A USUCAPIÃO

PERFEI TA

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T odo imóvel urbano ou rural deve estar re-
gistrado no Cartório de Registro de Imóveis
com uma matrícula, ou transcrição. Até o ano de
1976, os imóveis em nosso país possuíam trans-
crições, mas este sistema era muito impreciso,
não dava segurança jurídica e causava muitos li-
tígios e, em razão disso, foi substituído pelo atual
sistema de matrícula.
De uma forma bem prática digo a você que a
matrícula de um imóvel urbano ou rural é a “sua
ficha cadastral” ou como dizem na seara penal
a “ficha corrida” do imóvel. Assim, todos os da-
dos do imóvel, suas medidas, seu proprietário,
as construções e/ou demolições, devem estar
registradas ou averbadas na matrícula. Impor-
tante dizer que para cada imóvel há uma única
matrícula.
A propósito, em todos os casos de Regula-
rização de Imóveis Urbanos ou Rurais, este é
primeiro passo que você advogado tem que
fazer: pegar a matrícula ou a transcrição atua-
lizada do imóvel do seu cliente para saber qual
medida será adotada, extrajudicialmente ou
judicialmente, para regularizar o imóvel.
Para fazer esta análise da matrícula ou trans-
crição, você pode obter estes documentos, aí

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 mesmo do seu escritório, através do site Regis-
tradores (www.registradores.org.br). É impossí-
vel regularizar imóveis sem ter estes documentos
em mãos.
O segundo passo a ser dado é buscar as infor-
mações cadastrais deste imóvel no prédio da
Prefeitura se o imóvel for urbano, ou no site do
INCRA se o imóvel for rural. Você tem que saber
em nome de quem estes imóveis estão cadastra-
dos perante o Município ou perante o INCRA
e se há eventuais débitos fiscais.
Tendo cumprido os passos 1 e 2 você deverá
analisar toda a documentação e informações
fáticas alegadas pelo cliente, para encaminhar o
caso dele para uma regularização extrajudicial ou
judicial.
Saiba que, Regularizar Imóvel, é entregar a
matrícula do imóvel no nome do cliente, ou até
mesmo criar uma matrícula, pois, conforme o
Art. 1.245 do Código Civil, proprietário é quem
tem o nome registrado na matrícula do imóvel.

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PASSO A PASSO PARA
A USUCAPIÃO PERFEITA

pegar no cartório de Registro de Imóveis a

matrícula ou transcrição, ou certidão de que não
há nem matrícula, nem transcrição;
analisar se as construções estão averba-
das ou não na matrícula;
sendo imóvel urbano: buscar no Município,
no prédio da prefeitura, se o imóvel possui cadas-
tro. Se houver cadastro, saber em nome de quem;
se há débitos fiscais e se as construções foram
averbadas, bem como certidão que demonstre a
natureza urbana ou rural do imóvel usucapien-
do. Sendo imóvel rural: buscar informações
no INCRA, se houve georreferenciamento, o nú-
mero do CCIR, CAR etc.
havendo construções não averbadas no
imóvel urbano será necessária a contratação de
Engenheiro ou Arquiteto para, além de fazer a
planta e o memorial descritivo do imóvel, regula-
rizar as construções perante o Município (Alva-
rá de Construção tardio, pagamento de INSS da
construção e expedição de Habite-se).
definido que realmente é causa de usuca-
pião, seja pela impossibilidade de se abrir um in-

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ventário, lavrar Escritura Pública ou ajuizar uma
Adjudicação Compulsória.
elaborar a planta e o memorial descritivo
do Imóvel, assinados por profissional legalmen-
te habilitado e com prova da Anotação da Res-
ponsabilidade Técnica – ART ou do Registro de
Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo
conselho de fiscalização profissional; ASSINA-
TURAS dos titulares dos Direitos Registrados ou
Averbados na Matrícula do Imóvel usucapiendo,
ou na matrícula dos imóveis CONFINANTES, ou
pelos ocupantes a qualquer título (estas assinatu-
ras deverão conter o reconhecimento de firmas);
certidões negativas dos Distribuidores da
Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da
situação do imóvel usucapiendo, expedidas nos
últimos 30 dias, demonstrando a INEXISTÊN-
CIA de ações que caracterizem oposição à posse
do imóvel, em nome do:
a. requerente e respectivo cônjuge ou com-
panheiro, se houver;
b. do proprietário do imóvel usucapiendo
e respectivo cônjuge ou companheiro, se
houver;
c. dos demais possuidores e respectivos

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 cônjuges ou companheiros, se houver, em
caso de sucessão de posse, que é somada à do
requerente para completar o período aquisi-
tivo da usucapião;
Obs.: todos os documentos serão apresentados no
original.
caso algum confinante não tenha assina-
do a planta e o memorial descritivo, será ne-
cessário levar ao CRI uma cópia do requerimento
para os que não assinaram, pois, o RGI irá notifi-
cá-lo encaminhando esta cópia.
pode ser dispensada a planta e o memorial
descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade
autônoma de condomínio edilício ou loteamento
regularmente instituído, bastando que o requeri-
mento faça menção à descrição constante da res-
pectiva matrícula.
o valor do imóvel declarado pelo reque-
rente será seu valor venal, relativo ao últi-
mo lançamento do imposto predial e territorial
urbano ou do imposto territorial rural incidente,
ou, quando NÃO estipulado, o valor de mercado
APROXIMADO.
definir a opção pela via judicial ou pe-
la extrajudicial, lembrando que pode ser

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solicitada, a qualquer momento, a suspensão do
procedimento pelo prazo de 30 dias ou a desis-
tência da via judicial para promoção da via extra-
judicial (Artigo 2ª, parágrafo 2º do Provimento 65
do CNJ). As provas utilizadas no processo judi-
cial, nos casos de desistência ou suspensão, po-
derão ser utilizadas na via extrajudicial.
na via extrajudicial, ir até o TABELIÃO DE
NOTAS do Município em que estiver localizado
o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele pa-
ra apresentar o REQUERIMENTO da usucapião,
o qual atenderá, no que couber, aos requisitos da
petição inicial (Art. 319 do CPC), indicando:
a. a modalidade da usucapião requerida e sua
base legal ou constitucional (Extraordinária,
Ordinária, Especial Rural, Especial Urbana,
ou Familiar).
b. a ORIGEM e as CARACTERÍSTICAS da
POSSE; a existência de EDIFICAÇÃO, de
benfeitoria ou de qualquer acessão no imó-
vel usucapiendo, com a referência às respec-
tivas datas de ocorrência;
c. o NOME e ESTADO CIVIL de TODOS os
POSSUIDORES ANTERIORES cujo TEM-
PO de POSSE foi SOMADO ao do requerente

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 para completar o período aquisitivo;
d. o número da matrícula ou transcrição da
área onde se encontra inserido o imóvel usu-
capiendo ou a informação de que não se en-
contra matriculado ou transcrito;
e. o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.
tendo a ata notarial atestando a posse, o
requerimento, com todos os documentos que o
instruírem, será autuado pelo Oficial do Registro
de Imóveis do local do Imóvel.
faltando alguma assinatura dos titula-
res dos direitos registrados ou averbados
na matrícula do imóvel usucapiendo, ou na
matrícula dos imóveis confinantes, ou ocupan-
tes a qualquer título e não for apresentado do-
cumento autônomo de anuência expressa, eles
serão NOTIFICADOS pelo OFICIAL DE REGIS-
TRO DE IMÓVEIS ou por INTERMÉDIO DO
OFICIAL DE REGISTRO DE TÍTULOS E DOCU-
MENTOS para manifestarem consentimento no
prazo de 15 dias, considerando-se sua inércia co-
mo concordância.

Obs. 1: o consentimento expresso poderá ser manifes-

tado pelos confrontantes e titulares de direitos reais
a qualquer momento, por documento PARTICULAR

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com firma reconhecida ou por instrumento público,
prescindível a assistência de advogado ou defensor
público.

Obs. 2: Se o imóvel usucapiendo for matriculado com

DESCRIÇÃO PRECISA e houver PERFEITA IDENTI-
DADE entre a descrição tabular e a área objeto do re-
querimento da usucapião extrajudicial, fica DISPEN-
SADA a INTIMAÇÃO dos confrontantes do imóvel,
devendo o registro da aquisição originária ser realiza-
do na matrícula existente.

Obs. 3: infrutíferas as notificações mencionadas no

provimento 65, estando o notificando em lugar incer-
to, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de
imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notifica-
ção por EDITAL publicado, por duas vezes, em jornal
local de grande circulação, pelo prazo de 15 dias cada
um, interpretando o silêncio do notificando como con-
cordância. A notificação por edital poderá ser publica-
da em meio eletrônico, desde que o procedimento este-
ja regulamentado pelo Tribunal.

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D urante 20 anos fui servidor público, Analis-
ta Judicial, do Tribunal de Justiça do Estado
de Mato Grosso do Sul e exerci diversos cargos
como o de assessor de Desembargadores, Juízes
de Direito e também o Cargo de Chefe de Secre-
taria de uma Vara de Registros Públicos, além de
ter sido Coordenador e Professor da Escola do Po-
der Judiciário.
Quando me formei pela Universidade Federal
do Estado de Mato Grosso do Sul, vendo a di-
ficuldade financeira de muitos advogados, eu
não pensava de deixar o Tribunal de Justiça para
advogar.
Entretanto, quando assumi a Chefia da Vara de
Registros Públicos pude constatar duas realida-
des pouquíssimo divulgadas e raramente ensina-
das nas universidades ou cursos de pós-gradua-
ções que são:
›› há no Brasil 30 milhões de imóveis irre-
gulares que dependem da Advocacia para
serem regularizados. A propósito, em recen-
te julgado do Superior Tribunal de Justiça,
nem mesmo o inventário de bens irregula-
res pode ser feito sem antes se fazer a Regu-
larização destes Imóveis e;

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 ›› há pouquíssimos advogados e advogadas
preparados para regularizarem quaisquer
problemas de imóveis e, estes advogados e
advogadas, estavam faturando muitos ho-
norários em pouco tempo, sem depender,
na maioria das vezes, de grandes litígios e
até mesmo da demora do Poder Judiciário.
Além disso, conversando com eles, era
nítida a satisfação e realização profissional,
já que, além de estarem ganhando muito
dinheiro Regularizando Imóveis com a
advocacia, não precisavam se submeter a
horários fixos de trabalho e também não
possuíam chefes ou superiores para lhes
darem ordens, totalmente diferente da
minha situação naquele momento.
Assim nasceu a paixão pela advocacia que regu-
lariza imóveis e, em 30 de março de 2021 eu pedi
exoneração do meu cargo público no Tribunal de
Justiça que, por lindos vinte anos, me dediquei de
corpo e alma.
Para conhecer o honorariômetro e ver com seus
próprios olhos a transformação que a regulariza-
ção de imóveis tem feito na vida de muitos dos
meus alunos, clique aqui.

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