Perícias PDF

INBEC – PERÍCIAS EM EDIFICAÇÕES – I – 2013
INBEC
MÓDULO I DE PERÍCIAS EM EDIFICAÇÕES - 2013
PROBLEMAS
CONSTRUTIVOS
- Aspectos técnico-legais
NATAL/RN
JANEIRO/ 2013
0
PROBLEMAS CONSTRUTIVOS
(Aspectos técnico-legais)
Módulo I de Perícias em Edificações
"Il faut changer souvent pour rester soi-même"

(É necessário mudar constantemente para continuar a ser o mesmo)
JEAN PAUL SARTRE
―Quem não se atualiza, se estrumbica‖
ABELARDO BARBOSA – “CHACRINHA”
―O homem é produto das suas tradições, que são rompidas na sua busca pela evolução.
Paradoxalmente resulta que a única constância no universo é a mutação‖
BERTRAND RUSSEL e HERÁCLITO, adaptados
―Na escola da vida não há férias‖
ANÔNIMO
“A melhor sala de aula do mundo está aos pés de uma pessoa mais velha‖
ANÔNIMO
―A experiência é um bom professor, mas custa caro‖
MIRNA ANTRIM.
―O verdadeiro conhecimento é saber a extensão de nossa ignorância‖
―Se quiser controlar o futuro, estude o passado‖
CONFUCIUS
―Não diga eu encontrei a verdade, mas sim eu encontrei uma verdade.‖
Kahlil Gibran, O Profeta.
―Quem não sabe o que procura, não percebe quando encontra‖
CAIO DOMINGUES
―Os analfabetos do próximo século não são aqueles que não sabem ler ou escrever,
mas aqueles que se recusem a aprender, reaprender e voltar a aprender.”
Alvin Toffler, futurologista
A indústria da construção civil corresponde a um complexo de atividades que implica na utilização

simultânea de conhecimentos técnicos altamente especializados, típicos da atividade, e
conhecimentos jurídicos, que interagem na interface engenharia-advocacia.
Este Módulo I de PERÍCIAS EM EDIFICAÇÕES foi criado para detalhar e explicar, de forma
equilibrada, os principais aspectos técnicos e jurídicos encontrados em construções, dentro do que
se convencionou chamar de Engenharia Legal na área de construção civil, procurando suprir os
conhecimentos mínimos necessários aos que pretendem conhecer as conseqüências legais das falhas
construtivas, e que se situam na interface engenharia-advocacia e hoje constituem uma sub-
especialização dentro do campo das Perícias em Edificações.
CAPÍTULO I - APRESENTAÇÃO - I- 1
Este texto apresenta uma visão geral da legislação básica aplicável, com resumo das regras do
Código Civil e do Código de Proteção e Defesa do Consumidor.
Neste curso são enfatizados os aspectos técnico-legais polêmicos envolvendo a atividade da

construção civil, com o seguinte conteúdo programático:
I) Recordação atualizada da legislação aplicável ao relacionamento construtoras/compradores, com

exercícios práticos quanto aos novos prazos de garantia, de decadência e de prescrição aplicáveis à
construção civil, relativas:
ao Código Civil de 1916, que vigoram para os prédios entregues até 10/01/2003 por
até mais 10 anos;
ao Novo Código Civil de 2002, aplicáveis aos prédios entregues a partir de
11/01/2003;
ao Código de Defesa do Consumidor, aplicáveis a todas as relações de consumo, a
partir de 11/03/1991, mostrando a diferença conceitual entre vícios e defeitos, e as
diferentes penalidades aplicáveis
II) Da obrigatoriedade do uso das normas técnicas, detalhando as conseqüências da sua eventual
desobediência, e com comentários sobre normas defasadas, que poderiam “engessar” o progresso da
arte de construir. Apresentação comentada de tópicos selecionados de algumas normas técnicas,
rotineiramente desobedecidas, em todo o Brasil.
Em todos os capítulos o autor abandona o conceito determinístico do “2 + 3 = 5” transmitido nos

cursos de engenharia, substituindo-o pela visão probabilística do "2 + 3 = 5 mais ou menos uma
margem de erro", mais moderna e adequada ao exame das lides jurídicas, onde viceja o conceito do
"cada cabeça uma sentença".
A advocacia é considerada "a arte da argumentação”, onde nem sempre ganha quem tem razão,
mas sim quem sabe melhor argumentar. Além disso, os juristas dizem que para interpretar a lei há
três caminhos, em ordem hierárquica decrescente:
1) a intenção do legislador;
2) a jurisprudência dos Tribunais;
3) a doutrina.
Deste ponto de vista, todas as conclusões sobre tendências doutrinárias ou

da jurisprudência apresentadas neste texto devem ser entendidas como “as
mais prováveis”, não devendo ser interpretadas “deterministicamente”,
como verdades absolutas que devem ser adotadas “ao pé da letra”.
Os juizes e advogados não são especializados em engenharia, e nos casos que envolvem
conhecimentos técnicos especializados, são assessorados por peritos e assistentes técnicos. Estes,
por trabalharem na interface advocacia-engenharia, devem conhecer noções dessa arte para utilizá-
la corretamente em suas perícias.
É com esse enfoque que aqui são abordados alguns temas, de forma às vezes inédita, mais
abrangente e/ou conflitante que a existente na pequena bibliografia especializada disponível em
língua portuguesa, que abaixo é relacionada. Não obstante, a sua leitura é altamente recomendável,
pois
“Pior de quem não lê jornal é aquele que só lê um jornal".
Vale a pena conhecer esses diferentes pontos de vista nos livros sobre perícias que são aqui
relacionados por ordem de data de publicação:
BIBLIOGRAFIA SOBRE ASPECTOS JURÍDICOS DAS CONSTRUÇÕES E PERÍCIAS

BUSSADA, WILSON - PROVA PERICIAL CIVIL INTERPRETADA PELOS TRIBUNAIS- EDIPRO
Edições Profissionais - 1a. edição - 1994 - Coletânea de ementas, acórdãos, votos,
sentenças e pareceres dos tribunais, cuja leitura é recomendável para os que desejarem uma
visão abrangente de como a justiça aceita e interpreta as perícias.
BUSTAMANTE, ROGÉRIO SILVA DE - A PROVA PERICIAL DE ENGENHARIA NO PROCESSO
CIVIL, FUNDAMENTOS E PRÁTICA - Editora Forense - Rio de Janeiro - 1994 - Boa
explanação dos aspectos legais de interesse dos peritos.
DA ROCHA MEDEIROS JR., JOAQUIM, e FIKER, JOSÉ - A PERÍCIA JUDICIAL - COMO
REDIGIR LAUDOS E ARGUMENTAR DIALETICAMENTE - Editora Pini - 1996. Boa
apresentação da técnica de redação de laudos, apresentando alguns casos reais, com
comentários. Leitura altamente recomendável tanto para principiantes como para veteranos.
MELLO, LUIZ FERNANDO DE - AVALIAÇÕES E PERÍCIAS - SEUS ENTENDIMENTOS
JURISPRUDENCIAIS - Leud - Livraria e Editora Universitária de Direito - 1997 -
Coletânea de acórdãos selecionados dos últimos 10 anos, semelhante ao de Bussada acima.
MAIA NETO, FRANCISCO – ROTEIRO PRÁTICO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS –
Editora Del Rey, de Belo Horizonte, 1996 – Textos teóricos e exemplos de laudos em
avaliações e perícias.
MAIA NETO, FRANCISCO - DA PROVA PERICIAL - Editora Del Rey, de Belo Horizonte, 1998 -
Corresponde à apostila da palestra ministrada pelo autor no IX COBREAP. Para
principiantes.
MENDONÇA, MARCELO CORRÊA e outros –FUNDAMENTOS DE AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS
E PERÍCIAS DE ENGENHARIA – Editora Pini, 1998 – O subtítulo – Curso básico do
IMAPE, indica que ele é uma coletânea abrangente sobre os temas citados, escrita por 9
autores.
MENDONÇA, MARCELO CORRÊA – ENGENHARIA LEGAL – TEORIA E PRÁTICA
PROFISSIONAL – Editora Pini – 1999 – Livro introdutório, que trata dos aspectos práticos,
formais e éticos dos ofícios de Perito Judicial e Assistente Técnico no contexto da Engenharia
Legal, com comentários à legislação aplicável, técnicas e exemplos de redação de laudos.
MAIA NETO, FRANCISCO – PERÍCIAS JUDICIAIS DE ENGENHARIA – Editora Del Rey, de Belo
Horizonte, 2a. edição, 1999 – Livro básico sobre o tema.
ABUNAHMAN, SÉRGIO ANTONIO – CURSO BÁSICO DE ENGENHARIA LEGAL E DE

AVALIAÇÕES - Editora Pini – 1999 – É um livro principalmente voltado para as avaliações,
mas com pequeno capítulo sobre perícias em sinistros e vícios de construção.
MEIRELLES, HELY LOPES - DIREITO DE CONSTRUIR - - Malheiros Editores - 9a. edição – 2005
(esgotada),, que foi considerado o melhor livro sobre o tema, antes da entrada em vigor do
Código de Defesa do Consumidor. 10ª. edição prevista para 2009, também coordenada
pelo adv. Eurico Andrade Azevedo, com a colaboração deste autor.
FIKER, JOSÉ – MANUAL PRÁTICO DE DIREITO DAS CONSTRUÇÕES – Editora Leud – 2004 –
FIKER, JOSÉ - PERÍCIAS E AVALIAÇÕES DE ENGENHARIA FUNDAMENTOS
PRÁTICOS – Editora Leud 1ª.edição 2007 Livro essencialmente prático, mostrando o
essencial na elaboração de laudos de avaliações
FIKER, JOSE – LINGUAGEM DO LAUDO PERICIAL – Técnicas de comunicação e Persuasão Editora

Leud – 2005 – Este livro ensina técnicas de redação de laudos, indicando recursos de que o
perito pode lançar mão, para enriquecer sua argumentação com subsídios essenciais que
devem constar em um laudo.
GOMIDE, TITO LÍVIO FERREIRA – ENGENHARIA LEGAL – ESTUDOS – Editora Juarez de Oliveira
– 2002 – Apresenta artigos sobre Inspeção Predial, Garantia Imobiliária e Perícias em
Edificações. Em 2008 foi lançada edição com NOVOS ESTUDOS.
SINDUSCON/SP e EDITORA PINI – MANUAL JURÍDICO PARA A CONSTRUÇÃO CIVIL – 2007 –
Edição coordenada por Benedito Porto Neto, de comentários dos advogados do Sinduscon/SP
sobre temas jurídicos
CARLOS DEL MAR – FALHAS, RESPONSABILIDADES E GARANTIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL
– 2007 – Editora Pini – Comentários deste advogado do Depto. Jurídico do Secovi/SP e do
Sinduscon/SP sobre o tema.
BIBLIOGRAFIA SOBRE LEGISLAÇÃO COMENTADA
Entre as várias consolidações de textos de leis, o autor recomenda as de autoria de THEOTÔNIO

NEGRÃO, editadas pela Editora Saraiva, que com "paciência beneditina", atualizava no começo de
cada ano as suas edições, com a legislação recente, fazendo remissões e comentários
importantíssimos. Estes livros continuam sendo publicados, devidamente atualizados, no início de
cada ano:
- CÓDIGO CIVIL E LEGISLAÇÃO CIVIL EM VIGOR (inclui Código de Defesa do
Consumidor, Leis de Incorporações, Inquilinato, Direito autoral, Estatuto da Terra, de
Registros Públicos, Situação jurídica da mulher casada, tabelas de correção monetária,
etc.
- CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E LEGISLAÇÃO PROCESSUAL EM VIGOR
BIBLIOGRAFIA SOBRE PATOLOGIAS DAS CONSTRUÇÕES
A Editora Pini (www.pini.com.br) publica muitos livros sobre o tema, entre os quais se destacam os
dois livros de Ercio Thomaz, denominados TRINCAS EM EDIFÍCIOS – Causas, Prevenção e
Recuperação, e TECNOLOGIA, GERENCIAMENTO E QUALIDADE NA CONSTRUÇÃO.
No site do Departamento de Construção Civil da EPUSP (www.pcc.usp.br – Publicações) estão

disponíveis para download excelentes resumos e teses de mestrado e doutorado nela defendidos.
A Editora “O NOME DA ROSA” (www.nomedarosa.com.br) publica uma série de brochuras

introdutórias a vários temas correlatos, de fácil leitura e assimilação.
―If A is success in life, then A equals x plus y plus z. Work is x; y is play; and z is
keeping your mouth shut‖ (Se A é sucesso na vida, então A = X + Y + Z,onde X é
trabalho, Y é diversão e Z é manter-se calado) Albert Einstein, 1950.
Este texto não atende à variável "z" utilizada por EINSTEIN, na equação acima. Ao contrário, nele
o autor explicita e divulga novos conhecimentos e doutrinas de sua autoria, criticando o que
considera serem graves equívocos ou distorções desta sub-especialidade da profissão.
A engenharia é conhecida como a ciência onde os profissionais são considerados como

“experientes” quando nunca cometem os mesmo enganos – só os novos (engenheiros e arquitetos
nunca erram!).
Neste sentido, o autor pretende transmitir sua experiência de forma concisa, evitando que os seus
alunos e leitores tenham que incorrer durante sua vida profissional nos mesmos enganos já
cometidos, ou presenciados e detectados por ele. Como diz Napoleon Hill no seu livro A LEI DO
TRIUNFO (leitura altamente recomendável):
“Uma das coisas mais valiosas que alguém pode aprender na vida é a arte
de pôr em prática os conhecimentos e as experiências dos outros”
Novembro de 2008
DAS CITAÇÕES E ABREVIATURAS USADAS

Todas as citações literais de frases são feitas entre aspas e “em itálico”.
Os textos legais mais importantes são transcritos para evitar a sua consulta simultânea em outros textos.
A LEITURA DESSES TEXTOS EM ITÁLICO PODE SER POSTERGADA PARA UMA SEGUNDA LEITURA
Foram usadas as abreviaturas usuais no jargão jurídico, entre as quais se destacam:

CF = Constituição Federal
CC = Código Civil Brasileiro de 1916
NCC = Novo Código Civil Brasileiro, que entrou em vigor em 11/01/2003
CPC = Código de Processo Civil Brasileiro
CP = Código Penal Brasileiro
LDA = Lei dos Direitos Autorais
TJ/** = Tribunal de Justiça (seguido da sigla do respectivo Estado)
STF = Superior Tribunal Federal
STJ = Superior Tribunal de Justiça
RT(*/*) = Revista dos Tribunais (volume número tal/página número tal)
LEX(*/*) = Revista da Editora LEX (volume número tal/página número tal)
DOU = Diário Oficial da União
DJU = Diário da Justiça da União
DJ(**) = Diário da Justiça (seguido da sigla do respectivo Estado)
RTJ = Revista Trimestral de Jurisprudência
v.u. = votação unânime
(N.R.) = “nova redação”, aparece ao final de texto de lei ou medida provisória cujo original foi
alterado
Resp = Recurso Especial ao Superior Tribunal de Justiça
OBSERVAÇÕES:
1) Em http://www.cjf.gov.br/Jurisp/Juris_Main.asp podem ser consultadas simultaneamente as
decisões do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Regionais Federais da 1a. à 5a. Regiões.
2) No site do Superior Tribunal de Justiça é possível obter, gratuitamente, a íntegra das decisões das
suas várias Turmas. Para obtê-las, acesse diretamente o site www.stj.gov.br
3) Para obter na íntegra a legislação mais recente, bem como a situação das medidas provisórias,
acesse www.presidencia.gov.br e na página de rosto clique em “ legislação”.
É expressamente proibida a reprodução ou divulgação total ou parcial desta

publicação, por qualquer forma ou meio, seja este eletrônico, mecânico, de
fotocópia, de gravação ou outros, sem prévia autorização, por escrito, do
autor, ao qual pertencem os direitos autorais, sob as penas da lei.
II - LEGISLAÇÃO APLICÁVEL
E CÓDIGO CIVIL/1917
1 – DA ATIVIDADE DE ENGENHEIROS E ARQUITETOS COMO

PERITOS
1.1 – RESOLUÇÃO 345 DO CONFEA
A atividade de engenheiros e arquitetos como peritos foi regulamentada pela Resolução 345 do
Confea, em 27/07/1990, nos seguintes termos:
RESOLUÇÃO 345 DO CONFEA

"....RESOLVE:
Art. 1 - Para os efeitos desta Resolução, define-se:
a) VISTORIA é a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição
minuciosa dos elementos que o constituem, sem a indagação das causas que o motivaram.
b) ARBITRAMENTO é a atividade que envolve a tomada de decisão ou posição entre
alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
c) AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a determinação técnica do valor qualificativo ou
monetário de um bem, de um direito, ou de um empreendimento.
d) PERÍCIA é a atividade que envolve a apuração das causas que motivaram determinado
evento ou da asserção de direitos.
e) LAUDO é a peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá as
suas conclusões ou avalia o valor de coisas ou direitos fundamentadamente.
Art. 2 - Compreende-se como a atribuição privativa dos Engenheiros em suas diversas
especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos Geólogos, dos Geógrafos
e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens
móveis e imóveis, suas partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais,
obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer
forma, para a sua existência ou utilização sejam atribuições destas profissões.
CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 1

Art. 3 - Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos

indicados no art. 2. quando efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos
CREAs.
Art. 4 - Os trabalhos técnicos indicados no artigo anterior, para sua plena validade, deverão
ser objeto de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exigida pela lei n. 6496, de 07
de dezembro de 1977.
Parágrafo único - As Anotações de Responsabilidade Técnica dos trabalhos profissionais de
que trata a presente Resolução serão efetivadas nos CREAs em cuja jurisdição seja efetuado
o serviço.
Art. 5 - As infrações à presente Resolução importarão, ainda, na responsabilização penal e
administrativa pelo exercício ilegal de profissão, nos termos dos artigos 6. e 76 da Lei n.
5194/66."
Observar a diferença entre vistoria e perícia estabecida pela Resolução n. 345 do CONFEA:
VISTORIA: constatação de um fato... SEM A INDAGAÇÃO DAS

CAUSAS que o motivaram.
PERÍCIA: APURAÇÃO DAS CAUSAS que motivaram
determinado evento ou da asserção (afirmação ou
alegação) de direitos.
No jargão jurídico, a inspeção de coisas deslocáveis (para o escritório, por exemplo) chama-se
exame, ficando a nomenclatura vistoria restrita às coisas imóveis.
INSPEÇÕES PREDIAIS
O INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO
PAULO - IBAPE/SP aprovou sua NORMA DE INSPEÇÕES PREDIAIS do IBAPE/SP,
regulamentando assim uma atividade intermediária entre vistorias e perícias, direcionada para a
manutenção das edificações. Por se tratar de uma norma regional, ela não tem força de lei, embora
já seja citada como bibliografia da NBR1557-1.
1.2 DECISÃO NORMATIVA 69/2001 DO CONFEA
O art. 6. da Lei 5194 diz que exerce ilegalmente a profissão de engenheiro, arquiteto ou engenheiro
agrônomo:
- a pessoa física ou jurídica que realizar atos ou prestar serviços públicos ou provados reservados
aos profissionais de que trata esta lei e que não possuam registro nos Conselhos Regionais;
- o profissional que se incumbir de atividades estranhas às atribuições discriminadas em seu
registro.
O conceito de que bastava ter registro no sistema CONFEA/CREAs para que o profissional pudesse
atuar na sua especialidade, inclusive como perito, deixou de vigorar em março de 2001, com a
divulgação da DECISÃO NORMATIVA N° 69, DE 23/03/2001 do CONFEA. Embora tenha sido
divulgada com base em caso específico, e portanto não sendo uma RESOLUÇÃO, serve como
orientação geral: o profissional legalmente habilitado também pode ser punido se exercer atividades
para as quais não possua conhecimento técnico suficiente.

DECISÃO NORMATIVA 69/2001 DO CONFEA

Dispõe sobre aplicação de penalidades aos profissionais por imperícia, imprudência e
negligência e dá outras providências.
O Plenário do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA, no

uso das atribuições que lhe confere o inciso III do art. 10 do Regimento do CONFEA,
aprovado pela Resolução nº 373, de 16 de dezembro de 1992,
DECIDE:
Art. 1º O profissional que se incumbir de atividades para as quais não possua conhecimento
técnico suficiente, mesmo tendo legalmente essas atribuições, quando tal fato for constatado
por meio de perícia feita por pessoa física habilitada ou pessoa jurídica, devidamente
registrada no CREA, caracterizando imperícia, deverá ser imediatamente autuado pelo
CREA respectivo, por infração ao Código de Ética Profissional.
Art. 2º O profissional que, mesmo podendo prever conseqüências negativas, é imprevidente
e pratica ato ou atos que caracterizem a imprudência, ou seja, não leva em consideração o
que acredita ser fonte de erro, deverá ser autuado pelo CREA respectivo por infração ao
Código de Ética Profissional, após constatada a falta mediante perícia feita por pessoa
física habilitada ou pessoa jurídica devidamente registrada no CREA.
Art. 3º Os atos negligentes do profissional perante o contratante ou terceiros,
principalmente aqueles relativos à não participação efetiva na autoria do projeto e na
execução do empreendimento, caracterizando acobertamento, deverão ser objeto de
autuação com base no disposto na alínea ―c‖ do art. 6º da Lei nº 5.194, de 24 de dezembro
de 1966, com possibilidade de aplicação da penalidade de suspensão temporária do
exercício profissional, prevista no art. 74 da referida Lei, se constatada e tipificada a
ocorrência de qualquer dos casos ali descritos.
Art. 4º Com o intuito de caracterizar o acobertamento profissional, deve o CREA constituir
processo específico, contendo, além de outros documentos julgados cabíveis, o seguinte:
I - relatório de visita ao local onde se realiza a obra ou serviço, elaborado pelo fiscal do
CREA, informando sobre a existência de uma via da ART e do(s) projeto(s) no local do
empreendimento, detalhando o estágio atual dos trabalhos e tecendo, mediante consulta ao
Livro de Obras ou Livro de Ocorrências, se for o caso, comentários acerca das evidências
da não participação efetiva do profissional, anexando também:
a) fotografias do empreendimento, com os principais detalhes; e
b) declarações prestadas pelo proprietário da obra/serviço ou seu preposto, atestando ou
não o acompanhamento técnico devido;
II – cópia do ofício que deverá ser enviado ao profissional responsável pela autoria e/ou
execução, conforme constar da ART, convidando-o a prestar esclarecimentos sobre a sua
efetiva participação no empreendimento e a informar detalhes do projeto, inclusive sobre o
andamento dos trabalhos, estágio atual, próximas etapas e material empregado;
III – informações relativas à possível existência de processos transitados em julgado contra
o profissional, pelo mesmo tipo de infração; e
IV – cópia dos projetos.
Art. 5º Tanto a negligência quanto a imprudência e a imperícia, quando comprovadas,
poderão acarretar ao profissional o cancelamento do seu registro no CREA dentro do
contexto previsto no art. 75 da Lei nº 5.194, de 1966, se constatada e tipificada a ocorrência
de quaisquer dos atos ali mencionados.
Art. 6º Esta Decisão Normativa entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 7º Ficam revogadas as disposições em contrário, especialmente a Decisão Normativa nº
019, de 21 de junho de 1985, do CONFEA.

2 – VISÃO GERAL DAS RESPONSABILIDADES

A palavra "responsabilidade" vem do latim re-spondere, tendo assim um significado genérico de
condição de responder, recomposição, obrigação de restituir. Na linguagem coloquial,
responsabilidade é a qualidade de quem tem de corrigir obrigações assumidas por fato seu, ou fato
das pessoas ou das coisas dela dependentes.
"Responsabilidade: Dever jurídico, imposto a cada um, de responder por ação ou

omissão imputável, que importem na lesão do direito de outrem, protegido pela lei"
Dicionário de Tecnologia Jurídica, Pedro Nunes, 12ª edição"
Costuma-se distinguir entre as concepções dos termos indenização, ressarcimento e reparação,

intimamente ligados ao conceito de responsabilidade:
Indenização: condenação para evitar um injustificado empobrecimento daquele que sofre as

conseqüências do ato ilícito de outrem;
Ressarcimento: objetiva um caráter reparatório em face da injustiça do dano causado;
Reparação: satisfação em dinheiro que se arbitra em favor da vítima de um dano moral, sem
contrapartida de equivalência em relação ao dano.
O doutrinador José de Aguiar Dias chama a atenção para o desencontro entre a denominação e
conteúdo da responsabilidade civil, ao reconhecer que a idéia do ressarcimento se sobressai sobre a
da responsabilidade. Ele atribuiu esse desencontro à adaptação do direito às mudanças sociais, que
evoluiu do sistema individualista da culpa para o sistema solidarista da reparação do dano
antecipando as mudanças introduzidas pelo Novo Código Civil, como será detalhado logo mais.
Na atividade de construção civil coexistem várias espécies de responsabilidades, algumas

independentes entre si, mas todas tendo como “fato gerador” o fato de construir, que pode resultar
em duas conseqüências:
- a obrigação de fazer, refazer ou reparar as falhas construtivas encontradas;
- ou a indenização pecuniária causada pela inadimplência do construtor, que sempre inclui os danos
causados e respectivos juros, podendo ainda incluir, em alguns casos, a correção monetária, multa e
honorários advocatícios.
Entre as responsabilidades geradas pela construção civil merecem destaque as comentadas a seguir,
além das resumidas no organograma do item 5 deste Capítulo.
2.1 QUANTO À EXISTÊNCIA OU NÃO DE CULPA DO AGENTE

CULPA é definida como “Ação ou omissão voluntária, e não intencional, de diligência, para
evitar o evento de conseqüências previsíveis ou evitáveis”, e costuma ser classificada em três
modalidades:
Imperícia: quando o agente pratica ato em desobediência à boa técnica, por desconhecimento,
conhecimento insuficiente ou inaptidão (“fazer errado ou mal feito”);

negligência: quando o agente omite determinado procedimento, cuja realização teria evitado o
resultado danoso: falha por omissão. (“fazer de menos”, por exemplo, não providenciando
escoramento de valas abertas);
imprudência: quando o agente age precipitadamente ou com imprudência, sem prever
integralmente os resultados de sua ação: enfrentamento desnecessário do perigo (“fazer demais”,
por exemplo, escavando além da conta junto à divisa do vizinho, deixando berma menor que a
dimensionada).
De outro ponto de vista existem várias modalidades de culpa, entre as quais se destacam:
Culpa in eligendo: falha na escolha de preposto ou pessoa a quem é confiada a execução de um

ato: por exemplo, contratar um mestre de obra sem conhecimentos técnicos para dirigir o serviço,
que manda abrir valeta de forma inadequada (sem escoramento, por exemplo), na ausência do
engenheiro residente. Este tem culpa "in eligendo".
Culpa in vigilando: é a culpa que resulta da inexistência de pessoal habilitado para "vigiar" o
serviço - fiscalização por parte do patrão sobre a atividade de seus prepostos ou empregados.
Culpa in omitendo: É a culpa que tem a negligência como origem da atitude de abstenção por parte
do culpado.
Exemplo: Mandar executar a abertura de valeta profunda, sem que haja na obra materiais
necessários ao seu respectivo escoramento.
DOLO, em oposição à culpa, corresponde à intenção deliberada, proposital, de causar dano, por
ação ou omissão voluntária.
Os casos de acidentes fatais em obras podem ser classificados como homicídios culposos (não
houve intenção) ou dolosos.
Tradicionalmente, do ponto de vista de existência ou não de culpa, as responsabilidades são

classificadas como subjetiva ou objetiva.
RESPONSABILIDADE OBJETIVA
Independe da existência de culpa, bastando provar o nexo de causalidade entre o evento e o dano
para que surja o dever de indenizar, independentemente de haver ou não culpa do causador.
Conforme esta teoria, o exercício de uma atividade de risco cria para o agente causador uma
responsabilidade objetiva, que independe da existência de culpa, bastando provar a relação de
causa e efeito entre o comportamento do agente e o dano causado à vítima para que esta possa
exercer o direito de ser indenizada. Neste caso a existência ou não de culpa do agente é de menor
relevância. É o conceito básico da teoria do risco, adotada para os defeitos (conceito específico,
daquilo que afeta a segurança do consumidor). explicitado no art. 12. e seguintes do Código de
Defesa do Consumidor. Alguns autores defendem que, nas relações de consumo, a responsabilidade
independentemente de culpa também se aplica aos vícios construtivos.
RESPONSABILIDADE SUBJETIVA
É indispensável provar antecipadamente a culpa para aplicação do conceito de que, quem causar
dano a outro, deve indenizar, respondendo inclusive por perdas e danos. Portanto, neste caso a
responsabilidade depende do comportamento do sujeito, e só se materializa se o causador agiu de
forma culposa ou dolosa. A responsabilidade subjetiva era totalmente baseada na Teoria da Culpa,
adotada pelo antigo Código Civil no seu art. 159, e que agora ficou definida nos artigos 122, 186,
187, 188, 927 e 931 do NCC.

Conforme Fabio Ulhoa Coelho: “A responsabilidade pode ser subjetiva ou objetiva. No primeiro
caso, o devedor responde por ato ilícito (constitui-se a obrigação em razão de sua culpa pelo
evento danoso); no segundo, por ato lícito (a responsabilidade é constituída a despeito da culpa do
devedor)‖ in Curso de Direito Civil, v2, pg. 255.
2.2 QUANTO À NATUREZA DA NORMA INFRINGIDA

A classificação mais abrangente divide as responsabilidades por ação ou omissão de alguém em
cíveis e criminais, regulamentadas respectivamente no Código Civil e no Código Penal.
RESPONSABILIDADE CIVIL: É pleiteada sempre em ações que dependem da iniciativa do

interessado, decorrentes da infração de norma de direito privado, constantes do Código Civil ou
legislação correlata, com sanções de caráter econômico, correspondendo à obrigação de reparar o
dano causado a outrem. Os procedimentos destas ações estão disciplinados no Código de Processo
Civil.
RESPONSABILIDADE PENAL: Por exemplo, homicídio. É pleiteada em ação pública, em que o

Estado deve agir em defesa da sociedade, mesmo que não haja queixa-crime, pois decorre de
infração ao disposto no Código Penal. Os procedimentos destas ações estão disciplinados no Código
de Processo Penal.
2.3 QUANTO À ORIGEM DA OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR

DISTINÇÃO ENTRE OBRIGAÇÃO E ÔNUS
O ministro do STF Eros Grau esclarece a distinção entre obrigação e ônus. “Obrigação é sinônimo
de sujeição por interesses alheios à parte, que implica a impossibilidade de querer com eficácia.
Por outra parte, fala-se de ônus como o exercício de uma faculdade para obtenção de um
resultado. Quem não cumpre uma obrigação, está sujeito a uma sanção. Quem não paga o ônus,
deixa de receber uma vantagem. O imposto é uma obrigação, não um ônus. Portanto, não existe
incidência tributária no solo criado‖.
As responsabilidades pelo fato determinante da obrigação de indenizar podem ser legais, contratuais
e extra-contratuais.
RESPONSABILIDADES LEGAIS: as originadas no disposto na legislação vigente. Alguns

autores consideram estas responsabilidades incluídas na categoria das responsabilidades contratuais.
RESPONSABILIDADES CONTRATUAIS: as que se originam na vontade das partes, sem

contrariar a legislação vigente. Costumam ser acertadas entre as partes em forma de contrato ou
convenção, por escrito ou verbal, fixando os direitos e deveres de cada uma, mas não obrigando, em
princípio, a eventuais terceiros interessados. Ocorrem quando há violação de um vínculo jurídico
pré-existente entre o lesado e o responsável, ou seja, do não cumprimento ou cumprimento falho
das obrigações contratuais assumidas.
RESPONSABILIDADES EXTRA-CONTRATUAIS OU AQUILIANAS: As leis só regem os

atos lícitos e as disposições contratuais. Por isso, as responsabilidades extra-contratuais são as que
se originam em violações de deveres gerais, criando obrigações com base nas tradições, usos e
costumes do lugar, de caráter cogente para o causador do prejuízo, em favor da vítima, mesmo que

o acerto entre elas tenha sido verbal. Fazem parte deste grupo as responsabilidades decorrentes de
atos ilícitos, conforme definidos no Código Civil .Veja adiante item – Dos atos lícitos e ilícitos.
Observação: Neste curso compacto não são abordados outros tipos de responsabilidade, tais como
as responsabilidades administrativas e do poder público, trabalhista, pelo recolhimento das
contribuições sociais, criminal, etc.
2.4 - VISÃO GERAL DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

A legislação envolvendo as responsabilidades civis decorrentes das atividades da indústria da
construção civil abrange 3 códigos, ou seja, conjuntos de leis específicas, com diferentes regras, que
se sobrepõem ao longo do tempo, e que são aplicáveis caso a caso, basicamente em função da data
da efetiva entrega do imóvel ao comprador e do momento em que tiver surgido a eventual patologia
reclamada.
O quadro abaixo apresenta uma visão geral das responsabilidades que envolvem a construção.
Assim sendo, pode-se afirmar que as primeiras indagações envolvendo responsabilidades que um
especialista consultado deveria fazer são:
a): Qual foi a data da entrega do imóvel ao comprador
b) Quando surgiram as patologias reclamadas? ?
Observe-se que não se falou sobre a data do “auto de vistoria”, ou “habite-se”, mas sim da data
efetiva da entrega das chaves, citada explicitamente no art. 26 do CDC, e que no Código Civil é
citada como “tradição da coisa”, com o mesmo significado. Em função das respostas a essas
indagações, ele estará apto a considerar a aplicação da legislação pertinente, ou seja:

CÓDIGO CIVIL (CC) – vigorou de 1917 até 10/01/2003
A Lei n. 3071, de 01/01/1916 – Código Civil Brasileiro (CC) entrou em vigor em 01/01/1917, tendo
sido atualizada por muitas alterações legais posteriores, bem como pela jurisprudência dos
Tribunais ao longo dos 85 anos em que vigorou plenamente. Aplicava basicamente a teoria da
culpa, estabelecida em seu art. 159. No art. 1245 do CC a construção civil era a única indústria a ter
prazo de garantia pré-estabelecido: 5 anos para temas relativos à solidez e segurança, contados a
partir da data da entrega, regra que foi mantida pelo art. 618 do NCC.
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – (CDC)

válido a partir de 11/03/1991 para as relações de consumo
As relações de consumo são aquelas que envolvem de um lado o fornecedor e o usuário final no
lado do comprador, e são reguladas pelo Código de Defesa do Consumidor, cujas regras
correspondem à maioria dos casos práticos da construção civil, tendo em vista a transferência tácita
de responsabilidade aos sucessivos compradores de unidades, até chegar ao consumidor final. Suas
disposições aplicam a teoria da culpa para os vícios construtivos comuns, distinguindo-os dos
defeitos, ou seja, os vícios mais graves, que afetam a segurança do consumidor, para os quais se
aplica a teoria do risco, ou seja, responsabilidade sem culpa. Alguns doutrinadores consideram que
nos casos cobertos pelo CDC a teoria objetiva se aplica tanto aos vícios, como aos defeitos.
NOVO CÓDIGO CIVIL – (NCC) válido a partir de 11/01/2003
Em 11/01/2003 entrou em vigor o Novo Código Civil Brasileiro (NCC), correspondente à Lei
10.406, de 10/01/2002, com um período de “vacatio legis” de 1 ano para permitir a adaptação dos
interessados. Regulamenta, entre outros: o Direito de Vizinhança, Direito de Construir, as
Empreitadas e o Condomínio Edilício.
Muitas de suas disposições são também aplicáveis às relações de consumo, quando não conflitantes
com o Código de Defesa do Consumidor, como o art. 618 do NCC (antigo 1245 do CC), que
mantém o prazo de garantia de 5 anos para problemas envolvendo solidez e segurança da
construção civil.
As regras do Código Civil são aplicáveis onde não há relação de consumo, tais como as que
envolvem incorporadores x construtores, e as relações entre construtores e compradores de unidades
que exploram o imóvel como capitalista, investimento ou para locação.
Quando ocorre conflito entre as regras do CDC e do NCC, a doutrina mais recente indica que
devem ser aplicadas as regras do CDC às relações de consumo. Mas alguns autores consideram que
as regras do Código Civil também são aplicáveis às relações de consumo, nos casos em que o
consumidor não é vulnerável, e pode ser considerado em igualdade de condições com o construtor -
ambos são empresas poderosas, por exemplo. Para maiores detalhes, recomendo a leitura dos
seguintes artigos de Cláudia Lima Marques, publicados na Revista do Direito do Consumidor:
- “Diálogo entre o Código de Defesa do Consumidor e o novo Código Civil: do “diálogo
das fontes” no combate às cláusulas abusivas”, volume n. 45, jan-mar 2003, páginas 71 a 99;
- “Superação das antinomias pelo diálogo das fontes: o modelo brasileiro de coexistência
entre o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil de 2002”, volume n. 51, jul-set
2004, páginas 34 a 67.

3 DO JARGÃO JURÍDICO
Engenheiros e arquitetos rotineiramente desconhecem as distinções entre prescrição e decadência,
vícios e defeitos, culpa e dolo, danos, etc. O estudo destes conceitos é imprescindível para entender
a evolução histórica desses conceitos básicos, que vêm passando por significativas modificações.
3.1 PRESCRIÇÃO
PRESCRIÇÃO:
Extinção de prazo legal, pela inércia do interessado, dentro do qual ele poderia pleitear
de outrem, coercitivamente, através de uma ação judicial, o cumprimento de um dever
jurídico, ou a liberação de uma obrigação.
Portanto, pode-se afirmar que há um engano conceitual no item 3.64 da NBR13752/dez96, que
define prescrição como “Perda do direito a uma ação judicial, ou liberação de uma obrigação, por
decurso de tempo, sem que seja exercido por inércia dos interessados”, pois a prescrição não
extingue o direito, mas atinge o prazo legal dentro do qual se pode pleitear o exercício desse
direito.
Em outras palavras, quando ocorre a prescrição, o interessado “dormiu no ponto”: e, por isso,
perdeu o prazo dentro do qual poderia ter tentado judicialmente fazer valer o direito que julgava
possuir.
PRESCRIÇÃO
“ 6. Jur. Perda da ação atribuída a um direito, que fica assim juridicamente
desprotegido, em conseqüência do não uso dela durante determinado tempo (Cf., nesta
acepç., decadência (5). 6. Jur. A maneira pela qual se extingue a punibilidade do autor
de um crime ou contravenção, por não haver o Estado exercido contra ele no tempo
legal o seu direito de ação, ou por não ter efetivado a condenação que lhe impôs. *
Prescrição aquisitiva. Jur. Meio de adquirir coisas ou direitos pelo fato da posse,
usucapião. “ (NOVO AURÉLIO, SÉCULO XXI)
Segundo Clóvis Bevilacqua: “A razão pela qual a prescrição não pode ser previamente renunciada
é que ela é um instituto de ordem pública, independente da vontade das partes. Depois de
consumada, porém, é um direito, uma vantagem, um valor patrimonial, de que o indivíduo dispõe”
É o que dispõe o art. 191 do NCC:
―A renúncia da prescrição pode ser expressa ou tácita, e só valerá, sendo feita, sem prejuízo
de terceiro, depois que a prescrição se consumar; tácita é a renúncia quando se presume de
fatos do interessado, incompatíveis com a prescrição‖.
A prescrição pode ser interrompida por uma citação, por exemplo, fato complementado pela
Súmula 106 do Superior Tribunal de Justiça:
"Proposta a ação no prazo fixado para o seu exercício, a demora na citação, por motivos
inerentes ao mecanismo da Justiça, não justifica o acolhimento da argüição de prescrição
ou decadência."
Quando a prescrição for alegada, o Código de Processo Civil indica que:

I) a petição inicial pode ser indeferida (art.295, IV do CPC, desde que não se trate de
direitos patrimoniais (art. 219, §5. do CPC);
II) o Juiz poderá decidir de imediato sobre o mérito, no processo de conhecimento (art. 269,
IV do CPC)
III) o Juiz poderá indeferir a medida cautelar requerida (final do art. 810 do CPC)
O instituto da prescrição pode ser subdividido em dois aspectos, dependendo do ponto de vista em
que é examinada:
- a prescrição extintiva de direito, originada na decorrência de lapso temporal previsto em
lei, conjugado com uma pretensão subjetiva, como ocorre na usucapião.
- a prescrição aquisitiva de direito, decorrente da perda de prazo para pleitear um direito, por
parte do oponente, em procedimento judicial, em virtude da decorrência do tempo
prescricional previsto em lei.
3.2 DA DECADÊNCIA (OU CADUCIDADE)

Em alguns casos a legislação pode determinar prazo fatal para que determinado direito seja
exercido. O transcurso desse prazo, pela inércia do seu titular, faz com que o próprio direito
caduque, ou decaia.
DECADÊNCIA
Perda, perecimento ou extinção do direito em si, por conseqüência da inércia ou negligência no
uso de prazo legal ou direito a que estava subordinado. (cf. item 3.27 da NBR 13752/dez96).
Seu efeito direto é a extinção ou perecimento do direito em decorrência de inércia do titular que
deixou de exercê-lo dentro de determinado prazo. Até a vigência do CDC não podia ser
interrompida nem suspensa, e só é impedida pelo efetivo exercício do direito, dentro do lapso de
tempo estabelecido na legislação.
Por exemplo, a Lei do Inquilinato prevê no seu artigo 51, para as locações comerciais, com contrato
a renovar celebrado por escrito, por prazo mínimo de 5 anos (e outras condições):
"Art. 51 Parágrafo 5, da Lei do Inquilinato: Do direito a renovação decai aquele que

não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor."
Traduzindo: se o inquilino não propuser a ação renovatória entre 6 e 12 meses antes do término do
contrato, ele terá perdido definitivamente o direito de renovar o contrato. Diz-se que ocorreu a
decadência, e ele só continuará no imóvel se assim concordar o locador, impondo-lhe condições. Se
no entanto, dentro desse prazo, o inquilino propuser a ação renovatória, terá garantido por lei o seu
direito de renovação do contrato por igual período, nas condições previstas na Lei do Inquilinato.
“Art. 189 do NCC – Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se
extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.”
No novo Código Civil todos os dispositivos e prazos de prescrição estão agrupados nos artigos 189
a 206, entre os quais se destacam:

Art. 192 do NCC - Os prazos de prescrição não podem ser alterados por acordo das
partes.
Art. 193 do NCC - A prescrição pode ser alegada em qualquer grau de jurisdição, pela
parte a quem aproveita.
Art. 196 do NCC - A prescrição iniciada contra uma pessoa continua a correr contra o
seu sucessor.
Art. 205 do NCC - A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado
prazo menor.
Art. 206 §1., IV do NCC - Prescreve em um ano ...a pretensão contra os peritos, pela
avaliação dos bens que entraram para a formação do capital de sociedade anônima,
contado da publicação da ata da assembléia que aprovar o laudo.
Art. 206, §3., V do NCC – Prescreve ...em três anos a pretensão de reparação civil.
Art. 206, §5., II do NCC - Prescreve...em cinco anos, a pretensão dos profissionais
liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários,
contado o prazo da conclusão dos serviços, da cessação dos respectivos contratos ou
mandato.
O prazo prescricional de três anos para pleitear a reparação civil não existia no Código Civil de
1917, e corresponde à antiga “responsabilidade civil”, baseada na Teoria da Culpa, que era citada
na vigência do Código anterior. No NCC existem muitos casos de aplicação da responsabilidade
“independentemente da culpa”, o que justifica a mudança da nomenclatura para “reparação civil”.
Com relação à cobrança de honorários profissionais, o cliente tem o direito de pleitear seu
pagamento nas condições estipuladas contratualmente, ou a partir da conclusão da prestação do
serviço, se a contratação foi verbal. Mas, se o cliente não pagar, ele deverá exercer sua pretensão
em cinco anos, sob pena de ocorrer a prescrição dessa pretensão, por sua inércia. Observação: Para
serviços concluídos até 10/01/2002, este prazo era de dois anos, cf. previa o art. 178 §7º, IV do CC.
―Em síntese, pois, a decadência faz perecer o próprio direito não afirmado pelo exercício; a
prescrição faz perecer a ação para defender o direito já firmado, em virtude da
importunação alheia.‖ (Vocabulário Jurídico, de De Plácito e Silva, 26ª. Edição)
Mesmo entre os juristas sempre existiram dúvidas quanto às diferenças entre prescrição e
decadência. Para tentar acabar com essas dúvidas, no NCC foi adotado o seguinte critério:
TODOS os prazos de prescrição do NCC foram agrupados nos SEUS

artigos 189 a 206. Os prazos de decadência, no NCC, são expressamente
indicados junto aos respectivos artigos a que se aplicam. Veja, por exemplo,
o parágrafo único do art. 618 do NCC, comentado no item 7.1
Em resumo: segundo a tendência majoritária dos doutrinadores, ocorre a prescrição quando o titular
do direito de pleitear uma ação, por sua inércia, deixar de exercer seu direito dentro do prazo fixado
em lei. Haverá decadência quando se der a perda do próprio direito subjetivo material pela inércia
do titular que não o exerce no prazo fixado em lei.

3.3 DAS FALHAS CONSTRUTIVAS

VÍCIOS:
Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a
que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de
falha de projeto, ou da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou
manutenção. (item 3.75 da NBR 13752/dez96)
Vícios construtivos são portanto todas as falhas construtivas que causam prejuízo material ao
consumidor, e que implicam em gastos financeiros para repará-los, ou seja, afetam o bolso do
consumidor, e podem ser divididos em dois grandes grupos: os aparentes e os ocultos.
VÍCIOS APARENTES:
São as falhas construtivas ostensivas, detectáveis facilmente mesmo por leigos em construção.
Exemplos: vidro quebrado ou manchado, diferentes tonalidades no revestimento ou na pintura,
azulejo decorado aplicado de forma equivocada, quebrando o esquema do desenho geométrico
projetado, falta de espelhos nas instalações elétricas, portas descoladas ou trincadas, vazamentos
existentes no ato da entrega, material de acabamento empregado diferente do que consta do
memorial descritivo de venda, etc.
VÍCIOS OCULTOS
São as falhas construtivas imperceptíveis ou só detectáveis por técnicos especializados, no ato da
entrega, ou que surgem ou só são detectadas algum tempo depois da entrega. Exemplos: curto-
circuito nas instalações elétricas, infiltrações ou vazamentos de água que são detectados apenas
depois da entrega, trincas, fissuras, gretamentos de placas cerâmicas, recalques de fundação,
inclinação de prédios, desbotamento da pintura da fachada, etc.
VÍCIOS REDIBITÓRIOS:
Vícios ocultos que diminuem o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a que se destina, e que,
se fossem do conhecimento prévio do comprador, ensejariam pedido de abatimento do preço pago,
ou inviabilizariam a compra. (item 3.76 da NBR 13752/dez96).
No livro DIREITO CIVIL, de Cesar Fiúza, publicado em 2007 pela Editora Del Rey, consta:
“[página 459] Na acepção do Código Civil, artigos 441 e seguintes, vício redibitório é
aquele defeito oculto que contém a coisa objeto de contrato oneroso, que a torna
imprópria ao uso, ou lhe prejudiquem o valor. Vemos assim que:
a) o defeito deverá ser oculto, considerando-se tal o defeito que uma pessoa de
conhecimentos medianos e inteligência normal não possa perceber em exame
superficial, elementar:
b) deverá ser desconhecido do adquirente;
c) somente leva em conta o defeito existente ao tempo da aquisição e que perdure até o
momento da reclamação; d) ...
e) não é qualquer defeito que pode motivar a redibição, mas somente aqueles que
inutilizem a coisa ou a desvalorizem;
O contrato deverá ser comutativo, ou seja, oneroso. Também nos contratos bilaterais,
ainda que gratuitos, incidirão as normas referentes aos vícios redibitórios. Exemplo
seria a doação com encargo. O donatário, uma vez que realize o encargo, poderá
reclamar por vícios redibitórios que a coisa doada contenha.

Como conseqüência dos vícios redibitórios, o prejudicado pode redibir (anular) o contrato,
devolvendo o bem, com pedido cumulativo de perdas e danos.
Para serem considerados como redibitórios, os vícios deveriam existir por

ocasião da transação ocorrida (ou estarem “latentes”, para só surgirem mais
tarde) e serem suficientemente graves para pleitear a redibição (anulação) do
contrato.
O dever do alienante é de garantia, e portanto, não pode ter se originado posteriormente à

transação, embora possa ter se evidenciado após a entrega (parágrafo único do art. 445 do NCC.
Por isso a identificação da data da origem do vício redibitório pode resultar em perícia, a qual, em
muitos casos, é de difícil identificação. Para maiores detalhes sobre vícios redibitórios, veja o item 9
deste capítulo.
Do ponto de vista legal, os vícios redibitórios surgem sempre que a construtora deixa de
cumprir um contrato, ou quando o contrato é executado de forma incompleta, imperfeita ou
imprópria, com resultado inadequado aos fins previstos no contrato.
Percebe-se que o vício redibitório é um tipo especial de vício oculto, que, na visão original do
Código Civil de 1917, já existia no momento da entrega, (alterado pelo NCC) mas que só foi
detectado mais tarde e que, se o comprador tivesse conhecimento dele no ato da compra, ou não a
teria feito, ou pediria abatimento de preço. Portanto os vícios redibitórios são ocultos e tão graves
que permitem ao comprador redibir o contrato, ou seja, pedir sua anulação, devolvendo o imóvel, e
ainda pleiteando perdas e danos resultantes, ou, alternativamente, à sua escolha, requerer sua
reparação ou abatimento do preço.
Casos típicos de vício oculto correspondem, por exemplo, à venda de casa em local sujeito a
enchentes periódicas, fato omitido pelo vendedor ao comprador, ou prédios que sofrem recalques
diferenciais.
Inovação do NCC: Conforme parágrafo único do art. 445, deve ser incluído na categoria de vício
redibitório o “vício que, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde” Este vício deve ser
suficientemente grave para justificar a redibição do contrato. Veja mais detalhes quanto a prazos no
item 9 deste Capítulo II.
A fundamentação jurídica dos vícios redibitórios é o princípio da garantia, pelo qual o bem
adquirido deve atender à finalidade a que se destina e estar em condições normais de utilização, sem
apresentar vícios ocultos desconhecidos pelo adquirente.
Resumindo: para que um vício seja considerado como redibitório, devem co-existir as seguintes
características:
a) que a coisa tenha sido adquirida em virtude de contrato comutativo, ou de doação com encargo;
b) que o vício ou defeito prejudique a utilização do bem comprado, ou lhe diminuam o valor;
c) que estes defeitos já existissem no momento da celebração do contrato, mas fossem ocultos para o
comprador, ou que sejam “do tipo que só puder ser conhecido mais tarde”, conforme §1. do art. 445
do NCC;
d) que os defeitos sejam tão graves que, se o comprador tivesse conhecimento deles no ato da
compra, ou não o teriam comprado, ou teriam pedido abatimento do preço;
e) que o defeito perdure até o instante da reclamação.

DEFEITOS:
―Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial de dano à
saúde ou segurança do consumidor, decorrentes de falhas do projeto ou execução de um
projeto ou serviço, ou ainda, da informação incorreta ou inadequada de sua utilização ou
manutenção.‖ (item 3.28 da NBR 13752/dez96)
Até a entrada em vigor do CDC (11/03/1991) vício e defeito eram palavras utilizadas como
sinônimos de falhas construtivas. O CDC definiu ―produto defeituoso‖ no seu art. 12. §1.,
introduzindo assim, indiretamente, um novo conceito para defeito, distinguindo-o de vício.
Enquanto este afeta apenas o bolso do consumidor, aquele afeta (ou ameaça afetar) a saúde ou
segurança do consumidor, conforme critério adotado no citado item 3.28 da NBR13752/1996.
Exemplos de defeitos: tubulação de esgoto passando por dentro da caixa d’água, queda de
revestimento externo de fachadas ou revestimento interno de forros, desabamentos de muros de
arrimo, queda de marquises, etc.
3.4 - DOS DANOS

Em princípio, na área da construção civil, dano é toda conseqüência provocada por falhas
construtivas. Juridicamente falando, atualmente é considerado como qualquer lesão causada a um
bem jurídico.
Conforme o item 3.26 da NBR 13752/dez96:

DANO:
Ofensa ou diminuição do patrimônio moral ou material de alguém, resultante de delito
extracontratual ou decorrente de instituição de servidão. No Código de Defesa do
Consumidor, são as conseqüências dos vícios e defeitos do produto ou serviço
Em outras palavras, atualmente os danos compreendem a diminuição do patrimônio propriamente

dito – dano direto – ao qual são agregados o dano moral, a honra, o crédito, a capacidade de
aquisição, o corpo, a saúde, a vida, etc., ou seja, todo prejuízo apreciável em dinheiro – danos
indiretos. Segundo Agostinho Alvim, “aprecia-se o dano tendo em vista a diminuição sofrida no
patrimônio. Logo, a matéria do dano prende-se à da indenização, de modo que só interessa o
estudo do dano indenizável”
A indenização, em princípio, deveria reparar integralmente o dano causado à vítima, restaurando o

“statu quo ante”, ou seja, devolvendo-a ao estado em que se encontrava antes da ocorrência do ato
ilícito. Em grande parte dos casos esse objetivo é impossível de ser alcançado, e portanto o
arbitramento do dano tenta remediar a situação, incluindo aquilo que efetivamente se perdeu (dano
emergente) e aquilo que se deixou de lucrar (lucro cessante). Assim sendo, a indenização
decorrente de um dano deve cobrir:
Danos materiais: quaisquer danos físicos causados a propriedade tangível, incluindo perdas
resultantes da impossibilidade de uso temporário da propriedade;
Danos corporais: as consequências provocadas no corpo de terceiros prejudicados,
incluindo doença, invalidez, morte, etc.
Danos morais: são os danos que trazem como conseqüência a ofensa à honra, ao afeto, à
liberdade, à profissão, ao respeito aos mortos, à psique, à saúde, ao nome, ao crédito, ao bem
estar e à vida, sem necessidade de prejuízo econômico.

3.4.1 DAS PERDAS E DANOS, NO NCC

O novo Código Civil dispõe:
CAPÍTULO III, TÍTULO IV
Das Perdas e Danos
Art. 402 do NCC - Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos
devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente
deixou de lucrar.
Art. 403 do NCC - Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e
danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e
imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.
Art. 404 do NCC - As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão
pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos,
abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.
Parágrafo único. Provado que os juros da mora não cobrem o prejuízo, e não
havendo pena convencional, pode o juiz conceder ao credor indenização suplementar.
Art. 405 do NCC - Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.
Observar a citação explícita da atualização monetária no art. 404.
Segundo Agostinho Alvim: “Como regra geral, devemos ter presente que a inexistência de dano é
óbice à pretensão de uma reparação, aliás sem objeto. Ainda mesmo que haja violação de um dever
jurídico e que tenha existido culpa e até mesmo dolo por parte do infrator, nenhuma indenização
será devida, uma vez que não se tenha verificado prejuízo”
O Dr. Carlos Roberto Gonçalves acrescenta às considerações de Agostinho Alvim:

“Também nenhuma indenização será devida se o dano não for―atual‖ e ―certo‖. Isto porque nem
todo o dano é ressarcível, mas somente o que preencher os requisitos de certeza e atualidade.
Segundo Lalou ( Traité pratique de la responsabilité civile, n.137-40), atual é o dano que já existe
―no momento da ação de responsabilidade; certo, isto é, fundado sobre um fato preciso e não
sobre hipótese‖. Em princípio, acrescenta, ―um dano futuro não justifica uma ação de
indenização.‖ Admite, no entanto, que essa regra não é absoluta, ao ressalvar que uma ação de
perdas e danos por um prejuízo futuro é possível quando este prejuízo é a conseqüência de um
―dano presente e que os tribunais tenham elementos de apreciação para avaliar o prejuízo futuro‖.
―O requisito da ―certeza‖ do dano afasta a possibilidade de reparação do dano meramente
hipotético ou eventual, que poderá não se concretizar. Tanto assim que, na apuração dos lucros
cessantes, não basta a simples possibilidade de realização do lucro, embora não seja
indispensável absoluta certeza de que este se teria verificado sem a interferência do evento
danoso. O que deve existir é uma probabilidade objetiva que resulte do curso normal das coisas,
como se infere do advérbio ―razoavelmente‖, colocado no art. 1059 do Código Civil (―o que
razoavelmente deixou de lucrar‖). Tal advérbio não significa que se pagará aquilo que for
razoável (idéia quantitativa) e sim que se pagará se se puder, razoavelmente, admitir que houve
lucro cessante (idéia que se prende à existência mesma do prejuízo). RESPONSABILIDADE
CIVIL, Editora Saraiva, 6a. edição, fl. 392)
Portanto, se não houver dano, não se pode falar em responsabilidade civil ou em dever de indenizar,
cujos pressupostos imprescindíveis são a existência do dano, a ação ou omissão do agente, o nexo
causal e a culpa, nos casos de responsabilidade subjetiva.
Obs: a culpa é dispensada quando a responsabilidade é objetiva, conforme definido no item 2.1
deste capítulo.

3.5 – TEORIA DA IMPREVISÃO - “PACTA SUNT SERVANDA” X

“REBUS SIC STANTIBUS”
Antigamente os contratos eram regidos pela cláusula implícita “pacta sunt servanda”, ou seja, o que
foi pactuado deve ser cumprido.
Atualmente se aplica a teoria da imprevisão – “rebus sic stantibus”, que consiste em admitir a
existência nos contratos de uma cláusula que nele não consta, mas está implícita, segundo a qual os
contratantes devem cumprir as cláusulas contratuais, desde que as circunstâncias conservem-se
inalteradas desde o momento da celebração até o final da execução dos contratos. Ocorrendo
substanciais modificações na nova situação vigente, a revisão dos contratos privados é plenamente
possível, por via do Poder Judiciário, desde que se prove:
- a ocorrência de fato superveniente, ou seja, de situações não previsíveis, ou
- o agravamento exagerado das obrigações assumidas por uma das partes contratantes.
3.6 DOUTRINA, JURISPRUDÊNCIA E SÚMULA
Quando surge uma nova legislação, os especialistas na matéria – doutos - costumam publicar suas
interpretações, conhecidas como “doutrinas”, que podem ser adotadas pelos Tribunais.
As interpretações judiciais reiteradas que são dadas às questões de direito pelos tribunais
constituem sua jurisprudência.
Quando a jurisprudência do Tribunal torna-se uniforme, ela costuma ser resumida em pequenos
textos, conhecidos como Súmulas, que nem sempre devem ser interpretadas ao pé da letra. Veja
adiante (item 4.2) o caso da Súmula 194 do STJ, só aplicável a casos envolvendo o art. 1245 do CC
(agora art. 618 do NCC).
4 [CC] COMENTÁRIOS ÀS REGRAS DO CÓDIGO CIVIL DE 1916
O Código Civil de 1916, também citado como “Código Bevilacqua”, era quase todo baseado na
teoria da culpa, conforme seu art. 159, que constituía a base de referência para o estabelecimento do
necessário nexo causal entre a culpa e o dano, com a clássica definição:
"Art. 159 do CC - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou

imprudência, violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano."
Pela teoria clássica, a responsabilidade civil se assentava em três pressupostos: que houvesse um
dano, que fosse identificada a culpa do autor do dano e que houvesse uma relação de causalidade
entre o fato culposo e o mesmo dano.
A jurisprudência acabou definindo que o prazo prescricional de 6 meses citado no art. 178, §5º, IV
do Código Civil de 1916 era aplicável apenas aos “legítimos” vícios redibitórios, ou seja, àqueles

que poderiam implicar em redibição contratual, ou pedido de abatimento de preço. Para os casos de
vícios construtivos não redibitórios, aplicava-se o prazo de garantia de 5 anos do art. 1245 do CC,
comentado a seguir.
4.1 [CC] ART. 1245 DO CC: PRAZO DE GARANTIA DE 5 ANOS

(a doutrina e jurisprudência deste artigo são aplicáveis ao art.
618 do NCC, seu substituto)
Os bens imóveis são considerados como bens duráveis, fazendo parte de uma classe especial de
bens com vida útil de longa duração, motivo pelo qual a indústria da construção civil era, e continua
a ser a única a possuir regra específica de garantia no Código Civil, conforme o famoso artigo 1245
do CC, que dizia:
Art. 1245 do CC – Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras

construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução
responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho,
assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não o
achando firme, preveniu em tempo o dono da obra.
A doutrina do dr. Hely Lopes Meirelles, apresentada em seu livro “Direito de Construir”, segundo a
qual o prazo de cinco anos do art. 1245 é prazo de garantia acabou sendo aceita pela jurisprudência
e acatada pela Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça (veja item 5.2 a seguir).
Os conceitos de solidez e segurança, citados no art. 1245 do CC, ao pé da letra, restringem-se às

falhas estruturais, perigo de desabamento, rompimento de lajes, paredes, telhados, etc., ou seja,
fatores relacionados à ruína ou ao risco da ruína da obra.
Portanto, se essas falhas aparecem dentro do prazo de 5 anos citados no art. 1245 do CC, presume-
se a culpa do construtor (responsabilidade objetiva), que só se livraria dela se provar que a culpa
cabe a terceiros. Seria o caso de provar que o agente causador é outro: destruição de pilar de prédio
por acidente ou ataque químico, rompimento de adutora, que afetou a fundação, rebaixamento de
lençol freático ou escavação de obra feita por vizinhos, etc.
4.2 [CC] PRAZO DE PRESCRIÇÃO DE 20 ANOS QUANTO À

SOLIDEZ E SEGURANÇA DA CONSTRUÇÃO, NO ANTIGO CC
(no NCC o prazo de prescrição máximo é de 10 anos).
Conforme a opinião do Dr. Hely Lopes Meireles, o prazo de 5 anos previsto no art. 1245 do CC
deveria ser considerado como prazo de garantia, e não prazo de prescrição, que não era citado em
nenhum outro lugar referente às construções no Código Civil, exceto quanto aos vícios redibitórios
citados no art. 178 do CC. Por isso ele aplicou cumulativamente o disposto nos artigos 179 e 177 do
CC, concluindo que para a construção civil se aplicava o prazo prescricional de 20 anos das ações
ordinárias!

Esta interpretação do Dr. Hely Lopes Meirelles acabou se constituindo na corrente doutrinária
majoritária nos tribunais, conforme citação a seguir:
―O prazo qüinqüenal dessa responsabilidade é de garantia, e não de prescrição, como

erroneamente têm entendido alguns julgados. Desde que a falta de solidez ou de segurança
da obra apresente-se dentro de cinco anos de seu recebimento, a ação contra o construtor e
demais participantes do empreendimento subsiste pelo prazo prescricional comum de 20
anos, a contar do dia em que surgiu o defeito(13).
Por outro lado, tratando-se de prazo de garantia, não admite interrupção ou suspensão,
mas poderá ser ampliado contratualmente, se assim o desejarem as partes. O que não pode
é ser suprimido ou reduzido, pois a lei civil fixa um mínimo de ordem pública.” Hely Lopes
Meirelles “Direito de Construir”- Hely Lopes Meireles - Malheiros Editores, 9. Edição,
folha 302.
Confirmando a doutrina do dr. Hely Lopes Meirelles, o Superior Tribunal de Justiça emitiu a sua
Súmula 194:
SÚMULA 194 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA

"Prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor,
indenização por defeitos da obra."
Essa súmula citava como referências anteriores os recursos especiais do STJ de números 8.489RJ,
9.375-SP, 62.278-SP, 1.473-RJ, 5.522-MG e 72.482-SP.Consultando a íntegra dessas decisões este
autor constatou que todas se referiam a casos cobertos pelo art. 1245 do CC, permitindo concluir
que a Súmula 194 só se aplicava aos casos de solidez e segurança cobertos pelo art. 1245, sendo
falsa a “leitura ao pé da letra” da Súmula 194, que permitia aplicar o prazo de 20 anos para todas as
falhas construtivas. Conforme é relatado a seguir, a Súmula 194, inicialmente, era aplicável apenas
aos casos de solidez e segurança da edificação, e outras falhas muito graves, a elas equiparadas pelo
STJ.
4.3 CONSTRUÇÃO [CC]: PRAZO GERAL DE GARANTIA DE 5

ANOS
A doutrina e jurisprudência dominantes sobre o Código Civil estenderam o prazo de 5 anos do art.
1245 do CC, nominalmente válido só para empreiteiros, como prazo genérico válido para todos os
construtores, envolvendo também as obras por administração.
Posteriormente, a jurisprudência majoritária acabou adotando o prazo de garantia de 5 anos previsto

no art. 1245 do Código Civil para outros problemas graves da construção civil, deixando de aplicar
o prazo prescricional de 6 meses que era pleiteado pelos construtores com base no art. 178, §5º, IV
do CC.
Em conseqüência dessa tendência jurisprudencial, o prazo de 5 anos passou a ser

considerado como o prazo legal e genérico de garantia na construção civil.
Atenção: Para quaisquer reparos efetuados pela construtora (e apenas para estes) o prazo de
garantia recomeça a contagem, até que se completem os 5 anos originais de garantia. Se esses
reparos forem do tipo coberto pelo art. 1245 do CC, o prazo de prescrição de 20 anos para eles

também recomeça, conforme a Súmula 194 do STJ. Se o reparo for feito por nova empresa, corre
por conta dela o novo prazo de garantia de 5 anos. É por esse motivo que, em igualdade de
condições, as construtoras preferem indenizar os reclamantes em dinheiro, deixando a critério dos
condomínios a contratação de nova empresa responsável pelos reparos.
Essa extensão de prazo é aceitável genericamente, considerando que a construção civil é um

produto durável, do qual se espera uma vida útil utilizável superior a 50 anos, desde que haja
manutenções adequadas e sem ações anormais da natureza ou de terceiros que possam prejudicar
seu desempenho.
No entanto, os construtores reclamam, com razão, que essa generalização atinge alguns materiais
cuja durabilidade “normal” não atinge esses 5 anos, bem como alguns produtos fornecidos por
terceiros, cuja garantia é inferior aos 5 anos previstos.
Esse tem sido um dos problemas mais recorrentes nas lides envolvendo compradores e vendedores,
cuja solução exige dos peritos um profundo conhecimento sobre durabilidade dos materiais e
produtos, dada a inexistência de normas técnicas pertinentes, e exige dos magistrados a
complementação desses conhecimentos com o uso de bom senso.
Alguns doutrinadores têm confundido, até agora, o conceito de vida útil com o conceito de prazo
de garantia. Veja-se, por exemplo, a Conclusão 5 no 4° Congresso Brasileiro de Direito do
Consumidor, realizado em Gramado, de 8 a 11/03/1998, publicadas na revista do Direito do
Consumidor, n. 26, abril/jun98:
―O prazo de garantia pela qualidade da obra mão mais se limita aos vícios que ela
apresenta nos cinco primeiros anos de existência, estendendo-se agora, à luz do Código de
Defesa do Consumidor, por todo o período de durabilidade razoável da obra‖
Essa situação deve se alterar com a publicação em 12/05/2008 pela ABNT das seis Partes da
ABNT NBR15575- “Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho”, que ficaram
conhecidas como “as novas normas de desempenho” da construção civil. Conforme consta da
NBR15575-1, os prazos de garantia não se confundem com vida útil, mas correspondem a um
prazo dentro do qual, em condições normais de uso, se houver falha construtiva, ela teria grande
probabilidade de se manifestar.
Pela primeira vez os engenheiros especializados estarão

informando aos juristas que engenharia não é uma
ciência exata, e que prazo de garantia não se confunde
com prazo de vida útil, conforme gráfico ao lado.
Os principais itens desta norma são comentados no Capítulo V. Mas convém desde já esclarecer que
a PARTE 1 constitui a norma-mãe, à qual as demais Partes estão vinculadas. É nela que agora são
definidos 3 padrões de desempenho: M, de mínimo, I, de intermediário, e S, de Superior, e para
cada um deles haverá diferentes prazos de desempenho. Se o construtor omitir esse padrão, admite-
se que ele será de padrão mínimo, transformando esse item numa disputa de marketing imobiliário.

4.4 [CC] APENAS AS CAUSAS IMEDIATAS QUE AFETAM A

SOLIDEZ E SEGURANÇA ESTARIAM COBERTAS PELO ART.
1245 DO CC - AS REMOTAS, NÃO.
Aperfeiçoando a interpretação do art. 1245 do CC, o Dr. João Carlos Pestana de Aguiar Silva
publicou no Boletim de Direito Imobiliário 2. decêndio - agosto/1991 opinião tão interessante
quanto polêmica, segundo a qual nem todas as causas que podem afetar a solidez e segurança
estariam cobertas por ele.
Há que se distinguir entre causas imediatas e remotas que possam afetar a segurança e estabilidade
das construções: as remotas não estariam cobertas pelo artigo 1245, pois uma manutenção adequada
por parte do consumidor evitaria o risco. Este seria o caso de infiltrações de água que ocorrem por
falha da impermeabilização asfáltica em lajes, dentro dos 5 anos de sua vida útil, que podem
resultar na oxidação da ferragem a longo prazo, afetando sua segurança. No entanto, se refeita a
impermeabilização a tempo (manutenção adequada), a segurança não seria afetada. Não obstante, é
recomendável aos construtores que reformulem seus conceitos, quando forem cobrir
impermeabilizações com pisos ou jardins de alto custo, especificando sistemas impermeabilizantes
de maior durabilidade: o mais barato pode não ser o mais econômico.
Conforme se percebe, esta interpretação do doutrinador carioca é altamente favorável às

construtoras.
4.5 - [CC] DISTINÇÃO ENTRE VÍCIOS OCULTOS

CONTINUATIVOS E NÃO CONTINUATIVOS
Este conceito foi introduzido nos autos da apelação n. 240.425.2/8, tendo sido acatado por votação
unânime, razão pela qual é aqui divulgado.
Consiste em criar uma classe especial de vícios ocultos, aqui denominados continuativos, que
correspondem àqueles em que uma parte afetada origina danos na parte seguinte, imediatamente
justaposta, e assim por diante, ampliando continuamente os danos, e tendo a mesma origem.
Os vícios continuativos incluem:
a) os vícios ocultos constatados durante o prazo

de garantia, e que se ampliaram continuamente,
tendo como exemplo paradigma o caso de área
de vazamento de impermeabilização, constatado
aos 4,9 anos da entrega, numa pequena área S1 e
que, não tendo sido consertado dentro do prazo
legal de 5 anos pela construtora, se amplia
consideravelmente, atingindo a área S2 por
expansão contínua.
A indenização, de acordo com este novo critério, deve prever a recuperação da área ampliada S2, e
não da área existente ao final da garantia (S2 + S3), onde S3 não é continuativo de S1, ou seja, não

tem origem em S1, e teria surgido após o vencimento do prazo de garantia, tendo nova causa, fora
do prazo legal de garantia.
Não podem ser incluídos como vícios continuativos esses novos focos de vazamento de
impermeabilização, como os do tipo S3, aparecidos em virtude do final da sua vida útil, após os
cinco anos de garantia, ou, mesmo dentro desta, os novos focos criados pelo condomínio ou seus
prepostos, tais como a instalação de “play-ground”, alambrados, postes de iluminação, furos na
impermeabilização para passagem de conduites ou encanamentos, etc
b)os vícios ocultos envolvendo problemas estruturais, que estavam “latentes” quando do
vencimento do prazo de 5 anos, pois só poderiam ser detectados por especialistas, mas
comprovadamente originados por falhas construtivas pré-existentes. A correção destes vícios
depende de correção de falhas construtivas para não se manifestarem no período de garantia ou
após esta, mas dentro do prazo de prescrição, não podendo ser atribuída à falta de manutenção
adequada O exemplo-paradigma deste caso é a falta de cobrimento mínimo do aço da estrutura,
cujas conseqüências aparecem dentro do prazo prescricional de 10 anos, após os 5 primeiros anos
de garantia, contados a partir da entrega. Outros exemplos deste tipo correspondem ao surgimento
de fissuras de origem térmica nos pisos e fachadas, trincas nos muros de arrimo, trincas na
estrutura de concreto, não causadas por excesso de carga acidental, etc.
Critério recomendado e adotado pelo autor: a construtora é responsabilizada, mesmo após o prazo
de garantia legal, sendo a respectiva verba majorada desses acréscimos e incluída no total do
ressarcimento
Este novo conceito introduzido pelo autor na área de perícias transportou para ela um conceito
jurídico que está previsto no art. 471 do CPC, que afirma que ―nenhum juiz decidirá novamente as
questões já decididas, relativas à mesma lide, salvo: I - se tratando-se de relação jurídica
continuativa, sobreveio modificação no estado de fato ou de direito, caso em que poderá a parte
pedir a revisão do que foi estatuído na sentença...‖ .
Se o fenômeno em exame resulta de modificação no seu estado de fato, sem culpa do réu (tais como
o caso de final de vida útil da impermeabilização, após o término do seu prazo legal de garantia) é
evidente que essa situação inusitada deve ser levada em conta, isentando as construtoras que
vinham sendo indevidamente condenadas a esse ressarcimento.
Não obstante, as construtoras em outros casos semelhantes poderiam ser condenadas se, ao final da
sua vida útil, mas ainda dentro do prazo de garantia, a perícia constatar que o sistema de
impermeabilização especificado naquela obra era inadequado para atender ao prazo mínimo de
garantia previsto na lei.
4.6 [CC] MANUTENÇÃO DAS CONSTRUÇÕES, APÓS OS 5

ANOS DE GARANTIA
Do acima exposto deduz-se que vencido o prazo geral de garantia de 5 anos da construção civil,
teria ocorrido a decadência com relação aos vícios ocultos que não afetam a solidez e segurança da
edificação. Assim sendo, a partir daí caberia aos compradores dos prédios fazerem a manutenção de
todas as novas falhas que pudessem surgir.

Como se sabe, ainda dentro do prazo geral de garantia de 5 anos cabe ao comprador fazer a
manutenção das peças ou serviços cuja vida útil é menor: por exemplo, a troca dos vedantes de
torneiras, a lubrificação dos equipamentos, a troca de lâmpadas, a repintura de fachadas, etc.
A única exceção a esta regra corresponderia às falhas que afetassem a solidez e segurança da
edificação: se estas surgissem após os 5 primeiros anos de garantia, ainda assim os compradores
poderiam acionar a construtora, dentro dos 20 anos seguintes (agora 10 anos, no NCC), invertedo-se
o ônus da prova, ou seja, ficando a cargo do reclamante provar a culpa da construtora, através de
competente laudo técnico elaborado por profissional especialmente contratado.
4.7 [CC] TENDÊNCIA JURISPRUDENCIAL DE AMPLIAÇÃO DO

PRAZO DE PRESCRIÇÃO PARA VÍCIOS OCULTOS GRAVES
Veja comentários adicionais sobre esta tendência, aplicáveis

também após o Novo Código Civil, no item 10 deste capítulo III
O verdadeiro Direito de Responsabilidade Civil Brasileiro tem sido construído pela doutrina e
jurisprudência criadas a partir do Código Civil, que tem se fundamentado em conceitos inovadores
mais modernos, sensíveis aos princípios de garantia e segurança. Exemplo muito citado é o da
Súmula n. 341 do STF: “É presumida a culpa do patrão ou comitente pelo ato culposo do
empregado ou preposto”.
Na área ligada à construção civil, o STF e posteriormente o STJ abandonaram o antigo conceito de
que a responsabilidade civil deveria se limitar à reparação do dano, fundada ou não na culpa do
responsável.
A orientação jurisprudencial mais recente pretende indicar que as decisões condenatórias de

construtoras deveriam deixar sua função apenas ressarcitória para servirem como indutor da
prevenção antecipada para evitar o dano.
Essa nova orientação parte do princípio de que a indenização não pode atingir valores insuportáveis,
extrapolando os limites lógicos do nexo de causalidade entre a ocorrência e sua conseqüência. Mas,
por outro lado, essa indenização deveria servir como advertência aos agentes causadores, impondo-
lhes verdadeiro receio pelas conseqüências de seus atos, elevando seu comportamento ético ao
mesmo e elevado patamar do comportamento profissional.
Agravando as responsabilidades das construtoras, ainda durante a vigência do CC de 1916,

apareceu uma fortíssima tendência em decisões de Tribunais de ampliar para 20 anos - agora 10
anos, no NCC - o prazo de prescrição para vícios ocultos correspondentes a graves falhas
construtivas, mesmo que não afetem diretamente a segurança e solidez da edificação, tais como
infiltrações generalizadas de água, vazamento de gases, obstruções de rede de esgoto, perigo de
incêndio, umidade em escala anormal, com desenvolvimento de fungos que podem afetar a saúde
dos moradores, etc.
A justificativa para este fato tem se baseado, de um lado, no desenvolvimento tecnológico da

construção civil, e de outro na tendência de responsabilizar objetivamente os construtores por atos
que não preservem a incolumidade física e patrimonial das pessoas. Veja a respeito o que diz Carlos
Roberto Gonçalves:

―O que a jurisprudência, na realidade, tem feito é alargar o conceito de solidez e

segurança, para considerar uma e outra ameaçadas com o aparecimento de defeitos que
por sua natureza e numa interpretação estrita do art. 618, não teriam tal alcance. O que se
justifica perfeitamente pelo progresso e desenvolvimento da indústria da construção civil e
pela necessidade de se preservar a incolumidade física e patrimonial das pessoas que
possam ser afetadas pelos mencionados vícios e defeitos.‖ (do seu livro
“RESPONSABILIDADE CIVIL” , 8ª. Edição, final do item 68).
A nova tendência jurisprudencial de ampliação do prazo de prescrição para vícios ocultos graves
tornou-se tão evidente que até o recente e insuspeito livro editado pelo Sinduscon/SP, com o título
MANUAL JURÍDICO PARA CONSTRUÇÃO CIVIL, Editora Pini, 2007, abriu em suas páginas
16 a 18 o subtítulo “O indevido alargamento do conceito de solidez e segurança” que é a seguir
transcrito na íntegra:
A despeito das limitaçãoes presentes no artigo 618 para a expressão ―solidez e segurança‖,
a verdade é que a responsabilidade do construtor, por força de alargamento
jurisprudencial, não tem se limitado às hipóteses claramente consideradas de ―solidez e
segurança‖, em que haja o risco específico de ruína da obra. Esse ângulo já era há muito
defendido por Pontes de Miranda, para quem os vocábulos ―solidez‖ e ―segurança‖,
individualmente considerados, abrangem variantes que extravasam a literalidade do texto
legal:
“O conceito de solidez não aparesenta dificuldades para apreciação das espécies.
Quanto à segurança, não se pode entender que só se referira à ausência de possíveis
danos provindos de desabamentos ou rompimento de paredes, ou tectos ou soalhos,
ou arrebentamento de escadas. Há os perigos de incêndio, de umidade grave, de anti-
higiene e de gases. O conceito de segurança não pode ser restringido ao de
indanificabilidade atinente à estabilidade da construção, porque se dintingue do que
concerne à “solidez” o que se prende à “segurança”. A solidez liga-se,
conceptualmente, ao que se construiu, ao objeto. A segurança alude ao sujeito,
embora a causa haja de star na construção.10.11
J. M. Carvalho Santos também compactuou desse entendimento, consignando que o imóvel
impróprio à habitabilidade também é eivado de vício de construção, pelo qual deverá, pois,
responder o construtor. Assim, por vícios de construção ter-se-ia, tecnicamente, toda a
gama de defeitos, inclusive os que não comprometam de forma direta e necessária a solidez
e segurança da obra, que, ao fim, são abarcados por tais conceitos, e por isso, amparados
pela regra do artigo 618 do Código Civil de 2002. Evidenciada a ocorrência, por exemplo,
de goteiras, escorrimentos, infiltrações, descolamento do piso, fissuras e trincamentos,
haveria de se considerar a responsabilidade do construtor pela solução desses problemas,
uma vez que tais circunstâncias caracterizam vícios estruturais de construção.
Também o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a
―expressão ―solidez e segurança‖ utilizada no artigo 1245 do Código Civil de 1916
não deve ser interpretada restritivamente: os defeitos que impedem a boa
habitabilidade do prédio, tais como infiltrações de água e vazamentos também estão
por ela abrangidos.‖13
Especificamente no que concerne à segurança, o Superior Tribunal de Justiça assim se
pronunciou:14
“Sustento, destarte, que as infiltrações de água nos tetos ou paredes, por motivo de
fendas ou fissuras, podem ser abrangidas no conceito de segurança do edifício, pois a
segurança é também a segurança dos moradores, e os moradores não podem ser

considerados seguros habitando num prédio onde a infiltração de água e umidade

causam ou podem causar manifestos danos à sua saúde. É um problema de
segurança, não abrangente apenas da eventualidade de desabamento do prédio, mas
também das perfeitas condições de habitabilidade e de salubridade da edificação.”
Com efeito, fruto do sentido abrangente conferido à expressão ―solidez e segurança‖, a
jurisprudência mais recente tem alargado esse conceito para incluir nele os casos
envolvendo infiltrações de água, vazamento de gases, obstruções de rede de esgoto, perigo
de incêndio, umidade em escala anormal, com desenvolvimento de fungos que podem afetar
a saúde dos moradores, etc. Tem-se decidido que entre os casos de vícios de construção
devem ser incluídos aqueles que embora não comprometendo ou ameaçando diretamente a
solidez e segurança da obra, venham a dificultar a habitabilidade do imóvel.15
4.8 [CC] OUTROS PRAZOS DO CÓDIGO CIVIL DE 1916

Encerrando os rápidos comentários sobre as antigas regras do Código Civil, cumpre informar que a
jurisprudência admitia que os vícios aparentes prescreviam no ato da entrega do imóvel, com base
numa interpretação do art. 1241 parágrafo primeiro, que dizia: ―Tudo o que se pagou, presume-se
verificado‖
Com relação aos vícios redibitórios da construção civil, que são detalhados no item 6.4, a
jurisprudência do Código Civil de 1917 já havia na prática aumentado o prazo de apenas 6 meses,
para reclamar de falhas construtivas, que inicialmente eram contados a partir da data da entrega
(data da “tradição”), que constava no art. 178, parágrafo 5º., inciso IV, do Código Civil que dizia:
“Prescreve...em seis meses....a ação para haver o abatimento do preço da coisa imóvel, recebida
com vício redibitório, ou para rescindir o contrato comutativo, e haver o preço pago, mais perdas e
danos , contado o prazo da tradição da coisa‖
Vários tribunais passaram a contar esse prazo a partir do momento em que o comprador tomava
conhecimento do vício redibitório, considerado como aquele que, se o comprador tivesse
conhecimento dele no ato da compra, ou não a teria realizado, ou teria pedido abatimento do preço.
Para os vícios ocultos não redibitórios e não cobertos pelo art. 1245, os tribunais estenderam o
prazo para reclamar para 5 anos, considerado como prazo geral de garantia da construção civil.
É emblemática a seguinte decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo favorecendo compradores de

apartamentos de edifício que foi implodido em São José do Rio Preto, após a queda do Edifício
Itália, que fazia parte do conjunto de três prédios:
Apelação n° 128.570.4/9-00
Apelantes: Artur Tavares Frade e outros.
Apelados: Nélio Menezes Trindade e outra.
Ementa do relatório do relator em 6/8/2002:
VÍCIO REDIBITÓRIO — Prescrição - Inocorrência — Lapso de seis meses, previsto no art
178, § 5°, IV, do CC, que só pode ser computado a partir do momento em que o vício passou
a ser conhecido, de modo inequívoco, pelo adquirente do imóvel, visto se tratar de prazo de
garantia — Comprador que, pela impossibilidade de verificação do defeito no prazo legal,
não deve suportar o prejuízo a que não deu causa — Preliminar rejeitada.
AÇÃO REDIBITÓRIA — Procedência decretada corretamente em primeiro grau —
Elementos de convicção coligidos que evidenciam, à saciedade, a presença do vício
construtivo, que pré-existia à cessão de direitos e obrigações pactuada entre os litigantes —
E qualificado o defeito como oculto, tinha lugar a pretensão redibitória deduzida, incidindo,

no particular, o disposto nos arts. 1.101 e 1.104 do CC — Transferência de direitos e

obrigações em causa que, por ostentar a natureza jurídica de ato de alienação, dá ensejo à
aplicação das normas supra aludidas, não sendo necessário recorrer ao instituto da evicção
para responsabilização dos réus, ora apelantes — Responsabilidade dos alienantes,
outrossim, que decorre pura e simplesmente do princípio de garantia insculpido no direito
material, pouco importando se agiram eles com ou sem culpa — Apelo não provido.
Aqui terminam os comentários sobre o Código Civil de 1916, cujas regras valeram até 10/01/2003,
quando foram substituídas pelas regras do Novo Código Civil.

III - COMENTÁRIOS AO
NOVO CÓDIGO CIVIL/2002
6 COMENTÁRIOS ÁS REGRAS DO NOVO CÓDIGO CIVIL
O projeto de lei PL634 do Código Civil foi elaborado em 1975 por uma Comissão de Juristas
comandada pelo dr. Miguel Reale e tramitou no Congresso Nacional deste então. O texto final do
Novo Código Civil (NCC) teve como relator o deputado Ricardo Fiúza e foi promulgado como a
Lei n. 10406, de 10/01/2002, que estabeleceu um prazo de 1 ano para sua entrada em vigor (período
de “vacatio legis”). Acordo de lideranças no Congresso Nacional previa a aprovação de correções e
atualizações durante esse período, fato que não ocorreu, havendo muitas emendas em tramitação
que podem dirimir as dúvidas explicitadas na doutrina já publicada.
Não obstante, as disposições da Lei 10406 entraram em vigor em 11/01/2003, sendo aplicáveis aos
imóveis entregues a partir dessa data.
6.1 IMPORTANTES MUDANÇAS CONCEITUAIS NO NCC
O velho ditado “Quem cala, consente” tem cobertura no NCC no seu art. 111, que muitos
doutrinadores consideram também aplicável às relações de consumo:
―Art. 111 – O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o

autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa‖
O novo Código Civil abandona os princípios do direito positivista – em que o juiz se atém
rigorosamente ao que diz a lei – para adotar o pós-positivismo, dando amplos poderes aos juízes
para interpretarem a lei, com base no conceito do “direito social”, conforme fica evidenciado nos
seus artigos 112 e 113:
―Art. 112 do NCC - Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas
consubstanciadas do que ao sentido literal da linguagem.
CAPÍTULO III - COMENTÁRIOS AO NOVO CÓDIGO CIVIL/2002 - III- 26

Parágrafo único. A nulidade da cláusula de eleição de foro, em contrato de adesão, pode ser
declarada de ofício pelo juiz, que declinará de competência para o juízo de domicílio do
réu." (NR)
Art. 113 do NCC - Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os
costumes do lugar de sua celebração‖
Em outras palavras: não interprete os artigos do Código Civil “ao pé da letra”! Procure entender a
intenção do legislador, combinada com os costumes do local, presumindo-se boa-fé de todos os
contratantes.
Os mesmos conceitos gerais estão nos artigos 421 a 424 do Novo Código Civil - NCC, que
iniciam o Título V – Dos Contratos em Geral:
Art. 421 do NCC - A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função
social do contrato.
Art. 422 do NCC - Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do
contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Os artigos 421 e 422 restringem as disposições de vontade entre as partes contratantes, não mais
valendo a máxima de que “o contrato faz a lei entre as partes”, que foi atenuada pelo Novo Código.
Em outras palavras, pode-se afirmar que atualmente os contratos acrescem à autonomia da vontade
dos contratantes os deveres impostos pela boa fé objetiva, restringindo a aplicação do princípio
“pacta sunt servanda”, ou seja, o que foi contratado pelas partes vale como lei entre elas, e deve
ser cumprido. Além disso, essa boa fé deve ser aplicada não só na vigência dos contratos, mas
também antes e depois. Portanto os deveres éticos aplicáveis aos contratantes resultam nas
responsabilidades pré-contratual e pós-contratual.
No NCC, cláusulas contratuais abusivas podem ser alteradas judicialmente, conforme artigos 423 e
424 do NCC:
Art. 423 do NCC - Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou

contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.
Art. 424 do NCC - Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia
antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio‖
Contratos de adesão são os contratos padrão, contendo em sua maior parte cláusulas pré-redigidas
unilateralmente por uma das partes, em que prevalece a sua vontade.. Uma modalidade muito
conhecida corresponde aos contratos-tipo de compra e venda de imóveis, nos quais as poucas
cláusulas restantes a serem preenchidas no ato da compra correspondem à identificação do
comprador, do imóvel, do valor e das condições de pagamento.
Antigamente valia a expressão “in dúbio, pro reo”. Na maior parte das ações entre compradores e
construtores, estes são os réus. Em compensação, os construtores geralmente dispõem de tempo
prévio e verba suficientes para elaborarem contratos de adesão que cubram seus interesses. Nas
relações de consumo, o art. 47 do CDC já havia alterado essa afirmação, ao estabelecer que “As
cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. Agora o
novo Código Civil consolida esse conceito, permitindo interpretação de cláusulas dúbias, ambíguas
ou contraditórias da forma mais favorável ao aderente. Fica justificada assim a nova interpretação
legal, onde a expressão “in dúbio, pro reo” foi alterada para “Na dúvida, interprete favoravelmente
ao comprador”.

Entre os vários artigos do novo Código Civil que evidenciam essa drástica mudança conceitual
destacam-se, entre outros:
Art. 133 do NCC - Nos testamentos presume-se o prazo em favor do herdeiro, e, nos
contratos, em proveito do devedor, salvo, quanto a esses, se do teor do instrumento, ou das
circunstâncias, resultar que se estabeleceu a benefício do credor, ou de ambos os
contratantes.
Art. 317 do NCC - Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta
entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo,
a pedido da parte, de modo que assegure, quando possível, o valor real da prestação.
6.1.1 ONEROSIDADE EXCESSIVA
Art. 478 do NCC - Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma
das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em
virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a
resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479 do NCC - A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar
eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480 do NCC - Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá
ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la., a fim de
evitar a onerosidade excessiva.‖
Art. 884 do NCC - Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será
obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Parágrafo único Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é
obrigado a restitui-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do
bem na época em que foi exigido.
Estes artigos evidenciam a aplicação do conceito de justiça social, permitindo alterações judiciais
nos contratos, que podem implicar em redução do valor de prestações contratadas, ou até mesmo a
dissolução ou extinção de um contrato perfeito e acabado (resolução).
Em outras palavras, abandona-se o princípio “pacta sunt servanda” a favor do “rebus sic
stantibus” (estando assim as coisas), também denominado “princípio da imprevisão”, que aceita a
possibilidade de resilição do contrato se ocorrerem circunstâncias imprevisíveis e inevitáveis que
alterem profunda e notoriamente a situação de fato pré-existente, impedindo o cumprimento do
anteriormente acordado.
O conceito de “ onerosidade excessiva” do art. 478 do NCC pode resultar de abusividade contratual,
ou seja, um desequilíbrio entre direitos e deveres, e deliberadamente é apresentado de forma
genérica, para ser aplicado de duas formas diferentes:
-onerosidade abusiva aos “iguais”: aplicam-se as regras do Novo Código Civil;

-onerosidade abusiva aos “ desiguais”: aplicam-se as regras do CDC, nas relações de consumo.

Exatamente para evitar casos de abusividade contratual, foi editada a Lei 10931/2004, que “Dispõe
sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias” , a qual merece ser lida na íntegra,
aqui sendo destacado o seu art. 50, que diz textualmente:
Art. 50 da Lei 10931. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de
empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o autor deverá discriminar na petição
inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, quantificando o
valor incontroverso, sob pena de inépcia.
§ 1o O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados.
§ 2o A exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do
montante correspondente, no tempo e modo contratados.
§ 3o Em havendo concordância do réu, o autor poderá efetuar o depósito de que trata o
o
§ 2 deste artigo, com remuneração e atualização nas mesmas condições aplicadas ao
contrato:
I - na própria instituição financeira credora, oficial ou não; ou
II - em instituição financeira indicada pelo credor, oficial ou não, desde que estes
tenham pactuado nesse sentido.
§ 4o O juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2o em caso de relevante razão
de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão fundamentada na qual serão
detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade da cobrança no caso concreto.
§ 5o É vedada a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação principal sob a
alegação de compensação com valores pagos a maior, sem o depósito do valor integral
desta.
Essa determinação de esclarecimento por parte do autor da parte incontroversa, que deve continuar
a ser paga, enquanto se discute a parte controversa, facilita a tarefa do julgador, que deve se ater
apenas a esta última.
6.2 REGRAS DE TRANSIÇÃO ENTRE CC E NCC -

DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS DO NCC
Art. 2028 do NCC - Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e
se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo
estabelecido na lei revogada.
A regra básica contida neste art. 2028 parece clara: aplica-se o prazo do antigo Código Civil
(CC/19116) se o novo Código Civil (NCC) o houver reduzido e, também, se no momento da
entrada em vigor do NCC já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido no
CC/1916. Se o caso não se enquadrar nesses dois requisitos, aplica-se, em regra, o prazo do NCC.
Não obstante, persiste a dúvida: a partir de qual data (“dies a quo”) se aplica essa regra: a data de
entrada em vigor do NCC (11/01/2003) ou a data do fato gerador? A jurisprudência tem indicado
que deve ser contado a partir da data de entrada em vigor do NCC.
No julgamento realizado em 15/5/2007 do Recurso Especial n. 870299-SP, a 3ª. Turma do STJ,

confirmou que:
a) quando o prazo prescricional do novo Código Civil é mais curto que o do anterior, aplica-se
a regra do velho CC;

b) quando em 11/01/2003 não havia decorrido metade do prazo prescricional anterior, o prazo
prescricional menor previsto no NCC pode ser aplicado, contando-se o prazo da data de
entrada em vigor do NCC, não importando o prazo decorrido com a regra anterior.
Art. 2035 do NCC - A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da
entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no art.
2045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos preceitos dele se
subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada forma de execução.
Parágrafo único: Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem
pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da
propriedade e dos contratos.
Este artigo 2035 do NCC, combinado com o art. 2028 introduz regra diferente para prescrição dos
prédios que já contavam com 10 anos (ou mais) no dia 11/01/2003, data da entrada em vigor do
NCC.
Para esses prédios, continua valendo a regra do antigo Código Civil, ou seja, prazo prescricional de
20 anos da súmula 194 do STJ, para problemas construtivos estruturais, ou muito graves, cobertos
pelo art. 1245 do Código Civil de 1918., contados a partir da sua data de entrega.
Sobre a dúvida jurídica acerca da irretroatividade da lei e do início do prazo de 3 anos de reparação
civil, o STJ decidiu que, nos casos do art. 2028 do NCC esses 3 anos se contam da data de vigência
do NCC, e não da data da vigência do fato danoso, conforme consta na EMENTA do Recurso
Especial RESP 698195.
6.2.2 OUTRAS DISPOSIÇÕES FINAIS DO NCC

Art. 2036 do NCC - A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta
continua a ser regida.
Art 2044 do NCC - Este Código entrará em vigor 1 (um) ano após a sua publicação.
Art.2045 do NCC - Revogam-se a Lei n. 3071, de 1. de janeiro de 1916 – Código Civil e a
Parte Primeira do Código Comercial, Lei n. 556, de 25 de junho de 1850.
Art. 2046 do NCC - Todas as remissões, em diplomas legislativos aos Códigos referidos no
artigo antecedente, consideram-se feitas às disposições correspondentes deste Código.
Brasilia, 10 de janeiro de 2002.
Atenção para este detalhe: o art. 2045 não repete o chavão “revogam-se as disposições em
contrário” que costuma aparecer na legislação brasileira, fato que confirma a intenção do legislador
em manter a “convivência” do CDC e do NCC, cada qual no seu campo de aplicação. A doutrina
majoritária publicada até agora conclui que:
O novo Código Civil também inclui disposições de ordem pública.
6.3 – PROBLEMAS COM MEDIDAS NO NCC

Teoricamente, as vendas de imóveis podem ser feitas “ad corpus” ou “ad mensuram”.
As vendas “ad corpus” podem ser feitas no caso de imóveis já existentes, que podem ser vistoriados
pelo comprador, que toma conhecimento de seus limites físicos, que, no caso de terrenos, costumam
ser identificados por muros ou cercas divisórias, ou, mais modernamente, por marcos de concreto
físicos ou pontos teóricos de geo-referenciamento.
A “Lei dos Registros Públicos” (Lei 6.015/73) induz a que todas as vendas sejam “ad corpus”, pois
só se abre matrícula para coisa certa e discriminada (“corpo certo”), mediante indicação de suas
características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número,
se urbano, e sua designação cadastral, conforme pode ser visto no seu art. 176 § 1º, II nº 3:
― Art. 176 da Lei de Registros Públicos - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à
matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não
atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (Renumerado pela
Lei nº 6.688, de 1979)
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro
registro a ser feito na vigência desta Lei;
II - são requisitos da matrícula:

1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: (Redação dada pela Lei nº
10.267, de 2001)
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da
denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
(Incluída pela Lei nº 10.267, de 2001)
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área,
logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (Incluída pela Lei
nº 10.267, de 2001)
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:
a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do
Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação;
b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no
Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
5) o número do registro anterior;
Quando o imóvel ainda será construído (incorporações) ou no local as suas divisas não estão bem
delimitadas (imóveis rurais), as vendas podem ser feitas “ad mensuram”, indicando as
quantificações do que foi vendido (área, testada, etc.)
6.3.1 – AÇÕES EDILÍCIAS

Existem dois tipos de ações edilícias:
a) as ações redibitórias, que dão margem a pedido de redibição (anulação) do
contrato, com rejeição e devolução do imóvel comprado, que eram regulamentadas
pelo art. 1191 do CC, agora substituído pelo art. 441 do NCC (veja detalhes no item
9 deste Capítulo)

b) as ações “quanti minoris”, quando o imóvel é entregue com medida menor que a
prometida, que eram regulamentadas pelo art. 1105 do CC, agora substituído pelo
art. 442 do NCC (veja detalhes no item 9 deste Capítulo. Para problemas ligados a
diferenças de medidas, veja art. 500 do NCC, a seguir.
6.3.2 – TOLERÂNCIAS DE MEDIDAS - AÇÕES “EX EMPTO”

Em contraposição a essas ações edilícias, existem as ações “ex empto”, anteriormente
regulamentadas pelo art. 1136 do CC, conforme citação do STJ a seguir, agora regulamentadas pelo
art. 500 do NCC, comentadas neste item.
COMPRA E VENDA - QUANTIDADE MENOR - AÇÃO EX EMPTO - DIFERENÇA DA

AÇÃO REDIBITÓRIA E DA AÇÃO QUANTI MINORIS - PRESCRIÇÃO - Quando a coisa
vendida é entregue em sua integralidade, mas apresenta vício ou defeito ocultos, que a
tornam imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuem o valor, o comprador pode: a)
redibir o contrato, enjeitando a coisa (art. 1.101 do CC); b) manter o contrato e reclamar o
abatimento do preço (art. 1.105 do CC). A primeira é a ação redibitória; a segunda a ação
quanti minoris. Porém, quando a coisa é entregue em quantidade menor daquela declarada,
o comprador pode acionar o vendedor pelo incumprimento do contrato, em razão da falta
de parte do bem adquirido. Tratando-se de imóvel, incide a regra do art. 1.136 do CC, e três
são as alternativas a ele oferecidas, correspondentes à ação ex empto (tenetur ex empto
atiam si aproverit minorem esse fundi modum): a) pode exigir a complementação do que
falta; b) não sendo isso possível, a rescisão do contrato, se a falta é suficientemente grave
para determinar a perda do seu interesse em manter o negócio; c) pedir o abatimento do
preço, ou a restituição do seu equivalente, se já pago. No caso dos autos, trata-se de venda
de apartamento com área menor do que a declarada, sendo cabível a ação ex empto, onde o
autor pediu a restituição de parte do preço pago, cuja prescrição vintenária está regulada
no art. 177 do CC. (STJ - REsp 52.663-9 - SP - 4ª T - Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar - DJU
12.06.95
O artigo 1136 do velho Código Civil foi substituído pelo art. 500 do NCC, com algumas novidades
importantes, que vão sublinhadas no texto.
― Art. 500 do NCC - Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de
extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos
casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e,
não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional
ao preço.
§1. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao
comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§2. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a
medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor
correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§3. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência a suas
dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ― ad corpus‖.

Art. 501 do NCC - Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o
vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do
título.
§ único Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir
dela fluirá o prazo de decadência.
Para exemplificar: No caso do parágrafo segundo do artigo 500 dá para imaginar as lides
decorrentes do fato de ter ficado a critério do comprador a escolha da possibilidade de devolver o
excesso. Imagine-se que ele decida devolver a área mais acidentada, situada nos fundos do imóvel,
ficando com a melhor parte. A partilha deveria ser feita, neste caso, em área equivalente de valor, e
não em simples equivalência de áreas, atendendo aos princípios gerais de probidade e boa-fé do
NCC.
Atenção: Importante mudança jurisprudencial do STJ no Recurso Especial 436853 decidiu que, nas
relações de consumo, mesmo diferenças menores que 5% na área de imóveis devem ser indenizadas
ou compensadas, sendo considerada nula a cláusula contratual que veda o direito do adquirente à
complementação de área ou ao abatimento do preço pago caso se constate diferença inferior a 5%
entre o total da área lançada no contrato e a área efetiva do imóvel.
RECURSO ESPECIAL Nº 436.853 - DF (2002/0056031-0)

RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI
RECORRENTE : MINISTÉRIO PÚBLICO DO DISTRITO FEDERAL E
TERRITÓRIOS
RECORRIDO : PAULO OCTÁVIO INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADO : ROBERTO LUIZ DE BARROS BARRETO E OUTRO
EMENTA
Civil. Recurso especial. Contrato de compra e venda de imóvel regido pelo Código de Defesa do
Consumidor. Referência à área do imóvel. Diferença entre a área referida e a área real do bem
inferior a um vigésimo (5%) da extensão total enunciada. Caracterização como venda por corpo
certo. Isenção da responsabilidade do vendedor. Impossibilidade. Interpretação favorável ao
consumidor. Venda por medida. Má-fé. Abuso do poder econômico. Equilíbrio
contratual. Boa-fé objetiva.
- A referência à área do imóvel nos contratos de compra e venda de imóvel adquiridos na planta
regidos pelo CDC não pode ser considerada simplesmente enunciativa, ainda que a diferença
encontrada entre a área mencionada no contrato e a área real não exceda um vigésimo (5%) da
extensão total anunciada, devendo a venda, nessa hipótese, ser caracterizada sempre como por
medida, de modo a possibilitar ao consumidor o complemento da área, o abatimento proporcional
do preço ou a rescisão do contrato.
- A disparidade entre a descrição do imóvel objeto de contrato de compra e venda e o que
fisicamente existe sob titularidade do vendedor provoca instabilidade na relação contratual.
- O Estado deve, na coordenação da ordem econômica, exercer a repressão do abuso do poder
econômico, com o objetivo de compatibilizar os objetivos das empresas com a necessidade coletiva.
- Basta, assim, a ameaça do desequilíbrio para ensejar a correção das cláusulas do contrato,
devendo sempre vigorar a interpretação mais favorável ao consumidor, que não participou da
elaboração do contrato, consideradas a imperatividade e a indisponibilidade das normas do CDC.
- O juiz da eqüidade deve buscar a Justiça comutativa, analisando a qualidade do consentimento.
- Quando evidenciada a desvantagem do consumidor, ocasionada pelo desequilíbrio contratual
gerado pelo abuso do poder econômico, restando, assim, ferido o princípio da eqüidade contratual,
deve ele receber uma proteção compensatória.
- Uma disposição legal não pode ser utilizada para eximir de responsabilidade o contratante que
age com notória má-fé em detrimento da coletividade, pois a ninguém é permitido valer-se da lei ou

de exceção prevista em lei para obtenção de benefício próprio quando este vier em prejuízo de
outrem.
- Somente a preponderância da boa-fé objetiva é capaz de materializar o equilíbrio ou justiça
contratual.
Recurso especial conhecido e provido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da TERCEIRA
TURMA do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas
constantes dos autos, renovando o julgamento, após a ratificação dos votos da Sra. Ministra
Relatora e do Sr. Ministro Castro Filho e dos votos dos Srs. Ministros Humberto Gomes de
Barros e Ari Pargendler, por maioria, conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento, nos
termos do voto do Sr. Ministro Relator. Votou vencido o Sr. Ministro Carlos Alberto Menezes
Direito. Os Srs. Ministros Castro Filho, Humberto Gomes de Barros, Ari Pargendler votaram
com a Sra. Ministra Relatora.
Brasília (DF), 4 de maio de 2006(Data do Julgamento)
MINISTRA NANCY ANDRIGHI
Presidente e Relatora
6.4 DESCONSIDERAÇÃO DA PESSOA JURÍDICA, NO NCC

A desconsideração da personalidade jurídica, já prevista no CDC, agora está explicitada no art. 50
do NCC:
―Art. 50 do NCC – Em caso de abuso da personalidade jurídica, caracterizado pelo desvio

de finalidade, ou pela confusão patrimonial, pode o juiz decidir, a requerimento da parte, ou
do Ministério Público quando lhe couber intervir no processo, que os efeitos de certas e
determinadas relações de obrigações sejam estendidas aos bens particulares dos
administradores ou sócios da pessoa jurídica.
6.5 CONTRATO DE CONSTRUÇÃO

Segundo Hely Lopes Meirelles, contrato de construção é “todo ajuste para execução de obra certa
e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente
habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as
condições avençadas com o proprietário ou comitente‖.
Os contratos de construção são comutativos, ou seja, implicam em obrigações equivalentes para

ambas as partes: para o proprietário, o de responder pelo pagamento de todos os custos, inclusive a
remuneração do construtor: para este o de entregar a obra nas condições previamente combinadas
entre as partes, entre as quais se destaca a obrigação de responder pela perfeição da obra.
Em outras palavras, a atividade de construção é uma atividade de resultado, e não uma atividade-
meio, como as de alguns médicos
Portanto aos profissionais liberais envolvidos na atividade da construção não se aplica a
responsabilidade subjetiva prevista no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor (ver capítulo
III). Essa atividade implica em duas espécies de contratos: os de construção (por empreitada ou por
administração) e os de serviços profissionais (projeto, fiscalização, direção técnica).
7 DA EMPREITADA NO NCC
Os contratos envolvendo a construção civil podem ser divididos em dois grandes regimes:
CONTRATOS DE EMPREITADA
São os contratos pelos quais o empreiteiro se obriga a executar determinada obra para outrem,
dentro de certo prazo, sem subordinação ou dependência empregatícia, mas sujeita à fiscalização do
proprietário da obra ou de seu preposto, mediante o pagamento de um preço pré-ajustado pela obra
em sua totalidade, sem especificar as várias atividades incluídas na sua execução (marché à forfait,
em francês). Este preço pode ser contratado como preço fixo, irreajustável, ou com preços sujeitos a
reajustes conforme cláusulas contratuais ou alterações previstas na legislação.
Estes contratos envolvem o fornecimento de mão de obra, acompanhado ou não do fornecimento

dos materiais, que não é presumido.
A empreitada corresponde a uma prestação de serviços – envolve uma atividade humana – mas de
um tipo“especial”, pois está vinculada a uma obrigação de “fazer uma obra”, mediante remuneração
global ou proporcional ao trabalho executado, com ou sem fornecimento de materiais.
Os doutrinadores do Novo Código Civil interpretam a palavra “obra” com a realização de algo
tangível, vinculado a uma obrigação de resultado, e ligado à idéia de construção e/ou reparação de
obras de engenharia, de pequeno ou grande porte, podendo variar desde uma simples casa ou prédio
de apartamentos até a construção de represas, pontes, viadutos,usinas hidroelétricas, etc.
Portanto os contratos de empreitada são consensuais (condições pré-combinadas de comum acordo),

bilaterais (envolvendo duas partes) e comutativos, ou seja, envolvendo obrigações equivalentes e
direitos recíprocos do contratante (dono da obra, empreitante) e do empreiteiro.
Convém esclarecer que, conforme o caso, os contratos de empreitada podem ser regidos pelo
Código Civil ou pelo Código de Defesa do Consumidor. O critério básico de distinção desses casos
diz respeito à vulnerabilidade do proprietário com relação ao construtor. Se o proprietário for o
consumidor final da casa em construção, e contratar a execução global da obra com uma
construtora, a relação será de consumo. Em oposição, se o proprietário incorporador de um prédio
contratar a sua construção com uma construtora, a relação entre os dois será regida pelo NCC.
CONTRATOS DE SUB-EMPREITADA
Se não houver estipulação expressa no contrato de empreitada, nada impede que ocorra a
subempreitada parcial, nos casos em que o empreiteiro não tenha conhecimentos ou mão de obra
especializada para execução de determinados serviços. Assim, na construção do imóvel, é usual o
empreiteiro subempreitar a construção da parte hidráulica e elétrica, a edificação do telhado, a
instalação de equipamentos especiais, etc. Não obstante, nesses casos o empreiteiro responde
perante o dono da obra pela qualidade da empreitada, exceto cláusula específica que conste do
contrato.
Por serem contratos da mesma natureza, os contratos de subempreitada regem-se pelos mesmos
princípios do contrato de empreitada, mas não se confundem:

- com os contratos de co-empreitada, casos em que o dono da obra contrata simultaneamente mais
de um empreiteiro para realizar serviços distintos, na mesma obra
- com as cessões de direitos e obrigações do contrato, casos em que todo o contrato é transferido
com a anuência do dono da obra.
O subempreiteiro assume indiretamente, perante o proprietário, a posição de fornecedor dos

serviços (art. 3º do CDC) e como tal pode ser responsabilizado, com base na sua responsabilidade
extracontratual.
Mesmo sem a vinculação contratual direta com o dono da obra, o subempreiteiro pode exercer
perante ele o direito de retenção, quando o empreiteiro não cumprir com a sua obrigação de pagar,
com base no princípio da vedação do enriquecimento sem causa.
Na Lei 4591 (Incorporações) eles são citados nos artigos 55 a 57, sendo oportuno citar o disposto no
art. 55:
―Art. 55 da Lei 4591: Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de
empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente
determinados.
§ 1. Na empreitada a preço fixo o preço da construção será irreajustável,
independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam
suas causas.
§2. Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma
e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados,
também previstos obrigatoriamente no contrato.
Importante: o disposto neste artigo foi modificado pelo disposto nos artigos 619 e 620 do NCC,
comentados adiante, na folha II-64.
CONTRATOS POR ADMINISTRAÇÃO

Também denominados “a preço de custo”, são contratos referentes a obras ou serviços executados
sob direção e fiscalização técnica de pessoa física ou jurídica, que recebe uma taxa pré-estabelecida
de administração, aplicada sobre todos os custos da construção, que devem ser especificados em
contrato, assumindo assim a função de uma empresa de construção civil. Estes contratos não eram
citados no velho Código Civil, mas a eles se aplicam, no que couber, as regras previstas para a
empreitada.
Na lei 4591 os contratos por administração são descritos nos artigos 58 a 62, valendo citar as regras
específicas constantes do seu art. 58:
Art. 58 da Lei 4591: Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de
administração, também chamado ―a preço de custo‖, será de responsabilidade dos
proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral da obra, observadas as
seguintes disposições:
I – todas as faturas, duplicatas recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou

aquisições para a construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da
construção;
II – todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a
construção serão depositados em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes
em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no
contrato.

Os contratos por empreitada ou administração podem ser considerados como contratos civis e
envolvem uma atividade de resultado, ou seja, o contratante paga por um produto ou serviço a ser
entregue, e tem o direito de exigir que esse produto ou serviço atenda ao que foi contratado. Assim
sendo, o contratado poderá ser responsabilizado pelos serviços executados em desacordo com as
normas técnicas, apresentando vícios ou defeitos, ou em desacordo com as especificações
contratadas, ou com o memorial descritivo do empreendimento, fornecido em atendimento ao art.
32 da Lei 4591.
O capítulo sobre empreitada no NCC é constituído pelos artigos 610 a 626 do NCC, que são
aplicáveis aos contratos que envolvem uma empresa incorporadora como contratante e uma
empresa construtora como executante. Deste fato têm surgido interessantes casos em que o
consumidor ganha na justiça reparação do incorporador com base nas regras do Código de Defesa
do Consumidor, mas o incorporador só pode regredir contra o construtor com base nas regras do
Código Civil (antigo ou atual, conforme a data da entrega).
Portanto os contratos de empreitada também podem ser considerados como relações de consumo,
regidos por diferentes regras, quando ao contratante se aplique a definição de consumidor, que pode
ser pessoa jurídica, conforme é detalhado no capítulo III. Nestes casos as regras especiais do CDC
se sobrepõem às do NCC.
7.1 – NCC: CAPÍTULO “DE EMPREITADA”
A seguir são apresentados e comentados os artigos 610 até 626 do Novo Código Civil, que
constituem seu Capítulo VIII – Da Empreitada , do Título VI – DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE
CONTRATO.
Estes artigos se aplicam tanto a empreiteiros com responsável técnico registrado nos CREAs como
aos “empreiteiros” individuais (prestadores de serviços individuais)
Art. 610 do NCC - O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho
ou com ele e os materiais.
§1o. A obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou da vontade das
partes.
§2o. O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação de executá-lo, ou
de fiscalizar-lhe a execução.
Comentário: Se couber ao empreiteiro o fornecimento de materiais, eles devem estar

explicitamente descriminados no contrato, pois seu fornecimento não é presumido a priori.
O §2. é novidade do NCC, e esclarece que o arquiteto que recolhe Anotação de Responsabilidade
Técnica apenas como autor do projeto não é responsável pela sua execução, nem é obrigado a
fiscalizar sua execução. Por isso é conveniente que em seu contrato conste explicitamente que o
proprietário deverá providenciar a contratação de outro profissional para se responsabilizar pela
execução, antes do início da obra, fato que deve ser-lhe comunicado, sob pena de multa, também
aplicável se o proprietário colocar na obra placa com o nome e a Anotação de Responsabilidade
Técnica - ART - do profissional sem explicitar que é apenas autor do projeto.

Art. 611 do NCC - Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua conta os
riscos até o momento da entrega da obra, a contento de quem a encomendou, se este não
estiver em mora de receber. Mas se estiver, por sua conta correrão os riscos.
Comentário: Os contratos de empreitada com fornecimento de materiais e de mão de obra podem

ser considerados como equivalentes a contrato de compra e venda, nos quais durante a execução da
obra o empreiteiro é o dono dos materiais, e portanto arca com os respectivos riscos (quantidade
insuficiente, perda, roubo, refazimento, etc.) até a entrega da obra.
Este artigo 611 do NCC mostra a importância da troca de correspondência devidamente protocolada
entre o empreiteiro e o contratante, em que aquele comunica oficialmente o término dos serviços,
dando um prazo adequado para o contratante fiscalizar e receber a obra, declarando, também por
escrito, tê-la recebido a contento, conforme o contratado. Se o contratante não atender a esse
chamado, correm por sua conta as eventuais despesas daí decorrentes (manutenção de guarda na
obra, despesas de condomínio, pagamento de taxas de água, esgoto, imposto, etc.).
Mas se o contratante comparecer mas recusar o recebimento, deverá informar por escrito as razões
da recusa. Neste caso, cabe ao empreiteiro corrigir as falhas apontadas, se considerá-las
procedentes, arcando com as despesas indiretas acima citadas durante esse período. Se ocorrerem
sérias divergências entre empreiteiro e contratante quanto às condições de recebimento, é
aconselhável às partes que tentem acordo, mesmo que através de árbitro de sua confiança, pois as
lides judiciais nesses casos são demoradas e resultam em prejuízos para os litigantes.
Art. 612 do NCC - Se o empreiteiro só forneceu mão-de-obra, todos os riscos em que não
tiver culpa correrão por conta do dono.
Art. 613 do NCC - Sendo a empreitada unicamente de lavor (art. 610) , se a coisa perecer
antes de entregue, sem mora do dono nem culpa do empreiteiro, este perderá a retribuição,
se não provar que a perda resultou de defeito dos materiais e que em tempo reclamara
contra a sua quantidade ou qualidade.
Comentário: Na prestação de serviços, com fornecimento de materiais por parte do proprietário,

em princípio correm por conta deste os riscos de insucesso, se não houver falha da mão de obra
empregada, arcando o proprietário com a reposição dos materiais (risco dividido
“salomonicamente” entre os contratantes). Não obstante, presume-se que o empreiteiro é um
profissional habilitado, portanto é quem entende dos aspectos técnicos ligados ao seu trabalho.
Assim sendo, é de sua obrigação advertir previamente o proprietário da inadequação da qualidade
do produto por ele adquirido, ou da insuficiência da quantidade adquirida, por não ter sido majorada
de percentual adequado para cobrir a quebra resultante de cortes de sua aplicação. Essa advertência
deve ser feita a tempo, antes da aplicação do material, dando tempo ao proprietário para trocar o
material ou corrigir a falha nele pré-existente. Se comprovadamente advertiu o contratante sobre
esses fatos, e a continuação do serviço foi por ele autorizada, na eventualidade de o serviço tiver
que ser refeito por falha daqueles materiais, o empreiteiro terá direito de receber pela prestação
apenas do serviço. A este propósito, veja-se esta ementa:
―Responsabilidade do engenheiro. Desabamento de prédio em construção. Embora

somente concorrendo com o serviço, e recebendo do dono da obra os materiais a
serem empregados, o engenheiro contratado para elaborar o projeto e fiscalizar a
construção é civilmente responsável pelo evento danoso, pois era de seu dever
examinar os materiais empregados, tais como os tijolos, e recusá-los se frágeis ou
defeituosos‖ (Resp 8410-SP da 4ª. Turma do STJ, Min. Athos Carneiro)

Art. 614 do NCC - Se a obra constar de partes distintas, ou for de natureza das que se
determinam por medida, o empreiteiro terá direito a que também se verifique por medida,
ou segundo as partes em que se dividir, podendo exigir o pagamento na proporção da obra
executada.
Parágrafo primeiro: Tudo o que se pagou presume-se verificado.
Parágrafo segundo: O que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias a contar da
medição, não forem denunciados os vícios ou defeitos pelo dono da obra ou por quem
estiver incumbido da sua fiscalização.
Comentário: O empreiteiro tem o direito de receber os serviços completos, mensuráveis em partes

distintas, por cômodos, como, por exemplo, a colocação dos azulejos de uma cozinha. Se os
serviços forem contratados unitariamente (por metro quadrado, por exemplo), o empreiteiro pode
exigir o seu pagamento, mesmo que a aplicação do cômodo não esteja concluída ou arrematada.
Neste caso, uma ressalva no contrato pode ser muito útil para evitar discussões inúteis.
O §único do art. 614 do NCC repete o mesmo do art. 1241 do CC, que vinha sendo utilizado para
justificar a prescrição do prazo para reclamar de vícios aparentes no ato da entrega (ver art. 615 do
NCC, que também justifica essa interpretação), mas agora com a ressalva do §2 do art. 614.
O §2. do art. 614 ressalva um prazo de 30 dias após a medição dos serviços para o dono da obra
reclamar de vícios ou defeitos não constatados pela fiscalização quando da medição. Constatadas
essas falhas, o dono poderá exigir sua reparação, retendo o valor do serviço correspondente ou, a
seu exclusivo critério, tolerar a falha, mas com abatimento do preço, conforme o disposto no art.
616.
A presunção de verificação dos serviços por parte fiscalização, quando da medição, citada no art.
614 é relativa, e não absoluta, bastando verificar os casos de pagamento antecipado da prestação de
serviços: como poderia o proprietário fiscalizar um serviço ainda não executado? Além disso, o
proprietário pode, mas não tem a obrigação de fiscalizar a execução do serviço, podendo fazer a sua
verificação no final, através da contratação de profissionais especializados.
Não obstante, tendo em vista os princípios da probidade e da boa-fé, se o proprietário efetuar a

fiscalização durante a execução dos serviços, terá a obrigação moral de alertar o empreiteiro sobre
eventuais falhas constatadas, devendo arcar com as eventuais conseqüências de sua má-fé. Esta
obrigação moral será exacerbada nos casos em que empresas construtoras subcontratam
empreiteiras ou quando o fiscal é também profissional habilitado pelo CREA como engenheiro civil
ou arquiteto.
Os pagamentos de um contrato de empreitada de obra – de uma casa, por exemplo - podem estar
vinculados às várias etapas de sua execução, tais como: término da etapa das fundações, término da
concretagem da laje de cobertura, término da execução do telhado, etc. Mas atenção: essas etapas
distintas não correspondem a partes distintas da casa, que neste caso, é considerada como uma obra
indivisível. Um conjunto de casas geminadas, em princípio, corresponde a uma única obra. Em
oposição, em um conjunto de casas isoladas, o término de cada uma delas pode ser considerado
como uma etapa da obra.
Art. 615 do NCC - Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono
é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou das instruções
recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza.

NCC: VÍCIOS APARENTES PRESCREVEM NO ATO DA ENTREGA

Comentário: Vários autores interpretam este artigo 615 do NCC para justificar a prescrição para
reclamar dos vícios aparentes no ato do recebimento, pois ele deixa claro que o contratante deve
examinar a obra e reclamar, se o empreiteiro desatendeu às especificações ou às normas técnicas ou
desobedeceu ao projeto. Observar que esta regra é diferente nas relações de consumo (prazo
decadencial de 90 dias para vícios aparentes, conforme art. 26 do CDC)
Assim sendo, o ato da entrega da obra deve ser feito formalmente, por escrito, explicitando a data
de início da contagem dos prazos legais de garantia, decadência e prescrição para vícios
redibitórios, ocultos, ou que afetem a solidez e segurança da obra (ver art. 618 do NCC). Por causa
destas ressalvas, o empreiteiro deve manter sob sua guarda, por pelo menos 15 anos, o Diário da
Obra, onde deveriam constar todas as instruções não técnicas impostas pelo proprietário, para que
este não possa vir a reclamar delas posteriormente.
NCC TAMBÉM OBRIGA O USO DAS NORMAS TÉCNICAS
Tem sido muito citada a obrigatoriedade do uso das normas técnicas imposta pelo art. 39, inciso
VIII do CDC. Mas a parte final do art. 615 do NCC deixa muito claro que o proprietário da obra
poderá rejeitá-la se o construtor desobedeceu às normas técncas, ou ao projeto, sem a aquiescência
dele. Como corolário, resulta que o empreiteiro não pode obedecer às instruções do proprietário-
leigo que ele considere como infrações às normas técnicas.
A doutrina remansosa dos Tribunais indica que o recebimento da obra não exclui o direito do
comprador de pleiter a correção de vícios ocultos, e portanto, só detectáveis mais tarde, dentro dos
prazos de prescrição comentados nos itens 5, 6 e 7 deste Capítulo.
Art. 616 do NCC - No caso da segunda parte do artigo antecedente, pode quem
encomendou a obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com abatimento do preço.
Art. 617 do NCC - O empreiteiro é obrigado a pagar os materiais que recebeu, se por
imperícia ou negligência os inutilizar.
Comentário: Embora seja lógica e pareça justa, a regra do art. 617 deve ser empregada dentro dos
princípios da probidade e da boa-fé do NCC, principalmente nos casos de empreitadas contratadas a
preços muito baixos, ou nos casos em que a fiscalização se mostre presente, mas omissa. Com
efeito, a aplicação do art. 617 pode implicar em reparação civil mais ampla, que ultrapasse o valor
do material inutilizado, no caso de atraso da entrega da obra, daí resultante, por exemplo.
Por outro lado, o material inutilizado para uma determinada obra pode ser aproveitado em outra
(corte equivocado de ferragens, ou de peças de madeira, por exemplo). Nestes casos, o empreiteiro
paga o material e se torna dono dele, podendo transferi-lo para outro local, o mesmo ocorrendo com
os materiais a granel que forneceu em excesso, nos casos das empreitadas mistas, com fornecimento
do material e mão de obra.
Art. 618 do NCC - Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras

construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá,
durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do
trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

§único Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não
propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao
aparecimento do vício ou defeito.
Comentário: Este artigo substitui o famoso art. 1245 do Código Civil anterior, e portanto a ele se
aplica mutatis-mutandis toda a doutrina e jurisprudência pré-existente, que confirmou o fato de esse
prazo de 5 anos ser de garantia, e não de prescrição, contados a partir da entrega ao primeiro
comprador.
A inclusão da palavra “irredutível” pode ser interpretada como consolidação do prazo de 5 anos
como “minimum minimorum” para garantia de falhas que afetam a solidez e segurança.
A eliminação da possibilidade de isenção de responsabilidade quanto ao solo, “se não o achando

firme, preveniu em tempo o dono da obra”, como dizia o art. 1245 do antigo Código Civil já havia
sido suprimida pela jurisprudência.
Em outras palavras, o art. 618 do NCC deve se interpretado da seguinte maneira:
- se a falha que afeta a segurança ou estabilidade da construção aparecer dentro dos

primeiros cinco anos após a entrega (prazo de garantia) presume-se a culpa do construtor;
- se aparecer depois, essa culpa não se presume “a priori”, e deverá ser provada
(responsabilidade subjetiva) através de parecer técnico fundamentado.
Em ambos os casos, o prazo de prescrição para mover ação contra a construtora, que era de 20 anos
a partir do aparecimento da falha, conforme súmula 194 do STJ, teria sido reduzido para 10 anos
(prazo máximo de prescrição no NCC).
Esta última frase foi colocada no condicional, tendo em vista alguns doutrinadores que admitem
aplicar, nesses casos, o prazo prescricional de 3 anos para reparação civil, que é detalhado no item
8.4 a seguir. Veja as duas opiniões a seguir.
―Em nosso entendimento, seguindo a diretriz traçada pela Constituição da República, que
erige a defesa do consumidor à categoria de prinncípio fundamental da ordem econômica
(art. 170, V) sustentávamos que, mesmo para o consumidor, o prazo para a postulaão da
reparação em juízo deveria ser de vinte anos, previsto pelo Código Civil, por se tratar de lei
mais benéfica. Com a entrada em vigor do novo Código, esta discussão perdeu importância,
na medida dem que, nos termos do seu art. 206. §3º., V, o prazo prescicional da pretensão
reparatória caiu para três anos, de maneira que a aplicação do prazo de cinco, previsto no
art. 27 do CDC, afigura-se atualmente, mais razoável e justo para o consumidor.‖
NOVO CURSO DE DIREITO CIVIL, VOLUME III – RESPONSABILIDADE CIVIL, de
Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, pela Editora Saraiva, página 354.
―O art. 618, caput, deverá ser interpretado nesse sentido, adaptando-se o prazo
prescricional que, segundo o art. 206, é de três anos (reparação civil)‖
COMENTÁRIOS AO CÓDIGO CIVIL, volume 7, por Teresa Ancona Lopez, da Editora
Saraiva, 2003, página 294:

Seja qual for o prazo prescricional para aplicação do art. 618 (10 ou 3 anos) não se deve nem é
possível confundir esse prazo prescricional aplicável aos prazos de indenização, com o prazo
decadencial, aplicável a eventual rescisão do contrato, citado no parágrafo único do art. 618, que,
conforme doutrina majoritária, só é aplicável aos casos de redibição contratual.
Parágrafo único do NCC art. 618 – ―Decairá do direito assegurado neste artigo o
dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos seis meses seguintes
ao aparecimento do vício ou defeito.‖
A doutrina mais recente (ainda não existe jurisprudência a respeito) considera

que este parágrafo só se aplica a vícios ocultos graves, do tipo redibitório (que
permitem redibir o contrato). Este tema é apresentado em detalhes no item 9 –
VÍCIOS REDIBITÓRIOS adiante, nos comentários ao art. 445 do NCC e seu
parágrafo único.
Na 6ª. Edição (2008) do Novo Código Civil Comentado, coordenação de Ricardo Fiuza até a 5ª.
Edição, agora coordenada por Regina Beatriz Tavares da Silva, para a Editora Saraiva consta:
―Sobre a questão do prazo contido no parágrafo único do artigo 618 explica José Fernando
Simão que o texto legal apenas informa que ―decairá do direito assegurado nesta artigo o
dono da obra‖ mas não esclarece qual o direito que soferá a decadência. Assim, duas são
as possíveis opiniões sobre o tema. O prazo de 180 dias seria aquele para o desfzimento do
contrato nos moldes da disciplina referente aos vícios redibitórios ou seria aquele para que
o dono da obra pleiteasse as perdas e danos decorrentes! Tendo em vista a natureza
decadencial do prazo, conlui Simão que o prazo é realmente para o desfazimento do
negócio (confira-se o Enunciado n. 181 do Conselho de Juistiça Federal) sendo que o prazo
para se pleitear perdas e danos é de 3 anos contados da data em que ocorreu o prejuízo, nos
termos do art. 206, parágrafo 3., V do CC (Questões controversas, volume 4, Método,
coordenação Jones Figueirêdo Alves e Mário Luiz Delgado, páginas 379-80).
Em consonância com essa interpretação do parágrafo único do art. 618 do NCC está o dr. Flávio
Tartuce, quando afirma: “Quanto ao parágrafo único, filiamo-nos à corrente doutrinária que
aponta que o prazo específico para a resolução (redibição) do negócio celebrado é de 180 dias,
contados do aparecimento do problema, desde que a pretensão esteja fundada na presença do vício
neste citado no caput, ou seja, um problema estrutural do predio. Esse prazo é também
decadencial, pois a ação redibitória é essencialmente constitutiva negativa” Direito civil, V3
Teoria geral dos contratos e contratos em espécie, Editora Método, 2007, página 427.
Obs: “Ação constitutiva é a que tem por fim a alteração, criação ou extinção de uma relação
jurídica, v.g., a anulação de um ou mais atos jurídicos.” Dicionário de Tecnologia Jurídica, Pedro
Nunes, 12ª. Edição.
O parágrafo único do art. 618 do NCC não existia no art. 1245 do Código Civil, e constitui
inovação muito importante, pois se refere explicitamente a prazo de decadência a que tem direito o
dono da obra inicial, ou seja, aquele que contratou a execução da obra junto ao empreiteiro.
Imagine-se que esse dono (um incorporador, por exemplo), tenha vendido as unidades autônomas a
terceiros. A estes também se aplicará esse prazo decadencial de seis meses? É problema para a
jurisprudência decidir, embora a maioria dos doutrinadores considere que o disposto no parágrafo
único do art. 618 merece interpretação mais genérica, aceitando que os sucessivos compradores se
sub-rogam no direito do primeiro.

Outro problema que só a jurisprudência poderá esclarecer diz respeito à interpretação literal da frase
“não propuser a ação contra o empreiteiro...”. Seria aceita como válida uma notificação extra-
judicial? Na dúvida, é preferível entrar com a ação, para não perder o prazo decadencial, portanto,
prazo fatal.
Esse prazo decadencial de 6 meses para reclamar após o surgimento da falha estrutural ou muito
grave não conflita com o prazo de 5 anos de prescrição para reclamar dos danos que afetam a saúde
ou segurança do consumidor, estabelecidos no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor. Como
já foram definido, os danos são as conseqüências dessas falhas.
Até quando o dono da obra pode propor essa ação redibitória, visando REDIBIR (anular) o
contrato com fulcro em reclamação referentes a falhas estruturais ou muito graves?
Segundo a melhor doutrina, o prazo para redibir (anular) o contrato, quanto a quaisquer vícios
ocultos, é de no máximo 2 anos contados a partir da entrega, conforme interpretação do art. 445 e
seu parágrafo único, que são comentados no item 9 deste capítulo. Se esses vícios ocultos forem
redibitórios, e de um tipo especial, que diga respeito a problemas de solidez e segurança, o
reclamante deverá fazê-lo em no máximo seis meses (dentro do prazo de cinco anos), sob pena de
decadência, conforme o citado parágrafo único do art. 618 do NCC.
O prazo de cinco anos previsto no caput do art. 618 do NCC, que se conta a partir da entrega do
prédio, é considerado como prazo de garantia quanto às falhas de solidez e segurança da edificação.
Surgindo essas falhas dentro desse prazo, a culpa do construtor é presumida. Surgindo após os
citados 5 anos, a culpa do construtor precisará ser provada, através de perícia.
Veja mais detalhes e comentários sobre esses prazos nos itens 8.4 – Reparação civil e 9 – Vícios
redibitórios.
Art. 619 do NCC - Salvo estipulação em contrário, o empreiteiro que se incumbir de

executar uma obra, segundo plano aceito por quem a encomendou, não terá direito a exigir
acréscimo no preço, ainda que sejam introduzidas modificações no projeto, a não ser que
estas resultem de instruções escritas do dono da obra.
Comentário: Para sua segurança, o empreiteiro sempre deveria exigir instruções por escrito para
quaisquer alterações a serem executadas no projeto, principalmente se implicarem em desfazimento,
refazimento ou ampliação dos serviços empreitados, acertando previamente por escrito o valor e a
forma da cobrança, sob pena de perder o direito de exigir acréscimo. Evidentemente, esta regra
deve ser aplicada com bom senso, atendendo aos princípios da probidade e da boa-fé. Os artigos
619 e 620 do NCC alteram as regras do art. 58 da Lei 4591 (Condomínios e Incorporações)
Art. 620 do NCC - Se ocorrer diminuição no preço do material ou da mão de obra superior
a um décimo do preço global convencionado, poderá este ser revisto, a pedido do dono da
obra, para que se lhe assegure a diferença apurada.
Comentário: Este artigo é novo, e sua aplicação poderá resultar em muitas lides jurídicas. Apenas
para exemplificar, imaginem um empreiteiro honesto que contratou o fornecimento de determinado
material, e que, para sua segurança, antecipou a compra desse material, ao preço do dia, que estava
majorado no seu orçamento interno de uma taxa normal de benefício líquido de 10%. Alguns meses
depois, quando o proprietário examina a fatura de aplicação desse produto, descobre que ele está em

oferta no mercado, a um preço 15% inferior ao inicialmente orçado pelo empreiteiro.Neste caso,
poderá o proprietário pedir abatimento de preço? Este autor responde negativamente, com base no
princípio da boa-fé. E, mesmo que a resposta fosse positiva, ainda restaria a dúvida de como
calcular esse percentual. Os artigos 619 e 620 do NCC alteram a regra do §1. do art. 55 da Lei 4591
(Condomínios e Incorporações), que dizia “ Na empreitada a preço fixo o preço da construção será
irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer
que sejam suas causas‖..
Art. 621 do NCC - Sem anuência de seu autor, não pode o proprietário da obra introduzir
modificações no projeto por ele aprovado, ainda que a execução seja confiada a terceiros,
a não ser que, por motivos supervenientes ou razões de ordem técnica, fique comprovada
a inconveniência ou a excessiva onerosidade de execução do projeto em sua forma
originária.
§único. A proibição deste artigo não abrange alterações de pouca monta, ressalvada
sempre a unidade estética da obra projetada.
Comentário: O artigo 621 trata do direito moral de autor do responsável pelo projeto da obra, em
conformidade com a Constituição Federal de 1988 (art. 5º., inc.XXVII) e a Lei do Direito Autoral
(Lei 9.610/1998) que inclui os projetos de engenharia, arquitetura, topografia, engenharia e
paisagismo entre as obras intelectuais protegidas por ele.
Não obstante, o NCC admite expressamente que o dono da obra poderá alterar o projeto se:
a) surgirem motivos que não existiam quando da celebração do contrato (“motivos
supervenientes”);
b) surgirem razões de ordem técnica, que impliquem em gastos excessivos, devidos à
solução inicialmente adotada, tais como riscos de ruína de obras vizinhas, ou interferências
não previstas na estrutura de concreto armado, devido às instalações hidráulicas ou elétricas)
Conforme o prof. José Fernando Simão afirma no artigo “Aspectos da empreitada no Novo Código
Civil”,
―Nota-se que o novo Código Civil abre espaço ao dono da obra para alterar o projeto com
bases em critérios bastante subjetivos. O termo ―incoveniência do projeto‖ é bastante
amplo. Essa inconveniência pode estar ligada a questões pessoais do dono da obra e caberá
ao juiz analisar se realmente o projeto era ou não conveniente. Certamente, a questão se
resolverá por meio de perícia de engenharia. A onerosidade excessiva é conceito jurídico
mais objetivo (mas mesmo assim carregado de subjetividade). Para que se verifique a
onerosidade excessiva é necessário que ocorra um desequilíbrio entre a prestação e contra-
prestação que garanta extrema vantagem para uma parte em detrimento da outra, tendo
esse desequilíbrio decorrido de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.
Imaginemos, por exemplo, que ao elaborar o projeto, considerou-se certo tipo de solo sobre
o qual a obra seria construída, mas posteriormente, em virtude de abalos sísmicos, houve
alteração no estado do solo. Nessa hipótese, a construção do projeto originário geraria
gastos acima daqueles inicialmente previstos pois os abalos sísmicos geraram um
desequilíbrio nas prestações do contrato‖ Acessado em 17/9/2005 no site
http://www.professorsimao.com.br/artigos_simao_aspectos_da_empreitada.htm
A aplicação do §único do artigo 621 do NCC poderá desencadear um enorme conjunto de casos
para definir o que sejam:
“alterações de pouca monta”. A verba correspondente a essas alterações deve ser medida
como seu valor absoluto, em reais, ou em percentual sobre o valor da empreitada? Uma
alteração de 10% em um serviço de R$5.000,00 reais pode ser considerada como alteração

de pequena monta, mas uma alteração dos mesmos 10% numa empreitada de
R$1.000.000,00 não é de pequena monta.
“unidade estética da obra projetada”. Esta definição envolve aspectos muito subjetivos,
que podem variar de perito para perito e de Juiz para Juiz.
Art. 622 do NCC - Se a execução da obra for confiada a terceiros, a responsabilidade do

autor do projeto respectivo, desde que não assuma a direção ou fiscalização daquela, ficará
limitada aos danos resultantes de defeitos previstos no art. 618 e seu parágrafo único.
Comentário: A redação deste artigo é deficiente, pois permite interpretação que conflita com o
disposto no art. 610 §2., já comentado, no caso dos arquitetos que contratados apenas para
elaboração de projetos. Nestes casos, eles continuam responsáveis pelas falhas constantes do seu
projeto (que pode incluir os projetos estruturais), nada tendo a ver com falhas resultantes da má
execução dos serviços.
Exemplificando: O engenheiro responsável pelos cálculos estruturais de uma obra responde por
falhas graves de dimensionamento, que possam provocar sua queda, como foi o caso da famosa
queda do Edifício Palace II, no Rio de Janeiro. Não se pode exigir do profissional executante o
refazimento do cálculo na obra. Não obstante, cabe ao empreiteiro corrigir enganos gritantes, fato
que este autor já praticou. Ao verificar a ferragem de uma viga de transição, portanto de alta
responsabilidade, antes da concretagem, foi constatado que sua ferragem positiva consistia em 7 Ø
3/8” (nessa época a bitola era em polegadas). A concretagem foi cancelada, e o fato foi comunicado
ao calculista, que rapidamente verificou o engano, pois seu desenhista deveria ter normografado 7 Ø
7/8” (uma pequena diferença!).
Art. 623 do NCC - Mesmo após iniciada a construção, pode o dono da obra suspendê-la,
desde que pague ao empreiteiro as despesas e lucros relativos aos serviços já feitos, mais
indenização razoável, calculada em função do que ele teria ganho, se concluída a obra.
Art. 624 do NCC - Suspensa a execução da empreitada sem justa causa, responde o
empreiteiro por perdas e danos.
Art. 625 do NCC - Poderá o empreiteiro suspender a obra:
I – por culpa do dono, ou por motivo de força maior;
II – quando, no decorrer dos serviços, se manifestarem dificuldades imprevisíveis de
execução, resultantes de causas geológicas ou hídricas, ou outras semelhantes, de modo que
torne a empreitada excessivamente onerosa, e o dono da obra se opuser ao reajuste do
preço inerente ao projeto por ele elaborado, observados os preços;
III – se as modificações exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e natureza, forem
desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar com o
acréscimo de preço.
Comentário: As disposições desses artigos parecem corretas, mas podem resultar em grandes
perícias, para definir o que é justa causa, o que é indenização razoável, e, pior ainda, os casos em
que a obra é paralizada por razões externas ao contratante e ao contratado (falência do banco
financiador, por exemplo).
Art. 626 do NCC - Não se extingue o contrato de empreitada pela morte de qualquer das
partes, salvo se ajustado em consideração às qualidades pessoais do empreiteiro.
Comentário: Este artigo implica em diferentes interpretações: nas empreitadas de grande vulto, os
sucessores do falecido manterão em vigor o contrato. Já nas pequenas empreitadas, que envolvem

apenas uma pessoa altamente especializada, sua substituição por outro equivalente não pode ser
exigida.
7.2 – RESPONSABILIDADES DECORRENTES DA EMPREITADA

Em resumo, os engenheiros, arquitetos e todos os empreiteiros pelo simples ato de projetar e
construir assumem uma obrigação típica de resultado, cada um dentro dos compromissos assumidos
na respectiva ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA perante o CREA, com as
responsabilidades listadas abaixo, e que são comentadas a seguir.
1 - pela solidez e segurança do trabalho nas empreitadas relativas a edifícios e outras construções
de grande porte, em razão dos materiais e do solo;
2 - pelos riscos da obra, se ele fornecer os materiais, até o momento da entrega da obra, a
contento de quem a encomendou, se este não estiver em mora de receber, caso esteja, as duas partes
correrão riscos por igual;
3 - pelos preços do material empregado na obra se a empreitada for mista;
4 - pelos danos causados a terceiros nas obras de grande porte, por erro de plano, de cálculo ou
por defeito de construção;
5 - pelos impostos, perante a Fazenda, se a empreitada compreender execução e materiais;
6 - pelos danos causados pelo subempreiteiro;
7 - pelos defeitos e imperfeições da obra construída oriundos de culpa sua na execução do serviço
ou no emprego do material, que não atingem a solidez e segurança da construção;
8 - pela inobservância da obrigação contratual;
9 - pela falta de recolhimento das contribuições previdenciárias do pessoal empregado na obra,

pela qual responde solidariamente com o comitente;
10 - pelos pagamentos dos materiais, se por imperícia os inutilizar;
11 - pela mora na entrega da obra encomendada.
8 DOS PRAZOS DE PRESCRIÇÃO NO NCC

Todos os prazos de prescrição do NCC estão concentrados nos seus artigos 205 e 206, sendo os
principais deles, mais aplicáveis à construção civil comentados a seguir.
A aplicação dos novos prazos de prescrição, conflitantes com os anteriormente vigentes, será feita
conforme o art. 2035 do NCC, já citado no item 1.1 deste Capítulo, e o art. 2028:

―Art. 2028 do NCC - Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código,
e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais de metade do tempo
estabelecido na lei revogada.‖
O novo Código Civil , no seu art. 205, estabelece um prazo máximo de 10 anos para qualquer tipo
de prescrição, aplicável portanto aos imóveis entregues a partir de 11/01/2003, reduzindo pela
metade o antigo prazo estabelecido no art. 177 do CC.
“Art. 205 do NCC – “A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei

não lhe haja fixado prazo menor”.
Este artigo é assim comentado na 22ª. Edição do livro “Código Civil e legislação civil em vigor” de
Theotonio Negrão e José Roberto Ferreira Gouvêa - Editora Saraiva – 2003:
―Salvo melhor juízo, o art. 205 manteve todos os prazos prescricionais previstos em lei,
desde que inferiores a dez anos e não disciplinados pelo novo Código. Revogados, apenas,
foram os prazos consignados no art. 178 do Código Civil anterior (v. Art. 2045 do atual) ‖
A propósito, vale a pena destacar dois comentários de doutrinadores:

― Mas há casos de prescrição especial, para os quais a norma jurídica estatui prazos mais
exiguos, pela conveniencia de reduzir o prazo geral para possibilitar o exercício de certos
direitos.... Tal prescrição é denominada ordinária ou comum, sendo seu prazo decenal,
tanto para as ações pessoais como para as reais, alusivas ao patrimônio do titular da
pretensão, pois ambas são ações patrimoniais‖. Maria Helena Diniz, Código Civil
Comentado, V. 22, Editora Saraiva, 2003.
― O Código atual, na preocupação de encurtar as prescrições, incluiu a das reparações

ciivis do ato ilícito, no rol das que se dão em 3 anos. Não importa que o dano seja doloso ou
culposo, nem que seja material ou moral. A prescrição civil é uma só‖ Humberto Teodoro
Júnior - Comentários ao Novo Código Civil, V. III, Tomo II, Editora Forense, 2003.
Conforme alguns doutrinadores, os compradores que ajuizaram ação contra os construtores até
10/01/2003, portanto na vigência do Código Civil de 1916, tinham “direito adquirido” sobre o
prazo de prescrição de 20 anos para reclamar de falhas construtivas envolvendo problemas de
solidez e segurança, confirmado na Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça.
8.1 - DOS ATOS LÍCITOS E ILÍCITOS, NO NCC

O art. 122 do novo Código Civil define os atos lícitos, nos seguintes termos:
―Art. 122 do NCC - São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem
pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de
todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.
Já o ilícito civil está descrito nos artigos 186, 187 e 188 do NCC:
Art. 186 do NCC - Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral,
comete ato ilícito.
Importante: O antigo art. 159 do CC sintetizava a teoria da culpa, estabelecendo a responsabilidade

subjetiva quando dizia “Aquele que ...violar direito, ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a
areparar o dano”. Observe que o art. 186 do NCC substituiu o antigo art. 159, mantendo a
responsabilidade subjetiva, mas com a substituição do “ou” (alternativa) para “e (conjunção de
concomitância). Essa substituição elimina a responsabilidade civil sem dano, mostrando a
preocupação do legislador em acabar com o enriquecimento sem causa.
Como corolário desse fato, na área da construção civil, pode-se afirmar que
Não constitui ato ilícito desobedecer às normas técnicas,

se não houver dano causado a outrem.
Não obstante, se surgirem patologias construtivas, resultantes ou não da desobediência às normas

técnicas, o construtor responderá por elas, pois sua atividade é de resultado. Ele só se eximirá da
reparação da falha se provar que a causa das patologias ou dos danos é de outrem, fato que pode
inexistir.
Atenção: o art. 186 do NCC não cita a imperícia no rol das causas do ato ilícito, o que não quer
dizer que os casos de imperícia não estão cobertos por ele, pois na verdade todos os casos de
imperícias podem ser enquadrados ou na negligência, ou na imprudência.
O art. 186 do NCC cita o dano moral, que correspoonde ao prejuízo que atinge o patrimônio
incorpóreo de uma pessoa e os direitos ligados à sua personalidade, ou seja, direito ao seu nome, à
sua imagem, à sua honra, à sua intimidade, à sua vida e integridade física, resultando em
sofrimento, amargura, angústia, desgosto, depressão, tristeza, pesar. Quando o dano moral
corresponder a lesão aos direitos da personalidade (arts. 11 a 21 do NCC), não é atribuído um
“preço” para a dor ou sofrimento, mas sim uma indenização para atenuar parte das consequências
do prejuízo imaterial sofrido.
A Súmula 37 do Superior Tribunal de Justiça admite a cumulação, em uma mesma ação, dos
pedidos de reparação por danos materiais e morais.
Na responsabilidade subjetiva o devedor responde por ato ilícito por ele praticado; já nos casos de
responsabilidade objetiva, o ato pode até ser lícito, mas ocorre com relação a ele um fato jurídico
citado em lei, que enseja essa responsabilidade. A punição decorrente dessas responsabilidades, que
constava no final do citado art. 159 do CC, agora é explicitada no art. 927 do NCC, que é
comentado no item 8.3 a seguir.
8.1.1 – DO ABUSO DO DIREITO
Art. 187 do NCC - Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo,
excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou
pelos bons costumes.
Assim sendo, além do tradicional ato ilícito subjetivo (com culpa), o novo Código Civil Brasileiro
introduz com este art. 187 o ato ilícito objetivo, baseado no abuso do direito. Esse ato pode não ser
tecnicamente um ato ilegal, mas é antijurídico, pois a sua prática implica no atendimento de
pretensões egoísticas ou de economia, em detrimento das expectativas coletivas da sociedade.

8.1.1.1 – DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE
Infrações ao direito de vizinhança podem corresponder a caso de abuso desse direito. Veja-se, por
exemplo, o disposto nos artigos 1277 a 1281 do NCC, que constituem a Seção I – DO USO
ANORMAL DA PROPRIEDADE, no capítulo V – Dos Direitos de Vizinhança:
Capítulo V – DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA, do NCC

Art. 1277 do NCC - O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer
cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam,
provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único: Proíbem-se as interferências coniderando-se a natureza da utilização, a
localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os
limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
Comentário: O artigo 1277 do NCC diz respeito ao uso anormal da propriedade, que repete o
disposto no art. 554 do CC, com sutis modificações:
ALTERAÇÃO CC de 1917 NCC

Título da seção Do uso nocivo da Do uso anormal da
propriedade propriedade
Substituição ―proprietário ou ―proprietário ou
inquilino‖ possuidor‖
Substituição ―mau uso da ―interferências
propriedade‖ prejudiciais‖
Inclusão do --- Incluído parágrafo
parágrafo único único
O artigo 1277 pode dar origem a muitas perícias, muitas delas ligadas a medições de ruídos
proibidos em determinadas zonas da cidade, em alguns horários, “vazamento acústico” entre
apartamentos, por falhas construtivas ou por mau uso de aparelhos sonoros por determinado
condômino ou possuidor, que poderá ser punido conforme art. 1337 do NCC com multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.
No caso dos condomínios, se ficar caracterziado o comportamento anti-social de um condômino,
essa multa pode atingir até o décuplo das citadas contribuições, conforme §único do art. 1337 do
NCC.
Art. 1278 do NCC - O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as
interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o
possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
Art. 1279 do NCC - Ainda que por decisão judicial, devam ser toleradas as interferências,
poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
Comentário: O disposto nos artigos 1278 e 1279 do NCC aplica-se ao caso de obras realizadas em
ruas de grande movimento, que só podem ser realizadas à noite, com prejuízo do sono dos
moradores vizinhos.

Art. 1280 do NCC - O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio
vizinho a demolição ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste
caução pelo dano iminente.
Art. 1281 do NCC - O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha

direito der fazer obras, pode, no caso de dano iminiente, exigir do autor delas as necessárias
garantias contra o prejuízo eventual.
8.1.2 – EXCEÇÕES AOS ATOS ILÍCITOS
Art. 188 do NCC - Não constituem atos ilícitos:

I – os praticados em legítima defesa ou no exercício regular de um direito reconhecido;
II – a deterioração ou destruição da coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remover
perigo iminente.
Parágrafo único. No caso do inciso II, o ato será legítimo somente quando as circunstâncias
o tornarem absolutamente necessário , não excedendo os limites do indispensável para a
remoção do perigo.
O art. 188 do NCC é deliberadamente genérico, e deverá ser aplicado a cada caso concreto,
considerando os princípios gerais da probidade e boa-fé do NCC.
8.2 DAS ORIGENS DOS ATOS ILÍCITOS
Do acima exposto conclui-se que o ilícito civil corresponde à trangressão de um dever jurídico, e
portanto pode ter duas origens:
a) infração aos atos jurídicos “strictu sensu”, cujos efeitos nascem diretamente do disposto
em lei (efeitos ex-legem), conforme previsto no art. 185 do NCC:
―NCC - Título II - Dos atos jurídicos lícitos - Art. 185 do NCC: Aos atos jurídicos lícitos,
que não sejam negócios jurídicos, aplicam-se no que couber, as disposições do Título
anterior.‖
O Título I anterior tem o título “DO NEGÓCIO JURÍDICO”, cujo artigo 104 dispõe:
―Art. 104 - A validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.‖
b) infração aos negócios jurídicos que não atingiram os efeitos jurídicos especificamente
desejados pelo agente (efeitos ex voluntate), conforme previsto no art. 104, acima citado, e
no art. 184:
―Art. 184 - Respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico
não o prejudicará na parte válida, se esta for separável; a invalidade da obrigação
principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação
principal.

8.3 DA OBRIGAÇÃO DE REPARAR DANO CAUSADO POR ATO ILÍCITO
As principais fontes de obrigações são constituídas pelos contratos, atos unilaterais de vontade e a
reparação civil, como agora é citada no Novo Código Civil Esta última era anteriormente citada
como responsabilidade civil (a mudança de nomenclatura foi para incluir casos de responsabilidade
objetiva, ou seja, independentemente de culpa) e é detalhada no item 8.4 a seguir.
“Art. 927 do NCC - Aquele que, por ato ilícito, (arts. 186 e 187) , causar
dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único: Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente
de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente
desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os
direitos de outrem.”
A maioria dos doutrinadores considera que a regra geral da responsabilidade subjetiva (com culpa)
do Código Civil está mantida para os casos cobertos pelo caput desse artigo 927, ficando as
exceções (responsabilidade objetiva) para os casos cobertos pelo seu parágrafo único. Não obstante,
alguns doutrinadores consideram que, pela sua importância, o parágrafo único deveria corresponder
a um novo artigo do NCC, e assim ser aplicado.
Portanto, como regra geral do novo Código Civil - caput do art. 927 - só comete ato ilícito quem
age de forma culposa ou dolosa. Persiste para a vítima o ônus de provar a culpa do causador do
dano.
Não obstante, o inovador parágrafo único do art. 927 estabelece a responsabilidade objetiva - sem
necessidade da prova de culpa – para os casos previstos em lei, ou para as atividades, que por sua
natureza, impliquem em risco para os direitos de outrem.
ATENÇÃO: Observe a importante inovação estabelecida no

parágrafo único do art. 927 do NCC, acima citado, que
prevê reparação, independentemente de culpa, para as
atividades que, pela sua natureza, impliquem em risco para
os direitos de outrem, entre as quais a maioria dos
doutrinadores inclui a da construção civil.
Nos casos cobertos pelo parágrafo único do art. 927 a obrigação de indenizar não mais está baseada
no pressuposto da ilicitude, mas sim no resultado lesivo que deve ser assumido por quem introduziu
a atividade capaz de causar danos a terceiros. Por exemplo, escavar terrenos junto aos vizinhos,
mesmo deixando bermas de contenção que teoricamente seriam capazes de arrimar o terreno do
vizinho. Se ocorrer o sinistro, o construtor poderá ser acionado pela sua responsabilidade objetiva
(sem culpa), baseada na teoria do risco.
A indústria da construção civil é atingida pelo disposto no parágrafo único do art. 927 do NCC,
conforme a interpretação do Enunciado n. 38 aprovado na Jornada de Direito Civil promovida pelo
Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal no período de 11 a 13 de setembro de

2002, sob a coordenação científica do Ministro Ruy Rosado do Aguiar, do STJ, que diz:
― 38 – Art. 927 - a responsabilidade fundada no risco da atividade, como prevista na

segunda parte do parágrafo único do art. 927 do novo Código Civil, configura-se quando a
atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano causar a pessoa determinada um
ônus maior do que aos demais membros da coletividade‖
Em outras palavras, o art. 927 do NCC admite que a periculosidade é uma qualidade intrínseca da
atividade, pré-existente e não eliminável. O engenheiro prudente pode reduzi-la, mas não eliminá-
la, e porisso não se exonera da responsabilidade, mesmo que prove que praticou um ato lícito, ou
seja, adotou todas as medidas técnicas previstas nas normas técnicas, pois ele responde
independentemente de culpa.
O ato lícito que gera perigo implica na obrigação de reparar o dano que
venha a ocorrer, pois esse parágrafo fala em atividade de risco, e não no
risco da atividade!
O desembargador Sérgio Cavalieri costuma exemplificar a impossibilidade da aplicação “ao pé da

letra” do parágrafo único do art. 927, nos casos de acidente de trânsito envolvendo dois veículos.
Dirigir veículo é, sem dúvida uma atividade que, por sua natureza, implica em risco para os direitos
dos outros. A aplicação do dispositivo, neste caso, resultaria SEMPRE em arbitrar 50% para cada
um!
―A lei não esgota o direito, assim como a partitura não esgota a música.‖
Mario Moacyr Porto.
Art. 931 do NCC - Ressalvados outros casos previstos em lei especial, os empresários
individuais e as empresas respondem independentemente de culpa pelos danos causados
pelos produtos postos em circulação.
Interpretação literal do art. 931 implicaria em admitir pedido de indenização ao fabricante de uma
faca pelo corte provocado por ela no dedo do consumidor, o que é um absurdo. Na verdade, este
artigo deve ser interpretado como ampliação da regra do art. 12 do CDC para fato do produto, pois
este subordina a responsabilidade aos casos de produtos com defeitos. Diga-se de passagem que o
art. 931 fala em produto, e não cita a prestação de serviços. A violação de um dever jurídico se
aplica bem aos fatos do produto, mas não pode ser extrapolada para os serviços, pois isso resulta em
responsabilidade subjetiva.
Art. 935 do NCC - A responsabilidade civil é independente da criminal, não se podendo

questionar mais sobre a existência do fato, ou sobre quem seja o autor, quando essas
questões se acharem decididas no juízo criminal.
Este princípio geral foi mantido no NCC, e indica a separação dos aspectos cíveis e criminais da
responsabilidade civil, que podem resultar em dois processos, tendo prevalência a decisão tomada
no juízo criminal que tiver condenado o autor.
Art. 937 do NCC - O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem
de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta.

A palavra “ruína” aqui não se refere apenas à ruína total, mas também inclui os casos de queda de
partes da edificação, como dos muros de arrimo, revestimentos, marquises, sacadas, etc
Art. 938 do NCC - Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente
das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.
Observar que se trata de caso de responsabilidade sem necessidade da comprovação de culpa. Veja
maiores detalhes no capítulo sobre Perícias em Incorporações.
Art. 944 do NCC - A indenização mede-se pela extensão do dano.

Parágrafo único - Se houver a excessiva desproporção entre a gravidade da culpa e o dano,
poderá o juiz reduzir, eqüitativamente, a indenização.
Art. 945 do NCC - Se a vítima tiver concorrido culposamente para o evento danoso, a sua
indenização será fixada tendo-se em conta a gravidade de sua culpa em confronto com a do
autor do dano.‖
A regra geral explicitada no caput do art. 944 é atenuada no seu parágrafo único e no art. 945,
deixando a cargo do juiz a decisão quando houver grande desproporção entre a gravidade da culpa e
o dano, ou culpa concorrente da vítima.
8.4 REPARAÇÃO CIVIL, NO NCC: PRESCRIÇÃO DE 3 ANOS

DEFINIÇÕES:
RESPONSABILIDADE CIVIL: Dever jurídico que resulta de dano culposo direto ou

indireto, causado ao patrimônio de terceiro, voluntariamente, ou por imprudência,
negligência, imperícia, falta de exação de dever funcional ou inadimplemento voluntário de
uma obrigação. Dá lugar a ressarcimento. (Dicionário de Tecnologia Jurídica, de Pedro
Nunes, 12a. Edição)
RESPONSABILIDADE CIVIL: Consiste a responsabilidade civil na obrigação que tem uma

pessoa – devedora – de reparar os danos causados a outra – credora – dentro das forças de
seu patrimônio, em decorrência de um ato ilícito ou do inadimplemento contratual (O
NOVO CÓDIGO CIVIL ANOTADO, de J. Franklin Alves Felippi e Geraldo Magela Alves,
Editora Forense, 2003, página 174)
A “teoria da culpa”, que era a base conceitual do Código Civil, foi substituída em muitos casos, pela
teoria da responsabilidade objetiva (sem culpa) tanto no novo Código Civil, como no Código de
Defesa do Consumidor.
Pode-se afirmar que nesses casos a ênfase não mais é na culpa, mas no dano: não se busca mais
quem é o culpado, mas sim quem deve reparar o mal causado a outrem. Na lição de Bustamante
Alsina “ ...la responsabilidad civil desde uma óptica moderna no pone el acento sobre el autor para
castigarlo por haber incurrido em culpa, sino en la victima para repararle el daño que
injustamente há sufrido‖
Das definições e transcrições acima se pode concluir que:

No novo Código Civil a expressão “reparação civil” (art. 206,

§3.) substituiu corretamente a consagrada “responsabilidade
civil”, pois esta trazia consigo uma conotação ligada à teoria
da culpa, agora não aplicável em muitos casos, nos quais se
aplica a responsabilidade independentemente de culpa.
Em resumo:
“Art. 206 §3º do NCC - Prescreve em 3 anos: ...

V – a pretensão reparação civil.”
Portanto, conforme o novo Código Civil, a partir de 11 de janeiro de 2003 passa a vigorar o prazo
trienal de prescrição para:
a) as ações provenientes do descumprimento de contratos cobertos pelo Código Civil, que

resultem em danos ao contratante, em gama imensa e de difícil enumeração exaustiva, e que
representam parcela expressiva das demandas rotineiramente ajuizadas;
b) pleitear a reparação dos danos causados por ato ilícito de outrem, que pode ser resultado
de ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência do agente, disso resultando
danos, que como se sabe, incluem as consequências advindas de falhas construtivas;
c) casos de pequenas falhas construtivas, tais como os vícios ocultos não redibitórios e não
estruturais (portanto não cobertos pelo art. 618 do NCC) desde que surjam dentro do prazo
de 5 anos, considerado como prazo geral de garantia da construção civil. Esta hipótese c) é
polêmica; veja comentários a respeito nos itens que se seguem;
Como regra excepcional, para casos de falhas construtivas muito graves, tais como as que afetam a
solidez e segurança da edificação, aplica-se o prazo de garantia de 5 anos do art. 618 do NCC, que
pode ser pleiteado dentro do prazo prescricional de 10 anos do NCC, O atendimento do parágrafo

único do art. 618 (que exige comunicação ao construtor, dentro do prazo máximo de 6 meses de sua
constatação, sob pena de decadência da ação) é obrigatório para garantir o direito de pleitear a
redibição do contrato.
Casos interessantes de pedidos de reparação civil podem ocorrer contra peritos que tenham emitido
pareceres em perícias, baseando-se em leis revogadas, ou dispositivos normativos ultrapassados ou
não aplicáveis ao caso em estudo. Quem não estiver atualizado, pode se estrumbicar!
8.4.1 NCC: RESUMO DAS VÁRIAS FORMAS DE REPARAÇÃO

CIVIL, NA CONSTRUÇÃO CIVIL
Conforme citado em 6.1, Bustamante Alsina afirma que modernamente o fato determinante da
reparação de danos não é mais a culpa do agente, mas sim os danos por ele causados, com geração
de uma obrigação. Esta obrigação passa a ser um dever do sujeito passivo, mas também poder ser
reclamada como direito do sujeito ativo.
Os danos causados podem ou não ser reparáveis.
No caso de danos causados a bens únicos, portanto não reparáveis fisicamente, o ressarcimento só
poderá ser pecuniário, tendo em vista a impossibilidade de sua substituição. Seria o caso, por
exemplo, da destruição de um quadro ou mural de pintor famoso.
No caso dos danos reparáveis, há vários tipos de ressarcimento aplicáveis pelos magistrados, na
dependência de sua gravidade, conforme a classificação proposta por Eurico Azevedo na revisão da
9ª. Edição do livro “Direito de Construir”, de Hely Lopes Meirelles, que divide os vícios em três
espécies ou graus de gravidade: leves, graves e gravíssimos.
a) vícios leves:
São aqueles que não podem originar a redibição (anulação) do contrato, mas que admitem a
reparação civil (3 anos).
Correspondem a falhas construtivas de pequena gravidade, tais como os vícios e defeitos
aparentes, ou então às falhas não estruturais, de fácil reparação, para as quais o construtor
poderá ser condenado à sua reparação, repondo o imóvel às condições normais de uso e
habitabilidade, ou, alternativamente, a pagar a verba necessária, mais eventuais perdas e
danos, de forma a possibilitar ao reclamante ressarcimento adequado.
b) vícios graves
São aqueles que permitem:
- a ação “quanti minoris‖ (pedir abatimento do preço);
- a ação redibitória, com pedido de anulação do contrato (vide item 9), reclamável até 1 ano
da entrega, para os vícios já existentes nessa data (caput do art. 445 do NCC), ou até 2 anos
da compra (para os vícios graves que aparecem mais tarde, até 1 ano da compra (parágrafo
único do art. 445).
Correspondem a falhas que, se o comprador tivesse conhecimento delas no ato da compra,
ou não teria comprado, ou teria pedido abatimento de preço, comentadas em detalhes no
item 9 a seguir.
c) vícios gravíssimos
Correspondem às falhas de solidez e segurança cobertas especificamente pelo art. 618 do NCC, para
as quais vale o prazo de garantia de 5 anos, e cujo prazo de prescrição seria de 10 anos após a
constatação. A jurisprudência tem ampliado o campo de aplicação, considerando outras falhas
construtivas muito graves como também cobertas pelo art. 618 do NCC. Há autores que admitem o
prazo de prescrição de 3 anos, comentado no item 8.3 deste capítulo.
9 DOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS NO NCC

As ações edilícias já foram comentadas no item 6.3 deste Capítulo, bem como o conceito geral de
vícios redibitórios já apresentado no item 4.3. Este autor considera que o Código de Defesa do
Consumidor foi mais feliz que o Novo Código Civil ao fazer a distinção entre vícios aparentes (de
fácil constatação, até por um leigo) e ocultos. Nesta linha conceitual, os vícios ocultos, no NCC,
poderiam ser enquadrados em dois grupos:
Grupo I – VÍCIOS OCULTOS REDIBITÓRIOS

São os vícios ocultos tão graves que, se o comprador deles tivesse conhecimento no ato da compra,
ou não teria comprado, ou teria pedido abatimento do preço na compra. Mas se ele efetuou a
compra, pelo preço de mercado e agora descobre esses vícios muito graves, pode redibir o contrato
(pedir anulação do contrato, dentro do prazo prescricional de 1 ano previsto no art. 445 do NCC e
seu parágrafo único, comentados a seguir, cumulando pedido de perdas e danos daí decorrentes).
Este grupo portanto inclui:

a) os vícios ou defeitos graves já existentes no momento da compra ou da entrega do imóvel ao
comprador; mas que eram desconhecidos pelo comprador, que não teria sido alertado sobre
eles pelo vendedor, embora um especialista pudesse considerá-los aparentes;
b) os vícios ou defeitos graves que também existiam no momento da compra ou da entrega do
imóvel ao comprador, mas de difícil detecção, mesmo por um especialista, portanto um
legítimo vício oculto, do tipo que só aparece, ou é constatado pelo comprador, algum tempo
mais tarde.
As falhas construtivas do item Ia são cobertas pelo art. 445 do NCC; as do item Ib pelo parágrafo
único do art. 445 do NCC. Em contraposição a esse grupo I de vícios ocultos graves, que podem dar
margem a pedido de redibição do contrato, existe o grupo II:
Grupo II – VÍCIOS OCULTOS NÃO REDIBITÓRIOS

São vícios de menor gravidade, portanto que não podem originar o pedido de redibição (anulação)
do contrato, ocultos para o comprador, quando da compra, e que só se exteriorizam ou são
percebidos por ele mais tarde, mas para os quais é possível pedir a reparação civil, com prazo
prescricional de 3 anos (art. 206, §3º, V do NCC, citado no item 8.3).
Infelizmente o NCC repetiu a falha do velho CC, por não distinguir esses dois grupos de vícios
ocultos na sua Seção V – DOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS - artigos 441 a 446, que são a seguir
apresentados e comentados.
―Art. 441 - A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por
vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe
diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.

COMENTÁRIO: Repetindo uma falha que já constava no art. 1101 do CC, o NCC utiliza a
expressão “vícios redibitórios” como sinônimo dos dois grupos de “vícios ocultos” acima citados,
conforme fica muito claro comparando o texto do artigo 441 com o título que abre a sua Seção V –
Dos Vícios Redibitórios. Por este motivo, muitos advogados ainda usam a expressão “vício
redibitório” como sinônimo de “vício oculto”. A aplicação do adjetivo “redibitório” apenas aos
vícios ocultos que dão margem à redibição (anulação) do contrato tem aparecido com muita força
nos mais recentes comentários de doutrinadores sobre o novo Código Civil, conforme se prova nos
comentários abaixo ao art. 445 do NCC.
Art. 442 - Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441) pode o adquirente
reclamar abatimento no preço.
Art. 443 - Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com
perdas e danos; se o não conhecia, tão somente restituirá o valor recebido, mais as despesas
do contrato.
Art. 444 - A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do
alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.‖
Os artigos 445 e 446, do novo Código Civil introduzem para os vícios redibitórios prazos de
decadência maiores que os previstos no Código de Defesa do Consumidor:
“NCC Art. 445 - O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no

preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da
entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
§1. Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-
se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em
se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
Em resumo, conforme Maria Helena Diniz afirma na 11ª. Edição, 2005, página 421 de seu “Código
Civil Anotado”:
Os vícios redibitórios são defeitos ocultos existentes na coisa alienada, objeto de contrato
comutativo ou de doação onerosa, não comum às congêneres, que a tornam imprópria ao
uso a que se destina ou lhe diminuam o valor, de tal modo que o negocio não se realizaria se
esses defeitos fossem conhecidos, dando ao adquirente ação para redibir o contrato ou para
obter abatimento no preço. Por exemplo, novilhas escolhidas para reprodução de gado
vacum, porém estéreis.
...
Requisitos.
Para que se configure vicio redibitório será preciso:
a) coisa adquirida em virtude de contrato comutativo ou de doação onerosa, ou melhor,
gravada com encargo ou remuneratória. (CC, arts. 553, 539 e 562);
b) defeito prejudicial à utilização da coisa ou determinante da diminuição do seu valor.
VÍCIOS REDIBITÓRIOS NO NCC, PARA OS IMÓVEIS

É de 1 ano o prazo para redibir o contrato (anulá-lo, com pedido de perdas e
danos, ou, alternativamente, pedir abatimento de preço), contado da entrega
efetiva (exceto se já estava na posse, quando esse prazo se reduz para a
metade, ou seja, 6 meses). Veja detalhes no item 9.1.
Para os vícios ocultos não redibitórios aplica-se o prazo prescricional de 3
anos do art. 206 §3. do NCC, já citado no item 8.3 deste capítulo.

Os advogados que consideram (equivocadamente) todos os vícios ocultos

como sinônimo de vícios redibitórios, aplicam para todos os vícios ocultos o
prazo prescricional de 1 ano citado neste art. 445.
NCC Art. 446 - Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de
garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes
ao seu descobrimento, sob pena de decadência.
O art. 446 impõe duas restrições: o prazo do art. 445 não corre na vigência
de prazo de garantia, mas, em compensação, se ocorrer dentro desse prazo
de garantia, ele deverá ser comunicado ao vendedor dentro do prazo fatal de
30 dias, sob pena de ser declarada sua decadência.
Atenção: O art. 445 aplica-se apenas aos vícios ocultos suficientemente

graves para que possam ser considerados “ao pé da letra” como redibitórios,
ou seja, pelos quais o adquirente pode redibir ou resilir (anular) o contrato.
Em outras palavras:
Falhas construtivas irrelevantes, que não alteram a utilização do imóvel, e
nem seu preço, não são considerados vícios redibitórios. A reparação civil
destas falhas pode ser pleiteada dentro do prazo de 3 anos.
Na fundamentada e lógica argumentação do dr. Jones Figueiredo Alves, conforme seus comentários
ao art. 618 do NCC na 4ª. edição -2005- do livro NOVO CÓDIGO CIVIL COMENTADO,
coordenação Ricardo Fiúza, Editora Saraiva, dão margem ao pedido de anulação de contrato:
- os legítimos vícios redibitórios do Grupo I, citados no item 9 deste capítulo;
- os vícios ocultos que só podem ser conhecidos mais tarde, cobertos pelo art. 445 do NCC e seu
parágrafo primeiro, que devem ser reclamados dentro do prazo de 1 ano neles citado;
- os vícios ocultos que afetam a segurança ou solidez da obra, citados no parágrafo único do art. 618
do NCC, desde que reclamados dentro do prazo de seis meses de seu aparecimento.
Veja abaixo a íntegra do respectivo texto original:
- É preciso considerar de imediato, que o prazo qüinqüenal, previsto no caput do artigo, é
prazo de garantia de solidez da obra e da responsabilidade da empreiteira pelo trabalho
que tenha executado, independente de culpa ―não se reportando ao exercício que essa
garantia venha a se fundamentar. Este, a seu turno, é estabelecido pelo prazo prescricional
comum de 20 anos‖ (STJ, 3ª Turma, RESP 161351-SC Ministro Waldemar Zveiter. DJ de
3/12/98). Com efeito, repita-se, o prazo de que cuida o caput ―é de garantia e não de
prescrição.‖(STJ, 3ª Turma, Resp 37556-SP relator Ministro Eduardo Ribeiro DJ de
13/03/85). Diante do que dispõe o artigo 205 do NCC, a prescrição não é mais vintenária,
correndo em 10 anos.
- O parágrafo único tem consonância com o parágrafo 1. do art. 445, no tocante a vícios
redibitórios, como prazo decadencial, contado do momento em que deles tiver ciência o
comitente ou o terceiro adquirente da coisa empreitada. No entanto, a jurisprudência tem
efetuado sólida e ponderada distinção, a acentuar o sentido da norma, senão vejamos o
julgado paradigma seguinte: ―Prazo quinquenal de garantia deve ser interpretado e
aplicado tendo em vista as realidades da construção civil nos tempos atuais. Defeitos
decorrentes do mau adimplemento do contrato de onstrução e prejudiciais à utilização das
unidades de moradia, não constituem vícios redibitórios, e sua reparação pode ser exigida
no prazo vintenário. Não incidência do art. 178, parag. 5., IV, do Código Civil aos casos
em que o defeito na coisa imóvel não se caracteriza como vício redibitório. Recurso especial
conhecido pela alínea ―c‖, mas não provido. Relator Min. Athos Carneiro. STJ Resp 32676
- Para melhor compreensão, impende, ainda afirmar que a responsabilidade qüinqüenal por
garantia, a que responde o empreiteiro e construtor, é objetiva e conforme assinala com
precisão Arnold Wald ―existe sem prejuízo da ação contratual com prazo prescricional de
vinte anos (agora de dez) que o dono tem contra o construtor. A garantia por 5 anos
significa que durante mencionado prazo, independente de qualquer prova de culpa, haverá
responsabilidade do construtor. É um caso de culpa presumida, sem prejuízo do exercício
posterior da ação provando-se a culpa do empreiteiro. (Curso de Direito Civil Brasileiro;
obrigações e contratos, 14 Ed. SP. Revista dos Tribunais, 2000 p. 409). Para esse fim, o
construtor é responsável perante quem com ele contratou e igualmente perante quem
adquiriu o imóvel do anterior dono da obra (STJ, 4a Turma, Resp. 7363-SP). De todo o
exposto, decorre lógica a conclusão que a introdução do parágrafo único não se faz
controvertida, por quanto limita-se a aludir vicio redibitório, tal como já proclamou, por
identidade de razões, o reportado Resp 32676-SP e copiosa jurisprudência a respeito.
Conforme já descrito nos comentários ao parágrafo único do art. 618, o prazo para redibir o contrato
com base em problemas de solidez e segurança é de 6 meses, contados a partir de seu aparecimento.
Mas até quando isso pode ocorrer? Segundo a melhor doutrina, esse prazo é de 2 anos contados a
partir da entrega, com a aplicação das regras do art. 445 e seu parágrafo único, conforme esquema
abaixo apresentado.
10 NOVO PRAZO DE PRESCRIÇÃO PARA RECLAMAR DE

FALHAS ESTRUTURAIS OU MUITO GRAVES
Vale a pena lembrar que a Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça apenas confirmou a teoria
apresentada pelo dr. Hely Lopes Meirelles, de que o prazo de 5 anos previsto no art. 1245 era prazo
de garantia para problemas envolvendo solidez e segurança das edificaçôes. Como não encontrou
no CC nenhum prazo de prescrição para esses casos, o prof. Hely Lopes Meirelles considerou ser
caso coberto pelo art. 179 do CC, que mandava aplicar nesses casos o art. 177 que dizia “As ações
pessoais prescrevem ordinariamente em vinte anos...‖ Conforme apresentado no item 5.7 deste
capítulo, a jurisprudência do CC considerava o art. 1245 aplicável a outras falhas graves, com prazo
prescricional de 20 anos.
Na vigência do novo Código Civil, qual é o novo prazo prescricional que irá substituir esse prazo
prescricional de 20 anos do antigo CC?
A resposta é polêmica, havendo duas tendências:
a) alguns autores consideram que os 3 anos para pleitear reparação civil estipulados no art.
206 §3. do NCC correspondem ao novo prazo de prescrição aplicável aos casos cobertos
pelo art. 618 do NCC e outros casos de mesma gravidade;
b) outros autores, entre os quais me incluo, consideram que essa interpretação “ao pé da
letra” do art. 206 §3. não se aplica ao caso, com base nos novos conceitos introduzidos
pelos artigos 112, 113, e 421 a 424 do NCC, que são detalhados no item 8 deste capítulo. As
doutrinas até agora publicadas apresentam sérias divergências interpretativas, que só a
jurisprudência poderá esclarecer Não obstante, pode-se afirmar que a maioria dos
doutrinadores considera que o prazo prescricional aplicável aos casos cobertos pelo art. 618
do NCC e outros casos de mesma gravidade, que eram de 20 anos durante a vigência do CC,
passariam para 10 anos (prazo máximo prescricional do NCC).
11 PRAZO PARA RECLAMAR DE VÍCIOS APARENTES NO NCC

Os primeiros doutrinadores têm aceito a tese de que os vícios aparentes prescrevem no ato da
entrega, com base em interpretações do disposto no §1. do art. 614 e no art. 615 do NCC – vide
comentários sobre esses artigos no item 7 deste capítulo, e os seguintes exemplos doutrinários:
― Se tais defeitos forem visíveis, a responsabilidade do construtor cessará se o comitente

receber a obra sem protesto formal (C.C. art. 615).‖ Curso de Direito Civil Brasileiro,
Maria Helena Diniz, Editora Saraiva, 2002, página 281.
― O ato da entrega é bastante importante, pois, entregue a obra e sendo esta aceita pelo
comitente, a responsabilidade do empreiteiro termina, subsistindo quanto aos vícios ocultos
e quanto à solidez e segurança da obra, nos termos do art. 618 do Código Civil( 356 ).
Assim no ato da entrega, os riscos com o perecimento ou deterioração da coisa são
transferidos ao comitente. ― Comentários ao Código Civil – Volume 7, arts. 565 a 652,
Teresa Ancona Lopes, Editora Saraiva, 2003, pág. 281.
(356) ―Essa opinião é também de Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de direito civil;
declaração unilateral de vontade; responsabilidade civil, 4. ed., Forense, v.3 p.286, que tem
por base Espínola e De Page.‖
Uma minoria de outros juristas não têm essa visão determinística. Alegam que o conceito de vício
aparente como vício de fácil constatação, mesmo para um leigo, é altamente subjetivo, pois
depende, entre outros aspectos, do tempo utilizado na vistoria de recebimento das chaves e na
atenção dispensada pelo comprador nesse ato. Assim sendo, bastaria ao comprador alegar
dificuldade na constatação do vício aparente para ele poder ser classificado como vício oculto, aos
quais se aplica o prazo de 1 ano de prescrição para deles reclamar, “ a partir do momento em que
dele tiver ciência” com base nos artigos 445 e 446 do NCC, comentados no item 7 deste Capítulo.
12 EXERCÍCIOS SOBRE PRAZOS DE GARANTIA

O Edifício MODELO teve o auto de conclusão do prédio, a entrega das chaves das unidades e a
eleição do primeiro síndico na mesma data. A unidade autônoma 11 foi comprada durante a
construção.
Abaixo são apresentados 5 casos diferentes, correspondentes a várias datas de constatação dos fatos,
e várias datas de conosulta. Admita que nessas datas o síndico e os compradores dos apartamentos
contratam você para uma vistoria no prédio, e querem saber se podem acionar judicialmente a
construtora quanto aos fatos descritos nas tabelas abaixo.
Preencha as tabelas informando se a reclamação contra a construtora procede ou não, e porque.
LINHA DO TEMPO PARA O EXERCÍCIO N. 1

EXERCÍCIO N. 1 SOBRE RECLAMAÇÕES NAS ÁREAS COMUNS

ITEM DATA DA Data em PROCEDE? PROCEDIA
OCORRÊN
CIA, após que V. ATÉ QUE DATA? POR
QUE ?
Auto de RECLAMAÇÃO está sendo
Conclusão consultado
1 80 dias Azulejo decorado invertido na cozinha do zelador. O
síndico assinou declaração de que examinou as partes 85 dias
comuns e encontrou tudo em ordem
2 120 dias O espelho do WC do zelador apareceu trincado 120 dias
3 3,5 anos Apareceram fissuras e vazamentos na caixa d’água 3,5 anos

superior
4 Apareceram trincas nas lajes da garagem. O fato foi
comunicado imediatamente à Construtora, que 59 meses
48 meses respondeu que iria examinar o problema, mas nada fez
até hoje.
5 O síndico constatou o aparecimento de manchas de
vazamento no teto da garagem e comunicou 59 meses
50 meses imediatamente à construtora por escrito, que não
respondeu. Pode reclamar na data da consulta?
EXERCÍCIO N. 2 SOBRE RECLAMAÇÕES GERAIS

Faça abaixo o novo desenho esquemático da linha do tempo, válido para este caso.
EXERCÍCIO N. 2 DE RECLAMAÇÕES GERAIS

Data da Data da Procede
I constatação reclamação?
pergunta DESCRIÇÃO DA RECLAMAÇÃO Procedia?
T após o auto de
conclusão
ao perito quando?
E
M
6 150 dias 150 dias Verificado que a estrutura aparente de cobertura da piscina, que

no memorial de venda constava como sendo de alumínio, foi

executada em estrutura de ferro, pintada na cor alumínio.
7 Azulejos do WC social se soltaram. O morador não reclamou,
1 ano 1 ano mas guardou as notas fiscais do conserto e tem testemunhas do
fato ocorrido.
Apareceu vazamento de esgoto no teto do WC da empregada.
8 3,5 anos 3,5 anos Quebrado o gesso, constatou-se que o fundo do ralo sifonado
do WC do andar superior estava trincado.
9 Apareceram fissuras a 45 graus nos cantos de algumas janelas
4,5 anos 4,5 anos dos dormitórios, na fachada.
Um trecho de 2m2 de placas cerâmicas da fachada caiu de
1 4 anos 8 anos andar alto sobre a laje do térreo, sem ferir ninguém. O
0 condomínio nada comunicou à construtora na ocasião. Agora,
aos 8 anos após o auto de conclusão, outro trecho de 4m2 de
placas cerâmicas de OUTRA FACHADA caiu.
Em vários locais do teto da garagem começaram a aparecer
1 9 anos 9 anos algumas fissuras, de não mais de 0,1mm de espessura,
1 formando pequenas saliências nas lajes. O prédio fica em CAA-
II. Retirando essas saliências com a unha, aparecem barras de
aço da estrutura oxidadas.
.

IV COMENTÁRIOS AO
CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR
13 – INTRODUÇÃO AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
Neste capítulo são apresentados comentários gerais sobre a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor à área da construção civil, que corresponde à lei 8078, de 11/09/1990 – abreviado neste
livro como CDC, e em outros como CODECON - que em sua epígrafe indica que "Dispõe sobre a
proteção do consumidor e dá outras providências".
O CDC entrou em vigor seis meses depois, ou seja, em 11/03/1991, sendo esta portanto a data
inicial da aplicação das novas regras que regem as relações de consumo, ou seja, as relações
verticais, não gratuitas, entre fornecedores e consumidores, detalhadas no item 2 a seguir.
13.1 O CDC É UMA LEI DE ORDEM PÚBLICA
O CDC acompanhou a evolução do Direito no sentido de limitar a autonomia da vontade dos

contratantes, impondo normas de ordem pública, conforme previsto expressamente em seu art.
1°:"O presente Código estabelece normas de proteção e defesa do consumidor, de ordem pública e
interesse social, nos termos dos arts. 5o., inciso XXXII, 170 inciso V, da Constituição Federal ..."
A expressão "de ordem pública" juridicamente indica um conjunto obrigatório de preceitos

jurídicos, éticos, políticos e econômicos pelos quais se rege a convivência social, acima do qual
apenas estão as regras da Constituição Federal.
A defesa do consumidor é simultaneamente um princípio constitucional e de ordem pública, e
portanto as regras impostas pelo CDC às relações de consumo, são irrenunciáveis, cogentes, que
transcendem aos interesses particulares.
CAPÍTULO V – NORMAS TÉCNICAS COMENTADAS - V- 63

É oportuno distinguir aqui ato anulável de ato nulo. O ato anulável pode ser retificado e portanto
surtir posteriormente seus efeitos. Já o ato nulo não sobrevive, pois já é gerado com vício fatal,
ficando valendo o estado primitivo da situação, como se o ato nulo não tivesse sido praticado.
Exemplificando, é como se fosse um bebê que não foi gerado – não houve o encontro do
espermatozóide com o óvulo - (ato nulo), fato que é completamente diferente para o bebê que foi
gerado, nasceu, viveu durante um certo tempo – “valeu” nesse período - e depois morreu (a vida
foi anulada posteriormente).
Essas diretrizes envolvendo o conceito de “lei de ordem pública” são tão importantes que o autor
costuma recomendar aos seus alunos em sala de aula que repitam as três linhas desta frase em voz
alta e em uníssono, como se fossem componentes de um coral (técnica de Lozonov para facilitar a
memorização):
SÃO NULAS DE PLENO DIREITO
AS CLÁUSULAS QUE CONTRARIAM
UMA LEI DE ORDEM PÚBLICA.
13.2 RELAÇÕES DE CONSUMO, CONFORME O CDC

Até a entrada em vigor do CDC, consumidor era a pessoa que “consumia” (usava) um produto até o
seu término, como ocorre no consumo de alimentos. Os bens duráveis, exatamente por serem
duráveis, não eram considerados como consumíveis. Produto tinha o conceito restrito de algo
produzido pela agricultura ou pela indústria.
Após a entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor, estes conceitos foram muito
ampliados, como se detalha a seguir, incluindo-se os serviços como “consumíveis”, ampliando-se os
conceitos de:
a) produto, que, pelo art. 3 do CDC, passa a ser qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou
imaterial, incluindo portanto os bens duráveis;
b) fornecedor, que deixa de ser apenas o comerciante que tinha relações diretas com o
consumidor, para incluir os fabricantes, importadores, etc.
c) consumidor final, que pode incluir terceiros não envolvidos diretamente na relação de
consumo (ver art. 17 do CDC).
O CDC só se aplica às relações de consumo, onde existe um fornecedor, de

um lado, e do outro o consumidor final, conforme nele definidos.
Se a relação não for de consumo, aplicam-se as regras do Código Civil ou de outra lei mais
específica a respeito. Doutrinadores e a jurisprudência esclareceram que o CDC não se aplica, por
exemplo, nas locações, nas relações condomínio-condômino, na prestação de serviços por
advogados, na compra e venda de terrenos e glebas.

"Art. 2° do CDC ; Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza
produto ou serviço, como destinatário final"
§ único: Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que
indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.
São considerados como consumidores tanto os compradores individuais (pessoas físicas) como
todos os tipos de empresas, sejam privadas ou públicas, inclusive autarquias, administrações
públicas (Prefeituras, Governos Estaduais e União), desde que utilizem o bem ou o serviço para uso
próprio, sem visar sua comercialização com terceiros ou sua introdução em outro bem produzido.
Art. 3. do CDC: Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional
ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de
produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação,
distribuição ou comercialização de produtos ou prestações de serviços.
§1. - Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§2. - Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante
remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo
as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Portanto quando um cidadão A comprou um imóvel para morar de uma construtora, entre eles
existe uma relação de consumo. Já para o cidadão B, investidor habitual do mercado imobiliário,
que comprou várias unidades da mesma construtora, não haveria relação de consumo, que no caso
seria regulada pelo disposto no Código Civil.
Imagine que o cidadão A acima citado, depois de morar alguns anos no imóvel, o vende ao cidadão
C. Entre A e C não existe relação de consumo, pois A, neste caso, não atende à definição de
fornecedor. Mas este comprador C se sub-roga nos direitos de A perante a construtora, ou seja, a
venda da unidade a terceiros não anula as responsabilidades originais da construtora, dentro do
prazo complementar restante para o comprador C.
14 - CONSTRUTOR: A COMPANHIA DE SEGUROS MAIS

BARATA DO MUNDO
Aos construtores que ainda não mudaram seus antigos conceitos, a aplicação das novas regras do
CDC tem sido muito dolorosa, principalmente na parte mais sensível do ser humano: seu bolso,
conforme se verá nos itens relativos a prazos de garantia e responsabilidade civil.
Por enquanto vale a pena salientar que a nova legislação transformou o construtor na companhia de
seguros mais conveniente do mundo.
Apenas para exemplificar.
O construtor recebe de honorários numa certa obra 15% do custo da construção. Aplicando-se o
método evolutivo previsto na NBR14653-2, pode-se constatar que esse custo pode equivaler a
cerca de 50% do valor geral de venda do imóvel pronto, onde a parcela de custo instantâneo de
terreno pode representar, por exemplo, outros 30% restando cerca de 20% para o lucro bruto do
incorporador.
Após 24 meses de trabalho, enfrentando problemas com mão de obra desqualificada, reclamações
de clientes e vizinhos, problemas legais e administrativos, etc. o construtor recebe 15 x 0,5= 7,5 %
do valor final de venda do imóvel. Por ter recebido esses 7,5% do valor de venda, o construtor
responde pelo recolhimento de tributos sobre a mão de obra por ele contratada (INSS, FGTS, etc.),
e eventualmente pelos danos causados a terceiros durante a construção (2 anos, em média, no caso
de prédios).
Além disso, o construtor assume a responsabilidade pela solidez e segurança da obra por pelo
menos 15 anos após a sua entrega, pois os primeiros 5 anos são considerados como prazo de
garantia – art. 618 do NCC - com prazo prescricional de 10 anos, conforme art. 205 do NCC.
Conclusão: No exemplo acima, contado a partir do início da obra, o construtor garante sua obra por
no mínimo 17 anos, se todas as vendas forem realizadas antes do início das obras, e as entregas de
chave tiverem ocorrido logo após o “auto de conclusão”; caso contrário, o prazo será ainda maior
para as unidades entregues posteriormente.
Em contraposição, o corretor de imóveis trabalha alguns meses na venda do imóvel e recebe, de

uma só vez, cerca de 4 a 6% do valor da venda, sendo um trabalho, muito importante mas de menor
responsabilidade, pois se encerra após o fechamento do negócio, após ter feito a aproximação das
partes e verificado sua idoneidade e legalidade da documentação. Vale lembrar que nos grandes
lançamentos as despesas gerais de comercialização alcançam valores maiores, de 8 a 10% do valor
de venda, pois incluem despesas com stands de venda, propaganda, etc.
Por outro lado, se houver necessidade de qualquer ação judicial envolvendo as transações
imobiliárias ou ações contra a construtora, será obrigatória a contratação de um advogado, que
receberá, conforme previsto no
"Código do Processo Civil, art. 20 parágrafo 3° - Os honorários serão fixados entre o

mínimo de 10% e o máximo de 20% sobre o valor da condenação, atendidos: a) o grau de
zelo do profissional; b) o lugar da prestação de serviço; c) a natureza e importância da
causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.
§4° - Nas causas de pequeno valor e nas de valor inestimável, bem como naquelas em que
não houver condenação ou for vencida a Fazenda Pública, os honorários serão fixados
consoante apreciação eqüitativa do juiz, atendidas as normas das letras "a" a "c" do
parágrafo anterior."
Resumindo: construtores: 7,5% do valor da venda

corretores: 4 a 6% do valor da venda
advogados: 10% a 20% do valor da causa
Conclusão: não são os corretores e advogados que estão ganhando muito.
Na realidade são os construtores que estão ganhando

desproporcionalmente aos riscos assumidos, o que os
transforma na citada companhia de seguros mais conveniente
do mundo.

15 - DOS DIREITOS BÁSICOS DO CONSUMIDOR

Os quatro princípios básicos da interpretação dos contratos de consumo são a transparência, a boa-
fé, a eqüidade contratual e a confiança, que assim foram sistematizados pelo doutrinador Nelson
Nery Júnior:
- interpretação é sempre mais favorável ao consumidor (art. 47 do CDC);
- deve-se atender mais à intenção das partes do que à literalidade da manifestação de vontade (art.
112 do novo Código Civil, comentado no Capítulo II, item 6.1);
- a cláusula geral de boa-fé reputa-se incluída em todos os negócios (art. 113 do NCC – veja
comentários no Capítulo II, item 6.1), bem como nas relações de consumo, ainda que não conste
expressamente do instrumento de contrato (arts. 4.°, caput e n. III, e 51, n. IV, do CDC);
- havendo cláusula negociada individualmente, prevalecerá sobre as cláusulas estipuladas
unilateralmente pelo fornecedor;
- nos contratos de adesão as cláusulas ambíguas ou contraditórias devem ser interpretadas “contra
stipulatorem”, em favor do aderente (consumidor);
- sempre que possível interpreta-se o contrato de consumo de modo a fazer com que suas cláusulas
tenham aplicação, extraindo-se delas um máximo de utilidade (princípio da conservação).
O artigo 47 do CDC é muito claro com relação ao primeiro e último itens:
"Art. 47 do CDC - As cláusulas contratuais serão

interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor."
O CDC não exclui a aplicação simultânea de outras regras ou regulamentos, conforme pode ser
visto no seu art. 7:
“Art. 7. do CDC: Os direitos previstos neste Código não excluem outros, decorrentes de
tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação
interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas
competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia,
costumes e equidade.
Parágrafo único: Tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela
reparação dos danos previstos nas normas de consumo.
IMPORTANTE:
As regras do art. 7. do CDC permitem que sejam invocados em defesa do consumidor outros
regulamentos administrativos, tais como os Códigos de Edificações, o Código Sanitário, os
regulamentos do INMETRO, outras normas de organismos internacionais credenciados pelo
CONMETRO, bem como os princípios gerais de direito, costumes e equidade, além da
solidariedade entre vários autores na responsabilidade por danos a ele causados.
O CDC especifica no seu art. 6° os DIREITOS BÁSICOS DO CONSUMIDOR, todos muito

importantes, ou seja, se o fornecedor infringi-los, será considerado culpado, e responderá por isso.
Os incisos I a V e VIII do art. 6. do CDC são importantes:
Art. 6 do CDC: São direitos básicos do consumidor:

inciso- I - "a proteção da vida, saúde e segurança contra os riscos provocados por
práticas no fornecimento de produtos e serviços considerados perigosos ou nocivos";
inciso II - a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços,
asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações;

COMENTÁRIO: Ver inciso III a seguir, observando o disposto no art. 31 do CDC.
Art. 31 do CDC: A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar

informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas
características, qualidade, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e
origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e
segurança dos consumidores.
inciso III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com
especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço,
bem como sobre os riscos que apresentem;
COMENTÁRIO: Este inciso tem sido interpretado como proibição do uso da expressão "ou
similar" nos memoriais descritivos da construção. No que tange aos aspectos técnicos, o uso da
expressão "ou similar" é permitido, excepcionalmente, para casos extremos, tais como, por
exemplo, no caso de o produto especificado ter sua fabricação descontinuada, ou dificuldade notória
e comprovada em sua compra, caso de greves prolongadas, etc.
Na prática, ao especificar produtos ou serviços, deve-se dar preferência à descrição constante da

respectiva norma ou especificação técnica; quando ela não houver, pode-se citar o produto pela
marca do fabricante nacional ou utilizar especificações de normas estrangeiras.
No entanto, não pode o construtor especificar alternativamente, à sua escolha, produtos de

qualidades e preços muito diferentes, por exemplo: "O elevador será da marca A, B, ou similar",
sob pena de o consumidor poder pleitear a instalação do de melhor qualidade, conforme art. 47 do
CDC, ou pedir abatimento proporcional do preço. Veja comentários adicionais sobre especificações
construtivas nos artigos 30 e 31 do CDC (item 7.4 a seguir).
inciso IV, art. 6. do CDC - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos
comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou
impostas no fornecimento de produtos e serviços.”
Promessas feitas em folhetos de publicidade, diferentes das que constam no contrato celebrado entre
as partes, comprometem o fornecedor como se fizessem parte do contrato, conforme o disposto no
art. 30:
Art. 30 do CDC - Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada
por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços
oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e
integra o contrato que vier a ser celebrado.
Art. 31 do CDC – A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar
informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas
características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade
e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e
segurança dos consumidores.
Conforme o artigo 31 do CDC, as especificações construtivas devem ser suficientemente

claras, pois, na dúvida, serão interpretadas a favor do consumidor, conforme o já citado art.
47 do CDC.
EXCEÇÃO TOLERÁVEL: Se o construtor especificar material de um determinado padrão, por

exemplo, placa cerâmica decorada de um determinado fabricante, e ocorrer descontinuidade de
fabricação – ou até falta do produto na praça – o construtor poderá substituí-lo por outro
equivalente, mas sempre com a aquiescência prévia do comprador, ou da Comissão de
Representantes, no caso de prédios em Condomínio.
Fica evidente que o Código de Defesa do Consumidor, nos seus artigos 30 e 31, deu à propaganda
a natureza jurídica de um contrato. No momento em que o consumidor toma conhecimento da oferta
suficientemente precisa via propaganda, dá-se o efeito vinculativo, e a partir do instante em que este
consumidor manifesta sua aceitação pelo produto, comprando o produto, a oferta passa a integrar o
contrato, mesmo que nele nada conste a respeito.
inciso V, art. 6. do CDC - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam

prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as
tornem excessivamente onerosas"
Cláusulas que conduzam a valores reajustados incompatíveis com a renda declarada do consumidor
agora são modificáveis judicialmente, ou podem ser consideradas nulas se estabelecerem
"obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
exagerada ou sejam incompatíveis com a boa fé ou equidade"
Este fato é importante, mostrando que o CDC rompeu com a regra milenar do "pacta sunt
servanda" (= vale o que se combinou contratualmente).
Inciso VIII, art. 6. do CDC - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a
inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do Juiz, for
verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de
experiências;
Este inciso do CDC constitui exceção à regra geral do Código de Processo Civil (CPC) que
estabelece no seu artigo 333:
Art. 333 do CPC - O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito;
II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito
do autor;
§ único - É nula a convenção que distribui de maneira diversa o ônus da prova quando:
I - recair sobre direito indisponível da parte;
II - tornar excessivamente difícil a uma parte o exercício do direito.
Art. 334 - Não dependem de prova os fatos:
I - notórios;
II - afirmados por uma parte e confessadas pela parte contrária;
III - admitidos, no processo, como incontroversos;
IV - em cujo favor milita presunção legal de existência ou de veracidade.
EXEMPLO PRÁTICO N. 1 DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

Determinada Prefeitura ao iniciar processo de pavimentação de rua de terra, constatou que um
galpão industrial havia sido mal locado pela construtora, invadindo parte da calçada, razão pela qual
notificou a atual proprietária para recuá-lo. Chamado para assessorar esta, o perito constatou que
para deslindar o caso haveria necessidade de levantamento topográfico de toda a quadra, muito
oneroso, pois a mesma infração ocorria em outros imóveis lindeiros. Orientou a proprietária a

informar à Prefeitura que, como ocupante de boa-fé, não reconhecia a invasão - ela que provasse
(teria que apresentar o levantamento da quadra, feito às suas expensas, conforme art. 333 inciso I
do CPC, pois seria a autora da ação!). Se o levantamento provasse que o galpão estava mal locado,
esse levantamento seria usado pelo atual dono do galpão em processo regressivo contra a
construtora!
A informação acima citada não se aplica a construções clandestinas de ocupantes de má-fé,

conforme esta recente decisão do Superior Tribunal de Justiça:
OBRA. DEMOLIÇÃO. LOGRADOURO PÚBLICO.
A construção clandestina em logradouro público está sujeita à demolição, não tendo o
invasor de má-fé direito à retenção, nem à indenização pelo município de eventuais
benfeitorias. Precedentes citados: REsp 48.001-PE, DJ 7/4/1997, e REsp 37.026-PE, DJ
29/4/1996. REsp 111.670-PE, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 14/3/2000.

Indústria construída em Santo Amaro, SP, foi notificada pelo vizinho, juntamente com todos os
demais confrontantes, pois haveria invasão progressiva de todos, conforme desenho.
A obra havia obedecido ao alinhamento fornecido pela Prefeitura, a 12 m do eixo da rua, que já era
pavimentada, com guias e sarjetas.
Foi constatado pelo levantamento topográfico da quadra que o eixo da rua havia sido locado errado
quando da implantação do loteamento, 50 anos atrás e portanto era junto à loteadora que deveria ser
feita a reclamação, e não aos compradores dos lotes (terceiros de boa-fé).
A regra do art. 333 do CPC pode ser alterada, a critério do Juiz, nas relações de consumo.

Em vários casos já julgados pelo STJ, clientes de supermercados reclamaram do roubo de seus
carros no estacionamento gratuito desses supermercados, que exigiam que os compradores
provassem que o carro estava ali estacionado. Os clientes provavam com notas fiscais que haviam
feito compras naquele dia no local. Os juízes decidiram que eram os supermercados que deveriam
provar que os carros não estavam lá (inversão do ônus da prova)! É por isso que os supermercados
de São Paulo começaram a distribuir fichas na entrada dos carros, que são recolhidas na saída. Esta
ficha é agora a prova de que o carro estava lá; a filmagem simultânea indica qual a marca e o
modelo de carro depositado, quem estava dirigindo o carro, e a hora da entrada. E agora cobram
pelo estacionamento, obtendo renda nada desprezível.

A orientação da Súmula 130 do Superior Tribunal de Justiça é: “A empresa responde, perante o

cliente, pela reparação de dano ou furto de veículo ocorridos em seu estacionamento”, pode ser
confirmada nas seguintes decisões:
RESPONSABILIDADE. ESTACIONAMENTO PAGO. VEÍCULO. ROUBO. O

roubo de veículo em dependências de estacionamentos pagos não constitui força maior
ou caso fortuito como excludente de responsabilidade indenizatória de empresa que se
propõe a prestar serviço de segurança como atividade comercial. Outrossim acolhida a
denunciação da lide da empresa seguradora, a fim de que reembolse à litisdenunciante o
valor correspondente ao principal, deduzida a franquia, acrescidos os juros contados da
citação e a correção monetária contada da propositura da ação. Precedentes citados:
REsp 31.206-SP, DJ 15/3/1993, e REsp 36.433-SP, DJ 20/9/1993.Resp 230.180-SP,
STJ, Rel. Min. Barros Monteiro, julgado em 16/10/2001.
RESPONSABILIDADE. ESTACIONAMENTO. HOTEL. ROUBO. VEÍCULO.A

empresa que explora hotel e, para atrair clientela, disponibiliza estacionamento,
inclusive com serviço de manobrista, responde perante o cliente pelo roubo do veículo
desse ocorrido no estacionamento anexo ao edifício principal do hotel. Precedente
citado: REsp 6.069-SP, DJ 17/6/1991. Resp 227014-Go, STJ, Rel. Min. Barros
Monteiro, julgado em 16/10/2001.
Exemplos de casos de inversão do ônus da prova nos Tribunais:
Responsabilidade civil - Indenização por furto de veículo em estacionamento de

shopping center - Existência de prova no sentido de que o autor efetuou compras no
estabelecimento - Ônus do fornecedor do serviço de estacionamento de provar o
contrário - Artigo 6º, VIII, do CDC, c/c. artigo 3º, III, do CPC - Precedentes do STJ e
do TJSP.
Indenização devida, sendo, porém, de ser reduzido ao valor médio do veículo à época
dos fatos, por arbitramento, atualizado desde o evento e com juros de mora de 0,5%
a.m. desde o ajuizamento. Perdas e danos não provados, sendo estas descabidas. Ação
de indenização parcialmente procedente, com os ônus da sucumbência a cargo do
Shopping. Recurso parcialmente provid o(1º TACIVIL - 10ª Câm.; AP nº 777.525-5-
SP; Rel. Juiz Antonio de Pádua Ferraz Nogueira; j. 15/6/1999; v.u.) LEX- TAC 180/236
Consumidor - Prova - Inversão do ônus - Admissibilidade se há insuficiência técnica

e/ou econômica a impedir o amplo acesso à justiça e ao direito de defesa, no caso de
demonstrar que os serviços contratados não foram prestados ou prestados
insuficientemente - Inteligência do art. 5º, LV, da CF e do art. 6º, VIII, da Lei nº
8.078/90.
A inversão do ônus da prova em sede de relação de consumo, como prevê o art. 6º, VIII,
da Lei nº 8.078/90, tem como finalidade permitir ao consumidor o exercício pleno da
garantia constitucional da ampla defesa previsto no art. 5º, LV; assim, se há
insuficiência técnica e/ou econômica a impedir o amplo acesso à justiça e ao direito de
defesa, no caso de demonstrar que os serviços contratados não foram prestados ou
prestados insuficientemente, deve ser deferida a inversão. (1º TACIVIL - 4ª Câm.; AI nº
873.527-5-SP; Rel. Juiz Rizzatto Nunes; j. 22/9/1999; v.u.) RT 775/274
Consumidor - Ônus da prova - Inversão - Faculdade concedida ao Juiz, que irá

utilizá-la no momento que entender oportuno, se e quando estiver em dúvida,

geralmente por ocasião da sentença - Inteligência do art. 6º, VIII, da Lei nº 8.078/90. A
inversão do ônus da prova, prevista no art. 6º, VIII, do CDC, é uma faculdade concedida
ao Juiz, que irá utilizá-la a favor do consumidor no momento que entender oportuno, se
e quando estiver em dúvida, geralmente por ocasião da sentença. (1º TACIVIL - 3ª
Câm.; AI nº 912.726-8-SP; Rel. Juiz Roque Mesquita; j. 4/4/2000; v.u.) RT 780/278
16 PRAZO PARA DESISTIR DO CONTRATO

Art. 49 do CDC - O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar
de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a
contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento
comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único - Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste
artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão,
serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.
O fechamento de negócio em “stands” de vendas tem sido enquadrado neste artigo. Portanto, ao pé
da letra, os corretores plantonistas só fariam jus à sua corretagem no 8º dia após a assinatura da
proposta.
17 PROIBIÇÃO DA PERDA TOTAL DE PARCELAS PAGAS

Art. 53 do CDC - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante
pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia,
consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a
resolução do contrato e a retomada do produto alienado."
Á vista do disposto no art. 53 do CDC, os construtores devem prever contratualmente que, se o

comprador deixar de pagar as prestações, haverá resolução do contrato, com devolução das
parcelas pagas, mas descontadas das despesas de corretagem e publicidade (10% por exemplo),
e que a devolução se dará após a sua revenda, com correção monetária, quando do recebimento
das respectivas parcelas pagas pelo novo comprador da unidade.
A propósito do art. 53 do CDC, veja a seguinte decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo
"AÇÃO RESCISÓRIA - Contrato pactuado na vigência do Código de Defesa do

Consumidor - Cláusula resolutiva que prevê a perda total das parcelas pagas pelo
compromissário comprador na hipótese de inadimplemento contratual.
Inadmissibilidade. Cláusula abusiva, porquanto mostra a experiência que, em situações
como a que se apresenta, as imobiliárias e construtoras ficam no prejuízo apenas com
despesas de propaganda e corretagem, situação lesiva que 25% dos valores pagos
permite cobrir com folga eventual prejuízo aos interessados. Infringência ao disposto no
artigo 53 da Lei nº 8.078/90. Matéria que se ajusta ao teor do artigo 485, Inciso V, do
CPC. Preliminares relativas à decadência, denunciação à lide, carência da ação
rejeitadas. Ação procedente para desconstituir a sentença recorrida, na parte em que
determinou a perda dos valores pagos pelos autores, ficando, no mais, a decisão mantida
por seus jurídicos fundamentos. Restituição do depósito (artigo 488), autorizada nos
termos do artigo 494 do CPC, a ser levantada pelos autores (TJSP - 7ª Câm. de Direito
Privado; Ação Resc. nº 53.300-4/1-São Paulo; Rel. Des. Júlio Vidal; j. 18.03.1998; v.u.;
ementa)."
18 – DA DISTINÇÃO ENTRE VÍCIOS E DEFEITOS, NO CDC
O Código de Defesa do Consumidor inova ao apresentar diferentes regras para vícios, defeitos e
danos deles decorrentes, cujas definições já foram apresentadas e são aqui resumidas:
VÍCIO
É uma falha que resulta em mau funcionamento, ou não funcionamento do produto, ou que
corresponde a uma quantidade de produto fornecida em desacordo com o rótulo ou o contrato
(metragem errada do terreno, do apartamento, etc.), e que, de uma maneira geral, afeta o bolso do
consumidor, sem afetar a sua segurança (saúde). A seção III do CDC, artigos 18 a 25, fala ―DA
RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DO PRODUTO E DO SERVIÇO‖
DEFEITO
A palavra “defeito” não é definida no CDC, mas “produto defeituoso” é definido no seu artigo 12
§1º do CDC, apresentado a seguir.
No CDC a palavra defeito passa a caracterizar um tipo especial de falha ou anomalia, que afeta ou
ameaça afetar a segurança ou saúde do consumidor (risco potencial). Portanto o defeito é um vício
acrescido de uma coisa extrínseca, que causa um dano maior que simplesmente o mau
funcionamento.
EM RESUMO: O vício atinge somente o produto, enquanto o defeito atinge,

ou ameaça atingir o consumidor, por ser correlato à sua segurança, podendo
provocar nele danos pessoais, além dos danos materiais no próprio produto.
Exemplo: Percutindo o revestimento do teto de uma cozinha, percebe-se que não há descolamento,
pois o som emitido não é cavo. Portanto as pequenas fissuras ali investigadas são simples vícios
construtivos.
Mas se o som emitido for cavo, em ampla área desse teto, fica caracterizado o descolamento do
revestimento, que pode representar ameaça de queda . Aí o antigo vício passa a ser considerado um
defeito, pois em sua queda pode afetar a saúde do morador.
Observação: recomenda-se a utilização da expressão "som cavo" em vez de "som chôcho" utilizada
pelos leigos.
Embora em menor quantidade que os vícios, na construção civil podem ser encontrados defeitos
que afetam a incolumidade físico-psíquica do consumidor: são, por exemplo, os casos de obras que
desabam, e/ou suas partes e componentes , como marquises, forros, pontaletes, martelos, etc.
(podem machucar ou matar), canos de esgoto mal instalados que contaminam a caixa d'água
(podem causam doenças), etc.
Numa interpretação mais abrangente, também podem ser classificados como defeitos, que podem
afetar a saúde do consumidor, os pisos escorregadios, ou que se tornam escorregadios quando
molhados, degraus com alturas não uniformes, mal sinalizados em pisos e calçadas, vidros não
laminados passíveis de rompimento, iluminação insuficiente ou falta de sinalização que possibilitem

quedas ou acidentes, falta de advertência quanto à manipulação de produtos químicos (ácido
muriático, soda cáustica, tintas, solventes, etc.), falhas construtivas de grande porte, que permitam
infiltração de água, com formação de fungos e mofo, resultando numa edificação inabitável, etc.
Outros exemplos de casos que são classificados como defeitos construtivos no novo conceito
introduzido pelo CDC:
- vigas altas diminuindo o pé direito em escadas ou no meio de ambientes, permitindo que pessoas
batam a cabeça;
- orientação equivocada do projeto, com dormitórios voltados para a face sul, no hemisfério sul;
construção de caixa d'água enterrada, com sua parede em contato direto com a terra: pode haver
contaminação da água. Neste caso não adianta argumentar com a existência de camada
impermeabilizante, que pode se deteriorar ao longo do tempo, sem possibilidade de verificação. É
obrigatório deixar espaço de circulação no entorno dessa caixa d'água, para que possa ser evitada a
contaminação e verificada a estanqueidade. Pelo mesmo motivo, a caixa d'água não pode ser
executada em fundação direta (deveria ser sobrelevada do solo em pelo menos 60cm). E quando
executada sob laje de rampa de garagem, esta não poderia ser considerada como tampa da caixa!
- pisos escorregadios, que originam quedas de consumidores.
19 - DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO PRODUTO OU

SERVIÇO
Os artigos 12 a 17 do CDC constituem a Seção II - DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO

PRODUTO OU SERVIÇO, que dizem respeito à proteção e segurança do consumidor (danos
causados pelo produto ou serviço).
Art. 8º. Do CDC – Os produtos e serviços colocados no mercado de consumo não

acarretarão riscos à saúde ou segurança dos consumidores, exceto os considerados normais
e previsíveis em decorrência de sua natureza e fruição, obrigando-se os fornecedores, em
qualquer hipótese, a dar as informações necessárias e adequadas a seu respeito.
Parágrafo único: Em se tratando de produto industrial, ao fabricante cabe prestar as
informações a que se refere este artigo, através de impressos apropriados que devam
acompanhar o produto.
Este artigo 8º. do CDC impõe a obrigatoriedade para o construtor, em qualquer hipótese, de
informar ao consumidor os riscos à s sua saúde ou segurança que, no caso da construção civil,
deveriam constar do “Manual do Proprietário”, de entrega compulsória ao primeiro comprador,
conforme art. 50 do CDC (veja mais detalhes nos comentários a esse artigo).
Nos casos dos defeitos, ou seja, das falhas que afetam ou ameaçam afetar a segurança do
consumidor, o Código de Defesa do Consumidor abandonou explicitamente a teoria da culpa,
adotada pelo Código Civil, para aceitar a teoria do risco (responsabilidade objetiva) aplicável aos
construtores.
No texto do art. 12 (Seção II - que trata dos defeitos), consta literalmente que “o construtor....
responderá, independentemente de culpa...”, deixando clara a aplicação da responsabilidade
objetiva mitigada.

Em outras palavras, nas relações de consumo envolvendo defeitos não há necessidade de provar a
culpa do construtor: basta provar que existem os danos causados pela falha construtiva, causando
um prejuízo à sua saúde (defeito) e que existe um nexo de causalidade entre a construção e esses
danos para que a construtora seja condenada. Não obstante, essa responsabilidade é mitigada, desde
que se prove que a origem do problema foi provocada por terceiros (outra obra ao lado, fazendo
rebaixamento de lençol freático, que deu origem ao risco de desabamento, caminhão que derruba
pilar de sustentação do prédio, explosão de artefatos armazenados, etc.)
Se dos defeitos construtivos resultarem danos que afetam a saúde e/ou a segurança do consumidor,
o artigo 12 do CDC explicita a responsabilidade objetiva do construtor, quer dizer ele responde pela
reparação dos danos causados, independentemente de culpa, bastando haver nexo de causalidade
entre o dano e o defeito que originou esse dano.
"Art. 12 do CDC - O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o

importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos
danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação,
construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus
produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e
riscos.‖
Disto se conclui que o comprador de imóveis deve receber plantas corretas "as built", pois
quaisquer conseqüências de indicações incorretas, tais como furos acidentais em canos de água
quente, que venham a queimar o consumidor (afetando sua saúde, portanto), não indicados nas
plantas fornecidas do local, serão atribuídas ao construtor. Aqui também se pode ver a importância
da redação do "Manual do Proprietário" do qual devem constar advertências como essas.
"Art. 12 - Parágrafo 1. - O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele
legitimamente se espera, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as
quais:
I - sua apresentação;
II - o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;
III - a época em que foi colocado em circulação.
Parágrafo 2. - O produto não é considerado defeituoso pelo fato de outro de melhor
qualidade ter sido colocado no mercado.
DEFINIÇÃO INDIRETA DA PALAVRA “DEFEITO”, NO CDC

Verifica-se que o art. 12 , §1º do CDC não define diretamente a palavra
“defeito”, mas lhe dá indiretamente um significado especial, definindo
“produto defeituoso”, como aquele que não oferece a segurança que dele se
pode esperar. Essa segurança do consumidor abrange aspectos que afetam,
ou ameaçam afetar, a sua segurança e saúde (ver art. 8. do CDC).

20 DEFEITOS: APENAS TRÊS FORMAS DE EXCLUSÃO DE

RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR
Art. 12, §3º do CDC . - O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será
responsabilizado quando provar:
I - que não colocou o produto no mercado;
II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste;
III - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro."
ARTIGO 12, §3º do Código de Defesa do Consumidor

Atenção para a existência de apenas três únicas hipóteses de
isenção de responsabilidade do fornecedor para os casos de
defeitos, ou seja, falhas que afetam a segurança do
consumidor.
O fato de existirem hipóteses de isenção de responsabilidade do fornecedor esclarece que os

legisladores não tinham a intenção de transformar as regras do CDC em “direito absoluto”,. Por
outro lado, é assustador o fato de serem apenas três as exceções previstas, ou seja, nenhuma outra
isentará da responsabilidade o construtor, nos casos que afetem a segurança do consumidor.
Observar que em outras circunstâncias o CDC prevê que suas disposições são meramente
exemplificativas, abrindo a possibilidade de aplicação de outras hipóteses, como consta
explicitamente dos artigos 39 ( “É vedado, ... dentre outras práticas abusivas...) e 51 ( “São nulas
de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais...”), além do art. 7 (já citado e comentado no
item 7 deste capítulo III).
Se a culpa não for exclusiva do consumidor, pode-se concluir que teria havido culpa concorrente do
fornecedor e, neste caso, mesmo que essa culpa seja por simples omissão de advertência - omissão
de advertência no Manual do Proprietário, por exemplo - ele será responsabilizado, embora essa
responsabilidade possa ser considerada “mitigada” no caso do inciso III do art. 26. Exemplo típico
desta III hipótese é a do construtor que seria condenado pelos danos causados ao consumidor pela
explosão de aquecedor de acumulação de água, pelo acionamento de sua resistência elétrica sem
que ele esteja cheio d’água (na ligação inicial, ou logo após a falta d’água, ou após eventual
reforma) .Nesse caso o ar acumulado no aquecedor esquenta, aumentando de volume, como numa
panela de pressão. Neste caso o consumidor deve ser advertido previamente desta possibilidade no
Manual do Proprietário. Se não constar essa advertência, haveria culpa concorrente do construtor,
que seria responsabilizado e punido por isso.
"Art. 13 do CDC - O comerciante é igualmente responsável, nos termos do artigo anterior,

quando:
I - o fabricante, o construtor, o produtor ou o importador não puderem ser identificados;
II - O produto for fornecido sem identificação clara do seu fabricante, produtor, construtor
ou importador;
III - não conservar adequadamente os produtos perecíveis."
O comerciante tem responsabilidade pelos danos à saúde do consumidor pelo produto fornecido, se
o seu fabricante não puder ser identificado. Por exemplo, está proibido de fornecer aço estrutural de
bitola superior a ø 10mm, com mossas ou saliências, que não tenha estampada em alto relevo, ao
longo de sua superfície, a marca do fabricante e sua classe, conforme exige a NBR7480, cujo uso
poderia causar danos ao consumidor.
Observação: a utilização de aço de procedência desconhecida, sem a marca do fabricante e sua

classe em relevo, desobedecendo à norma, permite interpretar que o construtor teria deixado sua
"impressão digital" no local do crime. Já se o aço for de boa procedência (comprado direto da usina,
por exemplo) e desatender às especificações normativas, a situação do construtor muda de figura.
Alguém poderia argumentar que ele deveria ter feito ensaios de recebimento, mas desde 29 de
março de 1999 está em vigor a Portaria n. 46 do INMETRO (ver texto integral neste capítulo, item
15.5) exigindo marca de conformidade por parte dos fabricantes ou importadores, ou seja, o aço
deve ser ensaiado na fábrica, garantindo sua qualidade; se ela não atender ao disposto em norma
técnica, cabe ação regressiva contra o fabricante.
"Parágrafo único do art. 13 do CDC - Aquele que efetivar o pagamento ao prejudicado

poderá exercer o direito de regresso contra os demais responsáveis, segundo sua
participação na causação do evento danoso.‖
A propósito deste parágrafo, e visando evitar que o consumidor fosse prejudicado com a demora na
denunciação da lide (chamamento à autoria de outrem), o art. 88 do CDC veda expressamente esta
possibilidade ao comerciante, quando o produto for fornecido sem identificação clara do construtor:
Art. 88 do CDC: Na hipótese do art. 13 parágrafo único deste Código, a ação de regresso
poderá ser ajuizada em processo autônomo, facultada a possibilidade de prosseguir-se nos
mesmos autos, vedada a denunciação da lide.
Confirmando o fato, veja o seguinte trecho do relator Paulo Dimas Mascaretti, em 31/8/2004, na
apelação civil 344.245-4/1-00 do TJSP, condenando a incorporadora e a vendedora, que haviam
chamado à lide: “Registre-se que a denunciação da lide não se presta a eximir o denunciante da
sua responsabilidade contratual ou extracontratual perante o autor da demanda, apenas
assegurando eventual ressarcimento, pelo denunciado, dos prejuízos que venha a sofrer com
eventual sucumbência.‖
Não obstante, nos demais casos, inclusive nos de prestação de serviços, essa impossibilidade de
“chamamento à lide” não é aplicável, conforme se vê neste agravo do RGS:
Agravo de Instrumento nº 70000454603 - 6ª Câmara Cível - Regime de Exceção - Porto

Alegre
Denunciação da lide. Possibilidade. Prestação de serviços. Modalidade de intervenção de
terceiros possível no âmbito do Código de Defesa do Consumidor, quando se trata de
atividade que não seja produção, comercialização e importação de produtos, em que há
expressa vedação legal. Exegese combinada dos arts. 12, 13 e 88 da Lei nº 8.078/90. Agravo
provido.
No caso de fornecimento de produtos “in natura”, tais como pedra e areia, por exemplo, a
responsabilidade do fornecedor imediato (lojista, por exemplo) poderá ser considerada exclusiva,
se não puder ser identificado claramente o produtor (art. 18 §5.)
21 DEFEITOS NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS

Art. 14 do CDC - O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de

culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à
prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua
fruição e riscos.
Parágrafo 1. - O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor
dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:
I - o modo de seu fornecimento;
II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;
III - a época em que foi fornecido.
Parágrafo 2. - O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas.
Parágrafo 3. - O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar:
I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste;
II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
Os leitores devem atentar que nem o caso fortuito e nem a força maior foram incluídos nos itens
excludentes da responsabilidade na prestação de serviços. Ver detalhes conceituais no item
seguinte. A gravidade deste fato evidencia-se, por exemplo, no caso de perdas de prazo de execução
de fundações ou pinturas externas, afetadas por chuvas contínuas, por exemplo.
22 - CASOS FORTUITOS E OS CASOS DE FORÇA MAIOR

Umbilicalmente ligados a lides envolvendo responsabilidades (atrasos em prazo de entrega de obras
ou danos causados por chuvas, enchentes, aumento exagerado da inflação, etc.) estão os argumentos
de caso fortuito ou de força maior, onde a doutrina e a jurisprudência ainda não estão bem
definidas. Anteriormente regulamentado pelo art. 1058 do CC, agora se aplica o art. 393 do NCC:
Art. 393 do NCC: O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou
força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único: O caso fortuito, ou de força maior, verifica-se no fato necessário, cujos
efeitos não era possível evitar, ou impedir."
Art. 492 do NCC: Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do
vendedor, e os do preço por conta do comprador.
Parágrafo 1. Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar
coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já
tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
Parágrafo 2. Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se
estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo
ajustado.
Na lição de Clóvis Bevilacqua, caso fortuito é "o acidente produzido por força física
ininteligente, em condições que não podiam ser previstas pelas partes", enquanto a força maior é
"o fato de terceiro, que criou um obstáculo para a inexecução da obrigação, que a boa vontade
do devedor não pode vencer". Observe que o traço que os caracteriza não é a imprevisibilidade,
mas a inevitabilidade.
Veja as definições de “caso fortuito” e “força maior”, em várias fontes, que se confundem:

―CASO FORTUITO - Acontecimento possível, mas estranho à ação e à vontade humana, de

efeito previsível ou imprevisível, porém sempre inevitável e irresistível: a enchente, a tempestade,
o naufrágio, o terremoto, a enfermidade, a morte natural, etc. No direito moderno o instituto
tende a se confundir com o da força maior, sob a mesma configuração jurídica (C. CIVIL 1917,
artigo 1058).
FORÇA MAIOR: 1 - Acontecimento inopinado e inevitável, previsível ou não, produzido por
força da natureza, ou humana, a que se não pôde resistir. Confunde-se com caso fortuito. 2.
Evento em que o risco é inerente à natureza do trabalho que está sendo executado, e não a
causas exteriores ou estranhas.‖(PEDRO NUNES, Dicionário de Tecnologia Jurídica, 12ª
edição, Biblioteca Jurídica Freitas Bastos)
―O caso fortuito começa onde termina a culpa‖- SALEILLES
NBR5675/80- Item 2.12 Força maior ou caso fortuito

Ocorrência de fato ou acontecimento imprevisto que, independentemente da vontade do
contratante e do contratado, prejudique ou impeça o cumprimento das prestações de serviço
em geral, conforme Código Civil Brasileiro.
FORTUITO: 1 Casual, acidental, eventual . 2 Inopinado, imprevisto

(cf. Dicionário Aurélio Básico da Língua Portuguesa, ed. Ed. Nova Fronteira/Folha, out.94
a fev.95)
―O que caracteriza o caso fortuito e a força maior é a imprevisibilidade (não a imprevisão)

do evento aliada à inevitabilidade de seus efeitos. Fato ou ato imprevisível, mas de efeitos
evitáveis quando surja, não constitui caso fortuito. Situação inevitável, mas de efeitos
contornáveis, ainda que onerosos, também não é motivo de força maior, liberatório de
obrigações. A fortuidade e a força maior só se verificam e liberam o devedor da obrigação
quando não houver imprevidência de sua parte, nem concorra ele com culpa para que seja
colhido pelos efeitos danosos do ato ou fato superveniente.‖(HELY LOPES MEIRELLES,
Direito de Construir, 2. Edição, pg. 275)
23 - RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DOS PROFISSIONAIS

LIBERAIS
Art. 14 do CDC, Parágrafo 4. - A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será
apurada mediante a verificação de culpa.
Arts. 15 e 16- vetados.
Os profissionais liberais prestam serviços autônomos, sendo contratados “intuitu personae” pelos
seus clientes, ou seja, com base na competência e confiança que transmitem ou inspiram.
Para os profissionais liberais, o art. 14, §4. abre uma exceção para a regra geral de responsabilidade
objetiva do CDC, e que é explicitada, para os defeitos, no se art. 12 (―...responderá,
independentemente de culpa, ...)
No caso dos engenheiros e arquitetos agrupados em forma de empresas, a exceção do art. 14 §4º
não se aplica, e portanto a responsabilidade dessas empresas será sempre objetiva, no caso dos
defeitos.
O artigo 14 faz parte da seção II do CDC (responsabilidade pelo fato do produto ou serviço) e,
portanto, aplicável aos casos de defeitos, que causam danos à saúde ou segurança do consumidor.
Seria o caso dos profissionais liberais da medicina, por exemplo, que exercem uma atividade-meio,
lidando com o imponderável, e não podem, portanto serem julgados pelos resultados de sua
atuação, ou seja, não podem garantir a sobrevivência do paciente. Não obstante, esses profissionais
respondem pela sua culpa, conforme claramente disposto no art. 951 do NCC, que substituiu os
artigos 1545 e 1546 do Código Civil, anteriormente restrito a médicos, cirurgiões, farmacêuticos,
parteiras e dentistas. A generalidade do texto atual, além de ampliar o elenco para fisioterapeutas,
pedicuros e curandeiros, talvez sem querer, incluiu os profissionais da construção:
―Art. 951 do NCC: O disposto nos artigos 948, 949 e 950 aplica-se ainda no caso de
indenização por aquele que, no exercício profissional, por negligência, imprudência ou
imperícia, causar a morte do paciente, agravar-lhe o mal, causar-lhe lesão, ou inabilitá-lo
para o trabalho.
Exemplo típico seria o do cirurgião plástico, que se compromete a “refazer” o rosto de uma
paciente, fornecendo por antecipação, de forma impressa, o “novo” rosto projetado em computador,
e, no final, é processado porque o resultado da operação não corresponde às expectativas da cliente.
24 RESPONSABILIDADE OBJETIVA DOS CONSTRUTORES

A leitura ao pé da letra do parágrafo 4º permitiria deduzir que os engenheiros construtores estariam
excluídos da responsabilidade objetiva ( a culpa precisaria ser provada), nos casos de defeitos, e
alguns juristas assim o interpretam.
Na opinião dos autores do anteprojeto do CDC, essa interpretação do parágrafo 4 do art. 14 é

equivocada, no caso dos defeitos, pois estaria confundindo obrigação de meios, na qual o que está
em julgamento é a atuação do profissional, com uma obrigação de resultado, que, não sendo
alcançado, já torna o profissional responsável pelas perdas e danos.
Na realidade, os engenheiros construtores exercem uma atividade de resultado, ou seja, seriam

contratados para apresentarem como resultado uma obra perfeita, sem vícios ou defeitos
construtivos, pois o ramo da engenharia é admitido como uma ciência exata (ledo engano!).
―A ruína da saúde do cliente do médico não se equipara à ruína do prédio que o engenheiro
construiu para seu cliente. Este se comprometeu a construir um edifício sólido. Se a obra
ruiu, a culpa está evidenciada pela própria ruína, vale dizer, o engenheiro não cumpriu, a
contento, a prestação que lhe cabia. Já o médico não se obrigou a curar o paciente, embora
esteja obrigado a empenhar- se em tal propósito‖ Artigo ―ASPECTOS PROCESSUAIS DA
AÇÃO DE RESPONSABILIDADE POR ERRO MÉDICO, de autoria de Humberto Teodoro
Júnior, divulgado em http://www.forense.com.br/Atualida/Artigos_DC/349dou07.htm.
A maioria dos doutrinadores tem admitido que a responsabilidade objetiva (independentemente DE

culpa) TAMBÉM se aplica no caso dos vícios, embora não esteja tão explicitada quanto no caso dos
defeitos.

25 - PRAZO DE PRESCRIÇÃO PARA RECLAMAR DE DANOS

QUE AFETAM A SAÚDE OU SEGURANÇA DO CONSUMIDOR
(DEFEITOS)
―CDC - Art. 27 - Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados
por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a
contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.‖
Cabe chamar a atenção para o fato de o art. 27 se aplicar EXCLUSIVAMENTE aos casos previstos
na Seção II do Código de Defesa do Consumidor, ou seja, aos casos que afetam a saúde ou
segurança do consumidor, que, na nomenclatura específica do CDC receberam o nome de
“defeitos”.
Pelo art. 27 do CDC, o consumidor tem prazo de prescrição de 5 anos contados a partir do
conhecimento do dano e de sua autoria para reclamar judicialmente dos DANOS causados pelos
defeitos de qualidade por insegurança, que afetam a saúde ou segurança do consumidor (como seria
o caso dos medicamentos, por exemplo). Danos, neste contexto, devem ser entendidos como as
conseqüências dos defeitos. Decorridos os 5 anos sem o início dessa ação, o consumidor perde o
direito de fazê-lo - por tratar-se do prazo de prescrição do art. 27 do CDC
Atenção para a citação "e de sua autoria": em alguns casos a identificação da "autoria" resulta em
ação própria, que pode levar meses ou anos para defini-la. E só depois dessa definição começa a
contagem do referido prazo de prescrição de 5 anos do art. 27 do CDC.
26 TERCEIROS COMO CONSUMIDORES

Para os casos previstos na SEÇÃO II - DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO PRODUTO
E DO SERVIÇO dispõe o art. 17:
―Art. 17 do CDC - Para os efeitos desta Seção, equiparam-se aos consumidores todas as
vítimas do evento.‖
Isto quer dizer que, independentemente de culpa (responsabilidade objetiva) deverão ser
indenizadas todas as vítimas que tiveram afetada sua saúde ou segurança.
EXEMPLO: Transeuntes, carros ou vizinhos atingidos por materiais caídos da obra.
27 DA RESPONSABILIDADE PELO VÍCIO DO PRODUTO OU

SERVIÇO NO CDC
A responsabilidade pelo vício do produto ou serviço no CDC é subjetiva, mas com presunção
implícita de culpa por parte do fornecedor, que pode alegar culpa do consumidor ou de outrem com
ônus da prova por sua conta.
Portanto, as disposições para vícios construtivos no CDC apresentadas neste item 4 são
diferentes das previstas para os defeitos, examinadas no item 3 anterior, onde a

responsabilidade era objetiva. Observe que a citação “respondem, independentemente de

culpa”, só aparece na Seção II, e não na Seção III do CDC.
Opinião concordante é a de Paulo R. Roque A Kouri, no seu livro “Contratos e Responsabilidade

Civil no CDC”, Ed. Brasília Jurídica, 2002, pgs. 118/9 afirma: “No Código de Defesa do
Consumidor, há tanto casos de responsabilidade fundada na culpa ou subjetiva, como casos de
responsabilidade objetiva ou sem culpa. È esta última de que se ocupa o Capítulo IV do Código,
particularmente os arts. 12 e 14”.
Apesar da ausência explicitada da frase “independentemente de culpa” no

art.18 da seção III, em contraposição ao disposto no art. 12 do CDC,
cumpre informar que há vários doutrinadores que defendem tese contrária,
de que todas as responsabilidades citadas no CDC são objetivas.
As anomalias construtivas (FALHAS NO PRODUTO) são citadas no CDC como "vícios do

produto e do serviço" na Secção III, artigos 18 a 25 do CDC, e se referem genericamente à
proteção ao patrimônio (bolso) do consumidor. São os vícios que tornam o imóvel impróprio ao
uso ou lhe diminuem o valor, afetando o seu desempenho e/ou durabilidade, tais como:
- vícios por inadequação de qualidade: todas as anomalias construtivas (trincas, vazamentos,

recalques, etc.), incluindo os erros de especificação, exceto se houve substituição justificada do
material inicial, p. ex. por falta ou suspensão de fabricação;
- vícios por inadequação de quantidade: metragens em desacordo com as plantas aprovadas e/ou
folhetos de publicidade e/ou informação de prepostos (corretores), etc.
- infrações contratuais, tais como entrega com atraso injustificado;
- publicidade enganosa;
- infringência de normas técnicas (art. 39 inciso VIII do CDC), cuja utilização passou a ser
compulsória (ver adiante)
É importante salientar que no CDC é indiferente a gravidade do vício para que se responsabilize o
fornecedor, pois a própria existência do vício prejudica a expectativa do consumidor, afetando
subjetivamente o valor que este atribui ao bem. Portanto, na visão dos autores do CDC, não importa
se o problema é uma simples fissura de retração de argamassa ou uma trinca de origem estrutural: o
aparecimento de qualquer uma pode dar origem à reclamação. Não obstante, a indenização será
orçada tecnicamente conforme o seu custo de reparação.
28 - RESPONSABILIDADE PELOS VÍCIOS NOS MATERIAIS
Se for o caso de vício construtivo, diz o art. 18 do CDC:
Art. 18 do CDC: Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis

respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem
impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim
como por aqueles decorrentes da disparidade, com as indicações constantes do recipiente,
da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes
de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas.

Parágrafo 1.: "Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o
consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I- a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;
II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de
eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preço."
Parágrafo 2. - Poderão as partes convencionar a redução ou ampliação do prazo previsto
no parágrafo anterior, não podendo ser inferior a 7 (sete) nem superior a 180 (cento e
oitenta) dias. Nos contratos de adesão, a cláusula de prazo deverá ser convencionada em
separado, por meio de manifestação expressa do consumidor.
Parágrafo 3 - O consumidor poderá fazer uso imediato das alternativas do parágrafo 1.
deste artigo, sempre que, em razão da extensão do vício, a substituição das partes viciadas
puder comprometer a qualidade ou características do produto, diminuir-lhe o valor ou se
tratar de produto essencial.
Parágrafo 4. Tendo o consumidor optado pela alternativa do inciso I do parágrafo 1. deste
artigo, e não sendo possível a substituição do bem, poderá haver substituição por outro de
espécie, marca ou modelo diversos, mediante complementação ou restituição de eventual
diferença de preço, sem prejuízo do disposto nos incisos II e III do parágrafo 1. deste artigo.
O parágrafo primeiro do art. 18 do CDC deixa claro o prazo máximo de 30

dias que o fornecedor tem para atender a reclamação do consumidor
(ou se negar a fazê-lo, atribuindo-lhe a culpa exclusiva). Se a reclamação for
considerada justa, é o consumidor quem decide qual das 3 hipóteses
alternativas deverá ser aplicada. Se a extensão dos danos puder
comprometer a qualidade ou características da construção – comprovada
através de perícia fundamentada -, o consumidor poderá pleitear
imediatamente a aplicação da alternativa escolhida. Veja mais detalhes no
item 12.4.
Com relação à frase “sem prejuízo de eventuais perdas e danos”, constante do art. 18 II, vale a pena
ressaltar que elas abrangem o dano emergente e o lucro cessante, conforme o disposto no Cap. III -
DAS PERDAS E DANOS do novo Código Civil, que, pela sua importância, são transcritos a
seguir:
―Art. 402 do NCC - Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos
devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente
deixou de lucrar..
Art. 403 do NCC - Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só
incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem
prejuízo do disposto na lei processual.
Art. 404 do NCC - As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão
pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos,
abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.
Parágrafo único. Provado que os juros da mora não cobrem o prejuízo, e não havendo pena
convencional, pode o juiz conceder ao credor indenização suplementar.‖
Observar a grande mudança conceitual do art. 404 do NCC, prevendo a correção monetária, mais
juros e honorários de advogado, que podem ser ampliados com indenização suplementar se seu
valor não cobrir o prejuízo.

29 - RESPONSABILIDADES PELOS VÍCIOS NA PRESTAÇÃO

DE SERVIÇOS
Se for o caso de prestação de serviços, dispõe o CDC:
"Artigo 20 do CDC - O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os

tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles
decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem
publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:
I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;
II- a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de
eventuais perdas e danos;
III - o abatimento proporcional do preço."
Parágrafo 1. - A reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros devidamente
capacitados, por conta e risco do fornecedor.
Parágrafo 2. - São impróprios os serviços que se mostrem inadequados para os fins que
razoavelmente deles se esperam, bem como aqueles que não atendam as normas
regulamentares da prestabilidade.
Art. 21 - No fornecimento de serviços que tenham por objetivo a reparação de qualquer
produto considerar-se-á implícita a obrigação do fornecedor de empregar componentes de
reposição originais adequados e novos, ou que mantenham as especificações técnicas do
fabricante, salvo, quanto a estes últimos, autorização em contrário do consumidor."
Atenção: é o consumidor quem escolhe a alternativa, e não o fornecedor (construtor); no caso de

serviços mal prestados a restituição deve ser imediata e corrigida monetariamente.
A propósito cumpre citar a polêmica opinião do Dr. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, para os casos
de necessidade de refazimento do serviço empreitado de material e mão de obra. Em sua opinião, a
responsabilidade objetiva do empreiteiro por danos causados ao consumidor cobriria, além da perda
do material e da mão de obra, a eventual responsabilidade por perdas e danos, uma vez que o caso
fortuito e força maior não são itens excludentes de responsabilidade. (Citado por Carlos Roberto
Gonçalves, em Responsabilidade Civil, pg. 300 6ª ed., onde ressalva, no entanto, a hipótese única
de ser o construtor um profissional liberal, quando esta conclusão não se aplicaria),
30 – PRAZOS DE DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO NO CDC

Na opinião deste autor, os peritos e assistentes técnicos devem conhecer os conceitos de decadência
e prescrição e seus prazos previstos em lei, pois a petição inicial de um processo será indeferida
quando o juiz verificar desde logo a decadência ou a prescrição, nos casos que não tratam de
direitos patrimoniais, (cf. arts. 295-IV e 219 §5º do CPC).
No CDC os casos de decadência e prescrição são tratados na sua Seção IV, composta
exclusivamente dos artigos 26 e 27, cujo texto original, elaborado por uma comissão de juristas foi
alterado no Congresso Nacional, provocando confusões ao misturar os conceitos de decadência
(usando o verbo caducar) e prescrição, conforme pode ser visto na sua transcrição integral a seguir:

Observar que de acordo com a teoria já apresentada, a pretensão prescreve e o direito caduca. Em
outras palavras, a prescrição atinge a ação e não o direito de propor a ação. Na interpretação
específica do CDC, a decadência afeta o direito de reclamar - os vícios caducam (decadência citada
no art. 26) enquanto prescreve (art. 27) a pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja, dos
prejuízos resultantes de um defeito (fato do produto ou serviço).
SEÇÃO IV - DA DECADÊNCIA E DA PRESCRIÇÃO DO CDC
Art. 26 - O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I - 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
II - 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
Parágrafo 1. - Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou
do término da execução dos serviços.
Parágrafo 2. - Obstam a decadência:
I - a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e
serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
II - Vetado.
III - a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
Parágrafo 3. - Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar
evidenciado o defeito.
Art. 27 do CDC - Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por
fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo
a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.”
É muito instrutivo o acórdão do ministro Ruy Rosado de Aguiar no recurso especial n. 242192 do
STJ, evidenciando a falha do advogado ao declarar que a constatação dos vícios “ocorreu há muito
tempo”:
―VOTO DO MIN. RUY ROSADO DE AGUIAR NO RE 242192 DO STJ

A eg. Câmara considerou que o prazo decadencial do direito de ação fundado no Código de
Defesa do Consumidor havia fluído por inteiro quando da propositura da ação, seja
relativamente aos vícios aparentes, seja quanto aos ocultos. Para os aparentes, porque o
prazo de noventa dias do art. 26,II, do CDC, começou a fluir da entrega do imóvel, em
20.12.90, tendo sido a ação ajuizada em 15.5.93; para os ocultos, cujo prazo correu da data
em que evidenciado o defeito (art. 26,§ 3°), porque a constatação ocorreu ―há muito
tempo‖, repetindo os dizeres da autora, o que levou à conclusão de ser muito anterior à
iniciativa judicial.
Assim admitidos os fatos, na matéria que interessa para a incidência do art. 26 do CDC,
não vejo ofensa à lei na decisão que reconheceu ter a autora decaído do direito de promover
a ação, porquanto sua ação aconteceu, nos dizeres da eg. Câmara, depois de extinto o prazo
de noventa dias.
Acentua a recorrente que o vício pela falta da metragem prevista seria vício oculto, o que
deslocaria o termo inicial para outra data, que não a do recebimento do apartamento.
Acontece que tal distinção não tem interesse para o julgamento deste recurso, porquanto a
constatação dos vícios aconteceu ―há muito tempo, o que autorizou a idéia de que eram do
conhecimento da autora há mais de noventa dias antes do ajuizamento do pedido. Incide a
Súmula 7/STJ.
Também não aproveita à recorrente a tese de que o prazo esteve suspenso pela reclamação
formulada ao fornecer. Ocorre que tal ato teria acontecido depois de extinto o prazo.

Isso posto, limitado o recurso especial a tal matéria, dele não conheço. É o voto.
Interessante aspecto doutrinário sobre a inaplicabilidade do §3º do art. 26, quando houver
dificuldade em determinado quando surgiu a falha pode ser vista na seguinte doutrina:
Decadência - Consumidor - Indenização - Compra e venda - Defeito no Imóvel - Prazo

decadencial previsto no art. 26, § 3° da Lei n° 8.078/90 - Inaplicabilidade se há dúvida
sobre o momento da ocorrência do defeito - Hipótese em que se considera o prazo de
garantia legal ou convencional de cinco anos, conforme previsto no art. 1.245 do CC -
Garantia do construtor imobiliário, ademais, que é prescricional e vintenária. (Comentários
ao Código de Defesa do Consumidor - Aspectos Materiais, Cláudia Lima Marques e outros,
São Paulo: RT, 2003, p. 372).
EXEMPLO DE APLICAÇÃO DO ART. 27 DO CDC
Contrariando este ponto de vista, o Tribunal de Alçada de Minas Gerais decidiu que a caducidade
do direito de reclamar não acarreta a prescrição do direito de ação, nos casos que afetam a saúde do
consumidor cobertos pelo art. 14 do CDC. O argumento básico era que se o cliente consumir um
produto defeituoso, que lhe fez mal, mas o diagnóstico só foi descoberto depois de 90 dias (prazo
decadencial), o consumidor, embora prejudicado, teria perdido o direito de reclamar, o que seria
injusto, e deve-se dar à norma exegese que o favoreça. A ementa diz:
―Em se tratando de indenização com base no art. 14 da Lei 8078/90, não há que se falar em
decadência do direito de reclamar consoante o disposto no art. 26 do mesmo diploma legal,
e sim na aplicação do prazo prescricional previsto no seu art. 27, sendo desnecessária a
existência de reclamação para a propositura daquela ação‖ (Tribunal de Alçada de Minas
Gerais, 4ª Câmara, apelação 217538-4)
O voto do ministro relator Sálvio de Figueiredo Teixeira no RESP 114.473-RJ do STJ a propósito
da interpretação dos artigos 26 e 27 do CDC, é muito esclarecedor e merece ser lido na íntegra, no
site do STJ.
31 DA CONTAGEM DOS PRAZOS DE DECADÊNCIA NO CDC A

PARTIR DA DATA DA ENTREGA
Rotineiramente os prazos decadenciais para reclamar de vícios ou defeitos construtivos, no CDC,
se iniciam a partir da data de entrega do imóvel ao seu primeiro comprador conforme art. 26 do
Código de Defesa do Consumidor, pois o prazo de 5 anos do art. 27 é exclusivo para danos
decorrentes de defeitos, ou seja, fatos que afetam a segurança do consumidor.
Atenção: Como geralmente a entrega das chaves do imóvel costuma ocorrer depois da data do
“habite-se”, nem sempre é a partir do auto de conclusão que se conta esse prazo. Se a entrega for
posterior, é a partir dela que se conta o prazo de prescrição das falhas nas respectivas unidades
autônomas Essa “entrega das chaves” pode ser simbólica, e independe do fato de o comprador
passar a ocupar ou não o imóvel. Assim sendo, se o comprador mantiver o imóvel fechado, depois
de recebidas as chaves, esse prazo de fechamento não é descontado.
Exceção à regra pode ser o caso de prescrição referente a falhas nas áreas comuns de prédios em
condomínio. Neste caso, a data da ata de eleição do primeiro síndico e recebimento das partes
comuns por ele, que assume a representação legal do condomínio, substituindo a “Comissão de
Representantes” é considerada como data do início da contagem dos prazos legais. Como essa data
costuma ser muito próxima à data da expedição do auto de conclusão (“Habite-se”), rotineiramente
a jurisprudência costuma contar esse prazo de garantia para as áreas comuns dos condomínios a
partir da data do “habite-se”.
No caso das áreas privativas dos prédios que passaram por incorporação, os prazos de início da
garantia são diferentes para cada um dos compradores de unidades autônomas, iniciando-se nas
datas de entrega de chaves para cada um deles.
32 DO PRAZO FATAL DE 90 DIAS PARA RECLAMAR DOS

VÍCIOS CONSTRUTIVOS APARENTES
Conforme disposto no art. 26 d CDC, o consumidor final tem o prazo fatal de noventa dias
(decadência) para formalizar sua reclamação, tanto dos defeitos por inadequação (aparentes ou
ocultos) quanto por danos ocorridos, que não afetam a segurança ou estabilidade da construção.
Este prazo de 90 dias se conta:

- do dia da entrega ao consumidor (e não do "habite-se"), para defeitos aparentes, mesmo que o
imóvel não seja ocupado nesse período, ou
- do dia em que ficar evidenciada a falha oculta, dentro do prazo de máximo de 5 anos contados
a partir da entrega, para falhas que não afetam a segurança ou estabilidade da construção.
Se não o fizer dentro desse prazo, seu direito decai, quer dizer, mesmo que a queixa seja
procedente, o consumidor não mais poderá reclamar desse fato com base no CDC, mas poderá se
valer das disposições do Código Civil. Veja possibilidade de interrupção deste prazo no item 12.4 a
seguir.
Por causa desse prazo de 90 dias, interessa ao construtor que o comprador declare no ato da entrega
do imóvel que examinou cuidadosamente o imóvel na presença do representante da construtora,
encontrando todos os vidros íntegros, pintura em ordem, etc., para isentar-se de danos que possam
ser causados ao imóvel durante a mudança. Essa declaração poderá conter também uma frase
segundo a qual o comprador nada tem a reclamar quanto a falhas aparentes, que poderia ser
interpretada como viu e tolerou
33 – DO PRAZO DE 90 DIAS DO CDC PARA RECLAMAR DOS

VÍCIOS OCULTOS
No caso dos vícios ocultos “comuns,” que não envolvem solidez e segurança da construção, o prazo
de decadência estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor é de 90 dias e se conta a partir
do momento em que o consumidor dele tomou conhecimento, conforme art. 26 §3º do CDC.
A data limite para início da contagem desse fato gerador ficou indefinida no Código de Defesa do
Consumidor, dando margem a interpretações conflitantes. Como é óbvio, a data limite do fato
gerador não pode ser “ad eternum”. mas limitada ao prazo de garantia do produto “construção”,
que vinha sendo admitido como sendo de 5 anos, como generalização do prazo do art. 1245 do CC,
agora art. 618 do NCC.

34 – INTERRUPÇÃO DA CONTAGEM DE PRAZO DE

DECADÊNCIA
O prazo decadencial de 90 dias é obstado com "a reclamação comprovadamente formulada pelo
consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente,
que deve ser transmitida de forma inequívoca" (art.26, II, parágrafo 2 do CDC) ou se houver
instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
Portanto, tanto a reclamação como a eventual negativa por parte do construtor devem ser feitas por
escrito, com protocolo muito bem guardado, ou , melhor ainda, através de Cartório de Registro de
Títulos e Documentos, cujo valor probatório é superior ao do protocolo.
IMPORTANTE: A notificação extrajudicial da construtora, que não responde dentro do prazo de 30

dias, não autoriza o síndico a providenciar o conserto, fato que só poderá ser feito após a
comprovação da existência da falha construtiva pelo perito judicial ou através de produção de
provas unilateral inequívoca, com “jornal do dia” aparecendo na foto, reconhecimento da firma do
responsável no verso da foto, etc..
Qual é a data de início para a prescrição nas áreas comuns dos

condomínios?
É a data da eleição e automática posse do síndico, coordenada pela comissão

de representantes dos compradores que nesse ato encerra a sua atuação, o
que rotineiramente deveria ocorrer poucos dias após a data do "habite-se".

RESUMO: No caso A do esquema apresentado a seguir, o vício oculto não estrutural apareceu
dentro dos 5 anos, e prescreve em 90 dias o direito de reclamar. No caso B, o vício apareceu no
último dia dos 5 anos contados da entrega, e também prescreve em 90 dias o direito de reclamar,
após o que decai o seu direito de reclamar dos vícios ocultos, exceto para os casos que afetem a
solidez e segurança da edificação, para os quais o prazo de prescrição é considerado como de 10
anos.
Essa é a interpretação majoritária dos doutrinadores e da jurisprudência, com ressalva apenas para a
minoria representada:
pelos materiais empregados na obra, e cuja vida útil seja, comprovadamente, inferior aos 5
anos, para os quais o consumidor deverá providenciar a necessária manutenção;
pelos produtos prontos adquiridos pelo construtor e instalados na obra, cujo prazo de
garantia original apresentado pelo fabricante seja inferior a 5 anos (há sérias divergências a
respeito).

OBSERVAÇÃO: Com a entrada em vigor em 12/05/2010 das novas normas de desempenho,

devem ser aplicados os prazos de garantia nela estabelecidos, e não o prazo geral de 5 anos acima
citado.
35 – DA MANUTENÇÃO A CARGO DOS COMPRADORES

Mesmo durante a vigência dos prazos de garantia os consumidores devem fazer a manutenção dos
itens que sofrem desgaste natural ao longo do tempo, devidamente identificados pelo construtor no
Manual do Proprietário e;ou no Manual do Síndico.
Os vícios ocultos “comuns” que aparecem após os respectivos prazos de garantia correspondem a
casos de manutenção, que ficam a cargo dos compradores. Estes prazos agora são melhor
detalhados nas normas de desempenho da ABNT, e variam conforme o respectivo padrão
construtivo (mínimo, intermediário e superior).
36 - DA OBRIGATORIEDADE DO USO DAS NORMAS

TÉCNICAS, NAS RELAÇÕES DE CONSUMO
Para que uma norma da ABNT fosse considerada compulsória, bastaria que a mesma fosse citada
em uma lei, decreto, portaria, ou seja, tornar-se obrigatória por força de uma legislação específica,
como ocorria com a NB140 (NBR-12721), que foi criada para atender à Lei 4591 (de Incorporações
e Condomínios).
A Lei Federal n. 4.150, de 21 de novembro de 1962, que não consta como revogada até 2008,
“Institui o regime obrigatório de preparo e observância das normas técnicas nos contratos de
obras e compras do serviço público de execução direta, concedida, autárquica ou de economia
mista, através da Associação Brasileira de Normas Técnicas e dá outras providências”, dizendo em
seu art. 1º:
―Nos serviços públicos concedidos pelo Govêrno Federal, assim como nos de natureza
estadual e municipal por êle subvencionados ou executados em regime de convênio, nas
obras e serviços executados, dirigidos ou fiscalizados por quaisquer repartições federais ou
órgãos paraestatais, em tôdas as compras de materiais por êles feitas, bem como nos
respectivos editais de concorrência, contratos ajustes e pedidos de preços será obrigatória a
exigência e aplicação dos requisitos mínimos de qualidade, utilidade, resistência e
segurança usualmente chamados "normas técnicas" e elaboradas pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas, nesta lei mencionada pela sua sigla "ABNT".
Nas relações de consumo essa obrigatoriedade do uso das normas técnicas é explicitada no art. 39
inciso VIII do CDC, além de coberta pelo disposto no art. 7. do CDC – conforme item 7 deste
capítulo:
"Art.39, inciso VIII do CDC: É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras
práticas abusivas:
I – condicionar o fornecimento de produto ou serviço ao fornecimento de outro produto ou
serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

II – recusar atendimento às demandas dos consumidores, na exata medida de suas

disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidade com os usos e costumes;
III – enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitação prévia, qualquer produto, ou
fornecer qualquer serviço;
IV – prevalecer-se de fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade,
saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços;
V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
VI – executar serviços sem a prévia elaboração de orçamento e autorização expressa do
consumidor, ressalvadas as decorrentes de práticas anteriores entre as partes;
VII – repassar informação depreciativa, referente a ato praticado pelo consumidor no
exercício de seus direitos;
VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com

as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não
existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada
pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);
IX - recusar a venda de bens ou a prestação de serviços, diretamente a quem se

disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento, ressalvados os casos de intermediação
regulados em leis especiais; (Redação dada pela Lei nº 8.884, de 11.6.1994)
X - elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços. (Inciso acrescentado pela
Lei nº 8.884, de 11.6.1994)
XI - Dispositivo incorporado pela MPV nº 1.890-67, de 22.10.1999, transformado em
inciso XIII, quando da converão na Lei nº 9.870, de 23.11.1999
XII - deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a
fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.(Inciso acrescentado pela Lei nº 9.008,
de 21.3.1995)
XIII - aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente
estabelecido. (Inciso acrescentado pela Lei nº 9.870, de 23.11.1999)
Parágrafo único. Os serviços prestados e os produtos remetidos ou entregues ao
consumidor, na hipótese prevista no inciso III, equiparam-se às amostras grátis, inexistindo
obrigação de pagamento.‖
Com base no inciso XII, cometem infração ao CDC as incorporadoras que estipulam em seus
contratos que o prazo de conclusão da obra é de x anos após a conclusão das fundações (prazo
indeterminado, que ficaria a critério do construtor, que pode retardar a conclusão delas).
36.1 DO SINMETRO, CONMETRO E INMETRO
O Sistema Nacional de Metrologia (SINMETRO), que tem como seu órgão normativo o
CONMETRO (CONSELHO NACIONAL DE METROLOGIA) e como órgão executivo central o
INMETRO (INSTITUTO NACIONAL DE METROLOGIA) foram criados em 11/12/1973 pela Lei
n. 5966. As respectivas competências foram alteradas ao longo do tempo, sendo regidas atualmente
pela lei 9933, de 20/12/1999.
ATENÇÃO: Quando de sua criação, o SINMETRO seria o órgão encarregado de formular e

executar, entre outros itens, a política nacional de normalização industrial (art.1. da lei 5966),
tendo, entre suas finalidades, a de “estabelecer normas referentes a materiais e produtos

industriais” (art. 3º. d). Em conseqüência disso, o INMETRO, seu órgão executivo, estaria
encarregado da elaboração dos Regulamentos Técnicos, que corresponderiam às “verdadeiras”
normas técnicas brasileiras, citadas no art. 39, VIII do CDC.
Por outro lado, o CONMETRO teria entre suas funções a de “estimular as atividades de
normalização voluntária no País” (art. 3º c da lei 5966), podendo autorizar o INMETRO a
credenciar entidades públicas ou privadas para a execução de atividades de sua competência (art. 5.
da lei 5966).
Valendo-se dessa prerrogativa, o CONMETRO pela Resolução n. 7 de 24/08/1992 designou a

ABNT como Foro Nacional de Normalização (veja detalhes no item a seguir).
Em 1999 o parágrafo 2. da lei 9933 “inverteu” a seqüência hierárquica, estabelecendo que “Os
regulamentos técnicos deverão considerar, quando couber, o conteúdo das normas técnicas
adotadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas” Este parágrafo permite a indagação: Os
regulamentos técnicos estariam obrigados compulsoriamente a obedecer às normas técnicas da
ABNT, quando forem pertinentes ao tema tratado (produtos ou serviços) ? Ou apenas deveriam
utilizá-los como fonte de referência (“considerá-los), mas podendo alterá-los, tendo em vista a
hierarquia desses órgãos?
Estas dúvidas procedem em virtude do disposto nas Resoluções do Conmetro de números 1, 6 e 7

de 1992, que são detalhadas a seguir, bem como do texto abaixo, extraído em 29/12/2003 do site
http://www.inmetro.gov.br/inmetro/sinmetro.asp :
― 3.3 Normalização e Regulamentação Técnica

Uma das atividades do Sinmetro é a de elaborar normas para dar suporte à regulamentação
técnica, facilitar o comércio e fornecer a base para melhorar a qualidade de processos,
produtos e serviços.
A área de normalização no Sinmetro está sob a responsabilidade da Associação Brasileira
de Normas Técnicas (ABNT), que tem autoridade para credenciar Organismos de
Normalização Setoriais (ONS) para o desempenho dessas tarefas.
A ABNT é uma organização não governamental , mantida com recursos da contribuição dos
seus associados e do Governo Federal.
A ABNT representa o Brasil na ISO/IEC e nos foros regionais de normalização, auxiliada
por entidades governamentais e privadas.
A ABNT tem participação em vários comitês técnicos, como o ISO TC 176 (qualidade), ISO
TC 207 (meio ambiente) e ISO/CASCO, além do ISO/TMB (Technical Management Board).
As atividades relacionadas ao credenciamento e à avaliação de conformidade no Sinmetro
são baseadas nas normas e guias ABNT/ISO/IEC.‖
36.2 – DAS RESOLUÇÕES DO INMETRO SOBRE NORMAS

TÉCNICAS
Em 11/03/1991 entrou em vigor o CDC, estabelecendo a compulsoriedade do uso das normas
técnicas (art. 39, inciso VIII) nas relações de consumo. Atento a isso, o CONMETRO emitiu a sua
Resolução N. 1, de 08/01/92, publicada na fl. 490, seção I, do Diário Oficial da União de 14/01/92,
que considera norma brasileira toda norma emitida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas,
reservando ao INMETRO o direito de regulamentar nos campos de saúde e segurança do
consumidor e meio ambiente conforme pode ser visto a seguir:

RESOLUÇÃO N. 01, DE 08 DE JANEIRO DE 1992 DO CONMETRO

O CONSELHO NACIONAL DE METROLOGIA NORMALIZAÇÃO E QUALIDADE
INDUSTRIAL - CONMETRO, no uso das atribuições que lhe confere o art. 3. da Lei n.
5966, de 11 de dezembro de 1973.
Considerando a nova política industrial brasileira que estimula a descentralização das
atividades de normalização;
Considerando a necessidade de agilizar a emissão de normas brasileiras;
Considerando o Programa Federal de Desregulamentação;
Considerando o Código de Defesa do Consumidor que estabelece como prática abusiva a
colocação no mercado de qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas
expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo
CONMETRO, resolve:
1 - Definir como Norma Brasileira toda e qualquer norma elaborada pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo CONMETRO de
acordo com diretrizes e critérios determinados por este Conselho;
2 - Atribuir ao INMETRO em articulação com os órgãos governamentais, a atividade de
supervisão das normas que repercutam nas áreas de segurança, saúde e meio ambiente, no
sentido de verificar se os interesses públicos, das empresas industriais e dos consumidores
foram harmonizados;
3 - Revogar as Resoluções 03/75 e 04/76 que definem Norma Brasileira;
4 - Revogar a Resolução n. 06/75, que define classes de Normas Brasileiras, e os itens 2, 3,
4 e 5 da Resolução n. 8/75 que estabelecem critérios e diretrizes para classificação das
Normas Brasileiras.
5 - Revogar a Resolução n. 10/75 que atribui ao INMETRO a tarefa de classificar e/ou
registrar as normas existentes no país.
A Resolução n. 01/1992, do Conmetro, acima transcrita continua em vigor, conforme carta recebida
por este autor do INMETRO e confirmação que os leitores podem fazer no site do INMETRO
http://www.inmetro.gov.br/resc/consulta.asp
Em outras palavras, a partir de 1992, e em consonância com o disposto no art. 39, inciso VIII do
CDC, só valem, EM ORDEM HIERÁRQUICA, os Regulamentos Técnicos emitidos pelo
INMETRO, as normas técnicas emitidas pela ABNT e outras normas de entidades credenciadas
pelo CONMETRO, tais como ISO, IEC, AFNOR, DIN, etc.
A Resolução 01/1992 do Conmetro revogou a resolução 06/1975 que antigamente classificava as

normas técnicas nos tipos NBR1 até NBR4 acima citadas, que, portanto, deixaram de existir.
Desconhecendo esse fato, muitos livros de comentários ao CDC ainda citam essas classificações,
concluindo, erradamente que nem todas as normas são de uso compulsório.
Já na 2ª. Edição do livro Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, de autoria de Cláudia

Lima Marques, Antonio Herman V. Benjamin e Bruno Miragem, Editora Revista dos Tribunais,
2006, folha 564 consta:
Normas técnicas: Se existirem normas expedidas por órgãos oficiais, ou pela Associação
Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo INMETRO, devem elas
ser cumpridas, mesmo não sendo obrigatórias para o fornecedor específico. Nesse sentido, o
CDC inclui no art. 39, em seu inciso VIII, como prática comercial abusiva, ―colocar no
mercado, qualquer produto ou serviço em desacordo‖ com estas normas. A finalidade da
norma é melhorar a qualidade de vida do brasileiro, melhorando a qualidade dos produtos
que consome e dos serviços que são colocados à sua disposição.

36.3 COMENTÁRIOS SOBRE A POLÊMICA

OBRIGATORIEDADE DO USO DAS NORMAS TÉCNICAS
Levando em conta o disposto no art. 39 do CDC e a Resolução 01/92 do

CONMETRO, poder-se-ia concluir, literalmente, que o uso das normas
técnicas (brasileiras) elaboradas pela ABNT, em princípio, é
compulsório nas relações de consumo, e sua desobediência
corresponderia a uma infração legal, ensejando punição por isso.
No linguajar jurídico, pode-se afirmar que, nas relações de consumo, “DURUM EST, SED ITA
LEX SCRIPTA EST” (“A lei é dura, mas assim está escrito na lei”, cf. Pedro Nunes, Dicionário de
Tecnologia Jurídica - 12a. edição - Freitas Bastos).
A obrigatoriedade do uso das normas técnicas também decorre da aplicação de itens previstos no
Código de Ética do CONFEA e inclusive do próprio NCC, conforme itens abaixo citados:
CÓDIGO DE ÉTICA DO CONFEA (Resolução 1002/2002)

Art. 9º. No exercício da profissão são deveres do profissional:
IIIf) alertar sobre os riscos e responsabilidades relativos às prescrições técnicas e às
conseqüências presumíveis de sua inobservância;
IIIg) adequar sua forma de expressão técnica às necessidades do cliente e às normas
técnicas aplicáveis;
Art. 615 do NCC

Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar, o dono é obrigado a
recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas
e dos planos dados, ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza.
Art. 18 §6º. do CDC

São impróprios ao uso e consumo:
II – os produtos...alterados, avariados, falsificados, fraudados, nocivos à vida ou à
saúde, perigosos, ou ainda aqueles em desacordo com as normas regulamentares de
fabricação
De outro ponto de vista, também se pode afirmar que a legislação não pode “engessar” o progresso
da ciência, e portanto o construtor que desenvolver ou tomar conhecimento de novas tecnologias
apresentadas em normas internacionais mais recentes poderá utilizá-las, correndo o risco do ônus
da prova da eficácia dessa nova tecnologia.
Não obstante, se a introdução dessa nova tecnologia provocar vícios ou defeitos, ou causar danos, o
construtor responderá por essas falhas. Lembrar que tanto o CDC como o NCC introduzem para
muitos casos a teoria da responsabilidade objetiva, ou seja, responsabilidade independentemente de
culpa
Assim sendo, pode-se concluir que “as leis estão para os advogados assim como as normas técnicas
estão para engenheiros e arquitetos” e portanto
A DESOBEDIÊNCIA ÀS NORMAS TÉCNICAS, NA MAIOR PARTE

DAS VEZES, CORRESPONDE À ATITUDE DO CRIMINOSO QUE
DEIXA A SUA IMPRESSÃO DIGITAL NO LOCAL DO CRIME.
Em perícias técnicas essa regra pode balizar a atitude do perito, mas não deve ser aplicada de forma
implacável. O autor recomenda que sempre se use a frase de Simonotti “Use conhecimento técnico
enquanto puder, depois use o bom senso‖
Este é um tema polêmico explorado com intensidade no capítulo V sobre normas técnicas, com
apresentação de um grande número de normas da A.B.N.T. conflitantes entre si, desatualizadas ou
pouco conhecidas, e que podem originar perícias.
Do ponto de vista do CONMETRO, os regulamentos técnicos são atos normativos de caráter

compulsório, enquanto as normas técnicas da ABNT seriam documentos normativos de caráter
consensual. Este aspecto consensual resultaria dos aspectos teóricos de elaboração das normas da
ABNT, que seriam elaboradas em caráter consensual por representantes dos produtores,
consumidores e “neutros” (Universidades, Institutos de Pesquisa Tecnológica, etc.). Na prática,
sabe-se que esse caráter consensual é utópico.
No mesmo dia 24/08/92 o CONMETRO emitiu a Resolução n. 7, com o seguinte texto:
"...Considerando a conveniência de descentralizar a atividade de normalização na direção

dos setores produtivos e, como consequência, a necessidade de homogeneizar a atuação e
integrar as diversas entidades que atuarão na atividade de normalização, resolve:
1 - Que o Sistema de Normalização do SINMETRO terá um foro de normalização, único.
2 - Designar a Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT como o Foro Nacional de
Normalização.
...
3 -Delegar à Entidade Foro de Normalização - ABNT a execução do credenciamento de
Organismos de Normalização Setorial - ONS.
...
5 - Atribuir ao INMETRO, a tarefa de supervisionar o atendimento, por parte dos órgãos
integrantes do Sistema de Normalização, aos critérios e diretrizes deste Conselho, e
também, no âmbito governamental, a tarefa de órgão articulador para a edição de
Regulamentos Técnicos pelos órgãos competentes, principalmente nas áreas de saúde,
segurança, meio ambiente e proteção ao consumidor.
6 - Centralizar a numeração das Normas Técnicas Brasileiras no Foro Nacional de
Normalização - ABNT estabelecendo que:
6.1 - O sistema de numeração a ser adotado é o seqüencial, precedido da sigla NBR (NBR -
nº seqüencial).
6.2 - A numeração deve prosseguir a partir do número seguinte ao da última Norma
Técnica Brasileira registrada pelo INMETRO."
Por causa do item 6 acima, a antiga numeração de normas da ABNT cai em desuso, e portanto a
NB-1 da ABNT - PROJETO E EXECUÇÃO DE OBRAS DE CONCRETO ARMADO deve ser
referida como NBR 6118, a NB-502 da ABNT - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS, passa a
ser a NBR 5676, e assim por diante.

36.4 PORTARIAS DO INMETRO NA ÁREA DA CONSTRUÇÃO

Cumpre informar que o Inmetro está começando a emitir portarias envolvendo a certificação
obrigatória pelos fabricantes de alguns materiais de construção. Estas decisões são muito
importantes para os construtores, pois, na prática, estes ficam desobrigados da execução de ensaios
de recebimento desses materiais, bastando comprar de fabricantes certificados.
Exemplos:
Portaria n. 87, de 20/05/2003, referente a fios e cabos isolados até 750V;

Portaria n. 35, de 14/02/2005, referente a minidisjuntores;
Portaria n. 85, de 26/05/2003, referente a cabos e cordões flexíveis para tensões até 750V,
fabricados de acordo com a NBR13249;
Portaria nº 082, de 13 de junho de 2001, que estabelece a certificação compulsória de interruptores;
Portaria nº 27 , de 18 de fevereiro de 2000, que regulamenta “chaves do tipo faca com ou sem
fusíveis, bases para fusíveis, fusíveis, reatores eletromagnéticos e eletrônicos,estárteres,
receptáculos para lâmpadas fluorescentes e incandescentes, lâmpadas fluorescentes, lâmpadas
fluorescentes compactas, lâmpadas incandescentes, interruptores, variadores de luminosidade,
plugues, plugues de três saídas (benjamim ou tipo T), tomadas e adaptadores, tomadas múltiplas,
fios, cabos e cordões flexíveis, extensões, filtros de linha, disjuntores, lustres e luminárias, blocos
autônomos de iluminação e conectores.” estabelecendo que
Art. 2. Os parafusos, rebites, ilhoses, pinos, molas e dispositivos, destinados exclusivamente
à fixação das partes condutoras ao corpo do produto ou do condutor ao terminal, poderão
ser de material ferroso.
Art. 3° - As partes condutoras e os parafusos, destinados à condução de energia elétrica,
deverão ser de cobre ou liga de cobre, não sendo permitidas ligas ferrosas.
Art. 4° - Até publicação de norma técnica específica, ficam dispensados, do atendimento ao
disposto no artigo 3º, os pinos de contato das lâmpadas dicróicas e halógenas.
Portaria n. 101, de 16/7/2001, que estabelece certificação compulsória para fusíveis dos tipos
cartucho e rolha;
Portaria n. 114, de 6/8/2001, referente à parte metrológica das placas cerâmicas;
Portaria n. 127, de 29/06/20005 , apresenta critérios metrológicos de comercialização e verificação

de tamanhos de blocos cerâmicos. Exige que os blocos estruturais tenham estampadas as letras EST.
Resolução n.º 11 do CONMETRO, de 20 de dezembro de 2006 torna de observância compulsória a

NBR 14136:2002, que trata dos modelos de plugues e tomadas, estabelecendo prazos de tolerância
para comercialização dos vários tipos não conformes variáveis de 2007até 2010. Ela cita a Lei n.º
1.337, de 26 de julho de 2006, que ―determina obrigatoriedade de as edificações possuírem sistema
de aterramento e instalações elétricas compatíveis com a utilização do condutor terra de proteção‖
Toda a legislação referente ao INMETRO/CONMETRO pode ser obtida no seu site

www.inmetro.gov.br. Como elas mudam constantemente, é aconselhável consultar esse site em
casos específicos que necessitem de atualização.

37 - MANUAIS DO PROPRIETÁRIO E DO SÍNDICO
A durabilidade é requisito essencial inerente ao produto ou serviço fornecido, conforme os artigos

18, 20 e 24 do CDC:.
Art. 18 do CDC ―os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis
.respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade...‖ .
Art. 20 do CDC ―o fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem
impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor...‖
Art. 24 do CDC: A garantia legal de adequação do produto ou serviço independe de termo
expresso, vedada a exoneração contratual do fornecedor.
Por outro lado, o artigo 50 do CDC obriga o fornecedor a fornecer, por escrito, os termos da
garantia contratual.
Art. 50 do CDC "A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante
termo escrito"
Parágrafo único: O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de
maneira adequada, em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar
em que pode ser exercitada e os ônus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue,
devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de manual
de instrução, de instalação e uso de produto em linguagem didática, com ilustrações"
Do acima exposto pode-se concluir que a garantia contratual não pode inibir a garantia legal. Até
pelo contrário, pois o texto do artigo 50 do CDC não dá margem a dúvidas:
O prazo de garantia contratual é complementar ao

prazo de garantia legal, quer dizer, a ele se
acrescenta.
Após o advento do CDC alguns incorporadores, aproveitando essa informação de que é o próprio
fornecedor quem determina o prazo de garantia, especificaram nos seus contratos que o prazo de
garantia da obra seria de 6 meses, tentando reproduzir o prazo para os vícios redibitórios do CC.
Esta atitude, na realidade, ampliou para um ano o prazo de garantia para os vícios ocultos, pois essa
garantia contratual se soma à garantia legal (ver no art. 50 a frase "complementar à legal”). O que
queriam dizer, na verdade, é que a "garantia dada pela Construtora será de acordo com a Lei".
A exigência do inciso III do art. 6° do CDC, já citada, deve ser

combinada com o seu art. 50, e, no caso da construção civil, torna
obrigatória a entrega individual do "MANUAL DO PROPRIETÁRIO"
ao primeiro comprador do imóvel, e essa regra vale para QUALQUER
tipo de construção, de pequeno ou grande porte, seja residencial,
industrial ou comercial, viaduto, ponte, barragem, torre, porto, canal,
etc
Esse manual deve ser razoavelmente detalhado, de forma a evitar que se faça mau uso da
propriedade durante a primeira fase da obra, a fase de garantia.
A sua elaboração fica a cargo do executante da obra, conforme exigência anterior ao CDC que
consta do item 5.6.1i da NBR5671/1989 – Participação dos intervenientes em serviços e obras de
engenharia e arquitetura (veja Capítulo VI)
5.6.1 É de responsabilidade do executante

...i) fornecer ao proprietário o "Manual de Uso e Manutenção do empreendimento e prestar
as informações necessárias nos casos omissos ou duvidosos.
...n) ser responsável pelo arquivamento do livro do Registro de Ocorrências pelo prazo de
cinco anos após a data de entrega do empreendimento."
Observação: Esta exigência também consta da NBR 5675/80 de recebimento de obras (ver capítulo
VI, de normas comentadas). É altamente recomendável guardar os respectivos comprovantes de
entrega das unidades até pelo menos 15 anos da data da entrega da última unidade construída do
prédio (e não do "auto de conclusão"), pois até aí vai a responsabilidade do executante, (5 anos de
garantia + 10 anos do máximo de prescrição previstos no Novo Código Civil). Na vigência do CC
anterior, ia até 25 anos.
Nos casos de prédios de apartamentos, deve também ser entregue ao síndico um MANUAL DE
MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO das partes comuns, contendo instruções específicas, tais
como manutenção das bombas, elevadores, instalações elétricas e hidráulicas, incluindo limpeza das
caixas d’água e controle de potabilidade da água, caldeiras, instalações de ar condicionado,
repintura de fachadas, etc.
A redação do Manual do proprietário (e do Manual do Condomínio, para as partes comuns de

edifícios em condomínio) é da maior importância, e deve ser feita por engenheiros conhecedores da
obra, devidamente assessorados por consultor jurídico de boa qualidade, sob pena de por em risco, a
médio e longo prazo, a situação econômico-financeira da empresa construtora, pois qualquer falha
(até por omissão) implica em responsabilidade do construtor, principalmente no caso dos defeitos,
conforme art. 12, parágrafo 3. do CDC.
Para a redação do Manual do Proprietário agora existem vários roteiros:
- NBR5674/99 – MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES - Procedimento
- NBR14037/98 – MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES -

Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação (comentada no item seguinte);
- MANUAL DAS ÁREAS COMUNS – Programa de Manutenção Preventiva
- MANUAL DO PROPRIETÁRIO – Termo de Garantia – Aquisição – Uso e Manutenção do

Imóvel – Operação do Imóvel –
Os dois últimos correspondem a edição conjunta Sinduscon/SP e Secovi/SP, e apresentam tabelas

com prazos de garantia em total desobediência ao disposto no Código de Defesa do Consumidor,
que, como se sabe, é uma lei de ordem pública, sendo nulas de pleno direito as cláusulas contratuais
que o contrariem. O capítulo III sobre uso e manutenção do imóvel é aproveitável, embora
incompleto, pois “esquece” de fazer advertências para os defeitos que podem ser provocados pelo
consumidor, tornando-se responsáveis por eles, fato que não ocorreria se a respectiva advertência
constasse do Manual, caso em que a culpa seria exclusiva do consumidor.

- "Manual De Entrega De Unidades - Metodologia De Entrega", elaborado pelo SECOVI/SP, que

deve ser consultado.
Entre as obrigações do construtor está a de fornecer ao consumidor um conjunto de plantas,

memorial descritivo e manual que forneçam as mínimas informações necessárias para o bom uso e
adequada manutenção do imóvel.
Para evitar consultas freqüentes à Construtora quanto às plantas do imóvel, é viável que elas sejam
registradas em Cartório de Registro de Títulos e Documentos, fornecendo seu número de registro ao
comprador no respectivo Manual.
Cabe portanto ao construtor fornecer ao consumidor um conjunto de plantas, memorial descritivo e

manual que forneçam as mínimas informações necessárias para o bom uso e adequada manutenção
do imóvel.
É uma boa medida, desde que os projetos correspondam exatamente ao executado (plantas "as
built” principalmente da estrutura, e das instalações elétricas e hidráulicas) . Imagine-se um caso em
que o comprador examinando a planta registrada constate que o ramal hidráulico passa a 0,30m do
chão. Ele manda fixar o armário com buchas a 0,50m do chão, e acerta em cheio a canalização fora
do lugar, que vaza: a construtora é responsável por ter fornecido informação incorreta!. Para
contornar o problema, algumas construtoras em São Paulo estão fornecendo cópias de fotografias
ou vídeos feitos no próprio empreendimento, mostrando todas as instalações, em detalhes e
esquemas que podem evitar grande parte desses problemas.
No manual deveria constar explicitamente que a manutenção do imóvel devida a desgastes naturais
de uso fica por conta do comprador, mesmo durante o prazo de garantia.. Esta advertência é da
maior importância, e deve ser a mais detalhada possível na citação dos itens mais comuns e
respectivos prazos de manutenção, pois infelizmente são muito raras as normas técnicas que
prevêem prazos normais de desempenho, tais como os prazos para trocas de vedantes de torneiras,
ou das escovas vedantes das janelas de alumínio, repintura a cada 3 ou 4 anos, lubrificações de
dobradiças e gaxetas, etc., etc.
Mesmo com essa advertência, o construtor fica responsável pela correção (conservação) dos vícios
ou defeitos ocultos que ocorrerem durante os prazos de garantia de cada uma das partes da
construção (e que não correspondem a desgaste natural), dentro do prazo geral de garantia de 5 anos
para a construção, contados da entrega da respectiva unidade.
Infelizmente existem materiais cuja vida útil não atinge os 5 anos previstos no prazo geral de
garantia da construção civil e, pior ainda, esses prazos menores não costumam ser citados em
normas de desempenho (só agora em elaboração), o que permitiria distinguir entre os casos de
manutenção e conservação. Assim sendo, o Manual do Proprietário deveria conter uma seção
chamando a atenção para esse fato.
Atenção: Avisar o comprador que a pintura deverá ser refeita pelo comprador após os 3 anos, sob
pena de perda da garantia da sua estanqueidade afronta ao Código de Defesa do Consumidor, pois,
como se sabe, já existem tintas de melhor qualidade com prazo de durabilidade prevista bem maior
que os 5 anos. Se o construtor usar tinta mais barata, de menor qualidade, esse fato corre por sua
conta e risco. Por outro lado, se a estanqueidade ficar por conta do emboço, existem produtos que
podem garanti-la também pelos mesmos 5 anos.

37.1 NBR 14037 - NORMA DE REDAÇÃO “DO MANUAL DO

PROPRIETÁRIO”
As regras de redação do Manual do Proprietário constam da NBR14037. Pela sua importância, é

uma norma que deve ser lida na íntegra. As suas disposições genéricas constam dos seguintes itens:
―4.1 – O conteúdo do Manual deve se restringir ao fornecimento de informações técnicas

estritamente necessárias ao desenvolvimento das atividades de operação, uso e manutenção
das edificações (ver NBR 5674)‖
...5.1.4 – O nível de detalhamento do Manual deve ser compatível com a complexidade da
edificação‖
7.1 – A elaboração do Manual de operação, uso e manutenção da edificação é uma
obrigação do responsável pela produção da edificação.
7.2 – O responsável pela produção da edificação deve entregar formalmente ao primeiro
proprietário da edificação um exemplar do Manual.
A seguir são resumidas algumas de suas principais exigências:
Finalidade do Manual (item 4):

informar as características técnicas da edificação, com procedimentos para seu melhor
aproveitamento, orientações quanto à manutenção preventiva de falhas e acidentes.
Apresentação do Manual (item 5):

Linguagem simples, em forma didática para facilitar sua compreensão.
Deve conter introdução, com informações gerais sobre a sua organização e forma de obtenção de
informações, sumário e índice remissivo de seu conteúdo, seguida de uma tabela de suas revisões.
Para obras complexas, pode ser dividido em partes.
Os manuais específicos de equipamentos, componentes e instalações devem ser anexados.
Devem ser destacadas as informações sobre itens que afetem a segurança e salubridade das
edificações, alertando os usuários sobre os riscos decorrentes da negligência na atenção desses
itens.
Devem ser detalhados aspectos de difícil percepção nas atividades de operação, uso e manutenção.
Fazer uso farto de ilustrações e exemplos, devendo os desenhos e esquemas gráficos ser de fácil
compreensão.
Apresentar quadros síntese do conteúdo do Manual.
Conteúdo mínimo do Manual (item 6)
―6.1 Descrição da edificação como construída

O Manual deve apresentar uma descrição gráfica e escrita da edificação, contendo:
informações sobre aspectos importantes para o usuário, como propriedades especiais
previstas em projeto, sistema construtivo empregado, etc.
definição dos limites de uso seguro da edificação, descrevendo características como
carregamentos máximos admissíveis sobre os componentes estruturais, cargas máximas
admissíveis nos circuitos elétricos, etc.
descrição de dispositivos previstos para facilitar a modificação, expansão e modernização
da edificação e de seus componentes, instalações e equipamentos;

desenhos esquemáticos atualizados em relação ao realmente construído, com dimensões

cotadas, que representem a posição de instalações embutidas e componentes não aparentes;
conjunto completo de projetos e discriminações técnicas atualizadas em relação ao
realmente construído, a ser contido no exemplar do Manual entregue ao proprietário ou ao
síndico da edificação;
datas de conclusão da estrutura, do habite-se e da elaboração do Manual;
6.2 – Informações sobre os procedimentos para a colocação em uso da edificação

O Manual deve apresentar informações sobre os procedimentos para a colocação em uso
da edificação, contendo:
descrição clara dos procedimentos para a solicitação de ligação dos serviços públicos,
informando endereços, documentação necessária, etc.
instruções sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto para serem
fornecidos e instalados pelos usuários;
quando julgado necessário, instruções para a movimentação de móveis e equipamentos
dentro da edificação construída, identificando dimensões máximas previstas.
6.3 – Informações sobre procedimentos recomendáveis para a operação e uso da edificação

O Manual deve apresentar informações sobre procedimentos recomendáveis para a
eficiente operação e uso da edificação, contendo:
descrição e localização de todos os controles de operação da edificação, com destaque para
os dispositivos de segurança e combate a incêndios, registros da rede hidráulica e chaves
disjuntores das instalações elétricas;
descrição detalhada de procedimentos especiais recomendáveis para a operação e uso de
instalações não convencionais incorporadas à edificação;
descrição de procedimentos recomendáveis para a verificação e relato de mau
funcionamento de componentes, instalações e equipamentos da edificação, e eventual
correção;
descrição dos riscos inerentes à edificação, mesmo em operação e uso normais,
descrevendo procedimentos de segurança preventivos necessários.
6.4 Instruções sobre procedimentos para situações de emergência

O Manual deve conter instruções sobre procedimentos a serem adotados em casos típicos de
emergências, como incêndios e vazamentos de gás, e em falhas de instalações e
equipamentos julgados críticos ao funcionamento da edificação, como elevadores,
instalações de ar condicionado, instalações hidráulicas e sanitárias, instalações elétricas,
etc.
6.5 – Informações sobre procedimentos recomendáveis para inspeções técnicas da

edificação
O Manual deve apresentar informações sobre procedimentos recomendáveis para inspeções
técnicas da edificação, contendo:
definição da freqüência de inspeções necessárias para componentes, instalações e
equipamentos da edificação e da qualidade técnica necessária do responsável pela atividade
de inspeção;
definição de roteiros de inspeções na edificação, com destaque para a observação de itens
relacionados à segurança e salubridade, ou críticos ao funcionamento da edificação,
descrevendo as condições especiais de acesso necessárias a todos os componentes,
instalações e equipamentos não diretamente acessáveis, como a utilização de escadas,
andaimes, equipamentos especiais de iluminação e ventilação, etc.

6.6 – Informações sobre procedimentos recomendáveis para a manutenção da edificação

O Manual deve apresentar informações sobre procedimentos recomendáveis para a
manutenção da edificação, contendo:
a especificação de procedimentos gerais de manutenção para a edificação como um todo e
procedimentos específicos para a manutenção de componentes, instalações e
equipamentos;
a especificação de um programa de manutenção preventiva de componentes, instalações e
equipamentos relacionados à segurança e salubridade da edificação;
a identificação de componentes da edificação mais importantes em relação à freqüência ou
riscos decorrentes da falta de manutenção, descrevendo as conseqüências prováveis da não
realização das atividades de manutenção;
a recomendação da obrigatória revisão do Manual de operação, uso e manutenção quando
da realização de modificações na edificação em relação ao originalmente construído e
documentado no Manual.
6.7 – Informações sobre responsabilidades e garantias

O Manual deve apresentar informações sobre as responsabilidades e garantias existentes
sobre a edificação, contendo:
a identificação clara do responsável pela produção da edificação, incluindo o nome,
registro profissional e/ou empresarial, endereço e telefone, e, se existir, as informações para
contato com o serviço de atendimento ao cliente;
a identificação das empresas e responsáveis técnicos pelos projetos, execução e fiscalização
da edificação e de seus componentes e instalações, incluindo nomes, registros profissional
e/ou empresarial, endereço e telefone;
a identificação dos fornecedores de componentes, instalações e equipamentos, incluindo
nomes, registros profissional e/ou empresarial, endereço e telefone, e, se existirem, as
informações para contato com os respectivos serviços de atendimento ao cliente, fazendo-se
obrigatoriamente a ressalva que o contato direto com estes fornecedores é uma faculdade e
não uma responsabilidade dos usuários da edificação;
a descrição clara das garantias dadas pelo responsável pela produção da edificação,
identificando-se prazos de validade e responsabilidades dos usuários da edificação para a
validade destas garantias;
a descrição das garantias adicionais dadas pelos fornecedores de componentes, instalações
e equipamentos da edificação, identificando-se prazos de validade e responsabilidades dos
usuários da edificação para a validade destas garantias.‖
37.2 – NBR 5674/1999 – MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES

O item 1 da NBR 5674/1999 indica seu objetivo: “fixa os procedimentos de orientação para
organização de um sistema de manutenção de edificações”, citando como referência normativa a
NBR14037:1998 comentada no item anterior, e define:
―3.5 manutenção: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recupeerar
a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as
necessidades e segurança de seus usuários‖
3.12 serviço de manutenção: intervenção realizada sobre a edificação e suas partes
constituintes, com a finalidade de conservar ou recuperar a sua capacidade funcional.‖
A NBR 5674 apresenta uma listagem de itens de responsabilidade do proprietário da edificação,

que, no caso dos condomínios, deve ser atendida pelo síndico, ou por quem ele delegar
(administradora ou profissional especializado).
5 Responsabilidades

5.1 O proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o
estabelecido das normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua
edificação, se houver.
5.2 No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela
manutenção de partes autônomas individualizadas e co-responsáveis pelo conjunto da
edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no
manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.
5.3 O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa
ou profissional legalmente habilitado.
5.4 A empresa ou profissional contratado assume a responsabilidade técnica pelo sistema de

manutenção de edificação e deve:
a) assessorar o proprietário nas decisões sobre a manutenção da edificação, inclusive na

organização do sistema de manutenção, conforme a seção 6;
b) providenciar e manter atualizados os registros da edificação, descritos na seção 7;
c) realizar as inspeções na edificação descritas na seção 8, apresentando relatórios

periódicos sobre suas condições, identificando e classificando os serviços de manutenção
necessários;
d) preparar previsões orçamentárias de acordo com a seção 9;
e) definir planos de manutenção conforme a seção 10;
f) realizar ou supervisionar a realização de projetos e a programação dos serviços de

manutenção, de acordo com a seção 11;
g) orçar os serviços de manutenção, de acordo com a seção 12;
h) realizar ou assessorar o proprietário na contratação de serviços de terceiros para a

realização da manutenção da edificação, quando for o caso, conforme a seção 13;
i) supervisionar a execução dos serviços de manutenção, conforme a seção 14;
j) definir e implementar um sistema de gestão da qualidade dos serviços de manutenção,

conforme a seção 15;
k) orientar os usuários sobre o uso adequando da edificação em conformidade com o

estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua
edificação, se houver;
l) assessorar o proprietário em situações de emergência.
5.5 Exime-se da responsabilidade técnica a empresa ou profissional quando o seu parecer

técnico não for observado pelo proprietário ou usuários da edificação.
6 Sistema de Manutenção

6.1 A organização do sistema de manutenção deve levar em consideração as características

do universo de edificações objeto de atenção, tais como:
a) tipo de uso das edificações;
b) tamanho e complexidade funcional das edificações;
c) número e dispersão geográfica das edificações;
d) relações especiais de vizinhança e implicações no entorno.
6.2 O sistema de manutenção deve ser orientado por um conjunto de diretrizes que definam:
a) padrões de operação que assegurem a preservação do desempenho e do valor das

edificações ao longo do tempo;
b) fluxo de informações entre os diversos intervenientes do sistema, incluindo instrumentos

para comunicação com o proprietário e os usuários; e
c) atribuições, responsabilidades e autonomia de decisão dos intervenientes.
6.3 Os padrões de operação do sistema de manutenção devem ser definidos tendo em

consideração:
a) desempenho mínimo das edificações tolerável pelos seus usuários e proprietários,

especialmente em aspectos prioritários relacionados com a higiene, segurança e saúde dos
usuários;
b) prazo aceitável entre a observação da falha e a conclusão do serviço de manutenção;
c) preceitos legais, regulamentos e normas aplicáveis pela legislação vigente;
d) periodicidades inspeções:
e) balanço entre os recursos disponíveis e os recursos necessários para a realização dos

serviços de manutenção.
6.4 Na organização do sistema de manutenção deve ser prevista estrutura material,

financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manutenção
necessários, tais como:
a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços simples e

padronizados, para os quais somente são necessários equipamentos e pessoal
permanentemente disponíveis nas edificações;
b) manutenção planejada, caracterizada por serviços cuja realização é organizada

antecipadamente, tendo por referência solicitações dos usuários, estimativas da
durabilidade esperada dos componentes das edificações em uso ou relatórios de inspeções
periódicas sobre o seu estado de deterioração;
c) manutenção não planejada, caracterizada por serviços não previstos na manutenção
planejada, incluindo a manutenção de emergência, caracterizada por serviços que exigem

intervenção imediata para permitir a continuidade do uso das edificações ou evitar graves
riscos ou prejuízos pessoais e patrimoniais aos seus usuários ou proprietários.
6.5 O sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos diferentes tipos
de manutenção das edificações, procurando minimizar a ocorrência de serviços de
manutenção não planejada.
6.6 Os recursos humanos envolvidos nos serviços de manutenção devem receber

treinamento especifico para este fim, uma vez que os conhecimentos exigidos são
diferenciados daqueles dos serviços convencionais de construção civil.
37.3 DICAS PARA REDAÇÃO DOS MANUAIS

A doutrina majoritária sobre o CDC prevê a responsabilidade objetiva na sua aplicação, ou seja, a
responsabilidade “independente de culpa”; e quando houver culpa concorrente, ou seja, parte da
culpa cabe ao consumidor, e outra parte cabe ao construtor, por exemplo, o construtor será
responsabilizado..
Assim sendo, os Sindicatos Estaduais da Indústria da Construção deveriam elaborar um modelo-

base de Manual do Proprietário, que deveria ser suficientemente extenso para servir como “check-
list” e descrever as principais possibilidades de mau uso por parte do consumidor, principalmente
quanto aos casos referentes a aspectos que possam afetar a segurança do consumidor.
No parágrafo acima foram citadas as principais possibilidades de mau uso, pois, além de ser
impossível prever todas as circunstâncias factíveis, a mentalidade protetiva do Código de Defesa do
Consumidor tem limites no uso do bom senso dos magistrados, que deveriam usá-lo como um
Código de regulamentação das relações de consumo, evitando abusos evidentes por parte dos
consumidores.
Um exemplo clássico é o do comprador que examinou o imóvel na presença do engenheiro-

residente, constatando que todos os espelhos estavam íntegros, fato declarado no termo de entrega
da unidade. O espelho é quebrado durante a mudança, e o comprador, valendo-se do prazo de 90
dias para reclamar de vícios aparentes, declara, maldosamente, que não havia constatado o fato
durante a vistoria. Em casos como esse caberia ao comprador provar, por laudo técnico, que o
espelho tinha defeito de fabricação (fato já constatado pelo autor, em caso de vidros importados).
Outro exemplo clássico é o dos compradores que exigem do construtor garantia de 5 anos para
produtos acabados, adquiridos pelos construtores, e instalados no imóvel, quando o fabricante só dá
prazo de garantia menor ao construtor. É o caso dos aquecedores de acumulação de água, por
exemplo, em que não cabe ao comprador exigir prazo superior ao fornecido pelo fabricante.
Em aula serão feitos exercícios com exemplos de advertências, entre as quais não podem faltar o
informações sobre como obter cópias de plantas “as-built”, telefone do sistema de atendimento ao
consumidor, o carregamento máximo previsto para as lajes do edifício, detalhes sobre o
dimensionamento das instalações elétricas, para que servem os dispositivos residuais de fuga
“DR”s, porque desligar o circuito elétrico do sistema de aquecedor de acumulação, em caso de falta
de água, etc.
38 – TABELAS RESUMO DE PRAZOS

A seguir são apresentadas tabelas criadas e atualizadas por este autor, que resumem as regras e os
prazos aplicáveis à construção civil, tanto do Código de Defesa do Consumidor como do novo
Código Civil.
Tabela 1/2 – Prazos contados a partir da data da entrega
Tabela 2/ 2 – Prazos contados a partir do aparecimento do dano
TABELAS-RESUMO DOS PRAZOS DE GARANTIA, DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO
APLICÁVEIS À CONSTRUÇÃO CIVIL
CÓDIGO SIGLA EM VIGOR OBSERVAÇÕES
CÓDIGO CIVIL CC de 1917 1/1/1917 até A jurisprudência do CC/1917 ainda se aplica aos
BRASILEIRO 10/1/2003 artigos correlatos do novo CC = NCC
NCC de 2003 11/1/2003 
CÓDIGO DE DEFESA DO CDC de 1991 Só aplicável às relações de consumo, onde há um
CONSUMIDOR 11/03/1991  fornecedor e um consumidor final (aquele que
comprou para morar)
Prazos de garantia: prazos dentro dos quais se presume a culpa do fornecedor
Prazos de prescrição: prazos legais, dentro dos quais o reclamante pode pleitear sua reclamação
Prazos de decadência: prazos legais, após os quais o reclamante perde o seu direito de reclamar.
REGRAS DO NOVO CÓDIGO CIVIL

Art. 205 do NCC – A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
Art. 618 do NCC - Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o
empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e
segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
§único Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o
empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
(OBSERVAÇÃO: Corresponde ao art. 1245 do antigo Código Civil)
Súmula 194 do STJ :“Prescreve em 20 anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da
obra”.(OBSERVAÇÃO: O prazo máximo de prescrição do NCC é de 10 anos (artigo 205), e substitui esses
20 anos, cf. maioria dos doutrinadores; uma minoria aplica o prazo prescricional de 3 anos de reparação
civil)
NCC Art. 445 - O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta
dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o
prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
§1. Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento
em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de
um ano, para os imóveis.
NCC Art. 446 – Não correrão os prazos do artigo antecedente na constância de cláusula de garantia; mas
o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob
pena de decadência.
REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Art. 26 - O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
I - 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
II - 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
Parágrafo 1. - Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do
término da execução dos serviços.
...Parágrafo 3. - Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar
evidenciado o defeito.
Art. 27 do CDC - Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do
produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do
conhecimento do dano e de sua autoria.
Observação do autor: o art. 27 só se aplica às falhas da Seção II do CDC, ou seja, só aos defeitos, e não
aos vícios comuns, cobertos pela Seção III.

Tabela 1/2 - Prazos contados a partir da data da entrega

Descrição Período Regulamentação
Vícios ou defeitos aparentes ou de Decaem em 90 dias, se a relação for Art. 26 do CDC; interpretações
fácil constatação de consumo; no ato da entrega, se dos dois parágrafos do art. 614 e
não for relação de consumo art. 615 do NCC
Vícios ocultos redibitórios Decaem em um ano, contados a
(permitem anulação do contrato ou pedido partir da entrega Art. 445 do NCC
de abatimento de preço)
Prazo de garantia de 5 anos, mas,
Falhas que afetam a solidez e sob pena de decadência, devem ser
segurança da edificação, ou reclamados pelo dono da obra no Art. 618 do NCC e seu parágrafo
outras equivalentes, muito graves máximo em seis meses da data de único
seu aparecimento
Prazo de prescrição máximo para
quaisquer casos não explicitados Dez anos Art. 205 do NCC
no novo Código Civil
OBSERVAÇÃO 1: Conforme a jurisprudência majoritária, se a relação for de consumo, prevalecem
as regras do Código de Defesa do Consumidor, com aplicação das regras subsidiárias do Código
Civil Brasileiro.
OBSERVAÇÃO 2: Vícios redibitórios são vícios suficientemente graves, que podem dar origem à
redibição (anulação) do contrato. Conforme o Código Civil, são vícios que, se o comprador tivesse
conhecimento deles no ato da compra, ou não teria comprado, ou teria pedido abatimento do preço.
OBSERVAÇÃO 3: O CDC faz distinção entre vícios e defeitos, conforme pode ser visto na
definição de “produto defeituoso” do parágrafo 1º. do seu artigo 12, que diz
“O produto é defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera,
levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:
I – sua apresentação;
II – o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam:
III – a época em que foi colocado em circulação.”
No CDC os vícios passam a ser as falhas construtivas comuns, que não afetam a segurança (saúde) do consumidor, aos quais se
aplicam os artigos 18 a 25, da seção III do CDC, que trata “DA RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DO PRODUTO OU SERVIÇO”.
Os defeitos são vícios de um tipo mais grave, que afetam ou ameaçam afetar a segurança do consumidor (sua saúde, por exemplo),
aos quais se aplicam as penalidades mais graves, citadas nos artigos 12 a 17 da seção II do CDC, que trata da “DA
RESPONSABILIDADE PELO FATO DO PRODUTO E DO SERVIÇO”. Para os defeitos, e apenas para estes, aplica-se o prazo
prescricional de 5 anos previsto no CDC para pedido de reparação pelos danos causados por defeitos, contado a partir do conhecimento
do dano e de sua autoria.

Tabela 2/2
Prazos contados a partir de seu aparecimento do dano
Descrição Período Regulamentação
Vícios ocultos graves, que a Decaem em um ano, contado a
jurisprudência aceita como partir do aparecimento; a
redibitórios, do tipo que doutrina majoritária considera Art. 445 do NCC, parágrafo
aparecem mais tarde (não prazo limite de até 2 anos único, com ressalva do art.
constatáveis quando da contados da data da entrega. 446.
entrega), fora das relações de Art.446 do NCC: Não correrão os prazos do
artigo antecedente na constância do prazo de
consumo garantia; mas o adquirente deve denunciar o
defeito ao alienante nos trinta dias seguintes
ao seu descobrimento, sob pena de
decadência.
Vícios ocultos não redibitórios, Noventa dias, contados a partir
do tipo que aparecem mais de seu aparecimento, desde que
tarde, nas relações de surjam dentro do prazo de Art. 26, parágrafo 3. do CDC
consumo garantia da construção civil,
geralmente admitidos como de 5
anos.
Têm prazo de garantia de 5 Art. 618 do NCC e seu parágrafo
anos, conforme caput do art. 618. único
Falhas graves envolvendo Devem ser reclamados no máximo em seis Prazo máximo de prescrição de 10
meses da data de seu aparecimento, sob anos, conforme art. 205 do NCC,
problemas construtivos de pena de decadência do direito de redibir o
combinado com a Súmula 194 do
solidez e segurança contrato, segundo alguns doutrinadores.. Até
5 anos da entrega presume-se a culpa da STJ.
construtora; após ela deve ser provada, até Alguns autores aplicam o prazo
15 anos da entrega ao primeiro comprador prescricional de 3 anos do art. 206, §3. do
NCC. OBSERVAÇÃO: Vide exceção no
final desta tabela.
Prazo máximo de prescrição
para manifestar a pretensão a Art. 206 parágrafo 3. do NCC
reparação civil pelos danos Três anos contados da data da ATENÇÃO: Este prazo se aplica a partir de
11/03/2003, para casos anteriores ao NCC,
(vícios ocultos não redibitórios ocorrência do dano e não da data da ocorrência do fato
no novo Código Civil) danoso, cf. RESP 698195 do STJ.
Prazo para pleitear danos Art. 27 do Código de defesa do
resultantes de DEFEITOS na Cinco anos Consumidor
construção civil, no CDC
Prazo de prescrição máximo
para quaisquer casos não Dez anos Art. 205 do NCC
explicitados no novo Código
Civil, contado a partir da data
de seu conhecimento.
O prazo de 5 anos previsto no art. 618 do NCC é prazo de garantia específico para problemas de solidez e segurança da
construção. A jurisprudência admite esse prazo como “prazo geral” de garantia da construção civil, embora alguns
componentes tenham vida útil inferior aos 5 anos, cabendo aos compradores fazerem as respectivas manutenções nesses
casos, bem como as manutenções previstas nos Manuais do Proprietário e do Síndico. As futuras normas de desempenho
da ABNT pretendem detalhar melhor as distinções entre prazos de garantia e prazos de vida útil desses componentes.
Após os 5 anos contados da data da entrega, todas as despesas de manutenção correm por conta dos compradores, exceto
para os problemas envolvendo solidez e segurança, que possam ser comprovadamente atribuídos à construtora, para os
quais o prazo prescricional pode atingir 15 anos contados a partir da entrega ao primeiro comprador, na eventualidade
limite de serem constatados no último dia dos 5 anos de garantia, e desde que tenham sido notificados no prazo máximo
de 6 meses da data da constatação, cf. §único do art. 618. Conforme alguns doutrinadores, este §único só seria aplicável
aos “legítimos” vícios redibitórios, desde que reclamados dentro dos prazos de 1 ano previstos no art. 445 e seu parágrafo
único. OBSERVAÇÃO: Para os prédios que em 11/01/2003 já tinham 10 anos ou mais, continua valendo o prazo
prescricional de 20 anos do Código Civil para problemas cobertos pelo seu art. 1245, contados da sua data de
entrega, conforme disposto nos arts. 2028 e 2035 do novo Código Civil

TABELA 3 - RESUMO GERAL DOS PRAZOS DE GARANTIA, DECADÊNCIA

E PRESCRIÇÃO APLICÁVEIS À INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL
TIPO DE OCORRÊNCIA REGRAS DO REGRAS DO NCC
CDC
Prazo Prescrevem no ato da entrega
APARENTES decadencial de
90 dias, contados
VÍCIOS COMUNS, a partir da
NÃO entrega
REDIBITÓRIOS E Prazo Prescreve em 3 anos, pelo art. 206,
NÃO decadencial de parágrafo 3. inciso V o prazo para
ESTRUTURAIS 90 dias contados pleitear reparação civil
OCULTOS
da data do
surgimento, Alguns autores aplicam o prazo
dentro do prazo prescricional de 1 ano, que só é válido
de garantia para os vícios redibitórios. cf. art. 445
do NCC
VÍCIOS PRAZO DE Aplica-se a 5 anos a partir da data da entrega,
ESTRUTURAIS GARANTIA regra do NCC dentro dos quais presume-se a culpa
do construtor
OU MUITO
GRAVES PRAZO DE Aplica-se a 10 anos a partir do surgimento, mas
PRESCRIÇÃO regra do NCC após os 5 anos a culpa precisa ser
provada. Alguns doutrinadores
consideram que o prazo prescricional
é de 3 anos
VÍCIOS EXISTENTES Aplica-se a
REDIBITÓRIOS NA DATA DA regra do NCC Ocorre a decadência do direito de
Observação: Sob pena de reclamar em 1 ano, a partir da data da
ENTREGA
decadência, nos casos entrega, cf. artigo 445 do NCC
referentes à solidez e Ocorre a decadência do direito de
segurança da obra, a ação
DO TIPO Aplica-se a
contra o empreiteiro deve ser QUE regra do NCC reclamar em 1 ano, a partir da data do
proposta nos 180 dias conhecimento, cf. §único do artigo
APARECE
seguintes ao aparecimento 445, mas até o máximo de 2 anos da
do vício ou defeito, cf. §único MAIS TARDE data da entrega
art. 618
Falhas mais Prazo
graves, que prescricional de
DEFEITOS 5 anos, contados
afetam a
Regra só aplicável a segurança do da data da
relações de consumo ocorrência e do
consumidor conhecimento da
autoria

Perícias PDF

Enviado por

Dados do documento

Descrição original:

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Perícias PDF

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

INBEC – PERÍCIAS EM EDIFICAÇÕES – I – 2013

"Il faut changer souvent pour rester soi-même"

A indústria da construção civil corresponde a um complexo de atividades que implica na utilização

Neste curso são enfatizados os aspectos técnico-legais polêmicos envolvendo a atividade da

I) Recordação atualizada da legislação aplicável ao relacionamento construtoras/compradores, com

Em todos os capítulos o autor abandona o conceito determinístico do “2 + 3 = 5” transmitido nos

Deste ponto de vista, todas as conclusões sobre tendências doutrinárias ou

“Pior de quem não lê jornal é aquele que só lê um jornal".

BIBLIOGRAFIA SOBRE ASPECTOS JURÍDICOS DAS CONSTRUÇÕES E PERÍCIAS

ABUNAHMAN, SÉRGIO ANTONIO – CURSO BÁSICO DE ENGENHARIA LEGAL E DE

FIKER, JOSE – LINGUAGEM DO LAUDO PERICIAL – Técnicas de comunicação e Persuasão Editora

BIBLIOGRAFIA SOBRE LEGISLAÇÃO COMENTADA

Entre as várias consolidações de textos de leis, o autor recomenda as de autoria de THEOTÔNIO

BIBLIOGRAFIA SOBRE PATOLOGIAS DAS CONSTRUÇÕES

No site do Departamento de Construção Civil da EPUSP (www.pcc.usp.br – Publicações) estão

A Editora “O NOME DA ROSA” (www.nomedarosa.com.br) publica uma série de brochuras

A engenharia é conhecida como a ciência onde os profissionais são considerados como

DAS CITAÇÕES E ABREVIATURAS USADAS

Foram usadas as abreviaturas usuais no jargão jurídico, entre as quais se destacam:

É expressamente proibida a reprodução ou divulgação total ou parcial desta

1 – DA ATIVIDADE DE ENGENHEIROS E ARQUITETOS COMO

1.1 – RESOLUÇÃO 345 DO CONFEA

RESOLUÇÃO 345 DO CONFEA

CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 1

Art. 3 - Serão nulas de pleno direito as perícias e avaliações e demais procedimentos

VISTORIA: constatação de um fato... SEM A INDAGAÇÃO DAS

1.2 DECISÃO NORMATIVA 69/2001 DO CONFEA

CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 2

DECISÃO NORMATIVA 69/2001 DO CONFEA

O Plenário do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA, no

CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 3

2 – VISÃO GERAL DAS RESPONSABILIDADES

"Responsabilidade: Dever jurídico, imposto a cada um, de responder por ação ou

Costuma-se distinguir entre as concepções dos termos indenização, ressarcimento e reparação,

Indenização: condenação para evitar um injustificado empobrecimento daquele que sofre as

Ressarcimento: objetiva um caráter reparatório em face da injustiça do dano causado;

Na atividade de construção civil coexistem várias espécies de responsabilidades, algumas

2.1 QUANTO À EXISTÊNCIA OU NÃO DE CULPA DO AGENTE

CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 4

Culpa in eligendo: falha na escolha de preposto ou pessoa a quem é confiada a execução de um

Tradicionalmente, do ponto de vista de existência ou não de culpa, as responsabilidades são

CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 5

2.2 QUANTO À NATUREZA DA NORMA INFRINGIDA

RESPONSABILIDADE CIVIL: É pleiteada sempre em ações que dependem da iniciativa do

RESPONSABILIDADE PENAL: Por exemplo, homicídio. É pleiteada em ação pública, em que o

2.3 QUANTO À ORIGEM DA OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR

RESPONSABILIDADES LEGAIS: as originadas no disposto na legislação vigente. Alguns

RESPONSABILIDADES CONTRATUAIS: as que se originam na vontade das partes, sem

RESPONSABILIDADES EXTRA-CONTRATUAIS OU AQUILIANAS: As leis só regem os

CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 6

2.4 - VISÃO GERAL DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL

CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 7

CÓDIGO CIVIL (CC) – vigorou de 1917 até 10/01/2003

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – (CDC)

NOVO CÓDIGO CIVIL – (NCC) válido a partir de 11/01/2003

CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 8

Quando a prescrição for alegada, o Código de Processo Civil indica que:

CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 9

3.2 DA DECADÊNCIA (OU CADUCIDADE)

"Art. 51 Parágrafo 5, da Lei do Inquilinato: Do direito a renovação decai aquele que

CAPÍTULO II - LEGISLAÇÃO APLICADA E CÓDIGO CIVIL/1917 - II- 10

TODOS os prazos de prescrição do NCC foram agrupados nos SEUS