Eng, Legal Vol1

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ENGENHARIA
LEGAL
Vol.1
Eng. SÉRGIO ABUNAHMAN
Notas sobre este CD

Este CD-ROM nasceu da sugestão dos alunos
dos Cursos de Extensão em Engenharia Legal
e de Avaliações da Universidade Federal
Fluminense e nos CREAs de vários estados
ministrados pelo Prof. Eng.º SÉRGIO ANTONIO
ABUNAHMAN, detentor de notória
especialidade no assunto, que careciam de
material pertinente às perícias e avaliações
em caráter prático e real, dispensando
acúmulo de papéis. Neste trabalho, fruto do
desenvolvimento do analista de sistemas
Luciano Fonseca P. Baratta, que transformou
os laudos, pareceres e tabelas numa
ferramenta didática de incontestável
utilidade para todos que militam neste
universo fascinante que é o de perícias e
avaliações, fontes de consulta e aprendizado
reais.
Aos que dele se valerem, o nosso desejo de

muito sucesso em sua vida profissional.
RENOVATÓRIAS:
ÍNDICE
Pavimento
Parecer Técnico do Autor
Parecer Técnico do Réu
Laudo do Perito
Prédio
GERAL
Parecer Técnico do Autor
Laudo do Perito
AVALIAÇÃO DO EDIFÍCIO DO CREA-RJ
Prédio Novo
Sobreloja e Subsolo
AVALIAÇÃO DE POSTO DE COMBUSTÍVEL

ATENÇÃO:
Cilque nos itens em amarelo ao lado, para ter PROCESSO CRIMINAL HOTEL EBONY
acesso às matérias descritas.
Laudo
Sentença
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL SHOPPING CENTER
AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO
Parecer Técnico da Autora

Laudo da Perita
Sentença
ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 5
Exmo
Exmo.. Sr
Sr.. Dr
Dr.. Juiz de Direito da 42ª V
Direito ar
Vara Cív
ara el do Rio de Janeir
Cível o/RJ
Janeiro/RJ
PROCESSO N° : 10.118
AÇÃO : Reno vatória
enov
AUTOR CABELEIREIRO E THERMAS ANGEL
:CABELEIREIRO O DELL
ANGELO A NOCE
DELLA
RÉU : HO TEIS REUNIDOS S/A HORSA
HOTEIS
JOÃO L UÍS DE SOUSA MIRAND

LUÍS MIRANDAA CARDOSO
CARDOSO, Engenheiro Civil, cart. prof.
CREA-RJ no 83-1-02782-8-D, Assistente Técnico de CABELEIREIRO E THERMAS ANGELO
DELLA NOCE na AÇÃO RENOVATÓRIA ajuizada contra HOTEIS REUNIDOS S/A HORSA, vem,
respeitosamente apresentar o seu PARECER TÉCNICO EM SEPARADO, solicitando sua juntada
aos Autos.
PARECER TÉCNICO
A presente demanda tem por fim o estabelecimento do valor do aluguel

mensal do imóvel existente no pavimento SC da Torre do Hotel Nacional Rio, situado na
Avenida Niemeyer n° 769, RJ, a vigorar a partir de 1° de novembro de 1998, data do início da
renovação.
Vistoriado o imóvel acompanhando o ilustre louvado do Juízo e

examinadas as peças dos Autos, este Assistente Técnico passa à apreciação do laudo do
eminente Perito, do qual discorda em par
discorda te
te..
parte

PARTE 1 CONSIDERAÇÕES GERAIS
ARTE
O ilustre Perito do Juízo avalia o aluguel do imóvel pelo Método Comparativo, por entender
que esse processo é o que melhor se recomenda para o caso.
O Assistente está de acordo com esse procedimento, e por este motivo acompanhou o ilustre
louvado em extensa pesquisa levada a efeito no pavimento térreo do Hotel Nacional, a fim de obter os valores de
alugueis das lojas comerciais ali instaladas e com aluguéis em vigor.
Assim sendo, está o Assistente em completo acordo com o processo empregado pelo Perito,
como também com o valor de m²/aluguel por ele calculado, como média dos valores unitários de aluguel, para as
lojas situadas no pavimento térreo, às respectivas datas dos contratos, a maioria com mais de três anos anteriores
à data base desta ação, que é, repetimos, novembro de 1.998.
1.1 Pontos criticados
O Sr. Perito do Juízo utilizou 9 amostras de lojas localizadas no lobby do hotel cujos valores
unitários foram saneados através dos seguintes procedimentos:
a) correção dos valores unitários para novembro de 1998 (data do início da renovação) através do BTN virtual;
b) determinação da média aritmética dos valores do rol, referidos a novembro de 1998;
c) adoção da Teoria Estatística das Pequenas Amostras com a determinação dos limites confiáveis;
d)determinação do valor unitário, por metro quadrado (R$ 48,00);
e) aplicação do fator de área, em virtude de ser a área do imóvel em lide muito superior a área das lojas pesquisadas;

f) depreciação de 50% no valor unitário em virtude de estar o imóvel objeto da causa, situado no 2º pavimento, e as
lojas que serviram de base ao cálculo, localizadas no pavimento térreo.
O Assistente está de acordo com os procedimentos adotados pelo Sr. Perito, exceto em dois
deles, quais sejam:
a) O ilustre Perito adotou a correção monetária para atualizar os valores locativos pactuados, alguns em 1.995,
outros em 1.996. Ocorre que, com este procedimento, o expert acaba por afirmar, implicitamente, que
CORREÇÃO MONETÁRIA e VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA são a mesma coisa, o que não é fato, mormente na
época atual, quando é sobejamente sabido que os alugueis sofreram uma redução de valores após 1.996, fruto
da crise por que passa a Economia como um todo, refletindo-se na quebradeira generalizada que se verifica no
comércio, inédito no País, bastando que se leia as colunas econômicas dos principais jornais. Com isso, o Perito
penaliza duplamente o locatário, pois, além de majorar irrealmente os valores, não levou em consideração o fato
real atual que é a queda dos v alor
valores dos alugueis (à propósito anexamos o jornal O GLOBO com a manchete de
alores
AL
julho de 97 AL UGUEIS EM QUED
ALUGUEIS QUEDAA LIVRE
LIVRE.
Assim sendo, no mínimo, o Perito deveria ter desconsiderado a correção monetária destes
contratos, quando, na verdade, o mercado obriga a aplicar-se uma desvalorização na ordem de 10% aos valores
por ele corrigidos para a data base do imóvel da lide.
Da mesma forma, discordamos do item (f) do roteiro do Perito, quando S.S. aplica um redutor
de 50% para o pavimento SC, pois a proporção de ½ (depreciação de 50%) Pavimento térreo / pavimento superior,
não é aplicável ao acaso.
O conjunto de lojas situado no pavimento térreo do hotel (torre e anexo) por si só se constitue
num verdadeiro shopping, onde lojas finamente decoradas e luxuosamente instaladas são capazes de atrair a
clientela do hotel (hóspedes, visitantes, espectadores do teatro, freqüentadores das exposições, etc.), os quais
têm visão praticamente compulsória das lojas, o que, evidentemente, está longe de ocorrer no pavimento SC em
questão, onde só existe a administração do hotel e a parte locada ao autor.

Enquanto isso, a ocupação comercial do Pavimento SC (3º Pavimento) não tem os atrativos
das lojas de lobby pois, como diz o Sr. Perito, a
apenas 30% é rre presentado
epr esentado por hóspedes do hotel e e,, mesmo
assim, em ocasiões de pico de turismo
turismo,, como nos meses de janeiro e ffe
janeiro evereir
ereiro.(grifo e destaque deste assistente)
eiro
Assim, por essas razões, o Assistente entende que a comparação entre a nobreza do lobby,
onde há total convergência de hospedes e demais freqüentadores do hotel e o isolamento do Pavimento SC,
local do comércio do Autor, leva a se admitir que o valor deste último possa ser considerado como 25% (vinte e
cinco por cento) do primeiro e não 50% como admitiu o Sr. Perito.
PAR
PARTE 2 CÁL
ARTE CUL
CÁLCULO DO AL
CULO UGUEL
ALUGUEL
Admitindo-se o valor unitário básico, para as lojas do pavimento térreo, encontrado pelo Sr.
Perito e aplicando o redutor mencionado devido à queda dos preços dos alugueis em geral imposta pela recessão
que vivemos no momento atual, considerando-se a área ocupada calculada por S.Sa., o valor do aluguel do
imóvel é encontrado pelo seguinte modelo:
A= S x Vu x K1 x K2
onde:
A = Aluguel mensal do imóvel
S = Área do imóvel = 558,00 m²
Vu = Valor unitário de aluguel = R$ 32,00/ m²
K1 = Coeficiente de desvalorização Pavimento SC/lobby = 25% ou seja 0,25
K2 = Redutor referente ao emprego irreal da correção monetária = 0,90
Introduzindo-se os valores na fórmula, tem-se:
A= 558,00 m² x R$ 32,00/m² x 0,25 x 0,90 = R$ 4.017,00 ou seja, em no redondos:
AL = R$ 4.000,00
(QUATRO MIL REAIS)
(QUA
CONCLUSÃO
CONCLUSÃO
O Assistente técnico entende que o JUSTO ALUGUEL a partir de 1º de novembro de 1998

é de R$ 4.000,00 (quatr
(quatro mil rreais
tro eais ) por mês.
PARTE 3 RESPOST
ARTE AS AOS QUESIT
RESPOSTAS OS
QUESITOS
3.1 QUESITOS DO A
QUESITOS UT
AUTOR (f
UTOR ls
(fls .82 )
ls.82
1º QUESITO:
QUESITO:
Descrever o imóvel, objeto da locação.
RESPOST
RESPOSTA: A:
O Perito descreve perfeitamente o imóvel na parte inicial de seu laudo. O Assistente nada
tem a acrescentar.
2º QUESIT
QUESITOO:
Dizer se as benfeitorias existentes no imóvel foram realizadas pela locadora ou locatário.
RESPOST
RESPOSTA:A:
De acordo com o Sr. Perito.
3ºQUESIT
3ºQUESITO:O:
Dizer qual o valor locativo do imóvel.
RESPOST
RESPOSTA: A:
O valor locativo do imóvel deverá ser de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), cf. exposto e
demonstrado.

4ºQUESIT
4ºQUESITO O:
Informar tudo mais que for do interesse da causa e da justiça.
RESPOST
RESPOSTA:A:
Aqui, nada mais a informar.
3.2 QUESITOS DO RÉU ( ffls

QUESITOS ls
ls.. 80 )
1º QUESITO:
QUESITO:
Descrever as unidades objeto da Ação e respectivas benfeitorias, informando a utilização
que delas faz a Autora.
RESPOST
RESPOSTAA:
Nada há a acrescentar à minuciosa descrição do imóvel feita pelo Sr. Perito no
HISTÓRICO do seu laudo.
2° QUESIT O:
QUESITO:
Estimar o seu valor atual.
RESPOST
RESPOSTA A:
De acordo com o Sr. Perito do Juízo.
3° QUESIT
QUESITO:O:
Arbitrar o justo aluguel mensal para efeito da renovação objeto da presente ação.
RESPOST
RESPOSTA A:
Este Assistente, na PARTE 2 do presente laudo, calcula o aluguel do imóvel, chegando ao
valor de R$ 4.000,00 (QUATRO MIL REAIS) por mês
(QUA

4° QUESIT O:
QUESITO:
Trazer ao processo qualquer informação útil ao esclarecimento da causa.
RESPOST
RESPOSTA A:
De acordo com o Sr. Perito. Nada mais há a acrescentar, a não ser que, diante do exposto,
também ficamos discorde do item (d) do roteiro do Perito, onde é mencionado o unitário de R$ 48,00 /m² não se
levando em conta a redução pela queda de valores dos alugueis em relação à correção monetária.
PARTE 4 RESUMO
ARTE
O valor do aluguel do imóvel, determinado pelo Sr. Perito, difere do aqui apresentado, por dois
motivos:
O Sr. Perito considerou que o valor unitário do imóvel objeto da causa, deve corresponder, em
termos de aluguel, a 50% do valor unitário médio das lojas do lobby no pavimento térreo do hotel, bem como ao
fato de o expert ter aplicado indevidamente a correção monetária aos contratos tomados por base, quando no
período entre estes e a data base houve queda real das locações de um modo geral, ou seja, um imóvel alugado em
1996 por R$ 1.000,00 hoje poderá ser alugado por R$ 900,00 ou menos.
Com estas ponderações este assistente entende que o imóvel objeto da lide deve ter o seu
valor unitário correspondendo apenas a 25% do valor unitário médio das lojas do lobby, como também ter reduzido
em 10% o valor em relação ao acréscimo devido à correção monetária, cf. amplamente exposto.
Pelas razões expostas na PARTE 1 deste laudo, o Assistente recalcula o aluguel do imóvel em
causa, chegando ao valor de R$ 4.000,00 (QU ATRO MIL REAIS)
(QUA REAIS), conforme demonstrado na PARTE 2 do presente
parecer técnico.
Nada mais havendo a tratar, este Assistente Técnico encerra o presente parecer que contém
07 (sete) folhas datilografadas, colocando-se ao inteiro dispor de V. Exa. para quaisquer outros esclarecimentos
julgados necessários.
Rio de Janeiro, 02 de abril de 1999.
Eng.º JOÃO L
Eng.º UÍS DE SOUSA MIRAND
LUÍS A CARDOSO
MIRANDA
Assistente Técnico

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 42ª Vara Cível da Comarca da Capital - RJ
Escrevente: Orestes
Processo n°: 10118
Ação: Renovatória
AUT OR: CABELEIREIRO E TERMAS ANGEL
AUTOR: O DELL
ANGELO A NOCE
DELLA
RÉU: HO TÉIS REUNIDOS S/A HORSA
HOTÉIS
CEL
CELSOSO APRÍGIO GUIMARÃES NET O, Engenheiro Civil, com registro no CREA /RJ sob o nº
NETO
7.227-D, indicado Assistente Técnico do Réu, na ação supracitada, tendo examinado o imóvel e participado da
Conferência Reservada, vem solicitar a juntada de seu
PARECER TÉCNICO EM SEPARADO

SEPARADO
Este Assistente vem concordar com as considerações preliminares feitas pelo Perito, bem
como, com a descrição detalhada do imóvel, que foi feita rigorosamente de acordo com o que se encontra no local,
entretanto, DISCORDA, do valor final do aluguel, como esclarecido a seguir.
No critério comparativo o Perito utilizou valores locativos do próprio Hotel, o que se nos
pareceu equivocado, pois após as sucessivas promulgações de inúmeros planos econômicos, a Economia do País
viu-se conturbada por verdadeiro imbroglio, refletindo-se, sobremaneira e principalmente, no mercado de locações.
O fenômeno ocorreu quando do Plano Cr uzado em 1.986, nos Planos Verão e Br
Cruzado esser em 1.987, no Plano Collor em
Bresser
1.990 e não foi diferente no Plano Real em 1.994.

O que se viu foi uma formidável distorção no mercado de alugueis, onde contratos pactuados
com diferença de poucos meses apresentavam enorme gradiente de valores unitários. No próprio rol de amostras
do Perito, de lojas situadas no lobby do Hotel ocorre esta diferença. Veja-se a amostra nº 1, representada por R$
31,00/m² em relação à amostra nº 3, traduzindo R$ 165,00/m², correspondendo a contratos pactuados com diferença
de tão somente 5 meses (a de nº 1 é de agosto de 1.995 e a de nº 3 de março daquele ano). Não há confiabilidade
numa amostragem que apresente tal gradiente, na ordem de cinco vezes. O tratamento estatístico pode minimizar
o problema, mas não o ilide, o que significa dizer que o método comparativo, no caso, deva ser rejeitado pela sua
imprecisão. Torna-se óbvio que ocorreram luvas, não declaradas, nos valores dos contratos.
Assim sendo, o método da rentabilidade é o que mais se coaduna com o caso presente,
porque não dizer, é o único que apresenta confiabilidade, pois traduz o retorno justo do capital-trabalho,
consagrado pela jurisprudência vigente. No seu laudo o próprio Perito afirma, baseado em cálculos corretos, que
o valor do imóvel é de R$ 1.920.000,00 (Hum milhão
milhão,, novecentos e vinte mil rreais)
nov eais)
eais), valor com o qual concordamos.
Ora, a jurisprudência maciça consagrou como justa taxa de retorno aquela que representa
1% ao mês como aluguel do imóvel comercial, o que significa que para o imóvel da lide o justo aluguel deverá ser
de R$ 19.200,00 (dezeno
(dezenovve mil e duzentos rreais)
duzentos eais)
eais).
Atentemos para o fato de que o ínfimo aluguel encontrado pelo Perito (R$ 8.900,00)
R$ 8.900,00
representa, tão somente, o retorno percentual de 0,46% ao mês, o que, convenhamos, não remunera nenhum
capital nos dias atuais neste País.
Portanto, o justo e correto valor locativo do imóvel da lide deverá ser aquele representado
pelo CRITÉRIO DA RENTABILIDADE , no qual o proprietário é remunerado através de uma taxa adequada sobre o
justo valor do imóvel, e, que no caso presente é
Aluguel Justo = R$ 19.200,00

(DEZENOVE MIL E DUZENTOS REAIS)

CONCLUSÃO
CONCLUSÃO
Por tudo o que foi exposto, conclui-se que o JUSTO VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL SITUADO
NA AV. NIEMEYER, nº 769/ PARTE DO PAVIMENTO SC DO HOTEL NACIONAL RIO, A PARTIR DE 1º DE NOVEMBRO
DE 1.998 DEVERÁ SER DE
Aluguel Justo = R$ 19.200,00

(DEZENOVE MIL E DUZENTOS REAIS)
ENCERRAMENTO
ENCERRAMENTO
Nada tendo a acrescentar, encerro o presente parecer técnico em quatro laudas digitadas,
sendo todas rubricadas e a última assinada.
Rio de Janeiro, 01 de Abril de 1.999
Eng .º CEL
Eng.º SO APRIGIO GUIMARÃES NET
CELSO O
NETO
Assistente Técnico do Réu

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 42ª Vara Cível do Rio de Janeiro - R.J.
Escrevente: Orestes
Processo n.º 2.469
Autor
Autor:: CABELEIREIRO E THERMAS ANGEL O DELL
ANGELO A NOCE
DELLA
Réu: HO TÉIS REUNIDOS S/A HORSA
HOTÉIS
SÉR GIO ANT

SÉRGIO ONIO AB
ANTONIO UN
ABUN AHMAN
UNAHMAN
AHMAN, Engenheiro Industrial registrado no CREA -
R.J. sob o n. 1445-D, honrado por V.Exa. como Perito do Juízo na Ação supra referida, após ser compromissado
compareceu ao local em companhia dos Assistentes Técnicos das Partes, Engº. JOÃO L UIS DE SOUSA MIRAND
LUIS MIRANDA A
CARDOSO (do Autor) e Engº. CEL SO APRIGIO GUIMARÃES NET
CELSO NETOO (dos Réus) vindo a apresentar o seu laudo na
forma que se segue:
HISTÓRICO
Trata-se de Ação Renovatória proposta por CABELEIREIRO E THERMAS

ANGEL
ANGELOO DELL
DELLA A NOCE
NOCE, locatário de parte do pavimento SC da torre do HOTEL NACIONAL RIO, situado na Av.
Niemeyer, n° 769, contra HOTÉIS REUNIDOS S/A - HORSA objetivando a renovação do contrato a partir de 01
HOTÉIS
de novembro de 1998.
O Autor é locatário do Réu HORSA desde 01 de novembro de 1.993, quando foi pactuado o
contrato em questão que preconizava o aluguel de CR$ 575.000,00 (quinhentos e setenta e cinco mil cruzeiros
reais), equivalentes à época a 5.993 URVs.
(OBS.: 1 URV nov. 93 = CR$ 95,94).

Para o período renovando o Autor oferece o aluguel de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos
eais), com o qual não concordam os locadores, que pleiteiam R$ 20.000,00 (vinte mil rreais)
reais) eais)
eais). O imóvel da lide está
situado no conjunto do HO TEL N
HOTEL NAACION
CIONALAL RIO
RIO, prédio inaugurado em 1972 e que foi o primeiro moderno hotel de
5 estrelas do Rio de Janeiro, no bairro de São Conrado. O prédio, de arquitetura avançada para a época, é uma
torre circular com fantástica vista para o mar, tendo um Centro de Convenções anexo, onde, entre tantos,
processava-se o FREE JAZZ FESTIVAL, marco da vida cultural da cidade. Possui 30 pavimentos, 450 apartamentos
e restaurante panorâmico com linda vista para o mar da Praia do Pepino no último pavimento.
ESTÉTICA MET
O negócio explorado tem o nome fantasia de ESTÉTICA AMORPHOSE
METAMORPHOSE
AMORPHOSE, ocupando uma área
de 558,00 m², conforme calculado na planta baixa oferecida ao Perito e anexada ao laudo, nela incluída parte
comum da circulação que é de uso exclusivo do Autor, inclusive fechado por portas blindex. Parte deste pavimento
é ocupada pela administração do hotel.
A recepção é feita na circulação, tendo o conjunto configuração circular, conforme visto na
planta.
Apresenta salão de ginástica, sala de tratamento de pele, salão de cabeleireiro, conjunto de
saunas com chuveiros e duchas, salão de massagens e repouso com bar, sala de placas eletrônicas etc...
O salão de ginástica (foto n° 01) tem piso em placas de vulcapiso, 2 paredes revestidas com
espelho, dando frente para o mar pela parte envidraçada. O teto é rebaixado em gesso, com luminárias embutidas
incandescentes. Nesta parte há um banheiro com dois boxes de chuveiro, um vaso e uma pia. O piso é em vulcapiso
e as paredes revestidas com azulejos azuis até o teto.
A sala para tratamento de pele (foto n° 02), assemelha-se à de ginástica no piso, tendo paredes
forradas em fórmica, três pias ovais com banca em fórmica, luminárias fluorescente e incandescentes, uma pia
de louça.
O salão de cabeleireiro (foto n° 03), também com piso em vulcapiso, apresenta-se com a aparelhagem
adequada, uma copa-cozinha com paredes revestidas de azulejos branco até o teto, sala de médico, almoxarifado
com piso acarpetado, um banheiro com paredes pintadas, vaso, bidê e pia brancos e piso em vulcapiso. Há, ainda
um pequeno escritório e vestiário com piso cerâmico hexagonal.

Parte da circulação comum transformou-se em recepção privativa, conforme já dito, com pequena
sala de atendimento.
Por esta recepção dá-se o acesso à sala de massagem vibratória, sala de massagem manual,
sala de repouso com bar (foto n° 04), sala de aparelhos mecânicos, sala de placas eletrônicas, sala de sauna
individual, saunas úmidas e seca, ducha escocesa, seis boxes de chuveiros (foto n° 06) e dois boxes com vaso e
bidê (foto n° 05). O piso desta parte (sauna, etc) é cerâmico hexagonal, com paredes revestidas com azulejos
verdes até o teto.
Por último, com acesso pela circulação comum e recepção, há o escritório da gerência com
almoxarifado.
A planta baixa e as fotos anexadas ao laudo melhor ilustram a descrição.
Seu estado de conservação e asseio são excelentes, por exigência do status do próprio
negócio explorado.
Feitas essas considerações, passemos aos
CÁLCUL
CÁLCULOS A
CULOS VALIA
AV TÓRIOS P
ALIATÓRIOS ARA OBTENÇÃO DO JUST
PARA O AL
JUSTO UGUEL A P
ALUGUEL AR
PARTIR DE 01 DE NO
ARTIR VEMBRO DE 1998.
NOVEMBRO
Para tanto, o Perito valeu-se do Método COMPARATIVO, que é o recomendado para o caso,
visto que não faz sentido proceder-se à avaliação da parte locada em questão, pois que indivisível do resto do
conjunto, o qual só pode ser avaliado como um todo.
Assim, o Perito e os Assistentes procederam à exaustiva pesquisa de locação na própria torre
do Hotel Nacional concentrando no lobby as lojas com os respectivos valores a partir da data do último reajuste,
corrigindo-se este valor para novembro de 1998 através do BTN virtual, que é o correspondente ao valor do BTN
extinto a partir de fevereiro de 1.991 (Cr$ 126,9624).
Assim, temos o rol amostral, todos para lojas com 22,20 m² de área:

1) LOJAS 1e 2
Locatário: Cia. Bras. de Artes Presentes e Utilidades
Áreas somadas: 44,40m2
Aluguel (agosto/95): R$ 1.000,00
Aluguel corrigido (nov/98): R$ 1.400,00
Preço/m²: R$ 31,00/m²
2) LOJA 3
Locatário: SANMAR Com. Imp. e Exp. Ltda
Aluguel corrigido (nov./98): R$ 1.872,00
Preço/m²: R$ 84,00/m²
3) LOJA 4
Locatário: o anterior
Aluguel (março/95): R$ 2.640,00
Aluguel corrigido (nov./ 98): R$ 3.676,00
Preço/m²: R$ 165,00/m²
4) LOJA 5
Locatário: H. STERN Com. e Ind. S/A
Aluguel (outubro/95): R$ 804,00
Aluguel corrigido (nov./98): R$ 1.070,00
Preço/m²: R$ 48,00/m²
As lojas nos 6, 7, 8 e 9 estão alugadas também para a H. STERN, com o mesmo valor e a partir
da mesma data. Portanto, temos as amostras:

5) LOJA 6
Preço/m²: R$ 48,00/m²
6) LOJA 7
Preço/m²: R$ 48,00 /m²
7) LOJA 8
Preço/m²: R$ 48,00 /m²
8) LOJA 9
Preço/m²: R$ 48,00 /m²
9) LOJA 10
Locatário MAXIMINO PIRES
Aluguel corrigido: R$ 2.040,00
Preço/m²: R$ 92,00/m²
Rol amostral em R$/m²:
x1 = 31,00
x2 = 84,00
x3 = 165,00
x4 = 48,00
x5 = 48,00
x6 = 48,00
x7 = 48,00
x8 = 48,00
x9 = 92,00

A média X dos valores do rol, referidos a novembro de 1998 é:
X = 68,00/m²
O DESVIO PADRÃO (Standard Deviation) é dado pela fórmula:
Obtido com uma calculadora programável nos fornece:
S = 41,24
Verificação da pertinência do rol pelo critério excludente de CHAUVENET:
Amostras extremas: x3 = 165,00 e x1 = 31,00
Valor crítico para 9 amostras: 1,92
d3 / S = (165,00 - 68,00) ÷ 41,24 = 2,35 > 1,92 ® a amostra é excluida
d1 / S = (68,00 31,00) ÷ 41,24 = 0,89 < 1,92 ® a amostra permanece
O novo rol será composto de 8 amostras, a saber:

x 1 = 31,00
x2 = 84,00
x3 = 48,00
x4 = 48,00
x5 = 48,00
x6 = 48,00
x7 = 48,00
x8 = 92,00
As amostras limites são x1 = 31,00 e x8 = 92,00

Novo estudo demonstra que ambas as amostras satisfazem o critério excludente de
CHAUVENET, o que implica as demais também satisfazerem e o rol é compatível.
A nova média é R$ 55,87/m² e o novo desvio padrão é 20,78
No presente estudo será utilizada a Teoria Estatística das P

Estatística equenas Amostr
Pequenas as (n < 30) com a
Amostras
distribuição t de STUDENT, para n amostras e n-1 graus de liberdade, com confiança de 80%, consoante a
Norma Brasileira NB-502 / 89 da ABNT que rege a matéria.
Os limites de confiança vêm definidos pelo modêlo:
onde tc = valores percentis para distribuição t de STUDENT, com 8 amostras, 7 graus de liberdade
e confiança de 80% (tabelado) = 1,40
Substituindo no modelo, vem
X max / min = 55,87 ± 1,40 * 20,78/Ö7

Efetuando, temos:
X max = R$ 66,86 / m²
Xmin = R$ 44,87/ m²
A amplitude do intervalo é: X max - X min = 66,86 44,87 = 21,98
A= 21,98 ÷ 3 = 7,32
Divisão em classes para determinação do valor de decisão:
1ª classe:
44,87 ¾ ................................¾ 52,19
Neste intervalo há 5 amostras (x3 = x4 = x5 = x6 = x7 = 48,00) Þ peso 5
2ª classe:
52,19 ¾ ................................¾ 59,51
Neste intervalo não há nenhuma amostra Þ peso zero
3ª classe:
59,51¾ ..................................¾ 66,86
Soma dos pesos ( Sp): 25,00
Soma dos valores ponderados ( Sv): 1.200,00

Tomada de Decisão: Sp ÷ Sv = 1.200,00 ÷ 25,00 = R$ 48,00 /m²
Este é o valor unitário par

valor a lojas no lob
para by com ár
lobb ea de 22,20 m²
área
Como a parte da lide tem área muito superior, há que se aplicar o fator de área:
Assim, se a parte locada estivesse no lobby, o seu valor unitário seria:
R$ 48,00/m² x 0,66828 = R$ 32,00/m²
0,125
Ka = { 22,80 / 558} = 0,66828
Como o pavimento SC (2° pavimento), não tem a nobreza do lobby, ou seja, neste último há
total convergência dos hóspedes, o que não ocorre com o SC, entendemos que deva ser desvalorizado na
ordem de 50% em relação ao lobby (o Perito informou-se que a clientela do Autor é tradicional, ou seja, apenas
30% é representado por hóspedes do hotel e, mesmo assim, em ocasiões de pico de turismo, como janeiro e
fevereiro).
Portanto, o valor unitário para o pavimento SC será (novembro/98):
R$ 32,00/m² x 0,50 = R$ 16,00/m²
Para toda a área ocupada (558,00m²), temos:
R$ 16,00/m² x 558,00m² = R$ 8.928,00 ou em números redondos:

JUSTO AL
JUSTO UGUEL A P
ALUGUEL AR
PARTIR DE 1° DE NO
ARTIR VEMBRO DE 1998:
NOVEMBRO
JUST
JUSTOO AL UGUEL = R$ 8.900,00
ALUGUEL
(Oito mil e novecentos rreais)
nov eais)

Obtido o justo aluguel, passemos a responder aos
I - QUESITOS DO AUTOR (fls. 82 dos Autos)
1° QUESITO:
Descrever o imóvel, objeto da locação.

Resposta:
Atendido no HISTÓRICO do laudo.
2° QUESITO:
Dizer se as benfeitorias existentes no imóvel foram realizadas pela locadora ou locatário.

Resposta:
As benfeitorias foram realizadas pelo locatário no interesse do próprio negócio.
O justo valor foi calculado sem serem computadas tais benfeitorias, como é óbvio, classificadas
como voluptuárias, já que removíveis quando ao final da locação.
3° QUESITO:
Dizer qual o valor locativo do imóvel.

Resposta:
Atendido nos cálculos avaliatórios.
4° QUESITO:
Informar o que mais for do interesse da causa e da justiça.
Resposta:
Nada há para acrescentar ao que foi dito
II QUESITOS DOS RÉUS (fls. 80 dos Autos)
1° QUESITO:
Descrever a unidade objeto da Ação e respectivas benfeitorias, informando a

utilização que delas faz a Autora.
Resposta:
Atendido no HISTÓRICO.
2° QUESITO:
Estimar o seu valor atual.

Resposta:
Conforme já dito, não faz sentido calcular o valor da parte locada
à Autora, pois que indivisível do restante do conjunto.
Entretanto, considerando a localização, acabamento e a hipótese de ser um
imóvel vendável, o preço do m² seria da ordem de R$ 2.500,00 /m² se fosse uma apartamento residencial. Em se
tratando de andar comercial (imóvel atípico no local), entendemos que o valor sofra um acréscimo de cerca de 35
a 40%.
Este Perito procedeu à pesquisa na região de São Conrado, mais precisamente no Condomínio
erigido pela Construtora Carvalho Hosken, verificando que no edifício San Maxims apartamentos com vista para
o mar e área privativa de 180,00 m² com 2 vagas na garagem, estão sendo vendidos por R$ 480.000,00
(qua tr
(quatr ocentos e oitenta mil rreais),
trocentos eais), equivalendo a R$ 2.500,00 /m²
equivalendo /m².
O valor retro é confirmado no modelo matemático de MANDELBLATT

MANDELBLATT, a seguir
Vi = A.C [ K - d(1 - r.K)]

1 - r.K

com os seguintes elementos:
Vi = valor do apartamento referido a novembro de 1.998
A = área construida privativa = 180,00 m² acrescido de 2 vagas de garagem
C = custo unitário da construção fornecido pelo SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil no
Municipio do Rio de Janeiro (novembro de 1.998), padrão H12 - 3Q- A= R$ 449,00 / m²
Acrescido do percentual de 60 % referente aos custos indiretos, temos

C = R$ 718,40 / m²
K = coeficiente de mercado = 1,15 (neste valor inclui-se a parte referente as vagas de garagem, o que imprime
maior desejo de comprar)
d = depreciação física obtida diretamente na tabela de ROSSHEIDECKE (idade 26 anos, vida 85, estado 2)
= 0,215 (idade percentual = 30%)
r = cota de terreno, em percentagem relativa ao empreendimento novo, em São Conrado, na Av. Aquarela do
Brasil = 60% = 0,60
(esta é uma extensão da Av. Niemeyer e onde se situa o Condomínio, tendo ambas a mesma nobreza).
Substituindo na fórmula , temos:

Vi = { 180,00 x 718,00 [1,15 - 0,215 (1 - 0,60 x 1,15 ) / [ 1 - ( 0,60 x 1,15 )]}
= R$ 451.904,00 ou em números redondos:
Vi = R$ 450.000,00
O que difere o imóvel comercial em valor, do residencial na aplicação do modelo é, justamente, o coeficien-
te de mercado.
para o imóvel da lide, mantendo os mesmos elementos utilizados no modelo para apartamentos,
incrementando o coeficiente de mercado para 1,25, teremos na fórmula:
Vi = { 558,00 x 718,00 [ 1,25 - 0,215 ( 1 - 0,60 x 1,15 ) / [ 1 - ( 0,60 x 1,25 )]}
= R$ 1.918.150,00 ou em números redondos:
Vi = R$ 1.920.000,00

3° QUESITO:
Arbitrar o justo aluguel mensal para efeito da renovação objeto da presente Ação.
Resposta:
Conforme já calculado o justo aluguel a partir de 1° de novembro de 1998 é de
R$ 8.900,00 (oito mil e novecentos rreais)
nov eais)
eais).
4° QUESITO:
Trazer ao processo qualquer outra informação útil ao esclarecimento da causa.
Resposta:
Na avaliação feita não foram incluídos os equipamentos citados na cláusula 5ª do
Contrato de fls. 13, por não constar dos autos a relação anexa mencionada naquela cláusula, além da
representante do autor ter declarado na vistoria que os equipamentos lhe eram pertinentes. Por outro lado, os
honorários solicitados não incluíam a avaliação desses equipamentos.
ENCERRAMENTO:
ENCERRAMENTO
E. tendo concluído o presente laudo em 14 (quatorze) folhas de papel formato

oficio datilografadas de um só lado, 10 fotos ilustrativas e uma planta baixa do imóvel, tudo devidamente
rubricado pelo Perito que subscreve este laudo,
Requer sua juntada aos Autos para que produza um só fim e efeito de Direito.
Nestes Termos
Pede Deferimento
Rio de Janeiro, 15 de março de 1999.
Engº. SÉRGIO ANT

SÉRGIO ONIO AB
ANTONIO UN
ABUN AHMAN
UNAHMAN
Perito do Juíz
Perito o
Juízo

EXMO. SR. JUIZ DE DIREITO DA 31ª VARA CÍVIL DA COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
PROCESSO Nr.°: 22.347

AUTOR: LUIZ VILLAR & CIA LTDA.
RÉU: LUCIANA BODIN DE SAINT ANGE COMNENE MESIANO E OUTROS
AÇÃO: RENOVATÓRIA
ESCR.: SRA. REGINA
Maurício Liberbaum
Liberbaum, engenheiro registrado no CREA/RJ sob n° 21.936-D, Assistente Técnico, vem
apresentar o seu LAUDO TÉCNICO DISCORDANTE, na forma que se segue:
Área do imóvel: Frente 3,78m

Profundidade média 19,31m
Área 73m²
Áreas equivalentes: Área construída Área equivalente
Térreo 73,00m² 73,00m
Girau 33,65m² x 0,20= 6,73m²
2° Pav. 71,00m² x 0,40= 28,40m²
Total 177,65m² 108,13m²
a) Método da Correção Monetária (A1)
Aluguel inicial Cr$ 4.284.625,00 (quatro milhões, duzentos e oitenta e quatro mil, seiscentos e vinte
cinco cruzeiros) em março/92.
Conversão na moeda Real = (Cr$ 4.284.625,00 : 10³) : 2750 = R$ 1,56.
O índice mais usual no contrato de locação é o IGP

contra IGP,, que mede a inf lação no período
inflação período,, assim temos:
IGP em março/92
IGP em março/97

Modelo Matemático de Atualização:
Va = Vi + (If Ii/Ii)
Va = Valor do aluguel corrigido
Vi = Valor do aluguel no início do contrato, convertido
If = Índice do IGP na data atual = março/97 = 138,97
Ii = Índice do Igp na data do início do contrato = março/92 = 0,05
Va = R$ 1,56 + (138,97 - 0,005) + R$1,56 = R$ 4.335,84

0,05
b) Método Comparativo
Neste item apresentaremos os pontos discordantes em relação ao laudo pericial elaborado pelo
Ilustre Perito do Juízo, para este método, como se segue:
A) Valores Loca
alores tiv
Locativos a
tivos tualizados das Amostr
atualizados as
Amostras
Apontamos a seguir os valores dos alugueres atualizados com os quais discordamos dos valores
encontrados pelo Ilustre Perito do Juízo. Todos os alugueres das amostras foram atualizados pela variação do IGP
FGV para o mês de março de 1997, de acordo com cada situação conforme descrito a seguir:
Amostra1
Amostra 1: Aluguel (último reajuste contratual, jan/97) = R$ 1.021,37
IGP jan 97 = 136,77
IGP mar 97 = 138,97
Aluguel atualizado (mar/97) = R$ 1.037,80
Amostra 2: Aluguel (último reajuste contratual, jul/96) = R$ 849,78
Amostra
IGP jul. 96 = 132,62
IGP mar 97 = 138,97
Aluguel atualizado (mar/97) R$ 890,47
Amostra 3: Aluguel (último reajuste contratual, abr/97) = R$ 2.500,00
Amostra
IGP abr. 97 = 139,80
IGP mar 97 = 138,97
Aluguel atualizado (mar/97) R$ 2.485,16
Amostra 4: Aluguel (último reajuste contratual, out/96) = R$ 1.200,00
Amostra
IGP mai. 97 = 133,02
IGP mar 97 = 138,97
Amostra 5: Aluguel (último reajuste contratual, mai/97) = R$ 1.700,00
Amostra
IGP mai. 97 = 140,70
IGP mar 97 = 138,97
Amostr
Amostraa 6: Aluguel (último reajuste contratual, abr/97) = R$ 987,57
IGP abr. 97 = 139,80
IGP mar 97 = 138,97
Aluguel atualizado (mar/97) R$ 981,71
B) Fator de Ár
Fa ea
Área
Considerando a mesma área equivalente encontrada pelo Ilustre Perito do Juízo, discordamos, no entanto,
de todos os fatores de área usados no laudo pericial, por estarem matematicamente errados. Informamos a seguir
os valores corretos (para a área equivalente de 108,13m²):
Amostra 1: Fa = 0,945
C) Fator de Equiv
Fa alência
Equivalência
Discordamos dos fatores de equivalência utilizados pelo Ilustre Perito do Juízo, para as amostras 2 e 3 por
considerá-los excessivos para tais amostras. Os fatores por nós adotados forma baseados no trabalho do Arquiteto
Francisco Alves Gomes Jr. Que tomou como paradigma (fe = 1,00) uma sala comercial padrão normal de construção,
com banheiro privativo, sem garagem. Assim demonstramos os valores por nós determinados como se segue:

Amostra 2: Fe amostra / Fe avaliando = 3,00 / 2,00 = 1,50
Amostra 3: Fe amostra / Fe avaliando = 2,50 / 2,00 = 1,25
Refazendo os cálculos, conforme metodologia na planilha em anexo, encontramos para valor unitário do aluguel
o valor de R$ 22,78 / m².
O valor locativo pelo método comparativo então será:
V1 = Área equivalente x Valor unitário do aluguel = 108,13m² x R$ 22,78/m²
Valor do aluguel pelo método comparativo = VI = R$ 2.463,20 (dois mil, quatrocentos e sessenta e três reais e
vinte centavos).
PLANILHA DE CÁL
PLANILHA CUL
CÁLCULO
CULO
Segue planilha de cálculo do valor locatício pelo Método Comparativo

Aluguel/m2 Fatores Aluguel Classes
Aluguel Inicial Área Inicial área transposição equivalência Homogeneizado
Amostras Reajustado (m2) Ai (Fa) (Ft) (Fe) Ah= Fa x Ff x Fe
1 R$ 1.037,80 69,00 R$ 15,04 0,945 1,00 1,00 X1 = R$ 14,22

2 R$ 890,47 42,00 R$ 21,20 0,889 1,00 1,50 X2 = R$ 28,26
3 R$ 2.485,16 122,00 R$ 20,37 1,031 1,00 1,25 X3 = R$ 26,24
4 R$ 1.253,68 53,00 R$ 23,65 0,915 1,00 1,00 X4 = R$ 21,64 2
5 R$ 1.679,10 66,00 R$ 25,44 0,940 1,00 1,00 X5 = R$ 23,92 3
6 R$ 981,71 60,00 R$ 16,36 0,929 1,00 1,00 X6 = R$ 15,20
Média (Xm) = R$ 21,58 Desvio Padrão (s) = { [ ( Xm - X1)**2 + ... + (Xm - X6)**2)/5]**0,5} = R$ 5,77
Campo de arbítrio:
Limite de confiança máximo = Xm + 1,48*(s/(6)**0,5) = R$ 25,40 valores percentis para a distribuição t de Student
utilizando 5 graus de liberdade e 80% de confiança
Critério de Chauvenet = (Xm - Xi) / s = 1,73 max
Limite mínimo =(Xm - X1) /s = 1,27 Pelo critério de Chauvenet todas as amostras são
válidas
Limite máximo =(Xm - X2) /s = 1,16
Intervalos de classes: dividiremos a amplitude dos limites de confiança em três intervalos iguais, à saber:
as amostras pertencentes as classes estão assinaladas na coluna classe acima
classe 1: de R$ 17,76 até R$ 20,31

classe 2: de R$ 20,31 até R$ 22,85
classe 3: de R$ 22,85 até R$ 25,40
Valor unitário de locação do imóvel avaliado (Vul) = média ponderada dos valores da amostras nas classes
acima definidas:
Vul = ( X4 x 1 + X5 x 1) /2 = R$ 22,78

c) Método da Rentabilidade
Aplicaremos a mesma metodologia aplicada pelo Ilustre Perito, divergindo apenas:
P = preço unitário de construção, pesquisado pelo SINDUSCON, mês de referência março/97.
Obs.: Os custos/m² de construção pesquisados pelo SINDUSCON refere-se única e exclusivamente a

UNIDADES HABITACIONAIS RESIDENCIAIS, onde os seus custos sempre são maiores que para construções do tipo
comerciais.
Assim mesmo com a interpolação havida no valor utilizado pelo Ilustre Perito está muito acima do
valor CUB MÉDIO REPRESENTATIVO que normalmente se utiliza para Perícia em locações comerciais.
Valor utilizado pelo Ilustre Perito R$ 472,57/m²

Valor do CUB MÉDIO REPRESENTATIVO R$ 398,57/m²
Isto representa na prática que o custo/m² utilizado pelo Ilustre Perito está 18,5% maior do que deveria
corretamente ser utilizado.
1) Planilha em anexo
X Percentual da cota de terreno
O percentual incidente (cota de terreno) para imóveis residenciais conforme tabela elaborada pelo Eng.° Milton
Mandelblatt para o centro da cidade tem a variação de 30 a 40 %, somos sabedores que para imóvel comercial esta
taxa sempre sofre uma majoração, no entanto ao utilizar 60% com taxa, isto justificaria dizer um aumento de 50% do
parâmetro maior estudado, consideramos exagerado e utilizaremos a taxa de 55%, assim mesmo aumenta um
percentual de utilização fica em torno 37,5% do maior parâmetro elaborado.
(tabela em anexo)
Assim calcularemos o valor pelo Método da Rentabilidade com apenas os dois parâmetros discordantes.

(preço Unitário e Percentual Indireto sobre a Cota de Terreno)
Modelo matemático Parâmetro do Perito Parâmetro do Assistente

Técnico
Vcn = S x P x K S = 73,00m² S = 73,00m

(valor da construção nova) P = R$ 472,57 P = R$ 398,57
K= 45% 45%
Vcn R$ 50.000,00 R$ 42.188,16
Vin = (Xvin + Vcn).K Xvin = 60% 55%

(Valor do imóvel novo) f = 25% 25%
Vin R$ 250.000,00 R$ 168.752,64
d = depreciação 0,785 0,785

Vc = Valor da construção R$ 39.250,00 R$ 33.117,70
Vi = Valor do imóvel R$ 239.300,00 R$ 159.682,18
Demonstrativo de cálculo:
Vin = (Vt + Vcn) + f

Vt = Xvin
X = 0,55 Vin
f= 1,25
Vcn = S x P x K
P = R$ 398,57/m² x 1,45 = R$ 577,92/m²
Valor da construção nova
Vcn = 73,00m² x R$ 577,92

Vcn = R$ 42.188,16

Valor do imóvel novo
0,55 V
Vin = (0,55 in + R$ 42.188,16) x 1,25
Vin
Vin = (1 0,6875) + R$ 52.755,20
Vin + R$ 52.735,20 : 0,3125 = R$ 168.752,64
Vida útil prevista = 100 anos

Idade aparente = 30 anos
Percentual de duração = 30%
Coef. De depreciação (d) = idade 30, vida 100, estado 2)

Fator de obsolescência = K0 = 1 d = 1-0,215 = 0,785
Valor da construção depreciada
Vc = 0,785 x R$ 42.188,16 = R$ 33.117,70
Valor do imóvel usado (Vi)
Vi = Vin (Vcn Vc)

Vi = R$ 168.758,64 (R$ 42.188,16 R$ 33.117,70)
Vi = R$ 168.758,64 R$ 9.070,46
Vi = R$ 159.682,18
O valor a taxa de 1% traduz o custo unitário locada/m² de: R$ 21,87/m² correspondente ao térreo:
O percentual do v
percentual alor or
valor a obtido em rrelação
ora elação ao valor obtido pelo P
valor erito está na ffaixa
Perito aixa de 49,8 % menor
menor..
Custo/m² de locação Perito Assistente Técnico

Loja R$ 32,78 R$ 21,87
Girau R$ 6,73 R$ 4,37
2° pavimento R$ 13,11 R$ 8,75

Assim o valor locado será:
Girau: R$ 4,37/m² x 33,65m² = R$ 147,05

2° pavimento: R$ 8,75/m² x 71,00m² = R$ 621,25
Assim o valor locativo pela rentabilidade será: R$ 1.596,82 + R$ 147,05 + R$ 621,25 = R$ 2.365,12 (dois
mil tre
trezentos e sessenta e cinco rreais
eais e doze centa
doze centavvos)
Conclusão:
Conclusão:
Para opinarmos sobr

ara eov
sobre alor da locação ffar
valor aremos nosso comentário a cada método empr
aremos egado pelo
empre
IlustreP
Ilustre erito do Juíz
Perito o:
Juízo:
Método da Correção:
Vimos que a diferenciação neste método pela utilização de diferentes índices, o Ilustre Perito utilizou a
BNT/TR. BTN está fora de utilização a vários anos.
O resultado afinal nos fornece um valor irreal para a locação, pois o período de 92 a 97 estão entremeados
de 3 (três) variações de moeda que são:
CRUZEIROS CRUZEIROS REAIS REAL
Como a nossa economia está estabelecida com índices baixos, e a tendência de locação no atual plano
é de baixa este é o verdadeiro motivo da diferença entre o valor obtido neste método e o valor de mercado.
O seu resultado final quando da utilização dos índices no período 92 a 97 traz restícios da época
inflacionária.
Como o resultado final está fora da realidade do mercado este NUNCA deve ser considerado.

Método Comparativo
Vimos no método Comparativo que o Ilustre Perito, diverge ao levar o aluguel pesquisado para a data
do contrato, assim teremos:
O Ilustre perito er
Ilustre errrou matema
matema ticamente no ffa
tematicamente ator de Área, o ffa
Área, ator por ele empregado seria par
empre a uma
para
área equivalente
área equivalente de 64,72m².
Divergimos também em pequena diferença na homogeneização do aluguel para a data de contrato.
A divergência existente no Fator de Equivalência é a sua vontade de chegar a um valor locatício na
pesquisa maior que o valor de mercado para o local.
O valor deste fator em nosso cálculo, tem que base o estudo de comparação elaborado pelo Arquiteto
Francisco Alves Gomes Júnior, e não a vontade de estabelecer parâmetros sem embasamento técnico.
Anexaremos a tabela para o nosso estudo deste fator de equivalência.
Método da Rentabilidade:
Divergimos em dois parâmetros que são o custo unitário, em que o Perito com intuito único de naquear
aluguéis utiliza o custo/m² para imóveis residenciais estão sempre bem maior que os imóveis tipo comerciais, ao
nosso ver o bom senso e o conhecimento que o Ilustre Exper Expertt tem deveria adotar o usual ou seja o CUB Médio
representativo.
O percentual da cota de terreno utilizado pelo Ilustre Perito (60%) é um exagero, comparável somente com
imóveis localizados na Av. Atlântica, Ipanema, Leblon e Lagoa.
Assim o valor locativo encontrado pelo Método da Rentabilidade será: R$ 2.365,12 (dois mil, trezentos
e sessenta e cinco reais e doze centavos) mensal em março/97.
Nosso Comentário
O Ilustre Perito do Juízo, ao final de seu laudo fez uma média ponderada com a utilização do valor
obtido pela Correção (valor fora de mercado).
É um verdadeiro absurdo, mesmo com a utilização do peso menor, pois, não se deve estabelecer um
cálculo mentiroso resultado obtido fora dos padrões da realidade, o seu resultado final continuará desastroso e fora
da realidade.
Convém notar que o valor obtido pela mesma metodologia empregada pelo Ilustre Perito tanto no Método
Comparativo em Rentabilidade chegamos a valores bem próximos isto representa dizer; o valor comparativo espelha
realmente o valor de mercado, se assim não fosse o que representa o valor de mercado para locação???

Anexamos laudo ora realizaddo por este Assistente funcionando como perito, para imóvel
no Centro da cidade do Rio de Janeiro, onde obtivemos um valor de locação de R$ 2.750,00.
Quadra em 3 (três) pavimentos Comércio de lanchonete e restaurante.
Convém lembrar as dificuldades que vem atravessando o comércio e a indústria neste

plano econômico atual, tem-se notícias que grandes empresas estão tendo dificuldades de manter
posição anterior no mercado do comércio, isto, em empresa pequena. Torna-se bem mais difícil.
O valor encontrado pelo Ilustre Perito e fazer tão somente que o pequeno comércio corre
as seus gastos, trazendo em seu bojo mais problemas sociais com os proprietários, empregados e
empregados indiretos que sempre o comércio permite as ensejar.
Isto posto este Assistente com a devida permissão o Ilustre e reconhecido Perito Sérgio
Abunahman, passo a discordar de maneira veemente os absurdos incluídos em seu laudo.
O M.M. Dr. Juiz magistrado da mais alta sensibilidade possível, solicitaria ao Ilustre Perito
nomeado por este Juízo que refizesse o seu laudo a ponto de se chegar um verdadeiro valor de
mercado para a locação ora estudada, e não a sua sem prática de dizer uniforme e RV 32,00 (trinta e
dois/m²) de locação para o local.
O mercado local conforme a amostra, não somente de valores para o local como o encontrado
pelo Ilustre Perito.
Demonstramos em nosso trabalho que o valor pesquisado (Método Comparativo) está com
valores próximo ao encontrado no Método da Rentabilidade, motivo este bastante para ser o valor de
mercado.

CONCL UÍMOS ASSIM QUE O JUST
CONCLUÍMOS JUSTOO VAL
VAL OR L
ALOR OCA
LOCA TIV
OCATIV
TIVOO SERIA: A MÉDIA PONDERAD
PONDERADA,A,
ATRIBUINDO PÊSO 2 P
TRIBUINDO ARA O MÉT
PARA ODO COMP
MÉTODO ARA
COMPARA TIV
ARATIV O A PÊSO 3 P
TIVO ARA O MÉT
PARA ODO D
MÉTODO A RENT
DA ABILID
RENTABILIDADE.
ABILIDADE.
VI = (R$ 2.463,20 X 2) + (R$ 2.365,12 X 3 ) = R$ 2.404,35

5
QUE COMER CIALMENTE ADO
COMERCIALMENTE TA-SE R$ 2.400,00 (DOIS MIL E QU
ADOT ATROCENT
QUA OS REAIS) MENSAIS
TROCENTOS MENSAIS,,
APARTIR DE MARÇO/97.
ARTIR
PAR
Colocando-me a inteiro dispor deste Juízo e do Ilustre Perito.
Nestes Termos,
Pede Juntada.
Rio de Janeiro, 15 de setembro de 1997.
Eng.° Maurício Liberbaum

Engenheiro Civil

Aluguel/m2 Fatores Aluguel Classes
Aluguel Inicial Área Inicial área transposição equivalência Homogeneizado
Amostras Reajustado (m2) Ai (Fa) (Ft) (Fe) Ah= Fa x Ff x Fe
1 R$ 1.037,80 69,00 R$ 15,04 0,945 1,00 1,00 X1 = R$ 14,22

2 R$ 890,47 42,00 R$ 21,20 0,889 1,00 1,50 X2 = R$ 28,26
3 R$ 2.485,16 122,00 R$ 20,37 1,031 1,00 1,25 X3 = R$ 26,24
4 R$ 1.253,68 53,00 R$ 23,65 0,915 1,00 1,00 X4 = R$ 21,64 2
5 R$ 1.679,10 66,00 R$ 25,44 0,940 1,00 1,00 X5 = R$ 23,92 3
6 R$ 981,71 60,00 R$ 16,36 0,929 1,00 1,00 X6 = R$ 15,20
Média(Xm) = (X+...+X6)/¨= R$ 21,58

Desvio Padrão (s) = (((Xm-X1)**2+...+(XM-X6)**2)/5)**)<% = R$ 5,77
Campo de Arbítrio:
Limite de confiança máximo: = Xm + 1,48*(s/(6)**0,5)= R$ 25,40
Limite de confiança mínimo: = Xm 1,48*(s/(5)**0,5)= R$ 17,76
valores percentis para distribuição de Student, utilizando 5 graus de liberdade e 80% de confiança.
Critério de Chauvenet = (XM Xi)/s= 1,73 max

Limite máximo = (Xm X1)/s = 1,27
Limite mínimo = ( Xm X2)/s = 1,16
Pelo critério de Chauvenet todas as amostras são válidas
Intervalos de classes: dividiremos a amplitude dos limites de confiança em 3 intervalos iguais a saber:
As amostras pertencentes as classes estão assinaladas na coluna classe acima
Classe 1: de R$ 17,76 a R$ 20,31

Classe 2: de R$ 20,31 a R$ 22,85
Classe 3: de R$ 22,85 a R$ 25,40
Valor unitário de locação do imóvel (Vul) = média ponderada dos valores da amostra nas classes acima definidas
Vul = (X4 x 1 + X5 x 1) /2 = R$ 22,78

CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DE EDIFICAÇÕES (R$/m2)
Unidade Rio de janeiro - Março / 97 Espírito Santo - Março/97
Autônoma Pav. Baixo Normal Alto Baixo Normal Alto
1 459,49 636,7 610,64 415,49 488,64 529,32

2 4 307,33 408,05 569,72 319,25 380,55 466,65
Quartos 8 320,07 308,57 516,99 314,22 375,28 457,40
12 319,32 391,84 508,58 306,08 368,34 449,40
1 389,74 451,09 523,12 357,68 412,64 451,56
2 4 298,07 355,76 457,46 284,41 334,22 403,19
Quartos 8 285,1 344,43 446,59 274,18 326,66 394,64
12 280,04 339,72 441,6 269,75 321,86 388,89
CUB MÉDIO R$ 398,57 CUB MÉDIO R$ 370,78

Variação mês : 6,96 % Variação mês : 0,14 %

PERCENTUAL CORRESPONDENTE À QUOTA DE TERRENO TABELA
NO VALOR DE UM IMÓVEL RESIDENCIAL, NOVO 1
R.ª BAIRRO r R.ª BAIRRO r

Iª Zona Portuária 25% a 35% XIª Penha 25% a 35%
IIª Centro 30% a 40% XIIª Méier 30% a 40%
IIIª Rio Comprido 30% a 40% XIIIª Engenho Novo 25% a 35%
Botafogo - Flamengo 35% a 45% XIVª Irajá 20% a 30%
IVª Laranjeiras - Catete
Praia do Flamengo 45% a 55% XVª Madureira 25% a 35%
Praia de Botafogo
Copacabana - Leme 45% a 55% XVIª Jacarepaguá 30% a 40%
Av. Atlântica 55% a 65%
Vª Urca 35% a 45% XVIIª Bangú 25% a 35%
Ipanema - Leblon - Lagoa 55% a 65%
Gávea - J. Botânico 45% a 55% XVIIIª Campo Grande 25% a 35%
Av. Delfim Moreira XIXª Santa Cruz 25% a 35%
Av. Vieira Souto XXª Ilha do Governador 30% a 40%
VIª Av. Francisco Rhering 65% a 70%
Av. Epitácio Pessoa XXIª Ilha de Paquetá 25% a 35%
Av. Borges de Medeiros
VIIª São Cristóvão 25% a 35% XXIIª Anchieta 20% a 30%
VIIIª Tijuca 35% a 45% XXIIIª Santa Teresa 30% a 40%
IXª Vila isabel - Andaraí - Grajaú 35% a 45% XXIVª Barra da Tijuca 45% a 55%
Xª Ramos 25% a 35% Av. Sernambetiba 55% a 65%
Observações Referentes aos Percentuais “r” indicados na tabela:
1- Eles deverão ser revistos sempre que ocorrer uma alteração significativa
nas condições do mercado imobiliário.
2- Eles são médios e poderão variar (para mais ou para menos) de acordo
com a localização ou características do imóvel em avaliação.
3- Eles correspondem à média das informações obtidas em pesquisas junto
a empresas construtoras do Rio de Janeiro

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 31ª VARA CÍVEL
MARCELO MACHADO FONSECA, engenheiro civil, registrado no CREA RJ sob o n.º 89 1 00931
1- D, assistente de LUCIANA BODIN SAINT ANGE MESIANO E OUTROS na AÇÂO RENOVATÓRIA que lhe move
LUIZ VILLAR & CIA LTDA. , discordando frontalmente do laudo do perito do juízo, vem, em separado,
apresentar seu laudo, solicitando a V. Ex. de digne mandar anexar aos Autos.
Rio, 26 de setembro de 1997
Marcelo Machado Fonseca

Engenheiro Civil
CREA/RJ 891009311

LAUDO PERICIAL
Em nosso laudo seguimos a mesma ordenação do perito do Juízo.
HISTÓRICO
Discordamos do ilustre perito ao considerar a idade de 30 anos para o cálculo da depreciação.
Conforme decisões anexas, em imóvel comercial não cabe depreciação pela idade, sendo mais importante o ponto
comercial.
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
Concordamos com os métodos adotados:
a) CORREÇÃO MONETÁRIA
Concordamos com o valor

A1 = R$ 4.920,00
b) COMPARAÇÃO
1- Fator de Fonte
Discordamos do perito da adoção de contratos de outras lojas para utilização deste método.

Como é fartamente sabido, em locações comerciais, é utilizado o expediente do pagamento de luvas,
fato não considerado pelo perito, que simplesmente adotou os valores dos contratos.
Além do mais, as amostras utilizadas pelo perito estão defasadas haja vista que alguma delas datam de
1993 e 1994, que mesmo corrigidas, não retratam a realidade imobiliária, conforme pode ser verificado em nosso
laudo.
Em nosso laudo utilizamos ofertas da época da renovatória publicadas em jornais, nas quais
distribuímos os valores das luvas pelos 60 meses.
Em nosso laudo utilizamos as seguintes ofertas:
1) Rua Uruguaiana, junto da Rua Sete de setembro e bem próximo do imóvel avaliando
Loja — 80,00 m2
Jirau 80,00 m2 X 0,40 = 32,00 m2
Luvas R$ 200.000,00
Aluguel R$ 6.000,00
Aluguel com valor das luvas distribuído em 60 meses R$ 9.333,00
Aluguel unitário R$ 83,30 / m2
2) Rua Uruguaiana, quase esquina com Sete de Setembro bem próximo do imóvel avaliando
Loja – 70,00 m2
Luvas R$ 80.000,00
Aluguel R$ 2.500,00
Aluguel com o valor das luvas distribuído R$ 3.833,00
3) Rua Miguel Couto 35, SL 201

Área – 72,00 m2
Aluguel R$ 1.100,00
4) Edifício Av. Central Av. Rio Branco

Área – 65,00 m2
Aluguel R$ 2,900,00
1) Rua Carlos Carvalho 52, loja c (LOJA DE GALERIA)
Área – 18,00 m2
Aluguel R$ 400,00
HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS
As amostras são homogeneizadas tecnicamente ao imóvel objeto da ação, levando-se em consideração os fatores
pertinentes, tais como:
a) Fator de fonte (Ff):

Referente a fidelidade das amostras:
Ofertas de venda = 0,90

Ofertas de aluguel = 1,00
b) Fator de transposição (Ftr)

Para homogeneização dos valores de imóveis situados em logradouros diferentes.
c) Fator de características (Fc):

Para homogeneização dos valores de imóveis com características diferentes, tais como: frente de rua, galeria,
sobreloja, vaga de garagem, etc..
d) Fator de área (Fa):

É dado pela fórmula: n
Fa= (Ap / A)
Onde:
Ap = área da pesquisa
A = área real
N = para diferença de áreas até 30% = 0,25
N = para diferença de áreas acima de 30% = 0,125
CÁLCULOS DOS VALORES HOMOGENEIZADOS DAS AMOSTRAS PESQUISADAS:
É obtido pela diretriz em linha, R$ / m2.
AMOSTRA V.UNITÁRIO Ff Ftr Fc Fa V.HOMOGENEIZADO

01 83,30 1,00 1,00 0,80 1,00 66,64
02 38,33 1,00 1,00 1,00 0,95 36,41
03 15,28 1,00 1,00 2,00 0,95 29,03
04 44,61 1,00 1,00 1,00 0,94 41,93
05 22,22 1,00 2,50 1,20 0,80 53,33
TRATAMENTO ESTATÍSTICO:
Com base no emprego da teoria estatística das pequenas amostras, para a confiança matemática de 90% e
probabilidade de acerto de 80%, tem-se definido o campo de arbítrio, intervalo no qual se decide o perito.
a) Número de dados obtidos:

n=5
b) Grau de liberdade:
V= n 1 =4
c) Média aritmética:
X = 45,56
d) Desvio Padrão:
S = 14,78
e) Coeficiente de variação:
Cy = S / X = 0,3252 ou 32,52%
f) Eliminação de dados suspeitos:

Testamos os elementos extremos pelo critério de Chauvenet.
Para 5 elementos temos d/S = 1,65.
d = ( Xi X)

Amostra 01
d = 66,64 45,46 = 21,18
d / S = 1,43
a amostra é mantida
Amostra 03
d = 29,03 45,46 = 16,43

d / S = 1,11
a amostra é mantida
a) Campo de arbítrio:
É definido pelo modelo:
0,5
X + Tp [( S / ( n 1 )]
Onde Tp = 1,53 ( tabela de distribuição i de Student), 80% de probabilidade de acerto, ou seja, Tc = 0,80, para 4
graus de liberdade.
Valor mínimo: R$ 34,15 / m2
Valor máximo: R$ 56,78 / m2
TOMADA DE DECISÃO:
Como 03 elementos se encontram no intervalo de confiança, o valor adotado será a média aritmética entre eles.
X = R$ 43,89 / m2
Para a área construída de 108,13 m2, obtemos:

R$ 4.746,00
3) RENTABILIDADE
Concordamos com o modelo matemático
Vi = ( Vt + Vcn ) X f
Discordamos:
a) Da adoção de f = 1,25
É fartamente sabido que o logradouro onde se situa o imóvel, rua Uruguaiana trecho nobre, com as
obras de urbanização feitas, que, a transformação em rua de pedestres, com ajardinamento, colocação de bancos e,
principalmente, o afastamento dos camelôs, teve o seu valor comercial bastante aumentado.
Para o caso, recomenda-se e adota-se
f = 1,35
b) Da depreciação em função da idade:
Conforme mostrado anteriormente, com os documentos juntados, em imóvel comercial não cabe tal
tipo de depreciação, sendo mais importante o ponto comercial.
Adota-se uma verba para conservação que é traduzida por um percentual a ser aplicado ao valor da
construção, usualmente de 10%. Fazendo as devidas correções, obtém-se os seguintes valores:
Loja R$ 3.503,00
Jirau R$ 323,00
2º pavimento R$ 1.362,00
TOTAL R$ 5.188,00
QUADRO
Pelos critérios adotados temos:
ATUALIZAÇÃO R$ 4.920,00
RENTABILIDADE R$ 5.188,00
COMPARATIVO R$ 4.746,00
Para o presente caso, o justo aluguel é obtido com a aplicação do método da rentabilidade:
R$ 5.188,00
(cinco mil, cento e oitenta e oito reais)
OBSERVAÇÕES
1- O valor recomendado pelo perito do juízo, R$ 3.500,00

Corresponde a 71,13% do valor do aluguel simplesmente atualizado.
2- O valor recomendado aponta uma desvalorização imobiliária de cerca de 30% para uma loja, situada no centro
comercial e local de altíssima valorização.
CONCLUSÃO
Face ao exposto, entendemos como justo, e o que melhor traduz a realidade imobiliária, o valor obtido no critério de
rentabilidade.
R$ 5.188,00
(cinco mil, cento e oitenta e oito reais)
Rio de Janeiro, 26 de Setembro de 1997
MARCELO MACHADO FONSECA

Engenheiro Civil
CREA/RJ 891009311D

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 31ª Vara Cível do Rio de Janeiro- R.J.
Escr.: Regina
Processo nº: 22.347
Autor
Autor:: LUIZ VILL
LUIZ AR & CIA L
VILLAR TD
LTDA
TDA
Réus: L UCIAN
LUCIAN
UCIANAA BODIN DE SAINT ANGE COMNENE MESIANO E OUTROS
SÉR GIO ANT

SÉRGIO ONIO AB
ANTONIO UN
ABUN AHMAN
AHMAN,, engenheiro registrado no C.R.E.A. sob o nº 1.445-D
UNAHMAN
R.J., honrado por V.Exa. como Perito do Juízo na Ação suprareferida, após ser compromissado compareceu ao
local em companhia dos assistentes técnicos das partes, Eng.º MAURÍCIO LIBERBAUM (do Autor) e Eng.º
MARCELO FONSECA (dos Réus) e vem apresentar o seu laudo na forma que se segue:
HISTÓRICO
Trata-se de Ação Renovatória proposta por LUIZ VILL AR & CIA L

VILLAR TD
LTDA, locatário do
TDA
imóvel situado na rua Uruguaiana, nº 32, Centro, contra os locadores LUCIAN
UCIANA A BODIN DE SAINTANGE
COMNENE MESIANO E OUTROS,
OUTROS objetivando renovar o contrato de locação a partir de 01 de março de 1.997.
Para novo aluguel o Autor oferece o valor de R$ 1.857,10 (hum mil, oitocentos e
cinqüenta e sete reais e dez centavos) com o que não concordam os Réus locadores na contestação, pedindo o
aluguel de R$ 6.250,00 (seis mil, duzentos e cinqüenta reais), no mínimo.
A correção monetária do aluguel inicial determinado por sentença da Mm Juíza da 42ª
Vara Cível a partir de 01 de março de 1.992 no valor de Cr$ 4.284.625,00 (quatro milhões, duzentos e oitenta e
quatro mil, seiscentos e vinte e cinco cruzeiros) nos índices do BTN / TR, corresponde a
(4.284.625,00 ÷ 870,8351) x 0,9992 = R$ 4.920,00

O imóvel da lide situa-se na rua Uruguaiana, uma das principais artérias da região
central da cidade, sendo o trecho onde o mesmo se situa r ua de pedestr
rua es
pedestres
es, o que lhe imprime bom status
comercial. O logradouro é dotado de toda infra-estrutura urbana sendo bem servido por coletivos próximos,
sendo o trecho a partir da interseção com a rua da Alfândega pavimentado.
O prédio da lide é uma edificação do início do século (e cuja idade aparente para fins
de cálculo de valor locativo será considerada de trinta anos), com dois pavimentos mais um entrepiso (jirau).
Ergue-se na metade de um terreno com aproveitamento total e cujas dimensões (metade) tomadas in loco pelo
Perito e Assistentes são:
- Frente: 3,78 m
- Profundidade média: 19,31 m
ÁREA: 73,00 m²
O prédio assim se descreve:
O imóvel tem acesso por portas de aço de enrolar e soleira de mármore. O salão de
atendimento tem piso cerâmico 15 x 30, paredes pintadas e com lambris de fórmica em parte a meia altura e na
segunda metade azulejadas com placas até o teto, balcão de atendimento em aço , com capacidade de 12
pessoas sentadas. Aos fundos há dois sanitários (masculino e feminino), com piso em placas cerâmicas e paredes
revestidas com fórmica, louças em cor. Contíguo na lateral esquerda há a escada de acesso ao jirau em concreto.
O jirau tem pé direito de 2,20 m e piso cerâmico. Nele estão situados o depósito e os equipamentos de
condicionamento de ar para o salão.
O acesso ao segundo pavimento é feito por escada e neste pavimento estão localizados na parte
de fundos o setor de manipulação (padaria), cozinha e sanitário e na parte frontal o escritório. Na parte de fundos o
piso é cerâmico 20 x 20, paredes revestidas de azulejos a meia altura. No escritório o piso é em tábuas corridas e
paredes pintadas. A cobertura é em telhas francesas sobre entablamento de madeira. Seu estado é regular, compatível
com a idade.

As áreas construídas e equivalentes, medidas in loco, são:
- TÉRREO: 73,00 m²
- JIRAU: 33,65 m² » 20% = 6,73 m²
- 2º PAVto: 71,00 m² » 40% = 28,40 m²
ÁREA CONSTRUÍD
CONSTRUÍDAT
UÍDA OTAL: 177,65 m²
TO
ÁREA EQUIVALENTE P
EQUIVALENTE ARA EFEIT
PARA O DE CÁL
EFEITO CUL
CÁLCULOS: 108,13 m²
CULOS:
O prédio é visto nas fotos anexadas, que melhor ilustram a descrição.
Feito o HISTÓRICO retro, passamos aos
CÁLCUL
CÁLCULOS A
CULOS VALIA
AV TÓRIOS P
PARA O AL
JUSTO UGUEL A P
ALUGUEL AR
PARTIR DE 01 /03/ 97.
ARTIR
O Perito apresentará os cálculos através da:
a) CORREÇÃO MONETÁRIA (A1);
b) COMPARAÇÃO (A2 )
COMPARAÇÃO
c) RENTABILID
RENTABILIDADE (A3 ).
ABILIDADE
O justo valor locativo será a média ponderada entre os valores retro, com os pesos 1 1 para a
2 para a comparação e 3
correção monetária, 2 3 para a rentabilidade. Tal metodologia e aplicação de pesos é
amplamente mostrada em nosso livro Avaliação de Imóv eis Comer
Imóveis ciais; Arbitr
Comerciais; amento de Alugueis (Zoomgraf-K,
Arbitramento
1980). Assim, temos:

1º) CÁLCUL
CÁLCULO DO V
CULO AL
VALOR L
ALOR OCA
LOCATIV
OCATIVO PEL
TIVO A CORREÇÃO MONETÁRIA ( A1 ):
PELA
Cf. visto no HISTÓRICO, o valor locativo pela CORREÇÃO MONETÁRIA a partir de 01 de

março de 1.997 é:
A1 = R$ 4.920,00
(Quatr
(Quatro mil, no
tro vecentos e vinte R
nov eais)
Reais)
2º) CÁLCUL
CÁLCULO DO V
CULO AL
VALOR L
ALOR OCA
LOCATIV
OCATIVO PEL
TIVO A COMP
PELA ARAÇÃO (A2 ):
COMPARAÇÃO
O Perito realizou exaustiva pesquisa na região de influência do imóvel avaliando, ou seja, na

área central da cidade do Rio de Janeiro, verificando os valores contratuais efetivamente pagos, tratado pelas
metodologia clássica
lássica, procedendo as homogeneizações adequadas para o imóvel avaliando. Este passa a ser o
parâmetro de referência em torno do qual as homogeneizações serão feitas.
METODOL
METODOL OGIA CLÁSSICA
ODOLOGIA
Os fatores de homogeneização comumente utilizados são:
1 - Fator de Fonte (fator de oferta ou de euforia) Ff: :
Tomado como 0,90 para imóveis em oferta de venda, considerando-se o desejo de vender e a
negociação a ser realizada. Para negociações realizadas ou contratos pactuados, Ff = 1. No caso presente não se
trata de ofertas e sim contratos pactuados, portanto Ff = 1.

2 - Fator de Transposição ( fator de localização) Ft :
Tomado como igual à unidade para imóveis situados em áreas com a mesma força comercial e
nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à unidade quando a amostra estiver em áreas menos valorizadas e
superior quando ocorrer o inverso. No Rio de Janeiro os peritos têm por costume adotar como fator de
transposição o quociente entre os V0 (vê - zeros) fornecidos pela Prefeitura para taxação nos diversos logradouros,
já que se considera que a taxação é maior quanto mais nobre for o logradouro. O V0 representa o valor de uma faixa
de terreno de 1,00 m de testada pela profundidade padrão (na cidade do Rio de Janeiro) de 36,00 m.
No caso presente, os V0 utilizados, fornecidos pela Municipalidade em UNIFs (Unidade Fiscal

da Cidade do Rio de Janeiro) foram os mesmos da região do imóvel da lide, portanto Ft = 1.
3- Fator de Área Fa :
É representado pela expressão empírica
Fa = (área do elemento pesquisado / ár

(área ea do imóv
área el a
imóvel valiando) n
av
na qual :
n = 0,250 Þ quando a diferença entre as áreas for inferior à 30%

n = 0,125 Þ quando a diferença for superior a 30%
4 - Fator de Equivalência Fe :
Tomado como igual a unidade para imóveis com acabamento e padrões construtivos
assemelhados ao avaliando, inferior à unidade quando a amostra tiver padrão construtivo superior ao avaliando e
maior do que a unidade quando o elemento amostral referenciar-se a edifícios de padrão inferior ao avaliando. No
caso, apenas dois imóveis terão o fator de equivalência diferente da unidade (amostras 2 e 3).
Assim, a pesquisa revelou os seguintes valores, que serão devidamente homogeneizados para
o imóvel avaliando.
1) BAR E RESTAURANTE CANTINHO DA URUGUAIANA
Endereço: Rua Uruguaiana, nº 36

Área: 69,00 m²
Início do contrato: 01/01/95
Aluguel (ultimo reajuste jan. 97): R$ 1.021,37
Aluguel atualizado para março 97: R$ 1.045,00
Preço / m² homogeneizado: R$ 15,15/m² x 1,016 = R$ 15,39 / m²
2) CHUÁ LANCHES E SORVETERIA LTDA
Endereço: Rua Sete de Setembro, n° 88, lojas C e D

Área: 42,00 m² (a da loja E é de 10,00 m²)
Aluguel (ultimo reajuste julho 96): R$ 849,78
Aluguel atualizado para março 97: R$ 905,40
Preço / m² homogeneizado: R$ 21,55/m² x 0,947 x 1,70 = R$ 34,69/m²
3) LANCHES NOVA URUGUAIANA LTDA
Endereço: Rua Sete de Setembro, nº 112/ loja

Área: 122,00 m²
Aluguel (ultimo reajuste abril 97): R$ 2.500,00
Aluguel retroagido para março 97: R$ 2.484,00
Preço / m² homogeneizado: R$ 20,36/m² x 1,082 x 1,50 = R$ 33,03/m²

4) REI DOS SUCOS LTDA

Área: 53,00 m²
Aluguel (ultimo reajuste out. 96): R$ 1.200,00
Aluguel atualizado para março 97: R$ 1.274,00
Preço / m² homogeneizado: R$ 24,03/m² x 0,960 = R$ 23,06/m²
5) PALÁCIO DOS MILAGRES BAZAR LTDA

Área: 66,00 m²
Aluguel (ultimo reajuste maio 97): R$ 1.700,0
Aluguel retroagido para março 97: R$ 1.689,00
Preço / m² homogeneizado: R$ 25,59/m²
6) MERLON BAR E RESTAURANTE LTDA

Área: 60,00 m²
Aluguel (ultimo reajuste abril. 97): R$ 987,57
Aluguel retroagido para março 97: R$ 981,38,00
Preço / m² homogeneizado: R$ 16,35/m²

A média das X amostras é R$ 24,68 / m²
O Desvio Padrão S ( Standard Deviation) é dado pela fórmula:
S = 8,11
No presente estudo será utilizada a Teoria Esta tística das P

Estatística equenas
Pequenas
Amostr as (n < 30) com a distribuição tt de STUDENT
Amostras STUDENT,, para n
n amostras e n-1
n-1
n-1 graus de
liberdade, com confiança de 80%, consoante a Norma Brasileira NB-502 / 89 da ABNT que
rege a matéria.
X max / min = x ± tc S/ Ön-1

n-1
onde tc = valores percentis para distribuição tt de STUDENT

STUDENT, com n
amostras, n-1 graus de liberdade e confiança de 80% ( tabelado) = 1,48
X max / min =24,68 ± 1,48 8,11 //Ö5

5 = 24,68 ± 5,36
Efetuando, temos:
X max = R$ 30,04 / m² Xmin = R$ 19,32 / m²

Verificação da pertinência do rol pelo critério excludente de CHAUVENET
CHAUVENET
UVENET:
Amostras extremas: x1 = 15,39 e x2 = 34,69
Valor crítico para 6 amostras : 1,73
d1 / S = (24,68 - 15,39 ) ÷ 8,11 = 1,14 < 1,73 ® a amostra permanece

d2 / S = (34,69 - 24,68) ÷ 8,11 = 1,23 < 1,73 ® a amostra permanece
Como as amostras limites são pertinentes, as demais também o serão e o rol é compatível.
A amplitude do intervalo é: X max - X min = 30,04 - 19,32 = 10,72
A= 10,72 ÷ 3 = 3,57
1ª classe:
19,32................................22,89
2ª classe:
22,89........................26,46
Neste intervalo há 2 amostra (23,06 e 25,59 ) Þ peso dois
3ª classe:
26,46..................................30,04
Soma dos pesos ( Sp): 2
Soma dos valores ponderados ( Sv):48,65
Tomada de Decisão: Sp ÷ Sv = 48,65 ÷ 2 = R$ 24,32 /m²
Assim, para o imóvel avaliando, sendo o valor unitário em números redondos de R$ 25,00 / m²
m²,
temos:
Para o térreo: R$ 25,00 / m² x 73,00 m² = R$ 1.825,00

Para o jirau: R$ 25,00 / m² x 0,20 x 33,65 = R$ 168,00
Para o 2º pavimento: R$ 25,00 /m² x 0,40 x 71,00 m² = R$ 710,00
TOTAL: R$ 2.703,00
Assim, o aluguel A pela COMPARAÇÃO será:

2
A = R$ 2.703,00
(DOIS MIL, SETECENT
2
SETECENTOSOS E TRÊS REAIS)
3º) CÁLCUL
CÁLCULO DO V
CULO AL
VALOR L
ALOR OCA
LOCATIV
OCATIVO PEL
TIVO A RENT
PELA ABILID
RENTABILIDADE (A3 ):
ABILIDADE
Será aquele que representa 1% do valor do imóvel.
Pelo presente método, calcular-se-á o valor venal do imóvel com a determinação das
parcelas de construção e do terreno, cuja soma será multiplicada por um Coeficiente de Mercado, que determina
a relação entre o custo e as possibilidades de comercialização do imóvel:

Vin = ( Vt + Vcn ) * f
sendo :
Vin = valor do imóvel novo.

Vcn = valor da construção nova.
Vt = valor do terreno, igual a um percentual de Vin.
X = 0,60 Vin
f = coeficiente de mercado, em função do bairro onde se situa o imóvel, suas características construtivas e
situação do mercado imobiliário na época da avaliação. No caso, f = 1,25
O valor da construção nova será calculado pelo modelo:
Vcn = S x P x K
sendo:
S = área equivalente de construção = 73,00 m² (apenas o térreo)

P = prêço unitário de construção calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Município do Rio de
Janeiro, para o mês em referência (março de 1.997) e de acordo com o padrão construtivo do imóvel. No caso foi
utilizado o custo tipo: Médio, H 2 - 2Q - N interpolado
P = R$ 472,37/ m²
K = acréscimo percentual para cobrir os custos não previstos de administração, lucro do construtor, ligações,
licenças e todos os custos indiretos, sòmente na parte relativa à construção civil.
.
K = 45 % . . P = R$ 472,37 / m² x 1,45 = R$ 684,94/ m²

Substituindo e calculando:
Valor da construção nova:
Vcn = 73,00 m² x R$ 684,94/ m²

Vcn = R$ 50.000,00
Valor do imóvel novo:
Vin = (0,60Vin + 50.0000,00) x 1,25

Vin (1- 0,75 ) = 62.500,00
Vin = 62.500,00 ¸ 0,25 = R$ 250.002,00
Vin = R$ 250.000,00
Considerando a vida útil provável, a idade aparente e o estado de conservação, o valor

da construção depreciada em termos físicos e de obsolescência, será:
Vc = Vcn x coeficiente de depreciação

No presente caso, para:
Vida útil prevista: 100 anos
Idade aparente: 30 anos
Percentual de duração: 30 %
Coef. de depreciação (d ):
(idade 30, vida 100, estado 2 )
Fator de obsolescência: Ko = 1- d = 1-0,215 = 0,785
Valor da construção depreciada:
Vc = 0,785 x R$ 50.000,00 = R$ 39.250,00

O valor do imóvel usado ( Vi ) será:
Vi = Vin - (Vcn - Vc )
Vi = 250.002,00 - (50.000,00 - 39.250,00)
Vi = 250.002,00 - 10.750,00 = R$ 239.252,00 ou, em
números redondos: R$ 239.300,00
O valor retro traduz, à taxa de 1% ao mês, o unitário de R$ 32,78 / m² , que é o correspondente ao

térreo. Para o jirau e segundo pavimento, teremos, respectivamente, os unitários de R$ 6,73 / m² e R$ 13,11 / m²
m², o
que conduzirá aos locativos de :
Jirau: R$ 6,55 / m² x 33,65 m² = 220,00

2º pavimento: R$ 13,11 / m² x 71,00 m² = R$ 930,00
Assim, o valor locativo pela rentabilidade será: R$ 2.393,00 + R$ 220,00 + R$ 930,00 = R$ 3.543,00
A3 = R$ 3.543,00
(TRÊS MIL , QUINHENT OS E QU
QUINHENTOS ARENT
QUARENTA E TRÊS R
ARENTA eais)
Reais)
O justo aluguel AL será a média ponderada com os pesos já descritos, ou seja:

(R$ 3.543,00 x 3 + R$ 2703,00 x 2 + R$ 4.920,00 x 1)/6 = R$ 3.492,50 ou, em números redondos:
AL = R$ 3.500,00
(TRÊS MIL E QUINHENT
QUINHENTOS OS Reais )
Reais

QUADRO SINTÉTICO DE V
QUADRO AL
VALORES L
ALORES OCA
LOCATIV
OCATIVOS A P
TIVOS AR
PARTIR DE 01 / 03 /97
ARTIR
1º) CORREÇÃO MONETÁRIA
A1 = R$ 4.920,00
2º) COMPARAÇÃO
COMPARAÇÃO
A2 = R$ 2.703,00
3º) RENTABILID
RENTABILIDADE
ABILIDADE
A3 = R$ 3.543,00
JUSTO AL
JUSTO UGUEL: R$ 3.500,00
ALUGUEL:
Obtido o justo valor locativo, passamos a responder aos
I - QUESITOS DO A
QUESITOS UT
AUTOR ( ffls
UTOR ls
ls.. 139 dos Autos)
1º QUESITO
Queiram os Drs. Perito e Assistentes Técnicos procedendo a exame local, descrever o

imóvel constituído do prédio 32, na rua Uruguaiana, objeto da presente demanda.
Resp.:
Atendido no HISTÓRICO do laudo e visto nas fotos anexadas.

2º QUESITO
Queiram os Drs. Perito e Assistentes Técnicos informar qual a idade do prédio, o seu ano
provável de construção, com base na característica da época e na própria guia do imposto predial,
anteriormente anexada, e ora junta.
Resp.:
Atendido na descrição. Pela guia do IPTU o ano de construção é 1.938 (fls 142).
3º QUESITO
Queiram os Drs. Perito e Assistentes Técnicos informar qual a área real de construção e de
utilização da loja em que a autora se encontra estabelecida com seu ramo de negócio, observando-se também a
própria guia do imposto predial
Resp.:
Atendido no corpo do laudo.
4º QUESITO
Queiram os Drs. Perito e Assistentes Técnicos indicara se se trata de loja modesta, de

reduzida metragem de frente, fator este que deprecia qualquer ramo de negócio e influencia no valor do próprio
aluguel.
Resp.:
Atendido no corpo do laudo. A frente da loja é de 3,78 m.
5º QUESITO
Queiram os Drs. Perito e Assistentes Técnicos informar, sendo o imóvel tombado pelo
Patrimônio histórico, se é possível a expansão do ramo de negócio explorado pela autora.
Resp.:
Não, obviamente.

6º QUESITO
Queiram os Drs. Perito e Assistentes Técnicos informar se, com a estabilidade

econômica e a enorme deflação que vem ocorrendo no país, como se observa e vê com várias lojas
fechando e encerrando seu ramo de negócio, o aluguel que vem sendo e está sendo pago pela autora
encontra-se bem acima da média da situação locativa dos prédios e lojas vizinhas até mesmo de maior
área.
Resp.:
Não está havendo nenhuma enorme deflaçãono país como afirma a pergunta.
O único mês em que se verificou deflação após a promulgação do Plano Real, foi agosto de 97.
O justo aluguel foi calculado e seu valor é de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos
reais).
7º QUESITO
Queiram os Drs. Perito e Assistentes Técnicos informar se o aluguel proposto pela

autora é razoável e o que mais se aproxima da realidade do imóvel.
Resp.:
Não. O justo aluguel é de R$ 3.500,00 cf. Calculado.
8º QUESITO
Qual o valor que deverá servir de base para o pagamento do respectivo seguro contra
fogo, do imóvel em causa?
Resp.:
O seguro contra fogo deverá incidir sobre as benfeitorias perecíveis, ou seja,
sobre o valor das construções no estado deduzido o percentual de 10% referente às fundações.
Assim, o seguro deverá ser de R$ 684,00 /m² x 0,785 x 177,65 m² = R$ 120.161,00.

9º QUESITO
Queiram os Drs. Perito e Assistentes Técnicos informar qual o aluguel que deve ser tido
como justo e razoável para prevalecer na renovação aqui pretendida, levando-se em conta as condições de
modéstia, antigüidade, metragem reduzida de frente, com sua limitação para o ramo de comércio, e tendo em
vista, ainda, a situação locativa dos prédios e lojas vizinhas, a vigorar a partir do término do contrato.
Resp.:
Atendido nos cálculos avaliatórios.
10º QUESITO
Queiram os Drs. Perito e Assistentes Técnicos prestar outros informes que reputem
necessários à elucidação da causa, valendo-se, inclusive, do que lhes é facultado e disposto no Cod. de Proc.
Civil (art.429).
Resp.:
Nada há para acrescentar ao que já foi dito.
II- QUESITOS DO RÉU ( ffls

QUESITOS ls.133 dos Autos )
ls.133
1º QUESITO
Sirvam-se os Drs. Perito e Assistente Técnico de descrever, pormenorizadamente, o

imóvel objeto do litígio e sua localização, no que concerne aos aspectos do local e circunvizinhança.
Resp.:
Atendido no HISTÓRICO.

2º QUESITO
Sirvam-se os Drs. Perito e Assistente técnico de arbitrar o real valor locativo do
imóvel, através dos critérios usuais adotados, principalmente segundo o método da rentabilidade.
Resp.:
Atendido nos cálculos.
3º QUESITO
Sirvam-se os Drs. Perito e Assistente Técnico de esclarecer, precisamente, a atividade

exercida pela locatária.
Resp.:
No local é exercido o ramo de lanchonete, com venda de salgados e sucos.
4º QUESITO
Sirvam-se os Drs. Perito e Assistente técnico de avaliar o imóvel em questão para

efeito do calculo de valor do seguro.
Resp.:
Atendido na série anterior.

ENCERRAMENTO:
ENCERRAMENTO:
E, tendo encerrado o presente laudo em 18 (dezoito) folhas de papel formato ofício

digitadas de um só lado, 06 (seis) fotografias coloridas e enumeradas, 01 (uma) planta baixa do imóvel
avaliando, tudo devidamente rubricado pelo Perito que subscreve este trabalho,
Requer sua juntada aos Autos para que produza um só fim e efeito de Direito.
N. Termos,
P. Deferimento.
Rio de Janeiro, 10 de setembro de 1.997 .
ENG.º SÉR
ENG.º GIO ANT
SÉRGIO ONIO AB
ANTONIO UN
ABUN AHMAN
UNAHMAN
Perito do Juíz
Perito o
Juízo

LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOVEL: RUA BUENOS AIRES, N° 40 / 2° ao 11° PAVIMENTOS E COBERTURA

CENTRO, RIO DE JANEIRO,RJ
MÊS DE REFERÊNCIA: FEVEREIRO DE 1999
PERITO AVALIADOR: JOÃO LUIS DE SOUZA MIRANDA CARDOSO

CREA N° 83-1-0278-8-D RJ

1.0 - OBJETIVO:
OBJETIVO
O presente laudo tem por objetivo determinar o JUSTOV

JUSTO AL
VALOR DE MER
ALOR CADO do imóvel
MERCADO
situado na rua Buenos Aires, nº 40, esquina da rua da Quitanda, somente nos pavimentos-tipo e cobertura,
excluídas, pois, a loja e sobreloja.
O trabalho é referido a janeiro de 1.999 e foi elaborado por solicitação do CONSELHO

REGIONAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO//CREA-RJ.
2.0 - VALOR FIN

ALOR AL ENCONTRADO :
FINAL
Vi mercado
mercado
= R$ 3.240.000,00
(TRÊS MILHÕES
MILHÕES,, DUZENT
DUZENTOS OS E QU ARENT
ARENTA
QUARENT A MIL REAIS)
3.0 - METODOL
METODOL OGIA :
ODOLOGIA
3.1- Considerações Gerais Sobre a Técnica de Avaliações
Objetivando facilitar a compreensão da técnica de avaliações, esclareceremos, a seguir,

alguns conceitos e definições pertinentes à matéria.
A melhor técnica de avaliação baseia-se na experiência do avaliador, mas há regras científicas

que o avaliador não pode dispensar.

A avaliação de imóveis baseia-se em fatos e acontecimentos que influenciam, em cada momento, o resultado
final do valor do imóvel, convindo, sempre que possível, não nos atermos a um único aspecto da questão e,
pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores custo e utilidade, este especialmente porque todo
valor decorre da utilidade.
STANLEY L. McMICHAEL, em seu Tratado de Transación, afirma:
Os a valiador
av es de pr
aliadores opriedades imobiliárias não têm o dom da pr
propriedades of
profecia e será útil rrecor
ofecia ecor
ecorrrer-
se a eles para que estimem o v
para alor pur
valor amente especula
puramente tiv
especulativ
tivoo da propriedade
opriedade,, m
propriedade uito embor
muito emboraa seja fr eqüente
freqüente
desejar o proprietário pr
proprietário ecisamente este tipo de inf
precisamente ormações
ormações,, especialmente quando se tem em vista uma
informações
transação.
transação.
3.2- Valor
alor,, Custo e Preço
eço::
Preço
As palavras VAL
VALOR e CUST
ALOR CUSTOO, bem como PREÇO
PREÇO, têm significados distintos: PREÇO é a
quantia paga pelo comprador ao vendedor e CUSTO é o preço pago mais todas as outras despesas que incorre
o comprador na aquisição da propriedade.
O custo de uma propriedade não é necessariamente igual ao seu valor, embora o custo
seja uma prova de valor; por outro lado, na investigação do valor de uma propriedade procura-se conhecer
tanto o custo original quanto o custo de reprodução.
A palavra VALOR tem muitos sentidos e diversos elementos modificadores e, as definições
a seguir mostram os sentidos mais usuais em Engenharia de Avaliações
VAL OR DE MER
ALOR CADO é aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas não forçado e um
MERCADO
comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento das condições
de compra e venda e da utilidade da propriedade.
VAL OR DE REPOSIÇÃO é aquele valor da propriedade determinado na base do que ela

ALOR
custaria (normalmente aos preços correntes do mercado) para ser substituída por outra igualmente satisfatória.

VAL OR RENTÁBIL é o valor atual das receitas líquidas prováveis e futuras, segundo prognóstico feito com base
ALOR
nas receitas e despesas recentes e nas tendências dos negócios.
A Suprema Corte da California, Estados Unidos, assim definiu o valor venal:
VAL OR VEN
ALOR VENALAL ou de mer cado é o maior pr
mercado eço em dinheir
preço o que pr
dinheiro oduziria a ter
produziria terrra se ffosse
osse
posta à venda no mer
venda cado
cado,, por tempo rraz
mercado azoáv
azoável, par
oável, a encontr
para ar compr
encontrar ador que adquirisse
comprador adquirisse,, com pleno conhecimento
de todos os usos e ffinalidades
inalidades a que se ada pta e a que pode ser submetida .
adapta
3.3- Técnica de Avaliação

Avaliação::
De acordo com a norma NB-502/89, na avaliação de imóveis urbanos, serão utilizados os

métodos diretos e/ou indiretos.
Os métodos diretos c
diretos lassif
classif icam-se em:
lassificam-se
a) método comparativo (comparação de vendas);

b) método de custo (custo de reprodução ou da soma).
Os métodos indiretos classificam-se em:
a) método de capitalização ou comparação das rendas;

b) método residual ou de máximo aproveitamento eficiente (involutivo).
Em primeiro lugar, o avaliador terá que verificar o fim a que se destina o estudo se é para alienação, hipoteca,
taxação, inventário, desapropriação, reavaliação de ativo, etc. ¾ , pois poderão surgir valores diversos dependendo
do enfoque do problema.
O objetivo da avaliação é encontrar a tendência central ou média ponderada do mercado, indicada

por importantes transações imobiliárias e, para alcançar isso, o avaliador fica subordinado ao seguinte esquema
de trabalho:

1) Procurar referências de vendas ou de rendas de propriedades comparáveis;
2) Atualizar os valores das propriedades considerando as diferentes épocas de transações;
3) Comparar as propriedades de referência com a propriedade que está sendo avaliada através do
método mais adequado ao caso:
a) comparação diretareduzir ao mesmo denominador, ajustando as diferenças de

tamanho, qualidade, localização, época de transação ou de oferta, estado de conservação, etc.;
b) comparação indiretacomparar as rendas e aplicar a taxa de capitalização à renda

da propriedade sob avaliação.
4) Pesquisar a tendência central ou média ponderada dos resultados obtidos para chegar-se finalmente
ao VALOR.
3.3.1- Método de Comparação de V

Comparação endas ou Of
Vendas er
Ofer tas:
ertas:
Esse método - também chamado de método de comparação - é uma técnica na qual a

estimativa do valor de mercado é obtida sobre preços pagos em transações imobiliárias, sendo assim um processo
de correlação de valores de propriedades vendidas.

A segurança dessa técnica depende:
1- Do grau de comparabilidade de cada propriedade com aquela sob avaliação;
2- Da época ou data da venda ou oferta;
3- Da verificação das condições de venda; e,
4- Da ausência de condições fora do comum afetando a transação.
4.0 - RESSALVAS E PRINCÍPIOS

RESSALV PRINCÍPIOS::
O presente Laudo de Avaliação obedeceu aos seguintes princípios:
a) O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que afetam as
análises, opiniões e suas conclusões;
b) Para a propriedade em estudo foi empregado o método mais recomendado, com cuidadosa pesquisa de
valores de mercado e devida compatibilização e homogeneização;
c) O signatário inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada e o laudo foi elaborado por si e ninguém, a
não ser o próprio avaliador, preparou as análises e as respectivas conclusões;
d) O laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do Código de Ética Profissional;

e) Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma , subordinados às conclusões
deste laudo;
f) O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo no presente,
nem contempla para o futuro, qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação;
g) As áreas úteis e construídas adotadas por este avaliador foram aquelas levantadas in loco pelo Arquiteto
ROBERTO S. CARVALHO.
5.0 - CÁLCUL
CÁLCULOS A
CULOS VALIA
AV TÓRIOS
TÓRIOS::
ALIATÓRIOS
5.1- Do Logradouro / Do Imóvel
O logradouro onde se situa o imóvel avaliando, rua Buenos Aires esquina da rua da
Quitanda é dotado de toda infra estrutura urbana, pavimentado e servido por coletivos próximos, estando
no coração comercial do Centro da cidade do Rio de Janeiro.
O prédio avaliando é um edifício de 13 (treze) pavimentos com idade aparente de 40

(quarenta) anos composto de sub solo, loja no térreo, sobreloja, 10 (dez) pavimentos-tipo (2º ao 11º) e
cobertura, restringindo-se a presente avaliação aos pavimentos-tipo e cobertura, estando, pois, excluídas
da mesma a loja e a sobreloja.
O imóvel assim se descreve de per si:
A fachada é revestida em granito juparaná na altura da loja e sobreloja e pintada nos

pavimentos tipo. As esquadrias são de aço inox e vidro ray-ban verdes.

Apresenta 12 colunas externas revestidas de granito, comuns nas estruturas das décadas de
50 e anteriores, tendo um acesso à loja pela rua Buenos Aires em porta dupla de aço inox e o acesso aos
pavimentos tipo também pela rua Buenos Aires, junto ao prédio contíguo de nº 44 daquela rua. Há, ainda,
uma entrada para a loja pela rua da Quitanda.
O hall de acesso e portaria têm piso em placas de mármores e paredes revestidas do

mesmo material, entrada através de porta de aço inox em duas folhas de correr, um quadro de avisos em aço
inox na parede em frente aos elevadores. Estes são em número de três, havendo, ainda, mais dois elevadores
que não chegam ao hall de entrada e sim ao interior da loja e que vão até o interior do 4º pavimento-tipo. A
existência desses dois elevadores é problemática, caso o prédio venha a ser ocupado por mais de um usuário,
pois os dois elevadores mencionados têm portas no interior do 2º, 3º e 4º pavimentos tipo, o que torna
vulneráveis estes andares, a não ser que ditos elevadores sejam formalmente desativados, podendo os
usuários dos mencionados pavimentos fechar os vãos das cabinas.
O pé direito é de cerca de 5,00 m, as luminárias são fluorescentes e embutidas em calhas no

teto rebaixado em gesso. Aos fundos, há a escada de acesso ao subsolo, no qual se situa um vestiário/
banheiro, casa de força, medidores, bombas, cisterna e depósito de águas servidas. O piso é hexagonal
cerâmico, paredes revestidas de azulejos brancos até o teto.
As escadas de acesso aos pavimentos são revestidas de mármore bege, igual ao do piso do
hall, assim como todos os halls dos elevadores nos diversos andares.
Cada pavimento tipo, de forma sintética, é assim descrito:

2º PAVIMENTO:
No interior deste pavimento situam-se as caixas dos dois elevadores mencionados, o que
causará transtorno se não forem desativados havendo ocupação da loja e sobreloja por terceiros.
A partir do hall dos elevadores o acesso às salas é feito por porta corta-fogo (o que ocorre
em todos os andares). O piso é em mármore em parte, carpete sobre tacos de peroba e peroba em outras
partes. A pintura é plástica emassada em todas as paredes, necessitando de recomposição na maior parte. O
teto é rebaixado em gesso e as luminárias são fluorescentes.

Na parte de fundos situa-se o antigo CPD da empresa PETROQUISA que era a ocupante
anterior do prédio, com piso mais elevado cerca de 30 cm.
Há, ainda, uma copa com piso cerâmico 20 x 20, paredes revestidas de azulejos brancos
até o teto, banca de aço inox.
O pavimento é dotado de uma caixa forte no mesmo corredor onde há a caixa do 5º

elevador, que se encontra desativado para este pavimento. É servido por três banheiros, sendo um masculino,
um feminino e um privativo de uma das salas. O masculino tem piso cerâmico 15 x 15, banca de mármore,
paredes revestidas de azulejos cremes até o teto, um box com vaso e dois mictórios. O banheiro feminino tem
o mesmo acabamento do masculino, com dois boxes e duas pias. O terceiro banheiro , cf. dito, é privativo de
uma das salas, tendo piso em pastilhas hexagonais azuis (que são as pastilhas-padrão do prédio), um box com
vaso, uma pia e paredes revestidas de azulejos brancos até 2,00 m.
Atendendo o pavimento, há uma escada interna que vai do térreo até o 5º pavimento.
3º PAVIMENTO:
Com piso parte em mármore e parte taqueado, revestido de carpete em alguns pontos,
neste pavimento funcionava a antiga central de PABX da PETROQUISA, tendo o pavimento a mesma
configuração do anterior, apresentando também uma caixa forte, sendo que no lugar da copa existe um
banheiro com o mesmo acabamento, sendo este o feminino, com piso cerâmico, banca de mármore, dois
boxes com vasos, paredes revestidas em fórmica. Observamos diversas infiltrações neste pavimento.
4º PAVIMENTO:
Apresenta a mesma configuração do pavimento anterior, diferindo em pequenos aspectos.

O piso é parte em mármore e parte taqueado, recoberto por carpete em alguns pontos. Neste andar há quatro
banheiros: o primeiro tem piso cerâmico 10 x 10 cinza, paredes azulejadas em branco até o teto, duas pias,
dois boxes com vasos e um mictório. O segundo, feminino, tem piso em pastilhas, paredes revestidas de
azulejos azuis até o teto, pia branca, um box com vaso, um bidê e um chuveiro. O terceiro é conjugado
fisicamente ao quarto, sendo feminino, com dois vasos, um lavatório, piso em pastilhas e paredes azulejadas
em branco até o teto.

Há uma copa com piso em pastilhas, banca de aço inox, paredes revestidas de azulejos
brancos até o teto.
5º PAVIMENTO:
Neste pavimento a configuração é mudada, não mais havendo os 4º e 5º elevadores, tendo

o piso 80% da sua superfície em placas de mármore e o restante taqueado recoberto por carpete. Há três
banheiros, sendo um feminino e dois masculinos. O feminino tem o piso em pastilhas, banca de mármore, um
box com vaso e pia, paredes revestidas de azulejos brancos. O segundo, masculino, tem piso igual, vaso e pia
brancos, paredes azulejados. O terceiro, masculino, tem o mesmo acabamento.
6º PAVIMENTO:
No interior deste pavimento localiza-se a casa de máquinas do 4º elevador, fato desvalorizador

do pavimento caso não seja desativado este. O compartimento tem piso em cerâmica.
A partir deste pavimento há um banheiro masculino de grandes dimensões, tendo dois boxes,
piso em pastilhas, paredes revestidas de azulejos brancos até 2,20m, três mictórios. Neste banheiro há uma
visita para a casa de máquinas do 5º elevador. O segundo banheiro (feminino) tem piso igual, banca de mármore,
dois boxes com vasos, paredes revestidas de fórmica. A última sala tem um banheiro privativo com piso cerâmico,
paredes revestidas de azulejos brancos até 2,20 m, vaso e pia brancos.
7º PAVIMENTO:
Deste pavimento ao 11º , a configuração é a mesma, ou seja, há um banheiro masculino de

grandes dimensões, com três boxes, já que não há a visita anterior que ocupa o espaço de um box. O
banheiro feminino é contíguo ao anterior e tem piso em pastilhas, paredes revestidas em azulejos brancos, dois
boxes com vasos, banca de mármore.
Há uma copa com piso em paviflex sobre as pastilhas, banca de aço inox, paredes revestidas de
fórmica. No hall de acesso à última sala há um banheiro com piso em carpete sobre as pastilhas, paredes
revestidas de fórmica, uma pia e um vaso brancos.
8º PAVIMENTO:
Este andar difere nos banheiros. A primeira sala tem um banheiro no hall de acesso. Este tem
piso em carpete, banca de mármore e paredes revestidas de fórmica, um box com vaso.
Como no pavimento anterior, há um banheiro masculino de grandes dimensões com o mesmo

acabamento e configuração que o do 7º andar. O feminino contíguo a este, tem o mesmo acabamento que o
feminino anterior. No hall de acesso à última sala há um sanitário feminino com piso em pastilhas, paredes
revestidas com azulejos brancos até 2,20 m, um vaso e uma pia brancos.
9º PAVIMENTO:
Na primeira sala, como no pavimento anterior, há um banheiro com piso revestido de

formipiso, paredes revestidas de papel plastificado, box com vaso e pia.
O banheiro masculino grande é idêntico ao do pavimento anterior e o feminino, contíguo a

este, está com a pia danificada sobre o piso.
10º PAVIMENTO:
O banheiro da primeira sala tem piso em pastilhas, paredes revestidas de azulejos brancos
até 2,20 m , box com vaso e pia branca. Os demais banheiros têm o mesmo acabamento daqueles dos
pavimentos imediatamente abaixo, tendo o feminino banca de mármore.
No hall da última sala desativou-se o banheiro restando apenas as paredes azulejadas e as

instalações sem as louças.

11º PAVIMENTO:
Neste pavimento não há o banheiro da primeira sala, sendo o banheiro masculino grande igual
aos anteriores assim como o feminino que lhe é contíguo.
Na parte de fundos há uma copa conjugada a um banheiro desativado, que era usado como
posto de atendimento médico. Neste banheiro, com piso em vulcapiso sobre pastilhas, só há um vaso e a pia verdes,
não tendo paredes que o separem do restante. A copa tem pia de aço inox. Necessita de obras de vulto para adaptá-
lo a condições de funcionalidade.
COBERTURA
Os elevadores só atingem o 11º pavimento, sendo o acesso à cobertura feito por escada. Esta
tem uma grande parte descoberta, com piso em placas cimentadas. A parte coberta tem piso cerâmico
hexagonal em parte, parte cerâmica retangular e parte em madeira. Nesta cobertura há um banheiro com piso
em pastilhas, vaso e pia brancos e um box chuveiro. Há uma copa desativada semi destruída.
No cômputo geral, o imóvel apresenta-se em estado regular, compatível com a idade,

necessitando de obras de acabamento e recuperação de instalações, mormente hidráulicas, para repô-lo em
condições operacionais e que estimamos em média a R$ 45.000,00 (quar enta e cinco mil rreais)
(quarenta eais) por pavimento,
totalizando algo na ordem de R$ 450.000,00 (qua tr
(quatr ocentos mil rreais)
trocentos eais) para os 10 pavimentos - tipo e cobertura.
As área úteis medidas in loco pelo Arquiteto ROBERTO S

ROBERT S.. CARVALHO
CARVALHO, são, considerando a
configuração de cada pavimento:
2º Pavimento: 336,36 m²
Cobertura: 106,00 m²
ÁREA ÚTIL TOTAL: 3.666,00 m²

TO
ÁREA CONSTRUÍD
CONSTRUÍDA: 4.550,00 m²
UÍDA:
Feita a descrição do prédio, visto nas fotos anexadas ao laudo e que melhor ilustram a descrição,
passamos à
5.2- Avaliação do Imóvel:
O avaliador apresentará dois métodos de cálculo quais sejam:
1) COMP ARA
COMPARA TIV
ARATIVO DE MER
TIVO CADO (V1)
MERCADO
2) CUSTOD
CUSTO A CONSTR
DA UÇÃO E TERRENO (V2)
CONSTRUÇÃO
Assim, temos:
1) CÁLCUL
CÁLCULO DO V
CULO AL
VALOR DO IMÓVEL PEL
ALOR O MÉT
PELO ODO COMP
MÉTODO ARA
COMPARATIV
ARATIVO
TIVO
O Perito avaliador realizou exaustiva pesquisa na região de influência do imóvel avaliando,

ou seja, na área central da cidade do Rio de Janeiro, verificando ofertas de venda através de corretores e
jornais, procedendo às homogeneizações adequadas para o pavimento avaliando. Este passa a ser o
parâmetro de referência em torno do qual as homogeneizações serão feitas.

Os fatores de homogeneização utilizados são:
1 - Fator de Fonte (fator de oferta ou de euforia) Ff :
Tomado como 0,80 para os imóveis em oferta de venda, considerando-se o desejo de

vender e a negociação a ser realizada., levando-se em conta o momento recessivo que a economia como um
todo atravessa
Tomado como igual à unidade para imóveis situados em áreas com a mesma força
comercial e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à unidade quando a amostra estiver em áreas mais
valorizadas e superior quando ocorrer o inverso. No Rio de Janeiro, por comodidade, os peritos têm por
costume adotar como fator de transposição o quociente entre os V0V0 (vê - zeros) fornecidos pela Prefeitura
para taxação nos diversos logradouros, já que se considera que a taxação é maior quanto mais nobre for o
logradouro. O V0 representa o valor de uma faixa de terreno de 1,00 m de testada pela profundidade padrão (na
cidade do Rio de Janeiro) de 36,00 m.
No caso presente, estabeleceremos nova metodologia de transposição, pois até dezembro

de 1.997 os V0V0 utilizados, fornecidos pela Municipalidade tinham como referência a UNIF ( Unidade Fiscal da
Cidade do Rio de Janeiro) e, em janeiro de 1.998, ano eleitoral, a Prefeitura passou a adotá-los em UFIRs, com
critério eminentemente político elevando em alguns bairros e reduzindo em outros, entendendo este avaliador
que não houve um critério mercadológico na sua fixação e sim de conveniência de caixa ou de interesse
eleitoral, sendo temerária, assim, a sua utilização como coeficiente de transposição
A análise por nós feita verificou que os valores em UNIFs não têm correspondência com
aqueles em UFIRs.
Assim, estabeleceremos a transposição consoante a nossa sensibilidade baseada na experiência

na área central da cidade, sem utilizar a variação percentual dos V0V0.

3- Fator de Área Fa :

(área ea do imóv
área el a
imóvel valiando) n
av
na qual n = 0,25 Þ quando a diferença entre as áreas for inferior à 30%
e n = 0,125 Þ quando a diferença for superior a 30%
Obs.: a área útil do imóvel avaliando será tomada como a área útil média de cada pavimento, ou seja
360,00 m²
m². As áreas dos imóveis amostrais são também as úteis, obviamente.
Tomado como igual a unidade para imóveis com acabamento e padrões construtivos assemelhados
ao avaliando, inferior à unidade quando a amostra tiver padrão construtivo superior ao avaliando e maior do que
a unidade quando o elemento amostral referenciar-se a edifícios de padrão inferior ao avaliando.
Assim, a pesquisa revelou os seguintes valores, que serão devidamente homogeneizados

para o imóvel avaliando
1) Av. Marechal Câmara, nº 180 (ed. Le Bourget)
Área: 840,00m²
Oferta: R$ 1.176.000,00
Preço / m²: R$ 1.400,00

Ff = 0,80
Fe = 0,60
Fa = 1,06
Ft = 0,80
Preço/m² homogeneizado: R$ 569,00 / m²
Fonte: Roloff Lease Company
2) Av. Rio Branco, nº 1, ed. RB1 (um dos 3 prédios inteligentes do centro da cidade)
Área: 1.895,00 m²
Oferta: R$ 5.970.000,00
Preço / m²: R$ 3.150,00
Ff = 0,80
Fe = 0,40
Fa = 1,17
Ft = 0,80

3) Av. Rio Branco, nº 128 (ed. Generalli)
Área: 575,00 m²
Oferta: R$ 920.000,00
Preço / m²: R$ 1.160,00
Ff = 0,80
Fe = 0,60
Fa = 1,02
Ft = 0,7
4) Av. Rio Branco, nº 110 (ed. Conde Pereira Carneiro)
Área: 450,00 m²
Oferta: 630.000,00
Preço / m²: R$ 1.400,00

Ff = 0,80
Fe = 0,60
Fa = 0,96
Ft = 0,7
5) Av. Pres. Antonio Carlos, nº 51
Área: 550,00 m²
Oferta: R$ 825.000,00
Preço / m²: R$ 1.500,00
Ff = 0,80
Fe = 0,60
Fa = 1
Ft = 0,7

6) Av. Almirante Barroso, nº 52 (ed. Linneo de Paula Machado/ Jockey Club)
Área: 1.600,00 m²
Oferta: R$ 1.300.000,00
Preço / m²: R$ 812,00
Ff = 0,80
Fe = 0,60
Fa = 1,15
Ft = 0,7
7) Av. Rio Branco, nº 116
Área: 800,00 m²
Oferta ( aluguel): R$ 8.000,00
Conversão em venda (0,8% a.m.) = R$ 1.000.000,00
Preço / m²: R$ 1.250,00/m²

Ff = 0,80
Fe = 0,70
Fa = 1,053
Ft = 0,7
Fonte: Independência Imobiliária
8) Rua Buenos Aires, nº 57
Área: 675,00 m²
Oferta: R$ 1.300.000,00
Preço / m²: R$ 812,00
Ff = 0,80
Fe = 0,60
Fa = 1,15
Ft = 0,7

9) Rua da Alfândega, nº 91
Área: 700,00 m²
Oferta aluguel: R$ 7.000,00
Conversão em venda (0,8% a.m.) = R$ 875.000,00
Preço / m²: R$ 1.250,00/m²
Ff = 0,80
Fe = 0,70
Fa = 1,036
Ft = 1,00
10) Rua Santa Luzia, nº 651/6º (ed. Santos Dumont)
Área: 523,00 m²
Oferta: R$ 320.000,00

Preço / m²: R$ 611,00/m²
Ff = 0,80
Fe = 1,00
Fa = 1,00
Ft = 0,9
Fonte: MG 500
11) R. da Assembléia, nº 10/26º ( Centro Cândido Mendes)
Área: 313,00 m²
Oferta: R$ 380.000,00
Preço / m²: R$ 1.214,00/m²
Ff = 0,80
Fe = 0,70
Fa = 0,93
Ft = 0,8
Fonte: Imobiliária Benjó

12) R. da Assembléia, nº 69/10º
Área: 285,00 m²
Oferta: R$ 260.000,00
Preço / m²: R$ 912,00
Ff = 0,80
Fe = 0,90
Fa = 0,92
Ft = 0,8
Fonte: União Mercantil
13) Av. Rio Branco, nº 108 (ed. Martinelli)
Área: 386,00 m²
Oferta: R$ 430.000,00
Preço / m²: R$ 1.112,00/m²

Ff = 0,80
Fe = 0,80
Fa = 0,96
Ft = 0,7
Fonte: Adib Jasmin Corretora
14) Av. Rio Branco, nº 89 (ed. Manhattan Tower)
Área: 190,00 m²
Negociação: R$ 418.000,00
Preço / m²: R$ 2.200,00/m²
Ff = 1,00
Fe = 0,50
Fa = 0,923
Ft = 0,9
Fonte: Laudo de avaliação da PETROS

15) R. Beneditinos, nº 18/11º
Área: 120,00 m²
Preço / m²: R$ 1.000,00/m²
Ff = 1,00
Fe = 0,90
Fa = 0,87
Ft = 1,10
16) R. São Bento, nº 8/7º
Área: 680,00 m²
Preço / m²: R$ 1.102,00/m²

Ff = 1,00
Fe = 0,80
Fa = 1,082
Ft = 1,10
Preço/m² homogeneizado: R$ 1.049,00 / m²
17) Av. Almirante Barroso, nº 52
Área: 1.050,00 m²
Negociação: R$ 1.365.000,00
Preço / m²: R$ 1.300,00/m²
Ff = 1,00
Fe = 0,70
Fa = 1,143
Ft = 0,9

18) Av. Graça Aranha, nº 182 (ed. Madison Ave.)
Área: 430,00 m²
Oferta: R$ 688.000,00
Preço / m²: R$ 1.600,00/m²
Ff = 0,8
Fe = 0,70
Fa = 1,045
Ft = 1,00
Fonte: Rollof
19) Av. República do Chile, nº 231 (antigo BNH)
Área: 920,00 m²
Oferta: R$ 1.560.000,00
Preço / m²: R$ 1.695,00/m²

Ff = 0,80
Fe = 0,70
Fa = 1,12
Ft = 1,2
Fonte: Rollof
20) Av. Pres. Wilson, nº 231 (ed. Academia Brasileira de Letras)
Área: 1.450,00 m²
Oferta: R$ 2.775.000,00
Preço / m²: R$ 1.913,00/m²
Ff = 0,80
Fe = 0,60
Fa = 1,19
Ft = 1,2
Fonte: Rollof

21) Av. Pres. Vargas, nº 3131 (Teleporto//Centro Empresarial Cidade Nova)
Área: 2.605,00 m²
Oferta: R$ 4.730.000,00
Preço / m²: R$ 1.815,00/m²
Ff = 0,80
Fe = 0,50
Fa = 1,28
Ft = 1,2
Fonte: Rollof
22) Av. Rio Branco, nº 110 (ed. Banco de Boston)
Área: 500,00 m²
Oferta: R$ 780.000,00
Preço / m²: R$ 1.560,00/m²

Ff = 0,80
Fe = 0,80
Fa = 1,041
Ft = 0,90
Fonte: Rollof
23) R. da Candelária, nº 65 (ed. Candelária Corporate)
Área: 893,00 m²
Oferta: R$ 1.980.000,00
Preço / m²: R$ 2.217,00/m²
Ff = 0,80
Fe = 0,60
Fa = 1,12
Ft = 1,2
Fonte: Rollof

24) R. da Alfândega, nº 91
Área: 500,00 m²
Oferta: R$ 780.000,00
Preço / m²: R$ 1.569,00/m²
Ff = 0,80
Fe = 0,70
Fa = 1,041
Ft = 1,00
Fonte: Rollof

RESUMO DAS AMOSTRAS (R$ / m²)
DAS
X1 = 895,00
X2 = 1.550,00
X3 = 885,00
X4 = 639,00
X5 = 835,00
X6 = 422,00
X7 = 696,00
X8 = 561,00
X9 = 760,00
X10 = 665,00
X11 = 666,00
X12 = 636,00
X13 = 651,00
X14 = 990,00
X15 = 861,00
X16 = 1.049,00
X17 = 936,00
X18 = 936,00
X19 = 1.275,00
X20 = 1.311,00
X21 = 1.115,00
X22 = 936,00
X23 = 893,00
X24 = 909,00
A média X das 24 amostras é R$ 878,00 / m²

O Desvio Padrão S
S (Standard Deviation) é dado pela fórmula:
S = 257,19

CHAUVENET
UVENET:
Amostras extremas: X6 = 422 e X2 = 1.550

d2 / S = (1.550 878) ÷ 257,19 = 2,61 > 2,31 ® a amostra é excluída
d6 / S = (878 - 422) ÷ 257,19 = 1,77 < 2,31 ® a amostra permanece
Como a amostra X2 é impertinente, o novo rol será composto de 23 amostras, excluída

esta, a saber:

X1 = 895,00
X2 = 885,00
X3 = 639,00
X4 = 835,00
X5 = 422,00
X6 = 696,00
X7 = 561,00
X8 = 760,00
X9 = 665,00
X10 = 666,00
X11 = 636,00
X12 = 651,00
X13 = 990,00
X14 = 861,00
X15 = 1.041,00
X16 = 936,00
X17 = 936,00
X18 = 1.275,00
X19 = 1.311,00
X20 = 1.115,00
X21 = 936,00
X22 = 893,00
X23 = 909,00
As novas amostras limite são a de nºs 5 (422) e 19 (1.311).
Nova média: R$ 848,78/m²

Novo desvio padrão: 218,48
Para o novo valor crítico de CHAUVENET (2,29) o

estudo mostra que as amostras limite são pertinentes, o que traduz
que as demais também o são e que o rol é compatível e definitivo.

d5 / S = (422 848,78) ÷ 218,48 = 1,95 £ 2,29 ® a amostra é mantida
d19 / S = (1.311 - 848,78 ) ÷ 218,48 = 2,11 < 2,29 ® a amostra permanece
Passando ao tratamento estatístico clássico:

Pequenas as (n < 30) com
Amostras
a distribuição tt de STUDENT
STUDENT,, para 23 amostras e 22 graus de liberdade, com confiança de 80%,
consoante a Norma Brasileira NB-502 / 89 da ABNT que rege a matéria.
Os limites de confiança vêm definidos pelo modelo:
X max / min = X ± tc S/ Ön-1

STUDENT, com 22 amostras, 21
graus de liberdade e confiança de 80% ( tabelado) = 1,32
X max / min = 848,78 ± 1,32 * 218,48 /Ö22
Efetuando, temos:
X max = R$ 910,26 / m²
Xmin = R$ 787,29 / m²

A = 122,96 ÷ 3 = 40,98
1ª classe:
787,29 ¾ ................................¾ 828,27
2ª classe:
828,27 ¾ ................................¾ 869,25
Neste intervalo há 2 amostras (861 e 835) Þ peso 2
3ª classe:
869,25¾ ..................................¾ 910,26
Neste intervalo há 4 (quatro) amostras ( 895/885/893 e 909) Þ peso 4
Soma dos valores ponderados ( Sv): 17.720

Tomada de Decisão: Sp ÷ Sv = 17.720,00 ÷ 20 = R$ 886,00 /m²
Assim, para o imóvel avaliando, sendo o valor unitário de R$ 886,00 /m²

/m², temos:
Vi = R$ 886,00 / m² x 3.666,00 m² = R$ 3.248.076,00
Ou, em números redondos:
Vi = R$ 3.248.000,00
(TRÊS MILHÕES
MILHÕES,, DUZENT
DUZENTOSOS E QU ARENT
QUARENT
ARENTA A E OITO MIL R
OITO eais)
Reais)

2) CÁLCUL
CÁLCULO DO V
CULO AL
VALOR DO IMÓVEL PEL
ALOR O MÉT
PELO ODO DO CUST
MÉTODO OD
CUSTO A CONSTR
DA UÇÃO MAIS O TERRENO
CONSTRUÇÃO
parcelas de construção e do terreno, cuja soma será multiplicada por um Coeficiente de Mercado, que
determina a relação entre o custo e as possibilidades de comercialização do imóvel:
Vin = ( Vt + Vcn ) * f
sendo :
X = 0,40 Vin
f = coeficiente de mercado, em função do bairro onde se situa o imóvel, suas caracteristicas construtivas e
situação do mercado imobiliário na época da avaliação. No caso,
f = 1,05
O valor da construção nova será calculado pelo modêlo:
Vcn = S x P x K
sendo:
S = área equivalente de construção = 4.550,00 m²
P = prêço unitário de construção calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Município do
Rio de Janeiro, para o mês em referência (dezembro de 1.998) e de acordo com o padrão construtivo do
imóvel. No caso foi utilizado o custo tipo: Médio, H12 - 3 Q - N
P = R$ 350,49 / m²

licenças e todos os custos indiretos, somente na parte relativa à construção civil.
K = 45 % \ P = R$ 350,49/ m² x 1,45 = R$ 508,21/ m²
Vcn = 4.550,00 m² x R$ 508,21/ m²
Vcn = R$ 2.312.358,00
Vin = (0,40Vin + 2.312.358,00) x 1,05
Vin (1- 0,42) = 2.427.976,00
Vin = 2.427.976,00 ¸ 0,58 = 4.186.165,00
Vin = R$ 4.186.165,00
Considerando a vida útil provável, a idade aparente e o estado de conservação, o

valor da construção depreciada em termos físicos e de obsolescência, será:


Fator de obsolescência: Ko = 1- d = 1- 0,41 = 0,59
Vc = 0,59 x R$ 2.312.358,00 = R$ 1.364.291,00
Vi = 4.186.165,00 - (2.312.358,00 1.364.291,00)
Vi = 4.186.165,00 948.067,00 = R$ 3.238.098,00 ou, em números redondos:
Vi = R$ 3.238.000,00
(TRÊS MILHÕES
MILHÕES,, DUZENT
DUZENTOSOS E TRINT A E OIT
TRINTA O MIL R
OITO eais)
Reais)

No arbítrio que é concedido ao avaliador
avaliador,, opinamos por um valor intermediário aos encontr
valor ados
ados,, qual seja:
encontrados
Vi mercado
mercado
= R$ 3.240.000,00
MILHÕES,, DUZENT
(TRÊS MILHÕES DUZENTOS OS E QU ARENT
QUARENT
ARENTAA MIL REAIS)
6.0 - CONCLUSÃO
USÃO::
CONCLUSÃO
O JUSTOV
JUSTO AL
VALOR DE MER
ALOR CADO DO IMÓVEL SITU
MERCADO ADO N
SITUADO AR
NA UA B
RU UENOS AIRES
BUENOS AIRES,, nº 40, ESQUINA
ESQUINA
DA RUA D
RU A QUIT
DA ANDA (2º A
ANDA
QUITAND O 11º P
AO AVIMENT
PA OS E COBER
VIMENTOS TURA), REFERIDO A J
COBERTURA), ANEIRO DE 1.999 É DE:
JANEIRO
Vi mercado
mercado
= R$ 3.240.000,00
(TRÊS MILHÕES
MILHÕES,, DUZENTOS E QU
DUZENTOS ARENT
QUARENTA MIL REAIS)
ARENTA

7 - ENCERRAMENTO:
ENCERRAMENTO
Damos por encerrado o presente LAUDO em 35 (trinta e cinco) folhas de papel formato
ofício digitadas de um só lado seguido de fotografias coloridas e enumeradas acompanhadas de plantas do
edifício avaliando e das qualificações profissionais do Perito Avaliador.
Rio de Janeiro, 31 de janeiro de 1.999
Eng.º JOÃO L
Eng.º UIS DE SOUSA MIRAND
LUIS MIRANDA A CARDOSO
C.R.E.A. nº 83 1 02782 8 - -D R.J
C.R.E.A. R.J..

IMOVEL: RUA BUENOS AIRES, N° 40 / LOJA, SOBRELOJA E SUBSOLO,

CENTRO, RIO DE JANEIRO,RJ
MÊS DE REFERÊNCIA: FEVEREIRO DE 1999
PERITO AVALIADOR: JOÃO LUIS DE SOUZA MIRANDA CARDOSO

CREA N° 83-1-0278-8-D RJ

1.0 - OBJETIVO:
OBJETIVO
O presente laudo tem por objetivo determinar o JUST OV

JUSTO AL
VALOR DE MER
MERCADO
situado na rua Buenos Aires, nº 40, esquina da rua da Quitanda, correspondendo à loja, sobreloja e
subsolo.
O trabalho é referido a fevereiro de 1.999 e foi elaborado por solicitação do

CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA DO ESTADO DO RIO DE
JANEIRO//CREA-RJ.
2.0 - VALOR FIN

ALOR AL ENCONTRADO :
FINAL
Vi mercado
mercado
= R$ 1.876.000,00
(HUM MILHÃO
MILHÃO,, OITOCENT
OITOCENTOS E SETENT
OCENTOS A E SEIS MIL REAIS)
SETENTA
3.0 - METODOL
METODOL OGIA :
ODOLOGIA

A melhor técnica de avaliação baseia-se na experiência do avaliador, mas há regras

científicas que o avaliador não pode dispensar.
A avaliação de imóveis baseia-se em fatos e acontecimentos que influenciam, em cada

momento, o resultado final do valor do imóvel, convindo, sempre que possível, não nos atermos a um único
aspecto da questão e, pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores custo e utilidade, este
especialmente porque todo valor decorre da utilidade.

Os avaliador
av es de pr
propriedades of
ofecia ecor
ecorrrer-
para alor pur
puramente tiv
especulativo da pr
tivo opriedade
opriedade,, m
muito emboraa seja freqüente desejar
freqüente
o proprietário pr
ormações,, especialmente quando se tem em vista uma tr
informações ansação.
transação.
3.2- Valor
eço::
Preço
As palavras VAL
VALOR e CUST
PREÇO, têm significados distintos: PREÇO é a
quantia paga pelo comprador ao vendedor e CUSTO é o preço pago mais todas as outras despesas que incorre
A palavra VALOR tem muitos sentidos e diversos elementos modificadores e, as definições a

seguir mostram os sentidos mais usuais em Engenharia de Avaliações
VALOR DE MER
ALOR CADO é aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas não
MERCADO
forçado e um comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento
das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.

ALOR
custaria (normalmente aos preços correntes do mercado) para ser substituída por outra igualmente satisfatória.
VALOR RENTÁBIL é o valor atual das receitas líquidas prováveis e futuras, segundo
ALOR
prognóstico feito com base nas receitas e despesas recentes e nas tendências dos negócios.

VAL OR VEN
ALOR VENALAL ou de mer cado é o maior pr
preço o que pr
osse
posta à venda no mer
venda cado
mercado azoáv
azoáv el, par
oável, a encontr
para ar compr
comprador adquirisse,, com pleno conhecimento
de todos os usos e ffinalidades
adapta

Avaliação::

diretos lassif
classif icam-se em:
lassificam-se


Em primeiro lugar, o avaliador terá que verificar o fim a que se destina o estudo se é para
alienação, hipoteca, taxação, inventário, desapropriação, reavaliação de ativo, etc. ¾ , pois poderão surgir valores
diversos dependendo do enfoque do problema.

de trabalho:


tamanho, qualidade, localização, época de transação ou de oferta, estado de conservação, etc.;
b) comparação indiretacomparar as rendas e aplicar a taxa de capitalização à renda

da propriedade sob avaliação.
4) Pesquisar a tendência central ou média ponderada dos resultados obtidos para chegar-se finalmente
ao VALOR.

Vendas er
Ofer tas:
ertas:
Esse método - também chamado de método de comparação - é uma técnica na qual a estimativa
do valor de mercado é obtida sobre preços pagos em transações imobiliárias, sendo assim um processo de
correlação de valores de propriedades vendidas.

4.0 - RESSALVAS E PRINCÍPIOS

a) O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que afetam as
análises, opiniões e suas conclusões;
b) Para a propriedade em estudo foi empregado o método mais recomendado, com cuidadosa pesquisa de
valores de mercado e devida compatibilização e homogeneização;
c) O signatário inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada e o laudo foi elaborado por si e ninguém, a
não ser o próprio avaliador, preparou as análises e as respectivas conclusões;


deste laudo;
nem contempla para o futuro, qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação;
g) As áreas úteis e construídas adotadas por este avaliador foram aquelas apresentadas nas plantas fornecidas
pelo Arquiteto ROBERTO S. CARVALHO.
5.0 - CÁLCUL
CÁLCULOS A
CULOS VALIA
AV TÓRIOS
TÓRIOS::
ALIATÓRIOS
O logradouro onde se situa o imóvel avaliando, rua Buenos Aires esquina da rua da
Quitanda é dotado de toda infra estrutura urbana, pavimentado e servido por coletivos próximos, estando no
coração comercial do Centro da cidade do Rio de Janeiro.
O prédio avaliando é um edifício de 13 (treze) pavimentos com idade aparente de 40

(quarenta) anos composto de subsolo, loja no térreo, sobreloja, 10 (dez) pavimentos-tipo (2º ao 11º) e
cobertura, restringindo-se a presente avaliação a loja, sobreloja e subsolo
sobreloja subsolo.

O imóvel assim se descreve de per si:
A fachada é revestida em granito juparaná na altura da loja e sobreloja e pintada nos

pavimentos tipo. As esquadrias são de aço inox e vidro ray-ban verdes.
Apresenta 12 colunas externas revestidas de granito, comuns nas estruturas das

décadas de 50 e anteriores, tendo um acesso à loja pela rua Buenos Aires em porta dupla de aço inox e o
acesso aos pavimentos tipo também pela rua Buenos Aires, junto ao prédio contíguo de nº 44 daquela rua.
Há, ainda, uma entrada para a loja pela rua da Quitanda.
O hall de acesso e portaria têm piso em placas de mármores e paredes revestidas do

mesmo material, entrada através de porta de aço inox em duas folhas de correr, um quadro de avisos em aço
inox na parede em frente aos elevadores. Estes são em número de três, havendo, ainda, mais dois elevadores
que não chegam ao hall de entrada e sim ao interior da loja e que vão até o interior do 4º pavimento-tipo. A
existência desses dois elevadores é problemática, caso o prédio venha a ser ocupado por mais de um
usuário, pois os dois elevadores mencionados têm portas no interior do 2º, 3º e 4º pavimentos tipo, o que
torna vulneráveis estes andares, a não ser que ditos elevadores sejam formalmente desativados, podendo os
usuários dos mencionados pavimentos fechar os vãos das cabinas.
O pé direito é de cerca de 5,00 m, as luminárias são fluorescentes e embutidas em calhas

no teto rebaixado em gesso. Aos fundos, há a escada de acesso ao subsolo, no qual se situa um vestiário/
banheiro, casa de força, medidores, bombas, cisterna e depósito de águas servidas. O piso é hexagonal
cerâmico, paredes revestidas de azulejos brancos até o teto.
As escadas de acesso aos pavimentos são revestidas de mármore bege, igual ao do piso
do hall, assim como todos os halls dos elevadores nos diversos andares.
O imóvel avaliado , cf. já dito, é composto pela loja, sobreloja e subsolo. A loja apresenta
duas frentes, tendo duas portas para a rua Buenos Aires e uma voltada para a rua da Quitanda.

DESCRIÇÃO DA LOJA:
Esta tem dois acessos externos e um interno pelo hall de entrada do prédio. A loja tem
parte do piso em placas de cacos de mármore e outra parte em tacos de peroba. As paredes são revestidas
com placas de mármore bege Bahia. Apresenta dois elevadores internos que vão até o 5° pavimento. Há duas
escadas de acesso ao subsolo e à sobreloja, ambas com piso em mármore e caixa revestida do mesmo
material.
Há uma copa com piso cerâmico 7 x 15, banca de aço inox, e paredes azulejadas até o teto.
DESCRIÇÃO DA SOBRELOJA:
A sobreloja possui dois banheiros e duas copas. Seu piso é cimentado recoberto por
vulcapiso. O banheiro feminino tem piso em paviflex, paredes revestidas de fórmica bege, duas pias e um box
com vaso. O masculino tem piso igual, paredes com o mesmo revestimento, dois mictórios, três boxes com
vaso e duas pias. As copas têm o mesmo acabamento.
Há uma sala de diretoria/gerência com banheiro privativo. Este tem piso em pastilhas, banca de mármore,
vaso e paredes azulejadas em branco até o teto.
DESCRIÇÃO DO SUBSOLO:
O subsolo tem piso em placas de mármore e abriga três caixas forte de grandes dimensões.
Tem dois acessos, um frontal e outro pelos fundos Na parte voltada para a rua da Quitanda há um banheiro e um
vestiário contíguos. O banheiro tem piso cerâmico hexagonal vermelho, paredes revestidas de azulejos brancos
até o teto, duas pias e dois boxes com vaso. O vestiário é composto de mesmo tipo de piso e revestimento de
paredes.
O imóvel apresenta-se em regular estado, compatível com a idade e falta de conservação
por estar desocupado há cerca de seis anos, consoante informações prestadas ao avaliador no local, carecendo
de obras de reparos.

As áreas úteis consoante plantas apresentadas ao avaliador são:
LOJA: 415,18m²
OJA:
SOBRELOJ
SOBRELOJA: 484,52m²
OJA:
SUBSOLO: 400,00m²
SUBSOLO:
Feita a descrição do prédio, visto nas fotos anexadas ao laudo e que melhor ilustram a
descrição, passamos à
5.2- Avaliação do Imóvel

el::
Imóvel
Para os imóveis em questão (LOJA, SOBRELOJA E SUBSOLO), tomaremos como padrão

o térreo, ou seja, a loja
loja, efetuando depois a transposição de valores para os demais pavimentos avaliandos
(sobreloja e subsolo).
O avaliador apresentará dois métodos de cálculo quais sejam:
1) COMP ARA
COMPARA TIV
ARATIVO DE MER
TIVO CADO (V1)
MERCADO
2) CUSTOD
CUSTO A CONSTR
DA UÇÃO E TERRENO (V2)
CONSTRUÇÃO
Assim, temos:

1) CÁLCUL
CÁLCULO DO V
CULO AL
VALOR DOS IMÓVEIS PEL
ALOR O MÉT
PELO ODO COMP
MÉTODO ARA
COMPARATIV
ARATIVO
TIVO
O Perito avaliador realizou exaustiva pesquisa na região de influência do imóvel

avaliando, ou seja, na área central da cidade do Rio de Janeiro, verificando ofertas de venda através de
corretores e jornais, procedendo às homogeneizações adequadas para a loja avalianda. Esta passa a ser
o parâmetro de referência em torno do qual as homogeneizações serão feitas.
Os fatores de homogeneização utilizados são:
1 - Fator de Fonte (fator de oferta ou de euforia) Ff :
Tomado como 0,80 para os imóveis em oferta de venda, considerando-se o desejo de

vender e a negociação a ser realizada., levando-se em conta o momento recessivo que a economia como
um todo atravessa
Tomado como igual à unidade para imóveis situados em áreas com a mesma força
comercial e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à unidade quando a amostra estiver em áreas
mais valorizadas e superior quando ocorrer o inverso. No Rio de Janeiro, por comodidade, os peritos têm
por costume adotar como fator de transposição o quociente entre os V0V0 (vê - zeros) fornecidos pela
Prefeitura para taxação nos diversos logradouros, já que se considera que a taxação é maior quanto mais
nobre for o logradouro. O V0 representa o valor de uma faixa de terreno de 1,00 m de testada pela
profundidade padrão (na cidade do Rio de Janeiro) de 36,00 m.
No caso presente, estabeleceremos nova metodologia de transposição, pois até

dezembro de 1.997 os V0V0 utilizados, fornecidos pela Municipalidade tinham como referência a UNIF
(Unidade Fiscal da Cidade do Rio de Janeiro) e, em janeiro de 1.998, ano eleitoral, a Prefeitura passou a
adotá-los em UFIRs, com critério eminentemente político elevando em alguns bairros e reduzindo em
outros, entendendo este avaliador que não houve um critério mercadológico na sua fixação e sim de
conveniência de caixa ou de interesse eleitoral, sendo temerária, assim, a sua utilização como coeficiente
de transposição
A análise por nós feita verificou que os valores em UNIFs não têm correspondência com
aqueles em UFIRs.
Assim, estabeleceremos a transposição consoante a nossa sensibilidade baseada na

experiência na área central da cidade, sem utilizar a variação percentual dos V0V0.
3- Fator de Área F :
a

(área ea do imóv
área el a
imóvel valiando) n
av na qual n = 0,25 Þ quando a diferença
entre
as áreas for inferior à 30% e n = 0,125 uando a diferença for superior a 30%
Obs.: a ár
Obs.: ea útil do imóv
área el a
imóvel valiando será tomada como a ár
av ea útil de cada pa
área vimento
pavimento
avaliando
aliando.. As áreas dos imóv
áreas eis amostr
imóveis ais são também as úteis
amostrais úteis,, ob viamente..
viamente
obviamente
Tomado como igual à unidade para imóveis com acabamento e padrões construtivos
assemelhados ao avaliando, inferior à unidade quando a amostra tiver padrão construtivo superior ao
avaliando e maior do que a unidade quando o elemento amostral referenciar-se a edifícios de padrão
inferior ao avaliando.
5- Fator de Conversão Fc:
Tendo em vista se referir a amostragem à pa vimento cor

pavimento rido de salas
corrido salas, deve-se aplicar o fator de
conversão quando transformado para loja, sobr eloja e subosolo
sobreloja subosolo, sendo esse fator variável na proporção de
1: 3 para a loja; 1:1,5 para a sobreloja e 1:1 para o subsolo.
Assim, a pesquisa revelou os seguintes valores, que serão devidamente
homogeneizados para o imóvel avaliando
1) Av. Marechal Câmara, nº 180 (ed. Le Bourget)
Área: 840,00m²
Oferta: R$ 1.176.000,00
Preço / m²: R$ 1.400,00
2) Av. Rio Branco, nº 1, ed. RB1 (um dos 3 prédios inteligentes do centro da cidade)
Área: 1.895,00 m²
Oferta: R$ 5.970.000,00
Preço / m²: R$ 3.150,00
3) Av. Rio Br
Av anco
anco,, nº 128 (ed. Gener
Branco alli)
Generalli)
Área: 575,00 m²
Oferta: R$ 920.000,00
Preço / m²: R$ 1.160,00
4) Av. Rio Branco, nº 110 (ed. Conde Pereira Carneiro)
Área: 450,00 m²
Oferta: 630.000,00
Preço / m²: R$ 1.400,00

5) Av. Pres. Antonio Carlos, nº 51
Área: 550,00 m²
Oferta: R$ 825.000,00
Preço / m²: R$ 1.500,00
6) Av. Almirante Barroso, nº 52 (ed. Linneo de Paula Machado/ Jockey Club)
Área: 1.600,00 m²
Oferta: R$ 1.300.000,00
Preço / m²: R$ 812,00
7) Av. Rio Branco, nº 116
Área: 800,00 m²
Oferta ( aluguel): R$ 8.000,00
Conversão em venda (0,8% a.m.) = R$ 1.000.000,00
Preço / m²: R$ 1.250,00/m²
8) Rua Buenos Aires, nº 57
Área: 675,00 m²
Oferta: R$ 1.300.000,00
Preço / m²: R$ 812,00

9) Rua da Alfândega, nº 91
Área: 700,00 m²
Oferta aluguel: R$ 7.000,00
Conversão em venda (0,8% a.m.) = R$ 875.000,00
Preço / m²: R$ 1.250,00/m²
10) Rua Santa Luzia, nº 651/6º (ed. Santos Dumont)
Área: 523,00 m²
Oferta: R$ 320.000,00
Preço / m²: R$ 611,00/m²
Fonte: MG 500
11) R. da Assembléia, nº 10/26º ( Centro Cândido Mendes)
Área: 313,00 m²
Oferta: R$ 380.000,00
Preço / m²: R$ 1.214,00/m²
Fonte: Imobiliária Benjó
12) R. da Assembléia, nº 69/10º
Área: 285,00 m²
Oferta: R$ 260.000,00
Preço / m²: R$ 912,00
Fonte: União Mercantil

13) Av. Rio Br
Av anco
anco,, nº 108 (ed. Mar
Branco tinelli)
Martinelli)
Área: 386,00 m²
Oferta: R$ 430.000,00
Preço / m²: R$ 1.112,00/m²
Fonte: Adib Jasmin Corretora
14) Av. Rio Branco, nº 89 (ed. Manhattan Tower)
Área: 190,00 m²
Preço / m²: R$ 2.200,00/m²
15) R. Beneditinos, nº 18/11º
Área: 120,00 m²
Preço / m²: R$ 1.000,00/m²
16) R. São Bento, nº 8/7º
Área: 680,00 m²
Preço / m²: R$ 1.102,00/m²

17) Av. Almirante Barroso, nº 52
Área: 1.050,00 m²
Negociação: R$ 1.365.000,00
Preço / m²: R$ 1.300,00/m²
18) Av. Graça Aranha, nº 182 (ed. Madison Ave.)
Área: 430,00 m²
Oferta: R$ 688.000,00
Preço / m²: R$ 1.600,00/m²
Fonte: Rollof
19) Av. República do Chile, nº 231 (antigo BNH)
Área: 920,00 m²
Oferta: R$ 1.560.000,00
Preço / m²: R$ 1.695,00/m²
Fonte: Rollof
20) Av. Pres. Wilson, nº 231 (ed. Academia Brasileira de Letras)
Área: 1.450,00 m²
Oferta: R$ 2.775.000,00
Preço / m²: R$ 1.913,00/m²
Fonte: Rollof

21) Av. Pres. Vargas, nº 3131 (Teleporto//Centro Empresarial Cidade Nova)
Área: 2.605,00 m²
Oferta: R$ 4.730.000,00
Preço / m²: R$ 1.815,00/m²
Fonte: Rollof
22) Av. Rio Branco, nº 110 (ed. Banco de Boston)
Área: 500,00 m²
Oferta: R$ 780.000,00
Preço / m²: R$ 1.560,00/m²
Fonte: Rollof
23) R. da Candelária, nº 65 (ed. Candelária Corporate)
Área: 893,00 m²
Oferta: R$ 1.980.000,00
Preço / m²: R$ 2.217,00/m²
Fonte: Rollof
24) R. da Alfândega, nº 91
Área: 500,00 m²
Oferta: R$ 780.000,00
Preço / m²: R$ 1.569,00/m²
Fonte: Rollof
1.1) VAL
VALOR D
ALOR AL
DA OJ
LOJA
OJA Vloja:
Para a loja avalianda, tomando-se como Fator de Conversão o
percentual de 200% em relação a um pavimento corrido, ou seja, Fc = 3, temos
Amostra Área Valor R$/m2 Ft Ff Fa Fe Fc R$/m2 homog.
01 840,00 1.176.000,00 1.400,00 0,80 0,80 1,09 0,60 3,00 1.761,31
02 1.895,00 5.970.000,00 3.150,40 0,80 0,80 1,21 0,40 3,00 2.925,15
03 575,00 920.000,00 1.600,00 0,70 0,80 1,04 0,60 3,00 1.679,81
04 450,00 630.000,00 1.400,00 0,70 0,80 1,02 0,60 3,00 1.439,90
05 550,00 825.000,00 1.500,00 0,70 0,80 1,04 0,60 3,00 1.566,09
06 1.600,00 1.300.000,00 812,50 0,70 0,80 1,18 0,60 3,00 969,44
07 800,00 1.000.000,00 1.250,00 0,70 0,80 1,09 0,70 3,00 1.595,60
08 675,00 1.300.000,00 1.925,93 0,70 0,80 1,06 0,60 3,00 2.062,93
09 700,00 875.000,00 1.250,00 1,00 0,80 1,07 0,70 3,00 2.241,70
10 523,00 320.000,00 611,85 0,90 0,80 1,06 1,00 3,00 1.400,13
11 313,00 380.000,00 1.214,06 0,80 0,80 0,93 0,70 3,00 1.520,43
12 285,00 260.000,00 912,28 0,80 0,80 0,95 0,90 3,00 1.504,00
13 386,00 430.000,00 1.113,99 0,70 0,80 0,98 0,80 3,00 1.470,17
14 190,00 418.000,00 2.200,00 0,90 1,00 0,91 0,50 3,00 2.693,53
15 120,00 120.000,00 1.000,00 1,10 1,00 0,86 0,90 3,00 2.543,17
16 680,00 750.000,00 1.102,94 1,10 1,00 1,06 0,80 3,00 3.096,99
17 1.050,00 1.365.000,00 1.300,00 0,90 1,00 1,12 0,70 3,00 2.759,14
18 430,00 688.000,00 1.600,00 1,00 0,80 1,01 0,70 3,00 2.711,67
19 920,00 1.560.000,00 1.695,65 1,20 0,80 1,10 0,70 3,00 3.775,91
20 1.450,00 2.775.000,00 1.913,79 1,20 0,80 1,17 0,60 3,00 3.866,61
21 2.605,00 4.730.000,00 1.815,74 1,20 0,80 1,26 0,50 3,00 3.289,37
22 500,00 780.000,00 1.560,00 0,90 0,80 1,05 0,80 3,00 2.823,92
23 893,00 1.980.000,00 2.217,25 1,20 0,80 1,10 0,60 3,00 4.216,33
24 500,00 780.000,00 1.560,00 1,00 0,80 1,05 0,70 3,00 2.745,47

MÉDIA = 2.360,78
DESVIO PADRÃO = 892,17
Pertinência do rol pelo critério excludente de CHA
amostras extremas MÁX.= 4.216,33
Valor crítico para 24 amostras = 2,31
d/s max. = 2,08
d/s mim. = 1,56
Como as rrazões
azões entr
entree os desvios das amostr as e
amostras xtr
extr emas e o desvio padrão são menor
xtremas es
menores
do que o valor crítico elas são mantidas
valor azão pela qual as demais também serão
mantidas,, rrazão serão..

Pequenas as (n < 30)
Amostras
com a distribuição tt de STUDENT
STUDENT,, para 24 amostras e 23 graus de liberdade, com confiança de 80%,
consoante a Norma Brasileira NB-502 / 89 da ABNT que rege a matéria.


STUDENT, com 24 amostras, 23
graus de liberdade e confiança de 80% ( tabelado) = 1,32
X max / min = 2.360,78 ± 1,32 x 892,17 /Ö23
Efetuando, temos:
X max = R$ 2.606,34/ m²
Xmin = R$ 2.115,22/ m²
A amplitude do intervalo é: X max - X min = 2.606,34 2.115,22 = 491,12
A = 491,12 ÷ 3 = 163,71

1ª classe:
2.115,22 ¾ ................................¾ 2.278,93
Neste intervalo há 01 (uma) amostra (2.241,70) Þ peso 1
2ª classe:
2.278,93 ¾ ................................¾ 2.442,64
Neste intervalo não há amostra Þ peso zero
3ª classe:
2.442,64 ¾ ..................................¾ 2.606,34
Neste intervalo há 01(uma) amostra (2.543,17) Þ peso 1
Tomada de Decisão: Sp ÷ Sv = 4.784,87 ÷ 2 = R$ 2.392,44/m²

Assim, para a LOJA avalianda, sendo o valor unitário de R$ 2.392,00 /m²
/m², temos:
V = R$ 2.392,00/ m² x 415,18 m² = R$ 993.110,56

loja
Vloja = R$ 995.000,00
(NOVECENT
(NOVECENT
VECENTOS NOVENT
OS E NO VENTA
VENT A E CINCO MIL Reais)
Reais)
1.2) VAL
VALOR D
ALOR A SOBREL
DA OJ
SOBRELOJA Vsobr
OJA eloja
sobreloja
:
Para a sobreloja avalianda, tomando-se como Fator de Conversão o

percentual de 50%, ou seja,
Fc = 1,5, temos

01 840,00 1.176.000,00 1.400,00 0,80 0,80 1,07 0,60 1,50 863,93
02 1.895,00 5.970.000,00 3.150,40 0,80 0,80 1,19 0,40 1,50 1.434,80
03 575,00 920.000,00 1.600,00 0,70 0,80 1,04 0,60 1,50 841,89
04 450,00 630.000,00 1.400,00 0,70 0,80 0,98 0,60 1,50 692,87
05 550,00 825.000,00 1.500,00 0,70 0,80 1,03 0,60 1,50 780,55
06 1.600,00 1.300.000,00 812,50 0,70 0,80 1,16 0,60 1,50 475,51
07 800,00 1.000.000,00 1.250,00 0,70 0,80 1,06 0,70 1,50 782,65
08 675,00 1.300.000,00 1.925,93 0,70 0,80 1,04 0,60 1,50 1.011,88
09 700,00 875.000,00 1.250,00 1,00 0,80 1,05 0,70 1,50 1.099,56
10 523,00 320.000,00 611,85 0,90 0,80 1,02 1,00 1,50 673,73
11 313,00 380.000,00 1.214,06 0,80 0,80 0,95 0,70 1,50 772,58
12 285,00 260.000,00 912,28 0,80 0,80 0,94 0,90 1,50 737,72
13 386,00 430.000,00 1.113,99 0,70 0,80 0,95 0,80 1,50 707,43
14 190,00 418.000,00 2.200,00 0,90 1,00 0,89 0,50 1,50 1.321,19
15 120,00 120.000,00 1.000,00 1,10 1,00 0,84 0,90 1,50 1.247,44
16 680,00 750.000,00 1.102,94 1,10 1,00 1,04 0,80 1,50 1.519,09
17 1.050,00 1.365.000,00 1.300,00 0,90 1,00 1,10 0,70 1,50 1.353,38
18 430,00 688.000,00 1.600,00 1,00 0,80 0,97 0,70 1,50 1.304,83
19 920,00 1.560.000,00 1.695,65 1,20 0,80 1,08 0,70 1,50 1.852,10
20 1.450,00 2.775.000,00 1.913,79 1,20 0,80 1,15 0,60 1,50 1.896,59
21 2.605,00 4.730.000,00 1.815,74 1,20 0,80 1,23 0,50 1,50 1.613,45
22 500,00 780.000,00 1.560,00 0,90 0,80 1,01 0,80 1,50 1.358,84
23 893,00 1.980.000,00 2.217,25 1,20 0,80 1,08 0,60 1,50 2.068,13
24 500,00 780.000,00 1.560,00 1,00 0,80 1,01 0,70 1,50 1.321,10

MÉDIA= 1.155,47
DESVIO PADRÃO= 435,92
Pertinência do rol pelo critério excludente de CHAUVENET:
Amostras extremas MÁX.= 2.068,13 MÍN= 475,51
Valor crítico para as 24 amostras = 2,31
d/s max = 2,09
d/s min = 1,56
Como as razões entre os desvios das amostras extremas e o desvio padrão

são menores do que o valor crítico elas são mantidas, razão pela qual as demais também serão.


Amostras
distribuição tt de STUDENT
STUDENT,, para 24 amostras e 23 graus de liberdade, com confiança de 80%, consoante a

STUDENT, com 24 amostras, 23 graus
de liberdade e confiança de 80% ( tabelado) = 1,32
X max / min = 1.155,47 ± 1,32 x 435,92 /Ö23
Efetuando, temos:
X max = R$ 1.275,45 / m2
Xmin = R$ 1.035,49 / m2
A amplitude do intervalo é: X max - X min = 1.275,45 1.035,49 = 239,96
A = 239,96 ÷ 3 = 79,99

1ª classe:
1.035,49 ¾ ................................¾ 1.115,48
Neste intervalo há 01 (uma) amostra (1.099,56) Þ peso 1
2ª classe:
1.115,48 ¾ ................................¾ 1.195,46
3ª classe:
1.195,46 ¾ ..................................¾ 1.275,45
Neste intervalo há 01(uma) amostra (1.247,44) Þ peso 1
Tomada de Decisão: Sp ÷ Sv = 2.347,00 ÷ 2 = R$ 1.173,50/m²

Assim, para a SOBRELOJA avalianda, sendo o valor unitário de R$ 1.174,00 /m²
/m², temos:
V = R$ 1.174,00/ m² x 484,00 m² = R$ 568.216,00

sobreloja
sobreloja
Vsobreloja = R$ 570.000,00
sobreloja
(QUINHENT
(QUINHENTOSOS E SETENT
SETENTA A MIL R eais)
Reais)
1.3) VAL
VALOR D
ALOR A SUB-SOL
DA O
SUB-SOLO Vsub-solo:
Para o subsolo avaliando, tomando-se como Fator de Conversão a unidade, ou seja, Fc = 1,0,
temos

01 840,00 1.176.000,00 1.400,00 0,80 0,80 1,10 0,60 1,00 589,84
02 1.895,00 5.970.000,00 3.150,40 0,80 0,80 1,21 0,40 1,00 979,60
03 575,00 920.000,00 1.600,00 0,70 0,80 1,05 0,60 1,00 562,55
04 450,00 630.000,00 1.400,00 0,70 0,80 1,03 0,60 1,00 484,46
05 550,00 825.000,00 1.500,00 0,70 0,80 1,04 0,60 1,00 524,47
06 1.600,00 1.300.000,00 812,50 0,70 0,80 1,19 0,60 1,00 324,65
07 800,00 1.000.000,00 1.250,00 0,70 0,80 1,09 0,70 1,00 534,35
08 675,00 1.300.000,00 1.925,93 0,70 0,80 1,07 0,60 1,00 690,85
09 700,00 875.000,00 1.250,00 1,00 0,80 1,07 0,70 1,00 750,72
10 523,00 320.000,00 611,85 0,90 0,80 1,03 1,00 1,00 455,55
11 313,00 380.000,00 1.214,06 0,80 0,80 0,94 0,70 1,00 511,55
12 285,00 260.000,00 912,28 0,80 0,80 0,92 0,90 1,00 482,78
13 386,00 430.000,00 1.113,99 0,70 0,80 0,99 0,80 1,00 494,64
14 190,00 418.000,00 2.200,00 0,90 1,00 0,91 0,50 1,00 902,03
15 120,00 120.000,00 1.000,00 1,10 1,00 0,86 0,90 1,00 851,68
16 680,00 750.000,00 1.102,94 1,10 1,00 1,07 0,80 1,00 1.037,15
17 1.050,00 1.365.000,00 1.300,00 0,90 1,00 1,13 0,70 1,00 924,01
18 430,00 688.000,00 1.600,00 1,00 0,80 1,02 0,70 1,00 912,35
19 920,00 1.560.000,00 1.695,65 1,20 0,80 1,11 0,70 1,00 1.264,51
20 1.450,00 2.775.000,00 1.913,79 1,20 0,80 1,17 0,60 1,00 1.294,88
21 2.605,00 4.730.000,00 1.815,74 1,20 0,80 1,26 0,50 1,00 1.101,57
22 500,00 780.000,00 1.560,00 0,90 0,80 1,06 0,80 1,00 950,11
23 893,00 1.980.000,00 2.217,25 1,20 0,80 1,11 0,60 1,00 1.412,00
24 500,00 780.000,00 1.560,00 1,00 0,80 1,06 0,70 1,00 923,72

MÉDIA= 790,00
DESVIO PADRÃO=300,28
Pertinência do rol pelo critério excludente de CHAUVENET:
Amostras extremas MÁX.=1.412,00 MÍN= 324,65
Valor crítico para as 24 amostras = 2,31
d/s max = 2,07
d/s min = 1,55
Como as razões entre os desvios das amostras extremas e o desvio padrão são menores do que o
valor crítico elas são mantidas, razão pela qual as demais também serão.


Amostras
STUDENT,, para 24 amostras e 23 graus de liberdade, com confiança de 80%, consoante a

STUDENT, com 24 amostras, 23 graus
de liberdade e confiança de 80% ( tabelado) = 1,32
X max / min = 790,00 ± 1,32 x 300,28 /Ö23
Efetuando, temos:
X max = R$ 872,65/ m²
Xmin = R$ 707,35/ m²
A = 165,30 ÷ 3 = 55,10

1ª classe:
707,35 ¾ ................................¾ 762,45
Neste intervalo há 01 (uma) amostra (750,72) Þ peso 1
2ª classe:
762,45 ¾ ................................¾ 817,55
3ª classe:
817,55 ¾ ..................................¾ 872,65
Neste intervalo há 01(uma) amostra (851,68) Þ peso 1
Tomada de Decisão: Sp ÷ Sv = 1.602,40 ÷ 2 = R$ 801,20/m²
Assim, para o subsolo avaliando, sendo o valor unitário de R$ 801,00 /m²

/m², temos:
V = R$ 801,00/ m² x 400,00 m² = R$ 320.400,00

loja

Vsubsolo = R$ 320.000,00
(TREZENTOS E VINTE MIL R
(TREZENTOS eais)
Reais)
1.3) VAL
VALOR T
ALOR OTAL DOS IMÓVEIS SUB-SOL
TO O, L
SUB-SOLO OJ
LOJA E SOBREL
OJA OJ
SOBRELOJA Vi:
OJA
O valor total dos imóveis avaliandos, subsolo, loja e sobreloja, pelo Comparativo é dado
pela soma das parcelas supra calculadas, ou seja:
Vi = R$ 995.000,00 + R$ 570.000,00 + R$ 320.000,00 =
Vi = R$ 1.885.000,00
(HUM MILHÃO
MILHÃO,, OITOCENT
OITOCENT
OCENTOSOS E OITENT
OITENTA A E CINCO MIL Reais)
Reais)
2) CÁLCUL
CÁLCULO DO V
CULO AL
VALOR DOS IMÓVEIS PEL
ALOR O MÉT
PELO ODO DO CUST
MÉTODO OD
CUSTO A CONSTR
DA UÇÃO MAIS O TERRENO
CONSTRUÇÃO
parcelas de construção e do terreno, cuja soma será multiplicada por um Coeficiente de Mercado, que
determina a relação entre o custo e as possibilidades de comercialização do imóvel:

No caso presente o avaliador considerará o imóvel como se fora constituído apenas da
loja, com a sua área construída equivalente correspondente à área útil acrescida do percentual referente às
paredes e demais implementos, de 20%, totalizando 498,00 m² e, após, distribuirá os valores com os pesos
unitários correspondentes a 50% para a sobreloja e 33% para o subsolo, operando da mesma forma, com as
áreas construídas equivalentes..
Vin = ( Vt + Vcn ) *f
sendo :
X = 0,60 Vin
f = coeficiente de mercado, em função do bairro onde se situa o imóvel, suas caracteristicas construtivas e
situação do mercado imobiliário na época da avaliação. No caso,
f = 1,20
O valor da construção nova será calculado pelo modêlo:
Vcn = S x P x K

sendo:
S = área equivalente de construção = 415,18 m² X 1,2 = 498,00m² (apenas a loja)
P = prêço unitário de construção calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil no Município do Rio
de Janeiro, para o mês em referência (janeiro de 1.999) e de acordo com o padrão construtivo do imóvel. No
caso foi utilizado o custo tipo: Médio, H12 - 3 Q - N
P = R$ 350,75 / m²
licenças e todos os custos indiretos, somente na parte relativa à construção civil.
.
K = 45 % . . P = R$ 350,75/ m² x 1,45 = R$ 508,59/ m²
Vcn = 498,00 m² x R$ 508,59/ m²
Vcn = R$ 253.277,00
Vin = (0,60Vin + 253.277,00) x 1,20
Vin (1- 0,72) = 303.972,00
Vin = 303.972,00 ¸ 0,28 = 1.085.471,00
Vin = R$ 1.085.471,00

Considerando a vida útil provável, a idade aparente e o estado de conservação, o valor da
construção depreciada em termos físicos e de obsolescência, será:
Fator de obsolescência: Ko = 1- d = 1- 0,41 = 0,59
Vc = 0,59 x R$ 253.277,00 = R$ 149.433,00

Vi = 1.085.471,00 - (253.277,00 149.433,00)
Vloja = 1.085.471,00 103.843,00 = R$ 981.628,00 ou, em números redondos:
Vloja = R$ 982.000,00
(NOVECENTOS E OITENTA E DOIS MIL Reais)
Este valor corresponde a um unitário de R$ 1.971,88/m².
Para a sobreloja o unitário será a metade, ou seja, R$ 985,94/m²
Para a área construída de 581,42m² teremos Vsobreloja = R$ 985,94/m² x 581,42/m² = R$ 573.247,00

ou, em números redondos:
Vsobreloja = R$ 573.000,00
sobreloja
(QUINHENTOS
(QUINHENT SETENTA
OS E SETENT A E TRÊS MIL Reais)
Reais)
Para o subsolo, temos: R$ 1.971,88/m² x 0,33 x 480,00 m² = R$312.345,00 ou em números

redondos
Vsubsolo = R$ 312.000,00
OS E DOZE MIL R
(TREZENTOS
(TREZENT eais)
Reais)
O valor da sala, sobreloja e subsolo é

Vimóvel = R$ 982.000,00 + R$ 573.000,00 + R$ 312.000,00 =
Vimóvel = R$ 1.867.000
imóvel
(HUM MILHÃO
MILHÃO,, OIT
OITOCENT OS E SESSENT
OCENTOS
OCENT SESSENTA A E SETE MIL Reais)
Reais)
No arbítrio que é concedido ao avaliador

av aliador,, opinamos por um v alor intermediário aos
valor
encontrados
ados,, qual seja:
encontrados
Vi mercado
mercado
= R$ 1.876.000,00
(HUM MILHÃO
MILHÃO,, OITOCENT
OITOCENT OS E SETENT
SETENTA

6.0 - CONCLUSÃO
USÃO::
CONCLUSÃO
O JUSTOV
JUSTO AL
VALOR DE MER
ALOR CADO DO IMÓVEL SITU
MERCADO ADO N
SITUADO AR
NA UA B
RU UENOS AIRES
BUENOS AIRES,, nº 40,
ESQUINAD
ESQUINA AR
DA UA D
RU A QUIT
DA AND
QUITANDA (L
ANDA OJ
(LOJA, SUBSOL
OJA, O E SOBREL
SUBSOLO OJ
SOBRELOJA), REFERIDO A FEVEREIRO DE 1.999 É
OJA),
DE:
Vi mercado
mercado
= R$ 1.876.000,00
(HUM MILHÃO
MILHÃO,, OITOCENT
OITOCENT OS E SETENT
SETENTA
7 - ENCERRAMENTO:
ENCERRAMENTO
Damos por encerrado o presente LAUDO em 32 (trinta e duas) folhas de papel formato
ofício digitadas de um só lado seguido de fotografias coloridas e enumeradas acompanhadas de plantas do
imóvel avaliando e das qualificações profissionais do Perito Avaliador.
Rio de Janeiro, 28 de fevereiro de 1.999
Eng.º JOÃO L
Eng.º UIS DE SOUSA MIRAND
LUIS MIRANDA A CARDOSO
C .R.E.A. nº 83 1 02782 8 - -D R.J
C.R.E.A. R.J..

IMÓVEL: RUA DIAS DA CRUZ, 255/ LOJA E, MEIER, RJ
MÊS DE REFERÊNCIA: MAIO DE 1998
PERITO AVALIADOR: Eng. SÉRGIO A. ABUDAHMAN CREA 1445-D RJ

1.0- OBJETIVO:
OBJETIVO:
O presente laudo tem por objetivo determinar o JUSTOV

JUSTO AL
VALOR DE MER
MERCADO
situado na rua Dias da Cruz, nº 225 / loja E (SHOPPING CENTER DO MÉIER), ocupada pela LOBRÁS-LOJAS
BRASILEIRAS e consequente VAL OR L
ALOR OCA
LOCA TIV
OCATIV
TIVOO. .
O trabalho é referido a maio de 1.998 e foi elaborado por solicitação do Dr

Dr.. Alber to Gaspar
Alberto Gaspar.
2.0-VAL
2.0-V OR FIN
ALOR AL ENCONTRADO
FINAL ENCONTRADO::
Vi = R$ 6.600.000,00
(Seis milhões e seiscentos mil R eais)
Reais)
Traduzindo o JUSTOV
JUSTO AL
VALOR L
ALOR OCA
LOCATIV
OCATIVO de
TIVO
ALUGUEL = R$ 66.000,00
ALUGUEL
(SESSENTA E SEIS MIL R
(SESSENTA eais)
Reais)

METODOLOGIA

A melhor técnica de avaliação baseia-se na experiência do avaliador, mas há regras

científicas que o avaliador não pode dispensar.

momento, o resultado final do valor do imóvel, convindo, sempre que possível, não nos atermos a um único
aspecto da questão e, pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores custo e utilidade, este
especialmente porque todo valor decorre da utilidade.
Os avaliador
av es de pr
propriedades of
ofecia ecor
ecorrrer-
para alor pur
puramente tiv
especulativo da pr
tivo opriedade
opriedade,, m
freqüente
o proprietário pr
transação.
3.2- Valor
eço::
Preço
As palavras VAL
VALOR e CUST
ALOR CUSTOO, bem como PRÊÇO
PRÊÇO, têm significados distintos: PRÊÇO é a
quantia paga pelo comprador ao vendedor e CUSTO é o prêço pago mais todas as outras despesas que incorre

A palavra VALOR tem muitos sentidos e diversos elementos modificadores e, as definições
a seguir mostram os sentidos mais usuais em Engenharia de Avaliações
VALOR DE MER
ALOR CADO é aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas não
MERCADO
forçado e um comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento

ALOR
custaria (normalmente aos prêços correntes do mercado) para ser substituida por outra igualmente satisfatória.
ALOR
VAL OR VEN
ALOR AL ou de mer
VENAL cado é o maior prêço em dinheir
mercado o que pr
osse
posta à v enda
venda no mer cado
mercado ,
cado, por tempo r az
raz oáv
azoáv el, par a encontr ar compr
oável, para encontrar comprador ador que adquirisse
adquirisse,, com pleno
conhecimento de todos os usos e ffinalidades
adapta

Avaliação::

diretos lassif
classif icam-se em:
lassificam-se



Em primeiro lugar, o avaliador terá que verificar o fim a que se destina o estudo se é para
alienação, hipoteca, taxação, inventário, desapropriação, reavaliação de ativo,etc...¾ , pois poderão surgir
valores diversos dependendo do enfoque do problema.

de trabalho:

tamanho, qualidade, localização, época de transação ou de oferta, estado de conservação,etc...;
b) comparação indiretacomparar as rendas e aplicar a taxa de capitalização à

renda da propriedade sob avaliação.

4) Pesquisar a tendência central ou média ponderada dos resultados obtidos para chegar-se
finalmente ao VALOR.

Vendas er
Ofer tas:
ertas:
Esse método- também chamado de método de comparação direta- é uma técnica na

qual a estimativa do valor de mercado é obtida sobre prêços pagos em transações imobiliárias, sendo assim
um processo de correlação de valores de propriedades vendidas.

4.0- RESSALVAS E PRINCÍPIOS


a) O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que afetam
as análises, opiniões e suas conclusões;
b) Para a propriedade em estudo foi empregado o método mais recomendado, com cuidadosa pesquisa
de valores de mercado e devida compatibilização e homogeneização;
c) O signatário inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada e o laudo foi elaborado por si e ninguém,
a não ser o próprio avaliador, preparou as análises e as respectivas conclusões;


deste laudo;
nem contempla para o futuro, qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação.
5.0- CÁLCUL
CÁLCULOS A
CULOS VALIA
AV TÓRIOS
TÓRIOS::
ALIATÓRIOS
O logradouro onde se situa o imóvel avaliando, rua Dias da Cruz, é o maior polo
comercial do subúrbio da cidade do Rio de Janeiro, sendo dotado de toda infra estrutura urbana,
pavimentado e servido por coletivos que acessam a todos os bairros da capital, Niterói e São Gonçalo.
Em termos comerciais de nobreza, o logradouro apresenta um divisor de águas na rua

Couto de Magalhães, tendo os imóveis considerável valor até aquele trecho, decaindo após. O comércio é
intenso, caracterizado por bancos, restaurantes, super-mercados, óticas, boutiques, panificações, etc,
além de abrigar a segunda maior casa de espetáculos da cidade o IMPERATOR (inferior apenas ao
METROPOLITAN), que à época foi o maior cinema da America Latina, com cerca e 4.500 lugares, em frente
ao imóvel avaliando. Tanto é fato que existe essa divisão de valores, que a Prefeitura não sòmente taxa
diferentemente os trechos como também realizou obra de confecção de um canteiro central na rua até a rua
Couto de Magalhães, imprimindo, ainda, uma maior valorização aos imóveis daquele trecho.

A loja avalianda situa-se no SHOPPING CENTER DO MEIER
MEIER, o primeiro shopping center
construido no Brasil, concluido em 1.965. Na realidade era uma situação intermediária entre as lojas de
galeria e o que viria a ser os monumentais shoppings com a sua super estrutura, já que o pioneiro
propriamente dito foi o IGUATEMI, em São Paulo, concluido em 1.966, aquele com as características de um
shopping center na acepção da palavra, com contratos típicos de participação, etc.. O prédio sofreu,
recentemente, reformas de vulto, com colocação de pisos graníticos e embelezamento geral.
Situado na esquina das ruas Dias da Cruz e Lopes da Cruz, sua ABL (área bruta locável) é
de 12.570,60 m². Possui três pavimentos, além de um sub solo, totalizando 91 (noventa e uma) lojas
distribuidas do modo seguinte:
Lojas: 69
Quiosques: 03
Depósitos: 19
No primeiro pavimento há 25 lojas, no segundo 23 lojas e 2 quiosques e no terceiro 33

lojas . No sub solo há escritórios e depósitos de lojas vinculadas. O estacionamento e escritório da
administração é no terceiro pavimento.
O shopping possui elevadores e escadas rolantes, tendo média elevada de passantes

diária (mais de 15.000 pessoas). Uma praça de alimentação completa o cenário do conjunto, visto nas fotos
anexadas.
A loja E avalianda é ocupada pelas LOJ AS BRASILEIRAS

OJAS BRASILEIRAS,, tradicional firma varejista. Em
privilegiada posição, seu acesso é pela rua Dias da Cruz, tendo frente de 14,30 m . Compões-se de um amplo
salão com 1.077,42m² com piso cerâmico 40 x 40, teto rebaixado em placas, luminária fluorescentes. Aos
fundos há um depósito com piso cimentado, além de sanitário/vestiário de funcionários e um refeitório e duas
caixas dágua de 150.000 litros cada e sala de gerência. Os vestiários têm piso cerâmico 15 x 30 e paredes
revestidas com azuleijos brancos a meia altura, o refeitório tem piso cerâmico 30 x 30 e paredes revestidas a
meia altura com azuleijos brancos. As áreas pertinentes são:

- Salão: 1.077,42 m²
- Depósito 1: 341,42 m²
- Depósito 2: 19,28 m²
- Vestiários/sanitários: 51,84 m²
- Apoio: 30,37 m²
- Acréscimo do salão: 30,37 m²
ÁREA ÚTIL TOTAL: 1.550,70 m²

TO
ÁREA CONSTR UÍD
CONSTRUÍD A EQUIV
UÍDA ALENTE P
EQUIVALENTE ARA EFEIT
PARA O DE CÁL
EFEITO CUL
CÁLCULO: 1.633,67 m² (planta ane
CULO: xa)
anexa)
Feita a descrição sintética do imóvel, visto nas fotos anexadas ao laudo, passamos aos:
CÁLCUL
CÁLCULOS A
CULOS VALIA
AV TÓRIOS P
PARA O AL
JUSTO UGUEL À P
ALUGUEL AR
PARTIR DESTE L
ARTIR AUDO (10/ maio/ 98)
LA
5.2- Avaliação do Imóvel:
5.2.1) MÉTODO COMPARATIVO
O Perito Avaliador realizou pesquisa através dos contratos firmados mais recentes, corrigindo-
os para a data do laudo, obtendo as amostras seguintes, sendo todas elas lojas com frente para a rua:
1) LOJA B1 (WALLGOD ROUPAS LTDA)

Área: 71,50 m² no térreo e 155,36 m² no subsolo
Área equivalente, considerando o subsolo com peso de 33% em relação ao térreo: 71,50 m² + 155,36 m² x
0,33 = 122,76 m²
Aluguel (julho de 96): R$ 3.575,00 + R$ 1.553,6 = R$ 5.128,60
Correção para a data do laudo: 1,16 x R$ 5.128,60 = R$ 5.953,00
Preço / m² equivalente: R$ 48,50 / m²
Fator de área: (Samostra/Saval)0,125 = 0,7235
Preço / m² equivalente homogeneizado: R$ 35,08 / m²

2) LOJA B2 (PHOTO LINE CENTER REVELAÇÕES LTDA)
Área: 68,64 m²
Aluguel (agosto de 96): R$ 3.432,00
Preço / m²: R$ 57,70 / m²
3) LOJA B2 parte (WATERPROOF COMÉRCIO DE RELÓGIOS LTDA)

Área equivalente, considerando o subsolo com peso de 33% em relação ao térreo: 32,90 m² + 34,07 m² x 0,33
= 44,14 m²
Aluguel (outubro de 96): R$ 2.632,00 + R$ 668,00 = R$ 3.300,00
4) LOJA B3 (CARLOS ALBERTO DO ESPÍRITO SANTO)

Área equivalente, considerando o subsolo com peso de 33% em relação ao térreo: 31,02 m² + 64,05 m² x 0,33
= 52,15 m²
Aluguel (outubro de 96): R$ 3.400,00

5) LOJA C (PANNO JORNAIS E REVISTAS LTDA)
Área equivalente, considerando o subsolo com peso de 33% em relação ao térreo: 64,03 m² + 11,70 m² x
0,33 = 67,89 m²
Aluguel (setembro de 96): R$ 3.400,00
Assim, temos formado o rol em R$ / m² referido a maio de 98:
X1 = 38,08
X2 = 38,82
X3 = 54,23
X4 = 48,28
X5 = 38,58
A média das cinco amostras é R$ 43,59 / m²
O Desvio Padrão S (Standard Deviation) é dado pela fórmula:
S = 7,3044
No presente estudo será utilizada a Teoria Esta

Estatística Pequenas
tística das P Amostras
equenas Amostras (n<30) com a
STUDENT, para nn amostras e n-1
n-1
n-1 graus de liberdade, com confiança de 80%, consoante a
Norma Brasileira NB-502/89 da ABNT que rege a matéria.


STUDENT,, COM n amostras, n-1 graus de liberdade e confiança
de 80% (tabelado) = 1,53
Efetuando, temos:
Xmax = R$ 49,17 / m²
Xmin = R$ 38,00 / m²

UVENET::
CHAUVENET
Amostras extremas: X3 = 54,23 e X1 = 35,08

d3/S = (43,59 54,23) / 7,3044 = 1,45 < 1,65 ® a amostra permanece
d1/S = (43,59 35,08) / 7,3044 = 1,16 < 1,65 ® a amostra permanece
Como as amostras limites são pertinentes, as demais também o serão e o rol é compatível.
A amplitude do intervalo é: Xmax Xmin = 49,17 38,00 = 11,17
A = 11,17 3 = 3,72
1ª classe:
38,00................................41,72
Neste intervalo há 2 amostras (38,58 e 38,82) Þ peso 2
2ª classe:
41,72................................45,44
3ª classe:
45,44................................49,17
Neste intervalo há 1 amostra (48,28) Þ peso 1

Soma dos pesos (Sp): 5
Soma dos valores ponderados (Sv): 38,58 x 2 + 38,82 x 2 + 48,28 x 1 = R$ 203,08
Tomada de Decisão: Sp / Sv = 203,08 / 5 = R$ 40,61 / m²
Este é o valor unitário para a loja avalianda, com frente para a rua no SHOPPING CENTER DO MEIER
MEIER,
referido a maio de 98.
Para a loja avalianda, com 1.633,00 m², teremos, então o aluguel de:
AL = R$ 40,61 / m² x 1.633,00 m² = R$ 66.325,00 ou, em números rredondos:

números edondos:
R$ 66.000,00
Portanto, o justo valor locativo referido a maio de 1.998 da loja E do SHOPPING CENTER DO MEIER, OCUPADA
PELA LOBRÁS é:
AL = R$ 66.000,00
(SESSENTA
(SESSENT A E SEIS MIL REAIS)
5.2.2) MÉTODO D
MÉTODO A RENT
DA ABILID
RENTABILIDADE
ABILIDADE
Conquanto não seja o ideal e se tratando de lojas de Shopping Centers, aplicaremos o método rentábil à
espécie.
Assim, temos:
O valor Vi do imóvel é dado pelo modelo:

Onde:
Vi = Valor do imóvel referido a maio de 1.998
A = Área construída equivalente = 1.633,00 m²
C = Custo unitário da construção fornecido pelo SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil no
Município do Rio de Janeiro, abril de 1.998, acrescido do percentual de 65% relativo aos custos indiretos,
padrão CUB Médio
C = R$ 408,37 /m² x 1,65 = R$ 673,81 /m²
K = Coeficiente de mercado = 1,25 (loja de grandes dimensões)
d = Depreciação física obtida diretamente na Tabela de ROSS-HEIDECKE (idade 30, vida 100, estado 1,5) =
0,195
r = Cota de terreno, em percentagem relativa ao empreendimento novo, loja com frente para a rua no shoppinh
= 65% = 0,65
Substituindo na fórmula, temos:
Vi = {1.633,00 x 673,81 [1,25 0,195 (1 0,65 x 1,25)] [1 (0,65 x 1,25)]} = 7.120.985,00 ou em número
redondos Vi = R$ 7.120.000,00
À taxa de 1% ao mês, vem o aluguel pela rentabilidade a partir de maio de 1.998:
AL = R$ 71.200,00
(SETENTA E HUM MIL E DUZENT
(SETENTA OS REAIS)
DUZENTOS
O justo valor locativo será considerado aquele obtido pelo método comparativo, ou seja, R$ 66.000,00 (sessenta
e seis mil rreais).
eais).
AL = R$ 66.000,00
(SESSENTA E SEIS MIL REAIS)
(SESSENTA

6.- CONCLUSÃO:
CONCLUSÃO:
O JUSTOV
JUSTO AL
VALOR L
ALOR OCA
LOCATIV
OCATIVO DE MER
TIVO CADO DO IMÓVEL SITU
MERCADO ADO N
SITUADO AR
NA UA DIAS D
RU A
DA
CRUZ, Nº 225 / L
CRUZ, OJA E, MEIER, RJ
OJA
LOJ RJ,, OCUPADO POR L
OCUPADO OJ
LOJAS BRASILEIRAS S/A, REFERIDO A MAIO DE
OJAS
1.998 É DE :
AL = R$ 66.000,00
(SESSENTA E SEIS MIL REAIS)
(SESSENTA
ENCERRAMENTO:
ENCERRAMENTO:
Damos por encerrado o presente LAUDO em 17 (dezessete) folhas de papel formato

ofício digitadas de um só lado seguido de fotografias coloridas e enumeradas, bem como da planta
baixa do imóvel, acompanhadas das qualificações profissionais do Perito Avaliador, tudo rubricado
pelo subscritor deste laudo.
Rio de Janeiro, 10 de maio de 1.998.
Eng.º SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN

C .R.E.A. nº 1.445-D R.J
C.R.E.A. R.J..

Ocorrência n° 679/85
Do exame de
exame L O C A L
Aos Dezenove (19) dias do mês de

Novembro do ano de mil novecentos e oitenta e cinco (1985), neste
Do R.J. e no Instituto Carlos Éboli da Secretaria de Estado de Segurança
De acordo com o artigo 178 do Decreto-lei n° 3.689, de 3 de de 1941.
Pelo Diretor
Diretor Mauro Ricart Ramos
Foram designados os P
oram eritos Criminais
Peritos
ABELARDO CÂMARA VEIGA e LUIZ CARLOS LARA MORITZ
Proceder o e
Proceder xame em
exame L O C A L
Ser atendida a rrequisição

atendida equisição do ( 9° D.P
D.P.)
.P.)
Sendo com a verdade e com todas as circunstâncias e o que encontrarem.

HISTÓRICO: Às 10 hora e 10 minutos do dia 19 de novembro de 1985, o Delegado Titular da 9ª D.P. solicitou
exames periciais para local de escapamento de gás na suite CTI 03 situada no 12° pavimento do Hotel Ébony,
sito à Rua da Glória n° XX. Em conseqüência, às 11 horas e 45 minutos, do mesmo dia, apareceu no local a equipe
de Serviço de Perícias de Engenharia quando procedeu aos exames preliminares e determinou que o ali
permanecesse interditado para exame complementares os que foram realizados no dia 21 de novembro de 1995
na presença do Delegado Titular da 9ª D.P., do Diretor do Instituto de Criminalística Carlos Èboli e de Engenheiro
e equipe d Companhia Estadual de Gás (CEG).
DO LOCAL: Trata-se de um prédio de 12 (doze) pavimentos e cobertura, utilizado como Hotel, sito à rua da glória,
n° 46. A suíte CTI - 03 localizada no 12 pavimento do Hotel Ébony apresentava as seguintews acomodações e
mobiliários principais: 1 quarto com cama de casal, geladeira, armário, e 2 aparelhos de ar condicionado, tapetes
sobre o piso estando as janelas travadas e protegidas por grossas cortinas gerando ambiente interno totalmente
privado e indevassado do exterior, sala com mesa, cadeiras, jogo de poltronas, deck com piscina térmica, sauna,
ducha, hidromassagem, etc. e banheiro.
DOS EXAMES PRELIMINARES: Ao serem abertos os registros, no PI (projeto de instalação) situado no 2° apenas,
10 (dez) minutos a suíte CTI -03 na qual foram transformados estes apartamentos, ficou com a atmosfera
impregnada de gás normalmente utilizado em queimadores residenciais e vulgarmente conhecido como gás de
rua.
ENGENHARIA LEGAL - VOLUME1 168
Tal concentração que impediu o exame detalhado nas tubulações existentes sendo ainda necessários
ferramentas e equipamentos que os peritos não traziam no momento, razão pela qual foi determinado
a interdição do local para exames complementares.
DOS EXAMES COMPLEMENTARES: O exame do compartimento de medidores de gás mostrou que o
conceito inicial do projeto era o de 1 medidor individual para cada unidade (apto).
Sendo o prédio de um único proprietário, foi possível uma modificação que consistiu em instalação
de 1 medidor único para todo o conjunto; este medidor único foi instalado fora do compartimento de
medidores, próximo à entrada do prédio.
No compartimento de medidores: daqui por diante denominado PI , por ser essa a
denominação natural que se dá a esse local pelos Instaladores e pessoal da C.E.G. foi executado um
barrilete em tubo de ferro galvanizado de 75 mm, ao qual foram rigidamente ligadas todas as tubulações
individuais correspondentes às unidades (aptos ), isto é, os ramais individuais. A instalação de gás em
cada unidade é para atender tão somente ao aquecedor de água, uma vez que não há outra utilização
a gás em qualquer das unidades.
Cada ramal logo após a respectiva derivação no barrilete é dotado de uma válvula que
permite o seu fechamento, e, nessa condição, vedando e impedindo o consumo de gás no apartamento.

O prédio era composto de 12 pavimentos tipo, contando cada pavimento com 8 (oito) apartamentos.
A concepção de arquitetura permitiu a cada 2 apartamentos vizinhos terem os respectivos banheiros
ventilados por um mesmo poço de ventilação.
Assim, os grupos 01 02, 03 04, 05 06 e 07- 08 são sempre de apartamentos contíguos, tendo banheiros
geminados e ventilados por prisma ventilador próprio de cada grupo.
A cerca de 9 (nove) meses a direção do hotel decidiu alterar a arquitetura do 12° pavimento,
descaracterizando-o dos demais, e transformando cada grupo de 2 apartamentos em um único apartamento, ou
seja, numa suite de amplas dimensões.
Esta decisão arrastou consigo uma conceituação luxuosa que exigiu que em cada suite a instalação de
ofertas como sauna, ducha, hidromassagem, etc.
O funcionamento destes serviços por sua vez exigiu a instalação de equipamentos de pressurização e
aquecimento de água incompatíveis com o desempenho de um aquecedor de água à gás, do tipo instantâneo, usual
no prédio.
Em face disso foram interrompidos os pares de ramais de gás de cada grupo, isto é, os pares correspondentes
nos grupos 01 02, 03 04, 05 06 e 07 08, ou ainda, os pares correspondentes aos grupos 1201 1202, 1203
1204, 1205 1206 e 1207-1208.
Este seccionamento se deu em cada caso junto ou próximo ao respectivo aquecedor, onde as tubulações foram
tamponadas com a utilização da peça vulgarmente conhecida como plug.
Todas as novas suites, a saber CTI 1 (01 02), CTI 2 (03 04), CTI 3 (05 06) e CTI 4 (07 08) ficaram
privadas da utilização de gás, sendo o seu funcionamento totalmente vinculado ao uso de energia elétrica.
A utilização de plug na extremidade de cada ramal é garantia suficiente de segurança, independente da
respectiva válvula no PI estar ou não fechada.
O acidente ocorreu na suite CTI-3 , originada com a união dos apartamentos 1205 e 1206.
Os ramais de gás desses apartamentos subiam pela parede do poço de ventilação oposta à dos banheiros,
e, na altura do pavimento, desenvolviam-se pelas alvenarias dos respectivos quartos; daí, cada uma de per si
contorna a alvenaria do box do seu chuveiro e se dirige até a parede divisória dos banheiros, onde estaria instalado
o aquecedor.
Nessa suite CTI-3, foi concebido um nicho onde se instalou um armário para receber 1 (uma) geladeira e
1(um) aparelho de TV.
Esse nicho se fez construir exatamente nas costas do primitivo box de chuveiro do apartamento 1205.
O box do chuveiro foi alterado na sua primitiva profundidade, recuando em relação à sua parede de fundo,
original.
Ao fazê-lo deparou-se com 3 (três) tubulações, a saber:
a) Tubulação de ferro galvanizado, diâmetro 1 ¼, para gás, que como referido, desenvolvia-se pela
parede do quarto (1205) sofria uma inflexão de 90° através a parede do box do chuveiro e se
desenvolvia até ao seu aquecedor.
b) Tubulação de ferro galvanizado, diâmetro ¾, para água quente, oriunda do aquecedor e que se
desenvolvia até o registro correspondente do box. Essa tubulação foi abandonada e substituída
por outra durante a reforma.
c) Idem de água fria, oriunda da distribuição de água e que se desenvolvia até o registro
correspondente do box.
O exame do local revelou que as dimensões do vão do nicho para encaixe do armário e deste, não eram
compatíveis, tanto assim que foi necessário não só serrar as tubulações galvanizadas, como escariar a alvenaria
a tal ponto que até a massa de revestimento externo (reboco) do poço de ventilação rompeu-se, constituindo em
pelo menos 2 (dois) pontos, furos de grandes dimensões.
A abertura da válvula de fechamento de gás correspondente ao apartamento 1205, no PI, provocou em
poucos instantes a clássica sensação olfativa de cheiro de gás na suite CTI-03.
A equipe do I.C.C.E., utilizando pessoal da C.E.G., desvinculou o ramal do apto 1205 do barrilete de gás; a seguir,
injetou gás simulado, na cor vermelha, pela origem da tubulação, no PI.
Imediatamente percebeu-se emanação colorida entre a parede do nicho e o armário, e, fortíssimo jorro
para interior do prisma de ventilação, através os buracos na parede.
A explicação para os diferentes fluxos é óbvia: o cano de gás, serrado, tinha rente à sua boca a madeira
lateral do armário; sob pressão, a sua expansão natural conduzia-o em maior proporção para os orifícios abertos
na alvenaria próximos à boca do tubo, forçando para o exterior.
Retirado o armário e repetindo-se a experiência, fluxo de gás simulado para o interior do quarto foi intenso.
Diante das evidências a Perícia C O N C L U E que é perfeitamente possível a acumulação de gás no interior
da suite CTI-03, caso se abrisse parcial ou totalmente a Válvula fechamento correspondente ao apto 1205, no
PI, ou ainda, o defeito dessa mesma válvula; a extremidade do ramal de ser referente ao apto 1205 se encontrava
aberta no interior da suite CTI-03.

Nada mais havendo a lavrar foi encerrado o presente laudo que relato pelo Primeiro Perito, lido e achado
conforme pelo segundo, assinam acordes.///////
ABELARDO CAMARA VEIGA

Perito Criminal
Matrícula 127633-9
LUIZ CARLOS LARA MORITZ

Perito Criminal
Mat. 1.113949/4

22° VARA CRIMINAL
PROCESSO N° 24.225
SENTENÇA
Vistos etc....
O Promotor de Justiça denunciou

1 WEBER MIGUEL DOS SANTOS, brasileiro, casado, filho de Moacyr Miguel dos Santos
e de Paulineia Pinto de Almeida, nascido neste Estado em 17/03/1952, Arquiteto, trabalhando na Josias
Arquitetura e Construções Ltda., situada na Av. Maracanã 1326, portador da CI IFP n. 2.622.890,
2 FRANCISCO DE PAULA MUNIZ FREIRE BARBOSA, brasileiro, casado, filho de Thalmo
Xavier Barbosa e de Diva Muniz Freire Barbosa, nascido neste Estado em 29/06/1952, Engenheiro,
trabalhando na Rentv-S/A Locadora de Televisores, situada na rua Arnaldo Quintela n. 56, Portador da CI
do IFP n. 2412678 e
3 ESMERINO OLIVEIRA ARRUDA COELHO, brasileiro, casado, filho de Vicente Arruda
Coelho e de Inácia de Oliveira Arruda Coelho, nascido no Ceará em 29.5.1922, Presidente da RENTV S/A,
situada na rua Arnaldo Quintela 56-A e residente na rua Almirante Tamandaré 63/901, portador da CI de
Ceará RG 19.943,
pelos seguintes fatos:
A RENTV HOTELARIA E TURISMO LTDA., da qual faziam parte os denunciados
ESMERINO OLIVEIRA ARRUDA COELHO (sócio majoritário da RENTV S.A. com 99% das ações desta e
seu presidente e com 90% das cotas da primeira) e FRANCISCO DE PAULA MUNIZ FREIRE BARBOSA (genro
de ESMERINO E sócio-gerente DA IF-Administração e Participações Ltda.) e que fora absorvida pela RENTV
S/A LOCADORA DE TELEVISORES, mas que continuara girando com a mesma razão social, usava como
uma de suas denominações sociais o EBONY HOTEL, estabelecimento este situado na rua da Glória n. 46,
nesta cidade, sendo certo que o segundo denunciado, conquanto efetivara a cessão de suas cotas à RENTV
AS, continuara compondo a Diretoria da empresa.
No mês de março de 1995, a RENTV, proprietária do EBONY HOTEL, decidiu efetivar
reformas em seus aposentos, a começar pela transformação dos oito apartamentos do 12° andar em quatro
suites, posteriormente denominadas CTI-1, CTI-2, CTI-3 e CTI-4, correspondentes, respectivamente, aos
apartamentos 1201-1202; 1203-1204; 1205-1206 e 1207-1208.
Para a execução destas obras foi contratada a firma JOSIAS ARQUITETURA E CONSTRUÇÕES
LTDA. , com sede na Av. Maracanã n. 1326, cujos sócios e diretores são os arquitetos JOSÉ JOSIAS FARIAS
GOMES e LUCIO FLAVIO DE OLIVEIRA.
De inicio, precisamente em 28 de março de 1985, a firma JOSIAS apresentou à RENTV um
orçamento para a execução dos serviços referidos, orçamento este endereçado nominalmente ao denunciado
FRANCISCO DE PAULA , cujo preço total era de Cr $ 652.633.000. foi então marcada, para dias após, uma reunião
entre os representantes das empresas contratantes , para discussão do orçamento, sendo que desta reunião
participaram os denunciados ESMERINO e FRANCISCO, pelo hotel, e LUCIO FLAVIO pela JOSIAS. Nesta reunião
o orçamento apresentado, por razões óbvias de economia da RENTV, sofreu diversos cortes, baixando para o
valor global de Cr$ 290.033.200 . Entre estes cortes, exigidos pela RENTV, viu-se eliminada a figura do
ENGENHEIRO FISCAL.
Foi, então, formalmente apresentado o segundo e definitivo orçamento, resultante dos cortes
efetuados no primeiro e com o valor acima mencionado ( Cr$ 290.033.200 ), também endereçado ao denunciado
FRANCISCO e datado de 8 de abril de 1985, oportunidade em que foi marcada nova reunião para acerto dos
detalhes relativos ao início das obras, reunião da qual participaram, além dos denunciados ESMERINO e
FRANCISCO, os sócios da JOSIAS e o denunciado WEBER MIGUEL DOS SANTOS, arquiteto da JOSIAS e
encarregado do acompanhamento da obra com vistas a sua adequação ao projeto.
Inobstante a divergência posta em termos peremptórios no Inquérito Policial no sentido da razão
de ser da eliminação, por imposição da RENTV , da figura do Engenheiro Fiscal constante do orçamento inicial
da JOSIAS posto que o denunciado FRANCISCO afirmara de um lado que tal corte se deu por entender o
EBONY HOTEL que a figura do aludido Engenheiro Fiscal já deveria estar embutida na própria globalidade do
preço da obra e o denunciado WEBER ( bem como os sócios da JOSIAS ) asseverara que o corte se deu em razão
de não sentir o denunciado FRANCISCO razão para este gasto uma vez que / sendo ele engenheiro, a atribuição
fiscalizadora passaria a lhe competir, certo é que durante toda a execução das obras das quatro suites, conhecidas
como suites preta, vermelha, azul e branca, os denunciados FRANCISCO e WEBER acompanharam o andamento
dos trabalhos, interferindo diretamente na supervisão e orientação técnica, o segundo ( WEBER ) como arquiteto
escalado pela JOSIAS e o primeiro ( FRANCISCO ) como interessado direto pela obra e, enquanto engenheiro, a
ponto de responsabilizar-se, pela RENTV, quanto a parte elétrica e de som, cujas respectivas despesas também
foram suprimidas do primeiro orçamento apresentado pela JOSIAS, ficando a cargo, portanto, da própria RENTV.

Por questões preponderantemente técnicas instalação de saunas, duchas e banheiras de
hidromassagem que exigiam instalação de equipamentos de pressurização, cuidou-se de projetar o aquecimento
da água através da eletricidade, com o que a presença de fornecimento de gás tornou-se de todo prescindível
para o funcionamento das suítes do 12° andar, sendo certo que, antes da obra, os oito apartamentos 1201 a
1208, que unificados em dupla se transformariam nas quatro suítes C-1, C-2, C-3 e C-4, tinham o aquecimento
de água efetivado através do chamado gás de rua.
Ao nível do pavimento da garagem do EBONY HOTEL existe um compartimento denominado PI
de onde partem todas as tubulações de gás individuais correspondentes aos apartamentos para aquecimento
de água, sendo que cada tubulação ou ramal é dotado de uma válvula que permite o seu fechamento, e, assim
procedido, veda a subida do gás, impedindo, portanto, o consumo do mesmo no apartamento respectivo.
Em razão da desnecessidade do uso de gás nas suites do 12° andar, pelos motivos acima
apontados, precedeu-se a interrupção dos pares dos ramais de cada grupo 1201/1202, 1203/1204, 1205/1206
e 1207/1208, sendo que os banheiro dos primitivos apartamentos eram germinados e ventilados por um mesmo
poço de ventilação.
Após o seccionamento as tubulações de gás teriam que ser tamponadas com a peça conhecida
como plug, o que fora efetivado, ao que tudo indica, nos ramais referentes aos apartamentos 1201/1202,
1203/1204 e 1207/1208, que com a obra, foram transformados nas suítes CTI-1, CTI-2 e CTI-4, convindo assinalar
consoante os peritos que efetuaram o exame do local que a utilização de plug na extremidade de cada ramal
é a garantia suficiente de segurança, independente da respectiva válvula no PI estar ou não fechada.
Como afirmam os peritos, os ramais dos apartamentos subiam pela parede do poço de ventilação
oposta a dos banheiros e, na altura do pavimento, desenvolviam-se pelas alvenarias dos respectivos quartos;
daí, cada uma de per si contorna a alvenaria do box do seu chuveiro e se dirige até a parede divisória dos
banheiros, onde estaria instalado o aquecedor. Na suite C-3, denominada CTI-3 primitivos apartamentos 1205/
1206, foi concebido um nicho onde se instalou um armário para receber uma geladeira e um aparelho de TV.
Esse nicho se fez construir exatamente nas costas do primitivo box de chuveiro do apartamento 1205. O box do
chuveiro foi alterado na sua primitiva profundidade, recuando em relação à sua parede de fundo, original. Ao
faze-lo, deparou-se com três(3) tubulações, a saber :

a)tubulação de ferro galvanizado, diâmetro 1 1/48, para gás, que, como referido, desenvolvia-
se pela parede do quarto (1205), sofria uma inflexão de 90°através a parede do box do chuveiro e se desenvolvia
até ao seu aquecedor.
b)Tubulação de ferro galvanizado, diâmetro 3/48 para água quente, oriunda do aquecedor e
que se desenvolvia até o registro correspondente do box. Essa tabulação foi abandonada e substituída por outra
durante a reforma.
c)Idem de água fria, oriunda da distribuição de água e que se desenvolvia até o registro
correspondente do box. Esta tubulação também foi abandonada e substituída na reforma.
O exame do local revelou que as dimensões do vão do nicho para encaixe do armário e deste,
não eram compatíveis tanto assim que foi necessário não só serrar as tubulações galvanizadas, como escariar
a alvenaria a tal ponto que até a massa de revestimento externo (reboco) do poço de ventilação rompeu-se,
constituindo em pelo menos dois pontos, furos de grandes dimensões.
Ocorreu, contudo, que ao ser serrada a referida tubulação de gás, não foi na sua extremidade
adaptado o indispensável plug, ficando, pois, inteiramente aberta.
Nenhum acidente ocorreu durante as obras posto que a válvula situada no PI encontrava-se
fechada.
Mesmo sem ser a tubulação devidamente plugada, foi o armário instalado naquele local, sendo
que sua madeira lateral se encontrava situada rente à boca do cano de gás serrado, e, repita-se, sem o
indispensável plug.
Bastaria, portanto, que se abrisse a válvula correspondente ao então apt°1205, no PI, para que
se acumulasse gás no interior da suite CTI-3 (três) , abertura esta ainda que parcial, única forma possível de
acumulação de gás naquela suite, posto que a válvula do PI encontrava-se em perfeito estado de funcionamento.
No dia 12 de novembro de 1985, o radialista WALDIR GOMES VIEIRA e sua prima SUELI COSTA
PESSANHA dirigiram-se até o EBONY HOTEL, por volta das 19 horas e ocuparam a suite CTI-3, conhecida como
suite preta, em razão da cor base de sua decoração.
O casal, segundo se apurou no Inquérito Policial, não ingeriu qualquer alimento, nem bebida
alcóolica e nem fez uso de tóxico, sendo certo que não mantiveram conjunção carnal, tudo indicado que para lá
se dirigiram com o objetivo de conversarem sobre suas situações existenciais, dado que entre eles, primos,
havia um relacionamento amoroso e Sueli apresentava secreção sanguinolenta emergindo da cavidade vaginal,
compatível com estado menstrual, constatando-se a existência de gravidez tópica interrompida.

WALDIR, por volta das 18:40 hs do mesmo dia 12, telefonou para sua esposa MARIA ANGELA
SANTANA VIEIRA, dizendo que iria ao médico e depois para casa. Como era hábito de Waldir chegar por volta das
20 horas e caso retardasse a avisar a sua esposa, esta, a partir de 20 hs começou a preocupar-se, preocupação
que se acentuara quando já se aproximava de meia-noite, razão pela qual MARIA ANGELA mobilizou os amigos e
colegas do marido que passaram a procurá-lo. Entre estes colegas e amigos tiveram participação ativa nas buscas
e providências os jornalistas MAURICIO MOREIRA MENEZES e GUILHERME DE SOUZA, o primeiro um dos
produtores do Programa Waldir Vieira e o segundo Diretor de Jornalismo da Rádio Globo, no início da manhã do
dia seguinte 13 de novembro procederam a diversos anúncios do desaparecimento do conhecido radialista,
falando, no ar, o número da placa do veículo e suas características.
Uma pessoa que não se identificou, telefonou para a Rádio Globo comunicando Ter visto o carro
de WALDIR VIEIRA estacionando nos fundos do EBONY HOTEL (rua Conde lage) . Imediatamente para o hotel
dirigiu-se o jornalista Mauricio e, após obter a chave da suite, nela ingressou, deparando-se com os cadáveres de
Waldir e Sueli, caídos no chão, cuidando de, incontinente, comunicar o fato à polícia, sendo certo que o jornalista
GUILHERME também dirigira-se para o hotel, isto por volta das 10 horas da manhã do dia 13.
Ficou patenteado no Inquérito Policial que durante o período em que WALDIR e SUELI estiveram
no Hotel, em hora não especificada, a suite CTI-3 foi invadida pela acumulação do chamado gás de rua, cujo fluxo
se deu exatamente em razão da não colocação do plugna extremidade do cano serrado, e que se encontrava
atrás do armário.
A acumulação do gás no interior da suite, indubitavelmente, ocasionou a morte de WALDIR e
SUELI, sendo a causa mortis de ambos atestada pelos laudos cadavéricos INTOXICAÇÃO EXÓGENA AGUDA
provocada pelo MONÓXIDO DE CARBONO.
Fácil concluir que, por um engano, foi aberta a válvula correspondente do PI e a ausência de
plugação do ramal deu causa ao ingresso do fluxo de gás na suite em apreço, gerando o lamentável episódio da
morte do casal.
Não se logrou apurar a identidade do operário / que serrou a tubulação e não adaptou o plug
em sua extremidade.
O denunciado WEBER, na qualidade de arquiteto da JOSIAS, sabedor de que pelas paredes do
então ap.1205 passava tubulação de gás e vendo que a parede do quarto que seria quebrada pela colocação
posterior do armário já se encontrava até riscada, risco este referente ao local até onde deveria ser cortada ,
agiu com manifesta negligência ao não fiscalizar tal operação, que resultou na serragem e subsequente não
plugação da extremidade da tubulação, retirando-se, inclusive, do local da obra, para retornar no dia seguinte,
quando o armário já estava colocado, cobrindo, por óbvio, a imperita ação obreira.

A alegação de WEBER de que o denunciado FRANCISCO lhe informara que o ramal do 12° andar
estava desativado e não apenas desligado, ainda que verdadeira, não lhe eximiria do cuidado objetivo de conferir e
confirmar tal desativação, cuidado este inquestionavelmente exigível nas circunstâncias, dada a relevância do perigo
no trato com as tubulações de gás de rua, com o que não só se comportou negligente como imperitamente, pelo
menos pela necessária falta, ou melhor, pelo menos pela falta de habilidade e destreza necessárias, que se insere no
desvalor de sua conduta, omitindo-se, portanto, do indispensável cuidado externo a que, como profissional da
arquitetura, no caso, estava juridicamente obrigado a adotar, estando, pois, presente a previsibilidade.
Deve, pois, ser condenado por homicídios culposos com a aplicação do aumento de pena consistente
na prática de crime que resultou de inobservância de regra técnica de profissão, arte ou ofício, aumentada a pena,
ainda, pelo concurso formal, face a acusação de duas mortes.
O denunciado FRANCISCO, que contactara, discutira e participara da aprovação do segundo
orçamento, no qual, por existência sua, como integrante da RENTV, fora afastada a contratação de um Engenheiro
Fiscal, agiu imprudente e negligentemente na medida em que, como engenheiro e parte contratante, deixou de
atentar para a manobra do alargamento do nicho para colocação do armário, sabedor de que naquela parede passava
a tubulação de gás que, obrigatoriamente perderia sua finalidade, vez que o aquecimento d água se daria apenas
por força elétrica.
O denunciado e engenheiro FRANCISCO participou ativamente não só das negociações com a
JOSIAS como no acompanhamento pessoal da obra, junto com WEBER, tanto que assumiu para si o encargo da
instalação elétrica e de som, chegando a efetivar o rascunho do próprio punho do cronograma das obras que a
seguir seriam feitas no 11° andar pela JOSIAS , em papel com o logotipo do próprio EBONY HOTEL, onde previu,
inclusive, como 1° etapa da 1° semana o fechamento água/gás.
Indubitavelmente, dividiu o denunciado-engenheiro FRANCISCO com o denunciado-arquiteto WEBER
a RESPONSABILIDADE PELA FISCALIZAÇÃO DA OBRA DAS SUITES, competindo-lhe, a rigor, certificar-se se a
tubulação de gás estava ou não desativada e, caso negativo, cuidar para que a mesma, após serrada, fosse
devidamente plugada, até porque permanentemente interferia no andamento das obras que se realizavam no 12 °
andar.
Sua situação jurídico-penal, portanto, situa-se na mesma esteira da do denunciado WEBER.
O denunciado ESMERINO ARRUDA, Presidente da RENTV SA LOCADORA DE TELEVISORES,
possuindo 99% de suas ações, e girava também sob a razão social de RENTEV HOTELARIA E TURISMO LTDA e
detentor, portanto, da grande maioria das cotas do EBONY HOTEL, por seu turno, praticou o delito previsto no art.
252 do Código Penal, em sua modalidade culposa, prevista no parágrafo único, posto que não poderia desconhecer
o perigo a que expunha seus hóspedes, entre eles os que utilizaram a suite CTI-3 antes de WALDIR e SUELI, uma vez
que, a teor do Decreto 616, de 25.2.76 que cuida das instalações prediais de gás, em seu art. 25.

É proibida a passagem do ramal interno em locais que não possam oferecer segurança, tais
como :
..........................................................................................................................................
g))em compartimentos destinados a dormitórios, norma esta aplicável às instalações novas,
bem como às reformas e ampliações de instalações já existentes. E é relevantíssimo notar que, quando a RENTEV
adquiriu o Hotel foram feitas amplas reformas, paulatinamente, para adaptá-lo aos seus objetivos comerciais,
oportunidade em que referido denunciado teria que providenciar as medidas para dar cumprimento à aludida
norma.
Negligenciou, contudo, neste sentido, sequer cientificando a Companhia Estadual de Gás.
O Exame de Local revelou que os ramais ou tubulações de gás sobem pela parede do poço de
ventilação oposta à dos banheiros e na altura do pavimento, desenvolviam-se pelas alvenarias dos respectivos
quartos, daí, cada uma de per si contorna a alvenaria dos respectivos quartos, daí, cada uma de per si contorna
a alvenaria do box do seu chuveiro e se dirige até a parede divisória dos banheiros, onde estava instalado o
aquecedor, assim sucedendo com os demais ramais.
Deste modo, o denunciado ESMERINO praticou a ação de expor a perigo a vida e integridade
física de outrem, usando de gás tóxico, na modalidade culposa, vez que negligentemente, ao efetivar reformas
anteriores de adaptação aos fins do Hotel EBONY, deixou de ensejar, como lhe competia na qualidade de
Presidente da RENTEV SA e maior cotista da RENTEV HOTELARIA e portanto do HOTEL EBONY, o cumprimento
da citada norma contida no Decreto 616/76, sendo certo que não poderia desconhecer tais circunstâncias, até
porque os ramais sobem do PI em linha reta, vertical, encostados na parede do poço de ventilação e ingressam
na alvenaria na direção dos quartos, contornando as alvenarias, internamente, até atingirem o banheiro.
A hipótese se aplica a qualificadora prevista na parte final da Segunda parte do art. 258 do
Código Penal, vez que operou-se o resultado morte, gerando daí a aplicação necessária da pena cominada ao
homicídio culposo, aumentada de um terço.
EM FACE DO EXPOSTO, incidiram os denunciados, respectivamente, nas sanções dos seguintes
artigos :
1) WEBER MIGUEL DOS SANTOS art.121 § § 3º e 4º primeira parte c/c art 70 do Código
Penal
2) FRANCISCO DE PAULA MUNIZ FREIRE BARBOSA art. 121 § § 3º e 4º primeira parte c/
c art. 70 do Código Penal.
3) ESMERINO OLIVEIRA ARRUDA COELHO art. 252 parágrafo único c/c 258, Segunda
parte, infine do Código Penal

DA CAUSA DA MORTE
Incontestável que a morte de Waldir Vieira e Suely Pessanha se deu pelo monóxido de carbono
e em consequência do escapamento de gás na suite em que estavam hospedados. O exame médico legal não
deixa dúvida, tanto na perícia feita nos corpos como nos exames de laboratório. Para concluir, o legista afirmou,
em depoimento prestado em juízo, que tinha certeza absoluta da causa da morte afirmado no laudo e que não
havia nenhuma outra causa que pudesse determinar, em separado, ou concomitantemente, a morte das vítimas.
A perícia de exame local veio se entrosar com o apurado no exame necroscópico. Foi encontrado o cano, serrado
e aberto, por onde escapou o gás na suite. Nas alegações preliminares houve um ensaio de discordância da
causa da morte. Procurou-se apurar outra causa, já que, para escapar da responsabilidade civil, só interessaria
o suicídio duplo ou homicídio e suicídio. Também se questionou que a Companhia Estadual de Gás não estaria
adicionando ao gás a substância de odor característico e que acusa a presença do tóxico. A CEG não admitiu a
acusação e fez prova de estar cumprindo a lei.
Nada foi provado pelas defesas, ficando, apenas no questionamento inicial, depois abandonado,
pois, afinal não se tocou mais no assunto, aceitando-se o trabalho pericial.
As nulidades argüidas pela defesa de Weber Miguel dos Santos não procedem.. A denúncia
atende a todos os requisitos exigidos pelo artigo 41 do Código de Processo Penal. Poucas contém uma
exposição do fato com as suas circunstâncias tão bem explicitadas, ensejando à defesa amplo conhecimento
da acusação. A denúncia deve ser sucinta, limitando-se a apontar as circunstâncias necessárias à
configuração do delito, com referências apenas a fatos acessórios, que possam influir nessa caracterização.
Não é na denuncia que se devem fazer as demonstrações da responsabilidade do réu, o que deve ficar para o
final, quando se concretiza ou não o pedido de condenação . Em relação à regra do artigo 48 do Código de
Processo Penal, não houve nenhuma desobediência ao preceito legal. A denúncia ou a queixa tem de
abranger todos os participantes do crime, não podendo abstrair de nenhum. Não se deve, porém, dar tanto
rigor à observância dessa regra, a ponto de impedir a ação penal contra o autor ou autores conhecidos,
quando outros participantes ficaram desconhecidos. Se houve um assalto do qual participaram cinco
elementos mas a polícia só logrou identificar dois, não há como se deixar de deflagrar a ação penal contra
estes, com a refer6encia de que contaram com a participação de mais três pessoas cujas identidades não se
conseguiu apurar. E é a mesma situação que ocorre na presente ação. Não é pelo fato de não se ter apurado a
identidade da pessoa que serrou o cano e a pessoa que abriu a válvula do gás que não se vai instaurar ação
penal contra outros possíveis autores, por ações ou omissões que deram causa ao resultado criminoso. Todas
tentativas foram feitas, para se chegar às pessoas mencionadas pela defesa, até em juízo, com a reinquirição
do empreiteiro Josias e acareação com o mestre de obra, sendo baldados todos os esforços.

Evidente que se os nomes aparecessem, seriam incluídos na ação e, nessa oportunidade, estariam sendo julgados,
também. Vencidos as preliminares, chega-se ao mérito. Acompanha inquérito policial. A fls. 23/26 autos do exame
cadavérico, sem conclusão. A fls. 106 e 111 os laudos complementares com os resultados sobre a causa das
mortes. Laudo de exame em local de mortes a fls. 125/141 e laudo de exame de local a fls. 142/158. Interrogatório
do acusado Weber a fls. 305, seguindo-se alegações preliminares. A fls. 320 laudo de exame de material . A fls.
331 interrogatório do acusado Francisco de Paula Muniz Freire Barbosa, seguindo-se alegações preliminares e
juntada de documentos. A fls. 415 e seguinte xerox da decisão que excluiu da denúncia o acusado Esmerino
Oliveira Arruda Coelho. A fls. 430 laudo de exame de vistoria. Seguem-se expediente do corpo de Bombeiros e da
Companhia Estadual de Gás, respondendo a consulta sobre a composição do gás. A fls. 496 despacho que deferiu
e indeferiu requerimentos contidos nas alegações preliminares da defesa. Iniciou-se, então, a instrução criminal,
com depoimentos das testemunhas arroladas pelo M.P. e dos peritos, fls513 e seguintes. A fls. 538 foi deferido
pelo pedido para exibição de vídeo-tape da perícia realizada no local dos fatos, sendo designada audiência para
tal e lavrado o termo de fls. 544. A fls547 e seguintes, parecer do advogado e professor Nilo batista, juntado pela
defesa de Weber Miguel dos Santos. A fls. 560 foi requerida inspeção judicial no local dos fatos, sendo deferido o
pedido e realizada a diligência, conforme termo de fls. 564. Seguiu-se a prova de defesa e a audiência de instrução
e julgamento, em duas etapas, tendo o M.P. sustentado a acusação somente em relação ao acusado Weber Miguel
dos Santos, enquanto as defesas discorriam sobre as teses ensaiadas nas alegações preliminares, culminando
com o pedido de absolvição.
É o relatório.
O acusado Esmerino Oliveira Arruda Coelho foi excluído da ação penal, por decisão do Egrégio
Tribunal de Alçada, devendo ser providenciada a necessária baixa e anotações concernentes.
A acusação inicial não resultou provada em relação ao acusado Francisco de Paula Muniz
Freire Barbosa. O próprio representante do M.P., na audiência do julgamento, declarou que o fim do
contraditório trouxera a certeza de que a prova colhida não autorizava a sustentação da procedência da inicial
acusatória, no que se refere ao réu Francisco de Paula. Em verdade, ficou apurado que ele em nada contribuiu
para desencadeamento dos fatos que resultaram nas duas mortes. A sua absolvição, inclusive não se prende a
precariedade de provas, como é o caso do inciso VI do artigo 386 do Código de Processo Penal e sim à
comprovação de que em nada concorreu para o evento, inciso IV do mesmo artigo. De início se verificou que a
sua inclusão na denúncia se deu ao fato de constar no inquérito que seria ele o responsável pela execução da
obra, por ter dispensado a figura do engenheiro fiscal, e assumido essa função por ser, também engenheiro. A
alteração de cláusula contratual nesse sentido teria o objetivo de baratear o custo da obra.

Essas informações foram passadas ao presidente do inquérito pela firma empreiteira, gerando assim, uma dúvida
no órgão do Ministério Público, que resolveu denunciar os dois engenheiros para que, na instrução criminal, se
apurasse quem, de fato ficou responsável pela obra. Veio a prova e todos foram unanimes em afirmar que o
engenheiro Francisco de Paula não teve nenhuma participação na execução da obra, tendo apenas acompanhado
alguns detalhes, por ser interessado, pelo hotel e ter participado do contrato da obra . A sua única interferência
teria sido para sugerir que a coluna tivesse mais cinco metros de altura. Todos, inclusive os empregados da
empreiteira, afirmam que Francisco de Paula não dirigiu a obra. Ressalte-se que o contador da firma Josias
Arquitetura informou, em seu depoimento, que a diferença do preço do engenheiro fiscal representava um por
cento da obra e que o abatimento do preço, por outros fatores economizados foi de quase quatrocentos mil
cruzados. O acusado Francisco de Paula, por causa de um por cento do preço, não iria assumir a função de
engenheiro fiscal da obra, mesmo porque a sua especialidade não diz respeito a construção e sim a eletricidade.
O próprio Josias, dono da empreiteira e empregador de Weber, declara que Francisco não interferiu nas obras,
quer dirigindo, quer fiscalizando. É a confissão da parte que, se fosse no cível, decidia a questão.
Quanto à posição do acusado Weber, a acusação restou provada. Foi ele designado pela firma
em que trabalha para acompanhar a obra no Hotel Ebony. É seu patrão, Josias, quem informava, evitando a
palavra engenheiro fiscal e substituindo-a por coordenador. Evidente que a sua função nunca foi de
coordenador e sim de fiscal. É o orçamentista da Josias Arquitetura, Gerson Caetano, fls. 580, que afirma que o
trabalho que o engenheiro Weber executo no edifício Ebony foi o mesmo que seria executado se tivesse sido
aprovado o orçamento onde constava a figura do engenheiro fiscal. Em certo trecho de seu depoimento,
Gerson diz, textualmente : que os serviços da Josias eram fiscalizados pelo engenheiro Weber.. E quais eram
os serviços da Josias ? Os seus propriamente ditos, executados por seus funcionários diretos e os empreitados
por ela para serviços de marcenaria espelhação, tapeçaria, gesso, etc. , por trabalhadores autônomos, cujos
serviços seriam pagos pela Josias, na sub-empreitada. E todos estariam sob a fiscalização do arquiteto Weber,
único profissional designado pela firma. Se existissem empreitados com vários engenheiros responsáveis, uma
para a especialidade de eletricidade, outro para hidráulica, outro para gás, etc. , o arquiteto Weber poderia
coordenar toda a obra, por contar com colegas seus fiscalizando cada setor de especialidade. Também, não se
diga que a função do engenheiro fiscal é somente de verificar se a obra está sendo executada de acordo com o
projeto. O engenheiro da obra está hierarquicamente acima dos operários. Tem ele, além da função técnica,
posição de mando.

Não é um mero expectador e apreciador da obra. Cabe-lhe fiscalizar o fiel desempenho dos empregados da
firma, na execução do projeto, pois, só ele tem a competência para tais empreendimentos. Nenhuma obra do
vulto da estava sendo realizada no Hotel Ebony pode ser feita sem a figura do engenheiro fiscal. Os operários
por si só, não podem executar o projeto. O princípio da confiança, não se aplica ao caso. Se fosse absoluto, ou
seja, se o engenheiro fiscal confiasse sempre nos empregados, não haveria necessidade dele verificar o
ponto, como informa o orçamentista da Josias. Evidente que, enfermeira passa, ao médico, uma seringa com
injeção errada, só ela é responsável pelo resultado, pois, não haveria como prever o acontecimento. O mesmo
não se pode dizer de quem dispõe de horas e dias para verificar o que está sendo feito e se as normas técnicas
estão sendo observadas. Também não se pode negligenciar em obra que envolva tubulação de gás. A
negligência inicial veio quando se reformou o banheiro da suite. O gás foi substituído por eletricidade, sendo o
cano cortado e depois tapado com massa e revestido com material de acabamento. Não se plugou, conforme
determina a lei que regula as instalações de gás e cujo exemplar se encontram nos autos. Tal situação foi
verificada em inspeção judicial feita no local de morte empedido da defesa de Weber, quando se quebrou a
parede para se constatar que os canos eram plugados e tal não foi a surpresa quando apareceu a ponta do
cano de gás aberta. Se o gás não tivesse saído do quarto da suite, por certo sairia no banheiro. O termo da
inspeção judicial se encontra nos autos a fls. 564. Os canos de água serrados também não foram plugados,
conforme se verifica nas fotografias da perícia.
Os operários trabalharam sem qualquer fiscalização do que executavam. No que se refere aos encanamentos
de gás, a omissão do responsável pela fiscalização teve conseqüências drásticas. Tivesse realmente dado
ordens para se tamponar os canos de gás cortados e tivesse o cuidado de conferir todos os cortes de parede
por onde passasse cano de gás para verificar se as suas ordens estavam sendo cumpridas e a tragédia teria
sido evitada . O trabalhador que abriu a válvula de gás, no PI, por engano, é que não poderia prever que havia
cano aberto dentro da parede. E se abriu a válvula foi por erro do próprio Weber, que andou cortando cano de
gás, durante a obra, sem Ter plugado a válvula do PI, deixando-a a merce de quem, por engano, pudesse abrí-
la, como realmente aconteceu. O fato é previsível, não podendo ser enquadrado nas teias do caso fortuito.
Caem pontes, desmoronam-se edifícios e , geralmente tudo é atribuído à fatalidade, ao caso fortuito. Uma hora
é o concreto que ficou fadigado e o viaduto caiu a culpa seria da chuva, que enferrujou a ferragem. O edifício
caiu porque o cimento e a areia não tiveram o traço necessário. A culpa é do operário mas nunca se sabe quem
fez a mistura para a formação do concreto. O engenheiro teria confiado nos operários é a tese da defesa. No
caso em tela, o arquiteto Weber confiara, também na palavra do acusado Francisco de Paula, que lhe afirmara
estar o gás desativado, fato negado por este. Mesmo que houvesse a afirmação, cabia a Weber conferir e até
fazer teste, já que estava demolindo paredes e cortando cano de gás, sem plugar. Tinha ele que se cercar das
garantias necessárias para que, no amanhã, não houvesse um acidente.
O gás não estava desativado e sim desligado momentaneamente. O engenheiro Ricardo Noronha, fls. 579, amigo
de Weber, especialista em instalação de gás, declara que se for contratado para substituir uma instalação de
gás, por eletricidade o caso em questão colocará plugs em todas as extremidades de abertura do cano e
colocará um plug no registro. E foi justamente isso que Weber não fez. Para ele o cano de gás estava morto,
não havendo necessidade de plugar. Só que o morto ressucitou e acabou matando de verdade. No caso da
colocação do armário, o arquiteto Weber verificou, através de um risco na parede, que a alvenaria deveria ser
cortada, de modo a permitir a introdução da peça feita pelo marceneiro Lourival. No outro dia, quando encontrou
o armário instalado, não procurava saber como tinha sido o corte da parede, nem quem fez o serviço. Por outro
lado, não podia desconhecer que por ali passava tubulação de gás, já que havia feito a obra do novo banheiro,
onde o cano de gás foi serrado, sabendo que ele passava pela parede da suite, que anteriormente era parede do
banheiro. Mas para Weber, o cano de gás estava morto, Não se dando nenhuma importância a ele, quando era
achado dentro da parede. Evidente que< se fosse identificada a pessoa que serrou o cano, a sua culpa seria
também reconhecida pela imprudência de serrar o cano de gás e não plugar. Cada um contribuiu com sua
parcela de culpa para o evento: o operário serrou o cano e não plugou e o seu chefe na obra e fiscal de serviços
não deu atenção para o que estava sendo executado, omitindo-se no dever profissional, contribuindo assim,
com sua parcela de culpa, por negligência. Apesar de, para o gás entrar na tubulação, ser preciso alguém abrir
a válvula, não se poderia exigir do agente a previsibilidade de que havia cano aberto, pois, antes nunca houvera.
O acusado Weber não observou regra técnica de profissão, de plugar as extremidades abertas
do cano de gás e ainda plugar o registro, para poder cortar e demolir as paredes, sem risco de um dia acontecer
a tragédia em foco. A sua conduta foi por omissão, não determinando e fiscalizando os serviços executados
pelos operários sob suas ordens. A negligência ficou assim evidenciada.
O acusado é trabalhador, primário e de bons antecedentes.
Isto Posto :
JULGO procedente a ação, em relação ao acusado WEBER MIGUEL DOS SANTOS, para o fim
de condená-lo como incurso nas penas do artigo 121 § § 3° e 4° do Código Penal, na forma do artigo 70 do
mesmo código, cominando a pena de um ano de detenção, aumentada de um terço pela regra do § 4° do artigo
121 e aumentado de um quarto pelo curso formal, totalizando um ano e oito meses de detenção. Na forma do
parágrafo único do artigo 44 do Código Penal substituo a pena privativa de liberdade pela pena restritiva de
direitos de prestação de serviços à comunidade, consistindo esta na atribuição ao condenado de tarefas gratuitas,
referentes à sua profissão, em obras de reformas de presídios, delegacias de polícias e escolas, cumpridas
durante oito horas semanais, aos sábados, domingos e feriados, sem prejuízo da sua jornada de trabalho. Lance
seu nome na rol dos culpados.

Absolvo FRANCISCO DE PAULA MUNIZ FREIRE BARBOSA, com base no artigo 386 inciso IV do Código
de Processo Penal. P.R.I.
Rio de Janeiro, 01 de outubro de 1986.
JOÃO ANTONIO DA SILVA

Juiz de Direito

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da Vara Única da Comarca de ParatyRJ
Escr.:
Processo n° 2. 808/95
Ação: Ordinária de Indenização
Autora: FIRMA INDIVIDUAL JOÁO LUIZ BIATO
Réu: ESTADO DO RIO DE JANEIRO
SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN, engenheiro registrado no C.R.E.A, sob o n° 1.445-D RJ, indicado
Assistente Técnico da Autora na Ação suprareferida, tendo procedido á vistoria do imóvel com a
ilustre Perita nomeada e tomado ciência do respectivo laudo, discordando parcialmente do
mesmo, vem apresentar este seu
PARECER TÉCNICO EM SEPARADO
Primeiramente, cabe-nos dizer que as críticas e considerações aqui

contidas nada envolvem em relação pessoal á ilustre Perita do Juízo Arquiteta
GABRIELA TERESA STELLET ASSAF, profissional cuja probidade e méritos
fazem-na digna da admiração e respeito dos seus pares, entre os quais inclui-se o
signatário deste, servindo tão somente para melhor informar o Mm. Julgador para
que se faça Justiça.
Seu trabalho merece pequeno reparo que será apontado no
decorrer deste laudo. A ilustre Perita divide o seu trabalho em itens, a saber:
1- HISTÓRICO
2- DO MUNICÍPIO DE PARATY
3- DESCRIÇÃO DA REGIÃO
4- DESRIÇÃO DO IMÓVEL
5- CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
6- QUESITOS DO AUTOR
7- QUESITOS DO RÉU
8- ENCERRAMENTO

Para melhor orientação do Juízo, seguiremos o mesmo roteiro.
Assim, temos:
Nada há para aditar aos cinco primeiros itens do laudo pericial,

tratando a presente ação do cálculo da indenização devida pelo ESTADO DO RIO DE JANEIRO à Autora FIRMA
INDIVIDUAL JOÃO LUIZ BIATO pela instituição do
tombamento da área a esta pertinente, situado no loca denominado SACO DE
MAMANGUÁ, uma das mais belas regiões da chamada Costa Azul do litoral sul
fluminense, no município de Parati, já que a autora elaborou belíssimo projeto de um
resort em moldes internacionais a ser implantado na área, o que não pode ter se
tornado realidade devido ao Decreto Estadual n° 17.981 de 30/10/92.
É correta a descrição da área e sua situação em relação à cidade de

Parati, vendo-se nas fotos adunadas ao trabalho da Perita e complementadas pelas
que anexamos a este laudo o quão bonita é aquela região, Concordamos com a Perita
que as benfeitorias existentes no local não têm relevância comercial diante do valor do total da área.
Cf. relatado pela Perita, a área da lide tem frente de 880,00 m para
o mar e laterais de 2.630,00 m na esquerda e 2.525,77 m na direita totalizando uma
superfície de 2.311.100.00 m2.
No que tange aos cálculos avaliatórios, referente ao item 5 do

laudo da Perita, concordamos com a pesquisa feita, pois que dela participamos
consultando corretores, estando correto o valor unitário correspondente a 940,00
UFIRS por metro linear de praia, que é a unidade para venda de áreas na região,
totalizando o valor em reais de RS 795.000,00 (setecentos e noventa e cinco mil reais).
Feitas as observações retro, passamos a responder aos quesitos da autora (item 6 do laudo da Perita) :

6 - QUESITOS DA AUTORA
1° QUESITO
O decreto que impossibilitou a disponibilidade da propriedade

toma proibida qualquer edificação?
Resposta:
Sim, cf respondido pela Perita.
2° QUESITO
Qual o valor da área tomada non aedificandi por decreto do

Estado do Rio de Janeiro; valor atual de mercado?
Resposta:
Consoante os cálculos feitos pela Perita, com os quais
concordamos, o valor da área em questão é de RS 795. 000,00 (setecentos e noventa
e cinco mil reais).
3° QUESITO
Havia projeto para implantação de complexo turístico na área

onde inviabilizou-se a propriedade para fins de edificação, projeto instruindo os
presentes autos?
Resposta:
Sim, de acordo com a Perita.
4° QUESITO
Qual o importe econômico desse projeto conforme planilhas demonstrativas?

Resposta:
A ilustre Perita esclareceu na sua resposta tratar-se de
um projeto de um resort nos moldes daqueles existentes no Caribe e Oceania,
composto de um hotel 4 estrelas com área de 13.517,00 m2 mais 3.385,00 m2 de
varandas. A expert não concordou com a planilha apresentada e nós da mesma
forma, demonstrando a nossa total isenção, chegando ao custo final do
empreendimento de R$ 14.000.000,00 (quatorze milhões de reais)
CUSTO = R$ 14.000.000 00
Concordamos com o valor de cada unidade em R$ 80.000,00

(oitenta mil reais), o que conduz ao total de apartamentos de R$ 14.080.000,00
(quatorze milhos e oitenta mil reais), já que são 176 unidades.
O projeto mostra 120 vagas secas para barcos de 22 pés, 200

vagas molhadas para embarcações de 22 pés, 35 vagas secas para barcos até 35 pés,
150 vagas molhadas para barcos de até 35 pés, no total de 505 vagas sendo o preço
de RS 7.350.000,00 (sete milhões trezentos e cinqüenta mil reais)
A venda dos lotes urbanizados na área, comparando com projeto

de porte semelhante em Angra dos reis e feitas as devidas homogeneizações, é
estimada em R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais) cada lote de 2.000,00 m2, no total
de 80 lotes, perfazendo RS 2.000.000,00 (dois milhões de reais), além da venda de
154 boxes ao preço de R$ 7.000,00 cada, restaurante, apoio, minishopping e 15
lojas ao preço de R$ 9.000,00 cada. Neste item a Perita cometeu erro material ao
citar o valor de RS 455.000.000,00 (quatrocentos e cinqüenta e cinco milhões), sendo
o cometo RS 455.000,00 (quatrocentos e cinqüenta e cinco mil reais) para o conjunto
de restaurante, minishopping e apoio, fato irrelevante já que os cálculos foram
feitos corretamente.

A receita (PGV) do empreendimento, concordando com a Perita, será de:
apartamentos: RS 14.080.000,00
vagas: RS 7.350.000,00
restaurante, minishopping, apoio: RS 455.000,00
boxes : RS 1 .078.000,00
lojas: RS 135.000,00
lotes urbanizados: RS 2.000.000,00
TOTAL: RS 25.098.000,00 ou, em números redondos:
RECEITA BRUTA: RS 25.000.000,00 (vinte e cinco milhões de reais)
CÁLCULO DO RETORNO ECONOMICO (SUCESSO DO EMPREENDIMENTO):
Cf dito pela Perita, o sucesso do empreendimento é medido pela

diferença entre os valores da receita bruta e do custo final do mesmo, deduzida,
ainda, uma margem de risco estipulada em cerca de 15%, o que é correto.
A Perita fez correta apreciação comparando a restrição à implantação de

uma servidão e passagem no caso de uma linha de transmissão. O
valor da terra nua após o Decreto que restringiu a utilização da área é de R$
795.000,00 (setecentos e noventa e cinco mil reais) cf. calculado. Este quantitativo,
eqüivalendo a 33% do valor da terra nua por se tratar de zona rural, cf. teoria de
JOSÉ CARLOS PELLEGRINO in Engenharia de Avaliações, ed. PINI, la edição,
representa para esta última cerca de R$ 2.400.000,00 (dois milhões e quatrocentos
mil reais) sem as restrições, ou seja, antes da implantação do Decreto em tela, sendo
este o valor de mercado da área livre das imposições do Decreto.
Portanto, a despesa total do empreendimento, corretamente

calculada pela Perita e com a qual concordamos é de
D = R$ 14.000.000,00 + R$ 2.400.000,00 = RS 16.400.000,00
Da mesma forma, estamos acordes que o retomo bruto será a
diferença entre a receita bruta e a despesa total:
Rb = R$ 25.000.000,00 - R$ 16.400.000,00 = RS 8.600.000,00

Cf, demonstrado pela Perita, sobre o retorno bruto, incide a
margem de risco de 15%, representada por RS 1.290.000,00 (hum milhão duzentos
e noventa mil reais) e o sucesso será representado pela diferença entre o retorno e a
margem de risco, ou seja, R$ 8.600.000,00 - R$ 1.290.000,00 = RS 7.310.000,00
(sete milhões, trezentos e dez mil reais), cálculos feitos pela expert com os quais
concordamos.
Nossa divergência ao laudo pericial reside na resposta ao 8°
quesito desta série, qual seja a justa indenização calculada, modesta, cf. será
mostrado.
5°QUESITO
Tratava-se de projeto de alta qualidade, a exemplo de grandes
resorts existentes no exterior?
. Resposta:
Sim, cf. bem respondido pela Perita, que ressaltou ser de alto padrão construtivo.
Sem dúvida é um resort de padrão internacional.
6° QUESITO
Existem em áreas próximas como Angra dos Reis projetos
turísticos, conforme noticiado na grande imprensa, cuja cópia se junta, para
edificação de hotel (Marriot), sem nenhuma restrição por parte do Governo do
Estado do Rio?
Resposta:
Sim, tendo sido implantado cf. bem ressaltou a Perita.
7° QUESITO
Há alguma razão para tratamento diverso entre projetos do
mesmo nível e alcance?
Resposta:
Não. Ressalvadas as proporções de ocupação das
áreas respectivas, nada há para justificar a discriminação da região onde se situa a
área da lide, restringindo a sua ocupação de forma radical como o fez o Estado.

8° QUESITO
Nos vários níveis indenizatórios em casos como o presente, qual
o valor da indenização para reparar o dano emergente, existindo como existia projeto
para ser executado?
Resposta:
Disse a Perita que obviamente não há lucro cessante. O lucro é projetado já que não
havia atividade lucrativa estabelecida ainda na área objeto da preservação. Houve,
sim, uma restrição ao uso e gozo da propriedade.
É absolutamente correto afirmar que o prejuízo será quantificado pela

desvalorização da área imposta pela restrição, aliado ao custo do projeto e ao
dano causado pelo falo de ter sido elaborado um projeto (embora não aprovado
regularmente) corri todas as implicações pertinentes.
Nossa divergência reside no percentual estimado pela Perita de

20% para a última parcela do lucro (sucesso) calculado do empreendimento.
Ora, sem sombra de dúvida, o prejuízo seria total, caso o projeto
tivesse sido regularmente aprovado. E mais, caso as obras tivessem sido iniciadas, o
prejuízo (e por conseqüência, a indenização) recairia sobre o valor anterior aliado ao
quantum despendido no decorrer das obras.
Assim sendo, o percentual de 20% estimado pela Perita incidente
sobre o lucro presumido (sucesso) do empreendimento, no valor de RS 7.310.000,00
(sete milhões trezentos e dez mil reais), é por demais modesto.
A Perita analisou friamente, à luz de meros cálculos aritméticos,
mas há o sonho, aquilo que envolve todo e qualquer empreendimento, além de
objetivos concretos de lucros. Não há preço para isto...
Portanto, o percentual adequado e correto para a perda sofrida terá
de ser de no mínimo, 30% e não 20% , o qual não remunera todo o chamado dano
aborrecimento que implicou o tombamento da área em apreço. Assim, a justa
indenização I, considerando as mesmas parcelas e terminologia da Perita, deverá
ser de:

I=V1+V2+V3
sendo
I = indenização devida pelo Estado
Vi = Prejuízo ocasionado pela desvalorização imposta à área com a implantação

do decreto de non aedificandi = 66% do valor da terra nua, por analogia com
linhas de transmissão = 0,66 x RS 2.400.000,00 = RS 1.605.000,00
V2 = Custo da elaboração do projeto = RS 90.000,00
V3 = Parcela correspondente à perda do lucro presumido, a qual seria total caso

o projeto tivesse sido aprovado. No caso presente, este é representado pelo
percentual de 30% incidente sobre o SUCESSO do empreendimento = 0,30 x
RS 7.310.000,00 = RS 2,193.000,00
I= RS 1.605.000,00 + RS 90.000,00 + RS 2,193.000,00 = RS 3. 888. 000,00
CONCLUSÃO
A JUSTA INDENIZAÇAO PELA INSTITUIÇAO DO TOMBAMENTO DA

ÁREA DEVERÁ SER DE RS 3.888. 000,00 (TRÊS MILHÕES, OITOCENTOS E
OITENTA E OITO MIL REAIS).
9° QUESITO
Precisar o valor na data do laudo, para posterior correção histórica da moeda à época do efetivo pagamento,
incluídos todos os prejuízos verificados, tanto da propriedade nua, quanto da parte relativa à existência do
projeto que não pode se concretizar.
Resposta:
O justo valor referido a maio de 1.998 é de
R$ 3.888.000,00 (três milhões , oitocentos e oitenta e oito mil reais),
cf. demonstrado nos cálculos feitos na resposta ao quesito anterior.
10° QUESITO
Descrever quaisquer outros elementos necessários para melhor encaminhamento da matéria e
eficiente - tanto quanto impositiva - indenização, ordinária do bojo constitucional.
Resposta:
Nada há para acrescentar ao que foi dito nesta série.
7- QUESITOS DO RÉU.
1° quesito
Queira a ilustre perita descrever minuciosamente a área objeto do presente feito, destacando o
relevo, tipo de vegetação nativa, tipo de solo, aclives e declives de expressão, inclusive juntando as
correspondentes plantas e mapas.
Resposta:
Atendido no laudo da Perita
2° QUESITO
Queira a ilustre Perita apontar, com base nos autos e em quaisquer outros documentos, quais Atos do
Poder Público Federal, Estadual, e Municipal local, legislativos ou administrativos, foram baixados ou
sancionados, dizendo respeito à área descrita no item I supra , abrangendo o tipo de vegetação
exigente no local , sua situação física, sua potencialidade e vocação natural para tornar-se área de
proteção ambiental, de acordo com os conceitos dados pelo Código Florestal (Lei Federal n° 4.771,
de 15. 9.1865).
Resposta:
Atendido no laudo da Perita.
3° quesito
Queira a ilustre Perita informar a data da aquisição da propriedade descrita no item I supra pelo
Autor e a data de publicação das primeiras Leis Federais e Decretos Federais que impuseram
limitações administrativas ao poder de construir - Leis Federais n°s 4.771/65, 6.938/81, 7.661/88 e
Decretos n°s 99.274/90 e 89.336/84.
Resposta:
Atendido no laudo da Perita.
4° QUESITO
Queira a ilustre Perita informar se a área descrita no item I supra

encontra-se encravada na chamada Mata Atlântica, cuja conservação é
expressamente protegida pelo art. 225, parágrafo 4°, da Constituição Federal.
Resposta:
Sim, cf. respondido pela Perita.
5° QUESITO
Queira a ilustre Perita esclarecer se a área descrita no item I

encontra-se protegida pelo Decreto Federal n° 89.242/83, que institui a APA/
CAIRUÇU, criando unidade de conservação sob a administração do IBAMA.
Resposta:
6° QUESITO
Queira a ilustre Perita informar se a área em apreço encontra-se

abrangida pelas disposições do Decreto Estadual n°17.981/92.
Resposta:
7° QUESITO
Queira a ilustre Perita informa qual a proibição encontrada no

seio do Decreto Estadual n° 17.981/92, cuja cópia encontra-se às fls, dos autos.
Resposta:
Respondeu a Perita que O Decreto n 17.981/92, cria a reserva ecológica da Juatinga, no Município de Paraty, de
natureza non edficandi delimitada de um lado pelo Saco de Mamanguá, de outro e pela frente pelo mar aberto e,
pelos fundos, por uma linha reta imaginária que partindo do ponto conhecido como cachoeira do Coçal (no lado
do canto bravo da praia do sono) alcança o local conhecido como Porto do Sono (ao fundo do Mamanguá),
ficando, destarte resguardada a faixa da Marinha, com o que concordamos.
8° QUESITO
Queira a ilustre perita informar, diante da resposta acima, se o
Autor estaria apto a explorar comercialmente a área de que é proprietário, por
exemplo, plantando hortaliças ou frutas em escala comercial para vender, desde que
respeitada a conservação ambiental, na medida em que a única restrição imposta pelo
prefalado Decreto Estadual limita-se à impossibilidade de se levantar edificações.
Resposta:
A resposta é negativa, cf. respondido pela Perita.
9° QUESITO
Queira a ilustre Perita analisar e pormenorizar o projeto
apresentado pelo Autor, informando se o mesmo foi levado a registro junto a
qualquer Órgão Municipal, Estadual ou Federal, destacando-se FEEMA e IEF.
Resposta:
Estamos acordes co1m a resposta da Perita.
10° QUESITO
Queira a ilustre Perita informar se o Autor possui EIA ou RIMA
do projeto apresentado, protocolado ou registrado junto a qualquer Órgão
Administrativo.
Resposta:
Não, cf. respondido pela Perita.
11º QUESITO
Queira a ilustre Perita informar a viabilidade do indigitado
projeto, levantando a topografia do local, analisando os custos das instalações
supostamente projetada.
Resposta:
Respondeu a Perita que o projeto na sua implantação
seria viável, o que é correto. As alterações a serem feitas são mínimas, não alterando
o projeto na sua essência.

12° QUESITO
Queira a ilustre Perita prestar mais quaisquer
esclarecimentos importantes para o deslinde da controvérsia.
Resposta:
Nada há para acrescentar ao que foi dito nesta série.
8-ENCERRAMENTO
Damos por encerrado o presente PARECER TÉCNICO

com 11 (onze) folhas de papel formato ofício digitadas de um só lado, acrescido de
fotografias coloridas e enumeradas, colocando-nos à disposição do Mm. Juiz e das
Partes para eventuais esclarecimentos que se façam necessários.
N. Termos,
P. Deferimento.
Paraty, 04 de maio 1.998
Eng. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN

Assistente Técnico da Autora

Exmo
Exmo.. Sr
Sr.. Dr
Dr.. Juiz de Direito da V
Direito ar
Vara Única da Comar
ara ca de P
Comarca ar
Paraty
ara
Autos n.º: 2.808/95 (94.001.017948-5)

Ação: Ordinária de indenização
Autora: Firma Individual João Luiz Biato
Réu: Estado do Rio de Janeiro
Afonso Pedro de Araújo Maia, eng. Civil, com registro no CREA/RJ sob o n.º 21.348-d, indicado como
Assistente Técnico do Réu na Ação em epígrafe, tendo em vista que:
- procedeu à vistoria do imóvel da lide;

- e tomou conhecimento do texto final do Laudo Pericial da ilustre Perita do Juízo Arquiteta Gabriela
T. S. Assaf.
Vem apresentar ao MM. Juízo o seu Parecer técnico, em separado, conforme anexo, por discordar do
Laudo Pericial apresentado pela ilustre Perita do Juízo, em que pese os méritos contidos naquela
peça, assim como sua conceituada capacidade profissional, solicitando a juntada da presente petição
aos Autos para que produza os devidos fins e se faça a justiça.
Neste termos,
Pede deferimento.
Paraty, 11 de maio de 1998.
Afonso Pedro de Araújo Maia

Eng. Civil CREA 21.348-D/RJ

1. DADOS PROCESSUAIS
Vara: Única
Comarca: Paraty - RJ
Autos:2. 808/95 (94. 001 .0l 7948-5 )
Autora: Firma Individual João Luiz Biato
Réu: Estado do Rio de Janeiro
2. CONSIDERACÕES PRELIMINARES
2.1.Consta o presente Parecer Técnico de texto crítico à elaboração do Laudo

Pericial apresentado pela Ilustre Perita do Juízo Arquiteta Gabriela T. S. Assaf,
à luz dos artigos 420 e seguintes do C. P. C.
2.2.Faz-se mister o presente parecer, em face da perícia realizada no imóvel

objeto da presente Ação, composto de um terreno profano situado na Praia
Grande do Cruzeiro, Saco de Mamanguà, 2° Distrito do Município de Paraty,
Estado do Rio de Janeiro, com 2.311.100,00m2 de área.
3. O LAUDO PERICIAL
3.1. A ilustre Perita do Juízo apresentou o seu Laudo Pericial composto dos
seguintes itens:
1-Histórico;
2-Do Município de Paraty;
3-Descrição da região;
4-Descrição do imóvel;
5-Cálculos avaliatórios - valor de mercado do imóvel objeto;
6-Quesitos do Autor;
7-Quesitos Réu;
8-Encerramento;
9-Anexos.
3.2 Em Síntese, a peça pericial é composta de feitura de histórico sucinto da
Ação, de descrição da região e do imóvel da lide, de avaliação do valor de
mercado do imóvel objeto, de respostas aos quesitos das partes e de texto
conclusivo de encerramento, além de incluir anexos com fotografias do
imóvel, plantas de referência e mapas da região.
4. COMENTÁRIOS SOBRE O LAUDO PERICIAL
4.1. Quanto ao histórico (item 1 do laudo):
O texto historiado pela ilustre Perita está de acordo com os Autos.
4.2. Quanto às descrições da região e do imóvel da lide (itens 02l04 do

laudo):
A descrição anotada no Laudo Pericial está correta, cabendo complementar que o

imóvel está registrado no Registro de Imóveis do Cartório do Ofício Único da
Comarca de Paraty - RJ, com os seguintes dados cadastrais:
Livro: 2;
Ficha: 297v;
Registro: n.° 1 ;
Matrícula: n.° 287;
Data: 18 de setembro de 1992;
Valor: Cr$ 280.000.000,00 (duzentos e oitenta milhões de cruzeiros);
Transmitente: Luiz Hermanny e s/m;
Adquirente: Firma Individual João Luiz Biato;
Imóvel: Remanescente do imóvel denominado Praia Grande do
Cruzeiro, situado no lugar denominado Mamanguà, 2° Distrito
de Paraty - RJ.
4.3. Quanto à avaliação do valor de mercado do imóvel objeto (item 5 do

laudo):
No que se refere à pesquisa imobiliária efetuada junto aos corretores credenciados da região pode-se
confirmar o valor genérico ofertado por imóveis de características
semelhantes (terrenas sem benfeitoria), do RS 1.000,00 (um mil reais), por metro
linear de orla praiana, pesquisado pela ilustre Perita do Juízo, visto que a região é
predominantemente formada por perfis típicos e homogêneos, no que se refere à
geologia e geometria local.
Entretanto, para a determinação do justo valor de mercado do imóvel objeto - Vi,

devemos discordar quanto à adoção do Fator de Oferta - Fo = o,90, visto que as
ofertas encontram-se no mercado há mais de seis meses, portanto sem liquidez de venda, sendo
aconselhável adotar-se, de maneira conservadora, um desconto de 20% no valor ofertado, ou seja, um
Fator de Oferta - Fo = 0,80, procedendo-se à correção dos cálculos avaliatórios:
Vi ~ RS 1.000,OO/m x 880,00m x 0,80
Vi = RS 704.000,00, que em números redondos, em Abr/98:
Vi = RS 700.000,oo (setecentos mil Reais)
4.4. Quanto às respostas aos quesitos da Autora (item 6 do laudo):
1.O Decreto que impossibilitou a disponibilidade da propriedade torna

proibida qualquer edificação?
Resposta e crítica:
Sim, de acordo com a ilustre Perita, tratando-se do Decreto Estadual n.° 17.981 de
30/10/92, que Cria a Reserva Ecológica da Juatinga, no Município de Paraty e dá
outras providências.
Cabe observar que as terras objeto da Ação foram adquiridas pela firma individual
Autora em 18/09/92, apenas, 42 (quarenta e dois dias) antes da publicação do
Decreto.

2.Qual o valor da área tomada non edificandi por decreto do Estado do
Rio de Janeiro; valor atual de mercado?
Resposta e critica:
Como visto no retro item 4.3 do presente Parecer Técnico, discordamos da avaliação da ilustre Perita,
função da adoção do Fator de Oferta Fo = 0,90 adotado, achando ser mais coerente e conservador a
adoçar do valor O,80, devido à carência de liquidez da oferta, o que traduz para o imóvel avaliando o justo
valor de mercado de RS 700.000,00 (setecentos mil Reais), no mês de Abr/98.
3.Havia projeto para implantação de complexo turístico na área onde

inviabilizou-se a propriedade para fins de edificação, projeto instruindo
os presentes autos?
Sim, conforme concorda a ilustre Perita, devendo-se reparar nessa oportunidade,

que o mesmo é não legalizado, ou seja, não tem registro ou cadastro em qualquer
órgão municipal, estadual ou federal.
É fático que o citado projeto é de data posterior à publicação do Decreto Estadual n.°17981 de 30/10/92,
visto que, como observado na crítica à resposta ao primeiro
quesito desta série, o imóvel foi adquirido pela Autora, em 18/09/92, apenas 42
(quarenta e dois dias), antes da publicação do referido Decreto, sendo óbvio e
conclusivo que este período decorrido é por demais escasso para execução de um
projeto de tal envergadura, um resort de moldes internacionais, inclusive com
construção de modelo reduzido em maquete.

4.Qual o importe econômico desse projeto conforme planilhas
demonstrativas
Resposta e críticas
A ilustre Perita do Juízo avaliou tal valor em RS 7.310.000,00 (sete milhões trezentos
e dez mil Reais), que levando-se em consideração tratar-se de um projeto de alta
qualidade é um importe econômico coerente com o nível do empreendimento.
Entretanto, nesta avaliação não concordamos com a determinação do valor do

terreno, antes e depois (como já visto no retro item 4.3 deste Parecer Técnico) da
restrição construtiva do Decreto, como adiante será enfocado.
5.Tratava-se de projeto de alta qualidade, a exemplo de grandes resorts

existentes no exterior?
Sim, conforme é o entendimento da ilustre Perita, e com o que concordamos

plenamente.
6.Existem em áreas próximas como Angra dos Reis projetos turísticos,

conforme noticiado na grande imprensa, cuja cópia se junta, para
edificação de hotel, (Marriot), sem nenhuma restrição por parte do
Governo do Estado do Rio?
Sim, conforme é o entendimento da ilustre Perita, sem poder avaliar-se quanto às

restrições edilícias, e com o que, também, concordamos plenamente.
7.Há alguma razão para tratamento diverso entre projetos do mesmo

nível e alcance?
Além da taxa de ocupação das áreas projetadas, como sugere a ilustre Perita, não
se pode deixar de levar em consideração, principalmente, que a região da lide
apresenta características bastante diversas da região de Angra dos Reis e outros
locais de resorts projetados e edificados, caracterizando-se a Reserva da Juatinga por costões rochosos,
remanescentes florestais da Mata Atlântica, restingas e manguezais (conforme expõe o Decreto), e, também,
pela cultura caiçara local lá existente há mais de século, havendo, pois necessidade de se preservar o
ecossistema, bem como proteger e fomentar aquela cultura ali existente.
Tal fato é bem nítido e observado em todas as fotos tomadas no local pela ilustre
Perita, e juntadas no seu Laudo Pericial.
8. Nos vários níveis indenizatórios em casos como o presente, qual o

valor da indenização para reparar o dano emergente, existindo como
existia projeto para ser executado ?
Vênia seja permitida para discordar e divergir totalmente da resposta ao presente

quesito feita pela ilustre Perita do Juízo.
Mesmo que o arrojado projeto da Autora fosse ou estivesse legalizado (como já
observado o projeto em referência é não legalizado e, nem mesmo está processado em algum órgão de
interesse, seja municipal ou estadual), no entender deste Assistente Técnico, não é pertinente a indenização
da hipotética construção, apenas projetada no papel.Mesmo que estivesse configurada a desapropriação, a
indenização seria avaliada pelo valor do imóvel no estado em que se encontrasse ao ser desapropriada (no
caso o imóvel da lide encontra-se em estudo de terra nua, com poucas benfeitorias de valor desprezível),
não sendo possível avaliar construções inexistentes e aleatórias. Não houve apossamento, portanto,
entende este Assistente Técnico, que não há indenização merecida a ser avaliada. Ainda, no entendimento
deste Assistente Técnico, visto que o Ministério público opinou pela procedência do pedido da Autora (fls.
126/128) e que o MM Juízo determinou a realização da perícia, pode-se vislumbrar a hipótese de indenização
do valor da terra em litígio, referente â simples desvalorização imposta à área pelo Decreto Estadual n.°
17.981 de 30/10/92, que limitou a capacidade edilicia do imóvel, isso se o MM. Juízo assim entender correto
e justo em seu julgamento.

Neste caso, e apenas para nomear o MM. Juízo, pode-se avaliar tal indenização pelo seguinte cálculo:
Ind = Viantes - Videpois, onde:
- lnd é o valor da indenização devido à desvalorização do imóvel pelas

limitações do Decreto Estadual n.° 17.981 de 30/11 /1992;
- Viantes = é o valor do imóvel antes da existência do Decreto Estadual n.°

17.981 de 30/10/92 (valor antigo);
- Videpois é o valor do imóvel, depois da existência do Decreto Estadual n.°

17.981 de 30/10/92 (valor atual), já avaliado em 4.3, e igual a RS 700.000,00
(setecentos mil Reais), em Abr/98
Numa primeira avaliação do valor antigo - Viantes, este pode ser determinado pala
atualização do valor de compra do imóvel, que ocorreu em 18/09/92 antes da
existência do Decreto Estadual n.° n.° 17.981 de 30/11/1992, ou seja, Cr$ 280.000.000,00 (duzentos e oitenta
milhões de cruzeiros), conforme Escritura de Compra e Venda do imóvel, conforme Autos fls. , que
atualizando-se para a mês de Abr/98:
Viantes = Cr$ 280.000.000,00 x 1,1041 / 2.896,3300
Viantes = R$ 106.737,83, que em números redondos pode ser expresso por:
Viantes = R$ 100.000,00 (cem mil Reais), em Abr/98.
Logo, o valor da indenização - Ind - será:
Ind = R$ 100.000, 00 - RS 700.000,00
Ind = (- RS 600.000,00) (SlC)

Não é significativa essa primeira avaliação, visto que valor escriturado foi avaliado
bem abaixo do valor de mercado.
Passemos à segunda tentativa de avaliação do valor - Viantes.
É mais correto determinar-se o justo valor de mercado do imóvel objeto, como se a região do imóvel não
estivesse atingida pelo do Decreto Estadual n.° 17.981.
Em Angra dos Reis, na região aprazível da Praia da Ribeira, local de fácil acesso rodoviária e marítimo, e de
boa valorização liquidez imobiliária, o valor da terra nua é de RS 2.500,00/m de orla praiana, em Abr/98,
conforme pesquisa imobiliária efetuada no local.
Pode-se extrapolar este valor, por homogeneização, para o local avaliando na Praia Grande do Cruzeiro,
situada além de Paratimirim, local não menos aprazível, mas de acesso normal restrito e fazendo-se somente
por mar e ar, sendo carente de eletrificação e saneamento urbano.
Desta forma, homogeneizando, se por transposição, e adotando-se como Fator de Transposição - Ft, o valor
0,50, e analogamente como anotado no retro item 4.3, como Fator de Oferta - Fo, o valor 0,80, pode-se calcular:
Viantes = RS 2.500,00/m x 880,00m x Fo x Ft
Viantes = RS 2.500, 00 x 880,00m x 0,80 x 0,50
Viantes = RS 792.000,00, que em números redondos em Abr/98,
Viantes = RS 790.000,00 (setecentos e noventa mil Reais)
Logo, nesta segunda hipótese, o valor da indenização - Ind - será:
Ind = RS 790.000,00 - RS 700.000,00
Ind = RS 90.000,00 (noventa mil Reais), em Abr198.
Como visto, se o MM. Juízo assim entender correto e justo em seu julgamento,
frisando-se que a avaliação supra foi elaborada para a carreta orientação do MM.
Julgador, e, como antes opinado por este A. T, do Réu, a parte Autora não se faz
merecedora de indenização.
Evidentemente, não pode este Assistente Técnico, também, concordar com o valor discrepante de R$
3.157.000,00 (três milhões cento e cinqüenta. e sete mil Reais), avaliado pela ilustre Perita.
Ainda seja permitida vênia, para criticar a metodologia de cálculo adotada pela
ilustre Perita quanto à avaliação equivocada do valor devido à desvalorização
imposta à área pelo Decreto entelado, por analogia com linhas de transmissão, visto que a teoria
desenvolvida pelo Prof. José Carlos Pellegrino (Engenharia de
Avaliações, 1a edição, Editora Pini), serve para avaliação direta, sendo inusitada e
incorreta a utilização indireta.
9.Precisar o valor na data do laudo, para posterior correção histórica da

moeda à época do efetivo pagamento, incluídos todos os prejuízos
verificados, tanto da propriedade nua, quanto da pane relativa à existência do projeto que não pode se
concretizar.
O quesito anterior responde a questão.
10.Descrever quaisquer outros elementos necessários para melhor

encaminhamento da matéria e eficiente - tanto quanto impositiva -
indenização, originária do bojo constitucional.
Resposta e crítica;
Nada a acrescentar.
4.5.Quanto às respostas aos quesitos do Réu (item 7 do laudo)
I.Queira a ilustre Perita descrever minuciosamente a área objeto do presente feito, destacando o relevo,
tipo de vegetação nativa, tipo de solo, aclives e declives de expressão, inclusive juntando as

Bem atendido no Laudo Pericial da ilustre Perita.
II.Queira a ilustre Perita apontar, com base nos autos e em quaisquer

outros documentos, quais os Atos do Poder Público Federal, Estadual e
Municipal local, legislativos ou administrativos, foram baixados ou
sancionados, dizendo respeito à área descrita no item 1supra,
abrangendo o tipo de vegetação existente no local, sua situação física,
sua potencialidade e vocação natural para tornar-se área de proteção
ambiental, de acordo com os conceitos dados pelo Código Florestal (Lei
Federal n.° 4.771 de 15/09/1865).
Atendido no Laudo Pericial da ilustre Perita.
III. Queira a ilustre Perita informar a data da aquisição da propriedade

descrita no item I supra pelo Autor e a data de publicação das Leis
Federais e Decretos Federais que impuseram limitações administrativas
ao poder de construir - Leis Federais n.° 4,771/65, 6.938/81, 7.661/88 e
Decretos n.° 99.274/90 e 89.336/84,
Atendido no Laudo Pericial da ilustre Perita.
IV. Queira a ilustre Perita informar se a área descrita no item I supra

encontra-se encravada na chamada Mata Atlântica, cuja conservação é
expressamente protegida pelo art. 225, parágrafo 4°, da Constituição Federal.

Sim, conforme respondido no Laudo Pericial da ilustre Perita.
V. Queira a ilustre Perita esclarecer se área descrita no item I encontrase

protegida pelo Decreto Federal n.° 89.242/83, que instituiu a APA/CAIRUÇU,
criando unidade de conservação sob a administração do lBAMA.
VI. Queira a ilustre Perita informar se a área em apreço encontra-se

abrangida pelas disposições do Decreto Estadual 17.981/92.
VII. Queira a ilustre Perita informar qual a proibição encontrada no seio do

Decreto Estadual n.° 17.981/92, cuja cópia encontra-se nas fls dos autos.
Bem atendido na resposta ao quesito referida no Laudo Pericial da ilustre Perita,

com o que concordamos.
VIII. Queira a ilustre Perita informar, diante da resposta acima, se o Autor

estaria apto a explorar comercialmente a área de que é proprietário, por
exemplo, plantando hortaliças ou frutas em escala comercial para
vender, desde que respeitada a conservação ambiental, na medida em
que a única restrição imposta pelo prefalado Decreto Estadual limita-se à
impossibilidade de se levantar edificações.
Discordamos da resposta negativa oferecida no Laudo Pericial da ilustre Perita, visto que um dos motivos
principais da criação da Reserva da Juatinga é o da
preservação e incentivo da cultura local, ali se adequando harmoniosamente o
cultivo de coqueirais e bananais, cabendo a exploração comercial.
IX. Queira a ilustre Perita analisar e pormenorizar o projeto apresentado

pelo Autor informando se o mesmo foi levado a registro junto a qualquer Órgão Municipal, Estadual ou
Federal, destacando-se FEEMA e IEF
Bem atendido na resposta ao quesito referida no Laudo Pericial da ilustre Perita,

com o que concordamos.
Frisa, concluindo a sua resposta, a ilustre Perita: O projeto não tem registro de qualquer Órgão Municipal,
Estadual ou Federal
X. Queira a ilustre Perita informar se o Autor possui EIA ou RIMA do projeto

apresentado, protocolado ou registrado junto a qualquer Órgão Administrativo.
Não, conforme respondido no Laudo Pericial da ilustre Perita, constatando-se o fato junto aos órgãos
competentes.
XI. Queira a ilustre Perita informar a viabilidade do indigitado projeto, levantando a topografia do local,
analisando os custos das instalações supostamente projetadas.

Resposta e crítica,
A ilustre Perita responde que a implantação do projeto seria viável na região de

terreno mais plana junto ao mar, sugerindo a necessidade de algumas modificações do projeto e questionando
a disponibilidade financeira do empreendedor.
Queremos mais uma vez discordar da ilustre Perita, opinando que o projeto é
agressivo e de sucesso duvidoso, não se encaixando ao local, estética ou
ambientalmente.
A inviabilidade do projeto é previsível visto que a região é completamente

desprovida de recursos básicos, sendo carente de vias de acesso urbanas e
interurbanas, transporte, saneamento e serviços urbanos, o que exigiria um alto
investimento intrínseco e extrínseco à construção.
Xll. Queira a ilustre Perita prestar mais quaisquer esclarecimentos

importantes para o deslinde da controvérsia.
Nada mais a acrescentar.
4.6. Quanto aos Anexos juntados ao laudo paricial.
O Laudo da ilustre Perita do Juízo junta fotografias comentadas, plantas do projeto aventado e mapas da
região que esclarecem adequadamente a situação, formas e geometria do local, pelo que dispensamos a
apresentação de tais elementos neste Parecer Técnico, louvando-nos daquela documentação.

5. ENCERRAMENTO
Encerra-se o presente Parecer Técnico, composto de 11 (onze) folhas datilografadas e/ou desenhadas
de um só lado, todas por mim rubricadas , e estando o mesmo concluído e subscrito, este Assistente
Técnico coloca-se à disposição do M-M, Juízo e das partes litigantes para quaisquer esclarecimentos
necessários.
Paraty, 11 de maio de 1998.
Afonso Pedro Araújo Maia

Eng.° civil - CREA 21.348.D/RJ
NÃO SEREIS PARCIAIS NO JUÍZO, OUVIREIS ASSIM O PEQUENO COMO O GRANDE; NÃO TEMEREIS A
FACE DE NINGUÉM, PORQUE O JUÍZO É DE DEUS... . Dt. 1:17
***
NOTA DO AUTOR
O PRESENTE TRABALHO FOI EXCLUSIVAMENTE ELABORADO VISANDO

COLABORAR COM O JULGAMENTO SIMULADO DO CURSO DE ENGENHARIA LEGAL
DE AVALIAÇÃO DA ESCOLA DE ENGENHARIA DA UFF, COORDENADO PELO
PROFESSOR SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN, EM MAIO/JUNHO/98, NÃO TENDO
SIDO OFERECIDO EM MOMENTO ALGUM À JUSTIÇA.

EXM° SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA VARA UNICA DA COMARCA DE PARATI.
Proc. 2808/95
Ação : ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO
A. FIRMA INDIVIDUAL JOÃO LUIZ BIATO
R. ESTADO DO RIO DE JANEIRO
GABRIELA TERESA STELLET ASSAF, arquiteta e

urbanista, registrada no CREA-RJ n°. 95l02l26-6, nomeada por Vossa
Excelência como perita do Juízo na ação supra, após compromissar-se,
compareceu ao local do imóvel em companhia do assistente técnico da parte
autora , em que pese ter esta perita também comunicado o dia da vistoria ao
assistente da parte ré, que não se fez presente, vem apresentar a Vossa
Excelência o Laudo Pericial na forma seguinte:
1. HISTÓRICO
Trata-se de Ação Ordinária de indenização, proposta

por FIRMA INDIVIDUAL JOÃO LUIZ BIATO, proprietária do imóvel situado no
local denominado SACO DO MAMANGUÁ, segundo distrito do Município de Parati,
remanescente do imóvel nominado de Praia Grande do Cruzeiro, contra ESTADO
DO RIO DE JANEIRO objetivando a fixação do valor da indenização devida em
virtude da criação da Reserva Ecológica da Juatinga, tornada non aedificandi
pelo Decreto n° 17.981, de 30 de outubro de 1992.
Consta da inicial, distribuída em 8/2/94, que a Autora adquiriu a área descrita, com o propósito de
implementar projeto de complexo turístico, ali implantando um empreendimento do tipo resort. De posse
do projeto e certa de suas potencialidades de consecução, diz-se a autora surpreendida pelo Decreto
estadual n° 17.981, de 30.10.1992, e publicado a 5.11.92, criando a aludida Reserva Ecológica da
Juatinga, tornando-a área non aedificandi e restringindo o direito de propriedade da Autora de construir.

Contestando-a em 23.5.1994 (fls. 75-90 ), o Réu afirma ser pouco crível que uma simples firma individual
tenha fôlego financeiro para executar um projeto das dimensões daquele que consta nos autos. Alega,
também, que a autora em momento algum submeteu o projeto ao crivo dos órgãos estaduais (FEEMA) e
municipais competentes, não tendo a aprovação do projeto e a conseqüente concessão da licença para
construir.
Para o Réu é ainda incabível o direito a ressarcimento, pois realmente não houve apossamento da área
pelo Estado, única atitude que poderia legitimar o pleito indenizatório contido na inicial.
Finda pedindo a improcedência da ação.
0 MINISTÉRIO PÚBLICO, às fls.126-128, opina pela procedência do pedido, entendendo imprescindível a

avaliação prévia da extensão dos prejuízos ou danos causados ao patrimônio do autor.
Na audiência, ocorrida em 16/12/97, dada à inconciliação das partes, o MM. Dr. Juiz determinou a
realização da perícia, nomeando perita a signatária deste laudo.
Quesitos do Autor às fls. 148 e 149.
Quesitos do Réu às fls.152 e 153.
2. DO MUNICÍPIO DE PARATI
Através da Rodovia Rio - Santos chega-se a Parati,

Município fluminense que integra a Micro Região da Baía da Ilha Grande, sendo
sua superfície de aproximadamente 917 km, com relevo acentuadamente
montanhoso e pequenas zonas de baixada, com parte em manguezais no litoral
ocupados de forma incipiente por população estimada em 50.000 habitantes.
Fundada no final do século XVI, a cidade apresenta

parte da área central tombada pela ISPHAN e INEPAC, sendo considerada
monumento nacional, com as edificações erigidas neste setor em estilo barroco, e
os logradouros pavimentados em pedras irregulares (pé-de-moleque). 0 turismo
è uma das principais fontes de renda do Município, decorrente tanto da beleza
litorânea como da importância histórica e arquitetônica, no contexto nacional.

3. DESCRIÇÃO DA REGIÃO
0 imóvel objeto da presente ação situa-se no local denominado Praia Grande do Cruzeiro, Saco do
Mamanguá, 2° distrito do Município de Parati, RJ. Dista cerca de 4 (quatro) milhas náuticas da
localidade de ParatiMirim e 12 milhas náuticas do Cais de Parati.
A região é formada por montanhas, cobertas por vegetação Mata Atlântica , que circundam o
mar e formam o Saco do Mamanguá, onde há várias praias, incluindo a da ação. Estas apresentam-se
com topografia acidentada, em aclive, tornando a região dotada de paisagem de significativa beleza.
No local, encontram-se residências de veraneio, de caiçaras e outras em fase de construção.
0 Saco de Mamanguá, localizado na Baía da llha Grande, apresenta-se em forma de um grande canal
navegável, penetrando no continente com largura média de 1.300,00 metros e extensão de 8 km com
sua entrada localizada em frente à llha do Algodão, e lateralmente as enseadas de Parati - Mirim e do
Pouso.
Possui ao longo das suas margens inúmeras praias com águas límpidas e calmas, algumas de uso
privativo, e matas naturais que se estendem pelas encostas dos morros que circundam o canal.
3.1 Acesso:
Por inserir-se em região de características topográficas acidentadas, o acesso ao local é feito

normalmente através de barcos a motor. 0 percurso entre o cais de Parati, situado junto ao setor
histórico da cidade, e a enseada de Parati - Mirim, é feito em média de 2:00 h, e deste ponto, até a
área avaliada, em 40 minutos em embarcação de pequeno porte, tipo traineira. É possível também
chegar-se través de Parati - Mirim, localidade que tem acesso por estrada de terra alcançada pela
Rodovia Rio - Santos.

4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
4.1 Terreno:
Acidentado, de formato geométrico irregular, com as

seguintes medidas extraídas da planta topográfica (Anexo 3 deste Laudo) e da ,
Escritura de Compra e Venda do imóvel ( fls.12 e 13):
Frente = 880,00 m
Fundos = 880,00 m
Lateral esquerda =2.630,00 m
Lateral direita = 2.525,77m
Área do Terreno = 2.311.100,00 m2
0 terreno fica de frente para o mar, tendo praia em quase toda a sua extensão frontal, é em aclive com
montanhas cobertas pela Mata Atlântica, sendo encontrado nos trechos de menor aclive vegetação nativa de
restinga e culturas de subsistência (banana, coco , feijão milho e mandioca.)
No terreno existem ainda dois rios( curso dágua) que vêm do pico mais alto e desembocam no mar, com
aproximadamente 5m de largura, nas proximidades de sua desembocadura.
0 solo é arenoso nas partes mais planas e próximas ao mar, tornando-se misto (arenoso e argiloso) à medida
que vai subindo e distanciando-se da praia. Nas partes mais altas encontram-se maciços de pedra que formam
as vertentes dos morros.
4.2 Serviços Comunitários e Infra- Estrutura:
A Praia do Cruzeiro, local da ação, não dispõe de quaisquer serviços públicos, sendo a água extraída de
nascentes; a energia elétrica obtida por recursos próprios (moto - geradores), e o sistema de comunicação
através de radio- microondas ou de telefonia celular.
É na Praia do Cruzeiro que reside a população local, com casas, uma escola estadual, posto de saúde, igreja,
bar, um pequeno estaleiro, e algumas casas em construção.
4.3 Benfeitorias:
As edificação existentes na área (casa de pescador, escola municipal, bar e cais) não têm relevância
comercial no nosso entendimento, razão pela qual serão excluídas dos cálculos.
As fotos anexadas ao presente trabalho, bem como as plantas, complementam a descrição da área
avalianda.
5. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS.
Para calcularmos o valor de mercado do imóvel objeto da avaliação, lançaremos mão do Método
Comparativo. Assim:
5.1 MÉTODO COMPARATIVO:
0 método consiste em obtendo-se amostragem significativa de unidades vendidas e/ou colocadas em

ofertas na região do imóvel objeto da avaliação, chegar-se a um preço médio por m2, respeitando-se as
características de cada imóvel amostral em relação ao avaliando.
Desenvolve-se uma pesquisa com um número mínimo de cinco amostras, à qual é devidamente
homogeneizada com base na mesma e o emprego da Teoria Estatística das Pequenas Amostras
(Distribuição t de STUDENT) para a confiança matemática de 80%, que após saneado pelo critério
Excludente de CHAUVENET, têm-se definido o campo de arbítrio (intervalo no qual decide o Avaliador).
Com a finalidade de adequarmos as características específicas de cada elemento pesquisado às

condições do imóvel em estudo, adotamos os seguintes fatores de compatibilização:
Fator de Transposição: (Ft)
Visa transpor o valor de um imóvel situado em local distinto ao do imóvel avaliando, considerando a sua
força comercial em relação ao em estudo. No caso presente todas as amostras têm a mesma força da área
avalianda, portanto Ft= 1,00

Fator de Oferta: (Fo)
Devido as amostras coletadas serem pertinentes a valores de imóveis colocados em ofertas, e ainda,
preceituaremos um fator de oferta na ordem de 10%, ou seja, Fo = 0,90.
Após exaustiva pesquisa, obtivemos as seguintes amostras, todas em ofertas, excetuando duas amostras,
estando os valores finais expressos em UFIRS:
Vale aqui esclarecer, que os valores na localidade das áreas objeto da avaliação são negociadas em função
das testadas, independendo das respectivas profundidades.
1ªAmostra
Sítio das Rosas - Saco de Mamanguá - Parati
Informações; Cid Ribeiro (proprietário).
Características: área com costeira e praia, sem benfeitorias, com nascente,
lado da área avalianda
Testada: 106,00 m
Alodial: 187.231 ,00m2
Marinha: 3.498,00m2
Total: 190.729,00m2
Preço unitário (Pu): testada = R$ 1,000,00/m = 1,040,47 UFIRs/m
2a Amostra:
Sítio das Violetas - Saco de Mamanguá - Parati
Informações: Cid Ribeiro (proprietário),
da área avalianda
Testada: 72,50 m
Alodial: 132.634,00 m2
Marinha: 2.392,50m2
Total: 135.026,50 m2
Preço unitário (Pu ); testada = R$ 1.000,00/m = 1,040,47 UFIRs/m

3a Amostra
Sítio das Alamandas - Saco de Mamanguá - Parati
Informações: Cid Ribeiro (proprietário).
da área avalianda
Testada: 161,50 m
Alodial: 285.517,00 m2
Marinha: 5.313,00m2
Total: 290.830,00m2
Preço unitário (Pu )i testada = R$ 1,000,00/m = 1,040,47 UFIRs/m
4a Amostra;
Sítio das 0rquídeas - Saco de Mamanguá - Parati
Informações: Cid Ribeiro (proprietário),
da área avalianda
Testada: 92,00 m
Alodial: 173.419,00 m2
Marinha: 3.036,00 m2
Total: 176.455,00 m2
Preço unitário (Pu ): testada = R$ 1.000,00/m = 1.040,47 UFIRs/m
5a Amostra:
Sítio das Azaleia - Saco de Mamanguá - Parati
da área avalianda
Testada: 81,00 m
Alodial: 157.828,50 m2

Total: 160.501,50 m2
Preço unitário (Pu ): testada = R$ 1.000,00/ml = 1.040,47 UFIRs/m
6a Amostra:
Sítio das Margaridas - Saco de Mamanguá - Parati
Características: área com costeira e praia, sem benfeitorias, com nascente, oposto da área avalianda
Testada: 277,00 m
Alodial: 384.751,00 m2
Total: 393.892,00 m2
7a Amostra:
Sítio dos Lírios - Saco de Mamanguá - Parati
Testada: 1 97, 00 m
Alodial: 321.560,00 m2
Total: 328.061,00 m2
8a Amostra:
Prainha - Saco de Mamanguá - Parati
Informações: Sr. Osório - Corretor - Tel.: (024) 371-1284
Testada: 265,00 m
Alodial: 224.252,00 m2
Total: 233.852,00 m2

9ª Amostra:
Praia dos Cocos - Saco de Mamanguá - Parati
Informações: Sr. 0sório - Corretor - Tel. : (024) 371-1284.
Características: Área com costeira e praia, sem benfeitorias, com nascente,
mesmo lado e na entrada do Saco de Mamanguá,
Testada: 161,00 m
Alodial: 284,189,00 m2
Marinha: 6.641,00 m2 ,
Total: 290.830,00 m2
10a Amostra:
Praia do Carro - Saco de Mamanguá - Parati
Características: 643,91 m de testada de costeira e 149,00 m de praia, sem
benfeitorias, nascente, lado oposto da área avalianda, próxima
a entrada do Saco de Mamanguá
Testada: 792,91 m
Alodial: 300.533,00 m2
Marinha: 26.170,00 m2
Total: 326.703,00 m2
Preço unitário (Pu ): testada = R$ 1.000,00/ml = 1.040,47 UFIRs/ml
A seguir aplicaremos os fatores de homogeneização, sobre

os valores unitários supra mencionados.

QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO:
Amostras Unitário Final

UFIRs/m Ft Fo UFIRs/m
1ª 1.040,47 1,00 0,90 940,00

2ª 1.040,47 1,00 0,90 940,00
3ª 1.040,47 1,00 0,90 940,00
4ª 1.040,47 1,00 0,90 940,00
5ª 1.040,47 1,00 0,90 940,00
6ª 1.040,47 1,00 0,90 940,00
7ª 1.040,47 1,00 0,90 940,00
8ª 1.040,47 1,00 0,90 940,00
9ª 1.040,47 1,00 0,90 940,00
10ª 1.040,47 1,00 0,90 940,00
A média X das 10 (dez) amostras é de 940,00 UFIRs/m.
Para a área em questão, com 880,00 metros de frente para o mar, teremos o valor de:
940,00 UFIRS/ml x 880,00 ml = 827.200,00 UFIRS
equivalentes, nesta data , a R$ 795.021,00 , ou, em números redondos:
Vi = R$ 795.000,00
(SETECENTOS E NOVENTA E CINCO MIL REAIS)
Obtido o valor da área em tela, passamos a responder aos
quesitos formulados pelas partes:

6. QUESITOS DO AUTOR.
1)0 decreto que impossibilitou a disponibilidade da propriedade

torna proibida qualquer edificação?
Resposta:
Sim, posto que o decreto contém a expressão non aedificandi.
2)Qual o valor da área tornada non aedificandi por decreto do

Estado do Rio de Janeiro; valor atual de mercado?
Resposta:
Consoante os cálculos feitos, o valor é de R$ 795.000,00
(setecentos e noventa e cinco mil reais).
3)Havia projeto para implantação de complexo turístico na área onde

inviabilizou-se a propriedade para fins de edificação, projeto instruindo os
presentes autos?
Resposta:
Sim.
4)Qual o importe econômico desse projeto conforme planilhas demonstrativas?
Resposta:
A perita procedeu à análise do referido projeto em todas as suas características, quer físicas, quer de custos e
de retorno, identificando no mesmo uma composição de resort nos moldes daqueles existentes no Caribe e
Oceania, abrigando um hotel 4 estrelas, de quatro pavimentos (PARATY MARINA HOTEL), com área total
construída de 13.517,00 m2 acrescidos de 3.385,00 m2 de varandas. O valor estimado para a época, em moeda
americana (U$) foi de R$ 450,00 /m2, bastante coerente e compatível com o padrão preconizado (esclarecemos
que, hoje, 1.998, este valor ascende a cerca de R$ 650,00 /m2 e de U$ 225,00 / m2 para as varandas.

A perita não concordou in totun com a planilha apresentada, elaborando os seus próprios cálculos.
Assim, não havendo necessidade de retornar àqueles, podemos dizer que incluindo os complementos,
tais como quadras de tênis, quadra polivalente, cobertura, aterro, enrocamento, quebra- mar, fingers,
pavimentação, boxes, lojas e oficinas, galpão, grua e guincho, teremos um quantitativo global para
execução na ordem de R$ 13.000.000,00 (treze milhões de reais), acrescidos da taxa de administração
de 7% (R$ 910.000,00), além do valor referente à confecção do projeto que estimamos em R$ 90.000,00
(noventa mil reais), totalizando um CUSTO FINAL DO EMPREENDIMENTO, excluído o valor do
terreno nu, em números redondos de:
CUSTO = R$ 14.000.000,00
Por extensão e homogeneização, uma unidade de apartamento no empreendimento sob análise, está
estimada em R$ 80.000,00 (oitenta mil reais), totalizando 14.080.000,00 (quatorze milhões e oitenta mil
reais).
Além das 176 unidades previstas em projeto, haverá, ainda, 120 vagas à venda secas para barcos de 22
pés, 200 vagas molhadas para 22 pés, 35 vagas secas para barcos de até 35 pés, 150 vagas molhadas
para barcos de até 35 pés, totalizando 505 (quinhentos e cinco) vagas a um preço total ponderado de R$
7.350.000,00 (sete milhões trezentos e cinqüenta mil reais).
Além das vagas, há previsão de boxes (154 unidades), ao preço médio de R$ 7.000,00/unidade
totalizando 1.078.000,00 (Hum milhão e setenta e oito mil reais).Mini shopping, restaurante, serviços e
apoio, ocupando área de 1.049,00 m2 e 15 lojas , estas a um preço médio de R$ 9.000,00 (nove mil reais)
por unidade , a um preço total de 135.000.000,00 (cento e trinta e cinco milhões) e o conjunto
anterior (restaurante, mini shopping e apoio) estimado em 455.000.000,00 (quatrocentos e quarenta e
cinco milhões) totalizando a ordem de R$ 1.668.000,00 (hum milhão seiscentos e sessenta e oito mil
reais).

Previu-se, também, a venda de lotes urbanizados na área ( 80 lotes de 2.000,00 m2 cada ) ao preço de R$
25.000,00 cada, totalizando
R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais) para a parte loteada.

Portanto, o empreendimento poderá apresentar uma receita bruta de:
R$14.080.000,00 + R$ 7.350.000,00 + R$ 1.668.000,00 + R$ 2.000.000,00 = R$ 25.098.000,00 ou, em

números redondos:
RECEITA BRUTA: R$ 25.000.000,00(vinte e cinco milhões de reais)
CÁLCULO DO RETORNO ECONÓMICO (SUCESSO DO EMPREENDIMENTO

SE REALIZADO :
0 sucesso do empreendimento é medido pela diferença entre os valores da receita bruta e do custo final do
mesmo, deduzida, ainda, uma margem de risco estimada em cerca de 15%.
No caso presente, ao custo calculado (R$ 14.000.000,00) haveria que se acrescentar o valor do terreno.
Este foi calculado na situação atual (non aedificandi), em R$ 795.000,00 (setecentos e noventa e cinco mil
reais). Para a situação de poder ser edificado, com as restrições naturais que eram impostas pela
legislação municipal de Paraty, estimamos que o terreno valeria R$ 2.400.000,00 (dois milhões e
quatrocentos mil reais), já que, sendo classificada como área rural de Paraty, teríamos uma situação
equivalente à implantação de uma linha de transmissão, onde a servidão representa 33% do imóvel
serviente devido às suas restrições de uso, tal como ocorre no presente caso. Portanto, o valor do terreno
antes do Decreto que restringiu a sua utilização era de
Vt = R$ 2.400.000,00 (dois milhões e quatrocentos mil reais)

Assim, a despesa total do empreendimento é de:
D = R$ 14.000.000,00 + R$ 2.400.000,00 = R$ 16.400.000,00

0 retorno bruto será a diferença entre a receita bruta e a despesa total:
Rb = R$ 25.000.000,00 - R$ 16.400.000,00 = R$ 8.600.000,00

Sobre o retorno bruto, incide a margem de risco de 15%, representada por R$ 1.290.000,00 (hum milhão
duzentos e noventa mil reais).
O SUCESSO (IMPORTE ECONÓMICO) é representado pela diferença entre o retorno bruto e a margem de
risco.
SUCESSO = R$ 8.600.000,00- R$ 1.290.000,00 = R$ 7.310.000,00
SUCESSO = R$ 7.310.000,00
(Sete milhões trezentos e dez mil reais)
5)Tratava-se de projeto de alta qualidade, a exemplo de grandes resorts existentes no exterior?
Resposta:
Sim. Pela análise do projeto este é de alto padrão construtivo, e apresenta várias setores e atividades
distintas. No entender da expert é considerado um Resort.
6)Existem em áreas próximas como Angra dos Reis projetos turísticos, conforme noticiado na grande
imprensa, cuja cópia se junta, para edificação de hotel, ( Marriot ), sem nenhuma restrição por parte do
Governo do Estado do Rio?
Resposta:
Sim. A expert não pode afirmar se houve ou não restrições por parte do Governo do Estado.

7)Há alguma razão para tratamento diverso entre projetos do mesmo nível e alcance?
Resposta:
A única razão encontrada pela expert é a diferença da taxa de ocupação das áreas, anexada à publicação da
Gazeta Mercantil de 31/07/97 fls.150. A matéria descreve o Resort Tanguá , que está situado em um terreno de
1, 72 milhão de metros quadrados e ocupará apenas 1,75% da área, o espaço restante é todo coberto pela
Mata Atlântica, enquanto o terreno da área em questão é de 2.311.100,00 metros quadrados ocupando menos
de 15% do terreno ( fls.29). A perita não pode dizer mais a respeito pois não conhece o local e o Projeto do
Resort Tanguá.
8)Nos vários níveis indenizatórios em casos como o presente, qual o valor da indenização para reparar o dano
emergente, existindo como existia projeto para ser executado?
Resposta:
Obviamente não há lucro cessante. 0 lucro é projetado já que não havia atividade lucrativa estabelecida ainda
na área objeto da preservação. Houve, sim, uma restrição ao uso e gozo da propriedade.
No entendimento desta perita, o prejuizo será quantificado pela desvalorização da área imposta pela
restrição, aliado ao custo do projeto e ao dano causado pelo fato de ter sido elaborado um projeto (embora
não aprovado regularmente) com todas as implicações pertinentes, sendo que esta última parcela, a perita
estima em cerca de 20% do lucro (sucesso) calculado do empreendimento.
Portanto, a justa indenização I no entendimento desta perita deverá ser de
I=V1+V2+V3
sendo
I=
V1 = Prejuízo ocasionado pela desvalorização imposta à área com a implantação do decreto de non
aedificandi = 66% do valor da terra nua, por analogia com linhas de transmissão = 0,66 x R$ 2.400.000,00 =
R$ 1.605.000,00

V2 = Custo da elaboração do projeto = R$ 90.000,00
V3 = Parcela correspondente à perda do lucro presumido, a qual seria total caso o projeto tivesse sido
aprovado. No caso presente, a perita entende que esta deva ser representada por um percentual na ordem de
20% incidente sobre o SUCESSO do empreendimento = 0,20 x R$ 7.310.000,00 =R$ 1.462.000,00
I = R$ 1.605.000,00 + R$ 90.000,00 + R$ 1.462.000,00 = R$ 3.157.000,00
INDENIZAÇÃO = R$ 3.157.000,00
(Três milhões, cento e cinqüenta e sete mil
9)Precisar o valor na data do laudo, para posterior correção
histórica da moeda à época do efetivo pagamento, incluídos todos os prejuízos verificados, tanto da
propriedade nua, quanto da parte relativa à existência do projeto que não pode se concretizar.
Resposta:
Reportamo-nos à resposta anterior (R$ 3.157.000,00)
10)Descrever quaisquer outros elementos necessários para melhor encaminhamento da matéria e eficiente -
tanto quanto impositiva - indenização, originária do bojo constitucional.
Resposta:
A perita nada mais tem a esclarecer.

7. QUESITOS DO RÉU.
l )Queira a ilustre perita descrever minuciosamente a área objeto do presente feito, destacando o
relevo, tipo de vegetação nativa, tipo de solo, aclives e declives de expressão, inclusive juntando as
Resposta:
Respondido no laudo e anexos com planta topográfica e mapa da região.
2)Queira a ilustre Perita apontar, com base nos autos e em quaisquer outros documentos, quais Atos
do Poder Público Federal, Estadual, e Municipal local, legislativos ou administrativos, foram baixados
ou sancionados , dizendo respeito à área descrita no item I supra , abrangendo o tipo de vegetação
exigente no local , sua situação física, sua potencialidade e vocação natural para tornar-se área de
proteção ambiental, de acordo com os conceitos dados pelo Código Florestal (Lei Federal n° 4.771, de
15. 9.1865).
Resposta:
A legislação federal baixada ou sancionada atinente à proteção ambiental do conhecimento da perita
é: Lei Federal 4.771, de 15.9.65 (Código Florestal); Lei Federal 6.938, de 31.8.81 (Dispõe sobre a
Política Nacional do Meio Ambiente); Lei Federal 7.661, de 16.5.88; Decreto-Lei 3.365, de 21.6.41; Dec.
Fed. 89.242, de 27.12.83 (Dispões sobre a Área de Proteção Ambiental de Cairuçu, no Estado do Rio
de Janeiro; Dec. Fed. 89.336/84 e 99.274/90 (que definem as unidades de conservação, as estações e
reservas ecológicas). Const. Estadual, art. 265 e seguintes), Decreto 17.981, de 30.10.92.
E, em relação à legislação municipal, segundo informações colhidas pela expert na Secretaria de Meio
Ambiente do Município de Parati, com o Agente Fiscal Edilson de Souza, só há regulamentação
ambiental em relação à pesca envolvendo a área do Saco do Mamanguá.
3)Queira a ilustre Perita informar a data da aquisição da propriedade descrita no item I supra pelo
Autor e a data de publicação das primeiras Leis Federais e Decretos Federais que impuseram
limitações administrativas ao poder de construir- Leis Federais n°4.771/65, 6.938/81 ,7.661/88 e
Decretos n° 99.274/90 e 89.336/84.

Resposta:
De acordo com a escritura de compra e venda ,Reg no Cartório do Ofício Único da Comarca de Parati, a
propriedade foi adquirida na data de 18/09/1992, a data de publicação das Leis Federais n°4.771/65 foi em 16/09/
65 (retificada em 28/09/65), n°6.938/81 foi em 02/09/81, n° 7.661/88 foi em 18/05/88. 0 Decreto Federal n° 99.274/
90 foi em 07/06/90 e o de n° 89.336/84 foi em 01/02/84.
4)Queira a ilustre Perita informar se a área descrita no item 1 supra encontra-se encravada na chamada Mata -
Atlântica, cuja conservação é expressamente protegida pelo art.225, parágrafo 4°, da Constituição Federal.
Resposta:
Sim . A área encontra-se encravada na Mata- Atlântica e esta é protegida pelo artigo 225, parágrafo 4° da
Constituição Federal.
5)Queira a ilustre Perita esclarecer se a área descrita no item I encontra-se protegida pelo Decreto Federal n°
89.242/83, que institui a APA/CAIRUÇU, criando unidade de conservação sob a administração do IBAMA.
Resposta:
Sim. 0 que faz com que todos os projetos tenham autorização prévia da SEMA.
6)Queira a ilustre Perita informar se a área em apreço encontra-se abrangida pelas disposições do Decreto
Estadual n° 17.981 /92.
Resposta:
Sim.
7)Queira a ilustre Perita informar qual a proibição encontrada no seio do Decreto Estadual n° l7.98l /92, cuja
cópia encontra-se às fls. Dos autos.
Resposta:
0 Decreto n 17.981/92, cria a reserva ecológica da Juatinga, no Município de Parati, de natureza non aedificandi,
delimitada de um lado pelo Saco de Mamanguá, de outro e pela frente pelo mar aberto e , pelos fundos, por uma
linha reta imaginária que partindo do ponto conhecido como cachoeira do Coçal ( no lado do canto bravo da
praia do Sono), alcança o local conhecido como Porto do Sono( ao fundo do Mamanguá), ficando , destarte
resguardada a faixa da Marinha.
8)Queira a ilustre perita informar, diante da resposta acima, se o Autor estaria apto a explorar
comercialmente a área de que é proprietário, por exemplo, plantando hortaliças ou frutas em escala
comercial para vender, desde que respeitada a conservação ambiental, na medida em que a única
restrição imposta pelo prefalado Decreto Estadual limita-se à impossibilidade de se levantar edificações.
Resposta:
No entender desta perita, não há como plantar hortaliças e frutas em escala comercial. Por ser praia toda
a frente do terreno, com solo arenoso, e o restante em aclive e coberto pela Mata Atlântica.
9)Queira a ilustre Perita analisar e pormenorizar o projeto apresentado pelo Autor, informando se o mesmo
foi levado a registro junto a qualquer Órgão Municipal, Estadual ou Federal, destacando-se FEEMA e IEF.
Resposta:
0 projeto apresentado pelo Autor é de um complexo hoteleiro e de uma marina, onde o transporte é
necessariamente náutico ou por via aérea. 0 terreno foi dividido em três glebas, na gleba A foi projetada a
instalação de quadras de esportes, na gleba B ,situada entre rios, ficaria localizado o hotel onde foram
projetadas 176 unidades de apartamentos, e na gleba C a marina.
O projeto não tem registro de qualquer Órgão Municipal, Estadual ou Federal.
10) Queira a ilustre Perita informar se o Autor possui EIA ou RIMA do projeto apresentado, protocolado ou
registrado junto a qualquer Órgão Administrativo.
Resposta:
Não . EIA ( Estudo de Impacto Ambiental) e RIMA (Relatório de Impacto do Meio Ambiente)

11) Queira a ilustre Perita informar a viabilidade do indigitado projeto, levantando a topografia do local,
analisando os custos das instalações supostamente projetada.
Resposta:
Pela implantação do projeto no terreno, este seria viável pois situa-se na parte mais plana do terreno,
de frente para o mar, não havendo grandes movimentos de terras. Restringindo-se apenas a Lei Federal
4.771/65 que considera de preservação permanente as formas de vegetação natural situadas: ao longo
dos cursos dágua em faixa marginal cuja largura mínima é de 30 metros para cursos dágua com
menos de 10 (dez) metros de largura, e nas restingas como fixadores de dunas e estabilizadores de
mangue. Tendo o projeto que sofrer algumas alterações.
Em relação aos custos das instalações supostamente projetadas, dependeria da disponibilidaded
financeira do empreendedor.
12) Queira a ilustre Perita prestar mais quaisquer esclarecimentos importantes para o deslinde da
controvérsia.
Resposta:
Aperita nada mais tem a acrescentar.

8. ENCERRAMENTO
Dando por concluído o presente trabalho, composto de 32 (trinta e duas) folhas, impressas somente
em um dos lados, incluindo anexos com 19 (dezenove) fotografias coloridas e descriminadas, Plantas
do projeto e topográfica do imóvel e xerox de trecho do Mapa do Município de Parati, tudo
devidamente rubricado, colocando-se a Perita, mais uma vez, à disposição de Vossa Excelência para
qualquer esclarecimento.
Requer juntada aos autos.
PARATI, 15 de ABRIL de 1998.
Gabriela Teresa Stellet Assaf

Arquiteta e Urbanista - Perita do Juízo

Proc
oc.. sim
Proc ulado n.º 000
simulado
FIRMA INDIVIDUAL JOÃO LUIZ BIATO move a presente ação indenizatória em face do ESTADO DO RIO DE JANEIRO
alegando em suma que tornou-se proprietária da gleba de terras situada no Saco de Mamanguá, neste Município
de Paraty, através de escritura datada de 18/09/92. Que, todavia, em 5 de novembro do mesmo ano foi publicado no
Diário Oficial o Decreto de n.º 17.981, de 30.10.92, que criou a Reserva Ecológica de Juatinga, e tornou a área de
proteção ambiental, e portanto non aedificandi.
Face a tais circunstâncias, tendo sido malogradas as intenções do autor de erguer na área um vultoso
empreendimento imobiliário do tipo Resort, caberia ao autor uma indenização por parte do Estado, para
compensar os lucros frustrados do empreendimento, cuja implementação estaria, a partir de então, proibida.
Com a inicial, vier am os documentos de ffls
vieram ls
ls.. 8 a 66.
Contestação do Estado do Rio de Janeir Janeiro o, às ffls ls
ls.. 75/90, argüindo pr
argüindo eliminarmente a incompetência a
preliminarmente bsoluta da
absoluta
var
araa ffaz
az endária da Comar
azendária Comarca ca da Ca pital, e ainda em pr
Capital, eliminar a ffalta
preliminar alta de inter esse de a
interesse gir por par
agir te da ffirma
parte irma
autor
autora, a, posto que não ha via pr
havia ojeto a
projeto pr
apr ovado
pro ado..
No mérito
mérito,, sustenta o Estado - réu a impossibilidade de se indenizar os lucr os fr
lucros ustados de um empr
frustados eendimento
empreendimento
que sequer saiu da esf esferer
eraa mental da par parte te da autor
autora. a. Sustenta ainda, o desca bimento de o Estado indenizar o
descabimento
par ticular quando não se tr
particular ata de desa
tra desaprpr opriação
opriação,, e sim de mer
propriação mera a limitação administr
administra ativ a.
tiva.
Réplica da par te da autor
parte autora a às ffls
ls
ls.. 119/121.
Opinamento do Ministério Púb lico às ffls
Público ls
ls.. 126/128, pela pr ocedência do pedido
procedência pedido,, com a rrealização
ealização de perícia par a
para
avaliação do quantum a valia
av tório
tório..
aliatório
Em audiência de conciliação rrealizadaealizada às ffls ls 146, a pós malog
após malogrro do acor do
do,, o Juíz
acordo Juízoo rrejeitou
ejeitou a pr eliminar le
preliminar vantada
lev
do Estado a tinente à ffalta
atinente alta de inter esse de a
interesse gir
gir,, e ainda, decidiu pela pr
agir odução de pr
produção proova pericial antes da
prolação da sentença de mérito
prolação mérito,, par
paraa o que nomeou e xper
exper t, fr
xpert, anqueando a pr
franqueando odução de quesitos e indicação
produção
de assistentes técnicos pelas par partestes
tes..
Pr oduzidos os rrespectiv
Produzidos espectiv
espectivosos laudos
laudos,, rrealiz
ealiz ou-se esta aseentada de instr
ealizou-se ução e julg
instrução amento
amento,, onde ffor
julgamento oram ouvidas as
oram
par tes em de
partes poimento pessoal, e ainda colhidos os de
depoimento poimentos dos e
depoimentos xper
exper ts, a sa
xperts, ber
ber,, a Dr
saber a. P
Dra. erita do Juíza, e
Perita
os Dr
Drss. Assistentes da parpartete da ré, que c larif
clarif icar
larificar
icaram am vários pontos de seus laudoslaudos..
Após a coleta da prova oral, os patronos manifestaram-se em debates orais.
Examinados, DECIDO:

Trata a presente hipótese de pleito indenizatório em face do Estado pelo fato de ter havido inclusão da
gleba de terras de propriedade da autora como área non aedificandi, e assim ter se frustrado a perspectiva
de o autor auferir lucros do empreendimento que pretendia instalar na referida área.
Importa em primeiro lugar saber se o Decreto estadual de n.º 17.981, de 30.10.92 acarretou a limitação
da propriedade do autor de molde a ensejar indenização, ou se tal ato do Poder Público se situa na esfera
daquelas limitações administrativas que não originam tal dever de indenizar.
Em sede constitucional, temos que o dever de indenizar por parte do Estado surge a toda evidência nos
casos de desapropriação, consoante o artigo 5º, inciso XXIV, da Carta Magna.
Tal não ocorre todavia, em outros tipos de intervenção do Estado no domínio econômico.
Na hipótese vertente, entendo ter sido a parte autora atingida por uma LIMITAÇÃO ADMINISTRATIVA, eis
que continua possuidora e proprietária de sua gleba de terra, podendo em tese usá-la como lhe aprouver,
contanto que não desrespeite as limitações que o Poder Público lhe impôs.
Neste sentido aliás, se coloca a lição de HELY LOPES MEIRELLES, para quem a limitação administrativa
é toda imposição geral, gratuita, unilateral e de ordem pública. Assevera ainda o festejado mestre que
dita limitação só seria plausível se representar razoáveis medidas de condicionamento do uso da
propriedade, em benefício do bem-estar social e não impedem a utilização da coisa segundo a sua
destinação natural (in Direito Administrativo Brasileiro, 14ª edição RT, pag. 532).

Já a ilustre administrativista MARIA SYLVIA ZANELLA DI PIETRO, citando BIELSA, acentua que tais restrições
não dão direito à indenização, já que não são senão uma carga geral imposta a todas as propriedades (in Direito
Administrativo, 3ª edição, Atlas, pag. 101)
Idêntico raciocínio deveria ser aplicado se se tratasse de tombamento de bem de comprovado valor artístico ou
histórico, cuja aplicação, como sabido, não gera direito à indenização, segundo o magistério de HELY LOPES
MEIRELLES.
Observando o conteúdo do Decreto 17.981/92, entrementes, verifica-se que nele há proibição de toda e qualquer
exploração econômica, posto que nem sequer a construção de unidade residencial passou a ser permitida na
área em questão.
Servindo-se dos subsídios doutrinários acima referidos, e à luz da descrição da área contida nos laudos periciais
acostados aos autos, é de se concluir que a destinação na tur
natur al da gleba não é, evidentemente, a construção de
tural
um complexo hoteleiro do tipo resort . O fato de terem sido construídos numerosos empreendimentos desse
tipo na região constitui excrescência anti-ecológica, de agressão manifesta à natureza, e cuja prática, infelizmente
reiterada, não tem o condão de transformar o condenável em recomendável.
Considero, outrossim, ser razoável a utilização da área como residência unifamiliar de seu proprietário, com os
apetrechos e benfeitorias que entenda convenientes ao seu descanso ou lazer, desde que de conformidade com
a lei e os direitos de vizinhança.
Assim, se o Estado, através do Decreto em tela, proibiu até mesmo tal utilização, considero razoável o pagamento
de indenização ao proprietário das glebas atingidas pelo ato governamental.
Não me passou despercebido, outrossim, o fato de que a gleba em questão, tornada área não edificável a partir do
Decreto, também não se presta à exploração agrícola, eis que o solo arenoso da praia é inadequada ao plantio, e
o aclive coberto de mata atlântica constitui santuário intocável (pag. 16 do laudo pericial, em resposta ao 8º
quesito do Estado). Mesmo que fosse possível algum plantio, conforme pretendeu sugerir o Dr. Assistente Técnico
do Estado em seu laudo em separado, seu volume seria insignificante para constituir exploração comercial.

Entendo indenizável, todavia, tão somente aquilo que condisser com a exploração de unidades habitacionais
residenciais, e não construções de grande vulto, tipo resort, como pretendia a parte autora.
No que toca ao quantum indenizatório pleiteado, foi realizada, conforme antes descrito, ampla perícia, com
a produção de laudo pericial pela ilustre Dra. Perita do Juízo, a tendo as partes chamado seus assistentes
técnicos, que elaboraram laudos em separado.
Diga-se, de princípio que os três experts que funcionaram neste processo produziram laudos bem
fundamentados, e em boa parte concordes. Algumas divergências, contudo, devem ser analisadas com mais
acuidade.
Do laudo da Perita do Juízo e de seus esclarecimentos hoje prestados, conclui-se que sua avaliação fulcrou-se
no método comparativo, segundo pesquisas de mercado que efetuou em imóveis da região circunvizinha, e
levada em consideração a metragem dos imóveis pesquisados, para se chegar ao valor médio do terreno por
metro quadrado. Indagada em audiência sobre o critério adotado na página 5 de seu laudo, na qual se afirma
que os valores são fixados em função das testadas, independendo das respectivas profundidades, a Dra. Perita
respondeu que se tratava de praxe local, visto que o que se aproveita na região é eminentemente a faixa litorânea.
Ainda no laudo pericial, constata-se em suas páginas 11 e 13 que a desvalorização do terreno havido com o
advento do Decreto estadual, foi da ordem de R$ 1.605.000,00, resultante da diferença entre o valor do bem
antes do Decreto (estimado pela Perita em R$ 2.400.000,00, página 11 do laudo ) e o seu valor depois do Decreto
(estimado segundo pesquisa mercadológica em R$ 795.000,00, página 9 do laudo pericial).
Nesse particular, observei atentamente as ponderações dos assistentes técnicos de ambas as partes,
chamando-me a atenção a argumentação do Dr. Assistente Técnico do Estado-réu, que nas páginas 2 e 3 do
seu laudo, atenta para o fato de os preços de venda de sítios vizinhos postos à venda no mercado deverem ser
algo diminuídos, pois encontravam-se ofertados há mais de seis meses, e portanto sem liquidez. Razoável parece-
me a depreciação sugerida, para que se fixe o valor atual (isto é, depois da edição do Decreto) do terreno em
R$ 700.000,00 e não em 795.000,00 como sugeriu a Perita do Juízo.

Já quanto ao critério de fixação do preço de mercado do imóvel antes do Decreto, este Juízo questionou em
audiência os Drs. Peritos, e chegou à conclusão, por suas respostas, que o critério de linhas de transmissão
utilizado pela Perita do Juízo não se presta aos fins a que se destina neste processo.
É que segundo tal método, parte-se de uma realidade atual e supõe-se o que teria ocorrido no passado, o que
não constitui bom critério para se chegar à verdade, ou ao menos para dela se aproximar.
Melhor alvitre será chegar ao valor anterior de mercado com pesquisas concretas em regiões vizinhas como
Angra dos Reis, que aliás foram realizadas pelo Assistente Técnico do Estado, de cujo resultado não discordaram
os demais experts nesta audiência.
A seu turno, não pode servir de base, como bem demonstrou o assistente técnico do Estado, o preço de compra
que consta na escritura de fls. 10 a 14, (que em princípio refletiria o valor de mercado à época de tal compra,
ocorrida poucas semanas antes da edição do decreto estadual). É que o valor de compra naquela escritura foi
por demais aviltado. Aliás, constatar que a empresa autora utilizou-se de tal expediente de fazer constar preço
inferior ao real na escritura de compra-e-venda, somente depõe em seu desfavor, por configurar prática nada
recomendável de sonegação fiscal.
Destarte, mais razoável será utilizar mais uma vez o critério de pesquisa em áreas similares, como o fez o
Assistente Técnico do Estado - para chegar, como consta nas páginas 6 e 7 de seu laudo, ao valor de R$
790.000,00.
A diferença entre os dois valores (700 mil e 790 mil) corresponde a R$ 90.000,00 (noventa mil reais).
Passa-se agora ao exame da pretensão da autora em auferir indenização atinente aos lucros frustrados do
empreendimento que pretendia implantar na gleba em questão.
Dúvida não há no sentido de que seu projeto sequer havia sido apresentado nos órgãos públicos competentes,
nisto não havendo discrepância nos laudos dos três especialistas. Tudo não passava de desígnio da empresa
autora, desejo de realizar, pretensão de construir.

Não se pode evidentemente indenizar a não realização daquilo que nem sequer começou. Nesse passo, alinho-
me com o pensamento esposado no acórdão trazido à baila pelo Estado do Rio de Janeiro (fls. 81/82), segundo o
qual não são indenizáveis melhoramentos, acréscimos, benfeitorias e accessões inexistentes, ainda que
projetados. São realizações aleatórias, dependentes de fatores vários que tornam incerta a sua existência futura....
A não se entender assim, deixaria de existir qualquer limite às pretensões mais absurdas de proprietários de
bens desapropriados, com referência a indenização de hipotéticas construções ....
A seu turno, nesse campo de raciocínio, o Assistente Técnico da parte autora pondera que parte do valor da
indenização a ser estipulada deveria corresponder ao sonho, aquilo que move todo e qualquer empreendimento.
Ainda que fosse caso de fixar indenização à autora nesse campo, o que já afastei, tais ponderações do expert
da autora somente parcialmente poderiam ser acolhidas.
É que tudo não passa de um projeto da parte autora, como empresa que é. Não há critérios para se medir o
sonho. Ademais, a empresa não tem sonho. O dano moral da pessoa jurídica só seria indenizável se se referisse
às condições de operacionalidade da empresa, da honra de que desfruta no mercado, tudo isso ligado às
possibilidades de a empresa continuar operando em seu ramo de atividades. Tal é o fundamento da reparabilidade
do dano moral em se tratando de pessoa jurídica., segundo o entendimento de nossos Tribunais.

Todavia, não há como indenizar a frustração da pessoa no simples malogro de seus projetos, se se
trata de pessoa jurídica. Note-se que, no caso, não é a pessoa natural quem litiga contra o estado, mas
sim sua firma individual, a demonstrar com clareza que o objetivo da empreitada judicial é puramente
negocial. E nesse passo, nenhuma possibilidade há de se ressarcir dano moral a quem não tem
existência humana.
ISTO POSTO, e por tudo o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido
inicial para condenar o Estado do Rio de Janeiro a pagar à autora, a título de indenização pela
desvalorização do imóvel em tela, a quantia de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), acrescida de juros de
mora, na taxa legal, incidentes desde a data do Decreto estadual n.º 17.981, de 30.10.92.
Pagará ainda o Estado, honorários de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da
condenação.
P.R.I.
Paraty, 08 de junho de 1998
RENATO LIMA CHARNAUX SERTÃ

Juiz de Direito

IMOVEL: RUA GEN. SAN MARTIN, N 697, ESQUINA DE BARTOLOMEU MITRE

LEBLON, RIO DE JANEIRO
MÊS DE REFERÊNCIA: JANEIRO DE 1997
PERITO AVALIADOR: ENG. SÉRGIO ANTONIO ABUNAHMAN

CREA N° 1445-D RJ

1.0 - OBJETIVO:
OBJETIVO
O presente laudo tem por objetivo determinar o JUST

JUSTO OV AL
VAL OR L
ALOR OCA
LOCA TIV
OCATIV
TIVOO DE
MER CADO do imóvel ocupado pelo POST
MERCADO POSTO O RECORD situado na rua General San Martin, nº 697, esquina
da rua Bartolomeu Mitre, Leblon, Rio de Janeiro.
O trabalho é referido a janeiro de 1.997 e foi elaborado por solicitação do

Dr.J
Dr.JAYME SO
.JA ARES D
SOARES A ROCHA.
DA
2.0 - VALOR FIN

ALOR AL ENCONTRADO
FINAL ENCONTRADO:
AL UGUEL = R$ 12.960,00
ALUGUEL
(DOZE MIL, NOVECENT
NOVECENT OS E SESSENT
VECENTOS AR
SESSENTA eais)
Reais)

3.0 - METODOL
METODOL OGIA
ODOLOGIA
3.1 - Considerações Ger

Considerações ais Sobr
Gerais e a Técnica de A
Sobre valiações
Av

A melhor técnica de avaliação baseia-se na experiência do avaliador, mas há regras científicas

que o avaliador não pode dispensar.

momento, o resultado final do valor do imóvel, convindo, sempre que possível, não nos atermos a um único aspecto
da questão e, pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores custo e utilidade, este especialmente
porque todo valor decorre da utilidade.
Os avaliador
av es de pr
propriedades of
ofecia ecor
ecorrrer-
para alor pur
puramente tiv
especulativ o da pr
tivo opriedade
opriedade,, m
freqüente
o proprietário pr
transação.
3.2 - Valor
Preço
eço:
As palavras VAL
VALOR e CUST
PREÇO, têm significados distintos: PREÇO é a quantia
paga pelo comprador ao vendedor e CUSTO é o preço pago mais todas as outras despesas que incorre o comprador
na aquisição da propriedade.
O custo de uma propriedade não é necessariamente igual ao seu valor, embora o custo seja
uma prova de valor; por outro lado, na investigação do valor de uma propriedade procura-se conhecer tanto o
custo original quanto o custo de reprodução.
A palavra VALOR tem muitos sentidos e diversos elementos modificadores e, as definições a

seguir mostram os sentidos mais usuais em Engenharia de Avaliações
VALOR DE MER
ALOR CADO é aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas
MERCADO
não forçado e um comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento

ALOR
custaria (normalmente aos preços correntes do mercado) para ser substituída por outra igualmente
satisfatória.
ALOR
VALOR VEN
ALOR VENAL AL ou de mer cado é o maior pr
preço o que pr
produziria terrra se
fosse posta à venda no mer
venda cado
mercado azoáv
azoáv el, par
oável, a encontr
para ar compr
comprador adquirisse,, com pleno
conhecimento de todos os usos e ffinalidades
adapta
3.3 - Técnica de Avaliação

Avaliação:
De acordo com a norma NB-502/89, na avaliação de imóveis urbanos, serão utilizados

os métodos diretos e/ou indiretos.
Os métodos diretos classificam-se em:



Em primeiro lugar, o avaliador terá que verificar o fim a que se destina o estudo - se é para
alienação, hipoteca, taxação, inventário, desapropriação, reavaliação de ativo, etc. - pois poderão surgir valores
diversos dependendo do enfoque do problema.
O objetivo da avaliação é encontrar a tendência central ou média ponderada do mercado,

indicada por importantes transações imobiliárias e, para alcançar isso, o avaliador fica subordinado ao seguinte
esquema de trabalho:
a) comparação direta - reduzir ao mesmo denominador, ajustando as diferenças de tamanho,

qualidade, localização, época de transação ou de oferta, estado de conservação, etc.;
b) comparação indireta - comparar as rendas e aplicar a taxa de capitalização à renda da

propriedade sob avaliação.
4) Pesquisar a tendência central ou média ponderada dos resultados obtidos para chegar-se
finalmente ao VALOR.
3.3.1 - Método de Comparação de V

Vendas er
Ofer tas:
ertas:
Esse método - também chamado de método de comparação direta - é uma técnica na qual
a estimativa do valor de mercado é obtida sobre preços pagos em transações imobiliárias, sendo assim um
processo de correlação de valores de propriedades vendidas.

4.0 - RESSAL
RESSALV VAS e PRINCÍPIOS
PRINCÍPIOS::
a) O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada, que afetam
as análises, opiniões e suas conclusões;
b) Para a propriedade em estudo foi empregado o método mais recomendado (vide item g ), com
cuidadosa pesquisa de valores de mercado e devida compatibilização e homogeneização;
c) O signatário inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada e o laudo foi elaborado por si e

ninguém, a não ser o próprio avaliador, preparou as análises e as respectivas conclusões;
d) O laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do Código de Ética
Profissional;
e) Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados às conclusões

deste laudo;
f) O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo no
presente, nem contempla para o futuro, qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação.
g) No caso presente foi adotado o método da renda, o mais adequado ara o imóvel avaliando (Posto de
Gasolina), visto que o mesmo se enquadra nas Avaliações Especiais, tendo sido empregado o modelo
matemático de autoria do signatário deste laudo, já consagrado por inúmeros julgados nos Tribunais Superiores
do País.

5.0 - CÁLCUL
CÁLCULOS A
CULOS VALIA
AV TÓRIOS:
ALIATÓRIOS:
5.1 - Do Log
Logrradouro / Do Imóv
adouro el
Imóvel
O logradouro, rua General San Martin, é um dos mais importantes do bairro do Leblon,
paralelo à Avenida Delfim Moreira, dotado de toda infra - estrutura urbana, com coletivos que bem servem a
região, situando-se o imóvel na esquina da rua Bartolomeu Mitre, em frente à praça Antero de Quental
No local acha-se instalado o POSTO RECORD

POSTO RECORD, construído em 1.953, passando por diversas
modificações até a situação em que hoje se encontra, mostrado nas fotos anexadas ao laudo.
O terreno em que está edificado tem configuração irregular, resultante do remembramento

dos lotes 1 e 2, situados, respectivamente, na Avenida Bartolomeu Mitre e General San Martin. Suas medidas
são:
- Frente para General San Martin: 38,40 m
- Frente para Bartolomeu Mitre: 25,00 m
-Raio de curvatura e arco respectivos: 5,00 m e 7,85 m
- Lateral direita: 39,10 m
- Fundos: 30,00 m
ÁREA DO TERRENO: 1.239,00 m²

O posto de serviço sob bandeira SHELL funciona 24 horas por dia e apresenta 7 tanques
de 15.000 litros cada que abastecem 14 bombas (bicos) de gasolina, 4 de álcool e 2 de diesel. A pista tem piso
cimentado e os serviços paralelos são compostos por uma loja de conveniência com padaria e vídeo
locadora (SELECT) , um box para troca de óleo (não há boxes de lavagem), uma loja de revelação de filmes
( NOVAPHOTO), havendo também um pequeno quiosque de 6,50 m, de madeira, para peças de bicicletas (
BIKE BOX), este a título precário removível aproveitando espaço da pista.
Cada um dos componentes se descreve da maneira seguinte:
a) Loja da SELECT: Com área de 135,66 m², tem piso em placas cerâmicas 20 x 20, paredes
pintadas e balcões de exposição de mercadorias, havendo uma padaria, uma locadora de vídeo e depósito,
além de cabine de banco 24 horas.
b) loja da NOVAPHOTO: com área de 36,62 m², tem o mesmo piso anterior, vitrines de
exposição.
c) Box de troca de óleo: tem área de 28,52 m²
Na parte externa do conjunto há dois sanitários (masculino e feminino) e dois vestiários

com acabamento padrão. O escritório da empresa locatária, contíguo à loja da Novaphoto tem piso cerâmico,
paredes pintadas e área de 26,18 m² sendo contíguo a dois depósitos vistos na planta baixa anexada e que
junto com as fotos melhor ilustram a descrição feita.
As áreas totais pertinentes são:

Área edif
Área icada : 308,00 m²
edificada
Área cober
Área ta das bombas : 656,18 m²
coberta
OBS: Todas as edificações e equipamentos foram erigidos pelo locatário e, em sendo removíveis,
não se agregam ao imóvel, o qual se encontra em muito bom estado de conservação e asseio imprimidos pelo locatário
no interesse do próprio negócio explorado.
Feita a descrição sintética do imóvel, visto com detalhes nas fotos e plantas anexadas,
passamos aos:
CÁLCUL
CÁLCUL OS A
CULOS VALIA
AV TÓRIOS P
PARA O AL
JUSTO UGUEL À
ALUGUEL
PARTIR DESTE L
ARTIR AUDO (20/01/ 97)
LA

5.2 - Avaliação do Imóv
Av el:
Imóvel:
Cf. já dito nas Ressalvas e Princípios, a determinação do justo valor locativo será feita pelo
método da rrenda
enda
enda, definido na Norma Brasileir
Brasileira de Avaliação de Imóv
asileira eis Urbanos NBR-5676/90 em seu sub-item 6
Imóveis
Aquele que a
. 2. 3, onde consta como sendo (verbis) Aquele pr
apr opria o v
propria alor do imóv
valor el ou de suas par
imóvel tes constitutiv
partes as
as,,
constitutivas
com base na capitalização pr
capitalização esente da sua rrenda
presente enda líquida rreal
eal ou prevista. Os aspectos fundamentais do método
pre
são a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que de
capitalização vem ser e
dev xpr
expressamente
xpressamente
justif icadas
icadas, já que o imóvel enquadra-se nas Avaliações Especiais
justificadas Especiais, tal como cinemas , teatros , hotéis e motéis
(artigos publicados anexos), empregando-se o modelo matemático de nossa autoria, já consagrado por inúmeros
acórdãos e ensinamentos em Cursos de Extensão em Engenharia Legal e de Avaliações que ministramos em todo
o País, juntamente com os Mms. Juizes NAGIB SLAIBI FILHO e REIN
SLAIBI ALDO PINT
REINALDO O ALBER
PINTO TO FILHO e publicações
ALBERT
especializadas na área da Engenharia Legal.
Baseia-se o modelo na quantidade efetivamente vendida de combustível e na existência de

negócios paralelos, tais como boxes de lavagem, mini mercado, lojas de conveniência, borracheiro, etc
À respeito anexamos documentação pertinente com laudos por nós elaborado na condição
de Perito do Juízo em outras Varas Cíveis da Capital. Este modelo matemático elimina a subjetividade de dados,
tais como incremento do Vo, maiores ou menores percentuais de custos indiretos de construção, e outros tão
comumente utilizados por profissionais que não fazem da seriedade a sua meta de trabalho.
AL) é dado pelo modelo que leva o nosso nome:

Assim, temos que o valor locativo do imóvel (A

Fórmula de Sérgio Abunahman:
AL = i /12 [ Vg . Pg . Lg + Val . Pal . Lal + Vd . Pd . Ld] . K
Onde:
AL = valor locativo mensal
i = taxa de rentabilidade, igual a 9% (0,09) se a locação incidir sobre o terreno nu (benfeitorias e equipamentos são
do locatário ou da distribuidora dona da bandeira) e 12% (0,12) se a locação incidir sobre todo o imóvel (terreno,
benfeitorias e equipamentos de propriedade do locador).
No caso presente, i = 9% já que todas as benfeitorias foram erigidas pelo locatário, incidindo a locação sobre o
terreno somente.
Vg = volume de gasolina (em litros) vendido no período de 12 meses anteriores à avaliação ou início do contrato
renovando (janeiro a dezembro de 1.996) = 4.623.220 litr os .
litros
Pg = preço do litro de gasolina à data da renovação ou da avaliação = R$ 0,755 / ll.
Lg = lucro bruto do empresário dono do negócio incidente sobre a gasolina, em percentagem por litro = R$ 0,0854 =
11,31%.
Val = volume de álcool (em litros) vendido no período de 12 meses anteriores à avaliação ou início do contrato
renovando (janeiro a dezembro de 1.996) = 999.683 litr os
os..
litros
Pal = preço do litro de álcool à data da renovação ou da avaliação (janeiro de 97) = R$ 0,638
0,638.
Lal = lucro bruto do empresário dono do negócio incidente sobre o álcool, em percentagem por litro = R$ 0,0854/l =
13,38%.
Vd = volume de diesel (em litros) vendido no período de 12 meses anteriores à avaliação ou início do contrato
renovando (jan. a dez. 96) = 215.189 litr os
litros
os.
Pd = preço do litro de óleo diesel à data da renovação ou da avaliação = R$ 0,409/l

Ld = lucro bruto do empresário dono do negócio incidente sobre o diesel, em percentagem por litro = R$ 0,0639/l =
15,62%.
K= coeficiente relativo ao número de boxes de lavagem (n) ou edificações de negócios paralelos (borracheiros,
mini mercado, lojas de conveniência, etc).
Se : n=0Þ K= 1
n=1 Þ K= 1,5
n=2 Þ K= 2,0
n=3 Þ K= 2,5
n=4 Þ K= 3,0
n=5 Þ K= 3,5
n=6 Þ K= 4,0
n=7 Þ K= 4,5
No caso do imóvel avaliando, tendo em vista as áreas padrão de um box de lavagem e as áreas
homogeneizadas das edificações pertinentes aos negócios paralelos, já mencionadas, bem como as respectivas
áreas de circulação das mesmas, teremos para aquelas as seguintes equivalência em relação aos boxes (n):
a) SELECT: 3 boxes Þ n1 = 3
b) NOVAPHOTO: 1 box Þ n2 = 1
c) Troca de óleo: 1 box Þ n3 = 1
Portanto: n = n1+ n2 + n3 = 3 + 1 + 1 = 5 ÞÞ K = 3,5
Substituindo na fórmula, vem:
AL = 0,09 /12 [ 4.623.220 x 0,755 x 0,1131 + 999.683 x 0,638 x 0,1338 + 215.189 x 0,409 x 0,1562] . 3,5
AL = 0,09/12 [493.863,00] x 3,5 = R$ 12.963,00

JUSTO AL
JUSTO UGUEL = R$ 12.960,00
ALUGUEL
(DOZE MIL, NOVECENT

NOVECENTOS E SESSENT
VECENTOS AR
SESSENTA eais)
Reais)
6.0 - CONCLUSÃO:
CONCLUSÃO:
O JUST OV
JUSTO AL
VAL OR L
ALOR OCA
LOCATIV
OCATIVO DE MER
TIVO CADO DO IMÓVEL SITU
MERCADO ADO N
SITUADO NAAR UA GENERAL SAN
RU
MAR TIN
TIN,, nº 697, ESQUIN
MARTIN AD
ESQUINA AR
DA UA B
RU AR
BAR
ARTTOLOMEU MITRE , OCUP
OLOMEU ADO PEL
OCUPADO O POST
PELO O RECORD
POSTO RECORD,, REFERIDO A JANEIRO
JANEIRO
DE 1.997 É DE :
AL = R$ 12.960,00
DOZE MIL, NOVECENT
NOVECENT
VECENTOS OS E SESSENTA REAIS)
SESSENTA
ENCERRAMENTO:
ENCERRAMENTO:
Damos por encerrado o presente LAUDO em 13 (treze) folhas de papel formato ofício digitadas
de um só lado seguido de 07 (sete) fotografias coloridas e enumeradas e plantas do imóvel, acompanhadas de
anexos correspondentes ao mapa de vendas de combustível no período de janeiro a dezembro de 1.996, e de
bibliografia referente à metodologia empregada (detalhe/cópia dos livros PRINCÍPIOS DE ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES
ALIAÇÕES,, de ALBER
ALBERT TO LÉLIO MOREIRA
MOREIRA, editora PINI
PINI, 3ª edição; A PROVA PERICIAL DE ENGENHARIA NO
PROV
PROCESSO CÍVEL
CÍVEL, de ROGÉRIO SIL VA DE B
SILV UST
BUST AMANTE
AMANTE, editora FORENSE
USTAMANTE FORENSE, 2ª edição; artigos do signatário in LIVRO
DE ESTUDOS JURÍDICOS , edição do INSTITUT
INSTITUTO O DE ESTUDOS JURÍDICOS
JURÍDICOS, coord. de JAMES TUBENCHL
TUBENCHLAK AK
AK), bem
como das qualificações profissionais do Perito Avaliador.
Rio de Janeiro, 20 de janeiro de 1.997.
Eng.º SÉR
Eng.º GIO ANT
SÉRGIO ONIO AB
ANTONIO UN
ABUN AHMAN
UNAHMAN
C .R.E.A. nº 1.445-D R.J
C.R.E.A. R.J..

Eng, Legal Vol1

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Notas sobre este CD

Aos que dele se valerem, o nosso desejo de

AVALIAÇÃO DO EDIFÍCIO DO CREA-RJ

AVALIAÇÃO DE POSTO DE COMBUSTÍVEL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL  SHOPPING CENTER

AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO

Parecer Técnico da Autora

JOÃO L UÍS DE SOUSA MIRAND

A presente demanda tem por fim o estabelecimento do valor do aluguel

Vistoriado o imóvel acompanhando o ilustre louvado do Juízo e

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 6

1.1  Pontos criticados

b) determinação da média aritmética dos valores do rol, referidos a novembro de 1998;

d)determinação do valor unitário, por metro quadrado (R$ 48,00);

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 7

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 8

Introduzindo-se os valores na fórmula, tem-se:

A= 558,00 m² x R$ 32,00/m² x 0,25 x 0,90 = R$ 4.017,00 ou seja, em no redondos:

O Assistente técnico entende que o JUSTO ALUGUEL a partir de 1º de novembro de 1998

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 10

3.2  QUESITOS DO RÉU ( ffls

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 11

Rio de Janeiro, 02 de abril de 1999.

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 12

PARECER TÉCNICO EM SEPARADO

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 13

Aluguel Justo = R$ 19.200,00

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 14

Aluguel Justo = R$ 19.200,00

Rio de Janeiro, 01 de Abril de 1.999

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 15

SÉR GIO ANT

Trata-se de Ação Renovatória proposta por CABELEIREIRO E THERMAS

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 16

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 17

Feitas essas considerações, passemos aos

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 18

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 19

Rol amostral em R$/m²:

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 20

O DESVIO PADRÃO (Standard Deviation) é dado pela fórmula:

Obtido com uma calculadora programável nos fornece:

Verificação da pertinência do rol pelo critério excludente de CHAUVENET:

Amostras extremas: x3 = 165,00 e x1 = 31,00

Valor crítico para 9 amostras: 1,92

d3 / S = (165,00 - 68,00) ÷ 41,24 = 2,35 > 1,92 ® a amostra é excluida

d1 / S = (68,00  31,00) ÷ 41,24 = 0,89 < 1,92 ® a amostra permanece

O novo rol será composto de 8 amostras, a saber:

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 21

As amostras limites são x1 = 31,00 e x8 = 92,00

A nova média é R$ 55,87/m² e o novo desvio padrão é 20,78

No presente estudo será utilizada a Teoria Estatística das P

Os limites de confiança vêm definidos pelo modêlo:

Substituindo no modelo, vem

X max / min = 55,87 ± 1,40 * 20,78/Ö7

ENGENHARIA LEGAL - VOLUME 1 22

A amplitude do intervalo é: X max - X min = 66,86  44,87 = 21,98

Vá até o menu VIEW, na barra de ferramentas acima;

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL SHOPPING CENTER

1.1 Pontos criticados

3.2 QUESITOS DO RÉU ( ffls

d1 / S = (68,00 31,00) ÷ 41,24 = 0,89 < 1,92 ® a amostra permanece

A amplitude do intervalo é: X max - X min = 66,86 44,87 = 21,98

Neste intervalo há 5 amostras (x3 = x4 = x5 = x6 = x7 = 48,00) Þ peso 5

Neste intervalo não há nenhuma amostra Þ peso zero

Neste intervalo não há nenhuma amostra Þ peso zero

Valor utilizado pelo Ilustre Perito R$ 472,57/m²

Coef. De depreciação (d) = idade 30, vida 100, estado 2)