Eng Civil - Daniela Biazotti PROCESSO DIGITAL 1012275-94.2019.8.26.0002

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por DANIELA BIAZOTTI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 27/08/2019 às 22:26 , sob o número WSTA19705302839
ENGª CIVIL - DANIELA BIAZOTTI
PROCESSO DIGITAL 1012275-94.2019.8.26.0002
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORUM

REGIONAL II - SANTO AMARO – COMARCA DE SÃO PAULO/SP
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código A01D646.
PROCESSO DIGITAL Nº 1012275-94.2019.8.26.0002
TIPO: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL
REQUERENTE: Luvi Comercio de Artigos Esportivos Ltda
REQUERIDOS: São Marcos Empreendimentos Imobiliários Ltda
DANIELA BIAZOTTI, engenheira civil inscrita no CREA sob nº 170544399-0, perita judicial nomeada nos
Autos cf. fl. 228, vem respeitosamente à presença de V. Ex.ª APRESENTAR A PROPOSTA DE
HONORÁRIOS PARA PERÍCIA DE RENOVATÓRIA DE ALUGUEL.
Agradece a oportunidade pela nomeação e fica disponível para futuras diligências que se fizerem
necessárias.
Nestes termos
P. deferimento
São Paulo, 27 de agosto de 2.019
ASSINATURA DIGITAL
_____________________________
Daniela Biazotti
Engenheira civil
CREA nº 170544399-0
Membro Titular IBAPE/SP nº 1998
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1. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
Os requeridos no presente processo apresentem contratos de lojas semelhantes no mesmo

estabelecimento comercial, no ato da vistoria, e também, após análise das condições do
estabelecimento que pretende a ação renovatória, documentos complementares que se fizerem
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código A01D646.
necessários.
2. ESTIMATIVA DE HONORÁRIOS
Ademais, até o momento, com a apresentação de quesitos, a estimativa de honorários segue abaixo:
• Estudo do processo: 2 horas

• Vistoria do local: 2 horas
• Elaboração de laudo: 12 horas
• Resposta aos quesitos: 3 horas
TOTAL DE HORAS DISPENDIDAS: 19 HORAS
Levando em conta o valor da hora proposto pelo IBAPE/SP à fração de R$ 430,00 a hora de trabalho, a
estimativa de honorários tem um total de R$ 8.170,00 (oito mil cento e setenta reais).
No mais, a signatária aguarda o depósito dos honorário para início dos trabalhos.
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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código AFAE8A1.
Autos cf. fl. 228, vem respeitosamente à presença de V. Ex.ª AGENDAR A VISTORIA.
necessárias.
Nestes termos
P. deferimento
São Paulo, 29 de janeiro de 2020
ASSINATURA DIGITAL
_____________________________
Daniela Biazotti
Engenheira civil
CREA nº 170544399-0
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A presente signatária vem por meio deste comunicado informá-los da vistoria da loja do processo
supramencionado para o dia 10/02/20 as 10:00hrs.
Peço por gentileza a parte Ré separar os seguintes documentos:
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código AFAE8A1.
- planta baixa com numeração das lojas e medidas de frente;
- boletos pagos e contratos vigentes em 10/2019 para lojas com área locável entre 26,50m² e 106,00m²
e que não possuam duas frentes, apenas uma;
Qualquer dúvida favor entrar em contato pelo telefone (11) 4122-5670 / 98975-1289, ou pelo e-mail
daniela@abdengenharia.com.br
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REGIONAL II – SANTO AMARO – COMARCA DE SÃO PAULO/SP
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código B4BD81F.
REQUERIDOS: São Marcos Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro
Autos cf. fl. 228, vem respeitosamente à presença de V. Ex.ª ENTREGAR O LAUDO DE AVALIAÇÃO.
necessárias.
Nestes termos
P. deferimento
São Paulo, 16 de março de 2020
ASSINADO DIGITALMENTE
____________________________
Daniela Biazotti
Engenheira civil
CREA nº 170544399-0
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SUMÁRIO
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ..................................................................................................................................... 3
2. VISTORIA .......................................................................................................................................................................... 3
2.1 LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL .............................................................................................................................................. 3
2.2 INFORMAÇÕES DA REGIÃO ............................................................................................................................................. 4
3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL......................................................................................................................................... 6
3.1 VISTORIA ......................................................................................................................................................................... 6
4. AVALIAÇÃO ...................................................................................................................................................................... 8
4.1 METODOLOGIA USADA PARA A AVALIAÇÃO .................................................................................................................. 8
4.2 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ...................................................................................................................................... 9
5. CONCLUSÃO ................................................................................................................................................................... 10
6. RESPOSTAS AOS QUESITOS ............................................................................................................................................ 10
6.1 QUESITOS DO REQUERENTE (FLS. 230/232) ................................................................................................................. 10
6.2 QUESITOS DO REQUERIDO (FLS. 233/235) ................................................................................................................... 12
7. ENCERRAMENTO ............................................................................................................................................................ 15
8. ANEXO I – PLANILHAS DE CÁLCULO ............................................................................................................................... 16
9. ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS ...................................................................................................................... 19
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1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O objetivo da presente perícia é avaliar a loja nº 112 localizada o Shoppi g I terlagos à Avenida
Interlagos, nº 2.255 – Interlagos – São Paulo/SP, com área bruta locável de 53,00m, perante ação
renovatória de locação da loja em questão.
Procedeu-se a vistoria no dia 10 de fevereiro de 2020, das 10h às 11h, na presença do assistente técnico
do Requerente, Sra. Maíra Modotti; do assistente técnico do Requerido, Sr. Cesar Brito; e do gerente
do Requerido, Sr. Alex Sandro Júlio de Lima.
A presente avaliação está de acordo com as Normas a saber:
• Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP – 2015;

• ABNT NBR 13752:1996 – Perícias de engenharia na construção civil;
• ABNT NBR 14653-1:2019 - Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais;
• ABNT NBR 14653-2:2011 - Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, em especial seu item
8.2.1.4.2, Tratamento por fatores;
• Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011 e estudos consagrados na
Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP;
• Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 2017.
2. VISTORIA
2.1 LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel avaliando está o Shoppi g I terlagos , localizado na Avenida Interlagos, nº 2.255 –

Interlagos – São Paulo/SP, cuja a quadra é formada pelos logradouros: Rua Odete Tobias Marino e
finalizando na Rua do Shopping Interlagos.
De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município, situa-se no Setor Fiscal 173, Quadra 008,
Lote 0945.
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FIGURA 1 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO (REF. GOOGLE MAPS). LOJA 112 DO SHOPPING INTERLAGOS.
2.2 INFORMAÇÕES DA REGIÃO
De acordo com a LEI Nº 16.402, de 22 de maio de 2016, o imóvel avaliando está na zona de uso ZM –
Zona Mista.
FIGURA 2 – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO PERANTE MAPA DE ZONEAMENTO DA CIDADE DE SÃO PAULO/SP.
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A região onde se localiza o imóvel avaliando possui uso misto, residencial (unifamiliar e multifamiliar),
comercial, serviços, lazer e institucional, apresentando os melhoramentos públicos essenciais, tais
como: redes de água; luz; esgoto; gás, telefonia; iluminação pública; pavimentação; arborização;
transporte público direto através de rede de ônibus instalada na Avenida Interlagos.
Situa-se na zona sul da cidade de São Paulo, próximo a vias públicas de intenso tráfego, em especial a
Avenida Interlagos, Avenida Nossa Senhora do Sabará e Avenida Yervant Kissajikian, sendo tais vias as
principais de acesso ao imóvel, de importância viária e comercial para a região.
A região é caracterizada por ruas em declive e com áreas próximas altamente adensadas por
residências de padrão baixo/médio, comércio, institucional e de utilidade pública perfazendo os bairros
Jardim Consórcio I e II, Vila Constância, Vila do Castelo, Jardim Alva, Jardim Martini, Vila Castelo, Vila
Campo Grande, Vila Santana, Jardim dos Prados, Vila Romano, Campinha, entre outros conforme figura
abaixo:
FIGURA 3 – MACRORREGIÃO COM BAIRROS PRÓXIMOS AO IMÓVEL AVALIANDO (REF. GOOGLE MAPS).
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3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
3.1 VISTORIA
O imóvel encontra-se localizado no seguinte corredor do Shopping Interlagos:
FIGURA 4 – PLANTA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO NO SHOPPING INTERLAGOS (REF. ASSISTENTE TÉCNICO DO REQUERIDO).
Ainda, o imóvel avaliando possui dois pavimentos e os ambientes internos estão distribuídos da
seguinte forma:
• Pavimento térreo: mostruário, caixa.

• Mezanino: depósito.
O imóvel apresenta pé direito de aproximadamente 2,30 metros, vedação lateral em alvenaria pintada;
piso laminado e emborrachado; forro de gesso.
Segue abaixo fotos selecionadas da vistoria realizada no dia 10 de fevereiro de 2020:
FOTO 1 – VISTA DA FACHADA. FOTO 2 – VISTA DO CORREDOR DE ACESSO. LOJA À ESQUERDA.
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FOTO 5 – VISTA DO MOSTRUÁRIO.
FOTO 7 – VISTA DA ESCADA AO MEZANINO.

FOTO 3 – VISTA DO CORREDOR DE ACESSO. LOJA À DIREITA.
FOTO 8 – VISTA DO DEPÓSITO.

FOTO 4 – VISTA DO CAIXA E MOSTRUÁRIO.
FOTO 6 – VISTA DO ACESSO AO MEZANINO.
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por DANIELA BIAZOTTI e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 16/03/2020 às 20:13 , sob o número WSTA20701563273 .
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4. AVALIAÇÃO
4.1 METODOLOGIA USADA PARA A AVALIAÇÃO
Em 10 de fevereiro de 2020, dia em que foi realizado a vistoria, solicitou-se ao Requerido 52 (cinquenta
e duas) lojas localizadas no corredor do avaliando, corredor próximo do Cinemark e no corredor do
Cinemark; desde que possuíssem área bruta locável entre metade e o dobro da área do avaliando e
não possuíssem mais de uma frente.
Deliberadamente, em 28 de fevereiro de 2020, após 18 dias da solicitação, o assistente técnico do

Requerido forneceu apenas 11 (onze) elementos comparativos, conforme Anexo II – Elementos
Comparativos deste laudo. Dos quais, 2 (dois) elementos apresentados, loja nº 37 O Boticário e nº 131C
Tim, estão com o contrato vencido na data base da avaliação, outubro de 2019. Ademais, 3 (três)
elementos no mesmo corredor não foram encaminhados por extrapolar o limite de 200% da área bruta
locável do avaliando ou possuir mais de uma frente, lojas nº 115, 119 e 122A.
Então, foram efetivamente utilizados 9 (nove) elementos comparativos após saneamento da amostra.
Diante do exposto, a avaliação do imóvel será realizada a partir do melhor método aplicável ao
presente caso, ou seja, Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, pela técnica de
Tratamento por Fatores.
De acordo com a Norma IBAPE/SP para Avaliação de Imóveis Urbanos, item 8.5, o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado é utilizado:
Prefere ial e te utilizado a us a do alor de mercado de terrenos, casas

padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver
dados se elha tes ao a alia do .
Também segundo a Norma IBAPE/SP, a avaliação de imóveis utilizando o Tratamento por Fatores, item
10, exige:
8
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No trata e to por fatores, de e ser utilizados os ele e tos a ostrais ais

semelhantes possíveis ao avaliando, em todas as suas características, cujas diferenças
perante o mesmo, para mais ou para menos, são levadas em conta. É admitida a priori a
existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos e os respectivos
preços. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo
a for a de so atório .
Utilizou-se do seguinte fator para cálculo do valor unitário da loja:
• Área: visa corrigir distorções pela dimensão da área bruta locável. O fator foi inferido e
fundamentado através de regressão simples sobre os 9 (nove) dados válidos fornecidos pelo
assistente técnico do Requerido. O cálculo é apresentado no Anexo I – Planilhas de Cálculo.
Ademais, não foram utilizados os seguintes fatores para cálculo do valor unitário da loja:
• Oferta: não foram aplicados descontos por negociação, uma vez que tratam-se de valores
contratuais vigentes;
• Padrão Construtivo e Estado de Conservação: uma vez que não interferem no valor de locação,
sendo de reponsabilidade do inquilino mediante regras padronizadas do locador;
• Frentes Múltiplas: o avaliando e nenhum elemento comparativo possui mais de uma frente;
• Localização: não foram observados indícios de correlação de fatores como entrada do
shopping, escada rolantes de acesso vertical, lojas âncoras ou praças de eventos sobre os
valores unitários da amostra para a transposição ao imóvel avaliando;
• Testada: não foram observados indícios de correlação entre o tamanho da vitrine sobre os
valores unitários da amostra para a transposição ao imóvel avaliando.
Após o cálculo de homogeneização perante o fator indicado acima (área), houve a validação conforme
segue:
FIGURA 5 – UTILIZOU-SE O FATOR ÁREA APÓS A VALIDAÇÃO.
4.2 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
De acordo com o item 9.2 da NBR 14.653-2:2011, os laudos de avaliação podem ser classificados de
acordo com o grau de fundamentação e enquadramento para atendimento aos requisitos mínimos
necessários para apresentação de um laudo de avaliação.
Para o presente laudo podemos classificá-lo conforme o que segue:
9
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FIGURA 6 – CÁLCULOS FINALIZADOS COM APRESENTAÇÃO DO RESUMO PARA A ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
• Grau de fundamentação: grau de fundamentação II de acordo com a Tabela 4 da NBR 14653-

2:2011;
• Precisão da avaliação: Após o saneamento da amostra e, em função da amplitude do intervalo
de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa ter resultado inferior a 30%
(12,03%), a Precisão da avaliação se enquadra no Grau III (tabela 5 da referida norma).
5. CONCLUSÃO
Portanto, após cálculos e saneamento da amostra, a loja º lo alizada o Shoppi g I terlagos

Avenida Interlagos, nº 2.255 – Interlagos – São Paulo/SP e com área bruta locável de 53,00 m², foi
avaliada no valor de locação arredondado de R$ 18.400,00 (dezoito mil e quatrocentos reais).
Data de referência da avaliação: outubro de 2.019.
6. RESPOSTAS AOS QUESITOS

6.1 QUESITOS DO REQUERENTE (FLS. 230/232)
1º) Qual a descrição e qual a área da loja vistoriada ?
Resposta: Trata de uma loja com área bruta locável de 53,00 m², possui dois pavimentos e os
ambientes internos estão distribuídos da seguinte forma:

O imóvel apresenta pé direito de aproximadamente 2,30 metros, vedação lateral em alvenaria pintada;
piso laminado e emborrachado; forro de gesso.
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2º) Qual o valor e a porcentagem das despesas e encargos condominiais cobrados pelo locador em
relação ao valor absoluto do aluguel? Esses itens têm sofrido aumentos nos últimos 5 (cinco) anos?
Resposta: Quesito impertinente, uma vez que o objetivo do caso em tela trata apenas do cálculo do
aluguel mínimo para renovação, que está segregado dos valores de despesas e encargos condominiais.
3º) A atividade do lojista é levada em consideração quando da fixação de valores locativos unitários no
empreendimento, de tal forma que, exemplificando, uma pequena joalheria pague mais,
unitariamente, do que um comerciante de calçados cuja atividade exige área maior para a exibição,
atendimento e manutenção de estoques ?
Resposta: Não observou-se correlação entre o segmento e os valores de aluguel mínimo. Contudo,
resguardado à micro numerosidade, o ARCO nº 23 Morana do segmento Joalheria apresenta o valor
unitário inferior ao segmento de calçados, representado pelos ARCOs nº 30 Dunes e nº 108A Authentic
Feet.
4º) Qual o valor mínimo do metro quadrado de locação das lojas semelhantes em área e cujas
atividades possam ser comparadas às que a Autora exerce no empreendimento?
NOTA: Para responder a este quesito os Srs. Avaliadores deverão solicitar da Administração do
Shopping Center a apresentação de cópia dos contratos das unidades passíveis de comparação nos
termos acima e o boleto do ÚLTIMO aluguel mínimo pago.
Resposta: Apresenta-se a seguir os elementos comparáveis utilizado para o cálculo do aluguel mínimo
do ARCO nº 112 Tennis One:
Área Bruta Valor Unitário de

ARCO
Nº Loja Segmento Locável Locação boleto out/19
Nº
(m²) (R$)
1 18 Alecrim Presentes Artigos importados 43,50 305,68
2 20 Takemoto Óptica Ótica 44,00 370,42
3 23 Morana Joalheria 44,00 336,41
4 30 Dunes Calçados 44,00 371,69
5 37 O Boticário Perfumaria 84,00 521,37
6 92 Alquimia Perfumaria 49,50 321,78
7 108A Authentic Feet Calçados 64,80 396,02
8 117 CVC Turismo Viagens e turismo 52,00 368,76
9 128 Vivo Telefonia 104,00 348,60
10 131B Ponto Frio Mobile Telefonia 104,00 239,55
11 131C Tim Telefonia 72,00 315,49
Os contratos e boletos fornecidos pelo Assistente Técnico do Requerido, vigentes na data de outubro
de 2019 pertinente ao caso, constam anexados ao final deste Laudo Pericial.
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5º) Levando em consideração as respostas aos quesitos supra, quais os valores justos dos aluguéis a
vigorarem a partir do início da renovação contratual ?
Resposta: O valor de aluguel mínimo calculado para o ARCO nº 112 Tennis One na data base de outubro
de 2019 é de R$ 18.400,00 (dezoito mil e quatrocentos reais), em conformidade com as normas
vigentes de Avaliação de Bens da ABNT.
6.2 QUESITOS DO REQUERIDO (FLS. 233/235)
1. Em atendimento ao Art 474 do CPC/2015 – Código de Processo Civil, o Sr. Perito Judicial agendou
com antecedência o dia e a hora para proceder às diligências ao local, comunicando às partes e seus
assistentes técnicos da data para comparecimento e acompanhamento das diligências?
Resposta: Em atendimento ao Art. 474 do CPC/2015, houve o agendamento da diligência via autos à
fls. 264 e 265.
2. Queira o Sr. Perito informar o valor locativo determinado para o imóvel avaliando, utilizando-se do
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e atendendo integralmente às recomendações da
ABNT NBR 14.653-2 - Avaliação de Imóveis Urbanos.
3. É correto afirmar que é preferível e recomendável a determinação de valores locativos por meio de
método comparativo direto em detrimento a métodos comparativos indiretos?
Resposta: Conforme da norma da ABNT NBR 14653-2:2011, subitem '11.4 Avaliação de Aluguéis', o
método comparativo direto de dados de mercado é o método preferencial usualmente aplicado em
ações renovatórias, portanto sendo também o método eleito no caso em tela.
4. Queira o Sr. Perito Judicial solicitar à administração do empreendimento cópia dos contratos em
vigor à época da data de referência (01.10.19) bem como cópia dos boletos e recibos relativos às três
lojas situadas à direita, loja à esquerda e das quatro lojas na área frontal da loja ocupada pelo
Requerente.
Resposta: Foi fornecido pelo assistente técnico do Requerido a cópia digital de contratos e boletos, na
data base de outubro de 2019, de lojas com área bruta locável comparável. Foram fornecidos os
documentos de 11 (onze) lojas no mesmo corredor, sendo que 2 (duas) apresentavam o contrato
vencido na data base de outubro de 2019 e, portanto, foram saneadas dos cálculos.
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5. Considerando as informações contidas nos autos, observando em especial a vigência contratual

proposta, a partir de 01.10.19, queira o Sr. Perito determinar o valor locativo do imóvel em tela para a
data base 01.10.19.
6. Queira o Sr. Perito informar qual foi o tratamento matemático empregado (inferência estatística ou
tratamento por fatores). Os elementos comparativos utilizados apresentam valores locativos e demais
dados contemporâneos à data base indicada em resposta ao quesito anterior?
Resposta: Para os cálculos utilizou-se o método comparativo direto de dados de mercado através do
tratamento por fatores.
Foi fornecido pelo assistente técnico do Requerido a cópia digital de contratos e boletos, na data base
de outubro de 2019, de lojas com área bruta locável comparável. Foram fornecidos os documentos de
11 (onze) lojas no mesmo corredor, sendo que 2 (duas) apresentavam o contrato vencido na data base
de outubro de 2019 e, portanto, foram saneadas dos cálculos.
7. Queira o Sr. Perito indicar na amostra as datas de referência dos dados dos elementos comparativos
utilizados no tratamento de dados.
Resposta: Foi fornecido pelo assistente técnico do Requerido a cópia digital de contratos e boletos, na
data base de outubro de 2019, de lojas com área bruta locável comparável. Foram fornecidos os
documentos de 11 (onze) lojas no mesmo corredor, sendo que 2 (duas) apresentavam o contrato
vencido na data base de outubro de 2019 e, portanto, foram saneadas dos cálculos.
Os valores utilizados são dos boletos, na data base de outubro de 2019.
8. Queira o Sr. Perito descrever detalhadamente a distribuição interna do imóvel avaliando.
Resposta: Trata de uma loja com área bruta locável de 53,00 m², possui dois pavimentos e os
ambientes internos estão distribuídos da seguinte forma:

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fls. 283
9. Queira o Sr. Perito informar se a loja possui mais de uma frente e qual a metragem da frente do
objeto da lide. Caso exista mais de uma frente, favor citar a metragem de ambas as frentes.
Resposta: A loja avalianda possui apenas uma frente. A metragem da frente do imóvel não consta na
planta solicitada. Além disso, não foram observados indícios de correlação entre o tamanho da vitrine
sobre os valores unitários da amostra para a transposição ao imóvel avaliando.
10. Queira o Sr. Perito informar se a loja objeto da lide está localizada próxima a entrada do shopping.
Resposta: Não, a loja objeto da lide está localizada afastada da entrada do shopping. Ademais, não
foram observados indícios de correlação de fatores como entrada do shopping, escada rolantes de
acesso vertical, lojas âncoras ou praças de eventos sobre os valores unitários da amostra para a
transposição ao imóvel avaliando.
11. Queira o Sr. Perito informar se a localização do imóvel está próxima de alguma loja âncora. Caso
positivo, favor citar quais lojas âncoras estão em sua proximidade.
Resposta: A loja objeto da lide está localizada próxima à loja nº A3 Pernambucanas e nº A2 Ri Happy
Brinquedos. Ainda não foram observados indícios de correlação de fatores como entrada do shopping,
escada rolantes de acesso vertical, lojas âncoras ou praças de eventos sobre os valores unitários da
amostra para a transposição ao imóvel avaliando.
12. Em referência ao quesito anterior, é possível concluir que lojas menores próximas de lojas âncoras
possuem maior movimentação em sua frente?
Resposta: Presume-se que as lojas âncoras aumentem a movimentação das lojas satélites em seu
entorno, contudo não foi apurado a condição no local do avaliando e dos elementos comparativos.
13. O imóvel locado pela autora está localizado próxima a alguma escada rolante? Caso positivo,
quantas e qual a distância aproximada?
Resposta: Não, a loja objeto da lide está localizada afastada das escadas rolantes do shopping. E mais,
não foram observados indícios de correlação de fatores como entrada do shopping, escada rolantes de
acesso vertical, lojas âncoras ou praças de eventos sobre os valores unitários da amostra para a
transposição ao imóvel avaliando.
14. Protesta, ainda, pela apresentação de quesitos suplementares no curso da avaliação pericial, para
os devidos fins e efeitos de Direito.
Resposta: Não foram apresentados quesitos suplementares até o presente momento.
14
7. ENCERRAMENTO
digitadas e conferidas, inclusos os anexos informados no sumário.

15
A signatária dá por encerrado o presente Laudo de Avaliação que possui 24 (vinte e quatro) páginas
fls. 284
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8. ANEXO I – PLANILHAS DE CÁLCULO
Apresenta-se o l ulo do Fator Área por regressão si ples atra és da ferra e ta Análise de Dados
– Regressão do soft are de Ex el, da Mi rosoft:
Valor Área bruta Valor unitário Fator de Área
Elemento unitário locável previsto calculado por
(R$/m²) (m²) (R$/m²) regressão
1 305,68 43,50 354,30 0,98
2 370,42 44,00 353,89 0,98
3 336,41 44,00 353,89 0,98
4 371,69 44,00 353,89 0,98
5 321,78 49,50 349,38 0,99
6 396,02 64,80 336,84 1,03
7 368,76 52,00 347,33 1,00
8 348,60 104,00 304,70 1,14
9 239,55 104,00 304,70 1,14
Ee seguida, o su rio do l ulo da regressão do Fator Área :
Estatística de regressão
R múltiplo 0,441469371
Quadrado de R 0,194895206
Quadrado de R ajustado 0,079880235
Erro-padrão 44,96865652
Observações 9
ANOVA
gl SQ MQ F F de significância
Regressão 1 3426,625235 3426,625235 1,694520329 0,234205171
Residual 7 14155,26048 2022,180069
Total 8 17581,88572
Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P

Interceptar 389,9574274 41,28821118 9,444764407 3,11377E-05
Variável X 1 -0,819778232 0,629756981 -1,301737427 0,234205171
95% inferior 95% superior Inferior 95,0% Superior 95,0%

Interceptar 292,3263219 487,5885329 292,3263219 487,5885329
Variável X 1 -2,308916862 0,669360398 -2,308916862 0,669360398
16
.
fls. 286
Por fim, demonstra-se o resultado residual do Fator Área :
Observação Y previsto Residuais Residuais-padrão

1 354,2970743 -48,62144212 -1,155883054
2 353,8871852 16,52940572 0,392955435
3 353,8871852 -17,47650337 -0,415470895
4 353,8871852 17,79781481 0,423109468
5 349,3784049 -27,60143522 -0,656172047
6 336,835798 59,18796746 1,407082258
7 347,3289593 21,43584836 0,509596852
8 304,7004913 43,89681642 1,043563991
9 304,7004913 -65,14847204 -1,548782009
Então, aplica-se o Fator Área o trata e to por fatores de ho oge eização:
17
VALORES CALCULADOS
-
100,00
200,00
300,00
400,00
500,00
-
200,00
272,42
298,96
319,13
329,40
VALORES OBSERVADOS
367,89
363,94
396,43407,40
400,00
362,69
PODER DE PREDIÇÃO DO MODELO
600,00
Série1
BISSETRIZ
Linear (Série1)
18
fls. 287
9. ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS
19
fls. 288
20
fls. 289
21
fls. 290
22
fls. 291
23
fls. 292
24
fls. 293
.
fls. 294
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORO

Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código B4BD8EE.
Autos cf. fl. 228, vem respeitosamente à presença de V. Ex.ª SOLICITAR O LEVANTAMENTO DOS
HONORÁRIOS.
necessárias.
Nestes termos
P. deferimento
São Paulo, 16 de março de 2020
ASSINATURA DIGITAL
________________________
Daniela Biazotti
Engenheira civil
CREA nº 170544399-0
1
.
fls. 295
Nessa mesma data entregou o laudo de avaliação conforme solicitado, aguardando o depósito dos
honorário referente à avaliação do imóvel em questão.
Segue MLE preenchida para conferência:
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código B4BD8EE.
FORMULÁRIO MLE – MANDADO DE LEVANTAMENTO ELETRÔNICO
(1 Formulário para cada beneficiário. Válido para depósitos a partir de 01/03/2017)
Número do processo (padrão CNJ): 1012275-94.2019.8.26.0002

Nome do beneficiário do levantamento: DANIELA BIAZOTTI
CPF/CNPJ: 226.904.618-89
Tipo de Beneficiário: PERITO JUDICIAL
( ) Parte
( ) Advogado – OAB/___ nº______ - Procuração nas fls. ____
( ) Procurador/Representante Legal – Procuração nas fls. ____
( ) Terceiro
Tipo de levantamento: ( ) Parcial
( X ) Total
Nº da página do processo onde consta comprovante do depósito: FLS. 249 / 254 / 259
Valor nominal do depósito (posterior a 01/03/2017): R$ 8.170,00
Tipo de levantamento:
( ) I - Comparecer ao banco [valores até R$ 5.000,00 – isento de tarifa];
( ) II - Crédito em conta do Banco do Brasil* [Qualquer valor. Isento de tarifa];
(X) III – Crédito em conta para outros bancos* [Qualquer valor. Será cobrada tarifa
correspondente à TED/DOC];
( ) IV – Recolher GRU;
( ) V – Novo Depósito Judicial.
*Para as opções “II - Crédito em conta do Banco do Brasil” e “III – Crédito em conta para
outros bancos”, será necessário informar os seguintes dados bancários:
Nome do titular da conta: DANIELA BIAZOTTI
CPF/CNPJ do titular da conta: 226.904.618-89
Banco: BANCO SANTANDER Código do Banco: 033
Agência: 0455
Conta nº: 01034500-7 Tipo de Conta: ( X ) Corrente ( ) Poupança
Observações:
2
.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ERIC OURIQUE DE MELLO BRAGA GARCIA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/05/2020 às 14:25 , sob o número WSTA20702596701
fls. 302
Tales Rogério Sánchez Galache

Eng.º Civil e de Segurança do Trabalho
CREA 5060563873
EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL

DO FORUM REGIONAL II – SANTO AMARO – COMARCA DE SÃO
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código B970D9D.
PAULO/SP
Processo n.º 101227-94.2019.8.26.0002

Ação: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Requerente: Luv Comércio de Artigos Esportivos Ltda.
Requerido: São Marcos Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outro
TALES ROGÉRIO SÁNCHEZ GALACHE, Engenheiro

Civil, pós-graduado em Perícias e Avaliações de Engenharia, registrado no
CREA da 6ª Região sob n.º 5060563873/D, Assistente Técnico do
Requerido, tendo tomado conhecimento de todo processado,
especialmente do Laudo Judicial apresentado pela Eng. Daniela Biazotti
e, concordando dos resultados finais contidos, vem, mui respeitosamente,
apresentar as razões de suas concordâncias por meio do seguinte:
PARECER TÉCNICO CONCORDANTE
1
AV. PADRE ANCHIETA, 642 – BAIRRO JARDIM – SANTO ANDRÉ – SP – CEP 09090-710 – FONES: (11) 4990-1515 / 4990-9068
www.galache.com.br FAX: (11) 4438-3262
4.
3.
2.
1.
www.galache.com.br
CONCLUSÃO
ENCERRAMENTO
ANÁLISE DO LAUDO JUDICIAL
ÍNDICE
CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
CREA 5060563873
FAX: (11) 4438-3262

2
fls. 303
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ERIC OURIQUE DE MELLO BRAGA GARCIA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 19/05/2020 às 14:25 , sob o número WSTA20702596701 .
.
fls. 304

CREA 5060563873
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.
1.1. O presente trabalho tem por finalidade a análise do laudo judicial
elaborado pela expert oficial para determinar o valor locativo do
imóvel identificado como loja 112 localizada no Shopping
Interlagos, á Av. Interlagos, 2255, Interlagos, São Paulo – SP.
1.2. O signatário não assume responsabilidade sobre a matéria legal,

excluídas as implícitas para o exercício de suas honrosas funções
precipuamente estabelecidas em lei, código ou regulamento.
1.3. Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne

aos defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposições de
divisas e outros que não são objetos desta avaliação.
1.4. Procurou-se justificar as conclusões fornecendo as bases para

julgamento dos critérios e os elementos que pareceram
indispensáveis à perfeita compreensão dos números adotados,
evitando-se fundamentação prolixa dos dados coligidos e
analisados.
2. ANÁLISE DO LAUDO JUDICIAL
Este signatário examinou cuidadosamente o Laudo Judicial apresentado

pela Perita Judicial Eng. Daniela Biazotti e concorda com vários tópicos
de seu trabalho, pelos motivos que serão descritos a seguir:
3
.
fls. 305

CREA 5060563873
2.1. RAZÕES DAS CONCORDÂNCIAS:
Este Assistente Técnico obteve vários resultados idênticos aos
relatados pela expert oficial. Alguns dos pontos de concordância
com a Perita Judicial serão elencados a seguir:
2.1.1. Está correta a descrição do empreendimento onde se

localizada a loja em estudo, apresentada pela expert
oficial em seu trabalho.
2.1.2. Está correta a descrição da loja em estudo, apresentada

pela expert oficial em seu trabalho.
2.1.3. Está correta a escolha da metodologia de cálculo

utilizada pela expert oficial em seu trabalho, qual seja o
Método Comparativo de Dados de Mercado.
2.1.4. Estão corretos os cálculos apresentados pela expert

oficial em seu trabalho.
2.1.5. Concordamos com o valor locativo do imóvel,

determinado pela expert oficial em seu trabalho, de
R$18.400,00/mês, válido para outubro/19.
4
.
fls. 306

CREA 5060563873
3. CONCLUSÕES.
4.1. Conforme exposto em 2.1 do presente trabalho concordamos
com o valor locativo determinado pela expert oficial para o
imóvel identificado como loja 112 localizada no Shopping
Interlagos, à Av. Interlagos, 2255, Interlagos, São Paulo – SP,
com área locável de 53,00m², igual a:
Vl = R$18.400,00/mês
(Dezoito mil e quatrocentos reais por mês)
Valor válido para outubro/2019

Data de início de vigência da renovação contratual
4. ENCERRAMENTO.
Encerramos o presente trabalho que é composto de 5 (cinco) folhas

impressas por computador de um só lado, sendo a última datada e
assinada pelo signatário.
Nestes Termos
P. Deferimento
Santo André, 06 de maio de 2020
Tales R. Sánchez Galache

Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia
CREA 5060563873/D
5
.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por VALERIA LEMOS NUNES VASCONCELOS e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 29/05/2020 às 16:30 , sob o número WSTA20702822345
fls. 314
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 10ª

VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II – SANTO AMARO – COMARCA
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código BA66F29.
DE SÃO PAULO/SP
AUTOS N°: 1012275-94.2019.8.26.0002
WALMIR PEREIRA MODOTTI, Engenheiro,

Assistente Técnico indicado pelo Requerente nos autos da AÇÃO
RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO, requerida por LUVI COMÉRCIO DE
ARTIGOS ESPORTIVOS LTDA, em face de SÃO MARCOS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTRO, após análise do
Laudo Judicial, e por não concordar com as conclusões nele contidas vem,
respeitosamente, à Vossa presença para apresentar suas conclusões,
expressas no seguinte:
PARECER TÉCNICO DIVERGENTE
Termos em que,
P. Deferimento
São Paulo, 18 de maio de 2.020.
WALMIR PEREIRA MODOTTI

CREA 128.880/D
Rua Domingos Rodrigues, 341, 3º Andar, sala 38/39 - Lapa - São Paulo, SP - CEP 05075-000
Tel./Fax: (11) 3115-0750 e-mail: walmirmodotti@uol.com.br
.
fls. 315
I. PRELIMINARES
Trata o presente de uma AÇÃO RENOVATÓRIA
DE LOCAÇÃO, requerida por LUVI COMÉRCIO DE ARTIGOS
ESPORTIVOS LTDA, em face de SÃO MARCOS EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTRO, AUTOS N°: 1012275-
94.2019.8.26.0002, em curso na 10ª VARA CÍVEL DO FORO
REGIONAL II – SANTO AMARO – COMARCA DE SÃO PAULO/SP.
A presente ação versa sobre a avaliação de locação
da loja nº 112, localizada no Shopping Interlagos, situado na Avenida
Interlagos, nº 2.255, Interlagos – São Paulo/SP, com área bruta locável de
53,00 m².
Foi deferida a realização de prova pericial, sendo
nomeada para exercer as funções de Perita Oficial do MM. Juiz, a nobre
Engenheira Civil Daniela Biazotti, que apresentou Laudo Judicial nas fls.
270/293 dos Autos, determinando o valor locativo mínimo mensal de
R$18.400,00 (dezoito mil e quatrocentos reais), válido para outubro de
2019.
O Autor formulou rol de quesitos e indicou o
Signatário para assisti-lo tecnicamente.
.
fls. 316
II. ANÁLISE DO LAUDO JUDICIAL
Para que o presente trabalho não seja repetitivo
serão apresentados, a seguir, os pontos de divergência quanto às conclusões
a que se chegou no R. Laudo Judicial.
II.1 - CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
Para se determinar o valor unitário da loja, a
Louvada do Juízo valeu-se de contratos de locação pactuados dentro do
próprio empreendimento Shopping Interlagos, com uma pesquisa contendo 9
elementos, os quais foram homogeneizados através dos seguintes critérios:
PELA PERITA JUDICIAL:
.
fls. 317
Retirado dos Autos, fls. 08/09.
II.2 - DADOS COLETADOS
Na fl. 277 dos Autos, item 4.1 do Laudo Pericial, a
ilustre perita descreve:
“Em 10 de fevereiro de 2020, dia em que foi realizada
a vistoria, solicitou-se ao Requerido 52 (cinquenta e duas) lojas localizadas no
corredor do avaliando, corredor próximo ao Cinemark e no corredor do Cinemark;
desde que possuíssem área bruta locável entre metade e o dobro da área do
avaliando e não possuíssem mais de uma frente. Deliberadamente, em 28 de
fevereiro de 2020, após 18 dias da solicitação, o assistente técnico do Requerido
forneceu apenas 11 (onze) elementos comparativos, conforme Anexo II –
Elementos Comparativos deste laudo. Dos quais, 2 (dois) elementos apresentados,
loja nº 37 O Boticário e nº 131C Tim, estão com o contrato vencido na data base da
avaliação, outubro de 2019. Ademais, 3 (três) elementos no mesmo corredor não
foram encaminhados por extrapolar o limite de 200% da área bruta locável do
.
fls. 318
avaliando ou possuir mais de uma frente, lojas nº 115, 119 e 122A. Então, foram
efetivamente utilizados 9 (nove) elementos comparativos após saneamento da
amostra.”
Conforme exposto acima, a Perita solicitou 52
(cinquenta e dois) elementos junto ao assistente técnico do Requerido,
entretanto foram disponibilizados apenas 11 (onze) deles, dos

quais foram excluídos dois que estavam com contrato vencido na data base
da avaliação, restando 9 (nove) elementos comparativos para realização da
avaliação da renovatória de locação.
Mediante solicitação por esta parte, a Expert
enviou tabela completa dos elementos colhidos por ela no dia na vistoria,
numerados de 01 a 52, encaminhados ao Assistente do Réu:
fornecimento dos elementos à Expert.

Solicitou-se também os e-mails trocados entre a
Perita e o representante técnico do Réu, para melhor entendimento sobre o

fls. 319
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por VALERIA LEMOS NUNES VASCONCELOS e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 29/05/2020 às 16:30 , sob o número WSTA20702822345 .
.
fls. 320
Constatou-se que, apesar da Louvada do Juízo
ter solicitado 52 (cinquenta e dois) elementos, foram disponibilizados
apenas elementos que estivessem no “térreo - 1º corredor”, excluindo,
por vontade própria e sem qualquer justificativa, os outros 38 elementos
requeridos pela nobre Perita.
Dos 14 elementos fornecidos deliberadamente
pelo Requerido, dois deles, loja nº 37 - O Boticário e nº 131C - Tim, estão
com o contrato vencido na data base da avaliação, outubro de 2019, e não
podem ser utilizados.
Outros dois elementos, lojas 119 e 115, extrapolam
o limite de 200% da área bruta locável do avaliando e por não atender aos
critérios, foram excluídos pelo assistente do Réu e nem chegaram a ser
enviados à Perita. Contudo, analisando atentamente a listagem de lojas
solicitadas pela Perita Judicial, observa-se que o item solicitado não foi o de
nº 119 e sim de nº 19, que caso tivesse sido corretamente apresentado,
encaixar-se-ia aos critérios adotados e poderia ser utilizado na avaliação.
Já o elemento 122 A, que não foi fornecido por se
localizar em esquina e não se enquadrar no critério informado, na realidade
está posicionado entre lojas e poderia perfeitamente ser utilizado na
pesquisa, vejamos:
.
fls. 321
Na imagem acima está destacada pelo círculo vermelho a loja nº 112, objeto desta
avaliação. Indicado pela seta vermelha, está a loja Gran Vision, nº 122A,
posicionada entre as lojas 122 e o Starbucks.
De um universo de 52 lojas solicitadas, a Expert
pode realizar a avaliação utilizando apenas 9, ou seja, aproximadamente 17%
do total. Vale ressaltar que não foi realizada qualquer justificativa para o
fornecimento tão reduzido de elementos para a avaliação.
Com os elementos comparativos selecionados
exclusivamente pelo próprio Shopping, temos uma avaliação
completamente PARCIAL e vantajosa para a Requerida.
Tem-se, portanto, que o laudo apresentou pesquisa
não representativa da realidade de valores locativos das lojas do Shopping
Interlagos, com o que não se pode concordar.
.
fls. 322
A avaliação, por ter poucos elementos
comparativos, deixou de atender às recomendações das “Normas de
Avaliação”. A ABNT NBR 14653-1:2001 recomenda:
II.3 – CÁLCULO DO VALOR LOCATIVO
Para que seja possível a realização do Cálculo do
Valor Locativo Real de Mercado da loja avalianda, será necessária intimação
da Requerida para apresentação dos contratos das 52 lojas solicitadas pela
Expert.
O artigo 473§3º, do Código de Processo Civil,
dispõe que:
“Para desempenho de sua função, podem, perito
e os assistentes técnicos utilizar-se de todos os meios necessários, ouvindo
testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam
em poder de parte ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo
com plantas, desenhos, fotografias e outras quaisquer peças.”
.
fls. 323
II.4 – CRISE DEVIDO A PANDEMIA
Importante tecer comentários acerca da crise
econômica que assola o país e o mundo, em razão da pandemia do coronavírus.
A rápida propagação do citado vírus e consequente
grande demanda de hospitalizações, fez com que o estado de São Paulo (e
outros estados do Brasil, bem como a maioria dos países do mundo) adotasse
medidas de isolamento.
Como é sabido, as medidas de isolamento (que
ultrapassam na presente data 60 dias) fecharam todos os comércios não
essenciais e pararam toda a economia do país.
A previsão, portanto, é que o cenário econômico
demore alguns anos para se normalizar.
Diante disso, fica claro que haverá uma redução
nos valores de alugueres nos próximos meses e até anos, além da dificuldade
de comercialização de todo tipo de bem.
Por este motivo, a fim de representar o aluguel
justo real para o próximo período, pode-se aplicar, ainda, um desconto de
30% sobre o valor encontrado.
.
fls. 324
II.5 – CONCLUSÃO DESTE ASSISTENTE TÉCNICO
Após análise do R. Laudo Judicial, este Assistente
Técnico conclui que:
- A Sra. Perita Judicial teve seu trabalho
prejudicado, uma vez que os Réus não colaboraram com o envio dos
elementos solicitados e essenciais para elaboração de peça técnica justa e
imparcial. Com os elementos comparativos selecionados exclusivamente
pelo próprio Shopping, temos uma avaliação completamente PARCIAL e
vantajosa para a Requerida.
- Para o correto cálculo do valor locativo real de
mercado da loja avalianda, deverão ser enviados os contratos de todas as
lojas anteriormente solicitadas pela Expert. O artigo 473§3º, do Código de
Processo Civil, dispõe que:
“Para desempenho de sua função, podem, perito
e os assistentes técnicos utilizar-se de todos os meios necessários, ouvindo
testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam
em poder de parte ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo
com plantas, desenhos, fotografias e outras quaisquer peças.”
Sendo assim, impugna-se integralmente o Laudo
Judicial.
.
fls. 325
II.6 – RESPOSTA AOS QUESITOS
Deixa o Signatário de apresentar parecer às
respostas dos quesitos, por entender que as divergências foram amplamente
esclarecidas no corpo do presente trabalho e há impugnação completa do
Laudo judicial.
.
fls. 326
III. ENCERRAMENTO
Consta o presente Parecer Técnico Parcialmente
Divergente de 13 (treze) folhas digitadas, vindo esta última datada e
assinada pelo Signatário.
Termos em que,
P. Deferimento.
São Paulo, 18 de maio de 2020.
WALMIR PEREIRA MODOTTI

CREA: 128.880/D
.
fls. 355

REGIONAL II – SANTO AMARO – COMARCA DE SÃO PAULO/SP
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código C1AFAAD.
REQUERIDOS: São Marcos Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro
Autos cf. fl. 228, vem respeitosamente à presença de V. Ex.ª ENTREGAR OS ESCLARECIMENTOS.
necessárias.
Nestes termos
P. deferimento
São Paulo, 07 de agosto de 2020
ASSINADO DIGITALMENTE
____________________________
Daniela Biazotti
Engenheira civil
CREA nº 170544399-0
1
.
fls. 356
SUMÁRIO
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ............................................................................................................................... 3
2. ARGUMENTOS TÉCNICOS E PARECER TÉCNICO DIVERGENTE DO REQUERENTE .......................................................... 3
2.1 PESQUISA DE DADOS ............................................................................................................................................... 3
2.2 CRISE DEVIDO A PANDEMIA ..................................................................................................................................... 7
3. ARGUMENTOS TÉCNICOS E MANIFESTAÇÃO DOS REQUERIDOS ................................................................................. 7
3.1 PESQUISA DE DADOS ............................................................................................................................................... 7
4. RESULTADO RATIFICADO........................................................................................................................................... 8
5. ENCERRAMENTO ...................................................................................................................................................... 8
6. ANEXO I – PLANILHAS DE CÁLCULO ........................................................................................................................... 9
7. ANEXO II – RESCISÃO CONTRATUAL DA LOJA Nº 19 ................................................................................................. 12
8. ANEXO III – BOLETOS E CONTRATO DA LOJA Nº 122A .............................................................................................. 13
2
.
fls. 357
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
O objetivo do presente esclarecimento é elucidar acerca das manifestações das partes sobre o laudo
de avaliação, à fls. 270 a 293, apresentado pela Autora à fls. 307 a 312 com parecer divergente à fls.
314 a 325, e pelos réus à fls. 329 a 337 com manifestação do assistente técnico à fls. 338 a 349,
referente à loja nº 112 localizada no ‘Shopping Interlagos’ à Avenida Interlagos, nº 2.255 – Interlagos
– São Paulo/SP.
O presente esclarecimento está de acordo com as Normas a saber:
• Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP – 2015;

• ABNT NBR 13752:1996 – Perícias de engenharia na construção civil;
• ABNT NBR 14653-1:2001 - Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais;
• ABNT NBR 14653-2:2011 - Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, em especial seu item
8.2.1.4.2, Tratamento por fatores;
• Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011 e estudos consagrados na
Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP;
• Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 2017 do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP.
2. ARGUMENTOS TÉCNICOS E PARECER TÉCNICO DIVERGENTE DO REQUERENTE
À fls. 307 a 312 e fls. 314 a 325 dos autos, o Requerente apresenta seus argumentos técnicos e parecer
técnico divergente e requer a impugnação do laudo de avaliação, à fls. 270 a 293. Apenas os
argumentos técnicos de Avaliação de Bens divergentes dos advogados e assistente técnico, engenheiro
civil Walmir Pereira Modotti, são esmiuçados a seguir.
2.1 PESQUISA DE DADOS
Inicialmente, para coleta de dados do laudo de avaliação solicitou-se aos Requeridos 52 lojas. Contudo
foram apresentadas 11 lojas, das quais 9 foram utilizadas para cálculo. Além disso, como pressuposto
do laudo, os dados fornecidos pelos Requeridos são considerados de boa-fé.
Assim sendo, os advogados e assistente técnico do Requerente questionam a imparcialidade da coleta

de dados, alegando terem sido entregues pelos Requeridos apenas as lojas com valores superiores.
E à fls. 308 e 322, sob o aspecto quantitativo e qualitativo da coleta de dados, alegam que o laudo está
em desconformidade com as normas da ABNT. E utilizam como base os seguintes trechos da norma da
ABNT NBR 14653-1 para Avaliação de Bens de 2001:
3
.
fls. 358
Porém, trata-se da versão cancelada da norma, sendo a versão vigente publicada em 2019. Copia-se a
seguir os trechos vigentes que lidam sobre o tema:
Portanto, sob o aspecto quantitativo em ambos os itens ‘7.4.1’ e ‘6.4.1’ são aduzidos os termos
‘é recomendável’ e ‘convém’, e não ‘deve’ ou ‘é obrigatório’. Em conformidade com a ABNT Diretiva 2
das ‘Regras para estrutura e redação de Documentos Técnicos ABNT’, referenciado pela NBR 14653-
1:2019 à pág. V, ‘convém’ não implica em uma obrigatoriedade, e sim em uma sugestão.
Contudo, é fato que a coleta de uma maior quantidade de dados, mesmo que heterogêneos, pode
auxiliar na compreensão dos valores do mercado específico. Não obstante, o uso de dados
homogêneos não caracteriza um laudo parcial.
Ademais, a quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados em cálculo, 9 (nove)

dados, está em conformidade com o Grau II de fundamentação no tratamento científico por fatores,
adotado no caso em tela, da norma da ABNT NBR 14653-2:2011 para ‘Avaliação de Bens – Imóveis
Urbanos’, copiado a seguir:
4
.
fls. 359
Ainda, sob o aspecto qualitativo, a restrição de fornecimento de dados pelos Requeridos foi justificada
pela localização com maior semelhança ao avaliando, no mesmo corredor; além de área e tamanho de
vitrine comparáveis. Trata-se de uma recomendação omitida no destaque da citação da norma pelo
Requerente, sob o subitem ‘a’ de ‘6.4.2’ da nova norma e ‘7.4.2’ da norma antiga.
Além disso, não está caracterizado o descumprimento dos demais aspectos qualitativos destacados na
citação da norma pelo Requerente. No tocante ao subitem ‘b’ sobre a diversificação da fonte de dados
quando possível, não se aplica ao caso deste shopping center, cuja as lojas não são comercializadas por
terceiros. Já no subitem ‘c’ os dados foram devidamente identificados e caracterizados no laudo de
avaliação; e no subitem ‘d’ os dados de mercado são contemporâneos à data base da avaliação.
Por fim, conclui-se que os advogados e o assistente técnico do Requerente estão equivocaram-se na
interpretação e na alegação de que o laudo desta signatária está em desconformidade perante às
normas.
Ainda, à fl. 310 apelam que não foram apresentadas “[...] lojas vizinhas a loja em questão, com as
mesmas características, como tamanho, localização, tamanho de vitrine, como as lojas 17 até 24 e 109
até 199 [...]”.
5
.
fls. 360
Dentre as lojas do nº 17 ao n º 24, as lojas nº 21/22 e nº 24/25 não foram solicitadas por já terem,
visivelmente, a vitrine maior que a loja avalianda. Já a loja nº 17, também conforme vistoria, não foi
solicitada por ter, visivelmente, área menor que a do imóvel avaliando, e por ser considerada uma loja
de esquina. Nesse passo, as lojas nº 18, nº 20, nº 23 e nº 30, apresentavam as características do
avaliando e foram apresentadas pelos Requeridos.
Apenas a loja nº 19 foi solicitada por atender os critérios de semelhança e não foi apresentada. Houve
a justificativa recente dos Requeridos de que na data base de avaliação a loja estava desocupada, desde
28 de fevereiro de 2019 conforme a cláusula segunda da rescisão, apresentada agora no ‘Anexo II –
Rescisão Contratual da loja nº 19’ deste Esclarecimento.
Já dentre as lojas nº 109 até nº 199, as lojas nº 125/126 e as lojas acima do nº 131C não fazem parte
do mesmo corredor. Ainda, as lojas nº 120, nº 122, nº 123/124/265, nº 127/132 e nº 129/130 são de
esquina, diferente do avaliando de corredor. E as lojas nº 109, nº 110, nº 111, nº 115, nº 116 e nº 119
não foram solicitadas pois possuem área maior que o dobro do avaliando. Além disso, a loja nº 112 é
a própria avalianda. E mais, as lojas nº 113 e nº 114 não foram solicitadas por possuírem vitrine maior.
Por fim, a loja nº 117 foi fornecida pelo assistente técnico dos Requeridos.
Quanto à loja nº 122A, o assistente técnico do Requerente também questiona sua omissão à fl. 320.
Contudo, apesar de atender aos critérios de semelhança, trata-se de um outlier. Conforme os
documentos do ‘Anexo III – Boletos e Contrato da loja nº 122A' deste Esclarecimento encaminhados
pelos Requeridos, a loja recebia um desconto de 40% sobre o aluguel mínimo. Logo, quando é incluído
inicialmente na amostra, ao final do cálculo de homogeneização é saneada por extrapolar o limite
inferior de 30% sobre o valor médio homogeneizado. Os cálculos são demonstrados no ‘Anexo I –
Planilhas de Cálculo’ deste Esclarecimento.
Além disso, o fator área foi inferido sobre a amostra pesquisada. Mas a inclusão da loja no cálculo de
regressão reduz o coeficiente de determinação (R²), por se tratar de um outlier. Os cálculos também
são demonstrados no ‘Anexo I – Planilhas de Cálculo’ deste Esclarecimento. Por isso, também é
saneada do cálculo do fator área.
Portanto trata-se de uma crítica infundada quando indicam que um rol de lojas com “[...] mesmas
características, como tamanho, localização, tamanho de vitrine [...]”, à fl. 310, foram omitidas.
6
.
fls. 361
2.2 CRISE DEVIDO A PANDEMIA
À fl. 323 alega o assistente técnico que devido à pandemia “[...] o aluguel justo real para o próximo
período, pode-se aplicar, ainda, um desconto de 30% sobre o valor encontrado.”.
É fato que a data base desta ação renovatória é de outubro de 2019. Portanto, anterior aos relatos
mundiais de contaminação pelo COVID-19 e, logo, anterior aos impactos financeiros da pandemia em
território nacional.
Portanto, não influencia o resultado do aluguel mínimo do caso em tela.
3. ARGUMENTOS TÉCNICOS E MANIFESTAÇÃO DOS REQUERIDOS
À fls. 329 a 337 e fls. 338 a 349 dos autos, os Requeridos apresentam seus argumentos e manifestação
do assistente técnico de que o laudo de avaliação à fls. 270 a 293 é procedente. Apenas os argumentos
técnicos de Avaliação de Bens dos advogados e assistente técnico, engenheiro civil Tales R. Sánchez
Galache, são esmiuçados a seguir.
3.1 PESQUISA DE DADOS
Alegam os advogados, à fl. 323, e o assistente técnico, à fl. 341, que os dados encaminhados são
suficientes para o tratamento matemático na avaliação em conformidade com as normas. E uma vez
que os contratos apresentam informações sensíveis, optaram por segmentar comparativos no mesmo
corredor.
Então, concorda-se que a quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados em cálculo,
9 (nove) dados, está em conformidade com o Grau II de fundamentação no tratamento científico por
fatores, adotado no caso em tela, pela norma da ABNT NBR 14653-2:2011 para ‘Avaliação de Bens –
Imóveis Urbanos’.
E à fl. 335, indicam que o trabalho pericial não conclui que foi comprometido e não houve informação
desta Perita quanto à impossibilidade de elaboração do laudo.
Por isso, ressalta-se que, como pressuposto, os dados fornecidos pelos Requeridos foram considerados
de boa-fé. Ainda, com base nesses dados fornecidos, foi possível elaborar o laudo.
Por fim, à fls. 348 indica que a escolha da metodologia, os cálculos e o resultado no laudo de avaliação
estão corretos e válidos.
Analisadas as críticas das partes sobre o laudo, foram mantidas a metodologia, os cálculos e o resultado
do laudo de avaliação apresentados inicialmente.
7
.
fls. 362
4. RESULTADO RATIFICADO
Nesta sessão ratifica-se o valor de locação mensal tendo em vista serem desnecessárias retificações.
Portanto, após cálculos e saneamento da amostra apresentado no laudo de avaliação, à loja nº 112
localizada no ‘Shopping Interlagos’ à Avenida Interlagos, nº 2.255 – Interlagos – São Paulo/SP e com
área bruta locável de 53,00 m², mantém-se a avaliação no valor de locação arredondado de
R$ 18.400,00 (dezoito mil e quatrocentos reais).
Data de referência da avaliação: outubro de 2.019.
5. ENCERRAMENTO
A signatária dá por encerrado o presente Esclarecimento que possui 14 (quatorze) páginas digitadas e
conferidas, inclusos os anexos informados no sumário.
8
.
fls. 363
6. ANEXO I – PLANILHAS DE CÁLCULO
Apresenta-se o novo cálculo do ‘Fator Área’ por regressão simples através da ferramenta ‘Análise de
Dados – Regressão’ do software de Excel, da Microsoft incluindo a loja nº 122A:
Valor Área bruta Valor unitário Fator de Área
Elemento unitário locável previsto calculado por
(R$/m²) (m²) (R$/m²) regressão
1 305,68 43,50 339,44 0,98
2 370,42 44,00 339,12 0,98
3 336,41 44,00 339,12 0,98
4 371,69 44,00 339,12 0,98
5 321,78 49,50 335,63 0,99
6 396,02 64,80 325,94 1,02
7 368,76 52,00 334,05 1,00
8 348,60 104,00 301,09 1,11
9 239,55 104,00 301,09 1,11
10 229,74 52,00 334,05 1,00
E em seguida, o sumário do cálculo da regressão do ‘Fator Área’:
Estatística de regressão
Cálculo Atual Cálculo Anterior
R múltiplo 0,270047132 0,441469371
Quadrado de R 0,072925454 0,194895206
Quadrado de R ajustado -0,042958865 0,079880235
Erro-padrão 57,46888627 44,96865652
Observações 10 9
ANOVA
gl SQ MQ F F de significância
Regressão 1 2078,356434 2078,356434 0,629295272 0,450498803
Residual 8 26421,38312 3302,67289
Total 9 28499,73955
Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P

Interceptar 367,0085245 51,40410175 7,139673917 9,80823E-05
Variável X 1 -0,633840097 0,799010478 -0,793281332 0,450498803
95% inferior 95% superior Inferior 95,0% Superior 95,0%

Interceptar 248,4704533 485,5465957 248,4704533 485,5465957
Variável X 1 -2,476361563 1,20868137 -2,476361563 1,20868137
9
.
fls. 364
Por fim, demonstra-se o resultado residual do novo ‘Fator Área’:
Observação Y previsto Residuais Residuais-padrão

1 339,4364803 -33,76084809 -0,623098676
2 339,1195602 31,29703068 0,577625844
3 339,1195602 -2,708878409 -0,049995739
4 339,1195602 32,56543977 0,60103592
5 335,6334397 -13,85647 -0,255738484
6 325,9356862 70,08807921 1,29356316
7 334,0488395 34,71596824 0,640726613
8 301,0891544 47,50815326 0,876822386
9 301,0891544 -61,53713521 -1,135744794
10 334,0488395 -104,3113395 -1,92519623
Então, aplica-se o ‘Fator Área’ no tratamento por fatores de homogeneização:
10
VALORES CALCULADOS
-
100,00
200,00
300,00
400,00
500,00
-
200,00
-
265,27
300,25
319,65
330,75
386,02
VALORES OBSERVADOS
368,07
365,43
405,11
400,00
364,19
PODER DE PREDIÇÃO DO MODELO
600,00
Série1
BISSETRIZ
Linear (Série1)
11
fls. 365
7. ANEXO II – RESCISÃO CONTRATUAL DA LOJA Nº 19
12
fls. 366
8. ANEXO III – BOLETOS E CONTRATO DA LOJA Nº 122A
13
fls. 367
14
fls. 368
fls. 395
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO
FORO REGIONAL II - SANTO AMARO
10ª VARA CIVEL
Av. Nações Unidas, 22.939, Torre Brigadeiro - 7º Andar, Vila Almeida -
CEP 04795-100, Fone: (11) 5541-8184, São Paulo-SP - E-mail:
upj9a14cv@tjsp.jus.br
Horário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1012275-94.2019.8.26.0002 e código C9F50F4.
DECISÃO
Processo Digital nº: 1012275-94.2019.8.26.0002

Classe - Assunto Renovatória de Locação - Locação de Imóvel
Requerente: Luvi Comercio de Artigos Esportivos Ltda
Requerido: São Marcos Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por FAUSTO DALMASCHIO FERREIRA, liberado nos autos em 28/10/2020 às 19:06 .
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fausto Dalmaschio Ferreira
Vistos.
1. Converto o julgamento em diligência.
Apesar de este Juízo ter exposto a fls. 384 que estava encerrada a instrução,
verifico que a parte autora suscitou questão pertinente.
É notório o estado de Pandemia causado pelo Covid-19. Sendo fato novo, ocorrido
após a distribuição da inicial, é possível a sua arguição pela autora.
Assim, determino que a Perita seja intimada para que, em complemento ao seu
laudo, se manifeste sobre eventual impacto da pandemia no valor locativo que obteve no
trabalho pericial.
Providencie o Ofício judicial a intimação da expert.
Solicita-se atendimento no prazo de 15 dias.
2. Com a vinda da manifestação da perita intimem-se as partes para que, querendo,

ratifiquem/retifiquem suas alegações finais, no prazo comum de 15 dias.
Intime-se. Cumpra-se.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,

CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

Eng Civil - Daniela Biazotti PROCESSO DIGITAL 1012275-94.2019.8.26.0002

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Eng Civil - Daniela Biazotti PROCESSO DIGITAL 1012275-94.2019.8.26.0002

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.

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORUM

TIPO: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL

REQUERENTE: Luvi Comercio de Artigos Esportivos Ltda

REQUERIDOS: São Marcos Empreendimentos Imobiliários Ltda

São Paulo, 27 de agosto de 2.019

Membro Titular IBAPE/SP nº 1998

Os requeridos no presente processo apresentem contratos de lojas semelhantes no mesmo

• Estudo do processo: 2 horas

TOTAL DE HORAS DISPENDIDAS: 19 HORAS

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORUM

TIPO: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL

REQUERENTE: Luvi Comercio de Artigos Esportivos Ltda

REQUERIDOS: São Marcos Empreendimentos Imobiliários Ltda

São Paulo, 29 de janeiro de 2020

Membro Titular IBAPE/SP nº 1998

Peço por gentileza a parte Ré separar os seguintes documentos:

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DO FORUM

TIPO: RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL

REQUERENTE: Luvi Comercio de Artigos Esportivos Ltda

REQUERIDOS: São Marcos Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro

São Paulo, 16 de março de 2020

Membro Titular IBAPE/SP nº 1998

2.2 INFORMAÇÕES DA REGIÃO ............................................................................................................................................. 4

3.1 VISTORIA ......................................................................................................................................................................... 6

4.1 METODOLOGIA USADA PARA A AVALIAÇÃO .................................................................................................................. 8

4.2 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ...................................................................................................................................... 9

6. RESPOSTAS AOS QUESITOS ............................................................................................................................................ 10

6.1 QUESITOS DO REQUERENTE (FLS. 230/232) ................................................................................................................. 10

6.2 QUESITOS DO REQUERIDO (FLS. 233/235) ................................................................................................................... 12

8. ANEXO I – PLANILHAS DE CÁLCULO ............................................................................................................................... 16

9. ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS ...................................................................................................................... 19

A presente avaliação está de acordo com as Normas a saber:

• Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP – 2015;

O imóvel avaliando está o Shoppi g I terlagos , localizado na Avenida Interlagos, nº 2.255 –

2.2 INFORMAÇÕES DA REGIÃO

O imóvel encontra-se localizado no seguinte corredor do Shopping Interlagos:

• Pavimento térreo: mostruário, caixa.

Segue abaixo fotos selecionadas da vistoria realizada no dia 10 de fevereiro de 2020:

FOTO 1 – VISTA DA FACHADA. FOTO 2 – VISTA DO CORREDOR DE ACESSO. LOJA À ESQUERDA.

FOTO 7 – VISTA DA ESCADA AO MEZANINO.

FOTO 8 – VISTA DO DEPÓSITO.

FOTO 6 – VISTA DO ACESSO AO MEZANINO.

FOTO 9 – VISTA DO DEPÓSITO.

Deliberadamente, em 28 de fevereiro de 2020, após 18 dias da solicitação, o assistente técnico do

Prefere ial e te utilizado a us a do alor de mercado de terrenos, casas

No trata e to por fatores, de e ser utilizados os ele e tos a ostrais ais

Utilizou-se do seguinte fator para cálculo do valor unitário da loja:

FIGURA 5 – UTILIZOU-SE O FATOR ÁREA APÓS A VALIDAÇÃO.

4.2 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Para o presente laudo podemos classificá-lo conforme o que segue:

• Grau de fundamentação: grau de fundamentação II de acordo com a Tabela 4 da NBR 14653-

Portanto, após cálculos e saneamento da amostra, a loja º lo alizada o Shoppi g I terlagos

Data de referência da avaliação: outubro de 2.019.

6. RESPOSTAS AOS QUESITOS

1º) Qual a descrição e qual a área da loja vistoriada ?

• Pavimento térreo: mostruário, caixa.

Área Bruta Valor Unitário de

6.2 QUESITOS DO REQUERIDO (FLS. 233/235)

5. Considerando as informações contidas nos autos, observando em especial a vigência contratual

Os valores utilizados são dos boletos, na data base de outubro de 2019.

8. Queira o Sr. Perito descrever detalhadamente a distribuição interna do imóvel avaliando.