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O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
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oCopyright 2012 @ by Petrus Mendonça.

Revisão de Texto:
Professor e poeta Fábio Rafael (livro físico)
Professora Patrícia Cylene Pereira (livro digital)

Fotografia de Capa:
Anísio Alves Monteiro Neto

Fotografia do Autor:
Armando Vitor Artoni

Arte Capa do Livro:


Wagner Pereira de Souza

Assistente Gráfico:
Washington Júnior

Diagramação:
Heitor Barbosa

Mendonça, Petrus Leonardo de Souza, 1971.

Contrato de Corretagem: Questões práticas e jurídicas.

Petrus Leonardo de Souza Mendonça- Recife/PE

Edição do Autor, 2017.

1. Corretagem - Contrato - Brasil / 2. Mercado Imobiliário.


3. Questões práticas e jurídicas / 4. Corretor de Imóveis.
5. Contrato de Corretagem / 6. Classificação. 7. Honorários.
8. Bens Imóveis / 9. Modelos de Formulários / 10. Vendas de Imóveis.
11. Comprador / 12. Vendedor / 13. Comentários.

Inclui Bibliografia.

ISBN -
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DEDICATÓRIAS

Ao meu Deus, Senhor de todas as horas, por sua concessão…

Ao meu pai José Mendonça (em memória), fonte inesgotável de


sabedoria, tão honrado e probo quanto probo e honrado possa ser um
homem…

À minha mãezinha Dircione (em memória) - imaculada em pensamentos,


nascedouro infinito de mansidão e de bondade…
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(Foto: Armando Artoni - 2015)

Petrus Leonardo de Souza Mendonça


Nasceu no dia 1º de julho de 1971, na cidade do Recife,
Capital de Pernambuco. Como corretor de imóveis, inscrito no
Conselho de Corretores desde 1994, especializou-se em contratos
imobiliários; advogado, diplomado em Direito pela Universidade
Católica de Pernambuco; sócio da empresa Arrecifes Negócios
Imobiliários Ltda., desde 1987, empresa certificada com padrão de
qualidade ISO 9001, fundada em 29 de maio de 1979; professor
da Universidade de Pernambuco, nas disciplinas de Operações
Imobiliárias II e Direito e Legislação I e II no Curso de Gestão
Imobiliária da Faculdade de Administração; pós-graduado em
Direito Imobiliário pela Universidade Federal de Pernambuco –
UFPE; vice-presidente do Conselho Regional de Corretores de
Imóveis de Pernambuco; Corregedor Federal e Conselheiro Federal
por Pernambuco junto ao Sistema Cofeci-Creci; presidente da 3ª
Câmara Recursal do Sistema Cofeci-Creci; membro da CERP –
Comissão de Elaboração de Resoluções de Novos Projetos do
Sistema Cofeci-Creci; escritor, palestrante e autor de diversos
artigos jurídicos na área imobiliária.
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Como educador no Curso de Gestão Imobiliária da Faculdade


de Administração da Universidade de Pernambuco FCAP/UPE, foi
agraciado como paraninfo em diversas turmas nos anos de 2014,
2015 e 2016.

Por serviços prestados ao mercado imobiliário de Pernambuco,


foi homenageado com a Medalha de Honra ao Mérito José Mariano,
maior honraria do parlamento municipal da cidade do Recife.
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PREFÁCIO
Estamos em 2015, ano do 53º aniversário do Conselho Federal
de Corretores de Imóveis e do Sistema COFECI-CRECI, que tenho
a honra de presidir. Cheguei ao Cofeci em 1986, como Conselheiro
Federal representante do meu Estado, o Paraná. Integro, portanto,
ativamente, a história de nossos Conselhos há 29 anos, mais da
metade de sua existência.

Nestes anos todos convivi, e ainda conviverei, com muitos


Conselheiros cuja honra, caráter e competência são absolutamente
irreprocháveis. Dentre eles, tive o privilégio de conquistar a amizade
e a consideração de José de Souza Mendonça, Conselheiro
Federal pelo Estado de Pernambuco e pai do atual Presidente
do CRECI/PE e também Conselheiro Federal por aquele Estado,
Petrus Leonardo de Souza Mendonça, autor deste belíssimo
trabalho, cujo prefácio me foi concedida a honra de escrever.

Petrus Mendonça não me surpreende. Há inúmeros brocardos


populares que confirmam a máxima de que “é das boas árvores
que nascem os bons frutos”. Petrus tem origem, tem estirpe.
Seu trabalho como advogado, corretor de imóveis, empresário,
professor universitário, presidente do CRECI/PE, membro da
Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PE, membro da Comissão
de Elaboração de Resoluções e Projetos do COFECI (CERP) e
escritor é o testemunho mais eloquente de suas qualidades. Por
herança de seu pai recebi de bom grado a sua amizade e também
a de seu irmão, Frederico Mendonça, não menos qualificado e
elogiável.

Aceita a honraria de prefaciar o trabalho por ele desenvolvido,


o passo seguinte foi ter acesso aos escritos. Recebido o material,
apaixonado que sou pelos temas imobiliários e enlevado pelo
êxtase de, conforme dito pelo próprio autor, ser o primeiro a
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acessar seu conteúdo, li todo o livro de uma só passada. Fiquei


impressionado não apenas pelo seu estilo didático e coloquial, mas
também pela lógica sequencial e gradual com que os capítulos e
respectivos tópicos foram organizados.

Outro aspecto impressionante do trabalho é o ineditismo do


foco estabelecido. Conheço muitos trabalhos no campo do Direito,
e mesmo do setor imobiliário, que falam de contratos em geral.
Mas este é o primeiro que conheço dedicado exclusivamente ao
CONTRATO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA, um tema que
interessa muito aos operadores do Direito imobiliário, mas que é de
altíssima relevância para o dia a dia do Corretor de Imóveis.

O atual Código Civil Brasileiro – Lei nº 10.406 de 10 de janeiro


de 2002 – dedicou, ineditamente, todo o Capítulo XIII – artigos 722
a 729 – ao tema Corretagem. Esta iniciativa legislativa valorizou
de maneira absolutamente inusitada a atividade da corretagem
imobiliária, antes relegada a planos secundários, tanto no Código
Civil de 1916 como no Código Comercial Brasileiro de 1850, como
se pode conferir neste próprio trabalho. Entretanto, antes deste, não
conheço um único autor que se tenha dedicado com exclusividade
ao estudo deste tema. Aí reside, portanto, o seu grande mérito.

Mas não é só. Como mestre que é, Petrus Mendonça


preocupou-se em escrever para todos. Seus textos vêm com
simplicidade e coloquialidade tais que mesmo os iniciantes no
assunto não encontrarão qualquer dificuldade em assimilá-los.
Da mesma forma, também propiciam rápido e fácil entendimento
aos operadores do Direito, facilitando sua inserção em defesas de
teses, por mais complexas que sejam. Para completar, o trabalho
traz informações importantes sobre temas assessórios como: a
figura do Corretor de Imóveis, os honorários profissionais e os bens
imóveis, além de modelos práticos de contrato de corretagem,
distrato e outros documentos correlatos, acompanhados de
histórias interessantes de casos verdadeiros, que ilustram bem os
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cuidados que devem pautar a atividade do Corretor de Imóveis no


seu dia a dia.

Assim, este livro representa, mais do que tudo, um verdadeiro


presente para os Corretores de Imóveis e para o Sistema COFECI-
CRECI, cujo trabalho tem sido determinado pela incessante busca
da qualidade técnica de seus inscritos, inclusive com a implantação
de diversos cursos de graduação em gestão imobiliária em todo o
país.

Parabéns, Petrus, por mais este brilhante trabalho, e que Deus


continue a iluminá-lo para que você não esmoreça, ao contrário,
revitalize-se a cada dia e continue produzindo bons frutos em prol
da evolução de nossa laboriosa profissão de Corretor de Imóveis.

Brasília (DF), agosto de 2015.

João Teodoro da Silva


Presidente do Sistema COFECI-CRECI
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Sumário
APRESENTAÇÃO �������������������������������������������������������������������������������������������������23

CAPÍTULO 1
HISTÓRIA DA CORRETAGEM NO BRASIL ��������������������������������������������������������27

1�1 Um pouco da nossa história �����������������������������������������������������������������������27

1�2 O primeiro Corretor de Imóveis ������������������������������������������������������������������29

1�3 O Decálogo do Corretor ������������������������������������������������������������������������������31

1.4 O início da regulamentação da profissão �������������������������������������������������32

CAPÍTULO 2
DO CONTRATO DE CORRETAGEM ��������������������������������������������������������������������35

2�1 Conceito �������������������������������������������������������������������������������������������������������35

2�2 Da Corretagem Imobiliária ��������������������������������������������������������������������������37

2�3 Atividade de Mediação ou de Intermediação? ������������������������������������������39

CAPÍTULO 3
CLASSIFICAÇÃO DO CONTRATO DE CORRETAGEM�������������������������������������������������������43

3�1 Características do Contrato de Corretagem ���������������������������������������������43

3�2 Como deve ser o Contrato? ������������������������������������������������������������������������43

3�3 A Resolução-Cofeci n�005, de 09-09-1978 �������������������������������������������������45

3�4 Contrato de Corretagem: Autorização ou Opção de Venda, qual a


denominação apropriada? ��������������������������������������������������������������������������������46

3�5 O Contrato de Corretagem é acessório ou principal? �����������������������������50

3.6 Como definir o Contrato de Corretagem Imobiliária? ������������������������������51

3�7 O imóvel pode ser divulgado através de contrato verbal? ����������������������54

3�8 Qual o objeto do Contrato de Corretagem? ����������������������������������������������57

3�9 Elementos de validade dos contratos �������������������������������������������������������58

3�10 Hipóteses de aquisição da propriedade por instrumento particular ����65

3�10�1 Vícios de vontade ��������������������������������������������������������������������������������67

3�11 É possível existir Cláusula de Exclusividade nos


Contratos de Intermediação? ���������������������������������������������������������������������������69

3�12 Modelo de Cláusula de Exclusividade �����������������������������������������������������71


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3�13 Cláusula de vigência nos Contratos de Corretagem �����������������������������71

3�14 Existe diferença entre Arrependimento e Desistência?�������������������������73

3�15 Qual a importância das testemunhas nos


Contratos de Intermediação? ���������������������������������������������������������������������������78

3�16 Como eleger o Foro nos contratos de intermediação? �������������������������80

3�16�1 É possível instituir a arbitragem nas Autorizações de Venda?�������83

3�17 O Contrato de Corretagem no


Código de Defesa do Consumidor - CDC ��������������������������������������������������������84

3�18 Quando termina o Contrato de Corretagem? �����������������������������������������87

CAPÍTULO 4
DOS HONORÁRIOS PROFISSIONAIS ����������������������������������������������������������������97

4�1 Como calcular o valor dos Honorários do Corretor? �������������������������������97

4�2 Qual o valor dos honorários do Corretor? ����������������������������������������������100

4�3 Na Compra e Venda �����������������������������������������������������������������������������������102

4�3�1 Intermediação na Venda de Imóveis usados Urbanos ���������������������103

4�3�2 Intermediação na Venda de Imóveis usados na Zona Rural �����������103

4�4 Na Locação �������������������������������������������������������������������������������������������������104

4�5 Contrato de Associação do Corretor com a Imobiliária�������������������������106

4�6 Honorários ou Comissão: qual denominação correta? �������������������������108

4�6�1 Contrato de Corretagem ���������������������������������������������������������������������109

4�6�2 Contrato de Comissão ������������������������������������������������������������������������109

4�7 O que é mais importante na compra do imóvel:


valor ou a condição de pagamento? �������������������������������������������������������������110

CAPÍTULO 5
DO CORRETOR DE IMÓVEIS�113

5�1 Quem pode contratar o Corretor de Imóveis? ����������������������������������������114

5�2 Quem deve ser contratado? ���������������������������������������������������������������������116

5.2.1 Tipos de Inscrições profissionais ������������������������������������������������������121

5�3 O proprietário pode vender seu imóvel sem a


presença do Corretor? ������������������������������������������������������������������������������������123

5.4. Quem deve pagar os honorários do Corretor de Imóveis?•125


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5.4.1. Polêmica decisão do STJ põe fim sobre responsabilidade pelo


pagamento de honorários ao corretor de imóveis� �����������������������������������128

5�5 Da permuta de bens imóveis ��������������������������������������������������������������������131

5�6 Histórias de Corretor ���������������������������������������������������������������������������������133

5�7 Prospecção de Novos Negócios ��������������������������������������������������������������135

5�7�1 Elaboração e apresentação de propostas �����������������������������������������139

5�8 Você conhece as obrigações do Corretor de Imóveis? �������������������������139

CAPÍTULO 6
DOS BENS IMÓVEIS ������������������������������������������������������������������������������������������147

6�1 Imóvel Irregular pode ser vendido? ���������������������������������������������������������148

6�2 Alguns aspectos sobre a Responsabilidade


Civil do Corretor de Imóveis ���������������������������������������������������������������������������152

6�3 Cláusula de não indenizar ������������������������������������������������������������������������154

6�4 A Teoria da boa-fé contratual��������������������������������������������������������������������155

6�5 Histórias de Corretor ���������������������������������������������������������������������������������157

6�6 Conheça os principais cuidados do Corretor de Imóveis


antes de aceitar a intermediação �������������������������������������������������������������������159

6�6�1 Documentos necessários na Venda do Imóvel ���������������������������������161

6�6�2 A Lei n� 13�097 de 18-01-2015�������������������������������������������������������������165

6�7 Por que os Edifícios têm nome? ��������������������������������������������������������������167

6�8 O estrangeiro pode adquirir imóvel no Brasil? ��������������������������������������168

6�9 Como comprar imóvel em Leilão? �����������������������������������������������������������172

6�9�1 Custos na Arrematação�����������������������������������������������������������������������176

6�10 Histórias de Corretor �������������������������������������������������������������������������������177

6�10�1 Quais as principais despesas na compra do imóvel? �������������������180

6�10�2 Sobre o Laudêmio �����������������������������������������������������������������������������182

6�11 Principais Impostos sobre as Transações Imobiliárias e


sobre os Imóveis ���������������������������������������������������������������������������������������������188

CAPÍTULO 7
MODELOS PRÁTICOS DE FORMULÁRIOS �����������������������������������������������������197

7�1 Contrato de Corretagem (dia a dia do Corretor) �������������������������������������198


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7�1�1 Modelo Contrato de Corretagem para Venda ������������������������������������199

7�2 Contrato de Corretagem de Negócios Imobiliários ��������������������������������201

7�3 Autorização para Locação ou Contrato de Corretagem de Aluguel �����207

7�3�1 - História da Locação no Brasil ����������������������������������������������������������207

7�3�2 Lei de Terras de 1850���������������������������������������������������������������������������208

7�3�3 O Código Civil de 1916 e as Leis Especiais ��������������������������������������209

7�3�4 - Lei do Inquilinato – n� 8�245, de 18-10-1991 ������������������������������������214

7�3�5 A prática do Contrato de Corretagem para Locação ������������������������216

7�4 Autorização ou Contrato de Corretagem para Procura de Imóvel ��������224

7.5 O que significa Distrato? ��������������������������������������������������������������������������229

7�5�1 Modelo de Distrato ������������������������������������������������������������������������������231

7�6 Qual a importância da Ficha de Vistoria, do Relatório de


Fotografias e da prévia Avaliação do imóvel? ����������������������������������������������232

7�7 Da Avaliação do Imóvel �����������������������������������������������������������������������������233

7�7�1 Detalhes de uma avaliação realizada por


Corretor de Imóveis (padrão ABNT NBR n�14�653)������������������������������������235

7�7�2 Aspectos variáveis que devem ser levados em consideração


numa avaliação ���������������������������������������������������������������������������������������������238

7�7�3 O Corretor possui legitimidade para avaliar imóvel? ����������������������239

7.7.4 Relatório de Fotografias ���������������������������������������������������������������������240

7�7�5 Modelo de Ficha de Vistoria ���������������������������������������������������������������242

7.8 Como notificar Locatário de Imóvel que será vendido? ������������������������244

7.8.1 O Sublocatário deve ser notificado? �������������������������������������������������250

7.8.2 Modelo de Notificação ao Locatário ��������������������������������������������������252

7�9 Como deve ser a Procuração para venda do imóvel? ���������������������������253

7�9�2 Modelo de Autorização Particular ������������������������������������������������������258

7�10 Proposta de Compra de Imóvel ��������������������������������������������������������������259

7�10�1 Quais as principais vantagens de uma proposta na


compra de imóvel? ���������������������������������������������������������������������������������������261

7�10�3 Propostas entre pessoas ausentes x presentes ����������������������������264

7�10�4 Modelo de Proposta de Compra de Imóvel de Terceiros ���������������266


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7�10�5 Modelo de Proposta de Compra de Imóvel Novo ���������������������������267

7�11 Ficha de Visita / Solicitação de Chaves �������������������������������������������������268

7�11�1 Modelo de Ficha de Visita / Solicitação de Chaves ������������������������271

7�12 Ficha de Apresentação do Imóvel ����������������������������������������������������������273

7�12�1 Modelo de Ficha de Apresentação ���������������������������������������������������275

ANEXOS ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������276

BIBLIOGRAFIA ���������������������������������������������������������������������������������������������������327
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APRESENTAÇÃO

Esta obra está enraizada no meu amor pela arte da corretagem


e pelo gosto que adquiri, desde os verdes anos, pelo estudo das
ciências jurídicas.

Se, após sua leitura, aparecer alguma caneta que borre suas
páginas com tinta, que corrija-me, mas que seja para o surgimento
de novos pensamentos ou para nascimento de outra obra, ainda
mais completa, porquanto é próprio de um livro, dele sair outro
melhor.

Apresentar uma obra literária, qualquer que seja, não é uma


tarefa fácil, mas de grande responsabilidade, pois levará os leitores
a uma experiência intelectual das mais fascinantes pela passagem
de momentos e de experiências que os farão refletir sobre seus
posicionamentos e sua maneira de pensar.

Durante mais de vinte anos na profissão de corretor de imóveis


e, a partir dos meus dezesseis anos, trabalhando como aprendiz ao
lado do meu falecido pai (Dr. José de Souza Mendonça – corretor
de imóveis, advogado e empresário) a quem devo toda minha
sustentação moral e intelectual, percebi o quanto os profissionais
perdem negócios pela falta de conhecimento e de costume em
firmar um Contrato de Corretagem ou uma Autorização para Venda
com o proprietário do imóvel.

Com a vivência de mercado e como sócio da empresa Arrecifes


Negócios Imobiliários Ltda., fundada em 29 de maio de 1979,
empresa recertificada com padrão de Qualidade ISO 9001, com
milhares de clientes espalhados por todo o Brasil, adianto que,
desde sua fundação, essa empresa não intermediou qualquer
transação que não houvesse o respaldo de um Contrato de
Corretagem por escrito, assinado com exclusividade.

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Essa experiência profissional, alargada com a da Presidência


do Conselho de Corretores de Imóveis da 7ª Região/Pernambuco
e com a de Conselheiro Federal efetivo do Sistema Cofeci-Creci,
do qual faço parte, desde o ano 2010, como Membro da 3ª Turma
Recursal, julgando processos disciplinares, e da CERP – Comissão
de Elaboração de Resoluções de Novos Projetos, senti a imperiosa
necessidade de passar meus conhecimentos aos Corretores
de Imóveis de todo o Brasil, pelo amor que tenho à profissão e
por saber da importância da qualificação na vida profissional do
Corretor.

Ademais, a convivência salutar com dezenas de alunos do


Curso de Gestão da Faculdade de Administração da Universidade
de Pernambuco (FCAP/UPE), onde leciono nas Disciplinas de
Operações Imobiliárias II e Direito e Legislação Imobiliária I e II, em
virtude da minha prática de mercado e da minha especialização em
Direito Imobiliário pela Universidade Federal de Pernambuco, tem-
me trazido, costumeiramente, inúmeros exemplos de profissionais
Corretores de Imóveis que perderam e continuam perdendo
dinheiro pela falta da prática em firmar um Contrato de Corretagem,
por escrito, com seus clientes.

Assim, a presente obra visa apresentar ao leitor as questões


práticas e teóricas do Contrato de Corretagem Imobiliária (ou
Contrato de Intermediação, como é mais conhecido), sua
fundamentação jurídica, características, efeitos, formação e
extinção, importância, incidência, obrigação e costumes nas mais
diversas áreas de atividade do Corretor de Imóveis.

Afinal, sem seu uso, os Corretores estão sujeitos não apenas


às sanções disciplinares e legais, mas largados à própria sorte em
receber seus honorários profissionais, uma vez que a obrigação de
pagar-lhes é de quem os contrata.

Contudo, aqui não serão abordados os elementos subjetivos de


suas atividades, como tipos de publicidade, técnicas de venda ou
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de negociação, entusiasmo e abordagem do cliente, apresentação


pessoal, boa etiqueta, pensamentos positivos, boa educação, etc.;
não que esses elementos não sejam importantes ou necessários
para o sucesso profissional, mas por fugirem do objetivo do trabalho
apresentado.

Note-se que esta obra é dirigida tanto para os corretores de


imóveis autônomos, donos e gerentes de imobiliárias, gestores
imobiliários, estagiários, professores e acadêmicos de Cursos
Técnicos de Transações Imobiliárias e Superiores de Gestão e
de Direito, advogados e especialistas na área imobiliária, como
também para os construtores/incorporadores e para os proprietários
de imóveis que desejam compreender a forma correta e mais fácil
de contratar um profissional para intermediar a venda de seus
imóveis com maior segurança e responsabilidade.

Os Contratos de Corretagem, como o de compra e de venda de


imóveis, o de intermediação na locação e o de procura por imóveis
serão tratados, neste livro, de forma isolada, por apresentarem
características distintas e momentos diferentes de apresentação.

Bons estudos!

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O conteúdo deste e-book é licenciado para Wellyton Sousa Silva, portador(a) do CPF 643.471.173-53, vedada, por quaisquer meios e
a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
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CAPÍTULO 1

HISTÓRIA DA CORRETAGEM NO
BRASIL

“Oração e trabalho são os recursos mais


poderosos na criação moral do homem.”
Rui Barbosa

1.1 Um pouco da nossa história


Ao conhecer um pouco da história da Corretagem no Brasil,
o leitor descobrirá que a profissão de corretor de imóveis é
marcada por inúmeras conquistas que foram decisivas para o
desenvolvimento das cidades e para o equilíbrio social.

Tudo começou após a colonização do território brasileiro pelos


portugueses. No início dos tempos, o trabalho do Corretor sempre
colaborou com o desenvolvimento das cidades. Assim, a profissão
do Corretor de Imóveis não surgiu por acaso, mas por necessidade
da sociedade em ter um intermediador que facilitasse aquisição de
novas moradias nos pequenos vilarejos.

Dessa forma, marcada pela necessidade de organização


da profissão, iniciaram-se os processos de desapropriação de
inúmeras casas residenciais contra seus proprietários, no princípio
do século XIX, devido à chegada da Família Real Portuguesa,
vinda da Europa.

Dessa forma, por estarem desalojados e sem terem onde


morar, houve a necessidade de nomear pessoas para procurarem
novas moradias aos antigos proprietários, fazendo diminuir a dor
pela perda da propriedade. Logo, surgiram os primeiros indícios da
Corretagem Imobiliária informal no Brasil, a qual tinha como missão

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localizar compradores, negociar valores e aproximar as partes,


objetivando a finalização dos primeiros negócios.

Portanto, a chegada da Família Real Portuguesa ao Brasil,


quando era Colônia de Portugal, deu início a longo processo de
urbanização e de reorganização administrativa. Além disso, as
cidades passaram a ter uma nova identidade, melhor infraestrutura,
ao mesmo tempo em que aumentava o número de habitantes.

Contudo, no passado, o Corretor de Imóveis era conhecido por


“agente de negócios imobiliários”, já que a profissão ainda não era
regulamentada por lei nem existiam cursos profissionalizantes ou
de aperfeiçoamento técnico.

Nesse contesto, prevalecia a propriedade latifundiária, a


maioria da nossa população vivia no campo, e nossa economia
era baseada no agronegócio do café e da cana-de-açúcar, com a
riqueza nas mãos de poucos senhores de engenho.

Outrossim, devido à pouca concentração demográfica da


população e à dificuldade de divulgação dos imóveis que se
encontravam disponíveis para serem comercializados através
da venda ou da locação, o “boca-boca” era o principal meio de
divulgação do trabalho do Corretor de Imóveis.

Ademais, os “agentes de negócios imobiliários”, como eram


conhecidos naquela época, apresentavam-se como profissionais
bem sucedidos, geralmente leiloeiros ou comerciantes que
conheciam bastantes pessoas e gozavam de boa reputação para
terem a confiança da população. O mercado imobiliário, então,
passava a ser uma fonte de renda lucrativa, já que muitos senhores
de engenho investiam seu capital na construção de casas para
vender e para alugar.

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Desde tal época, a preocupação e os cuidados com a propriedade


imobiliária eram grandes. Nessa conjuntura, o primeiro documento
sobre venda e registro de propriedade surgiu com as Ordenações
do Reino.

“Nos primeiros anos da colonização do Brasil já existia uma


preocupação com a comercialização e o registro dos imóveis. O
primeiro documento sobre este assunto encontra-se no livro IV,
Título VII, das Ordenações do Reino, recompiladas por mandato do
rei Felipe I, em 1595, e que assim dizia:

“Se for senhor de alguma cousa e vender duas vezes a


desvairadas pessoas, o que primeiro houver a entrega della será
della feito verdadeiro senhor, se della pagou o preço por que
lhe foi vendida ou se houve o vendedor por pago della, porque
concorrendo assim na dicta venda entrega a cousa e paga o preço,
o fazem senhor della.” 1

1.2 O primeiro Corretor de Imóveis.


Nesse contexto, no início do século XIX, ano de 1807, surgiu
o primeiro Corretor de Imóveis no Brasil ou agenciador imobiliário
como era conhecido na época.

Em meio a conflitos e a desentendimentos, procurando


conciliar interesses e aproximar pessoas, em virtude do confisco
de suas propriedades pela Família Real, Antônio Armando Mariano
de Arantes Costa desenvolvia suas habilidades de mediador.
Entretanto, pondo dúvida na história, há registros também da
prática da corretagem imobiliária no ano de 1821, pelo então
senhor Venâncio José Lisboa.

1
(fonte: http://www.cofeci.gov.br/o primeiro corretor, 19-07-2010). (http://www.cofeci.
gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=88&Itemid=313)

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No entanto hoje, o Corretor de Imóveis, na linguagem


moderna, significa intermediador ou consultor imobiliário, já que
seus serviços profissionais vão muito além da simples junção das
partes, aproximando-se da perfeição ao ter que apresentar aos
contratantes os mais variados tipos de conhecimento, como de
documentação imobiliária, de contratos, de avaliação, de sucessão,
etc.

O livro Seleta do Agenciador Imobiliário, escrito por Gildásio


Lopes Pereira, relata bem esse assunto: “O Rio de Janeiro era um
pequeno burgo de ruas estreitas, cobertas de mato e iluminadas
a candieiro de óleo de baleia. Mal podia acolher a Família Real.
Quando a numerosa caravana ali chegou, viu-se que não havia
moradia para ela. Então, o próprio Príncipe-Regente mandou
requisitar as casas de residência dos habitantes da cidade. Enxotava
os moradores e mandava pintar as fachadas das casas as letras
maiúsculas ‘PR’ (Príncipe Real) que os despejados traduziam como
‘Ponha-se na Rua’, ou ‘Prédio Roubado’. A revolta popular foi tão
grande que muitos portugueses recusaram a moradia tomada dos
locais e se propuseram a indenizá-los particularmente. Foi, então,
que surgiu um cidadão muito atilado, o qual passou a intermediar
as negociações: ANTÔNIO ARMANDO MARIANO DE ARANTES
COSTA. Foi, de fato, o PRIMEIRO CORRETOR DE IMÓVEIS NO
BRASIL.” 2

Assim, várias conquistas foram ocorrendo ao longo do tempo


em favor dos Corretores de Imóveis, como convênios com jornais,
reduzindo o valor dos anúncios, das associações, etc. Na década de
40, foi promulgado o Decreto nº 5.493, de 09-04-1940, estipulando,
através de pagamento de seguro anual, a aposentadoria e as
pensões pelo Instituto dos Comerciários. Esse foi um grande feito
do Sindicato dos Corretores de Imóveis daquela época. Por conta
disso, os Corretores de Imóveis passaram a utilizar a expressão
“do Sindicato dos Corretores de Imóveis” ou “filiado ao Sindicato
dos Corretores de Imóveis” após o nome de suas empresas.
2
(fonte: http://www.cofeci.gov.br/ Primeiro Corretor, 19-07-2010).(http://www.cofeci.
gov.br/index.php?option=com_content&view=article&id=88&Itemid=313)

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1.3 O Decálogo do Corretor


Devido à união entre os Sindicatos dos Estados de São Paulo
e Rio de Janeiro, ainda na década de 40, várias conquistas foram
alcançadas, dentre elas foi criado o Decálogo do Corretor, que
determinava a conduta ética e moral dos Corretores de Imóveis
frente aos seus clientes e pelos colegas de profissão, sendo,
possivelmente, o primeiro código de ética da categoria.

Em linhas curtas, percebe-se que as demais normas


disciplinadoras da categoria tiveram, de uma forma ou de outra,
influência desse instrumento.

“Decálogo do Corretor

1 - O Corretor vive o valor e seriedade de sua palavra, de sua


ação e de seu espírito de iniciativa.

2 - É o espírito de cooperação, e nunca o de competição ou


concorrência, que deve presidir as relações entre os
Corretores. Não há necessidade de perturbar o negócio
entregue a outro Corretor, pois todo dia fica sempre aberta
a porta da colaboração.

3 - Não deve o Corretor aceitar a incumbência de venda ou de


compra de um imóvel que seja entre a outro, cumprindo-
lhe, portanto, indagar sempre do cliente a respeito.

4 - Nenhum Corretor deve oferecer um imóvel sem estar


devidamente autorizado pelo cliente ou por outro Corretor
autorizado.

5 - Não cabe ao Corretor o direito de prender em suas mãos


um negócio, se não tiver a probabilidade de realizá-lo.

6 - Ao oferecer um negócio, cabe ao Corretor apresentar


dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que
o depreciem.
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7 - Diante de cliente e estranhos, nunca deve o Corretor atacar,


mas ao contrário, defender e justificar seus colegas. Só
com esse ânimo conseguirá elevar o nível da classe, com
proveito geral para si próprio.

8 - As queixas devem ser levadas por escrito ao conhecimento


do Sindicato, e nunca expostas em público. O desprestígio
de um Corretor reflete o conceito de todos os seus colegas.

9 - Da camaradagem, respeito e amizade entre os Corretores


resultará inevitavelmente a elevação moral da classe e
um campo mais vasto de negócios e oportunidades para
todos.

10 - O Corretor deve colocar estes preceitos da ética


profissional acima de seus interesses materiais,
respeitando-os incondicionalmente.” 3

1.4 O início da regulamentação da profissão.


A evolução da profissão de corretor de imóveis era constante.
Em 27 de agosto de 1962, foi promulgada a Lei n. 4.116,
regulamentando a nobre atividade da Corretagem Imobiliária
no Brasil, nascendo o Dia Nacional do Corretor de Imóveis,
comemorado atualmente na data de 27 de agosto de cada ano.

A reivindicação pela criação dessa lei ocorreu no ano de 1957,


no Primeiro Congresso Nacional dos Corretores de Imóveis, na
cidade do Rio de Janeiro, pelos Sindicatos dos Corretores de
Imóveis.

Em 12 de maio de 1978 foi sancionada a Lei n. 6.530 pelo


então Presidente Ernesto Geisel e com apoio do Ministro Arnaldo
da Costa Prieto, o qual teve grande influência na sua promulgação,

3
(fonte: http://www.cofeci.gov.br/ Conquista e Reconhecimento, 19-07-2010).

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vindo a ser homenageado posteriormente pelo Sistema Cofeci-


Creci, em 08 de maio de 1981, com a Comenda Colibri de Ouro,
por seus relevantes serviços prestados à categoria de Corretor de
Imóveis.

No ano de 2003, no dia 25 de março, recebeu das mãos do


chanceler, então presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro
da Silva, o título de Embaixador do Cofeci, tendo seu honrado
nome registrado no Livro Especial do Mérito.

Em 29 de julho de 1978, o Presidente da República


Ernesto Geisel sancionou o Decreto n. 81.871, que deu nova
regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis e disciplinou o
funcionamento de seus órgãos de classe (Conselhos Regionais e
Federal de Corretor de Imóveis).

A criação do Conselho Federal de Corretores de Imóveis


(Sistema Cofeci-Creci) ocorreu em 27 de agosto do ano de 1962,
com o objetivo de ordenar e de fiscalizar a criação, o exercício dos
Conselhos Regionais, como também a atividade dos Corretores de
Imóveis.

Atualmente o Conselho Federal é presidido pelo Dr. João


Teodoro da Silva, congregando 25 Conselhos Regionais, com sua
Sede em Brasília/DF, notadamente os de Rio de Janeiro/1ª Região,
São Paulo/2ª Região, Rio Grande do Sul/3ª Região, Minas Gerais/4ª
Região, Goiás/5ª Região, Paraná/6ª Região, Pernambuco/7ª
Região, Distrito Federal/8ª Região, Bahia/9ª Região, Santa
Catarina/11ª região, Pará/12ª Região, Espírito Santo/13ª Região,
Mato Grosso do Sul/14ª Região, Ceará/15ª Região, Sergipe/16ª
Região, Rio Grande do Norte/17ª Região, Amazonas/18ª Região,
Mato Grosso/19ª Região, Maranhão/20ª Região, Paraíba/21ª
Região, Alagoas/22ª Região, Piauí/23ª Região, Rondônia/24ª
Região, Tocantins/26ª Região e Acre/27ª Região, nessa ordem de
criação. Nota-se que a 10ª Região não existe mais, antigo Estado
da Guanabara, extinto com a fusão do Estado do Rio de Janeiro.
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Portanto, é notório que a corretagem imobiliária é relativamente


nova no Brasil, ainda em fase de evolução, apesar de toda
sua complexa e eficiente estrutura funcional. Mesmo assim, é
perceptível que ainda se torna necessária a imperiosa existência
do Corretor de Imóveis nas intermediações imobiliárias, apenas
com maior exigência de capacidade técnica e de conhecimentos
socioeconômicos.

Por essa razão, o Corretor de Imóveis moderno é visto como


consultor imobiliário, detentor de características e de técnicas
inigualáveis a qualquer outro profissional. Inclusive, o imóvel é o
único bem que, ao se comprar, não pode ser levado para casa.

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CAPÍTULO 2

DO CONTRATO DE CORRETAGEM

“A vitória está reservada para aqueles


que estão dispostos a pagar seu preço.”
Sun Tzu

2.1 Conceito
Por CONTRATO DE CORRETAGEM entende-se o instrumento
particular que autoriza o Corretor de Imóveis a intermediar
transações com independência, em nome pessoal, objetivando
aproximar pessoas interessadas em contratar, conciliando
interesses pessoais na conclusão do contrato, mediante instruções
recebidas, sem que haja vínculo de mandato, de subordinação ou
de dependência.

Para Vera Helena de Mello Franco “Os corretores de imóveis


são intermediários, mediadores que promovem uma ou mais
operações comerciais, mediante o pagamento de um percentual
que denominam corretagem ou, indevidamente, comissão.” 4

E o imortal mestre dos contratos, Orlando Gomes, descreve


“a corretagem no acordo pelo qual uma parte (o corretor) obriga-
se a obter um ou mais negócios para a outra (o cliente ou dono
do negócio), consoante as instruções dela recebidas, sem que
haja entre as partes vínculo de mandato, prestação de serviços
ou qualquer relação de dependência. Consiste a atividade do
corretor em aproximar pessoas que desejam contratar, pondo-as
em contato.” 5

4
Ob.cit. Contratos – Direito civil e empresarial, ed.4ª. São Paulo, Editora
Revistas dos Tribunais, 2013, p.289.
5
Ob.cit. Contratos, ed.26ª. Rio de Janeiro, Forense, 2008, p.471.

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Já para Maria Helena Diniz, “O contrato de corretagem ou


mediação é a convenção pela qual uma pessoa, não ligada à outra,
em virtude de mandato, prestação de serviço ou por qualquer relação
de dependência, imprescindível para que haja imparcialidade na
intermediação, se obriga, mediante remuneração, a obter para
outrem um ou mais negócios, conforme instruções recebidas, ou
a fornecer-lhe as informações necessárias para a celebração do
contrato.” 6

Nesse sentido, para José Ribamar Barros Penha, entende-se


que “A corretagem é definida como atividade empresarial em que
uma pessoa (corretor), não ligada à outra em virtude de mandato ou
qualquer relação de dependência, obriga-se, por contrato, a obter
para aquela outra um ou mais negócios mediante remuneração.” 7

Enquanto que o nosso Código Civil define contrato de


corretagem quando uma pessoa não ligada à outra, em virtude
de mandato ou contrato de prestação de serviços ou por qualquer
outra relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda
um ou mais negócios, da forma como recebeu as instruções. Nesse
sentido, presume-se a corretagem como atividade independente,
desvinculada de subordinação ou de hierarquia disciplinar, que
age em nome próprio, com imparcialidade, na condução de
seus objetivos, que não sejam outros, senão a intermediação da
corretagem pura.

Assim, o Código Civil, em seu artigo 722, define que “Pelo


contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em
virtude de mandato, prestação de serviços ou por qualquer relação
de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas.” 8.

6
Ob.cit. Tratado Teórico e Prático dos Contratos, ed.5ª. Saraiva, São Paulo,
2003, p.382.
7
Ob.cit. Impostos sobre a Venda de Imóveis: dirigido ao Corretor de
Imóveis. ed.2ª. rev. e atual. Ensinamento Editora, Brasília, 2013, p.13
8
PELUSO, Cézar. Direito Civil – Legislação – Brasil. Código Civil
comentado. Ed.7ª. revista e atualizada. São Paulo, Manole, p.720.

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Dessa forma, é fato que o Código Civil trata da corretagem em


geral, comum a todos os corretores, não apenas da área imobiliária,
mas também ao de seguros, ao da bolsa de valores, ao oficial de
valores, ao de automóveis, etc.

Por essa razão, o Corretor de Imóveis não deve se descuidar


dos preceitos previstos na Lei n. 6.530, de 12-05-1978 e do Decreto
n. 8.871, de 29-06-1978, por definir as principais linhas de atuação
e de desenvolvimento da profissão.

Segue abaixo algumas características do Contrato de


Corretagem Imobiliária e suas consequências no ordenamento
jurídico.

2.2 Da Corretagem Imobiliária


Vive-se numa sociedade organizada. Contudo, não existe
sociedade sem que haja normas jurídicas, definindo direitos e
obrigações das pessoas. Também não existe produção sem
dinheiro, como não há trabalhadores sem salários ou Corretores de
Imóveis sem honorários.

No Brasil, incialmente, a corretagem foi disciplinada pelo Código


Comercial de 1850 (Lei n. 556 de 25 de junho), em seus artigos
35 a 38, criando direitos e obrigações, pelos quais os Corretores
de Imóveis eram vistos como agentes auxiliares do comércio,
técnicos na verdade, que aproximavam os comerciantes. Também
estavam sujeitos às leis comerciais e obrigados a se matricularem
no Tribunal do Comércio, no local onde mantinham sua residência.
Essa era uma regulamentação genérica, que se estendia a todo
tipo de corretagem, não apenas à imobiliária.

Contudo, o Código Civil de 1916 era omisso na corretagem,


ou seja, de nada tratava sobre esse assunto, a não ser pela
caracterização da mediação como atividade exclusivamente
comercial.
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Entretanto, a partir do Código Civil de 2002, a profissão do


Corretor e o Contrato de Corretagem passaram a ser disciplinados
em seus artigos 722 a 729, no Capítulo XIII.

Assim, discussões sobre a natureza jurídica, remuneração,


conclusão do negócio, prazo contratual, parceria, exclusividade na
intermediação, etc. foram esclarecidos, dando maior profundidade
à atividade da Corretagem Imobiliária.

Como consequência dessa mudança, atualmente, o trabalho


dos Corretores de Imóveis serve não apenas para aproximar
as pessoas, conciliando seus interesses, mas para atuar como
verdadeiros intermediadores e consultores, orientando sua clientela
sobre qual a melhor e a mais segura maneira de realizar uma
transação imobiliária.

Na verdade, existe um dever de lealdade, uma obrigação do


Corretor de Imóveis informar todas as consequências do negócio ao
seu cliente. Por essa razão, costuma-se tratar o Corretor moderno
como consultor imobiliário, já que, para bem desempenhar suas
funções, necessita conhecer os riscos inerentes aos negócios,
sua importância e responsabilidades, ter noções de direito, de
economia e de operações imobiliárias, conhecer técnicas de
avaliação e de negociação, no momento de constatar o real valor
dos imóveis. Enfim, precisa ser um profissional completo, com
perfil e conhecimentos que correspondam às expectativas de seus
clientes.

Por isso, embora seja um dos contratos mais usuais na


sociedade brasileira, ultrapassando os cinquenta anos de
existência, continua resistente aos modismos e às influências de
outros contratos.

Dessa forma, percebe-se que houve grande avanço na área


contratual, mesmo sem o antigo Código Civil de 1916 de nada
tratar sobre o tema, com o advento da Lei n. 4.116, de 27-08-1962,

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que regulamentou o exercício profissional do Corretor de Imóveis,


sendo posteriormente revogada pela Lei n. 6.530, de 12-05-1978 e
pelo Decreto n. 8.871, de 29-06-1978.

A denominação clássica desse instrumento, defendida pela


maioria dos doutrinadores, seja a de Contrato de Corretagem ou
a prática de mercado, o apelida de “Autorização de Venda” ou de
“Opção de Venda”, como sinônimos de concordância do proprietário
do imóvel para que o Corretor possa dar início aos seus trabalhos
de intermediação.

Nessas Autorizações de Venda, havendo simples concordância


do proprietário do imóvel na contratação de corretor imobiliário, o
contrato está firmado, decorrente do acordo de vontades.

A intermediação, entretanto, pode ser exercida isolada ou


conjuntamente por grupo de Corretores de Imóveis, dependendo
do interesse do contratante. Basta simples declaração de vontade
do proprietário do imóvel, através de uma Autorização, contratando
os serviços do Corretor, para que surja o direito ao recebimento de
seus honorários, após a aproximação útil das partes. Esse tema
será estudado com maior profundidade nos capítulos seguintes.

2.3 Atividade de Mediação ou de Intermediação?


Existem duas correntes distintas entre os juristas que definem
Contrato de Corretagem, ora com características de contrato de
intermediação ora de mediação. A primeira dela, defendida pelo
ícone do Direito na área de contratos, o mestre Orlando Gomes,
na qual seguem a maioria dos autores brasileiros, define que
mediação e corretagem significam uma mesma atividade. “Trava-se
a relação jurídica independentemente, nesse caso, de declaração
de vontade emitida para formação do contrato de corretagem,
produzindo, entretanto, efeitos idênticos aos que se originam de
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contrato formal, pois a atividade do mediador se interpreta como se


houvesse sido contratado para executá-la.” 9.

Em sentido contrário, defendendo que o contrato de corretagem


é de intermediação, aparece o mestre Pontes de Miranda, tratadista
e mestre do Direito, a quem chega defini-lo como uma pessoa que
nasceu cem anos antes de seu tempo, sendo, possivelmente, uma
das mentes mais brilhantes e proeminentes do mundo jurídico.

Sobre essa análise, define Pontes de Miranda, “A corretagem


é atividade intermediatriz entre pessoas que desejam contratar ou
praticar para outro algum ato; é intermediação em sentido largo,
assalariada. (omissis). O corretor é intermediário independente
que, com outorga de duas ou mais pessoas para adquirir ou alienar
em nome delas, verifica que quiseram o mesmo negócio jurídico
(omissis). Logo, não representa nem medeia, intermedeia e como
se põem juntos os papéis ...” 10

Quanto na mediação, aponta Pontes de Miranda, “O mediador


põe em contato pessoas que querem ou talvez queiram contratar
sem estar vinculada a qualquer delas como outorgado ou como
dependente. A sua atividade pode restringir-se à aproximação
ou informe sobre quem esteja interessado em contratar. Não
está ligado a qualquer interessado o que faz presumir-se a sua
imparcialidade. (omissis) A intermediação é inconfundível com a
mediação. O corretor é intermediário, não mediador.” 11

9
Gomes, Orlando. Contratos, Forense, ob.cit., p.380 (Avvad, Pedro Elias.
Direito Imobiliário – Teoria Geral e Negócios Imobiliários, ed.2ª. Rio de
Janeiro: Renovar, p.655).
10
Pontes de Miranda. Tratado do Direito Privado, 3ªed., Rio de Janeiro,
Borsói, 1972, p.333 e 335. (Avvad, Pedro Elias. Direito Imobiliário – Teoria
Geral e Negócios Imobiliários, ed.2ª. Rio de Janeiro: Renovar, p.656).
11
Tratado do Direito Privado, ed.3ª, Rio de Janeiro: Borsói, 1972, p.229.
(Avvad, Pedro Elias. Direito Imobiliário – Teoria Geral e Negócios
Imobiliários, ed.2ª. Rio de Janeiro: Renovar, p.657).

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Nessa mesma perspectiva, segundo Antônio Carlos Mathias


Coltro, citando Pontes de Miranda, “entendeu inexistir similaridade
entre os conceitos de corretagem e mediação, uma vez que a
primeira, ao contrário da segunda, exigiria matrícula e inscrição
profissional.” 12

Contudo, entende-se que é perfeitamente compreensível


a confusão das definições apresentadas, pois mediação,
intermediação e corretagem, no exercício da atividade profissional
do Corretor de Imóveis, confundem-se e interpretam estritamente,
até porque o Código Civil trata da corretagem imobiliária como
mediação, não como intermediação.

Assim, nesta obra, será acompanhada a denominação da


intermediação nas mais diversas atividades do Corretor, por
entender que essa é a mais usual e apropriada em seu cotidiano,
tanto defendida por Pontes de Miranda, e por ser a mediação um
instituto com maior abrangência e conteúdo que a da corretagem
imobiliária.

Afinal, para o mestre Pedro Elias Avvad, “A distinção que melhor


caracteriza o contrato de mediação é que, neste, o mediador é
contratado apenas para pôr em contatos pessoas interessadas em
celebrar diretamente uma transação imobiliária, não só uma compra
e venda, mas uma permuta, incorporação ou locação de imóvel,
ficando, porém, sua remuneração condicionada à efetivação da
vontade do negócio entre aquelas pessoas que aproximou”.

“Além disso, na intermediação há, em geral, instruções do


contratante que devem ser seguidas pelo intermediário, e a sua
remuneração pode não depender da concretização do negócio. Se
seguir corretamente a orientação e houver desistência de parte do
12
Ob.cit. Contrato de Corretagem Imobiliária – doutrina, jurisprudência e
regulamentação legal e administrative. ed.4ª. São Paulo: Atlas, 2013.p.9

41
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

contratante, fará jus à remuneração, salvo se expressamente se


convencionou em contrário.” 13

No Contrato de Corretagem ou de intermediação, o Corretor


age em nome pessoal, com independência, conciliando interesses,
procurando concluir o negócio de acordo com as instruções
recebidas. Cuida-se da verdadeira intermediação, sem vínculo
de subordinação. Portanto, o Corretor de Imóveis não pode
representar, durante a conclusão do negócio, qualquer das partes,
devendo agir com imparcialidade, buscando o equilíbrio e a
segurança do negócio jurídico para os contratantes.

Nessa teoria, para o jurista Orlando Gomes, “Agem os


corretores em nome pessoal, com independência. Se exercem sua
atividade por força de relação jurídica de subordinação, deixam
de ser corretores, ou, mais precisamente, não celebram contrato
de corretagem ou mediação. É essencial que procedam com
autonomia. Do contrário, serão representantes, comissários e, até,
empregados.” 14

13
Direito Imobiliário – Teoria Geral e Negócios Imobiliários, ed.2ª. Rio de
Janeiro: Renovar, p.656.
14
Ob.cit. ed.26ª, Contratos:Rio de Janeiro, Forense, 2008. p.472
42
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CAPÍTULO 3

CLASSIFICAÇÃO DO CONTRATO DE
CORRETAGEM

“Prefiro os que me criticam, porque me corrigem, aos


que me elogiam, porque me corrompem.”
Santo Augostinho.

3.1 Características do Contrato de Corretagem


A intermediação imobiliária possui características singulares.
Na condição de contrato, entre duas ou mais pessoas, convergindo
seus interesses na autonomia de vontade de contratar, suas
principais características são a onerosidade, a bilateralidade, a
aleatoriedade, a consensualidade e a informalidade, sendo este
último um dos pontos mais polêmicos da atualidade.

Um bom Contrato de Intermediação deve ser simples.


Recomenda-se que suas cláusulas sejam claras, de fácil
entendimento pela pessoa de capacidade mediana. Seu sentido
necessita ser direto, conciso, sem expressões obscuras ou
redundantes, que tenham duplo sentido.

Ademais, deve repassar informações precisas sobre os


serviços que serão prestados e evitar a colocação de palavras em
outro idioma ou de expressões esquisitas ou até pouco utilizadas.

3.2 Como deve ser o Contrato?


Em linhas simples, o Contrato de Corretagem precisar ser
redigido em língua portuguesa, conter dispositivos destacados,
preferencialmente em negrito, quando limitam o direito do
contratante. As partes devem inserir seus dados pessoais por
43
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

completo, com nome, profissão, estado civil, números da cédula


de identidade e do CPF/MF ou até do CNPJ, quando for pessoa
jurídica, além dos números de telefones celular e fixo, e-mail e
endereço físico onde funciona seu escritório imobiliário ou onde
atende sua clientela.

Ao apresentar seus dados, inclusive telefone fixo e endereço, o


Corretor dará maior credibilidade ao seu trabalho, já que seu cliente
conhecerá o local onde serão intermediadas as transações de seu
imóvel confiado aos seus cuidados.

Na questão de percentuais, os honorários do Corretor devem


vir explícitos no contrato, com o seu percentual e com o momento
de seu pagamento. Deve, também, evitar vincular os honorários
contratuais em moeda estrangeira ou no salário mínimo. A
vinculação ao salário mínimo ou à moeda estrangeira no Brasil de
reajustes ou de obrigações é proibido, tornando o negócio anulável.

A Resolução-Cofeci n. 005, de 09-09-1978 estabelece, em seu


artigo primeiro, que “Toda e qualquer intermediação imobiliária será
contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluirá,
dentre outros, os seguintes dados: (omissis) f) remuneração do
corretor e forma de pagamento”.

Quanto ao imóvel, este precisa ser detalhadamente esmiuçado,


definindo suas características internas e externas para melhor
apresentação ao mercado, quando oferecido pelo Corretor. Não
deve também esquecer, inclusive, de inserir o seu valor e a condição
de pagamento, por serem informações decisivas na transação.

Além disso, para melhor visualização, as palavras não devem


ter tamanho inferior ao número 12 (doze), em respeito aos
dispositivos elencados na Lei n. 11.785, de 22-09-2008.

Essa Lei n� 11�785, de 22-09-2008, em seu artigo 1º, altera o


parágrafo 3º do Art� 54 da Lei n� 8�078, de 11-09-1990 (Código

44
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

de Defesa do Consumidor) e prevê que “Os contratos de adesão


escritos serão redigidos em termos claros e em caracteres
ostensivos e legíveis, cujo tamanho da fonte não será inferior ao
corpo doze, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor.”

Outrossim, deve vir assinado pelas partes contratantes e por


duas testemunhas, devidamente identificadas, com nome completo,
número do CPF/MF e endereço, que a tudo devem presenciar.

Também não pode o Contrato de Corretagem conter cláusulas


abusivas que diminuam a responsabilidade do Corretor, caso
haja algum dano na intermediação ou até multas excessivas
que ultrapassem o previsto em seus dispositivos ou que sejam
impossíveis de serem cumpridas.

Ademais, textos que proíbem o contratante de procurar


o judiciário ou outros meios de solução de conflitos, como a
conciliação, a mediação e a arbitragem, ou que possibilitem o
Corretor de alterar o preço do imóvel, a seu exclusivo critério, sem
consulta prévia e de comum acordo, são cláusulas nulas, abusivas
por excelência, que devem ser evitadas.

3.3 A Resolução-Cofeci n.005, de 09-09-1978


A Resolução-Cofeci n. 005 de 09-09-1978 considera obrigatório
os contratos de intermediação imobiliária serem formalizados
por escrito, fundamentados em princípios éticos morais, sociais,
da boa-fé objetiva, da transparência e da probidade, para evitar
prejuízos ou desgastes na relação com seus clientes.

Dessa forma, impõe requisitos mínimos que devem ser


seguidos por todos os Corretores de Imóveis, notadamente:

a) nome e qualificação das partes;

b) endereço do imóvel que será intermediado;


45
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

c) o preço e as condições de pagamento do imóvel, seja


para venda ou para locação;

d) informações do título de propriedade declaradas pelo


proprietário do imóvel;

e) qual a remuneração e a forma de pagamento dos


honorários profissionais;

f) o prazo de validade do contrato de corretagem;

g) autorização escrita quando puder ou não receber sinal


no negócio ou em qualquer outro valor em nome do
proprietário do imóvel�

Por fim, nos Contratos de Corretagem, em que não exista prazo


determinado, torna-se necessário inserir cláusula que determine
o pagamento dos honorários do Corretor, caso o proprietário do
imóvel dispense esses serviços, mas futuramente se o negócio vier
a se realizar, como fruto do trabalho da intermediação do Corretor.

Contudo, também é fundamental inserir tal cláusula nos


Contratos com prazo determinado como segurança para o
recebimento dos honorários, caso o negócio ainda venha a se
realizar por decorrência do trabalho do Corretor.

3.4 Contrato de Corretagem: Autorização


ou Opção de Venda, qual a denominação
apropriada?
Independentemente da denominação utilizada nesse
tipo de contrato, sempre se estará se referindo à corretagem
imobiliária� A doutrina referencia o Contrato de Corretagem como
instrumento apropriado de intermediação do Corretor de Imóveis.

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A prática de mercado, entretanto, denomina-o de Autorização


de Venda, já que, para sua formação, basta simples consentimento
do proprietário do imóvel ao Corretor.
Dessa forma, a Autorização de Venda surge por simples ato de
vontade do dono do negócio, quando permite a vários Corretores,
simultaneamente, oferecerem, em venda, seu imóvel. Esse tipo
de contrato pode ser revogado a qualquer tempo, sem correr em
indenização, desde que o negócio não esteja realizado.
A Opção, por sua vez, impõe a corretagem contratada com
exclusividade, mediante prazo pré-estabelecido, com preferência
ao trabalho de determinado Corretor ou Imobiliária.
Nesse contexto, Antônio Carlos Coltro aponta que (…) “a opção
de venda tem caráter de exclusividade no que respeita ao mediador
a quem conferida, e não se pode compreender exclusividade que
não venha acompanhada do prazo, inclusive porque sua falta
implicaria vincular o comitente indefinidamente, restringindo seu
próprio direito de propriedade (RT, 165:347).” 15
Contudo, embora a Opção de Venda seja firmada com prazo de
vigência, é comum encontrarmos intermediações sendo executadas
com o contrato vencido, com anuência do proprietário do imóvel.
Nesse caso, se ocorrer a venda por intermédio do Corretor, mesmo
após o prazo de vigência, seus honorários profissionais lhe são
devidos.
Esse entendimento foi petrificado com o advento do novo
Código Civil/02, ao estipular essa condição no artigo 727, prevendo
que “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio
dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como
fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução
se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo
contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.” 16
15
Contrato de corretagem imobiliária. Doutrina, jurisprudência e regulamentação
legal e administrative. ed.4ª. ref. atual. e ampl. São Paulo: Atlas, 2013.
16
Ob.cit. Código Civil anotado e legislação complementar. São Paulo: Atlas,
2004.p.379.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Dessa forma, defende Antônio Coltro, ao afirmar que “Muitas


vezes, apesar de já decorrido o prazo firmado no documento,
continua o corretor atuando, sem oposição do vendedor, acabando
por ser a venda concluída graças a sua intervenção, hipótese em
que o decurso daquele prazo não poderá ser alegado como razão a
retirar-lhe o direito de perceber a comissão correspondente, o que
ocorrerá tanto quando o interessado tiver apresentado o vendedor
dentro do prazo da opção, como quando depois de seu vencimento,
segundo o que mais adiante será exposto.” 17

No tocante a essa questão, De Plácido e Silva cita que


Opção deriva “Do latim optio, de optare (escolher, eleger), é, na
terminologia jurídica, tomado em seu sentido originário: significa a
escolha ou a eleição. Nessa acepção, portanto, o direito de opção
é o direito de escolha, quando há mais coisas para escolher.” 18

Entretanto, seja qual for a expressão utilizada pelo Corretor


de Imóveis, trata-se de contrato bilateral, que depende do acordo
de vontades para se aperfeiçoar, mesmo que essa autorização
seja fornecida pelo proprietário do imóvel através de simples
comunicação, de e-mails, de correspondência ou de outro tipo de
mensagem eletrônica qualquer.

No passado houve tentativa de se denominar a Autorização ou


Opção de Venda como contrato unilateral, embora sempre existisse
a obrigação de pagamento dos honorários do Corretor de Imóveis,
caso o negócio viesse a se realizar.

Por isso, em suas clássicas explicações, Pedro Elias Avvad


defende que “A denominação equivocada, ou melhor, distorcida,
teve ensejo na instrumentação de determinados contratos de
intermediação que tinham efetivamente a feição de uma promessa
unilateral de contratar, em favor de alguém indicado pelo corretor,

17
Contrato de corretagem imobiliária. Doutrina, jurisprudência e regulamentação
legal e administrative. ed.4ª. ref. atual. e ampl. São Paulo: Atlas, 2013.
18
Vocabulário Jurídico. ed.12ª. Rio de Janeiro: Forense, 1997.p.283.vIII.

48
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

contendo ainda um compromisso de remunerar o intermediário, se


o negócio viesse a ser concluído nas condições ofertadas.” 19

Já o escritor Arnaldo Rizzardo, em sua obra Contratos, conceitua


a opção de venda como “reserva ao corretor ou intermediário a
preferência para a venda do imóvel, em que se estabelecem as
linhas básicas e condições do negócio, fixando-se um prazo para
sua validade e cominando-se os direitos e obrigações.” 20

Assim, o cancelamento unilateral da Opção de Venda não deve


ser possível dentro da vigência do prazo contratual, sem que haja
indenização, conforme as condições previamente estipuladas que
impedem a rescisão do Contrato.

Após a formalização do contrato, o Corretor de Imóveis deverá


direcionar seu tempo e planejamento na intermediação do negócio,
com prospecção de interessados, de anúncios em jornais, de
internet, de revistas, de locação de espaços, de contratação de
funcionários e de parcerias com colegas de profissão, etc.

Nessa tese, o nobre jurista Antônio Coltro aponta que “No


tocante a ser ou não possível revogar-se a opção, escreveu Carlos
Alberto Bittar, inadmitir-se ‘revogação da opção, que se entende
como declaração unilateral receptícia, ou seja, apta a permitir a
efetivação, com qualquer interessado da operação efetiva, no
prazo correspondente’, de forma a possibilitar perniciosa atuação
em benefício do comitente e prejuízo do intermediário.” 21

No mesmo sentido, será usada a denominação de Contrato


de Corretagem por ser a clássica definição do contrato de
intermediação imobiliária utilizada pelos Corretores de Imóveis.

19
Ob.cit. Direito Imobiliário – Teoria Geral e Negócios Imobiliários. ed.2ª. Rio de
Janeiro: Renovar, 2009.p. 654.
20
Ob.cit. AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário – Teoria Geral e Negócios
Imobiliários. ed.2ª. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.p. 654.
21
Ob.cit. Contrato de Corretagem Imobiliária. Doutrina e jurisprudência. São Paulo:
Atlas, 2013.p.125.

49
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

“Em regra, o termo opção usado nos contratos significa


exclusividade concedida ao corretor, para só ele negociar o
objeto (V. Brantiley, On Contracts, p.41). Assim se o proprietário
concede a alguém opção a venda de um imóvel, por determinado
prazo, e dentro desse prazo realiza o negócio com outrem, fica
obrigado à comissão estipulada. É o que têm julgado os Tribunais.
(RT,138/185.)” COLTRO, Antônio Carlos Matias. 22

3.5 O Contrato de Corretagem é acessório ou


principal?
O Contrato de Corretagem, via de regra, é acessório, pois sua
conclusão depende da finalização do principal. Por essa razão,
surge o entendimento de que os honorários profissionais do Corretor
de Imóveis apenas são devidos quando o negócio for realizado, no
momento em que se consegue o resultado útil da transação, que
culmina na conclusão do contrato de compra e venda. Esse é o
pacífico entendimento dos Tribunais de Justiça no Brasil.

Portanto, numa transação de compra e de venda ou de locação,


os honorários são devidos quando o negócio estiver finalizado.
É um contrato de resultado, que depende da formação de outros
contratos, concluindo o trabalho do Corretor de Imóveis.

Nessa sequência, o Contrato de Corretagem apenas se


aperfeiçoa quando o negócio for realizado, já que o contrato
acessório sempre acompanha o principal.

Muitas vezes, os Corretores de Imóveis recebem parte de seus


honorários como antecipação de negócio futuro e incerto. Logo, se
ficar previsto em seu contrato que o pagamento de seus honorários
profissionais não dependerá da conclusão do principal, não haverá
de devolvê-lo, caso o negócio não se finalize. Entretanto, em
sentido oposto, se essa condição não houver sido estabelecida,
não haverá direito de retenção de sua remuneração.
22
Ob.cit. Contrato de Corretagem Imobiliária. Doutrina e jurisprudência. São Paulo:
Atlas, 2013.p.127.

50
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Entretanto, com todo respeito e sem querer contrariar a doutrina,


existem situações em que o Contrato de Corretagem adquire
características de principal, ao gerar obrigação de pagamento de
honorários, decorrente do acordo de vontades dos contratantes,
independentemente da conclusão do negócio.

Dessa forma, assim se justifica quando, após aproximar as


partes interessadas, depara-se com impedimento da transação
por defeitos na documentação do imóvel ou por arrependimento do
negócio, por uma ou por ambas as partes interessadas.

Se uma das partes der causa à não conclusão do negócio,


após a realização de todo o trabalho do Corretor, com aproximação
das partes, com a avaliação, com a divulgação do imóvel, com
a negociação de valores, aceite de proposta de compra, com
a apresentação de certidões, etc., nasce a responsabilidade
de indenizar o Corretor, no percentual de seus honorários pré-
estabelecidos.

Se, contudo, ambas a partes contribuírem para o insucesso do


negócio, concorrem em igualdade de condições, proporcionalmente
com o pagamento dos honorários de corretagem.

3.6 Como definir o Contrato de Corretagem


Imobiliária?
Superadas as dúvidas sobre a primeira característica do
Contrato de Corretagem, evidentemente que se pode classificar
o Contrato de Corretagem de várias maneiras; dentre elas, como
contrato oneroso, típico, bilateral, aleatório, consensual e informal,
como será analisado adiante.

A Onerosidade contratual advém de sua contraprestação ser


o pagamento, decorrente da realização do negócio. Portanto, a
existência de atividade que produza benefícios econômicos para
qualquer das partes, faz surgir o direito à remuneração.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Nessa teoria, aponta o nobre jurista Antônio Coltro que “É


oneroso em função de resultar dele, para ambas as partes,
benefícios patrimoniais (o produto útil para o comitente e a
comissão para o intermediário):

“A mediação é contrato oneroso, que nunca se presume gratuito.


Aquele que admite a intervenção do corretor nos negócios que
realize, sabe que deverá remunerar o trabalho do intermediário.’
(TJSP RT 164/166)” 23

A tipicidade surgiu após sua previsão nos artigos 722 a 729 do


novo Código Civil. O antigo Código Civil de 1916 nada falava sobre
a Corretagem Imobiliária, até o ano de 2002, com o advento do
novo diploma civilista brasileiro.

A bilateralidade provém por apresentar prestação para ambas


as partes, ou seja, o Corretor de Imóveis entra com seu trabalho,
aproximando as partes contratantes; o contratante, por sua vez,
com o pagamento, caso o negócio venha a ser realizado.

Como Aleatório, sua remuneração advém do esforço de seu


trabalho, mas tão somente do sucesso alcançado por ele, ou seja,
da finalização do contrato por estar vinculado a acontecimento
futuro e incerto.

Percebe-se, portanto, que essa se transforma na principal


dificuldade do Corretor de Imóveis ao intermediar transações, em
decorrência da antecipação de receitas para cobrir despesas com
a intermediação, sem a certeza da realização do negócio.

Assim, no momento em que o Corretor acostumar-se a pactuar


com o cliente, em seu Contrato de Corretagem, com honorários
de contratação, como antecipação de parte dos honorários de
resultado, devido às despesas com a publicidade do imóvel, com os
gastos pessoais e com os do escritório, sem que haja dependência
23
Ob.cit. Contrato de Corretagem Imobiliária. Doutrina Jurisprudência e
Regulamentação Legal e Administrativa. ed.4ª. São Paulo: Atlas, 2013.

52
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de êxito do negócio, o mercado imobiliário haverá de se transformar


com maior performance de resultados e de melhoria na qualidade
dos serviços apresentados.

Sua consensualidade decorre do aperfeiçoamento, sem


exigência de forma especial, pela simples vontade das partes
em contratar, ou seja, pode ser firmado verbalmente ou por mero
instrumento particular, no próprio escritório do Corretor de Imóveis
ou da Imobiliária.

A informalidade advém de sua existência na forma verbal. No


momento em que as partes aceitam a interferência do Corretor,
tacitamente, aproveitando-se de seu trabalho, permite-se a
contratação, cuja confirmação poderá ocorrer, posteriormente, por
testemunhas, por anúncios em jornais, por troca de e-mails, etc. ou
mesmo pelas partes contratantes, quando inserido posteriormente
no contrato de promessa de compra e de venda, por exemplo.

Entretanto, sua existência deve ser provada. A conclusão


do negócio é o primeiro elemento indispensável à sua formação,
acompanhado pela prestação do serviço em aproximar as partes
contratantes e pela vontade de contratar.

Nessa análise, José da Silva Pacheco defende que “O contrato


de mediação, sendo consensual, não exige forma específica
para sua conclusão. O consentimento tácito, a aproximação dos
interessados e a realização do negócio, em virtude da interferência
do mediador, precisam reunir provas convincentes, principalmente
quando o vendedor e o comprador negam a mediação. As tentativas
da transação, para evitar a demanda, não provam a existência do
contrato e do consentimento do vendedor.” 24

No entanto, embora se conceba a existência do Contrato de


Corretagem verbal, não se deixa de configurar a existência de
infração à Lei n. 6.530, de 12-05-1978, em seu artigo 20, inciso III,
que prevê a obrigatoriedade de anunciar propostas de transação
24
Tratado de Direito Empresarial. Direitos negociais e contratuais. ed.1ª. São Paulo:
Saraiva, 1979.v.I.p.326.

53
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mediante documento escrito. Entretanto, essa infração não interfere


no direito de recebimento de seus honorários.

Jurisprudências
Cobrança – Corretagem – Inexistência de contrato escrito
– Irrelevância – Prova inequívoca e consistente da prestação de
serviços, todavia não produzida – Ação improcedente – Recurso
provido. A atividade do intermediário de negócios consiste
precisamente em promover a aproximação das partes, aparando
as arestas que entre elas surgirem, assim contribuindo eficazmente
para a concretização do negócio. TJSP – Ap.Cív. 250.910-2 Relator
José Cardinale. 25

Contrato de Corretagem – Intermediação na venda de imóvel –


Contrato verbal – Eficácia reconhecida a vista da prova dos autos.
Recurso extraordinário não conhecido. (STF Ext.107.510 – Rel.
Ribeiro da Costa) 26

3.7 O imóvel pode ser divulgado através de


contrato verbal?
Isso não é possível, pois o Corretor de Imóveis que divulga
o imóvel por qualquer meio de comunicação sem autorização
escrita, embora esteja configurada a possibilidade de existência de
um Contrato de Corretagem verbal, caso o negócio venha a ser
realizado posteriormente como fruto de seu trabalho, comete ato
infracional à Lei nº 6.530, de 12-05-1978 em seu Art.20, inciso III, e
ao Decreto nº 81.871, de 29-06-1978 em seu Art.38, Inciso IV, que
preveem sua obrigatoriedade.

25
(http://tj-sp.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/120505705/
apelacaoapl43384420118260127-sp0004338-4420118260127 - de 09-08-2015).
26
(http://tj-pr.jusbrasil.com.br/jurisprudencia /6091944/apelacao-civel-ac-5722198-
pr-0572219-8/inteiro-teor-12240166 - de 09-08-2015)

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“Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscrita nos órgãos


de que trata a presente Lei, é vedado: – anunciar publicamente
proposta de transação a que não esteja autorizado através de
documento escrito”. Lei n. 6.530, de 12-05-1978, art.20, inciso III.

Essa proibição se estende a todos os meios existentes de


divulgação, como jornais, revistas, folders, cartões de visita, papéis
timbrados, instagram, facebook, whatsapp, e-mails, etc.

O Contrato de Corretagem confunde-se com a Autorização de


Venda verbal. Todavia, no primeiro, exige-se sua forma escrita; no
segundo, prova-se por testemunha ou por qualquer outro meio de
prova admitido em direito, quando não inserido posteriormente nos
contratos de compra e de venda.

Continuadamente, os mesmos diplomas legais preveem que,


quanto ao número de Inscrição nos Conselhos Regionais (número
do CRECI), é vedado ao Corretor de Imóveis, ou à Imobiliária,
“fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem
mencionar o número da inscrição”.

Ademais, a Resolução-COFECI n. 1.065 de 27-09-2007


estabelece normas que devem ser seguidas pelos Corretores de
Imóveis, inclusive quando anunciam seus nomes abreviados ou de
fantasia por pessoa jurídica, e dita outras providências importantes,
como o tamanho mínimo do número de inscrição no regional.

Dessa forma, o Corretor só deve anunciar seus imóveis ou


fazer publicidade institucional de seu nome, inserindo a expressão
profissional liberal ou corretor de imóveis. Isso significa que pode
inserir, conjuntamente, nesses anúncios, outros adjetivos, tais
como gestor imobiliário, consultor de imóveis, agente de compra e
venda, avaliador imobiliário, etc.

Conforme essa teoria, o Art.2º da Resolução acima prevê que


“A utilização pública de nome por extenso ou nome abreviado por
pessoa física regularmente inscrita no CRECI poderá dar-se desde
55
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que seguido da expressão ‘profissional liberal’ ou ‘corretor de


imóveis’, independentemente de outro adjetivo que possa figurar
no anúncio ou documento com o objetivo de melhor qualificar o
profissional.”

Outrossim, da mesma forma a sigla CRECI não pode estar


inserida nos anúncios publicitários, em tamanho inferior a 25%
(vinte e cinco por cento) do nome, por extenso ou abreviado, do
Corretor de Imóveis. Essa preocupação deve-se ao fato de não
encontrar nomes tão minúsculos que impeçam ou dificultem a sua
visualização, tornando mais difícil a identificação do Corretor.

Os parágrafos 1º e 2º do artigo segundo da Resolução anterior,


dispõem que:

“§1º - Em qualquer dos casos previstos neste artigo, a expressão


obrigatória a que alude seu caput será sempre seguida do
número de inscrição da pessoa física no Creci, precedido da
sigla CRECI, em destaque idêntico ao da expressão obrigatória
utilizada.

§2º - A expressão obrigatória a que alude este artigo não


poderá ter tamanho de impressão inferior a 25% (vinte e cinco
por cento) do nome por extenso ou nome abreviado que estiver
sendo utilizado pela pessoa física.”

Por esses detalhes, recomendam-se aos profissionais


do mercado imobiliário, antes de iniciarem seus trabalhos de
assessoria ou de intermediação, estudarem, profundamente, as
resoluções do Sistema Cofeci-Creci, a Lei nº 6.530, de 12-05-1978,
o Decreto nº 81.871, de 29-06-1978 e os artigos do Código Civil
brasileiro que tratam dessa matéria.

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3.8 Qual o objeto do Contrato de Corretagem?


Muitas pessoas acreditam que o objeto do Contrato de
Corretagem é o próprio imóvel que será intermediado, mas não
é. Afinal, a forma de definir o objeto contratual na corretagem
é o momento de finalização do negócio, pelo qual o Corretor foi
contratado. Se a contratação for para intermediar compra e venda,
seu objeto é o contrato de compra e de venda; se no aluguel, é o
contrato de locação, etc.

Nessa perspectiva, para o mestre Pedro Elias Avvad, “O objeto


do contrato de corretagem, segundo opinião generalizada, é o
resultado útil dos serviços do corretor de imóveis, que poderá ser de
simples aproximação das partes e/ou eliminação das dificuldades
na concretização do negócio visado pelos interessados.” 27

Logo, na hora de inserir o objeto em seus Contratos de


Corretagem, a forma correta é defini-lo como a intermediação na
venda do apartamento ou casa situada na Rua Estrela, s/nº, no
bairro do Sucesso, na cidade do Recife/Pernambuco.

O imóvel, portanto, é objeto dos contratos de compra e de venda,


de locação, de permuta, etc. Fato que ocorre, equivocadamente,
quando o Corretor afirma que vende ou aluga imóveis. Na verdade,
quem vende ou aluga é o proprietário do bem. Dessa forma, o
Corretor apenas intermedia transações imobiliárias.

Sobre essa tese, o mestre Orlando Gomes aponta que


“Enquanto os direitos reais têm como objeto, uma coisa; os direitos
obrigacionais visam à prática de determinada ação ou omissão
do sujeito passivo. A ação ou a omissão do devedor chama-se
prestação, que é, com efeito, o objeto da obrigação”. 28

27
Ob.cit. Direito Imobiliário – Teoria Geral e Negócios Imobiliários, 2ºed. Rio de
Janeiro, Renovar, p.660).
28
Responsabilidade Civil. ed.1ª. Rio de Janeiro: Forense, 2011.p.20.

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3.9 Elementos de validade dos contratos


Nos capítulos anteriores, vê-se quem pode contratar e quem
pode ser contrato. Serão estudadas diversas definições do Contrato
de Corretagem para facilitar seu entendimento. Entretanto, não se
pode esquecer, já que está referindo-se a espécies de contratos e
suas condições de validade. Entretanto, não se aprofundará nesse
tema, já que será abordado com maior abrangência no e-book
COMPRA e VENDA de IMÓVEIS.
Os contratos, para sua validade, precisam conter elementos
necessários para seu aperfeiçoamento como agente capaz, objeto
precisa ser lícito, possível e determinado ou determinável; sua
forma precisa estar prevista ou não proibida por lei; e, por último,
não pode haver vícios de consentimento da vontade, como coação,
fraude, lesão, etc.
Sobre esse tema, a ilustre jurista Maria Helena Diniz defende
que “para sua validade exigem-se os mesmos requisitos essenciais
a todo contrato: capacidade do agente, tanto a genérica como a
especial; licitude e possibilidade do objeto, sob pena de nulidade.
Vedada está a corretagem ilícita, como a encetada para venda de
entorpecentes, a angariação de menores para casas de tolerância
etc.”. 29
Art.104 do Código Civil – A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Se for levado em consideração que se realizam diversos
contratos diariamente nas atividades mais comuns, será percebido
que contratar é algo simples, e que deve ser tratado sem maiores
dificuldades, para se alcançar melhores resultados.
Como ocorre, costumeiramente, quando se compra um pão
pela manhã, ou seja, firma-se um contrato de compra e venda; no
29
ob.cit. Instituições.p.342 Caio Mário S. Pereira. Tratado Teórico e Prático dos
Contratos, ed.5ª, Saravia, São Paulo, p.382.

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momento em que se anda de ônibus, também se firma contrato de


transporte e de seguro, já que, se algo ocorrer no percurso de casa
para o trabalho, ou vice-versa, qualquer indivíduo estará coberto
por sua apólice; se alguém toma emprestado a bicicleta de nosso
vizinho, firma o de comodato; caso se estacione um veículo em um
shopping center, firma-se o contrato de depósito. Enfim, as pessoas
não apenas existem, elas coexistem na sociedade em que vivem,
pois precisam se relacionar. E uma das formas mais comuns de
relacionamento surge através dos contratos.
Essas contratações podem ocorrer pela forma verbal ou escrita.
Só existe obrigação do contrato ser escrito, quando a lei assim o
exigir. Como, por exemplo, nas escrituras públicas de compra e
venda.
Nesse sentido, a validade dos contratos está condicionada a
quatro pontos fundamentais:

a - Seu objeto precisa ser lícito, possível e determinável�


Nesse aspecto, para perfeição e para a validade do
negócio, faz-se necessário que seu objeto seja possível. Como
na intermediação imobiliária o objeto contratual é o resultado útil
do trabalho do Corretor, fica impossibilitada a intermediação de
bens imóveis que não podem ser comercializados. Por exemplo,
intermediações de imóveis que pertencem à massa falida ou que
não existem ou que não pertencem ao patrimônio do vendedor ou
os que já foram comercializados, etc. Afinal, já se sabe de casos de
promessa de venda de terrenos na lua ou mesmo no oceano.
Por isso, defende a jurista Maria Helena Diniz: “Para que o
negócio jurídico se repute perfeito e válido, deverá versar sobre
objeto lícito, ou seja, conforme a lei, não sendo contrário aos bons
costumes, à ordem pública e à moral.” 30

b - Seu agente seja capaz para os atos da vida civil�


Evidentemente que o proprietário, para contratar, deve ter
plena capacidade de seus atos. Caso contrário, o Contrato de

30
Teoria Geral do Direito Civil, ed.29º. São Paulo, Saraiva, 2012, p.489.

59
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Corretagem poderá ser anulável, se for relativamente incapaz; ou


nulo, se absolutamente incapaz.

Não se pode falar em incapacidade da pessoa humana


sem mencionar os artigos 3º e 4º do Código Civil brasileiro, pois a
incapacidade é medida protetiva, não punitiva ao incapaz. Assim,
os ébrios, os viciados em tóxicos, os pródigos, os de menor idade
não possuem capacidade plena e, portanto, estão inaptos para os
atos da vida civil.
Nesse contexto, o Código Civil em seu art. 3º prevê que são
absolutamente incapazes para os atos da vida civil na sociedade
apenas os menores de dezesseis anos de idade.
A Lei n. 13.146 de 6-7-2015, que instituiu a Lei Brasileira da
Pessoa com Deficiência, atualmente denominada de Estatuto da
Pessoa com Deficiência, que tem por objetivo assegurar e promover
a pessoa com deficiência as mesmas condições de igualdade de
uma pessoa sem limitações, ou seja, o livre exercício de direitos
e de suas liberdades fundamentais com o fim de inclusão social e
prática de atos de cidadania.
Portanto, prevê o art. 3 do Código Civil, após a alteração da
Lei n. 13.146/15 que “São absolutamente incapazes de exercer
pessoalmente os atos da vida civil os menores de dezesseis anos
de idade”.
Desta forma, os itens II e III do art. 3º ficam revogados,
permanecendo apenas a menoridade antes dos dezesseis anos
como única hipótese de incapacidade absoluta. Por conseguinte,
a parte que tratava dos enfermos, dos deficientes mentais por falta
de discernimento completo e os que não puderem exprimir sua
vontade, mesmo que temporariamente, fica revogada.
Sendo assim, essas pessoas que não puderem exprimir sua
vontade por motivos psíquicos não poderão mais contratar. Neste
caso, deve ser nomeado curador por decisão do judiciário.

Em relação ao Art. 4º do mesmo diploma, “São incapazes,


relativamente a certos atos, ou a maneira de os exercer:

60
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Art. 4o São incapazes, relativamente a certos atos, ou à


maneira de os exercer:
I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;
II - os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por
deficiência mental, tenham o discernimento reduzido;
III - os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo;
IV - os pródigos.
Parágrafo único. A capacidade dos índios será regulada por
legislação especial.
Em relação aos relativamente incapazes, a Lei n. 13.146/15
revogou os dispositivos relativos às pessoas com deficiência
mental com discernimento reduzido e aos excepcionais sem
desenvolvimento mental completo. A partir de agora, considerar-
se-ão relativamente incapazes os que, por causa transitória ou
permanente, não puderem exprimir sua vontade. Não exprimir sua
vontade, por outro ângulo, significa que não poderão praticar os
atos da vida civil.
Em resumo, as pessoas com discernimento reduzido e com
desenvolvimento mental incompleto ou completo, desde que
possam exprimir sua vontade, poderão praticar os atos da vida
civil. Assim, não há presunção da incapacidade relativa para os
que possuem deficiência mental, discernimento reduzido e os
excepcionais sem desenvolvimento mental completo. 31
Afinal, a incapacidade relativa impede a pessoa de praticar
certos negócios jurídicos sem a assistência de seus representantes
legais, curadores ou tutores. Além disso, o relativamente incapaz
não está totalmente privado da prática de seus atos, apenas deve
estar assistido, sob pena de seus negócios serem posteriormente
anulados. Entretanto, admite-se a confirmação ou a retificação
desses atos posteriores à data em que foram praticados, após
cessada sua incapacidade.
Os menores de dezoito anos e maiores de dezesseis anos,
embora sejam declarados relativamente incapazes, quando
31
Ob.cit. PELUSO, Cézar. Código Civil.

61
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dolosamente escondem a idade, respondem por seus atos na vida


civil, já que a lei protege a boa-fé dos contratantes.

No caso da venda de imóveis por pessoa relativa ou


absolutamente incapaz, deve existir, obrigatoriamente, uma
autorização judicial antes do início de qualquer trabalho. Inclusive,
deve vir prevendo qual a finalidade da venda do imóvel e suas
vantagens para o incapaz.

“Art.166 do Código Civil – É nulo o negócio jurídico quando:

I - Celebrado por pessoa absolutamente incapaz


II - For ilícito, impossível ou indeterminável seu objeto
III - O motivo determinante, comum a ambas as partes, for
ilícito
IV - Não revestir a forma prescrita em lei
V - For preterida alguma solenidade que a lei considere
essencial para a sua validade
VI - Tiver por objeto fraudar lei imperativa

A lei taxativamente o declarar nulo ou proibir-lhe a prática, sem


cominar sanção.

Art.171 do Código Civil – Além dos casos expressamente


declarados na lei, é anulável o negócio jurídico

I – por incapacidade relativa do agente


II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo,
lesão ou fraude contra credores.” 32

A incapacidade dos jovens para os atos da vida civil cessa aos


18 anos completos ou por sua emancipação, quando possuir idade
superior a 16 anos.

32
Ob.cit. PELUSO, Cézar. Código Civil comentado. ed.7ª. rev. e atual. Brasil:
Manole, 2013.

62
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Todavia, o Código de Normas do Estado de Pernambuco,


no seu artigo 261, estabelece que “Toda pessoa capaz, como
sujeito de direitos e obrigações, poderá praticar e celebrar atos
notariais lavrados perante o tabelião, seus substitutos e prepostos
autorizados.
Parágrafo único. Considera-se plenamente capaz para a
prática de atos da vida civil, a pessoa maior de 18 (dezoito) anos,
ou o menor púbere, com idade igual ou superior a 16 (dezesseis)
anos, desde que emancipado, nos termos do disposto no parágrafo
único do art.5º do Código Civil, ou quando assistido pelos pais ou
responsável legal pela guarda.”
No caso do analfabeto, ou quando a pessoa não conseguir
assinar o contrato de compra e de venda, não impede a celebração
do negócio ou, até mesmo, a assinatura da escritura pública, desde
que possa exprimir verbalmente sua vontade, de forma clara e
compreensível.
Ademais, a idade avançada não gera incapacidade, mesmo
que a pessoa seja idosa, independentemente da apresentação
de atestado médico, porém que comprove sua lucidez e as boas
condições para contratar.
Entretanto, se houver dúvida das partes sobre a capacidade
do idoso ou dos Cartórios de Notas no momento de se lavrar
os contratos de compra e venda, deve-se, por cautela, exigir
apresentação de laudo ou do atestado médico que comprove a
plena capacidade mental e psíquica do contratante.
Assim, prevê o artigo 262 do Código de Normas de Pernambuco
que “A pessoa idosa considera-se plenamente apta à prática e
assinatura de quaisquer atos notariais, inclusive para alienação e
disposição dos seus bens, independentemente de prova de aptidão
mental constante de laudo ou atestado médico ou de apresentação
de certidão negativa de curatela ou interdição.” 33

33
Ob.cit. Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do Estado de
Pernambuco. Recife: ESMAPE, 2012.p.146/147.

63
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c - Sua forma esteja prevista ou não proibida por lei�

A legislação pátria não exige forma especial para validade dos


Contratos de Corretagem. Entretanto, alguns requisitos mínimos
devem ser respeitados, no momento da sua formação, como os
previstos na Resolução-Cofeci n.005, de 09-08-1978.

Contudo, não se pode confundir a forma livre do Contrato de


Corretagem com a forma pública que devem vir revestidas as
escrituras definitivas de compra e de venda. Mesmo assim, para se
anunciar a venda de um imóvel, faz-se necessário que o Contrato
de Corretagem seja formalizado por escrito e autorizado pelo
proprietário do imóvel.

Afinal, a forma do Contrato é a maneira como ele se apresenta


para as partes contratantes. Assim, o importante é que exista a
livre autonomia de vontade na hora de contratar.

Nota-se também que, para se firmar uma promessa de compra


e de venda, a lei não exige forma especial. Esse instrumento pode
ser confeccionado e assinado no próprio escritório do Corretor de
Imóveis. Entretanto, ao nos referirmos às escrituras públicas, seja
de compra e venda, de doação, etc., a lei exige a forma pública, e
que seja lavrada por Tabelionato de Notas, como condição de sua
validade.

No entanto, é fundamental lembrar de que promessa de compra


e de venda é contrato obrigacional, pois não transmite a propriedade
imobiliária, apenas cria direitos e obrigações para ambas as partes.
Já a escritura pública de compra e venda é o instrumento formal
apropriado para registro no Cartório de Serviços Registrais, onde
será transferida a titularidade do imóvel, causando efeito “erga
omnes”, ou seja, de possível e obrigatório conhecimento público.

Portanto, a propriedade imobiliária se transfere com o registro


do seu título no Cartório de Serviços Registrais. Via de regra, esses
títulos revestem-se da forma pública para sua validade.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

O Código de Normas de Pernambuco, em seu artigo 297,


prevê que “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública
é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor igual ou superior a 30 (trinta) vezes o
salário mínimo vigente no país.”

“Parágrafo único. O valor de 30 (trinta) salários mínimos a


que se refere o artigo 108 do Código Civil, ao dispor sobre a forma
pública ou particular dos negócios jurídicos que envolvam bens
imóveis, é o valor de avaliação fiscal.” 34

Nesse contexto, para Maria Helena Diniz “a forma é o meio pela


qual se externa a manifestação da vontade nos negócios jurídicos,
para que se possam produzir efeitos jurídicos”. 35

3.10 Hipóteses de aquisição da propriedade por


instrumento particular.
Embora a aquisição da propriedade imobiliária no Brasil exija
forma solene para sua transmissão, com o registro do título de
propriedade nos Cartórios de Serviços Registrais, onde se situam
os imóveis, existem exceções que possibilitam essa transmissão
através de contratos particulares.
As principais exceções dessas transmissões por instrumento
particular são os contratos firmados pelos agentes financeiros da
habitação, os que possuem valor ou igual a trinta vezes o maior
salário-mínimo no país, contrato de alienação fiduciária, etc.
Seja qual for a forma de transmissão da propriedade, por
instrumento público ou particular, torna-se obrigatório o registro de
seu título nos Cartórios de Imóveis, onde se encontra registrada a
propriedade imobiliária.

34
Ob.cit. Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do Estado de
Pernambuco. Recife: ESMAPE, 2013.P.162.
35
Curso de Direito Civil Brasileiro, ed.29ª. Saraiva, São Paulo, 2012, p.547.

65
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Nesse âmbito, defende o ilustre jurista Bruno Mattos Silva que


“Existem hipóteses que a legislação permite que ocorra a aquisição
da propriedade do imóvel por meio do registro de um instrumento
particular. Vejamos, rapidamente, algumas dessas hipóteses:

- compra de imóvel com valor igual ou inferior a 30 vezes o


maior salário-mínimo vigente no país, a teor do art.108 do novo
Código Civil;

- contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de


Habitação, a teor do art.61, $5, da Lei nº 4.380, de 21-8-1964,
incluído pela Lei nº 5.049, de 29-6-1966;

- contrato de alienação fiduciária, a teor do art. 38 da Lei nº


9.514, de 20-11-1997;

- contrato de alienação de imóveis funcionais da União situados


no Distrito Federal, nos termos do art.2º, V, da Lei nº 8.025, de 12-
4-1990;

- contrato celebrado no âmbito de loteamentos populares,


previstos na Lei nº 9.785, de 29-1-1999;

- aquisição de imóvel por meio de consórcio regido pela Lei


nº 11.795, de 8-10-2008 (art. 45, parágrafo único). A lei não diz,
mas é razoável entender que essa possibilidade de utilização do
instrumento particular somente se aplica na hipótese em que há
aquisição de imóvel previamente especificado (art.12) feita pela
administradora de consórcios (art.5º) e não na hipótese em que o
consorciado obtém uma carta de crédito e adquire imóvel de sua
escolha (arts. 14, 22 e 24)”. 36

Enunciado n.289 do CJF, aprovado na IV Jornada de Direito


Civil – “O valor de 30 salários mínimos constantes no art.108 do
Código Civil brasileiro, em referência à forma pública ou particular
dos negócios jurídicos que envolvem bens imóveis é o atribuído
36
Ob.cit. Ed.8ª Compra de Imóveis – Aspectos Jurídicos, Cautelas Devidas e
Análise de Riscos. São Paulo, Editora Atlas S.A. 2012, p. 5 e 6.

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pelas partes contratantes e não qualquer outro valor arbitrado pela


Administração Pública com finalidade tributária.”

d - Que não haja defeitos ou vícios de consentimento�

O consentimento no direito brasileiro é necessário para


formar um contrato. Por essa razão, na sua falta, os contratos estão
eivados de nulidade.

Nesse contexto, a autora Vera Helena de Melo Franco declara


que “O consentimento (não viciado por erro, dolo, coação ou fraude),
no direito brasileiro, em se tratando de venda pura (não submetida
à cláusula ou condição), uma vez determinada a coisa objeto do
contrato e o preço, basta para se aperfeiçoar o contrato”. 37

Vícios de consentimento estão ligados à verdadeira vontade


da pessoa em celebrar o contrato, em realizar o ato. Contudo, a
vontade da pessoa para firmar o negócio deve ser espontânea,
independente, livre, clara, sem pressão de qualquer natureza.

Com a maestria de sempre, a jurista Maria Helena Diniz


aponta que “Tal declaração volitiva deverá ser livre e de boa-fé,
não podendo conter vício de consentimento, nem social, sob pena
de invalidade negocial.” 38

3.10.1 Vícios de vontade


Os vícios de vontade, nos negócios jurídicos, classificam-
se como erro, dolo, coação, lesão e estado de perigo; e os
vícios sociais como simulação e fraude contra credores. O
principal prejudicado é sempre um dos contratantes, já que não
existe manifestação de vontade com legítimo interesse de querer
contratar, como ocorre, por exemplo, no momento em que a pessoa
celebra contrato de compra e venda, mediante pressão ou ameaça
37
Contratos – Direito civil e empresarial. Ed.4ª. rev. atual. e ampl. São Paulo:
Revista dos Tribunais, 2013.p.32.
38
Curso de Direito Civil Brasileiro, ed.29ª. Saraiva, São Paulo, 2012, p.490.
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de morte, ou sob estado de perigo ou quando há ameaça a ente


querido da família, em cárcere privado.

Nesse caso, não existe a vontade de contratar, mas apenas


o desejo de se livrar da situação perigosa, portanto nulo é o contrato
firmado. Podemos, resumidamente, defini-los como atos contrários
à boa-fé de contratar.

Ao se analisar cada um dos vícios, isoladamente, pode-se


caracterizá-los da seguinte forma:

a) Erro – geralmente decorrente da própria ignorância do


contratante, por total desconhecimento sobre fatos e
sobre objetos do contrato. Nesse caso, o sujeito tem falsa
interpretação da realidade do fato, pensa que tudo está legal,
quando na verdade o contrato possui vários problemas.

b) Dolo – são artifícios utilizados para enganar, mentir, ludibriar.


Nesse caso, o contratante é induzido a erro por outra pessoa
que deseja levar algum tipo de vantagem no contrato, faltando
com informações.

c) Coação – é o constrangimento sofrido mediante ameaça para


praticar determinado negócio jurídico contra sua vontade. É
muito grave, pois as sequelas podem marcar a pessoa por toda
vida, por seus efeitos entrarem no seu íntimo. Esse tipo de
ameaça pode ser tanto moral quanto física.

d) Estado de perigo – esse tipo de vício ocorre mediante ameaça,


por exemplo, quando para salvar pessoas de grave dano, e
assume obrigações demasiadamente onerosas. Nesse caso
o contratante não errou, não foi enganada ou induzida a erro
ou mesmo coagido, mas foi forçado, moral e psicologicamente,
por força das circunstâncias, a realizar negócio excessivamente
oneroso e prejudicial.

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e) Lesão – surge quando o contratante, mediante premente


necessidade ou inexperiência comprovada, obriga-se à
prestação desproporcional, evidenciando-se aproveitamento da
parte contrária.

Na lesão, por sua vez, deve existir o ganho desproporcional


e a intenção de aproveitamento de uma das partes. Não se trata
de enganação, de mentiras, de falsas insinuações ou de quando
a pessoa vende seu imóvel por um preço pensando ser outro.
Ocorre a lesão quando a pessoa assina um contrato para se evitar
mal ainda maior ou por ameaça e intimidação.

f) Fraude contra credores – tipo de negócio malicioso, eivado


de má-fé, em que ocorre desfalque no patrimônio do devedor
insolvente, com intuito de prejudicar o credor. Esse tipo de
vício era bastante comum no passado, quando não havia tanto
controle de renda e nem repasse de patrimônio.

3.11 É possível existir Cláusula de


Exclusividade nos Contratos de Intermediação?
A Cláusula de Exclusividade é legal, perfeitamente permitida na
contratação do Corretor de Imóveis. Entretanto, embora não seja
obrigatória para o aperfeiçoamento do Contrato de Corretagem,
os benefícios para as partes contratantes e para o Corretor são
incontáveis.

Se a corretagem for contratada com exclusividade, por escrito,


terá o Corretor de Imóveis direito a receber seus honorários
profissionais integralmente, mesmo que o negócio venha a ser
realizado sem sua participação, salvo por sua falta de ação, por
falta de atividade ou de produção.

Nessa conjuntura, prevê o Código Civil em seu Art�726


que “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes

69
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nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito,


for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito
à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua
mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.” 39

As vantagens de se trabalhar com exclusividade são muitas,


iniciando-se pela possibilidade de prestar serviços de melhor
qualidade na intermediação imobiliária, como ocorre na locação,
por exemplo, quando se consegue escolher fiador com maior
capacidade econômica e financeira.

Ademais, através da exclusividade, o Corretor tem maiores


chances de trabalhar com tranquilidade, realizando análise
cadastral dos proponentes compradores ou dos locatários e de
seus fiadores, com maior profundidade, sem esquecer as cautelas
exigidas pela legislação.

Muitas vezes, apenas preocupado com a velocidade da


transação, esquece-se de sua responsabilidade legal e do quanto
isso pode lhe custar se ocorrer prejuízo aos seus clientes, por agir
com negligência, com imprudência ou com imperícia.

Além disso, o Corretor terá condições de apresentar


periodicamente relatório aos seus clientes, informando detalhes
das visitas ao imóvel, opiniões e propostas deixadas pelos
interessados, etc.

O Corretor também é obrigado a apresentar ao seu cliente,


espontaneamente, todas as informações sobre o negócio. Evidente
que, sem a exclusividade, as dificuldades encontradas para se
intermediar são extremamente maiores, dificultando alcance do
resultado dessa intermediação.

39
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código Civil anotado e legislação complementar. São
Paulo: Atlas, 2004.

70
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Nessa análise, segundo Mestre Orlando Gomes, “... Se pretende


alguém vender determinado bem e o entrega a corretor para que
procure comprador, lícito as partes estipularem prazo durante
o qual a venda deve ser efetuada, inclusive a cláusula de que a
realização do negócio nesse período, ainda sem a intervenção do
corretor, não o privará da remuneração ajustada.” 40

Portanto, a exclusividade não deve ser vista como algo difícil


ou prejudicial ao Corretor de Imóveis. Por essa razão, aconselha-
se sua prática de forma participativa, aberta ao trabalho de outros
colegas de profissão, que poderão compartilhar suas ofertas tanto
na compra e venda, como na locação de imóveis.

Dessa forma, nesse competitivo mercado imobiliário, o trabalho


em parceria realizado entre Corretores de Imóveis tem maior
chance de sucesso.

3.12 Modelo de Cláusula de Exclusividade

Pelos serviços contratados com exclusividade, o(a) proprietário(a)


pagará ao (à) corretor(a) a corretagem de 5% (cinco por cento) sobre
o valor total da transação, no ato do recebimento do sinal, ou, não
havendo pagamento de sinal, na assinatura de qualquer documento
público ou particular que caracterize uma transação imobiliária.

3.13 Cláusula de vigência nos Contratos de


Corretagem.
Em média, o tempo de vigência do Contrato de Intermediação
para venda de imóveis é de 90 (noventa) dias, embora não haja
qualquer regramento legal, estipulando esse prazo. As partes
contratantes devem, portanto, definir o período de validade de seus
contratos e se haverá renovação automática por igual período.

40
Ob.Cit. p.476 Contratos. Rio de Janeiro, Forense, 2008. (grifos nossos).

71
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O prazo de 90 (noventa) dias é suficiente para que o Corretor


de Imóveis possa desenvolver seus trabalhos. Atualmente, esse
prazo é bastante praticado no mercado imobiliário, haja vista que
as pessoas, antes de adquirirem seu imóvel, visitam, em média,
quatro ou cinco outros na mesma região.

Todavia, é comum encontrar Corretores firmando contratos


com cláusula de vigência por tempo indeterminado. Essa prática,
embora aparentemente vantajosa, poderá trazer sérios prejuízos
aos Corretores, já que seus contratos estão passíveis de serem
cancelados a qualquer momento, por simples ato do contratante.

Nessa perspectiva, o artigo 727 do Código Civil é claro


ao afirmar que, se por não houver prazo definido no contrato, o
Corretor for dispensado pelo contratante e o negócio vier a se
realizar posteriormente, como fruto do seu trabalho, seus honorários
profissionais serão devidos. Da mesma sorte se o negócio for
realizado após o prazo contratual, por efeito dos trabalhos do
Corretor.

Assim prevê o “Artigo 727 do Código Civil: “Se, por não houver
prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o
negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a
corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio
se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito
dos trabalhos do corretor.” 41

Portanto, independentemente do prazo estabelecido, quando


houver Contrato de Corretagem escrito entre o Corretor e seu
cliente, seus honorários serão sempre devidos, se o negócio vier
a se realizar posteriormente como fruto de seu trabalho, mesmo
após o fim do prazo de vigência, já que o fato ensejador desse
pagamento é o resultado útil do negócio realizado.

41
PELUSO, Cézar. Código Civil comentado.ed.7ª rev.e atual. São Paulo:
Monole, 2013.

72
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Nesse contexto, Pedro Elias Avvad, ao citar Arnaldo Rizzardo,


declara que “a fixação do prazo de validade é da essência da opção
de venda, porque a ausência deste implicaria vincular o comitente
indefinidamente, restringindo-se o próprio direito de propriedade.
Na verdade, a ausência de termo permite que o ofertante interpele
o optante para que se manifeste no prazo que vier a fixar,
extinguindo-se o compromisso caso não ocorra o efetivo exercício
no tempo assinalado.” 42

3.14 Existe diferença entre Arrependimento e


Desistência ?
Por diferentes definições em seus textos, no Dicionário Aurélio,
verifica-se que a terminologia ‘Desistência’ significa o ato de
desistir, enquanto o ‘Arrependimento’ é o ato de mudar de atitude,
de ideia, de procedimentos. 43

“Desistência (Do lat. desitentia) S.f. Ato ou efeito de desistir.”

“Desistir. (Do lat. Desistere) V.t.i. 1. Não prosseguir, renunciar”.


(grifos nossos)

“Arrependimento. S.m. 1.Ato ou efeito de arrepender-se.” (grifos


nossos)
“Arrepender-se.2. Mudar de atitude, de procedimento, de
parecer.” (grifos nossos).

Por conseguinte, embora aparentemente sejam situações


parecidas, a desistência e o arrependimento merecem ser tratados
de formas diferentes, já que são decorrentes de situações distintas,
que causam efeitos opostos.

42
Ob.cit. Contratos. RIZZARDO, Arnaldo. AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário –
Teoria Geral dos Negócios Imobiliários. ed.2ª. rev. e amp. Rio de Janeiro: Renovar,
2009. p.654.
43
FERREIRA, Aurélio Buarque de Holanda. Novo Dicionário da Língua Portuguesa.
ed.2ª. rev. e aumentada. Rio de Janeiro: Editora Nova Fronteira, 1986.

73
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Na desistência, o desejo de prosseguir com o negócio termina


antes de se firmar o contrato de promessa de compra e venda ou
do aceite da proposta de compra, na fase pré-negocial de valores
e de condições de pagamento, quando o trabalho do Corretor não
se concluiu.

As causas mais comuns da desistência são altos valores dos


imóveis, ofertas mais vantajosas no mercado; vícios ou defeitos
visualizados antes do fechamento do contrato; documentação
irregular que comprometa a transferência da titularidade do bem,
etc.

Já no arrependimento, a mudança de atitude acontece após


a realização do negócio, muitas vezes já efetuado o pagamento
do sinal, depois de assinada a promessa de compra ou cessão de
direitos ou, até mesmo, a escritura definitiva de compra e venda,
trazendo consequências ao ato.

Como via de regra, pode-se citar como causas mais comuns


de arrependimento, a dificuldade financeira do adquirente do
imóvel em honrar com as prestações assumidas; problemas na
saúde; desrespeito da parte contrária ao prometido no momento
da realização da venda; vagas de garagem em tamanho diferente
do acordado; uso de materiais de qualidade inferior na construção
do bem; vícios ou defeitos jurídicos que comprometam a validade
do ato; falta de clareza nas informações apresentadas na hora de
contratar.

Quando configurado o arrependimento de uma das partes,


unilateralmente, nasce a obrigação de indenizar. Se o contrato
celebrado for entre particulares, sem incidência dos efeitos do
Código de Defesa do Consumidor, o artigo 474 do Código Civil
prevê a existência de Cláusula Resolutiva, que tanto pode ser
expressa, quando estipulada no contrato, ou tácita. Se expressa
no contrato, opera de pleno direito, com simples notificação à parte
devedora. Se tácita, depende de decisão judicial.
74
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Nesse caso, poderá haver perda proporcional dos valores


pagos em favor do outro contratante, sem prejuízos de perdas e
de danos. Opostamente, quando o arrependimento é do vendedor
do imóvel, surge o direito do comprador em ingressar com ação
de adjudicação compulsória pela continuidade das obrigações
pactuadas.

Segundo Orlando Gomes, “Por disposição legal, há, em todo


contrato bilateral, implicitamente, uma cláusula resolutiva, pela qual
a inexecução de uma parte autoriza a outra a pedir a resolução”. 44

Se o arrependimento do adquirente ocorrer na compra


de imóveis em construção, a devolução é de 70% a 80% dos
valores pagos, aproximadamente, dependendo do estágio da
obra, acompanhando decisões dos Tribunais de Justiça. Em
contrapartida, atraso na entrega do imóvel ou mesmo no andamento
da obra, tem gerado direito indenizatório contra os construtores em
favor dos adquirentes desses imóveis.

Nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça


através da Súmula 543, com tese já firmada, é de que “na hipótese
de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador,
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/
construtor ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento”.

Quanto ao Contrato de Corretagem, em tese, se houver


desistência do negócio, antes da assinatura do contrato de
compra e venda, o Corretor não terá direito ao recebimento de seus
honorários profissionais, salvo se tiver concluído todas as etapas
da negociação, com a apresentação do imóvel, com o aceite do
interessado na proposta de compra, com a retirada de certidões,
etc.

44
Ob.cit. Contratos. ed.26ª. Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 206.
75
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Se houver existência de arrependimento de qualquer das


partes contratantes, após formalizada a promessa ou a escritura
de compra e venda, o Corretor deve receber seus honorários
integralmente, já que a intermediação foi concluída, exceto pela
existência de má-fé nos serviços profissionais do intermediador.

Nesse contexto, aponta o ilustre José da Silva Pacheco que


“Não cumprida a obrigação de resultado por culpa do vendedor
que, por fato seu, rescindiu unilateralmente o contrato, antes de
transcorrido o prazo para o resultado de intermediação contratada,
deve o mesmo, em princípio, indenização de perdas e danos
ao corretor comissário, consubstanciada nos lucros cessantes
correspondentes à comissão contratada, mais juro de mora e custas
(omissis). Em atenção, porém, ao princípio do não enriquecimento
ilícito e tendo em vista o descumprimento parcial da obrigação, é
de reduzir-se o valor da comissão proporcionalmente ao período
do prazo da opção contratada, em que a corretora permaneceu
manifestamente inerte, no desempenho da intermediação.” Tratado
de Direito empresarial. 45

Jurisprudências
AGRAVO REGIMENTAL.RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM.
ARREPENDIMENTO DAS PARTES ANTERIOR À EFETIVA CELEBRAÇÃO
DO NEGÓCIO JURÍDICO. INEXISTÊNCIA DE DIREITO AO RECEBIMENTO
DA COMISSÃO. PRECEDENTES. REEXAME DE PROVAS.SÚMULA 7⁄STJ.
AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. Correta a interpretação emprestada
pelo Tribunal a quo à segunda parte do art. 725, do Código Civil. Vejamos, o
que asseverou o acórdão vergastado quanto ao ponto (fl. 192): (...) Ressalta-
se que, a interpretação adequada do artigo 725 do CC, é de que a corretagem
se torna devida se houver desistência pelo vendedor pessoa que contratou
a corretagem, de forma a se evitar fraude pela corretora. A desistência pelo
comprador não tem o condão de onerar o vendedor com o ônus da corretagem.
Afinal, a compradora, localizada pela corretora, é quem deu causa à desistência
do negócio, não sendo, portanto, suficiente o serviço de corretagem prestado,
uma vez que não produziu resultado útil. Portanto, o serviço de corretagem
somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza,

45
Direitos negociais e contratuais. ed.1ª. São Paulo: Saraiva, 1979. V.I.p.328.

76
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uma vez que o risco é da sua essência, não sendo devida a comissão mesmo
após a aceitação da proposta. Logo, a apelante não faz jus ao recebimento da
comissão que postula.

Com efeito, a possibilidade de recebimento de comissão de corretagem com


base no art. 725, segunda parte, do CC, deve ser devidamente interpretada,
sob pena de se viabilizar o recebimento de honorários por parte do corretor
sem a devida contraprestação, ou seja, sem a efetiva prestação do serviço de
corretagem. Desse modo, a expressão “arrependimento das partes” compreende
apenas a desistência do próprio vendedor, posto que fora este que contratou
os serviços de corretagem. Admitir o recebimento da comissão de corretagem,
quando a desistência do negócio seja por parte do comprador, é por demais
temerária, tendo em vista a possibilidade de conluio entre o corretor e terceiro.
Nesse sentido, trago à colação as lições de José Miguel Garcia Medina e Fábio
Caldas de Araújo sobre o artigo em comento (Código Civil Comentado, Ed.
Revista dos Tribunais, São Paulo, 2014, p. 511): (..)Obrigação de resultado.
A atividade do corretor somente gera o pagamento da corretagem quando o
contrato for concluído. A mera aproximação sem resultado útil não propicia o
direito ao recebimento de qualquer comissão. Por isso o contrato é aleatório.
É evidente que a desistência após a formalização do contrato preliminar, por
arrependimento do devedor, não impede o recebimento, pois com o aceite
e a formalização do compromisso, a atividade do corretor está perfeita e
acabada. No entanto, sem adesão efetiva de nenhuma das partes, não há
direito à percepção da comissão. - grifei. Na hipótese dos autos, conforme
bem destacado pelo Tribunal de origem, a compra e venda do imóvel não fora
concretizada, posto que houve a desistência do promitente comprador. Ante o
exposto, nego seguimento ao recurso especial. 46
CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA.
DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE
DIVERSA DO ARREPENDIMENTO. 1. No regime anterior ao do CC⁄02, a
jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação
assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio
jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito à remuneração. 2.
Após o CC⁄02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos
contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes,
a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do
STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento.
3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado
resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação
das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra

46
(STJ, TERCEIRA TURMA, REsp 1485788/MG. Rel.Min.PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, j. em 12-02-2015, DJ: 24-02-2015) site (http://www�stj�jus�br/
jurisprudencia) 06-07-2015.

77
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de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência,


portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível. 4. Num
contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de
pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar
a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em
vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de
evição. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não
realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica
mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por
corretagem. 5. Recurso especial não provido. 47
CONTRATO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NÃO-
REALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. DESISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM
INDEVIDA. TRIBUNAL DE ORIGEM ALINHADO À JURISPRUDÊNCIA DO
STJ. AGRAVO REGIMENTAL NÃO-PROVIDO. 1. Contrato de corretagem.
Comissão: segundo o entendimento firmado no STJ, a comissão de corretagem
apenas é devida quando se tem como aperfeiçoado o negócio imobiliário o que
se dá com a efetiva venda do imóvel. 2. Agravo regimental não-provido. 48

3.15 Qual a importância das testemunhas nos


Contratos de Intermediação?
Na prática, o que se observa é a não preocupação em se colher
a assinatura das testemunhas nos Contratos de Corretagem, ora
por dificuldade de encontrá-las no momento da celebração do
instrumento, ora por desconhecimento da sua importância.

Afinal, a testemunha serve para comprovar a veracidade da


celebração do contrato entre os contratantes, principalmente se uma
das partes alega que não participou da transação, confirmando o
local e o dia da contratação. Nesse aspecto, difere-se o documento
particular do público, quando lavrado por Tabelionatos de Notas,
por possuírem fé pública em seus atos.

Portanto, ser testemunha nos contratos não gera qualquer


responsabilidade de cunho obrigacional e patrimonial. Entretanto,
só pode ser participada por pessoa civil e absolutamente capaz,
inclusive maior de 18 anos de idade. Os atos praticados por

47
(REsp 1183324⁄SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado
em 18-10-2011, DJe 10-11-2011) site (http://www.stj.jus.br/jurisprudencia) 06-07-
2015.
48
(AgRg no Ag n. 719.434⁄RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma,
DJe de 20-04-2009.) (http://www.jusbrasil.com.br/topicos/676217/comissao-de-
corretagem-indevida, data 09-08-2105)

78
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

pessoas absoluta e relativamente incapazes são, respectivamente,


nulos e anuláveis.

Contudo, ao inserir as testemunhas no contrato, deve-se ter


o cuidado de acrescentar nome completo, número de inscrição
no CPF e o endereço de localização, caso seja necessário,
futuramente, ouvi-las.

Outrossim, caso o Contrato de Corretagem não esteja


assinado por testemunha, continuará válido em sua plenitude, já
que, para sua existência, o Código Civil brasileiro não exige essa
condição. Nesse sentido, os contratos particulares são válidos sem
testemunhas.

Sobre essa questão, Carvalho Neto defende que “Aliás, a


jurisprudência dominante, nas linhas do direito clássico e moderno,
é a de que a ausência de testemunhas não invalida o instrumento
particular. (…) A falta de assinatura das testemunhas não influi
na validade da opção, unicamente assinada pelo comitente. Seu
conteúdo presume-se verdadeiro até prova em contrário. (…)
As testemunhas instrumentárias viriam apenas emprestar maior
segurança à opção, mas não maior autenticidade.” 49

Entretanto, se ocorrer o descumprimento contratual de qualquer


das partes contratantes, o contrato apenas terá força de título
executivo extrajudicial, para se cobrar dívida através da execução
judicial, se houver a presença de pelo menos duas testemunhas,
como prevê o artigo 784, inciso III do Código de Processo Civil.
“Art.784 do Código de Processo Civil - São títulos executivos
extrajudiciais:
I – (omissis)
II – (omissis)
III- O documento particular assinado pelo devedor e por 2
(duas) testemunhas;” 50

49
Contrato de Mediação. Doutrina e jurisprudência. ed.3ª. São Paulo:
Jalovi, 1991.p.181
50
Ob. Cit. Novo Código de Processo Civil Anotado. Ed. 1‘ Edição. São
Paulo: Saraiva, 2015. p. 482.
79
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Logo, sem a presença das testemunhas, o credor terá que


provar seu direito por via judicial, para fazer valer o pactuado. Só
após decisão de mérito, poderá executar o contrato, pois terá força
de título executivo judicial.

Sendo assim, para maior segurança, facilidade de recebimento


de seus honorários e cumprimento do Contrato de Corretagem,
as partes devem assiná-lo na presença e com assinatura de duas
testemunhas, para que se torne título executivo extrajudicial.

Embora as testemunhas sejam de grande importância nos


contratos, algumas exceções existem para sua validade. Por isso,
de acordo com o art. 228 do Código Civil, alterado pela Lei n.
13.146/15, não podem ser testemunhas os menores de dezesseis
anos de idade, o interessado no litígio, o amigo íntimo ou o inimigo
capital das partes, os cônjuges, os ascendentes, os descendentes
e os colaterais, até o terceiro grau de alguma das partes, por
consanguinidade ou por afinidade. A prova desses fatos se faz
por depoimento das pessoas. Quanto a pessoa com deficiência,
poderá testemunhas em igualdade de condições com as demais,
sendo-lhe assegurado, para sua segurança, o uso de instrumentos
de tecnologia assistida.

3.16 Como eleger o Foro nos contratos de


intermediação?
Nos contratos de intermediação, o Corretor de Imóveis deve
inserir previamente, após concordância de seu cliente, cláusula
de eleição do foro, escolhendo melhor local para resolverem seus
eventuais conflitos.

Por definição, foro é o local pactuado pelas partes contratantes


para resolver eventuais futuras controvérsias em determinado
órgão jurisdicional, oriundas daquele contrato.

80
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Neste sentido, o Novo Código de Processo Civil trouxe em


seu artigo 63 a possibilidade das partes contratantes (Corretor de
Imóveis e seus clientes) elegerem foro onde serão, eventualmente,
propostas ações decorrentes do Contrato de Corretagem.

“Art. 63 do Novo Código de Processo Civil – As partes podem


modificar a competência em razão do valor e do território, elegendo
foro onde será proposta ação oriunda de direitos e obrigações.

§ 1ºAeleição do foro só produz efeito quando constar de instrumento


escrito e aludir expressamente a determinado negócio jurídico.

§ 2º O foro contratual obriga os herdeiros e sucessores das partes.

§ 3º Antes da citação, a cláusula de eleição do foro, se abusiva,


pode ser reputada ineficaz pelo juiz, que determinará a remessa
dos autos ao juízo do foro de domicílio do réu.

§ 4º (omissis)” 51

Inclusive, o foro contratual deve vir por escrito no próprio


instrumento de contrato para que possa produzir os efeitos
desejados. Em sentido oposto, se não vier expresso, o local
apropriado para resolver as demandas é o endereço do lugar onde
a obrigação deve ser satisfeita, ou seja, o do domicílio do imóvel.

Entretanto, se houver dano a ser reparado, o local apropriado


para demanda judicial é o local onde ocorreu o fato. Assim
estabelece o artigo 53 do Novo Código de Processo Civil.
“Art. 53 do Novo Código de Processo Civil - É competente o
foro:
(omissis)
III – do lugar:

51
Ob. Cit. Novo Código de Processo Civil anotado. Cássio Scarpinella
Bueno. São Paulo: Saraiva, 2015.p.81

81
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a) (omissis)
d) onde a obrigação deve ser satisfeita, para a ação em que se
lhe exigir o cumprimento;
IV – do lugar do ato ou do fato para a ação:
a) de reparação do dano;
b) (omissis)” 52

Nesta linha de raciocínio, o Código Civil, em seu artigo 78,


estabelece que as partes contratantes podem especificar nos
contratos seus domicílios para fazer valer seus direitos e suas
obrigações.

“Art. 78 do Código Civil – Nos contratos escritos, poderão os


contratantes especificar domicílio onde se exercitem e cumpram os
direitos e obrigações deles resultantes.” 53
A falta de domicílio, entretanto, não invalida o contrato, apenas
o deixa suscetível a interpretações diversas, quando houver
necessidade de escolha do local da prestação jurisdicional na
solução de conflitos.
Entretanto, a Súmula 335 do Supremo Tribunal Federal
estabelece que nos contratos de adesão, prevalece o domicílio
do consumidor em relação ao contratual, em virtude de sua
hipossuficiência para acompanhar o andamento processual.
SÚMULA 335 do STF - “É válida a cláusula de eleição do foro
para os processos oriundos do contrato. Porém, em se tratando de
relação de consumo e tendo em vista o princípio da facilitação da
defesa do hipossuficiente, não prevalece o foro contratual de eleição
quando estiver distante daquele em que reside o consumidor em
razão da dificuldade que este terá de acompanhar o processo” 54.
52
Ob. Cit. Novo Código de Processo Civil anotado. Cássio Scarpinella
Bueno. São Paulo: Saraiva, 2015.p.76
53
Ob.Cit. Código Civil e Legislação civil em vigor. Negrão, Theotônio.
Ed.32ª Rev e atual. São Paulo: Saraiva, 2013.p.75
54
STJ 2ª Seção, CC 41.728, Min. Menezes Direito, j.11.5.05 – DJU 18.5.05

82
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3.16.1 É possível instituir a arbitragem nas


Autorizações de Venda?
O instituto da Arbitragem como forma eficaz de solucionar
conflitos pode ser eleito nos Contratos de Corretagem, objetivando
maior celeridade e economia processual.

Inclusive, de forma inédita, o Novo Código de Processo Civil


trouxe em seu artigo 3º a conciliação, a mediação e a arbitragem
como mecanismos modernos de buscar alternativas na solução
de conflitos através de árbitros especializados nos mais diversos
assuntos.

“Art. 3º do Novo Código de Processo Civil – Não se excluirá da


apreciação jurisdicional ameaça ou lesão a direito.

§ 1º É permitida a arbitragem, na forma da lei.

§ 2º O Estado promoverá, sempre que possível, a solução


consensual dos conflitos.

§ 3º A conciliação, a mediação e outros métodos de solução


consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes,
advogados, defensores públicos e membros do Ministério
Público, inclusive no curso de processo judicial.” 55

A inclusão da Arbitragem no novo diploma legal vem corroborar


com os Princípios Constitucionais do livre acesso à justiça e da
inafastabilidade da jurisdição, previstos no art. 3º da Constituição
Federal do Brasil, inciso XXXV, em virtude de que a apreciação
jurisdicional estará presente sempre que houver lesão ou ameaça
a direito.

Desta forma, o novo Código de Processo Civil ao estimular a


conciliação, a mediação e a arbitragem na solução de conflitos
55
Ob. Cit. Novo Código de Processo Civil anotado. Ed.1ª. Cássio Scarpinella
Bueno. São Paulo: Saraiva, 2015.p.43
83
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apresenta-se com características modernas na prestação


jurisdicional de seus serviços. Com esta prerrogativa, ganha a
sociedade e se enobrece o judiciário.

Neste sentido, as cláusulas arbitrais que substituem o foro


judicial podem vir cheias ou vazias. Por cautela, recomenda-se a
cláusula arbitral cheia, elegendo previamente a instituição ou os
árbitros que analisarão e julgarão eventuais conflitos.

Segue abaixo, para maior facilidade, sugestão de cláusula


arbitral cheia, que pode vir destacada no contrato e em negrito:

As partes contratantes elegem, espontaneamente, neste ato, a


Câmara Imaginária situada na Rua da Amizade, nº XXX, no bairro
das Graças, na cidade do Recife/Pernambuco para solucionar seus
conflitos através da conciliação, da mediação e da arbitragem,
obrigando-se a respeitar fielmente as regras e os procedimentos
previstos em seus estatutos e na Lei n. 9.307, de 23-9-1996, já
de seus conhecimentos. Desta forma, elegem também o foro da
cidade do Recife como único competente para proceder com a
execução dos acordos e das sentenças arbitrais.

3.17 O Contrato de Corretagem no Código de


Defesa do Consumidor - CDC.
Muito embora o Contrato de Corretagem esteja previsto
no Código Civil, na Lei n. 6.530 de 12-05-1978, como nas mais
diversas Resoluções do Sistema Cofeci-Creci, existem casos em
que se aplicam os dispositivos previstos no Código de Defesa do
Consumidor (Lei n. 8.078 de 11-09-1990).

Nessa conjuntura, a ilustre civilista Cláudia Lima Marques


aponta que “Atualmente, denominam-se contratos de consumo
todas aquelas relações contratuais ligando um consumidor a um
profissional, fornecedor de bens ou serviços. Essa terminologia tem,
como mérito, englobar todos os contratos civis e mesmo mercantis,
84
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nos quais, por estar presente em um dos polos da relação um


consumidor, existe um provável desequilíbrio entre os contratantes.
Esse desequilíbrio estrutural teria reflexos no conteúdo do contrato,
daí nascendo a necessidade de o direito regular essas relações
contratuais de maneira a assegurar o justo equilíbrio dos direitos e
obrigações das partes, harmonizando as forças do contrato através
de uma regulamentação especial.” 56

No entanto, a lei consumerista, em seu art.2º, define o


consumidor como pessoa, física ou jurídica, que adquire ou utiliza
produtos e serviços como destinatário final. Entretanto, não é
pacífica a noção de destinatário final para o conceito de consumidor
e para a aplicação do CDC.

“Art.2º - Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que


adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade


de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas
relações de consumo”. 57

No seu art.3º, parágrafo segundo, prevê que serviço é


toda atividade fornecida no mercado de consumo, mediante
remuneração, exceto se for de caráter trabalhista.

“Art.3º - Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica,


pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes
despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção,
de montagem, de criação, de construção, de transformação, de
importação, de exportação, de distribuição ou de comercialização
de produtos ou prestações de serviços.

§1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou


imaterial.

56
Ob.Cita. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. O novo regime das
relações contratuais. ed.6ª rev. atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais,
2011. p.301.
57
Ob. Cit. NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e Legislação Civil em vigor.
Ed. 33ª Rev. e Atual. São Paulo: Saraiva, 2014. p.887

85
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§2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de


consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza
bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as
decorrentes das relações de caráter trabalhista” 58.
Portanto, se o Corretor apenas intermedia transações, sem
publicidade de seus serviços, incide sobre suas atividades os
preceitos civilistas, previstos no Código Civil. Em sentido oposto, se
desenvolve seus afazeres com finalidade empresarial, divulgando
seus préstimos em anúncios publicitários, assume a posição de
prestador de serviços, incidindo sobre ele as regras consumeristas,
previstas no Código de Defesa do Consumidor.

Além disso, se o proprietário que contrata o Corretor o faz


para uso próprio, objetivando a venda de seu único bem, como
destinatário final dos serviços, incidem as regras do Código de
Defesa do Consumidor. Porém, se sua atividade for comercial,
quando constrói ou incorpora para vender posteriormente, incidem
sobre ele as normas civilistas, previstas no Código Civil.

Assim, nota-se que as relações comerciais podem variar entre


o Corretor de Imóveis e seu cliente ou vice-versa, como também
entre os próprios clientes. Afinal, trata-se de pessoas naturais, de
um lado como proprietária vendedora e de outra como adquirente
do imóvel para uso próprio. Nesse caso, portanto, incidem as
regras do Código Civil Brasileiro.

Dessa forma, se o imóvel for para uso próprio, e de outro lado


houver uma construtora/incorporadora, por exemplo, incidem as
normas do Código de Defesa do Consumidor.

Nesse sentido, é o pacífico entendimento do STF – Superior


Tribunal de Justiça, através da Súmula n. 543 que prevê a hipótese

58
Ob. Cit. NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e Legislação Civil em vigor.
Ed. 33ª Rev. e Atual. São Paulo: Saraiva, 2014. p.888

86
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de imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente


comprador, integralmente, se houver culpa exclusiva do promitente
vendedor, se esse for construtor ou incorporador do imóvel,
por incidir as regras do Código de Defesa do Consumidor ou,
parcialmente, se a culpa pelo desfazimento do contrato for do
comprador.

Nesse contexto, prevê a Súmula n. 543 do STJ que “na


hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor ou, parcialmente, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

3.18 Quando termina o Contrato de


Corretagem?
Diversas são as causas que põem fim a um contrato. Dentre
elas, pode-se citar a denúncia, o fim do seu prazo de vigência, a
conclusão do negócio, o distrato, a morte de uma das partes, a
existência de casos fortuitos ou de força maior, dentre outras.

Afinal, chegar ao fim é algo comum nos negócios jurídicos.


Por essa razão, o término do Contrato de Corretagem precisa ser
estudado com maior cautela. Uma das causas mais traumáticas
surge quando o proprietário denuncia o contrato, informando ao
Corretor seu desinteresse pela continuidade da intermediação,
sem apresentar razões ou motivos.

Para o jurista Pedro Elias Avvad “Extingue-se o contrato pela


sua conclusão ou pelo seu desfazimento, seja por rescisão ou por
mútuo acordo, e até por denúncia, mediante notificação se vigorar
por prazo indeterminado ou pelo simples vencimento do prazo
fixado, já que dies interpellat pro homine. Também se extingue

87
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o contrato pela morte de umas das partes contratantes, dado o


caráter pessoal da obrigação.” 59

Dessa maneira, são as causas mais comuns de extinção do


Contrato de Corretagem:

a) - Ao atingir sua finalidade;


b) - Por denúncia;
c) - Por decurso de prazo determinado;
d) - Por distrato;
e) - Pela impossibilidade de cumprimento do contrato, face
a casos fortuitos ou de força maior;
f) - Por nulidade no contrato;
g) - Por renúncia do próprio corretor;
h) - Pela morte de qualquer das partes contratantes;
i) - Por descumprimento contratual.

a) - Ao atingir sua finalidade

Os contratos, de forma geral, têm início, meio e fim, posto que


é da essência dos negócios a sua extinção. Como ocorrem nos
contratos, costumeiramente, seu início se dá com a assinatura
do instrumento e termina com a conclusão do negócio, após
decorridas todas as etapas da intermediação. Portanto, a primeira
forma de extinção do Contrato de Corretagem é com a assinatura
do contrato de compra e venda, pois nele se alcançou o objetivo do
trabalho do Corretor, ainda que posteriormente alguma das partes
venha a se arrepender da transação.

Para Orlando Gomes, “Extingue-se o contrato de corretagem


com a conclusão do negócio, momento em que esgota a intervenção
do corretor, mas, se não se realizar, por se ter arrependido uma das
partes, nem por isso deixe de existir a mediação, do mesmo modo
se considerando extinta, como se fora concluído.” 60

59
Direito Imobiliário – Teoria Geral e Negócios Imobiliários, 2ºed. Rio de Janeiro,
Renovar, p.664).
60
Ob.cit.p.475 26ªed. Contratos. Rio de Janeiro, Forense, 2008.

88
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b) - Por denúncia

Por ser o contrato de corretagem um instrumento de ligação


entre o Corretor e o proprietário do imóvel, pode ser denunciado
pelo contratante, em virtude do rompimento do laço de confiança,
por fatos concretos que fundamentem seu posicionamento.

c) - Por decurso do prazo determinado

Nos contratos de forma geral, existem cláusulas de sua


validade, com início e com fim do prazo combinado. Se a
intermediação imobiliária foi ajustada por tempo determinado, com
ou sem exclusividade, ao chegar no fim do contrato, já não existem
obrigações para as partes, caso o Corretor não tenha conseguido
o resultado desejado ou apresentado cliente interessado na
aquisição do imóvel.

Entretanto, havendo cláusula de renovação automática, após


seu término, existirá continuidade das obrigações assumidas,
incidindo os efeitos dos contratos firmados por prazo indeterminado.
Nesse caso, para seu fim, basta simples comunicação de uma
parte à outra.

Nessa tese, defende o escritor Orlando Gomes que “A


corretagem pode ser estipulada por prazo determinado. Se pretende
alguém vender determinado bem e o entrega a corretor para que
procure comprador, lícito as partes estipularem prazo durante
o qual a venda deve ser efetuada, inclusive a cláusula de que a
realização do negócio nesse período, ainda sem a intervenção do
corretor, não o privará da remuneração ajustada. Decorrido o prazo
sem o corretor ter encontrado comprador, extingue-se o contrato.
Pode ser, entretanto, rescindido ante tempus, por justa causa.” 61

d) - Pela existência do distrato

Da mesma forma que as obrigações contratuais nascem com


o início do contrato, terminam com o distrato, que se forma por
61
Ob.cit p.476 Contratos. Rio de Janeiro, Forense, 2008.

89
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acordo de vontade das partes. O distrato nada mais é do que outro


contrato, com as mesmas partes do inicial, pondo fim aos seus
direitos e às obrigações anteriormente assumidas.

Será adiante apresentado ao leitor, no capítulo 7, o modelo


prático de distrato, que poderá ser usado no rompimento do
contrato, por acordo de vontade dos contratantes.

e) - Pela impossibilidade de cumprimento do contrato,


face a casos fortuitos ou de força maior

Nesse caso, está-se diante de impossibilidade de cumprimento


do contrato, em decorrência de acontecimentos alheios à vontade
das partes contratantes, como aqueles derivados de greves,
de guerras, de motins, etc. (denominados de caso fortuito) ou
quando decorrentes de fenômenos da natureza, como inundações,
tempestades, furacões, etc. (denominados de força maior),
superiores à vontade ou à impossibilidade de mudanças da pessoa
humana.

Se esse impedimento vier acompanhado de onerosidade


excessiva de suas prestações, decorrente de acontecimentos
imprevisíveis, que impeçam o cumprimento do contrato, estar-se-á
diante dos efeitos da cláusula “rebus sic stantibus”. Entretanto,
quem alega os efeitos dessa cláusula tem o dever de acostar as
provas ao contrato.

Nesse contexto, Pedro Elias Avvad aponta que “Para


caracterização, é necessária a presença simultânea
dos seguintes elementos: i) evento extraordinário, que
razoavelmente não poderia ser previsto, alterando radicalmente
as condições existentes ao tempo da contratação; ii) ensejando
consequências imprevisíveis que causem onerosidade
excessiva a uma das partes e benefício injustificado à outra.” 62
62
Ob.cit. Direito Imobiliário. Teoria Geral dos Negócios Imobiliários. ed.2ª rev. e
ampl. São Paulo: Renovar, 2009.p.332.

90
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Sobre essa questão, ao se citar o mestre dos contratos,


Orlando Gomes, “o vínculo contratual pode ser resolvido
ou, a requerimento do prejudicado, o juiz altera o conteúdo
do contrato, restaurando o equilíbrio desfeito. Sustenta o
mestre que, dentre outros, ‘o fundamento encontra-se na
teoria do abuso do direito. O credor abusaria do direito de
obter o cumprimento da obrigação, sabendo que, ao exercê-
lo, causa a ruína econômica do devedor, tirando vantagem
desproporcional, conseguindo proveito inesperado e
excessivo. Praticaria, em suma, um ato excessivo que, para
alguns, configure abuso do direito’.” 63

Além disso, o artigo 478 do Código Civil é claro ao definir que


os riscos da onerosidade excessiva incidirão apenas nos contratos
que têm seu pagamento em parcelas periódicas ou, mesmo quando
única, em tempo futuro. Aqueles contratos cujos pagamentos são
executados à vista, de uma única vez, não incidem os efeitos da
resolução (extinção) por conta da onerosidade excessiva.

“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se


a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa,
com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução
do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à
data da citação.” 64
f) - Por nulidade no contrato
Nesse caso, exclui a nulidade parcial de apenas uma das
cláusulas, quando não compromete o normal funcionamento do
contrato. Entretanto, nos casos de nulidade absoluta, quando torna
o contrato impossível de ser cumprido por quaisquer das partes
contratantes, dá-se seu fim, como, por exemplo, negócio firmado
com o absolutamente incapaz (menor de idade ou por aqueles

63
Ob.cit. AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário. Teoria Geral dos Negócios
Imobiliários. ed.2ª rev. e ampl. São Paulo: Renovar, 2009.p.332.
64
Ob.cit. Código Civil e Legislação Civil em vigor. ed.32ª. rev. e autal. São Paulo:
Saraiva, 2013. p.216

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que não conseguem exprimir sua vontade) ou por lhe faltar ainda
quaisquer das condições de validade dos contratos.

Essas condições podem ser definidas como: objeto lícito,


possível e determinado; capacidade jurídica das partes
contratantes; forma prescrita e não proibida em lei; sem vícios ou
defeitos de consentimento, como fraude contra credores, lesão,
coação, etc.

g) - Por renúncia do próprio Corretor

Ao aceitar a incumbência de intermediar uma transação de


compra e venda, divulgando o imóvel, aproximando as partes,
apresentando espontaneamente todas as informações sobre
o negócio, pode o Corretor, descobrindo sua incapacidade de
contratar, dar fim ao Contrato de Corretagem, mediante renúncia
expressa e inequívoca ao proprietário do imóvel, de modo que lhe
facilite a contratação de outro profissional.

A renúncia é um dos meios mais comuns de extinção de


direitos, é a desistência de continuidade do direito de contratar de
seu titular.

Nesse contexto, Carvalho Neto define que “Consiste no ato


unilateral pelo qual uma parte exprime a sua vontade de abrir mão
de um direito subjetivo de que é titular em virtude de lei ou de
contrato. É uma desistência, uma declaração de desinteresse, um
despojamento de direitos.” 65

Nesse caso a renúncia se dá quando realizada durante o prazo


de vigência contratual. Salienta-se, entretanto, que só ocorre a
renúncia quando existe obrigação do Corretor na intermediação
imobiliária, nos casos em que há contrato escrito firmado com
cláusula de exclusividade.

65
Contrato de Mediação Doutrina e jurisprudência. ed.3ª rev. e atual. São
Paulo: Jalovi, 1991.p.192.

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Essa é mais uma condição em favor dos Contratos de


Corretagem firmados com cláusula de exclusividade. Assim,
o proprietário do imóvel terá a certeza de que, se não houver a
renúncia, continuará a obrigação do Corretor de Imóveis na
intermediação da transação.

Também pode ser considerada renúncia tácita, o fato do


Corretor de Imóveis abandonar, silentemente, a intermediação que
lhe foi confiada. Essa prática pode ensejar reparação de danos,
em virtude dos prejuízos sofridos pelo proprietário do imóvel
decorrentes da paralização na divulgação da transação.

h) - Pela morte de qualquer das partes contratantes

Como diz o adágio popular, “a morte tudo resolve”. Portanto, se


qualquer dos contratantes vier a falecer, tanto o Corretor quanto o
proprietário do imóvel, extinto estará o Contrato de Corretagem, já
que a parte sobrevivente não terá a quem reclamar seus direitos
nem apresentar suas obrigações em respeito ao pactuado, em
razão de sua natureza obrigacional.

Nesse prisma, segundo Orlando Gomes, “Extingue-se ainda


pela morte do corretor. Atividade de natureza pessoal, o serviço de
que se incumbe é intransmissível. Cessa, igualmente, com a morte
de quem o incumbiu de diligenciar o negócio. Com a ocorrência
torna-se obviamente impossível a aproximação que iniciara.” 66
O ilustre contratualista Carvalho Neto segue na mesma linha de
raciocínio ao afirmar que “ ‘Mors omni solvi’, eis um velho aforismo
em plena vitalidade. Nas obrigações de natureza pessoal é um dos
meios comuns de sua resolução. O corte efetuado nas relações
contratuais pela ocorrência do acontecimento inevitável da morte
de uma das partes extingue o contrato.” 67

66
Ob.cit. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2008.p.475
67
Contrato de Mediação. Doutrina e jurisprudência. ed.3ª rev. e atual. São
Paulo: Jalovi, 1991.p195.
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Pela mesma natureza obrigacional, de cunho estritamente


pessoal, não se podem transferir os direitos e as obrigações
contratados para terceiros, ou mesmo aos descendentes, sem a
prévia anuência do proprietário contratante.
Sobre essa tese, Carvalho Neto aponta que “Não é lícito ao
corretor, sem anuência do comitente, transferir o encargo que
recebeu por ato de confiança pessoal, a terceiro, de modo a fazer
sobreviver a mediação à sua morte, ainda que a seus descendentes.
Mesmo que haja opção escrita e prazo determinado, a morte do
credor antecipa o termo do contrato, extinguindo-o.” 68

i) - Por Descumprimento Contratual

Nas relações obrigacionais, ambas as partes possuem direitos e


deveres. Porém, uma parte não pode exigir da outra o cumprimento
de suas obrigações, antes de cumprir as suas.

Dessa forma, “Na lição de POTHIER ‘É regra comum a todos os


contratos sinalagmáticos que, quando uma das partes falta às suas
obrigações, não pode pedir que a outra cumpra com as suas, o que
seria indecoroso”. Tratado de Locações, n. 222 e 223. AGUIAR
JÚNIOR, Rui Rosado. 69

Nesse diapasão, para o Corretor de Imóveis ter direito a sua


remuneração, deverá intermediar a transação com zelo, fornecendo
espontaneamente todas as informações do negócio, além de
cumprir com suas obrigações contratualmente avençadas, como,
por exemplo, anunciar o imóvel que será negociado, comparecer
aos plantões, conferir a idoneidade e capacidade financeira do
adquirente do imóvel, etc.

68
Contrato de Mediação. Doutrina e jurisprudência. ed.3ª rev. e atual. São
Paulo: Jalovi, 1991.p195.
69
Ob.cit. Extinção dos Contratos por Incumprimento do Devedor
(Resolução). Ed.1ª. Rio de Janeiro: Editora Aide, 1991.

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Afinal, as diferenças entre capacidade financeira e a econômica


existem, embora pouco conhecidas. Na financeira, diz-se da
capacidade de movimentação de dinheiro, dos recursos de fundo
de caixa, da possibilidade de pagar dívidas e contrair obrigações.
Na econômica, por sua vez, refere-se à solidez do cliente, à
condição de concluir a obra, à quantidade de seu patrimônio, etc.

É recomendável, portanto, o Corretor verificar se as


partes possuem capacidade financeira e econômica antes de
realizar a transação. Caso contrário, poder-lhe-á ser imputada
responsabilidade por serviços defeituosos na intermediação.

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CAPÍTULO 4

DOS HONORÁRIOS PROFISSIONAIS

“Nunca é alto o preço a se pagar pelo


privilégio de pertencer a sí mesmo.”
Friedrich Nietzsche

4.1 Como calcular o valor dos Honorários do


Corretor?
Fato comum é presenciar Corretores de Imóveis desinteressados
em intermediar negócios de pequeno valor comercial, em virtude
do valor reduzido de seus honorários, já que não corresponderão
aos gastos efetuados com seu trabalho. Isso ocorre, geralmente,
por falta de conhecimento técnico em solucionar a questão.

Se levasse em consideração a equivalência de trabalho entre


imóveis de baixo e alto valor comercial, poder-se-ia até pensar
na desvantagem da intermediação de imóveis com valor abaixo
de R$ 100.000,00 (cem mil reais), visto que os honorários não
compensariam os custos com publicidade do imóvel, deslocamento,
gastos pessoais, etc.

Entretanto, essa metodologia de trabalho é falha, pois pode o


Corretor estipular contratualmente seus honorários em valor não
inferior a 09 (nove) salários mínimos para justificar o investimento
que será realizado na divulgação do imóvel.

Dessa forma, haverá proporcionalidade entre o trabalho que


será dispendido na intermediação do imóvel e o valor recebido
a título de honorários profissionais, trazendo satisfação ao
proprietário do imóvel.

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No entanto, não se podem confundir honorários mínimos de


contratação com cobrança indevida de “over price”, o que é proibido
pelo Código de Ética da categoria.

No “over price”, o proprietário estipula o valor de venda do seu


imóvel, e o Corretor recebe a diferença que será paga a maior, a
título de honorários profissionais. Essa prática, bastante comum
no passado, é prejudicial à boa imagem do Corretor, já que seus
honorários chegavam, facilmente, a 20% ou 25% do valor recebido
pelo proprietário, causando grande desconforto no momento da
transação por não agir de acordo com as orientações repassadas.

Nessa conjuntura, o Art.6º da Resolução-COFECI n. 326, de 25-


06-1992 (Código de Ética Profissional) estabelece que “É vedado
ao Corretor de Imóveis:

I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que


não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam
prestar-se a fraude;

II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos


estabelecidos em lei e em Resoluções;

III - promover a intermediação com cobrança de ‘over-price’.”


(grifos nossos).

IV - locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente;

V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada


ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e
licitamente prestados;

VI - angariar, direta e indiretamente, serviços de qualquer


natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para
outro profissional ou para a classe;

VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de


Imóveis;

98
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VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à


fiscalização ou intimações para instrução de processos;

IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem


ilegalmente atividades de transações imobiliárias;

X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;

XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal


da lei;

XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem


motivo justo e prévia ciência do cliente;

XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de


concessões ilícitas;

XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação


emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria
de competência desses;

XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a


outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento,
por escrito;

XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o


Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;

XVII - anunciar capciosamente;

XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver


probabilidade de realizá-lo;

XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais,


quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidade
de classe;

XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso


não esteja expressamente autorizado para tanto;

99
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TJSC, Ap� 34�183, 4ª Cam� Cív�,j� 21-11-1991 – “Cabe ao


corretor diligenciar a execução fiel das ordens de seu comitente.
Infringe esse dever o mediador que oferece imóvel por preço
superior ao pretendido pelo proprietário, colimando maior
remuneração”.

“O ‘over price’ (diferença obtida pelo corretor além do preço


fixado) somente se legitima uma vez pactuado pelos contratantes.
Efetivamente, ‘num contrato de mediação, essas perdas e danos
consistem na comissão avençada, e no over price, quando estiver
estabelecido e se provar que foi obtido” CARVALHO, Neto. Contrato
de Mediação. 70

Portanto, não deve o Corretor cobrar “over price” ou reduzir o


valor de seus honorários abaixo dos custos com a intermediação,
pois isso é expressamente proibido no Código de Ética Profissional,
ou mesmo não se interessar pela transação em virtude de seu
baixo valor comercial. Basta, assim, pactuar com o proprietário do
imóvel o percentual mínimo de seus honorários profissionais.

4.2 Qual o valor dos honorários do Corretor?


Saber qual o valor dos honorários profissionais do Corretor
é uma questão emblemática, bastante discutida no mercado
imobiliário de todo Brasil. De um lado encontram-se estudiosos no
assunto, afirmando ser possível a livre negociação de honorários
entre o Corretor de Imóveis e seus clientes; de outro, na grande
maioria, especialistas da área imobiliária defendendo que essa
prática fere as Resoluções do Sistema Cofeci-Creci e as Tabelas
de Honorários dos Sindicatos da Categoria, que impõem limites em
sua cobrança, já que esses honorários são de resultado e não de
meio por depender da sorte.

70
Ob. Cit. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. DINIZ, Maria Helena. São Paulo:
Saraiva, 2003.

100
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O que se vê são profissionais reduzindo o valor e parcelando,


muitas vezes, por anos, os seus honorários profissionais,
objetivando a contratação de determinado empreendimento. Nesse
caso, o Corretor de Imóveis que angariar clientes com propostas
aviltantes, reduzindo o valor de seus honorários, fere o Código de
Ética Profissional, principalmente no momento em que há “leilão”
de percentuais.

Conforme o Art.6 do Código de Ética Profissional, “É vedado ao


Corretor de Imóveis:

I – (omissis)
II – (omissis)
V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada
ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e
licitamente prestados.” 71

A livre negociação de honorários existe quando o Corretor de


Imóveis é contratado para assessorar seu cliente em específico
negócio que não seja a intermediação imobiliária, como, por
exemplo, na confecção de contrato de locação ou de promessa de
compra e venda, quando já existe a aproximação direta entre as
partes.

Ademais, os honorários profissionais do Corretor de Imóveis


devem ser os previstos na Tabela de Honorários da categoria,
nas regiões em que existem esse regramento, e não fixados de
acordo com o valor dos imóveis. Assim, equivoca-se o contratante
que interpreta o valor dos honorários do Corretor, inversamente
proporcional ao preço do imóvel, ou seja, quanto maior o valor
venal do imóvel, menor seus honorários.

71
Ob. Cit. Legislação. Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Ed. 8. Brasília,
2014. p. 80.

101
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O Art. 724 do Código Civil prevê que “A remuneração do


corretor, se não tiver fixada em lei nem ajustada entre as partes,
será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.” 72

No estado de Pernambuco, por exemplo, existe a Tabela de


Honorários Profissionais da Categoria, aprovada pelo Sindicato dos
Corretores de Imóveis e homologada pelo Conselho de Corretores,
que prevê, como condição obrigatória, o respeito aos percentuais
mínimos nela fixados.

4.3 Na Compra e Venda


Na compra e venda, por exemplo, os honorários mínimos
que devem ser contratados são de 5% (cinco por cento) sobre
o valor total do imóvel situado na Zona Urbana, inclusive incide
sobre eventual saldo devedor (financiamento), seja com o Agente
Financeiro, seja diretamente com o Construtor/Incorporador
Imobiliário, já que o Corretor não vende dívidas, mas sim intermedia
transações de compra e venda de imóveis.

Contudo, se o imóvel se situar em Zona Rural, esse percentual


sobe para 6% (seis por cento), em virtude do tempo desprendido
na visitação do imóvel e nos riscos e desgastes com o deslocamento
do Corretor de Imóveis.

Inclusive, o pagamento desses honorários deve ser realizado


no ato do recebimento do sinal ou na primeira parcela do preço do
imóvel objeto da transação.

Dessa forma, prevê a Tabela de Honorários Profissionais do


Sindimóveis de Pernambuco:

72
Ob. Cit. Código Civil e Legislação Civil em vigor. Ed. 33. São Paulo: Saraiva,
2014. p. 287.

102
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4.3.1 Intermediação na Venda de Imóveis


usados Urbanos
a) Na Região Metropolitana do Recife ou em cidade fora dessa
região, quando sede da imobiliária ou do escritório do Corretor de
Imóveis - 5% (cinco por cento).

b) Fora da zona urbana da cidade - 6% (seis por cento).

4.3.2 Intermediação na Venda de Imóveis


usados na Zona Rural.
Rural (de qualquer espécie e em qualquer lugar) - 10% (dez
por cento)�

Quanto às despesas, muitas vezes deduzidas dos honorários


do Corretor, apenas são possíveis se decorrentes de anúncios
classificados ou pequenas placas publicitárias. Qualquer outro
tipo de publicidade, ou mídia, dependerão de prévio acordo com o
Corretor.

No que se refere à intermediação na Venda de Unidades em


Empreendimentos em Construção,

a) quando a organização e ao planejamento de venda das


unidades dependerem do Corretor, inclusive as publicidades - 7%
(sete por cento)

b) quando a publicidade acontecer por conta exclusiva do


empreendedor - 5% (cinco por cento)�

Em ambos os casos, o pagamento dos honorários do Corretor


deve ocorrer no momento do efetivo recebimento da primeira
parcela do valor do imóvel negociado. Se o imóvel for financiado,
incidirá também sobre o valor do financiamento, ou seja, se o valor
do repasse for R$ 100.000,00 (cem mil reais) e o saldo devedor R$
103
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500.000,00 (quinhentos mil reais), os honorários profissionais do


Corretor incidirão sobre os R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), na
base de 5% (cinco por cento).

4.4 Na Locação
De modo similar, ocorre na locação de bens imóveis.
Independentemente da finalidade da locação, se para fins
comerciais ou residenciais, o percentual dos honorários
profissionais no Estado de Pernambuco é de 8,33 % para cada mês
do contrato, ou seja, numa locação anual (12 meses), o valor dos
honorários será 100% do primeiro aluguel e, se multiplicar 8,33%
por 12, será igual 100%.

Esses honorários devem ser pagos ao Corretor até a data do


vencimento do primeiro mês do aluguel, pois a prática comum
no mercado imobiliário, que deve ser afastada, é receber os
honorários antecipadamente como último mês do contrato de
locação, já que a cobrança antecipada de aluguel é caracterizada
como contravenção penal (Art.43 da Lei n. 8.245, de 18-10-1991).

Dessa forma, as únicas possibilidades de cobrança de aluguel


antecipado ocorrem nas locações desprovidas de qualquer das
garantias locatícias e nas locações por temporada, aquelas cujos
prazos não podem ser superiores a 90 (noventa) dias.

Nesse contexto, a Lei n� 8�245, de 18-10-1991, em seu artigo


43, estabelece que “Constitui contravenção penal, punível com
prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do
locatário:

I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor


além do aluguel e encargos permitidos

II – (omissis)
104
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III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art.


42 e da locação por temporada.”

Art.42 do mesmo diploma legal destaca que – “Não estando a


locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá
exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto
dia útil do mês vincendo.” 73

Quando o contrato de locação for celebrado por 30 (trinta)


ou mais meses, os honorários do Corretor continuarão na base
do primeiro mês do aluguel, em virtude do artigo 1º, inciso I, da
Resolução-Cofeci n. 334, de 10-08-1992, que regulamenta a
cobrança de taxa de intermediação na locação de imóveis.

Art.1º, inciso I, da Resolução-Cofeci n. 334, de 10-08-1992,


prevê que “Os Conselhos Regionais, ao homologarem as Tabelas
de Honorários apresentadas pelos Sindicatos, obedecerão aos
seguintes limites máximos:

I – Para a intermediação de locação, o valor correspondente a


um (01) aluguel mensal, sem prejuízo da cobrança dos honorários
devidos pelos serviços de administração;

Na aludida resolução federal prevê que o valor máximo que pode


ser contratado com o Corretor de Imóveis é de um mês da locação,
sem prejuízo da cobrança de honorários pela administração da
locação.

Por essa razão, que independentemente do prazo do contrato,


os honorários profissionais do Corretor não podem ser inferiores,
nem superiores, ao valor de um aluguel mensal, exceto nas
Locações Por Temporada em que os aluguéis podem ser exigidos
antecipadamente ou nas locações desprovidas de qualquer das
garantias locatícias, como a fiança, o seguro fiança ou a caução.

73
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada. ed.10ª. atual. São Paulo:
Atlas, 2010.p.183.

105
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O Código Civil, em seu artigo 728 define, claramente, que,


se o negócio for concluído com a participação de mais de um
Corretor, os honorários serão pagos em partes iguais, salvo por
acordo entre as partes. Nesse entendimento, não se justifica a
participação desproporcional entre vários Corretores, trabalhando
conjuntamente, salvo por prévio acordo entre eles ou se não houver
equilíbrio nas funções desempenhadas para conclusão do negócio.

“Art.728 do Código Civil – Se o negócio se concluir com a


intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a
todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.” 74

Entretanto, nos locais onde não existem Sindicatos da Categoria


e, consequentemente, nem tabela de honorários profissionais, o
valor da remuneração do Corretor deve ser estipulado livremente
com seu cliente.

4.5 Contrato de Associação do Corretor com a


Imobiliária.
Recentemente foi aprovada a Lei n. 13.097 de 19-01-2015,
alterando o artigo 6º da Lei nº 6.530, de 12-05-1978, que trata do
Contrato de Associação entre o Corretor e a Imobiliária. Essa lei é
benéfica para o mercado imobiliário, pois mostra que o Corretor de
Imóveis é um profissional autônomo, e sua relação com a Imobiliária
é de cooperação técnica, já que não há vínculo de hierarquia ou de
subordinação.

Entretanto, isso não significa que não possa haver uma relação
de emprego entre o Corretor e a Imobiliária, desde que haja os
requisitos previstos no art.3º da Consolidação das Leis do Trabalho,
de prestação de serviços de natureza não eventual, de pagamento
de salário, de subordinação, etc.

74
Ob. Cit. Código Civil e Legislação civil em vigor. Ed 32. São Paulo: Saraiva, 2013.
p.275.

106
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Nessa tese, o artigo 3º do Decreto-Lei n. 5.452 de 1º-05-


1943 diz que “Considera-se empregado toda pessoa física que
prestar serviços de natureza não eventual a empregador, sob a
dependência deste e mediante salário.

Parágrafo único. Não haverá distinções relativas à espécie


de emprego e à condição de trabalhador, nem entre o trabalho
intelectual, técnico e manual.” 75

Através desse instrumento, o Corretor poderá prestar


seus serviços a uma ou a várias imobiliárias, terá seu trabalho
reconhecido e mais valorizado, poderá comprovar renda,
apresentar-se em nome próprio, embora representando a empresa
imobiliária, etc. Enfim, são muitas vantagens para o mercado
imobiliário.

Nesse Contrato de Associação, deve vir também constando


o valor mínimo dos honorários do Corretor, preferencialmente em
sintonia com a Tabela de Honorários Profissionais da categoria.
Se, no Contrato de Associação, o valor pactuado entre o Corretor
e a Imobiliária for inferior ao da Tabela de Honorários, prevalece o
pactuado contratualmente, em decorrência da vontade das partes.
O Sindicato, por sua vez, ao homologar o acordo, deverá orientar o
Corretor dos prejuízos decorrentes desse acordo.

Se o Corretor de Imóveis contrata com o proprietário do imóvel,


seja ele pessoa física ou jurídica ou estipula, no Contrato de
Associação com a imobiliária, seus honorários em valor inferior ao
da tabela da categoria, prevalece o acordado pelas partes.

Entretanto, se não vierem constando, nesses contratos, os


percentuais pré-estabelecidos, incidirão os percentuais previstos na
Tabela de Honorários da categoria ou, na falta dela, os percentuais
usuais no mercado local.
75
SAAD, Eduardo Gabriel. ed.36ª. Consolidação das Leis do Trabalho comentada.
São Paulo: LTr, 2003.p.28

107
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4.6 Honorários ou Comissão: qual denominação


correta?
Necessário ao desenvolvimento das cidades, o trabalho
do Corretor tem apresentado grande importância no ramo da
construção civil, nas perícias judiciais ou extrajudiciais e nas
intermediações imobiliárias entre pessoas naturais e até jurídicas.

Todavia, o Corretor de Imóveis ainda não atentou para a


importância que tem seu trabalho na sociedade em que se vive.
Inclusive, no Brasil, sua profissão é regulamentada pela Lei nº
6.530, de 12-05-1978 e pelo Decreto nº 81.871, de 29-06-1978,
que revogou a Lei nº 4.116, de 27-08-1962, sendo um dos poucos
locais no mundo onde existe tal regulamentação.

Portanto, aparentemente sinônimas, as expressões honorários


e comissão têm terminologias diferentes, causando grande
confusão no mercado imobiliário. A partir da publicação da Portaria
n. 3.245 do Ministro de Estado do Trabalho, Almir Pazzianotto,
no Diário Oficial da União, em 08 de julho de 1986, a categoria
econômica de Corretor de Imóveis foi transportada para o terceiro
Grupo do Plano da Confederação Nacional das Profissões Liberais.

Nesse contexto, o ilustre jurista Carvalho Neto define que


“Corretagem não é comissão. A afinidade desses institutos não
os identifica. Autônomos são e cada um deles possui os seus
característicos próprios diferenciais.

O comissário torna-se parte, tratando e contratando; o corretor


permanece estranho ao negócio. Como se vê, o âmbito de
atividades do comissário é bem maior que o do corretor.” 76

Atualmente o Corretor de Imóveis é considerado profissional


liberal, devendo sua remuneração ser denominada de honorários,
76
Ob.cit. Contrato de Mediação. Doutrina e Jurisprudência. ed.3ª. São Paulo: Jalovi,
1991.p.72.

108
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embora a sinonímia das palavras venha causando interpretações


equivocadas até mesmo nas decisões judiciais.

4.6.1 Contrato de Corretagem


No Contrato de Corretagem, a atividade do Corretor é
independente, pois ele age em nome pessoal e consoante às
instruções recebidas, com o objetivo de aproximar as pessoas
que desejam contratar, informando-lhes, espontaneamente, as
condições do negócio e suas particularidades. Contudo, não há
qualquer relação de mandato, de prestação de serviços ou de
dependência.

Sobre essa conjuntura, para a jurista Vera Helena de Mello


Franco, “Os corretores são intermediários, mediadores que
promovem uma ou mais operações comerciais, mediante o
pagamento de um percentual que denominam corretagem ou,
indevidamente, comissão”. 77

4.6.2 Contrato de Comissão


No Contrato de Comissão, por sua vez, o Comissário obriga-
se a comprar ou a vender bens em seu próprio nome, embora
representando o Comitente sem instrumento de mandato
(procuração), mediante pagamento de sua remuneração, caso o
negócio venha a ser concluído.

Na opinião do mestre Orlando Gomes “A profissão assemelha-


se à do corretor. O Comissário não é, porém, intermediário, eis
que seu mister não consiste em aproximar pessoas que desejam
contratar. O comissário celebra, ele próprio, os contratos e
assumem responsabilidade por sua execução. Não raro, porém, se

77
Ob.cit. Contratos – Direito civil e empresarial, 4ª ed, São Paulo: Editora Revistas
dos Tribunais, 2013, p.289.

109
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chama corretor quem, na verdade, é comissário. Trata-se, nessas


situações, de simples confusão terminológica.” 78

Para Antônio Carlos Mathias Coltro, “Relativamente à comissão,


apesar das dificuldades que muitas vezes surgem para diferenciá-
la da mediação, Carvalho Neto, uma vez mais, mostra ter sido
Ramella a melhor a apontar a distinção entre ambos os contratos:

1 - “o corretor avizinha as partes, enquanto o comissário trata e


conclui; 2 - o comissário trata em nome próprio, participa
diretamente do negócio, ao inverso do corretor, que é estranho
a toda a operação; 3 - ainda quando age em nome do comitente,
a atuação do comissário se distingue da do corretor, pois ele
trata do negócio, conquanto em nome alheio. O corretor não.
Não penetra no negócio, aponta-o, conduz as partes até ele,
somente. Propõe, unicamente”. 79

Nesse sentido, deve-se evitar o uso da expressão “comissão”,


substituindo- -a pela de “honorários profissionais”, por ser a mais
apropriada ao se referir ao pagamento da corretagem imobiliária ao
Corretor.

4.7 O que é mais importante na compra do


imóvel: valor ou a condição de pagamento?
No momento de se preparar o Contrato de Corretagem, antes
da assinatura do proprietário do imóvel, deve o Corretor lembrar
que a condição de pagamento é tão importante quanto o valor do
imóvel que será negociado.

Essa questão é tão verdadeira que se o Corretor oferecer um


imóvel por R$ 300.000,00 à vista, poucas pessoas terão condições
de adquiri-lo, ou muitas se apoiarão no Sistema Financeiro de
78
Ob.cit. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2008.p.439.
79
Ob.cit. Contrato de Corretagem Imobiliária – doutrina, jurisprudência e
regulamentação legal e administrativa. ed.4ª. São Paulo: Atlas, 2013.p.9

110
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Habitação, objetivando a obtenção do financiamento bancário a


longo prazo. Entretanto, se o mesmo imóvel for oferecido pelos
R$ 300.000,00 para pagamento em 300 parcelas mensais de R$
1.000,00 fixas, sem correção, o número de pretendentes à compra
do imóvel aumentará numa proporção incalculável.

Portanto, na hora de preparar o Contrato de Corretagem, não


se esqueça de negociar o valor e a condição de pagamento na
venda do imóvel, pois isso poderá facilitar futuras negociações,
principalmente se o imóvel não puder ser financiado, como ocorre
com os gravados de enfiteuse em favor da União (Terreno de
Marinha) ou caso o comprador não possua condições suficientes
para financiar a aquisição do bem.

Ressalta-se também que o preço do imóvel, nos contratos em


geral, deve ser sempre em moeda nacional, independentemente
da nacionalidade das partes contratantes.

Por fim, para se ter uma noção de qual o valor do imóvel, o


Corretor precisa conhecer o Mercado local, estudar o valor que
outros imóveis foram comercializados, já que boa parte das
avaliações são realizadas por comparação de seus preços, saber
seus principais pontos de valorização, como vizinhança, vias de
acesso, tempo de construção da edificação, descrição interna e
externa do imóvel, área de construção, projeto arquitetônico, etc.
Em tempos atuais, o valor do imóvel disponibilizado no Mercado
influirá decisivamente na velocidade que será realizada a transação
de compra e venda.

Como sugestão: Valor do Imóvel R$ 300.000,00 (trezentos


mil reais) com sinal de R$ 100.000,00 e quatro parcelas iguais e
mensais de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), devendo esta última
coincidir com a assinatura da escritura pública de compra e venda.

Dessa forma, lembre-se de que os honorários profissionais do


Corretor incidirão sobre o preço total do imóvel, independentemente

111
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da condição de pagamento, da existência de dívidas e de saldo


devedor remanescente.

Jurisprudência

“Contrato de corretagem – Direitos e deveres – Responsabilidade civil –


Dano moral – Código de Defesa do Consumidor. 1.Corretagem ou mediação
é o contrato pela qual uma parte se obriga para com a outra a aproximar
interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante
remuneração. 2. São partes no contrato de corretagem o interessado (cliente)
e o corretor (mediador). 3. O contrato de corretagem é bilateral, acessório,
aleatório, oneroso e consensual. 4. O corretor tem direito à remuneração
pela conclusão do negócio e tem o dever de informar e esclarecer o cliente,
aproximando as partes e definindo seus serviços. 5. Se o corretor causar danos
às partes, por dolo ou culpa, deve por eles responder. 6. A remuneração do
corretor depende do sucesso de sua intervenção. 7. O contrato de corretagem,
por se tratar de prestação de serviço, está sujeito às normas do Código de
Defesa do Consumidor (MGS) TJRJ – Ap.Cív. 1999.001.20557. Rel. Letícia
Sardas.” 80

80
Destacada da obra de COLTRO, Antônio Carlos Mathias. Contrato de Corretagem
Imobiliária – Doutrina, jurisprudência e regulamentação legal e administrativa. ed.4ª.
São Paulo: Atlas, 2013.

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CAPÍTULO 5

DO CORRETOR DE IMÓVEIS

“Seja qual for o seu sonho, comece.


Ousadia tem genialidade, poder e magia.”
Goethe

Por Corretor de Imóveis entende-se o agente intermediário,


a pessoa que aproxima quem deseja contratar, a fim de ajudar a
efetivação de um contrato imobiliário.

O Corretor de Imóveis significa, atualmente, consultor


imobiliário, por conta da versatilidade de seus conhecimentos que,
muitas vezes, entra no campo da matemática, da psicologia, da
administração, para poder melhor assessorar seus clientes.

Sobre esse conceito, o escritor Celso Pereira Raimundo define


o Corretor de Imóveis como “profissional que atua no mercado
imobiliário na intermediação da compra, venda, administração,
permuta, locações e avaliações imobiliárias mediante recebimento
de honorários. Profissão regulada pela Lei 6.530, de 12/05/78.” 81

Em sua origem linguística, a palavra corretor provém de


“courratiers ou courtiers”, com raízes do verbo “cursitare”; já
a palavra corretagem advém do latim “corratiers”, derivado
naturalmente de “courtiers”, do verbo “cursitare”, que significa
correr de lugar a outro. Acredita-se que, por analogia, o vocábulo
expressa a necessidade do Corretor de Imóveis estar sempre se
deslocando, incansavelmente, de um lugar para outro.

Nesse contexto, o nobre jurista Carvalho Neto citou o Corretor


de Imóveis pelo “…fato do intermediário realizar o seu trabalho
correndo entre povoações vizinhas nasceu, por uma assimilação

81
Dicionário Imobiliário. ed.3ª. Santa Catarina: Copiart, 2011.p.118.

113
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muito comum na gênese dos vocábulos, a palavra ‘corretor’,


como sinônimo de intermediário. O ‘modus operandi’ da profissão
qualificou o profissional e o contrato.”

Já Gabriel Junqueira desenhou o Corretor de Imóveis (…)


“como toda pessoa física ou jurídica, devidamente registradas
no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, nos termos da
legislação atual, que serve de intermediário entre o vendedor e o
comprador. Além disso, são pessoas mediadoras capacitadas, com
a finalidade precípua de aproximar vendedor e comprador numa
operação imobiliária.” 82

Sobre essa análise, o imortal De Plácido e Silva, ao definir o


Corretor de Imóveis, citou que “Deriva-se do verbo correr. E, assim,
quer significar a pessoa que anda, que procura ou agencia negócios
para outrem. (…) Mas, a rigor, serve o vocábulo para designar
a pessoa que, havendo satisfeito todas as exigências legais, é
investido no cargo, a fim de que possa exercitar as funções que lhe
são próprias, isto é, praticar os atos de corretagens.” 83

Ainda De Plácido e Silva, em Noções de Direito Comercial, p.


84 “Como corretor se entende a pessoa que, profissionalmente,
se interpõe entre duas ou mais pessoas ou propriamente entre a
oferta e a procura, a fim de ajudar ou auxiliar a efetivação de um
contrato ou realização de um negócio.” 84

5.1 Quem pode contratar o Corretor de


Imóveis?
Quem pode contratar o Corretor é o casal de proprietários
do imóvel, em conjunto ou isoladamente, seus descendentes, os
82
Ob.cit. Corretagem e Transação Imobiliária no novo Código Civil. ed.1ª. São
Paulo: Edipro, 2004.p16.
83
Vocabulário Jurídico. ed.12ª. Rio de Janeiro: Forense, 1997.p.574.
84
Ob. Cit. NETO, Carvalho. Contrato de Mediação. Doutrina e jurisprudência. ed.3ª.
São Paulo: Jalovi, 1991.p.85.

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cedentes quando transferem direitos sobre os imóveis, e seus


representantes ou procuradores, quando legalmente constituídos.
Contudo, se o contratante for celebrado com pessoa jurídica,
quem o representa são seus responsáveis legais, prepostos ou
mandatários.

Ademais, embora a contratação do Corretor possa ser por


qualquer dos proprietários, os contratos de compra e venda, como
também as locações com prazo superior a dez anos, necessitam,
expressamente, da vênia conjugal, ou seja, da concordância de
ambos os cônjuges, exceto quando o regime de casamento for o
de separação total de bens.

Também, sobre a vênia conjugal, quando realizada pela mulher,


diz-se que houve a “outorga uxória”; quando pelo marido “outorga
marital”, embora essa expressão esteja pouco utilizada em virtude
do equilíbrio entre direitos de ambos os cônjuges.

Todavia, por ser o Contrato de Corretagem um instrumento


obrigacional, gerador de direitos e de obrigações para as partes, o
Corretor poderá ter dificuldade no recebimento de seus honorários,
se o negócio for realizado sem sua contratação por escrito ou por
terceiros sem poderes delegados.

Entretanto, para efeitos de recebimento de honorários, admite-


se a forma verbal na contratação do Corretor de Imóveis, a qual
poderá ser provada por qualquer meio admitido em direito, ainda
por e-mail, por correspondências, por testemunhas, por anúncios
em jornais, etc.

Assim, na possibilidade de vir a ser contratado por mandatário,


legalmente constituído por instrumento procuratório, recomenda-
se que essa procuração seja lavrada por instrumento público, com
poderes específicos para contratar e para transferir a propriedade
imobiliária, pois, possivelmente, participará da assinatura da
escritura pública de compra e venda.

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No entanto, se o objetivo da contratação não for o de compra


e venda, mas para a locação do imóvel, a procuração pode ser
por instrumento particular, pelo ato não significar contrato de
natureza real. (O modelo de instrumento procuratório particular
será apresentado mais adiante no Capítulo 7)

Nessa perspectiva, no momento da assinatura da escritura


definitiva de compra e venda, o direito pátrio exige a forma pública
para sua validade, devendo o instrumento de procuração ser lavrado
por cartório de notas. Contudo, algumas escrituras dispensam a
forma pública para sua validade, podendo o instrumento particular
transmitir a propriedade imobiliária, por exemplo, quando o valor do
imóvel for inferior a trinta vezes o salário-mínimo vigente no país ou
quando lavrado por agentes financeiros.

5.2 Quem deve ser contratado?


Uma das partes no Contrato de Corretagem deverá ser,
obrigatoriamente, o Corretor de Imóveis, devidamente inscrito no
quadro dos Conselhos de Classe, por ser essa uma das condições
de existência da profissão.

Já a relação jurídica obrigacional surge através do vínculo


jurídico com o proprietário do imóvel, por serem partes contrapostas.
Assim, podem ser sujeitos nessa relação as pessoas naturais
(Corretor) ou as jurídicas (Imobiliárias), desde que possuam
capacidade para isso.

Portanto, dentre suas funções, estão a de aproximar,


reciprocamente, as partes contratantes, equilibrar decisões,
conciliar interesses e pôr termo ao negócio, finalizando a
transmissão da propriedade com o registro do título no Cartório de
Imóveis.

Em relação à atividade profissional do Corretor, pode ser


exercida de forma principal ou secundária, conciliando-a com a
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de outra profissão como advocacia, engenharia, administração de


empresas, etc., o que é bastante comum atualmente, não existindo
obrigação de dedicação integral à corretagem imobiliária. Todavia,
muito embora, numa ou noutra opção, faz-se necessária a prévia
inscrição nos Conselhos de Classe.

Ademais, com a evolução da Corretagem Imobiliária em


todo o Brasil, o mercado tem exigido profissionais capacitados,
integrados entre si, dedicados ao aprimoramento de seus serviços
e ao atendimento de clientes. Portanto, o comum é a existência de
profissionais exercendo suas atividades de forma principal.

Assim, o Corretor moderno precisa ser técnico em transações


imobiliárias ou ter cursado gestão imobiliária, para receber
certificação de inscrição nos Conselhos de Classe. Sem essas
condições, tornam-se contraventores, também denominados
de “zangões” (comparativo ao besouro que suga o néctar do
mel colhido pelas abelhas), pelo exercício ilegal da profissão de
Corretor de Imóveis.

Essa prática do exercício ilegal da profissão configura-se


contravenção penal e tem trazido grande prejuízo para a sociedade,
em virtude dessas pessoas não possuírem a necessária capacidade
técnica para intermediar transações imobiliárias com segurança,
por não conhecerem os direitos de propriedade, as cautelas de sua
transmissão, técnicas de avaliação de imóveis, por apresentar um
trabalho descompromissado, desleal e, muitas vezes, aventureiro
na profissão.

Nesse contexto, Sílvio de Salvo Venosa, ao ser citado por


Antônio Carlos Mathias Coltro, aponta que “A corretagem pode
ser tanto profissional como ocasional. Conceitualmente não existe
diferença. Não é simplesmente porque o agente não faz corretagem
sua profissão habitual que perderá direito à remuneração.” Manual

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de contratos e obrigações unilaterais da vontade. São Paulo: Atlas,


1997. 85

E Antônio Coltro afirma que “Demais disso, a todo trabalho


corresponde uma remuneração. Salienta-se, todavia, ter o STJ
entendido e com razão, ser o ‘percentual da comissão, contudo,
extremamente elevado, dado o porte do negócio, a inexistência de
contrato escrito e a circunstância de não ter como razoável que
a prática profissional sem a inscrição no Conselho de Classe,
submissão à fiscalização, pagamento de impostos e anuidade
respectivas, possa gerar direitos iguais aos daqueles que exercem
a atividade regularmente. Redução (REsp 331.638/SP Rel. Min.
Aldir Passarinho Júnior, Quarta Turma, julgado em 7-10-2003, DJ
24-11-2003.” 86

Por essa incoerência, e com o devido respeito e sem ofensas às


decisões colegiadas e aos mais nobres dispositivos constitucionais,
que asseguram os dignos direitos da pessoa humana ao trabalho
e ao convívio social, aqueles que defendem suas bandeiras, que
honram sua profissão, que buscam incansavelmente qualificação
profissional, que pagam seus impostos e que têm suas atividades
fiscalizadas, sentem-se injustiçados, em virtude da prática
maliciosa do exercício ilegal da profissão por zangões, por falsos
corretores, por pessoas não inscritas nos Conselhos de Classe
que, ao agir, maculam a boa imagem do Corretor, e trazem prejuízo
para a sociedade.

Por isso, conclui-se que, se em outras profissões, não menos


importantes do que a da corretagem imobiliária, como a Medicina,
Contabilidade, Arquitetura, Advocacia, etc., exige-se, para seu

85
Ob.cit. Contrato de Corretagem Imobiliária. Doutrina, jurisprudência e
regulamentação legal e administrativa. ed.4ª rev. atual. e ampl. São Paulo:
Atlas, 2013.p.55.
86
Ob.cit. Contrato de Corretagem Imobiliária. Doutrina, jurisprudência e
regulamentação legal e administrativa. ed.4ª rev. atual. e ampl. São Paulo:
Atlas,2013.p.55.

118
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exercício pleno, a figura do profissional legalmente habilitado e


inscrito nos Conselhos de Classe, com os Corretores de Imóveis
não poderia ser diferente.

Sobre essa conjuntura, defende Carvalho Neto que “Se na


medicina, na farmácia, na advocacia, etc. há de mister fechar o
círculo dos que a exercem, através de cursos de habilitação que
garantam mínimo de perigo social, sendo assim justa a distinção
entre o médico, o charlatão e o curandeiro, o farmacêutico e o
prático, o advogado e o rábula, no terreno dos negócios onde milita
o corretor é impossível, sem ofensa ao mandamento constitucional
da liberdade de profissão, impedir que ao lado dos verdadeiros
corretores, das organizações especializadas, que fazem dessa
atividade o seu principal, senão único meio de subsistência, pulule
a fauna indomodatícia e perigosa dos amadores, dos zangões,
dos corretores acidentais, que atuam no mercado em concorrência
desleal com os profissionais, eis que sem os encargos de instalação,
de impostos, de um brasão a zelar, de uma ética profissional a
respeitar.” 87

Aceitar, portanto, a prática eventual de corretagem imobiliária,


por pessoas não inscritas no quadro dos Conselhos de Classe,
e sem formação técnica ou de nível superior, mesmo que seja
simplesmente pelo direito de receber honorários de intermediação,
pode-se favorecer o exercício ilegal da profissão de corretor de
imóveis, trazendo prejuízo para a sociedade e para os órgãos de
fiscalização.

Atualmente as responsabilidades do Corretor de Imóveis são


das mais profundas e incisivas, ao ponto de ultrapassar os limites
da razoabilidade, quando determinam que os Corretores têm a
obrigação de passar aos que contratam todas as informações
sobre o negócio, espontaneamente, sob pena de perdas e danos.

87
Contrato de Mediação. Doutrina e jurisprudência. ed.3ª rev. e ampl. São Paulo:
Jalovi, 1991.p.50.

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Ademais, a sociedade e nossa legislação pátria são


merecedoras e impõem que a corretagem imobiliária siga no
compasso dos profissionais éticos e probos, habilitados por lei,
conhecedores profundos da “lei de mercado” e da importância que
tem a propriedade imobiliária para o equilíbrio social.

Afinal, a profissão é regulamentada pela Lei n. 6.530 de 12-05-


1978 e pelo Decreto n. 81.871 de 29-06-1978, cabendo o exercício
profissional aos inscritos nos Conselhos Regionais de Corretores
de Imóveis, possuidores do título de Técnico de Transações
Imobiliárias ou, por equiparação, aos detentores de Diplomas
conferidos a concluintes de Cursos de Graduação de Bacharel
em Ciências Imobiliárias e de Cursos Superiores Sequenciais
de Ciências Imobiliárias ou de Gestão de Negócios Imobiliários,
expedidos por Instituições de Ensino Superior devidamente
autorizadas e reconhecidas pelas autoridades educacionais
competentes e pelo Sistema Cofeci-Creci.

Sobre essa tese, o artigo 2º da Lei nº 6.530, de 12-05-1978


prevê que “O exercício da profissão de Corretor de Imóveis
será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações
Imobiliárias.” 88

O artigo 3º do mesmo diploma legal também defende que


“Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda,
opinar quanto a comercialização imobiliária.”

E o artigo 1º da Resolução-COFECI n. 695 de 06-04-2001,


dispõe para “Considerar equiparados ao título de Técnico em
Transações Imobiliárias para fins de inscrição nos Conselhos
Regionais de Corretores de Imóveis, os Diplomas conferidos a
concluintes de Cursos de Graduação de Bacharel em Ciências
Imobiliárias e de Cursos Superiores Sequenciais de Ciências
Imobiliárias ou de Gestão de Negócios Imobiliários, expedidos
88
Ob.cit. Legislação. Sistema Cofeci-Creci. ed.8ª. Brasília: edição do autor, 2014.

120
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

em consonância com o que determinam o Decreto nº 2.208 de 17


de abril de 1997 e a Portaria-MEC nº 612 de 12 de abril de 1999,
por Instituições de Ensino Superior devidamente autorizadas e
reconhecidas pelas autoridades educacionais competentes.”

5.2.1 Tipos de Inscrições profissionais.


São duas as inscrições do Corretor nos Conselhos Regionais:
a Principal (ou Originária) caracterizada por ter seu registro
profissional onde exerça suas atividades em caráter permanente
ou possua seu domicílio principal; a Secundária (ou Suplementar)
quando dá ao Corretor o direito de também exercer sua profissão
em território diferente da principal, em igualdade de condições.
Esse tipo de inscrição é comum quando o Corretor possui
escritórios imobiliários em diferentes locais; geralmente ocorre com
os Corretores de estados vizinhos como Pernambuco/Alagoas; Rio
Grande do Sul/Santa Catarina/Paraná, etc.

Por isso, existem casos em que o Corretor necessita da


autorização para o exercício eventual profissional, quando for
exercer suas atividades, em caráter temporário, em região diversa
da inscrição principal. O tempo, nesse caso, não pode ser período
superior a 120 (cento e vinte) dias. Se extrapolar esse prazo, faz-
se necessário obter a inscrição secundária.

Assim, para uma melhor administração de qualquer


eventual ilegalidade, existem os Conselhos de Classe, que
são autarquias federais, com personalidade jurídica de direito
público, disciplinadoras e fiscalizadoras do exercício profissional,
responsáveis por orientar e por aplicar sanções administrativas,
como advertência, censura, multas, suspensão e, quando mais
grave, até a de cancelamento do registro profissional de seus
inscritos. No caso dos Corretores de Imóveis, temos os Conselhos
Regionais e o Conselho Federal, situado no Distrito Federal.

121
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Nesse contexto, a Lei n. 6.530 de 12-05-1978, em seu artigo


5º, afirma que “O Conselho Federal e os Conselhos Regionais
são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão
de Corretor de Imóveis, constituída em autarquia, dotada de
personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do
Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.”

Portanto, se não houver inscrição nos Conselhos Regionais


de Corretor de Imóveis, a pessoa não poderá exercer a profissão,
ainda que temporariamente, nem ser considerada Corretor de
Imóveis, sob pena de se configurar contravenção penal, por
infração ao artigo 47 da Lei de Contravenções Penais.

“Artigo 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou


anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei
está subordinado o seu exercício:

Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa,


de quinhentos mil réis a cinco contos de réis.”

Também sobre essa questão, Gabriel Junqueira aponta que


(…) “aquele que não estiver devidamente inscrito no Conselho
Regional de Corretores de Imóveis – CRECI – e que vier a
praticar atos privativos de Corretor de Imóveis estará incurso no
artigo 47 da Lei das Contravenções Penais, pelo exercício ilegal
da profissão. A lei prevê duas modalidades de infração: exercer
a profissão e anunciar que a exerce. O simples anúncio de que
exerce a profissão, já integrará a contravenção.” 89

Recomenda-se, portanto, antes da contratação do Corretor,


verificar seu registro profissional ou solicitar sua carteira de
identificação no Conselho Regional de Corretores de Imóveis de
sua região.

89
Ob.cit. Corretagem e Transação Imobiliária no Novo Código Civil. ed.1ª. São
Paulo: Edipro, 2044.p.27.

122
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5.3 O proprietário pode vender seu imóvel sem


a presença do Corretor?
Dúvida frequente é se o proprietário pode anunciar e vender
seu imóvel pessoalmente, sem a assessoria de um Corretor de
Imóveis. Isso é possível e legal, desde que a venda seja realizada
de uma única vez.

De fato, o que existe é mera confusão entre o exercício da


profissão de Corretor de Imóveis e o direito de propriedade do
vendedor.

Vê-se, por conseguinte, que a atividade profissional do Corretor


é regulamentada por lei, desde o ano de 1962 com o advento da
Lei n. 4.116, de 27-08-1962, revogada posteriormente pela Lei n.
6.530, de 12-05-1978, portanto totalmente habilitado a intermediar
transações de compra, de venda, de permuta e de locação de bens
imóveis.

No entanto, se o bem for fracionado, como ocorre


costumeiramente nos loteamentos rurais e nos empreendimentos
novos ou em construção, haverá, obrigatoriamente, necessidade
da presença de um Corretor de Imóveis, devidamente inscrito no
Conselho Regional de Corretores, para se realizar a intermediação
na venda desses imóveis.

Dessa forma, mesmo que a construtora/Incorporadora possua


inscrição nos Conselhos Regionais de Corretor de Imóveis, o
atendimento ao público nas intermediações de venda deve ser
realizado por Corretor de Imóveis. Assim, prevalece, nos artigos 2º
e 3º do Decreto n. 81.871 de 29-06-1978, que regulamenta a Lei n.
6.530 de 12-05-1978.

Art.2º do Decreto n. 81.871, de 29-06-1978 dispõe que


“Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à
comercialização imobiliária.
123
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O mesmo diploma legal também estabelece no seu Art.3º- “As


atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser
exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho
Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição.”

Parágrafo único – O atendimento ao público interessado na


compra, venda, permuta e locação de imóvel, cuja transação esteja
sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por
Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição.” 90

Portanto, superada a questão sobre a obrigatoriedade da


presença do Corretor nas intermediações imobiliárias, estudar-
se-á, com brevidade, o Direito de Propriedade, que assegura aos
proprietários disporem de seus bens.

Contudo, vale ressaltar que o artigo 1.228 do Código Civil


brasileiro defende que o proprietário tem a faculdade de ter, de
usar, de gozar e de dispor de seus bens móveis e imóveis, e o
direito de reavê-los do poder de quem quer que injustamente o
possua ou detenha.

Por conseguinte, a faculdade de usá-lo corresponde a de servir-


se do bem, de explorá-lo em proveito próprio, pessoalmente ou por
intermédio de terceiros. Já a de gozar, envolve a de aproveitar-se
dos frutos do bem, de o alugar ou de dar a penhor, por exemplo.
No entanto, quando se refere a dispor, significa a de vender o bem,
alienando-o a quem desejar, tanto gratuito, como onerosamente.

“Art.128 do Código Civil – O proprietário tem a faculdade de


usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de
quem quer que injustamente a possua ou detenha.” 91

Sobre o direito de propriedade, Melhim Namem Chalhub


o definiu em sua obra Direitos Reais, “Trata-se do mais amplo
90
Ob. Cit. Legislação. Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Ed 8ª. Brasília,
2014.
91
OB. CIT. Maria Helena Diniz. Código Civil anotado. Ed 17ª. São Paulo: Saraiva,
2014.

124
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entre todos os direitos reais: é aquele que outorga ao sujeito


‘a universalidade dos poderes que à coisa se podem referir’. É
paradigma, ponto de referência em torno do qual se delineia toda a
teoria dos direitos reais. É, enfim, ‘centro de irradiação de todos os
demais direitos reais’.” 92

Sendo assim, o proprietário tem o direito de dispor de seu bem,


desde que o venda de uma única vez. Se o partilhar, ou desejar
vender em partes separadas, como ocorre nos loteamentos ou
nas edificações em construção, necessitará, obrigatoriamente, da
presença de um Corretor de Imóveis para intermediar as transações
de compra e venda aos novos adquirentes da propriedade. Afinal, o
fato de ser dono da coisa não lhe dá o direito de exercer ilegalmente
a profissão de Corretor de Imóveis ou de facilitar o seu exercício a
pessoas não inscritas.

Fato que ocorreu em visita ao Ministério Público, por ter


pessoas não habilitadas, sem a necessária inscrição no Conselho
de Corretores, exercendo ilegalmente a profissão de Corretor,
intermediando transações de compra e venda de imóveis em
construção. Assim, pergunta-se: justifica-se, por analogia, a
possibilidade do proprietário de terreno, que constrói às suas
únicas expensas, prédio destinado a funcionar determinado
centro hospitalar, dar-lhe direito de clinicar pacientes, exercendo
ilegalmente a profissão de médico?

5.4. Quem deve pagar os honorários do


Corretor de Imóveis?
Em regra, os honorários do Corretor de Imóveis são devidos
por quem o contrata, ou seja, tanto o vendedor, como o comprador
podem assumir essa responsabilidade. Numa locação, por

92
Direitos Reais, ed.2ª, rev. e atual. e apl. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais,
2014 (citando GOMES, Orlando. Direitos Reais. ed.2ª. Rio de Janeiro: Forense,
1962. p.137.)

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exemplo, podem ser pagos pelo locador/proprietário ou pelo


locatário, depende de quem vai contratá-lo.

Em tempos atuais, aceita-se essa contratação de forma


presencial ou online, através da Rede Mundial de Computadores
(internet) com mensagens de e-mails, fax, facebook, whatsapp,
twitter e outros. Frisa-se também que o Contrato de Corretagem
não possui forma especial, portanto sua existência pode ser verbal,
quando confirmada, posteriormente, com a conclusão do negócio
decorrente dos serviços prestados pelo Corretor.

O Código de Ética Profissional da categoria (Resolução-


COFECI n. 326, de 25-06-1992), estabelece em seu artigo
4º, inciso X, que o Corretor de Imóveis só deve receber seus
honorários profissionais de uma única parte, salvo quando houver
conhecimento e aceitação de ambas as partes contratantes. Nesse
caso, deve o Corretor dar inequívoca ciência a cada uma delas,
dos valores que está recebendo.

“Art.4 – Compete ao Corretor de Imóveis, em relação aos seus


clientes:

(...) omissis

IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos


serviços profissionais;

X - receber, somente de uma única parte, comissões ou


compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para
proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os
interessados ou for praxe usual na jurisdição.” 93

É possível, entretanto, que o Corretor receba seus honorários


profissionais de ambas as partes, desde que cada uma delas tenha
ciência do pagamento pela outra, como ocorre, costumeiramente,
quando surge a possibilidade de contratação na procura por imóvel
para locação ou para a venda.

93
Ob. Cit. Legislação. Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Ed 8ª. Brasília,
2014.

126
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“DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE


IMÓVEL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO.
CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DO COMITENTE. CONTRATAÇÃO DO
CORRETOR PELO COMPRADOR.1. Contrato de corretagem é aquele
por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais
negócios de acordo com as instruções recebidas. 2. A obrigação de
pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata
o corretor. 3. É o comitente que busca o auxílio do corretor, visando à
aproximação com outrem cuja pretensão, naquele momento, esteja
em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou como
vendedor. (grifos nossos). 4. Recurso especial desprovido. VOTO DO
RELATOR. No presente caso, a controvérsia resume-se em saber de
quem é a responsabilidade pelo pagamento de comissão de corretagem.
O autor da ação, corretor, cobra-a da parte compradora do imóvel, tendo
em vista que foi ela quem o contratou para buscar imóvel com o objetivo
de construir estacionamento. Nesse contexto, entendo que deve ser
aplicado o percentual de 6% do valor do imóvel, como remuneração da
comissão de corretagem, por ser o usualmente praticado no mercado,
de acordo com o CRECI. Diferente é a hipótese em que o comprador,
visando à aquisição de bem, contrate o corretor para que, com base em
seu conhecimento de mercado, busque bem que lhe interesse. Nessa
situação, a tratativa inicial com o corretor foi do próprio comprador. É
justamente essa a hipótese dos autos, pois, inexistindo ajuste e tendo sido
o comprador, ora recorrente, via contrato verbal mantido com o corretor,
que determinou a busca de bem imóvel de seu interesse, cabe-lhe arcar
com os ônus de referida comissão. Ante o exposto, nego provimento ao
recurso especial. 94

94
(STJ, TERCEIRA TURMA, REsp 1288450� Rel� Min�JOAO OTÁVIO DE
NORONHA, em 24-02-2015, DJ 27-02-2015) site Superior Tribunal de Justiça (http://
www.stj.jus.br/jurisprudencia) 06-07-2015.
127
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

5.4.1. Polêmica decisão do STJ põe fim sobre


responsabilidade pelo pagamento de honorários
ao corretor de imóveis.
A responsabilidade pelo pagamento de honorários ao corretor
de imóveis, como se sabe, é de quem contrata os seus serviços
profissionais. Entretanto, devido à prática no mercado imobiliário,
desde meados do ano de 2012, ao repassar essa obrigação aos
consumidores adquirentes de novas unidades, trouxe o caos na
compra e venda de imóveis novos, ou em construção, em todo o
Brasil.

Embora o valor final do imóvel não sofresse qualquer alteração,


o consumidor sentia-se lesado ao pagar os honorários do corretor,
geralmente na base de 5% sobre o valor total da transação, sem ter
contratado seus préstimos para intermediar a transação de compra
do imóvel. Entra nessa abordage a máxima de que “ninguém deve
pagar dívida que não lhe pertence.”

Em regra, o pagamento ao corretor deve ser realizado quando


o negócio for concluído, por ser classificado como honorários de
resultado, vinculado ao fechamento do contrato. Portanto, percebe-
se, claramente, que o sucesso do trabalho depende, também, da
própria sorte do intermediador.

Nesse contexto, concluiu o Superior Tribunal de Justiça de que


não havia prejuízo ao consumidor adquirente do imóvel, já que o
valor final da compra não sofria qualquer alteração do proposto
inicialmente nos materiais gráficos e nos digitais ofertados ao
mercado.

Sendo assim, ocorria apenas a prática de se pagar


os honorários em “apartado”, repassando ao corretor a
responsabilidade pelo pagamento de impostos sobre ganho de
capital, o que gerou milhares de ações judiciais em todo o território

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brasileiro. Melhor exemplificando, numa transação cujo valor é de


R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), o valor do contrato seria de
R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), enquanto os honorários
do intermediador, pagos separadamente, de R$ 10.000,00 (dez mil
reais).

Apesar de todo imbróglio, o prejuízo às construtoras, às


incorporadoras e aos corretores de imóveis foi exagerado, em
virtude do judiciário, na maioria das vezes, entender que o
adquirente não deveria suportar a transferência desse encargo por
não ter sido anteriormente comunicado.

Entretanto, segundo entendimento do STJ, acabou a celeuma


da impossibilidade do pagamento dos honorários do corretor
em separado, desde que o consumidor adquirente da unidade
imobiliária tenha prévia ciência dessa obrigação, através de
materiais publicitários expostos nos materiais gráficos, nos stands
de venda e nos plantões das imobiliárias, por exemplo.

Deve ficar claro, portanto, que a responsabilidade dos corretores


e das imobiliárias, frente aos seus clientes, continua a existir,
notadamente em relação a executar seus serviços profissionais
com prudência e com transparência, prestando, espontaneamente,
todas as informações sobre o negócio, inclusive sobre riscos e
sobre valores que possam influir nos resultados da intermediação.

O Artigo 723 do Código Civil prevê que “O corretor é obrigado


a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao
cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento
do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas
e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos
acerca da segurança ou dos riscos do negócio, das alterações de
valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbência.”

129
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Portanto, a louvável decisão do STJ trará maior tranquilidade


aos negócios imobiliários, ao ponto em que beneficiará os
consumidores e diminuirá os prejuízos das construtoras e dos
corretores de imóveis, pondo fim aos milhares de ações judiciais
que tramitam em todo o Brasil.

“STJ reconhece validade da corretagem de imóvel, mas declara taxa


Sati abusiva. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ),
por unanimidade, decidiu que é válida a cláusula contratual que transfere
ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem na venda
imóveis. Em julgamento realizado nesta quarta-feira (24), o colegiado
entendeu, entretanto, ser abusivo impor ao comprador o pagamento da
taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati). A taxa Sati é
o valor cobrado pelas construtoras com base em 0,8% sobre o preço
do imóvel novo adquirido pelo consumidor. A quantia é destinada aos
advogados da construtora por terem redigido o contrato de compra e
venda, além de corresponder a serviços correlatos do negócio. Prestação
de serviço. Para o relator, ministro Paulo de Tarso Severino, a taxa Sati
não constitui um serviço autônomo oferecido ao consumidor, mas uma
mera prestação de serviço inerente à celebração do próprio contrato. “O
próprio Conselho Federal de Corretores de Imóveis, mediante a resolução
de 2012, estatuiu norma proibitiva dizendo claramente que é vedado aos
inscritos no regional cobrarem de seus clientes, para si ou para terceiros,
qualquer taxa a título de assessoria administrativa, jurídica ou outra,
assim como deve ser denunciada ao regional a cobrança de tais taxas
quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus prepostos”,
destacou o ministro. O ministro lembrou, contudo, que eventuais serviços
específicos prestados ao consumidor, como o trabalho de despachantes
ou taxas de serviços cartorários, podem ser cobrados. Comissão de
corretagem. Em relação à validade da comissão de corretagem, o relator
condicionou que a previsão desse encargo deve ser informada de forma
prévia e explícita ao adquirente. Segundo o ministro, a grande reclamação
dos consumidores nos processos relativos ao tema é a alegação de que
essa informação só é repassada após a celebração do contrato. “Essa
estratégia de venda contraria flagrantemente os deveres de informação e

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transparência que devem pautar as relações de consumo. Em tais casos,


o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da
proposta do preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da
comissão de corretagem”, concluiu o ministro. Prescrição. No julgamento,
também ficou definido que o prazo prescricional para ajuizamento de
ações que questionem a abusividade nas cobranças é de três anos..
As decisões foram tomadas sob o rito dos recursos repetitivos. Novos
recursos ao STJ não serão admitidos quando sustentarem posição
contrária aos entendimentos firmados.” Processos: REsp 1551951 REsp
1551956 REsp 1551968 REsp 1599511

5.5 Da permuta de bens imóveis


Diferentemente de uma transação de compra e venda, na
permuta ou na troca, ambos os contratantes são responsáveis pelo
pagamento dos honorários profissionais do Corretor de Imóveis, na
medida do valor de seus imóveis individualmente.

Nesse caso, é como se existissem duas vendas realizadas


simultaneamente, entre as mesmas partes, tanto que o pagamento
do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) incide, na sua
integralidade, sobre cada um desses imóveis.

Recomenda-se, portanto, na permuta, que o Corretor de Imóveis


insira no próprio instrumento negocial (promessa de compra e
venda) o percentual e a forma de pagamento de seus honorários
profissionais para melhor compreensão e maior facilitação de seu
recebimento.

Na compra e venda o valor do pagamento é em dinheiro. Na


permuta, em bens imóveis. Todavia, se após formalizado o contrato
de compra e venda, o comprador oferece bem imóvel como
pagamento, a transação permanece válida, apenas surgindo a
dação em pagamento, transformando o contrato em permuta.

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Assim, preleciona a jurista Vera Helena de Mello Franco:


“Todavia, uma vez aperfeiçoado o contrato de fixado o preço
em dinheiro, o fato de o comprador oferecer dar uma coisa
em pagamento, não desnatura o contrato transmudando-o em
permuta”. 95

Na permuta, ambos os imóveis são objetos da transação. Se


houver pagamento em dinheiro, em valor inferior ao da avaliação
do imóvel de menor preço, denomina-se de “permuta com torna”.
Se não houver pagamento em dinheiro, diz-se que houve troca
pura dos imóveis, também caracterizada como permuta simples.

Nessa análise, cita-se Vera Helena de Mello Franco: “Qual a


solução, porém, quando num contrato se estabelece que uma parte
seja paga em dinheiro e a outra, em espécie (bens). Cuidar-se-ia de
compra e venda ou troca? A resposta decorre da proporção entre o
que se pretende pagar em dinheiro ou em bens. Se o quantum em
espécie cede à proporção a ser prestada in pecunia, o contrato deve
ser qualificado como troca. Se é o contrário, compra e venda”. 96

Entretanto, se o valor em dinheiro for maior do que a avaliação


do imóvel de menor preço, não existe permuta, mas compra e
venda com recebimento de imóvel como parte de pagamento da
transação. Nesse caso, os honorários do corretor também devem
ser pagos por ambos os contratantes, já que se aplicam, na
permuta, as mesmas regras e dispositivos da compra e venda de
imóveis.

Prevê o artigo 533 do Código Civil - “Aplicam-se à troca


as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes
modificações:

95
Contratos – direito civil e empresarial. ed.4ª. rev. atual. e ampl. São Paulo: Revista
dos Tribunais, 2013.p.37
96
Contratos – direito civil e empresarial. ed.4ª. rev. atual. e ampl. São Paulo: Revista
dos Tribunais, 2013.p.37

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I - Salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes


pagará por metade das despesas com o instrumento da troca;

II - É anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e


descendentes, sem o consentimento dos outros descendentes
e do cônjuge do alienante”. 97

5.6 Histórias de Corretor


Uma boa assessoria, quando realizada por pessoa capacitada,
possui valor incalculável. É por essa razão que os Corretores de
Imóveis devem investir parte de seu tempo no aperfeiçoamento
técnico de seus serviços, buscando qualificação profissional.
A história que segue é baseada nas experiências profissionais
do autor. Logo, qualquer semelhança com outros fatos é mera
coincidência.

Nove não são dez…


Num final de tarde de uma sexta-feira, em pleno mês de
janeiro, apareceu em nossos escritórios um antigo cliente de anos
de convivência, muito empolgado com uma proposta de permuta
que acabara de receber para sua casa na beira mar da praia de
Piedade, um dos locais mais valorizados em Pernambuco.

A proposta englobava dez apartamentos de luxo, com suas


frentes voltadas para o lado do mar, possuindo fino acabamento e
três vagas privativas de garagem.

O valor de cada imóvel, após a conclusão da obra, estava


orçado em R$ 1 milhão, enquanto sua casa chegava perto dos R$
2.2 milhões de reais.

97
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código Civil anotado e legislação complementar/
Villaça, Venosa. São Paulo: Atlas, 2004.

133
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Estávamos bastante empolgados. Iniciamos nossas conversas,


noite a dentro, montando estratégia de como deveríamos proceder
nesse negócio, inclusive estudando os “prós” e os “contras” nesse
tipo de transação, como prazo de desocupação do imóvel, tempo
de construção, valor de mercado do imóvel, percentual de troca
naquela região, etc.

Tudo seguia muito bem, até adentrarmos na questão de


pagamento de nossos honorários profissionais na assessoria da
permuta.

Apresentamos proposta de R$ 32.000,00 pela confecção do


contrato preliminar de permuta, incluindo a avaliação de mercado
do imóvel e estudo de viabilidade do negócio no tempo e no espaço.

A resposta foi imediata. “Não posso pagar. É muito dinheiro.” –


argumentou o cliente.

Com seu olhar seguro e na certeza de que poderia conduzir a


transação sozinho, após um gole e outro de café, despedimo-nos
com forte aperto de mãos.

O tempo passou…. Um ano e meio após aquela nossa


conversa, recebemos a visita de nosso cliente, desejando nos
confiar a intermediação da venda de dois dos dez imóveis que
recebeu na troca pela sua antiga casa.

Após breve análise do contrato de permuta, descobrimos


que, para surpresa, apesar de constar dez imóveis no contrato de
permuta, nosso cliente recebeu apenas o valor de nove dessas
unidades.

Imediatamente lhe passamos a informação. Incrédulo com a


conversa, indagou qual a base dessa afirmação?

Provamos o que descobrimos. No momento da permuta,


foram-lhe repassadas todas as despesas com a transferência
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da propriedade, incluindo pagamento de taxas, emolumentos e


impostos com os cartórios de nota e de registro, além do pagamento
do laudêmio, pelo imóvel se encontrar edificado em terreno de
marinha.

Como o imóvel estava em fase final de construção, nosso


cliente não havia sentido o peso dessas despesas.

Os valores, com a transmissão, chegavam facilmente a dez


por cento do preço de cada unidade, em virtude do percentual do
laudêmio ser de cinco por cento.

Se multiplicarmos dez unidades por dez por cento de um milhão


(10 x 10% = 100%), encontraremos as despesas com transmissão
equivalente a, aproximadamente, um apartamento, ou seja, R$ 1
milhão de reais.

Ficou a lição. Uma boa assessoria imobiliária realizada por


Corretor de Imóveis é fundamental para maior tranquilidade na
transação, ainda mais quando envolvem conhecimentos técnicos,
como avaliação de mercado, percentuais de troca, etc.

5.7 Prospecção de Novos Negócios


O assunto em epígrafe, ainda novo no mercado imobiliário, é
desconhecido pela maioria dos Corretores de Imóveis. Trata-se de
forma moderna de intermediar transações imobiliárias de imóveis
novos ou usados, pouco importando sua destinação, se para fins
comerciais ou residenciais.

Essa prospecção de novos negócios, como arrojado


mecanismo de divulgação, possibilitará ao Corretor de Imóveis
dar conhecimento à sociedade do negócio que lhe foi confiado, de
forma mais abrangente e personalizada, sem a costumeira prática
de plantões presenciais em obras ou em prédios novos.

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Como a sua prática ainda é pouco conhecida no mercado


imobiliário brasileiro, a resistência a sua aceitação não causará
estranheza, consequência comum a tudo o que é novo. Nesse
momento, o Corretor deverá aprender a quebrar paradigmas, se
desejar prosseguir nesse tipo de projeto.

Assim, através da prospecção, o imóvel será apresentado ao


cliente de forma personalizada, como meio seguro de investimento
no mercado imobiliário. Entretanto, o Corretor não deverá
oferecer mais um empreendimento, pois isso enfraquecerá sua
argumentação e o colocará na condição de mero intermediador de
negócios. Afinal, não é dessa forma que se alcançará o sucesso
desejado na prospecção.

O objetivo desse trabalho é passar ao cliente uma imagem única


daquele empreendimento. Portanto, nada de sair oferecendo um
catálogo de imóveis, com preços e localizações diferenciadas. Se o
cliente não se interessar pelo empreendimento que será oferecido,
ele próprio convidará o Corretor a procurar algo que se encaixe no
seu perfil. Nesse momento, estará criada uma forte ligação entre o
intermediador e o futuro comprador do imóvel.

Contudo, a prospecção não tem foco em público definido;


pode ser qualquer pessoa ou um grupo de profissionais, como
advogados, médicos, funcionários de determinada repartição,
etc. Isso não importa, pois as formas de captação de clientes são
variadas, através de e-mails, de redes sociais, de network, entre
outras.

A apresentação do negócio, portanto, deverá englobar as


características da construtora, de suas obras anteriores e da
atual, de modo a passar ao futuro cliente todas as informações
do empreendimento que será comercializado como, por exemplo,
tempo: de existência da construtora no mercado; número de obras
realizadas; entregas de obras anteriores no prazo contratual
estipulado; grau de satisfação de seus clientes; modernidade de
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suas instalações; relacionamento com o mercado, inclusive com os


Corretores de Imóveis; acabamento de suas obras, etc.

Além disso, o Corretor de Imóveis deverá também ser


transparente, passando todas as informações do empreendimento,
de modo a conquistar a confiança do cliente, baseado na
credibilidade e na solidez da construtora, assim como nas
vantagens de se comprar aquele imóvel. Portanto, deverá haver
uma seleção, já que nem todos os empreendimentos e nem todas
as construtoras poderão ser objeto desse trabalho.

Para isso, o Corretor deverá estar bem apresentado, dominar


com facilidade o uso de smartphones, computadores e internet;
conhecer a legislação vigente, inclusive as resoluções do Sistema
Cofeci-Creci e o plano diretor de sua cidade; ter amizades e,
principalmente, gostar de aumentar seu network, visto que esse
tipo de abordagem alcançará maior resultado quando apresentado
por outro cliente do seu quadro de amigos.

Também é importante frisar que o Corretor deve se apresentar


como solução para alcançar melhor investimento de capital.
Ademais, deve conquistar a confiança de seus clientes com
argumentação sólida, baseado em fatos concretos. Nada de
achismo ou ilusão. Dessa forma, no momento em que conseguir
essa confiança, a probabilidade de sucesso será maior.

Outrossim, como em toda intermediação, o Corretor deverá


ter em mãos uma autorização escrita (Contrato de Corretagem),
autorizando-o a intermediar e a apresentar o empreendimento.
Nada de intermediação verbal, porque isso poderá enfraquecer a
relação de confiança com seus clientes.

Além disso, a prática de plantões em obras ou em prédios


novos está ultrapassada, em virtude da elevada capacitação do
profissional moderno e de sua facilidade de comunicação e de
interação através do uso das redes sociais (facebook, whatsapp,

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instagram, skype, etc.) e de outros canais da internet, que


aproximam as pessoas e possibilitam transmissão de informações
(fotos, tabela de preços do empreendimento, certidões, etc.) de
forma rápida e segura.

Assim, exigir, na época atual, na era da informática e da


tecnologia, a presença física do Corretor de Imóveis nos plantões
é, no mínimo, subestimar sua capacidade técnica e negocial.

Desde o início das intermediações, no início do século XVIII,


quando ainda faltava ao Corretor de Imóveis a regulamentação da
profissão, a corretagem imobiliária era praticada por pessoas de
reputação ilibada, por comerciantes prósperos, que gozavam da
confiança e do respeito de seus clientes.

No entanto, a participação do Corretor nesses plantões justifica-


se em algumas situações pontuais, como nos lançamentos de
novos condomínios ou em loteamentos, nas zonas urbana e rural,
quando a presença do público é intensa. Esse prazo, porém, não
deve ultrapassar os trinta dias, evitando-se desgaste da imagem
do profissional e do empreendimento.

Entretanto, não se deve esquecer de que o trabalho de


prospecção do Corretor deve ser realizado anteriormente ao
lançamento do empreendimento; por exemplo, com prazo
assinalado de pelos menos sessenta dias.

Ressalta-se, também, que os lançamentos devem,


obrigatoriamente, estar com seus Memoriais de Incorporação
devidamente registrados no Cartório de Imóveis competente, antes
do início dos trabalhos de venda, sem esquecer que o atendimento
ao público deve ser realizado por Corretor de Imóveis, inscrito no
quadro do Conselho de Classe.

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5.7.1 Elaboração e apresentação de propostas


A elaboração de propostas é uma fase de grande importância
no sucesso da prospecção. Nesse momento, o Corretor deverá
conhecer a capacidade financeira de seu cliente, qual sua
disponibilidade de pagamento do sinal, do valor das parcelas
mensais, das intercaladas, das chaves e do financiamento, se
houver essa possibilidade.

Afinal, desenvolver o melhor fluxo de pagamento não é tarefa


fácil, até pela incidência de diversos fatores como capacidade
financeira do adquirente, tempo de construção do empreendimento,
custos da obra, etc.

Ressalta-se, portanto, que o equilíbrio contratual será alcançado


quando as parcelas mensais não ultrapassarem mais de trinta por
cento de sua capacidade de pagamento, evitando sobrecarregar
suas despesas, o que poderá levar ao endividamento do adquirente,
e ao consequente inadimplemento de suas obrigações contratuais.

As propostas devem, assim, ser apresentadas por escrito, no


prazo máximo de vinte e quatro horas (24h), datadas e assinadas
pelo interessado na compra do imóvel e, depois, protocolizadas na
pessoa do proprietário do imóvel, de seu representante legal ou da
construtora. (O modelo de proposta sugerido está no Capítulo 7
deste livro).

5.8 Você conhece as obrigações do Corretor de


Imóveis?
a) Tratar as partes com imparcialidade
b) Guardar sigilo profissional
c) Agir de acordo com as instruções recebidas
d) Acompanhar todo processo de venda do imóvel
e) Agir com ética
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f) Recusar transação ilegal


g) Diligenciar com presteza
h) Prestar atendimento de excelência aos clientes

Como em todo contrato, as partes possuem direitos e deveres


para que se alcance o equilíbrio desejado na contratação. No
Contrato de Intermediação não poderia ser diferente. O proprietário,
quando contrata os serviços do Corretor, espera que seu imóvel
seja vendido no prazo mais curto possível e com maior segurança.
É por essa e por outras razões que o Corretor precisa direcionar
todos os seus esforços no sentido de conseguir a venda do imóvel,
como fruto do seu trabalho.

Assim, o Corretor de Imóveis precisa estar atualizado com


as tendências de mercado, deve conhecer as condições do
contrato, as leis e as resoluções federais, de maneira que evite a
intermediação de negócios precários ou eivados de nulidade.

Nesse contexto, o jurista Carvalho Neto, ao se referir às


obrigações do Corretor de Imóveis, defende que “Sua tarefa é
pôr em contato a oferta e a procura, de modo a satisfazer as suas
recíprocas necessidades de colocação e aquisição” 98

Nos capítulos anteriores exauriram-se as diversas questões


em que o Corretor tem direito ao recebimento de seus honorários
profissionais. Viram-se as diferenças existentes entre honorários
e comissão, os diversos tipos de percentuais, a diferença entre
desistência e arrependimento, além dos efeitos da cláusula de
exclusividade nos contratos imobiliários.

Por conseguinte, analisar-se-ão agora os deveres do Corretor,


no aspecto da intermediação imobiliária, quando contratado
por escrito para vender bem o imóvel. Portanto, suas principais
responsabilidades, dentre outras, são de tratar as partes com
98
Contrato de Mediação. Doutrina e jurisprudência. ed.3ª rev. e atual. São Paulo:
Jalovi, 1991.p.88.

140
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imparcialidade, de guardar sigilo profissional das informações


recebidas, agir de acordo com as instruções recebidas,
acompanhar todas as etapas do processo de venda, agir com ética
e transparência, recusar transações ilegais ou imorais, diligenciar
com presteza e, por último, prestar bom atendimento.

a) Tratar as partes com imparcialidade

Por questões éticas e pelo disposto no art�723 do Código


Civil, o Corretor deve agir com autonomia e com imparcialidade na
condução da intermediação, garantindo a lisura das informações
apresentadas e a incidência da boa-fé objetiva, mesmo quando
acompanhando uma das partes contratantes.

Assim, é obrigação do Corretor tratar as partes


imparcialmente, buscando a conciliação de interesses, ao
tempo em que está obrigado a agir com diligência e com
prudência na condução do negócio, prestando aos contratantes,
espontaneamente, todas as informações sobre o negócio.

Nesse esteio, salienta-se o dispositivo da boa-fé objetiva,


previsto no artigo 422 do Código Civil, que deve incidir nos
Contratos de Intermediação Imobiliária, pois os Corretores de
Imóveis estão obrigados a prestar aos seus clientes informações
sobre a segurança e sobre os riscos da transação, ou sobre os
fatores que possam influenciar nos resultados obtidos pelas partes.

b) Guardar sigilo profissional

Na condução das negociações, o Corretor terá acesso


às informações pessoais, e muitas vezes confidenciais de seus
clientes. Logo, para resguardá-los, deverá o Corretor guardar sigilo
sobre esses dados, de modo a não ferir a integridade das partes
nem ir de encontro ao Código de Ética Profissional da categoria.

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c) Agir de acordo com as instruções recebidas

Nesse sentido, ao ser contratado, o Corretor recebe


orientações de como deve proceder na condução da
intermediação. Essas informações devem vir inseridas no contrato
de intermediação, relativas à forma de como vai desenvolver seu
trabalho, onde irá divulgar o imóvel, horário de visitação, detalhes
da documentação, etc., sem, entretanto, ferir o Código de Ética
da categoria ou deixar de prestar, espontaneamente, informações
para ambas as partes contratantes.

Todavia, agir de acordo com as instruções recebidas do


contratante, não desobriga o Corretor de Imóveis a prestar aos
seus clientes serviços de alta qualidade e com total imparcialidade
entre as partes.

Pensar diferente disso, poderia causar prejuízo aos seus


clientes e pôr em risco o negócio, por lhe retirar o equilíbrio
contratual, tão necessário à satisfação do negócio.

d) Acompanhar todo processo de venda do imóvel

O Corretor deve iniciar seus trabalhos após a assinatura


do Contrato de Intermediação e acompanhar todo o processo de
compra e venda até o registro do novo título de propriedade, que
tanto pode ser uma escritura pública de compra e de venda, um
contrato particular de compra e de venda, firmado com agente
financeiro, etc.

Nesse caso, esclarece-se que o Corretor de Imóveis não


está obrigado a aceitar a intermediação dos negócios que surgem.
Entretanto, no momento em que aceita essa incumbência, obriga-
se imediatamente a acompanhá-la em todas as etapas previstas
em seu contrato.

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e) Agir com ética

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis – Cofeci


aprovou o Código de Ética Profissional da categoria, em 25 de
junho de 1992, através da Resolução-COFECI n. 326, de 25-06-
1992, de conhecimento e de cumprimento obrigatório de todos os
Corretores de Imóveis no Brasil. Portanto, nenhum Corretor pode
se esquivar de cumpri-lo, alegando desconhecimento.

Assim, ao agir com ética, o Corretor de Imóveis estará


cumprindo normas disciplinares e de efeito social. Condutas
antissociais, dentro e fora da atividade profissional, geram sanções
de efeito moral, de ordem interna e externa.

Nesse sentido, pode-se classificar a sanção de ordem


interna como a dor na consciência da própria pessoa, por seus
atos contrariarem os princípios formadores do seu caráter e da sua
personalidade; já, porém, a sanção de ordem externa, ocorre no
momento em que surgem a crítica e o repúdio da opinião pública
dentro da sociedade em que vive cada indivíduo.

f) Recusar transação ilegal

Assim, aceitar intermediar transações ilegais, impossíveis


de serem cumpridas, que venham a causar prejuízo ao seu cliente
ou a terceiros de boa-fé, caracteriza transgressão disciplinar.

Sobre esse ponto, o Corretor de Imóveis é obrigado a


recusar transações que causará prejuízo moral e financeiro aos
seus clientes, ou por impossibilidade jurídica ou por ilegalidade no
próprio negócio a ser intermediado.

g) Diligenciar com presteza

A remuneração do Corretor apenas será devida, em tese,


quando o resultado do negócio for alcançado. Por essa razão,
há necessidade de empenho profissional, caso contrário, poderá

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configurar que houve ociosidade ou inércia de seu trabalho, o que


levará a perder o direito aos seus honorários, ainda que tenha
Contrato de Corretagem com exclusividade.

Assim prevê o Código de Ética de Profissional da categoria


(Resolução-COFECI n. 326, de 25-06-1992), em seu Art.4º, inciso
II: “Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos seus clientes:

I – (omissis)

II – (omissis)

III – recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral.

Nesse entendimento, deve o Corretor de Imóveis, além de


defender os interesses que lhes foram confiados, zelar pelo bom
prestígio de sua classe, ao tempo que se esforça para aperfeiçoar
suas técnicas nas transações imobiliárias.”

Todavia, o Corretor não tem responsabilidade pelo


cumprimento do negócio intermediado. Vale dizer que sua função é
de negociar, de aproximar os interessados, não podendo garantir o
cumprimento do contrato por qualquer das partes.

Em sentido oposto, se age com dolo, desejando prejudicar


ou, com culpa, de forma negligente ou imprudente, e causa prejuízo
aos seus clientes, responderá administrativa, civil e criminalmente
pelos danos causados.

h) Prestar atendimento de excelência aos clientes

Desde o primeiro contato, até o momento final de seu


atendimento, o Corretor de Imóveis deve ser transparente, agindo
com clareza, de modo a proporcionar maior credibilidade às suas
informações.

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Nesse sentido, pode-se afirmar que a credibilidade passada


ao cliente pelo Corretor de Imóveis é condição fundamental para
formação do elo de confiança, que possibilitará o surgimento de
futuros novos negócios.

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CAPÍTULO 6

DOS BENS IMÓVEIS

“Se o presente é de luta, o futuro nos pertence.”


Che Guevara

Embora o objeto do contrato de intermediação seja o resultado


útil da transação, da compra e da venda de bens imóveis, o seu
objeto é sempre o imóvel. Por essa razão, serão tratados aqui
alguns aspectos importantes na definição de imóvel e de suas
principais características na transmissão da propriedade.

Antes de adentrar no conceito de imóveis, serão apresentados


os diferentes significados de “bens” e de “coisas”. Por “coisa”,
esclarece-se que é algo não suscetível de valor econômico, que
não pode ser sujeito de direitos ou impossível de ser apropriado
pela pessoa humana, como a água do mar, o ar atmosférico, etc.
Por “bem”, define-se tudo o que pode ser objeto de relação negocial
de um direito que tem valor jurídico, como os bens móveis, os
imóveis, etc.

Nesse contexto, para Limongi França, “‘coisa’, tudo que se


encontra, no mundo exterior, já no mundo interior do homem;
enquanto ‘bem’ é a coisa que constitui ou pode constituir o objeto
de um direito’.” 99

O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 79, define bens


imóveis como o solo e tudo quanto nele se incorporar natural ou
artificialmente.

Art�79 CC – “São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe


incorporar natural ou artificialmente.” 100
99
Ob.cit. PELUSO, Celso. Código Civil comentado. ed.7ª. rev. e atual. Brasil:
Manole, 2013.p.79
100
PELUSO, César. ed.7ª. Código Civil comentado rev. e atual. Brasil:
Manole,2013.p.79.
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Sequencialmente, o Código Civil, em seu artigo 80, destaca


como bem imóvel os direitos reais sobre os imóveis, sobre as
ações e sobre o direito à sucessão aberta.

Art.80 CC – “Consideram-se imóveis para efeitos legais:

I os direitos reais sobre imóveis e ações que os asseguram;


II o direito à sucessão aberta.” 101

Por imóvel, adianta Celso Pereira Raimundo como “Toda coisa


que se acha fixada em um lugar, donde não pode ser removida sem
fragmentar-se ou perder a sua forma e substância. O mesmo que
bens de raiz. Distinguem-se, em nosso direito, quatro categorias
de imóveis: a) por acessão física artificial, tudo quanto o homem
incorpora permanentemente ao solo, como a semente lançada à
terra, os edifícios e construções, etc., de modo que não possam
ser retirados sem destruição, modificação, fratura, ou dano; b)
por acessão intelectual, tudo aquilo que no imóvel o proprietário
mantiver, intencionalmente, empregado em sua exploração
industrial, aformoseamento, ou comodidade; c) por determinação
da lei, quando esta procura garantir o patrimônio alheio, tais os
direitos reais sobre imóveis, inclusive penhor agrícola e as ações
que os asseguram; as apólices da dívida pública oneradas com
cláusula de inalienabilidade; o direito à sucessão aberta, etc.; d) por
natureza, o solo, com os seus acessórios e adjacências naturais,
compreendendo a superfície; as árvores, os frutos pendentes, o
espaço aéreo e o subsolo.” 102.

6.1 Imóvel Irregular pode ser vendido?


Está-se diante de uma questão bastante delicada, comum
nas intermediações de bens imóveis, por envolver entendimentos
diferentes, nas mais diversas situações, em decorrência de
prejuízos que o Corretor possa sofrer.
101
PELUSO, César. ed.7ª. Código Civil comentado rev. e atual. Brasil:
Manole,2013.p.80.
102
Ob.cit. Dicionário Imobiliário. ed.3ª. Florianópolis: Copiart, 2011.p.183

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Via de regra, apenas os imóveis desembaraçados devem


ser intermediados, pois quem vende deseja receber o valor do
bem negociado; e quem compra, por sua vez, deseja receber
a propriedade imobiliária livre e desembaraçada de qualquer
gravame ou dívida.

No mundo atual, não se pode pensar em contratos de qualquer


espécie sem sua estreita ligação com a responsabilidade de
reparar os danos eventualmente causados. Afinal, quando se fala
na intermediação de imóveis irregulares, logo surge a questão da
responsabilidade civil do Corretor de Imóveis ou da Imobiliária que
se encontra atrelada ao negócio.

Por isso, ao intermediar transações de imóveis irregulares,


deve o Corretor repassar, minuciosa e inequivocamente, todos
os detalhes do negócio às partes contratantes e fazer constar, no
contrato de promessa, os vícios ou defeitos do imóvel. Além disso,
as intermediações realizadas por Corretor de Imóveis, que resultem
dano aos seus clientes, devem ser reparadas, principalmente se
houver omissão de informações, com indícios de dolo ou culpa na
prestação dos serviços realizados.

Nessa questão, para o mestre dos contratos, Orlando Gomes,


“A relação jurídica obrigacional constitui-se pelo vínculo jurídico
entre partes contrapostas. Tanto podem ser sujeitos da obrigação
as pessoas naturais como as jurídicas. Exige-se que sejam
capazes, como, de regra, para a constituição de toda relação
jurídica. Distingue-se, porém, a capacidade negocial da capacidade
delitual, tendo-se em vista que a obrigação tanto pode resultar de
um negócio como de um ato ilícito, sendo imposta, neste caso, pela
lei.” 103

Outrossim, o Código Civil, em seus artigos 186 e 927, destaca


que aqueles que por ação ou omissão, causarem dano ao outro,

103
Responsabilidade Civil. Rio de Janeiro, Forense, 2011, p.18.

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obrigam-se a repará-lo, independentemente de culpa. No direito


brasileiro, a obrigação de reparar é objetiva, baseia-se no tamanho
do dano, não cabendo interpretação extensiva.

“Art.186 CC. Aquele que, por ação ou omissão voluntária,


negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem,
ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art.927 CC. Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem,
fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,


independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou
quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano
implicar por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”, como
ocorre nas aeronaves e nas edificações. 104

Se após a apresentação das irregularidades do imóvel


pelo Corretor, as partes desejarem transacionar, nenhuma
responsabilidade poderá ser exigida, desde que não haja indícios
de dolo ou má-fé nos serviços prestados.

Entretanto, seja qual for a forma utilizada para intermediar


transações de imóveis irregulares, deve-se considerar apenas
aqueles que possam ser regularizados posteriormente ou por via
administrativa ou por judicial, ou ainda quando os defeitos possam
ser sanados.

Assim, ficam excluídos das transações de compra e venda os


bens imóveis impossíveis de serem negociados, que contrariem os
princípios de ordem pública, ou por serem nulos seus contratos,
como os que têm por objeto imóveis pertencentes à massa falida,
ou quando negociados por absolutamente incapazes, etc.

104
NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e legislação civil. ed.32ª. rev. e atual. São
Paulo, Saraiva, 2013. P.330.

150
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Jurisprudência

DIREITO PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DO CONSUMIDOR.RECURSO


ESPECIAL. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE.PREQUESTIONAMENTO
DE TESE. IMPRESCINDIBILIDADE. CORRETORA QUE INTERMEDEIA A
CELEBRAÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
QUE, DESDE A ORIGEM, MOSTRAVA-SE NULO, VISTO QUE A VENDEDORA
TIVERA A FALÊNCIA DECRETADA CERCA DE UM ANO ANTES E O BEM
IMÓVEL ENCONTRAVA-SE PENHORADO. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E
DANOS.POSSIBILIDADE. 1. É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar
com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações
relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis,
podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que
razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos. 2.
Ademais, a moldura fática aponta, no que as partes não controvertem, que a
recorrente promoveu a veiculação de publicidade do imóvel - inclusive, foi o que
atraiu a autora para a oferta -, o qual estava há muito penhorado e já pertencia
à massa falida, isto é, não estava mais sob a gestão dos administradores da
Conenge. Com efeito, apurada a patente negligência da recorrente quanto às
cautelas que são esperadas de quem promove anúncio publicitário - ainda que
não afirmada a má-fé -, nos termos do artigo 37, § 1º, do CDC, também por esse
fato é cabível o reconhecimento de sua responsabilidade, visto que a publicidade
mostrara-se idônea para induzir a consumidora em erro. 3. Em relação à
denunciação da lide, a decisão tomada pelo Tribunal de origem decorreu de
fundamentada convicção, amparada na análise dos elementos existentes nos
autos, tendo sido constatado pelas instâncias ordinárias que a autora havia
sido lesada, já tendo pago todo o preço do bem imóvel quando procurou o
Cartório, de modo que a eventual reforma do acórdão recorrido esbarra no
óbice intransponível imposto pela Súmula 7 desta Corte. 4. Recurso especial
não provido. Acórdão A Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso
especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul
Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com
o Sr. Ministro Relator. Outras Informações. É possível a responsabilização do
corretor por vício do negócio na hipótese em que veiculou publicidade de imóvel
penhorado de empresa falida e intermediou, com exclusividade, a venda da
unidade imobiliária, ainda que a empresa tenha firmado contrato com o corretor
assumindo a responsabilidade integral pelas informações por ele prestadas,
tendo em vista que o referido contrato não serve de escusa para eventuais
omissões e negligências em relação às cautelas necessárias aos interesses da
compradora, pois esta não participou daquela avença e não está vinculada ao
que ali pactuado, conforme o princípio da relatividade dos efeitos do contrato.
2011/0115932-7 Rel. 105

105
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do
Julgamento 06/12/2011. Data da Publicação/Fonte DJe 01/02/2012.

151
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6.2 Alguns aspectos sobre a Responsabilidade


Civil do Corretor de Imóveis
O instituto da responsabilidade civil está baseado no princípio
de que se o autor da ação comete algum dano, ficará responsável
pelo pagamento de indenização proporcional ao prejuízo causado
e a restituir a coisa ao seu “status quo ante”, procurando, dessa
forma, estabelecer o equilíbrio contratual.

Portanto, o Corretor de Imóveis, no exercício de sua atividade


profissional, que causar prejuízo ao seu cliente, seja por ação ou
por omissão, tem o dever de reparar os danos causados.

Logo deve o Corretor apresentar, espontaneamente, todas


as informações do negócio e seus eventuais riscos às partes
contratantes, inclusive os que possam influir no resultado do
negócio intermediado.

Nesse aspecto, o Código Civil Brasileiro estabelece que o


Corretor é obrigado a executar seu trabalho com absoluta cautela,
inclusive deve informar, previamente, ao seu cliente, todas as
informações e os riscos que podem decorrer daquele negócio, sob
pena de responder pessoalmente por perdas e por danos.

Inclusive, prevê o Art� 723 desse diploma que “O corretor é


obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a
prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o
andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos,


o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de
outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”. 106

106
Ob.cit. Negrão, Theotonio. Código Civil e legislação civil em vigor. ed.32ª. São
Paulo: Saraiva, 2013.p.274.

152
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Nesse sentido, o Art�927, também do mesmo diploma,


estabelece que “Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem,
fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,


independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou
quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano
implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.” 107

Portanto, o Corretor de Imóveis jamais poderá intermediar


transações de imóveis que estejam impossibilitados de serem
transferidos do patrimônio de seu proprietário, como por exemplo
os imóveis pertencentes à massa falida ou que não existam
fisicamente, sob pena de ter que arcar com os prejuízos decorrentes
de sua má avaliação do negócio.

No Brasil, o pagamento de indenização é estabelecido pela


extensão do dano causado, e não pela clássica classificação da
culpa em leve, levíssima e grave. Existe, portanto, a denominada
Teoria da Unidade de Responsabilidade Civil.

Para se analisar a culpa do agente e o dano causado, leva-se


em consideração a inteligência da pessoa mediana e sua conduta
diligente dentro da sociedade, como a do executivo padrão, a do
pai de família exemplar ou a da pessoa de hábitos irrepreensíveis.

Afinal, só existe a reparação do dano no instante em que houver


prejuízo. Para existir o dever de indenizar, é necessário que haja
nexo causal entre o ato do agente e o dano.

Além disso, são excludentes da culpa a deficiência mental ou


a menoridade do agente, quando existem casos de força maior,
como furacões ou tempestades, ou quando existe a culpa exclusiva
da vítima.

Ob.cit. VILAÇA e VENOSA. Código Civil anotado e legislação complementar.


107

São Paulo: Atlas, 2004.p.465.

153
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Sobre tal conjuntura, afirma o mestre Orlando Gomes que


“Apesar da qualificação da conduta do autor de ato ilícito através
desse critério de imputação, o conceito de culpa é de expressão
difícil, como o atesta a crítica feita a quanto tem sido dado. Não
é, porém, a fórmula exata que interessa, mas, sim, a elucidação
dos elementos que caracterizam a culpa em determinado sistema
legislativo”. 108

6.3 Cláusula de não indenizar


A cláusula de não indenizar é a segurança para afastar as
consequências de uma obrigação não cumprida, voluntária ou
involuntariamente, evitando reparação do dano.

Sérgio Cavalieri Filho, em sua obra Programa de


Responsabilidade Civil, citado por Pedro Elias Avvad, aponta que
“De todas as definições encontradas na doutrina, a que melhor
coloca a questão é aquela que diz ser a cláusula de não indenizar o
ajuste que visa a afastar as consequências normais da inexecução
de uma obrigação; a estipulação através da qual o devedor se
libera da reparação do dano, ou seja, da indenização propriamente
dita.” 109 Contudo, a cláusula de não indenizar não deve ser
interpretada como falta de responsabilidade, ou como exclusão da
responsabilidade de indenizar, se o ato praticado for nulo, ilícito ou
imoral.

A sua validade deve-se, exclusivamente, nos casos em que as


partes contratantes assumem o risco pela execução do contrato,
excluindo a responsabilidade do Corretor de Imóveis por eventual
defeito no negócio realizado, desde que não contrarie qualquer
princípio de ordem pública, ou que limite a autonomia da vontade
ou a liberdade de contratar.

108
Responsabilidade Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2011.p. 70
109
Ob.cit. Direito Imobiliário. Teoria Geral dos Negócios Imobiliários. ed.2ª rev. e
ampl. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.p.191.

154
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Entretanto, nos casos em que a obrigação de indenizar


independe da culpa, nos casos de construção de edificações, por
exemplo, a sua incidência não tem validade.

Nesse sentido, sempre que o Corretor de Imóveis se deparar


com defeitos ou com dívidas incidindo sobre o imóvel ou sobre
a transação, deve inserir no contrato de compra e de venda sua
exclusão de culpa para que no futuro não venha a ser alegada,
caso alguma das partes descumpra o acordo contratado.

6.4 A Teoria da boa-fé contratual


Nas relações jurídicas obrigacionais, inclusive nos contratos
de intermediação imobiliária, nos de compra e venda, de locação,
etc., devem os contratantes respeitar o princípio da boa-fé objetiva,
atualmente consolidada no Código Civil brasileiro.

Por esse princípio da boa-fé, deve-se considerar mais a


intenção de contratar das partes, do que o sentido literal do
contrato. Afinal, a boa-fé nasce da ignorância ou do falso sentido
que está realizando transação dentro da estrita legalidade e com
máxima segurança.

Ademais, onde encontramos a boa-fé, existe o interesse


das partes no cumprimento do contrato, tal como foi acordado
preliminarmente, nas fases preparatórias.

E a boa-fé se caracteriza na transparência das informações


apresentadas. Se houver voluntária omissão de dados, configura-
se o desejo de enganar, de induzir a outra parte a erro, causando-
lhe prejuízo.

Sobre esse assunto, Pedro Elias Avvad, citando GUIMARÃES,


Octavio Moreira, declara que “Nessa ordem de ideias, a boa-fé
deve ser considerada como ausência do intento de ferir o direito
alheio e variará conforme os diversos institutos jurídicos.” 110
110
Direito Imobiliário. Teoria Geral dos Negócios Imobiliários. ed.2ª rev. e ampl. Rio
de Janeiro: Renovar, 2009.p.334.

155
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O artigo 422 faz referência que “Os contratantes são obrigados


a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução,
os princípios de probidade e boa-fé.” 111

Outrossim, Orlando Gomes aponta que “O princípio da boa-fé


diz mais com a interpretação do contrato do que com a estrutura.
Por ele se significa que o literal da linguagem não deve prevalecer
sobre a intenção manifestada na declaração de vontade, ou dela
inferível.” 112

Jurisprudência

AGRAVO REGIMENTAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL.ORIENTA A SÚMULA


7/STJ. QUE, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL, É INVIÁVEL O REEXAME
DE PROVAS. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. O
CORRETOR DE IMÓVEIS DEVE ATUAR COM DILIGÊNCIA, PRESTANDO
ÀS PARTES DO NEGÓCIO QUE INTERMEDEIA AS INFORMAÇÕES
RELEVANTES, DE MODO A EVITAR A CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS
NULOS OU ANULÁVEIS, PODENDO, NESSES CASOS, CONSTATADA A
SUA NEGLIGÊNCIA QUANTO ÀS CAUTELAS QUE RAZOAVELMENTE SÃO
ESPERADAS DE SUA PARTE, RESPONDER POR PERDAS E DANOS.
1. A decisão tomada pela Corte local decorreu de fundamentada convicção
embasada nos elementos contidos nos autos, de modo que a eventual revisão
da decisão esbarraria no óbice intransponível imposto pela Súmula 7/STJ. 2.
“É inequívoco que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando
às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a
evitar a celebração de contratos nulos ou anuláveis, podendo, nesses casos,
constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são
esperadas de sua parte, responder por perdas e danos”. 113

111
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código Civil anotado e legislação complementar.
Villaça e Venosa. São Paulo: Atlas, 2004.p250.
112
Ob.cit. AVVAD, Pedro Elias. Direito Imobiliário. Teoria Geral dos Negócios
Imobiliários. ed.2ª rev. e ampl. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.p.334.
113
(REsp 1266937/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 06/12/2011, DJe 01/02/2012) 3. Agravo regimental não provido.
Acórdão Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da QUARTA Turma
do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas
taquigráficas a seguir, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Relator Min LUIS FELIPE SALOMÃO
Órgão Julgador T4 - QUARTA TURMA Data do Julgamento 25/02/2014. Data da
Publicação/Fonte DJe 07/03/2014 Cit.extraída COLTRO, Antônio Carlos Mathias.
Contrato de Corretagem Imobiliária. ed.4ª. rev. atual. e ampl. São Paulo: Atlas,
2015.p.42.

156
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CIVIL. CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. IMOBILIÁRIA.


INTERMDIAÇÃO. ERRO E MÁ-FÉ NAS INFORMAÇÕES (PROPOSTA).
RETENÇÃO INDEVIDA DE VALOR PAGO A TÍTULO DE CORRETAGEM.
CLÁUSULA ABUSIVA. PRINCÍPIO DA TRANSPARÊNCIA DO NEGÓCIO
JURÍDICO E DA BOA-FÉ CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO
CONFIGURADO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. ABORRECIMENTOS
E INCONVENIENTES DECORRENTES DA VIDA EM SOCIEDADE. 1.
Informações equivocadas ao contratante em desacordo com o princípio da Boa-
Fé contratual, geradoras de erro substancial (referente à declaração de elemento
essencial à formação do negócio ajustado – preço). Aplicação do art.138 do
CCB/02; 2. Em obediência ao contido no art.6º III do CDC, deve a informação
ser clara, adequada e especificar, detalhadamente, as características dos
produtos ou serviços ofertados, os limites do negócio, sob pena de incidência no
contido no art.37 parag.1º do CDC; 3. Apesar da autonomia negocial, impõe-se
a todos o respeito aos princípios basilares do negócio jurídico como Princípio da
Boa-Fé contratual, Eticidade, Probidade, Dever de Lealdade, Função Social do
Contrato e Transparência do Negócio Jurídico, bem como face à força vinculante
da proposta; 4. São anuláveis os negócios jurídicos quando as declarações
de vontade emanarem de erro substancial, inexistindo correspondência entre
a proposta e a execução do contrato. Retenção indevida; 5. Danos morais
inexistentes, decorrentes de mero descumprimento contratual, caracterizando
aborrecimentos e inconvenientes do dia a dia, influência da vida em sociedade.
6. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. Unânime. (Acórdão n.
207945, 20040710047597ACJ, Rel Alfeu Machado, 2ª Turma Recursal dos
Juizados Especiais do Distrito Federal, julgado em 16-2-2005. DJ 16-3-2005. 114

6.5 Histórias de Corretor.


A história abaixo comprova o grau de responsabilidade e a
forma como devem ser inseridas as cláusulas de não indenizar
nos contratos de compra e venda. A história abaixo é baseada nas
experiências pessoais do autor. Assim, qualquer semelhança com
outros fatos é mera coincidência.

As ruínas do Bairro do Recife�


A cidade do Recife é um belo local para se morar ou mesmo
para visitar. Sua diversidade gastronômica, seu povo receptivo e
suas praias de águas mornas apontam como roteiro dos principais

114
Cit.extraída COLTRO, Antônio Carlos Mathias. Contrato de Corretagem Imobiliária.
ed.4ª. rev. atual. e ampl. São Paulo: Atlas, 2015.p.42.

157
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pontos turísticos da região Nordeste. Cortada por rios de águas


tranquilas, que esbanjam lindas pontes de um bairro a outro, recebe
o título de “Veneza Brasileira”.

Por esses atrativos, muitos turistas investem parte de seu


capital na aquisição de imóveis para moradia temporária ou para
locação, como fonte de lucro permanente.

Foi o que ocorreu no início do ano 2000, quando houve a


intermediação de um velho sobrado (casarão antigo) no Bairro
do Recife Antigo, um dos cartões postais do Recife, localizado na
parte antiga da cidade, importante ponto portuário de distribuição
de mercadorias para todo o mundo na época áurea do café e do
açúcar.

No imóvel, existiam apenas marcas de imponente prédio do


século passado, um sobrado, na verdade, que abrigava diversas
famílias. O imóvel estava em precário estado de conservação,
só restando a fachada e as ruínas de uma arquitetura das mais
exuberantes da história colonial brasileira.

O sobrado foi colocado à venda por meio milhão de reais. Logo


surgiram os primeiros clientes interessados na compra; dentre eles
um grande investidor, apaixonado por sua arquitetura colonial.

Após diversas visitas ao imóvel, a venda ocorreu. O contrato de


promessa de compra e venda estava assinado. Tudo em absoluta
harmonia, até dez dias após o pagamento do sinal, quando o imóvel
desabou, causando transtornos à população local e prejuízos aos
vendedores e compradores do sobrado.

Como o insucesso não tem pai nem mãe, imediatamente


procura-se um culpado. De quem era a responsabilidade por
tamanha tragédia? Do proprietário do imóvel que o vendeu em
ruínas ou do comprador que acabara de adquirir? Ou era da
imobiliária que intermediou a venda de um imóvel em precário
estado de conservação?
158
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O culpado até hoje não se sabe. A imobiliária só não foi


responsabilizada por ter inserido no contrato de promessa de
compra e venda a cláusula de não indenizar.

Nela se fazia menção ao precário estado de conservação do


imóvel e dos riscos do negócio. O objeto do contrato de compra e
venda era o lote de terreno e as ruínas de um antigo sobrado, que
precisavam de urgentes reformas. Além disso, o novo proprietário
do imóvel, após inúmeras visitas na presença de seus assessores,
havia aceitado o negócio como se apresentava.

Portanto, estava caracterizada a apresentação dos riscos


do negócio, por completo, às partes contratantes, eximindo a
Imobiliária dos prejuízos sofridos com o desabamento das ruínas.

Se não houvesse cláusula de não indenizar no contrato


de venda, a imobiliária poderia ter sido condenada a pagar
indenização, sob falsa alegação de omissão de informações, o que
seria lamentável.

Moral da história, a experiência fez a diferença. Ao intermediar


uma transação de compra e venda ou de locação, deve o Corretor
se acercar de todas as garantias pessoais e as dos seus clientes,
informando minuciosamente os detalhes do imóvel e da transação,
para se evitarem contradições e prejuízos.

6.6 Conheça os principais cuidados do Corretor


de Imóveis antes de aceitar a intermediação.
O Corretor de Imóveis no exercício de suas atividades está
obrigado a informar aos seus clientes todas as características do
negócio. Por isso, a legislação pátria não admite erros que resultem
em danos, seja por dolo ou culpa, sem que haja obrigação de
indenizar.

Assim, as informações apresentadas pelo Corretor devem ser


claras, probas e verdadeiras, de maneira a não macular a sua
imagem e a permitir a realização do negócio com segurança.
159
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Inclusive, não pode o Corretor alegar que errou por falta


de conhecimento, contrariando dispositivos previstos na Lei de
Introdução às Normas do Direito Brasileiro, em seu artigo 3º,
quando declara que a ninguém é permitido infringir a lei, alegando
que não a conhece.

Artigo 3º do Decreto-Lei n. 4.657, de 04-09-1942 prevê que


“Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a
conhece.” 115

Diante desses fatos, torna-se imperioso ao Corretor de


Imóveis redobrar seus cuidados nas intermediações imobiliárias,
principalmente quando revistos das obrigações decorrentes do
Contrato de Corretagem.

Podem-se citar três situações corriqueiras nas atividades de


intermediação, quando o imóvel, objeto da compra e venda, está
em construção ou na planta; após construído, ainda novo; e, por
fim, quando o imóvel encontra-se usado. Esta última representa,
em média, mais de noventa por cento das transações de compra e
venda nas grandes metrópoles.

a - Imóvel em construção ou na planta, verificar se seu


Memorial de Incorporação encontra-se registrado no
Cartório de Serviços Registrais competente�

A Lei de Incorporações (Lei nº 4.591, de 16-12-1964),


ao garantir o processo de aquisição, assegura ao adquirente de
unidade imobiliária na planta o recebimento do imóvel regularizado
e em condições de habilidade, para nele morar com sua família,
mesmo que ainda não o tenha quitado.

O Memorial de Incorporação registrado no Cartório de


Imóveis é obrigatório sempre que a empresa construtora ou

115
Nelson Nery Júnior. Código Civil comentado. ed.9ª. São Paulo: Editora Revistas
dos Tribunais, 2012.p.180.

160
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incorporadora for vender suas unidades imobiliárias antes da


conclusão da obra, salvo quando a construção for em regime de
condomínio fechado, e desde que não haja publicidade de venda.

b - Imóvel novo, recém-construído�

Deve-se verificar se foi expedido o Habite-se pela


Municipalidade, confirmando se a obra foi edificada dentro do projeto
arquitetônico anteriormente aprovado pelos órgãos competentes e
se não existem débitos fiscais ou de natureza previdenciária;

c - Imóvel usado ou de terceiros�

Verificar na Certidão de Matrícula, expedida pelos Cartórios


de Serviços Registrais, se quem está vendendo possui o direito
de transferir a propriedade imobiliária e se não existem ações
ou débitos gravando o bem, que impeçam ou dificultem sua
comercialização.

Em todos os casos deve o Corretor de Imóveis verificar se existe


algo que possa impedir ou prejudicar a transferência do imóvel ao
adquirente, trazendo-lhe transtornos ou evitando prejuízos, sob
pena de responder solidariamente pelos prejuízos causados.

6.6.1 Documentos necessários na Venda do


Imóvel
Por cautela, recomenda-se, antes de iniciar a divulgação
do imóvel, retirar as Certidões de Propriedade e Ônus Reais;
Negativa de Débito Municipais (dívidas de IPTU); Negativa da DPU
Delegacia do Patrimônio da União (terreno de marinha); Receita
Federal; Instituto Nacional da Seguridade Social e da Secretaria
da Fazenda; e, por fim, verificar a existência de débitos de energia
elétrica e no condomínio.

161
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a - Certidão de Propriedade e Ônus Reais no Cartório de Registro


Imobiliário – tem por finalidade verificar a titularidade e a
existência de algum gravame na matrícula do imóvel, que
impeça ou dificulte a venda. Essas certidões têm prazo de
validade de 30 (trinta) dias;

Contudo, com o advento da Lei n. 6.015 de 31-12-1973


(Lei de Registros Públicos), não se exige mais a antiga certidão
vintenária, atualmente substituída pela certidão de matrícula do
imóvel. Apenas nos imóveis mais antigos, quando registrados até o
ano de 1973, é que se faz necessária esse tipo de certidão.

b - Certidão Negativa de Débitos Municipais – entra a


responsabilidade civil do Corretor que não deve intermediar
imóveis com débitos de qualquer natureza, já que a dívida
poderá acompanhar o imóvel, trazendo sérios transtornos ao
novo proprietário, que poderá ser suportado pelo Corretor de
Imóveis;

c - Certidão Negativa da Delegacia do Patrimônio da União–DPU,


tem por objetivo verificar se o imóvel está edificado em área de
Terreno de Marinha, que incidirá o laudêmio, no percentual de
5% sobre o valor da avaliação do imóvel.

d - Comprovação de Débitos da Companhia Fornecedora de


Energia Elétrica – o proprietário vendedor é obrigado a entregar
o imóvel em condições de habitabilidade e sem débitos de
energia elétrica, sob pena de ter que arcar com perdas e com
danos, exceto quando os defeitos ou as dívidas são transcritos
no próprio instrumento de promessa de compra e venda como
de obrigação do novo proprietário;

e - Certidão Negativa da Receita Federal – pode ser obtida


através da internet. Nela se verifica se os vendedores estão
regularizados com suas declarações de renda junto à Receita
Federal;
162
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

f - Certidão Negativa do INSS e da Secretaria da Fazenda (quando


pessoa jurídica), também conhecida por CND (Certidão
Negativa de Débitos);

g - Declaração do Condomínio. Nesse caso, deverá ser firmada


pelo próprio síndico ou pela administradora do Condomínio. O
débito das obrigações condominiais é do imóvel, e não de seu
proprietário, portanto o acompanha em caso de transmissão da
propriedade.

Sobre as certidões cartorárias, podem ser solicitadas por


qualquer pessoa interessada, independentemente de suas razões,
não apenas pelos proprietários do imóvel. Os notários, por sua vez,
têm a obrigação de fornecê-las no prazo de até cinco dias, nelas
constando todos os atos lavrados e registrados naquela serventia.

Assim prevê o artigo 106 do Código de Normas dos Serviços


Notariais e de Registro do Estado de Pernambuco.

“Os notários e oficiais de registro são obrigados a fornecer


aos interessados, no prazo máximo de 5 (cinco) dias, certidões
e informações solicitadas sobre atos lavrados ou registrados na
serventia, ressalvadas as exceções contida neste Código.” 116

Quando se realiza um contrato, seja ele qual for, as partes


contratantes têm o desejo de ver o negócio concluído. Entretanto,
o Corretor de Imóveis não é seguradora. Diante do inadimplemento
contratual de uma ou de ambas as partes, quando o imóvel encontra-
se totalmente regular, o Corretor não pode ser responsabilizado pelo
insucesso do negócio, quando agiu com absoluta imparcialidade e
prestou aos contratantes todas as informações necessárias sobre
o negócio.

116
Ob.cit. Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do Estado de
Pernambuco. Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Pernambuco. Recife:
ESMAPE, 2012.p84.

163
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CONTRATOS. CORRETAGEM. COBRANÇA. VENDA DE


APARTAMENTO E ARREPENDIMENTO POSTERIOR DA
COMPRADORA APÓS ASSINADO O CONTRATO. NEGÓCIO
CONCRETIZADO. LITÍGIO ENTRE AS PARTES QUE NÃO
INTERFERE NOS DIREITOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS.
AÇÃO JULGADA PROCEDENTE. RECURSO IMPROVIDO. Não
havendo cláusula específica em contrário, o direito à percepção da
comissão de corretagem não está condicionado ao cumprimento
das obrigações assumidas pelas partes em compromisso de venda
e compra de apartamento. A prova de dificuldades no adimplemento
das obrigações por parte da compromissária compradora é
irrelevante para solução da lide e cabe direito à remuneração pelo
corretor mediante simples prova de aproximação das partes e o
consenso sobre a aquisição do imóvel. 117

O Código Civil, em seu artigo 723, prevê que o Corretor é


obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, como
também a prestar ao seu cliente, espontaneamente, todas as
informações sobre o andamento do negócio, sobre a segurança e
sobre os riscos do negócio, alterações de valores de outros fatores,
como defeitos e dívidas, que possam influir nos resultados da
incumbência.

“Art.723 do Código Civil – O corretor é obrigado a executar


a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do
negócio.

Parágrafo único – Sob pena de responder por perdas e danos,


o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de
outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” 118

117
(TJ/SP – 32ª C. Dir. Priv., AP. Cív. nº 776.688-0/5, Rel. Des. Kioitsi Chicuta, julg.
26/01/2006)
118
Negrão, Theotonio. Código Civil e Legislação Civil em vigor.ed.32º. São Paulo,
Saraiva, 2013, p.274.

164
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6.6.2 A Lei n. 13.097 de 18-01-2015.

A Lei n. 13.097, de 18-01-2015 surgiu para proteger o


adquirente de boá fé e a obrigar os credores a averbar suas dívidas
e pendências judiciais na Matrícula do Imóvel, para garantia de
recebimento de seus créditos.

Portanto, a partir de outubro de 2016 não será mais necessária


a retirada de certidões dos distribuidores forenses, bastando a
apresentação da Certidão de Propriedade e Ônus Reais emitida
pelo Cartório de Serviços Registrais competente.

O artigo 54 da citada Lei define que “Os negócios jurídicos que


tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre
imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas
hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na
matrícula do imóvel as seguintes informações:

I - Registro de citação de ações reais ou pessoais


reipersecutórias;

II - Averbação, por solicitação do interessado, de constrição


judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de
cumprimento de sentença (omissis);

III - (omissis)

IV - Averbação, mediante decisão judicial, da existência de


outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade
patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência.
(grifos nossos).

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas


não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para
fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em
garantia direitos reais sobre imóvel, ressalvadas o disposto no
art.129 e art.130 da Lei nº 11.0101/05 e as hipóteses de aquisição

165
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e extinção da propriedade que independem de registro de título de


imóvel.”

Já o Art.61 do mesmo diploma legal define o prazo de dois


anos para que os credores averbem seus direitos creditórios na
matrícula do imóvel, quando anteriores à vigência da Lei, sob pena
de preclusão.

“Art.61. Os registros e averbações relativos a atos jurídicos


anteriores a esta Lei, devem ser ajustados aos seus termos em até
2 (dois) anos, contados do início de sua vigência.”

Vale salientar a incidência do Princípio da Boa-fé nos negócios


imobiliários que, de princípio, se tornou lei ao vir definida no artigo
422 do Código Civil. Nesse princípio existe a obrigação de informar
e de cooperar para que as partes não tenham prejuízos decorrentes
da falta de informações ou obscuridade contratual, devendo haver
e vir implícitos, portanto, a lealdade, as evidências da verdade, a
confiança recíproca, etc.

Nesse aspecto, o artigo 422 do Código Civil estabelece que


“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do
contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e
boa-fé.”

Entretanto, existem casos em que os imóveis estão irregulares


por falhas na documentação, não sendo mais possível a
transmissão da propriedade pelos meios convencionais, através
do registro da escritura pública nos cartórios de serviços registrais.
Isso é bastante comum quando se encontra continuidade de
contratos de gaveta ou por sucessão hereditária irregular, quando
não se sabe onde se encontram os herdeiros, etc.

Nesses casos, a regularização do imóvel poderá ser realizada


por via judicial, através da ação de usucapião ou da de adjudicação
compulsória, a depender do caso, por serem mecanismos

166
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jurídicos apropriados para transmissão e para a regularização da


propriedade imobiliária.

Deverá o Corretor dar ciência às partes contratantes da


impossibilidade de transferência da propriedade imobiliária
pelos meios convencionais, alertando sobre os custos adicionais
desses atos processuais e sobre a desvalorização do imóvel,
preferencialmente inserindo no próprio instrumento de promessa
particular as imperfeições da propriedade que será comercializada.

6.7 Por que os Edifícios têm nome?


Ao preencher o Contrato de Corretagem com os dados do
imóvel que será intermediado, naturalmente o Corretor fará alusão
ao nome do empreendimento, seja ele para fins residenciais ou
comerciais. Essa é uma prática comum no mercado imobiliário
brasileiro.

Caso não insira o nome do empreendimento, mas apenas seu


endereço e localização, o Contrato estará válido, já que não existe
norma jurídica que obrigue ou proíba a inserção de nomes nos
edifícios.

Com o passar dos anos, essa prática se tornou corriqueira em


todo o Brasil e os edifícios, assim como as pessoas, passaram
a ser identificados por seus nomes, junto com o logradouro.
Geralmente esses nomes são inseridos nos empreendimentos
como homenagem ao antigo proprietário do terreno ou se referem a
pontos turísticos em qualquer parte do mundo, ou mesmo a alguma
personalidade que marcou a história.

Contudo, a Lei n. 6.015 de 31-12-1973 (Lei de Registros


Públicos), o Código Civil brasileiro, e a Lei n. 4.591, de 16-12-1964
(Lei de Incorporações), nada dizem a esse respeito e identificam
os imóveis pelo endereço e localização. Os poucos locais onde os

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nomes dos edifícios ficam registrados é no Cartório de Serviços


Registrais e na Convenção Condominial do imóvel.

Por não existir regramento específico, é permitida a sinonímia


(palavras idênticas, sinônimas, com iguais significados) entre
vários edifícios, até na mesma região. Por essa razão, encontram-
se edifícios com nomes repetidos nos bairros e nas cidades.

Assim, é facultado aos condôminos a alteração do nome do


empreendimento, por alguma razão que justifique esse ato, desde
que haja concordância de no mínimo 2/3 deles. As principais
alterações de nome de edifícios ocorrem quando existem
expressões estrangeiras, de difícil leitura e entendimento, ou
quando há mais de um edifício com mesmo nome no logradouro.

6.8 O estrangeiro pode adquirir imóvel no


Brasil?
O estrangeiro pode adquirir a propriedade imobiliária no Brasil,
independentemente de ter domicílio aqui, basta que seja inscrito
no Cadastro Nacional de Pessoas Físicas (CPF/MF) da Secretaria
da Receita Federal e que tenha passaporte, respeitada a ordem
pública e a segurança nacional. A Receita Federal, entretanto,
obriga essa inscrição, no Cadastro de Pessoas Físicas, para atos
que tenham operação financeira, através das suas Instruções
Normativas.

No entanto, o estrangeiro não pode adquirir empresas de


comunicação em massa, de jornalismo ou de radiofusão, apenas
brasileiros natos ou quando naturalizados há mais de dez anos.

Entretanto, merece distinção a aquisição de imóveis urbanos


e rurais. Se o imóvel for urbano, situado em condomínio de
apartamentos, não há vedação que impeça a aquisição. Portanto, o
estrangeiro pode adquirir número ilimitado de apartamentos nessa
região.

168
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Nesse contexto, declara Bruno Mattos e Silva, “No tocante a


imóveis urbanos, a regra geral é que não há restrição à aquisição
da propriedade por estrangeiro, seja ele residente ou não residente
no Brasil. A exceção é a aquisição de imóvel da União, nas
hipóteses dos arts. 100 e 205 do Decreto-lei n. 9.760, de 15-9-46,
nas quais é exigida dos estrangeiros a autorização do Presidente
da República.” 119

Contudo, se o imóvel estiver individualizado, fora de condomínio,


dentro de zona urbana e se for de propriedade da União, só poderá
ser adquirido caso se situe numa distância mínima de cem metros
do mar, salvo se essa aquisição for autorizada pelo Presidente da
República, nos termos do Decreto-Lei n. 9.760, de 15-09-1946, em
seus artigos 100 e 205.

Art. 205 da Lei n. 9.760, de 15-08-1946 prevê que “À pessoa


estrangeira, física ou jurídica, não serão alienados, concedidos ou
transferidos imóveis da União, situados nas zonas de que trata a
letra a do art. 100, exceto se houver autorização do Presidente da
República”.

“Art. 100. A aplicação do regime de aforamento a terras da


União, quando autorizada na forma deste Decreto-Lei, compete
ao SPU, sujeita, porém, a prévia audiência: a) dos Ministérios da
Guerra, por intermédio dos Comandos das Regiões Militares; da
Marinha, por intermédio das Capitanias dos Portos; da Aeronáutica,
por intermédio dos Comandos das Zonas Aéreas, quando se tratar
de terrenos situados dentro da faixa de fronteira, da faixa de 100
(cem) metros ao longo da costa marítima ou de uma circunferência
de 1.320 (mil trezentos e vinte) metros de raio, em torno das
fortificações e estabelecimentos militares;(**) b) do Ministério da
Agricultura, por intermédio dos seus órgãos locais interessados,
quando se tratar de terras suscetíveis de aproveitamento agrícola
ou pastoril; c) do Ministério da Viação e Obras Públicas, por
119
Ob.cit. Compra de Imóveis. Aspectos Jurídicos, Cautelas Devidas e Análise de
Riscos. ed.8ª. São Paulo: Atlas, 2012.p.401.

169
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intermédio de seus órgãos próprios locais, quando se tratar


de terrenos situados nas proximidades de obras portuárias,
ferroviárias, de saneamento ou de irrigação; (**) d) das Prefeituras
Municipais, quando se tratar de terreno situado em zona que esteja
sendo urbanizada.”

Todavia, quando o imóvel está situado em zona rural, os


impedimentos são relevantes, diferentemente dos da zona urbana.
A Constituição da República, em seu artigo 190, dispõe que a lei
regulará a aquisição de propriedade imobiliária por estrangeiros
(pessoas físicas ou jurídicas) no Brasil.

Art.190 da Constituição da República do Brasil dispõe que “a lei


regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade
rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os
casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.” 120

Nesse diapasão, a Lei n. 5.709/71, em seu artigo 3º, destaca


a área limite em zona rural que poderá ser adquirida por
estrangeiros, não podendo ultrapassar cinquenta módulos de terra.
Como o Estatuto da Terra define o tamanho do módulo rural em
três hectares, a área máxima adquirida pelo estrangeiro não pode
ultrapassar 150 hectares.

Art.3º da Lei n. 5.709, de 07-10-1971 diz que “quando se tratar


de imóvel com área não superior a 3 módulos, a aquisição será livre,
independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as
exigências gerais determinadas em lei.”

O Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do


Estado de Pernambuco, no seu artigo 323, prevê que “A pessoa
física estrangeira somente poderá adquirir imóvel rural que não
exceda a 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida em área
contínua ou descontinuada”.

120
FERRAZ, Anna Candida da Cunha e outros.Constituição Federal interpretada.
ed.6ª. São Paulo: Editora Manole, 2015.p.989.

170
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§1º A aquisição será livre, independentemente de que qualquer


autorização ou licença, se o imóvel tiver área inferior a 3 (três)
módulos, ressalvados os imóveis situados em área considerada
indispensável à segurança nacional, nos termos da lei.” 121

A soma desses módulos, por sua vez, não pode ser superior a
um quarto da superfície do Município onde se situem, devendo ser
comprovada por certidão lavrada por Cartório de Imóveis.

O Decreto n. 74.965, de 26-11-1974, em seu artigo 11º, define


que “A pessoa jurídica estrangeira, autorizada a funcionar no
Brasil, ou a pessoa jurídica brasileira, na hipótese do art. 1o, §
1o, só poderão adquirir imóveis rurais quando estes se destinem
à implantação de projetos agrícolas pecuários, industriais ou de
colonização vinculados aos seus objetivos estatutários.

§ 1º A aquisição dependerá da aprovação dos projetos pelo


Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente.

§ 2º São competentes para apreciar os projetos:

a) o INCRA, para os de colonização;

b) a SUDAM e a SUDENE, para os agrícolas e pecuários


situados nas respectivas áreas;

c) o Ministério da Indústria e do Comércio, para os industriais


e turísticos, por intermédio do Conselho do Desenvolvimento
Industrial e da Empresa Brasileira de Turismo, respectivamente.”

Cabe ao Corretor de Imóveis, no momento da intermediação


imobiliária, verificar a documentação do imóvel e das partes
contratantes, antes de levá-la a Cartórios de Notas para lavrar a
escritura pública de compra e venda.

121
Ob.cit. Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do Estado de
Pernambuco. Recife: ESMAPE, 2013.P.179.

171
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Contudo, ressalta-se que, independentemente da nacionalidade


das partes no Brasil, a propriedade imobiliária se transfere com o
registro do título no Cartório de Serviços Registrais da circunscrição
do imóvel.

Dessa forma, deve o Corretor de Imóveis orientar seus clientes


que a promessa de compra e venda, tanto a particular como a
pública, não transfere a propriedade imobiliária, por ser contrato
obrigacional, salvo as exceções anteriormente estudadas nos
capítulos anteriores.

6.9 Como comprar imóvel em Leilão?


Vive-se um período de grandes transformações no
mercado imobiliário, desde o início do século atual, decorrente,
principalmente, da facilidade de liberação de linhas de crédito do
Sistema Financeiro de Habitação e de inúmeras possibilidades de
se adquirir a casa própria, inclusive em leilões judiciais.

Por essa razão, serão apresentados alguns detalhes práticos


de como agir em um leilão judicial, onde, cada vez mais, pessoas
participam das hastas públicas, adquirindo imóveis com até
cinquenta por cento do seu valor de mercado. Entretanto, nunca é
demais aconselhar sobre a importância de estar acompanhado de
profissional conhecedor de suas regras e das etapas.

Portanto, o Corretor de Imóveis precisa estar atento a essas


mudanças, principalmente com as vantagens de se adquirir imóvel
em leilão, de novos tipos de linhas de crédito imobiliário, da moderna
qualificação profissional, da importância de uma verificação de
documentos, da estratégia econômica, das metodologias de
avaliação do bem, etc., para se ter garantia do retorno pretendido.

Os imóveis leiloados, frutos dos mais variados tipos de


processos judiciais, são expostos ao público com preços bastante
atrativos, criando um novo nicho de negócio para quem deseja
172
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

realizar o sonho da casa própria e também para os investidores


imobiliários.

Ademais, ultimamente, por conta de suas inúmeras vantagens,


os leilões judiciais estão sendo muito procurados como forma fácil
de multiplicar o patrimônio, por ser tipo de investimento com uma
das maiores taxas de rentabilidade do mercado, com baixíssimo
risco e com grande liquidez.

No entanto, embora a atividade seja pouco conhecida, muitos


não participam, receosos por não conhecerem os direitos e as
obrigações do arrematante, e os que a dominam colhem seus
frutos.

Logo, o Corretor de Imóveis precisa se aperfeiçoar nesse


segmento para melhor atender seus clientes, conhecendo o
significado de um pregão, de uma arrematação em processo
judicial, de uma hasta pública, de uma alienação forçada, das
regras do leilão, etc.

Por Leilão judicial, define-se como venda de bem penhorado


pelo Poder Judiciário, como garantia de uma execução em
favor do credor. Após a avaliação judicial, os bens são ofertados
publicamente, através de editais ou de anúncios publicitários
do leiloeiro, predeterminando dia, hora e local da audiência para
apresentação dos lances. Pelo maior valor ofertado nas hastas
públicas, surge o direito de aquisição do bem, após cumprir as
etapas do leilão.

Quando se pensa em leilão, logo se fala na Alienação Forçada,


como forma coativa de transferência do imóvel que fazia parte do
patrimônio do devedor executado ao credor, para satisfação de
débitos. Pode-se dizer, inclusive, como se fosse o próprio Estado
alienando o bem imóvel do devedor, mesmo contra sua vontade,
similarmente como ocorre na adjudicação compulsória.

173
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Nas Hastas públicas, os bens disponíveis são ofertados


ao público, que, por sua vez, apresentam lances em dinheiro,
quando interessados na compra. O maior lance terá preferência na
aquisição do bem.

As Hastas públicas, ou praças públicas, em regra, são


realizadas em duas etapas. Na primeira não serão aceitos lances
inferiores ao da avaliação judicial. Entretanto, se não houver
sucesso no primeiro leilão, o bem será imediatamente encaminhado
para a segunda etapa. Na etapa seguinte, serão aceitos lances
de valor inferior, desde que não seja considerado como preço
insignificante, ou seja, inferior a 50% do valor da avaliação judicial.

A denominação de “praças públicas” deve ser usada ao se


leiloar bens imóveis, enquanto “leilão” para os móveis, por mera
questão de nomenclatura, sem proibição de uma pela outra.

Ao ser apresentado o maior lance, ocorre a Arrematação do


imóvel. Nesse momento, surgem os procedimentos de transferência
do bem penhorado para o arrematante (que tanto pode ser pessoa
natural ou jurídica). O pagamento do seu preço precisa ser em
dinheiro, para satisfazer o direito do credor. Se quem arremata
o imóvel, entretanto, seja o próprio devedor que teve seu bem
penhorado, denomina-se o procedimento de “adjudicação”.

Assim, através da Arrematação, ocorre a execução do bem,


convertendo seu preço em dinheiro para satisfação do exequente.
Esse é o momento mais importante do leilão, quando o bem é
transformado em dinheiro. Além disso, dela se extraem o Auto de
Arrematação e Carta de Arrematação, documentos hábeis para que
ocorra a transmissão da propriedade para bens móveis ou imóveis.

No caso de bens imóveis, a Carta de Arrematação deve ser


levada a registro, visto que a propriedade imobiliária apenas se
transfere com sua transcrição no Cartório de Serviços Registrais.

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A legislação pátria prevê casos de impossibilidade da


Arrematação, como forma de se evitar fraude ou de se tirar algum
proveito ilícito, trazendo prejuízo para os devedores executados,
como, no caso, dos tutores e dos curadores do próprio executado;
servidores públicos sobre bens de sua administração; os
testamenteiros, síndicos, liquidantes do executado; os leiloeiros,
quando encarregados da venda; juízes, auxiliares da justiça,
promotores e defensores públicos quando atuarem no processo.

Assim, prevê o artigo 497 do Código Civil:

“Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que


em hasta pública:

I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores,


os bens confiados à sua guarda ou administração;

II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos


da pessoa jurídica que servirem ou que estejam sob sua
administração direta ou indireta;

III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos


e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou
direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no
lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda


estejam encarregados.

Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à


cessão de crédito.” 122

Se o imóvel estiver ocupado pelo próprio executado ou por


locatário, deverá ser requerido um mandado de imissão de posse,
expedido por juiz de direito.
122
Ob.Cit. Código Civil comentado. ed.9ª rev. ampl. e atual. São Paulo: Revista dos
Tribunais, 2009.p.694
175
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Por fim, como em toda aquisição de bens imóveis, os custos


com a transmissão da propriedade são bastante elevados. Não
deve, portanto, o Corretor deixar de orientar seu cliente sobre a
obrigatoriedade desses pagamentos, sob pena de descumprimento
do acordo previsto no contrato.

6.9.1 Custos na Arrematação

Os principais custos que devem ser inseridos ao preço do


imóvel e repassados antecipadamente ao arrematante, antes de
realizada a Arrematação são:

a. Honorários de contratação do Corretor de Imóveis na base


de 5% do valor do imóvel, pela assessoria na condução do
processo;

b. Honorários do leiloeiro na base de 5% do valor do imóvel;

c. Emolumentos Cartorários para registro da Carta de


Arrematação;

d. Débitos IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano e de


Condomínios.

e. Pagamento do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens


Imóveis junto ao Cartório de Serviços Registrais, no percentual
aproximado de 3%, embora variando em cada município;

Algumas cautelas devem ser lembradas, já que o Arrematante


ou seu Corretor de Imóveis precisam vistoriar previamente o
imóvel; fazer avaliação de seu valor de mercado; analisar o edital;
providenciar Certidão de matrícula, antes de participar do leilão,
verificando se a penhora está devidamente registrada e se existem
hipotecas, gravando o imóvel, pois mais onerosa e trabalhosa será
sua aquisição.

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Além do mais, deve o Corretor se certificar se aquele imóvel


não foi objeto de arrematação em outro leilão ou que não esteja
gravado no Cartório de Imóveis como Bem da Família, pois
poderá, futuramente, ser decretado como imóvel impossível de ser
penhorado.

6.10 Histórias de Corretor


Na história abaixo, será descoberto o valor de uma boa
assessoria imobiliária prestada por Corretor de Imóveis. Quanto
vale uma opinião contrária, orientando seu cliente para não
comprar o imóvel? A história abaixo é baseada nas experiências
profissionais do autor. Portanto, qualquer semelhança com outros
fatos é mera coincidência.

Quanto vale uma boa assessoria?


Estávamos no período junino, mês de junho, referência de
alegria, de festas e de comidas típicas na região Nordeste do Brasil.
Chovia bastante na cidade do Recife. Nem por isso os negócios
param, nem os Corretores de Imóveis descansam ou perdem foco
em seus clientes.

Foi quando recebemos a ligação de um jovem senhor mineiro,


de fala mansa, expressando pausadamente suas palavras, como
se o tempo andasse a seu favor.

Era um grande investidor imobiliário. Um homem visionário, de


sabedoria invejável, com grande experiência no mercado de leilão
de imóveis.

Embora tivesse nos causado impressão de tranquilidade, era


uma pessoa enérgica, determinada em seus objetivos e com muita
velocidade de pensamento, o que fazia dele um exímio pensador e
matemático.

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Iniciamos conversas intermináveis. Falávamos um pouco de


tudo, da cidade de Ouro Preto, de Belo Horizonte e outras mais. De
logo, descobrimos certa empatia, pela forma austera de tratarmos
nossos assuntos, o que, no futuro, se transformaria numa amizade
duradoura, baseada na confiança e no respeito mútuo.

Dentre tantos assuntos, focamos na compra de imóveis em


leilão, sendo esse o objetivo principal de seus investimentos
imobiliários. Aquilo me chamou a atenção, por duas razões
básicas: por ser esse um negócio pouco explorado e conhecido
pela população e pelos corretores de imóveis; e pelo vasto
conhecimento do nosso cliente que, antes de investir, procurou a
orientação técnica de um corretor de imóveis.

Adquirir um imóvel em leilão não é tarefa das mais fáceis,


devido à grande necessidade de conhecimentos técnicos na área
imobiliária. Dessa forma, o corretor deve saber o significado
de uma Carta de Arrematação, de como avaliar o imóvel, das
certidões e dos riscos que podem advir de um negócio mal feito e
dos prejuízos aos seus clientes.

O objetivo de nosso cliente era a compra de um prédio


comercial antigo, de valor aproximado em R$ 3 milhões de reais,
possuindo quatro pavimentos elevados, abandonado pelos antigos
proprietários, servindo de moradia para desabrigados e bastante
desgastado pelo tempo.

Apresentamos, via telefone, nossa proposta de honorários


profissionais. Cobramos 2% pela assessoria imobiliária, caso
viesse a adquirir o imóvel, ou 1%, caso não o comprasse, em
decorrência de nosso parecer.

A única opção em que não receberíamos os honorários seria


na disputa por melhor preço entre os arrematantes, caso o negócio
não se realizasse.

178
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Embora falando ao telefone, percebemos o espanto do nosso


cliente com a proposta apresentada, principalmente pelo fato
do pagamento de nossos honorários, na possibilidade de não
aquisição do imóvel.

Após muita argumentação, convencemos o cliente de que não


poderíamos ser penalizados pelos bons serviços prestados, caso
tivéssemos que orientá-lo a não comprar o imóvel, devido ao seu
preço fora de mercado ou ao péssimo estado de conservação, que
demandaria grande valor na reforma ou ao alto custo para desalojar
os invasores, ou por alguma falha na documentação, etc., fatores
que poderiam, facilmente, inviabilizar sua aquisição.

A proposta de pagamento de nossos honorários foi aceita.


Demos “pulos” de alegria. Iniciamos nossos trabalhos, primeiro
visitando o imóvel; em seguida analisando o edital e sua
documentação.

Por incrível que seja, após visitarmos o prédio e analisarmos


a documentação acostada ao edital, tivemos que orientar nosso
cliente sobre a inviabilidade de sua aquisição, principalmente
pelo seu alto preço, que incidia ágio de mais 30% sobre seu valor
de mercado, dados conseguidos após uma criteriosa avaliação
mercadológica.

Na verdade, livramos-lhe de um mal negócio, que poderia lhe


trazer grande prejuízo financeiro.

Desse negócio, surgiram dezenas de outros, decorrentes da


confiança que foi selada por conta de uma argumentação séria,
convincente, respaldada na ética e na transparência de nossos
serviços.

Opinar quanto à vantagem de se adquirir um imóvel em leilão


não é tarefa muito fácil e exige grande responsabilidade. Por
essa razão, defendemos a contratação de Corretores de Imóveis

179
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para assessorar esse tipo de negócio, não podendo nunca serem


penalizados por livrar prejuízos, caso tenham que opinar pela não
arrematação do imóvel.

Por cautela, recomendamos que a condição de pagamento de


honorários do Corretor de Imóveis deva existir independentemente
do resultado do leilão, inclusive que venha previsto no contrato de
intermediação, dando-lhe liberdade de opinar pela não aquisição
do imóvel.

6.10.1 Quais as principais despesas na compra do


imóvel?

A aquisição da casa própria não é nada fácil. Boa parte


dos brasileiros compra e vende um único bem imóvel em toda
vida. Facilmente se encontram pessoas residindo em moradias
plurifamiliares, por dificuldades na aquisição e na sustentação
do imóvel, decorrente de seu alto valor de venda e das elevadas
despesas com a transmissão da propriedade imobiliária.

Contudo, embora o Governo Federal tenha facilitado a


aquisição da casa própria, estimulando o mercado imobiliário com
atrativas taxas de financiamento, com pagamento a longo prazo, o
déficit habitacional no Brasil ainda é bastante elevado.

O programa Minha Casa Minha Vida tem facilitado a compra do


imóvel pelas classes sociais menos favorecidas, com baixas taxas
de juros e com bonificação na linha de crédito, tornando esses
imóveis um negócio rentável e de fácil acesso à população.

De toda sorte, as despesas com a transmissão da propriedade


imobiliária são do comprador, de acordo com o estabelecido no
Código Civil brasileiro, em seu artigo 490.

180
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Art.490 do Código Civil – “Salvo cláusula em contrário, ficarão


as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a
cargo do vendedor as da tradição.” 123

Os custos com a aquisição da propriedade podem variar de


região para região, dependendo do tipo do empreendimento, das
características do terreno onde está edificado, da variação dos
percentuais dos impostos municipais e das taxas e emolumentos
cobrados pelos tabelionatos de notas, etc.

Sobre esse assunto, para Ivanildo Figueiredo, “Dependendo


da situação do imóvel adquirido, esses custos podem variar em
razão da natureza jurídica do terreno em que se encontra edificado
o empreendimento imobiliário, no caso de terreno próprio ou de
terreno de marinha.” 124

Se o imóvel estiver edificado em terreno próprio, por exemplo,


as despesas com a transmissão da propriedade será em torno de
5% (cinco por cento); caso o terreno esteja gravado de enfiteuse
em terreno de marinha, esse valor pode chegar a 8% (oito por
cento) em virtude do pagamento do laudêmio. Ressalta-se que a
incidência desses percentuais recai sobre a avaliação do agente
fiscal da municipalidade.

Via de regra, quem deve arcar com o pagamento do laudêmio


é o vendedor do bem, como também quem deve suportar o
pagamento do Imposto Predial numa locação é o proprietário do
imóvel, salvo prévio acordo em contrário das partes. Essa é uma
dúvida constante no mercado imobiliário.

Portanto, no momento da assinatura da promessa de compra e


venda, deve o Corretor registrar de quem será a responsabilidade,
se do vendedor ou do comprador do imóvel, pelo pagamento

123
Código Civil e Legislação civil em vigor.ed.32ª rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2013.
124
Ob.cit. Manual da Segurança Jurídica na Compra do Imóvel. ed.6ª rev. e ampl.
Pernambuco: edição própria, 2015. p.47.

181
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

de débitos e do laudêmio, quando o imóvel estiver edificado em


terreno de marinha.

Todavia, se nada estiver previsto no contrato, o pagamento


do laudêmio, na alíquota de 5% (cinco por cento) sobre o valor da
avaliação fiscal, deve ser suportado pelo vendedor/proprietário do
imóvel, por ser uma contraprestação que incide sobre a propriedade
imobiliária.

6.10.2 Sobre o Laudêmio

O laudêmio é tipo de taxa devido à União Federal, calculada


sobre o valor da avaliação fiscal, quando há transmissão da
propriedade nos casos de terreno de marinha, podendo ser tanto
no regime de ocupação, como no regime de aforamento. Embora
seja um instituto arcaico, continua válido mesmo sem justificativa
plausível que o sustente no atual cenário imobiliário brasileiro.

Historicamente, desde a chegada de Dom João VI com a Família


Real no Brasil, o regime dos terrenos de marinha foi instituído como
modo de defesa contra invasões marítimas em terras brasileiras.

Naquele momento, ficou instituído que a “faixa litorânea de


33 metros, a partir da preamar médio de 1831, em direção ao
continente, banhados pelas águas do mar ou dos rios navegáveis”
pertenceriam à União Federal. Os possuidores destas áreas,
portanto, só detinham a posse ou os direitos do domínio útil, ficando
reservada a propriedade à União.

Com o passar dos anos, percebeu-se, apenas, que os terrenos


de marinha serviam como forma fácil de arrecadação de receita
pública, pois além do pagamento anual do foro ou da taxa de
ocupação, existe o laudêmio no momento da transferência do
domínio útil do imóvel.

182
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Antes, o valor de 5% era cobrado sobre o terreno e suas


benfeitorias, mesmo quando edificadas pelo foreiro. Entretanto,
com o surgimento da Lei n. 13.240, de 30-12-2015, ficou definido
que o laudêmio será cobrado apenas sobre o valor do terreno e
não mais sobre as benfeitorias.

Art.4º “Os imóveis inscritos em ocupação serão alienados


pelo valor de mercado do terreno, excluído as benfeitorias, aos
respectivos ocupantes cadastrados na Secretaria do Patrimônio da
União”.

A mesma Lei n. 13.240, de 30-12-2015, alterou o artigo 3º do


Decreto-Lei n. 2.398, de 21-12-1987, que passou a vigorar com o
seguinte texto: “transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e
da inscrição de ocupação de terreno da União ou cessão de direitos
a eles relativos, dependerá do prévio recolhimento do laudêmio, em
quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado
do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.”

Na verdade, o laudêmio dificulta as transações dos imóveis


aforados por seu custo elevado, constituindo um entrave para o
desenvolvimento das cidades costeiras brasileiras. Inclusive, os
agentes financeiros negam, na maioria das vezes, financiamento
imobiliário que tem por objetos imóveis gravados de enfiteuse.

Com a mudança da forma de cálculo, incidente apenas sobre


o valor do terreno, e não mais sobre as benfeitorias, espera-se
aumento no número de negócios realizados e, consequentemente,
maior arrecadação aos cofres públicos.

Embora o Código Civil de 2002 proíba o surgimento de novas


enfiteuses ou de subenfiteuses de natureza particular, existe o
laudêmio que incide sobre os imóveis pertencentes à igreja ou
às outras pessoas de direito público. Nesses casos, o percentual
cobrado é 2,5% (dois e meio por cento).

183
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As enfiteuses públicas, incidentes sobre os terrenos de marinha


e acrescidos de marinha, continuam válidas, possibilitando seus
registros nos Cartórios de Serviços Registrais.

Por terrenos de marinha entendem-se aqueles a uma


profundidade de 33 metros do preamar médio, a contar de onde
as águas dos rios, dos lagos e dos oceanos alcançam ou quando
contornam as ilhas nas marés.

Já os acrescidos de marinha são os formados natural ou


artificialmente, para o lado do mar, dos rios e dos lagos, em
seguimento continuado aos terrenos de marinha.

De toda sorte, para melhor compreensão dos conceitos de


enfiteuse e subenfiteuse, na primeira (enfiteuse) transmite-se o
domínio útil, mediante recolhimento do laudêmio e do Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Na segunda (subenfiteuse),
tem-se, por analogia, uma “sublocação”, em que o subenfiteuta
deve pagar, anualmente, o foro ao enfiteuta, enquanto na posse do
imóvel.

Por conseguinte, o Art.2º do Decreto-Lei n. 9.760 de 05-09-1946,


estabelece que “São terrenos de marinha, em uma profundidade
de trinta e três (33) metros, medidos horizontalmente, para a parte
da terra, da posição da linha do preamar médio de 1831: a) os
situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios
e lagos, até onde se faça sentir a influência das marés; b) os que
contornam as ilhas em zonas onde se faça sentir a influência das
marés.”

Em toda aquisição da propriedade, faz-se necessário o


pagamento prévio do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis), calculado sobre o valor da avaliação fiscal do imóvel,
variando, de cidade para cidade. Via de regra o percentual médio
do ITBI é 2% (dois por cento). Na cidade do Recife, capital do
estado de Pernambuco, esse percentual varia em torno de 1,8%
para imóveis novos e 3% para imóveis usados.
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Outras despesas existem, como o pagamento dos emolumentos


da escritura pública e de seu registro, variando em 0,6% a 1,2%
respectivamente, ambos sobre o valor de avaliação fiscal do imóvel;
a TSNR – Taxa de Fiscalização de Serviços Notariais, cobrada pelo
Poder Judiciário, nos percentuais de 0,2% a 0,3%, recai sobre valor
declarado pelas partes na operação; e, por último, o despacho de
serviços imobiliários, que corresponde a aproximadamente 0,3%
do valor do imóvel.

É bom ressaltar que a primeira aquisição imobiliária,


quando realizada através de entidades do Sistema Financeiro de
Habitação, os emolumentos cartorários devem ser reduzidos em
50% (cinquenta por cento), não importando o tipo de transação
realizada.

Nesse sentido, encontra-se o artigo 144 do Código de


Normas dos Serviços Notariais de Pernambuco, ao sustentar que
“Nas escrituras relativas à primeira aquisição imobiliária para fins
residenciais, com financiamento por entidade vinculada ao Sistema
Financeiro de Habitação – SFH, os emolumentos serão reduzidos
em 50% (cinquenta por cento), independentemente das espécies
de negócio jurídico firmado entre as partes.” 125

125Ob.cit. Código de Normas dos Serviços Notariais e de


Registro do Estado de Pernambuco. Corregedoria-Geral da Justiça
do Estado de Pernambuco. Recife: ESMAPE, 2012.p84.

Neste mesmo sentido, encontra-se a Lei de Registros Públicos


(Lei n. 6.015, de 31-12-1973) respaldada no seu artigo 290 que
declara: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com
a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada
pelo Sistema Financeiro de Habitação, serão reduzidos em 50%
(cinquenta por cento).”

125
Ob.cit. Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do Estado de
Pernambuco. Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de Pernambuco. Recife:
ESMAPE, 2012.p84.

185
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Jurisprudências

TJ-MT - Apelação APL 01280981120098110000 128098/2009 (TJ-MT). Data


de publicação: 24/05/2010. Ementa: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA - EMOLUMENTOS - ISENÇÃO DE
50% - MATÉRIA RESERVADA À LEI ESTADUAL - SISTEMA FINANCEIRO
HABITACIONAL - PRIMEIRA AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA PARA FINS
RESIDENCIAIS - ART. 290 DA LEI DE REGISTRO PÚBLICO - NÃO REVOGADO
PELO ART. 236 , § 2º CF - INCONSTITUCIONALIDADE DO ARTIGO 21 LEI
8.692 /93 - NÃO FUNDAMENTADA - TABELA DE EMOLUMENTOS INSTITUÍDA
PELA LEI ESTADUAL Nº 7.550/01 NÃO CONCEDEU ISENÇÃO DE 50%
SOBRE O VALOR DOS EMOLUMENTOS OU OUTRA FORMA DE COBRANÇA
NA PROPORÇÃO DE 1% SOBRE O VALOR DO CONTRATO - APELO
DESPROVIDO. É de competência da lei estadual a disciplina de emolumentos,
desde que não contrarie normas federais. Custas de emolumentos devidos à
primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema
Financeiro da Habitação, devem ser reduzidos em 50%. Artigo 290 da Lei 6.015
/73 permanece em vigor, mesmo com o disposto no art. 236 , § 2º da CF . Parte
que alega a inconstitucionalidade tem o dever de fundamentá-la. Não visualizada
qualquer macula no artigo 21 Lei n. 8.692 /93. Tabela de emolumentos instituída
pela Lei Estadual nº 7.550/01 teve apenas a função de atualizar valores e
não alterar normas. (Ap 128098/2009, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA
ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 12/05/2010, Publicado no DJE
24/05/2010) http://www.jusbrasil.com.br/busca?q=Art.+290%2C+%C2%A7+1+
da+Lei+de+Registros+Publicos+-+Lei+6015%2F73

TJ-MG - Recurso Administrativo 10000130848724000 MG (TJ-MG) Data


de publicação: 14/02/2014 Ementa: Recurso Administrativo - Emolumentos -
Aquisição de Primeiro Imóvel - Fins Residenciais - Lei Federal nº 6.015 /73
- Registros Públicos - Descontos de 50% (cinquenta por cento) - Requisitos
Preenchidos - Aviso nº 16 da CGJMG. Considerando a competência privativa
da União (artigo 22, XXV, da CR/88), atribuída pelo artigo 236, § 2º, da CR/88,
para legislar sobre emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços
notariais e de registro, estabelecendo normas gerais, não poderia a Lei Estadual
nº 15.424/2003 dispor de forma contrária, majorando os requisitos para a
concessão do benefício de que fala o artigo 290 da Lei Federal nº 6.015 /73.
Nesse sentido, a Lei 20.824/13 revogou o art. 15, § 1º da Lei 15.424/04. Portanto,
têm direito os reclamantes ao desconto para registro do primeiro imóvel, uma
vez provada essa condição.http://www.jusbrasil.com.br/busca?q=Art.+290%2C
+%C2%A7+1+da+Lei+de+Registros+Publicos+-+Lei+6015%2F73

TJ-MG - Recurso Administrativo 10000140093584000 MG (TJ-MG) Data


de publicação: 13/06/2014 Ementa: CONSELHO DA MAGISTRATURA -
RECURSO ADMINISTRATIVO - FISCALIZAÇÃO DOS SERVIÇOS NOTARIAIS

186
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E DE REGISTRO - EMOLUMENTOS E TAXA DE FISCALIZAÇÃO JUDICIÁRIA


- ART. 290 DA LEI N. 6.015 /73 - RECEPÇÃO PELA CONSTITUIÇÃO FEDERAL
DE 1988 - ART. 15, § 1º DA LEI ESTADUAL N. 15.424/04 - DISPOSITIVO
INCOMPATÍVEL COM O ART. 290, DA LEI FEDERAL 6.015/13, QUE ACABOU
REVOGADO PELO ART. 29 DA LEI ESTADUAL N. 20.824/13 - AUSÊNCIA DE
DESCONTO NA PRIMEIRA AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA RESIDENCIAL PELO
SFH - AVISO Nº 16/CGJ/2013 - RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A MAIOR
- RECURSO DESPROVIDO. - Embora editada em 1981, antes, portanto, da
promulgação da Constituição Federal de 1988, o art. 290 da Lei n. 6.015 /1973,
está diretamente relacionado à materialização do direito social de moradia, que
integra o rol de direitos fundamentais, expressamente assegurados pelo art.
6º da Constituição de 1988, e, portanto, foi recepcionada pela Carta Magna de
1988. - As restrições para a concessão do desconto referente aos emolumentos
devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins
residenciais, constante do art. § 1º do art. 15, da Lei Estadual n. 15.424/04, são
incompatíveis com o art. 290, da Lei Federal nº 6.015 /73, acabando aquele
por ser revogado pelo art. 29, da Lei Estadual n. 20.824/13. - Considerando
que se trata de um apartamento localizado em um bairro residencial de Belo
Horizonte, adquirido através do SFH, com parte do valor quitado através da
conta vinculada do FGTS, conclui-se que os requisitos previstos no art. 290 da
Lei n. 6.015 /1973 foram devidamente adimplidos pelo reclamante, fazendo ele,
portanto, jus ao pretendido desconto. - A Corregedoria Geral de Justiça editou
o Aviso nº 16/CGJ/2013, orientando os oficiais de registros para, preenchidos
os requisitos legais, conceder o desconto previsto no art. 290 da Lei Federal
nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, independentemente da restrição do §
1º do art. 15 da Lei Estadual 15.424, de 30 de dezembro de 2004. http://www.
jusbrasil.com.br/busca?q=Art.+290%2C+%C2%A7+1+da+Lei+de+Registros+P
ublicos+-+Lei+6015%2F73
Os despachos na transmissão da propriedade, com emissão
de guias de taxas e de impostos, com averbação de documentos,
com apresentação de escrituras para registro, etc., muitas
vezes realizados pelo próprio Corretor de Imóveis, em virtude
de seus conhecimentos práticos, devem ser acompanhados por
profissionais despachantes tecnicamente preparados, mas os
custos devem ser pagos pelos adquirentes do imóvel. É comum
os Tabelionatos de Notas possuírem esses profissionais em seu
quadro técnico.

187
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Segue abaixo quadro resumo das principais despesas com a


aquisição da propriedade:

Tipo de Despesas Percentuais médios


ITBI 2%
Emolumentos c/ Escritura 1,2%
Emomentomentos c/ Registro 0,6%
TSNR c/ Escritura 0,25%
TSNR c/ Registro 0,25%
Despesas c/ Despachantes 0,3%
Total 4,6%

Obs1� Esses percentuais podem sofrer variações em suas regiões.


Obs2. Se o imóvel estiver edificado em terreno de marinha, será acrescido
nas despesas com a aquisição o percentual de 5% (cinco por cento)
referente ao Laudêmio.

6.11 Principais Impostos sobre as Transações


Imobiliárias e sobre os Imóveis.
Nesse estágio da obra, faz-se necessário o leitor conhecer um
pouco os principais impostos que incidem sobre as transações
imobiliárias e sobre os imóveis, em decorrência de sua utilização
na atividade profissional.

Sabe-se que o pagamento de impostos é algo normal, tanto


na compra e venda, quando incide o ITBI, ou nas transações de
imóveis situados fora da zona urbana, quando prevalece o ITR, ou
na manutenção dos imóveis com o IPTU, dentre outros.

De acordo com o Código Tributário Nacional, em seu artigo


16, “Imposto é o tributo cuja obrigação tem por fato gerador uma
situação independente de qualquer atividade estatal específica,
relativo ao contribuinte.”

Já Celso Pereira Raimundo aponta que “Imposto – Tributo,


contribuição, ônus, Contribuição monetária, direta ou indireta,
188
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que os poderes públicos exigem de cada pessoa física ou jurídica


para ocorrer às despesas de administração por serviços não
especificados.” 126

Sobre tal conjuntura, o ilustre jurista De Plácido e Silva,


define imposto como “Representa-se, assim, a prestação ou a
contribuição, que é devida por toda pessoa física ou jurídica, ao
Estado, para formação de receita, de que necessita, para ocorrer
às despesas com os seus serviços e manutenção de sua própria
existência.” (…) “É nesse particular que se difere da taxa, que,
embora também contribuição, não é imposta, nem coercitiva,
desde que é devida, simplesmente, em virtude de serviço prestado,
representando uma compensação por serviço particularmente feito
ou uma contraprestação.” 127

Pode-se, portanto, definir Imposto como tributo não vinculado


ao seu fato gerador, portanto sua cobrança independe da atividade
estatal específica. Assim, o Estado não está obrigado a oferecer
determinado serviço em virtude da cobrança de Imposto específico.

Por essa razão, a melhor da doutrina classifica os impostos


como tributos não vinculados, por sua arrecadação não
estar condicionada a qualquer atividade estatal, mas sim, a
acontecimentos do cotidiano do contribuinte, como na aquisição e
no uso da propriedade imobiliária, da sucessão de direitos, etc.

Assim, os impostos são diferentes das taxas, que são tributos


de natureza bilateral, cuja arrecadação está relacionada a algum
serviço estatal de caráter contraprestacional, referente à segurança
pública, às melhorias nos serviços e à mobilidade das regiões, por
exemplo.

Nesse sentido, as taxas cobradas pelo Corpo de Bombeiro,


por exemplo, são revertidas em favor da corporação para compra
de materiais de treinamento e de salvamento; as taxas cobradas
126
Ob.cit. Dicionário Imobiliário. ed.1ª. Florianópolis: Copiart, 2011.p.184
127
Ob.cit. Vocabulário Jurídico. ed.12ª. Rio de Janeiro: Forense, 1997.p.423.v.II
189
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nas rodovias possuem, como finalidade, conserto do asfalto e dos


buracos nas pistas, etc.

Nestes estudos, será dada preferência aos impostos IPTU,


ITBI, ITCMD e TR, por serem eles de grande relevância nas
intermediações imobiliárias.

1 IPTU - Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial


Urbana

Esse tipo de imposto incide sobre a propriedade imobiliária


situada na zona urbana. Entretanto, precisa-se ressaltar sua
incidência também no domínio útil das propriedades e nos direitos
de posse, qualquer deles, desde que os posseiros reservem
consigo o “animus domini” definitivo, ou seja, o ânimo de ter a
propriedade como sua.

A base de cálculo do IPTU é o valor de venda do imóvel,


avaliado pelo próprio município, considerando-se o valor do terreno,
de suas construções e das benfeitorias.

Entretanto, embora seja um imposto que deva incidir sobre


a propriedade, seus efeitos recaem também sobre a posse, a
detenção e o domínio útil, com fundamentação pelo conceito de
propriedade, previsto no artigo 1.228 do Código Civil.

“O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa,


e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a
possua ou detenha.” 128

Pelo critério da localização, considera-se o imóvel definido em


lei municipal e que possua, no mínimo, dois dos seguintes itens em
sua região: meio-fio, sistema de esgoto sanitário, abastecimento
de água, rede de iluminação pública, escola primária ou posto de
saúde, numa distância mínima de três quilômetros.
128
Ob.cit. AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código Civil anotado e legislação complementar.
São Paulo: Atlas, 2004.p.617.

190
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Já pelo critério da destinação, classifica-se o imóvel como


urbano ou rural em virtude de seu uso. Desta forma, podemos
encontrar imóveis rurais dentro do perímetro urbano, desde que
seja utilizado à exploração agrícola, pecuária, florestal, etc.

Nesse aspecto, defende Pedro Elias Avvad o critério da


destinação do imóvel, para classificá-lo como urbano ou rural: “São
urbanos os que servem para construção de benfeitorias; não sendo
produtivos, tanto podem situar-se dentro, ou fora, do perímetro
urbano, pois podem haver imóveis urbanos fora do perímetro
urbano, isto é, no âmbito rural, para fins residenciais, como os sítios
de recreio, e os destinados à implantação de serviços necessários
à comunidade, como escolas, postos de saúde, armazéns, etc.”

“São rurais, o prédio de área contínua, qualquer que seja a


sua localização, que se destine ou possa destinar à exploração
agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.” 129

A cobrança do IPTU é de responsabilidade dos munícipios,


eis a razão de, antes da intermediação, o Corretor providenciar
certidão negativa de débitos municipais e verificar se há débitos de
responsabilidade do vendedor.

Interessante salientar que a dívida acompanha o imóvel.


Se houver transação de imóvel com débitos de IPTU, o novo
proprietário responderá por tais débitos fiscais, ainda que originados
do período anterior a sua aquisição.

Além disso, as alíquotas do IPTU são progressivas, incidindo


em razão do valor do imóvel ou em razão da função social da
propriedade privada e, por último, considerando o uso ou a
localização do bem.

Portanto, aconselha-se o Corretor de Imóveis a retirar Certidão


Negativa de Tributos na prefeitura onde se situa o imóvel, antes
de intermediar a transação de venda, para uma maior segurança e
para a transparência da intermediação.
129
Ob.cit. Direito Imobiliário. ed.2ª rev. e ampl. São Paulo: Renovar, 2009.p.28/29

191
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

2 ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis

O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade


imobiliária por ato inter vivos, a título oneroso, como ocorrem nos
contratos de compra e venda, de cessão de direitos, de permuta de
bens imóveis, por acessão física, dentre outros.

A base de cálculo, entretanto, deve ser o valor venal do imóvel,


aquele previsto no cadastro municipal. Entretanto, em alguns locais,
tem-se adotado como referência o preço do imóvel vendido, após
avaliação do servidor municipal ou da declaração da transação
pelas partes.

Sobre esse contexto, o ilustre jurista Bruno Mattos e Silva


aponta que “Em regra, a legislação local dispõe que a base de
cálculo do IPTU é também a base de cálculo do ITBI. Contudo,
caso o preço que o comprador esteja pagando pelo imóvel por
ocasião da compra seja superior ao lançado pela prefeitura para
fins de IPTU, a legislação local pode prever que a base de cálculo
é o valor declarado pelo contribuinte, ou seja, o valor da venda do
imóvel, por ser o maior valor.” 130

A responsabilidade pelo pagamento desse imposto é do


comprador do imóvel, ao adquirir a propriedade ou os direitos
sobre ela, e pela arrecadação o Município onde se encontra
situado o imóvel, objeto do contrato de compra e venda. Nada
impede, entretanto, das partes estabelecerem que a obrigação pelo
pagamento do ITBI seja do vendedor do imóvel, desde que previsto
na promessa de compra e venda.

Esse imposto, em algumas partes do Brasil, é também


conhecido por ITIV (Imposto de Transmissão por atos Inter
Vivos), o que em nada muda sua forma de incidência, apenas a
nomenclatura.

130
Ob.cit. Compra de Imóveis. Aspectos Jurídicos, Cautalas Devidas e Análise de
Riscos. ed.8ª. São Paulo: Atlas, 2012.p.235.

192
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Por essa razão, a incidência do imposto e os percentuais


aplicados dependem, exclusivamente, da cobrança municipal,
e não do local onde as partes fixam seu domicílio, se na mesma
região do imóvel, ou em locais diversos, muitas vezes situados em
outras cidades.

Ressalta-se, entretanto, que o ITBI recai exclusivamente sobre


a transmissão da propriedade imobiliária, sobre sua superfície e
sobre o usufruto, mas não sobre o penhor, sobre hipoteca e sobre
anticrese.

Dessa forma, o ITBI é diferente do IPTU, que possui alíquota


progressiva; sobre o ITBI não pode haver progressividade de suas
alíquotas com base no valor dos imóveis que serão comercializados,
de acordo com a Súmula 656 do Supremo Tribunal Federal.

“É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas


para o imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis com
base no valor venal do imóvel.”

Nessa questão, o escritor De Plácido e Silva defende que


Imposto de Transmissão “É a tributação que recai sobre as
transferências dos bens imóveis ou translação do domínio, quando
por ato inter vivos, é a mesma transmissão de bens corpóreos ou
incorpóreos, inclusive títulos e créditos, quando causa mortis.” 131

3 ITCMD – Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e


Doação

Esse tipo de imposto é exigido pelo Estado em decorrência


da transferência de titularidade do imóvel por falecimento do seu
proprietário.

Em alguns Estados no Brasil esse imposto também é conhecido


por ITD (Imposto sobre Transmissão e Doação) ou IHD (Imposto
sobre Herança e Doação). O responsável pela cobrança desse
131
Ob.cit. Vocabulário Jurídico. ed.12ª. Rio de Janeiro: Forense, 1997.p.426.v.II

193
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imposto é o próprio Estado onde se encontra situado o imóvel,


objeto da transmissão. Se a transmissão tiver por objeto bens
móveis, o responsável por seu recolhimento é o Estado onde se
processa o inventário.

Ressalta-se, contudo, para efeito de incidência desse tipo de


imposto, que o seu fato gerador é a transmissão de bens e de
direitos em decorrência da morte do proprietário do imóvel, ou
quando existe doação, por sua livre manifestação de vontade, no
momento em que o doador encontra-se vivo.

O ITD é diferente do ITBI, que recai sobre a transmissão de


propriedade imobiliária através de transação a título oneroso; o
ITCMD incide sobre a transmissão de bens móveis e imóveis, cuja
transação é gratuita ou mesmo não onerosa.

Em linhas simples, a base de cálculo desse imposto é o valor


de mercado dos bens na época da transmissão. Se a operação
for a doação, a responsabilidade pelo pagamento do imposto pode
ser tanto do doador como do donatário; contudo, se a transmissão
for por “causa mortis”, o herdeiro será o responsável legal pelo
recolhimento do imposto.

4 ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural

O ITR é definido como Imposto sobre a Propriedade Territorial


Rural. A competência pela cobrança desse Imposto é da União.
Sua incidência recai sobre a Propriedade Territorial Rural, e não
sobre os imóveis urbanos.

O fato gerador surge quando há o domínio útil ou a posse


do imóvel, localizado fora do perímetro urbano do município.

O imposto é progressivo e, de acordo com dispositivos


constitucionais, tem, por objetivo, desestimular a manutenção de
propriedades improdutivas. Portanto, quanto mais produtiva for a
propriedade imobiliária, menor será a alíquota do imposto.
194
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Salienta-se, entretanto, que o Código Tributário Nacional


estabelece que o ITR incide apenas sobre a propriedade imobiliária
rural por natureza, de tal forma que tudo que for incorporado no
terreno, como benfeitorias, é irrelevante.

Logo, o ITR é diferente do IPTU, cuja base de cálculo é o valor


venal do imóvel; no ITR, a sua base de cálculo é o valor fundiário,
com base na terra nua, sem benfeitorias.

Portanto, ao contrário do IPTU, que é lançado pelas prefeituras,


no ITR, quem lança é o proprietário do imóvel rural. O formulário da
declaração é semelhante ao imposto de renda. O ônus da prova da
destinação da propriedade é do contribuinte. E a responsabilidade
pela conferência dessas informações cabe ao próprio Estado.

Portanto, se houver necessidade de venda desse imóvel, será


exigida, inclusive, a comprovação de pagamento dos últimos cinco
anos do imposto, como condição para lavratura da escritura de
compra e venda.

Nesse contexto, o jurista Bruno Mattos e Silva declara que


“Para fins de pagamento de ITR deve-se levar em conta a
destinação do imóvel: se ele for usado para exploração vegetal,
agrícola, pecuária ou agroindustrial, estará sujeito ao ITR e não
ao IPTU. Normalmente, o pagamento de ITR em vez de IPTU é
mais vantajoso sob o aspecto econômico. O ônus da prova da
destinação rural do imóvel é do contribuinte.” 132

132
Ob.cit. Compra de Imóveis. Aspectos Jurídicos, Cautalas Devidas e Análise de
Riscos. ed.8ª. São Paulo: Atlas, 2012.p.240.

195
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CAPÍTULO 7

MODELOS PRÁTICOS DE
FORMULÁRIOS

“Não poderás ajudar aos homens de maneira


permanente se fizeres por eles aquilo que
eles podem e devem fazer por sí próprios.”
Abraham Lincoln

Neste capítulo, serão apresentadas ao leitor questões práticas


e teóricas dos principais documentos que podem acompanhar
o Contrato de Corretagem, notadamente o seu Distrato, a Ficha
de Vistoria, a Notificação ao Locatário do Imóvel, a Proposta de
Compra e, eventualmente, a Procuração como instrumento de
representação do proprietário do imóvel na contratação do Corretor.

Os modelos apresentados são os mesmos utilizados pelo autor


em seus negócios imobiliários, com funcionalidade comprovada, ao
longo de décadas, intermediando transações de compra e venda
de imóveis.

São formulários práticos, de fácil entendimento e compreensão


pelo leitor, tanto usados nas intermediações de imóveis novos,
como usados.

Portanto, aqui não são utilizados modelos de formulários


teóricos, com pouca ou sem qualquer utilização nos negócios
imobiliários. Através desses documentos, o Corretor de Imóveis
possui elementos apropriados para desenvolver seus trabalhos de
intermediação com maior segurança jurídica e com praticidade.

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7.1 Contrato de Corretagem (dia a dia do


Corretor)
Apresenta-se modelo sugerido de Contrato de Corretagem
para intermediar transações de compra e venda, cessão de direitos
e promessa de compra e venda de bens imóveis.

Isso não significa que o leitor não possa criar seus próprios
formulários com características que reflitam sua especialidade.
Se isso ocorrer, devem ser respeitados os elementos mínimos de
validade, como aqueles vistos nos capítulos anteriores.

Assim, antes de iniciar o preenchimento do Contrato de


Corretagem, deve o Corretor vistoriar o imóvel por dentro e por
fora, conhecer a região e seus principais pontos de referência,
como os supermercados, farmácias, panificadoras, colégios, etc.,
preferencialmente à luz do dia para melhor captação de imagens.
Só assim, poderá realizar uma avaliação mais precisa de seu valor
de mercado e uma vistoria minuciosa do bem que será vendido.

Embora o corretor intermediador possa receber seus honorários


sem a existência do contrato de corretagem por escrito, por ser
aceito na forma verbal, apenas para recebimento de honorários,
não deve o imóvel ser ofertado ao público sem a expressa
autorização do seu proprietário.

Na sequência, seguem diversos modelos de contratos e


de formulários que muito poderão ajudar os corretores e os
contratantes de seus serviços de intermediação.

198
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7.1.1 Modelo Contrato de Corretagem para Venda


AUTORIZAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL

Nome completo do(a) proprietário(a): ______________________________________

Nacionalidade:__________ Estado civil:__________________ Profissão:___________

Identidade: ____________________ CPF/CNPJ: __________________

Endereço: ___________________________________________________________

Fone:_____________________ E-mail: ________________________________

Nome completo do cônjuge: _____________________________________________

Nacionalidade:________________ Estado:_______________ Profissão:__________

Identidade:____________________ CPF/MF: ____________________________

O(s) imóvel(eis) a ser(em) vendido(s) é(são):

Descrição objetiva do(s) imóvel(eis):

Preço e condições de pagamento:

Observações:

Título de Propriedade/Escritura: Cartório de Notas do: __________Ofício de: ______________

Livro: ________________ Fls: _______________ Data:________________________________

RGI/Cartório do: ________ Ofício, Livro: ________ Fls: ______ Matrícula:_________ Data:_____

199
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AUTORIZAÇÃOPARAVENDADE IMÓVEL
- Com Cláusula de Exclusividade –

1) - Pela presente, fica A IMOBILIÁRIALTDA�, CNPJ XXXXXXXX, autorizada


a promover a vendado(s) imóvel(eis) no anverso, deminha/nossa propriedade.

2 - Esta autorização não credencia a IMOBILIÁRIA LTDA a receber


de eventuais proponentes compradores qualquer quantia, a qualquer
título, em nome do/a(s) PROPRIETÁRIO/A(S) e/ou CONTRATANTE(S).

3) - A IMOBILIÁRIA LTDA fará publicidade, fará os contatos que


entender convenientes e promoverá os atos necessários à efetivação da
venda, e se obriga a submeter à apreciação do/a(s) CONTRATANTE(S)
qualquer proposta de eventual(ais) proponente(s) compradores.

4) - Pelos serviços ora contratados com exclusividade, o(s) CONTRATANTES(S)


pagara(ão) à IMOBILIÁRIA LTDA a corretagem de 5% (cinco porcento) sobre
o valor da transação comercial, no ato da assinatura do recibo de sinal;
ou, não havendo pagamento de sinal, na ocasião da assinatura de qualquer
documento público ou particular que caracterize uma obrigação negocial.

4.1) - Quando o valor da transação for igual ou inferior a 150 (centoecinquenta) Salários
Mínimos, a corretagem da IMOBILIÁRIALTDAserá equivalente a 9 (nove) Salários Mínimos.

4.2) - Nas transações de imóveis financiados, a corretagem


incidirá também sobre o valor do financiamento.
5) - O pazo de vigência desta autorização é de 90 (noventa) dias.

6) - A remuneração estipulada na Cláusula 4ª (quarta) é devida também se a


IMOBILIÁRIA LTDA apresentar proposta escrita igual ou mais vantajosa do que
aquela estipulada pelo/a(s) PROPRIETÁRIO/A(S) e se houver impedimento da
transação ocasionado pelo/a(s) PROPRIETÁRIOS/A(S) e/ou CONTRATANTE(S), ou
por irregularidade na documentação do(s) imóvel(éis) ou se houver transação do(s)
imóvel(éis) com qualquer pessoa apresentada pela IMOBILIÁRIA LTDA, até 6 (seis)
meses depois da vigência desta autorização.

Fica eleito o foro do Recife/PE. para dirimir eventuais dúvidas resultantes do presente
Convênio, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou
venha a ser.

Recife/PE
________________________________
Proprietário (a)
________________________________
De acordo:
Testemunhas:
_________________________________
_________________________________

200
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

7.2 Contrato de Corretagem de Negócios


Imobiliários
Existem intermediações imobiliárias onde o Corretor se depara
com a venda de bens móveis ou de maquinários que integram
o imóvel, sem que haja, necessariamente, a transferência da
propriedade imobiliária. Este tipo de intermediação, por sua vez,
assemelha-se à da compra e da venda de bens imóveis, porém
com características distintas em decorrência das peculiaridades
da transação, principalmente pela do contratante ser, em regra, o
locatário do imóvel.

Inclusive, na década dos anos noventa, o escritório imobiliário


do autor foi um dos pioneiros neste tipo de intermediação no Brasil,
época em que pouco se falava sobre este tema, transformando-se,
rapidamente, numa modalidade lucrativa de intermediar transações
imobiliárias.

Este tipo de transação ocorre, geralmente, nos imóveis


alugados (quando a locação é firmada para fins comerciais ou não
residenciais) e não existe interesse do locatário de prosseguir com o
negócio, em razão de viagem, de problema de saúde, de mudança
de ramo de negócio ou, até mesmo, de pouca lucratividade. Enfim,
as causas são as mais variadas, por esta razão não interferem
diretamente no resultado da intermediação.

Portanto, na hipótese de imóvel locado, independentemente


do prazo da locação, haverá necessidade de um novo contrato de
locação com o futuro adquirente do maquinário, para que o antigo
locatário e os seus fiadores (quando existirem) não permaneçam
obrigados com o locador do imóvel.

Ocorrem situações, porém, em que o próprio proprietário do


imóvel transfere onerosamente a propriedade dos maquinários e
dos utensílios que guarnecem o imóvel, mediante a locação do
prédio. Este fato é bastante comum nas locações de postos de
201
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combustíveis, de restaurantes e até de clínicas médicas. Neste


caso, poderá estar ocorrendo uma simulação de venda desses
maquinários com o objetivo de maquiar a venda de ponto comercial
ou até a cobrança de “luvas”, o que não é permitido, salvo nas
locações especiais de shopping center.

O artigo 43 da Lei de Locações veda a cobrança de “luvas” numa


locação comercial, inclusive torna esta prática uma contravenção
penal punível com prisão simples de multa, tornando sem efeito o
Decreto n. 24.150, de 20-04-1934.

“Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão


simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor
do locatário:

I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor


além do aluguel e encargos permitidos;

II – (omissis)” 133

Se isto vier a ocorrer, poderá o proprietário do imóvel, no final


da locação, ser obrigado a devolver o valor obtido com a venda
desses maquinários (ou das instalações) ao locatário, corrigido
monetariamente pela média dos índices oficiais do Governo
Federal, semelhantemente ao que ocorre com a caução quando
apresentada como garantia da locação.

Por conta disto, a Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245, de 18-10-


1991), em seu artigo 51, possibilitou ao locatário de imóvel
comercial o direito de pleitear judicialmente a renovação automática
do seu contrato, pelo mesmo período de cinco anos, desde que a
ação renovatória seja proposta no prazo máximo de um ano, até o
mínimo de seis meses, antes da data final do contrato de locação.

133
Ob.Cit. Araújo Júnior, Gediel Claudino. Manual de Prática de Locação.
Ed.3ª Rev. ampl. e atual. São Paulo: Atlas, 2013.p.25

202
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“Art. 51. Nas locações de imóveis destinadas ao comércio, o


locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo,
desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com


prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a somo dos prazos


ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo,


pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;” (omissis) 134

Analisando a questão, percebe-se que a venda pode ser


puramente das instalações e dos maquinários do imóvel ou,
também, do próprio negócio do locatário, mediante transferência
dos ativos e dos passivos da pessoa jurídica. Neste caso, por
cautela, recomendam-se visitas periódicas do interessado ao
negócio que será intermediado pelo período mínimo de trinta dias e
com acompanhamento de um profissional da área de contabilidade
para maior segurança da transação.

Por sua vez, as características deste tipo de Contrato de


Intermediação são praticamente as mesmas do de intermediação
na compra e na venda (nome completo, profissão, estado civil,
números da carteira de identidade e do CPF/MF, endereços e
telefones de contato), exceto pelas informações detalhadas que
precisam constar sobre os maquinários e sobre os utensílios
ofertados, inclusive sobre sua origem, tempo de uso, quadro de
manutenção, estado de conservação, quantitativo de faturamento,
possível existência de débitos previdenciários ou trabalhistas, etc.,
conforme modelo em anexo.

134
Ob.Cit. Araújo Júnior, Gediel Claudino. Manual de Prática de Locação.
Ed.3ª Rev. ampl. e atual. São Paulo: Atlas, 2013.p.30
203
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Na parte dos honorários profissionais de intermediação do


Corretor de Imóveis, ressalta-se que os percentuais podem sofrer
variações em decorrência dos costumes locais e das diversas
variações nas Tabelas de Honorários aprovadas pelos Sindicatos
e homologadas pelos Conselhos de Corretores de cada região.
Porém, no Estado de Pernambuco, o costume é pela cobrança
dos honorários no percentual de 10% (dez por cento) sobre o
valor total da transação, em decorrência das dificuldades e da
responsabilidade do profissional intermediador.

Entretanto, exceções existem. Como o acessório acompanha


o principal, se o objeto da intermediação é a venda do imóvel e
também de suas instalações, o percentual de seus honorários deve
incidir sobre o valor do imóvel (nunca inferior a 5% sobre o total da
transação).

Por consequência, o Corretor de Imóveis deve agir com cautela


no momento de intermediar este tipo de transação, assegurando-
se de que existe anuência do locador do imóvel com intenção de
renovar o contrato com o futuro locatário, após a devida análise
de seus cadastros pessoais, por não haver obrigação legal de
renovação da locação, salvo por disposições expressas no contrato
de locação ou por decisão judicial nas ações renovatórias.

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AUTORIZAÇÃO PARA VENDA DE IMÓVEL \ NEGÓCIOS

Nome completo do(a) proprietário(a): ______________________________________

Nacionalidade:__________ Estado civil:________________Profissão:____________

Identidade: ____________________ CPF/CNPJ: __________________

Endereço: ___________________________________________________________

Fone:_____________________ E-mail: ________________________________

Nome completo do cônjuge: _____________________________________________

Nacionalidade:________________ Estado:_______________ Profissão:__________

Identidade:____________________ CPF/MF: ____________________________

O(s) imóvel(eis) a ser(em) vendido(s) é(são):

Descrição objetiva do(s) imóvel(eis):

Preço e condições de pagamento:

Observações:

1- Nome/Razão Social da empresa________________________________________________


2- Faturamento médio/mensal___________________________________________________
3- Anexar fotocópia do Contrato de Locação e suas alterações__________________________
4- Anexar fotocópia do Contrato Social e suas alterações_______________________________
5- Existe(m) débito(s) fiscal(ais), previdenciário(s) ou trabalhista(s)?_____________________

205
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AUTORIZAÇÃO PARA VENDA DE NEGÓCIOS


- Com Cláusula de Exclusividade –

1) - Pela presente, fica A IMOBILIÁRIALTDA�, CNPJ XXXXXXXX, autorizada


a promover a vendado(s) imóvel(eis) no anverso, deminha/nossa propriedade.

2 - Esta autorização não credencia a IMOBILIÁRIA LTDA a receber


de eventuais proponentes compradores qualquer quantia, a qualquer
título, em nome do/a(s) PROPRIETÁRIO/A(S) e/ou CONTRATANTE(S).

3) - A IMOBILIÁRIA LTDA fará publicidade, fará os contatos que


entender convenientes e promoverá os atos necessários à efetivação da
venda, e se obriga a submeter à apreciação do/a(s) CONTRATANTE(S)
qualquer proposta de eventual(ais) proponente(s) compradores.

4) - Pelos serviços ora contratados com exclusividade, o(s) CONTRATANTES(S)


pagara(ão) à IMOBILIÁRIA LTDA a corretagem de 10% (dez porcento) sobre
o valor da transação comercial, no ato da assinatura do recibo de sinal;
ou, não havendo pagamento de sinal, na ocasião da assinatura de qualquer
documento público ou particular que caracterize uma obrigação negocial.

4.1) - Quando o valor da transação for igual ou inferior a 120 (cento e vinte) Salários Mínimos,
a corretagem da IMOBILIÁRIA LTDA será equivalente a 12 (doze) Salários Mínimos.

5) - O pazo de vigência desta autorização é de 90 (noventa) dias.

6) - A remuneração estipulada na Cláusula 4ª (quarta) é devida também se a


IMOBILIÁRIA LTDA apresentar proposta escrita igual ou mais vantajosa do que
aquela estipulada pelo/a(s) PROPRIETÁRIO/A(S) e se houver impedimento da
transação ocasionado pelo/a(s) PROPRIETÁRIOS/A(S) e/ou CONTRATANTE(S), ou
por irregularidade na documentação do(s) imóvel(éis) ou se houver transação do(s)
imóvel(éis) com qualquer pessoa apresentada pela IMOBILIÁRIA LTDA, até 6 (seis)
meses depois da vigência desta autorização.

Fica eleito o foro do Recife/PE. para dirimir eventuais dúvidas resultantes do presente
Convênio, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou
venha a ser.

Recife/PE
________________________________
Proprietário (a)

________________________________
De acordo:
Testemunhas:
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7.3 Autorização para Locação ou Contrato de


Corretagem de Aluguel.

7.3.1 - História da Locação no Brasil

Ao adentrar no campo das locações para melhor entender a


aplicação da Autorização de Locação nos negócios imobiliários,
nada melhor do que conhecer um pouco da sua história e da sua
importância no Brasil.

A relação entre locadores e seus locatários sempre despertou


grande interesse nos legisladores, nos juristas e nos aplicadores
da lei, por surtir efeitos em toda a sociedade.

Na história da humanidade, a locação procede a troca, mas


antecede a compra e venda, sendo, portanto, um dos mais antigos
contratos. Entretanto, existe controvérsia acerca da espécie mais
antiga de locação, se a de bens imóveis ou a de animais.

No Brasil, historicamente, o primeiro ato legislativo foi em 1823,


sancionado pelo então Imperador D. Pedro I, que determinava,
no território brasileiro, a existência das Ordenações Filipinas, nos
moldes de Portugal.

Naquela época, o sistema jurídico que vigorava no Brasil


Colônia era o mesmo que havia em Portugal: as Ordenações
Reais, compostas pelas Ordenações Afonsinas (ano 1446), as
Ordenações Manuelinas (ano 1521) e, por último, as Ordenações
Filipinas (ano 1603).

As Ordenações Filipinas não trouxeram inovação legislativa,


apenas consolidaram as leis em vigor em Portugal, embora tenha
sido considerado o mais bem feito e duradouro Código de Normas
Português. Entretanto, mesmo com toda perfeição, as Ordenações
Portuguesas não conseguiam grandes efeitos no Brasil em virtude
de difíceis condições de aplicação de suas normas.
207
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Com a chegada da República, em 15 de novembro de 1899, o


Decreto n. 213, de 22 de fevereiro de 1890, revogou parte das leis
portuguesas no Brasil.

Entretanto, merece destaque a Lei n. 556, de 25 de junho de


1850 (Código Comercial), que tratava a locação mercantil de forma
moderna e bastante abrangente para o seu tempo. Em seu artigo
226, define a locação comercial como:

“Art. 226. A locação mercantil é o contrato pela qual uma das


partes se obriga a dar à outra, por determinado tempo e preço
certo, o uso de alguma coisa, ou de seu trabalho.

O que dá a coisa ou presta serviço chama-se locador, e o que


toma ou aceita o serviço, locatário.”

7.3.2 Lei de Terras de 1850

Diante desses fatos, não se pode deixar de registrar a incidência


dos efeitos da Lei n. 601 de 1850, a denominada “Lei de Terras” no
Brasil. Historicamente, a Lei de Terras teve grande importância para
o povo brasileiro, após ser sancionada pelo Imperador D. Pedro II,
em setembro de 1850, ao determinar parâmetros e normas sobre
a posse, o uso e a comercialização da propriedade na época do
Segundo Reinado.

Por consequência, seus efeitos mexeram com a estrutura


fundiária da sua época, onde muitas fortunas rurais foram feitas
sob violência, principalmente nas regiões do Sul e do Sudeste
do Brasil, por conta de que as terras improdutivas, doadas sob o
regime das Sesmarias, voltariam a pertencer ao patrimônio público.

Dentre seus objetivos, estava o de inviabilizar a obtenção de


terras através dos sistemas de posse ou de doação, fortalecendo
a compra como única forma possível de se adquirir a propriedade
imobiliária naquela época.

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Desta forma, previa-se maior arrecadação de impostos e


de taxas pelo governo imperial decorrente da necessidade de
registro e de demarcação das terras particulares. Boa parte desses
recursos era para financiar plantações de café, gerando empregos
e estimulando a imigração estrangeira que deseja ocupar o Brasil.

Como a classe baixa, constituída por brancos pobres, por


negros libertos e por mestiços, não possuía condições de comprar
suas terras, a propriedade imobiliária se mantinha nas mãos dos
grandes latifundiários, aumentando cada vez mais o poder dos
“coronéis” e o valor das propriedades, além de favorecer a produção
agrícola voltada para a exportação na região do Sudeste do Brasil.

Como consequência, nascia a especulação imobiliária no Brasil,


ao tempo em que a concentração de terras permanecia nas mãos
da oligarquia, aumentando o poder oligárquico e as boas relações
com o governo imperial.

Embora tenha havido facilidade de se regulamentar a


propriedade privada no Brasil, principalmente nas áreas agrícolas,
muitas pessoas perderam suas terras que serviam como fonte de
subsistência. Não havia outra opção de trabalho se não fosse de
emprego nas grandes propriedades rurais.

Por fim, o Governo Imperial aumentou os investimentos,


favorecendo a entrada de mão de obra estrangeira no Brasil,
principalmente a proveniente da Europa, que vinha em busca de
terras e de maiores chances de enriquecimento.

7.3.3 O Código Civil de 1916 e as Leis Especiais

No Código Civil de 1916, atualmente revogado pelo Código de


2002, a locação de imóveis encontrava-se disciplinada na parte
geral dos contratos. Naquele tempo, após o término do contrato de
locação, era possível requerer a reintegração de posse, baseada
no esbulho cometido pelo locatário que se negava em devolver o
imóvel locado.
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Em tempos atuais, isso não é mais possível, devido às inúmeras


leis que foram surgindo para dar maior equilíbrio nas relações
entre os locadores/proprietários e os seus inquilinos/locatários,
almejando maior oferta de mercado e, consequentemente, maior
equilíbrio no valor dos aluguéis.

A primeira lei de locações, genuinamente brasileira, é a Lei


n.4.403, de 22 de janeiro de 1921, surgida no governo de Epitácio
Pessoa, que trazia no seu bojo a prorrogação automática do
contrato de locação, posteriormente complementada pela Lei n.
4.624, de 28 de dezembro de 1922, que facultava ao locatário
provar a não necessidade do locador daquele imóvel para sua
moradia.

No dia 20 de abril de 1934, no governo de Getúlio Vargas, foi


promulgado o Decreto n. 24.150, que regulamentou o processo
de renovação dos contratos de locação de imóveis comerciais
e industriais, por considerar imprescindível para o crescimento
do Brasil. Desta forma, estaria evitando o empobrecimento do
inquilino e o indevido enriquecimento do locador, que teve o imóvel
valorizado pelo trabalho do seu locatário.

Similarmente aos tempos atuais, a referida lei já adotava, como


requisitos de admissibilidade da renovação, o prazo mínimo da
locação em cinco (5) anos e o uso do imóvel no mesmo ramo de
atividade pelo período mínimo e ininterrupto de três (3) anos.

“Art. 2º Para que as renovações de arrendamento fiquem


sujeitas aos dispositivos desta lei, é essencial que os respectivos
contractos, além dos requisitos constantes do artigo precedente,
preencham mais os seguintes:

a) a locação do contrato a renovar deve ser por tempo determinado;

b) o prazo mínimo da locação, do contracto a renovar, deve ser


de 5 (cinco) anos;

210
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c) o arrendatário deve estar em exploração do seu commercio


ou indústria, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo, ininterrupto,
de 3 (três) annos”.

No dia 28 de dezembro de 1950, já no governo do Presidente


Eurico Gaspar Dutra, foi sancionada, provisoriamente, a Lei
n. 1.300, posteriormente revogada pela Lei n. 4.494, que
regulamentava, dente outras coisas, a dependência da cessão
da locação ou a sublocação do imóvel, no todo ou em parte, ao
consentimento expresso do locador. E ainda, vinculava teto para
as sublocações que não podiam exceder ao valor da locação,
procurando evitar abusos e o injusto enriquecimento por parte dos
locatários. Neste sentido, se a sublocação fosse de parte do imóvel,
a quantia exigida a título de aluguel deveria ser proporcional a área
ocupada pelo inquilino.

A prorrogação da Lei n. 1.300, de 28-12-1950, se deu com a


Lei n. 2.699, em 28 de dezembro de 1955, prevendo, dentre outros
pontos, o prazo de 90 (noventa) dias após a notificação judicial
para ingresso de ação de despejo contra os locatários e os seus
sublocatários. Ademais, era facultado ao locador pedir o prédio
para residência de ascendente ou descendente viúvo ou casado,
desde que não fosse proprietário de prédio residencial na mesma
localidade.

Logo em seguida, no ano de 1956, o Presidente da República


Juscelino Kubitschek sancionou a Lei n. 3.985, prorrogando a Lei
do Inquilinato e excluindo as locações de imóveis urbanos para fins
não residenciais dos efeitos do Decreto n. 24.150, de 20-04-1934,
inclusive retirando a possibilidade de não reajuste das parcelas dos
aluguéis em virtude de proibição legal.

A Lei n. 3.336, de 10-12-1957, sancionada por Juscelino


Kubitschek, prorrogava por um ano os contratos de arrendamento
rurais, referentes à lavoura e à pecuária, cujo término se verifica até
o ano de 1958. Inclusive, vedava o aumento para esses contratos,
211
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porém permitia reajuste não superior a 12% (doze por cento) ao


ano, quando pagos em dinheiro, mediante prévio acordo das partes
contratantes.

Neste sentido, procurando maior equilíbrio contratual nas


relações locatícias, surgiu em 03 de julho de 1961 a Lei n. 3.912,
no governo do Presidente Jânio Quadros, que obrigava vir
discriminado nos recibos de pagamento de aluguéis o valor das
taxas dos serviços municipais, sob pena de preclusão do direito do
locador ao ressarcimento dessas despesas.

Constava, ainda, de forma inédita, a possibilidade de acordo


entre o locador e o locatário sobre o reajuste do valor do aluguel,
desde que formalizado por escrito. Neste caso, havendo recusa do
locatário, ficaria o locador impossibilitado de pleitear a restituição
do imóvel no prazo de um ano, salvo por falta de pagamento de
aluguel e de encargos da locação.

“Art. 5º Se o locador sugerir e o locatário aceitar, tudo por


escrito, poderá ser, a qualquer tempo, mediante acordo, reajustado
o valor do aluguel.

Parágrafo único – O locatário, recusando proposta, o locador


não poderá durante um ano, pleitear a restituição do imóvel, a
não ser por falta de pagamento do aluguel e demais encargos da
locação.”

Mas foi apenas no ano de 1964, no dia 19 de dezembro,


através da Lei n. 3.494, que ficou estabelecida a impossibilidade de
aumento periódico do aluguel, nos contratos de locação residencial,
em percentual superior a 5% (cinco por cento) ao ano, mesmo que
as partes optassem em transacionar de forma divergente.

“Art. 2º Os contratos de locações residenciais com cláusula de


aumento periódico de aluguel não poderão, em hipótese nenhuma,
fixar percentagem de acréscimo superior a 5% (cinco por cento),
por ano de vigência.”
212
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Em continuidade, em 21 de agosto de 1964, surgiu a Lei n.


4.380 que instituiu a correção monetária nos contratos imobiliários
de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa
própria, criou o Banco Nacional da Habitação – o extinto BNH,
a Sociedade de Créditos Imobiliários, as Letras Imobiliárias e
o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo, com o objetivo
de estimular a construção de habitações de interesse social e o
financiamento da aquisição da casa própria, com ênfase nas
classes da população com menor renda.

Naquela época, sob o comando de Costa e Silva, o Governo


Federal pretendia, definitivamente, eliminar as favelas, os
mocambos e as aglomerações de pessoas que viviam em
condições sub-humanas de habitação.

Dentre as novidades desta lei, estava a possibilidade de livre


negociação do valor do aluguel nas locações de imóveis, além
do seu reajuste baseado em índices governamentais, desde que
o ‘Habite-se’ fosse liberado após a sua publicação. Esses índices
eram apurados pelo Conselho Nacional de Economia, que refletia
as variações do poder aquisitivo da nossa moeda nacional.

Logo em seguida, em 7 de fevereiro de 1966, foi publicado o


Decreto-Lei n.4 após sanção do Presidente Castelo Branco, que
regulamentava os procedimentos para promoção de despejo nos
prédios não residenciais. A finalidade deste decreto era acabar
com as incertezas nas relações locatícias de imóveis comerciais e
restaurar a tranquilidade social.

Naquele momento, ficou estabelecido que as locações


comerciais seriam disciplinadas pelo Código Civil ou pelo Decreto
n. 24.150, de 20-04-1934, conforme o caso, admitindo a correção
monetária dos aluguéis de acordo com os índices econômicos do
governo, ou por arbitramento judicial, de dois em dois anos.

213
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Em 1977, através do Decreto-Lei n. 1.534, o Presidente Ernesto


Geisel, regulamentou a prorrogação das locações residenciais,
facultando aos locatários a permanência nos imóveis por período
de 2 (dois) meses por ano ou fração de ano de vigência da locação.
Entretanto, qualquer que fosse o tempo da locação, o período da
prorrogação não poderia ultrapassar de 24 (vinte e quatro) meses.

Só em 16 de maio de 1979, com o surgimento da Lei n. 6.649,


houve regulamentação mais completa da locação de prédio urbano,
excetuando as locações de prédios de propriedade da União, que
continuariam regulados por legislação própria.

Foi nesta época, que os efeitos da sublocação ficaram em


sintonia com os da locação. A partir de então, seja qual for o
pretexto para reaver o imóvel locado, a ação apropriada é sempre
a de despejo. Iniciou-se, também, a solidariedade de obrigações
nos casos das locações com mais de um locatário ou mais de um
fiador.

Como consequência, as locações com prazo contratual


acima de 10 (dez) anos estariam condicionadas à vênia conjugal.
Como proteção, também não era permitido a cessão de locação,
a sublocação e o empréstimo do prédio, em parte ou na sua
totalidade, sem o prévio consentimento do locador.

Notadamente, as partes já podiam, livremente, estipular o valor


do aluguel e o locador estava obrigado a entregar o imóvel ao
locatário em estado a servir ao uso a que se destinava. Enfim, foi
um grande avanço para o mercado imobiliário brasileiro.

7.3.4 - Lei do Inquilinato – n. 8.245, de 18-10-1991

Finalmente, no ano de 1991, foi sancionada a Lei n. 8.245, no


dia 18 de outubro, conhecida como “Lei do Inquilinato”, que dispõe
sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas
pertinentes. Desta data por diante, houve maior equilíbrio nas
214
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locações urbanas no Brasil, favorecendo o mercado imobiliário,


por não apresentar favorecimento nem aos locadores nem aos
locatários.

Entretanto, as locações de imóveis da União, dos Estados e


dos Municípios, de suas autarquias e de suas fundações públicas;
de vagas autônomas de garagem ou de espaços destinados a
estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade,
como painéis luminosos; de apart-hotéis, de hotéis residência,
de albergues, ou seja, aqueles que prestam serviços regulares e
comerciais a seus hóspedes e, por fim, o arrendamento mercantil,
seja qual for a finalidade, continuam regulados pelo Código Civil e
por leis especiais.

Mesmo tão benéfica, a Lei do Inquilinato continuava a


apresentar algumas distorções. Foi quando em 09 de dezembro de
2009, publicou-se a Lei n. 12.112 alterando, na essência, alguns
artigos da Lei n. 8.245 e restabelecendo a confiança do mercado
de locações no Brasil. Dentre as alterações, citam-se:

a - Regulamentou a devolução do imóvel pelo locatário antes do


fim do contrato, mediante pagamento de multa previamente
pactuada, proporcional ao lapso de tempo do contrato. Desta
forma, o locador não poderia mais se recusar a receber o
imóvel.

b - Definiu direitos da sub-rogação do contrato de locação, quando


há separação de fato ou separação judicial, possibilitando ao
fiador da obrigação por simples notificação dirigida ao locador;

c - Assegurou a continuidade das garantias até a efetiva devolução


das chaves do imóvel, mesmo que haja prorrogação do contrato
por prazo indeterminado;

d - Acabou com a caução nas ações de execução provisória por


falta de pagamento dos aluguéis;

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e - Alterou o prazo para desocupação, no caso de ação renovatória,


de seis meses para trinta dias;

f - Suprimiu a indenização na ação renovatória ao ser julgada


improcedente em razão de surgimento de melhor proposta.

7.3.5 A prática do Contrato de Corretagem para Locação

Superada a parte histórica da locação no Brasil, analisaremos


os aspectos práticos e os jurídicos da Autorização para Locação no
mercado imobiliário, baseados na experiência do autor.

Na prática, o Contrato de Corretagem para Locação incide


sobre duas formas principais, ora na simples intermediação de
locação, com ou sem cláusula de exclusividade, ora acompanhada
de instrumento de mandato com poderes de representação.

Na simples Autorização para Locação, o corretor de imóveis


executa seus serviços com independência e com imparcialidade,
embora seguindo orientações do locador.

Embora aparentemente similares, a Autorização de Locação


acompanhada por instrumento particular de mandato é mais
completa e exige maiores cuidados na intermediação. Neste caso,
o corretor de imóveis representará o locador em todas as etapas da
negociação e responderá, solidariamente, pelos danos causados
ao locatário, caso o prejuízo seja resultante da má qualidade de
seus serviços ou que tenha agido com dolo ou culpa (imperícia,
imprudência ou negligência).

No tocante à exclusividade, deve-se levar em consideração


sua possibilidade jurídica e não sua imposição nas transações de
locação, embora exista a Resolução do Sistema Cofeci-Creci nº
458, de 15-12-1995, prevendo sua obrigatoriedade, em favor da
sociedade e dos corretores de imóveis.

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Entretanto, é salutar frisar que a exclusividade, quando


adotada com comprometimento, traz grandes vantagens tanto ao
proprietário/locador do imóvel quanto ao corretor intermediador,
principalmente em relação à responsabilidade técnica, à
administrativa, à civil e à criminal que existem nas intermediações
imobiliárias.

Durante o prazo da exclusividade, é recomendável que o


corretor de imóveis esteja aberto às parcerias com outros colegas
de profissão, caso contrário a intermediação poderá engessar
o negócio, ocasionando prejuízo ao contratante, que continuará
arcando com o pagamento de taxas, de impostos e de vigilância
enquanto o imóvel permanecer desocupado.

O Código Civil traz, no bojo do artigo 723, parte da


responsabilidade civil dos intermediadores imobiliários.

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com


diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único – Sob pena de responder por perdas e danos,


o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de
outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” 135

A regra, portanto, é que a contratação da intermediação seja


realizada por escrito. Admite-se, entretanto, a Autorização de
Locação sem cláusula de mandato na forma verbal, podendo
ser provada por todos os meios de prova admitidos em direito,
notadamente por e-mails, por mensagens eletrônicas de whatsapp,
de instagram, de facebook, etc. e por testemunhas.

135
Ob. Cit. Peluso, César. Min. Código Civil Comentado. Doutrina e
jurisprudência. Ed.7ª rev e atual. Manole, São Paulo-SP.p.722

217
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Neste caso, os serviços do corretor intermediador incluem


a divulgação do imóvel em jornais e nas mídias digitais, a
apresentação a eventuais clientes interessados na locação, a
análise cadastral e a preparação de contrato de locação. Entretanto,
todos esses serviços devem vir detalhadamente previstos no
instrumento de intermediação, para evitar dúvidas no momento da
realização do negócio.

Sobre a apresentação do imóvel, importante ressaltar a


necessidade da Ficha de Apresentação, que deverá ser assinada
conjuntamente pelo cliente interessado na locação e pelo corretor,
no ato da vistoria ao imóvel ou da entrega das chaves, na hipótese
do interessado desejar visitar o imóvel desacompanhado pelo
corretor.

É comum, nos dias de hoje, a prática de liberar as chaves do


imóvel ao cliente interessado na locação, mediante contra entrega
de documento de identificação original, por período aproximado
de duas horas. Esse modelo de trabalho permite ao corretor
atender diversos clientes simultaneamente, sem perda de tempo
no deslocamento até o imóvel.

A confecção de contrato de locação é algo opcional, embora


necessário. A possibilidade de contratação desse serviço cabe
ao contratante. De toda sorte, deve o corretor de imóveis está
apto para executar suas atividades com precisão, sempre que
necessário.

Na Autorização de Locação com mandato, o corretor de imóveis


representará o locador no momento de assinar o contrato de
locação. Entretanto, o prazo da locação e o preço do imóvel devem
ser previamente combinados com o locador, sob pena de responder
com perdas e danos, caso o imóvel seja alugado abaixo do preço
de mercado ou por período que traga prejuízo ao proprietário da
coisa.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Nesse contexto, a cláusula inserida no instrumento procuratório


é a “ad negocia”, que se opera na administração de negócios
extrajudiciais, não permitindo sua representação em matéria
forense.

Em relação aos honorários do intermediador, devem vir


expressos no próprio instrumento de contratação, não devendo ser
inferior ao valor do primeiro mês da locação. Por conseguinte, o
momento de seu pagamento é no ato do fechamento do negócio ou
quando do pagamento da primeira parcela do aluguel, não devendo
haver antecipação de pagamento do último mês da locação, pela
prática ser vedada pela Lei n.8.245/91.

Portanto, a prática de cobrança de aluguel antecipado é crime,


salvo nos casos das locações desprovidas de garantia e nas
locações por temporada, quando seu prazo não ultrapassar 90
dias.

“Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão


simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a dozes
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do
locatário:

I – omissis
II – omissis
III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo nas hipóteses do
art. 42 e da locação por temporada.” 136

Em relação aos dados do contratante, devem ser inseridos


no Contrato de Corretagem o nome completo, a profissão, a
nacionalidade, o estado civil, os números da cédula de identidade
e do Cadastro Nacional de Pessoa Física-CPF, o endereço físico, o
endereço eletrônico e os números de telefone de contato.

136
Ob.Cit.Araújo Júnior, Gediel Claudino de. Manual de Prática de Locação.
Lei do Inquilinato anotada. Questões práticas. Ed.3ª rev. ampl. e atual. São
Paulo, Editora Atlas, 2013.p.25.
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Se o contratante for pessoa jurídica, deve vir constando a razão


social, o número de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoa
Jurídica-CNPJ e os dados completos de quem representará a
empresa. Em regra, o representante legal da pessoa jurídica é
quem assinará a Autorização de Locação, nos termos do contrato
social, caso seja uma sociedade limitada, ou de acordo com ata de
assembleia e com o estatuto, quando sociedade anônima.

A observância desses dados é de suma importância para


a validade do contrato, pois os negócios realizados com pessoa
relativa ou absolutamente incapaz são anuláveis ou nulos,
respectivamente.

Em relação ao contratante, não há necessidade de ser o


proprietário da coisa, basta possuir poderes de representação,
que pode ser verbal ou ser escrito. Portanto, o filho ou a esposa
do proprietário podem, por exemplo, contratar os serviços do
corretor e figurar no polo ativo da locação como locadores. Se,
entretanto, quem contrata for terceiro estranho, deve o corretor
exigir instrumento procuratório para segurança do negócio.

Por conseguinte, o instrumento procuratório não precisa ser


público. A forma particular é perfeitamente aceita neste tipo de
negócio, por não haver transferência de propriedade imobiliária,
como determina nosso ordenamento jurídico. Por prudência, é
recomendável o reconhecimento da firma do contratante no cartório
de notas.

Deve ser observado o prazo de validade do instrumento


procuratório e os poderes nele inseridos. Ressaltando, pois,
que não é aceita interpretação extensiva nas procurações. Se
os poderes outorgados forem para venda do imóvel, não pode o
procurador contratar a locação, por exemplo.

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Além do mais, os poderes previstos no instrumento particular


de mandato são “ad nutum”, podendo ser revogados a todo
instante. Entretanto, se o cancelamento se der durante o prazo da
intermediação, os honorários do corretor de imóveis são devidos.

“Ad nutum. Jur. 1. Diz-se do ato que pode ser revogado pela
vontade de uma só das partes. (grifos nossos).” 137

O prazo de validade do Contrato de Corretagem deve ser


previamente combinado com o contratante. Geralmente, o prazo
ideal para uma boa intermediação é de 30 a 90 dias, dependendo
do grau de dificuldade do negócio.

137
Ob. Cit. Ferreira, Aurélio Buarque de Holanda. Novo Dicionário da Língua
Portuguesa. Ed.2ª. rev. e atual. Editora Nova Fronteira. Rio de Janeiro,
1987.p.48.

221
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AUTORIZAÇÃO PARA LOCAÇÃO DE IMÓVEL


Nome Completo do(a) Proprietário(a):______________________________________
Nacionalidade:___________________ Estado Civil:___________________________
Profissão:_______________________ Identidade:____________________________
CPF/CNPJ:______________________ Endereço - CEP:_______________________
Fone(s)______________________________________________________________
E-mail:_______________________________________________________________
CONDIÇÕES GERAIS

1) – O(A) PROPRIETÁRIO(A) autoriza o CORRETOR Fulano de Tal CRECI 1000, a


promover a locação do imóvel adiante discriminado, de sua propriedade, assegurando-
lhe absoluta exclusividade. O prazo desta exclusividade é de 30 (trinta) dias. Será
considerado prorrogado o prazo, por iguais períodos, se o(a) PROPRIETÁRIO(A) não
comunicar ao CORRETOR, por escrito, até 5 (cinco) dias antes do término aprazado,
seu interesse de não renovar a exclusividade referida.

2) – O CORRETOR promoverá os atos necessários à efetivação da locação, inclusive


fará publicidade em jornais; providenciará a coleta de informações cadastrais do(s)
locatário(s) e do(s) seu(s) fiador(es); exigirá fiador(es) idôneo(s) para a garantia do
contrato de locação; e coloca-se à disposição do(a) PROPRIETÁRIO(A) para lhe
prestar esclarecimentos de ordem jurídica, durante a vigência da locação contratada.

3) – Pelos serviços ora contratados, o(a) PROPRIETÁRIO(A) pagará ao CORRETOR,


a título de honorários, a quantia equivalente ao primeiro aluguel; e, desde já, autoriza o
CORRETOR a receber do(s) locatário(s) esse primeiro aluguel, podendo passar-lhe(s)
recibo e dar-lhe(s) a devida quitação.

4) – Se o(a) PROPRIETÁRIO(A) ajustar qualquer locação diretamente ou por intermédio


de interposta pessoa, no período da vigência da exclusividade assegurada na Cláusula
1 (um), indenizará ao CORRETOR pelos serviços contratados, já discriminados na
Cláusula 2 (dois), mediante o pagamento da quantia estipulada na Cláusula 3 (três),
competindo o CORRETOR prestar ao(à) PROPRIETÁRIO(A) esclarecimentos de
ordem jurídica, relacionados com a legislação do inquilinato vigente, durante o período
da locação contratada.

5) – Fica ao CORRETOR neste ato constituída pelo(a) PROPRIETÁRIO(A) como


sua bastante Procuradora, com os poderes da cláusula “AD NEGOTIA”, para o fim
específico de alugar o imóvel deste Convênio, representando-o(a) no Contrato de
Locação.

6) – O CORRETOR não se responsabilizará por limpeza, conservação ou vigilância


no imóvel.

7) – O(A) PROPRIETÁRIO(A) autoriza o CORRETOR a emitir nota fiscal de prestação


de serviços, referente(s) à sua remuneração ou corretagem, na forma da legislação e
dos costumes vigentes.

8) – Declara o(a) PROPRIETÁRIO(A) que as despesas do condomínio (se for o caso),


impostos prediais, taxas e outros tributos que incidam ou venham a incidir sobre o
imóvel indicado na Cláusula 9 (nove) são de responsabilidade do(s) locatário(s).

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9) - O imóvel a ser alugado é_______________________________________


10) - O valor locativo mensal sugerido é __________ (__________________).
11) - O prazo de locação deverá ser de até:_________ (__________) meses.
12) O imóvel destina-se à locação para fins: residenciais ( ), não-residenciais
( ), comerciais ( ).
OBSERVAÇÕES:

Fica eleito o foro do Recife/PE. Para dirimir eventuais dúvida resultantes do presente
Convênio, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja ou
venha a ser.

________________________________
Proprietário (a)

________________________________
De acordo:
Testemunhas:
_________________________________
_________________________________

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7.4 Autorização ou Contrato de Corretagem


para Procura de Imóvel
Vivemos numa época de pura transformação. O profissional
moderno deve, antes de tudo, aprender a aprender, se seus
objetivos forem o da evolução. No mundo da tecnologia, ou
se quebram paradigmas e descobrem-se novas técnicas
revolucionárias, ou seguirá a tendência natural do desaparecimento
fundado na inutilidade das coisas.

Não há outro caminho, senão o do conhecimento. As “armas”


utilizadas no futuro da humanidade, não serão outras, senão
o da criatividade. Onde não houver conhecimento, não existirá
criatividade. Onde não existir criatividade, não haverá inovação.
Sem inovação não haverá crescimento.

Depois de dias e dias de pesquisa, portanto, chega-se à


conclusão de que não existe evidência literária, até que se prove o
contrário, de estudo sobre o Contrato de Corretagem para procura
de imóvel. Não há de ser confundido com a captação de imóveis.
Seu estudo, portanto, é algo inédito na corretagem imobiliária
brasileira.

Na captação de imóveis, seguindo andamento natural do


negócio, o Corretor firma com o proprietário da coisa o Contrato de
Corretagem para venda ou para aluguel, dando início ao processo
de intermediação. Neste momento, o imóvel será ofertado ao
mercado, com preço e com condições de pagamento baseados
nas orientações do contratante.

Em sentido oposto, na procura de imóvel, o Corretor não


será contratado apenas para intermediar a transação, mas,
principalmente, para encontrar o imóvel ideal, com as características
indicadas, que atendam os objetivos do contratante.

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Enquanto naquele o objetivo é de expor o imóvel ao mercado;


neste é de apresentar ao contratante. Se naquele já existe o imóvel
e falta-lhe o comprador; neste o adquirente existe, mas lhe falta o
imóvel como objeto da compra e venda.

Por demais, funda-se a inevitável impressão de que a


Corretagem Imobiliária no Brasil é uma ciência pouco estudada e
minimamente explorada à luz do mercado e da legislação. Embora
o Brasil seja o único país do mundo onde a profissão de Corretor
de Imóveis é regulamentada por lei, notadamente pela Lei n. 6.530,
de 12-05-1978 e pelo Decreto n. 81.871, de 29-06-1978, o caminho
da evolução apenas está iniciando.

Características

Quem conhece a profissão de Corretor de Imóveis, conhece


suas dificuldades. Nada mais penoso do que a busca incessante
por um imóvel que não será intermediado. De repente, chega a
frustração, agravada pela sensação de perda de tempo ou pelo
desgosto de um negócio mal sucedido. Nada pode ser feito, senão
o simples ato de lamentar.

É comum a existência de dúvida sobre de quem é a


responsabilidade pelo pagamento dos honorários do Corretor,
quando ocorre a comercialização de um bem imóvel, notadamente
quando o trabalho executado não se encontra respaldado num
contrato de intermediação.

Por esta razão, o contrato de intermediação por procura de


imóvel se forma no ato da assinatura do próprio instrumento,
no instante de convergência do acordo de vontade das partes
contratantes, e se consolida no momento do fechamento do
negócio. O seu objeto negocial são os serviços de intermediação
do Corretor de Imóveis e não o imóvel, como pensam alguns.

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O estudo deste assunto lastreia-se na constante perda de


honorários destes profissionais, que intermediam suas transações
sem o aparato de um contrato de corretagem, seja no momento
da venda, da locação, da permuta e, até mesmo, da procura pelo
imóvel.

Fato bastante comum, lamentavelmente, é o Corretor executar


seus serviços de procura de imóvel sem qualquer recompensa
financeira e sem respaldo contratual. Ao contrário, faz gastos com
deslocamento e com visitas.

Por consequência, a obrigação do pagamento dos honorários


profissionais do Corretor é sempre de quem contrata seus serviços,
ainda que esta contratação seja na forma verbal.

O serviço de procura de imóvel pode ser oferecido na compra,


na permuta ou na locação. Nada impede, contudo, que o imóvel já
faça parte da relação de negócios do Corretor, que poderá dispor
de seu tempo na captação de novos empreendimentos, caso os
que possuem não satisfaçam ao interessado.

Os honorários do Corretor na procura do imóvel são de livre


negociação, variando de acordo com a complexidade do trabalho.
Recomenda-se, entretanto, que não ultrapasse a metade do
principal pela intermediação. Nada impede, inclusive, que o
Corretor receba seus honorários de ambos os contratantes, desde
que uma parte tome ciência do pagamento da outra, por questões
éticas.

Os honorários de procura de imóvel nada se assemelham


com as taxas de cadastro, por serem proibidas pelo Código de
Defesa do Consumidor. As taxas de cadastro, notadamente, são
de obrigação do proprietário do imóvel e exigidas no momento
da entrega de documentos pessoais, independentemente da
aprovação do cadastro do interessado na compra ou na locação do
imóvel. Embora de pequeno valor financeiro, devem ser abolidas
dos negócios, por se encontrarem inseridas nos honorários de
contratação.
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O contrato de procura de imóvel, no entanto, não pode ser


genérico. Ao contrário, deve ser específico, procurando atender
aos interesses de uma única pessoa ou de um grupo resumido de
pessoas, que tenham os mesmos objetivos, como os sócios de
empresa ou os entes de uma mesma família, por exemplo. Neste
caso, o objeto deve vir definido, se pela compra ou pela locação
de uma casa, de uma sala comercial ou até de um apartamento na
beira da praia.

Atualmente, existem diversas formas de se localizar um imóvel,


através da rede mundial de computadores – internet, de anúncios
de jornais, de aplicativos de smartphones e, também, através de
parceria com outros colegas de profissão. Na época atual, não são
bem aceitas intermediações egoístas, onde não há margem para o
trabalho conjunto de vários Corretores de Imóveis.

Na medida do possível, o imóvel deve vir discriminado, com


número de quartos, de salas, de banheiros, de vagas de garagem,
área construída, bairros, valor, etc., para que o Corretor não
desperdice seu precioso tempo na procura de um bem que não
atenderá aos anseios do contratante.

Em relação ao prazo de validade, prevalece o acordo das


partes contratantes. Entretanto, como o serviço prestado deve ser
imediato, recomenda-se que não extrapole o período de 30 (trinta)
dias.

Quanto aos dados do contratante, devem, facilmente, identificá-


lo por nome completo, números da cédula de identidade e do
cadastro de pessoa física – CPF, endereço residencial completo,
endereço eletrônico e número de telefones convencional e celular.

Não esquecer, inclusive, da presença de testemunhas e de


assinatura do cliente, evitando-se o contrato verbal, principalmente,
por ser prática do mercado, a prestação deste serviço de forma
não remunerada.

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AUTORIZAÇÃO – IMÓVEL SOB ENCOMENDA PARA COMPRAR


Nome completo do Contratante _____________________________________
Endereço _______________________________________________________
CPF/MF _____________________________ Ident. _____________________
Telefs.__________________________________________________________
E-mail _________________________________________________________

1. Autorizo o Corretor de Imóveis _____________________ - Creci n._______


a procurar um imóvel, com as características abaixo indicadas, para eu o comprar.

2. Pela prestação deste serviço, pagarei ao Corretor, ora contratado, 5% (cinco por
cento) sobre o valor total da compra, no ato da assinatura do contrato de promessa de
compra e venda do imóvel encomendado.

3. Esta autorização é válida pelo prazo de 30 (trinta) dias.

CARACTERÍSTICAS DESEJADAS

Destinação do imóvel: Residencial ( ) Não-Residencial ( ) Comercial ( )


___________________________________________________________
Valor da Compra até R$ ________________________________________________
Bairros desejados _____________________________________________________

Recife/PE _______ de _________________ de _______

____________________________________________
Assinatura do Contratante

Testemunhas:

___________________________________________
CPF/MF

___________________________________________
CPF/MF

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7.5 O que significa Distrato?


O surgimento normal das obrigações se dá pelo acordo de
vontades e, após cumpridas suas finalidades, extinguem-se
consequentemente. Nesse caso, pode-se afirmar que houve
extinção natural do contrato, uma vez que as obrigações de ambas
as partes foram cumpridas.

Na extinção contratual, todas as obrigações foram cumpridas.


E nessa perspectiva, Pedro Elias Avvad declara que “A extinção é
normal quando ocorre por execução. Executado o contrato, estão
extintas, por via de consequência, as obrigações e os direitos que
originou.” 138

Entretanto, antes será apresentada breve distinção entre as


diversas formas de extinção do contrato, como a resolução, a
resilição e a rescisão para melhor entendimento do leitor.

Na resolução, existe o descumprimento contratual por uma


ou por ambas as partes, independentemente de razões. Portanto,
essa inexecução pode ser dolosa ou culposa, quando há interesse
em prejudicar. Em regra, as resoluções se resolvem por via judicial.

Nessa conjuntura o jurista Pedro Elias Avvad aponta que


“Quando ocorrem situações que afetam a execução do contrato,
impedindo que produza os efeitos previstos, dá-se a resolução do
contrato, cuja causa é, sempre, a inexecução por uma das partes
contratantes.” 139 Na resilição, as partes, amigável e conjuntamente,
têm interesse em desfazer o contrato, dando-lhe fim. Daí, nasce o
distrato, como instrumento apropriado de extinção contratual.

A rescisão é sinônimo de resilição do contrato. É forma de


extinção extrajudicial do contrato, quando há acordo de vontade de
138
Ob.cit. Direito Imobiliário. Teoria Geral dos Negócios Imobiliários. ed.2ª rev. e
ampl. São Paulo: Renovar, 2009.p.388
139
Ob.cit. Direito Imobiliário. Teoria Geral dos Negócios Imobiliários. ed.2ª rev. e
ampl. São Paulo: Renovar, 2009.p.390

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uma ou ambas as partes de extinguir o negócio. Se a ruptura se


der judicialmente, por descumprimento contratual de qualquer das
partes, diz-se que houve resolução.

Assim tratou-se de apresentar o distrato ao Contrato de


Corretagem, para ser usado na possibilidade de seu desfazimento,
antes do prazo final, quando ainda não tenha ocorrido a venda do
imóvel.

O distrato nada mais é do que outro contrato que põe fim ao


inicial. Por isso, deve nele conter todos os dados do Contrato de
Corretagem, como nome e informações das partes, testemunhas,
endereço do imóvel, razões de sua existência e se haverá
pagamento de despesas, das indenizações ou dos serviços
realizados pelo Corretor de Imóveis.

De toda sorte, até a assinatura do distrato, recomenda-se que


o Corretor continue desenvolvendo seus trabalhos da maneira
que lhe foi confiada a intermediação, principalmente se contiver
cláusula de exclusividade no Contrato de Corretagem, que o
obrigue a divulgar o imóvel.

230
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7.5.1 Modelo de Distrato

INSTRUMENTO DE DISTRATO

Os signatários, de um lado, a XXXXXXXXXXXXXXXXXX, nacionalidade, profissão,


estado civil, portador da cédula de identidade n., CPF/MF residente e domiciliado
nesta Capital, com endereço, bairro, cidade, doravante denominado(a) PRIMEIRO(A)
DISTRATANTE, e do outro lado, o Corretor de Imóveis XXXXXXXXXXXXXXXXXX,
nacionalidade, estado civil, portador da cédula de identidade n., CPF/MF n., com
endereço, bairro, cidade, doravante denominado(a) SEGUNDO(A) DISTRATANTE;
tem entre si justo e acordado o desfazimento do contrato de corretagem, que tem por
objeto a intermediação da casa sita na Rua xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, n.xxxxx, no bairro
de Casa Forte, Recife, Pernambuco, que em 05/04/2009 celebraram pelo prazo de 90
(noventa) dias; desfazimento este que ora se formaliza, por interesse do PRIMEIRO
DISTRATANTE, vez que não mais tem interesse em prosseguir a venda.

As partes trocam entre si, plena, rasa e irrevogável quitação, para nada mais exigir uma
da outra, agora ou futuramente, em juízo ou fora dele, com fundamento no negócio
jurídico que ora fica rescindido para todos os fins e efeitos de direito; ficando ressalvado
apenas ao SEGUNDO DISTRANTE o direito de cobrar e de receber seus honorários
profissionais caso o imóvel previsto neste contrato venha a ser comercializado com
qualquer de seus clientes apresentados, até seis meses após esta data, nos termos
do artigo 727 do Código Civil brasileiro.

Assim, distratadas e satisfeitas, as partes assinam o presente instrumento em duas


vias, com duas testemunhas a tudo presentes.

Recife, xx de xxxxxxx de 20XX

________________________________
Primeiro Distratante/Proprietário

________________________________
Segundo Distratante/Corretor Imóveis
Testemunhas:

_______________________________
Nome e CPF

_______________________________
Nome e CPF

231
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7.6 Qual a importância da Ficha de Vistoria, do


Relatório de Fotografias e da prévia Avaliação
do imóvel?
A Ficha de Vistoria é o documento que reflete as características
físicas do imóvel, devendo conter descrição minuciosa do bem e de
seus utensílios. Quando se refere à vistoria, é preciso salientar que
devem vir constando detalhes internos e externos do imóvel que
será intermediado pelo Corretor.

Assim, torna-se importante o Corretor orientar seus clientes


a apresentarem os imóveis em boas condições de uso e com
visual agradável, de modo a facilitar o interesse do comprador. Se
o imóvel for um terreno, precisa estar limpo, sem a presença de
lixo ou de outros dejetos; se uma casa, necessita estar pintada por
dentro e por fora, inclusive seus muros e grades; se apartamento,
com bom aspecto, pintado e com elevadores funcionando.

Devem vir também constando, por exemplo, na parte externa,


em edifícios residenciais ou em comerciais, número de elevadores,
número de vagas de garagem, se existe área de lazer (quadra
poliesportiva, piscina, sauna, sala de jogos ou ginástica, etc.),
número de apartamentos por andar, tempo de construção do imóvel,
se há central de gás, poço artesiano, gerador de energia, bicicletário,
coleta seletiva de lixo, dentre outros detalhes importantes que
devem ser informados no momento da apresentação do imóvel.

Quanto à área interna do imóvel, poderá ser apresentada


pelo número de cômodos e banheiros, ambientes da sala, tipos
de acabamento, detalhes da construção, área útil, estado de
conservação e se existem defeitos, visíveis ou ocultos, que possam
comprometer a solidez do imóvel ou influir no interesse do cliente
por sua aquisição.

Além disso, a Ficha de Vistoria deve vir anexa ao Contrato de


Corretagem para garantia do proprietário do imóvel e do Corretor,
232
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já que as informações repassadas serão as que guarnecem esse


instrumento. Portanto, quanto mais minucioso e detalhado seu
preenchimento, mais completas são as informações apresentadas
aos futuros adquirentes do imóvel.

Recomenda-se, entretanto, não inserir na Ficha de Vistoria,


obras de artes como quadros, esculturas, cristais, etc., por conta
de seus valores sentimentais e pecuniários, muitas vezes difíceis
de serem estipulados; ou, inversamente proporcionais, utensílios
de baixo valor econômico, já que o desgaste pessoal e os custos
com ações judiciais para reavê-los podem ser elevados, não
compensando a cobrança.

7.7 Da Avaliação do Imóvel


Seja criterioso na sua avaliação. O mercado que você conhece
é o que dita o valor dos imóveis, não o proprietário. Entretanto,
se o valor avaliado não corresponder ao que pensa o proprietário
do imóvel, procure convencê-lo com uma argumentação firme,
baseada em dados concretos, disponíveis ao Corretor.

No momento de realizar a avaliação do imóvel para constatar


seu real valor de mercado, o Corretor deve proceder com a
pesquisa de preços de outros imóveis que estejam sendo ofertados,
ou mesmo já comercializados.

Além disso, deve levar em consideração alguns outros


aspectos importantes, como o tipo de terreno do imóvel avaliado
(topografia, testada, etc.), a localização (vias de acesso e
posicionamento ao sol), a infraestrutura do local (energia elétrica,
água encanada, transporte público, serviços de telefonia e
internet, local de escoamento d’água, pavimentação, calçamento,
etc.) e a vizinhança (se há escolas, farmácias, supermercados,
etc.) na redondeza do imóvel avaliado. Esses fatores contribuem
diretamente na avaliação do bem.

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Essa avaliação serve para constatar seu real valor no mercado,


e é de fundamental importância para o sucesso da intermediação
do Corretor, já que o resultado útil de seu trabalho se alcança com
a intermediação na venda do bem.

Afinal, intermediar transações de imóveis mal avaliados pode


acarretar prejuízos ao Corretor e ao proprietário, pois os altos custos
que serão desprendidos na divulgação do bem, o desgaste da
coisa pelo decurso do tempo, quando por meses ficam encalhados
nas “prateleiras” das imobiliárias, à espera de compradores que
nunca chegam, ou quando apenas servem para ajudar na venda de
outros imóveis que se encontram avaliados com seu preço, dentro
do praticado no mercado, devem ser evitados.

Ademais, o imóvel encalhado só dá prejuízos, além de não


gerar frutos (aluguéis, receitas, parcerias ou rendimentos) para
o proprietário, incidindo em despesas com manutenção, gastos
com impostos e com taxas (taxas de prevenção e de extinção de
incêndio; taxas ordinárias e extraordinárias de condomínio, etc.).

Assim, o Corretor que procede com a avaliação sem critérios,


com valores fora de mercado, induzindo o proprietário do
imóvel a erro, pelo simples desejo de intermediar a transação,
pode, futuramente, sofrer condenação por perdas e por danos
decorrentes de prejuízos de uma avaliação equivocada. Isso
ocorre, geralmente, quando o bem fica encalhado por meses, ou
até anos, mesmo quando é comercializado com seu valor abaixo
do mercado.

Nesse contexto, para o especialista Frederico Álison de Souza


Mendonça “Dentre os diversos itens que o Avaliador deve considerar
referentes ao imóvel objeto da sua avaliação, a localização é um dos
mais importantes... O Avaliador deverá perceber as peculiaridades
de cada imóvel individualmente, dando mais ênfase a umas do que
a outras, de acordo com o tipo do imóvel objeto da sua avaliação,
observando, dentre muitos outros aspectos, topografia, natureza,
234
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características arquitetônicas, tipo do solo, área construída, área


do terreno, vocação, padrão construtivo, número de quartos e de
garagens e estado de conservação”. 140

7.7.1 Detalhes de uma avaliação realizada por Corretor


de Imóveis (padrão ABNT NBR n.14.653)

Para se alcançar o real valor de mercado do imóvel numa


avaliação, alguns critérios são indispensáveis. Ao se referir às
características de uma região, deve-se levar em consideração:
a) aspectos gerais, como condições econômicas, políticas e
sociais, quando relevantes para o mercado; b) aspectos físicos
do terreno, como relevo, natureza do solo, condições ambientais,
principais locais de influência no imóvel; c) conhecimento das leis
de zoneamento e uso do solo no munícipio. Inclusive, poucos
Corretores de Imóveis se preocupam com essa característica, ora
por desconhecimento de sua importância, ora por falta de estudo
técnico; d) a infraestrutura urbana, como Sistema viário, rede de
transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável,
energia elétrica, telefone, cabeamento, esgoto sanitário, etc.
e) existência, no local, de atividades como comércio, indústria
e serviços; f) existência de serviços públicos no local voltados à
segurança, à educação, à saúde, à cultura e ao lazer.

Outrossim, sobre o terreno onde se encontra edificado o


imóvel, considera- -se a) sua localização na via pública; b) atual
utilização e vocação, de acordo com a legislação em vigor; c) os
aspectos físicos do imóvel, como dimensões, forma, topografia,
superfície, etc.; d) infraestrutura urbana disponível; e) restrições
físicas e legais de aproveitamento; f) análise do terreno (situado
no interior da quadra), terreno encravado (aquele que não tem
comunicação com as vias públicas), terreno acrescido de marinha
(aquele formado natural ou artificialmente para o lado do mar,
140
Avaliação de Imóveis – Perícia e Prática, ed.1ª. Recife: Edição do Autor, 2010,
p.63 e 74.

235
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rios e lagoas, em segmento aos terrenos de marinha); terreno de


marinha, etc.

Sobre as benfeitorias, alguns aspectos são de grande


importância, tais como a) os tipos construtivos, qualitativos e
quantitativos, comparados com a documentação apresentada;
b) os detalhes arquitetônicos, paisagísticos e funcionais; c) as
condições de ocupação do imóvel, se existe posse, mera detenção
ou legítima propriedade; d) os tipos de benfeitorias existentes, se
necessárias, úteis ou voluptuárias; e) estado de conservação, etc.

As benfeitorias nos imóveis, por sua vez, podem ser definidas


como obras realizadas pela ação humana, já que não podem existir
naturalmente como ocorrência da natureza, cuja finalidade é de
embelezar, de conservar ou de melhorar o bem imóvel, trazendo
vantagens e aumentando seu valor patrimonial.

O Código Civil descreve, em seu artigo 96, as benfeitorias como


sendo as voluptuárias, as úteis e as necessárias em decorrência
das peculiaridades de cada uma. Neste sentido, as voluptuárias
são as que proporcionam beleza, prazer e maior conforto no
imóvel; já as úteis, portanto, são as que aumentam e facilitam o uso
do imóvel, enquanto as necessárias têm por finalidade conservar,
manter a coisa em bom estado e evitar que o imóvel se deteriore
em razão do tempo ou falta de zelo.

“Art. 96 do Código Civil. As benfeitorias podem ser voluptuárias,


úteis ou necessárias.

§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não


aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais
agradável ou sejam de elevado valor.

§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou


evitar que se deteriore.” 141
141
Ob.Cit. Código Civil e Legislação civil em vigor. Negrão, Theotônio.
Ed.32ª Rev e atual. São Paulo: Saraiva, 2013.p.79
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Esses fatores têm grande influência no momento de realizar


a avaliação, já que a venda de imóveis dos quais se tem apenas
a posse ou que estejam sendo ocupados por terceiros posseiros
ou por mero detentores, não possui o mesmo valor de mercado
da propriedade regularizada e desimpedida. Da mesma forma,
as propriedades que sobre elas não recaem ônus ou gravame,
também as registradas nos Cartórios de Imóveis, possuem maior
valor comercial.

Para melhor entendimento, faz-se necessário apresentar


uma breve distinção entre a posse, a detenção e a propriedade.
A posse, por sua vez, é o exercício de alguns dos direitos da
propriedade. Neste sentido, posse é o poder de fato da pessoa
sobre a propriedade imobiliária, normalmente pertencente a dono
ignorado.

Já a detenção caracteriza-se quando a pessoa conserva a


propriedade seguindo instruções recebidas de seu proprietário, ou
mesmo de seu posseiro e em nome destes. A detenção, portanto,
não é posse, pois falta ao detentor o “animus”, ou seja, a vontade
de possuir a propriedade como se fosse sua. Um exemplo clássico
é o do caseiro que guarda a propriedade em que trabalha seguindo
orientações do seu empregador.

Para o mestre Pedro Elias Avvad, “Ocorre a detenção quando


alguém representa o possuidor, obedecendo às suas ordens e
instruções, não tendo, portanto, posse sua, como o empregado, o
caseiro.” 142

O artigo 1.198, do Código Civil, ao definir a detenção, esclarece


que:

“Art.1.198. Considera-se detentor aquele que, achando-se em


relação de dependência para com outro, conserva a posse em
nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas.

142
Ob.Cit. Direito Imobiliário. Teoria Geral e Negócios Imobiliários. Ed.2ª Ver
e Atual. Recife: Renovar, 2009.p.42.
237
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Parágrafo único. Aquele que começou a comportar-se do modo


como prescreve este artigo, em relação ao bem e à outra pessoa,
presume-se detentor, até que prove o contrário.” 143

Por sua vez, a propriedade caracteriza-se por conferir ao seu


titular os direitos de usar, de fruir, de dispor e de reaver a coisa
sempre que se sentir ameaçado. Além do mais, a propriedade
possui efeitos “erga omnes” sobre todos, após o registro de seu
título aquisitivo no Cartório de Serviços Registrais competente.

7.7.2 Aspectos variáveis que devem ser levados em


consideração numa avaliação

Nem todos os imóveis são iguais ou possuem as mesmas


características físicas. Por essa razão, algumas casas situadas
na mesma quadra ou apartamentos no mesmo edifício possuem
diferenças em seus valores.

As principais variáveis são tamanho do imóvel, área de frente,


localização, tipo de acabamento, altura, número de apartamentos
por andar, distância dos principais pontos de comércio, tempo de
construção, a condição de pagamento, podendo influenciar no seu
valor, etc. Essas características variam de imóvel para imóvel; por
essa razão, a experiência de mercado do Corretor é de fundamental
importância no momento da avaliação.

E, se o imóvel situar-se em zona rural, deve-se levar rem


consideração: o tipo de exploração (se animal ou vegetal); a
produtividade da terra; potencial econômico; previsão de projetos
de crescimento para cidades próximas; características da terra
(se bruta, nua ou cultivada); exploração de frutos de forma direta;
ganhos com aluguel, com arrendamento, com parcerias, etc.

143
Ob.Cit. Código Civil e Legislação civil em vigor. Negrão, Theotônio.
Ed.32ª Rev e atual. São Paulo: Saraiva, 2013.p.441

238
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7.7.3 O Corretor possui legitimidade para avaliar imóvel?


O Corretor de Imóveis é o profissional legalmente capacitado
para avaliar e para intermediar transações imobiliárias por seus
conhecimentos técnicos de mercado. Durante certo tempo, houve
questionamentos sobre a legitimidade do Corretor de Imóveis para
avaliar bens imóveis ou se essa prerrogativa era exclusiva dos
profissionais da engenharia e da arquitetura.

Essa dúvida foi superada. Inclusive, inúmeras decisões


nos tribunais, em todo o território brasileiro, reconheceram a
legitimidade do Corretor em proceder com a avaliação de bens
imóveis para constatar seu valor de mercado, tanto verdade que
muitos são nomeados peritos avaliadores judiciais, no auxílio ao
Poder Judiciário, com fundamento no artigo 3º da Lei n. 6.530, de
12-05-1978.

Dessa forma, determinar o valor de venda do imóvel depende,


principalmente, do conhecimento e da experiência em transações
no mercado imobiliário, matérias que não são específicas das
áreas de engenharia ou da arquitetura.

Entretanto, se há necessidade de se verificarem cálculos,


imperfeições estruturais ou de utilizar sistemas construtivos em
uma obra, o Corretor não possui capacidade técnica para esse
trabalho, salvo se também tiver formação específica nas áreas de
engenharia ou arquitetura.

Sobre essa análise, para o avaliador Luiz Portela, “… Dentro


das diversas modalidades de avaliação imobiliária, o avaliador está
habilitado para avaliar imóveis através do método comparativo
direto, que diz respeito à pesquisa efetuada para aquilatar o valor
de mercado de um bem imóvel. Quando o trabalho de avaliação
envolver técnicas construtivas, sistemas construtivos e suas
implicações nas edificações, fica a cargo do profissional habilitado
para tal, os inscritos no CREA (Conselhos Regionais de Engenharia
e Arquitetura). 144
144
Avaliação de Imóveis. ed.1ª. Porto Alegre, edição do autor, 2012

239
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Ademais, diz o art.3º, da Lei n. 6.530 de 12-05-1978, que


“Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na
compra, venda, permute e locação de imóveis, podendo, ainda,
opinar quanto à comercialização imobiliária.” (grifos nossos) 145

Sobre isso, opina o mestre Frederico Mendonça, “A Lei nº


6.530/78, em seu artigo 3º, dispõe que ‘Compete ao Corretor
de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
permute e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à
comercialização imobiliária’. Opinar, Segundo o Dicionário Aurélio,
significa ‘expor o que julga acerca de um assunto em estudo’, ‘dar
o seu parecer’, ‘julgar’. Resta claro, portanto, que o Corretor de
Imóveis está legalmente habilitado a realizar avaliações de imóveis
através de pareceres.” 146

7.7.4 Relatório de Fotografias

As fotografias, por sua vez, são provas da verdade. Ao


apresentá-las, não deve constar qualquer correção, tratamento ou
manipulação de suas imagens, pois pode confundir e induzir a erro
o adquirente do imóvel, principalmente se o negócio estiver sendo
realizado através da internet. Isso pode levar o Corretor a indenizar
seu cliente em perdas e em danos, se os prejuízos advirem dessas
imagens defeituosas.

Além disso, as fotografias devem refletir o verdadeiro estado


de conservação do imóvel, inclusive eventuais defeitos existentes.
Devem também ser produzidas, preferencialmente coloridas, na
luz do dia, evitando fotos em preto e branco.

Quando apresentadas, as fotografias devem ter tamanho e


qualidade de imagem que permitam visualização real do bem

145
Conselho Federal de Corretor de Imóveis – Cofeci. ed.8ª. Legislação. Brasília:
impressão do autor, 2014.p.14.
146
Avaliação de Imóveis – Perícia e Prática, ed.1ª. Recife: Edição do Autor, 2010.

240
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que será intermediado. Assim, nada de fotografias embaçadas,


com baixa nitidez ou, de tão pequenas, que camuflem defeitos ou
desgastes do imóvel.

Recomenda-se, portanto, que, no Relatório de Fotografias,


venham constando o modelo e as características da máquina
fotográfica, além do dia, do local e do horário em que foram
produzidas. Isso dará maior credibilidade ao trabalho do Corretor
de Imóveis.

As imagens produzidas por fotógrafo profissional, ou mesmo


por terceiros amadores, independentemente se doadas ou
compradas, devem vir constando, em seu rodapé, os créditos da
arte, com nome e com sobrenome de seu autor, em respeito ao
direito de imagem.

241
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7.7.5 Modelo de Ficha de Vistoria


FICHA DE VISTORIA
Imóvelel:_________________________________________________
PORTAS/
CÔMODOS PISO PAREDES TETO ACESSÓRIOS
JANELAS
VARANDA 1
VARANDA 2
SALA 1
SALA 2
SALA 3
LAVABO
CIRCULAÇÃO
WC SOCIAL
QUARTO 1
WC DO QUARTO1

QUARTO 2
WC DO QUARTO
2

QUARTO 3
WC DO QUARTO
3

PORTAS/
CÔMODOS PISO PAREDES TETO ACESSÓRIOS
JANELAS
COZINHA
COPA
ÁREA SERVIÇO
WC DE SERVIÇO
QUARTO
SERVIÇO
LAVABO
CIRCULAÇÃO
WC SOCIAL
QUARTO 1
WC DO QUARTO1

QUARTO 2
WC DO QUARTO
2

QUARTO 3
WC DO QUARTO
3

242
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DADOS COMPLEMENTARES
DESCRIÇÃO OBSERVAÇÕES DESCRIÇÃO OBSERVAÇÕES
Área de construção Bomba D’água
Área útil Gerador
Área do terreno Central de gás
Frente recuada Portão eletrônico
Quintal Poço artesiano
Nº de oitões livres Gradeado
Estacionamento Lajeado
Salão de Festas Canil
Playground Churrasqueira
Edifício tipo Caixão Cisterna
Nº de garagens pilotis Alarme c/incêndio
Árvores de grande
Nº de aptº por andar
porte
Leitura relógio de
Nº de elevadores
energia
Piscina Leitura relógio água
Motor na piscina Valor IPTU mensal
Valor taxa
Sauna
condomínio

Observações: _________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________

A presente vistoria espelha as características e o estado de conservação do imóvel em referência.

Recife/PE;

_____________________________ _____________________________
Proprietário/a ( ) Locatário/a ( ) Vistoriador/a

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7.8 Como notificar Locatário de Imóvel que será


vendido?
É comum a existência de compra e venda de imóveis que
estejam ocupados por locatário. A Lei n. 8.245, de 18-10-1991
(denominada de Lei de Locações) traz duas formas de proteção ao
locatário, direito de preferência e cláusula de vigência ao se referir
que, nas transações de venda, de promessa de venda, de cessão
ou de promessa de cessão de direitos, ou de até na de dação em
pagamento, o locatário deverá ser notificado para que exerça seu
direito de preferência na aquisição da propriedade.

Importante salientar este tema, já que a Lei n. 8.245 de 18 de


outubro de 1991, em seu artigo 27, define o direito de preferência ao
locatário na aquisição de imóvel que lhe está locado, em igualdade
de condições com terceiros.

Essa notificação poderá ser formalizada por instrumento


particular, basta que o locatário seja cientificado da proposta para
que exerça seu direito de preferência na compra do imóvel. Se
houver recusa do locatário em receber a notificação, deve o
Corretor enviá-la através de Cartório de Títulos e Documentos, por
ter fé-de-ofício.

Note-se que o legislador não se referiu à permuta de bens


imóveis alugados, pois, na troca, o locatário não deverá participar
da negociação, já que o objetivo do locador/proprietário do imóvel
não é o dinheiro decorrente da transação, mas a aquisição de
determinado bem que não pode ser substituído por outro, ainda que
com características e com condições semelhantes ao permutado.

De forma semelhante, ocorre na venda de imóveis com dois ou


mais locatários. Todos devem ser notificados para compra de todo
o prédio, no valor total da transação, não interessando ao locador a
venda individualizada das unidades imobiliárias.(I)

244
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(I) LOCAÇÃO. TERRENO URBANO. DIREITO DE PREFERÊNCIA


(LEI N. 6.649/79, ART. 24, PAR. 2.). AÇÃO DE NULIDADE DE ESCRITURA
PÚBLICA, CUMULADA COM AÇÃO DE DEPÓSITO DE CONTRA-
OFERTA. AÇÃO DE DESPEJO. RECURSOS ESPECIAIS PROVIDOS
PELAS ALÍNEAS A E C, III, DO ART. 105 DA CONSTITUIÇÃO. I - um
terreno urbano de 10.000 m2, com um único registro imobiliário, foi
dividido fisicamente no meio. Cada uma das unidades foi dada em aluguel
a locatária diferente. No curso dos contratos de locação, os proprietários
(segundo recorrentes) resolveram vender todo o imóvel. Notificaram as
locatárias para que, no prazo de trinta dias, exercessem seus direitos de
preferência pela compra de “todo o terreno”. Uma delas comprou todo
o imóvel e o vendeu a terceiro (primeira recorrente). A outra locatária
(recorrida), dentro do trintídio legal, contrapôs comprar só a unidade
locada. Como o imóvel já havia sido vendido antes do advento dos
trinta dias para o exercício da preempção, ajuizou ela ação de nulidade
de escritura de compra e venda, cumulada com ação da contraoferta.
O terceiro adquirente de todo o imóvel (primeira recorrente), por seu
turno, aforou ação de despejo. O juiz de primeiro grau ‘una sententia’
julgou procedente a ação de despejo e improcedentes os pedidos de
nulidade de escritura e depósito. A sucumbente recorreu. O TJ reformou
a sentença. Entendeu, ao interpretar o par. 2. do art. 24 da lei 6.649/79,
que há distinção entre “terreno urbano” e “unidade imobiliária”. II - para
efeito de preferência, não há distinção entre “terreno” (inclusive rural:
lei n. 4.504/64, art. 92, parágrafos 3. e 4.) e “unidade imobiliária” (lei
n. 6.649/79, art. 24, par. 2.). in casu, o terreno formava uma unidade
jurídica. Pouco interessa estivesse ele dividido fisicamente ao meio
e dado a aluguel a duas locatárias diferentes. O proprietário não era
obrigado a vender, ainda que pelo preço por ele estipulado, parte do
imóvel para cada locatária. A notificação se fez para a compra in globo e
não in partem. III - recursos especiais providos. Acórdão POR MAIORIA,
DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL POR AMBAS AS
ALÍNEAS DO DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL, VENCIDO EM PARTE
O MIN. VICENTE CERNICCHIARO. STJ - RESP 14924-SP, RESP 8221-
MG (RSTJ 21/507) RECURSO ESPECIAL Processo REsp 30272/CE
1992/0031838-0 Rel. Min. ADHEMAR MACIEL - Órgão Julgador T6 -
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SEXTA TURMA Data do Julgamento 25/05/1993 Data da Publicação DJ


28/06/1993 p. 12903 RSTJ vol. 51 p. 211. 147

A notificação ao locatário deverá ser realizada por escrito pelo


locador, não importando se é proprietário do imóvel, tanto pela
forma judicial quanto pela extrajudicial, desde que o locatário tome
ciência inequívoca da venda do bem.

Portanto, como condições de validade, a comunicação deverá


conter todas as informações do negócio, notadamente, o valor,
a forma de pagamento, a possível existência de débitos ou ônus
reais, hipoteca, alienação fiduciária, arresto, etc., além do local e
do horário onde a documentação do imóvel encontra-se disponível
para análise.

Nesse sentido, o Art.27 do Código Civil Brasileiro, prevê que


“No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa
de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem
preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de
condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento
do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio
de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas


as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de
pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário
em que pode ser examinada a documentação pertinente.” 148

Se o contrato de locação estiver averbado no Cartório de


Serviços Registrais, pelo menos, trinta dias antes da venda do
imóvel, dentro do prazo de sua validade e se possuir cláusula
de vigência da locação em caso de alienação, a permanência do
locatário está assegurada até o prazo final da locação.

147
site (http://www.stj.jus.br/jurisprudencia) 06-07-2015.
148
Silvo de Salvo Venosa, ed.10ª, Lei do Inquilinato comentada, Atlas S.A., São
Paulo, 2010,p.144.

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Assim, prevê o Art.576 do Código Civil “Se a coisa for alienada


durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o
contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no
caso de alienação, e não constar de registro.” 149

Essa informação deverá ser repassada antecipadamente


ao proponente comprador, vindo a fazer parte da promessa de
compra e venda. Caso contrário, o adquirente poderá alegar
desconhecimento do fato, podendo o Corretor ser condenado
judicialmente em perdas e em danos.

Dessa forma, deve haver notificação tanto nas locações


residenciais quanto nas comerciais, não havendo distinção. Após
notificado pelo locador, o locatário terá um prazo decadencial de 30
(trinta) dias para manifestar sua vontade na aquisição do imóvel. O
artigo 28 da Lei de Locações é claro quando se refere à obrigação
do locatário em manifestar seu interesse. Se a proposta for aceita
integralmente, em seus termos e em condições, e vier o locador a
desistir de celebrar o negócio, caberá ação indenizatória em favor
do locatário.

A Lei do Inquilinato, em seu Art.28, prevê que “O direito de


preferência do locatário caducará se não manifestado, de maneira
inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta
dias.” 150

Logo, preterido o direito de preferência do locatário pelo


locador, por falta de notificação escrita, caberá ação indenizatória
de perdas e de danos. Ademais, se vier a depositar em juízo o
valor correspondente ao declarado na escritura do imóvel vendido,
poderá pleitear sua aquisição, desde que o faça num prazo de
até seis meses após a data do registro da escritura no Cartório
de Serviços Registrais, onde se encontra registrado o contrato de
locação. Por essa e por outras razões, recomenda-se declarar,
149
Ob.cit. Código Civil anotado. ed.17ª. São Paulo: Saraiva, 2014.p.505
150
Silvo de Salvo Venosa, ed.10ª, Lei do Inquilinato comentada, São Paulo: Atlas
S.A.p.148

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na escritura definitiva de compra e venda, o verdadeiro valor da


transação.

Além disso, se o locatário for notificado e, posteriormente, o


locador receber de terceiros propostas diferenciadas com valores
e com condições inferiores às ofertadas pelo locatário, faz-se
necessário o Corretor providenciar nova notificação ao locatário, já
que a lei obriga igualdade de condições na transação.

Nesse contexto, o ilustre jurista Silvo de Salvo Venosa declara


que “Só poderá ser exercido o direito de preferência se houver
igualdade de condições no negócio, por parte do inquilino. Se o
terceiro faz melhor oferta ou oferece preço ou condições melhores,
quando já efetivada a comunicação ao inquilino, o procedimento
deve ser reiniciado, com nova notificação, sob pena de não ser
atendida a exigência legal.” 151

Contudo, caso não haja interesse na compra, deve o locatário


informar, por escrito, indicando os melhores dias da semana e
horários para visitação do imóvel.

Sobre essa cláusula, para Silvo de Salvo Venosa, “É requisito


inafastável que o comprador ofereça a coisa nas mesmas condições
que faz a terceiro. Essas condições não incluem apenas o preço da
venda, mas também prazo ou qualquer outra vantagem incluída no
negócio.” 152

Por cautela, recomenda-se ao Corretor, antes de iniciar a


divulgação do imóvel, notificar o locatário, por escrito. Essa
notificação deve ser preparada pelo Corretor e assinada pelo
locador do imóvel no mesmo momento do Contrato de Corretagem.

151
Lei do Inquilinato Comentada – Teoria e Prática, ed.10ª, São Paulo: Atlas, 2010.p.155.
152
Ob.cit. Lei do Inquilinato comentada – doutrina e prática. ed.10ª. São Paulo: Atlas
S.A. 2010. p. 145.

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CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ARRENDAMENTO RURAL. VENDA


E COMPRA DO IMÓVEL POR TERCEIROS. FALTA DE NOTIFICAÇÃO
AO ARRENDATÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. LEI N. 4.504/1964,
ART.92, § 4º. DIVERGÊNCIA ENTRE O VALOR CONSTANTE EM
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E NA ESCRITURA
PÚBLICA REGISTRADA EM CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PRESUNÇÃO DE
VERACIDADE DESTA. PRESERVAÇÃO DA LEGÍTIMA EXPECTATIVA.
BOA-FÉ OBJETIVA.

Apesar de sua natureza privada, o contrato de arrendamento rural


sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para
o Estado, do protecionismo que se quer dar ao homem do campo e à
função social da propriedade e ao meio ambiente, sendo o direito de
preferência um dos instrumentos legais que visam conferir tal perspectiva,
mantendo o arrendatário na exploração da terra, garantindo seu uso
econômico. 2. O Estatuto da Terra prevê que: “O arrendatário a quem
não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o
imóvel arrendado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar da
transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis” (art. 92, §4° da
Lei 4.504/1964). 3. A interpretação sistemática e teleológica do comando
legal permite concluir que o melhor norte para definição do preço a ser
depositado pelo arrendatário é aquele consignado na escritura pública
de compra e venda registrada no cartório de registro de imóveis. 4. Não
se pode olvidar que a escritura pública é ato realizado perante o notário
e que revela a vontade das partes na realização de negócio jurídico,
revestida de todas as solenidades prescritas em lei, isto é, demonstra de
forma pública e solene a substância do ato, gozando seu conteúdo de
presunção de veracidade, trazendo maior segurança jurídica e garantia
para a regularidade da compra. 5. Outrossim, não podem os réus, ora
recorridos, se valerem da própria torpeza para impedir a adjudicação
compulsória, haja vista que simularam determinado valor no negócio
jurídico publicamente escriturado, mediante declaração de preço que não
refletia a realidade, com o fito de burlar a lei, pagando menos tributo,
conforme salientado pelo acórdão recorrido. 6. Na hipótese, os valores
constantes na escritura pública foram inseridos livremente pelas partes e

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registrados em cartório imobiliário, dando-se publicidade ao ato, operando


efeitos erga omnes, devendo-se preservar a legítima expectativa e
confiança geradas, bem como o dever de lealdade, todos decorrentes
da boa-fé objetiva. 7. Recurso especial provido. STJ - REsp 824023-MS
STJ - REsp 1148153-MT, REsp 296064-RJ, AgRg no REsp 747953-MG,
REsp 547196-DF ProcessoREsp 1175438 / PR RECURSO ESPECIAL
2010/0007502-0 Rel.Min LUIS FELIPE SALOMÃO Órgão Julgador T4 -
QUARTA TURMA Data do Julgamento 25/03/2014 Data da Publicação
DJe 05/05/2014. 153

7.8.1 O Sublocatário deve ser notificado?

O Sublocatário deverá ser notificado primeiro do que o locatário,


constando na notificação o preço, as condições de pagamento, se
existem débitos ou gravame incidindo sobre o imóvel, local onde a
documentação poderá ser analisada.

Essa sublocação do imóvel caracteriza-se pela cessão,


em parte ou no todo, do imóvel locado pelo locatário. Nesse
entendimento, o sublocatário é o locatário do locatário, detentor
dos mesmos direitos e obrigações.

No entanto, se o contrato de locação vedar a sublocação, o


locatário estará impedido de sublocar o imóvel a terceiros, sob
pena de se caracterizar quebra de contrato com possibilidade de
aplicação de multa e de ação de despejo.

Na sublocação, o locatário responde pelo sublocatário perante


o locador nas obrigações contratuais, inclusive com a conservação
do imóvel. O locador, entretanto, só responde ao sublocatário
se houver concordado com a sublocação no momento de sua
contratação.

153
site (http://www�stj�jus�br/jurisprudencia) 06-07-2015�

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Nesse aspecto, Benigno Cavalcante aponta que “Como se


vê, a lei instituiu uma ordem de preferência entre os locatários,
assegurando-se a primazia do exercício do direito ao sublocatário,
se a sublocação for total, passando depois ao sublocador ou
locatário principal. Se vários forem os sublocatários, não haverá
ordem de preferência entre eles e todos estarão habilitados a
aceitar a proposta do locador. Todavia, havendo pluralidade de
pretendentes, a lei estabeleceu como critérios o tempo de locação e
a idade do locatário. Deste modo, caberá a preferência ao locatário
mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.” 154

Em virtude de seu vínculo de acessoriedade, a notificação ao


sublocatário terá preferência ao locatário (ou sublocador), pois
o objetivo do legislador foi preferenciar o direito de aquisição da
propriedade pela parte mais frágil.

Se forem vários os sublocatários, todos possuem direito de


preferência, em igualdade de condições. Se vários sublocatários
se interessarem pela aquisição do imóvel, terá a preferência quem
primeiro assinou o contrato de locação, em seguida o mais idoso.

154
Ob.cit. Locação Predial Urbana e Condomínio Edilício. Teoria e Prática. ed.1ª. São
Paulo: Cronus, 2010.p.62

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7.8.2 Modelo de Notificação ao Locatário


Recife/PE, XX de xxxx de 20__
Ilmo(a). Sr(a).
XXXXXXXXXXXXXXX
Rua da Amizade, n. xxxxx, no bairro das Graças,
Recife/Pernambuco.

Prezado cliente,

Comunicamos a V.Sª que o imóvel que lhe está alugado, no endereço


supra, está exposto à venda pelo preço e pelas condições abaixo estipulados.

A intermediação da venda está confiada à IMOBILIÁRIA LTDA,


estabelecida na Rua do Amor, n. xxxx, no bairro da Santa Paz, na cidade do
Recife/Pernambuco, onde a documentação do imóvel poderá ser examinada
durante o horário comercial, caso V.Sª tenha interesse na sua aquisição.

Informamos que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de ônus


ou de gravame judicial de qualquer natureza.

Por gentileza, queira informar à IMOBILIÁRIA LTDA o melhor horário


para apresentação do imóvel a eventuais clientes interessados em sua aquisição.

Agradecendo antecipadamente a atenção dispensada, firmamos a


presente com nossos melhores cumprimentos.

Preço e condição de pagamento:

Cordialmente,

___________________________
Proprietário do imóvel

252
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7.9 Como deve ser a Procuração para venda do


imóvel?
Sabemos que nossa legislação pátria exige a forma pública
para validade dos negócios jurídicos que têm, por fim, constituir,
transferir ou modificar direitos reais sobre bens imóveis.

Da mesma forma das escrituras públicas, as procurações


precisam ser lavradas por tabelionatos de notas, para que seus
procuradores possam transferir a propriedade imobiliária, de acordo
com os poderes que lhes foram outorgados.

Assim, preleciona o Código de Normas de Pernambuco, em


seu artigo 269 que “É vedado o uso de instrumento particular de
mandato ou substabelecimento para a lavratura de ato em que a lei
exija escritura pública.” 155

Por cautela, recomenda-se que esses poderes sejam


outorgados por prazo determinado e que seja especificado qual
imóvel será negociado, pois, se não vier constando na procuração
o seu objeto, o outorgante poderá negociar qualquer bem do
patrimônio do outorgado.

As procurações podem conter cláusulas que aumentem ou


diminuam os poderes passados ao outorgado, como a dispensa de
prestação de contas, a proibição de substabelecimento, ação em
conjunto ou separadamente, a fixação do valor mínimo que o imóvel
poderá ser vendido ou a proibição de sua revogação unilateral, etc.

Se os mandatos vierem de outra serventia, diferente da do


imóvel, devem ser apresentados no próprio instrumento original,
para maior segurança jurídica. E, se com prazo de lavratura maior
de 90 (noventa dias), recomenda-se a apresentação de certidão
atualizada do tabelião que a expediu ou, no mínimo, que confirme
suas condições de validade.
155
Ob.cit. Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do estado de
Pernambuco. Recife: ESMAPE, 2012.p.149.

253
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Não se deve confundir, porém, a procuração pública com a


simples autorização para que o mandatário possa contratar os
serviços profissionais do Corretor em nome do proprietário do
imóvel. Nesse caso, o instrumento pode ser particular, preparado
na própria imobiliária, já que seu objetivo é única e exclusivamente
obrigacional.

Essa é uma prática comum quando o proprietário do imóvel


é pessoa jurídica ou quando se encontra em viagens, ou então
participando de atividades que impeçam, dificultem seu contato
com o Corretor de Imóveis.

Os principais motivos de extinção da procuração são pela


revogação (desde que as partes não tenham estabelecido sua
irrevogabilidade), renúncia (declaração de vontade de não mais
continuar a representação), pela morte ou pela interdição, pela
extinção do prazo de validade (fim do prazo estabelecido no próprio
instrumento) e, por último, pela conclusão do negócio.

A revogação da procuração se opera “ad nutum”, por simples


decisão do outorgante de pôr fim ao instrumento, por falta de
interesse na continuidade dos poderes delegados.

O Código de Normas de Pernambuco, sobre a revogação


da procuração, estabelece em seu artigo 444 que “Quando
lavrado instrumento público de revogação de mandato, de
substabelecimento de mandato sem reserve de poderes,
escriturado na própria serventia, o ato será anotado imediatamente,
à margem do ato revogado, sem qualquer ônus para as partes.” 156

Sobre esse contexto, o mestre Orlando Gomes define que


“Os contratos estipulados no pressuposto da confiança recíproca
entre as partes podem resilir-se ad nutum, mediante revogação.

156
Ob.cit. Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do Estado de
Pernambuco. Escola Superior da Magistratura de Pernambuco: edição do autor,
2012. P.211

254
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Está neste caso o mandato. A lei autoriza o mandante a revogá-lo,


pondo-lhe termo, a todo tempo, por simples declaração de vontade,
e independentemente de aviso prévio.” 157

Aceita-se, inclusive, o substabelecimento, que é a transferência


dos poderes outorgados na procuração para terceiros. Nesse
caso, todavia, os poderes podem ser transferidos em parte ou na
totalidade. O substabelecimento de poderes é proibido, quando
expressamente vedado no próprio instrumento procuratório.

7.9.1 Procuração em Causa Própria

A procuração em causa própria é outro instrumento que pode


ser usado para representação nas escrituras públicas de compra
e venda. Diferentemente da procuração comum, não poderá ser
revogada, pois é outorgada em favor do adquirente do imóvel em
caráter irrevogável e irretratável, nem ser extinta com a morte de
qualquer das partes, nem necessitar haver prestação de contas,
podendo o outorgado, inclusive, transferir para si próprio os bens
móveis ou imóveis objetos do mandato.

Nessa cláusula, o Código de Normas do Estado de Pernambuco,


no seu artigo 441, assegura que “A procuração em causa própria
pode ser outorgada em solução definitiva de negócio jurídico
pelo outorgante em favor do outorgado, com natureza contratual,
autorizando a transferência de domínio de bem móvel ou imóvel
pertencente ao outorgante.” 158

Ademais, o Art.685 do Código Civil prevê que “Conferido o


mandato em causa própria, a sua revogação não terá eficácia,
nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o
mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir

157
Ob.cit. Contratos, ed.26ª, Rio de Janeiro: Forense, 2008. p. 226.
158
Ob.cit. Código de Normas dos Serviços Notariais e de Registro do Estado de
Pernambuco. Escola Superior da Magistratura de Pernambuco: edição do autor,
2012. P.210

255
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para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas


as formalidades legais”.

Outrossim, para o tabelião Ivanildo Figueiredo “A procuração em


causa própria é um dos negócios jurídicos mais usuais no âmbito
do direito imobiliário. Por meio dessa procuração, o vendedor
do imóvel constitui o próprio comprador como seu procurador
para representá-lo em cartório de notas para fins de lavratura da
escritura definitiva de compra e venda”. 159

Esse tipo de instrumento é bastante utilizado quando o


adquirente do imóvel não possui condições financeiras para pagar
as despesas com a transmissão da propriedade, principalmente nos
imóveis gravados por enfiteuse em favor da marinha, ou quando o
imóvel possui gastos elevados com reforma ou com regularização
da sua documentação.

No entanto, nunca é demais lembrar que a procuração em


causa própria deverá conter todos os requisitos relativos ao imóvel
e ao preço que se paga por ele para, em seguida, ser recolhido,
previamente, o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, se
assim exigir a legislação de cada localidade.

Além disso, embora seja um instrumento seguro, não dispensa


a lavratura da escritura pública de compra e venda e seu posterior
registro. De todos os efeitos, a procuração em causa própria
guardará os de uma promessa de compra e venda, em caráter
irrevogável e irretratável, após registrada no Cartório de Imóveis.

Deve-se ter o cuidado de pagar todo o preço do imóvel


ao proprietário e não deixar dívidas para o adquirente, já que
sua principal característica é a irrevogabilidade dos poderes
outorgados. Depois de assinada, poderão ser discutidas dívidas ou

159
Direito Imobiliário. ed.1ª. São Paulo: Atlas, 2010.p.67.

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pagamentos, eventualmente não pagos, pois a irrevogabilidade do


instrumento não poderá mais ser requerida.

Por ser um instrumento típico e privativo dos notários, não


apresentaremos, nessa obra, sugestões de modelo, por serem
facilmente encontradas nos Cartórios de Notas de cada região do
Brasil.

No momento em que o Corretor está intermediando uma


transação de compra e venda, e o adquirente não possui recursos
financeiros suficientes para lavrar escritura definitiva e levá-la a
registro no Cartório de Serviços Registrais, recomenda-se finalizar
a transação com a outorga de uma procuração pública em causa
própria.

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7.9.2 Modelo de Autorização Particular

OUTORGANTE: NOME COMPLETO DO PROPRIETÁRIO, (estado civil),


(profissão), (nacionalidade), (número da cédula de identidade), (número da
inscrição no CPF/MF), (endereço completo), (telefone) e (e-mail)

OUTORGADO: NOME COMPLETO DO REPRESENTANTE, (estado civil),


(profissão), (nacionalidade), (número da cédula de identidade), (número da
inscrição no CPF/MF), (endereço completo), (telefone) e (e-mail).

PODERES: Por este instrumento particular, e na melhor forma


de direito, o outorgante nomeia o outorgado como seu bastante
procurador, especificamente para contratar os serviços profissionais
do Corretor de Imóveis XXXXXX, inscrito no Creci sob n. ________,
com endereço profissional na Rua _________________________
______, objetivando a intermediação na venda/locação do Prédio
situado na Rua _________________________, n. ________, no
bairro ___________, na cidade do Recife-Pernambuco.

O prazo do Contrato de Corretagem deverá ser de 90 (noventa)


dias, e seus honorários no percentual de 6% (seis por cento),
sobre o valor total da venda do imóvel, que serão pagos no ato do
recebimento do sinal.

O Corretor de Imóveis poderá divulgar o imóvel através de


jornais ou da internet (rede mundial de computadores), em sites,
portais, facebook etc, às suas exclusivas expensas.

Essa autorização é válida por seis meses, a contar desta data.

Recife-PE, _______ de _________ de 20__.

___________________________________
Nome do proprietário

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7.10 Proposta de Compra de Imóvel


Como consequência do Contrato de Corretagem, surge a
proposta de compra, formulada pelo interessado na aquisição do
imóvel. A proposta nada mais é do que a segura declaração de
vontade de contratar, dirigida ao público ou ao interessado em
firmar o contrato.

Trataremos nesse capítulo, distintamente, a proposta de venda


ou convite a terceiros, apresentada pelo proprietário, ao expor
seu imóvel à venda, da proposta de compra ou simplesmente
proposta, formulada pelo adquirente, quando deseja comprar,
como quis inteligentemente nosso legislador. Por consequência,
tratar-se-á de forma diferenciada o proprietário e o adquirente do
imóvel.

O proprietário, quando divulga o imóvel para venda, convida


a terceiros para que, caso se interessem na aquisição de sua
propriedade, possam apresentar suas propostas de compra.

Interessante ressaltar que o convite a terceiros, para


apresentação de propostas de compra, pode ser realizado tanto
pelo proprietário do imóvel quanto pelo Corretor. Isso ocorre
quando o imóvel é ofertado através de jornais, de internet, de rádio,
de televisão, etc.

O contrato nasce através da proposta e torna-se perfeito


quando existe vínculo entre os contratantes, através do acordo
de vontades. Sobre esse assunto, o ilustre civilista Pedro Elias
Avvad defende que “A proposta é o momento inicial da formação
do contrato; é o ato pelo qual uma pessoa, o proponente ou
policitante solicita a manifestação de vontade (aceitação) de outra,
denominado aceitante ou oblato.” 160

160
Direito Imobiliário – Teoria Geral dos Negócios Imobiliários. Ed.2ª. São Paulo:
Renovar, 2009.p. 339

259
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Também sobre esse assunto, para o contratualista Orlando


Gomes, “O vínculo contratual nasce quando a proposta e a
aceitação se integram. Nos contratos reais, o momento da
conclusão é o da entrega da coisa e nos contratos solenes o da
declaração de vontade no instrumento exigido para sua validade.
O contrato só se torna perfeito e acabado quando o acordo entre
as partes se verifica quanto a todas as cláusulas, principais e
acessórias.” 161

O artigo 427 do Código Civil prevê que “A proposta de contrato


obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela,
da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.” 162

A proposta necessita ser firme, séria e bem objetiva para ter


credibilidade. Ao ser formulada, faz-se necessário conter todos
os termos e características do negócio, para que, com simples
manifestação de vontade da parte contrária, possa se completar.

Sobre tal conjuntura, defende o jurista Orlando Fida que “para


se considerar formado e perfeito o contrato, deve-se primeiramente,
transitar pelo seu iter, iniciando-se pela proposta, através do
consentimento e manifestação de vontade.” 163

E, segundo Pedro Elias Avvad, em sua obra Direito Imobiliário


– Teoria Geral dos Negócios Imobiliários, “A proposta precisa ser
séria, consistente, estável, transparente, sob pena do instituto
deixar de ter credibilidade. Deve conter todos os elementos
essenciais, cláusulas e condições com clareza suficiente a fim de
que baste ao oblato a sua aceitação para que esteja concluído o
contrato.” 164

161
Contratos. ed.26ª. Rio de Janeiro: Forense, 2008.p.68.
162
Código Civil anotado e legislação complementar. Álvaro Azevedo Villaça. São
Paulo: Atlas, 2004.p.252
163
Prática e jurisprudência dos Contratos no Direito Brasileiro.ed.4ª rev. e atual. São
Paulo: Editora Universitária do Direito, 1987.p.11.
164
Ed.2ª. São Paulo: Renovar, 2009.p.340

260
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Serpa Lopes também defende que “A proposta, para revestir-


se de uma força vinculante em relação ao que formula, necessita
vir integrada em todos os requisites necessários a ser interpretada
como tal. Cumpre, pois, vir cercada de todas as circunstâncias
indicativas de uma intenção séria de contratar.” 165

Dessa forma, tanto o proprietário precisa apresentar o imóvel,


sem ocultar vícios ou defeitos, como o adquirente, ao fazer sua
proposta de compra, devendo inserir termos e condições que serão
estudados pelo proprietário.

Nesse contexto, o ilustre escritor Pedro Elias Avvad defende


que “Não se constitui em proposta o convite para que interessados
apresentem proposta oferecendo condições para contrato. Nesse
caso, quem pretende receber proposta se coloca na posição de
oblato, não de proponente.” 166

Portanto, as propostas devem ser formalizadas por escrito,


entretanto são aceitáveis as verbais quando provada por
testemunhas. Além disso, cada Corretor poderá ter seu próprio
formulário, com nome e com endereço de seu escritório.

7.10.1 Quais as principais vantagens de uma proposta


na compra de imóvel?

O firme propósito de apresentar proposta configura evidente


interesse na aquisição do imóvel e transparência nas informações
apresentadas. Pelas razões abaixo elencadas, desaconselha-se a
apresentação de propostas verbais, inconsistentes e passíveis de
erros e confusões.

165
Curso de Direito Civil. Fonte das obrigações: contratos. ed.6ª. Freitas Bastos,
2001.
166
Direito Imobiliário – Teoria Geral dos Negócios Imobiliários. ed.2ª. São Paulo:
Renovar, 2009.p.340.

261
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a) São meios de prova para vincular o resultado útil do negócio


realizado pelo Corretor de Imóveis;

b) Facilitará a clareza de informações apresentadas pelo


adquirente do imóvel, evitando situações vexatórias ou
confusas no momento da assinatura do contrato de compra e
venda;

c) Demonstrará real interesse do adquirente na compra,


diminuindo a possibilidade de mera especulação do preço do
imóvel;

d) Vinculará o proprietário do imóvel, após seu aceite, a realizar


o negócio, sob pena de reparação de danos por prejuízos e
trabalho realizado do Corretor.

7.10.2 Como apresentar a Proposta de Compra ao


proprietário do imóvel?

A proposta é um importante instrumento de trabalho do Corretor


de Imóveis. No momento de sua apresentação, deve ser analisada
cuidadosamente para que se passem todas as informações sobre
o negócio.

Via de regra, esse é o momento ideal para se discutir preço e


condições de pagamento do imóvel, como também quem arcará
com as despesas da transmissão da propriedade e com as dívidas,
caso existam.

Lembre-se de que o Corretor de Imóveis tem a obrigação de agir


com imparcialidade na condução do processo de compra e venda
e de prestar, espontaneamente, aos seus clientes, as informações
sobre o negócio. Dessa forma, evitará o empobrecimento ou o
injusto enriquecimento das partes contratantes.

Entretanto, antes de solicitar a proposta do futuro comprador,


deve o Corretor apresentar as certidões negativas de débitos e a de
262
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propriedade e ônus reais do Cartório de Imóveis, também mostrar


o imóvel, por dentro e por fora, em horários diversos do dia e da
noite, para que o adquirente tenha certeza do negócio que estará
realizando.

Como a velocidade de trabalho tem grande interferência


nas negociações, as propostas de compra de imóvel devem ser
apresentadas ao proprietário do imóvel, sempre por escrito, no
prazo de até 24h (vinte e quatro horas), mediante protocolo. Isso
evidencia a presteza do Corretor de Imóveis.

Caso o proprietário do imóvel demonstre interesse na proposta


apresentada, deve pôr seu “aceite”, junto com a data e sua
assinatura no próprio instrumento.

No entanto, caso o proprietário não concorde com a oferta


sugerida pelo interessado, deve apresentar sua contraproposta,
também por escrito, de próprio punho, com novas condições.
Entretanto, deve-se evitar a simples recusa da proposta, sem
motivá-la ou apresentar contraoferta.

Sobre esse aspecto, Orlando Gomes define que “A declaração


com adições, com restrições ou com modificações chama-se
contraproposta. Não é contraproposta a solicitação do aceitante ao
proponente para que faça oferta mais vantajosa.” 167

Apesar dessa exigência, atualmente os e-mails são usados


como mecanismos de fácil comunicação e meio de prova na
sociedade, embora não substituam o contato pessoal do Corretor
com o proprietário do imóvel. Assim, quando o proprietário tem seu
domicílio em local distante do imóvel, deve o corretor, por motivo
de segurança, enviar a proposta através da internet (rede mundial
de computadores).

Nesse contexto, Orlando Gomes também defende que “A


regra aplica-se tanto nos contratos que se formalizam através de
167
Contratos. ed.26ª. Rio de Janeiro: Forense, 2008.p.78.
263
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correspondência epistolary ou telegráfica, considerados, segundo


terminologia clássica, contrato entre ausentes, como os contratos por
telefone, tido por ficção legal, como contratos entre presentes.” 168

Após o aceite de ambas as partes, deve o Corretor de Imóveis


providenciar formalizar o contrato de promessa de compra e venda,
que tanto pode ser assinado em seu escritório, como nos Cartórios
de Notas de sua preferência.

Ainda sobre essa questão, para Orlando Gomes, “O contrato


entre pessoas presentes forma-se onde elas se encontram. O que
se realiza entre pessoas distantes uma da outra, no lugar em que
foi proposto. Interessa saber onde os contratos se formam, dentre
outras razões, para determinar o foro competente e, no campo do
Direito Internacional, a lei reguladora.” 169

7.10.3 Propostas entre pessoas ausentes x presentes

As propostas entre pessoas presentes e ausentes são tratadas


de forma diferente no sistema jurídico brasileiro, pois o tempo para
incidência das obrigações é inversamente oposto.

Se a proposta for entre duas pessoas presentes ou mesmo


distantes, mas pela internet (rede mundial de computadores) ou por
telefone, sua aceitação deve ser imediata, sob pena de preclusão
do direito de contratar.

Se entre pessoas ausentes, deve ser levado em consideração


o tempo em que a proposta levaria para chegar ao seu destino e o
tempo de retorno ao destinatário, para que possa se aperfeiçoar. É
necessário estipular o momento de sua eficácia. Após esse tempo,
o proponente não tem mais obrigação de contratar.

168
Contratos. ed.26ª. Rio de Janeiro: Forense, 2008.p.82.
169
Contratos. ed.26ª. Rio de Janeiro: Forense, 2008.p.82.

264
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É possível também que a proposta entre ausentes seja


considerada inválida, basta que antes do recebimento da proposta
chegue sua retratação.

Se a proposta for efetuada entre ausentes, e o proponente


morre, ou se torna incapaz antes de sua aceitação, perde os efeitos
e se torna caduca.

Vejamos o que diz o artigo 428 do Código Civil brasileiro.

“Deixa de ser obrigatória a proposta:

I) - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente


aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata
por telefone ou meio de comunicação semelhante.

II) - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido


tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do
proponente;

III) - Se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a


resposta dentro do prazo dado;

IV) - se, antes dela, ou simplesmente, chegar ao conhecimento


da outra parte a retratação do proponente. 170

Assim, superada a fase negocial da proposta, de ajustes


de preço e das condições de pagamento, inicia-se a contratual,
em que serão discutidas as demais cláusulas e condições na
compra do imóvel, como posse, resolução contratual, momento
da transmissão, se a compra será “ad mensuram” ou “ad corpus”,
regramento condominial, etc.

170
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código Civil anotado e legislação complementar/
Villaça, Venosa. São Paulo: Atlas, 2004.

265
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7.10.4 Modelo de Proposta de Compra de Imóvel de


Terceiros

PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL E RECIBO DE CAUÇÃO


Proponente
comprador(a):_________________________________________________________
Nacionalidade:___________ Estado civil:____________ Profissão: _____________
Identidade: _______________________ CPF/CNPJ: _________________________
Endereço: ___________________________________________________________
Fone: __________________________ E-mail: ______________________________

Autorizo o CORRETOR a submeter à apreciação do(a) Proprietário(a) /


Vendedor(a) do imóvel: ____________________________________________
________________________________________________________________

a seguinte proposta que ora lhe faço:


Sinal - R$

Valor total R$ _________________________________________________


Anexo o cheque número:_________________ no valor de R$ __________
Sacado contra o Banco _________________________________________

Nominal ao CORRETOR, a título de caução e para garantia desta proposta,


ficando certo que, em caso de arrependimento ou desistência de minha parte,
perderei a referida quantia em favor do CORRETOR, como indenização pelos
serviços que foram prestados.
ATENÇÃO

1. O cheque de caução deverá ser cruzado e de valor não inferior a 5% do


valor da Proposta�
2. O mesmo cheque será devolvido ao(à) Proponente/Comprador(a),
imediatamente, se a sua proposta for recusada pelo/a(s) Proprietário(a)
Vendedor(a) do imóvel.
3. Sendo aceita a proposta, o mesmo cheque será devolvido no ato da
assinatura do Recibo de Sinal.

Local e data _____, _____________de _______

_____________________________________
Proponente Comprador

_____________________________________
Corretor

266
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7.10.5 Modelo de Proposta de Compra de Imóvel Novo

PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL NOVO

Proponente Adquirente: _________________________________________


_____________________________________________________________
Nacionalidade ___________________ Estado civil ____________________
Data Nasc.____ / _______ / _______ Profissão _______________________
End.Res. _____________________________________________________
Bairro_________________________Cidade/Estado __________________
Tel. Celular _______________________Tel. Fixo _______________________

E-mail ________________________________________________________
End. Comerc. _________________________________________________
Cidade ____________________ Estado ______________________________
CPF/CNPJ _________________ Ident. _______________________________
Renda mensal aprox. ____________________________________________
Cônjuge ______________________________________________________
Nacionalidade _______________ Profissão __________________________
Data Nasc. _____ / ______ / ______ Ident. ______________________________
CPF/MF _____________________Tel. Celular_______________________
Tel. Fixo __________________________ e __________________________

Obs. _________________________________________________________
_____________________________________________________________

Objeto da Proposta _____________________________________________

Preço e Condições de Pagamento _________________________________


_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

Cliente: _______________________________________________________
Recife/PE:_____________________________________________________
Corretor de Imóveis ____________________________________________
Nº Creci ________________________Visto ___________________________

267
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7.11 Ficha de Visita / Solicitação de Chaves


A Ficha de Visita ou Solicitação de Chaves é o documento
comprobatório de apresentação do imóvel pelo Corretor.
Quando preenchida e assinada pelo interessado, inicia-se,
comprovadamente, a ligação entre o Corretor e seu cliente.

Do ponto de vista preferencial, fica assegurado ao Corretor o


recebimento de seus honorários profissionais, caso o imóvel venha
a ser comercializado como fruto de seu trabalho, mesmo após
vencido o prazo de vigência do Contrato de Corretagem.

Assim, prevê o artigo 727 do Código Civil “Se, por não haver
prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o
negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a
corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio
se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito
dos trabalhos do corretor”. 171

Após sua assinatura e mediante depósito de documento de


identificação, o Corretor poderá entregar as chaves do imóvel com
maior tranquilidade para o cliente, a fim de que possa visitá-lo em
horários de sua conveniência.

Essa prática, na compra e venda, só é aconselhável após a


segunda visita, muitas vezes quando o interessado se dispõe
a ouvir opiniões de familiares quanto à compra do imóvel. No
entanto, nada supera a apresentação do imóvel quando realizada
pelo próprio Corretor, que poderá fornecer informações pertinentes
sobre o empreendimento, sobre sua documentação e sobre sua
localização.

171
PELUSO, Cezar. Código Civil Comentado.ed.7ª.rev. atual. e ampl. São Paulo:
Manole, 2013.

268
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Justifica-se o uso da Ficha de Visita também pela facilidade no


controle do número de opiniões de clientes que visitarem o imóvel,
durante o período em que esteve sob a responsabilidade do
Corretor, ou da Imobiliária. Se o imóvel for visitado inúmeras vezes
e não houver propostas de compra fornecidas por interessados,
é possível que o ele esteja com seu valor acima do praticado no
mercado, ou possua algum problema que impeça ou dificulte a sua
comercialização.

Logo, ressalta-se que o Corretor possui obrigação de fornecer


ao proprietário do imóvel, espontaneamente, todas as informações
sobre o andamento do negócio, sob pena de responder por perdas
e por danos, como preceitua o artigo 723 do Código Civil.

Prevê o art.723 que “O corretor é obrigado a executar a


mediação com a diligência e prudência, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do
negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos,


o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de
outros fatores que possam influir nos resultados da incubência.” 172

Nesse sentido, após o Corretor apresentar todas as informações


sobre o andamento do negócio às partes contratantes, ficará isento
de responsabilidade, caso haja descumprimento contratual.

Todavia, como elementos da intermediação, o Corretor tem o


dever de informar, de esclarecer, de aconselhar seus clientes sobre
a segurança e riscos do negócio.

172
PELUSO, Cezar. Código Civil Comentado.ed.7ª.rev. atual. e ampl. São Paulo:
Manole, 2013.

269
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Aconselha-se a confecção de, no mínimo, dois jogos de


chaves para cada imóvel que será intermediado. Isso dará maior
velocidade na demonstração, pois o imóvel poderá ser visitado por
dois Corretores simultaneamente.

Sabe-se de casos em que as chaves ficaram retidas nas mãos


de outro Corretor de Imóveis, ou mesmo de clientes interessados
na aquisição da propriedade, dificultando a visitação do imóvel.

Deixar as chaves na portaria do imóvel, ou com vizinhos, é


prática que deve ser evitada, embora bastante usual no mercado
imobiliário, pela falsa impressão de que o imóvel será visitado
por mais vezes. Isso dificultará o trabalho do Corretor de Imóveis
de colher opiniões de clientes que visitaram o imóvel e não se
interessaram por sua aquisição.

Assim, através da Ficha de Visita, o Corretor terá assegurado


seus direitos à remuneração, caso o imóvel venha a ser
comercializado posteriormente, após vigência do contrato, como
fruto de seu trabalho, e possuirá maior facilidade de prestar contas
ao proprietário do imóvel.

270
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7.11.1 Modelo de Ficha de Visita / Solicitação de Chaves

SOLICITAÇÃO DE CHAVES / CONFIRMAÇÃO DE VISITA

Nome Completo do(a) Cliente Solicitante: ___________________________

Identidade: __________________________ CPF:_____________________

Endereço:_____________________________________________________

Fones:(Resid.)_________(Prof.)_______________(Celular)____________

Chaves retiradas às________horas. Devolvidas às___________horas.

SOLICITAÇÃO - Solicito ao Corretor de Imóveis XXXXXXXXXX – Creci nº


XXXXXX, a(s) chave(s) do(s) imóvel(eis) abaixo referidos(s), para visitação,
sem compromisso, comprometendo-me a devolvê-la(s)no prazo de 3h (três)
horas.

Imóvel(eis) Chaves / Quantidade

1 ___________________________________ ______________________

2 ___________________________________

Recife, ______ de __________________de _______

_________________________
Solicitante

271
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OBSERVAÇÕES

Prezado(a) Cliente, seus comentários sobre o(s) imóvel(eis)


visitado(s) são de grande importância para o nosso trabalho.
Queira, por favor, preencher o formulário abaixo.

Imóvel:____________________________________________

- Pintura( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim


- Estado geral (conservação)( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim
- Localização( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim

Imóvel: ____________________________________________

- Pintura ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim


- Estado geral (conservação) ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim
- Localização ( ) Bom ( ) Regular ( ) Ruim

Comentários/Sugestões

Recife/PE, ______ de __________________de_______.

____________________________________________
Nome do cliente

272
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7.12 Ficha de Apresentação do Imóvel


Depois de todo o processo de captação, com vistorias ao
imóvel, fotografias, avaliação de mercado, elaboração de Contrato
de Corretagem, faz- -se necessária a apresentação de como o
imóvel poderá ser oferecido aos interessados.

Sabe-se que “a propaganda é alma do negócio”, portanto nada


adiantaria todo o trabalho desenvolvido no convencimento do
proprietário, na captação do imóvel, se não houver uma divulgação
objetiva e completa do negócio que se está intermediando.

Afinal, a forma como se apresenta o imóvel ao mercado incide


diretamente no resultado do trabalho do Corretor. Assim, deve-
se demonstrar, primeiramente, os principais pontos atrativos,
como localização, roteiro de acesso, tempo de construção,
área construída, vista panorâmica, tamanho do terreno, número
de cômodos, acabamento, fachada, detalhes arquitetônicos,
proximidade a grandes centros de compra, hospitais, praias ou
parques públicos, etc.

É fundamental também se lembrar da importância do preço


do imóvel e, principalmente, da condição de pagamento de suas
parcelas, como fator preponderante numa transação de compra e
venda.

Atualmente, existem vários meios de divulgação do imóvel,


como jornais, revistas, folder, panfletos e até mídia virtual, através
da rede mundial de computadores (internet), com sites, portais,
facebook, instagram, whatsapp, etc.

Contudo, em todas as mídias possíveis de divulgação, deve o


Corretor se identificar profissionalmente, com nome e número de
sua inscrição no Conselho na jurisdição do imóvel que está sendo
intermediado.

273
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A Lei n. 6.530, de 12-05-1978, em seu artigo 20, incisos III e


IV, e o Decreto n. 81.871, de 29-06-1978, em artigo 38, incisos IV
e V, vedam a possibilidade de anunciar publicamente propostas de
venda sem Contrato de Intermediação por escrito e sem mencionar
o número de sua inscrição no Conselho de Corretores, do qual faz
parte.

“Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscrita nos órgãos


de que trata a presente Lei é vedado:

(…) omissis

III – anunciar publicamente proposta de transação a que não


esteja autorizado através de documento escrito;

IV – fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional


sem mencionar o número da inscrição”. 173

Por fim, na apresentação, não se deve esquecer da importância


de detalhar o imóvel minuciosamente, embora de forma bem
objetiva, com informações sobre suas características internas e
externas, como será demonstrado em seguida.

173
PELUSO, Cezar. Código Civil Comentado.ed.7ª.rev. atual. e ampl. São Paulo:
Manole, 2013.

274
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7.12.1 Modelo de Ficha de Apresentação

APARTAMENTO PARA VENDER GRAÇAS


Apartamento 3001, na Torre “A” do Edif. ROSA DO MAR
Rua da Felicidade, s/n.
Roteiro: descrever a melhor maneira de chegar ao imóvel.
Descrição interna:
Varanda
Sala p/04 ambientes
04 quartos sociais (04 suítes, todas com armários)
Banheiro Social
Copa/Cozinha c/armários
Área de Serviço e lavanderia
Banheiro de Serviço
Depósito
Detalhes do Imóvel

Piscina, sauna e bicicletário


Gerador, central de gás e poço artesiano
02 apts por andar, 03 garagens
03 elevadores de última geração
Sistema segurança armada 24h
Área útil de 280 m2
Decorado por arquiteto
Piso em porcelanato e paredes em vidro
Documentação regular.
CHAVES COM O CORRETOR
Valor Venal ……. R$ 2.300.000,00
Sinal de …………. R$ 800.000,00
e três parcelas mensais de R$ 500.000,00
Informações
Nome e telefone do corretor de imóveis.

275
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ANEXOS

LEI Nº 6�530
DE 12 DE MAIO DE 1978
(com alterações introduzidas pela Lei nº 10.795, de 5 de dezembro de 2003 e
pela Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, Art. 139)

Dá nova regulamentação à profissão de Corretor


de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus
órgãos de fiscalização e dá outras providências.

O Presidente da República.

Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a


seguinte Lei:

Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no


Território Nacional, é regido pelo disposto na presente Lei.

Art. 2º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis


será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações
Imobiliárias.

Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação


na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda,
opinar quanto à comercialização imobiliária.

Parágrafo Único - As atribuições constantes deste artigo poderão


ser exercidas, também, por Pessoa Jurídica inscrita nos termos
desta Lei.

Art. 4º - A inscrição do Corretor de Imóveis e de Pessoa Jurídica


será objeto de Resolução do Conselho Federal de Corretores de
Imóveis.

276
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Art. 5º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são


órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão
de Corretor de Imóveis, constituída em autarquia, dotada de
personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do
Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.

Art. 6º - As Pessoas Jurídicas inscritas no Conselho Regional


de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm
os mesmos direitos das Pessoas Físicas nele inscritas.

Parágrafo Único - As Pessoas Jurídicas a que se refere este


artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de
Imóveis individualmente inscrito.

§ 1º - As Pessoas Jurídicas a que se refere este artigo


deverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis
individualmente inscrito.

§ 2º - O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais


imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer
outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante
contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos
Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado,
registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de
Imóveis.

§ 3º - Pelo contrato de que trata o § 2º deste artigo, o corretor


de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o
desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária
e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de
corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.

§ 4º - O contrato de associação não implica troca de serviços,


pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de
imóveis associado, desde que não configurados os elementos
caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art.

277
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

3º da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo


Decreto-Lei no 5.452, de 1º de maio de 1943.

Art. 7º - Compete ao Conselho Federal e aos Conselhos


Regionais representar, em juízo ou fora dele, os legítimos
interesses da Categoria Profissional, respeitadas as respectivas
áreas de competência.

Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da


República e jurisdição em todo o Território Nacional.

Art. 9º - Cada Conselho Regional terá sede e foro na Capital do


Estado, ou de um dos Estados ou Territórios da jurisdição, a critério
do Conselho Federal.

Art.10 - O Conselho Federal será composto por dois


representantes, Efetivos e Suplentes, de cada Conselho Regional,
eleitos dentre os seus membros.

Art. 11 - Os Conselhos Regionais serão compostos por vinte


e sete membros efetivos, eleitos dois terços por votação secreta
em assembleia geral especialmente convocada para esse fim e um
terço integrado por representantes dos sindicatos de Corretores de
Imóveis que funcionarem regularmente na jurisdição do Conselho
Regional.

Parágrafo Único – O disposto neste artigo somente será


observado nas eleições para constituição dos Conselhos Regionais
após o término dos mandatos vigentes na data desta Lei.

Art. 11 - Os Conselhos Regionais serão compostos por vinte


e sete membros efetivos e igual número de suplentes, eleitos
em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável, secreto
e obrigatório, dos profissionais inscritos, sendo aplicável ao
profissional que deixar de votar, sem causa justificada, multa em
valor máximo equivalente ao da anuidade.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Parágrafo Único – (revogado pela Lei nº 10.795/03, art. 1º).

Art. 12 - Somente poderão ser membros de Conselho Regional


os Corretores de Imóveis com inscrição principal na jurisdição há
mais de dois anos e que não tenham sido condenados por infração
disciplinar.

Art. 13 - Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados


por uma diretoria, eleita dentre os seus membros.

§ 1º - A Diretoria será composta de um Presidente, dois Vice-


Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros.

§ 2º - Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um


Conselho Fiscal, composto de três membros, Efetivos e Suplentes,
eleitos dentre os seus membros.

Art. 14 - Os membros do Conselho Federal e dos Conselhos


Regionais terão mandato de três anos.

Art. 15 - A extinção ou perda de mandato de membro


do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais ocorrerá:

I - por renúncia;

II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento


da inscrição;

III - por condenação a pena superior a dois anos, em virtude de


sentença transitada em julgado;

IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à


prática de ato de improbidade na administração pública ou privada,
em virtude de sentença transitada em julgado;

V - por ausência, sem motivo justificado, a três Sessões


consecutivas ou seis intercaladas em cada ano.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Art. 16 - Compete ao Conselho Federal:

I - eleger sua Diretoria;

II - elaborar e alterar seu regimento;

III - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua


Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício
seguinte;

IV - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões,


fixando-lhes a sede e jurisdição;

V - baixar normas de Ética Profissional;

VI - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem


de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos;

VII - fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos


Conselhos Regionais;

VIII - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;

IX - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;

X - elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regionais;

XI - homologar o regimento dos Conselhos Regionais;

XII - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos


Conselhos Regionais;

XIII - credenciar representante junto aos Conselhos Regionais,


para verificação de irregularidades e pendências acaso existentes;

XIV - intervir temporariamente nos Conselhos Regionais,


nomeando Diretoria provisória, até que seja regularizada a situação
ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato:

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

a) se comprovada irregularidade na administração;

b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento da


contribuição.


XV - destituir Diretor de Conselho Regional, por ato de


improbidade no exercício de suas funções;

XVI - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o


funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas para
sua eficiência e regularidade;

XVII - baixar Resoluções e deliberar sobre casos omissos.

§ 1º - Na fixação do valor das anuidades referidas no inciso VII


deste artigo, serão observados os seguintes limites máximos:

I – pessoa física ou firma individual: R$ 285,00 (duzentos e


oitenta e cinco reais);

II – pessoa jurídica, segundo o capital social:

a) até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais): R$ 570,00


(quinhentos e setenta reais);

b) de R$ 25.001,00 (vinte e cinco mil e um reais) até R$


50.000,00 (cinquenta mil reais): R$ 712,50 (setecentos e doze reais
e cinquenta centavos);

c) de R$ 50.001,00 (cinquenta mil e um reais) até R$ 75.000,00


(setenta e cinco mil reais): R$ 855,00 (oitocentos e cinquenta e
cinco reais);

d) de R$ 75.001,00 (setenta e cinco mil e um reais) até R$


100.000,00 (cem mil reais): R$ 997,50 (novecentos e noventa e
sete reais e cinquenta centavos);

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

e) acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 1.140,00 (mil,


cento e quarenta reais).

§ 2º - Os valores correspondentes aos limites máximos


estabelecidos no § 1º deste artigo serão corrigidos anualmente
pelo índice oficial de preços ao consumidor.

Art. 17 - Compete aos Conselhos Regionais:

I - eleger sua Diretoria;

II - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua


Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício
seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho
Federal;

III - propor a criação de Sub-regiões, em divisões Territoriais


que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis inscritos,
fixado pelo Conselho Federal;

IV - homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas


de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos,
elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos;

V - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de


Imóveis e de Pessoas Jurídicas;

VI - organizar e manter o registro profissional das Pessoas


Físicas e Jurídicas inscritas;

VII - expedir Carteiras Profissionais e Certificados de Inscrição;

VIII - impor as sanções previstas nesta Lei;

IX - baixar Resoluções, no âmbito de sua competência.

Art. 18 - Constituem receitas do Conselho Federal:

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

I - a percentagem de vinte por cento sobre as anuidades e


emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais;

II - a renda patrimonial;

III - as contribuições voluntárias;

IV - as subvenções e dotações orçamentárias.

Art. 19 - Constituem receitas de cada Conselho Regional:

I - as anuidades, emolumentos e multas;

II - a renda patrimonial;

III - as contribuições voluntárias;

IV - as subvenções e dotações orçamentárias.

Art. 20 - Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscrita nos


órgãos de que trata a presente Lei é vedado:

I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem


confiados;

II - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da


profissão aos não inscritos;

III - anunciar publicamente proposta de transação a que não


esteja autorizado através de documento escrito;

IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional


sem mencionar o número da inscrição;

V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar


o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro
de Imóveis;

VI - violar o sigilo profissional;


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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

VII - negar aos interessados prestações de contas ou recibo de


quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer
título;

VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da


profissão;

IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a Lei


defina como crime ou contravenção;

X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.

Art. 21 - Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores


de Imóveis e Pessoas Jurídicas as seguintes sanções disciplinares:

I - advertência verbal;

II - censura;

III - multa;

IV - suspensão da inscrição, até noventa dias;

V - cancelamento da inscrição, com apreensão da Carteira


Profissional.

§ 1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o


Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar
leve ou grave a falta.

§ 2º - A reincidência na mesma falta determinará a agravação


da penalidade.

§ 3º - A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e,


na hipótese de reincidência na mesma falta, aplicar-se-á em dobro.

§ 4º - A pena de suspensão será anotada na Carteira Profissional


do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se

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este não a apresentar para que seja consignada a penalidade,


o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da
inscrição.

Art. 22 - Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de


Corretores de Imóveis aplica-se o regimento jurídico das Leis do
Trabalho.

Art. 23 - Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos


nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962, o exercício da
profissão, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido
na regulamentação desta Lei.

Art. 24 - Esta Lei será regulamentada no prazo de trinta dias a


partir de sua vigência.

Art. 25 - Esta Lei entrará em vigor na data da sua publicação.

Art. 26 - Revogam-se as disposições em contrário,


especialmente a Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962.

Brasília(DF), 12 de maio de 1978

157º da Independência e 90º da República

ERNESTO GEISEL

ARNALDO PRIETO

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

DECRETO Nº 81�871
DE 29 DE JUNHO DE 1978

Regulamenta a Lei N.º 6.530, de 12 de maio de 1978,


que dá nova regulamentação à profissão de Corretor
de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos
e dá outras providências.

O Presidente da República, no uso da atribuição que lhe confere


o artigo 81, item III, da Constituição, e tendo em vista o artigo 24
da Lei N�º 6�530, de 12 de maio de 1978.

DECRETA:

Art. 1º - O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em


todo o território nacional somente será permitido:

I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias,


inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da
jurisdição; ou,

II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei N�º 4�116,


de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação da sua
inscrição.

Art. 2º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a


intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e
opinar quanto à comercialização imobiliária.

Art. 3º - As atribuições constantes do artigo anterior poderão,


também, ser exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no
Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição.

Parágrafo Único - O atendimento ao público interessado na


compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação
esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá
ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da
jurisdição.
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Art. 4º - O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da


pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda,
bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional.

Art. 5º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor


de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito
de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel
anunciado.

Art. 6º - O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são


órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão
de Corretor de Imóveis, constituída em autarquia dotada de
personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do
Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.

Art. 7º - O Conselho Federal de Corretores de Imóveis tem


por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da
profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional.

Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da


República e jurisdição em todo o território nacional.

Art. 9º - O Conselho Federal será composto por 2 (dois)


representantes, efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional,
eleitos dentre os seus membros.

Parágrafo Único - O mandato dos membros a que se refere


este artigo será de 3 (três) anos.

Art. 10 - Compete ao Conselho Federal:

I - eleger sua Diretoria;

II - elaborar e alterar seu Regimento;

III - exercer função normativa, baixar Resoluções e


adotar providências indispensáveis à realização dos objetivos
institucionais;
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

IV - instituir o modelo das Carteiras de Identidade Profissional e


dos Certificados de Inscrição;

V - autorizar a sua Diretoria a adquirir e onerar bens imóveis;

VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua


Diretoria, bem como elaborar a previsão orçamentária para o
exercício seguinte;

VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regionais,


fixando-lhes a sede e jurisdição;

VIII - baixar normas de ética profissional;

IX - elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem


de imóveis de observância obrigatória pelos inscritos;

X - fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos


Conselhos Regionais;

XI - decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;

XII - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;

XIII - elaborar o Regimento padrão dos Conselhos Regionais;

XIV - homologar o Regimento dos Conselhos Regionais;

XV - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos


Conselhos Regionais;

XVI - credenciar representante junto aos Conselhos Regionais,


para verificação de irregularidades e pendências acaso existentes;

XVII - intervir, temporariamente nos Conselhos Regionais,


nomeando Diretoria provisória, até que seja regularizada a situação
ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato:

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

a) se comprovada irregularidade na administração;

b) se tiver havido atraso injustificado no recolhimento das


contribuições.

XVIII - destituir Diretor do Conselho Regional, por ato de


improbidade no exercício de suas funções;

XIX - promover diligências, inquéritos ou verificações sobre o


funcionamento dos Conselhos Regionais e adotar medidas para
sua eficiência e regularidade;

XX - deliberar sobre os casos omissos;

XXI - representar em juízo ou fora dele, em todo Território


Nacional, os legítimos interesses da categoria profissional.

Art. 11 - O Conselho Federal se reunirá com a presença mínima


de metade mais um de seus membros.

Art. 12 - Constituem receitas do Conselho Federal:

I - a percentagem de 20% (vinte por cento) sobre as anuidades


e emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais;

II - a renda patrimonial;

III - as contribuições voluntárias;

IV - as subvenções e dotações orçamentárias.

Art. 13 - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis


têm por finalidade fiscalizar o exercício profissional na área de sua
jurisdição, sob supervisão do Conselho Federal.

Art. 14 - Os Conselhos Regionais terão sede e foro na Capital


do Estado, ou de um dos Estados ou Territórios, a critério do
Conselho Federal.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Art. 15 - Os Conselhos Regionais serão compostos por 27 (vinte


e sete) membros, efetivos e suplentes, eleitos 2/3 (dois terços) por
votação secreta em Assembleia Geral especialmente convocada
para esse fim, e 1/3 (um terço) integrado por representantes dos
Sindicatos de Corretores de Imóveis que funcionarem regularmente
na jurisdição do Conselho Regional. (DERROGADO em face do
disposto no Art. 1º da Lei nº 10.795, de 05.12.03, que alterou o Art.
11 da Lei nº 6.530/78)

Parágrafo Único - O mandato dos membros a que se refere


este artigo será de 3 (três) anos.

Art. 16 - Compete ao Conselho Regional:

I - eleger sua Diretoria;

II - aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento padrão


elaborado pelo Conselho Federal;

III - fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição;

IV - cumprir e fazer cumprir as Resoluções do Conselho


Federal;

V - arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas


as medidas destinadas à efetivação da sua receita e a do Conselho
Federal;

VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua


Diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício
seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho
Federal;

VII - propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais


que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis, fixado
pelo Conselho Federal;

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

VIII - homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas


de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos,
elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos respectivos;

IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de


Imóveis e de pessoas jurídicas;

X - organizar e manter o registro profissional das pessoas


físicas e jurídicas inscritas;

XI - expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados


de Inscrição;

XII - impor as sanções previstas neste regulamento;

XIII - baixar Resoluções, no âmbito de sua competência;

XIV - representar em juízo ou fora dele, na área de sua


jurisdição, os legítimos interesses da categoria profissional;

XV - eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e


suplentes, que comporão o Conselho Federal;

XVI - promover, perante o juízo competente, a cobrança das


importâncias correspondentes a anuidade, multas e emolumentos,
esgotados os meios de cobrança amigável.

Art. 17 - O Conselho Regional se reunirá com a presença


mínima de metade mais um de seus membros.

Art. 18 - Constituem receitas de cada Conselho Regional:

I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e emolumentos;

II - as multas;

III - a renda patrimonial;

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

IV - as contribuições voluntárias;

V - as subvenções e dotações orçamentárias.

Art. 19 - 2/3 (dois terços) dos membros dos Conselhos


Regionais, efetivos e respectivos suplentes, serão eleitos pelo
sistema de voto pessoal, secreto e obrigatório dos profissionais
inscritos, nos termos em que dispuser o Regimento dos Conselhos
Regionais, considerando-se eleitos efetivos os 18 (dezoito) mais
votados e suplentes os seguintes.

Parágrafo Único - Aplicar-se-á ao profissional inscrito que


deixar de votar sem causa justificada, multa em importância
correspondente ao valor da anuidade.

Art. 20 - 1/3 (um terço) dos membros dos Conselhos Regionais


efetivos e respectivos suplentes, serão indicados pelos Sindicatos
de Corretores de Imóveis, dentre seus associados, diretores ou
não.

§ 1º - Caso haja mais de um Sindicato com base territorial na


jurisdição de cada Conselho Regional, o número de representantes
de cada Sindicato será fixado pelo Conselho Federal.

§ 2º - Caso não haja Sindicato com base territorial na jurisdição


do Conselho Regional, 1/3 (um terço) dos membros que seria
destinado a indicação pelo Sindicato, será eleito na forma do artigo
anterior.

§ 3º - Caso o Sindicato ou os Sindicatos da Categoria, com base


territorial na jurisdição de cada Conselho Regional, não indiquem
seus representantes, no prazo estabelecido em Resolução do
Conselho Federal, o terço destinado à indicação pelo Sindicato,
será eleito, na forma do artigo anterior. (DERROGADOS em face
do disposto no Art. 1º da Lei nº 10.795, de 05.12.03, que alterou o
art. 11 da Lei nº 6.530/78)

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Art. 21 - O exercício do mandato de membro do Conselho


Federal e dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis,
assim como a respectiva eleição, mesmo na condição de suplente,
ficarão subordinados ao preenchimento dos seguintes requisitos
mínimos:

I - inscrição na jurisdição do Conselho Regional respectivo há


mais de 2 (dois) anos;

II - pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos;

III - inexistência de condenação a pena superior a 2 (dois) anos,


em virtude de sentença transitada em julgado.

Art. 22 - A extinção ou perda de mandato de membro do


Conselho Federal e dos Conselhos Regionais ocorrerá:

I - por renúncia;

II - por superveniência de causa de que resulte o cancelamento


da inscrição;

III - por condenação a pena superior a 2 (dois) anos, em virtude


de sentença transitada em julgado;

IV - por destituição de cargo, função ou emprego, relacionada à


prática de ato de improbidade na administração pública ou privada,
em virtude de sentença transitada em julgado;

V - por ausência, sem motivo justificado, a 3 (três) sessões


consecutivas ou 6 (seis) intercaladas em cada ano.

Art. 23 - Os membros dos Conselhos Federal e Regionais


poderão ser licenciados, por deliberação do Plenário.

Parágrafo Único - Concedida a licença de que trata este artigo


caberá ao Presidente do Conselho convocar o respectivo suplente.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Art. 24 - Os Conselhos Federal e Regionais terão cada


um, como órgão deliberativo o Plenário, constituído pelos seus
membros, e como órgão administrativo a Diretoria e os que forem
criados para a execução dos serviços técnicos ou especializados
indispensáveis ao cumprimento de suas atribuições.

Art. 25 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais


serão compostas de um Presidente, dois Vice-Presidentes, dois
Secretários e dois Tesoureiros, eleitos pelo Plenário, dentre seus
membros, na primeira reunião ordinária.

Art. 26 - A estrutura dos Conselhos Federal e Regionais e as


atribuições da Diretoria e dos demais órgãos, serão fixados no
Regimento de cada Conselho.

Art. 27 - Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará


um Conselho Fiscal composto de três membros, efetivos e
suplentes, eleitos dentre os seus membros.

Art. 28 - A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica


será efetuada no Conselho Regional da jurisdição, de acordo com
Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

Art. 29 - As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional


de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm
os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.

Parágrafo Único - As pessoas jurídicas a que se refere este


artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de
Imóveis individualmente inscrito.

Art. 30 - O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da


profissão em área de jurisdição diversa da do Conselho Regional
onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis
ou da pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e averbação
profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionam as áreas
em que exercerem as atividades.
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Art. 31 - Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecida Carteira


de Identidade Profissional, numerada em cada Conselho Regional,
contendo, no mínimo, os seguintes elementos:

I - nome por extenso do profissional;

II - filiação;

III - nacionalidade e naturalidade;

IV - data do nascimento;

V - número e data de inscrição;

VI - natureza da habilitação;

VII - natureza da inscrição;

VIII - denominação do Conselho Regional que efetuou a


inscrição;

IX - fotografia e impressão datiloscópica;

X - assinatura do profissional inscrito, do Presidente e do


Secretário do Conselho Regional.

Art. 32 - À pessoa jurídica inscrita será fornecido Certificado


de Inscrição, numerado em cada Conselho Regional, contendo no
mínimo, os seguintes elementos:

I - denominação da pessoa jurídica;

II - número e data da inscrição;

III - natureza da inscrição;

IV - nome do sócio-gerente ou diretor, inscrito no Conselho


Regional;

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

V - número e data da inscrição do sócio-gerente ou diretor, no


Conselho Regional;

VI - denominação do Conselho Regional que efetuou a


inscrição;

VII - assinatura do sócio-gerente ou diretor, do Presidente e do


Secretário do Conselho Regional.

Art. 33 - As inscrições do Corretor de Imóveis e da pessoa


jurídica, o fornecimento de Carteira de Identidade Profissional e de
Certificado de Inscrição e certidões, bem como o recebimento de
petições, estão sujeitos ao pagamento de anuidade e emolumentos
fixados pelo Conselho Federal.

Art. 34 - O pagamento da anuidade ao Conselho Regional


constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de
Imóveis e da pessoa jurídica.

Art. 35 - A anuidade será paga até o último dia útil do primeiro


trimestre de cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da
inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica.

Art. 36 - O pagamento da anuidade fora do prazo sujeitará o


devedor a multa fixada pelo Conselho Federal.

Art. 37 - A multa aplicada ao Corretor de Imóveis ou pessoa


jurídica, como sanção disciplinar, será, igualmente fixada pelo
Conselho Federal.

Art. 38 - Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de


Imóveis:

I - transgredir normas de ética profissional;

II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem


confiados;
296
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

III - exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar,


por qualquer meio, o seu exercício aos não inscritos ou impedidos;

IV - anunciar publicamente proposta de transação a que não


esteja autorizado através de documento escrito;

V - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional


sem mencionar o número de inscrição;

VI - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar


o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro
de Imóveis;

VII - violar o sigilo profissional;

VIII - negar aos interessados prestações de contas ou recibo de


quantia ou documento que lhe tenham sido entregues a qualquer
título;

IX - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;

X - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a Lei


defina como crime ou contravenção;

XI - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional;

XII - promover ou facilitar a terceiros transações ilícitas ou que


por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros;

XIII - recusar a apresentação de Carteira de Identidade


Profissional, quando couber.

Art. 39 - As sanções disciplinares consistem em:

I - advertência verbal;

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II - censura;

III - multa;

IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;

V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira


profissional.

§ 1º - Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o


Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar
leve ou grave a falta. (quanto à natureza da infração, se grave ou
leve, ver enquadramento no Art. 28, §§ 1º e 2º, da Resolução-
Cofeci nº 146/82 c/c o do Art. 8º da Resolução-Cofeci nº 326/92)

§ 2º - A reincidência na mesma falta determinará a agravação


da penalidade.

§ 3º - A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e,


na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro.

§ 4º - A pena de suspensão será anotada na Carteira de


Identidade Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável
pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja
consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la
em cancelamento da inscrição.

§ 5º - As penas de advertência, censura e multa serão


comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se
fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão
em caso de reincidência.

Art. 40 - Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso,


com efeito suspensivo, ao Conselho Federal:

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a contar da ciência da


decisão;

II - “ex officio”, nas hipóteses dos itens IV e V do artigo anterior.

Art. 41 - As denúncias somente serão recebidas quando


assinadas, declinada a qualificação do denunciante e acompanhada
da indicação dos elementos comprobatórios do alegado.

Art. 42 - A suspensão por falta de pagamento de anuidades,


emolumentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida,
podendo ser cancelada a inscrição, de acordo com critérios a
serem fixados pelo Conselho Federal.

Art. 43 - As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas


próprias decisões.

Art. 44 - O Conselho Federal será última e definitiva instância


nos assuntos relacionados com a profissão e seu exercício.

Art. 45 - Aos servidores dos Conselhos Federal e Regionais de


Corretores de Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação
das Leis do Trabalho.

Art. 46 - Em caso de intervenção em Conselho Regional,


cabe ao Conselho Federal baixar instruções sobre cessação da
intervenção ou realização de eleições, na hipótese de término de
mandato.

Art. 47 - O disposto no artigo 15 somente será observado nas


eleições para constituição dos Conselhos Regionais após o término
dos mandatos vigentes em 15 de maio de 1978.

299
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Art. 48 - Este Decreto entrará em vigor na data da sua


publicação, revogadas as disposições em contrário.

Brasília-DF, em 29 de junho de 1978

157º da Independência e 90º da República

ERNESTO GEISEL

ARNALDO PRIETO

300
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RESOLUÇÃO-COFECI N�º 326/92

Aprova o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis.


“Ad referendum”

O PRESIDENTE DO CONSELHO FEDERAL DE


CORRETORES DE IMÓVEIS - COFECI, no uso das atribuições
que lhe são conferidas pelo artigo 10, item VIII do Decreto N.º
81.871, de 29 de junho de 1978,

R E S O L V E:

Art. 1º - Aprovar o anexo CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL.

Art. 2º - A presente Resolução entrará em vigor na data de sua


publicação, revogadas as disposições contrárias, especialmente as
Resoluções-COFECI nos 014/78, 037/79 e 145/82.

Brasília-DF, 25 de junho de 1992

WALDYR FRANCISCO LUCIANO


Presidente

RUBEM RIBAS
Diretor 1º Secretário

CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL

Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar


a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando
no exercício profissional.

Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além


da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua
classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.

Art. 3° - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao


exercício da profissão, à classe e aos colegas:

301
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

I - considerar a profissão como alto título de honra e não praticar


nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;

II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre


que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da
profissão, dos profissionais e da coletividade;

III - manter constante contato com o Conselho Regional


respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;

IV - zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos


Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes
forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais
mandatos e encargos;

V - observar os postulados impostos por este Código, exercendo


seu mister com dignidade;

VI - exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e


probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;

VII - defender os direitos e prerrogativas profissionais e a


reputação da classe;

VIII - zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício


profissional;

IX - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando


do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e
fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que
tiver ciência;

X - não se referir desairosamente sobre seus colegas;

XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de


consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os
preceitos de harmonia da classe;

302
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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

XII - colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-


la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da
profissão.

Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos


clientes:

I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de


oferecê-lo;

II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente


certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando
o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam
comprometer o negócio;

III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;

IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de


valores ou documentos a ele destinados;

V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que


concluído o negócio, contas pormenorizadas;

VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica


do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar
pessoalmente;

VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;

VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou


entregue a qualquer título;

IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos


serviços profissionais;

X - receber, somente de uma única parte, comissões ou


compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para

303
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proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os


interessados, ou for praxe usual na jurisdição.

Art. 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por


atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por
imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.

Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:

I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que


não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam
prestar-se à fraude;

II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos


estabelecidos em lei e em Resoluções;

III - promover a intermediação com cobrança de “over-price”;

IV - locupletar-se, por qualquer forma, à custa do cliente;

V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou


vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente
prestados;

VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer


natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para
outro profissional ou para a classe;

VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de


Imóveis;

VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à


fiscalização ou intimações para instrução de processos;

IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem


ilegalmente atividades de transações imobiliárias;

X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;


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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal


da lei;

XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem


motivo justo e prévia ciência do cliente;

XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de


concessões ilícitas;

XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação


emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de
competência destes;

XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a


outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por
escrito;

XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o


Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;

XVII - anunciar capciosamente;

XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver


probabilidade de realizá-lo;

XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais,


quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de
classe;

XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso


não esteja expressamente autorizado para tanto.

Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar


inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer
contra este Código, e a aplicação das penalidades previstas na
legislação em vigor.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

Art. 8º - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis


que desatender os preceitos dos artigos 3º, I, V, VI e IX; 4º, II, III,
IV, V, VII, VIII, IX e X; 6º, I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII,
XIX e XX, e transgressão de natureza leve o que desatender os
demais preceitos deste Código.

Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais


inscritos nos Conselhos Regionais.

Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais


promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética.

Brasília-DF, 25 de junho de 1992

WALDYR FRANCISCO LUCIANO


Presidente

RUBEM RIBAS
Diretor 1º Secretário

Homologada em Sessão Plenária de 07/08/92

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RESOLUÇÃO-COFECI N�º 005/78


(D.O.U. de 14/09/78 – Fls.: 5064/65. Seção I – Parte II)

Estabelece normas para o Contrato Padrão, previsto


no artigo 16, inciso 6º, da Lei N.º 6.530/78.

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, no


uso das atribuições que lhe são conferidas em lei,

CONSIDERANDO que a Lei 6.530/78, estabeleceu a


obrigatoriedade do contrato de Intermediação Imobiliária;

CONSIDERANDO que o relacionamento entre o profissional e


cliente deve ser resguardado por instrumento contratual para evitar
desinteligências;

CONSIDERANDO que os princípios da ética profissional


impõem a necessidade do instrumento,

RESOLVE:

Art. 1º - Toda e qualquer intermediação imobiliária será


contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluirá,
dentre outros, os seguintes dados:

a) - nome e qualificação das partes;

b) - individualização e caracterização do objeto do contrato;

c) - preço e condições de pagamento da alienação ou da


locação;

d) - dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;

e) - menção da exclusividade ou não;

f) - remuneração do corretor e forma de pagamento;

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

g) - prazo de validade do instrumento;

h) - previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da


remuneração, depois de vencido o prazo previsto na alínea anterior,
na hipótese de se efetivar a transação com pessoa indicada pelo
profissional dentro do prazo de validade do instrumento; (revogada
pela Resolução-Cofeci nº 811/03 em face do que dispõe o art. 727
do Código Civil Brasileiro, ipsis litteris: “Se, por não haver prazo
determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio
realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem
lhe será devida; igual resolução se adotará se o negócio se realizar
após a decorrência do prazo contratual, mas por efeitos dos
trabalhos do corretor.”)

i) - autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio.

Art. 2º - O profissional ao término da vigência do Contrato de


Intermediação Imobiliária, comunicará, comprovadamente, ao
proprietário, por escrito, sob protocolo ou registro postal, os nomes
dos candidatos e eventuais interessados na operação com os quais
manteve entendimentos durante a vigência do instrumento, para
assegurar os seus direitos previstos na alínea “f”, do artigo anterior.

Art. 3º - Esta Resolução entra em vigor nesta data, revogadas


as disposições em contrário.

Brasília-DF, 09 de setembro de 1978

EDMUNDO CARLOS DE FREITAS XAVIER


Presidente

JOSÉ ARANTES COSTA


Diretor-Secretário

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TABELA DE HONORÁRIOS
CAPÍTULO I

INFORMAÇÕES INTRODUTÓRIAS

A prestação de serviço profissional é assegurada ao Corretor de


Imóveis, com fulcro no artigo 3º da Lei nº 6.530, de 12 de maio de
1978, podendo exercer a intermediação na compra, venda, permuta
e locação de imóveis e, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária. O direito à percepção de honorários nos porcentuais
mínimos, em consequência da prestação de serviços, são fixados
em tabela elaborada pelos Sindicatos dos Corretores de Imóveis,
de conformidade com o disposto no artigo 17, inciso IV, da Lei nº
6.530/78; no inciso VIII, do artigo 16, do Decreto nº 81.871, de 29 de
junho de 1978, bem como no contido nas Resoluções nos. 458/95,
334/92 e, ainda, na de nº 326/92 - Código de Ética – esta ao final
inserida, todas do COFECI - Conselho Federal de Corretores de
Imóveis.

O Corretor de Imóveis pertencia à Categoria Econômica


do 3º Grupo de Agentes Autônomos do Comércio do Plano da
Confederação Nacional do Comércio, até o advento da Portaria
nº 3.245, de 8 de julho de 1986, do Ministério do Trabalho.
Através dessa Portaria, assinada pelo Ministro do Trabalho, Almir
Pazziato Pinto, a categoria foi transferida para o 33º Grupo do
Plano da Confederação Nacional das Profissões Liberais, ficando
os corretores de imóveis nivelados aos médicos, advogados,
engenheiros e demais outros profissionais, assim classificados.
Dessa maneira, o Governo Federal reconheceu, oficialmente,
a importância social do profissional imobiliário, ficando o mesmo
com o direito de receber honorários, pelos serviços prestados, de
acordo com a tabela elaborada pelos Sindimóveis da categoria e
homologada pelo CRECI de cada região.
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Objetivando resguardar a dignidade da profissão e eliminar as


discrepâncias pela falta de fixação dos porcentuais mínimos de
honorários a serem cobrados, agora instituído, recomenda-se ao
Corretor de Imóveis, a observância à presente Tabela, destinada
especialmente aos profissionais liberais, sem vínculo empregatício.

Os honorários deverão ser fixados e contratados, por escrito,


antes do início da efetiva prestação de qualquer serviço de
intermediação, atendendo ao que dispõe a Resolução nº 458/95 já
referida anteriormente.

A presente Tabela deve ser observada nos contratos de


intermediação celebrados, na forma de autorização de venda,
recomendando-se aos corretores que observem os limites mínimos
aqui estabelecidos, sob pena de violação do Código de Ética
Profissional e, em consequência, o aviltamento da profissão.

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

CAPÍTULO II
DOS PORCENTUAIS SOBRE O VALOR DOS IMÓVEIS

SEÇÃO I
INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEIS URBANOS
(Honorários Mínimos)

ITEM IMÓVEIS %

Na Região Metropolitana de Recife, ou em cidade fora desta


I região, quando sede da Imobiliária ou do escritório do Corretor 5
de Imóveis.

II Fora da zona urbana da cidade. 6

Vendas efetuadas através de repasse de financiamento, os


III honorários serão sobre o valor total do imóvel, nas mesmas
proporções previstas pelos itens I e II.

NOTAS EXPLICATIVAS

a) Somente as despesas com os anúncios classificados e/ou pequenas


placas, correrão por conta do corretor.

b) Qualquer outro tipo de publicidade, propaganda, anúncio destacado e


grandes placas, dependerá de acordo entre as partes.

c) Os honorários serão cobrados e deverão ser pagos quando do efetivo


recebimento da primeira parcela componente do preço, pelo vendedor, seja
proprietário, empreendedor, incorporador ou ainda por aquele detentor de
qualquer direito pertinente.

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SEÇÃO II

INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEIS RURAIS


(Honorários Mínimos)

ITEM IMÓVEIS %

I Rurais, de qualquer espécie, e em qualquer lugar. 10

NOTAS EXPLICATIVAS

a) Somente as despesas com os anúncios classificados e/ou pequenas


placas, correrão por conta do corretor.

b) Qualquer outro tipo de publicidade, propaganda, anúncio destacado e


grandes placas, dependerá de acordo entre as partes.

c) Os honorários serão cobrados e deverão ser pagos quando do efetivo


recebimento da primeira parcela componente do preço, pelo vendedor, seja
proprietário, empreendedor, incorporador ou ainda por aquele detentor de
qualquer direito pertinente.

SEÇÃO III

INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEIS E COM OU SEM


MAQUINÁRIO INDUSTRIAIS
(De qualquer espécie e em qualquer lugar)
(Honorários Mínimos)

ITEM IMÓVEIS %
I Industriais sem maquinário. 8

II Industriais com maquinário. 9

III Somente o maquinário (não privativo) 10

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NOTAS EXPLICATIVAS

a) Entende-se por “somente maquinário” qualquer que seja, o que não constitui
venda privativa de corretor de imóveis.

b) Somente as despesas com os anúncios classificados e/ou pequenas


placas, correrão por conta do corretor.

c) Qualquer outro tipo de publicidade, propaganda, anúncio destacado,


grandes placas, dependerá de acordo entre as partes.

d) Os honorários serão cobrados e deverão ser pagos quando do efetivo


recebimento da primeira parcela componente do preço, pelo vendedor, seja
proprietário, ou por aquele que seja detentor de qualquer direito pertinente.

SEÇÃO IV

INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE UNIDADES EM


INCORPORAÇÃO OU EM ÁREA JÁ EDIFICADA
(Condomínios Horizontais ou Verticais)
(Honorários Mínimos)

EMPREENDIMENTOS DIVERSOS %

Venda de empreendimento imobiliário, com financiamento:


pelo Incorporador; pelo SFH; pelo SBPE, pela Caixa
Econômica Federal, inclusive da Carteira Hipotecária e
I 7
outras, incluindo-se Organização e Planejamento de Vendas
e acompanhamento dos processos dos mutuários, até a
escritura, sendo a publicidade por conta do corretor.

Venda de empreendimento imobiliário, com financiamento:


pelo Incorporador; pelo SFH; pelo SBPE; pela Caixa
Econômica Federal, inclusive da Carteira Hipotecária e
II outras, com acompanhamento dos processos dos mutuários, 5
até a escritura, incluindo-se Organização e Planejamento
de Vendas, ficando, por conta do Empreendedor, todas e
quaisquer publicidades.

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NOTAS EXPLICATIVAS

a) Os honorários estabelecidos, serão pagos quando do efetivo recebimento


da primeira parcela componente do preço, pelo vendedor, seja proprietário,
empreendedor, incorporador ou ainda por aquele detentor de qualquer direito
pertinente.

b) As despesas de atos de administração não estão incluídas nos percentuais


estabelecidos nesta tabela.

c) Os mesmos honorários serão devidos quando:

1 - A proposta e a contraproposta forem de igual valor e devidamente


assinadas;

2 - As partes realizarem a transação sem a presença do corretor, tendo ele


feito, comprovadamente, a aproximação das partes.

SEÇÃO V

INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE LOTEAMENTOS


(Honorários Mínimos)

EMPREENDIMENTOS DIVERSOS %

Em área bruta: estudo de viabilidade, serviços de


I topografia, aprovação junto aos órgãos competentes, 50
piqueteamento, lançamentos e vendas.

II Terraplenagem à parte, mediante acordo.

Análise, organização de vendas de áreas urbanas


III 10 a 12
loteadas, devidamente aprovadas e registradas.

Análise, organização de vendas de áreas rurais:


IV loteamentos, estâncias e granjas, aprovados e 15 a 20
registrados.

V Administração, controle e recebimento de prestações. 8 a 10

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a qualquer título, a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.

NOTAS EXPLICATIVAS
a) Os honorários serão pagos quando do efetivo recebimento da primeira
parcela componente do preço, pelo respectivo vendedor, seja proprietário,
incorporador ou simples empreendedor ou ainda aquele detentor de direitos
de Cessão.

b) As despesas de promoção e outros atos de administração não estão


incluídos nos percentuais estabelecidos nesta tabela.

c) Os mesmos honorários serão devidos quando:

1) A proposta e a contraproposta forem de igual valor e devidamente


assinadas;

2) As partes realizarem a transação sem a presença do corretor, tendo ele


feito, comprovadamente, a aproximação das partes.

SEÇÃO VI

INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEIS ESPECIAIS


(Honorários Mínimos)

IMÓVEIS %

I Que estejam vinculados a questões judiciais 5

II Em dação de pagamento 5

NOTAS EXPLICATIVAS
a) Os honorários serão cobrados e deverão ser pagos quando do efetivo
recebimento da primeira parcela componente do preço, pelo vendedor, seja
proprietário, empreendedor, incorporador ou ainda por aquele detentor de
qualquer direito pertinente.

b) Nas operações em que haja “Dação em Pagamento”, deverá ser previamente


acordado por escrito, qual das partes se obriga ao pagamento dos honorários,
o que deverá acontecer no ato do fechamento da operação.

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CAPÍTULO III

SEÇÃO I

INTERMEDIAÇÃO NA PERMUTA DE IMÓVEIS


(Honorários Mínimos)

PERMUTA %
Nas permutas, sobre todas as propriedades negociadas
observando-se a presente Tabela, tendo em vista as características
de cada imóvel: 5
I
se urbano ----------------------------------------------------------- 10

se rural --------------------------------------------------------------

NOTAS EXPLICATIVAS
a) Somente as despesas com os anúncios classificados e/ou pequenas placas,
correrão por conta do corretor.

b) Qualquer outro tipo de publicidade, propaganda, anúncio destacado e


grandes placas, dependerá de acordo entre as partes.

c) Os honorários serão cobrados e deverão ser pagos pelos permutantes


na razão de metade para cada parte. Nada impede que seja pactuado o
pagamento total por um dos permutantes.

GENERALIDADES PERTINENTES ÀS OPERAÇÕES


DE TROCA, PERMUTA OU ESCAMBO

Historicamente, a TROCA precede à COMPRA e VENDA. Antes


da economia monetária, era o instrumento jurídico da circulação de
bens.

Sob a denominação de TROCA, PERMUTA ou ESCAMBO,


configura-se um contrato tão semelhante ao de COMPRA e VENDA
que os códigos mandam aplicar-lhe as disposições referentes a
este.

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Todas as coisas que podem ser VENDIDAS podem ser


TROCADAS.

Em virtude da analogia entre as duas configurações, as


legislações prescrevem que se apliquem as mesmas regras. Essa
analogia entre a COMPRA e VENDA e a PERMUTA não significa
IDENTIDADE.

Os PERMUTANTES têm as mesmas obrigações de


VENDEDOR quanto à garantia de evicção e cada qual responde
pelo defeito oculto.

Em suma, na COMPRA e VENDA, bem como na PERMUTA,


todas as operações subordinam-se ao mesmo regime legal.

Na PERMUTA não há preço, como há na COMPRA e VENDA,


mas é irrelevante que as coisas permutadas tenham valores
desiguais.

Pelo critério objetivo do maior valor será COMPRA e VENDA se


a parte em dinheiro for superior a outra; todavia será PERMUTA em
se verificando o oposto.

Na PERMUTA, cada um dos permutantes deve pagar por


metade as despesas escriturais, entretanto, nada impede que um
dos permutantes se obrigue sozinho a satisfazê-las integralmente.

Quanto ao pagamento do imposto de transmissão, observa-


se a mesma regra, no pressuposto de que a PERMUTA é dupla
VENDA.

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SEÇÃO II

INTERMEDIAÇÃO NA HIPOTECA DE IMÓVEIS


(Honorários Mínimos)

HIPOTECA %
Nas hipotecas compreendendo agenciamento do financiamento
I 6
inclusive o acompanhamento do processo

NOTAS EXPLICATIVAS
a) Somente as despesas com anúncios classificados e/ou pequenas placas,
correrão por conta do corretor.
b) Qualquer outro tipo de publicidade, propaganda, anúncio destacado e
grandes placas, dependerá de acordo entre as partes.
c) Os honorários serão cobrados e deverão ser pagos pelo tomador do
numerário.

CAPÍTULO IV

SEÇÃO I

INTERMEDIAÇÃO NAS OPERAÇÕES DE FUNDOS


IMOBILIÁRIOS
(Honorários Mínimos)

INTERMEDIAÇÃO %
Intermediação na compra ou venda de cotas:
I 10
sobre o valor da transação

NOTAS EXPLICATIVAS
a) Somente as despesas com os anúncios classificados e/ou pequenas
placas, correrão por conta do corretor.
b) Qualquer outro tipo de publicidade, propaganda, anúncio destacado e
grandes placas, dependerá de acordo entre as partes.
c) Os honorários serão cobrados e deverão ser pagos pelo interessado.

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CAPÍTULO V

SEÇÃO I

INTERMEDIAÇÃO NA LOCAÇÃO E NO ARRENDAMENTO


(Honorários Mínimos)

NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS %


Locação de qualquer espécie, sobre o valor do contrato mínimo
I de 1 (um) ano, mesmo que o dito contrato tenha menor ou maior 8,33
prazo

NOTAS EXPLICATIVAS

a) A percentagem acima estabelecida correspondente aproximadamente a 1


(um) mês de aluguel.

b) O pagamento da intermediação será no pagamento do 1º (primeiro) mês


de aluguel, cujos honorários serão cobrados e deverão ser pagos pelo
proprietário, locador ou por seu representante que tenha contratado os
serviços do corretor.

c) As despesas com reconhecimento de firmas e com registro do contrato não


estão inclusas nos honorários de locação.

d) Não confundir com Administração de Imóveis – Ver o disposto no CAPÍTULO


VII e suas notas explicativas.

NOS ARREDAMENTOS DE IMÓVEIS %


Arrendamento de qualquer espécie, sobre o valor de cada
I 10
contrato.

NOTAS EXPLICATIVAS

a) Os honorários serão pagos pelo arrendador, quando do efetivo recebimento


da primeira parcela componente do valor do contrato.

b) As despesas com registro do contrato, correm por conta do arrendatário, ou


do arrendante, conforme vierem a estipular e pactuar.

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CAPÍTULO VI

SEÇÃO I
INCUMBÊNCIA DE PROCURA DE IMÓVEIS URBANOS
(Honorários Mínimos)

PROCURA DE IMÓVEIS %
Quando houver autorização expressa de pessoa interessada,
I 5
para localizar imóvel com as características exigidas.

NOTAS EXPLICATIVAS
a) Os honorários serão cobrados e pagos por quem tenha contratado os
serviços do corretor.

SEÇÃO II

INCUMBÊNCIA DE PROCURA DE IMÓVEIS RURAIS E


INDUSTRIAIS
(Honorários Mínimos)

PROCURA DE IMÓVEIS %
Quando houver autorização expressa de pessoa interessada no
I 10
arrendamento do imóvel ,com as características exigidas.

NOTAS EXPLICATIVAS
a) Os honorários serão cobrados e deverão ser pagos pelo interessado e
calculados sobre o valor do contrato mínimo de 1 (um) ano, mesmo que o dito
contrato tenha maior ou menor prazo.

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CAPÍTULO VII

SEÇÃO I

ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS
(Honorários Mínimos)

%
I Sobre os valores recebidos, mensalmente 10

Na hipótese de aluguel garantido, sobre o montante do


II 15
recebimento mensal

NOTAS EXPLICATIVAS

a) Os honorários serão cobrados e deverão ser pagos pelo respectivo


proprietário, ou por quem tenha contratado os serviços do corretor.

SEÇÃO II

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
(Honorários Mínimos)

PROCURA DE IMÓVEIS %
I Sobre o que for arrecadado pelo condomínio 8

NOTAS EXPLICATIVAS

a) Os honorários serão cobrados e pagos pelo condomínio e rateado entre os


condôminos ou por quem tenha contratado os serviços do corretor.

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CAPÍTULO VIII

SEÇÃO I

LAUDO OU PARECER QUANTO À COMERCIALIZAÇÃO


DE IMÓVEIS OU COTAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
(Honorários Mínimos)

Laudo ou parecer escrito quanto a comercialização de imóveis


ou cotação do mercado imobiliário, sobre o valor do imóvel, para
alienação, locação ou garantia de empréstimo.

R$ %
Valor até R$ 5.000,00 1,00
Valor até R$ 5.001,00 7.500,00 0,85
Valor até R$ 7.501,00 10.000,00 0,70
Valor até R$ 10.001,00 30.000,00 0,60
Valor até R$ 30.001,00 90.000,00 0,50
Valor até R$ 90.001,00 180.000,00 0,40
Valor até R$ 180.001,00 360.000,00 0,30
Valor até R$ 360.001,00 720.000,00 0,20
Valor até R$ 720.001,00 1.440.000,00 0,10
Valor até R$ 1.440.001,00 2.880.000,00 0,07
Valor até R$ 2.880.001,00 em diante 0,05
Taxa Complementar
200,00
mínima

NOTAS EXPLICATIVAS

a) Ao valor dos honorários serão acrescidos, cumulativamente, o valor da Taxa


Complementar Mínima que é, como já foi dito, de R$ 200,00 (duzentos reais).

b) No caso de avaliação para determinar o valor do aluguel mensal, toma-se


por base a regra, universalmente consagrada, de 1% (um por cento) do valor
do imóvel.

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CAPÍTULO IX

SEÇÃO I

DIVISÃO DE HONORÁRIOS ENTRE CORRETORES

PARTICIPAÇÕES DIVERSAS %
Corretores de Imóveis, pessoas físicas ou jurídicas, que em
regime de participação, tenham trabalhado na realização
I 50
do negócio, um por parte do vendedor e o outro por parte do
comprador. Para cada um, sobre os honorários cobrados:
Corretores de Imóveis, pessoas físicas ou jurídicas, que em
regime de participação, fizerem a captação do imóvel ou que
II 50
concluam o fechamento da respectiva negociação, conforme o
caso, sobre os honorários cobrados:
Corretor de Imóveis, em regime de co-participação que concluir
III o fechamento da respectiva negociação. Sobre os honorários 30
cobrados, mínimo:
Corretor de Imóveis, em regime de co-participação que fizer a
IV captação de imóvel, para qualquer negociação, quando esta vier 20
de ocorrer. Sobre os honorários cobrados, mínimo
Corretores de Imóveis, em regime de Plantão, quando vier
V de ocorrer o fechamento da respectiva negociação. Sobre os 20
honorários cobrados, mínimo

NOTAS EXPLICATIVAS
a) Não incluir no rateio a parcela especial destinada, à promoção e/
ou publicidade, pois esta parcela pertencerá exclusivamente à mídia ou
marketing a que faz jus a imobiliária ou o Corretor de Imóveis que vier a ficar
com incumbência.
b) Quando cumulativamente, o Corretor de Imóveis que captar e também
efetuar o fechamento da respectiva operação, fará jus às duas participações
previstas nos itens III e IV.

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SEÇÃO II

PISO SALARIAL

Quando vier de ocorrer a fixação do Piso Salarial para o


Corretor de Imóveis, já em estudo, este terá o seu valor definido por
ocasião da celebração da Convenção Coletiva de Trabalho e/ou do
Dissídio Coletivo de Trabalho, cuja propositura será oportunamente
apreciada, assim então os itens III, IV e V, inseridos na seção I
deste capítulo, deverão ser reapreciados.

A presente tabela, aprovada por unanimidade pela Assembleia


Geral Extraordinária, do Sindicato dos Corretores de Imóveis
do Estado de Pernambuco - Sindimóveis/PE, havida em 05 de
junho de 1997 e homologada pela Reunião Plenária do Conselho
Regional de Corretores de Imóveis -CRECI-7ª Região, realizada
em 10 de junho de 1997, entra em vigor nesta data revogando-se
as disposições em contrário.

Recife, 11 de junho de 1997

Octávio de Queiroga Vanderley Filho


Presidente do Sindimóveis/PE

José Duarte Aguiar


Presidente do CRECI-7ª Região

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CAPÍTULO XIII DO CÓDIGO


CIVIL BRASILEIRO
Da Corretagem

Art.722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada


a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda
um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Art.723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a


diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento
dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e
danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem
ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das
alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da
incumbência.

Art.724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei,


nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza
do negócio e os usos locais.

Art.725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha


conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda
que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art.726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as


partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por
escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor
direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem
a sua mediação, salvo, se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art.727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do


negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente,

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como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual


solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do
prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art.728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais


de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais,
salvo ajuste em contrário.

Art.729. Os preceitos sobre corretagem constante deste


Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação
especial.174

174
Ob. Cit. NEGRÃO, Theotonio. Códio Civil e Legislação civil em vigor. Ed 33ª Rev.
e Atual. São Paulo: Saraiva, 2014. p.286

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