Avaliacao de Imoveis

Avaliação
Avaliação de Imóveis
de Imóveis
A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a realização de todas as outras
operações imobiliárias. Antes de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear,
é preciso saber qual é o valor de mercado do imóvel. Por isso, quando realizada de
maneira técnica, seguindo os preceitos legais e éticos, a avaliação torna-se uma
ferramenta extremamente eficaz para o sucesso da negociação.
Esta obra tem como objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que o
corretor de imóveis, que vem conquistando dia a dia mais credibilidade e confiança
do mercado e da sociedade, compreenda como realizar uma avaliação bem-feita,
com segurança, transparência e precisão.
Claudete
ClaudeteCristina
Claudete Cristina Iwata

Avaliaçãode de
Avaliação
Imóveis
Imóveis
Cristina
Iwata
Iwata
Fundação Biblioteca Nacional

Código Logístico ISBN 978-85-387-6474-8
58481
9 788538 764748 Claudete
Claudete
Cristina
Cristina
Iwata
Iwata
IESDE BRASIL S/A

2019
© 2019 – IESDE BRASIL S/A.
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SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
I95a Iwata, Claudete Cristina
Avaliação de Imóveis / Claudete Cristina Iwata. - 1. ed. -
Curitiba [PR] : IESDE Brasil, 2019.
94 p. : il. ; 21 cm.
ISBN 978-85-387-6474-8
1. Administração de imóveis. 2. Bens imóveis - Avaliação.

I. Título.
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19-57841
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Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482. CEP: 80730-200
Batel – Curitiba – PR
0800 708 88 88 – www.iesde.com.br
Especialista em Direito Empresarial pelo Instituto
Brasileiro de Estudos e Pesquisas Socioeconômicos
(Inbrape) e em EaD e as Tecnologias da Educação pelo
Centro Universitário de Maringá (Unicesumar). Graduada
em Direito pela Universidade Estadual de Maringá (UEM).
Graduada em Letras – Português e Inglês pela Fundação
Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras de Jandaia do
Sul (Fafijan). Graduada em Pedagogia pela Universidade
do Oeste Paulista (Unoeste). É corretora, avaliadora de
imóveis e diretora de formação e treinamento do Sindicato
da Habitação e Condomínios (Secovi-PR). É membro da
Comissão Permanente de Acessibilidade, da Comissão
para Elaboração da Planta de Valores Genéticos e da
Comissão Permanente para Revisão de Valores Imobiliários
– vinculadas à Prefeitura Municipal de Maringá (PR) –
e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB
Maringá. É professora de ensino superior e sócia-proprietária
de uma instituição de negócios imobiliários.
Sumário
Apresentação 7
1. Fundamentos da avaliação de imóveis 9

1.1 O que significa avaliar um imóvel 10
1.2 A importância da avaliação para as operações

imobiliárias 12
1.3 História da avaliação de imóveis 16
2. Habilitação para avaliar um imóvel 23

2.1 Habilitação é diferente de capacitação? 23
2.2 Os profissionais que avaliam um imóvel 26
2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos 30
2.4 A ética na avaliação de imóveis 32
3. Preço de mercado e valor e as finalidades da

avaliação 39
3.1 Preço 39
3.2 Valor 42
3.3 As finalidades da avaliação de imóveis 45
4. Legislação aplicável 53
4.1 O Cofeci, os Crecis e suas atribuições 54
4.2 A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 56
4.3 As NBRs da série n. 14.653 63

5. Procedimentos para realização de um PTAM 71
5.1 Identificação do imóvel avaliando e coleta das
amostras 72
5.2 Fatores de homogeneização 76
5.3 Métodos de avaliação 81
5.4 Passo a passo da realização de um PTAM com base na

Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 82
5.5 Parceria na confecção de um PTAM 84
Gabarito 89
Apresentação
A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a

realização de todas as outras operações imobiliárias. Antes
de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear, é preciso
saber qual é o valor de mercado do imóvel. Dessa forma,
por ser tão importante, a avaliação merece nossa atenção.
Quando realizada de maneira técnica, seguindo os preceitos
legais e éticos, torna-se uma ferramenta extremamente eficaz
para o sucesso da negociação.
Entretanto, de maneira geral, o corretor de imóveis não dá

à avaliação a importância que ela tem e ignora a necessidade
de compreender o modo correto de realizá-la. Dessa forma,
começa a operação imobiliária já incorrendo em erro e
avaliando o imóvel com valor maior ou menor do que o aceito
pelo mercado. Em qualquer das situações, o profissional
prejudica o cliente e o próprio trabalho.
O imóvel sendo colocado à venda por valor maior do que

o aceito pelo mercado não despertará interesse, o cliente vai
demorar para realizar a negociação e o corretor de imóveis
não receberá a comissão. Se estiver abaixo do valor, o cliente
deixará de obter mais lucro e a comissão do corretor será
menor proporcionalmente. Nesse sentido, esta obra tem como
objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que
o corretor de imóveis realize uma avaliação muito bem-feita,
A profissão de corretor de imóveis está acompanhando a

evolução da sociedade e os profissionais vêm conquistando
8 Avaliação de Imóveis
dia a dia mais credibilidade e confiança do mercado. Com

isso, é preciso se aprimorar para obter sucesso na carreira,
começando pela compreensão de como realizar uma boa
avaliação de imóveis.
Bons estudos!
1
Fundamentos da avaliação de imóveis
O objeto do trabalho de um corretor de imóveis é o próprio imóvel.

Esse profissional faz a intermediação de negócios imobiliários, como
venda, compra, loteamentos, incorporações, locação, administração
de locação, consultoria e assessoria imobiliária, administração de
condomínios, avaliação de imóveis, entre outros, sempre partindo
do valor que representa o imóvel e seu possível destino. Todas essas
transações imobiliárias visam à realização de bons negócios e à
satisfação de interesses e necessidades. Por esse motivo, todas elas
começam pela avaliação do imóvel.
A determinação do valor do imóvel está diretamente ligada a
vários fatores que precisam ser interpretados previamente para que
se obtenha o resultado mais correto possível. Entendemos como
fatores ou variáveis a situação política, financeira e econômica do país,
a localização do imóvel, o tipo do imóvel, o fim a que se destina, o uso e
a ocupação permitidos, o tempo de construção, bem como o interesse
ou a necessidade das partes, sejam elas constituídas por vendedores,
compradores, investidores, loteadores, incorporadores etc.
O mercado imobiliário é muito dinâmico e, também, obedece à
lei da oferta e da procura, de acordo com a qual o valor dos imóveis
fica mais alto à medida que as ofertas diminuem e fica mais baixo
quando a oferta de imóveis aumenta.
Nosso estudo sobre avaliação de imóveis será voltado à história
da legalização da profissão de corretor de imóveis – especialmente
da habilitação para realizar uma avaliação –, à compreensão das
técnicas aplicáveis na determinação do valor de um imóvel e ao
conhecimento da legislação e dos procedimentos para realizar um
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).
1.1 O que significa avaliar um imóvel

Avaliar um imóvel é muito mais do que o resultado da soma
do valor pago por um terreno com o valor investido na área
construída. Em momentos de necessidade do proprietário,
por exemplo, é possível que ele aceite vender o imóvel por preço
inferior à soma obtida. Por outro lado, dependendo da localização e
do tipo do imóvel, ele pode valer o dobro. Algumas variáveis são
mais representativas que outras, mas, uma vez constatada a existência
da variável, ela deve ser considerada e analisada.
A determinação do valor do imóvel será ainda mais precisa se
houver acrescido às técnicas o olhar experiente e cuidadoso de um
profissional que acompanha o mercado imobiliário dia a dia. Porém,
conforme aponta Antonio Ayres (1996, p. 12, grifo do original):
o avaliador que conheça todas as técnicas e métodos de
avaliação não fará, obrigatoriamente, uma boa avaliação.
Talvez lhe falte essa percepção de mercado e valor,
o feeling, atributo que não é obtido com a técnica: é um
dom necessário à avaliação, que aproxima a atividade de
avaliar com a atividade artística, intuitiva.
O profissional que conhece o mercado imobiliário em que atua

saberá utilizar a arte e a intuição como complementos da teoria e
dos métodos, pois dessa forma irá se aproximar com mais precisão
do preço do imóvel.
Sendo a avaliação de imóveis considerada a operação imobiliária
que precede às demais, o domínio das técnicas aplicáveis somado
à experiência e ao conhecimento de mercado do profissional
serão fundamentais para o desenvolvimento dos trabalhos e,
consequentemente, para o sucesso da carreira.
Para conceituarmos avaliação imobiliária, podemos utilizar mais
de uma definição. A cada definição estudada, poderemos notar
que é acrescida uma informação tão relevante quanto as demais.
De acordo com o conceito de Frederico Mendonça (2012, p. 31,
Fundamentos da avaliação de imóveis 11
grifo do original), “avaliação imobiliária consiste na determinação

do valor pecuniário de um bem imóvel, de seus frutos ou direitos,
através de procedimentos cujos conhecimento técnico e percepção
de mercado são essenciais”.
Mendonça acrescenta ao seu conceito de avaliação os elementos
frutos e direitos, no sentido de nos levar à compreensão de que essas
são duas variáveis importantes e relevantes.
Os frutos são a renda que o imóvel proporciona,

como o valor do aluguel, no caso de o imóvel estar
alugado, e os direitos são as possibilidades legais
do proprietário.
Existem situações em que os pais compram um imóvel e colocam

os filhos como proprietários, reservando-lhes o uso e o gozo vitalícios,
assim, em caso de venda desse imóvel, o comprador terá restrições
no uso e no gozo enquanto os pais dos proprietários forem vivos.
Em outras palavras, serão proprietários legais do imóvel, mas não
poderão utilizar o imóvel ou receber o valor dos aluguéis. Certamente
um imóvel com reserva de usufruto não terá o mesmo valor de mercado usufruto:
na literatura
de outro semelhante, que não possua qualquer tipo de restrições. jurídica, direito
dado a alguém
João Diniz Marcello (2012) salienta que a avaliação é sempre de usufruir
feita em função do valor à vista. Apesar disso, sabe-se que existem um bem que
pertence a
vários tipos de propostas possíveis de serem apresentadas pelo outro.
eventual comprador e aceitas pelo vendedor, como parte do
pagamento em dinheiro, à vista, e outra parte paga por meio de
liberação de financiamento. Conforme conceitua Marcello (2012,
p. 38), “avaliação é a ciência da medida do valor. É o conjunto de
operações que leva à determinação técnica do valor de um imóvel,
ou do direito sobre o imóvel. A avaliação é sempre feita em função
do valor à vista, sem os honorários de intermediação”.
Os financiamentos obedecem às regras do órgão financiador e

dependem de análise de documentos, de aprovação de créditos e
de procedimentos que podem demorar alguns meses. Nesse caso,
o lapso de tempo entre a aceitação da proposta e a efetiva liberação
do financiamento pode levar o vendedor a não aceitar a proposta.
Existem, ainda, as propostas que incluem veículo, imóvel
de menor valor ou mesmo pagamento parcelado. Todas essas
modalidades de propostas não se mostram tão atrativas quanto o
pagamento à vista em moeda corrente nacional.
Diante dos conceitos apresentados, podemos concluir que
avaliar um imóvel significa determinar o valor representado pela
quantidade de dinheiro pago à vista, em determinado período,
com o auxílio de conhecimentos técnicos, em obediência à legis-
lação aplicável e com base na experiência profissional.
1.2 A importância da avaliação para as

operações imobiliárias
A legislação do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
(Cofeci) confere ao profissional devidamente inscrito no Conselho
Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) atribuições para realizar
operações imobiliárias como compra, venda, locação, administração
de locação, incorporações imobiliárias, loteamentos, consultoria e
assessoria imobiliária, entre outras. Para a realização de todas elas,
é necessário avaliar o imóvel.
Destacaremos, para fim dos nossos estudos, a importância
da avaliação para as operações imobiliárias de compra e venda,
de locação e administração de locação e de incorporações imobi-
liárias e loteamentos.
1.2.1 Compra e venda

Quem compra ou vende um imóvel quer, sem dúvida, realizar um
bom negócio. No momento da compra, o cliente ficará muito mais
satisfeito e realizado se pagar um preço justo, de preferência menor

do que pretendia, por um bom imóvel. Da mesma forma acontece
na venda. Para saber se está ou não realizando uma boa negociação,
vale a pena contar com um profissional especialista em avaliação.
Ao fazer um investimento imobiliário, a pessoa busca um negócio
rentável, com boa liquidez caso haja necessidade de venda, que tenha
boa valorização e procura no mercado, entretanto esse conhecimento
não se obtém de livros, manuais ou revistas especializadas, assim,
a consultoria torna-se um grande nicho de mercado a ser explorado
pelo corretor de imóveis. Para Mauro Halfeld (2001, p. 33):
infelizmente, existem poucos livros ou pesquisas acadê-
micas no Brasil sobre investimentos imobiliários. Assim,
torna-se muito difícil aprender a investir corretamente
nesse mercado. Os compradores e vendedores de imóveis
limitam-se a conhecer o que seus pais, amigos ou corretores
lhes ensinaram, sem qualquer metodologia científica.
É muito difícil encontrar estatísticas confiáveis sobre o
comportamento dos preços no mercado, o que torna ainda
mais complexa a arte de avaliar o preço justo de um imóvel.
A preocupação do autor era legítima, considerando que ainda

não existia a Resolução-Cofeci n. 1.066, de 22 de novembro de
2007 (COFECI, 2007), que trata especificamente do PTAM.
O Conselho Federal então decidiu normatizar a operação imobiliária
de avaliação, que é crucial para o desenvolvimento do mercado
imobiliário. Atualmente, quem deseja comprar ou vender um
imóvel pode contar com o auxílio de um profissional especializado
em avaliar imóveis.
1.2.2 Locação e administração de locação

A avaliação para locação auxilia o locador no ajuste do valor
do aluguel ao preço de mercado. Não tendo conhecimento do
preço praticado, o locador corre o risco de demorar para alugar
o imóvel e, assim, ter de arcar com despesas condominiais e até
com a manutenção do imóvel, que fica muito tempo desocupado.

De acordo com Mônica D’Amato (2013, p. 28):
em certa época e em determinada localidade os imóveis
no entorno do avaliando ensejam uma oportuna reflexão
sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos
nos referir ao tempo necessário para que determinado
imóvel colocado no mercado imobiliário para locação
(ou venda) seja devidamente absorvido por um locatário
(ou comprador).
Muitas vezes, por falta de orientação de um bom profissional,

os proprietários colocam seus imóveis para locação com valor
superior ao que o mercado imobiliário está praticando e, por esse
motivo, deixam de receber o valor dos aluguéis ou acabam tendo
prejuízos com a manutenção do imóvel e o pagamento de taxa
condominial, por exemplo.
D’Amato se refere ao ajuste do valor locatício do imóvel ofertado
para locação. Quanto mais distante do valor de mercado estiver
a oferta, mais tempo levará para ser absorvido pelo locatário.
Por esse motivo, uma avaliação bem realizada será de grande valia
para acelerar a locação.
No que diz respeito à administração da locação, a avaliação é
ferramenta fundamental na revisão da locação, que é permitida pelo
artigo 19 da Lei n. 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações ou
Lei do Inquilinato. Conforme o disposto nessa lei, “não havendo
acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato
ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado” (BRASIL, 1991).
Notadamente o locador não tem interesse em reduzir o valor do
aluguel, assim como o locatário não deseja aumentar o valor que
paga mensalmente. A parte que solicitar a revisão judicial do aluguel
deve apresentar uma avaliação realizada por profissional competente
e com credibilidade.
1.2.3 Incorporações imobiliárias e loteamentos

Tanto nas incorporações1 quanto nos loteamentos o projeto
gleba:
começa com a avaliação de um terreno ou uma gleba. O terreno
expressão
será base para um projeto de incorporações com fins residenciais, técnica
utilizada
comerciais, mistos ou industriais, garagens ou condomínios abertos na lei de
ou fechados. Para isso, a avaliação do preço de mercado do terreno loteamentos.
será o primeiro passo para elaborar o projeto e calcular a viabilidade

ou não do negócio. Da mesma forma, a correta avaliação de uma
gleba é fundamental para cálculos de viabilidade e sucesso de
um loteamento.
Figura 1 – Terreno dividido em lotes
IESDE BRASIL S.A.

804 810 816 822 828 834 840 846 852 858 864 870 876
801 807 813 819 825 831 837 843 849 855 861 867 873
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
804 810 816 822 828 834 840 846 852 858 864 870 876
801 807 813 819 825 831 837 843 849 855 861 867 873
É prudente e recomendável que antes de serem realizadas as

operações imobiliárias de loteamento ou incorporação seja feito
um estudo aprofundado e bem completo sobre as condições de
mercado, o local escolhido, o público-alvo, a demanda, os valores a
serem praticados, entre outros. Conforme Antonio Cordeiro Filho
(2009, p. 53):
1 Refere-se à construção de “edificações ou conjuntos de edificações, de um ou

mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a
fins residenciais ou não residenciais” (BRASIL, 1964), que podem ser vendidos no todo
ou em parte.
as descrições e as análises serão efetuadas na sequência,

inicialmente, sob a ótica do incorporador com o objetivo
de evitar riscos e tomar decisões e cuidados para não
causar danos financeiros ou outros como consequência.
A atividade de incorporação é frenética e altamente
competitiva. Não é fácil ser incorporador em grandes
cidades. [...] É preciso que o preço seja compatível com o
local, que tenha condições de tabela de vendas exequível
comercialmente. Tudo é importante.
Atualmente, os profissionais são conscientes da necessidade de

qualificação e aplicação de técnicas e tecnologia. Todas as etapas do
negócio devem ser realizadas de maneira correta, justa e precisa para
minimizar, dentro do possível, os riscos ou prejuízos. Considerando
ser a avaliação do terreno o primeiro passo para a realização tanto
das incorporações quanto dos loteamentos, o corretor de imóveis
deve estar ciente de sua responsabilidade.
A avaliação imobiliária é importante e necessária para a realização
de todas as operações imobiliárias, por esse motivo recomenda-se
que o profissional esteja empenhado em dominá-la.
1.3 História da avaliação de imóveis

A profissão de corretor de imóveis foi legalizada pela Lei
n. 4.116, de 27 de agosto de 1962 (BRASIL, 1962). Naquela época,
as atribuições do profissional eram, conforme o artigo 7º dessa
lei, apenas a mediação na venda, compra, permuta ou locação de
imóveis, não constava a avaliação ou opinião de mercado.
Entretanto, desde a década de 1940, a operação imobiliária de
avaliação já era requisitada pelo poder público de alguns estados.
Por estar constantemente em contato com clientes e realizando
negócios, o corretor de imóveis sempre teve informações atuali-
zadas e reais do mercado. Mesmo com a legalização da profissão,
ainda pairavam dúvidas sobre a competência do profissional,
visto que para se tornar um corretor não era exigido nenhum tipo
de conhecimento ou formação específica.
Conforme a Lei n. 4.116/1962 (BRASIL, 1962), os candidatos
ao registro nos Conselhos Regionais precisavam apresentar:
prova de identidade, quitação com o serviço militar, quitação
eleitoral, atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa
conduta, folha corrida e atestado de bons antecedentes, atestado de
sanidade, atestado de vacinação antivariólica, certidões negativas
dos distribuidores forenses relativas ao último decênio, certidões
negativas dos cartórios de protestos de títulos referentes ao último
quinquênio e prova de residência no mínimo durante os três anos
anteriores no lugar onde desejava exercer a profissão. Embora
as exigências fossem muitas, nenhuma dizia respeito à formação
profissional ou ao grau de escolaridade.
Mesmo sendo requisitados pelos poderes públicos a realizarem
avaliações por conhecerem os preços praticados no mercado,
os corretores de imóveis não estavam legalmente amparados em
razão de inexistir comprovação de escolaridade. De acordo com
Marcello (2012, p. 21):
na década de 40, o Poder Público dos Estados do Rio
de Janeiro e de São Paulo solicitava aos Sindicatos dos
Corretores de Imóveis que realizassem avaliações de
imóveis para as mais diversas finalidades. Em maio de 1976,
o Supremo Tribunal Federal arguiu a inconstitucionalidade
da Lei 4.116/62, que habilitava a profissão de Corretor de
Imóveis, por não haver um curso profissionalizante que
comprovasse a escolaridade dos profissionais.
Devido à lei que regulamentava a profissão de corretor de

imóveis ter sido considerada inconstitucional, o Cofeci iniciou
um movimento para que fosse aprovada nova lei e que nela
constasse a avaliação como atribuição do corretor de imóveis,
mas os engenheiros e arquitetos fizeram muita oposição na época
por defenderem que a avaliação era atribuição exclusiva deles.
A palavra avaliar tinha a conotação de trabalho mais técnico.

Engenheiros civis, arquitetos e engenheiros agrônomos não
admitiam que, após passarem por cursos de graduação e possuírem
certificados de conclusão de curso superior, o trabalho realizado por
eles fosse equiparado ao de um profissional que não tinha formação
alguma, no caso, os corretores de imóveis. Nesse sentido, para
Francisco Maia Neto (1999, p. 23):
a questão encontra-se muito bem delineada na legislação
que regulamenta o exercício das profissões de Engenheiro,
Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, Lei Federal 5.194/66,
onde, em seu artigo 7º, discrimina como atribuição destas
profissões, dentre outras, avaliações, vistorias, perícias e
pareceres, além de prever, nos artigos 13, 15 e 68, a validade
dos trabalhos desta natureza somente quando realizadas
por profissionais legalmente habilitados.
Diante do impasse formado entre os conselhos dos corretores

de imóveis e dos engenheiros e arquitetos, a solução foi, segundo
Marcello (2012, p. 21, grifos do original), encontrada por uma nova
regulamentação, substituindo anterior:
o texto inicial da Lei previa a habilitação do Corretor em
avaliar imóveis, o que resultou em uma ampla mobilização
por parte dos engenheiros e arquitetos no sentido de não
aprovar a lei com esta prerrogativa. Depois de muitas
discussões, acordos e determinações, a comissão dos
corretores, advogados e o Ministro conseguiram o apoio
dos engenheiros e dos arquitetos na aprovação da Lei com
a substituição da palavra “avaliar” por “opinar”. O artigo
3º da Lei 6.530/78 ficou com a seguinte redação: “Compete
ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra,
venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária”. Com a promulgação
da Lei, a atividade do Corretor de Imóveis como Avaliador
Mercadológico começou a se tornar realidade.
Mesmo após a Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978 (BRASIL, 1978),

que substitui a Lei n. 4.116/1962 disciplinando o funcionamento
do Cofeci e dos Crecis e dando nova regulamentação à profissão
de corretor de imóveis, o impasse entre quem era o profissional

capacitado e habilitado para realizar a avaliação de imóveis persistiu
até 2007, quando foi aprovada a Resolução-Cofeci n. 1.066/2007
(COFECI, 2007).
Essa Resolução estabeleceu nova regulamentação para o
funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
(CNAI), assim como para a elaboração do PTAM, que é o documento
por meio do qual o corretor de imóveis procederá a avaliação de
imóveis para a qual estará habilitado legalmente a realizar.
O PTAM pode ser utilizado para diversos fins, como
documentação contábil, avaliação de patrimônio de uma empresa
ou avaliação de um bem dado em garantia bancária, suporte à
partilha de bens em casos de separação de casal, inventários, entre
tantos outros.
A Resolução-Cofeci foi um verdadeiro marco na vida dos
profissionais atuantes no campo da avaliação de imóveis, pois conferiu
técnica ao trabalho dos corretores de imóveis e garantiu o respeito dos
outros profissionais, dos clientes e da sociedade em geral. Observe,
na Figura 2 a seguir, a evolução da profissão de corretor de imóveis.
Figura 2 – Marcos da legalização da profissão de corretor de imóveis
1962 1976 1978 2007
A profissão A Lei n. 4.116 é A Lei n. 6.530 É publicada a

de corretor considerada substitui a Resolução-
de imóveis é inconstitucional. Lei n. 4.116. -Cofeci
legalizada pela n. 1.066.
Lei n. 4.116.
Fonte: Elaborada pela autora.
O direito dos corretores de determinar o valor mercadológico

de um imóvel foi adquirido depois de mais de quatro décadas. Cabe
agora a todos os profissionais honrar essa conquista com o domínio
de técnicas e todas as habilidades que envolvem um PTAM.
Considerações finais
Sendo a avaliação de imóveis o primeiro passo para todo e
qualquer trabalho no mercado imobiliário, a dedicação aos estudos
e o conhecimento técnico são muito importantes. Avaliar um imóvel
não é simplesmente um jogo de tentativas, erros e acertos com base
em suposições, é um trabalho fundamentado em normas técnicas e
experiência de mercado.
A sociedade não aceita mais ser intermediada por corretores de
imóveis desqualificados e despreparados. O cliente quer, além
de ser bem atendido, sentir-se seguro em relação ao conhecimento
do corretor, o que depende da credibilidade do profissional,
que deve ter domínio sobre o assunto trabalhado.
Atualmente, a avaliação de imóveis é um grande nicho de
mercado que não depende de nenhuma outra operação imobiliária,
ou seja, ela não é requisitada apenas em caso de compra, venda,
locação, administração de imóveis, loteamentos ou incorporações,
é uma operação imobiliária que é requisitada para o seu próprio fim.
A avaliação de imóveis pode ser o foco principal de trabalho do
corretor de imóveis, sendo o seu tempo exclusivamente dedicado à
realização do PTAM.
Ampliando seus conhecimentos

• MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de
imóveis. Porto Alegre: Grafiset, 2012.
A leitura da obra Avaliação mercadológica de imóveis será
enriquecedora para o melhor desempenho da profissão de
corretor de imóveis, uma vez que aborda todos os aspectos
que envolvem a avaliação de imóveis desde a sua história até a
realização de um PTAM.
• MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e

prática. Recife: Editora do Autor, 2012.
Frederico Mendonça é uma autoridade no assunto avaliação
de imóveis. A leitura da obra Avaliação de imóveis: teoria e
prática acrescentará ao leitor conhecimentos técnicos de
forma agradável e com uma linguagem de fácil compreensão.
Atividades
1. Frederico Mendonça, ao conceituar a avaliação de imóveis,
menciona dois elementos: frutos e direitos. Explique o
que representam os frutos na avaliação de um imóvel e dê
um exemplo.
2. A avaliação de imóveis, conforme estudamos neste capítulo,

precede todas as outras operações imobiliárias. Com base
nessa premissa, qual é a importância da avaliação de imóveis
na operação imobiliária de administração de locação?
3. Atualmente, para obter a inscrição no Creci é preciso apre-

sentar, entre outros documentos, o certificado de conclusão do
curso técnico em transações imobiliárias ou o certificado de
conclusão de curso superior tecnológico ou similares aceitos
pelo Cofeci, entretanto nem sempre foi assim. Quando ocorreu
a legalização da profissão em 1962 a exigência documental
era outra. Cite três documentos solicitados naquela época
que continuam sendo imprescindíveis.
Referências
AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São Paulo: Editora
Imobiliária, 1996.
BRASIL. Lei n. 4.116, de 27 de agosto de 1962. Diário Oficial da União,

Poder Legislativo, Brasília, DF, 27 ago. 1962. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/1950-1969/L4116.htm. Acesso em: 23 jun.
2019.
BRASIL. Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Diário Oficial da União,

Poder Legislativo, Brasília, DF, 21 dez. 1964. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.
BRASIL. Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978. Diário Oficial da União, Poder

Legislativo, Brasília, DF, 15 maio 1962. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm#art26. Acesso em: 23 jun. 2019.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União,

Poder Legislativo, Brasília, DF, 21 out. 1991. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-

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www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf.
Acesso em: 23 jun. 2019.
CORDEIRO FILHO, Antonio. Empreendedorismo no mercado imobiliário

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D’AMATO, Mônica. Imóveis urbanos: avaliação de aluguéis. 3. ed. São Paulo:

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HALFELD, Mauro. Investimentos: como administrar melhor seu dinheiro.

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MAIA NETO, Francisco. Perícias judiciais de engenharia: doutrina, prática,

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MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. Porto Alegre:

Grafiset, 2012.
MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife:

Editora do Autor, 2012.
2
Habilitação para avaliar um imóvel
Para realizar a avaliação de um imóvel é preciso ter

conhecimentos técnicos, experiência de mercado e habilitação.
A ausência de um desses elementos compromete o trabalho e pode
ocasionar consequências morais e materiais tanto para o corretor de
imóveis, que pode ser responsabilizado por ação ou omissão, quanto
para o cliente, que pode ter prejuízos.
Conhecimentos técnicos são aqueles elementos que, aplicados
corretamente, levam ao resultado esperado. Podemos citar:
identificação do solicitante, objetivo do parecer técnico, identificação
e caracterização do imóvel, indicação da metodologia utilizada,
medidas perimétricas (frente ou testada e profundidade), localização
e confrontações (ruas ou imóveis que cercam ou ladeiam o imóvel),
contextualização do imóvel na vizinhança etc.
Experiência de mercado é a percepção que tem o profissional
atuante que observa a dinâmica na realização das negociações,
que tipo de imóvel está sendo mais procurado, se existe maior
facilidade na obtenção de financiamentos, qual produto está sendo
mais procurado, se existem imóveis parados por muito tempo sem
despertar o interesse dos clientes e assim por diante. Finalmente,
a habilitação diz respeito ao cumprimento das exigências legais para
o exercício da operação imobiliária e da profissão propriamente dita.
2.1 Habilitação é diferente de capacitação?

Com certeza habilitação é diferente de capacitação. Estar
habilitado é estar legalmente inscrito no Creci. Conforme legislação
específica do Cofeci, é capacitado para se inscrever no Conselho
quem apresentar no Creci da região a que pertence os seguintes

documentos:
a) Diploma de TTI ou Gestão de Negócios Imobiliários
(original e cópia) ou Certificado de Conclusão (original);
b) Três fotos 3 x 4 coloridas (traje social);
c) [...] cópias autenticadas ou cópia simples e originais dos
seguintes documentos:
I. Cédula de identidade (necessariamente o RG);
II. C.P.F;
III. Título de eleitor;
IV. Certidão de casamento / Averbação / Certidão de
nascimento;
V. Certificado de reservista;
VI. Comprovante de conclusão do ensino médio ou
curso superior;
VII. Comprovante de residência em nome do
requerente. (PARANÁ, 2019)
Assim, toda e qualquer pessoa que apresentar esses documentos

da forma correta terá sua inscrição realizada e, dessa forma, estará
habilitado para desempenhar legalmente a corretagem de imóveis,
porém o fato de o profissional ter assegurado o seu direito de
realizar as atividades inerentes à profissão não quer dizer que ele
efetivamente esteja capacitado para tal exercício.
A capacitação para realizar um trabalho é consequência de um
período dedicado à absorção de conhecimentos técnicos aliados
à percepção de mercado e à experiência profissional. Não basta
que a pessoa se inscreva no Creci da sua região para que se torne
automaticamente capacitada. A inscrição garante a habilitação para
realização dos trabalhos como corretor de imóveis, mas a capacitação
é adquirida com o tempo, originária da carreira.
Habilitação para avaliar um imóvel 25
Exemplo prático: perito avaliador

Imagine uma situação em que um corretor de
imóveis recém-formado em um curso de avaliação
entendeu que o certificado entregue era sinônimo de
capacitação e mandou confeccionar cartões de visita
com destaque para o número de inscrição no Creci e
do CNAI seguidos pela denominação perito avaliador.
Quando o primeiro cliente solicitou uma avaliação
para determinação do valor mercadológico de imóvel
para fins de dissolução de sociedade conjugal, ele
não conseguiu identificar qual era a real necessidade
do cliente, realizou um trabalho em desacordo com
as normas legais, causou prejuízos ao cliente e ainda
teve de responder judicialmente por danos morais
e materiais.
Pelo exemplo dado, constata-se que a necessidade
e importância da capacitação não pairam somente
sobre o que deve ser feito e como deve ser feito,
mas também sobre as consequências ocasionadas
pela formação precária, pelo descomprometimento
e pelo desconhecimento da técnica exigida. Alguns
corretores se equivocam e, ao se tornar habilitados
para exercer a profissão, acreditam estar também
capacitados. Realizam a inscrição no Creci de sua
região, se inscrevem no CNAI, se autointitulam
peritos avaliadores e, quando são requisitados para
realizar um PTAM, não atendem às expectativas,
às necessidades e, infelizmente, nem aos requisitos
básicos exigidos pela legislação.
Para Mendonça (2012, p. 35), “faz-se necessário, portanto,

que o corretor de imóveis se capacite cada vez mais, expandindo as
suas fronteiras de atuação, notadamente através de cursos especí-
ficos e da leitura de livros técnicos sobre o assunto, para atender a
esse mercado milionário”.
O mercado imobiliário é muito dinâmico, assim, é imprescin-
dível que o corretor de imóveis esteja sempre se atualizando e
buscando se capacitar cada vez mais por meio de cursos que tenham
relação direta com o exercício das operações imobiliárias. Dentre os
cursos disponíveis relacionados com a avaliação de imóveis podem
ser citados os cursos de avaliação, de vistoria e de fotografia.
No curso de avaliação, o corretor de imóveis irá aprofundar seus
conhecimentos sobre a avaliação, a resolução Cofeci que trata do parecer
técnico, bem como ter acesso a abordagens técnicas e pedagógicas
diferenciadas. O curso de vistoria será importante porque proporcionará
uma noção dos itens que devem ser observados, anotados e avaliados
em um parecer. Finalmente, o curso de fotografia irá oferecer técnicas
de captação de imagens, posição da iluminação, proximidade do objeto,
entre outros detalhes que possibilitarão ao leitor do trabalho uma ideia
do imóvel que mais se aproxime da realidade.
O princípio para a realização da avaliação de um imóvel é a
habilitação para tal. Após estar devidamente habilitado no Creci,
cabe ao corretor de imóveis investir em sua carreira, participando de
cursos e treinamentos, lendo, estudando e trocando conhecimento
com profissionais mais experientes para, com o tempo, conquistar a
capacitação e deixar claro para os clientes que é a pessoa certa para
intermediar seus negócios.
2.2 Os profissionais que avaliam um imóvel

Algumas profissões estão desaparecendo, outras surgindo e outras
ainda se aprimorando. Hoje contamos com especialistas que mantêm
o foco bem definido sobre a sua área de domínio técnico.
Ao observarmos a profissão de corretor de imóveis, percebemos

que algumas empresas se dedicam apenas a uma operação
imobiliária e, por esse motivo, tornam-se especialistas. Assim
também atuam os profissionais que avaliam um imóvel. Ao corretor
de imóveis compete a determinação do valor mercadológico de um
bem imóvel. É ele o observador do movimento de compra, venda,
locação ou vacância (desocupação) de um imóvel.
Quadro 1 – Casos em que a avaliação de imóveis é de competência

do corretor
Avaliação para fins de locação.
Avaliação para fins de dação em garantia bancária (quando um imóvel é

oferecido como garantia para um empréstimo, por exemplo).
Avaliação para fins de separação do casal.
Avaliação para fins de desapropriação.
Fonte: Elaborado pela autora.
O corretor de imóveis atuante tem uma percepção clara sobre o

mercado imobiliário, quais imóveis estão sendo mais procurados,
quais estão disponíveis para locação ou venda e até mesmo os que
estão parados à espera de negociações, por isso, é ele o detentor das
informações necessárias para a realização de uma avaliação mais
precisa. Segundo Marcello (2012, p. 19):
a atividade de avaliar imóveis é rotina da profissão de corretor
de imóveis, uma vez que o valor do imóvel é o primeiro
parâmetro estabelecido no início da intermediação da venda,
locação, administração ou permuta do imóvel. [...] São de
domínio e conhecimento dos corretores de imóveis todas
as informações de imóveis comercializados e ofertados no
mercado imobiliário. São eles que abastecem a pesquisa das
amostragens imprescindíveis para realização das avaliações
de imóveis de engenheiros, arquitetos e oficiais de justiça.
O cotidiano do corretor possibilita acesso a informações sobre

o mercado, visto que todos os movimentos são fontes ricas de
informações. Ao visitar um imóvel para venda ou locação, o corretor
de imóveis analisa o entorno, conversa com vizinhos, pesquisa

ofertas de imóveis semelhantes, conversa com colegas e fica sabendo
se, naquela localização, a procura está sendo grande ou não para
aquele tipo de imóvel.
Ao dirigir-se a um tabelionato para reconhecer firma de um
documento, solicitar uma escritura pública, uma procuração ou
autenticação de documento e observar se o movimento no tabelionato
está como em dias normais, mais fraco ou mais movimentado, poderá
constatar se muitos negócios estão sendo realizados ou não. Da mesma
forma ocorre no Ofício de Registro de Imóveis, no Fórum Estadual
ou Federal, na Prefeitura, entre outros locais.
Na mesma linha, Mendonça (2012) propõe uma suposição
considerando que um engenheiro precise vender ou alugar um
imóvel: “Quem ele deverá consultar sobre o assunto? Com quem
ele deverá tratar sobre o valor e contratar para vender ou alugar
o imóvel? Certamente, será um corretor de imóveis ou gestor
imobiliário, e disso não temos a menor dúvida, pois é o que vemos
no nosso dia a dia.” (MENDONÇA, 2012, p. 57).
Por outro lado, não é da competência do corretor de imóveis,
por lhe faltar habilitação e capacitação, a avaliação técnica sobre a
qualidade da obra, o tempo de construção, o estado de manutenção,
a fundação (alicerce que dá sustentação ao imóvel), o muro de
arrimo (estrutura feita em forma de muro para conter a terra em
caso de desnível), o projeto estrutural, entre outros. Nesse caso,
o profissional a realizar a avaliação e emitir um laudo é, sem dúvida,
um engenheiro civil.
Acontece o mesmo na avaliação de imóveis rurais, em que se
almeja conhecer a qualidade da terra, a vocação econômica (tipo
de exploração rentável) ou o melhor aproveitamento (de que forma
pode ser utilizado). O profissional competente e capacitado, nesse
caso, é o engenheiro agrônomo.
Para a determinação do valor mercadológico de um imóvel,

o profissional detentor de maior conhecimento é o corretor de
imóveis, já para a avaliação de imóveis rurais que impliquem
em análises técnicas, a competência é do agrônomo e para a
determinação do custo de edificação de uma obra o recomendado
é que seja feita por engenheiro ou arquiteto. Conforme Mendonça
(2012, p. 57):
imaginemos uma seguradora que, tendo de indenizar os
proprietários de um prédio que desabou ou pegou fogo,
necessite saber do exato valor desse bem, do custo para
lhe repor. Considere-se que, nessa avaliação, o preço de
mercado não será objeto de maior interesse por qualquer
das partes, mas, sim, o valor de custo da obra necessária
para se reconstruir o imóvel, de forma que ele volte a ser sinistro:
como era antes do sinistro. Nesse caso, o valor do terreno acidente,
acontecimento,
pouco importa, uma vez que, obviamente, encontra-se
evento.
intacto. Nessa hipótese, entendemos que essa avaliação
deve ser técnica e, portanto, procedida por engenheiro
ou arquiteto.
A competência dos profissionais depende dos objetivos do

trabalho a ser realizado, se o que se busca é o valor mercadológico,
a competência é do corretor de imóveis, se a pretensão disser
respeito ao tipo de construção, estrutura, entre outros, o engenheiro
é o profissional competente. Entretanto o aprimoramento por parte
dos corretores de imóveis ao dominar as técnicas para realização do
PTAM possibilitou a consolidação da competência deles e resultou
na conquista do respeito à profissão.
Está sendo selada uma parceria entre as profissões, tanto corretores
de imóveis quanto engenheiros e arquitetos compreenderam qual é a
função de cada um e sabem que precisam fazer o seu trabalho bem
feito. Por isso, em ocasiões em que ambos são requisitados, realizam
de forma técnica essa parceria.
Cada profissional domina as atividades para as quais está
habilitado a executar, assim acontece com o engenheiro civil,
o engenheiro agrônomo, o arquiteto e o corretor de imóveis,

cabendo a este a tarefa de determinar o valor mercadológico de um
imóvel, por ser ele o profissional competente para tal.
2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos

Sendo assegurado inicialmente por lei o direito do corretor
de imóveis de opinar quanto à comercialização imobiliária,
o documento por ele emitido apresentava simplesmente uma
opinião, sendo semelhante ao modelo da Figura 1, a seguir:
Figura 1 – Modelo de laudo de avaliação
Laudo de avaliação
Fulano de Tal , corretor de imóveis

regularmente inscrito no CRECI-XX sob
nº 0.000 , DECLARO para os devidos fins
de direito e demais que se fizerem necessários
que o valor de mercado do imóvel constituído
por um terreno comercial com 500 m2,
localizado na Rua Zero – Jardim Luz na cidade
de Esperança-XX , devidamente matriculado
sob nº 000 do Registro de Imóveis da cidade de
Esperança-XX é de R$ 200.000,00 (duzentos
mil reais). Por ser esta expressão da verdade,
firmo o presente dando tudo por bom, firme
e valioso.
___________________________________
Esperança, 30 de fevereiro de 1970.
Fulano de Tal

Esse documento não fornece a base técnica que levou o autor

do laudo a concluir que o valor mercadológico do imóvel realmente
se aproxima do apresentado. Da mesma forma, um documento
carente de embasamento não pode ser considerado um laudo, já que
é considerado laudo o documento emitido com bases técnicas por
profissional habilitado e capacitado.
Por esse motivo, durante muito tempo existiu o embate para se
determinar de quem era a competência para avaliar um imóvel: do
corretor de imóveis ou de um engenheiro ou arquiteto. Estes últimos
contavam com normas brasileiras desde a década de 1950. Segundo
Francisco Maia Neto (2000, p. 33, grifo do original):
a primeira tentativa de normalização, através da Associação
Brasileira de Normas Técnicas, na área da engenharia de
avaliações, ocorreu no ano de 1952, quando o anteprojeto de
Normas para Avaliação de Imóveis, escrito pelo engenheiro
Augusto Luís Duprat, foi examinado pela entidade. Este
estudo deu origem ao projeto P-NB-74R, em 1957, e mais
tarde, no ano de 1977, à Norma Brasileira para Avaliação de
Imóveis Urbanos (NB-502/77), posteriormente designada
NBR-5676.
Antes mesmo de a profissão de corretor de imóveis ser legalizada,

já existiam normativas na área de engenharia de avaliações.
Enquanto os engenheiros aplicavam normas técnicas por meio das
quais provavam as origens dos dados e informações apresentados,
os corretores de imóveis redigiam documentos frágeis, desprovidos
de qualquer tipo de embasamento.
Considerando esses dados históricos, percebe-se a legitimidade
do esforço dos profissionais da área da engenharia de avaliações para
que somente a eles fosse dado o direito de realizar laudos de avaliação
imobiliária. Maia Neto (2000) exprime a percepção que engenheiros
e arquitetos tinham dos corretores de imóveis: profissionais com
legitimidade jurídica para o exercício da profissão, mas carentes de
técnica. De acordo com o autor:
com relação ao conceito de preço, admite-se que este

seja a expressão monetária de um bem, ou seja, a quantia
em dinheiro que uma determinada mercadoria pode ser
vendida. Portanto, mesmo que dois imóveis possuam
valores de mercado diferentes, eles podem ser vendidos
pelo mesmo preço (quantidade de moeda), bastando
considerar as taxas de remuneração do capital, caso sejam
transacionadas em épocas diferentes. Na prática, além
da importância do engenheiro de avaliações reconhecer
esta distinção, com o advento da lei que regulamentou a
profissão de corretor de imóveis, a partir da prerrogativa
de “opinar quanto à comercialização imobiliária”, alguns
profissionais mal-intencionados procuram tirar proveito
da situação, e provocar conflito entre esta categoria e a de
engenheiros e arquitetos. É comum vermos anúncios nos
jornais oferecendo “avaliações grátis”, quando na verdade
tratam-se de estimativas de preço, baseadas nas opiniões
sobre comercialização imobiliária, uma vez que laudos
de avaliação são competência exclusiva de engenheiros,
pautadas em normas técnicas e estudos matemático-
-estatísticos, cujo objetivo é a determinação do valor.
(MAIA NETO, 2000, p. 33, grifo do original)
Atualmente, o mercado, a sociedade e os clientes são seletivos na

escolha dos produtos e serviços que contratam. Conquista seu lugar
o profissional que oferece um serviço com excelência, que domina
técnicas, que sabe interagir com o cliente e atende às suas necessi-
dades e expectativas.
2.4 A ética na avaliação de imóveis

No intuito de fixar a forma pela qual se deve conduzir o exercício
profissional do corretor de imóveis, foi aprovada a Resolução-
-Cofeci n. 326/1992 (COFECI, 1992), que trata do Código de Ética
Profissional dos Corretores de Imóveis.
Entre os deveres do corretor de imóveis destacam-se a necessidade
de aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias,
a observância de prescrições legais e regulamentares e o exercício
da profissão com zelo e integridade. O respeito à profissão será

atingido quando esses profissionais buscarem realizar o trabalho
em conformidade com a legislação, acrescido de ética, capacitação e
qualificação permanentes.
A Resolução-Cofeci n. 1.066 (COFECI, 2007) entrou em vigência
em 2007 e, desde então, o trabalho do corretor de imóveis no que diz
respeito à realização do PTAM deve ser realizado em conformidade
com os preceitos legais e técnicos nela estabelecidos, entretanto
muitos corretores desconhecem o teor da norma e insistem em
emitir “laudos” como o apresentado anteriormente na Figura 1.
Esses “laudos” emitidos a título de “opinião de mercado”, além de
irem na contramão das diretrizes legais, são facilmente elaborados
e os honorários cobrados são proporcionalmente baixos. O cliente,
quando necessita de uma avaliação imobiliária, faz a cotação dos
honorários e, sem ter conhecimento da lei e da qualidade do trabalho,
acaba contratando o profissional que oferece um valor mais baixo.
A diferença dos honorários cobrados para a emissão de um “laudo”
e de um PTAM atingem facilmente a proporção de 1 para 10. Ou
seja, o custo para a realização de um PTAM seria 10 vezes superior
ao cobrado para a emissão de um laudo. Além de estar infringindo
o Código de Ética, o profissional que realiza esse tipo de trabalho
e adota essa conduta está ferindo diretamente a Resolução-Cofeci
n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) e os artigos 722 a 729 do Código
Civil, que tratam dos direitos e deveres do corretor de imóveis.
Para Mendonça (2012) a ética, que deve nortear a conduta do
corretor de imóveis, é crucial para o sucesso na carreira. Podemos
destacar como pontos importantes o exercício da profissão com zelo,
a discrição, a lealdade e a integridade, observando as prescrições
legais e regulamentares, colocar-se a par da legislação vigente
e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o
legítimo exercício da profissão. Sobre a ética, o autor explana que:
o corretor avaliador deve manter a postura ética e profissional

em qualquer situação, observando rigorosamente o que
estabelece o Código de Ética Profissional dos Corretores de
Imóveis (Resolução-Cofeci n. 326/92) e os Procedimentos
de Excelência contidos na NBR 14653-1 (que dispõe sobre os
procedimentos gerais para realização de avaliação de bens).
(MENDONÇA, 2012, p. 45)
Ocorre algumas vezes que, para obtenção de ganhos rápidos e

imediatos, o profissional age com falta de ética, fazendo proposta de
honorários inferiores ao de outro corretor somente para conquistar
o cliente e, quando começa a realizar a avaliação, percebe que o
colega cobrou mais caro porque o trabalho era realmente difícil
e demandava tempo. Ele acaba entregando o trabalho, mas deixa
de dar a atenção necessária, passando a correr sério risco de ser
responsabilizado pela má conduta.
Algumas vezes parece insistente e desnecessária a abordagem de
assunto tão batido como a ética, mas, enquanto o mercado estiver
sendo ocupado por pessoas desqualificadas, é obrigação de qualquer
professor continuar alertando os alunos.
A norma NBR n. 14.653-1, citada por Mendonça (2012), é muito
utilizada por engenheiros e arquitetos e desconhecida pela maioria
dos corretores de imóveis. Para entender a ética na avaliação de
imóveis, é interessante conhecer a definição de normas da Associação
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT):
norma é o documento estabelecido por consenso e
aprovado por um organismo reconhecido, que fornece
regras, diretrizes ou características mínimas para atividades
ou para seus resultados, visando à obtenção de um grau
ótimo de ordenação em um dado contexto. A norma é,
por princípio, de uso voluntário, mas quase sempre é
usada por representar o consenso sobre o estado da arte de
determinado assunto, obtido entre especialistas das partes
interessadas. (ABNT, 2019)
As regras e diretrizes mínimas estabelecidas pelas normas

técnicas proporcionam a padronização e ordenação das atividades
de forma a otimizar os resultados. No caso da avaliação, elas
são importantes em dois momentos: na determinação do valor
mercadológico propriamente dito e na transposição das informações
obtidas em forma de documento.
O PTAM deve ser redigido de forma clara, seguindo as
determinações da ABNT para a realização de trabalhos acadêmicos,
além disso, deve ser autoexplicativo.
Observe que a aplicação da norma não é obrigatória, mas de
uso voluntário; entretanto obrigatória é a leitura do seu conteúdo,
a compreensão do teor nela disposto e o entendimento da impor-
tância que tem no desenvolvimento do trabalho de corretagem,
quando da realização de um PTAM.
Em momentos de economia instável e de retração na realização
de transações imobiliárias, muitos abandonam o exercício da
profissão de corretor de imóveis por perderem a esperança de ter
nele o seu sustento garantido. Uma opção para esses profissionais é
a realização de avaliação de imóveis por meio do PTAM.
Nas operações imobiliárias, há momentos em que a locação
comercial está em alta; em outras situações, o mercado está propício
para a compra de imóveis residenciais em condomínios fechados
ou para a venda de terrenos industriais ou está favorável para
incorporações e assim sucessivamente.
Quando a maior parte dessas operações estão em baixa, é sinal
de retração da economia de forma geral. O comércio apresenta-se
enfraquecido, o desemprego está em alta, a indústria diminui o ritmo
de trabalho e um cenário de recessão se estabelece. Nesse momento, os
imóveis respondem pelos débitos não pagos, por dívidas adquiridas,

por acordos realizados e carecem de ser propriamente avaliados.
Percebe que sempre haverá uma operação imobiliária em alta?
Para esses momentos o corretor de imóveis deve estar atualizado e,
além de habilitado, capacitado. A capacitação no desempenho da
atividade de avaliação de imóveis por parte dos corretores transpassa
os limites do conhecimento da legislação aplicável e de cumprimento
e atenção às normas técnicas. É preciso que o profissional busque
qualificação, estude, aprimore seus conhecimentos, leia mais,
frequente cursos de atualização e reciclagem, fique atento às notícias
relacionadas e participe de eventos da categoria, como congressos,
mesas redondas e palestras.
Cabe também ao profissional atualizado compreender a
necessidade de qualificação de forma que possa diferenciar o
trabalho realizado na avaliação de imóveis e dimensionar o alcance
de sua própria atuação e da atuação de outros profissionais, além de
entender a necessidade de trabalho em parceria nessa tão importante
operação imobiliária.

• ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia
legal e de avaliações. 3. ed. São Paulo: Pini, 2006.
Vale a pena termos conhecimento da visão de engenheiros
sobre a avaliação de imóveis. A obra Curso básico de
engenharia legal e de avaliações é muito didática e realizada
com muita clareza, foi concebida com base em mais de
duas décadas de profundo trabalho do autor, em sua vasta
experiência profissional e em inúmeros cursos ministrados
em todo o Brasil.
• MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e

perícias judiciais. 5. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000.
Francisco Maia Neto é um profissional consagrado e
respeitado tanto por engenheiros e arquitetos quanto por
corretores de imóveis e é autor de várias obras direcionadas
a avaliações e perícias judiciais. A obra Roteiro prático de
avaliações e perícias judiciais teve o tempero da manifestação
de muitos colegas do autor que contribuíram com sugestões
e críticas construtivas que possibilitaram o suprimento de
algumas deficiências apontadas e o levaram a receber prêmios
nacionais pelos trabalhos publicados.
Atividades
1. Após os estudos realizados neste capítulo, pudemos
compreender que as palavras habilitação e capacitação têm
significados e aplicações diferentes. Partindo do princípio de
que a habilitação propriamente dita não significa capacitação,
explique com suas palavras a diferença entre elas.
2. Qual deve ser a conduta do corretor de imóveis ao ser

requisitado para proceder a avaliação de um imóvel rural que
implique em análise da terra e vocação agrícola? Justifique
a resposta.
3. Existem situações em que o objetivo da avaliação de imóveis

exige que ela seja feita por engenheiros e/ou arquitetos e
outras em que é feita por um corretor de imóveis. Cite dois
exemplos de cada situação.
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Normalização:
definição. Rio de Janeiro/São Paulo: ABNT, 2019. Disponível em: http://
www.abnt.org.br/normalizacao/o-que-e/o-que-e. Acesso em: 23 jun. 2019.

Cofeci n. 326/92. Brasília: Cofeci, 1992. Disponível em: http://www.cofeci.
gov.br/arquivos/legislacao/nova/resolucao_0326_92_novo.pdf. Acesso em:
13 jun. 2019.

Cofeci n. 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 2007. Disponível em: http://www.
cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. Acesso
em: 23 jun. 2019.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais.

5. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000.

Grafiset, 2012.

PARANÁ. Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Inscrição Pessoa

Física. Paraná: Creci, 2019. Disponível em: http://www.crecipr.gov.br/index.
php?option=com_content&view=article&id=119&Itemid=145. Acesso em:
13 jun. 2019.
3
Preço de mercado e valor e as
finalidades da avaliação
Mercado imobiliário é o cenário apresentado pelo número de

imóveis ofertados para compra, venda e locação, pelo interesse
dos clientes em realizar e concluir as negociações e pelas ações de
empresários, incorporadoras e loteadoras em realizar novos projetos
combinado com a situação política, econômica e financeira do país
e, especificamente, da região que está sendo analisada e avaliada em
determinada data.
Por meio da interpretação dos dados do mercado imobiliário,
é possível determinar o valor dos imóveis de forma que chegue
o mais próximo possível do preço de mercado. A atividade de
determinação de valor é a avaliação propriamente dita.
São várias as finalidades da avaliação, ou seja, por vários motivos
o cliente contratará um corretor de imóveis ou profissional habi-
litado e capacitado, como um engenheiro, arquiteto ou agrônomo
para realizar tal tarefa.
Neste capítulo estudaremos a diferença entre preço de mercado
e valor, compreenderemos a importância da experiência e do
conhecimento do mercado imobiliário para a avaliação dos imóveis
e, também, abordaremos as finalidades da avaliação, ou seja, em
quais situações se faz necessária a elaboração de documento escrito,
elaborado em conformidade com as normas técnicas específicas.
3.1 Preço
Preço e valor são conceitos muitas vezes confundidos e
erroneamente interpretados como se representassem a mesma
situação. É comum clientes e até mesmo corretores de imóveis

usarem as duas palavras como se tivessem o mesmo sentido.
Exemplo prático: preço de mercado e valor

Quando um cliente contrata um corretor de imóveis
para auxiliar na intermediação da venda de um
terreno, pode perguntar qual preço de mercado
seria interessante colocar no anúncio. Pode
acontecer também de um corretor comentar que
acabou de intermediar a venda de um imóvel e que
a negociação foi realizada por determinado valor.
Nos dois exemplos, os conceitos foram utilizados
de forma invertida. No caso do cliente que quer
anunciar o imóvel para venda, ele quer saber por
qual valor entendemos ser interessante anunciar
o imóvel e, no caso do colega que intermediou a
venda de um imóvel, a negociação foi realizada por
determinado preço.
Quando se realiza a avaliação de um imóvel, ou seja, quando

é feito um PTAM, se chega à determinação do valor, porque a
negociação ainda não se realizou. Ao ser realizada a negociação, não
falamos mais em valor, e sim em preço.
Por esse motivo, nos exemplos anteriores, o cliente estava falando
de valor, visto que ele faria o anúncio do terreno pretendendo a
venda, assim, ele gostaria de saber por qual valor seria interessante
anunciá-lo publicamente. Em contrapartida, o imóvel que foi
realmente negociado foi vendido por determinado preço e não valor.
Dessa forma, por preço entendemos a quantia paga pelo
comprador e aceita pelo vendedor. Essa operação aparentemente
simples depende de vários fatores para que aconteça, como a
Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 41
localização do imóvel, o valor ofertado, a quantidade de imóveis

similares, a data da realização do negócio e o mercado imobiliário
propriamente dito.
Para Sérgio Antonio Abunahman (2006, p. 22, grifos do original):
“as palavras valor e custo, bem como preço, têm significados dis-
tintos: preço é a quantia paga pelo comprador ao vendedor e custo é
o preço pago mais todas as outras despesas que incorre o comprador
na aquisição da propriedade”.
O autor destaca que o preço representa a negociação já realizada,
em que o comprador paga ao vendedor a quantia pretendida.
Além da representação em dinheiro entregue ao proprietário do
imóvel, incidirão sobre o comprador mais despesas, representadas
pelos trâmites legais que conferirão a segurança da negociação,
como a lavratura da escritura pública, o recolhimento de taxas,
emolumentos (lucros ou vantagens) e impostos e o registro da
aquisição na matrícula do imóvel.
Marcello (2012) chama atenção para o momento de avaliar as
amostras coletadas para a realização do PTAM. Cabe ao profissional
levar em consideração se o mercado está caracterizado pela natureza
perfeita, ou seja, se há equilíbrio entre oferta e procura, se está estável
ou diferente, norteado pela situação política, econômica e financeira
do país. O autor define preço como:
a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma operação
imobiliária. Se houver uma necessidade urgente do
vendedor em comercializar o seu imóvel, ou do comprador
em adquirir determinado imóvel, descaracteriza-se
um mercado de natureza perfeita, estável, o que pode
influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao
valor determinado tecnicamente. (MARCELLO, 2012,
p. 38)
Estando o mercado imobiliário estável, as negociações serão

realizadas por um preço médio, assim, se algumas negociações
realizadas fugirem muito da média pode ser que tenham sofrido
influência direta da necessidade de o proprietário vender ou

do interesse maior do comprador em adquirir o imóvel. Para
compreender bem esse elemento, é necessário estar atento ao
movimento do mercado, ter experiência e expertise.
D’Amato (2013) acrescenta aos conceitos estudados a
possibilidade de a avaliação ser realizada não somente sobre o
imóvel propriamente dito, mas também sobre os frutos ou direitos.
A autora aponta que “de acordo com a Norma Brasileira para
Avaliação de Bens, NBR n. 14.653-1, preço é a quantia pela qual se
efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem,
um fruto ou um direito sobre ele. Ainda a mesma fonte informa
que fruto é o resultado da exploração econômica de um bem”
(D’AMATO, 2013, p. 19, grifo do original).
A norma mencionada por D’Amato, da série NBR n. 14.653,
que tem o título geral Avaliação de bens, trata especificamente dos
procedimentos gerais na parte 1 (ABNT, 2001), da avaliação de
imóveis urbanos na parte 2 (ABNT, 2004a) e da avaliação de imóveis
rurais na parte 3 (ABNT, 2004b).
Em suma, o preço é a representação de um imóvel em dinheiro,
não é o valor que o comprador deseja pagar ou que o vendedor
gostaria de receber, mas sim o montante efetivamente pago por
um e recebido pelo outro. No caso do preço, a negociação já é
fato consumado. Conceitualmente falando, essa representação em
dinheiro é feita integralmente, à vista, no momento da assinatura do
documento de transferência da propriedade.
3.2 Valor
A determinação do valor, ou valor de mercado, é o objetivo
principal dos nossos estudos neste capítulo. É função do corretor
de imóveis a determinação do valor mercadológico do imóvel.
Ao realizar um trabalho para determinar um valor, pretende-se
chegar o mais próximo possível do preço.
Essa tarefa de avaliar ou determinar o valor mercadológico de

um imóvel ficou muito mais fácil de ser executada depois da entrada
em vigência da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007),
porque por meio dela temos procedimentos a serem seguidos que
possibilitam aprimorar as técnicas. Conforme afirma Mendonça
(2012, p. 61, grifo do original):
é comum, no mercado, se confundir o conceito de preço com o de
valor. Mas a NBR 14653-1 define o conceito de ambos. [...] Valor
de mercado é algo intrínseco ao bem e depende das variáveis
de mercado, de ambiente e das técnicas para sua determinação.
Portanto, como define a referida norma, consiste na “quantia
mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente”.
A NBR n. 14.653-1, ao definir valor de mercado, chama atenção

para a importância de o avaliador interpretar as variáveis de mer-
cado, como a lei da oferta e da procura, o tipo de imóvel que está
sendo mais ou menos procurado, as variáveis de ambiente, que são
aquelas que fazem parte do processo de compra e venda e que o afetam
diretamente, por exemplo, a instalação de uma indústria química nas
proximidades do bairro em que está localizado o bem avaliando e as
técnicas utilizadas para a realização do trabalho de avaliação.
Para o desenvolvimento do trabalho de corretagem de imóveis,
é preciso que os dois conceitos fiquem bem definidos e claros.
Com certeza um profissional que não consegue diferenciar ambos
não está apto a exercer com prudência e dedicação o seu trabalho.
Mendonça esclarece ainda que, na determinação do valor, existe
a hipótese mais provável. Isso significa que saberemos se o valor
determinado corresponde ao preço quando o imóvel for real e
efetivamente negociado.
O valor determinado ou a determinação do valor equivale àquele
para o momento, período e data definidos, independentemente da
finalidade ou objetivo da avaliação. Para Marcello (2012, p. 38):
nas avaliações mercadológicas o valor determinado é

sempre o valor de mercado e corresponde sempre àquele
que, num determinado instante, é único, qualquer que
seja a finalidade da avaliação. Considera um mercado de
concorrência perfeita, estável, onde não haja urgência e
interesses de compra e/ou venda e/ou locação que interfiram
no valor do imóvel.
Quando o autor menciona mercado de concorrência perfeita,

estável, sem urgência e interesses de compra, venda ou locação que
interfiram no valor do imóvel, ele pretende explicar que, quando
há urgência na venda por motivos de doença, emergências que
necessitem de dinheiro imediatamente, o valor pode ser reduzido
consideravelmente para viabilizar e auxiliar na liquidez.
Quando existe extremo interesse na compra, quando o interessado
é também proprietário do imóvel vizinho ou o comprador tem um
locatário com grande potencial para alugar o imóvel, por exemplo,
o valor a ser pago pode ser aumentado sensivelmente para levar o
proprietário à venda.
Com base nesses conceitos, podemos perceber que a
determinação do valor mercadológico de um imóvel depende das
variáveis já mencionadas, entretanto em condições, conforme as
palavras de Marcello (2012), perfeitas e estáveis.
Em se tratando de um trabalho técnico e realizado com critérios
teóricos, baseando-se em amostras disponíveis no mercado,
a incidência de fatores como grande necessidade de o proprietário
vender o imóvel ou muito interesse do possível comprador pode
interferir no resultado e colocar em dúvida a eficácia e credibilidade
no trabalho.
Por esse motivo, os teóricos da área de avaliação imobiliária
deixam bem claro que a determinação do valor terá um resultado
muito próximo do preço em condições normais de mercado, ou
seja, quando existe equilíbrio entre o interesse na venda e o interesse
na compra. O mercado se mostra fora da normalidade quando um
vendedor precisa vender com muita intensidade ou o comprador

tem motivos fortes para querer comprar aquele determinado imóvel.
Para finalizar a conceituação de valor, podemos entendê-la como
sendo a representação em dinheiro que mais se aproxima do preço
caso o imóvel seja efetivamente comercializado em determinado
período e nessas condições mercadológicas.
3.3 As finalidades da avaliação de imóveis

As primeiras e mais recorrentes finalidades da avaliação de
imóveis no dia a dia do corretor ocorrem quando se obtém um
imóvel por meio da conquista do cliente para locação, venda e todas
as outras operações imobiliárias, como loteamentos, incorporações,
permuta, consultoria etc.
Os clientes interessados em comercializar seus imóveis recorrem
ao conhecimento dos profissionais do mercado imobiliário para
auxiliarem na determinação do valor por entenderem que o
profissional atuante no mercado imobiliário tem mais conheci-
mento sobre a intensidade da procura e a quantidade da oferta de
imóveis. São muitas as finalidades da avaliação imobiliária, algumas
delas são:
• Garantia bancária: as instituições financeiras solicitam a
avaliação de imóveis de modo a constatar que, em caso de
inadimplência, o imóvel possa ser efetivamente vendido e a
dívida paga. O banco ou a instituição financeira terá maior
segurança ao emprestar um valor para o cliente sabendo que
o imóvel que está sendo ofertado como elemento garantidor
poderá suprir o dinheiro em caso do não pagamento.
• Permuta: em casos de negociação em que um imóvel
componha total ou parcialmente a forma de pagamento,
as partes envolvidas requerem a avaliação para terem mais
segurança na realização de uma boa transação. Os permutantes
prosseguirão com a negociação até o fechamento ao saberem
que o valor do imóvel de ambos tem valor equivalente e que

farão bom negócio.
• Separações e divórcios: em casos de separação ou divórcio
em que os imóveis pertençam ao casal, no momento da
partilha é importante a realização da justa avaliação para que
a divisão dos bens seja feita de forma justa e transparente.
Nas dissoluções de sociedades conjugais e nos divórcios,
mesmo que o casal possua apenas um imóvel, a avaliação
correta do imóvel auxiliará no momento da partilha.
Se decidirem vender o imóvel, saberão qual será o valor que
caberá a cada um. Da mesma forma, se um for comprar a parte
do outro, terá mais segurança de que não sairá em prejuízo
e finalmente se um dos dois permanecer no imóvel até a
venda, por exemplo, é importante saber o valor da locação,
porque quem ficar no imóvel pagará aluguel ao outro.
• Dissolução de sociedades empresariais: os bens que
compõem uma empresa precisam ser corretamente avaliados
de forma que seja possível a dissolução da sociedade sem
que nenhum dos sócios seja injustiçado. Quando os sócios
decidem encerrar com as atividades de uma empresa ou
algum deles resolve sair da sociedade é fundamental que seja
feita avaliação dos bens para que se possa apurar qual parte
cabe a cada um.
• Desapropriações: a Constituição Federal garante a todos
os brasileiros o direito à propriedade, entretanto, levando-
-se em consideração que os bens imóveis atendem a sua
função social, em caso de necessidade, utilidade ou interesse
dos órgãos públicos municipais, estaduais ou federais,
os imóveis podem ser desapropriados, tendo o proprietário
direito ao recebimento do justo valor de mercado. Em casos
de desapropriação, é comum o órgão expropriante, ou seja,
o poder público federal, estadual ou municipal, apresentar
uma proposta de valor para indenização com base em

um PTAM ou uma avaliação feita por órgão da própria
administração pública.
• Inventários: o procedimento de avaliação é muito importante
no caso do falecimento de um proprietário que deixa bens
imóveis a inventariar e mais de um herdeiro. Dificilmente os
imóveis terão o mesmo valor, de forma a facilitar a divisão,
nesses casos, a correta avaliação será importante para garantia
da harmonia familiar. As avaliações quando feitas por
profissionais em que todos os envolvidos confiam e sabem
que são isentos e imparciais facilitam muito o processo de
divisão dos bens.
• Revisões de aluguel: a Lei n. 8.245/1991 (BRASIL, 1991),
conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato,
dispõe em seu artigo 19 a possibilidade de ajustar o valor da
locação ao preço de mercado. Não havendo acordo, a parte
que desejar pode solicitar revisão judicial do aluguel, sendo
para isso muito importante a apresentação de documento
eficaz e bem elaborado. O papel do corretor de imóveis é
também social, por esse motivo, é importante que ele atue
como elemento facilitador e conciliador. Dependendo da
ética, técnica e experiência de mercado do profissional,
ele auxilia a composição das partes sem que haja necessidade
de solicitação de revisão judicial.
• Penhoras: quando um imóvel é penhorado dentro de um
processo judicial, precisa ser avaliado de forma justa, para
que, em caso de ir a leilão, não cause prejuízos ao devedor
nem ao credor.
Além dos exemplos apresentados acima, existem outras situa-
ções em que se faz necessária a determinação do valor merca-
dológico de um imóvel de forma escrita e em todos os casos o mais
importante será o fato de o profissional conhecer as normas técnicas
aplicáveis, saber realizar o trabalho com o cuidado necessário e

nunca deixar de atender às norma éticas. Muitas vezes o futuro dos
nossos clientes depende de um trabalho bem elaborado.
Mendonça (2012) compara o imóvel a uma obra para nos chamar
atenção para a importância que tem o PTAM e, por esse motivo,
deve ser realizado com competência, critérios, conhecimento,
expertise e ética. De acordo como autor:
várias podem ser as razões que levam alguém a necessitar
conhecer o valor de um imóvel. Por exemplo, o desejo
de vender, de comprar ou alugar; a dissolução de uma
sociedade; a atualização de ativos de uma empresa; para
ser dado em garantia real; para fins judiciais; dentre outras.
Para nós, um imóvel é sempre uma obra, mesmo que não
tenha sido produção do espírito, do talento humano.
Por isso, apenas um avaliador competente, criterioso,
legalmente habilitado, poderá oferecer a segurança e a
qualidade que o trabalho requer. (MENDONÇA, 2012, p. 63)
O início de toda atividade, principalmente técnica, requer

dedicação e estudo. Partindo do princípio de que cada dia mais o
mercado solicita profissionais especializados nas áreas, conhecer
e saber identificar as finalidades da avaliação imobiliária poderá
ajudar o corretor a atingir a competência, o critério, a segurança e a
qualidade que os clientes desejam.
Valor e preço têm significados diferentes e a compreensão dessa
diferença auxiliará sobremaneira o desenvolvimento do trabalho do
corretor de imóveis na realização de um PTAM.
Preço é a representação em dinheiro paga pelo comprador,
aceita pelo proprietário em determinado período levando-se em
consideração o mercado local, a lei da oferta e da procura bem como
a situação política, financeira e econômica do país. Quando temos o
preço, significa que a negociação foi concluída e realizada.
Valor é a determinação do montante em dinheiro que mais se

aproxima do preço. Nesse caso, a negociação ainda não foi realizada,
por isso, o trabalho será mais primoroso à medida que se aproximar
com maior precisão do preço.
A determinação do valor de mercado se faz necessária para dar
amparo às finalidades da avaliação imobiliária, considerando que
existem outras tantas finalidades além das que foram abordadas.
Independentemente da finalidade da realização do PTAM, o mais
importante é ter conhecimento e estar capacitado para a realização
de um trabalho bem-feito, dentro dos parâmetros legais, técnicos,
éticos e transparentes de forma a deixar os clientes seguros,
lembrando que todas as outras operações imobiliárias começam por
uma avaliação condizente com a realidade de mercado.

• MAIA NETO, Francisco. Guia de negócios imobiliários: como
comprar, vender ou alugar seu imóvel. 1. ed. Belo Horizonte:
Del Rey, 1999.
O livro Guia de negócios imobiliários: como comprar, vender ou
alugar seu imóvel pode auxiliar o cliente na realização de bons
e rentáveis negócios imobiliários. Vale muito a pena a leitura.
Maia Neto aborda de forma clara e de fácil compreensão
assuntos como os princípios gerais dos investimentos e as
forças atuantes no mercado imobiliário, explica os conceitos
de preço e valor, discorre acerca dos fatores influenciáveis na
comercialização imobiliária, métodos utilizados para análise
de valores, comercialização de terrenos e comercialização de
unidades construídas.
• MARTINS, Leandro. Aprenda a investir: saiba onde e como

aplicar seu dinheiro. São Paulo: Atlas, 2008.
Leitura interessante é a da obra Aprenda a investir: saiba onde

e como aplicar seu dinheiro. Na obra são abordados os temas
adquirindo inteligência financeira, decifrando a economia
e onde investir. O objetivo do autor é levar qualquer pessoa
ao aprendizado sobre investimento, bem como melhorar a
qualidade das aplicações das pessoas que já investem.
Atividades
1. Os conceitos de valor e preço devem ficar bem definidos para
que o valor mercadológico seja determinado com segurança.
Conceitue de forma sucinta e com suas palavras o que você
entende por valor e preço de mercado.
2. Abordamos algumas finalidades da avaliação imobiliária.

Exercite seus conhecimentos e cite, fora os exemplos dados
no capítulo, mais três situações em que se faz necessária a
determinação do valor mercadológico de um imóvel.
3.
Neste capítulo, a expressão natureza perfeita foi usada
algumas vezes. Explique, com suas palavras, o que entendeu
ser o significado correto dela.
Referências
ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia legal e de
avaliações. 3. ed. São Paulo: Pini, 2006.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR

14653-1: avaliação de bens: parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro:
ABNT, 2001.

14653-2: avaliação de bens: parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT,
2004a.

14653-3: avaliação de bens: parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT,
2004b.
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União,

Poder Legislativo, Brasília, DF, 18 out. 1991. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.

D’AMATO, Mônica. Imóveis urbanos: avaliação de aluguéis. 3. ed. São Paulo:

Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2013.

Grafiset, 2012.

4
Legislação aplicável
A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) foi um

marco na operação imobiliária de avaliação. Ao instituir o PTAM,
o Conselho Federal imprimiu credibilidade ao trabalho de corre-
tagem e instituiu requisitos mínimos para que possa ser realizado
um trabalho com embasamento consistente.
Na maioria das vezes em que o corretor de imóveis emitia
um “laudo de avaliação” estava realmente apresentando uma
determinação de valor bem próximo do que seria a representação
do preço, entretanto, como não tinha nenhuma explicação técnica
para dar suporte ao resultado, acabava suscitando dúvidas e levando
à incredulidade.
Ao partirmos do princípio de que a maior parte dos profissionais
que realizam avaliação de imóveis tomam como dados amostrais os
anúncios praticados pelos corretores, são eles os mais capacitados
para confirmar se os valores pretendidos pelos clientes vendedores
serão absorvidos pelo mercado ou não e quanto tempo vai demorar
para que seja realizada efetivamente uma transação.
É comum o corretor de imóveis avaliar um imóvel e o cliente,
por apego ou por atribuir a alguns elementos do imóvel um valor
sentimental intangível, solicitar que o anúncio seja feito por
valor superior.
Mesmo após o corretor explicar que o cliente corre o risco de
o imóvel ficar muito tempo à venda sem despertar interesse por
estar com o valor fora do mercado, acontece de o cliente insistir que
se mantenha o valor por ele pretendido. Essa oferta colocada em
anúncio pode vir a tornar-se amostra para a realização da avaliação
e, dessa forma, modificar de forma errônea o resultado do trabalho

de avaliação.
O corretor de imóveis com sua experiência de mercado está
capacitado para identificar se uma amostra colhida está dentro do
intervalo aceitável e absorvido pelo mercado ou não, dessa forma,
a margem de erro em sua determinação de valor será bem menor.
Neste capítulo abordaremos o trabalho desenvolvido pelo Cofeci
para conquistar definitivamente o espaço dos corretores de imóveis
no mercado da determinação de valor de um imóvel e trataremos da
Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) em seu inteiro teor.
4.1 O Cofeci, os Crecis e suas atribuições

A postura do Cofeci na defesa do direito dos corretores de
imóveis como profissionais habilitados para realização de avaliação
imobiliária foi de muito enfrentamento. O movimento tanto do
Cofeci quanto dos conselhos de engenheiros e arquitetos resultou
em jurisprudências favoráveis para ambos, entretanto o conflito
tornou-se ameno quando a competência de cada profissional ficou
restrita ao conhecimento e às atribuições inerentes a cada um,
especialmente com a regulamentação advinda da Resolução-Cofeci
n. 1.066/2007 (COFECI, 2007).
O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
(Confea) entendia que o trabalho do corretor de imóveis na
avaliação não contava com respaldo técnico suficiente para garantir
que o trabalho fosse realizado a contento, nem o próprio profissional
era devidamente capacitado para realizar avaliações. Conforme
Marcello (2012, p. 24):
em 20/03/2012, o SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
negou provimento por unanimidade ao AGRADO em
RECURSO ESPECIAL Nº 88.459 – DF (2011/0283073-4)
que tem como AGRAVANTE: CONFEA – CONSELHO
FEDERAL DE ENGENHARIA ARQUITETURA E
AGRONOMIA; e AGRAVADO: COFECI – CONSELHO
Legislação aplicável 55
FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, no qual o

CONFEA requeria a nulidade da RESOLUÇÃO COFECI
957/2006. O COFECI, sob comando do Presidente JOÃO
TEODORO DA SILVA, tem envidado todos os esforços
técnicos e jurídicos nas mais diversas esferas em defesa e
divulgação da realização das Avaliações Mercadológicas de
Imóveis por Corretores de Imóveis.
A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007), em seu

prefácio, estabelece nova regulamentação para o CNAI e para a
elaboração do PTAM e esclarece que o disposto no artigo 3º da
Lei n. 6.530/1978 (BRASIL, 1978) atribui ao corretor de imóveis a
competência para opinar sobre comercialização imobiliária. Da
mesma forma, faz referência ao Código de Defesa do Consumidor
(CDC), que impede o fornecimento de serviços em desacordo com
as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes, ou seja, deixa
claro que o corretor de imóveis trabalhará em conformidade com a lei.
O prefácio da Resolução cita também que o documento legal teve
como base a normatização da ABNT, que trata dos procedimentos
gerais na avaliação de bens, por meio da norma NBR n. 14.653 e das
partes 1, 2 e 3 (ABNT, 2001, 2004a, 2004b), e leva em consideração
as grades curriculares utilizadas em cursos ministrados sobre
avaliação de imóveis e inseridas nos cursos de Gestão de Negócios
Imobiliários, cujas disciplinas abordam os conhecimentos
necessários para realização de um PTAM.
Atualmente, como fruto da atuação incansável do Cofeci, o
corretor de imóveis teve seu trabalho reconhecido e compreendeu
que, em se tratando de conhecimentos específicos, a atribuição é
somente de engenheiros e arquitetos.
De acordo com Mendonça, o laudo técnico de avaliação é de
competência exclusiva de engenheiros e arquitetos, especialmente
porque é resultado da aplicação de fórmulas, procedimentos
técnicos, níveis de precisão, domínio de matemática financeira e
estatística, que são específicas da categoria. Para o autor:
em nosso entender, aos engenheiros e arquitetos, compete

o Laudo Técnico de Avaliação, que consiste na avaliação do
bem através de relatório técnico elaborado por engenheiro
de avaliações, valendo-se de fórmulas e procedimentos
técnicos diversos que obedecem a critérios e parâmetros
definidos em normas técnicas, a exemplo da NBR 14653,
que determina, inclusive, os níveis de precisão do trabalho,
exigindo do avaliador conhecimentos de engenharia,
matemática financeira e estatística. (MENDONÇA, 2012,
p. 59)
Sendo estabelecidas e bem definidas as competências de cada

profissional, cabe ao corretor de imóveis desenvolver o seu trabalho
em conformidade com a legislação, sempre atento aos movimentos
do mercado imobiliário, seguindo a ética profissional e disposto a
estabelecer parceria caso o trabalho solicitado requeira, além da
determinação do valor mercadológico, a atuação e os conhecimentos
específicos de um engenheiro ou arquiteto.
4.2 A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007

A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007) trata nos
três primeiros artigos da inscrição no CNAI, esclarecendo que a
inscrição é opcional, assim, nada impede que o corretor de imóveis
não inscrito opine quanto à comercialização imobiliária.
Pode se inscrever no CNAI o corretor que tenha diploma de curso
superior em Gestão Imobiliária ou equivalente. Para isso, basta que
ele se dirija ao Creci da sua região munido de tal documento e dos
outros documentos e solicite a inscrição.
Da mesma forma, é possível a inscrição ao possuidor de
certificado do curso Técnico em Transações Imobiliárias que tenha
também o diploma de conclusão de curso de avaliação imobiliária
emitido por cursos reconhecidos pelo Conselho Federal.
O artigo 4º traz a definição de PTAM: “entende-se por Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM – o documento
elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com

base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à
determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial
ou extrajudicialmente” (COFECI, 2007). O PTAM deve conter os
seguintes requisitos mínimos:
• identificação do solicitante: o solicitante é a pessoa que
contratou o corretor de imóveis para que realizasse o PTAM,
assim, não há necessidade que seja o proprietário do imóvel,
procurador do proprietário ou alguém legalmente ligado a ele
por ser qualquer pessoa que tenha interesse na realização da
determinação do valor;
• objetivo do parecer técnico: o objetivo pode ser equiparado
às finalidades que abordamos no Capítulo 3, como compra,
venda, incorporações, loteamentos, permutas, garantias
bancárias, fins contábeis etc.;
• identificação e caracterização do imóvel: a identificação do
imóvel começa com as informações contidas na matrícula
do imóvel, número da matrícula e indicação do competente
Registro de Imóveis, endereço completo ou a descrição
detalhada de sua localização e confrontações de forma a
não suscitar dúvidas. No que diz respeito à caracterização,
conforme a própria lei estabelece, deve conter no mínimo
as medidas perimétricas constantes na matrícula, a área
do terreno, a área construída, a área útil e a área comum,
se for o caso, e a descrição individualizada dos acessórios e
benfeitorias1, se houver;
• contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura
disponível: contextualizar o imóvel na vizinhança significa
descrever onde o imóvel está inserido, ou seja, o que tem no
1 Por benfeitorias e acessórios compreendemos churrasqueira, sauna, piscina etc.

entorno, padaria, mercados, farmácias, escolas, postos de

saúde, transporte coletivo etc.;
• aproveitamento econômico do imóvel e data da vistoria:
a verificação sobre o aproveitamento econômico pode ser
constatada junto à Prefeitura local na legislação que trata do
uso e da ocupação do solo. A lei complementar contemplará
de que forma o imóvel pode ser utilizado. A determinação
mercadológica do valor é diretamente proporcional à data da
realização do trabalho, por isso é tão importante a informação;
• indicação da metodologia utilizada: a metodologia mais
recomendada para a realização do PTAM é a aplicação do
Método Comparativo de Dados de Mercado, que é realizado
por meio da observação dos imóveis ofertados para compra e
venda, das negociações realizadas e da procura;
• valor resultante e data de referência: o valor resultante é a
própria determinação do valor de mercado encontrado no
final do trabalho, ele é acompanhado da indicação da data
de referência;
• identificação, breve currículo e assinatura do corretor
de imóveis avaliador: a identificação, o breve currículo e a
assinatura irão indicar o responsável técnico pelo trabalho
realizado, por esse motivo é preciso que, antes de assinar
um trabalho como esse, o profissional tenha consciência da
necessidade de estar habilitado e capacitado;
• anexos recomendados: a legislação recomenda estarem
anexados o mapa de localização do imóvel avaliando, feito
de forma clara para que o leitor possa facilmente identificar;
a certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de
Imóveis e o relatório fotográfico completo.
A Resolução é bem didática, clara e autoexplicativa, assim como

deve ser a elaboração do PTAM. Qualquer pessoa que tiver acesso ao
trabalho deverá compreender e saber interpretá-lo.
Observe a minuta a seguir, ela contém os itens mínimos que

deve conter um PTAM. Utilize-a como base para dar início aos
seus estudos sobre a determinação de valor mercadológico de um
imóvel e tenha sempre em mente que há necessidade de estudo
aprofundado e contínuo sobre o assunto, com a participação em
cursos presenciais ou mesmo a distância.
Figura 1 – Modelo de minuta
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
Ana Maria, brasileira, casada, comerciante, portadora do RG nº XXX,

do CPF sob nº XXX, residente e domiciliada à Rua XXX nº 000 na cidade
de XXX, estado do XXX.
OBJETIVO DO PARECER TÉCNICO
O presente trabalho tem como objetivo a determinação do valor venal

para fins de permuta.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel constituído por terreno comercial de 600 m2 localizado na Av.

XXX nº 000 - Bairro XXX, na cidade de XXX, estado do XX, devidamente
matriculado sob nº 000 no 0º Registro de Imóveis desta cidade.
Não existe construção no imóvel, sendo que é utilizado como área para
estacionamento de veículos.
CONTEXTUALIZAÇÃO DO IMÓVEL NA VIZINHANÇA

E INFRAESTRUTURA DISPONÍVEL
O imóvel é bem localizado, fica na avenida principal da cidade e con-

ta com variedade de estabelecimentos comerciais, padarias, restau-
rantes, supermercados, escolas públicas, igrejas, farmácias, postos
de combustível, igrejas, posto de saúde, entre outros. Possui rede de
esgoto, abastecimento de água, energia elétrica, telefonia, asfalto e
transporte coletivo.
(Continua)
APROVEITAMENTO ECONÔMICO E DATA DA VISTORIA
O imóvel não contém construção realizada sobre o terreno. A vistoria foi

realizada no dia 00 do mês XXX do ano de 0000.
INDICAÇÃO DA METODOLOGIA UTILIZADA
Foi utilizado o método comparativo de dados de mercado para a deter-

minação do valor locativo do imóvel.
AMOSTRAS COLHIDAS
1) Av. XXX nº 001 terreno com 700 m2, R$ 210.000,00

Informante: Imobiliária Casa Azul (00) 0000-0000
Cálculo do metro quadrado:
R$ 210.000,00 ÷ 700 m2 = R$ 300,00/m2
Nokwan007/Shutterstock
(Continua)

Informante: Imobiliária Alicerce (00) 0000-0000
R$ 190.000,00 ÷ 650 m2 = R$ 292,30/m2
Sigur/Shutterstock
Informante: Imobiliária Maré Alta (00) 0000-0000
R$ 200.000,00 ÷ 680 m2 = R$ 294,10/m2
Nokwan007/Shutterstock
(Continua)

Informante: Imobiliária Certeza (00) 0000-0000
R$ 220.000,00 ÷ 700 m2 = R$ 314,30/m2
zhu difeng/Shutterstock
MÉDIA DOS VALORES
R$ 300,00 + R$ 292,30 + R$ 294,10 + R$ 314,30 = R$ 1.200,70

R$ 1.200,00 ÷ 4 amostras = R$ 300,17/m2
FORMAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
O imóvel a ser avaliado tem 600 m2, assim, o valor do imóvel é 600 m2
× R$ 300,17 = R$ 180.102,00 (cento e oitenta mil e cento e dois reais).
VALOR RESULTANTE E DATA DE REFERÊNCIA
O valor venal mercadológico do imóvel é R$ 180.102,00 (cento e oitenta

mil e cento e dois reais).
(Continua)
IDENTIFICAÇÃO E BREVE CURRÍCULO
Claudete Cristina Iwata, brasileira, casada, corretora de imóveis, portado-

ra do RG nº X.XXX.XXX-X, do CPF sob nº XXX.XXX.XXX-XX, devidamente
inscrita no CRECI-PR sob nº F - 0000, residente e domiciliada à Rua XXX,
nº 000, na cidade de XXX, estado do XX, portadora do certificado do cur-
so de transações imobiliárias, sócia-proprietária da Imobiliária Portal.
_______________________________________________
Curitiba, 00 de XXXX de 0000
Em todas as oportunidades em que o corretor for contratado

para realizar um PTAM, deve solicitar toda a documentação
pertinente ao imóvel, como a matrícula do imóvel (na falta dela, o
compromisso de compra e venda), consultar a lei de uso e ocupação
do solo do município, visitar o imóvel, fazer registros fotográficos
e adaptar o modelo de acordo com a finalidade do trabalho.
4.3 As NBRs da série n. 14.653

A ABNT é uma entidade privada sem fins lucrativos e é
responsável pela elaboração das normas técnicas (ABNT, 2019).
Essas normas não são obrigatórias, mas têm função social relevante
por fornecerem regras e diretrizes mínimas para atividades variadas
de forma a trazer uniformidade e, de alguma forma, economia,
praticidade e funcionalidade. Segundo Marcello (2012, p. 37):
a avaliação de bens está regulamentada pela ABNT –
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS
e normatizada pela Norma Brasileira NBR 14.653,
subdividida em 4 partes:
• NBR 14.653 – PARTE 1 – 03/2001 – PROCEDIMENTOS

GERAIS
• NBR 14.653 – PARTE 2 – 06/2004 – IMÓVEIS

URBANOS
• NBR 14.653 – PARTE 3 – 06/2004 – IMÓVEIS RURAIS
• NBR 14.653 – PARTE 4 – 01/2003 – EMPREENDIMENTOS
Os Corretores de Imóveis empregam as conceituações
e fundamentos mercadológicos recomendados pela
NBR 14.653 na elaboração do PTAM – Parecer Técnico
de Avaliação Mercadológica.
Quando vão elaborar o PTAM, os corretores de imóveis

empregam algumas conceituações e fundamentos mercadológicos
recomendados pela NBR n. 14.653, sendo a obrigação de seguir
todas as normas apenas dos engenheiros e arquitetos, que têm o
domínio técnico de tudo o que está estabelecido na norma.
A primeira parte da NBR n. 14.653 apresenta definições de
termos importantes para o desenvolvimento do PTAM, como
acessório, amostra, tipos de benfeitorias, depreciação (representa
a desvalorização da parte construída do imóvel por ação do
tempo, falta de conservação ou ocorrência de algum tipo de
patologia), obsoletismo (falta de uso, antigo e ultrapassado), fator
de comercialização (indica se o mercado imobiliário está com
tendência a ser mais vendedor ou mais comprador), fruto, fundo
de comércio (valor agregado pelo conjunto de bens físicos ou não
que facilitam a atividade e agregam valor ao produto ou serviço),
homogeneização (cálculos realizados para deixar as amostras o
mais semelhante possível ao imóvel avaliando), inferência estatística
(ramo da estatística que analisa um conjunto de valores, no caso,
amostras para obtenção de um resultado), infraestrutura (conjunto
de atividades e serviços existentes), servidão (direito de uso e gozo
sobre imóveis que, em virtude de lei ou vontade das partes em
benefício de outra pessoa que não o proprietário), tratamento de
dados, valor de mercado, vantagem da coisa feita, vida útil e vistoria,
entre outros.
Essa parte da norma apresenta também a classificação dos bens

em tangíveis e intangíveis, considerando que tangíveis são os
bens materiais e intangíveis são os imateriais, que embora não sejam
fisicamente representados, são aferidos valores comerciais a eles.
Entre os tangíveis destacam-se imóveis, máquinas, equipamentos,
mobiliários e utensílios, acessórios, infraestruturas, instalações,
recursos naturais etc.; e entre os intangíveis: empreendimentos de
base imobiliária, industrial ou rural, fundos de comércio, marcas
e patentes.
A NBR n. 14653-1 delimita alguns procedimentos que são
muito úteis para o corretor de imóveis, pois tratam da importância
da capacitação profissional no sentido de incentivar e despertar a
necessidade de atualização, capacitação e qualificação do profissional;
de sigilo profissional ao considerar o seu trabalho confidencial; de
propriedade intelectual de forma a coibir a reprodução de trabalho
alheio sem a devida autorização; de conflito de interesses levando
o profissional a declinar da sua contratação quando houver motivo
de dúvida, suspeita ou impedimento; de independência da atuação
profissional de forma a expressar a realidade qualquer que seja ela;
de competição por preços para não aviltar honorários profissionais
e, finalmente, da difusão dos conhecimentos técnicos para que cada
vez mais os profissionais aprimorem os seus conhecimentos.
A NBR n. 14.653-2 trata de imóveis urbanos e destaca em seu
conteúdo objetivos da avaliação, definições técnicas, classificação
de imóveis urbanos, procedimentos, atividades básicas para
avaliação, legislação a consultar, vistoria no imóvel, caracterização
da região, do terreno, das edificações e benfeitorias, dos vários
tipos de métodos, da apresentação de laudos, desapropriações e
procedimentos específicos para avaliação de aluguéis.
Já a NBR n. 14653-3 trata da avaliação de imóveis rurais,
entretanto, recomenda-se que, quando for requisitado para realizar
um PTAM de área rural, o corretor de imóveis conte com a parceria
de um engenheiro agrônomo, visto serem alguns itens específicos do

conhecimento técnico de um profissional habilitado para tal.
Observam-se alguns assuntos abordados pela referida norma:
classificação dos bens, frutos e direitos, classificação dos imóveis,
dimensão, exploração, classificação dos componentes dos
imóveis, terras, benfeitorias, máquinas e equipamentos fixos e
removíveis, recursos naturais, estimativa de valor de mercado,
tratamento dos dados, tratamento por fatores, previsão de receitas,
produções vegetais, florestas e recursos hídricos.
Levando-se em consideração os dispositivos legais referentes
ao exercício da atividade do corretor de imóveis constantes no
Código Civil, em especial o artigo 723, que dispõe que o corretor é
obrigado a executar o seu trabalho com atenção e cuidado sob pena
de responder por perdas e danos, o profissional deve se preparar
bem tecnicamente antes de realizar as operações imobiliárias para
as quais está habilitado.
A conquista do Cofeci normatizando a atuação do corretor
de imóveis na realização de um PTAM para determinar o
valor mercadológico de um imóvel assegurou a legitimidade e
credibilidade do profissional.
Com o passar do tempo, os profissionais de engenharia,
arquitetura, agronomia e os corretores de imóveis compreenderam
que o trabalho realizado individualmente por eles é específico, um
não exclui a importância do outro, ao contrário, os trabalhos se
complementam e possibilitam um atendimento mais completo para
o cliente.
Neste capítulo, estudamos a Resolução-Cofeci n. 1.066/2007
(COFECI, 2007) e os elementos que devem constar no corpo do
trabalho e percebemos que não são difíceis de serem executados,

temos apenas de colocar em prática a experiência de mercado na
coleta das amostras e no tratamento dos fatores de homogeneização.
O PTAM ficará ainda mais completo se tomarmos por base a
NBR n. 14.653 e as partes 1, 2 e 3, pois elas trazem denominações,
conceitos e princípios importantes, como o que trata da difusão dos
conhecimentos adquiridos. Muitos corretores de imóveis ignoram
a existência da legislação que trata do PTAM e ainda insistem em
realizar “laudos” sem embasamento técnico.

• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.
Norma Técnica. ABNT Catálogo. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.
Disponível em: https://www.abntcatalogo.com.br/norma.
aspx?ID=086344. Acesso em: 14 jun. 2019.
Acesse o site da ABNT, adquira as NBRs da série n. 14.653 e
estude-as. O conhecimento das normas é fundamental para a
realização de um PTAM e a NBR 14.653-2 trata da avaliação
de bens imóveis urbanos.
• FIKER, José. Avaliação de imóveis: manual de redação de
laudos. São Paulo: Pini, 1989.
A obra Avaliação de imóveis: manual de redação de laudos
apresenta trabalhos de fácil compreensão e que poderão
servir de base para o início de sua atividade prática.
Atividades
1. Utilize a documentação do imóvel em que você reside e
faça a identificação e caracterização do imóvel, conforme
estudamos, com as seguintes informações:
a) Número da matrícula e indicação do competente Registro

de Imóveis.
b) Endereço completo ou a descrição detalhada de sua
localização e confrontações de forma a não suscitar
dúvidas.
c) Medidas perimétricas constantes na matrícula, área do
terreno, área construída, área útil e área comum, se for
o caso.
d) Descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias.
2. A parte 1 da NBR n. 14.653 apresenta alguns procedimentos
muito interessantes e importantes. Explique com suas
palavras cada um dos procedimentos a seguir.
a) Capacitação profissional.
b) Sigilo profissional.
c) Propriedade intelectual.
3. A parte 3 da NBR n. 14653 trata da avaliação de imóveis
rurais. Cite cinco assuntos abordados pela norma que são
importantes para esse tipo de avaliação.
Referências
ABNT, 2001.

14653-2: avaliação de bens: parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT,
2004a.

14653-3: avaliação de bens: parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT,
2004b.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Conheça a ABNT.

Rio de Janeiro: ABNT, 2019. Disponível em: http://www.abnt.org.br/abnt/
conheca-a-abnt. Acesso em: 25 jun. 2019.
BRASIL. Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978. Diário Oficial da União, Poder

Legislativo, Brasília, DF, 12 maio 1978. Disponível em: http://www.planalto.
gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm#art26. Acesso em: 23 jun. 2019.


Grafiset, 2012.

5
Procedimentos para realização
de um PTAM
A realização de um PTAM tem início com a identificação correta

do tipo de imóvel a ser avaliado (chamado de imóvel avaliando),
da localização, da contextualização na vizinhança, do uso e da
ocupação por lei permitidos para que as amostras colhidas sejam
em qualidade e quantidade suficientes.
Colhidas as amostras, elas deverão ficar o mais semelhante
possível ao imóvel avaliando, para isso, aplicaremos, se necessário,
os fatores de homogeneização. Os fatores tratam as amostras, por
exemplo, quanto à oferta no sentido de considerar quanto tempo as
amostras estão sendo ofertadas e na possibilidade de o cliente reduzir
o valor; quanto à testada (medida da frente do imóvel), representada
pela medida da frente de um imóvel – normalmente quanto maior
for a frente do imóvel, maior será o valor estimado; quanto à
profundidade, que da mesma forma que a testada poderá ser fator
de valorização ou depreciação de um imóvel; quanto à posição do
imóvel na quadra – um imóvel de esquina normalmente tem valor
mercadológico superior ao imóvel localizado na subesquina ou no
meio da quadra; quanto à topografia – tanto o aclive (imóvel com
elevação, subida) quanto o declive (imóvel com descida) podem
valorizar ou não um imóvel; quanto ao tempo de construção –
é importante que saibamos depreciar o imóvel considerando a
idade dele, visto que, ao comparar um imóvel novo com um imóvel
com mais de 20 anos de construção, estaríamos cometendo um
grande equívoco.
Cumpridos os requisitos técnicos pertinentes ao desenvol-
vimento do trabalho, passaremos à materialização do trabalho em
forma de PTAM, para isso seguiremos as diretrizes delineadas na

Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007). O profissional
terá sucesso na determinação do valor mercadológico de um imóvel
à medida que tiver consciência da importância de buscar aperfeiçoar
seu trabalho com qualificação e técnicas.
5.1 Identificação do imóvel avaliando e

coleta das amostras
Ao iniciar o trabalho de determinar o valor mercadológico de
um imóvel, é importante identificar o tipo, ou seja, conhecer o
imóvel que será objeto de avaliação. Para isso, é preciso visitá-lo,
o que chamamos de vistoria. Nesse momento, o corretor de imóveis
fará a observação do imóvel focado no trabalho que irá desenvolver
para determinação do valor mercadológico, prestando atenção a
detalhes que ajudarão a obter um resultado o mais próximo possível
do preço.
A palavra vistoria também é utilizada na operação imobiliária de
locação e administração de imóveis, porque o locador é obrigado a
entregar o imóvel para locação em bom estado. Assim, no início da
locação, é realizada a vistoria inicial. Como o locatário tem o dever
de devolver o imóvel do mesmo jeito que estava quando a locação
começou, é realizada, então, uma vistoria final.
O corretor de imóveis irá comparar as duas vistorias e, se houver
necessidade de o locatário realizar algum reparo, ele fará por sua
conta ou pagará para o locador ou para o corretor de imóveis
providenciarem os reparos. Tanto a vistoria de entrada quanto
a de saída são registradas em um relatório por escrito contendo
ricos detalhes do imóvel, como tipo de fechaduras das portas,
marca, estado de conservação, números de chaves, quantidade de
tomadas, interruptores, esquadrias das janelas, tipo de pintura, cor
das tintas, se o imóvel tem forro, laje, gesso, quais são os tipos, cores
e marcas, estado de conservação de louças sanitárias, metais etc.
Procedimentos para realização de um PTAM 73
As vistorias de entrada e de saída são complementadas por várias

fotografias tiradas de todos os cômodos e de todos os detalhes do
imóvel para que sejam minimizados possíveis desacordos.
A vistoria para a realização de um PTAM não precisa ser
acompanhada de relatório minucioso. Ao contratar o corretor,
o cliente informa o endereço do imóvel e o profissional se desloca
até o local para conhecê-lo. É feita a observação do estado de
conservação do imóvel, do tipo de acabamento, da quantidade
de cômodos, verifica-se a existência ou não de benfeitorias, como
piscina, churrasqueira, sauna, área de lazer, espaço para receber
visitas e edícula (uma pequena construção normalmente localizada
no fundo do terreno, na maior parte das vezes destinada à área de
serviço, mas que também pode ser composta de um quarto e um
banheiro ou uma suíte).
No momento da vistoria, também é possível observar se o
imóvel possui sistema de segurança, como grades nas janelas, cerca
elétrica, câmeras monitoradoras, portão eletrônico, entre outros.
Os profissionais capacitados para constatar detalhes técnicos da
construção, como estrutura ou problemas que possam influenciar
na determinação do valor, são o engenheiro civil e o arquiteto,
portanto, no momento da vistoria, o corretor de imóveis terá o olhar
que um leigo tem ao observar uma construção.
Quando for inserir a descrição do imóvel no corpo do PTAM, o
corretor poderá fazer como no exemplo a seguir.
Imóvel residencial localizado à Rua XXX, nº 000

– Bairro XXX da cidade de XXX –, estado do XX,
constituído por sala em dois ambientes com piso em
madeira tipo taco, cozinha com armários planejados
azulejada nas paredes e no chão, três quartos com piso
em madeira tipo taco, banheiro social azulejado nas
paredes e no chão, área de serviço acoplada, ou seja,
construída junto à residência, com azulejos somente

no chão, garagem coberta para dois carros em
piso cerâmico.
No caso da vistoria para a realização de um PTAM, ao querer

detalhar muito o imóvel de maneira técnica, por não ter capacitação
para tal, o corretor pode cometer erros, por isso o complemento
será dado por meio de muitas fotografias. Nesse caso, vale a pena
visitar ou vistoriar o imóvel no período da manhã, quando o Sol
proporciona maior iluminação e as fotografias ficam melhores e
mais nítidas.
É interessante colocar abaixo de cada fotografia o nome do
cômodo a que ela se refere. Por exemplo, pode-se escrever “cozinha”
abaixo da fotografia relacionada a esse cômodo; “sala” na foto
correspondente a ela e assim por diante. Isso porque acontece de,
em alguns casos, o imóvel ser pequeno e não ter espaço suficiente
para tirar uma boa fotografia. Assim, pode acontecer de aparecer
uma janela e uma parte do piso e quem está olhando a fotografia não
conseguir identificar de qual cômodo se trata.
Os imóveis podem ser residenciais, comerciais ou mistos – estes
podem ser utilizados de acordo com a lei municipal tanto para
moradia quanto para fins comerciais. O trabalho pode ter como
objeto um terreno, uma casa, um sobrado, uma sala comercial térrea,
uma sala comercial em sobreloja, uma sala comercial em edifícios
comerciais, salões comerciais, barracões etc. Cumprida essa parte,
vem a descrição. Conforme Marcello (2012, p. 45):
o imóvel avaliando deve ser descrito tal e qual a descrição
existente na Matrícula (Registro de Imóveis – Certidão –
Certidão de Inteiro Teor), incluindo-se o nº da Matrícula
e qual registro de imóveis está circunscrito. A Matrícula
deve ser atualizada para que seja possível indicar o atual
proprietário do imóvel. A validade de uma Matrícula é de
30 dias a contar da data de sua emissão. A Matrícula

atualizada deverá obrigatoriamente ser anexada aos anexos
do PTAM.
Como a descrição deve ser feita exatamente como está na

matrícula do imóvel, é imprescindível que o corretor tenha em mãos
o documento atualizado, entretanto existem situações em que, por
exemplo, a construção ainda não se encontra averbada (anotada ou
escrita à margem do título de propriedade) na matrícula do imóvel.
Sobre esse assunto Marcello (2012, p. 46) explica que:
quando o imóvel avaliando não tiver Matrícula, ou a
benfeitoria, ou parte da benfeitoria, não estiver averbada
na Matrícula do terreno, procede-se normalmente a
avaliação informando no PTAM a situação em que o imóvel
se encontra. Nesta hipótese, anexa-se ao parecer qualquer
documento que possa identificar a origem do imóvel
(Contrato da cessão de direitos sobre o imóvel, Contrato
de posse de imóvel, Contrato de transferência de Imóvel,
Contrato de Compra e Venda de Imóvel, Termo de doação
de imóvel, etc.).
Além de atender às recomendações de Marcello (2012),

é interessante constar em um item, com o título de ressalvas,
a existência de uma construção no imóvel sem que esteja
devidamente averbada.
O apontamento da localização exata do imóvel com várias
fotografias dará ao leitor do trabalho a noção real de onde o imóvel
se encontra. Após devidamente localizado o imóvel, fica mais fácil
fazer a contextualização dele na vizinhança, apontando a logística
para chegar e sair com maior mobilidade, e indicar a constituição
da vizinhança, a existência de comércios, redes bancárias, prestação
de serviços, farmácias, hospitais e outros que possam valorizar
o imóvel.
Conhecer a finalidade para a qual foi solicitada a determinação
do valor mercadológico de um imóvel, feita por escrito por meio
de um PTAM, ajudará o profissional a determinar previamente os
procedimentos a serem adotados, os recursos que serão empregados

e se está ou não capacitado para desempenhar tal tarefa. Para
Mendonça (2012, p. 70):
embora o objetivo da avaliação não influa na definição
do exato valor de mercado do objeto avaliando, conforme
também já mencionado anteriormente, até porque não seria
ético, é uma informação de grande importância para que
o avaliador tenha conhecimento da efetiva necessidade do
seu cliente e, assim, possa decidir quanto ao método de
avaliação a ser aplicado, ao relatório que deverá apresentar,
bem como se possui competência técnica para executar
o trabalho.
Ao termos conhecimento de que o corretor de imóveis responde

civil e criminalmente por não prestar ao cliente as corretas e fiéis
informações acerca do trabalho a ser desenvolvido, é prudente que
o profissional, ao detectar que não tem capacitação para realizar o
PTAM solicitado, recuse antes mesmo de ser contratado ou firme
parceria com profissional devidamente preparado e com domínio
das técnicas aplicáveis.
A parte mais delicada e determinante do resultado do PTAM
é a coleta das amostras. Por meio de análise criteriosa e com o
conhecimento do mercado imobiliário aliado à experiência do
profissional, as chances de diminuir a margem de erro são grandes.
Considerando que as amostras precisam ser o mais semelhante
possível ao imóvel avaliando, não adianta coletar muitas amostras se
poucas delas se assemelham ao objetivo do trabalho.
Depois de ser realizada a vistoria no imóvel e a contextualização
do imóvel na vizinhança, o corretor terá a exata noção do tipo de
amostras que irá compor o trabalho.
5.2 Fatores de homogeneização

Homogeneizar as amostras significa deixá-las o mais semelhante
possível ao imóvel avaliando. As amostras coletadas serão utilizadas
para que o profissional possa aplicar métodos, realizar cálculos e,

assim, determinar o valor mercadológico do imóvel, isto é, tentar
chegar próximo do preço, que seria a representação em dinheiro e à
vista, pago integralmente na realização efetiva do negócio.
A necessidade de homogeneizar as amostras existe porque
o método mais recomendado a ser utilizado pelos corretores de
imóveis na realização de um PTAM é o método comparativo de
dados de mercado. Segundo José Fiker (1989, p. 21): “método
comparativo é o em que o valor do imóvel – ou de suas partes
constitutivas – é obtido através de comparação de dados de mercado
relativos a outros de características similares”.
Assim, para que possamos comparar as amostras, é fundamental
que se proceda a homogeneização, que se dá por meio da aplicação
de alguns fatores, sempre tendo como base o imóvel avaliando.
Os principais fatores de homogeneização são: fator oferta, fator testada,
fator profundidade, fator esquina, fator topografia e fator forma.
Para Maia Neto (2000, p. 54) “esses fatores são coeficientes empíri-
cos, resultado na maioria das vezes de observações de profissionais
experientes, que corrigem as características dos elementos pesquisados
no que se refere, por exemplo, à frente, profundidade, topografia,
localização etc.”.
Abordaremos um a um os principais fatores, entretanto nem
sempre será necessária a aplicação de todos eles, a experiência
aliada às amostras que o corretor de imóveis colher determinarão a
necessidade ou não de homogeneizá-las.
• Fator oferta: a coleta das amostras normalmente é feita com
imóveis ofertados para venda ou locação em sites das empresas
imobiliárias, em sites especializados, em anúncios avulsos
feitos por profissionais autônomos e podem estar à venda
por muito tempo, ou seja, se continuam à venda é porque o
valor pretendido pelo vendedor está acima do que o mercado
absorve e, também, existe o fato de o proprietário deixar uma
margem acima do pretendido para que ele possa negociar.

Por exemplo, ele pode manter o valor pretendido se a proposta
para compra for em longo prazo e de forma parcelada ou se
como parte de pagamento o comprador pretender incluir um
veículo. Seguindo a mesma linha de pensamento, ele pode
conceder um desconto se o pagamento for feito à vista e em
espécie. Esse percentual de desconto varia conforme a lei da
oferta e da procura. Se existem mais imóveis para venda do
que compradores, pode haver variação entre 10% a 20% de
desconto, por outro lado, se a procura pelos compradores for
superior ao número de imóveis à venda, essa variação pode
ser considerada entre 5% a 10%. Não existe regra para o fator
oferta, sendo determinada pelo mercado.
• Fator testada: os profissionais do mercado imobiliário e a
maioria dos clientes sabem que se a testada de um imóvel for
maior, melhor será o valor do imóvel e o inverso é verdadeiro.
Para Ayres (1996, p. 39):
nesse caso, você tem que considerar uma valorização ou
desvalorização do terreno, tendo em vista a dimensão da
frente do mesmo (testada efetiva) comparando-a com uma
frente-padrão (testada de referência). Essa frente-padrão
é estabelecida pela legislação municipal e normalmente
varia entre 10 e 20 metros. [...] Desvalorização ou
valorização de um lote em função da distorção quanto à
testada (fator testada).
Os cálculos do fator testada serão feitos considerando a

testada-padrão do imóvel avaliando, determinada pela
prefeitura local com base na lei de uso e ocupação de solo,
lei que determina quais são os usos permitidos para o solo do
município de acordo com o bairro e a localização.
• Fator profundidade: se o imóvel tiver profundidade pequena,

ou seja, se for raso, não terá muita valorização, da mesma
forma ocorrerá se a profundidade for grande, ou seja, se o
terreno for muito profundo, não terá grande valorização. A lei

municipal de uso e ocupação do solo determinará os recuos
necessários a serem feitos no lote quando da construção,
assim, se a profundidade for pequena, o aproveitamento do
lote para construção será comprometido, igual dificuldade
terá o proprietário de um imóvel com grande profundidade.
Não existe regra para a determinação desse percentual, na
prática o normal é que o imóvel apresente entre 20 e 40 metros
de profundidade, as medidas que fugirem desse intervalo
deverão ser fator de valorização que chega aproximadamente
a 30% para imóveis que apresentem em média 10 metros
de profundidade ou 80 metros, por exemplo. Caberá ao
profissional, com sua experiência e considerando o imóvel
avaliando, determinar o coeficiente de desvalorização que
pode variar em até 30% entre 10 e 20 metros de profundidade
e entre 40 e 80 metros de profundidade.
• Fator esquina: um imóvel localizado em uma esquina pode
ter maior aproveitamento do que um imóvel no meio da
quadra ou em uma subesquina, que é o imóvel localizado
imediatamente antes da esquina. Normalmente os postos
de combustível estão localizados em esquinas, assim como
nas lojas as vitrines em esquinas são maiores. Sobre o fator
esquina, Mendonça (2012, p. 127) explica que “como o imóvel
avaliando é de esquina e está localizado numa área residencial
de alto valor, aplicaremos sobre as amostras o Fator Esquina
de +20%”. O fator esquina realmente é mais valorizado e
para a atribuição desse percentual conta muito a vivência
de mercado. Por esse motivo, o percentual utilizado por
Mendonça (2012) é aceito pela maior parte dos profissionais.
• Fator topografia: faz referência à topografia do imóvel.
O imóvel estar localizado em um local plano facilita muito
a sua utilização e seria o ideal, mas nem sempre um terreno
com aclive ou declive sofre desvalorização, por isso pode não

haver necessidade de aplicar esse fator. Se o corretor de imóveis
optar pela aplicação do fator de desvalorização, normalmente
o utilizado é de 0,80 para imóvel com declividade acima de
10% e de 0,90 para terrenos com aclividade acentuada.
• Fator forma: o formato do terreno, da mesma forma que os
fatores apresentados anteriormente, pode ser ou não fator
de desvalorização, entretanto sabemos que, se o imóvel
apresentar formato muito irregular, dificultará a utilização
de sua capacidade máxima de área, assim, aconselha-se
pela prática de mercado que seja descontado 10% do valor
do imóvel para pouca irregularidade e 20% para imóveis
bastante irregulares.
• Fator estado de conservação: esse é o último fator a ser

observado porque diz respeito ao estado de conservação
da parte construída. Um imóvel usado não tem o mesmo
valor de um novo. O corretor de imóveis pode fazer uso da
Tabela de Ross-Heidecke com segurança desde que ela seja
observada e aplicada com atenção e cuidado.
Marcos Mascarenhas explica como utilizar a tabela de

Ross-Heidecke para depreciação de imóveis. Veja a explicação em:
http://ogestorimobiliario.blogspot.com.br/2011/11/aprendautilizar-
tabela-ross-heidecke.html. Acesso em: 28 jun. 2019.
Agora que estudamos alguns fatores, ficou mais fácil perceber
que nem sempre existirá a necessidade de aplicar todos eles.
Pode ocorrer de serem coletadas amostras e nenhuma delas se
localizar em uma esquina, então não será preciso aplicar o fator de
homogeneização esquina, assim como todas as amostras podem
apresentar formato regular, sendo desnecessária a aplicação do fator
forma e assim por diante.
5.3 Métodos de avaliação

Os métodos de avaliação de imóveis variam conforme o
objetivo do trabalho. Como o trabalho do corretor de imóveis é
a determinação do valor mercadológico de um imóvel, o Cofeci
recomenda que seja utilizado somente o método comparativo
de dados de mercado, ou seja, deverão ser coletadas amostras no
mercado de imóveis semelhantes ao objeto do trabalho ofertado
para locação ou para venda, de acordo com a finalidade do PTAM.
A NBR n. 14.653-1 (ABNT, 2001) apresenta seis métodos de
avaliação possíveis, sendo considerado método o procedimento
adotado para a realização de um trabalho com objetivo de atingir
determinado resultado. Os seis métodos são:
• método comparativo de dados de mercado: consiste
em coletar imóveis semelhantes ao avaliando disponíveis
no mercado, fazer o tratamento dos dados por meio da
homogeneização e, depois, realizar os cálculos para fins de
determinação de valor;
• método involutivo: significa identificar o valor de um
imóvel por meio de estudo simulando qual seria a viabilidade
econômica com aproveitamento máximo do imóvel se fosse
construído e vendido, levando-se em conta o mercado atual e
a lei da oferta e da procura;
• método evolutivo: por meio do método evolutivo, é calculado
o valor do imóvel separando e avaliando os seus componentes
incluindo o fator de comercialização;
• método da renda: utiliza a renda que o imóvel proporciona
para calcular o valor venal (valor de venda) dele considerando
os vários cenários possíveis e viáveis;
• método para identificar o custo de um bem: nesse caso,
o valor de um imóvel pode ser determinado quantificando e
orçando o custo da obra somado com o custo do terreno;
• métodos para identificar indicadores de viabilidade da

utilização econômica de um empreendimento: o valor
do imóvel será determinado fazendo um estudo sobre os
indicadores de viabilidade de utilização econômica de um
empreendimento, nesse caso, deve ser feita análise criteriosa
em números que apontam se o que se pretende construir
no imóvel trará frutos que justifiquem o investimento no
empreendimento.
Com exceção do método comparativo de dados de mercado os

demais métodos apresentados atribuem ao imóvel o valor gasto na
obra, a estimativa de custo para construção e a razoável utilização
do imóvel. Por esse motivo, não são adequados para o corretor
de imóveis que determina o valor de mercado. Para o mercado
imobiliário o investimento feito no imóvel pode ser pequeno e seu
valor de mercado ser grande, da mesma forma o investimento para
a construção do imóvel pode ser grande e seu valor de mercado
ser pequeno. O Cofeci recomenda que o corretor de imóveis utilize
apenas o método comparativo de dados de mercado, sendo ele o
mais apropriado.
5.4 Passo a passo da realização de um

PTAM com base na Resolução-Cofeci
n. 1.066/2007
O primeiro passo a ser dado é a entrevista ou atendimento ao
cliente, em que ele explicará o que deseja com a contratação de um
corretor de imóveis, indicará o imóvel, apresentará os documentos
e o corretor explicará como será realizado o trabalho e fará sua
proposta de honorários.
Estando de acordo com os honorários propostos e com o prazo
de entrega, o corretor procederá a vistoria ao imóvel, registrará com
fotos todos os detalhes, coletará as amostras que serão utilizadas e
constatará o que existe no entorno para que possa contextualizar o

imóvel na vizinhança.
Depois disso, dará início à realização do PTAM de acordo com
as diretrizes da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007),
que elenca um por um os elementos que devem ser contemplados
na realização de um bom trabalho, a começar pela identificação
do solicitante com a correta e completa qualificação da pessoa que
solicitou o seu trabalho. Depois, será preciso contemplar o objetivo
do parecer técnico, ou seja, para qual finalidade foi requerido
o trabalho.
A Resolução trata da necessidade de identificação e
caracterização do bem. Nesse item, será preciso colocar todos os
dados constantes na matrícula atualizada do imóvel, como medidas,
áreas, confrontações, descrição completa e pormenorizada de todas
as características do imóvel, como número de cômodos, existência de
acessórios, como piscina, sauna e churrasqueira, tipo de construção,
telhado, forro e acabamentos.
O imóvel deverá ser contextualizado na vizinhança, ou seja,
é preciso constar no PTAM como é composto o entorno do imóvel,
se tem escolas, postos de saúde, comércios, farmácias, lanchonetes,
restaurantes etc.
Deverá constar no PTAM a metodologia utilizada para a
realização do trabalho, assim como devem ficar dispostos de forma
bem clara e precisa quais foram os fatores de homogeneização
utilizados e quais foram os cálculos realizados. O objetivo é
apresentar um trabalho claro, limpo, conciso e autoexplicativo, no
sentido em que qualquer pessoa que tiver acesso a ele compreenderá
facilmente o seu conteúdo.
Depois da indicação da metodologia será apresentado o valor
de referência encontrado como resultado do trabalho e a data de
referência, lembrando que a data é muito importante, considerando
a flutuação (inconstância) e o dinamismo do mercado imobiliário.
O mercado muda e com ele os preços variam para mais ou para

menos.
Finalmente, o corretor apresentará um breve currículo
com a identificação do profissional e a devida assinatura. Para
complementar o trabalho, é recomendada a inclusão de registros
fotográficos, matrícula atualizada do imóvel, bem como o mapa
de localização.
5.5 Parceria na confecção de um PTAM

A parceira é a palavra mais utilizada pelos profissionais que
compreenderam que vale mais a pena reduzir os ganhos e torná-
-los constantes do que almejar receber sozinhos, sem a garantia
de que irão receber. Na confecção de um PTAM, existem várias
possibilidades de parceria, a primeira é realizada com profissionais
de outras áreas. Um corretor de imóveis pode ser contratado para
avaliar um barracão desativado e, além de o valor mercadológico
ser preciso, avaliar a qualidade da obra ou a existência ou não de
problemas construtivos e estruturais que podem, de alguma forma,
comprometer o valor do imóvel. Ele não tem habilitação nem
capacitação para essa avaliação, por isso é fundamental firmar
parceria com um engenheiro. Pode ocorrer também de um corretor
ser contratado para realizar um PTAM e não ter experiência ou
mesmo não dispor de tempo para o trabalho, nesse caso, firma-se
uma parceria e todos ganham.
Pode acontecer de o corretor de imóveis ser contratado para
determinar o valor venal de um imóvel rural e fazerem parte da
avaliação plantações que ainda precisam ser colhidas. Nesse caso, a
presença de um engenheiro agrônomo será crucial e o trabalho do
corretor de imóveis ficará completo se for desenvolvido em parceria.
Quando ocorre um incêndio, para que se faça a correta e justa
indenização é preciso que seja apurado qual é o valor que se gasta
para reproduzir a construção da mesma forma que ela era. Como
o terreno não é afetado pelo incêndio, nesse caso, o profissional

indicado não é o corretor de imóveis, e sim o engenheiro ou
arquiteto. Observe a suposição que propõe Mendonça (2012, p. 57).
Imaginemos uma seguradora que, tendo de indenizar os
proprietários de um prédio que desabou ou pegou fogo,
necessite saber do exato valor desse bem, do custo para
lhe repor. Considere-se que, nessa avaliação, o preço de
mercado não será objeto de maior interesse por qualquer
das partes, mas, sim, o valor de custo de obra necessária
para se reconstruir o imóvel, de forma que ele volte a ser
como era antes [...]. Nessa hipótese, entendemos que essa
avaliação deve ser técnica e, portanto, procedida por um
engenheiro ou arquiteto.
Em algumas situações será necessário apenas o trabalho de um

tipo de profissional, mas quando for preciso trabalhar em parceria,
o corretor de imóveis deve procurar manter laços com profissionais
que tenham a mesma linha de conduta e trabalho adotadas por ele.
A transparência no desenvolvimento da avaliação e a honestidade
oferecidas ao cliente fortalecerão os laços entre os profissionais e
abrirão maiores campos de atuação.
O corretor de imóveis poderá conhecer bons profissionais
frequentando congressos, palestras, cursos de qualificação e
capacitação, participando de órgãos da categoria e estando sempre
aberto a aceitar novos desafios por mais difíceis que lhe pareçam,
afinal é lema do corretor ser persistente, estratégico e criativo.
A operação imobiliária de avaliação de imóveis por meio de um
PTAM veio validar com técnicas o trabalho do corretor de imóveis.
Todas as operações imobiliárias têm início com a realização de uma
avaliação completa e de acordo com a realidade de mercado.
Pudemos estudar de que forma são colhidas as amostras, o
que significa homogeneizar fatores para deixar as amostras o mais
semelhante possível ao imóvel avaliando, quais são os métodos

de avaliação de imóveis existentes, embora seja recomendado ao
corretor de imóveis o uso apenas do método comparativo de valor
de mercado, e que é necessário firmar parcerias.
As locações acontecerão de forma mais rápida se o imóvel for
mais assertivamente avaliado, da mesma forma se dará a venda
de um imóvel ou a realização com sucesso de um loteamento ou
incorporação, todavia o que mais merece nossa atenção atualmente
é a realização de um PTAM para fins documentais. Assim, há a
necessidade de ser realizado de forma escrita e seguindo as normas
estabelecidas pela Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007).
Em muitas situações, os clientes necessitam que a avaliação siga
os critérios das normas de forma a imprimir segurança e veracidade
ao resultado. Essas avaliações são utilizadas em dissolução de
sociedade, inventários, partilhas, garantias bancárias, ajustes
contábeis, divórcios, separações de casais, quer seja a união legal ou
estável, entre outros.
Antes de aceitar o trabalho para realizar um PTAM, veja se
está preparado para tal desafio, ao sentir que ainda tem algumas
dúvidas, estude e pesquise mais. Vale muito a pena acompanhar
outros corretores mais experientes quando eles forem desenvolver
um trabalho, a experiência é muito importante.
Aproveite as dicas de leitura e o referencial bibliográfico, se você
conseguir aliar o conhecimento técnico à expertise adquirida na
vivência do mercado, suas chances de sucesso aumentarão muito.

• AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São
Paulo: Imobiliária, 1996.
Como avaliar imóveis... sem mistérios é uma obra de Antonio

Ayres, que, com linguajar simples e didático, fornece
informações preciosas para o estudo das avaliações de forma
simples e objetiva, com uma abordagem mais generalizada.
É uma obra que servirá de base para você iniciar seus estudos
sobre a determinação de valor mercadológico de imóveis.
• MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis.

Porto Alegre: Grafiset, 2012.
A obra Avaliação mercadológica de imóveis, de João Diniz
Marcello, dissemina conhecimentos técnicos e legais
pertinentes à determinação do valor de mercado de um
imóvel. Marcello explica, item por item, os assuntos que
estudamos neste capítulo, como amostras, homogeneização
de fatores e metodologias. Todo profissional que atua no
mercado imobiliário deve ter e conhecer essa obra.
Atividades
1. De acordo com o estudado sobre a coleta das amostras, quais
cuidados deve ter o corretor na escolha das amostras para
que tenha um resultado satisfatório na determinação do valor
mercadológico de um imóvel? Responda com suas palavras.
2. A contextualização de um imóvel na vizinhança é impor-

tante para o trabalho de avaliação, desde a noção que o
corretor terá do tipo de imóvel e da localização até a velocidade
que pode existir na comercialização dele. Assim, explique
o que significa contextualizar um imóvel na vizinhança.
3. A homogeneização de fatores é muito importante, entre eles

se destaca o fator forma. Explique esse fator.
Referências
ABNT, 2001.
AYRES, Antonio. Como avaliar imóveis... sem mistérios. São Paulo: Editora
Imobiliária, 1996.

Cofeci n° 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 2007. Disponível em: http://www.
cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf. Acesso
em: 17 jun. 2019.
FIKER, José. Avaliação de imóveis: manual de redação de laudos. São Paulo:

Pini, 1989.
MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e perícias judiciais.

5. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2000.

Grafiset, 2012.

Gabarito
1 Fundamentos da avaliação de imóveis

1. Os frutos são a renda que o imóvel proporciona, como o
valor do aluguel caso o imóvel esteja alugado.
2. Na administração da locação, a avaliação é ferramenta

fundamental para a revisão da locação, que é permitida pelo
artigo 19 da Lei n. 8.245/1991 (BRASIL, 1991), o qual dispõe
que “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três
anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente
realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de
ajustá-lo ao preço de mercado”.
3. Podem ser citados três dos seguintes documentos: prova de

identidade, quitação com o serviço militar, quitação eleitoral,
atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa
conduta, folha corrida e atestado de bons antecedentes,
atestado de sanidade, atestado de vacinação antivariólica,
certidões negativas dos distribuidores forenses relativas
ao último decênio, certidões negativas dos cartórios de
protestos de títulos referentes ao último quinquênio e prova
de residência no mínimo durante os três anos anteriores no
lugar onde deseja exercer a profissão.
2 Habilitação para avaliar um imóvel

1. Habilitação significa estar amparado juridicamente para
o exercício da profissão. O profissional habilitado é aquele
que conclui o curso de Técnico em Transações Imobiliárias
ou o curso superior em Negócios Imobiliários e munido do
certificado realiza a sua inscrição no Creci da sua região;

já capacitação diz respeito não apenas a poder realizar o
trabalho legalmente falando, mas a saber fazer o trabalho da
forma correta.
2. Nesse caso, o corretor de imóveis deve recusar o trabalho,

já que na avaliação de imóveis rurais, em que se almeja
conhecer a qualidade da terra, a vocação econômica (tipo
de exploração rentável) ou o melhor aproveitamento (de
que forma pode ser utilizado), o profissional competente e
capacitado para isso é o engenheiro agrônomo.
3. Casos em que a avaliação de imóveis é de competência do

corretor de imóveis:
• avaliação para fins de obtenção do valor mercadológico;

• avaliação para fins de locação;
• avaliação para fins de dação em garantia bancária;
• avaliação para fins de separação do casal;
• avaliação para fins de desapropriação.
Casos em que a avaliação de imóveis é de competência do

engenheiro ou do arquiteto:
• avaliação técnica sobre a qualidade da obra, tempo de

construção, estado de manutenção, fundação, muro
de arrimo, projeto estrutural;
• avaliação para fins de conhecer a qualidade da terra, a
vocação econômica, o melhor aproveitamento; avaliação
para fins de indenização por danos estruturais.
Gabarito 91
3 Preço de mercado e valor e as finalidades

da avaliação
1. Valor é a representação em dinheiro que mais se aproxima
do montante que provavelmente o comprador aceitará pagar
ou que o vendedor aceitará receber em determinado período,
levando-se em consideração a situação mercadológica;
o preço é a real representação desse montante efetivamente
pago e realmente aceito como pagamento à vista.
2. Se faz necessária a determinação do valor de um imóvel,

por exemplo, quando uma negociação deixa de ser realizada
e acarreta danos materiais ou morais a qualquer uma das
partes, para fins de financiamento, para recuperação judicial
no momento de avaliar o patrimônio imobiliário da empresa,
quando da contratação de um seguro, em casos de fusões,
cisões etc.
3. Entende-se por natureza perfeita a situação em que não há

necessidade extrema de promover a venda, porque nesse caso
o proprietário diante de pressão, urgência ou emergência, por
exemplo, necessitando urgentemente do dinheiro, reduz o
valor pretendido ou no caso do comprador que tem extremo
interesse na aquisição de um imóvel porque é encostado,
vizinho a um outro de sua propriedade, quer comprar antes
que outra pessoa compre e prejudique ou comprometa
seus objetivos de unificação dos lotes e, nesse caso, paga
pelo imóvel muito mais do que ele realmente vale. Assim,
mercado perfeito e estável é aquele que não foi afetado por
nenhum interesse que foge à normalidade.
4 Legislação aplicável
1.
a) Imóvel residencial devidamente inscrito na matrícula sob

n. 12.000 do 50º Registro de Imóveis da cidade de Bela
Vista do Cafezal, PR.
b) Avenida das Palmeiras, 57, com as divisas, metragens e
confrontações contidas na referida matrícula.
c) O imóvel apresenta 12 metros de frente por 30 metros
de profundidade, sendo um polígono regular, tendo o
terreno a área de 360 m2 e 200 m2 de área construída.
d) Imóvel residencial constituído por sala, cozinha,
banheiro social, 1 suíte, 3 quartos, despensa, piscina,
edícula com churrasqueira.
2.
a) Capacitação profissional é condição técnica, o conhe-

cimento que o profissional tem para a realização
do trabalho.
b) Sigilo profissional é a não divulgação de informações de
interesse exclusivo das partes.
c) Propriedade intelectual diz respeito à conduta ética do
profissional em não copiar trabalho de colega e fazer com
que os outros acreditem que ele é o autor.
3. Podem ser citados cinco dos seguintes assuntos: classificação
dos bens, frutos e direitos, classificação dos imóveis, dimensão,
exploração, classificação dos componentes dos imóveis, terras,
benfeitorias, máquinas e equipamentos fixos e removíveis,
recursos naturais, estimativa de valor de mercado, tratamento
dos dados, tratamento por fatores, previsão de receitas,
produções vegetais, florestas, recursos hídricos.
Gabarito 93
5 Procedimentos para realização de

um PTAM
1. Os cuidados a serem tomados devem ser no tocante à aná-
lise criteriosa e com o conhecimento do mercado imobiliário
aliado à experiência do profissional. Dessa forma, as
chances de diminuir a margem de erro é grande. Entretanto,
as amostras precisam ser o mais semelhante possível ao
imóvel avaliando, não adianta coletar muitas amostras se
poucas delas se assemelham ao objetivo do trabalho. Depois
de ser realizada a vistoria no imóvel e feita a contextualização
do imóvel na vizinhança, o corretor terá a exata noção do
tipo de amostras que irão compor o trabalho.
2. Contextualizar um imóvel na vizinhança é apontar a locali-

zação exata dele com várias fotografias para a noção real de
onde ele se encontra, apontando a logística para chegar e
sair do imóvel com maior mobilidade e, também, indicar a
constituição da vizinhança, a existência de comércios, redes
bancárias, prestação de serviços, farmácias, hospitais e outros
elementos que possam valorizar o imóvel.
3. O formato do terreno pode ser ou não fator de desvalorização,

entretanto, sabemos que, se o imóvel apresentar formato
muito irregular, dificultará muito a utilização de sua capaci-
dade máxima de área, assim, aconselha-se pela prática de
mercado que seja descontado 10% do valor do imóvel para
pouca irregularidade e 20% para imóveis bastante irregulares.
Avaliação
de Imóveis
A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a realização de todas as outras
operações imobiliárias. Antes de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear,
é preciso saber qual é o valor de mercado do imóvel. Por isso, quando realizada de
maneira técnica, seguindo os preceitos legais e éticos, a avaliação torna-se uma
ferramenta extremamente eficaz para o sucesso da negociação.
Esta obra tem como objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que o
corretor de imóveis, que vem conquistando dia a dia mais credibilidade e confiança
do mercado e da sociedade, compreenda como realizar uma avaliação bem-feita,
Claudete
ClaudeteCristina

Avaliaçãode de
Avaliação
Imóveis
Imóveis
Cristina
Iwata
Iwata
Fundação Biblioteca Nacional

Código Logístico ISBN 978-85-387-6474-8
58481
9 788538 764748 Claudete
Claudete
Cristina
Cristina
Iwata
Iwata

Avaliacao de Imoveis

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IESDE BRASIL S/A

Capa: IESDE BRASIL S/A.

CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO NA PUBLICAÇÃO

1. Administração de imóveis. 2. Bens imóveis - Avaliação.

Todos os direitos reservados.

1. Fundamentos da avaliação de imóveis 9

1.2 A importância da avaliação para as operações

1.3 História da avaliação de imóveis 16

2. Habilitação para avaliar um imóvel 23

2.2 Os profissionais que avaliam um imóvel 26

2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos 30

2.4 A ética na avaliação de imóveis 32

3. Preço de mercado e valor e as finalidades da

3.3 As finalidades da avaliação de imóveis 45

4.2 A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 56

4.3 As NBRs da série n. 14.653 63

5.2 Fatores de homogeneização 76

5.3 Métodos de avaliação 81

5.4 Passo a passo da realização de um PTAM com base na

5.5 Parceria na confecção de um PTAM 84

A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a

Entretanto, de maneira geral, o corretor de imóveis não dá

O imóvel sendo colocado à venda por valor maior do que

A profissão de corretor de imóveis está acompanhando a

dia a dia mais credibilidade e confiança do mercado. Com

O objeto do trabalho de um corretor de imóveis é o próprio imóvel.

1.1 O que significa avaliar um imóvel

O profissional que conhece o mercado imobiliário em que atua

grifo do original), “avaliação imobiliária consiste na determinação

Os frutos são a renda que o imóvel proporciona,

Existem situações em que os pais compram um imóvel e colocam

Os financiamentos obedecem às regras do órgão financiador e

1.2 A importância da avaliação para as

1.2.1 Compra e venda

satisfeito e realizado se pagar um preço justo, de preferência menor

A preocupação do autor era legítima, considerando que ainda

1.2.2 Locação e administração de locação

com a manutenção do imóvel, que fica muito tempo desocupado.

Muitas vezes, por falta de orientação de um bom profissional,

1.2.3 Incorporações imobiliárias e loteamentos

será o primeiro passo para elaborar o projeto e calcular a viabilidade

Figura 1 – Terreno dividido em lotes

IESDE BRASIL S.A.

É prudente e recomendável que antes de serem realizadas as

1 Refere-se à construção de “edificações ou conjuntos de edificações, de um ou

as descrições e as análises serão efetuadas na sequência,

Atualmente, os profissionais são conscientes da necessidade de

1.3 História da avaliação de imóveis

Devido à lei que regulamentava a profissão de corretor de

A palavra avaliar tinha a conotação de trabalho mais técnico.

Diante do impasse formado entre os conselhos dos corretores

Mesmo após a Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978 (BRASIL, 1978),

de corretor de imóveis, o impasse entre quem era o profissional

Figura 2 – Marcos da legalização da profissão de corretor de imóveis

1962 1976 1978 2007

A profissão A Lei n. 4.116 é A Lei n. 6.530 É publicada a

Fonte: Elaborada pela autora.

O direito dos corretores de determinar o valor mercadológico

Ampliando seus conhecimentos