Avaliação

Avaliação de Imóveis
Avaliação de Imóveis
de Imóveis
A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a realização de todas as outras
operações imobiliárias. Antes de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear,
é preciso saber qual é o valor de mercado do imóvel. Por isso, quando realizada de
maneira técnica, seguindo os preceitos legais e éticos, a avaliação torna-se uma
ferramenta extremamente eficaz para o sucesso da negociação.

Esta obra tem como objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que o
corretor de imóveis, que vem conquistando dia a dia mais credibilidade e confiança
do mercado e da sociedade, compreenda como realizar uma avaliação bem-feita,
com segurança, transparência e precisão.

Claudete
ClaudeteCristina

Claudete Cristina Iwata

Avaliaçãode de
Avaliação
Imóveis
Imóveis
Cristina
Iwata
Iwata

Fundação Biblioteca Nacional

Código Logístico ISBN 978-85-387-6474-8

58481
9 788538 764748 Claudete
Claudete
Cristina
Cristina
Iwata
Iwata
Avaliação de Imóveis

Claudete Cristina Iwata

IESDE BRASIL S/A

2019
© 2019 – IESDE BRASIL S/A.
É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem
autorização por escrito da autora e do detentor dos direitos autorais.

Capa: IESDE BRASIL S/A.

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CIP-BRASIL. CATALOGAÇÃO NA PUBLICAÇÃO

SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
I95a Iwata, Claudete Cristina
Avaliação de Imóveis / Claudete Cristina Iwata. - 1. ed. -
Curitiba [PR] : IESDE Brasil, 2019.
94 p. : il. ; 21 cm.
ISBN 978-85-387-6474-8

1. Administração de imóveis. 2. Bens imóveis - Avaliação.

I. Título.
CDD: 333.333
19-57841
CDU: 332.7

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Al. Dr. Carlos de Carvalho, 1.482. CEP: 80730-200
Batel – Curitiba – PR
0800 708 88 88 – www.iesde.com.br
 Claudete Cristina Iwata
Especialista em Direito Empresarial pelo Instituto
Brasileiro de Estudos e Pesquisas Socioeconômicos
(Inbrape) e em EaD e as Tecnologias da Educação pelo
Centro Universitário de Maringá (Unicesumar). Graduada
em Direito pela Universidade Estadual de Maringá (UEM).
Graduada em Letras – Português e Inglês pela Fundação
Faculdade de Filosofia, Ciências e Letras de Jandaia do
Sul (Fafijan). Graduada em Pedagogia pela Universidade
do Oeste Paulista (Unoeste). É corretora, avaliadora de
imóveis e diretora de formação e treinamento do Sindicato
da Habitação e Condomínios (Secovi-PR). É membro da
Comissão Permanente de Acessibilidade, da Comissão
para Elaboração da Planta de Valores Genéticos e da
Comissão Permanente para Revisão de Valores Imobiliários
– vinculadas à Prefeitura Municipal de Maringá (PR) –
e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB
Maringá. É professora de ensino superior e sócia-proprietária
de uma instituição de negócios imobiliários.
 Sumário

Apresentação 7

1. Fundamentos da avaliação de imóveis  9

1.1 O que significa avaliar um imóvel   10

1.2 A importância da avaliação para as operações

imobiliárias 12

1.3 História da avaliação de imóveis  16

2. Habilitação para avaliar um imóvel  23

2.1 Habilitação é diferente de capacitação?  23

2.2 Os profissionais que avaliam um imóvel  26

2.3 A necessidade de conhecimentos técnicos  30

2.4 A ética na avaliação de imóveis  32

3. Preço de mercado e valor e as finalidades da

avaliação 39
3.1 Preço  39

3.2 Valor  42

3.3 As finalidades da avaliação de imóveis  45

4. Legislação aplicável  53
4.1 O Cofeci, os Crecis e suas atribuições  54

4.2 A Resolução-Cofeci n. 1.066/2007  56

4.3 As NBRs da série n. 14.653  63

5. Procedimentos para realização de um PTAM  71
5.1 Identificação do imóvel avaliando e coleta das
amostras 72

5.2 Fatores de homogeneização  76

5.3 Métodos de avaliação  81

5.4 Passo a passo da realização de um PTAM com base na

Resolução-Cofeci n. 1.066/2007  82

5.5 Parceria na confecção de um PTAM  84

Gabarito 89
 Apresentação

A avaliação de um imóvel é o primeiro passo para a

realização de todas as outras operações imobiliárias. Antes
de vender, comprar, permutar, incorporar ou lotear, é preciso
saber qual é o valor de mercado do imóvel. Dessa forma,
por ser tão importante, a avaliação merece nossa atenção.
Quando realizada de maneira técnica, seguindo os preceitos
legais e éticos, torna-se uma ferramenta extremamente eficaz
para o sucesso da negociação.

Entretanto, de maneira geral, o corretor de imóveis não dá

à avaliação a importância que ela tem e ignora a necessidade
de compreender o modo correto de realizá-la. Dessa forma,
começa a operação imobiliária já incorrendo em erro e
avaliando o imóvel com valor maior ou menor do que o aceito
pelo mercado. Em qualquer das situações, o profissional
prejudica o cliente e o próprio trabalho.

O imóvel sendo colocado à venda por valor maior do que

o aceito pelo mercado não despertará interesse, o cliente vai
demorar para realizar a negociação e o corretor de imóveis
não receberá a comissão. Se estiver abaixo do valor, o cliente
deixará de obter mais lucro e a comissão do corretor será
menor proporcionalmente. Nesse sentido, esta obra tem como
objetivo demonstrar que existem técnicas específicas para que
o corretor de imóveis realize uma avaliação muito bem-feita,
com segurança, transparência e precisão.

A profissão de corretor de imóveis está acompanhando a

evolução da sociedade e os profissionais vêm conquistando
8 Avaliação de Imóveis

dia a dia mais credibilidade e confiança do mercado. Com

isso, é preciso se aprimorar para obter sucesso na carreira,
começando pela compreensão de como realizar uma boa
avaliação de imóveis.

Bons estudos!
 1
Fundamentos da avaliação de imóveis

O objeto do trabalho de um corretor de imóveis é o próprio imóvel.

Esse profissional faz a intermediação de negócios imobiliários, como
venda, compra, loteamentos, incorporações, locação, administração
de locação, consultoria e assessoria imobiliária, administração de
condomínios, avaliação de imóveis, entre outros, sempre partindo
do valor que representa o imóvel e seu possível destino. Todas essas
transações imobiliárias visam à realização de bons negócios e à
satisfação de interesses e necessidades. Por esse motivo, todas elas
começam pela avaliação do imóvel.
A determinação do valor do imóvel está diretamente ligada a
vários fatores que precisam ser interpretados previamente para que
se obtenha o resultado mais correto possível. Entendemos como
fatores ou variáveis a situação política, financeira e econômica do país,
a localização do imóvel, o tipo do imóvel, o fim a que se destina, o uso e
a ocupação permitidos, o tempo de construção, bem como o interesse
ou a necessidade das partes, sejam elas constituídas por vendedores,
compradores, investidores, loteadores, incorporadores etc.
O mercado imobiliário é muito dinâmico e, também, obedece à
lei da oferta e da procura, de acordo com a qual o valor dos imóveis
fica mais alto à medida que as ofertas diminuem e fica mais baixo
quando a oferta de imóveis aumenta.
Nosso estudo sobre avaliação de imóveis será voltado à história
da legalização da profissão de corretor de imóveis – especialmente
da habilitação para realizar uma avaliação –, à compreensão das
técnicas aplicáveis na determinação do valor de um imóvel e ao
conhecimento da legislação e dos procedimentos para realizar um
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).
10 Avaliação de Imóveis

1.1 O que significa avaliar um imóvel

Avaliar um imóvel é muito mais do que o resultado da soma
do valor pago por um terreno com o valor investido na área
construída. Em momentos de necessidade do proprietário,
por exemplo, é possível que ele aceite vender o imóvel por preço
inferior à soma obtida. Por outro lado, dependendo da localização e
do tipo do imóvel, ele pode valer o dobro. Algumas variáveis são
mais representativas que outras, mas, uma vez constatada a existência
da variável, ela deve ser considerada e analisada.
A determinação do valor do imóvel será ainda mais precisa se
houver acrescido às técnicas o olhar experiente e cuidadoso de um
profissional que acompanha o mercado imobiliário dia a dia. Porém,
conforme aponta Antonio Ayres (1996, p. 12, grifo do original):
o avaliador que conheça todas as técnicas e métodos de
avaliação não fará, obrigatoriamente, uma boa avaliação.
Talvez lhe falte essa percepção de mercado e valor,
o feeling, atributo que não é obtido com a técnica: é um
dom necessário à avaliação, que aproxima a atividade de
avaliar com a atividade artística, intuitiva.

O profissional que conhece o mercado imobiliário em que atua

saberá utilizar a arte e a intuição como complementos da teoria e
dos métodos, pois dessa forma irá se aproximar com mais precisão
do preço do imóvel.
Sendo a avaliação de imóveis considerada a operação imobiliária
que precede às demais, o domínio das técnicas aplicáveis somado
à experiência e ao conhecimento de mercado do profissional
serão fundamentais para o desenvolvimento dos trabalhos e,
consequentemente, para o sucesso da carreira.
Para conceituarmos avaliação imobiliária, podemos utilizar mais
de uma definição. A cada definição estudada, poderemos notar
que é acrescida uma informação tão relevante quanto as demais.
De acordo com o conceito de Frederico Mendonça (2012, p. 31,
 Fundamentos da avaliação de imóveis 11

grifo do original), “avaliação imobiliária consiste na determinação

do valor pecuniário de um bem imóvel, de seus frutos ou direitos,
através de procedimentos cujos conhecimento técnico e percepção
de mercado são essenciais”.
Mendonça acrescenta ao seu conceito de avaliação os elementos
frutos e direitos, no sentido de nos levar à compreensão de que essas
são duas variáveis importantes e relevantes.

Os frutos são a renda que o imóvel proporciona,

como o valor do aluguel, no caso de o imóvel estar
alugado, e os direitos são as possibilidades legais
do proprietário.

Existem situações em que os pais compram um imóvel e colocam

os filhos como proprietários, reservando-lhes o uso e o gozo vitalícios,
assim, em caso de venda desse imóvel, o comprador terá restrições
no uso e no gozo enquanto os pais dos proprietários forem vivos.
Em outras palavras, serão proprietários legais do imóvel, mas não
poderão utilizar o imóvel ou receber o valor dos aluguéis. Certamente
um imóvel com reserva de usufruto não terá o mesmo valor de mercado usufruto:
na literatura
de outro semelhante, que não possua qualquer tipo de restrições. jurídica, direito
dado a alguém
João Diniz Marcello (2012) salienta que a avaliação é sempre de usufruir
feita em função do valor à vista. Apesar disso, sabe-se que existem um bem que
pertence a
vários tipos de propostas possíveis de serem apresentadas pelo outro.
eventual comprador e aceitas pelo vendedor, como parte do
pagamento em dinheiro, à vista, e outra parte paga por meio de
liberação de financiamento. Conforme conceitua Marcello (2012,
p. 38), “avaliação é a ciência da medida do valor. É o conjunto de
operações que leva à determinação técnica do valor de um imóvel,
ou do direito sobre o imóvel. A avaliação é sempre feita em função
do valor à vista, sem os honorários de intermediação”.
12 Avaliação de Imóveis

Os financiamentos obedecem às regras do órgão financiador e

dependem de análise de documentos, de aprovação de créditos e
de procedimentos que podem demorar alguns meses. Nesse caso,
o lapso de tempo entre a aceitação da proposta e a efetiva liberação
do financiamento pode levar o vendedor a não aceitar a proposta.
Existem, ainda, as propostas que incluem veículo, imóvel
de menor valor ou mesmo pagamento parcelado. Todas essas
modalidades de propostas não se mostram tão atrativas quanto o
pagamento à vista em moeda corrente nacional.
Diante dos conceitos apresentados, podemos concluir que
avaliar um imóvel significa determinar o valor representado pela
quantidade de dinheiro pago à vista, em determinado período,
com o auxílio de conhecimentos técnicos, em obediência à legis-
lação aplicável e com base na experiência profissional.

1.2 A importância da avaliação para as

operações imobiliárias
A legislação do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
(Cofeci) confere ao profissional devidamente inscrito no Conselho
Regional dos Corretores de Imóveis (Creci) atribuições para realizar
operações imobiliárias como compra, venda, locação, administração
de locação, incorporações imobiliárias, loteamentos, consultoria e
assessoria imobiliária, entre outras. Para a realização de todas elas,
é necessário avaliar o imóvel.
Destacaremos, para fim dos nossos estudos, a importância
da avaliação para as operações imobiliárias de compra e venda,
de locação e administração de locação e de incorporações imobi-
liárias e loteamentos.

1.2.1 Compra e venda

Quem compra ou vende um imóvel quer, sem dúvida, realizar um
bom negócio. No momento da compra, o cliente ficará muito mais
 Fundamentos da avaliação de imóveis 13

satisfeito e realizado se pagar um preço justo, de preferência menor

do que pretendia, por um bom imóvel. Da mesma forma acontece
na venda. Para saber se está ou não realizando uma boa negociação,
vale a pena contar com um profissional especialista em avaliação.
Ao fazer um investimento imobiliário, a pessoa busca um negócio
rentável, com boa liquidez caso haja necessidade de venda, que tenha
boa valorização e procura no mercado, entretanto esse conhecimento
não se obtém de livros, manuais ou revistas especializadas, assim,
a consultoria torna-se um grande nicho de mercado a ser explorado
pelo corretor de imóveis. Para Mauro Halfeld (2001, p. 33):
infelizmente, existem poucos livros ou pesquisas acadê-
micas no Brasil sobre investimentos imobiliários. Assim,
torna-se muito difícil aprender a investir corretamente
nesse mercado. Os compradores e vendedores de imóveis
limitam-se a conhecer o que seus pais, amigos ou corretores
lhes ensinaram, sem qualquer metodologia científica.
É muito difícil encontrar estatísticas confiáveis sobre o
comportamento dos preços no mercado, o que torna ainda
mais complexa a arte de avaliar o preço justo de um imóvel.

A preocupação do autor era legítima, considerando que ainda

não existia a Resolução-Cofeci n. 1.066, de 22 de novembro de
2007 (COFECI, 2007), que trata especificamente do PTAM.
O Conselho Federal então decidiu normatizar a operação imobiliária
de avaliação, que é crucial para o desenvolvimento do mercado
imobiliário. Atualmente, quem deseja comprar ou vender um
imóvel pode contar com o auxílio de um profissional especializado
em avaliar imóveis.

1.2.2 Locação e administração de locação

A avaliação para locação auxilia o locador no ajuste do valor
do aluguel ao preço de mercado. Não tendo conhecimento do
preço praticado, o locador corre o risco de demorar para alugar
o imóvel e, assim, ter de arcar com despesas condominiais e até
14 Avaliação de Imóveis

com a manutenção do imóvel, que fica muito tempo desocupado.

De acordo com Mônica D’Amato (2013, p. 28):
em certa época e em determinada localidade os imóveis
no entorno do avaliando ensejam uma oportuna reflexão
sobre o conceito de velocidade de negociação. Queremos
nos referir ao tempo necessário para que determinado
imóvel colocado no mercado imobiliário para locação
(ou venda) seja devidamente absorvido por um locatário
(ou comprador).

Muitas vezes, por falta de orientação de um bom profissional,

os proprietários colocam seus imóveis para locação com valor
superior ao que o mercado imobiliário está praticando e, por esse
motivo, deixam de receber o valor dos aluguéis ou acabam tendo
prejuízos com a manutenção do imóvel e o pagamento de taxa
condominial, por exemplo.
D’Amato se refere ao ajuste do valor locatício do imóvel ofertado
para locação. Quanto mais distante do valor de mercado estiver
a oferta, mais tempo levará para ser absorvido pelo locatário.
Por esse motivo, uma avaliação bem realizada será de grande valia
para acelerar a locação.
No que diz respeito à administração da locação, a avaliação é
ferramenta fundamental na revisão da locação, que é permitida pelo
artigo 19 da Lei n. 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações ou
Lei do Inquilinato. Conforme o disposto nessa lei, “não havendo
acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato
ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial
do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado” (BRASIL, 1991).
Notadamente o locador não tem interesse em reduzir o valor do
aluguel, assim como o locatário não deseja aumentar o valor que
paga mensalmente. A parte que solicitar a revisão judicial do aluguel
deve apresentar uma avaliação realizada por profissional competente
e com credibilidade.
 Fundamentos da avaliação de imóveis 15

1.2.3 Incorporações imobiliárias e loteamentos

Tanto nas incorporações1 quanto nos loteamentos o projeto
gleba:
começa com a avaliação de um terreno ou uma gleba. O terreno
expressão
será base para um projeto de incorporações com fins residenciais, técnica
utilizada
comerciais, mistos ou industriais, garagens ou condomínios abertos na lei de
ou fechados. Para isso, a avaliação do preço de mercado do terreno loteamentos.

será o primeiro passo para elaborar o projeto e calcular a viabilidade

ou não do negócio. Da mesma forma, a correta avaliação de uma
gleba é fundamental para cálculos de viabilidade e sucesso de
um loteamento.

Figura 1 – Terreno dividido em lotes

IESDE BRASIL S.A.

804 810 816 822 828 834 840 846 852 858 864 870 876

801 807 813 819 825 831 837 843 849 855 861 867 873

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

804 810 816 822 828 834 840 846 852 858 864 870 876

801 807 813 819 825 831 837 843 849 855 861 867 873

É prudente e recomendável que antes de serem realizadas as

operações imobiliárias de loteamento ou incorporação seja feito
um estudo aprofundado e bem completo sobre as condições de
mercado, o local escolhido, o público-alvo, a demanda, os valores a
serem praticados, entre outros. Conforme Antonio Cordeiro Filho
(2009, p. 53):

1 Refere-se à construção de “edificações ou conjuntos de edificações, de um ou

mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a
fins residenciais ou não residenciais” (BRASIL, 1964), que podem ser vendidos no todo
ou em parte.
16 Avaliação de Imóveis

as descrições e as análises serão efetuadas na sequência,

inicialmente, sob a ótica do incorporador com o objetivo
de evitar riscos e tomar decisões e cuidados para não
causar danos financeiros ou outros como consequência.
A atividade de incorporação é frenética e altamente
competitiva. Não é fácil ser incorporador em grandes
cidades. [...] É preciso que o preço seja compatível com o
local, que tenha condições de tabela de vendas exequível
comercialmente. Tudo é importante.

Atualmente, os profissionais são conscientes da necessidade de

qualificação e aplicação de técnicas e tecnologia. Todas as etapas do
negócio devem ser realizadas de maneira correta, justa e precisa para
minimizar, dentro do possível, os riscos ou prejuízos. Considerando
ser a avaliação do terreno o primeiro passo para a realização tanto
das incorporações quanto dos loteamentos, o corretor de imóveis
deve estar ciente de sua responsabilidade.
A avaliação imobiliária é importante e necessária para a realização
de todas as operações imobiliárias, por esse motivo recomenda-se
que o profissional esteja empenhado em dominá-la.

1.3 História da avaliação de imóveis

A profissão de corretor de imóveis foi legalizada pela Lei
n. 4.116, de 27 de agosto de 1962 (BRASIL, 1962). Naquela época,
as atribuições do profissional eram, conforme o artigo 7º dessa
lei, apenas a mediação na venda, compra, permuta ou locação de
imóveis, não constava a avaliação ou opinião de mercado.
Entretanto, desde a década de 1940, a operação imobiliária de
avaliação já era requisitada pelo poder público de alguns estados.
Por estar constantemente em contato com clientes e realizando
negócios, o corretor de imóveis sempre teve informações atuali-
zadas e reais do mercado. Mesmo com a legalização da profissão,
ainda pairavam dúvidas sobre a competência do profissional,
 Fundamentos da avaliação de imóveis 17

visto que para se tornar um corretor não era exigido nenhum tipo
de conhecimento ou formação específica.
Conforme a Lei n. 4.116/1962 (BRASIL, 1962), os candidatos
ao registro nos Conselhos Regionais precisavam apresentar:
prova de identidade, quitação com o serviço militar, quitação
eleitoral, atestado de capacidade intelectual e profissional e de boa
conduta, folha corrida e atestado de bons antecedentes, atestado de
sanidade, atestado de vacinação antivariólica, certidões negativas
dos distribuidores forenses relativas ao último decênio, certidões
negativas dos cartórios de protestos de títulos referentes ao último
quinquênio e prova de residência no mínimo durante os três anos
anteriores no lugar onde desejava exercer a profissão. Embora
as exigências fossem muitas, nenhuma dizia respeito à formação
profissional ou ao grau de escolaridade.
Mesmo sendo requisitados pelos poderes públicos a realizarem
avaliações por conhecerem os preços praticados no mercado,
os corretores de imóveis não estavam legalmente amparados em
razão de inexistir comprovação de escolaridade. De acordo com
Marcello (2012, p. 21):
na década de 40, o Poder Público dos Estados do Rio
de Janeiro e de São Paulo solicitava aos Sindicatos dos
Corretores de Imóveis que realizassem avaliações de
imóveis para as mais diversas finalidades. Em maio de 1976,
o Supremo Tribunal Federal arguiu a inconstitucionalidade
da Lei 4.116/62, que habilitava a profissão de Corretor de
Imóveis, por não haver um curso profissionalizante que
comprovasse a escolaridade dos profissionais.

Devido à lei que regulamentava a profissão de corretor de

imóveis ter sido considerada inconstitucional, o Cofeci iniciou
um movimento para que fosse aprovada nova lei e que nela
constasse a avaliação como atribuição do corretor de imóveis,
mas os engenheiros e arquitetos fizeram muita oposição na época
por defenderem que a avaliação era atribuição exclusiva deles.
18 Avaliação de Imóveis

A palavra avaliar tinha a conotação de trabalho mais técnico.

Engenheiros civis, arquitetos e engenheiros agrônomos não
admitiam que, após passarem por cursos de graduação e possuírem
certificados de conclusão de curso superior, o trabalho realizado por
eles fosse equiparado ao de um profissional que não tinha formação
alguma, no caso, os corretores de imóveis. Nesse sentido, para
Francisco Maia Neto (1999, p. 23):
a questão encontra-se muito bem delineada na legislação
que regulamenta o exercício das profissões de Engenheiro,
Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, Lei Federal 5.194/66,
onde, em seu artigo 7º, discrimina como atribuição destas
profissões, dentre outras, avaliações, vistorias, perícias e
pareceres, além de prever, nos artigos 13, 15 e 68, a validade
dos trabalhos desta natureza somente quando realizadas
por profissionais legalmente habilitados.

Diante do impasse formado entre os conselhos dos corretores

de imóveis e dos engenheiros e arquitetos, a solução foi, segundo
Marcello (2012, p. 21, grifos do original), encontrada por uma nova
regulamentação, substituindo anterior:
o texto inicial da Lei previa a habilitação do Corretor em
avaliar imóveis, o que resultou em uma ampla mobilização
por parte dos engenheiros e arquitetos no sentido de não
aprovar a lei com esta prerrogativa. Depois de muitas
discussões, acordos e determinações, a comissão dos
corretores, advogados e o Ministro conseguiram o apoio
dos engenheiros e dos arquitetos na aprovação da Lei com
a substituição da palavra “avaliar” por “opinar”. O artigo
3º da Lei 6.530/78 ficou com a seguinte redação: “Compete
ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra,
venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária”. Com a promulgação
da Lei, a atividade do Corretor de Imóveis como Avaliador
Mercadológico começou a se tornar realidade.

Mesmo após a Lei n. 6.530, de 12 de maio de 1978 (BRASIL, 1978),

que substitui a Lei n. 4.116/1962 disciplinando o funcionamento
do Cofeci e dos Crecis e dando nova regulamentação à profissão
 Fundamentos da avaliação de imóveis 19

de corretor de imóveis, o impasse entre quem era o profissional

capacitado e habilitado para realizar a avaliação de imóveis persistiu
até 2007, quando foi aprovada a Resolução-Cofeci n. 1.066/2007
(COFECI, 2007).
Essa Resolução estabeleceu nova regulamentação para o
funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários
(CNAI), assim como para a elaboração do PTAM, que é o documento
por meio do qual o corretor de imóveis procederá a avaliação de
imóveis para a qual estará habilitado legalmente a realizar.
O PTAM pode ser utilizado para diversos fins, como
documentação contábil, avaliação de patrimônio de uma empresa
ou avaliação de um bem dado em garantia bancária, suporte à
partilha de bens em casos de separação de casal, inventários, entre
tantos outros.
A Resolução-Cofeci foi um verdadeiro marco na vida dos
profissionais atuantes no campo da avaliação de imóveis, pois conferiu
técnica ao trabalho dos corretores de imóveis e garantiu o respeito dos
outros profissionais, dos clientes e da sociedade em geral. Observe,
na Figura 2 a seguir, a evolução da profissão de corretor de imóveis.

Figura 2 – Marcos da legalização da profissão de corretor de imóveis

1962 1976 1978 2007

A profissão A Lei n. 4.116 é A Lei n. 6.530 É publicada a

de corretor considerada substitui a Resolução-
de imóveis é inconstitucional. Lei n. 4.116. -Cofeci
legalizada pela n. 1.066.
Lei n. 4.116.

Fonte: Elaborada pela autora.

O direito dos corretores de determinar o valor mercadológico

de um imóvel foi adquirido depois de mais de quatro décadas. Cabe
agora a todos os profissionais honrar essa conquista com o domínio
de técnicas e todas as habilidades que envolvem um PTAM.
20 Avaliação de Imóveis

Considerações finais
Sendo a avaliação de imóveis o primeiro passo para todo e
qualquer trabalho no mercado imobiliário, a dedicação aos estudos
e o conhecimento técnico são muito importantes. Avaliar um imóvel
não é simplesmente um jogo de tentativas, erros e acertos com base
em suposições, é um trabalho fundamentado em normas técnicas e
experiência de mercado.
A sociedade não aceita mais ser intermediada por corretores de
imóveis desqualificados e despreparados. O cliente quer, além
de ser bem atendido, sentir-se seguro em relação ao conhecimento
do corretor, o que depende da credibilidade do profissional,
que deve ter domínio sobre o assunto trabalhado.
Atualmente, a avaliação de imóveis é um grande nicho de
mercado que não depende de nenhuma outra operação imobiliária,
ou seja, ela não é requisitada apenas em caso de compra, venda,
locação, administração de imóveis, loteamentos ou incorporações,
é uma operação imobiliária que é requisitada para o seu próprio fim.
A avaliação de imóveis pode ser o foco principal de trabalho do
corretor de imóveis, sendo o seu tempo exclusivamente dedicado à
realização do PTAM.

Ampliando seus conhecimentos

• MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de
imóveis. Porto Alegre: Grafiset, 2012.
A leitura da obra Avaliação mercadológica de imóveis será
enriquecedora para o melhor desempenho da profissão de
corretor de imóveis, uma vez que aborda todos os aspectos
que envolvem a avaliação de imóveis desde a sua história até a
realização de um PTAM.
 Fundamentos da avaliação de imóveis 21

• MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e

prática. Recife: Editora do Autor, 2012.
Frederico Mendonça é uma autoridade no assunto avaliação
de imóveis. A leitura da obra Avaliação de imóveis: teoria e
prática acrescentará ao leitor conhecimentos técnicos de
forma agradável e com uma linguagem de fácil compreensão.

Atividades
1. Frederico Mendonça, ao conceituar a avaliação de imóveis,
menciona dois elementos: frutos e direitos. Explique o
que representam os frutos na avaliação de um imóvel e dê
um exemplo.

2. A avaliação de imóveis, conforme estudamos neste capítulo,

precede todas as outras operações imobiliárias. Com base
nessa premissa, qual é a importância da avaliação de imóveis
na operação imobiliária de administração de locação?

3. Atualmente, para obter a inscrição no Creci é preciso apre-

sentar, entre outros documentos, o certificado de conclusão do
curso técnico em transações imobiliárias ou o certificado de
conclusão de curso superior tecnológico ou similares aceitos
pelo Cofeci, entretanto nem sempre foi assim. Quando ocorreu
a legalização da profissão em 1962 a exigência documental
era outra. Cite três documentos solicitados naquela época
que continuam sendo imprescindíveis.
22 Avaliação de Imóveis

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