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CARACTERISTICAS DE LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO

O loteamento é uma forma de empreendimento imobiliário que consiste no


fracionamento da propriedade onde haverá a subdivisão de glebas em lotes destinados à
construção, com a abertura de novas vias de circulação, ou prolongamento daquelas já
existentes. Assim, se não houver a abertura de “novas vias de circulação” ou “o
prolongamento daquelas já existentes” não haverá loteamento, mas sim um desmembramento
do terreno. Assim:

LOTEAMENTO
Segundo a Lei Federal n.º 6.766/79, é subdivisão de gleba (área não arruada ou
loteada), destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Subdivide-se em:
 Loteamento pendente de registro - Loteamento em processo de aprovação na
Prefeitura Municipal e ainda não registrado em Cartório de Registro de
Imóveis;
 Loteamento Regular – Loteamento devidamente aprovado pelo Poder Público
e registrado no Cartório de Registro de Imóveis (CRI);
 Loteamento Irregular – É aquele que possui aprovação do Poder Público,
registrado ou não, mas que o loteador não providenciou sua execução ou a
execução se deu em desconformidade com o ato de aprovação ou as normas
aplicáveis.
 Loteamento Clandestino - É clandestino o loteamento quando não possui a
aprovação do poder público e/ou o registro no Cartório de Registro de Imóveis
(CRI) competente, resultando inviabilizada a matrícula e individualização dos
respectivos lotes.
Para ser considerado como loteamento, necessário é atentar a algumas especificações:
 Elaboração do projeto arquitetônico: necessidade de conhecimento de
legislação específica, tamanho de lotes, ruas, etc;
 Projeto geométrico: cálculo analítico das posições dos elementos principais do
loteamento, Planejamento da técnica a ser empregada Prof. Luis Augusto
Koenig Veiga principais do loteamento, Planejamento da técnica a ser
empregada e uso de CAD;
 Projeto de Locação: elementos que possam servir para definir a posição de
pontos no terreno (poligonal base e detalhes);
 Aprovação na Prefeitura, execução da Locação, verificação e se necessário,
projeto definitivo.

Dos requisitos
Antes de iniciar qualquer obra é preciso obter todas as licenças necessárias para sua
execução. Licenciamento ambiental e aprovação na prefeitura municipal são itens básicos a
serem cumpridos. Dependendo da complexidade e porte do empreendimento, exigências
adicionais podem ocorrer, como, por exemplo, desenvolvimento de estudos ambientais mais
detalhados como EIV (Estudo de Impacto da Vizinhança) ou EIA-RIMA (Estudo de Impacto
Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental), nos quais são definidas medidas mitigadoras
para o impacto a ser gerado. A etapa de regularização da área (retificação, subdivisão ou
unificação) também é muito importante e, por vezes, demorada, principalmente quando
envolve retificação. No entanto, havendo essa necessidade, é preciso regularizar a matrícula
para que o processo de aprovação seja concluído com base em uma matrícula que descreve a
realidade do terreno.
O processo de licenciamento ambiental normalmente é dividido em três etapas:

1. Licença prévia, apresentando os estudos iniciais de ocupação da área.


2. Licença de instalação, apresentando todos os projetos de urbanismo e
infraestrutura aprovados pelos organismos competentes.
3. Licença de ocupação, após certificar-se da correta execução das obras.
Sem dúvida é uma das etapas mais demoradas de todo o processo de
aprovação.
Já os estudos de geotecnia do solo (ou sondagem) são fundamentais para o
desenvolvimento dos projetos de infraestrutura. Neles, podemos identificar o tipo de solo,
profundidade do lençol freático e existência de rochas. Todas essas informações são muito
relevantes para o desenvolvimento dos projetos executivos.
Com relação à legislação, apesar do parcelamento de solo ser regido pela lei federal
6766/79, é sempre importante a análise detalhada da legislação municipal, visto que podem
existir exigências municipais mais restritivas que a lei federal.

No art. 4º, da Lei 6.766/79, constam os requisitos mínimos a serem atendidos para
engenho de um loteamento:
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I – as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano
e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de
ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se
situem.
II – os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e
frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização
específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados
pelos órgãos públicos competentes;
III – ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das
rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze)
metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
IV – as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§1º A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do
Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo,
que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes
máximos de aproveitamento.
§2º – Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura,
saúde, lazer e similares.
§3º Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida
no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que
garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido
nas normas técnicas pertinentes.
Ainda deve ser observadas as legislações ambientais federais, estaduais e municipais
para completa regularização do empreendimento.
Do projeto
O primeiro passo é o levantamento topográfico do terreno. Depois, a elaboração do
projeto arquitetônico, que exige um conhecimento da legislação específica do município para
o parcelamento de solo. Com base no projeto Prof. Luis Augusto Koenig Veiga município
para o parcelamento de solo. Com base no projeto arquitetônico é feito o projeto geométrico,
que geralmente é representado através de uma poligonal de referência com a posição dos
elementos principais (lotes, arruamentos, etc.) calculados por programas específicos para este
fim.
Da área total do Loteamento, serão destinados no mínimo 15% de áreas verdes, 5% de
áreas institucionais e 20% de sistema viário. Quando o espaço destinado às vias de circulação
não atingir o índice mínimo estabelecido, a área necessária será adicionada às áreas verdes.
O Loteamento poderá ser implantado nos seguintes tipos: L1, L2, L3 (popular) e L4
(concessão de direito real de uso) – vide artigos 17 a 22 da Lei 9.413/81. Qualquer
modificação no projeto ou na execução de loteamento aprovado e registrado no Cartório de
Registro de Imóveis deverá ser submetido à aprovação da Prefeitura, mediante pedido do
interessado – vide artigo 9º da Lei 9.413/81.
Para a aprovação de loteamentos é necessário desenvolver diversos projetos. Entre
eles: urbanístico, paisagismo, arborização viária, sinalização viária (vertical e horizontal),
pavimentação, rede de drenagem de águas pluviais, rede de esgoto, rede de água, rede elétrica
e terraplenagem. Todos os projetos precisam ser aprovados por organismos públicos, seja a
prefeitura e suas secretarias ou alguma concessionária, no caso da rede elétrica ou rede de
água e esgoto, por exemplo.

Da Aprovação
A aprovação consiste na análise do projeto de Loteamento, verificando se o mesmo
observa as Diretrizes expedidas e atende à legislação pertinente, e caso for necessário serão
feitas consultas a outros órgãos. Estando em ordem o projeto, será expedido o Certificado de
Anuência Prévia para aprovação junto aos Órgãos Estaduais (GRAPROHAB). Após a
emissão do Certificado de Anuência Prévia é solicitado o projeto de arborização das áreas
verdes e do sistema viário para análise e aprovação por DEPAVE da Secretaria do Verde e
Meio Ambiente. O projeto do loteamento, aprovado pelo GRAPROHAB, deverá ser
apresentado pelo interessado ao PARSOLO acompanhado dos projetos complementares de
infra-estrutura (terraplenagem, drenagem e pavimentação, guias e sarjetas) acompanhados dos
respectivos memoriais descritivos e de cálculos. Após a aprovação dos projetos
complementares, do cronograma físico-financeiro (caso haja garantia), e do projeto de
arborização pelo DEPAVE, será emitido o respectivo alvará.

Do registro
O registro é o ato que declara quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, ou se a
propriedade deste bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.
Após a aprovação do projeto pela Prefeitura, o loteador deverá registrar o projeto de
implantação do loteamento no competente Cartório de Registro de Imóveis. O registro deverá
ocorrer no prazo de 180 dias, sob pena também de caducidade da aprovação do projeto.
É importante destacar que a alienação dos lotes apenas poderá ser feita após o registro
do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis, sem o registro é expressamente proibida a
venda dos lotes, conforme artigo 37, da Lei 6.766/79.
O loteador terá o prazo de 4 anos para concluir as obras de implantação do loteamento.
Após, concluídas todas as obras, a Prefeitura emitirá o “Termo de Verificação de Execução de
Obras – TVEO” declarando a conclusão das obras de acordo com a certidão de diretrizes e o
projeto encaminhado à Municipalidade.

DESMEMBRAMENTO
Disciplinado pela Lei 6766/79, é a subdivisão de glebas em lotes destinados à
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou
ampliação dos já existentes.
É uma forma de parcelamento do solo, regulado com base na Lei Federal No 6766, de
19 de dezembro de 1979, alterada pela Lei Federal No 9785, de 29 de janeiro de 1999,
entendendo-se como a subdivisão de glebas em lotes destinados a edificação de qualquer
natureza e na qual seja aproveitado o sistema viário oficial existente, desde que não implique
na abertura de vias ou logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação
das já existentes.

Dos requisitos
O produto final tanto de desmembramentos quanto de loteamentos é o lote, definido
como terreno cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo Plano Diretor,
e Lei Municipais regulamentadoras deste, servido de infraestrutura básica. Esta deve
obrigatoriamente ser implantada pelo loteador e é composta pelos equipamentos urbanos de
escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de
água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.
O parcelamento do solo para fins urbanos só é admitido em zonas urbanas, de
expansão urbana ou de urbanização específica definidas pelo Plano Diretor ou aprovadas Lei
Municipal em consonância com o Plano Diretor. O parcelamento do solo, com finalidades
urbanas, fora do perímetro urbano deve ter anuência prévia do INCRA e só poderá ser
aprovado se a área for (i) de expansão urbana ou de urbanização específica definidas pelo
Plano Diretor ou por Leis Municipais regulamentadoras deste, (ii) oficialmente declarada
como zona de turismo ou caracterizada como estância hidromineral ou balneária, (iii) tenha,
comprovadamente, perdido suas características produtivas, tornando antieconômico seu
aproveitamento agrícola.

Do Projeto e da Aprovação
Os requisitos para aprovação de projeto de desmembramento são regulamentados pelo
art. 10 da Lei Federal No 6766/79 e Lei Municipal No 2942/1966, devendo ser protocolado e
apresentado os seguintes documentos:
 Requerimento do interessado dirigido ao Prefeito Municipal;
 Certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro
de Imóveis;
 Prova de quitação com a Fazenda Municipal;
 Quatro vias da Planta do imóvel a ser desmembrado contendo:
 indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;
 indicação do tipo de uso predominante no local;
 indicação da divisão de lotes pretendida na área.
A aprovação do projeto de desmembramento é feita Prefeitura Municipal e esta fixará
as diretrizes urbanísticas.
Essa competência para aprovar é regulamentada pelo § 2o do art. 2o da Lei Federal
No 6766/79:
Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado
pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem
compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6.° e 7.° desta
Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.
O artigo outorga de modo expresso, à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal
quando for o caso, competência para a aprovação de projetos de loteamento e de
desmembramento e presta-se para indicar que essas manifestações são as últimas e que só
depois de aprovado pelo Município, ou pelo Distrito Federal, é que pode ser registrado o
parcelamento no cartório imobiliário competente. À União não cabe, nestes termos, a
aprovação de projetos de parcelamento.
Alerta-se que o artigo examinado não obriga a Prefeitura ou o Distrito Federal, como
parece, a aprovar os projetos que lhe são apresentados. A essas entidades caberá o exame do
projeto, deferindo ou indeferindo, conforme esteja ou não de acordo com a legislação
pertinente.
Por outro lado, essa disposição reafirma a competência municipal ou do Distrito
Federal para fixar as diretrizes.

Do Registro
Uma vez aprovado o projeto de desmembramento o interessado deve, a partir do
momento em que toma conhecimento da aprovação da subdivisão, levar a documentação para
registro num prazo específico regulamentado por lei. Não promovida formalmente a entrega
do requerimento para registro, perece o direito do interessado.
Do prazo para registro: Aprovado o projeto de desmembramento, tem-se 180 dias para
submeter a subdivisão ao registro imobiliário, sob pena de caducidade da aprovação, este
prazo é determinado pelo art. 18, da Lei Federal No 6766/1979.

Disposições Penais
Dos tipos penais previstos na Lei Federal nº 6.766/79, que dispõe sobre o
parcelamento do solo urbano e dá outras providências:

CAPÍTULO IX
Disposições Penais
Art. 50 - Constitui crime contra a Administração Pública:
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento
do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, ou
em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do
Distrito Federal, Estados e Municípios;
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento
do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do
ato administrativo de licença;
III - fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao
público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento
ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente
fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único. O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido:
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros
instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou
desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente;
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou
desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4º e 5º, desta Lei, ou com
omissão fraudulenta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais
grave. (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99)
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem)
vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Art. 51 - Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes


previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas,
considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de
loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Parágrafo único. (VETADO) (Incluído pela Lei nº 9.785, 29.1.99)

Art. 52 - Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos


órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou
promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de
loteamento ou desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das
sanções administrativas cabíveis.”

Como incriminam toda e qualquer infração à lei de parcelamento do solo, seja ela no
âmbito da aprovação dos loteamentos e desmembramentos, do registro, da alienação das
parcelas do imóvel (lotes) ou da execução de obras, incluem em suas normas uma imensa
variedade de condutas ilícitas.
Assim, no parcelamento do solo para fins urbanos, todo ilícito civil ou administrativo
é também ilícito penal.
Os crimes da lei 6766/79, em face de suas características, se enquadram exatamente no
conceito de "crimes permanentes", porque: É da natureza dos crimes da Lei 6766/79, a
execução prolongada no tempo; pois não se consegue implantar um
loteamento/desmembramento com um só ato, em um só momento. Por demandar a execução
do parcelamento do solo vários atos e muito tempo, enquanto um deles estiver sendo
executado, está se realizando a conduta típica; está se consumando o delito.
Dessa forma, por envolver inúmeras atividades, há que se conhecer a data da última
das condutas ligadas ao crime, para se determinar o momento da cessação da permanência e,
por conseguinte, do estado de flagrância.
Por outro lado, em se tratando de infrações penais cujo momento consumativo se
protrai no tempo, prolongando-se na ação, como um todo indivisível, não fracionado, o estado
de flagrância perdura até o instante da execução da última das condutas ligadas ao crime.
Portanto, enquanto o empreendedor "iniciar" ou "efetuar" loteamento ou desmembramento em
desacordo com a lei 6766/79, seja MANTENDO LOCAL (imobiliária, bancas, barracas,
stands, etc.) para a comercialização de lotes; TENDO EM DEPÓSITO (ou MANTENDO)
MATERIAL destinado à venda de lotes, como plantas, contratos, boletos bancários, notas
promissórias, ou ANUNCIANDO ao público a venda de lotes, por meio de faixas, placas,
panfletos, jornais, etc.; seja vendendo lotes ou executando atos de modificação física da gleba,
como arruamento, piqueteamento, obras de infra-estrutura, etc., PERSISTE a consumação dos
delitos do art. 50 da Lei 6766/79 e o estado de flagrância.
Em suma, responde pelos delitos da Lei 6766/79 quem: a) realiza
loteamento/desmembramento não autorizado, não registrado, etc.; b) consente na sua
realização; c) auxilia na realização (com ou sem vínculo empregatício, no exercício ou não de
uma profissão); d) assume o risco de, com sua conduta, contribuir para a implantação,
independentemente de "saber" ou "ter condições de saber" da existência de restrições legais
para o fracionamento físico e jurídico da gleba com finalidade urbana; bem como
independentemente de "saber" ou "dever saber" que o loteamento/desmembramento não está
aprovado pelo Poder Público.

Referências

As etapas para a aprovação do loteamento. Disponível em: < https://www.fortes.adv.br/pt-


BR/conteudo/artigos-e-noticias/303/as-etapas-para-a-aprovacao-do-loteamento.aspx > Acesso 04 out
2017.

Desmembramento do solo urbano. Disponível em: < http://www.zemoleza.com.br/trabalho-


academico/humanas/direito/desmembramento-do-solo-urbano/ > Acesso 04 out 2017.
Dos crimes da lei de parcelamento do solo. Disponível em: < http://www-
antigo.mpmg.mp.br/portal/public/interno/arquivo/id/4338 > Acesso 04 out 2017.

Loteamento. Disponível em: <


http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/chamadas/loteamento_1372359993.pdf >
Acesso 04 out 2017.

Loteamento: do projeto à execução, saiba como fazer. Disponível em: <


http://www.cimentoitambe.com.br/loteamento-do-projeto-a-execucao/ > Acesso 04 out 2017.

Parcelamento do solo urbano e rural. Disponível em: <


http://www.cartografica.ufpr.br/docs/LUIS/Parcelamento%202012b%20[Modo%20de%20Compatibili
dade].pdf > Acesso 04 out 2017.

Parcelamento. Disponível em: < http://www.urbanismo.mppr.mp.br/arquivos/File/1__1.pdf > Acesso


04 out 2017.