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Preço de mercado e valor e as

finalidades da avaliação

Mercado imobiliário é o cenário apresentado pelo número de

imóveis ofertados para compra, venda e locação, pelo interesse
dos clientes em realizar e concluir as negociações e pelas ações de
empresários, incorporadoras e loteadoras em realizar novos projetos
combinado com a situação política, econômica e financeira do país
e, especificamente, da região que está sendo analisada e avaliada em
determinada data.
Por meio da interpretação dos dados do mercado imobiliário,
é possível determinar o valor dos imóveis de forma que chegue
o mais próximo possível do preço de mercado. A atividade de
determinação de valor é a avaliação propriamente dita.
São várias as finalidades da avaliação, ou seja, por vários motivos
o cliente contratará um corretor de imóveis ou profissional habi-
litado e capacitado, como um engenheiro, arquiteto ou agrônomo
para realizar tal tarefa.
Neste capítulo estudaremos a diferença entre preço de mercado
e valor, compreenderemos a importância da experiência e do
conhecimento do mercado imobiliário para a avaliação dos imóveis
e, também, abordaremos as finalidades da avaliação, ou seja, em
quais situações se faz necessária a elaboração de documento escrito,
elaborado em conformidade com as normas técnicas específicas.

3.1 Preço
Preço e valor são conceitos muitas vezes confundidos e
erroneamente interpretados como se representassem a mesma
40 Avaliação de Imóveis

situação. É comum clientes e até mesmo corretores de imóveis

usarem as duas palavras como se tivessem o mesmo sentido.

Exemplo prático: preço de mercado e valor

Quando um cliente contrata um corretor de imóveis
para auxiliar na intermediação da venda de um
terreno, pode perguntar qual preço de mercado
seria interessante colocar no anúncio. Pode
acontecer também de um corretor comentar que
acabou de intermediar a venda de um imóvel e que
a negociação foi realizada por determinado valor.
Nos dois exemplos, os conceitos foram utilizados
de forma invertida. No caso do cliente que quer
anunciar o imóvel para venda, ele quer saber por
qual valor entendemos ser interessante anunciar
o imóvel e, no caso do colega que intermediou a
venda de um imóvel, a negociação foi realizada por
determinado preço.

Quando se realiza a avaliação de um imóvel, ou seja, quando

é feito um PTAM, se chega à determinação do valor, porque a
negociação ainda não se realizou. Ao ser realizada a negociação, não
falamos mais em valor, e sim em preço.
Por esse motivo, nos exemplos anteriores, o cliente estava falando
de valor, visto que ele faria o anúncio do terreno pretendendo a
venda, assim, ele gostaria de saber por qual valor seria interessante
anunciá-lo publicamente. Em contrapartida, o imóvel que foi
realmente negociado foi vendido por determinado preço e não valor.
Dessa forma, por preço entendemos a quantia paga pelo
comprador e aceita pelo vendedor. Essa operação aparentemente
simples depende de vários fatores para que aconteça, como a
 Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 41

localização do imóvel, o valor ofertado, a quantidade de imóveis

similares, a data da realização do negócio e o mercado imobiliário
propriamente dito.
Para Sérgio Antonio Abunahman (2006, p. 22, grifos do original):
“as palavras valor e custo, bem como preço, têm significados dis-
tintos: preço é a quantia paga pelo comprador ao vendedor e custo é
o preço pago mais todas as outras despesas que incorre o comprador
na aquisição da propriedade”.
O autor destaca que o preço representa a negociação já realizada,
em que o comprador paga ao vendedor a quantia pretendida.
Além da representação em dinheiro entregue ao proprietário do
imóvel, incidirão sobre o comprador mais despesas, representadas
pelos trâmites legais que conferirão a segurança da negociação,
como a lavratura da escritura pública, o recolhimento de taxas,
emolumentos (lucros ou vantagens) e impostos e o registro da
aquisição na matrícula do imóvel.
Marcello (2012) chama atenção para o momento de avaliar as
amostras coletadas para a realização do PTAM. Cabe ao profissional
levar em consideração se o mercado está caracterizado pela natureza
perfeita, ou seja, se há equilíbrio entre oferta e procura, se está estável
ou diferente, norteado pela situação política, econômica e financeira
do país. O autor define preço como:
a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma operação
imobiliária. Se houver uma necessidade urgente do
vendedor em comercializar o seu imóvel, ou do comprador
em adquirir determinado imóvel, descaracteriza-se
um mercado de natureza perfeita, estável, o que pode
influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao
valor determinado tecnicamente. (MARCELLO, 2012,
p. 38)

Estando o mercado imobiliário estável, as negociações serão

realizadas por um preço médio, assim, se algumas negociações
realizadas fugirem muito da média pode ser que tenham sofrido
42 Avaliação de Imóveis

influência direta da necessidade de o proprietário vender ou

do interesse maior do comprador em adquirir o imóvel. Para
compreender bem esse elemento, é necessário estar atento ao
movimento do mercado, ter experiência e expertise.
D’Amato (2013) acrescenta aos conceitos estudados a
possibilidade de a avaliação ser realizada não somente sobre o
imóvel propriamente dito, mas também sobre os frutos ou direitos.
A autora aponta que “de acordo com a Norma Brasileira para
Avaliação de Bens, NBR n. 14.653-1, preço é a quantia pela qual se
efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem,
um fruto ou um direito sobre ele. Ainda a mesma fonte informa
que fruto é o resultado da exploração econômica de um bem”
(D’AMATO, 2013, p. 19, grifo do original).
A norma mencionada por D’Amato, da série NBR n. 14.653,
que tem o título geral Avaliação de bens, trata especificamente dos
procedimentos gerais na parte 1 (ABNT, 2001), da avaliação de
imóveis urbanos na parte 2 (ABNT, 2004a) e da avaliação de imóveis
rurais na parte 3 (ABNT, 2004b).
Em suma, o preço é a representação de um imóvel em dinheiro,
não é o valor que o comprador deseja pagar ou que o vendedor
gostaria de receber, mas sim o montante efetivamente pago por
um e recebido pelo outro. No caso do preço, a negociação já é
fato consumado. Conceitualmente falando, essa representação em
dinheiro é feita integralmente, à vista, no momento da assinatura do
documento de transferência da propriedade.

3.2 Valor
A determinação do valor, ou valor de mercado, é o objetivo
principal dos nossos estudos neste capítulo. É função do corretor
de imóveis a determinação do valor mercadológico do imóvel.
Ao realizar um trabalho para determinar um valor, pretende-se
chegar o mais próximo possível do preço.
 Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 43

Essa tarefa de avaliar ou determinar o valor mercadológico de

um imóvel ficou muito mais fácil de ser executada depois da entrada
em vigência da Resolução-Cofeci n. 1.066/2007 (COFECI, 2007),
porque por meio dela temos procedimentos a serem seguidos que
possibilitam aprimorar as técnicas. Conforme afirma Mendonça
(2012, p. 61, grifo do original):
é comum, no mercado, se confundir o conceito de preço com o de
valor. Mas a NBR 14653-1 define o conceito de ambos. [...] Valor
de mercado é algo intrínseco ao bem e depende das variáveis
de mercado, de ambiente e das técnicas para sua determinação.
Portanto, como define a referida norma, consiste na “quantia
mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente”.

A NBR n. 14.653-1, ao definir valor de mercado, chama atenção

para a importância de o avaliador interpretar as variáveis de mer-
cado, como a lei da oferta e da procura, o tipo de imóvel que está
sendo mais ou menos procurado, as variáveis de ambiente, que são
aquelas que fazem parte do processo de compra e venda e que o afetam
diretamente, por exemplo, a instalação de uma indústria química nas
proximidades do bairro em que está localizado o bem avaliando e as
técnicas utilizadas para a realização do trabalho de avaliação.
Para o desenvolvimento do trabalho de corretagem de imóveis,
é preciso que os dois conceitos fiquem bem definidos e claros.
Com certeza um profissional que não consegue diferenciar ambos
não está apto a exercer com prudência e dedicação o seu trabalho.
Mendonça esclarece ainda que, na determinação do valor, existe
a hipótese mais provável. Isso significa que saberemos se o valor
determinado corresponde ao preço quando o imóvel for real e
efetivamente negociado.
O valor determinado ou a determinação do valor equivale àquele
para o momento, período e data definidos, independentemente da
finalidade ou objetivo da avaliação. Para Marcello (2012, p. 38):
44 Avaliação de Imóveis

nas avaliações mercadológicas o valor determinado é

sempre o valor de mercado e corresponde sempre àquele
que, num determinado instante, é único, qualquer que
seja a finalidade da avaliação. Considera um mercado de
concorrência perfeita, estável, onde não haja urgência e
interesses de compra e/ou venda e/ou locação que interfiram
no valor do imóvel.

Quando o autor menciona mercado de concorrência perfeita,

estável, sem urgência e interesses de compra, venda ou locação que
interfiram no valor do imóvel, ele pretende explicar que, quando
há urgência na venda por motivos de doença, emergências que
necessitem de dinheiro imediatamente, o valor pode ser reduzido
consideravelmente para viabilizar e auxiliar na liquidez.
Quando existe extremo interesse na compra, quando o interessado
é também proprietário do imóvel vizinho ou o comprador tem um
locatário com grande potencial para alugar o imóvel, por exemplo,
o valor a ser pago pode ser aumentado sensivelmente para levar o
proprietário à venda.
Com base nesses conceitos, podemos perceber que a
determinação do valor mercadológico de um imóvel depende das
variáveis já mencionadas, entretanto em condições, conforme as
palavras de Marcello (2012), perfeitas e estáveis.
Em se tratando de um trabalho técnico e realizado com critérios
teóricos, baseando-se em amostras disponíveis no mercado,
a incidência de fatores como grande necessidade de o proprietário
vender o imóvel ou muito interesse do possível comprador pode
interferir no resultado e colocar em dúvida a eficácia e credibilidade
no trabalho.
Por esse motivo, os teóricos da área de avaliação imobiliária
deixam bem claro que a determinação do valor terá um resultado
muito próximo do preço em condições normais de mercado, ou
seja, quando existe equilíbrio entre o interesse na venda e o interesse
na compra. O mercado se mostra fora da normalidade quando um
 Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 45

vendedor precisa vender com muita intensidade ou o comprador

tem motivos fortes para querer comprar aquele determinado imóvel.
Para finalizar a conceituação de valor, podemos entendê-la como
sendo a representação em dinheiro que mais se aproxima do preço
caso o imóvel seja efetivamente comercializado em determinado
período e nessas condições mercadológicas.

3.3 As finalidades da avaliação de imóveis

As primeiras e mais recorrentes finalidades da avaliação de
imóveis no dia a dia do corretor ocorrem quando se obtém um
imóvel por meio da conquista do cliente para locação, venda e todas
as outras operações imobiliárias, como loteamentos, incorporações,
permuta, consultoria etc.
Os clientes interessados em comercializar seus imóveis recorrem
ao conhecimento dos profissionais do mercado imobiliário para
auxiliarem na determinação do valor por entenderem que o
profissional atuante no mercado imobiliário tem mais conheci-
mento sobre a intensidade da procura e a quantidade da oferta de
imóveis. São muitas as finalidades da avaliação imobiliária, algumas
delas são:
• Garantia bancária: as instituições financeiras solicitam a
avaliação de imóveis de modo a constatar que, em caso de
inadimplência, o imóvel possa ser efetivamente vendido e a
dívida paga. O banco ou a instituição financeira terá maior
segurança ao emprestar um valor para o cliente sabendo que
o imóvel que está sendo ofertado como elemento garantidor
poderá suprir o dinheiro em caso do não pagamento.
• Permuta: em casos de negociação em que um imóvel
componha total ou parcialmente a forma de pagamento,
as partes envolvidas requerem a avaliação para terem mais
segurança na realização de uma boa transação. Os permutantes
prosseguirão com a negociação até o fechamento ao saberem
46 Avaliação de Imóveis

que o valor do imóvel de ambos tem valor equivalente e que

farão bom negócio.
• Separações e divórcios: em casos de separação ou divórcio
em que os imóveis pertençam ao casal, no momento da
partilha é importante a realização da justa avaliação para que
a divisão dos bens seja feita de forma justa e transparente.
Nas dissoluções de sociedades conjugais e nos divórcios,
mesmo que o casal possua apenas um imóvel, a avaliação
correta do imóvel auxiliará no momento da partilha.
Se decidirem vender o imóvel, saberão qual será o valor que
caberá a cada um. Da mesma forma, se um for comprar a parte
do outro, terá mais segurança de que não sairá em prejuízo
e finalmente se um dos dois permanecer no imóvel até a
venda, por exemplo, é importante saber o valor da locação,
porque quem ficar no imóvel pagará aluguel ao outro.
• Dissolução de sociedades empresariais: os bens que
compõem uma empresa precisam ser corretamente avaliados
de forma que seja possível a dissolução da sociedade sem
que nenhum dos sócios seja injustiçado. Quando os sócios
decidem encerrar com as atividades de uma empresa ou
algum deles resolve sair da sociedade é fundamental que seja
feita avaliação dos bens para que se possa apurar qual parte
cabe a cada um.
• Desapropriações: a Constituição Federal garante a todos
os brasileiros o direito à propriedade, entretanto, levando-
-se em consideração que os bens imóveis atendem a sua
função social, em caso de necessidade, utilidade ou interesse
dos órgãos públicos municipais, estaduais ou federais,
os imóveis podem ser desapropriados, tendo o proprietário
direito ao recebimento do justo valor de mercado. Em casos
de desapropriação, é comum o órgão expropriante, ou seja,
o poder público federal, estadual ou municipal, apresentar
 Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 47

uma proposta de valor para indenização com base em

um PTAM ou uma avaliação feita por órgão da própria
administração pública.
• Inventários: o procedimento de avaliação é muito importante
no caso do falecimento de um proprietário que deixa bens
imóveis a inventariar e mais de um herdeiro. Dificilmente os
imóveis terão o mesmo valor, de forma a facilitar a divisão,
nesses casos, a correta avaliação será importante para garantia
da harmonia familiar. As avaliações quando feitas por
profissionais em que todos os envolvidos confiam e sabem
que são isentos e imparciais facilitam muito o processo de
divisão dos bens.
• Revisões de aluguel: a Lei n. 8.245/1991 (BRASIL, 1991),
conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato,
dispõe em seu artigo 19 a possibilidade de ajustar o valor da
locação ao preço de mercado. Não havendo acordo, a parte
que desejar pode solicitar revisão judicial do aluguel, sendo
para isso muito importante a apresentação de documento
eficaz e bem elaborado. O papel do corretor de imóveis é
também social, por esse motivo, é importante que ele atue
como elemento facilitador e conciliador. Dependendo da
ética, técnica e experiência de mercado do profissional,
ele auxilia a composição das partes sem que haja necessidade
de solicitação de revisão judicial.
• Penhoras: quando um imóvel é penhorado dentro de um
processo judicial, precisa ser avaliado de forma justa, para
que, em caso de ir a leilão, não cause prejuízos ao devedor
nem ao credor.
Além dos exemplos apresentados acima, existem outras situa-
ções em que se faz necessária a determinação do valor merca-
dológico de um imóvel de forma escrita e em todos os casos o mais
importante será o fato de o profissional conhecer as normas técnicas
48 Avaliação de Imóveis

aplicáveis, saber realizar o trabalho com o cuidado necessário e

nunca deixar de atender às norma éticas. Muitas vezes o futuro dos
nossos clientes depende de um trabalho bem elaborado.
Mendonça (2012) compara o imóvel a uma obra para nos chamar
atenção para a importância que tem o PTAM e, por esse motivo,
deve ser realizado com competência, critérios, conhecimento,
expertise e ética. De acordo como autor:
várias podem ser as razões que levam alguém a necessitar
conhecer o valor de um imóvel. Por exemplo, o desejo
de vender, de comprar ou alugar; a dissolução de uma
sociedade; a atualização de ativos de uma empresa; para
ser dado em garantia real; para fins judiciais; dentre outras.
Para nós, um imóvel é sempre uma obra, mesmo que não
tenha sido produção do espírito, do talento humano.
Por isso, apenas um avaliador competente, criterioso,
legalmente habilitado, poderá oferecer a segurança e a
qualidade que o trabalho requer. (MENDONÇA, 2012, p. 63)

O início de toda atividade, principalmente técnica, requer

dedicação e estudo. Partindo do princípio de que cada dia mais o
mercado solicita profissionais especializados nas áreas, conhecer
e saber identificar as finalidades da avaliação imobiliária poderá
ajudar o corretor a atingir a competência, o critério, a segurança e a
qualidade que os clientes desejam.

Considerações finais
Valor e preço têm significados diferentes e a compreensão dessa
diferença auxiliará sobremaneira o desenvolvimento do trabalho do
corretor de imóveis na realização de um PTAM.
Preço é a representação em dinheiro paga pelo comprador,
aceita pelo proprietário em determinado período levando-se em
consideração o mercado local, a lei da oferta e da procura bem como
a situação política, financeira e econômica do país. Quando temos o
preço, significa que a negociação foi concluída e realizada.
 Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 49

Valor é a determinação do montante em dinheiro que mais se

aproxima do preço. Nesse caso, a negociação ainda não foi realizada,
por isso, o trabalho será mais primoroso à medida que se aproximar
com maior precisão do preço.
A determinação do valor de mercado se faz necessária para dar
amparo às finalidades da avaliação imobiliária, considerando que
existem outras tantas finalidades além das que foram abordadas.
Independentemente da finalidade da realização do PTAM, o mais
importante é ter conhecimento e estar capacitado para a realização
de um trabalho bem-feito, dentro dos parâmetros legais, técnicos,
éticos e transparentes de forma a deixar os clientes seguros,
lembrando que todas as outras operações imobiliárias começam por
uma avaliação condizente com a realidade de mercado.

Ampliando seus conhecimentos

• MAIA NETO, Francisco. Guia de negócios imobiliários: como
comprar, vender ou alugar seu imóvel. 1. ed. Belo Horizonte:
Del Rey, 1999.
O livro Guia de negócios imobiliários: como comprar, vender ou
alugar seu imóvel pode auxiliar o cliente na realização de bons
e rentáveis negócios imobiliários. Vale muito a pena a leitura.
Maia Neto aborda de forma clara e de fácil compreensão
assuntos como os princípios gerais dos investimentos e as
forças atuantes no mercado imobiliário, explica os conceitos
de preço e valor, discorre acerca dos fatores influenciáveis na
comercialização imobiliária, métodos utilizados para análise
de valores, comercialização de terrenos e comercialização de
unidades construídas.

• MARTINS, Leandro. Aprenda a investir: saiba onde e como

aplicar seu dinheiro. São Paulo: Atlas, 2008.
50 Avaliação de Imóveis

Leitura interessante é a da obra Aprenda a investir: saiba onde

e como aplicar seu dinheiro. Na obra são abordados os temas
adquirindo inteligência financeira, decifrando a economia
e onde investir. O objetivo do autor é levar qualquer pessoa
ao aprendizado sobre investimento, bem como melhorar a
qualidade das aplicações das pessoas que já investem.

Atividades
1. Os conceitos de valor e preço devem ficar bem definidos para
que o valor mercadológico seja determinado com segurança.
Conceitue de forma sucinta e com suas palavras o que você
entende por valor e preço de mercado.

2. Abordamos algumas finalidades da avaliação imobiliária.

Exercite seus conhecimentos e cite, fora os exemplos dados
no capítulo, mais três situações em que se faz necessária a
determinação do valor mercadológico de um imóvel.

3.
Neste capítulo, a expressão natureza perfeita foi usada
algumas vezes. Explique, com suas palavras, o que entendeu
ser o significado correto dela.

Referências
ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso básico de engenharia legal e de
avaliações. 3. ed. São Paulo: Pini, 2006.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR

14653-1: avaliação de bens: parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro:
ABNT, 2001.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR

14653-2: avaliação de bens: parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT,
2004a.
 Preço de mercado e valor e as finalidades da avaliação 51

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR

14653-3: avaliação de bens: parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT,
2004b.

BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Diário Oficial da União,

Poder Legislativo, Brasília, DF, 18 out. 1991. Disponível em: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm. Acesso em: 23 jun. 2019.

CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. Resolução-

Cofeci n. 1.066/2007. Salvador: Cofeci, 22 nov. 2007. Disponível em: http://
www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf.
Acesso em: 23 jun. 2019.

D’AMATO, Mônica. Imóveis urbanos: avaliação de aluguéis. 3. ed. São Paulo:

Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2013.

MARCELLO, João Diniz. Avaliação mercadológica de imóveis. Porto Alegre:

Grafiset, 2012.

MENDONÇA, Frederico. Avaliação de imóveis: teoria e prática. Recife:

Editora do Autor, 2012.