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Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano SA

SUBSDIOS PARA ELABORAO DA PLANTA DE VALORES GENRICOS DE TERRENOS URBANOS


Engo. Luiz Carlos de Souza

o/2005.

GOVERNO DO ESTADO DE SO PAULO


Jos Serra
Governador

SECRETARIA DE ESTADO DE ECONOMIA E PLANEJAMENTO


Francisco Vidal Luna
Secretrio de Estado

EMPLASA
Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano SA

Jurandir F.R. Fernandes


Diretor-Presidente

Helena Maria Gasparian


Diretora de Parcerias Pblico-Privadas

Eloisa Raymundo Holanda Rolim


Diretora Tcnica

Wanderley dos Santos


Diretor Administrativo e Financeiro

IPTU E AS PLANTAS DE VALORES

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) representa, para a maioria dos municpios, uma das fontes de receita prpria de maior expresso econmica. Sua base de clculo o valor venal do imvel. (Artigo 33 do Cdigo Tributrio Nacional Lei no 5.172/66). Para o clculo desse valor, os municpios organizam as plantas de valores. As plantas de valores so plantas da zona urbana e/ou expanso urbana da cidade, por zonas homogneas, onde so assinalados, em cada face de quadra da malha urbana, os valores do metro quadrado dos terrenos, devidamente homogeneizados quanto aos seus diversos atributos, atendendo critrios tcnicos e uniformes para toda a cidade.

ZONAS HOMOGNEAS
So aquelas que apresentam as mesmas caractersticas quanto: dimenso mdia dos lotes; ao nvel de atendimento pelos equipamentos urbanos; ao tipo de uso e ocupao do solo; ao padro das construes.

FLUXOGRAMA DE ELABORAO DA PVG


Organizao e Planejamento Setorizao da Cidade Pesquisa de Valores

Metodologia

Estimativa de Valores de Terrenos

Estimativa de Valores das Edificaes

Individualizao dos Valores de Terrenos e Edificaes

Ajustes, Simulaes e Recomendaes

Montagem da PVG

Projeto de Lei e Aprovao

IMPORTNCIA DA PLANTA DE VALORES

Propicia a recuperao das receitas de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e Imposto sobre Transmisso de Bens Imveis (ITBI). Contribui com a ordenao do mercado imobilirio local. Possibilita promover a justia fiscal. Fornece as bases para transaes imobilirias. Os valores bsicos unitrios das zonas so os que correspondem s reais condies do mercado imobilirio. Propicia a distribuio dos valores venais, conforme a capacidade contributiva dos muncipes. Serve de elemento gerador de receitas para os programas de investimentos do municpio (sade, educao e transporte).

Conhecimento dos valores de mercado dos imveis mediante os quais possibilita a prtica de poltica tributria adequada para a arrecadao do IPTU.

OBS.: O valor venal dos imveis de uma cidade pode ser atualizado por lei, mas no por decreto do prefeito, podendo ser corrigido monetariamente os valores j fixados de acordo com a lei anterior.

2 METODOLOGIA BSICA PARA A ELABORAO DA PLANTA DE VALORES


Norma Brasileira NB 5676/89 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT). Avaliao dos terrenos urbanos Mtodo comparativo: Permite obter os valores do terreno atravs da comparao de valores do mercado imobilirio, relativos a outros terrenos de caractersticas similares. Avaliao das edificaes Mtodo do Custo de Reproduo: Possibilita a obteno dos valores das edificaes com base no custo que teria a sua construo nos dias de hoje aos preos correntes no mercado, utilizando os mesmos materiais-padro de construo de projeto arquitetnico da rea que est sendo avaliada.

VALORES BSICOS DAS EDIFICAES

Tabela de Valores Unitrios Bsicos das Edificaes Custos Estimados para Setembro 2007, em R$/m (SP) Categoria Tipo Luxo C1 Fino C2 Mdio C3

Casa

1.700

1.450

1.000

Apto.

1.800

1.600

1.150

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Fonte: Emplasa.

ELABORAO DA PLANTA DE VALORES

ETAPAS DE EXECUO
Etapa 1 Organizao e Planejamento de atividades

Esta atividade consiste em fornecer subsdios sobre informaes de carter geral, acerca do municpio, devendo-se preparar: Planta contendo a localizao dos equipamentos urbanos. Planta de zoneamento vigente. Plantas com a Setorizao Cadastral e Fiscal existente. Planta contendo os plos de valorizao existentes.

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Plos de Valorizao

Centros comerciais de maior intensidade: shopping center. Ruas e corredores comerciais. Corredores de servios voltados alta tecnologia. Corredores de servios de mltiplos servios, por exemplo: Avenidas Paulista, Faria Lima (em So Paulo). Vias principais, avenidas de interesse turstico (por exemplo: Avenida da Orla da Praia).

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Etapa 2

Setorizao da Cidade

Consiste em elaborar as plantas de setorizao da rea urbana da cidade, com definio das zonas homogneas. Considerar: Padro das edificaes. Zoneamento vigente. Tipo de uso e ocupao do solo. Dimenso mdia dos lotes. O potencial de aproveitamento estabelecido pela legislao pertinente.

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QUADRO I Profundidades-Limite Testadas de Referncia Influncia de Esquina e Frentes


Profundidade Zona Tipos Padro Densidade Mn. Pmi Mx. Pma Testadas de Referncia Coef. e Zonas para Esquina e Frentes 1 2 3

1 2 3

Residncias Apart./Escrit. Apartamento Comrcio Residncias Comrcio Residncias Comrcios

Alto Mdio Mdio Modesto -

Mdia Alta Baixa

30 25 20

60 50 40

15 10 10

14

15

30

10

Etapa 3

Pesquisas de Valores Imobilirios

As pesquisas para definio dos valores bsicos unitrios devero conter elementos de uma mesma zona homognea. Nesta fase, a Prefeitura j dever contar com a instalao de um escritrio que coordenar as atividades de campo, far o controle de qualidade do material e o processamento dos dados coletados. Atividades a serem Desenvolvidas Contratao da equipe de pesquisas, coordenao e superviso. Pesquisas de campo e coleta de dados, junto s fontes previamente determinadas, mediante o preenchimento das fichas de anlise e levantamento de dados. Contratado o pessoal tcnico e de apoio, far-se-o os treinamentos terico e prtico referentes s pesquisas de valores, coleta de dados e acompanhamento das diversas etapas dos trabalhos.

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Dados a Coletar Data das transaes, ofertas e anncios. Terrenos e edificaes ofertados e transacionados. Localizao das edificaes e terrenos pesquisado, rua e nmero. Dimenses: testada, profundidade e rea. Preo vista e/ou condies de venda. Fontes de Pesquisas Corretores especializados: nome e telefone de contato. Estabelecimentos imobilirios: nome e telefone contato. Anncios de jornais: nome do jornal, endereo e telefone. Placas no local do imvel.

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Etapa 4

Estimativa dos Valores Bsicos de Terrenos e Edificaes

Para proceder aos clculos relativos s estimativas dos valores bsicos dos terrenos urbanos, ser necessrio torn-los comparveis. Portanto, realizada a pesquisa de valores, confere-se aos elementos pesquisados um tratamento, de acordo com as Normas da ABNT, em um processo denominado de homogeneizao.

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Processo de Homogeneizao

a. b. c. d. e. f.

Transformao de preos a prazo em vista. Fator de fonte (Ff). Profundidade equivalente (Pe) e Coeficiente de profundidade (Cp). Coeficiente de frente (Cf) Fator de frentes mltiplos (Ffm). Fator de atualizao (Fa).

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a)

Transformao de preos a prazo em vista

necessrio que as condies de venda-entrada e saldo facilitado prazo sejam reduzidos a preo vista. Vt E = p. (1 + i)n - 1 i (1 + i)n Onde: E = entrada Vt E = saldo p = valor de prestao n = nmero de prestaes i = juros + correo monetria provvel futura durante o perodo dos pagamentos.
OBS.: Quando se trata de intervalos de tempos pequenos, de poucos meses, no que concerne o nmero de prestaes, essa operao pode ser realizada com auxlio de ndices econmicos.

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b) Fator de fonte (Ff)

Aplica-se aos elementos coletados a partir de anncios, ofertas ou outras fontes de informao que no reflitam com absoluta exatido o valor de mercado, porque admitem uma elasticidade de negociao ou escondem uma valorizao maior, devendo-se proceder de acordo com as situaes abaixo: Fator de fonte (Ff) = 0,90 para terrenos em ofertas. Ff = 1,00 para terrenos transacionados.

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c) Coeficiente de profundidade (Cp) e Profundidade equivalente (Pe) c.1 A profundidade equivalente sendo inferior s mnimas mencionados acima, at a metade das mesmas dever ser utilizada a frmula de Medeiros-Azambuja. Pmi Pe Pmi Cp = (_Pmi_) Pe Vt = A x v1 . (_Pe_) Pmi Vt = A x v1 . (_Pmi_) Pe Pe = _At_ test. lote

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Esta frmula ser utilizada no caso de Pe ser menor que Pmi. Cp = Coeficiente de profundidade. Pe = Profundidade equivalente. Pmi = Profundidade mnima economicamente recomendvel para a zona. Pmx = Profundidade mxima economicamente recomendvel para a zona.

Profundidade equivalente (Pe)

a rea do terreno dividida pela testada do lote Pe = At _ testada do lote At = rea do terreno

c.2 Profundidade equivalente, sendo superior s mximas mencionadas nas zonas de avaliao, at o dobro das mesmas dever ser utilizada a frmula de Harper Berrini, tendo a profundidade mxima como profundidade de comparao. Pma Pe 2 Pma Vt = A . v1 . ( Pma ) Pe Vt = A . v1 . ( Pe ) Pma

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Fp = ( Pe ) Esta frmula utilizada quando a Pe > Pmx. Pma OBS.: Para Pe maiores que 2 Pma, dever ser mantido o valor por m obtido para esse limite. d) Coeficiente de frente (Cf) Este fator utilizado para corrigir a influncia da testada efetiva no valor do terreno, atravs da relao entre esta e uma testada de referncia. As duas testadas de referncia so: Frente de referncia (Fr) Fr = 10m Fr = 15m para 2, 3 e 4 zonas. para a 1 zona.

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Fe = Frente efetiva do lote pesquisado

Cf = (_Fr_) Fe Dentro dos limites dados por: _Fr_ Fe 2 Fr 2

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e) Fator de Frentes Mltiplas Os terrenos de esquina ou vrias frentes podero ser avaliados como terrenos de uma frente, dando-se uma valorizao pela outra ou outras frentes, ou avaliados pela somatria dos valores calculados de acordo com as zonas de avaliao para cada lote resultante da subdiviso feita, tendo em vista o melhor aproveitamento do terreno e de forma a se obter o maior valor, como demonstrado pela seguinte frmula: Ffm = (Cz + 20) . a1 k1 + a2 k2 + . . . an kn ___________________________________ 20 a1 k1 Onde: Cz = 1 Cz = 2 Cz = 3 para a 1a e 4a zonas. para a 2a zona. para a 3a zona.

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a1 = frente efetiva para a via pblica da qual resulta o maior valor como lote de uma frente. k1 = o preo bsico por m corresponde frente a1.

f) Fator de atualizao

O elemento pesquisado referente a uma transao, a uma oferta (ou anncio), vlido para uma certa data, deve ser atualizado para a poca da avaliao, isto , obtido mediante a relao pura e simples dos ndices ponderados do custo de vida ou qualquer outros de cunho oficial. D-se preferncia aos ndices da Fundao Getlio Vargas (revista Conjuntura Econmica). O Fator de atualizao resulta da relao: Fa = _I_ Io Onde: Fa = Fator de atualizao. I = ndice ponderado do custo de vida poca da homogeneizao.

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Io = ndice da mesma fonte referente data do elemento pesquisado.

Etapa 5

Resultados Homogeneizados

Esta atividade consiste, inicialmente, em dividir o valor vista do elemento pesquisado pela sua rea, obtendo-se o seu valor unitrio (q). E pela multiplicao deste pelos diversos fatores acima expostos, chegase ao valor unitrio homogeneizado (qh). qh = q x Cf x Cp x Ff x Ffm x Fa qh = Valor unitrio homogeneizado q = Valor unitrio Cf = Coeficiente de frente Cp = Coeficiente de profundidade Ffm = Fator de frentes mltiplas Fa = Fator de atualizao Ff = Fator de fonte

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Etapa 6 Consiste em:

Tratamento Estatstico dos Dados

Determinar a mdia aritmtica dos unitrios homogeneizados. Eliminar os elementos com valores 30% acima e 30% abaixo da mdia (valores discrepantes). Determinar com os elementos restantes uma nova mdia, denominada saneada, que dever representar o Valor bsico unitrio (Vbu) procurado.

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EQUIPAMENTOS URBANOS

Nesta etapa, considera-se a Influncia dos Equipamentos Urbanos sobre os Valores bsicos unitrios (Vbu), j definidos para cada regio homognea. Equipamentos urbanos mais usuais nos loteamentos e seus respectivos fatores de correo. Equipamento Urbanos gua Esgoto Iluminao pblica Rede eltrica Guia e sarjeta Telefone Pavimentao Fatores 0,15 0,10 0,05 0,15 0,10 0,05 0,30

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Para a utilizao desses fatores, ser necessrio definir uma situao paradigma para os melhoramentos*. O valor bsico unitrio sofrer decrscimo ou acrscimo em funo dos melhoramentos que faltam ou dos que excedem. Exemplo de Aplicao Seja Vbu o Valor bsico unitrio de uma determinada regio homognea, determine o valor a ser aplicado na face de quadra do logradouro, considerando a existncia no local dos equipamentos urbanos. Sendo: Vbu = Valor bsico unitrio da regio ou do loteamento. Vp = valor ponderado aplicvel.
* Situao paradigma estabelecida para a regio = gua, esgoto, iluminao pblica, rede eltrica, guias e sarjetas, telefone, pavimentao.

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a. Caso de lote que tenha todos os melhoramentos da situao paradigma, exceto pavimentao.

Vp = __Vbu__ = _Vbu_ 1 + 0,30 1,30 V1 o valor a ser considerado para o trecho ou rua, tendo em vista a existncia de seus respectivos melhoramentos. b. Caso do lote sem qualquer dos melhoramentos da situao paradigma: Vp = ___________Vbu___________ = _Vbu_ 1+0,15+0,10+0,15+0,10+0,30 1,80

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c. Caso do lote com todos os melhoramentos da situao paradigma. Acrscimo de apenas iluminao pblica.

Vp = Vbu . (1 + 0,05) = Vbu . 1,05

d. Caso do lote sem qualquer dos melhoramentos da situao paradigma, mas com um dos outros melhoramentos, iluminao pblica, por exemplo:

Vp = _Vbu_ + Vbu . 0,05 1,80

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Considera-se a influncia dos equipamentos urbanos sobre os Valores bsicos unitrios (Vbu), resultando no valor final a ser aplicado em cada face de quadra do logradouro.

MONTAGEM DA PVG

Considerada a influncia dos equipamentos urbanos existentes sobre os Vbus dos terrenos de cada regio homognea e se realiza a montagem preliminar da PVG. Reunir os dados obtidos em planta. Elaborar uma verso preliminar. Discutir com a Comisso de Valores instituda pela Prefeitura. Fazer as alteraes necessrias.

Fase em que os valores preliminares devero passar pelo crivo da Comisso de Valores Imobilirios, j constituda pela Prefeitura, para analisar e definir os percentuais dos valores da planta a serem aplicados e dar suporte s decises a serem tomadas pelo prefeito e aprovao da PVG na Cmara de Vereadores. A Comisso Imobiliria nomeada pelo executivo e composta por vereadores, corretores imobilirios, secretrio de Finanas e tcnicos do setor de Cadastro Imobilirio.

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ELABORAO DA PVG DEFINITIVA

Distribuio de valores obtidos nas respectivas faces de quadra dos logradouros. Encaminhamento Cmara Municipal para apreciao e aprovao.

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MONTAGEM DA PLANTA DE VALORES

Fonte: Emplasa e Prefeitura de Santa Brbara dOeste.

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PLANTA DE VALORES

Fonte: Base e Emplasa.

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UNIDADE DE INSTRUMENTOS PARA O PLANEJAMENTO (UIP)


GERENTE EQUIPE TCNICA Odilon Moraes Filho Engo. Luiz Carlos de Souza Janice Yunes Danielle Lopes de Arajo Gezaine Ferreira da Silva Atilio Gerson Bertoldi Neto Analista de Planejamento Analista de Projetos e Responsvel Tcnico Editorao do texto Estagiria de Secretariado Estagiria de Arquitetura Estagirio de Administrao Gilberto Ramos Alves

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