Livro ITB Arquitetura e Urbanismo para Corretores de Imóveis WEB v2 CG

Marcio Henrique Yacyszyn Rodrigues
Arquitetura e
Urbanismo para
Corretores de Imóveis
Arquitetura e
Urbanismo para
Arquitetura e
Urbanismo para
Natal/RN
2015
presidente
PROF. PAULO DE PAULA
diretor geral
PROF. EDUARDO BENEVIDES
diretora acadêmica
PROFA. LEIDEANA BACURAU
diretora de produção de projeto

PROFA. JUREMA DANTAS
FICHA TÉCNICA
gestão de produção de materiais didáticos

PROFA. LEIDEANA BACURAU
coordenação de design instrucional

PROFA. ANDRÉA CÉSAR PEDROSA
projeto gráfico
ADAUTO HARLEY SILVA
diagramação
MAURIFRAN GALVÃO
designer instrucional
PROFA. SÍLVIA BARBALHO BRITO
revisão de língua portuguesa

PROFA. ANA AMÉLIA AGRA LOPES
revisão das normas da ABNT

LUÍS CAVALCANTE FONSECA JÚNIOR
ilustração
RAFAEL EUFRÁSIO DE OLIVEIRA
Catalogação da Publicação na Fonte (CIP).

Ficha Catalográfica elaborada por Luís Cavalcante Fonseca Júnior - CRB 15/726.
R696a Rodrigues, Marcio Henrique Yacyszyn.

Arquitetura e urbanismo para corretores de imóveis /
Marcio Henrique Yacyszyn Rodrigues ; edição e revisão do
Instituto Tecnológico Brasileiro (ITB). – Natal, RN : 2014.
125 p. : il.
ISBN 978-85-68100-39-4
Inclui referências
1. Transações imobiliárias. 2. Arquitetura e urbanismo.

3. Corretores de imóveis. I. Instituto Tecnológico Brasileiro.
II.Título.
RN/ITB/LCFJ CDU 911.375.5

"Costumo dizer aos estudantes de Arquitetura que
não basta sair da escola para ser bom profissional.
O sujeito tem de se abrir para o mundo e não ficar
atrás da visão estreita dos especialistas."
(Oscar Niemeyer)
Índice iconográfico
Atividade Vocabulário Importante
Mídias Curiosidade Querendo mais
Você conhece? Internet Diálogos
O material didático do Sistema de Aprendizado itb propõe ao aluno uma linguagem objetiva, sim-
ples e interativa. Deseja “conversar” diretamente, dialogar e interagir, garantir o suporte para o es-
tudante percorrer os passos necessários a sua aprendizagem. Os ícones são disponibilizados como
ferramentas de apoio que direcionam o foco, identificando o tipo de atividade ou material de estudo.
Observe-os na descrição a seguir:
Curiosidade – Texto para além da aula, explorando um assunto abordado. São pitadas de conheci-
mento a mais que o professor pode proporcionar ao aluno.
Importante! – Destaque dado a uma parte do conteúdo ou a um conceito estudado, que seja con-
siderado muito relevante.
Querendo mais – Indicação de uma leitura fora do material de estudo. Vem ao final da competência,
antes do resumo.
Vocabulário – Texto explicativo, normalmente curto, sobre novos termos que são apresentados no
decorrer do estudo.
Você conhece? – Foto e biografia de uma personalidade conhecida pelas suas obras relacionadas
ao objeto de estudo.
Atividade – Resumo do conteúdo praticado na competência em forma de exercício. Pode ser apre-
sentado ao final ou ao longo do texto.
Mídias – Contém material de estudo auxiliar e sugestões de filmes, entrevistas, artigos, podcast e
outros, podendo ser de diversas mídias: vídeo, áudio, texto, nuvem.
Internet – Citação de conteúdo exibido na Internet: sites, blogs, redes sociais.
Diálogos – Convite para discussão de assunto pelo chat do ambiente virtual ou redes sociais.
Sumário
Apresentação institucional 09
Palavra do professor autor 11
Apresentação das competências 13
Competência 01
Identificar a visão gráfica dos imóveis 17
Arquitetura e Urbanismo, ou arquitetura E urbanismo? 18
A linguagem da representação gráfica de projetos 19
Plantas, cortes, fachadas... O que são? 21
Resumo 29
Autoavaliação 30
Competência 02
Distinguir os estilos arquitetônicos 35
Definindo estilos arquitetônicos 35
Características dos principais estilos arquitetônicos 37
Os estilos arquitetônicos nos dias de hoje 46
Resumo 47
Autoavaliação 48
Competência 03
Identificar a cidade e a sua ocupação 53
Os conceitos de ocupação da cidade 53
A influência do terreno e da infraestrutura 60
Resumo 62
Autoavaliação 62
Competência 04
Definir o conforto ambiental no imóvel e na cidade 67
Conforto ambiental térmico e acústico 67
Quando as construções são confortáveis 70
O conforto ambiental urbano 73
A acústica nos imóveis 74
Resumo 76
Autoavaliação 76
Competência 05
Reconhecer a legislação urbana que influência nos imóveis e na cidade 81
Leis Federais 82
Planos Diretores e outras Leis Municipais 85
Resumo 87
Autoavaliação 87
Competência 06
Aplicar as prescrições urbanísticas 93
Os elementos de prescrições 93
Resumo 99
Autoavaliação 100
Competência 07
Definir os impactos de ocupação urbana 105
Impactos ambientais urbanos 105
Impactos econômicos e sociais 108
Resumo 109
Autoavaliação 110
Competência 08
Identificar a influência dos outros setores de projeto nos imóveis 115
Os projetos complementares 115
Os materiais utilizados em um imóvel 118
Resumo 118
Autoavaliação 118
Referências 122
Gabarito 124
Conheça o autor 125
Apresentação institucional
Arquitetura e Urbanismo para

O Instituto Tecnológico Brasileiro (itb) foi construído a partir do sonho de educadores e
empreendedores reconhecidos no cenário educacional pelas suas contribuições no desen-
volvimento econômico e social dos Estados em que atuaram, em prol de uma educação de
qualidade nos níveis básico e superior, nas modalidades presencial e a distância.
Esta experiência volta-se para a educação profissional, sensível ao cenário de desen-
volvimento econômico nacional, que necessita de pessoas devidamente qualificadas para 9
ocuparem vagas de trabalho e garantirem suporte ao contínuo crescimento do setor pro-
dutivo da nação.
O Sistema itb de Aprendizado Profissional privilegia o desenvolvimento do estudante a
partir de competências profissionais requeridas pelo mundo do trabalho. Está direcionado
a você, interessado na construção de uma formação técnica que lhe proporcione rapida-
mente concorrer aos crescentes postos de trabalho.
No Sistema itb de Aprendizado Profissional o estudante encontra uma linguagem clara
e objetiva, presente no livro didático, nos slides de aula, no Ambiente Virtual de Aprendiza-
gem e nas videoaulas. Neste material didático, um verdadeiro diálogo estimula a leitura, o
projeto gráfico permite um estudo com leveza e a iconografia utilizada lembra as modernas
comunicações das redes sociais, tão acessadas nos dias atuais.
O itb pretende estar com você neste novo percurso de qualificação profissional, con-
tribuindo decisivamente para a ampliação de sua empregabilidade. Por fim, navegue no
Sistema itb: um estudo prazeroso, prático, interativo e eficiente o conduzirá a um posicio-
namento profissional diferenciado, permitindo-lhe uma atuação cidadã que contribua para
o seu desenvolvimento pessoal e do seu país.
Palavra do professor autor

Olá! Seja bem-vindo ao nosso estudo sobre Arquitetura e Urbanismo para Corretores de
Imóveis. Aqui, você compreenderá a importância dos elementos da Arquitetura e do Urba-
nismo no trabalho de um corretor imobiliário e também saberá como usar esses elementos
para melhorar a sua atuação profissional.
Normalmente, este estudo prioriza o desenho técnico de projetos. Porém, aqui nós ire-
mos estudar outros elementos que são tão importantes quanto este (às vezes, até mais 11
importantes). Vamos conhecer sobre as normas, sobre os planos diretores, estudar as in-
fluências dos imóveis na ventilação de uma área, saber como a estrutura de um imóvel
afeta a sua manutenção, além de várias outras informações importantes. Dessa maneira,
convido você a começar o nosso estudo e a avançar nesse interessante mundo das tran-
sações imobiliárias.
12
Apresentação das competências

Em nosso estudo, você encontrará oito destaques, que são nossas oito competências.
Nelas, estudaremos os pontos mais importantes sobre a Arquitetura e o Urbanismo que
estão envolvidos na atuação profissional de um corretor de imóveis.
Na primeira competência, você estudará a representação gráfica de um imóvel ou de
um projeto. Para isso, você irá, inicialmente, conhecer os conceitos de Arquitetura e de
Urbanismo, entendendo bem sobre o que estamos estudando. Então, você verá qual é a 13
necessidade de padronizar os elementos de representação gráfica e entenderá o que são
elementos como plantas, cortes e fachadas.
A competência 2 abordará os estilos arquitetônicos presentes nas cidades atuais. Co-
nhecendo, antes de tudo, o que são estilos arquitetônicos, estudaremos aqueles estilos
que têm maior destaque nas cidades brasileiras de hoje e também como eles foram adap-
tados para o mercado imobiliário.
O estudo sobre a ocupação da cidade será o nosso foco na terceira competência. Como
é a ocupação do espaço, o crescimento, o adensamento e o desenvolvimento. Você tam-
bém conhecerá alguns elementos de ocupação (como os bairros, os conjuntos, as vilas e
os condomínios), entendendo não apenas o que são, mas também como são influenciados
pelo terreno, pelo relevo e pela infraestrutura.
Na competência 4 você verá o que é o conforto ambiental e como ele influencia no imó-
vel e na cidade, conhecendo o conforto térmico e o conforto acústico. Também descobrirá
como as construções são adequadas às condições existentes na cidade e no clima. Além
disso, aprenderá como o imóvel pode agir no conjunto da cidade.
Você continuará estudando a ocupação da cidade na competência 5, porém, com foco
na legislação que influencia nesta ocupação, o estatuto das cidades, as leis de parcela-
mento do solo, os planos diretores e os códigos de obras, e na maneira com que esses
elementos ajudam a ordenar o espaço da cidade.
O aprendizado sobre a legislação que organiza o espaço da cidade seguirá na com-
petência 6. Nela, você aprenderá o que são os instrumentos de ordenamento da cidade,
conhecendo a ocupação e a permeabilidade, o aproveitamento, o gabarito e os recuos, não
apenas sabendo o que são, mas também como realizar seus cálculos.
A competência 7 trará um estudo sobre os impactos da ocupação da cidade. Como eles
acontecem para o meio ambiente, para a sociedade e também para a economia. Você verá
que existem impactos que são negativos, mas também existem aqueles impactos que são
positivos.
Por último, na competência 8, você entenderá que não é apenas a Arquitetura e o Urba-
nismo que influenciam nos imóveis. Existem outros setores de projetos que também têm
uma grande importância, como a estrutura, a hidráulica e a elétrica, além dos materiais de
construção e acabamento, que interferem na manutenção e na valorização dos imóveis.
Competência
01
Identificar a visão
gráfica dos imóveis
Identificar a visão
gráfica dos imóveis
Na atividade profissional de um corretor de imóveis é comum acontecer a apresentação
de um imóvel, seja para um cliente ou para investidores, a partir de projetos arquitetônicos,
ainda em papel. Independente da forma em que este imóvel seja exposto, todos aqueles
que estão envolvidos precisam entender as informações que estão sendo exibidas.
O corretor de imóveis, como um dos principais envolvidos em situações como esta,

precisa não apenas entender as informações que estão ali presentes, como também saber
transmitir essas informações para as demais pessoas, principalmente para os clientes,

que muitas vezes são completamente desacostumados com a linguagem de projetos arqui-
tetônicos e precisam conhecer muito bem o imóvel que está sendo apresentado.
Nesta primeira competência, você será apresentado a essas formas de comunicação,
não apenas do projeto arquitetônico, mas da Arquitetura e do Urbanismo de maneira geral.
Aqui, você encontrará o ponto de partida para o nosso estudo, afinal precisamos, compre-
ender o que é Arquitetura e o que é Urbanismo, para então saber como eles podem in-
fluenciar na atuação de um corretor de imóveis. Também entenderemos esse “mundo” do
17
desenho técnico, sabendo ler e analisar a forma como os imóveis são colocados no papel.
É importante lembrar que você não vai aprender a desenhar como um arquiteto.
Você não está aqui para isto! O mais importante nesse caso é compreender o dese-
nho do arquiteto, saber o que aquele “pedaço de papel” quer nos dizer e conseguir
explicar isso para o seu cliente.
Então, qual será o conhecimento que você deve ter quando terminar de estudar o nosso
conteúdo? É isso que chamamos de objetivos de estudos. Eles são:
• Saber o que é Arquitetura e o que é Urbanismo;
• Compreender a representação gráfica de um imóvel;
• Traduzir as informações de um desenho técnico em um texto claro e preciso.

Arquitetura e Urbanismo, ou arquitetura e
urbanismo?
Antes de qualquer coisa precisamos entender que, apesar da maioria das pessoas cha-
mar “Arquitetura e Urbanismo” como se fosse uma coisa só (inclusive, o curso de gradua-
ção também se chama assim), elas são duas áreas diferentes de estudos e atuações, mas
com uma relação muito próxima.
Uma vez que você compreendeu que são dois estudos diferentes (e está curioso!), po-
demos então ir ao primeiro ponto. Vamos entender o que é arquitetura.
A arquitetura, como uma atividade profissional, é uma atuação que busca produzir edi-
Arquitetar: é ide- fícios (casas, escolas, hospitais e todo o tipo de edificação) da melhor forma possível. Essa
alizar, programar,
“melhor forma” tem de considerar fatores como: a necessidade de espaço que aquela
projetar qualquer
plano que será edificação terá; como os ambientes internos devem ser posicionados dentro da edificação;
posto em prática.
obedecer às leis e normas existentes para as edificações; como estas edificações podem
ficar confortáveis; e várias outras influências voltadas ao melhor funcionamento das ativi-
dades que sejam feitas na edificação. Além dessas ações, deve-se sempre buscar “beleza”,
não criar um conflito com o local que receberá esta nova construção, e também agradar
aqueles que contratam o trabalho do arquiteto.
18
Importante
É comum a sociedade associar a Arquitetura apenas com a construção bela.
Mas, esta atividade envolve muitos elementos de funcionalidade que preci-
sam estar à frente da beleza. Outro ponto sobre essa discussão é que “be-
leza” é algo que pode variar muito de pessoa para pessoa. Então, o padrão
estético das construções precisa ser estudado com muito cuidado para que
esteja o mais próximo possível de agradar o máximo de pessoas, levando o
arquiteto a analisar padrões e tendências da sociedade.
Essa explicação sobre o que é arquitetura deixa uma pequena dúvida: “se a Arquitetura
está tão relacionada à edificação, o que sobra para o Urbanismo?” Ele trata justamente
do estudo do espaço urbano, a cidade em si. Como ela cresce, se desenvolve e acontece
no seu dia a dia. É um estudo que procura entender toda a complexidade de uma cidade,
tentando fazer com que este espaço se torne melhor a cada atuação das pessoas que
vivem nele.
Assim, podemos afirmar que: a Arquitetura cuida do imóvel e o Urbanismo cuida

da cidade.
A linguagem da representação gráfica de

projetos
Quando se fala em projetos arquitetônicos, logo é feita a associação com o desenho.
É justamente esse desenho que é chamado de linguagem de representação: a maneira
como a pessoa que faz a representação gráfica do projeto (um arquiteto, engenheiro, de-
senhista, estagiário...) coloca o imóvel no papel. E, como em qualquer linguagem, existem

padrões que precisam ser seguidos. Afinal, se cada pessoa escrevesse da maneira como
achasse melhor, nossos livros seriam verdadeiras confusões e ninguém se entenderia, não
é verdade? Da mesma maneira, se qualquer projetista desenhasse seus imóveis da forma
que bem entendesse, esses projetos seriam indecifráveis. Ninguém conseguiria compreen-
der as informações ali postas.
O órgão principal de normas e padronizações do nosso país, a Associação Brasileira de

Normas Técnicas (ABNT), estabelece normas regulamentadoras, as NBR’s, que determi- 19
nam o padrão correto de representar um desenho de projetos. São elas:
• NBR 6492/94 – Representação de projetos de arquitetura;
• NBR 8196/99 – Emprego de escalas;
• NBR 8403/87 – Aplicações de linhas.
As padronizações passam desde os elementos mais básicos (os tipos e as espessuras

das linhas de desenho) até os elementos mais complexos (os tipos de plantas e para que
elas servem). Algumas padronizações têm funções anteriores ao próprio desenho do pro-
jeto, como exemplo, os padrões das folhas em que os projetos são apresentados. A estas
folhas é dado o nome de pranchas.
As pranchas devem ser organizadas sempre com uma margem, que determina o espa-
ço disponível para que o projeto seja desenhado. Também devem ter um elemento de iden-
tificação do projeto, onde ficam descritos os seus principais dados, que são os carimbos.
Figura 1 – Carimbo
Fonte: autoria própria (2014).
Projetos diferentes vão exigir informações diferentes. Sendo assim, os dados presentes
no carimbo de um projeto de uma reforma residencial serão diferentes dos dados presen-
tes no carimbo de um projeto de construção de uma escola.
20
Importante
Os carimbos possuem sempre as informações mínimas: identificação do au-
tor do projeto, a data que o projeto foi elaborado, identificação do projeto,
conteúdo da prancha (quais são os desenhos que estão nela), escala do
desenho e numeração de identificação da prancha (quando houver mais de
uma prancha por projeto).
Além da padronização dos elementos de desenho, a NBR 6492 esclarece quais são as
fases de um projeto. Nesse momento, você deve estar se perguntando: “e por que eu teria
que saber sobre as fases de um projeto?” A importância desse conhecimento é que, em
algumas fases, as informações são previsões e podem não acontecer na construção, e, em
outras, as informações são certas de acontecer. Dessa maneira, na hora de apresentar um
projeto ao seu cliente, é importante saber em que fase ele está, para que as informações
sejam dadas dentro da realidade.
Então, as fases de um projeto são:

• Estudo preliminar – “Estudo de viabilidade de um programa e do partido arquitetônico
a ser adotado para sua apreciação e aprovação pelo cliente. Pode servir para consulta
prévia para aprovação em órgãos governamentais” (ABNT, 1994). Este estudo apresen-
ta a ideia principal do projeto, com suas informações básicas e considera as restrições
que possam existir. É nesse momento que o proprietário diz se quer seu imóvel da forma
como foi apresentado ou se deseja modificações;
• Anteprojeto – É a “definição do partido arquitetônico e dos elementos construtivos,

considerando os projetos complementares [...]. Nesta etapa, o projeto deve receber
aprovação final do cliente e dos órgãos oficiais envolvidos e possibilitar a contratação
da obra” (ABNT, 1994). O anteprojeto representa a essência do imóvel, suas caracterís-
ticas e informações principais. Mas, ele não está totalmente finalizado, faltando ainda
algumas informações;

• Projeto executivo – “Apresenta, de forma clara e organizada, todas as informações ne-
cessárias à execução da obra e todos os serviços inerentes” (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA
DE NORMAS TÉCNICAS, 1994). É o projeto em totais condições de ser executado, com Inerente: algo que
está ligado a outra
todas as informações para a sua construção;
coisa de forma
inseparável. Exem-
• Projeto como construído – “Constitui-se na revisão final, pós-obra, de todos os docu-
plo: a ligação de
mentos do projeto executivo” (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 1994). energia da rede
elétrica é inerente
Muitas vezes, durante a obra, alguns pontos precisam ser modificados, por diversos
a construção de 21
motivos (condições de terreno, vontade do proprietário...), e o imóvel se torna diferente uma casa.
do que estava posto no projeto. Isto leva a necessidade de uma atualização do projeto,
para que ele reflita a realidade do imóvel. Esta fase de projeto também é conhecida
como as built, que pode ser traduzido em “como construído”. Sua produção tem pa-
drões definidos pela série NBR’s 14.645 (1, 2 e 3).
As padronizações nas representações de projetos, da maneira que vimos aqui, permi-

tem o melhor entendimento por todos os envolvidos e interessados no imóvel. Assim, por
exemplo, um projeto feito em Mogi das Cruzes/SP consegue ser compreendido, e até mes-
mo executado, em Parintins/AM, ou até mesmo em outro país.
Plantas, cortes, fachadas... O que são?

No momento em que você olha para um projeto de um imóvel, sem conhecer o que
são os elementos que estão representados, parece até que você está vendo uma série de
traços sem sentido. Mas, na verdade, cada elemento que é colocado ali tem uma função,
uma razão de ser e possui um significado. Vamos agora entender o que eles representam?
Para uma melhor compreensão das explicações que você estudará agora, vamos cha-
mar de observador toda e qualquer pessoa que esteja vendo, ou estudando, um projeto.
As plantas são formas de representar o projeto, como se o observador estivesse olhan-

do para o imóvel de cima. Porém, apenas por essa definição, nós só veríamos o telhado do
imóvel e não poderíamos ter as informações necessárias e importantes sobre ele. Por isso,
existem alguns tipos diferentes de plantas, que estudaremos a seguir.
A planta de situação tem o objetivo de apresentar a localidade do terreno que o imóvel

está ou estará. Nela são dadas informações sobre dimensões do terreno, a rua ou avenida,
os pontos de referência e, atualmente, as coordenadas geográficas do terreno (latitude e
longitude).
22
Figura 2 – Planta de situação

Fonte: Montenegro (1978).
A planta de locação informa como o projeto está disposto dentro do terreno. Não ape-
nas o imóvel, mas também outros elementos como: calçadas de circulação; área de lazer;
guarita; vegetação etc. Esta planta sempre terá informações sobre as distâncias desses
elementos representados. A planta de locação também é conhecida como planta de im-
plantação.
23
Figura 3 – Planta de locação

Planta de cobertura traz a visualização e as informações sobre o tipo de cobertura que

será feito no imóvel, ou que existe no imóvel. Nesta planta é possível identificar: a divisão
do telhado; o tipo de telha utilizada; a inclinação que este telhado possui, se o telhado
avança além da edificação (chamado de beiral) e outras informações sobre a cobertura.
Normalmente, esta planta é posta em conjunto com a planta de locação, passando a se
chamar locação e cobertura.
Figura 4 – Planta de cobertura

As plantas que você acabou de estudar são essenciais a um projeto, mas não têm a
mesma importância que a planta baixa. Esta planta possui a maior quantidade de infor-
mações do projeto e existe para poder mostrar como o imóvel é por dentro – justamente
por isso que seu nome é baixa.
24 Uma vez que as plantas de situação, de locação e de cobertura mostram a edificação
por cima, a planta baixa mostra o imóvel em uma visão mais baixa do que as demais. É
como se fosse feito um corte na edificação a 1,50m de altura do piso e a parte de cima
fosse arrancada.
Figura 5 – Planta baixa: corte na edificação a 1,50m de altura

Essa condição de retirada da parte superior da edificação permite que seja visualizado
o seu interior: ambientes, portas, janelas, pisos mais altos e todos os elementos internos.

25
Figura 6 – Planta baixa

É nesse momento, com uma planta que traz uma grande quantidade de informações,
que nós sentimos como as padronizações de pequenos elementos de representação gráfi-
ca se tornam essenciais.
Como representar alguma coisa que esteja a uma altura maior do que 1,50m? Como
diferenciar uma parede que fica a uma altura de 0,70m e outra que vá até a cobertura?
Esses são alguns dos questionamentos que você pode estar fazendo agora.
Tenha certeza: todos os elementos existentes e possíveis em um imóvel têm uma forma
padronizada de serem representados. Os tipos de linhas do desenho têm uma importância
muito grande na representação de um projeto, tanto que algumas representações ainda
possuem textos para identificá-las. Se formos nos aprofundar em todas elas, vamos encer-
rar nosso estudo apenas com esse conteúdo. Mas, como essa não é a nossa intenção, na
tabela abaixo você pode conhecer as principais representações de uma planta baixa.
26
Tabela 1 – Padrões básico de desenho de projetos

Todas as informações presentes em uma planta são postas pelo fato de serem ele-
mentos de representação gráfica técnica. Sendo assim, elas devem fornecer o máximo de
informações possíveis. Porém, existem formas de representação do imóvel com um pouco
menos de informações técnicas, mais voltadas ao aspecto visual do projeto. São as plan-
tas de ilustração, que têm um propósito mais comercial, elaboradas justamente para que
os possíveis compradores que, na maioria das vezes, não se interessam por toda informa-
ção técnica. Assim, eles podem visualizar o imóvel de uma maneira mais clara.
Figura 7 – Planta de ilustração
Fonte: Madrid (2014).
Retornando ao nosso conhecimento sobre a representação gráfica de projetos, preci-
samos fazer a seguinte pergunta: através das plantas, eu posso saber as informações de
altura deste imóvel?
Informações como a altura da edificação e dos ambientes, as diferenças de alturas no

piso, a altura do telhado, dentre várias outras, até podem ser representadas em uma plan-
ta, mas essas informações podem não ser claras e gerar dúvidas a quem estiver “lendo” 27
o projeto. Para que essas informações sejam bem compreendidas são desenvolvidos os
cortes e as fachadas. Vamos agora estudar um pouco sobre eles?
Cortes são visualizações internas da edificação, assim como as plantas baixas. Porém,
enquanto as plantas consideram uma visualização de cima do imóvel, os cortes apresen-
tam uma visualização lateral do imóvel, como se fosse feito literalmente um corte na edifi-
cação e fosse determinado para que lado olhar.
Figura 8 – Corte: como ele é

Figura 9 – Corte
Para facilitar a compreensão dos cortes, eles devem ser marcados nas plantas, através
do que se chama chave de corte. Essas marcações indicam a identificação do corte com
letras (corte A-A, corte A-B...) ou números (corte 1-1, corte 1-2...) e também o sentido para
onde o corte está. Elas ainda podem indicar em que prancha o corte será representado.
Figura 10 – Chave de corte

28
Já as fachadas representam o exterior do imóvel, informando principalmente o aspecto
da edificação e seus revestimentos. As fachadas são vistas da edificação, apresentadas
como se estivessem sendo feitas de frente para cada um de seus lados. Elas são identifi-
cadas a partir destas vistas (frontal, posterior, lateral...) ou pela orientação em relação aos
pontos cardeais (nordeste, sul, norte...).
Desta maneira, compreendemos os principais elementos de representação gráfica de

um projeto. Mas, ainda temos um componente para estudar: as escalas. Uma vez que
os projetos são desenhos feitos sempre de maneira proporcional à realidade que eles re-
presentam ou representarão, essa proporção precisa ser definida de forma específica, de
maneira que o projeto possa ser analisado por qualquer pessoa. Assim, as escalas são
padrões de proporção que partem de divisões de 1 metro em partes iguais.
Então, quando se divide 1 metro em 50 partes iguais, cada parte dessa passa a repre-
sentar 1 metro nessa escala de proporção 1/50. Da mesma maneira acontece quando
essa divisão é feita por 100 partes iguais (1/100) ou por 20 partes iguais (1/20), sendo
que a variação de divisores indica quanto o desenho será reduzido da realidade. Logo, um
mesmo desenho feito nas escalas de 1/100 e de 1/50 estará representado em tamanhos
diferentes, mas manterá a sua proporcionalidade.
Figura 11 – Escalas diferentes de um mesmo desenho
A definição da escala parte da dimensão que o projeto vai possuir e sempre busca que
o desenho tenha a melhor representação possível.

Os projetos ainda contam com um elemento complementar de informação, um docu-
mento escrito (não desenhado) chamado de memorial descritivo. Este memorial indica to-
dos os elementos do projeto, apresentando as questões de descrição do imóvel, elementos
da construção (materiais e técnicas) e padrões estéticos de acabamento.
Normalmente, o memorial descritivo acompanha o projeto, contribuindo para um melhor

entendimento das informações, que nem sempre, podem ser bem detalhadas no desenho.
29
Atividade 01
Para desenvolver esta atividade você precisará ir até uma empresa do mer-
cado imobiliário (incorporadora, corretora ou até mesmo construtora) para
solicitar alguns modelos de memoriais descritivos de imóveis (entre 2 e 3).
De posse desses modelos, estude-os e faça um relatório com os itens mais
importantes de um memorial (aqueles que deverão ser informados a um
possível comprador). Esse modelo auxiliará você a ter atenção nestes itens
quando estiver vendo um novo memorial. Compartilhe seu trabalho no nos-
so fórum.
Resumo
Nesta competência, você estudou a forma como os projetos são representados. Mais
do que isso, você compreendeu o que é Arquitetura e o que é Urbanismo, e observou a im-
portância que estas duas áreas de estudo têm para a atividade de um corretor imobiliário.
Sua vida profissional sempre estará ligada aos trabalhos desenvolvidos nelas.
Após essa primeira parte, o estudo passou a explicar sobre a padronização na repre-
sentação gráfica dos projetos e o quanto ela é importante. Vendo que os projetos têm uma
grande quantidade de informações a passar e que várias pessoas estão envolvidas com
ele, a padronização permite o entendimento por todos e garante a exatidão da informação.
Tendo esse conhecimento visto no início da competência, você estudou a representação
dos projetos propriamente dita, passando a compreender os elementos dessa representa-
ção, a função de cada um deles e também as diferenças.
Autoavaliação
01. A Arquitetura tem influência direta na atividade profissional de um corretor de imóveis.

Sendo assim, um corretor deve conhecer essa área buscando sempre uma melhor atu-
ação no mercado imobiliário. Este conhecimento visa:
a) Produzir imóveis que atendam às necessidades dos clientes;
b) Entender as edificações em todas as suas etapas, para dar informações mais comple-
30 tas aos clientes;
c) Saber quando o imóvel necessitará de manutenção e de reforma;
d) Compreender os projetos e discuti-los com as construtoras, para que se tornem mais

fáceis de vender.
02. Assinale a alternativa que expressa melhor à relação entre a Arquitetura e o Urbanismo:
a) Arquitetura e Urbanismo são áreas totalmente distintas e não possuem qualquer rela-
ção entre elas;
b) Urbanismo estuda as edificações, enquanto a Arquitetura estuda os ambientes internos

nessas edificações;
c) Urbanismo atua na questão legal das ocupações da cidade e a Arquitetura estuda a

construção de edificações;
d) Arquitetura estuda as edificações em todos os seus aspectos. Já o Urbanismo estuda as

ocupações do espaço da cidade.
03. A padronização da linguagem de projeto foi desenvolvida visando uma melhor compre-
ensão de seus elementos. No Brasil, qual é o órgão que controla esta padronização?
a) As universidades e instituições de ensino;
b) A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT);
c) A Organização Internacional de Padronização;
d) O Ministério da Infraestrutura.
04. Ao padronizar a representação gráfica de um projeto, algumas informações básicas

devem sempre ser postas nas pranchas. O local em que essas informações devem ser
postas é:
a) Quadro de áreas de um projeto;

b) Texto descritivo ao lado da planta baixa;
c) Carimbo;
d) Margem.
05. Ao apresentar um projeto para um cliente, um corretor recebe a seguinte pergunta:

“qual é a altura do quarto? Eu tenho um guarda roupa de 2,40m e quero saber se cabe.”
Qual elemento do projeto o corretor deve consultar para responder ao questionamento? 31
a) Fachada;
b) Planta baixa;
c) Cortes;
d) Planta de cobertura.
Competência
02 33
Distinguir os estilos
arquitetônicos
Distinguir os estilos
arquitetônicos
Existem situações na atividade de transações imobiliárias que muitas vezes podem dei-
xar o corretor desconcertado, até mesmo envergonhado, se ele não tiver o conhecimento
certo para atender a algumas solicitações feitas, principalmente pelos clientes.
Não é difícil acontecer de um cliente pedir ao corretor: “eu gostaria que você me mos-
trasse uma casa em estilo moderno”, ou ainda: “este edifício é de qual estilo?”. Muitas ve-
zes o profissional não sabe atender a esses pedidos, responder a esses questionamentos
ou até sabe que se trata de estilos arquitetônicos, mas não sabe como eles são.

Logo, podem acontecer vários problemas: desde o corretor mostrar imóveis que não
possuem as características que os clientes desejam – gerando uma insatisfação com esse
profissional – até o profissional ter de admitir que não conhece os estilos e que não sabe
como encontrar esses imóveis, que leva aos clientes a perderem a confiança no corretor.
Devido a situações como esta, é importante que você estude sobre os estilos arquite-
tônicos, principalmente aqueles que estão mais presentes nas cidades brasileiras. Assim,
nesta competência, você entenderá o que são os estilos arquitetônicos, sabendo o que os
35
define e como você pode conhecê-los. É lógico que ninguém irá cobrar que você identifi-
que cada estilo como se fosse um arquiteto ou um historiador, mas que você conheça as
características básicas dos principais estilos e saiba como se informar rapidamente sobre
os estilos menos comuns.
Os objetivos de estudo desta competência são:

• Definir estilos arquitetônicos;
• Conhecer os estilos de maior destaque;
• Conhecer as necessidades de adaptação dos estilos às cidades de hoje.
Agora, você vai começar a aprender sobre estes elementos, considerados como “rou-
pas” dos imóveis da cidade.
Definindo estilos arquitetônicos Estilo: maneira

ou característica
Para conhecer estes importantes elementos da arquitetura, precisamos primeiro saber
como uma obra ou
exatamente o que eles são. Estilos arquitetônicos são conjuntos de características cons- atividade é feita.
trutivas ou decorativas que marcam as construções de um determinado período. Sendo
assim, é comum você encontrar a denominação dos períodos por estilos artísticos ou ar-
quitetônicos (período moderno, período neoclássico etc.).
Importante
As vantagens – e até mesmo a necessidade dos corretores conhecerem os
estilos arquitetônicos – estão associadas a várias situações do dia a dia pro-
fissional. Dentre elas, podemos chamar atenção para a capacidade de for-
necer mais informações sobre os imóveis negociados e de atender a solicita-
ções específicas, aumentando ainda mais sua credibilidade profissional. Por
exemplo: ao apresentar uma casa para um possível comprador, o corretor,

além de fornecer as informações habituais, pode identificar o estilo arquite-
tônico da mesma, explicando quais elementos caracterizam esta edificação.
Os estilos são caracterizados, principalmente, por elementos formais, que podem ser
desde formatos totais das construções, passando por detalhes específicos, e chegando
até aos materiais utilizados em estruturas e acabamentos. Sendo possível, muitas vezes,
36
identificar um estilo arquitetônico de um imóvel apenas por sua janela ou pela grade de
guarda-corpo (balaustrada, parapeito) de uma varanda.
Os estilos arquitetônicos faziam, ou fazem, parte dos estilos artísticos. Sendo a arqui-
tetura considerada uma arte, ela partilha das características e padrões que são adota-
dos pelos elementos como pintura, escultura, e outros tantos, principalmente em épocas
antigas, em que as escolas e academias de artes formavam os arquitetos com bases em
seus conceitos.
Portanto, quando se fala em arte gótica, podem ser abordados elementos como a escul-
tura, a música e também a arquitetura.
Então, se os estilos têm características determinadas nas épocas em que foram de-
senvolvidos, é possível determinar o período de uma edificação a partir de seu estilo
arquitetônico.
Importante
Fique alerta! Você não pode adotar como uma regra a possibilidade de de-
finir o período de uma edificação a partir de seu estilo arquitetônico. Afinal,
construções podem ser feitas atualmente seguindo as características de al-
gum estilo antigo. E qual seria a solução? Sempre pesquise sobre o histórico
do imóvel e do local (bairro, região) onde ele está.
É importante saber que os estilos arquitetônicos marcaram épocas. Mas, esses mes-
mos estilos não são exclusivos das épocas que eles foram desenvolvidos, principalmente

nos dias atuais, em que a sociedade está cada vez mais heterogênea e dinâmica.
Heterogêneo:
conjunto de
elementos que
Características dos principais estilos ar- não possuem
um padrão. Uma
quitetônicos sociedade é
considerada hete-
Agora que você já conhece o que são estilos arquitetônicos, vamos estudar um pouco rogênea por sua
diversidade de
as características deles. Não de todos eles, afinal existem livros inteiros descrevendo os opiniões, gostos e 37
estilos arquitetônicos, mas falaremos dos principais estilos, aqueles que tiveram grande preferências.
destaque e que marcam as construções até os dias atuais.
Os estilos arquitetônicos são separados por períodos da história, recebendo denomina-

ções que se referem a estes períodos ou as suas culturas. Podemos destacar os seguintes:
• Arquitetura clássica – Estilos grego e romano;
• Arquitetura medieval – Estilos românico e gótico;
• Arquitetura pós-renascimento – Estilos renascentista, barroco, rococó e neoclássico;
• Arquitetura moderna – Estilos art nouveau, art déco e modernismo;
• Arquitetura pós-moderna – Estilos minimalismo e pós-modernismo.

Atividade 01
Antes de estudarmos os estilos arquitetônicos, vamos compreender quando
eles aconteceram. Faça uma pesquisa sobre os períodos dos estilos que
foram listados anteriormente e coloque em uma tabela para que você com-
preenda melhor o tempo de cada período. Compartilhe sua atividade em
nosso fórum.
Agora, vamos conhecer um pouco mais sobre os estilos em destaque.

Estilo grego
Os templos foram, e ainda são, os elementos de maior destaque na arquitetura grega.

Neles, geralmente, estão presentes os principais elementos que caracterizam estas cons-
truções, como a simetria da planta e a presença de colunas. As suas fachadas possuíam
elementos que se apoiavam sobre as colunas (como se fossem vigas), que se chamavam
entablamento e também um elemento triangular sobre esse entablamento, que se chama-
va frontão.
38
Abóbadas: cober-
Figura 12 – Entablamento sustentado por colunas e apoiando o
turas arqueadas frontão: estilo grego
que sustentam Fonte: Navarro (2013).
seu próprio peso e
podem se apoiar Estilo romano
em colunas ou em
paredes.
Este estilo tem como destaque a presença dos arcos e das abóbadas, que permitiram a
utilização de grandes espaços nas construções, com a diminuição das colunas. Os grandes
espaços internos se tornaram marcas determinantes.
As construções do estilo romano adotaram algumas características do estilo grego,

principalmente o conjunto de colunas que foi admirado por esta civilização e acrescido
as suas construções.

Figura 13 – Abóbada: estilo romano
Fonte: Cólin (2011).
39
Curiosidade
A obra “De Architectura” – 10 volumes escritos pelo arquiteto romano Mar-
cos Vitrúvio Polião, em aproximadamente 27 a 16 a.C. – é o único tratado
do período greco-romano que sobreviveu até os nossos dias. Ela inspira di-
versas produções sobre Arquitetura, Urbanismo, Hidráulica e Engenharia,
uma vez que a sua proposta de proporções e os seus princípios conceitu-
ais – utilidade (utilitas), beleza (venustas) e solidez (firmitas) –, estabele-
ceram a base da Arquitetura clássica.
Estilo românico
Uma vez que o período medieval, na Europa, foi marcado pela influência da religião
católica, as igrejas eram as construções de maior destaque, e que mais apoiavam o desen-
volvimento das artes e da arquitetura. O que, obviamente, levou a uma “preferência” dos
estilos arquitetônicos a estes monumentos. A arquitetura românica se fazia presente pelo
grande uso de abóbadas (conhecidas por “de berço”) e de pilares sólidos, formando um
conjunto grandioso e sólido, com a intenção de serem chamadas de “fortalezas de Deus”.
Figura 14 – Basílica de Siant-Sernin: estilo românico
Fonte: Kayli (2011).
Estilo gótico
As construções deste estilo seguiam o mesmo princípio de grandiosidade das constru-

ções românicas. Suas maiores diferenças estão no tipo de abóbada e arco utilizados, em
formato de ogiva (conhecidos por “ogivais”), e também na presença de vitrais redondos,
Vitral: tipo de parecidos com uma flor chamado “rosácea”.
janela totalmen-
te fechada por As abóbadas ogivais permitiam construções ainda mais altas. E suas pontas se alonga-
desenhos feitos
40 vam para o alto, dando a impressão de uma construção mais vertical.
por vidros de dife-
rentes cores.
Figura 15 – Catedral de San Vito: estilo gótico

Fonte: Galán (2013).
Estilo renascentista
A arquitetura renascentista buscou uma diferença crucial em relação a sua anteces-
sora, a arquitetura gótica, que foi a criação de espaços mais proporcionais, baseados em
relações matemáticas, que permitissem a quem estivesse em seu interior não se sentir
perdido ou desorientado.
No estilo renascentista, a geometria e a simetria assumiam um papel primário, nenhu-

ma edificação era desenvolvida sem esses princípios. Elementos e adornos como os vitrais
e, principalmente a pintura, se integravam às construções como parte essencial.

Figura 16 – Estilo renascentista
Fonte: Faust (2013).
Estilo barroco
As construções deste estilo rompiam a relação com a lógica científica, que era o foco
no estilo renascentista, e davam uma maior importância as expressões de sentimentos e
41
decorações. Isso estimulou outra característica, que foi a visão de que a edificação não
era apenas o único elemento de influência na obra, mas também o espaço onde ele está
inserido, provocando o desenvolvimento de espaços como jardins e praças.
O barroco passou a se utilizar de vários elementos decorativos em suas construções,

como desenhos em relevos, esculturas e estátuas em suas fachadas.
Figura 17 – Estilo barroco

Você conhece?
O principal expoente do barroco no Brasil foi Antônio Francisco de Lisboa,
o Aleijadinho, que trabalhou com projetos arquitetônicos, esculturas, enta-
lhes e outras formas da arte. Sua obra ganhou fama internacional, chegan-
do a ser reconhecido em todo o continente americano. Para conhecer suas
obras, acesse: <http://www.museualeijadinho.com.br/>.
Estilo rococó
Esse estilo que procura ser mais decorativo do que seus antecessores, utiliza de uma
decoração carregada e até mesmo exagerada, tanto na fachada quanto nos interiores.
Essa decoração é muito notada em relevos no formato de conchas e curvas, molduras e

cores mais claras e vivas.
As edificações não buscam mais ser grandiosas, apesar dos palácios e das igrejas não
serem pequenos, mas seus ambientes internos são menos espaçosos e mais decorados,
principalmente com móveis que adotam as mesmas características das construções.
42
Figura 18 – Estilo rococó

Fonte: Santos (2011).
Estilo neoclássico
O estilo neoclássico seguia os estilos greco-romano e renascentista, assumindo que
esses modelos foram a mais alta expressão da arquitetura e que podiam continuar a aten-
der à sociedade. Porém, algumas mudanças se fizeram notar nas construções do período,
como a crescente industrialização, que trazia uma necessidade urbana maior por fábricas
e indústrias do que por palácios e templos.
Outro ponto de destaque foi a ruptura com as decorações trabalhadas do barroco e do

rococó. As edificações neoclássicas eram mais simples e discretas em seus elementos de
adorno e se destacavam mais pelo tamanho monumental.

Figura 19 – Teatro Santa Roza: estilo neoclássico
Fonte: Pedreira (2011).
Estilo art nouveau

As construções deste estilo procuravam uma nova forma de expressão, adotando os 43
elementos decorativos das artes e também o uso do ferro e do vidro. Muitos elementos de
grades e fundições como proteções de escadas e varandas marcaram o art nouveau.
O estilo não rompeu totalmente com as características dos estilos passados, mas pro-
curou, ao utilizá-las, realizar uma adaptação as suas novas possibilidades, principalmente
adotando as curvas e o ferro.
Figura 20 – Estilo art nouveau

Fonte: Crespo (2010).
Estilo art decó
A arquitetura art decó dá continuidade ao processo de racionalidade das construções,
se destacando a redução dos elementos decorativos por uma geometria mais presente e
linhas verticais. A verticalidade é um ponto de destaque do estilo, com edificações cada
vez mais altas que se utilizavam das novas tecnologias construtivas e dos padrões escalo-
nados (bases maiores que o restante do edifício).
Figura 21 –Chrysler building: estilo art decó

Fonte: Araújo (2010).
44
Estilo moderno
O estilo moderno é considerado o ponto principal de evolução da arquitetura deste pe-
ríodo. Tendo como princípio a funcionalidade da edificação, onde a forma era secundária e
deveria seguir a função, os edifícios deveriam ser feitos para cumprir com seu papel e não
para serem belos.
Você conhece?
Oscar Niemeyer (1907-2012) é o arquiteto mais conhecido do Brasil e um
dos nomes mais influentes da Arquitetura moderna internacional. Pionei-
ro da técnica de construção com concreto armado, ele assinou cerca de
500 projetos pelo mundo e deixou 14 livros publicados. Para conhecer suas
obras, acesse: http://www.niemeyer.org.br/.
Se destacaram as construções dos arranha-céus que buscavam otimizar o uso do espa-
ço urbano, cada vez mais caro, e também dos espaços multifuncionais, que poderiam ser-
vir a mais de um tipo de ocupação. Esses destaques são frutos dos princípios de: plantas
e fachadas livres (independentes da estrutura de sustentação); pilotis (edificação apoiada
em pilares e suspensa do solo); teto jardim e janelas horizontalizadas (“em fita”).

Figura 22 – Villa Savoye: estilo moderno
Fonte: Ginjo (2010).
Estilo minimalista
Um estilo que quebra com alguns padrões da arquitetura, principalmente em relação
aos elementos decorativos. No minimalismo, vale o dito de que “menos é mais”, dando 45
uma atenção ao que realmente importa para a construção e evitando elementos desne-
cessários, mesmo que sejam decorativos. Sendo assim, conhecido como uma construção
“limpa” e lógica.
Nas construções minimalistas, a simetria não é um padrão adotado. Ela se volta para
o uso da iluminação, principalmente a iluminação natural, e de elementos geométricos
que compõem os volumes das construções. A simplicidade de traços e a falta de detalhes
decorativos não implicam em construções desprovidas de beleza estética.
Figura 23 – Estilo minimalista

Fonte: Perez (2014).
Estilo pós-modernista
As construções pós-modernas tinham a intensão de modificar e questionar os padrões
do modernismo. Buscando “corrigir” os elementos que foram considerados falhos no estilo
anterior, fazendo uso de elementos de outros estilos e das tecnologias que se apresentavam.
Enquanto o modernismo trazia uma simplicidade no conceito das edificações, o pós-

-moderno buscava o retorno do simbolismo e da complexidade. Ao mesclar elementos dos
estilos passados com materiais e técnicas atuais, a arquitetura desse estilo criava-se uma
tensão que se destaca nas edificações.
46 Figura 24 – Estação de Lyon: estilo pós-modernista

Os estilos arquitetônicos nos dias de hoje

Nos dias atuais, os estilos arquitetônicos permanecem mais como influências do que
como padrões das edificações. É claro que estamos falando sobre as construções novas,
pois as construções originais que se mantêm até hoje e, logicamente, seguem os padrões
dos estilos. As construções da atualidade, que muitos consideram ainda no estilo pós-
-moderno e outros consideram como sendo “sem estilo”, utilizam-se dos mais variados
elementos característicos dos estilos do passado, mesclando e modificando-os com novos
materiais e tecnologias.
Curiosidade
O uso das características que lembram os estilos também é feito de acordo
com a finalidade da edificação que vai recebê-las. Por exemplo: edificações
relacionadas ao uso jurídico costumam utilizar elementos da arquitetura
clássica, devido a relação entre o direito clássico e a sociedade da Roma
antiga.
Em uma sociedade cada vez mais variada, composta por pessoas diversas, manter um
único padrão construtivo se torna cada vez mais difícil. Os padrões pessoais, as tendências
variadas e a velocidade de evolução tecnológica são fatores que contribuem para uma gran-
de variedade de elementos característicos de estilos.

Importante
A evolução da tecnologia, dos materiais e das maneiras de construção são
pontos de grande importância nesta variedade. A cada ano, novas opções de
formas de construção e de materiais de acabamento surgem, dando mais al-
ternativas para reformular e refazer os estilos arquitetônicos do passado, dan-
do aos elementos antigos uma aparência totalmente diferente do costume.
47
Devido a estas possibilidades, não podemos mais procurar por imóveis puramente ca-
racterísticos dos estilos do passado. Eles vão existir apenas nas construções originais. Nas
construções atuais, o que você encontrará serão edifícios influenciados pelos antigos estilos.
Muitas vezes, as características dos estilos são mescladas, formando edificações em que se
torna impossível identificar uma predominância entre elas.
Resumo
Nesta competência, você aprendeu sobre os principais estilos arquitetônicos. Compreen-
deu primeiro o que são os estilos, estudando o seu conceito, sua função e como os mesmos
aconteceram. Após isto, você pôde conhecer os principais estilos arquitetônicos e suas ca-
racterísticas, entendendo um pouco do que faz de uma edificação pertencente a um deter-
minado estilo e como os estilos podem ser reconhecidos em seus principais elementos cons-
trutivos. Por último, você compreendeu que, mesmo com toda a sua importância, os estilos
se mantiveram em suas épocas e que na cidade de hoje eles são reinventados e renovados
constantemente, não sendo fiéis as suas origens, mas mantendo as suas características
principais.
Nosso estudo sobre estilos arquitetônicos foi concluído com uma relação entre as adap-
tações dos estilos, nos dias atuais, e a variedade de possibilidades dadas pela evolução
tecnológica. E também pela dinâmica de nossa sociedade, que a cada dia torna-se mais
múltipla e diversa.
Autoavaliação
01. Sendo os estilos arquitetônicos “conjuntos de características construtivas ou decorativas
que marcam as construções de um determinado período”, qual das alternativas abaixo
seria possível em uma visita com prováveis compradores de imóveis a um condomínio
residencial que acabou de ser construído?
a) A identificação de um estilo arquitetônico exclusivamente pelos materiais de revestimento

de uma casa;
b) Identificar características de mais de um estilo arquitetônico em uma fachada de

uma casa;
c) Considerar que por ser um condomínio construído recentemente, todas as casas pos-
suem as mesmas características arquitetônicas;
48
d) É impossível identificar estilos arquitetônicos sem a presença de um arquiteto ou his-
toriador.
02. Um advogado procura os seus serviços de corretor imobiliário para comprar um imóvel.
Este será utilizado como escritório de suas atividades profissionais. Ele deseja que este
imóvel possua características da arquitetura clássica, para que seja relacionado com a
justiça. Quais das características abaixo podem estar presentas neste imóvel?
a) Grades e elementos em ferro trabalhados e retorcidos;
b) Janelas horizontais e pilotis;
c) Colunas e arcos;
d) Verticalidade e arcos ogivais.
03. Tendo sido o estilo moderno um dos principais destaques na arquitetura brasileira, o
MASP é um ícone deste estilo na cidade de São Paulo. Quais características do estilo
podem ser encontradas neste imóvel?
a) Pilotis e planta livre;
b) Fachada decorada com figuras em relevo;
c) Decoração carregada e uso de estátuas na fachada;
d) Arcos e abóbadas.
04. No estilo moderno, a planta livre é uma característica presente devido a uma inovação
nas técnicas de construção. Que inovação foi essa?
a) Uso das abóbadas;
b) Desenvolvimento dos arcos ogivais;
c) Simetria de planta;

d) Paredes independentes da estrutura de sustentação da edificação.
05. Nos dias atuais, os estilos arquitetônicos são adaptados em suas características, sendo
renovados e criando novas possibilidades. Esta tendência de renovação surgiu em qual
estilo antigo?
a) Românico;
49
b) Neoclássico;
c) Rococó;
d) Pós-moderno.
50
Competência
03 51
Identificar a cidade
e a sua ocupação
Identificar a cidade
e a sua ocupação
Ao atuar como corretor de imóveis, a sua área de trabalho será a cidade, os imóveis
dela e os seus espaços. É importante para a sua profissão que você saiba como esta
cidade está se desenvolvendo, onde está crescendo e por que este crescimento está
acontecendo. Você, como corretor, deve possuir este conhecimento para que possa sa-
ber as tendências de ocupação da cidade, que influenciam diretamente na valorização
dos imóveis.
Ao identificar que um determinado bairro da cidade está em tendência de crescimen-

to, que ele possui uma grande quantidade de imóveis sendo construídos, você terá a
consciência de que esta área está em valorização e suas edificações ficando mais caras.
Isto fará com que possa atender melhor seus clientes, informando a eles os motivos da
valorização dos imóveis e a tendência de crescimento do local.
Esta competência apresenta para você as condições de ocupação de uma cidade,

suas variações e formas de crescimento. Vamos entender também como as edificações
se organizam em locais como os bairros e compreender todos os elementos que podem
influenciar neles. 53
Para esta competência, você terá os seguintes objetivos:
• Conhecer a diferença entre crescimento, adensamento e desenvolvimento de

uma cidade;
• Saber como diferenciar bairros, vilas, conjuntos e condomínios;
• Compreender a influência de elementos como infraestrutura e relevo do terre-
no em uma edificação.
Os conceitos de ocupação da cidade

A cidade é sempre vista como um elemento vivo, que se modifica e cresce com o pas-
sar dos anos. Estas modificações acontecem, principalmente, com as ocupações de seu
espaço, que é muitas vezes refeito totalmente com novas ruas, quadras e lotes. Essas
modificações nada mais são do que a ação do próprio homem, criando os ambientes que
são considerados necessários para viver na cidade.
A cada vez que novas pessoas chegam a uma cidade, seja por nascimento ou por
migração, existe a necessidade de que tenham lugares para que possam viver (morar,
trabalhar, estudar...), porque os locais que já existiam – quando existiam – nem sempre
são suficientes para acomodar a todos.
Devido a essa condição de modificações, é importante que você conheça como a cida-
de altera suas ocupações. Quer entender como esse conhecimento pode ser necessário
a um corretor? Imagine que um grupo de investidores procura por espaços específicos
para construir um centro comercial. Isto significa que a área precisa ter características
voltadas ao empreendimento, ou ele será um fracasso. O corretor precisa conhecer quais
bairros e setores da cidade possuem as características ocupacionais certas para esse
caso (passagem de pessoas, comércio etc.) e ainda se estas áreas estão em processo
de ocupação ou de esvaziamento. Então, o conhecimento do corretor sobre a cidade terá
grande influência no sucesso ou fracasso do empreendimento.

Importante
Esta necessidade por novos espaços leva aos conhecidos fenômenos de cres-
54 cimento urbano, que são as formas em que a cidade cresce e se desenvolve
com o passar do tempo. E também são esses fenômenos que, muitas vezes,
determinam as tendências de ocupação do espaço e de valorização dos imó-
veis e das áreas que eles estão inseridos.
Então, vamos estudar esses fenômenos e seus conceitos, para que você possa enten-
der melhor como a cidade se comporta em seu processo de evolução.
Crescimento horizontal
A cidade, muitas vezes, possui uma área maior do que seu espaço urbano, que nor-
malmente é sua área rural, ou apenas uma área desocupada. Estes espaços desocu-
pados, na maioria das vezes, são afastados dos centros urbanos e não possuem vários
serviços (saneamento, transporte etc.), o que os tornam mais baratos de se adquirir e,
consequentemente, construir.
Figura 25 – Vista das áreas rural e urbana de uma mesma cidade
Fonte: Google Earth (2014).
Essa condição de área mais barata contribui para que estes locais sejam alvo das
novas edificações e espaços construídos da cidade, levando a um crescimento horizon-
talizado e fazendo com que sua área urbanizada seja ampliada, resultando em cidades
cada vez mais extensas e com deslocamentos maiores.
55
Adensamento urbano
Este fenômeno é responsável por uma situação quase oposta ao crescimento hori-
zontal. O adensamento urbano acontece quando um maior número de pessoas passa
a habitar a cidade em áreas que já existiam ou já eram ocupadas. Normalmente, esse Adensar: tornar
um local mais
fenômeno se dá a partir da verticalização da cidade, com a substituição de edificações ocupado, sem
térreas e de pequeno porte (por exemplo, casas ou lojas) por construções de grande por- aumentar a sua
área. Pode se di-
te, com elevado número de pavimentos. zer que é colocar
mais pessoas
O adensamento é impulsionado por vários atrativos do local: por se tratar de uma em um mesmo
área central da cidade, pela proximidade do local com comércios e serviços ou até mes- espaço.
mo por possuir uma vista privilegiada, como a praia. Esses fatores estimulam as pessoas
a procurarem ocupar essa mesma área e com isso, podem fazer com que haja uma valo-
rização dos imóveis do local.
Figura 26 – Área urbana passando por um processo de adensamento

Desenvolvimento urbano
O desenvolvimento urbano é um termo bem conhecido e escutado em todas as mí-
56 dias. Porém, você deve ter muito cuidado ao utilizá-lo, pois é muito comum que se use
este termo de maneira errada, em associação, na maioria das vezes, ao crescimento
urbano ou à inovação tecnológica. O fenômeno do desenvolvimento urbano está direta-
mente relacionado à melhoria do espaço urbano, como a instalação de sistemas de dre-
nagem, esgotamento sanitário e pavimentação de vias de circulação. Afinal, desenvolver
é evoluir. Então, quando uma cidade está crescendo, ela pode estar piorando as suas
condições de moradia e de trabalho, o que não pode ser considerado uma evolução. Nem
o uso de uma nova tecnologia de transportes pode ser considerado desenvolvimento,
caso essa tecnologia não esteja resultando em uma benfeitoria das condições da cidade
de maneira geral.
Sendo assim, devemos analisar com muita calma antes de dizer se uma cidade ou
espaço urbano está realmente se desenvolvendo. Crescimento não é, obrigatoriamente,
evolução.
Atividade 01
Agora que você já conhece como funcionam esses três fenômenos de ocu-
pação urbana, vamos fazer uma rápida atividade. Estude um espaço urbano
da cidade onde você mora, verificando o que aconteceu com ele nos últi-
mos dez anos. Você deve apontar se este espaço urbano cresceu horizon-
talmente, adensou, ou se desenvolveu – lembre-se que um fenômeno pode
acontecer junto ao outro. Produza a sua análise como um breve relatório,
justificando o porquê da sua opinião e partilhe-a em nosso fórum.

Bairros, conjuntos, vilas e condomínios
Toda cidade possui fenômenos de ocupação urbana, como vimos a pouco. Porém, es-
ses fenômenos acontecem em função de espaços que são ou serão ocupados. Essa ocu-
pação pode ser organizada de algumas formas diferentes e, com isso, surgem elementos
de organização da ocupação urbana que buscam garantir certa ordem, principalmente
administrativa.
A forma mais comum de organização da ocupação urbana é o bairro, que é uma aglo- 57
meração de espaços da cidade, formado por ruas, quadras e lotes. Estes elementos de
ocupação têm a função de ser uma unidade administrativa da cidade e, normalmente, é
definido a partir de um conjunto de ocupações iniciais e de características semelhantes
de relevo.
Não existe área mínima ou máxima para que um bairro seja definido. Eles podem ser
pequenos (com aproximadamente 30 hectares) ou grandes (com 1.300 hectares), sendo
então delimitados por questões político-administrativas.
Curiosidade
Você sabia que um hectare (abreviado é 1 ha) é uma área de medida equi-
valente a 10.000m²? O que leva a um bairro de 1.300 hectares, ou 1.300
ha, ser uma área igual a 13.000.000m², que é aproximadamente igual a
3.210 campos de futebol.
Um bairro pode ser formado por vários tipos de ocupação, algumas muito parecidas
com as outras. Mas, cabe a você, corretor de imóveis competente, saber a diferença
entre os tipos para informar seus clientes de maneira completa, uma vez que esta infor-
mação pode afetar diretamente alguns elementos do imóvel que está sendo negociado,
como o IPTU e as características de manutenção.
Destes tipos de ocupação podemos destacar o conjunto habitacional, também cha-

mado de conjunto residencial, que é um grupo de edificações feitas seguindo um mes-
mo padrão ou modelo, tanto para as casas, como também para as quadras, lotes e ruas.
Esse modelo faz com que o custo de produção desta ocupação seja reduzido, facilitando
a construção.
Os conjuntos habitacionais se tornaram elementos muito utilizados pelos programas

habitacionais do governo, principalmente entre as décadas de 1950 e 80. Suas constru-
ções contribuíram para o crescimento horizontal das cidades e a expansão de suas áreas
urbanizadas. Por vezes, devido à necessidade de construção de um elevado número de
unidades residenciais, os conjuntos deixavam de ser horizontalizados, criando-se o que

ficou conhecido por conjuntos verticais.
58
Figura 27 – Conjunto habitacional horizontal

Fonte: Cabrera (2010).
Se os conjuntos habitacionais são elementos de ocupação urbana, devidamente

estruturados e democráticos – pois permitem o acesso a todos –, temos outros
tipos de ocupações que não apresentam as mesmas características. Um desses
tipos são as vilas.
Importante
As formas de ocupação são, muitas vezes, a forma de origem de uma cidade.
Elas acontecem de maneira espontânea, quase natural, sem um planejamen-
to prévio, nem mesmo uma programação. E, geralmente, são iniciadas em
uma área desocupada, com um motivo de interesse, que pode ser econômico
ou de localização.
As vilas são aglomerações populacionais que podem ou não estar inseridas na cida-
de, e que possuem algum tipo de comércio e serviços. Normalmente, com o passar do

tempo, elas passam a receber obras estruturantes, melhorando sua condição ocupacio-
nal, mas ainda mantêm as características de ocupação original e sua denominação.
Podemos citar o exemplo do bairro de Ponta Negra, na cidade de Natal, no Rio Grande
do Norte, que teve sua origem em uma vila de pescadores. Com o passar dos anos, ela
recebeu os conjuntos habitacionais Ponta Negra e Alagamar, ampliando sua área ocupa-
da e estrutura urbanizada. Ainda hoje, a Vila de Ponta Negra permanece como compo-
nente do bairro e mantém algumas das suas características originais.
59
Nos dias atuais, é comum serem denominadas de vilas as pequenas aglomerações
ocupacionais (que possuam uma mesma característica) existentes na cidade e que sejam
um pouco isoladas do espaço urbano onde estão inseridas. Essas vilas residenciais não
chegam a ser fechadas com muros e grades, mas estão em uma condição de privacidade
elevada, o que faz com que os demais habitantes da cidade não adentrem o seu espaço.
Enquanto as vilas não possuem o mesmo grau de estruturação e organização dos

conjuntos habitacionais, os condomínios possuem, às vezes, até mais. Porém, essa for-
ma de ocupação não é tão democrática quanto os conjuntos, pois são espaços privatiza-
dos com acesso apenas aos seus proprietários ou pessoas convidadas.
Os condomínios, também conhecidos por condomínios fechados, podem ser resi-

denciais ou não residenciais (comércio, serviços etc.) e são assim definidos por
serem formas de ocupação de acesso restrito, normalmente fechados por muros
e portões, com a divisão de suas unidades ocupacionais. Eles podem ser horizon-
tais (de casas), ou verticais (de apartamentos). Mas, independente do seu forma-
to, as características citadas são mantidas.
É justamente pela característica de ser fechado que faz com que os condomínios
sejam alvo de discussão no espaço urbano. De um lado, existe a defesa de que esta
forma de ocupação oferece um maior nível de organização e segurança a seus usuá-
rios. De outro, o argumento que essas ocupações criam ilhas privatizadas na cidade e
prejudicam o espaço coletivo.
Independente de qualquer discussão, é importante você saber que esta forma de

ocupação do espaço urbano existe e é uma grande realidade das cidades. Seus clien-
tes, em vários momentos poderão solicitar a você a situação de algum condomínio. Por
isso, é necessário conhecê-los.
Atividade 02
Vamos praticar o conhecimento sobre as formas de ocupação urbana que

você estudou? Pesquise na cidade onde você mora os conjuntos habitacio-
nais, vilas e condomínios. Faça um quadro comparativo entre eles, apontan-
do as principais diferenças e as principais semelhanças que você encontrar.
Você pode analisar os tipos de edificações existentes, largura de ruas e cal-
60 çadas, presença de serviços de saúde e educação e qualquer outro elemen-

to que chame a atenção. Produza um relatório e compartilhe-o no AVA.
A influência do terreno e da infraestrutura

Além dos fenômenos e das formas de ocupação da cidade, você precisa conhecer
alguns elementos que influenciam na maneira que as ocupações ocorrem. Dentre eles,
podemos relacionar o terreno e a infraestrutura.
A influência do terreno está relacionada, principalmente, ao seu relevo. Áreas de ter-

renos muito acidentados, com muita variação de altura, costumam dificultar as cons-
truções e até mesmo a criação de ruas e calçadas, pois terrenos muito inclinados criam
desníveis desconfortáveis nas vias e, normalmente, obrigam as construções a terem
um gasto elevado com planificações e estrutura.
Importante
O terreno, quando é inclinado, necessita de algum tipo de planificação. Afinal,
nenhuma construção possui sua base, nem seu piso, inclinados. Em casos em
que não se modifica o terreno, a estrutura da edificação precisa estar mais ele-
vada que o terreno. Este relevo ainda pode afetar o formato das ruas, quadras e
lotes, para que eles fiquem menos inclinados e mais fáceis de ocupar e utilizar.
Já a infraestrutura está diretamente relacionada com os serviços necessários a ocu-

pação de um determinado local. Existe uma Lei Federal (nº 6.766/79) que trata sobre

o parcelamento do solo e define os elementos de infraestrutura básica para uma área
loteada. São eles: Parcelamento do
solo: é o termo
utilizado para
identificar a
• Escoamento de águas pluviais; maneira como um
• Iluminação pública; terreno é dividido
em ruas, quadras
• Esgotamento sanitário; e lotes.
• Abastecimento de água potável;
• Energia elétrica domiciliar; 61
• Vias de circulação.
Apesar dessa definição, não são todos os espaços urbanos, mesmo os já ocupados,
que possuem todos esses elementos de infraestrutura. Muitas vezes, alguns serviços
tornam-se inviáveis de se instalar, por questões estruturais de maior porte ou por fa-
lhas administrativas nas cidades.
A quantidade de serviços de infraestrutura instalados em uma localidade influen-

ciam na capacidade de adensamento de um determinado bairro, uma vez que, quanto
maior a capacidade da infraestrutura da área, maior a capacidade de receber mais
ocupantes. Além disso, essa influência também está relacionada com a valorização
dos imóveis locais e valores de impostos, como o ITPU. Por exemplo: bairros com todos
os serviços de infraestrutura possuem, normalmente, imóveis mais caros do que bair-
ros com apenas abastecimento de água e energia elétrica.
Sei que você já sabe, mas preciso lembrá-lo: um corretor competente deve ser sem-
pre muito bem informado sobre as condições de infraestrutura, não só do imóvel, mas
do local onde este se encontra, pois esta informação orienta as escolhas do cliente no
momento da compra. Por isso, estude sempre e procure se informar sobre essas con-
dições junto às prefeituras e secretarias municipais.
Querendo mais
Para conhecer um pouco mais sobre esse tema, você pode estudar os
textos e conceitos existentes no site “Urbanidades” (disponível no endere-
ço <http://www.urbanidades.arq.br>). Nele, você poderá encontrar infor-
mações de vários níveis e referências para outros sites que contêm mais
informações sobre o assunto.
Resumo
Nesta terceira competência, você estudou as condições de ocupação das cidades
identificando as formas de organização e influências nas ocupações. Começamos pe-
las definições e conceitos das maneiras como a ocupação do espaço urbano pode
acontecer. Neste ponto, você entendeu que as condições de crescimento de uma cida-
62
de podem afetar – e serem afetadas – diretamente a valorização imobiliária.
Você também estudou as principais formas de ocupação urbana, entendendo as

diferenças entre elas, além de suas influências nos imóveis e nas áreas de entorno.
E, por último, compreendeu as influências de elementos como relevo e infraestrutura,
fatores que afetam fisicamente e financeiramente, tanto os fenômenos quanto as for-
mas de ocupação.
Autoavaliação
01. Qual das alternativas representa o princípio do desenvolvimento urbano?
a) Aumento da arrecadação tributaria da cidade;
b) Expansão da área urbanizada;
c) Aumento da população da cidade;
d) Melhoria das condições de ocupação da cidade.

02. Vistos os conceitos de ocupação urbana, qual das afirmações abaixo não está correta?
a) Crescimento horizontal está relacionado com adensamento;
b) A verticalização da cidade leva ao adensamento;
c) O crescimento horizontal acontece muitas vezes em áreas menos valorizadas da cidade;
d) O crescimento da cidade não é obrigatoriamente igual ao desenvolvimento urbano.
03. Os condomínios residenciais são considerados espaços não democráticos por quê?
a) São ocupações de alto padrão de acabamento;
b) Limitam a altura das suas construções;
c) São fechados para a entrada de pessoas de fora;

d) Exigem o pagamento de uma taxa de manutenção.
04. As vilas se diferenciam dos conjuntos habitacionais por vários elementos. Podemos
citar como um deles:
a) Possui um padrão de construções de maior qualidade;
b) É uma forma de ocupação que não possui a mesma qualidade de organização de seu 63
espaço;
c) São espaços mais democráticos do que os conjuntos;
d) Renda média da sua população.
05. Segundo a Lei Federal nº 6.766, qual das alternativas abaixo não representa um item
de infraestrutura básica?
a) Iluminação pública;
b) Transporte coletivo;
c) Abastecimento de água;
d) Vias de circulação.
64
Competência
04 65
Definir o conforto ambiental

no imóvel e na cidade
Definir o conforto ambiental
no imóvel e na cidade
Nesta competência, você estudará as questões que envolvem o conforto ambiental na
cidade e no ambiente de um imóvel específico, analisando este tipo de conhecimento e,
sobretudo, reconhecendo como ele influência na vida da cidade.
Mas, para quê estudar isso? Qual é a importância desse conhecimento na atividade
de um corretor de imóveis? Para responder essas perguntas, observe a seguinte situação:
Um cliente procura um corretor de imóveis em busca de uma casa onde ele consi-

ga não sentir calor ao longo do dia e tenha sempre um sombreamento impedindo
que o sol da tarde chegue a sua moradia. O que o profissional precisará saber
para selecionar um imóvel que atenda às solicitações do cliente? Ele precisa co-
nhecer como as construções e os elementos ao redor da casa afetarão a ventila-
ção e a insolação sobre ela, bem como deverá identificar se a posição da casa no
terreno favorece a ventilação.
67
Esses são alguns dos elementos que exigem um conhecimento do corretor sobre con-
forto ambiental. Mas eles não são os únicos. Questões sobre acústica ou sobre como os
locais podem gerar ruídos que prejudiquem as edificações próximas, são outras necessida-
des que levam um profissional do ramo imobiliário a estudar esses conteúdos.
Para esta competência, você terá os seguintes objetivos:
• Entender o que é conforto térmico e conforto acústico;
• Saber como as edificações podem ser adequadas às condições de conforto;
• Compreender os padrões de limites de som e o isolamento acústico.
Conforto ambiental térmico e acústico

O termo conforto ambiental está associado às condições de bem-estar existentes (ou
ausentes) em um determinado ambiente, que pode ser um local pequeno (como um quar-
to) ou grande (como um bairro inteiro). Estas condições podem ser relacionadas a vários
tipos de elementos (temperatura, ruídos, iluminação etc.).
Sendo assim, o conhecimento sobre conforto ambiental é dividido em várias áreas –
especializadas nos estudos de cada um desses elementos –, com maior destaque para as
áreas térmicas e acústicas.
O conforto térmico está totalmente voltado aos estudos das condições climáticas e de
temperatura, associadas às construções e ao espaço urbano. Para entendê-lo melhor, você
precisa conhecer um pouco sobre todos os elementos estudados por essa área.
A radiação solar é um dos elementos que influenciam no conforto térmico, tendo gran-
de relação com a temperatura de um determinado local. Ambientes que recebem mais
radiação solar estão propensos a possuírem uma temperatura mais elevada do que os
ambientes que recebem menos sol. A quantidade de radiação possui uma ligação com a
movimentação do planeta ao longo dos dias e dos anos. Conforme a terra realiza seu movi-
mento diário de rotação, a posição do sol vai se modificando e, com isso, a radiação solar
tem sua variação de inclinação e orientação.

68
Figura 28 – Movimentação de rotação

O movimento de translação também tem sua influência na incidência da radiação solar.

Porém, essa influência é sentida de forma mais lenta, ao longo do ano e não ao longo do
dia, uma vez que, com o passar dos meses, o posicionamento do planeta vai se modifican-
do, fazendo com que os raios solares mudem sua orientação durante os dias.
Figura 29 – Movimentação de translação
A presença de corpos d’água (lagos, rios, açudes) e oceanos tem uma grande influência
nas temperaturas. Isso acontece porque a água é mais resistente ao aumento de tempe-
ratura do que a terra. Quando comparamos a necessidade de energia (vinda da radiação
solar) necessária para aumentar em um grau a terra e a água, vemos que a água precisa 69
do dobro de energia em relação à terra. É isso que faz com que os corpos d’água e oceanos
sejam mais difíceis de esquentar. Além disso, quando a terra é aquecida, ela emite calor
de volta para o meio ambiente. Já a água evapora e faz com que o aumento de umidade
auxilie a tornar as brisas de ventilação mais agradáveis a sensação de temperatura. Essa
umidade pode ser fruto não apenas da evaporação de rios e outros elementos de água,
mas também da transpiração das plantas.
A topografia, forma do relevo do solo, é outro fator de influência térmica. A variação

de altura e inclinação do terreno pode fazer com que uma área receba mais insolação do
que outra no período da tarde, por exemplo, podendo ainda se tornar uma barreira para os
ventos e deixar o espaço mais quente.
Você já estudou sobre como o relevo tem influência na ocupação da cidade. Ao

longo desta competência, você ainda verá mais influências do relevo em outras
questões imobiliárias. Vale a pena ficar atento a esta questão para se tornar um
profissional mais completo!
O revestimento do solo se tornou, nos dias de hoje, um fator de grande interferência
nas temperaturas das cidades, pois, se comparada à água, a terra tem uma maior ca-
pacidade de aquecimento. Quando este solo é revestido por diferentes materiais, essa
condição pode se tornar mais intensa (aquecendo ainda mais) ou mais branda (suavi-
zando a temperatura local). Materiais como pavimentações de ruas e revestimentos de
cimento, concreto ou cerâmica para calçadas têm uma característica de aquecimento
superior ao terreno natural e contribuem para que a temperatura se torne mais eleva-
da. Já revestimentos naturais, como grama e demais vegetações, amenizam o aqueci-
mento do solo e contribuem para que a temperatura não se torne tão alta.
Além destes elementos, existe também a influência dos ventos. Em conjunto com todos
esses fatores, ele contribui para as características do clima de uma determinada área.
Todos esses elementos que você estudou aqui contribuem não apenas para as condições
associadas ao conforto térmico, mas também para caracterização do próprio clima de uma
área. Nesse sentido, ainda precisamos estudar as características dos climas no Brasil, para
que você conheça melhor como eles influenciam nas condições das cidades e dos imóveis.
Os principais tipos de climas no Brasil são: equatorial, tropical e semiárido. Mas, não
são os climas que nós estudaremos aqui e sim suas principais características que influen-
ciam nos tipos de imóveis adequados a cada um deles. Vejamos:
70 • Quentes e secos – Climas com grande variação de temperatura ao longo do dia (devido
a pouca umidade do ar), podendo a temperatura ir de 15 graus durante a noite a 31
graus durante o dia. Normalmente, seus ventos assumem as condições do horário, se
tornando quentes pela manhã e frios à noite;
• Quentes e úmidos – São climas que possuem uma maior uniformidade de temperaturas
ao longo do dia, não chegando a se tornarem frios durante a noite, mas amenizando o
calor do dia.
Todas essas características devem ser analisadas para que os imóveis estejam bem
adequados às condições climáticas dos locais que estão inseridos, fazendo com que estas
edificações apresentem condições agradáveis ao seu usuário.
Quando as construções são confortáveis

Agora que você entendeu os elementos do clima que influenciam no conforto térmico
dos imóveis, fica mais fácil estudar as condições de adaptação das edificações às condi-
ções climáticas, fazendo que elas se tornem mais agradáveis. Vamos abordar esse conteú-
do de forma direcionada aos dois tipos de clima que você viu, os predominantes no Brasil.
Clima quente e seco
Devido a grande variação de temperaturas neste clima, é importante que os materiais
das paredes tenham como característica dificultar a passagem de calor, fazendo com que o
imóvel não se torne quente ao longo do dia, nem perca calor e se torne frio durante a noite.
O uso de paredes mais grossas também contribui para essa finalidade.
Outro fator de grande importância para estes casos é o tamanho das aberturas (janelas,
cobogós, pergolados etc.), uma vez que a ventilação durante o dia se torna quente e esfria
rapidamente durante a noite. É essencial que elas sejam pequenas e evitem a ventilação
excessiva, que pode ser tão prejudicial para o conforto interno quanto as paredes que per-
mitem a passagem de calor, fator comentado anteriormente. Aberturas pequenas também
evitam que aconteça incidência excessiva de radiação solar.

Os telhados e coberturas também têm um importante papel para o imóvel não se tornar
desconfortável em regiões com o clima quente e seco. É importante que exista um espaço
de afastamento entre o telhado e a laje da edificação, formando um tipo de isolante natural
do ambiente interno com relação ao ambiente externo. Esse espaço faz com que o calor da
manhã que incide sobre o telhado perca temperatura e não consiga esquentar, ou esfriar,
o ambiente interno.
71
Figura 30 – Telhados para clima quente

Outro ponto de grande atenção é a posição dos ambientes em relação a insolação. Am-
bientes de grande permanência e de descanso, como quartos e salas, devem ter o mínimo
possível de paredes voltadas ao lado do poente, fazendo com que a influência da radiação
solar seja a menor possível no interior do imóvel.
Poente é a direção em que o sol se põe. Em relação às edificações, é o lado que

recebe a incidência de radiação solar no período da tarde, que normalmente gera
mais calor do que a insolação do período da manhã. Este lado não é obrigatoria-
mente o oeste, uma vez que com a movimentação do planeta, o posicionamento
das cidades em relação ao sol pode mudar e este lado ser orientado ao norte ou
noroeste, por exemplo.
Clima quente e úmido

Neste tipo de clima, a ventilação natural é um fator benéfico às edificações, visto que
não existe um esfriamento noturno que seja prejudicial (conforme vimos no estudo ante-
rior) e o vento transporta a umidade, refrescando o calor do dia. Dessa maneira, os imóveis
devem buscar o máximo de sombreamento possível e permitir a entrada da ventilação
natural, através de janelas e aberturas.
72 É importante perceber que a ventilação natural possui uma predominância. Na lingua-
gem popular é muito comum escutar as pessoas falarem: “aqui, o vento sopra do leste”.
Isto que dizer que na região em que a pessoa está situada, o vento tem a predominância
vinda do leste. Entretanto, a forma mais precisa de indicar a orientação do vento é falar
não apenas de onde ele vem, mas também para onde ele vai. Por exemplo: “nesta região,
o vento é predominante no sentido sudeste-noroeste”.
Para as casas e edificações térreas é comum o uso de varandas que permitam o som-
breamento ao redor do imóvel. Ou ainda, proteções da incidência solar nas janelas, que
não impeçam a entrada de ventos.
Uma vez que nesse tipo de clima a umidade é um fator marcante, deve-se ter atenção
e cuidado com a mesma. Espaços que sejam desprovidos de ventilação e também de um
mínimo de insolação podem desenvolver fungos e mofo. Sendo assim, sempre é bom que
os ambientes recebam alguma insolação ao longo do dia.
Ambientes considerados molhados, como cozinhas, banheiros e áreas de serviço, de-

vem ter um maior cuidado, sendo aconselhável que tenham paredes que recebam a inci-
dência solar do período poente. Já ambientes como escritórios, salas e quartos, podem
receber uma insolação mais branda e ficarem orientados para o lado do nascente.
O conforto ambiental urbano
As cidades possuem uma condição de temperatura diferente dos ambientes não urba-
nizados. Elementos como a pavimentação das superfícies (concreto e asfalto), a redução
de vegetação e a presença de equipamentos que geram calor são fatores que causam um
aumento na temperatura das cidades.
Devido a esta condição é importante observar que áreas urbanas de uso mais intenso
costumam ser mais quentes do que aquelas que são menos densas. As cidades mais arbo-
rizadas têm ambientes urbanos mais amenos. Nestes casos, estes espaços da cidade que
possuem temperatura mais elevada, são chamados de ilhas de calor.
Os espaços urbanos, assim como os imóveis, podem ser organizados em função

do clima local. Cidades em áreas de clima quente e seco buscam evitar a ventilação

natural, dando preferência por edificações mais próximas umas das outras, de for-
ma que gerem um sombreamento mútuo. Outro ponto aconselhável é a presença de
vegetação e elementos de água (chafarizes e fontes) que, através da evaporação,
amenizam o clima seco e ajudam a combater o calor. Já as cidades em áreas de clima
quente e úmido devem dar preferência a ventilação natural, favorecendo a passagem
dos ventos entre as edificações, com um maior afastamento entre elas e uma varia-
ção nas alturas dos imóveis.
73
Importante
Estas questões que você estudou aqui demonstram a importância de uma
observação cuidadosa, sobre os elementos de influência térmica nos imó-
veis que serão negociados. Apresentar as informações corretas sobre o
conforto do imóvel é essencial para que um corretor faça um trabalho cor-
reto e seguro.
Assim, a análise das condições de conforto deve ser feita mais de uma vez, em horá-
rios e dias diferentes, para saber se existe alguma variação que deva ser considerada.
Estes fatores contribuem para que exista uma relação de maior segurança entre o corre-
tor e seus clientes.
Atividade 01
Realize uma pesquisa sobre casas construídas em regiões de climas tem-
perados. Analise suas características construtivas de coberturas, janelas
e aberturas e materiais utilizados. Faça uma comparação com as infor-
mações vistas aqui, para saber as diferenças e semelhanças em relação
às construções dos climas já estudados. Lembre-se de compartilhar seu
trabalho no AVA.
A acústica nos imóveis

Se o conforto térmico tem como foco o estudo das questões voltadas ao clima e a tem-
peratura, o conforto acústico está voltado ao estudo dos efeitos sonoros, dos ruídos e das
formas de evitá-los ou reduzi-los.
A poluição sonora é um elemento constante nas cidades, com origem nas atividades
humanas. Ela gera vários problemas de saúde, como dores de cabeça e tensões muscula-
74 res, e causa grande incomodo a população das cidades, o que leva a necessidade de um
controle cuidadoso deste elemento urbano.
Atualmente, no Brasil, o principal instrumento que regulamenta o controle dos ruídos

são as NBRs 10.151 e 10.152, que tratam sobre as avaliações de ruídos em áreas habita-
das e recintos de edificações. Essas normas são referências para legislações que tratam
sobre o tema e indicam, dentre outras coisas, os níveis de ruído aceitáveis para os espaços
urbanos, visando o conforto das pessoas.
Querendo mais
Acesse <http://www.semace.ce.gov.br/wp-content/uploads/2012/01/Av
alia%C3%A7%C3%A3o+do+Ru%C3%ADdo+em+%C3%81reas+Habitadas.
pdf> e <http://www.vilavelha.es.gov.br/midia/paginas/NBR_10152-1987.
pdf> para conhecer as NBR’s 10.151 e 10.152 na íntegra.
Os níveis de ruídos, tecnicamente conhecidos como níveis de pressão sonora, são
medidos por uma escala chamada de decibel, ou dB. Estes níveis são aceitos mais
altos ou mais baixos, conforme o local onde estiver acontecendo. Áreas abertas, ou
com um uso específico para atividades que precisem de ruídos, têm a possibilidade de
permitirem níveis mais elevados. Já os ambientes fechados, ou que tenham atividades
que exijam silêncio, devem ter níveis de ruídos mais baixos.
Ao estudar essas informações, você pode se perguntar: “como fazer para que o alto
ruído, permitido em locais como as ruas, não chegue a locais fechados e que exigem
silêncio, como bibliotecas?” Bem, nestas situações são utilizadas técnicas de isola-
mento acústico, que buscam impedir a influência de ruídos em ambientes que devem
ser silenciosos, normalmente através de materiais e formas construtivas que não per-
mitem a passagem do som. Lembro-lhe que o isolamento não impede apenas a entrado

do ruído nos ambientes, mas também a saída, como em casos de estúdios de gravação
e oficinas que usem máquinas barulhentas.
Sabendo destas informações sobre ruídos, existem algumas situações que devem
ser observadas no momento que um imóvel é negociado. São elas:
• Condições do trânsito: ruas e avenidas que possuam um fluxo intenso de veículos

são geradoras de ruídos, que podem acontecer em horários específicos, ou ao longo
do dia inteiro. A presença do tráfego de ônibus e caminhões é algo que torna esse
75
ruído mais elevado;
• Uso das edificações vizinhas e próximas: alguns imóveis próximos àquele que está
sendo negociado podem ser utilizados para fins que gerem ruídos elevados, como
academias de ginástica, fábricas, casas de eventos e outros semelhantes. Isto im-
plica em um cuidado com a necessidade de um tratamento de isolamento acústico,
para evitar a influência desses ruídos no imóvel;
• Paredes e lajes em apartamentos: paredes e lajes muito finas possibilitam a passa-

gem de som com maior facilidade, causando perda de privacidade e interferência
de ambientes.
Essas são algumas situações que provocam problemas do ponto de vista acústico e
que podem exigir que seja feita alguma reforma para evitar esses problemas. Normal-
mente, essas reformas são projetadas e gerenciadas por arquitetos que atuam espe-
cificamente na área de acústica. Cabe a você, corretor, identificar as necessidades de
seus clientes e aconselhá-los quanto às providências que podem ser tomadas.
Resumo
Nesta competência, você estudou questões relacionadas com o conforto ambiental,
como este componente técnico afeta às edificações e ao espaço urbano, e quais são as
áreas importantes de serem estudadas, dando atenção específica às áreas do conforto
térmico e acústico.
No conforto térmico foram analisados os elementos que interferem diretamente no cli-

ma de uma cidade e nas características das construções, dando a você o conhecimento
para identificar se um imóvel está adequado ao clima da cidade e do espaço urbano em
que está inserido.
Já sobre o conforto acústico, você entendeu como os ruídos interferem na qualidade

de vida da população e que existem normas e legislações que regulamentam os níveis de
ruídos aceitáveis em espaços ocupados. Também viu que algumas situações da cidade
podem afetar diretamente o conforto acústico dos imóveis e que isso pode levar a necessi-
dade de alguma intervenção, para melhoria das condições habitacionais desta edificação.
Autoavaliação
01. Dos elementos citados abaixo, qual não exerce influência nas condições do conforto
76 térmico?
a) Radiação solar;
b) Ventos;
c) Movimentação do planeta;
d) Movimento das marés.
02. Das características vistas no clima quente e seco, a variação de temperatura é apon
tada como um problema. Qual é a situação menos indicada para evitar esse problema
em uma edificação?
a) Aberturas de ventilação pequenas;
b) Paredes finas;
c) Coberturas afastadas das lajes;
d) Vegetação e fontes d’água.

03. As ilhas de calor são fenômenos ocasionados por qual situação urbana?
a) Áreas de uso mais intenso;
b) Presença de fontes e chafarizes;
c) Ventos úmidos;
d) Sombreamento de vegetação.
04. Em cidades de clima quente e úmido, os ambientes “molhados” de uma residência

devem, preferencialmente, possuir:
a) Pequenas aberturas de ventilação;
b) Sombreamento o dia inteiro;

c) Paredes voltadas para o lado do poente;
d) Vegetação em seu interior.
05. Em relação ao conforto acústico de um imóvel, qual situação não tem importância para
ser observada?
a) Ocupação das edificações próximas;

77
b) Condições de trânsito;
c) Posicionamento em relação a insolação;
d) Espessura de paredes e lajes.

78
Competência
05 79
Reconhecer a legislação
urbana que influência nos imóveis e na cidade
80
Reconhecer a legislação
urbana que influência nos imóveis
e na cidade
As cidades são espaços democráticos em que a população que mora ou trabalha realiza
mudanças, conforme seus desejos e necessidades. O ordenamento do solo é de grande
importância para que o espaço urbano não se torne uma “grande confusão”, onde cada Ordenamento: é
o ato de colocar
pessoa faz o que bem entende, resultando em um local sem condições de oferecer servi- ordem em algum
ços essenciais e qualidade de vida aos moradores. lugar. No caso
urbano é o mesmo
Considerando a grande variedade de pessoas, opiniões, desejos e necessidades em que não deixar

que o espaço seja
uma cidade, seria um grande risco à boa convivência se não existissem maneiras de man- utilizado e ocu-
ter o espaço minimamente organizado, de forma em que todos que estão ali saibam o que pado de qualquer
forma.
existe, o que acontece e o que pode ser feito naquela cidade.
Imagine se, em uma mesma rua, fosse instalado um hospital sem considerar a ne-
cessidade de estacionamentos e acessos de ambulâncias, e que, além disto, existissem
nela bares e casas de shows sem um mínimo de tratamento e isolamento acústico, para
evitar que os sons e a música afetassem o espaço externo. Morar nessa rua seria algo 81
extremamente desagradável: problemas de acesso às casas (com os veículos do hospital
e dos bares parados na rua), ruídos incômodos tarde da noite, conflitos entre o hospital
(que necessita de silêncio) e as casas de shows etc. Este é apenas um exemplo simples
do que pode acontecer a uma cidade caso não exista algum instrumento de controle e
organização os seus espaços deverão ser utilizados e ocupados..
Importante
É importante que você perceba que utilização e ocupação do espaço ur-
bano são aspectos diferentes. Quando você ocupa, está construindo uma
edificação ou uma estrutura temporária em determinada área. Já a utiliza-
ção acontece sem a necessidade de que alguma estrutura seja construída.
Exemplo: um imóvel é uma ocupação. Já um estacionamento em terreno
baldio é uma utilização.
Sendo assim, nesta competência, você estudará a legislação urbana, que tem como fi-
nalidade ordenar o espaço da cidade, entendendo como estes instrumentos atuam e como
eles podem influenciar no crescimento e desenvolvimento do espaço, de uma maneira
que você aprenda como essa mesma legislação influência no trabalho de um corretor de
imóveis.
Os objetivos desta competência são:
• Entender a importância do ordenamento urbano;
• Conhecer as leis federais que influenciam nos imóveis e nas cidades;
• Identificar as normas e padrões de ocupação urbana estabelecidos na legislação.
Leis Federais
As leis que afetam o território nacional, em específico as cidades e os imóveis, podem

ser de três origens: nacional ou federal, estadual, e municipal ou local. As suas abrangên-
cias são determinadas de acordo com essas origens.
Agora, vamos analisar essas legislações?
82 Constituição Federal
A Constituição Federal é um conjunto de leis, normas e regras que regula e organiza o
funcionamento da nação, definindo direitos e deveres de cada parte integrante da comu-
nidade, seja ela rural ou urbana. Determina os elementos da política de desenvolvimento
urbano e os direitos de acessibilidade dentre os princípios básicos de cidadania. Estes
elementos indicam a necessidade de regulamentações específicas que considerem as ca-
racterísticas de cada local onde serão aplicadas.
Código Civil
O Código Civil é a legislação, que teve sua última atualização em 2002, e que regula-
menta e disciplina a vida civil no país, desde direitos e atos diários até a realização de ne-
gócios. Como toda lei, o Código Civil tem base na Constituição Federal e trata , com relação
às questões imobiliárias, dos direitos de construção, em terrenos próprios ou terrenos de
outras pessoas; das disputas de imóveis; das possibilidades de perdas de propriedades;
dos direitos entre vizinhos e de construir, incluindo até questões específicas como janelas
e aberturas nas edificações; e do direito de superfície.
Parcelamento do solo urbano
No Brasil, existe uma lei específica que trata sobre o parcelamento do solo nas cidades
(Lei nº 6.766 de 1979), definindo questões como:
• De que formas a área das cidades pode ser parcelada? Através de loteamento, que divi-
de o espaço em quadras e lotes, também abrindo vias de circulação (ruas e calçadas);
ou através de desmembramento, que é a divisão de lotes e quadras em lotes menores,
sem a criação de novas vias de circulação, nem a modificação nas vias existentes;

83
Figura 31 – Formas de parcelamento da área das cidades

• Onde o parcelamento pode acontecer? Especificamente em zonas urbanas ou de ex-

pansão urbana, que sejam definidas por leis municipais, sendo proibido em áreas que
gerem riscos a população e ao meio ambiente;
• Quais são os requisitos para que o parcelamento aconteça? Espaços destinados às

áreas públicas, dimensões mínimas de lotes, formas de integração com os espaços
urbanos existentes;
• O que deve conter no projeto de parcelamento? As informações sobre a área a ser lotea-
da e de elementos de importância que já existam nela, como rios e lagos. A localização
dos elementos e equipamentos públicos, bem como os dados de cada lote novo.
A lei ainda define questões burocráticas de registro e contratos que envolverão o par-
celamento do solo. Porém, não elimina a obrigatoriedade de respeito e cumprimento ao
que regem as leis específicas do município, que tratam dessas questões.
Estatuto das cidades

Esta lei, de nº 10.257, datada de 10/07/2001, tem a finalidade de regulamentar os
artigos 182 e 183 da Constituição Federal (que nós já vimos anteriormente), que tratam
sobre o espaço urbano, determinando o ordenamento e funcionamento das funções so-
ciais das cidades, bem como garantindo o bem estar de seus moradores.
O Estatuto das Cidades é baseado em diretrizes que, de maneira geral, buscam: a sus-
tentabilidade urbana e ambiental das cidades; a participação popular na definição dos ru-
mos da cidade; evitar usos e ocupações incompatíveis e inconvenientes do espaço urbano.
Essa lei estabelece formas de operação e atuação de instrumentos que ajudam na ges-
tão e no ordenamento das cidades. Dentre eles, podemos destacar:
• Parcelamento, edificação e utilização compulsórios – É a obrigação de uso ou ocu-

pação do solo com a intenção de combater a especulação imobiliária e o mal aproveita-
mento do espaço urbano;
• Direito de superfície – É o direito que o proprietário tem de utilização do terreno, que

84 pode ser transferido para outra pessoa através de um contrato (aluguel);
• Direito de preempção – É a preferência que a administração pública municipal tem em

comprar um imóvel urbano particular. Porém, não existe a obrigação do proprietário em
vender o imóvel. O direito de preempção só pode ser aplicado em casos específicos de
necessidade do imóvel, por parte da administração pública;
• Outorga onerosa – É um instrumento que permite o adensamento de uma área da cida-

de, fazendo que, para isso, o proprietário de um imóvel em construção pague uma taxa
extra para autorização de uma construção maior do que o padrão convencional da cidade;
• Transferência de potencial construtivo – Assim como a Outorga Onerosa, esse instru-

mento permite a construção acima do padrão normal da cidade. Todavia, ao invés de
ser paga uma taxa para essa permissão, é feita a transferência da capacidade constru-
tiva de outro terreno para a área que será adensada. Esse potencial construtivo trans-
ferido só pode sair de um terreno que tenha sido considerado necessário às questões
públicas, como áreas de preservação ambiental, ou para construção de habitações de
interesse social;
• Estudo de impacto de vizinhança – Construções e atividades públicas ou privadas

têm a necessidade de passar por uma análise prévia sobre a sua influência na área de
vizinhança, antes mesmo de receber suas licenças e autorizações. Este estudo deve
verificar os pontos positivos e negativos, analisando elementos como o adensamento
populacional da área ou a geração de tráfego urbano, além de outras influências a mais
que possam ser geradas.
Como as cidades são muito diferentes umas das outras, o Estatuto das Cidades de-
finiu esses instrumentos apenas de forma geral, deixando para que cada município de-
termine, através de leis específicas, os detalhes de aplicação para cada um deles. Isto
é: a maneira de calcular a outorga onerosa em São Paulo/SP, é diferente da forma que é
calculada em Curitiba/PR, por exemplo.

Atividade 01
Agora que você tem um conhecimento mais claro sobre as legislações fe-
derais que influenciam na cidade, pesquise na legislação municipal da sua
cidade a forma como os instrumentos descritos acima são aplicados. Ela-
bore um texto e compartilhe-o em nosso fórum. 85
Planos Diretores e outras Leis Municipais

Como você observou, as leis federais não têm como definir os instrumentos de orde-
namento das cidades de forma específica, o que leva a necessidade de cada município
determinar esses detalhes em leis próprias.
Neste caso, o Plano Diretor é o instrumento principal para estabelecer os padrões de

ocupação e uso do solo nas cidades, em que são detalhados outros instrumentos como os
que são definidos pelo Estatuto das Cidades (outorga onerosa, transferência de potencial
construtivo etc.). Os planos diretores organizam elementos como o zoneamento, também
chamado de macrozoneamento, que determinam as características de zonas do município,
as áreas que podem ser ocupadas de forma mais ou menos intensa, ou ainda as áreas de
fragilidade ambiental que precisam ser protegidas.
Além dessas questões de caráter urbano, o Plano Diretor estabelece restrições
e controles para as construções individuais, com limites de áreas construídas e
alturas das edificações, sempre com o objetivo de contribuir para o desenvolvi-
mento da cidade e melhoria da qualidade de vida da população.
Em cidades de porte médio, o tamanho e a quantidade de habitantes provocam uma

maior complexidade das relações existentes no espaço: mais áreas a serem ocupadas,
mais imóveis a serem construídos, mais atividades produtivas sendo realizadas. Essas
situações criam a necessidade de outras legislações que completem os pontos abordados
pelos planos diretores, como exemplo, os códigos de obras e posturas que indicam permis-
sões e obrigações sobre as edificações e seus ambientes internos.
Os códigos de obras, que podem receber outras denominações, atuam diretamente

sobre os elementos particulares dos imóveis, como as áreas e as dimensões mínimas de

ambientes específicos, e ainda as necessidades de janelas e aberturas de ventilação. Além
disso, eles podem conter as exigências sobre estacionamentos, determinando a quantida-
de mínima de vagas e as formas de acessos.
É interessante observar que cada cidade tem seu grau de complexidade nestas leis e
86 regulamentações, o que causa grandes variações nas suas formas de trabalhar com elas.
Algumas cidades podem ter estes elementos mais simplificados e reunir os mesmos em
uma legislação única, como o Plano Diretor. Outras cidades podem elevar o grau de abran-
gência e complexidade de cada instrumento e criar leis específicas para cada um.
Importante
Devido a isso, é importante que você se informe sobre as legislações que
regulamentam a ocupação e o espaço urbano de cada município em que
você trabalha. Observe o que cada uma delas traz de informações, de ma-
neira que possa conhecer bem a influência que estas leis têm sobre os
imóveis. Assim, você poderá atender às necessidades de seus clientes de
maneira mais segura e correta.
Com este cuidado, você evitará muitos erros. Por exemplo: um cliente procura um corre-
tor em busca de um terreno de grande área para construir uma casa de grande porte. Após
finalizada toda a negociação, é descoberto que este terreno está localizado em uma zona
limitação de construção do município, estabelecida pelo Plano Diretor, e que não se pode
construir imóveis do tamanho que o cliente deseja. Que confusão, não é? Isso poderia
ser evitado se o corretor conhecesse essa legislação e soubesse dessa informação para
passá-la ao cliente, antes que o negócio avançasse. Por isso, mantenha-se sempre bem
informado sobre a legislação urbana que influência nos imóveis e na cidade.
Resumo
Nesta competência, você estudou a influência da legislação urbana no espaço das ci-
dades, compreendendo como essas leis afetam na ocupação e no uso desses espaços e

como os imóveis refletem essas influências. O estudo passou por legislações federais, que
são mais generalistas, chegando a legislações municipais, mais específicas e detalhadas,
de maneira que foi possível compreender conceitos de grande importância sobre ordena-
mento, uso e ocupação do espaço urbano.
Além do entendimento sobre a influência da legislação urbana, você também aprendeu

quais são as principais legislações existentes e quais são os padrões de ocupação resul-
tantes dessas legislações. Este estudo apresentou sua importância devido a aplicação 87
direta desse conhecimento nas atividades profissionais de um corretor de imóveis.
Autoavaliação
01. As legislações federais indicam regulamentações e instrumentos que afetam o espaço
urbano, além de servirem de base para as leis municipais que detalham esses assun-
tos conforme as características da cidade. Das leis abaixo, qual não se encaixa nessa
descrição?
a) Estatuto das Cidades;
b) Plano Diretor;
c) Código Civil;
d) Lei de Parcelamento do Solo.
02. Um cliente procura um corretor de imóveis em busca de um terreno para fazer um lote-
amento. Neste caso, o que ele procura é?
a) Um terreno de médio porte que seja possível construir um edifício de apartamentos;
b) Um terreno de grande porte para dividir em dois lotes menores, cada um com a frente
para as ruas que já existem;
c) Dois terrenos de pequeno porte, para junta-los em um único terreno maior;
d) Um terreno de grande porte para dividi-lo em vários terrenos menores e abrir novas ruas
de acesso por dentro dele.
03. Sobre a outorga onerosa, é correto afirmar:
a) Que é um instrumento que permite ao município ter a preferência na compra de um

imóvel particular;
b) Que é um instrumento que permite a construção em área maior do que o padrão do

município, através do pagamento de uma taxa;
c) É um imposto de arrecadação que obriga todos os proprietários de imóveis a pagá-lo;
d) É um instrumento de controle do uso do solo que só permite construções em áreas

específicas da cidade.
88 04. O plano diretor de uma cidade é uma lei que tem por finalidade o desenvolvimento
urbano e a melhoria da qualidade de vida da população. Ele pode regulamentar instru-
mentos definidos no Estatuto das Cidades devido a:
a) Lei federal trata esses instrumentos de forma mais generalista e não considera os de-
talhes de cada cidade;
b) O Plano Diretor pode ignorar os padrões estabelecidos pela lei federal;
c) Os instrumentos do Estatuto das Cidades não são válidos para as cidades, apenas para
o Distrito Federal;
d) A lei federal não tem atuação no espaço urbano.
05. Sobre a legislação urbana municipal, podemos afirmar que:
a) O plano diretor é a única legislação que pode regulamentar o uso do solo nas cidades;
b) Plano diretor e código de obras são a mesma coisa. Por isso, nenhuma cidade possui
essas duas legislações em conjunto;
c) O código de obras é uma legislação que complementa o plano diretor e traz regulamen-
tações sobre questões específicas dos imóveis;
d) O código de obras determina os elementos que serão regulamentados no plano diretor.

89
90
Competência
06 91
Aplicar as prescrições
urbanísticas
92
Aplicar as prescrições
urbanísticas
Você já aprendeu que as legislações municipais, como os planos diretores, podem espe-
cificar instrumentos e elementos que controlem as construções da cidade, tendo o objetivo
de contribuir com o desenvolvimento urbano e fazer com que a infraestrutura seja utilizada
de maneira correta.
Vale a pena imaginar agora a seguinte situação: um corretor de imóveis está agencian-
do a venda de um terreno da sua cidade. Ao se reunir com um cliente para apresentar esse
terreno, ele é questionado sobre quanto, em metros quadrados, pode ser construído nesse

terreno. Ou se forem apartamentos, quantos podem ser feitos.
Essas informações fazem parte do que se pode chamar de potencial construtivo do ter-
reno, e são obtidas através da análise de informações existentes na legislação municipal,
principalmente no plano diretor, que são chamadas prescrições urbanísticas.
Prescrições: são
Nesta competência, você estudará essas prescrições urbanísticas possíveis de se en-
determinações, ou
contrar em uma cidade, analisando seus princípios de funcionamento e como elas atuam obrigações, exis-
tentes em algum
nas edificações. Você também aprenderá a realizar os cálculos que sejam necessários a
tema. Nesse caso,
algumas prescrições e como elas influenciam umas nas outras. Assim, será possível ofe- são obrigações a
93
serem cumpridas
recer um serviço imobiliário com mais – e melhores – informações ao cliente. Os objetivos
pelas construções.
deste estudo são:
• Aprender o que são as prescrições urbanísticas e como elas podem variar em

cada cidade;
• Ser capaz de, quando necessário, realizar os cálculos exigidos em uma prescri-
ção urbanística;
• Saber como utilizar as informações das prescrições para uma melhor atuação
como corretor imobiliário.
Os elementos de prescrições
Existem vários elementos de prescrições urbanísticas, mas alguns são utilizados com
mais frequência, são mais comuns nas legislações das cidades brasileiras, o que promove
algumas variações na sua forma de utilização local, sem que seja modificado o seu princí-
pio de funcionamento.
Sendo assim, é importante que as definições das prescrições sejam estudadas com
calma em cada município que se trabalha, com a intenção de saber exatamente quais eles
são e como aquela cidade utiliza esses elementos. Lembro-lhe que as cidades não são
obrigadas a utilizá-los, mas normalmente o fazem, buscando um melhor controle do seu
espaço urbano.
Agora vamos conhecer esses elementos?
Coeficiente de aproveitamento
O coeficiente de aproveitamento é uma prescrição que determina quanto, em área,
pode ser construído em um terreno. Ele também pode ser chamado de índice de aprovei-
tamento ou de utilização, e é indicado em valor numérico (1,0; 2,5 etc.), que normalmente
muda entre bairros ou regiões da cidade. A sua principal função é controlar o total máximo
de área construída nos terrenos da cidade, de maneira que essas construções nunca ultra-
passem os limites aceitáveis pela estrutura do bairro.
94
Importante
O coeficiente de aproveitamento é utilizado realizando uma multiplicação
entre a área do terreno e o valor do coeficiente de aproveitamento, no bair-
ro ou região da cidade, de forma que o resultado é sempre expresso em
metros quadrados (m²).
Vamos ver um exemplo de como esse elemento pode funcionar: um cliente procura um
terreno em alguns bairros de sua cidade para construir um conjunto de escritórios. Ao ana-
lisar questões como localização e acesso, ele fica na dúvida entre dois terrenos em bairros
diferentes: o primeiro terreno tem 600,00m² e fica localizado em um bairro que possui um
coeficiente de aproveitamento de 1,0; o segundo terreno tem 400,00m² e fica localizado
em um bairro que possui um coeficiente de aproveitamento de 1,5.
Ao realizar as multiplicações do primeiro terreno (600,00m² x 1,0 = 600,00m²) e do se-

gundo terreno (400,00m² x 1,5= 600,00m²), verificamos que, apesar de possuírem áreas
diferentes, eles possuem a capacidade de construção igual.
Figura 32 – Coeficiente de aproveitamento: terreno 1 e 2
Taxa de ocupação
Essa prescrição urbanística é, muitas vezes, confundida com o coeficiente de aprovei-
tamento, mas elas possuem grandes diferenças. A taxa de ocupação é um elemento que
considera a área que um imóvel projeta no terreno e não a área de construção desse imó-
vel. É justamente essa área projetada que é chamada de área ocupada. Então a taxa de 95
ocupação é calculada sobre a área ocupada em relação à área do terreno, normalmente é
uma porcentagem da área do terreno.
Figura 33 – Taxa de ocupação

Vamos continuar analisando os mesmos exemplos do coeficiente de aproveitamento,
considerando que em toda a cidade dos dois terrenos a taxa de ocupação é de 80%: o pri-
meiro terreno que possui área de 600,00m² pode ter uma área ocupada de até 480,00m²
(600,00m² x 80%= 480,00m²); já o segundo terreno, que tem uma área de 400,00m²
pode ter uma área ocupada de até 320,00m² (400,00m² x 80%= 320,00m²).
Figura 34 – Taxa de ocupação: terreno 1 e 2

96 Isso quer dizer que, apesar de possuírem capacidade de construção igual (600,00m²),
essa área só pode ser instalada em ocupações diferentes (480,00m² e 320,00m²), levan-
do a necessidade de verticalizar as construções, construindo em mais de um pavimento.
Atividade 01
Vamos então trabalhar para entender melhor esses dois elementos das
prescrições urbanísticas. Considere três terrenos em bairros diferentes,
onde encontramos as seguintes prescrições: o bairro do primeiro terreno
possui um coeficiente de aproveitamento de 2,5 e uma taxa de ocupação
de 60%; o bairro do segundo terreno tem um coeficiente de aproveitamen-
to de 1,2 e uma taxa de ocupação de 80%; e o bairro do terceiro terreno
tem o coeficiente de aproveitamento de 1,8 e a taxa de ocupação de 40%.
Faça os cálculos para identificar as capacidades de construção para esses
três terrenos. Compartilhe seus resultados no AVA.
Taxa de permeabilidade
A taxa de permeabilidade tem a função de garantir que o terreno sempre possua uma
área que permita a infiltração de águas, principalmente das águas de chuva, evitando as-
sim que todos os terrenos joguem suas águas para a rua e sobrecarreguem o sistema
público de drenagem. Além da função de infiltração, a área permeável contribui para a
redução do aquecimento dos terrenos, como você aprendeu na competência 04, uma vez
que áreas permeáveis não são pavimentadas e com isso refletem a radiação solar em
menor quantidade.
Assim como na ocupação, a taxa de permeabilidade é calculada em porcentagem. A dife-

rença é: enquanto a taxa de ocupação diz a área máxima a ser ocupada no terreno, a taxa de
permeabilidade informa a área mínima que precisa ser deixada sem pavimentação.

97
Figura 35 – Taxa de permeabilidade

Apesar de parecer lógico que a soma da taxa de ocupação e da taxa de permeabilidade

representem 100% do terreno, nem sempre isso será verdade. Lembre-se que a ocupação
é em relação a área da edificação. Então, caminhos e circulações, piscinas e garagens des-
cobertas, não contam como área ocupada. Mas também não são permeáveis.
Da mesma maneira, um imóvel sobre pilotis pode ter parte do terreno abaixo da edifica-
ção, permeável. Essa área então seria ocupada e permeável ao mesmo tempo.
Gabarito
Já o gabarito é uma prescrição relacionada à altura das edificações. É justamente o con-
trole de quanto os imóveis podem ser altos em uma determinada área ou região da cidade.
Isso é necessário por vários motivos. Ao controlar a altura das edificações é possível fazer
com que elas não prejudiquem a ventilação natural na cidade. O controle da altura também
pode ser necessário para evitar que os imóveis prejudiquem a visão de áreas da cidade
como praias, montanhas e vales. É o chamado aspecto cênico-paisagístico.
As formas de controle de gabarito podem variar de cidade para cidade, como por
exemplo: pela quantidade de pavimentos; pela altura entre o piso do pavimento térreo
e o último elemento construído (caixa d’água, casa de máquinas de elevador etc.); ou
ainda pela altura entre as lajes de piso do térreo e do último pavimento.
98
Figura 36 – Gabarito
A forma desse controle será definida pela legislação que estabelece o gabarito da cida-
de, por isso é importante a leitura cuidadosa dessa norma. Ela ainda pode conter elemen-
tos excluídos desse controle, como antenas, muretas de proteção e outras construções de
pequeno porte.
Recuo
Os recuos são os afastamentos que as edificações devem ter em relação ao limite do
terreno. É uma maneira de controlar a distância entre os imóveis.
Esses afastamentos são necessários por vários motivos. Eles facilitam a ventilação na-
tural, necessária em climas quentes e úmidos, ou ainda por questões de privacidade entre
os imóveis.
Os recuos, assim como o gabarito, não possuem uma forma padronizada para serem
determinados, como os cálculos do coeficiente de aproveitamento e das taxas. Mas, exis-
tem algumas regras comuns na maioria das cidades que adota essa prescrição, por exem-
plo: recuos dos limites dos terrenos que são voltados para as ruas, normalmente, são
maiores do que aqueles recuos que são voltados para outros terrenos; no térreo alguns
recuos podem ser ignorados e a edificação ficar colada nos limites do terreno.

99
Figura 37 – Recuo
É comum que em edificações verticalizadas o recuo precise ser ampliado para manter
a sua função. É o que se chama de recuo adicionado, ou adicional, que cresce conforme a
altura do imóvel também cresce.
É importante que você saiba que o potencial construtivo de um terreno é determinado

pela junção de todas as condições estabelecidas pelas prescrições urbanísticas que atuam
sobre ele, indicando o que é permitido e o que não é.
Resumo
Você aprendeu nesta competência o que são as prescrições urbanísticas e a importân-
cia delas no controle ocupacional de uma cidade, estudando o princípio de funcionamento
delas e conhecendo as possibilidades de modificações entre as cidades que as utilizam.
Assim, você entendeu não apenas o que são, mas também como elas funcionam e ainda,
como fazer os cálculos exigidos, quando necessário.
Nosso estudo passou pelas quatro principais prescrições utilizadas nas cidades bra-
sileiras, verificando os conceitos, finalidades e funcionamentos de cada uma delas, de
maneira que você é capaz de entender e desenvolver as informações necessárias sobre os
imóveis, para passá-las aos seus clientes.
Autoavaliação
01. Dentre as funções das prescrições urbanísticas, qual das opções abaixo não está
correta?
a) Controle da ocupação do solo em uma cidade;
b) Beneficiar o conforto ambiental da área urbana;
c) Controlar a valorização imobiliária;

d) Contribuir para o desenvolvimento das cidades.

02. Se nós considerarmos apenas o coeficiente de aproveitamento para saber o potencial

construtivo de um terreno, qual terreno teria o melhor potencial?
a) Terreno de 200,00m² com coeficiente de aproveitamento de 2,0;
100 b) Terreno de 400,00m² com coeficiente de aproveitamento de 1,0;
c) Terreno de 250,00m² com coeficiente de aproveitamento de 1,5;
d) Terreno de 250,00m² com coeficiente de aproveitamento de 2,0.
03. Para um terreno de 360,00m² em um bairro de coeficiente de aproveitamento de 3,5,

qual o total de área construída que pode ser executada?
a) 1.260,00m²;
b) 720,00m²;
c) 1.360,00m²;
d) 1.720,00m².
04. A taxa de ocupação é uma prescrição urbanística que atua em que elementos de um
terreno?
a) Multiplicação da área do terreno;

b) Porcentagem da área do terreno;
c) Variação de relevo do terreno;
d) Redução da largura do terreno.
05. Qual opção não representa uma finalidade do controle de gabarito?
a) Limite de altura dos edifícios;
b) Afastamento entre os imóveis;
c) Proteção da visualização de paisagens da cidade;
d) Permitir maior ventilação natural entre os edifícios.

101
102
Competência
07 103
Definir os impactos
de ocupação urbana
Definir os impactos
de ocupação urbana
Após conhecer todos esses elementos da Arquitetura e do Urbanismo que influenciam
nos imóveis, agora você irá estudar outra questão: a influência que a cidade pode causar
ao meio ambiente, e também à sociedade e à economia.
O meio urbano é o ambiente de trabalho do corretor imobiliário, sua mesa de escritório

e seu objeto de atuação. Isso torna muito importante o conhecimento de como este meio
afeta outros ambientes e também como ele afeta a sociedade que se utiliza dele.
Ao conhecer essas influências, você será capaz de observar como a presença e a evo-

lução dos imóveis, e consequentemente da cidade, afetam de maneira positiva e negativa
em todos os elementos que se relacionam com eles. E, com isso, será capaz de participar
no desenvolvimento do meio urbano.
Assim, nesta competência, você irá aprender sobre os impactos urbanos e a interfe-
rência no meio ambiente, compreendendo como a cidade se relaciona com as questões
ambientais e também como o meio ambiente pode estar presente no meio urbano. Você
também estudará sobre como a cidade e a sociedade interferem uma na outra, alterando
padrões da população de um determinado local e a sua economia.
105
Os objetivos deste estudo são:

• Entender os impactos positivos e negativos da ocupação urbana;
• Conhecer a relação entre a cidade e o meio ambiente;
• Saber como a cidade pode influenciar em questões econômicas e sociais.
Impactos ambientais urbanos

Antes de começar estes estudos, vamos entender o que eles querem dizer de fato. Ao
falarmos sobre impactos ambientais, nossa primeira impressão é de que estamos tratando
de prejuízo para as questões ecológicas. Mas, nem sempre é assim.
Para compreender isso melhor, vamos entender cada um desses termos isoladamen-
te, para depois entender o que eles significam quando estão juntos. Neste caso, o termo
impacto se refere a uma alteração causada por uma ação, uma mudança no local ou no
objeto que sofreu esse impacto. Essas alterações podem ser mínimas ou máximas, às
vezes nem são sentidas. Por exemplo: o simples fato de um ser humano respirar causa um
impacto na atmosfera, mudando o oxigênio para gás carbônico. Isso quer dizer que nem
todo impacto pode ser sentido ou percebido.
Apesar da palavra “impacto” ser normalmente associada a problemas ecológicos, ela

não está limitada apenas a isso. Você pode identificar impactos nas mais variadas situa-
ções e localizações, como a construção de um prédio de apartamentos em uma zona cen-
tral da cidade, que pode causar um impacto grande no trânsito de veículos no local. Esse
pode ser considerado um impacto em meio urbano, ou impacto urbano.
Atividade 01
Realize um estudo na sua cidade e identifique exemplos de impacto urba-

no. Explique o que causou esses impactos e de como eles afetam o meio.
Partilhe seu trabalho em nosso fórum!
Assim como os impactos podem ser percebidos ou não, eles também não precisam ser,
106 obrigatoriamente, prejudiciais. Existem impactos que causam melhorias onde acontecem,
como plantação de vegetação nas margens de rios, que favorecem a proteção e evitam que
aconteça erosão. Isso faz com que os impactos sejam classificados em negativos ou positivos.
Com todas essas variações e definições de impactos, nós podemos ter uma grande
variedade deles. Vamos ver alguns casos:
• Impactos ambientais negativos – A instalação de sistemas de esgotos que
fazem despejo em rios e lagos, sem tratamento, tem como impacto negativo a
poluição;
• Impactos ambientais positivos – O plantio de vegetação nativa em uma área de-
vastada tem como impacto a recuperação da vegetação natural;
• Impactos urbanos negativos – O crescimento populacional de uma cidade sem o
aumento da condição de abastecimento de água, gerando como impacto a falta de
água para a população;
• Impactos urbanos positivos – A construção de vias que permitam que o trânsito de
veículos não fique congestionado, causando a fluidez no sistema viário.
Agora que você conhece esses conceitos relacionados aos impactos, podemos estudar
um pouco mais sobre como a ocupação de uma cidade pode gerar alterações nos espaços
ambientais e urbanos. Vamos dar uma atenção maior aos impactos negativos, para escla-
recer os efeitos ruins que uma cidade pode causar e com isso reforçar a necessidade de
maior cuidado com o crescimento urbano.
Os impactos ambientais que podem ser causados pela ocupação das cidades são
muito variados. Um exemplo é o desmatamento de vegetação nativa. Originalmente, os
ambientes naturais possuem alguma vegetação, que pode ser importante (Mata Atlântica,
Caatinga...) ou apenas uma vegetação comum. Muitas vezes, a vegetação precisa ser reti-
radas para dar lugar aos imóveis, ruas e outros elementos urbanos.
Outro exemplo de impacto negativo é o chamado assoreamento, que consiste na ero-

são e descida de terra para dentro dos rios e lagos (corpos d'água), causadas pelas cons-

truções urbanas, podendo deixá-los mais rasos ou até mesmo extinguir-se.
Essa proximidade com os corpos d’água pode levar a outros impactos, como a poluição
dos mesmos. O descarte de lixo, os sistemas de drenagem de águas das chuvas, ou o
esgotamento sanitário, despejam suas cargas em rios e prejudicam a qualidade e limpeza
da água. As águas subterrâneas também podem ser prejudicadas com essa poluição, prin-
cipalmente quando não existem os sistemas de coleta de esgotos e os imóveis se utilizam
de fossas e sumidouros. Isso faz com que os dejetos sejam infiltrados no solo, causando
107
a contaminação de todo o subsolo. Em vários casos, as cidades se utilizam de águas sub-
terrâneas para o abastecimento da população, o que pode levar a graves problemas de
saúde.
Com o desmatamento, a presença das cidades provoca um aquecimento no clima local

(como vimos na competência 04), podendo chegar a causar mudanças climáticas em di- Metrópoles:
mensões maiores. Principalmente quando estas tomam proporções de metrópoles. cidades que
cresceram de
Já os impactos urbanos são sentidos nas próprias condições das cidades, não sendo uma maneira
tão acentuada,
necessariamente relacionados com questões ecológicas. Normalmente, eles são acentua-
que se uniram
dos com o crescimento e o adensamento urbano, de forma que as maiores e mais populo- fisicamente com
outras cidades vi-
sas cidades possuam maiores impactos urbanos.
zinhas e tem uma
influência social e
Conforme as cidades crescem e se tornam mais populosas, fica cada vez mais difícil
econômica sobre
atender às necessidades de serviços e de infraestrutura. Cidades muito grandes possuem essas cidades.
a necessidade de grandes deslocamentos. Deslocamento para trabalhar, para estudar,

para atividades de lazer, para cuidados com a saúde. Sempre as pessoas precisam ir para
locais, que se tornam mais afastados. Criar uma rede de circulações que permita esse des-
locamento é muitas vezes impossível para os gestores urbanos, levando aos problemas de
congestionamentos e deslocamentos.
Importante
A incapacidade de atender às necessidades de serviços urbanos gera con-
dições de insalubridade para a população, como problemas de atendimen-
to médico (postos de saúde e hospitais insuficientes) ou acúmulo de lixo
nas ruas (atraindo mosquitos, ratos e baratas), que levam a riscos para a
saúde da população.
O fato das cidades se tornarem muito densas leva a população de baixa ou nenhuma renda
a procurar áreas disponíveis para morar. Normalmente, essa ocupação acontece nos bairros
periféricos, ou em espaços mais centrais, que são considerados áreas de risco. Essas áreas
possuem características físicas que geram algum risco para as construções (desabamento,
alagamento, proximidade com ferrovias etc.) e não deveriam ser ocupadas de forma alguma.
Impactos econômicos e sociais

Já que você sabe que impactos são alterações, causadas por alguma ação, e que eles
108 não são, obrigatoriamente, relacionados à questões ecológicas, vamos agora estudar como
as cidades podem causar impactos à sociedade.
O crescimento das cidades altera a vida da população de várias maneiras. E não apenas
a população urbana, mas também a população do campo, rural. As modificações podem
ser as mais variadas, acontecendo lentamente ou de forma rápida e inesperada, alterando
as possibilidades de rendimentos, salários e custo de vida, ou ainda beneficiando a convi-
vência e o lazer das pessoas.
Esses impactos urbanos atingem vários setores da sociedade, mas destacaremos ago-
ra os impactos econômicos, que podem ter influência em pessoas individuais, ou na po-
pulação de um bairro inteiro, por exemplo.
Nesse momento, você pode estar se perguntando: “como o crescimento da cidade pode
ter tanta influência na economia das pessoas?” Vejamos:
As cidades podem crescer em sua área física e com isso, cada vez mais, reduzir os
espaços rurais dos municípios, prejudicando a produção agrícola de famílias do campo e
fazendo com que sua renda seja reduzida ou até mesmo extinta. Isto pode ser conside-
rado um impacto econômico negativo do crescimento urbano.
Outro impacto econômico que pode acontecer dentro da dinâmica da cidade é o de-
senvolvimento de áreas que motivam a população a comprar moradias nesses espaços
específicos. Isso aumenta a demanda imobiliária e faz com que a área, ou o bairro, sejam
valorizadose os imóveis tenham seus preços elevados, aquecendo o mercado local. A valo-
rização imobiliária de um bairro da cidade pode resultar em um aumento de arrecadação
municipal através do IPTU, fazendo a capacidade de investimento da prefeitura maior.
IPTU: Imposto
Esses são apenas alguns exemplos de como a cidade pode trazer impactos econômicos Predial Territorial
à população e à administração pública. As chegadas ou saídas de empresas e indústriasou Urbano. É um
imposto municipal
apenas a necessidade de deslocamento destas são alguns outros exemplos de como o cobrado sobre a
desenvolvimento e o crescimento urbano podem trazer modificações econômicas. propriedade de
imóveis em zonas
Outro tipo de impacto que pode acontecer pelas ações existentes na cidade é o impacto urbanas.
social. Se nós analisarmos o exemplo que foi dado anteriormente (em que o crescimento

da cidade pode prejudicar a atividade rural de famílias, fazendo sua fonte de renda ser
extinta), esse impacto econômico pode ter como consequência um impacto social, uma vez
que, sem renda, essas famílias podem migrar para as cidades e se tornarem mendigos,
aumentando a classe da população de baixa renda ou, até mesmo, de miseráveis.
Os impactos sociais das atividades urbanas têm um maior destaque em suas conse-
quências negativas. Seguindo também o outro exemplo citado, quando um bairro passa
por uma valorização imobiliária, as famílias de menor poder aquisitivo têm a tendência de
109
serem deslocadas, vendendo seus imóveis. Isso pode levar a uma elitização do bairro, que
contribua para a segregação entre classes sociais diferentes.
Esses impactos urbanos negativos acontecem devido a não serem considerados nas ações
da cidade. Muitas vezes, a dinâmica de alterações em uma cidade não leva em conta o que
pode acontecer com a população, como consequência do que está sendo feito.
Na atuação profissional de um corretor de imóveis, é muito importante conhecer bem

esses impactos que podem modificar as características de uma área. Dessa maneira, pode
ser evitada a indicação de um imóvel que em breve não atenderá mais às necessidades
do cliente, justamente por estar inserido em uma região de mudanças e impactos sociais,
bem como pode ser identificada uma região da cidade que devido a alguns impactos, te-
nha um elevado potencial imobiliário e possa se tornar interessante para alguns clientes
do corretor.
Resumo
Nesta competência, você teve a oportunidade de estudar sobre os impactos causados
pela cidade, aprendendo suas diferenças, principalmente entre os impactos urbanos e os
impactos ambientais. Para isso, você aprendeu isoladamente o que são impactos e quais
tipos de impactos a cidade pode causar. Nosso estudo tratou tanto dos impactos positivos
quanto dos impactos negativos, e deu uma maior atenção à relação entre a cidade e o
meio ambiente. Outro fator destacado foram os demais tipos de impactos causados pela
cidade como os econômicos e os sociais, afetando a população e as relações diárias que
as pessoas têm com o espaço em que vivem.
Autoavaliação
01. A valorização imobiliária excessiva pode ser considerada que tipo de impacto?
a) Econômico positivo;
b) Ambiental negativo;
c) Econômico negativo;
d) Social positivo.
02. Em uma cidade turística que passou a receber estrangeiros como investidores, o in-
teresse por um bairro específico fez com que a população originária vendesse seus
imóveis para dar lugar a condomínios particulares internacionais. Isso pode ser consi-
110 derado que tipo de impacto?
a) Social negativo;
b) Econômico negativo;
c) Ambiental negativo;
d) Social positivo.
03. Foram verificadas várias possibilidades de impactos urbanos. Qual das opções abaixo
não se enquadra nelas?
a) Congestionamento de vias de trânsito;
b) Condições de insalubridade;
c) Ocupações urbanas em área de risco;
d) Desmatamento de vegetação.
04. Ao tratar de impactos que acontecem devido às atividades das cidades, podemos afir-
mar que a presença de uma zona industrial pode gerar que tipos de impactos?
a) Econômicos e sociais;
b) Apenas sociais;
c) Ambientais e econômicos;
d) Econômicos, sociais e ambientais.
05. Sobre os impactos ambientais de uma cidade, é correto afirmar:
a) Conforme uma cidade cresce, nunca podem acontecer impactos positivos;
b) Mesmo com o desmatamento de vegetação nativa, é possível que a cidade gere impac-
tos positivos;

c) Os sistemas de drenagem e esgotamento sanitário sempre serão prejudiciais ao meio
ambiente;
d) O sistema de trânsito e transporte urbano nunca geram impactos negativos.
111
112
Competência
08 113
Identificar a influência dos

outros setores de projeto nos imóveis
114
Identificar a influência dos
outros setores de projeto nos imóveis
Muitas vezes, o corretor imobiliário se preocupa com as informações do projeto arquite-
tônico, mas se esquece de que existem outros projetos que são envolvidos na construção
de uma edificação. São os chamados projetos complementares, que definem elementos
como a estrutura de sustentação da edificação ou as instalações elétrica e hidráulica, e
ainda outros pontos da construção.
É muito comum que um cliente faça a pergunta: “mas, eu vou poder reformar esse imó-
vel e derrubar paredes?”. Ou ainda: “posso colocar um armário nessa parede?” Essas são

informações que, na maioria das vezes, precisam ser dadas por um engenheiro ou arqui-
teto, mas elas não precisam ser solicitadas pelos clientes para que o corretor saiba delas.
Neste caso, o importante é saber com qual profissional conversar para obter esses dados
e, principalmente, como conseguir compreender as informações para transmiti-las para os
clientes no momento em que acontecer o questionamento.
Portanto, nesta última competência, você irá estudar a importância dos projetos com-
plementares e quais informações podem ser obtidas a partir deles, verificando seus tipos
e quem são os responsáveis pela sua elaboração. Além disso, você aprenderá como esses 115
projetos podem interferir no uso da edificação, ou nos seus valores, de forma que será
possível compreender a complexidade dos projetos de construção de um imóvel e também
a importância dos mesmos.
Os objetivos desta competência são:

• Entender a importância dos outros projetos de uma edificação;
• Conhecer a influência dos materiais de construção e acabamentos;
• Compreender como decisões de projetos interferem na manutenção dos
imóveis.
Os projetos complementares
Conforme nosso estudo na competência 01, o projeto arquitetônico define como um
imóvel será, indicando suas características físicas (estéticas) e funcionais (localização dos
ambientes dentro da edificação). Mas, existem outras definições importantes e necessá-
rias que precisam ser informadas para que este imóvel esteja completamente em condi-
ções de construção e ocupação.
Como são informações postas em documentos que completam o projeto arquitetônico,

o nome “projetos complementares” surge naturalmente. Porém, a importância dessas in-
formações é tão grande, que muitas vezes podem indicar a necessidade de mudanças no
projeto arquitetônico. Então, podemos dizer que, apesar de complementares, esses proje-
tos têm tanta importância quanto qualquer outro nas definições da edificação.
São vários os tipos de projetos complementares. Aqui você verá aqueles que são mais
comuns.
Projeto estrutural
É o projeto que define todo o sistema de sustentação do imóvel. Fazendo uma analogia
Analogia: relação com o corpo humano, a estrutura seria semelhante ao esqueleto. Neste projeto são defini-
de semelhança
entre coisas ou
dos elementos como: se as paredes terão a função de sustentar toda a edificação (chama-
fatos diferentes. da de alvenaria estrutural), ou se a construção utilizará pilares e vigas para sustentar essa
edificação (paredes apenas para fechar os ambientes); se a estrutura será de concreto, de
aço, ou de madeira; qual será o tamanho dos pilares e das vigas; quanto de peso a laje
pode aguentar; e várias outras coisas.
116
Figura 38 – Parte de um projeto estrutural

Fonte: Cavalcanti (2011).
O projeto estrutural, normalmente, segue a indicação de paredes e alturas de lajes que

são postas no projeto arquitetônico. Porém, em alguns casos, ele pode modificar esse outro
projeto por não conseguir seguir essas informações. Isso pode gerar, por exemplo, a neces-
sidade de colocar pilares em locais que não foram previstos, como no meio de uma sala,
ou vigas que podem atrapalhar a instalação dos dutos de ar-condicionado.
Projeto de instalações elétricas

Nesse projeto são definidos todos os elementos relacionados com o abastecimento e
uso de eletricidade no imóvel, por onde passam os fios, qual o tipo de fio utilizado, a locali-
zação de luminárias, tomadas e interruptores.
São essas informações do projeto elétrico que permite saber, por exemplo, se é permiti-
do instalar um chuveiro elétrico no banheiro (e qual tipo de chuveiro pode ser instalado), ou
em que posição os equipamentos elétricos devem ficar em um escritório. Outra influência

de grande importância é a localização das tubulações por onde passam os fios (chamadas
de eletrodutos), que podem afetar reformas e modificações nas paredes da edificação.
Projeto de instalações hidráulico-sanitárias
Apesar de ser apresentado com um único nome, trata-se de dois projetos que são feitos
em conjunto. No projeto hidráulico são definidas as informações sobre o abastecimento e
uso de água na edificação, desde a chegada de água pela rede pública até o posiciona- 117
mento de torneiras.
Neste projeto, são postas informações sobre a caixa d’água (tamanho e localização),
sobre por onde passam os canos, tanto para água fria como para água quente. No caso da
água quente, se o aquecimento for feito por algum sistema central (caldeira ou aquecimen-
to solar), esses elementos também são definidos.
Já no projeto sanitário, também conhecido como esgotamento, são definidos os ele-

mentos de despejo de águas servidas que saem de pias e tanques, dos chuveiros e dos
vasos sanitários. Normalmente, este projeto trata desde a saída dessas águas dos apa-
relhos, suas passagens (pelas paredes ou pelo chão) até a chegada aos elementos finais
(rede pública de esgotos ou fossas e sumidouros).
Assim como nos projetos elétricos, os projetos hidráulico-sanitários podem afetar modi-
ficações nas paredes da edificação, uma vez que as tubulações passam por elas. Devido a
isso, é muito comum que em imóveis de grande porte essas tubulações sejam concentra-
das em um mesmo local, que é chamado de shaft, fazendo que as interferências desses
projetos sejam menores e facilitando o trabalho de manutenção.
Projeto de instalações de ar-condicionado
Os projetos de ar-condicionado, também conhecidos como condicionamento de ar,
eram exclusivos de grandes edificações, que utilizavam sistema de ar-condicionado central
(com dutos de ventilação e grandes máquinas de refrigeração de ar). Porém, com o uso
dos aparelhos no modelo split, que pode ser instalado em ambientes pequenos, houve a
necessidade da elaboração de projetos para qualquer imóvel que se utilize desse sistema.
Uma vez que esse tipo de aparelho de ar-condicionado se utiliza de duas máquinas
(uma que fica dentro do ambiente e outra que fica fora da edificação) e essas máquinas
têm tubos ligando-as, os projetos definem a melhor localização para as máquinas e tam-
bém por onde devem passar os tubos.
Importante
Esse modelo de ar-condicionado fez com que o seu projeto começasse a

ter influência no projeto arquitetônico de uma maneira diferente, já que
existe uma máquina que fica no lado de fora da edificação, existe a ne-
cessidade que o projeto arquitetônico defina onde essas máquinas serão
118 instaladas.
Em situações em que o imóvel não possua aparelhos de ar-condicionado, esse proje-

to indicará a localização necessária das máquinas e também das tubulações de ligação.
Nesse caso, podem ser necessárias algumas pequenas interferências de reforma na edifi-
cação, criando a ligação com a rede elétrica para gerar uma estrutura que pode receber a
instalação da máquina externa e passando a tubulação entre as máquinas.
Os materiais utilizados em um imóvel

As definições de um projeto podem afetar diretamente a necessidade e os custos de
manutenção de um imóvel. Os tipos de materiais que são utilizados nas estruturas ou nas
instalações, e ainda nos acabamentos, podem gerar a necessidade de manutenção em
períodos mais curtos ou mais longos. Esses materiais ainda podem fazer com que essa
manutenção seja mais cara ou mais barata.
A análise de custo de manutenção está diretamente associada ao preço que o material

utilizado possui, à durabilidade e à vida útil desse material, e ao preço de manutenção ou
substituição desse material. Esse custo (preço x tempo) pode ter influência direta sobre o
valor de negociação do imóvel.
Podemos ter como exemplo algumas situações que acontecem diariamente nos imó-
veis. Vamos ver algumas delas:
• Em um terreno que receba uma forte influência da maresia, escolher uma estrutura
em aço leva a necessidade de fazer uma manutenção preventiva contra a ferrugem em
períodos bem mais curtos do que se essa estrutura fosse de concreto;
• No caso das janelas de um imóvel serem de madeira posicionadas em uma parede que
receba uma alta incidência de radiação solar precisarão de uma manutenção constante
para que seu verniz não resseque e fique com uma aparência envelhecida;
• Fossas e sumidouros, em períodos de chuva, precisam de um serviço de “esgotamento”

(esvaziamento feito por um motor) mais frequente;
• Revestimentos de fachadas feitos com cerâmicas têm uma durabilidade maior, po-
rém quando se precisa de manutenção, o custo é mais alto do que o revestimento
em pintura.
E ainda existem vários outros exemplos como estes. Mas, o importante nessas infor-
mações é que, em todos os casos, haverá necessidade de manutenção mais frequente ou
menos frequente. Essa necessidade pode fazer com que o valor de mercado do imóvel se
119
torne mais – ou menos – alto. Afinal, o baixo gasto de manutenção com a edificação é uma
vantagem diária que o proprietário tem, e isso pode fazer com que o preço desse imóvel
suba em relação a outros com manutenções mais caras.
Atividade 01
Faça uma análise em um imóvel – que pode ser sua casa ou local de tra-
balho – verificando a presença de elementos dos projetos complementares
(tomadas, interruptores, tubulações de água, caixas de esgoto etc.). Procure
identificar a presença deles e como acontece a manutenção de cada um.
Verifique que esses elementos estão presentes no dia a dia do imóvel e que
têm influência no seu uso. Elabore um relatório e compartilhe-o no AVA.
Resumo
Nesta última competência, você estudou os projetos complementares, aprendendo o
que eles são e qual a sua utilidade em uma edificação, além de ter aprendido sobre os
elementos que afetam a manutenção dos imóveis. Para esse aprendizado, você primeiro
compreendeu a definição dos projetos complementares e a importância que eles têm para
os imóveis. Também conheceu os principais tipos de projetos complementares e como eles
podem afetar o projeto arquitetônico. Por último, você estudou como as definições de proje-
tos podem influenciar na manutenção da edificação, afetando não apenas a sua condição
física, mas também aos custos do imóvel no mercado.
Autoavaliação
01. Sobre os projetos complementares, é correto afirmar:

a) São projetos iniciais que dão origem ao arquitetônico;
b) São projetos independentes que não possuem qualquer relação entre eles;
c) São projetos que determinam informações complementares ao projeto arquitetônico;
d) São projetos dispensáveis à construção de um imóvel.
120
02. Na relação entre os projetos complementares e o projeto arquitetônico, qual afirmação
não é correta?
a) O projeto arquitetônico serve de base para os projetos complementares;
b) O projeto arquitetônico pode ser modificado por informações dos projetos complemen-
tares;
c) O projeto arquitetônico só se relaciona com o projeto de estruturas;
d) Os projetos complementares podem influenciar outros projetos complementares.
03. Os projetos estruturais determinam como será o “esqueleto” de sustentação do imóvel.

Qual das alternativas abaixo não trata sobre questões desse projeto?
a) Paredes podem servir para sustentar a edificação ou apenas para fechar os ambientes;
b) Paredes de tijolos são mais grossas e permitem melhor isolamento dos ambientes;
c) Pilares e vigas podem substituir as paredes na sustentação do imóvel;

d) As estruturas podem ser em concreto ou em aço.
04. Ao acompanhar um cliente em visita a um imóvel a beira-mar, o corretor é questiona-

do se a maresia pode se tornar um problema para a estrutura da edificação. Qual é a
informação que o corretor deve procurar nos projetos e onde ela pode ser encontrada?
a) Material definido para ser utilizado nas paredes. Pode ser encontrado no projeto arqui-
tetônico;
b) Material definido para ser utilizado na estrutura de sustentação. Pode ser encontrado
no projeto estrutural;
c) Material definido para ser utilizado na estrutura de sustentação. Pode ser encontrado
no projeto arquitetônico;

d) Material definido para ser utilizado nas paredes. Pode ser encontrado no projeto
sanitário.
05. Um corretor apresenta a um cliente um imóvel que o agrada. Mas, para que o negó-
cio seja fechado, existe a exigência que a casa seja toda climatizada com aparelhos
de ar-condicionado no modelo split. Quais projetos informam se é possível essa
climatização? 121
a) Apenas do projeto estrutural;
b) Apenas do projeto elétrico;
c) Projetos elétrico e hidráulico;
d) Projetos elétrico, estrutural e arquitetônico.

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VENTURI, Robert. Complexidade e contradição em arquitetura. São Paulo: Martins Fon-

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Gabarito
Autoavaliação
Competência 01 Competência 05
1. b 1. b
2. d 2. d
3. b 3. b
4. c 4. a
5. c 5. c
1. b 1. c
2. c 2. d
3. a 3. a
4. d 4. b
5. b 5. b
124 Competência 03 Competência 07

1. d 1. c
2. a 2. a
3. c 3. d
4. b 4. d
5. b 5. b
1. d 1. c
2. b 2. c
3. a 3. b
4. c 4. b
5. c 5. d
Conheça o autor

Pernambucano da cidade do Recife, mas com toda história de vida traçada na terra po-
tiguar. Graduado em Engenharia de Produção pela Universidade Federal do Rio Grande do
Norte e especialista em Docência do Ensino Superior pela Universidade Potiguar. Atualmen-
te é Mestrando em Administração na Universidade Potiguar.
Atuou na área de tecnologia da informação na empresa RM Sistemas, exercendo fun- 125

ções no suporte técnico. Após um ano de experiência, começou a participar de projetos de
implantação e se tornou analista de implantação de sistemas.
Atuou também profissionalmente como analista de processos na Universidade Potiguar,

onde participou de vários projetos nas áreas administrativas e de compras e também em
recursos humanos.
Desde 2010, exerce a docência na Escola de Gestão da Universidade Potiguar, lecio-

nando para os cursos de Recursos Humanos, Administração e Ciências Contábeis, tanto na
educação presencial quanto na EaD.
Além disso, trabalha com a Gestão de Processos no Colégio CEI - Centro Integrado de
Educação, desde 2011.

Livro ITB Arquitetura e Urbanismo para Corretores de Imóveis WEB v2 CG

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Marcio Henrique Yacyszyn Rodrigues

diretora de produção de projeto

gestão de produção de materiais didáticos

coordenação de design instrucional

revisão de língua portuguesa

revisão das normas da ABNT

Catalogação da Publicação na Fonte (CIP).

R696a Rodrigues, Marcio Henrique Yacyszyn.

1. Transações imobiliárias. 2. Arquitetura e urbanismo.

RN/ITB/LCFJ CDU 911.375.5

Atividade Vocabulário Importante

Mídias Curiosidade Querendo mais

Você conhece? Internet Diálogos

Internet – Citação de conteúdo exibido na Internet: sites, blogs, redes sociais.

Arquitetura e Urbanismo para

Arquitetura e Urbanismo para

Arquitetura e Urbanismo para

O corretor de imóveis, como um dos principais envolvidos em situações como esta,

Arquitetura e Urbanismo para

• Saber o que é Arquitetura e o que é Urbanismo;

• Compreender a representação gráfica de um imóvel;

• Traduzir as informações de um desenho técnico em um texto claro e preciso.

Assim, podemos afirmar que: a Arquitetura cuida do imóvel e o Urbanismo cuida

A linguagem da representação gráfica de

Arquitetura e Urbanismo para

O órgão principal de normas e padronizações do nosso país, a Associação Brasileira de

• NBR 6492/94 – Representação de projetos de arquitetura;

• NBR 8196/99 – Emprego de escalas;

• NBR 8403/87 – Aplicações de linhas.

As padronizações passam desde os elementos mais básicos (os tipos e as espessuras

Então, as fases de um projeto são:

• Anteprojeto – É a “definição do partido arquitetônico e dos elementos construtivos,

Arquitetura e Urbanismo para

As padronizações nas representações de projetos, da maneira que vimos aqui, permi-

Plantas, cortes, fachadas... O que são?

As plantas são formas de representar o projeto, como se o observador estivesse olhan-

A planta de situação tem o objetivo de apresentar a localidade do terreno que o imóvel

Figura 2 – Planta de situação

Figura 3 – Planta de locação

Planta de cobertura traz a visualização e as informações sobre o tipo de cobertura que

Figura 4 – Planta de cobertura

Fonte: Montenegro (1978).

Figura 5 – Planta baixa: corte na edificação a 1,50m de altura

Arquitetura e Urbanismo para

Figura 6 – Planta baixa

Tabela 1 – Padrões básico de desenho de projetos

Informações como a altura da edificação e dos ambientes, as diferenças de alturas no

Figura 8 – Corte: como ele é

Figura 10 – Chave de corte

Desta maneira, compreendemos os principais elementos de representação gráfica de

Arquitetura e Urbanismo para

Normalmente, o memorial descritivo acompanha o projeto, contribuindo para um melhor

01. A Arquitetura tem influência direta na atividade profissional de um corretor de imóveis.

a) Produzir imóveis que atendam às necessidades dos clientes;

c) Saber quando o imóvel necessitará de manutenção e de reforma;

d) Compreender os projetos e discuti-los com as construtoras, para que se tornem mais

b) Urbanismo estuda as edificações, enquanto a Arquitetura estuda os ambientes internos

c) Urbanismo atua na questão legal das ocupações da cidade e a Arquitetura estuda a

d) Arquitetura estuda as edificações em todos os seus aspectos. Já o Urbanismo estuda as

a) As universidades e instituições de ensino;

b) A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT);

c) A Organização Internacional de Padronização;