02 - Direito Imobiliário - Web

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Imobiliárias
T
DIREITO T
IMOBILIÁRIO I
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DIREITO
IMOBILIÁRIO
AUTOR
Paula Elizabeth Cassel de Araujo
Expediente Direitos Autorais
DIRETOR PRESIDENTE
Arnaldo Manoel Alves
DIRETORA DE OPERAÇÕES
Jaqueline Araújo
DIRETORA ESCOLAR
Maria Tereza N. Abdal S. Cunha INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO
PROFISSIONAL DO ESTADO DE SÃO PAULO
SECRETÁRIA ESCOLAR
Lisamar Delazeri Castro
Informamos que é de inteira
COORDENAÇÃO DE CONTEÚDO responsabilidade do(s) autor(es)
Ariane Francine Serafim a emissão dos conceitos.
REVISÃO
Nenhuma parte desta publicação poderá
Maria Tereza N. Abdal S. Cunha
ser reproduzida por qualquer meio ou
Ariane Francine Serafim
forma sem prévia autorização do IBRESP.
Valéria Serafim
Davi Bagnatori Tavares
A violação dos direitos autorais é crime
PROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO estabelecido na Lei 9.610/98 e punido de
João Carlos Rossi Fonseca acordo com o Art. 184 do Código Penal.
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

Dados Internacionais
Suelide Catalogação
Costa na Publicação (CIP)
CRB-8/5213
Sueli Costa CRB-8/5213
Araujo, Paula Elizabeth Cassel de
Araujo, Paula
Direito Elizabeth[livro
imobiliário Casseleletrônico]
de / Paula
DireitoCassel
Elizabeth imobiliário [livro
de Araujo. – eletrônico] / Paula
São Paulo: IBRESP,
Elizabeth
2020. Cassel de Araujo. – São Paulo: IBRESP,
2020.
106 p.
106 p.
Formato: PDF
Formato: PDF
ISBN: 978-65-88399-03-3
ISBN: 978-65-88399-03-3
1. Direito imobiliário 2. Imóveis – Relações
1. Direito
jurídicas imobiliário 2. Imóveis – Relações
I. Título
jurídicas I. Título
CDD-346.04
CDD-346.04
Índices para catálogo sistemático:

Índices para catálogo sistemático:
1. Direito imobiliário : Imóveis 346.04
1. Direito imobiliário : Imóveis 346.04
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Imobiliárias IMOBILIÁRIO
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Sumário
` AULA 1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, PÁG. 11
` AULA 2. NOÇÕES PRELIMINARES SOBRE CONTRATOS, PÁG. 23
` AULA 3. CONTRATOS EM ESPÉCIE, PÁG. 41
` AULA 4. EXTINÇÃO DE CONTRATOS, RESPONSABILIDADE

CIVIL E TEMAS RELACIONADOS, PÁG. 61
` AULA 5. DIREITOS REAIS DE GARANTIA E PROPRIEDADE, PÁG. 77
` AULA 6. NORMAS REGULADORAS DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS;

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E NOVIDADES
LEGISLATIVAS, PÁG. 87
` GLOSSÁRIO, PÁG. 102
` GABARITO, PÁG. 103
` REFERÊNCIAS, PÁG. 106
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DIREITO
Paula Elizabeth
Cassel de Araujo
Professora
Especialização em Direito Civil e Processual Civil,

tem licenciatura e bacharelado em Ciências Jurídicas.
Atuou como Diretora de Serviços Administrativos e
professora de ensino técnico no Centro Paula Souza.
Atualmente é advogada e coordenadora responsável
por projetos do eixo tecnológico de Gestão e Negó-
cios, na área de Ética e Direito, no Centro Paula Sou-
za, instituição na qual é responsável pela formação
de docentes e servidores administrativos. Também
desenvolve e ambienta conteúdos para plataformas
virtuais de aprendizagem para o Centro Paula Souza
e demais instituições públicas e privadas.
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Apresentação
Caro(a) aluno(a),
Seja bem-vindo(a) aos estudos sobre o tema Direito Imobiliário do curso Técnico
em Transações Imobiliárias.
Sou a professora Paula e irei auxiliá-lo por meio deste material a compreender temas
relevantes que envolvem o dia a dia do corretor de imóveis. Esses temas serão analisados
do ponto de vista jurídico.
Neste componente curricular discutiremos e aprenderemos as principais normas que

se relacionam com a atividade imobiliária; o tema responsabilidade civil; os aspectos
jurídicos que envolvem desde a formação do contrato até sua extinção, bem como suas
principais espécies.
Em cada aula serão apresentados casos práticos, julgados pelos Tribunais Superiores,
ou exemplos de casos hipotéticos a fim de aproximar o conteúdo estudado da vivência
profissional do corretor de imóveis.
Espero que este conteúdo possa auxiliá-lo(a) a enfrentar os desafios profissionais.
Bons estudos!
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DIREITO
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Objetivo de
aprendizagem
Contribuir para o desenvolvimento profissional dos corretores de imóveis, por meio da
formação no curso Técnico em Transações Imobiliárias, especificamente com o conte-
údo do componente curricular Direito Imobiliário.
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DIREITO
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Aula 1
Código de Defesa do Consumidor
Código de Defesa
do Consumidor
Caro(a) aluno(a),
Nesta aula iremos introduzir o conceito de direito e abordaremos temas relacionados ao

Código de Defesa do Consumidor (CDC). No final desta aula, você será capaz de entender as
hipóteses em que o CDC é aplicado, de diferenciar os tipos de consumidores e de compreender
o conceito de fornecedor.
Para tanto, estudaremos:
` Conceito de Direito;
` Código de Defesa do Consumidor x Código Civil;
` Conceito de Consumidor Padrão;
` Conceito de Consumidor por Equiparação;
` Conceito de Fornecedor;
` Inaplicabilidade do CDC.
Para iniciar, vamos entender o que significa “Direito”?
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DIREITO
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Aula 1
O que é o Direito?
O Direito é uma ciência humana que elabora regras de conduta com a finalidade de regular
a paz social. Assim, cada Estado elabora o seu conjunto de normas jurídicas, que são gerais e
abstratas, pois não são direcionadas a uma pessoa específica e sim a toda a coletividade. Esse
conjunto de normas gerais e abstratas elaborado pelo Estado denominamos de direito posto, ou
seja, o Direito positivado por meio de leis, decretos e regulamentos.
Em nossas aulas, iremos estudar um dos ramos do Direito, o chamado Direito Privado, porque
estamos preocupados em examinar algumas das regras que regulam as relações existentes entre
os particulares, entre as pessoas, especialmente as regras relacionadas à área imobiliária.
Assim, estudaremos normas que se encontram inseridas em dois códigos: o Código Civil e o
Código de Defesa do Consumidor.
O Código Civil é o ramo do direito privado que trata das relações que envolvem os particulares,
como já mencionamos. Podemos citar que dentro do Código Civil nós iremos encontrar as regras
que regulam a vida das pessoas, desde o seu nascimento até a sua morte.
O Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, trata das relações de consumo e desde já
é importante termos bem clara a ideia, mesmo que isso possa lhe parecer um pouco óbvio, de
que ele foi criado para proteger o consumidor. Entender isso é fundamental para que possamos
compreender todas as regras que foram inseridas no Código de Defesa do Consumidor e qual
o motivo deste diploma legal não ser aplicado em todos os casos.
Podemos começar?
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DIREITO
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Aula 1
Código de Defesa do
Consumidor x Código Civil
Agora que já construímos o nosso primeiro alicerce, vamos diferenciar quando eu aplico as
regras que estão inseridas no Código Civil e quando eu aplico as que estão inseridas no Código
de Defesa do Consumidor.
Observe a figura:
O que ela representa para você?
Essa figura demonstra que há um desequilíbrio. Neste momento, você deve estar se pergun-
tando: mas o que isso tem a ver com o que estamos estudando?
Bom, eu logo lhe respondo: o Código de Defesa do Consumidor é aplicado quando estamos
diante de relações entre desiguais. Essa é a premissa. O objetivo desse código, portanto, é tra-
zer regras protetivas para aqueles que se encontram em uma relação de desequilíbrio, a fim de
equilibrar a relação.
De um lado da relação jurídica de consumo eu tenho o fornecedor (aquele que detém os meios
de produção, que decide como, quando e onde irá produzir) e do outro lado dessa relação está
o consumidor, que precisa adquirir o produto ou serviço e que, por isso, se submete às regras
impostas pelo fornecedor, não havendo possibilidade de discussão.
Vamos entender melhor quando o Código de Defesa do Consumidor deve ser utilizado?
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DIREITO
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Aula 1
Conceito de Consumidor Padrão

Imagine que determinada sociedade limitada “XXX” compre peças da sociedade empresária
“XYZ” e as utilize na montagem do produto que revende. Em determinada compra, a empresa
“XXX” verifica que algumas peças apresentam avarias, ou seja, estão danificadas.
Caso a empresa XXX solicite a troca das peças avariadas, poderia ela recorrer às regras dispostas
no Código de Defesa do Consumidor?
O Art. 2º do Código de Defesa do Consumidor dispõe que consumidor é toda pessoa física
ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Dessa forma, o
segredo para entendermos as regras que devem incidir no caso acima exposto é verificar o con-
ceito de destinatário final.
Assim, destinatário final é aquele que não coloca o produto adquirido novamente no mercado
de consumo. Logo, no exemplo acima, a empresa “XXX”, que adquiriu as peças com a finalidade
de revenda, não poderá ser considerada destinatária final, razão pela qual as regras do Código de
Defesa do Consumidor não poderão ser invocadas e ela deverá se socorrer das regras dispostas
no Código Civil.
O Superior Tribunal de Justiça tem aceitado a aplicação da teoria finalista mitigada quando
analisa casos que envolvem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em hipóteses que
abrangem pessoas físicas ou jurídicas que não figuram como destinatárias finais do produto ou
serviço, mas que são consideradas vulneráveis por enfrentarem as mesmas dificuldades de um
consumidor comum no mercado de consumo.
Para compreender melhor essa teoria, imagine a seguinte situação: uma escola de idiomas
(microempresa) resolve contratar uma empresa de grande porte para desenvolver um software
de idiomas que será vendido para os alunos a fim de que eles treinem a utilização da língua
inglesa. Nessa hipótese, pelo conceito de destinatário final, a escola de idiomas não poderia ser
considerada consumidora, uma vez que adquiriu o produto para, na sequência, reinseri-lo no
mercado de consumo. No entanto, caro(a) aluno(a), você há de concordar que, caso o software
apresente algum problema, a escola de idiomas, por não possuir conhecimento técnico para
resolvê-lo, enfrentará as mesmas dificuldades que qualquer consumidor enfrentaria se tivesse
que reclamar para que o produto fosse consertado.
Assim, a teoria finalista mitigada permite que, em determinadas hipóteses, mesmo sem ter
adquirido o produto ou serviço como destinatária final, a pessoa física ou jurídica possa ser equi-
parada à condição de consumidora, por apresentar, diante do fornecedor, alguma vulnerabilidade,
caracterizando um desequilíbrio na relação contratual.
Mas atenção: são hipóteses excepcionais, porque, em regra, o consumidor intermediário,

aquele cujo produto retorna para a cadeia de produção e distribuição, compondo o custo de
um novo bem ou serviço, não pode ser considerado consumidor.
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Técnico em
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DIREITO
Conceito de Consumidor por Equiparação

O Código de Defesa do Consumidor traz outras hipóteses em que uma pessoa, mesmo não
adquirindo um produto ou serviço, pode ser equiparada a consumidora. São os casos em que
as pessoas são expostas às práticas consumeristas. Como exemplo podemos citar a publicidade
de um lançamento de um imóvel ou a oferta de desconto etc. (Art. 2º, parágrafo único, e Art. 29
do CDC), bem como aquelas que foram vítimas de um evento danoso (Art. 17 do CDC), também
chamados de consumidores bystanders. Como exemplo de consumidores equiparados por terem
sido vítimas de um evento danoso podemos citar um avião que fazia o serviço de táxi-aéreo e,
em razão de pane elétrica, cai sobre a casa de uma família, matando o piloto, destruindo a casa
e ferindo uma pessoa que nela residia. Embora o dono da casa e a pessoa que foi ferida não te-
nham relação de consumo com a empresa de táxi-aéreo, como foram vítimas do acidente, serão
equiparadas a consumidores, sendo aplicável a legislação consumerista.
Conceito de Fornecedor
O Art. 3º do Código de Defesa do Consumidor conceitua fornecedor como toda pessoa física
ou jurídica, nacional ou estrangeira, pública ou privada bem como os entes despersonalizados
que desenvolvem atividade (com habitualidade e profissionalismo) de criação, produção, trans-
formação, construção, montagem, importação, exportação, distribuição ou comercialização de
produtos ou prestação de serviços.
ATENÇÃO: não iremos estudar nesta aula a responsabilidade civil dos fornecedores
de produtos e serviços, por entendermos que, didaticamente, a compreensão do
tema será facilitada depois que abordarmos, em aula específica, conceitos gerais
relacionados à responsabilidade civil. Assim, remeto você, caro(a) aluno(a), à aula
de responsabilidade civil.
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Aula 1
Hipóteses em que o Código de Defesa

do Consumidor não é aplicado
Nas hipóteses listadas a seguir, mesmo que você identifique estar diante de uma relação de
consumo, o Código de Defesa do Consumidor não será aplicado, e teremos a incidência de leis
especiais, como a Lei de Locação Imobiliária, o Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil, a
Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) etc. Vejamos as hipóteses:
X Relações de trabalho;
X Locações de imóveis;
X Relações entre clientes e advogados;
X Relações entre associados e associação civil;
X Relações entre condomínio e condôminos;
X Contrato de financiamento estudantil;
X Contratos celebrados com entidades fechadas de previdência;
X Contratos de plano de saúde celebrados com entidades de autogestão.
TOME NOTA: corretor de imóveis e o CDC!

` É possível aplicar o CDC à relação entre proprietário de imóvel e a imobiliária
contratada por ele para administrar o bem. Em outras palavras, a pessoa
que contrata uma empresa administradora de imóveis pode ser considerada
consumidora.
(STJ. 3ª Turma. REsp 509.304-PR, Rel. Min. Villas Bôas Cueva, julgado em 16/5/2013).
` Aplica-se o CDC ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas

hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente à
construtora ou incorporadora.
(STJ. 3ª Turma. REsp 1560728-MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 18/10/2016).
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DIREITO
Síntese da aula
` O CDC é aplicável quando há uma relação de desequilíbrio entre
o consumidor e o fornecedor de produtos/serviços;
` Consumidor é todo aquele que adquire produto/serviço como destinatário final;
` Mesmo sem ter adquirido um produto/serviço, é possível que uma pessoa seja
considerada consumidora nos casos em que seja vítima de um acidente de consumo
ou quando está sujeita às práticas consumeristas, como ofertas e publicidade;
` Fornecedor é toda pessoa que desenvolve atividade (com

habitualidade e profissionalismo) de criação, produção, transformação,
construção, montagem, importação, exportação, distribuição ou
comercialização de produtos ou prestação de serviços;
` É possível aplicar o CDC à relação entre proprietário de imóvel e imobiliária.
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Aula 1
Exercícios
Vamos verificar se você compreendeu a matéria desta aula?
Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisar a matéria.
1. A construtora XXX provocou danos estruturais no imóvel de Joana e Luiz quando

realizava obras em um loteamento vizinho à casa deles. Nesse caso, Joana e Luiz
não poderão buscar indenização com fundamento no CDC, pois não se qualificam
como consumidores, visto que não contrataram os serviços da construtora.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
2. Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça,

o Código de Defesa do Consumidor aplica-se a:
A. ( ) Relação contratual entre cliente e advogado.
B. ( ) Contrato de plano de saúde, salvo os administrados por entidade de autogestão.
C. ( ) Litígio entre condômino e condomínio referente à cobrança de taxa de condomínio.
D. ( ) Contrato de aquisição de equipamento médico por

entidade privada proprietária de rede de hospitais.
3. Assinale a alternativa correta, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.

Gabarito e respostas na página 103
A. ( ) A condição de fornecedor somente pode ser atribuída a pessoa jurídica.
B. ( ) As atividades de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária,

assim como as decorrentes das relações de caráter trabalhista,
podem ser enquadradas como fornecimento de serviços.
C. ( ) Fornecedor de serviços é toda pessoa jurídica que desenvolve

atividade civil de caráter econômico ou filantrópico.
D. ( ) É possível a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses

em que a parte, apesar de não ser a destinatária final do produto ou serviço,
apresenta-se em situação de vulnerabilidade.
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DIREITO
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Aula 2
Noções Preliminares
sobre Contratos
sobre Contratos
Caro(a) aluno(a),
Nesta aula iremos estudar temas que são verdadeiros alicerces para o estudo dos contratos.
No final desta aula, você será capaz de compreender os tipos de contratos que podem ser
formados com base nas características presentes em cada classificação, bem como entender
a importância do estudo de alguns princípios contratuais para que o negócio jurídico, formado
pelas partes, seja criado sem nenhuma irregularidade. Compreenderá também a importância
das etapas de formação dos contratos, bem como algumas cláusulas especiais que podem ser
inseridas nestes, como as arras e a cláusula penal.
Para tanto, estudaremos:
` Conceito de Contrato;
` Classificação dos Contratos;
` Princípios Contratuais;
` Formação dos Contratos;
` Cláusula Penal;
` Arras.
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DIREITO
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Aula 2
sobre Contratos
Conceito de Contrato
Quando duas ou mais pessoas pretendem celebrar um negócio, elas podem firmar um con-
trato, e é bom que assim o façam, afinal, acordos firmados “no fio do bigode” podem não acabar
bem. Celebrar um acordo no “fio do bigode” é uma expressão antiga que significa empenhar
a própria palavra, inclusive, sem a necessidade de qualquer instrumento escrito que obrigue a
pessoa a cumprir o que prometeu.
Você consegue se lembrar de algum contrato que tenha firmado e que, por confiar na pa-
lavra da outra pessoa, tenha ficado no prejuízo?
Pois é... A formalização de contratos escritos nos auxilia caso seja necessário ajuizar uma ação
judicial para pedir que a outra parte cumpra com a palavra empenhada no contrato, evitando
assim prejuízos.
Qual seria, então, o conceito de contrato?

Podemos conceituar contrato como todo negócio jurídico bilateral ou plurilateral (celebrado
por duas ou mais pessoas) que visa à criação, modificação, extinção ou conservação de direitos
e deveres.
Agora, para aprofundarmos um pouco mais o tema, vamos estudar a classificação dos con-
tratos. Então, mãos à obra:
Classificação dos Contratos

Antes de iniciarmos este tópico, é importante entendermos a relevância de estudarmos essas
classificações. Durante o nosso estudo, você perceberá que, muitas vezes, nos remeteremos a
esses conceitos, uma vez que eles nos auxiliam a distinguir um contrato do outro e a verificar
como cada contrato deve ser elaborado e quais as cláusulas principais que deles devem constar.
Não iremos, neste componente curricular, trazer modelos de elaboração de contratos, pois
o objetivo é que você tenha suporte suficiente para elaborar e compreender cada cláusula, não
ficando à mercê de modelos incompletos ou incorretos.
Quanto às obrigações assumidas

Quanto às obrigações assumidas, o contrato seria bilateral ou unilateral. Porém, isso não tem
a ver com o número de participantes e sim com as obrigações assumidas por eles.
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DIREITO
Vamos aos exemplos para facilitar:
O contrato de compra e venda de um imóvel residencial é um contrato bilateral ou unilateral?

Somente o comprador assume obrigação nesse contrato? O vendedor não tem a obrigação de
transferir o imóvel para o nome do comprador?
Então, nesse caso, podemos dizer que tanto comprador quanto vendedor assumem respon-
sabilidades, portanto estamos diante de um contrato bilateral.
Vamos pensar em um exemplo de contrato unilateral?

O que você acha do contrato de doação? O contrato de doação pura, que é aquele em que
a pessoa que receberá a doação nada precisa fazer, é um exemplo de contrato unilateral.
Assim, podemos concluir que, para saber se um contrato é unilateral ou bilateral, devemos
prestar atenção nas obrigações assumidas pelos contratantes. Se os dois assumiram obrigações,
teremos um contrato bilateral. Se apenas um dos contratantes assumiu a obrigações, o contrato
é unilateral.
Quanto à onerosidade
Esta classificação divide os contratos da seguinte forma:
A. Contrato Gratuito ou Contrato Benéfico: é aquele em que apenas uma das partes no
contrato sofre sacrifício em seu patrimônio. Assim, a outra parte receberá uma vantagem
sem nada ter feito. Exemplo: contrato de doação pura. Neste, só o doador sofre sacrifício
patrimonial.
B. Contrato Oneroso: é aquele em que todas as partes receberão vantagens e, portanto, irão
sofrer sacrifício patrimonial. Exemplos: contrato de compra e venda, contrato de prestação
de serviço, contrato de permuta, entre outros.
Quanto à negociação do conteúdo

Esta classificação nos permite entender quando as partes envolvidas no contrato podem ou
não negociar o seu conteúdo. Assim, podemos dividi-las da seguinte forma:
A. Contratos Paritários ou Negociados: são aqueles em que o conteúdo do contrato a ser

celebrado é discutido entre as partes.
B. Contratos de Adesão: são aqueles em que uma das partes impõe o conteúdo à outra. Não
há negociação das cláusulas contratuais, cabendo à parte que não impôs as regras apenas
aceitar ou não o conteúdo do negócio.
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Aula 2
sobre Contratos
Quanto à presença de formalidades ou solenidades

Apesar de muitas vezes associarmos as palavras “formalidade” e “solenidade”, é importante
entendermos a diferença entre elas para efeitos de classificação contratual.
A. Contratos Informais: são aqueles que não exigem forma escrita, ou seja, podem ser cele-
brados verbalmente. Os contratos informais são a regra no Direito Civil, e podemos observar
isso no Art. 107 do Código Civil. Vamos conferir?
Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando
a lei expressamente a exigir.
B. Contratos Formais: são aqueles que exigem forma escrita. Exemplo: o contrato de fiança
não pode ser celebrado de forma informal, porque exige a forma escrita.
C. Contrato Não Solene: é aquele que não exige procedimentos especiais para ser válido.
Como exemplo podemos citar a não exigência da escritura pública lavrada no Tabelionato
de Notas. O contrato de fiança é um contrato formal, porque exige a forma escrita, e não
solene, porque não precisa de escritura pública para ser válido.
D. Contrato Solene: é aquele que exige um instrumento público e é sempre formal (preci-
sa ser escrito). Solenidade, no Código Civil, nem sempre diz respeito à escritura pública.
Exemplo: o casamento é solene, porque há um procedimento a ser seguido pelo juiz de
paz e pelo oficial registrador.
IMPORTANTE: em regra, no Direito Civil, os contratos são informais e não

solenes. Excepcionalmente, o legislador, que é o responsável pela elabo-
ração das leis, exige a formalidade ou a solenidade.
Nos casos de inobservância da formalidade e da solenidade quando a lei exige, a pena é a de

nulidade do negócio jurídico.
O Art. 108 do Código Civil diz que a escritura pública somente é necessária nos negócios de
alienação de imóvel com valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no Brasil.
Para compreendermos isso, vamos pensar na seguinte situação hipotética:
Você, como corretor de imóveis, auxilia João a comprar de José uma casa que custa R$
27.000,00. Após as tratativas, os dois firmam contrato de compra e venda de forma escrita, e
João pretende levar este contrato a registro. João então pergunta à você: será que preciso ir ao
cartório de notas lavrar uma escritura pública de compra e venda para posteriormente registrar
o imóvel em meu nome?
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Técnico em
Transações
DIREITO
E agora? Qual orientação você daria a João?
Para resolver esse impasse, você deverá se lembrar da regra do Art. 108 do Código Civil e
responder a João da seguinte forma: nos casos de compra e venda de imóvel com valor inferior
a 30 salário-mínimos, dispensa-se a escritura pública, mas é fundamental que o contrato escrito
que vocês celebraram seja levado a registro no Cartório de Imóveis.
Agora vamos continuar com a nossa classificação. Neste momento, você pode até estar
pensando:
— Nossa, essa história de classificação é um pouco chata. Preciso mesmo disso?
Aí lhe respondo:
— Para entendermos o mundo dos contratos, é importantíssimo que tenhamos esse conheci-
mento, pois a classificação permite que possamos compreender quais cláusulas podemos
inserir em um contrato, a razão de certas exigências legais e até se determinado contrato foi
elaborado de maneira correta ou não. Então, preste atenção para não cair em armadilhas!
TOME NOTA: ainda com relação à informalidade de alguns contratos em espécie,

é importante entendermos que, apesar da regra contratual não ser a forma escrita,
é recomendável que assim procedamos quando quisermos gerar maior certeza e
segurança ao que foi pactuado. Dessa forma, caso tenhamos problemas com relação
ao seu cumprimento, fica muito mais fácil provarmos o que acordamos se tivermos
um documento escrito.
Recomenda-se ainda que o contrato seja sempre assinado por duas testemunhas, a fim de
que ele possa ser considerado um título executivo extrajudicial, conforme previsto no Art. 784,
inciso III, do Código de Processo Civil.
Mas qual a vantagem de o contrato ser considerado um título executivo extrajudicial? Você
sabe me dizer?
A vantagem tem a ver com o tipo de ação que o advogado pode promover quando ele ne-
cessita entrar com o processo para solicitar que o contrato seja cumprido. A assinatura de duas
testemunhas permite o ajuizamento de uma ação de execução, em que não há necessidade de
se discutir a existência da relação contratual por meio de um processo de conhecimento, em
que o juiz tem que dizer de quem é o direito.
Com a assinatura de duas testemunhas, é possível entrar direto com um processo de execução,
pulando o processo de conhecimento e avançando para atos concretos de satisfação, como
28
Aula 2
sobre Contratos
penhora, expropriação, cumprimento sob pena de pagamento de multa diária etc. Podemos
concluir, portanto, que há um ganho de tempo em que esta ação tramitará.
Bom, feitas essas considerações, vamos continuar classificando os contratos.
Quanto ao momento do cumprimento

A. Contrato Instantâneo ou de Execução Imediata: é aquele em que as obrigações devem
ser cumpridas imediatamente após a formação do contrato. Exemplo: compra e venda
de um imóvel à vista.
B. Contrato de Execução Diferida: é aquele que será cumprido em um momento específico,

no futuro. Exemplo: compra e venda com pagamento por meio de cheque pós-datado.
C. Contrato de Execução Continuada ou de Trato Sucessivo: é aquele em que as obrigações

das partes se repetem de forma cíclica no tempo. Exemplo: contrato de locação de imóveis.
Princípios Contratuais
Todo ramo do Direito possui princípios que orientam, que norteiam a sua aplicação. Os prin-
cípios, nos dizeres de Ronald Dworkin, são mandamentos de otimização e devem ser cumpridos
na máxima intensidade possível. Os princípios podem ou não estar expressos na legislação.
Neste momento, vamos analisar alguns deles que se relacionam com a disciplina dos contratos
e que não podemos perder de vista quando tivermos elaborando ou interpretando as cláusulas
contratuais.
Princípio da Função Social do Contrato

Este princípio, previsto no Art. 421 do Código Civil, estabelece que a liberdade de contratar
será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. O principal efeito deste princí-
pio é limitar a autonomia que as partes possuem de elaborar livremente as cláusulas contratuais.
Um contrato elaborado com interesses egoísticos, que satisfaça as partes, mas prejudique
terceiros, ferindo, por exemplo, direitos ambientais, não cumpre a sua função social.
No caso de ofensa ao princípio da função social do contrato, o juiz pode impor, entre outras,
as seguintes medidas: revisão contratual, rescisão do contrato, pagamento de indenização, im-
posição de deveres.
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DIREITO
Efeitos do Princípio da Função Social do Contrato

A. Eficácia interna: são os efeitos que esse princípio produz no negócio celebrado entre os
próprios contratantes. Por exemplo, um contrato que desrespeita o meio ambiente; em
que ocorre uma onerosidade excessiva superveniente para uma das partes, ou seja, nos
casos em que a prestação a que alguma das partes estiver submetida se tornar excessi-
vamente onerosa, com extrema desvantagem para outra, em virtude de acontecimentos
extraordinários que ocorreram após a celebração do contrato.
O contrato deve ser um instrumento de trocas úteis e justas, pois o contrato injusto viola
a sua própria razão de ser. Assim, todo contrato injusto viola o princípio da função social
do contrato.
B. Eficácia externa: são os efeitos que esse princípio produz para fora do contrato, atingindo
terceiros que não participaram da relação contratual. Para entender melhor esse efeito,
sugiro que você leia o leading case que envolveu o cantor Zeca Pagodinho e o aliciamento
praticado pela empresa Brahma.
Ocorre que, na vigência do contrato que o cantor mantinha com a Nova Schin, a empresa
Brahma se comprometeu a pagar eventual indenização que este viesse a ter que arcar,
pela gravação de campanha publicitária, com referência direta à campanha produzida
anteriormente pela Nova Schin.
Perceba que, neste caso, não existia qualquer relação contratual entre as cervejarias, mas,
mesmo assim, houve a condenação da empresa Brahma, que teve que pagar à Nova Schin
a importância que Zeca Pagodinho receberia durante dois anos de contrato. Isso aconteceu
porque foi aplicado ao caso o princípio da função social do contrato, na sua eficácia externa.
SAIBA MAIS: é possível encontrar a íntegra da decisão do Tribunal

de Justiça de São Paulo neste link: http://www.flaviotartuce.adv.
br/assets/uploads/jurisprudencias/201309111502420.zecapa-
godinho_acordao_schinxbrahma.pdf
Princípio da Boa-Fé Objetiva

O princípio da boa-fé objetiva exige que os contratantes mantenham em suas condutas pa-
drões sociais de lisura, honestidade, correção, ética. O objetivo é não frustrar a legítima confiança
da outra parte. Trata-se, portanto, do princípio que impõe o dever de bom comportamento aos
contratantes em todas as fases contratuais: antes da formação do contrato, durante a sua exe-
cução e após a sua extinção.
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Aula 2
sobre Contratos
O princípio da boa-fé objetiva gera deveres anexos ao contrato. Deveres anexos são aqueles
deveres de lealdade, eticidade, que não foram pactuados de forma escrita pelas partes, mas que
precisam ser por elas respeitados, sob pena de violação da boa-fé objetiva e responsabilização.
Vamos analisar um caso julgado pelo Tribunal de Justiça para verificar a aplicação prática
deste princípio.
Um casal vendeu um imóvel e, após a venda, o comprador deixou de pagar o condomínio.

O condomínio, diante da inadimplência, ajuizou ação de cobrança em face do casal e não do
atual proprietário. O casal alegou em sua defesa a venda do bem. Após alguns anos, o casal se
divorciou e a esposa requereu a anulação da venda do imóvel pela ausência de vênia conjugal
(instituto que iremos estudar em tópico específico, mas que, em linhas gerais, significa a concor-
dância do cônjuge para alienação de imóveis). No caso relatado, a atitude da esposa revela um
comportamento contraditório, violador da boa-fé, uma vez que, para se eximir do pagamento
da dívida do condomínio, ela alegou a venda do bem e depois, quando lhe convinha, alegou que
não havia manifestado sua concordância com essa alienação.
Princípio da Autonomia Privada

É o princípio que permite que as partes definam livremente o conteúdo e as consequências que
serão produzidas pelo contrato, podendo, inclusive, elaborar contratos atípicos, cuja nomencla-
tura e principais características não estão previstas em lei, mas são frutos da nossa autonomia de
poder autorregulamentar a esfera privada. No entanto, esse poder de autorregulamentação deve
observar alguns limites, que são: não fazer aquilo que é vedado pela lei e observar os princípios,
já estudados, de função social e boa-fé objetiva.
Princípio da Força Obrigatória

Também conhecido como pacta sunt servanda, é o princípio que impõe aos contratantes a
exigência de cumprimento das obrigações assumidas, pois o contrato cria uma norma jurídica
individual entre as partes. Assim, se em um contrato uma parte descumpre a obrigação, a outra
parte terá, como regra, duas opções: exigir o cumprimento da prestação que foi inadimplida ou
pedir a resolução do contrato.
No entanto, o princípio da força obrigatória dos contratos também encontra limitações

nos princípios da função social e da boa-fé objetiva. Como exemplo podemos citar a teoria do
adimplemento substancial. Essa teoria é invocada para reduzir os direitos do credor diante do
inadimplemento do devedor, ou seja, se a parte devedora cumpriu quase tudo (eram 24 parcelas,
e ela pagou 22), então, neste caso, o credor não terá o direito de exigir a resolução do contrato.
Isso porque a resolução do contrato é considerada uma medida muito drástica, de modo que
há uma proteção ao devedor, impedindo a rescisão contratual, restando ao credor a cobrança
das parcelas restantes.
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Técnico em
Transações
DIREITO
Formação dos Contratos

Fase de Negociações Preliminares
A fase de negociações preliminares é a primeira fase para a formação do contrato civil. Ela é
conhecida como fase de tratativas ou de pontuação. Nessa fase, as partes manifestam o interesse
em contratar, mas não se comprometem, ou seja, não formalizam proposta.
Como se trata de debates e negociações preliminares, os participantes não estão obrigados

a celebrar o contrato definitivo, porém, caso ocorra violação do princípio da boa-fé objetiva
(quebrando a confiança depositada, por exemplo), é possível que ocorra a responsabilização da
parte que tenha violado esse dever de eticidade.
Vejamos o que diz o Art. 422 do Código Civil:
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em
sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Fase de Proposta e Aceitação

A segunda fase para a formação do contrato é a proposta e aceitação. A proposta é a oferta,
a manifestação de vontade por meio da qual uma pessoa convida outra a celebrar um contrato.
A proposta vincula aquele que propôs, ou seja, o obriga a contratar. Portanto, ela deve ser séria,
clara, precisa e definitiva. Se envolver relação de consumo, também deve assegurar informações
ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, riscos etc.
Aceitação é a declaração de vontade expressa ou tácita (aquela em que o silêncio da parte é

válido como aceitação), em que o aceitante manifesta, dentro do prazo, sua concordância com
a proposta.
Contrato Preliminar
A realização do contrato preliminar é a terceira fase para a formação do contrato definitivo.
É com o contrato preliminar que as partes assumem o compromisso de contratar.
O Art. 462 do Código Civil determina que o contrato preliminar deve conter todos os requisitos
do contrato definitivo (agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, forma
prescrita ou não proibida pela lei), exceto a forma, porque o contrato preliminar tem a forma livre,
o que significa dizer que ele pode ser realizado até verbalmente. O melhor exemplo de contrato
preliminar é o compromisso (promessa) de compra e venda.
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Aula 2
sobre Contratos
Atenção, corretor! Isso é muito importante!
TOME NOTA: quando se tratar de compromisso de compra e venda de bem imóvel,

este deve ser, no mínimo, feito por escrito para que seja possível registrá-lo.
Existe uma distinção importante entre o compromisso que se leva a registro no Cartório de
Registro de Imóveis e o que não é levado a registro. O compromisso de compra e venda com
registro gera a oponibilidade erga omnes (expressão latina que significa “contra todos”), ou seja,
o direito à adjudicação compulsória pode ser exercido em face de qualquer pessoa, não apenas
do vendedor. A adjudicação compulsória significa a possibilidade de requerer o bem para si.
Sem o registro do contrato preliminar a eficácia é obrigacional e a oponibilidade é entre as

partes, ou seja, o direito à adjudicação compulsória só pode ser exercido em face do vendedor.
Você pode aprofundar seus estudos por meio da leitura dessas regras, que estão dispostas no
Art. 1.417 e Art. 1.418 do Código Civil.
Contrato Definitivo
Esta é a última fase da formação do contrato, portanto é a partir daqui que o contrato estará
aperfeiçoado, gerando todas as suas consequências. Não se esqueça de algumas regras impor-
tantes, já estudadas, e que precisam ser observadas, neste momento, para a formação de um
contrato válido.
X Aplicabilidade do Art. 108 do Código Civil (agente capaz, objeto lícito, possível,
determinado ou determinável, forma prescrita ou não proibida pela lei);
X A regra nos contratos é a forma livre. A exceção são os contratos envolvendo imóveis;
X Os contratos envolvendo imóveis com valor inferior a 30 salários-mínimos

devem ser realizados por escrito, para que possam ser levados a registro;
X Os contratos envolvendo imóveis com valor superior a 30 salários-mínimos

devem ser realizados por meio de escritura pública.
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Técnico em
Transações
DIREITO
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Aula 2
sobre Contratos
Cláusula Penal
A cláusula penal pode estar inserida em um contrato (como uma cláusula) ou prevista em
instrumento separado (contrato acessório ao principal). Nela, se estipula, previamente, o valor
da indenização que deverá ser paga pela parte contratante que não cumprir, culposamente, a
obrigação.
A cláusula penal também pode ser chamada de multa convencional, multa contratual ou
pena convencional.
IMPORTANTE: a Lei nº 13.786/2018, que alterou a lei de incorporação imo-

biliária, trouxe uma série de regulamentações sobre a cláusula penal nos
contratos que envolvem a promessa de compra e venda de empreendi-
mentos imobiliários. Assim, iremos aprofundar o estudo do tema quando
tratarmos sobre a Lei de Incorporação Imobiliária.
Arras
É uma quantia, em dinheiro, ou outro bem móvel, que um dos contratantes entrega ao outro
para concluir o contrato e, excepcionalmente, assegurar o pontual cumprimento da obrigação.
Não existe na lei um percentual ou valor fixo para as arras. A estipulação é sempre fixada pela
vontade das partes, no exercício da autonomia privada.
A estipulação das arras é sempre uma opção das partes. O objetivo é reforçar o cumprimento
do contrato e confirmar a intenção das partes (vontade de contratar).
O valor fixado pelas arras, em regra, importa como adiantamento da prestação (parte do
pagamento), por isso é conhecida como sinal.
IMPORTANTE: é possível que ambos os contratantes ofereçam arras

(arras recíprocas). Exemplo: compra e venda de diamante, uma parte dá
um sinal em dinheiro e a outra parte em diamantes.
Não é possível que uma terceira pessoa ofereça arras. Qualquer valor oferecido por terceiro
importará em garantia/caução, não em arras, uma vez que o terceiro não é devedor.
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Técnico em
Transações
DIREITO
TOME NOTA: vale ressaltar que muitas vezes os contratos imobiliários não utilizam
a terminologia “arras”, optando-se por “sinal de negócio”; “princípio de pagamento”;
“direito de arrependimento”. Porém, é importante, mesmo que a nomenclatura
utilizada seja outra, identificarmos dentro do contrato qual espécie de arras foi
pactuada (tema que iremos estudar na sequência), pois as consequências jurídicas
são diferentes para cada uma delas.
Consequência de Inexecução das Arras

A. Inexecução por parte de quem ofereceu arras: a pessoa perderá o valor das arras a favor
de quem recebeu, que poderá tratar o contrato como desfeito.
B. Inexecução por parte de quem recebeu arras: a pessoa tem que devolver o valor das arras
em dobro, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (quando verificada
a EFETIVA atuação).
Espécies de Arras
A. Arras Confirmatórias: são aquelas estipuladas quando o contrato não prevê direito de arre-
pendimento. Elas confirmam a força do contrato. Como não caracterizam como penitência,
a parte inocente pode exigir indenização complementar (Art. 418 e Art. 419 do Código
Civil). Se ocorrer caso fortuito, força maior, distrato ou outro motivo de impossibilidade
não culposa, as arras devem ser devolvidas.
B. Arras Penitenciais: são aquelas estipuladas no contrato com o objetivo de permitir que as
partes possam desistir da obrigação combinada caso queiram e, se isso ocorrer, o valor das
arras penitenciais já funciona como perdas e danos. As arras penitenciais são estipuladas
quando o contrato prevê direito de arrependimento. Se a parte que deu as arras decidir
não cumprir o contrato (exercer seu direito de arrependimento), ela perderá as arras dadas.
Agora, se a parte que recebeu as arras decidir não cumprir o contrato (exercer seu direito
de arrependimento), ela deverá devolver as arras mais o equivalente.
IMPORTANTE: o que define a natureza das arras é a previsão ou não do

direito de arrependimento. No silêncio do contrato, como regra, não há
direito de arrependimento.
Portanto, as arras penitenciais são sempre uma exceção, precisam de cláusula expressa no
contrato ou previsão legal.
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Aula 2
sobre Contratos
Síntese da aula
` Contrato é todo negócio jurídico celebrado por duas ou mais pessoas que visa
à criação, modificação, extinção ou conservação de direitos e deveres;
` O contrato deve ser um instrumento de trocas úteis e justas, pois o contrato injusto viola
a sua própria razão de ser e assim desrespeita o princípio da função social do contrato;
` O principal efeito do princípio da função social do contrato é limitar a autonomia

que as partes possuem de elaborar livremente as cláusulas contratuais;
` O princípio da boa-fé contratual impõe o dever de bom comportamento

aos contratantes em todas as fases contratuais;
` O princípio da autonomia privada permite que as partes definam livremente

o conteúdo e as consequências que serão produzidas pelo contrato;
` Para compreender os tipos de contratos, é preciso estudar as

características presentes nas classificações analisadas nesta aula;
` É possível observar que a formação de contratos tem quatro etapas:

fase das negociações preliminares; fase da proposta e aceitação;
fase do contrato preliminar; e fase do contrato definitivo;
` É possível estabelecer o valor da indenização que deverá ser paga pela parte
contratante que não cumprir, culposamente, a obrigação inserindo-se uma cláusula
penal no contrato ou estipulando sua previsão em instrumento separado;
` Chamamos de arras – sinal e princípio de pagamento – a quantia, em

dinheiro, ou outro bem móvel que um dos contratantes entrega ao outro para
concluir o contrato ou assegurar o pontual cumprimento da obrigação.
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Técnico em
Transações
DIREITO
Exercícios
1. (Questão Adaptada Prova TJ-SC – 2012 – TJ-SC – Titular de Serviços de Notas

e de Registros – Provimento). Sobre os contratos é correto afirmar:
A. ( ) Os contratantes são obrigados a guardar os princípios da boa-fé

e da probidade apenas na conclusão dos contratos.
B. ( ) São lícitas as cláusulas de renúncia antecipada a direitos

pelo aderente nos contratos de adesão.
C. ( ) É ilícita a estipulação de contratos atípicos, mesmo observadas

as normas gerais fixadas pelo Código Civil.
D. ( ) A função social do contrato limita a liberdade de contratar.
2. (Prova: CESPE – 2016 – TCE-PA – Auditor de Controle Externo – Área Fiscalização – Direito)

A respeito das obrigações, dos contratos e dos atos unilaterais, julgue o item que se segue:
O adimplemento substancial do contrato tem sido reconhecido como

impedimento à resolução unilateral, havendo ou não cláusula expressa.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
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Aula 2
sobre Contratos
3. (Questão adaptada. Prova: VUNESP – 2016 – TJ-SP – Titular de Serviços de Notas e de

Registros - Provimento) O contrato preliminar, tal como regulado no Código Civil:
A. ( ) O contrato preliminar, exceto a forma, deve conter todos os

requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
B. ( ) Pode deixar para o futuro, na promessa de venda, a determinação do preço.
C. ( ) É privado de efeito enquanto não levado ao registro competente.
D. ( ) Em razão de conveniência e oportunidade, podem as contratantes desistir do negócio,

por qualquer razão, considerando o princípio da liberdade contratual, o qual assegura
às partes a desistência, motivo pelo qual não há que se falar em indenização.
4. (Questão adaptada. Prova FGV – 2015 – Prefeitura de Niterói – RJ – Fiscal de Tributos) Fabrício
celebrou contrato de promessa de compra e venda de um terreno com Milena. O contrato foi
pactuado por escritura pública e o pagamento foi convencionado em trinta e seis parcelas mensais,
com uma entrada no ato da escritura a título de arras, sem previsão do direito de arrependimento.
Após o pagamento da sétima parcela, Fabrício restou inadimplente durante oito meses, o que fez
com que Milena pleiteasse a rescisão do contrato. Considerando que não houve qualquer referência
à natureza das arras, é correto afirmar que:
A. ( ) Além de reter as arras, Milena tem direito à indenização suplementar.
B. ( ) Todos os valores pagos por Fabrício devem ser restituídos

para evitar um enriquecimento indevido de Milena.
C. ( ) Milena tem direito tão somente a reter as arras pagas por Fabrício.
D. ( ) Como se trata de arras confirmatórias, Milena não tem direito a rescindir

o contrato, podendo apenas cobrar os valores devidos por Fabrício.
5. A multa estipulada em contrato que tenha por objetivo evitar o inadimplemento da obrigação
principal é denominada:
A. ( ) Perdas e danos.
B. ( ) Arras Penitenciais.
C. ( ) Arras Confirmatórias.
D. ( ) Cláusula Penal.
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Técnico em
Transações
DIREITO
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Aula 3
Contratos em Espécie
Caro(a) aluno(a), nesta aula iremos estudar as principais espécies de contratos previstos no
Código Civil. No final desta aula você será capaz de diferenciá-las, reconhecer suas características
e compreender as hipóteses em que eles podem ser aplicados, principalmente na área imobiliária.
Para isso, estudaremos:
` Contratos em espécie;
` Contrato de Corretagem;
` Contrato de Compra e Venda;
` Contrato de Empréstimo;
` Contrato de Fiança;
` Contrato de Mandato;
` Contrato de Prestação de Serviços.
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Técnico em
Transações
DIREITO
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Aula 3
Contrato de Corretagem
Imagine que você é procurado por Joaquim, que é dono de um terreno localizado no centro
da cidade de São Sebastião-SP e pede seu auxílio profissional para encontrar um comprador
para este imóvel. Você, então, resolve ajudar Joaquim e, para isso, decide celebrar com ele um
contrato. Que espécie de contrato você celebraria?
O Código Civil traz uma espécie de contrato, nos artigos de 722 a 729, por meio do qual uma
pessoa não ligada à outra por qualquer relação de dependência se obriga a obter para a pessoa
que o contrata um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Esse é o contrato de
corretagem.
Normalmente, associamos a corretagem ao corretor de imóveis. No entanto, há outras es-

pécies de corretagem, como é o caso do corretor de ações na Bolsa de Valores ou o corretor
de mercadorias (bens móveis).
Vamos então entender mais sobre este tipo de contrato?
O contrato de corretagem é informal, portanto pode ser celebrado de forma escrita ou verbal.
Como remuneração pelo serviço prestado o corretor receberá a comissão de corretagem,

que é o pagamento de uma quantia que deve estar prevista na lei ou no contrato. Se não estiver
prevista em nenhum dos dois, o Art. 724 do Código Civil orienta que deve ser arbitrada segundo
a natureza do negócio e os usos locais.
No caso da venda de imóveis, não há lei estipulando o valor da corretagem, portanto, se ela
não for fixada em contrato, normalmente, aplica-se a tabela do CRECI, que prevê de 6% a 8% do
valor do imóvel urbano.
A responsabilidade de pagar a corretagem é daquele que contrata os serviços. No entanto, o

contrato pode dispor de forma diversa, prevendo, por exemplo, que comprador e devedor irão
dividir o pagamento.
Agora, vamos analisar um recente caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, a fim de
visualizarmos na prática a aplicação deste tipo de contrato.
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Técnico em
Transações
DIREITO
João, corretor de imóveis, celebrou com Pedro um contrato de corretagem para venda de
um terreno. João, no entanto, encontrou um interessado em fazer um contrato de parceria
para loteamento urbano. O interessado faria o loteamento do terreno e a venda dos lotes, em
troca do pagamento de metade do valor arrecadado com a futura comercialização das unidades
para os interessados.
Em razão da atividade desempenhada por João, o contrato de parceria para loteamento foi
celebrado.
Como não ocorreu a venda do terreno, conforme constou no contrato de corretagem, Pedro
(contratante do serviço de corretagem) se negou a efetuar o pagamento da comissão ao corretor.
Você acha que o contratante agiu corretamente? É ou não devida a comissão de corretagem
na hipótese mencionada? Para responder a essas perguntas, leia o resumo do julgado:
IMPORTANTE: é devida a comissão de corretagem ainda que o resultado

útil da intermediação imobiliária seja negócio de natureza diversa da ini-
cialmente contratada.
STJ. 3ª Turma. REsp 1765004-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel.
Acd. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 27/11/2018.
Assim, é possível observar, pela análise do julgado, que será devida a comissão de corretagem
se, em virtude do trabalho do corretor, ocorrer a aproximação das partes, ainda que de forma
diferente da originalmente prevista no contrato.
TOME NOTA: o Art. 726 do Código Civil prevê que, se iniciado e concluído o negócio
diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se,
por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à
remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se
comprovada sua inércia ou ociosidade. Portanto, caso o corretor nada faça durante
a execução da mediação, ele não terá direito a remuneração, ainda que se tenha
pactuado a cláusula de exclusividade.
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Aula 3
Contrato de Compra e Venda

É o contrato pelo qual uma pessoa se compromete a transferir a propriedade de um bem
móvel ou imóvel à outra pessoa mediante o pagamento de determinado preço em dinheiro.
Primeiro se paga o preço e depois se entrega o bem. O comprador nunca poderá exigir a
entrega do bem antes de pagar o preço.
O contrato de compra e venda transfere a propriedade?
Não. Nenhum contrato, no Direito Brasileiro, transfere a propriedade. A propriedade se trans-

fere, no caso de bens móveis, com a tradição, que significa a entrega do bem e, no caso de bens
imóveis, com o registro no cartório de registro de imóveis.
Seguem algumas características do contrato de compra e venda:
X É um contrato bilateral, pois gera obrigações para ambas as partes. O comprador

tem a obrigação de pagar o preço e o vendedor de entregar o bem;
X É sempre um contrato oneroso, pois gera sacrifício patrimonial para ambas as partes;
X É um contrato consensual, pois é formado a partir do acordo de vontade das partes;
X É um contrato informal como regra, mas devemos lembrar das exceções de formalidade
e solenidade (já estudadas) relativas aos contratos de compra e venda de bens imóveis;
X Como todo contrato, deve ser realizado por pessoas capazes

e que tenham legitimidade para celebrá-lo.
TOME NOTA: nos contratos envolvendo imóveis de pessoas casadas, nenhum dos
cônjuges pode, sem autorização do outro, vender ou gravar de ônus real os bens
imóveis sem a autorização do outro cônjuge, exceto no regime de separação absoluta
de bens. Caso a venda seja realizada sem a autorização do outro cônjuge, falaremos
em ausência de legitimidade e o contrato pode ser anulado.
Você sabe o que é gravar de ônus real? É oferecer o bem em garantia, como a hipoteca. Mas
não se preocupe, pois esse tema será estudado na aula sobre Direitos Reais de Garantia.
Continuando, a autorização do cônjuge é chamada de vênia conjugal ou outorga uxória/marital

(são expressões sinônimas). É de suma importância observar que a vênia conjugal é exigida para
bens particulares (aqueles que pertencem a só um dos cônjuges), pois, nos bens comuns (que
pertencem aos dois), eles devem constar no contrato como vendedores.
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Técnico em
Transações
DIREITO
Preço
O preço do bem é um elemento essencial no contrato de compra e venda, uma vez que sem
ele o contrato se torna de doação, deixando de ser de compra e venda.
Venda ad corpus e ad mensuram

Esta classificação, prevista no Art. 500 e no Art. 501 do Código Civil, só é utilizada para a
compra e venda de bens imóveis.
A. Venda ad mensuram
A venda ad mensuram é aquela em que o preço do imóvel é proporcional à extensão da área
vendida.
Agora, o que acontece se depois da venda o comprador descobrir que o imóvel foi vendido
com medida inferior à anunciada?
Nesse caso, há três opções, sendo a primeira delas obrigatória. Assim, somente são exigíveis
as demais na impossibilidade da primeira.
X 1ª Opção: o adquirente poderá exigir o complemento da área;
X 2ª Opção: o adquirente poderá exigir o abatimento proporcional no preço;
X 3ª Opção: o adquirente poderá exigir o desfazimento do negócio.
IMPORTANTE: se a diferença for de até 1/20 (5%) da área total anunciada,

presume-se que a referência às dimensões no contrato foi simplesmen-
te enunciativa e o comprador nada pode reclamar. Esse é o princípio do
desprezo do mínimo.
Mas cuidado!
Essa presunção é relativa e admite prova em contrário. O comprador pode provar que, em
tais circunstâncias, não teria realizado o negócio e invocar uma das soluções estudadas acima.
46
Aula 3
Agora vamos pensar na hipótese inversa?
Se a dimensão do imóvel que o comprador adquiriu for superior ao pactuado, caberá ao ven-
dedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida e, neste caso, caberá
ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Observação 1
Nesse caso, não há ordem entre as opções, como na hipótese acima de venda do imóvel com
metragem inferior ao contratado;
Observação 2
Não importa se a diferença é inferior a 1/20 (5%) da área.
B. Venda ad corpus
A venda ad corpus é aquela em que a área adquirida é certa e determinada, e o pagamento
se dá pelo bem na situação em que se encontra, não importando as suas medidas. Se houver
diferença da metragem, tanto para mais quanto para menos, o comprador e o vendedor não
poderão pleitear qualquer direito.
Essa venda implica uma presunção absoluta de que as partes conheçam o objeto do contrato,
sua extensão e dimensão. O uso da expressão “mais ou menos 300 m²” é indicativo de venda
ad corpus.
Venda de Bens em Condomínio Geral

Antes de abordarmos esse assunto, é importante deixar claro que não estamos falando, neste
momento, de condomínio edilício (de prédios ou residências) e sim da propriedade que é titula-
rizada conjuntamente por várias pessoas, chamada de condomínio geral (Art. 1.314 e Art. 1.330
do Código Civil).
No condomínio edilício, há partes comuns e partes exclusivas; no condomínio comum, não

há partes exclusivas, pois todos detêm a propriedade em comum.
Então vamos lá!
No condomínio geral, se um dos proprietários desejar vender a sua cota a um estranho, de-
verá antes oferecê-la aos demais condôminos, em igualdade de condições, ou seja, pelo mesmo
preço, prazos, garantias etc. Essa obrigatoriedade existe quando o bem for indivisível e quando se
tratar de alienação onerosa (só na compra e venda). Assim, ela não existe em caso de alienação
gratuita (doação).
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Técnico em
Transações
DIREITO
IMPORTANTE: se as partes fizerem uma compra e venda disfarçada como

doação, estará caracterizada a simulação e o contrato será nulo. O con-
dômino prejudicado em seu direito de preferência poderá exercê-lo em
juízo, no prazo decadencial de 180 dias, depositando o valor pago pelo
bem (Art. 504 do Código Civil).
TOME NOTA: não existe direito de preferência no condomínio edilício, porque há

um caráter de exclusividade na titularidade das unidades.
Agora vamos analisar um caso concreto, julgado no ano de 2015 pelo Superior Tribunal de
Justiça, para visualizarmos como este estudo é importante na prática?
RESUMO DO JULGADO
O condômino que desejar alienar a fração ideal de bem imóvel divisível em
estado de indivisão deverá dar preferência na aquisição ao comunheiro.
STJ. 4ª Turma. REsp 1207129-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado
em 16/06/2015.
Imagine que dois irmãos tenham recebido, por testamento, a propriedade de uma fazenda
e que, em um determinado dia, um dos irmãos resolva, sem comunicar o outro, vender a sua
parte para outra pessoa.
O irmão que não foi comunicado se sentiu prejudicado porque não foi oferecida a ele a
oportunidade de comprar a parte do outro irmão, e agora ele teria que conviver com um estra-
nho em sua propriedade. Por isso, ele ajuizou uma ação e pleiteou que fosse aplicado ao caso o
Art. 504 do Código Civil (artigo que estudamos anteriormente). O outro irmão alegou que a fazenda
não era um bem indivisível e que, portanto, era inaplicável o direito de preferência do Art. 504.
O que o Superior Tribunal de Justiça decidiu nesse caso?
Ele disse que, mesmo a fazenda sendo divisível, como pertencia aos dois irmãos, ela estava
em “estado de indivisão” e, assim, deveria ser garantido o direito de preferência.
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Aula 3
Cláusulas Especiais do Contrato de Compra e Venda

São cláusulas que podem ser inseridas pelo comprador ou vendedor no contrato de compra
e venda e que são capazes de gerar obrigações, se ocorrer no caso concreto a hipótese inserida
na cláusula contratual.
Dessa forma, podemos dizer que são cláusulas em que as partes submetem a eficácia do
negócio jurídico a um evento futuro e incerto.
A. Cláusula de Preferência ou de Preempção ou de Prelação

É a cláusula especial da compra e venda pela qual o comprador de bem, móvel ou imóvel,
está obrigado a oferecê-lo ao vendedor, caso deseje futuramente vender ou dar o bem em pa-
gamento a uma terceira pessoa.
Como estudamos anteriormente, no caso de condomínio geral, o direito de preferência já

está previsto na lei e aquele que foi prejudicado pode requerer a adjudicação para si (adjudicar
significa pedir ao juiz, por meio de ação judicial, que lhe entregue o bem).
Essa ação de adjudicação compulsória tem oponibilidade erga omnes (contra todos), o que
significa dizer que, se o bem tiver sido vendido a um terceiro, o condômino prejudicado, pelo
desrespeito ao direito de preferência, poderá requerer ao juiz que lhe entregue o bem.
Agora, no caso de um contrato de compra e venda em que foi inserida a cláusula de prefe-
rência, o prejudicado pode apenas reclamar indenização pelas perdas e danos, mas não pode
depositar o preço e requerer em juízo o bem para si.
TOME NOTA: é muito importante que você saiba, dada a sua formação como corretor,
que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8425/1991) prevê o direito de preferência no Art. 33.
Observe ainda que, se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel, haverá
a oponibilidade erga omnes, e o locatário prejudicado poderá, depositando o preço, requerer em
juízo a adjudicação compulsória do imóvel que já havia sido vendido a terceiro.
B. Cláusula de Retrovenda
É uma cláusula especial que pode ser inserida no contrato de compra e venda de bem imóvel
em que o vendedor reserva para si o direito de readquirir a coisa vendida, dentro de certo prazo
e restituindo o preço pago e as despesas do comprador.
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Técnico em
Transações
DIREITO
IMPORTANTE: na cláusula de preempção ou preferência, o vendedor não

pode forçar o comprador a lhe revender o bem. Já na cláusula de retrovenda,
ele pode forçar o comprador a lhe revender o imóvel por meio da ação de
consignação em pagamento, desde que deposite o valor integral do bem.
É importante saber também que há prazo para o exercício desse direito, que é de no máximo
três anos.
Outro detalhe dessas cláusulas especiais que estamos estudando é que a cláusula de preemp-
ção ou preferência pode ser utilizada nos contratos de compra e venda tanto de bens móveis
quanto de bens imóveis, e a cláusula de retrovenda só pode ser utilizada nos contratos envol-
vendo bens imóveis.
Contrato de Empréstimo
O contrato de empréstimo é aquele em que uma pessoa entrega de forma gratuita e temporária
uma coisa infungível (insubstituível) ou fungível (substituível) a outra pessoa, que se compromete
a devolver a mesma coisa ou outra do mesmo gênero, qualidade e quantidade.
Há dois tipos de contrato de empréstimo: o contrato de comodato e o contrato de mútuo.
Seguem algumas características do contrato de empréstimo:
X O contrato de empréstimo só se considera formado

a partir da entrega da coisa (tradição);
X É um contrato unilateral, pois, após sua formação, só o

comodatário ou o mutuário é que possuem obrigações;
X É um contrato gratuito, em regra. O contrato de comodato é sempre gratuito, uma

vez que, se for estipulada remuneração, ele será transformado em um contrato
de locação. O contrato de mútuo é, em regra, gratuito, mas, excepcionalmente,
poderá ser oneroso (será oneroso quando estivermos diante de mútuo feneratício,
aquele que tem finalidade econômica, quem empresta para lucrar);
X É um contrato temporário, porque tem como objetivo a transferência temporária

da posse do bem. Pode ser celebrado por prazo determinado ou indeterminado;
50
Aula 3
X É um contrato informal, ou seja, não é exigida qualquer

solenidade ou formalidade para sua elaboração;
X É um contrato pessoal, porque leva em conta a parte contratada,

uma vez que é celebrado com base na confiança.
Comodato
O comodato é, em regra, um empréstimo de coisas infungíveis (insubstituíveis), como, por
exemplo, de um imóvel. No entanto, excepcionalmente admite-se o comodato de coisas fungíveis,
como o utilizado para fins de ornamentação, exposição, enfeite.
O comodato é considerado um empréstimo de uso e não de consumo, pois ao final o co-

modatário deve restituir o mesmo bem que lhe foi entregue pelo comodante. É apenas uma
transferência da posse sobre o bem.
A. Fim do contrato de Comodato

9 Quando o contrato é celebrado por prazo determinado, a mora (atraso na devolução
do bem) será automática, devendo o comodatário restituir a coisa, independentemente
de notificação;
9 Quando o contrato é celebrado por prazo indeterminado, o comodatário somente

poderá ser considerado em atraso no dever de restituir a coisa após ser notificado. Essa
notificação deve conceder prazo razoável, levando-se em consideração a finalidade
do comodato e o tempo já transcorrido.
Exemplo: João emprestou a casa de praia para um amigo descansar por alguns dias.
A posse do comodatário (amigo) é justa. Após a notificação para desocupar o imóvel,
se o amigo permanecer na casa, sua posse passa a ser injusta, sendo possível retirá-lo
por meio de ação judicial.
B. Obrigações do Comodatário
9 Obrigação de usar o bem de forma adequada: o uso da coisa é restrito ao que foi esti-
pulado em contrato. O uso do bem para finalidade diversa permite a rescisão contratual
antecipada e pedido de indenização por perdas e danos. Exemplo: João emprestou o
automóvel para ir estudar, mas usa de forma diversa, para uma competição de rally;
9 Dever de conservar a coisa: o comodatário tem a obrigação de conservar a coisa

como se fosse sua, deve arcar com todas as despesas necessárias ao seu uso, ao gozo
da coisa e jamais poderá cobrar do comodante esses gastos;
51
Técnico em
Transações
DIREITO
9 Dever de restituir a coisa: conforme dispõem os artigos de 238 a 242 do Código Civil,
a coisa perece para o dono. O dono da coisa é o comodante, ou seja, se a coisa se
perder antes de vencido o prazo, deve ser observado se o comodatário agiu ou não
com culpa. Se a perda for culposa, ele responderá pelo valor da coisa que se perdeu,
mais indenização por perdas e danos. No entanto, se a perda for em virtude de um
caso fortuito, por exemplo o roubo do automóvel, o prejuízo será do dono.
Agora, se a perda for depois de vencido o prazo (do contrato ou notificação), aplica-se a regra
do Art. 399 do Código Civil, que estabelece ser, em regra, de responsabilidade do devedor, mesmo
na hipótese de caso fortuito ou força maior, já que a mora gera o agravamento da responsabilidade.
IMPORTANTE: quando o devedor (comodatário) estiver em mora, o como-

dante poderá arbitrar e cobrar um valor a título de aluguel (chama-se de
aluguel-pena). Trata-se de uma pena civil, que não converte o comodato
em locação, sendo apenas uma forma de punição.
O Superior Tribunal de Justiça tem decisão no sentido de que o aluguel-pena não pode ul-
trapassar o dobro da média de mercado do aluguel, sob pena de enriquecimento sem causa. Se
o valor for abusivo, poderá ser reduzido equitativamente pelo juiz.
Mútuo
É o contrato de empréstimo de coisas fungíveis (substituíveis) entre si. É uma espécie de
empréstimo, portanto é gratuito e temporário. É conhecido como empréstimo de consumo,
porque o mútuo implica a transferência da propriedade, havendo autorização para disposição e
destruição do bem. Ao final do contrato, o mutuário tem a obrigação de devolver outro bem, do
mesmo gênero, qualidade e quantidade.
A. Garantia de Restituição
O mutuante pode exigir garantia de restituição do bem na formação do contrato e durante
sua execução, se o mutuário sofrer notória mudança na sua situação econômica.
B. Mútuo Feneratício
É o mútuo com finalidade econômica, ou seja, no qual haverá o pagamento de uma remu-
neração ao mutuante, como no empréstimo realizado por instituição financeira.
O Art. 591 do Código Civil prevê que, se o mútuo tiver finalidade econômica, presumem-se
devidos os juros, que podem ser moratórios ou compensatórios.
52
Aula 3
Os juros são frutos civis, devidos em razão da exploração econômica de bens. Neste ponto,
é importante diferenciarmos juros moratórios de juros compensatórios:
9 Juros Moratórios: são aqueles devidos em virtude do atraso no cumprimento de

uma obrigação. A taxa aplicada pelo Superior Tribunal de Justiça é a SELIC (uma taxa
composta, que implica juros e correção monetária). É uma taxa variável.
9 Juros Compensatórios: são aqueles que decorrem do uso consentido do capital, do

“empréstimo de dinheiro a juro”.
Os contratos bancários não estão limitados à taxa SELIC, e sim ao que o Superior Tribunal de
Justiça estabeleceu como critério, que é a taxa média de mercado, calculada e divulgada pelo
Banco Central (Bacen) em sua página na internet.
Contrato de Fiança
O contrato de fiança, previsto no Art. 818 do Código Civil, é o contrato por meio do qual uma
pessoa (o fiador) assume responsabilidade pelo cumprimento da obrigação de outra pessoa
(afiançado), caso este não a cumpra.
Seguem algumas características do contrato de fiança:
A. Acessório: o contrato de fiança é um contrato acessório, portanto, para a sua existência,

é necessário que exista um contrato principal. Um exemplo é o contrato de locação de
imóveis (principal) que tem como acessório o de fiança. A importância dessa distinção é
que, se o contrato principal for extinto, por qualquer motivo, a fiança também será extinta;
B. Formal: a fiança é um contrato formal porque exige a forma escrita, conforme dispõe o
Art. 819 do Código Civil. No entanto, a fiança não é um contrato solene, já que não exige
escritura pública.
Se você não lembrou a diferença entre contrato solene e contrato formal, revise a matéria
na aula que tratamos sobre as regras gerais dos contratos;
C. Gratuito ou benéfico: na grande maioria dos casos, a fiança é gratuita, uma vez que o
fiador não é remunerado. Vale ressaltar, no entanto, que é possível a remuneração do
fiador, por exemplo, nas hipóteses de fiança bancária. Nestas, o banco aceita ser fiador de
determinada pessoa em troca de uma remuneração;
53
Técnico em
Transações
DIREITO
D. Subsidiário: em regra, a fiança é subsidiária. Para que o fiador seja responsabilizado, é ne-
cessário que haja o descumprimento do contrato principal e que o credor tenha tentado
receber o seu crédito primeiro do afiançado, o que chamamos de benefício de ordem;
TOME NOTA: uma cláusula muito comum nos contratos de fiança é a cláusula de
renúncia ao benefício de ordem. Por meio dela, o fiador assume o compromisso de
ser diretamente acionado em caso de dívida.
E. Unilateral: em regra, a fiança gera obrigação apenas para o fiador, que precisa satisfazer o
credor, caso o devedor não cumpra o pactuado. Normalmente, o credor e o devedor não
possuem obrigações para com o fiador. Como exceção, podemos citar a hipótese acima
estudada, de fiança remunerada, em que o devedor tem a obrigação de pagar uma quantia
ao fiador por ele ter oferecido esse serviço;
F. Não admite interpretação extensiva: as cláusulas do contrato de fiança devem ser inter-
pretadas restritivamente. Assim, no caso de dúvida sobre a melhor interpretação, deve-se
favorecer o fiador. Vejamos o seguinte exemplo:
Ricardo assinou um contrato de fiança afirmando que pagaria os aluguéis caso Fabiano
(locatário) ficasse em atraso. Fabiano pagou todos os aluguéis, mas, após a devolução do
apartamento, o locador percebeu que ele deixou a bancada de mármore da cozinha que-
brada. Se o contrato de fiança não mencionava a responsabilidade do fiador por avarias
no imóvel, não será possível que o locador cobre essa despesa de Ricardo.
TOME NOTA: a fiança pode ser instituída por meio de um instrumento autônomo
(contrato de fiança) ou inserida como cláusula em um contrato principal, como no
contrato de locação de imóveis.
IMPORTANTE: o contrato de fiança é pactuado entre o fiador e o credor,

enquanto o contrato principal é pactuado entre o credor e o devedor
(afiançado). Assim, as relações jurídicas formadas são diferentes, ainda que
a fiança tenha sido inserida como cláusula do contrato principal.
54
Aula 3
Contrato de Mandato
É o contrato por meio do qual uma pessoa (o mandatário) recebe poderes de outra (mandante)
para praticar atos ou administrar interesses em seu nome.
Qual a diferença entre mandato e procuração?
A procuração é utilizada para transferir poderes de representação. No mandato, não neces-

sariamente o mandatário recebe poderes para agir em nome do mandante. O que ele recebe,
portanto, são poderes para administrar os interesses do mandante.
Em sua opinião, pode existir procuração sem mandato?
Sim, pois a transmissão de poderes de representação sem o contrato de mandato é válida.
E mandato sem procuração? É possível?
Sim. O mandatário pode receber poderes para atuar em prol dos interesses do mandante sem
que receba poderes de representação.
Seguem algumas características do contrato de mandato:
A. Unilateral: o contrato de mandato é, em regra, unilateral, pois apenas uma das partes as-
sume obrigações (o mandatário). Excepcionalmente, nos casos de mandato oneroso, ele
será bilateral, porque, nesse caso, o mandante terá obrigação de remunerar;
B. Contrato gratuito: o contrato de mandato é, em regra, gratuito, pois o mandatário não

tem direito a remuneração. No mandato, há uma presunção de gratuidade. Assim, para
que ele seja remunerado, é necessário que as partes insiram uma cláusula no contrato;
C. Consensual: o contrato de mandato é sempre consensual, porque é formado após a acei-

tação do mandatário, que pode ser expressa (por escrito) ou tácita (quando, por exemplo,
o mandatário começa a agir em nome ou em prol do mandante);
D. Acessório: é um contrato acessório, uma vez que o objetivo é a celebração de outros

contratos e negócios jurídicos de acordo com os interesses do mandante;
E. Informal: em regra, é um contrato informal, já que não exige solenidade nem formalidade
para que a sua constituição seja válida. Ele pode, excepcionalmente, ser formal ou solene.
Assim, o contrato de mandato será formal quando o negócio a ser celebrado pelo manda-
tário for formal e será solene quando o negócio jurídico a ser celebrado pelo mandatário
for solene (podemos citar como exemplos as hipóteses de transferência de poderes para
a venda de um imóvel com valor superior a 30 salários-mínimos. Nesse caso, o contrato
de mandato precisa ser formal e solene).
55
Técnico em
Transações
DIREITO
Contrato de Prestação de Serviços

É o contrato por meio do qual uma pessoa (prestador ou executor) assume a obrigação de
realizar uma determinada atividade lícita para atender ao interesse de outra pessoa (tomador ou
solicitante) mediante certa remuneração.
Seguem algumas características do contrato de prestação de serviços:

A. Bilateral: é um contrato bilateral, porque gera obrigações tanto para o prestador quanto
para o tomador do serviço – para o primeiro porque ele precisa prestar o serviço e para o
segundo porque ele tem que remunerar o serviço;
B. Oneroso: o contrato de prestação de serviços é sempre oneroso, porque prestador e
tomador sofrem sacrifício patrimonial;
C. Consensual: é um contrato consensual, pois ele já existe pela simples manifestação de
vontade das partes;
D. Informal: é um contrato informal e não solene, porque não exige forma escrita e qualquer
solenidade, como, por exemplo, a escritura pública;
E. Comutativo: é comutativo, porque as partes possuem ciência, no momento em que o
contrato é formado, das prestações que terão que assumir, e estas guardam uma relação
de equivalência entre si;
F. Personalíssimo: é um contrato personalíssimo, porque as partes não podem ser substituídas
por outra pessoa sem o consentimento um do outro. Por esse motivo, a cessão contratual
é, em regra, proibida. É possível, porém, mediante cláusula, afastar esta característica do
contrato de prestação de serviços.
Momento de Pagamento da Remuneração

No contrato de prestação de serviços, primeiro o contrato é prestado e depois deve ser remu-
nerado. É diferente do contrato de compra e venda, em que a regra é inversa, ou seja, primeiro
ocorre o pagamento e depois o objeto é entregue.
56
Aula 3
Síntese da aula
` Por meio do contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra por
qualquer relação de dependência, se obriga a obter para a pessoa que a
contrata um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas;
` Será devida a comissão de corretagem se, em virtude do trabalho do corretor, ocorrer a

aproximação das partes, ainda que de forma diferente da originalmente prevista no contrato;
` Por meio do contrato de compra e venda, uma pessoa se compromete

a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel à outra pessoa
mediante o pagamento de determinado preço em dinheiro;
` Nos contratos envolvendo imóveis de pessoas casadas, nenhum dos cônjuges pode,
sem autorização do outro, vender ou gravar de ônus real os bens imóveis sem a
autorização do outro cônjuge, exceto no regime de separação absoluta de bens;
` A cláusula de preferência pode ser inserida no contrato de compra e venda e é aquela

pela qual o comprador do bem, móvel ou imóvel, está obrigado a oferecê-lo ao vendedor,
caso deseje futuramente vender ou dar o bem em pagamento a uma terceira pessoa;
` A Lei do Inquilinato (Lei nº 8425/1991) prevê o direito de preferência no Art. 33;
` A cláusula de retrovenda pode ser inserida no contrato de compra e venda de bem

imóvel, em que o vendedor reserva para si o direito de readquirir a coisa vendida;
` O contrato de empréstimo é aquele em que uma pessoa entrega de forma gratuita e tem-
porária uma coisa infungível (insubstituível) ou fungível (substituível) à outra pessoa, que se
compromete a devolver a mesma coisa ou outra do mesmo gênero, qualidade e quantidade;
` Há dois tipos de contrato de empréstimo: comodato e mútuo;
` O contrato de fiança é aquele por meio do qual o fiador assume a responsabilidade

pelo cumprimento da obrigação do afiançado, caso este não a cumpra;
` Por meio da cláusula de renúncia ao benefício de ordem, o fiador assume

o compromisso de ser diretamente acionado em caso de dívida;
` Por meio do contrato de mandato, o mandatário recebe poderes do

mandante para praticar atos ou administrar interesses em seu nome;
` O contrato de prestação de serviços é aquele por meio do qual uma

pessoa assume a obrigação de realizar uma determinada atividade lícita
para atender ao interesse de outra pessoa mediante remuneração.
57
Técnico em
Transações
DIREITO
Exercícios
1. Pessoa jurídica obteve empréstimo de certa instituição financeira, pelo qual recebeu determinada
quantia, com a obrigação de devolvê-la com correção e juros de 12% ao ano. Exclusivamente à luz
dos dados fornecidos e da visão dominante, classifique o contrato citado:
A. ( ) Unilateral, de adesão e feneratício.

B. ( ) Unilateral, solene e oneroso.
C. ( ) Bilateral, oneroso e paritário.
D. ( ) Formal, de adesão e acessório.
58
Aula 3
2. (Prova: CESPE – 2019 – Prefeitura de Boa Vista – RR – Procurador Municipal) Em contratos de

fiança, a declaração de vontade do fiador pode ser expressa ou presumida. A afirmação é:
A. ( ) Certa.
B. ( ) Errada.
3. O vendedor de coisa imóvel poderá inserir cláusula de retrovenda no contrato de compra e venda
para reservar a si o direito de recobrar a coisa em até cinco anos, bastando para a consumação
da retrovenda a restituição do valor recebido. A afirmação é:
A. ( ) Certa.
B. ( ) Errada.
4. (Prova: FGV – 2018 – AL-RO – Consultor Legislativo – Assessoramento Legislativo) Cláudia, 60

anos, decide deixar Porto Velho para residir próximo aos filhos, que se encontram em Brasília.
Em Porto Velho, Cláudia possui imóveis, cujas locações lhe dão sustento. Ante a mudança de
domicílio, Cláudia atribui a Jane, sua irmã, o poder de administração de seus interesses em Porto
Velho (locação de imóveis), o que faz mediante instrumento particular. A partir desta situação, é
correto afirmar que Cláudia celebrou contrato de:
A. ( ) Procuração.
B. ( ) Corretagem.
C. ( ) Comissão.
D. ( ) Mandato.
5. (Questão Adaptada. Prova FGV – 2018 – Banestes – Assistente Securitário – Banestes Corretora)
No contrato de corretagem celebrado entre A e B, ficou estabelecida por escrito a exclusividade
do corretor B perante o cliente A. Durante o prazo de vigência do contrato, A obteve a realização
do negócio diretamente com Domingos, sem a mediação do corretor. Com base nessas infor-
mações, é correto afirmar que, caso ficasse provada a inércia e ociosidade do corretor durante a
execução da mediação, ainda assim o cliente teria que pagar a remuneração diante da cláusula
de exclusividade. A afirmação é:
A. ( ) Certa.
B. ( ) Errada.
59
Técnico em
Transações
DIREITO
60
Aula 4
Extinção de Contratos, Responsabilidade
Civil e Temas Relacionados
Extinção de Contratos,
Responsabilidade Civil
e Temas Relacionados
Caro(a) aluno(a),
Nas aulas anteriores, nós nos dedicamos ao estudo da formação dos contratos, destacando
seus princípios e compreendendo todo o processo da fase de negociações preliminares até sua
efetiva celebração. Nesta aula, iremos estudar as formas pelas quais o contrato chega ao seu fim,
ou seja, os modos de extinção dos contratos.
Na sequência, estudaremos o tema da responsabilidade civil, que surge diante do descumpri-

mento obrigacional, permitindo àquele que sofreu a lesão ser ressarcido dos prejuízos sofridos.
Por fim, abordaremos temas que estão relacionados à responsabilidade civil, como o instituto
da evicção, da prescrição e da decadência. No final desta aula, você será capaz de compreender
como esses institutos se relacionam, ou seja, como o descumprimento da obrigação pactuada
pode levar à extinção do contrato e à responsabilidade civil, e que o não questionamento da lesão
sofrida dentro do prazo legal pode levar à perda do direito (prescrição e decadência).
Você deverá compreender também que o descumprimento obrigacional do dever de in-

formar, por exemplo, o adquirente de um bem móvel ou imóvel sobre os riscos que ele possui
de perder o bem após a realização do contrato de compra e venda geram a responsabilidade
civil do vendedor pela evicção.
` Formas de Extinção do Contrato;
` Responsabilidade Civil;
` Evicção;
` Prescrição e Decadência.
61
Técnico em
Transações
DIREITO
62
Aula 4
Formas de Extinção dos Contratos

Neste tópico vamos estudar as quatro formas de extinção de um contrato.
Essa matéria foi tratada pelo Código Civil, do Art. 472 ao Art. 480, e, para facilitar nossa com-
preensão, vamos analisá-la em tópicos, pois algumas modalidades de extinção contemplam
outras subespécies.
A. Extinção normal do contrato: é aquela que decorre do cumprimento da obrigação, por

exemplo quando ocorre o pagamento; quando a coisa é entregue conforme pactuado;
quando termina o prazo previsto para o negócio;
B. Extinção por fatos anteriores à celebração: essa forma de extinção está relacionada ao
momento de formação do contrato. Como exemplo, podemos citar a cláusula de arrepen-
dimento, que muitas vezes é inserida nos contratos de promessa de compra e venda. Por
meio dessa cláusula, os contratantes estipulam que o negócio pode ser extinto mediante
declaração unilateral de vontade, se qualquer um deles se arrepender;
C. Extinção por fatos posteriores à celebração: nessa hipótese, a extinção ocorre após a for-
mação do contrato, em razão de fatos posteriores. Quando uma das partes sofre prejuízo,
fala-se em rescisão contratual. A rescisão possui as espécies abaixo:
C.1. Resolução: ocorre nos casos de inadimplemento do contrato, inexecução;
C.2. Resilição: é sempre um ato de manifestação de vontade. Pode ser bilateral, chamada
de distrato, ou unilateral, quando apenas um dos contratantes não quer mais o contrato.
A resilição unilateral é uma situação excepcionalíssima, sendo permitida somente nos con-
tratos baseados no elemento fidúcia (confiança);
D. Extinção por morte: a morte pode gerar o fim do pacto nos casos de contratos persona-
líssimos, como ocorre no contrato de fiança.
Já os contratos impessoais, em geral, são transmitidos para os herdeiros, respeitados os limites

da herança recebida. Um exemplo desse caso é o contrato de compra e venda.
63
Técnico em
Transações
DIREITO
Responsabilidade Civil
Imagine a seguinte situação hipotética: você é proprietário de uma casa no interior do esta-
do de São Paulo, mas reside na Capital. Você resolve contratar uma empresa administradora de
imóveis para auxiliá-lo a alugar o bem, receber os aluguéis do locatário e fiscalizar o contrato.
Com o auxílio da empresa a casa é locada, mas o inquilino atrasa o pagamento dos aluguéis.
Você então ajuíza uma ação pedindo o despejo do locatário, a cobrança dos aluguéis em atraso
e a rescisão contratual.
No entanto, durante a tramitação da ação, percebeu-se que nem o inquilino, nem o fiador
possuíam recursos financeiros para pagar a dívida, pois não tinham renda fixa nem bens que
pudessem ser penhorados para pagamento do débito. E mais: ambos tinham contra si várias
ações de execução.
Nesse exemplo, qual é a responsabilidade da empresa administradora de imóvel?
A administradora celebrou um contrato de prestação de serviços de administração de imóveis,

por meio do qual o proprietário da casa lhe conferiu, por meio de mandato, o poder de gerir o
imóvel mediante o pagamento de uma contraprestação. Logo, sua responsabilidade é gerida pelo
Art. 653 do Código Civil, o qual determina que o mandatário tem o dever de indenizar o mandante
caso tenha agido com culpa e em razão desta tenha causado qualquer prejuízo ao mandante.
Assim, no exemplo que mencionamos, a administradora responderia pelos danos causados

ao locador, uma vez que, ao não exigir qualquer comprovação da capacidade econômica para
cumprir o contrato nem realizar uma pesquisa sobre a situação de solvência na aprovação do
locatário e de seu fiador, a administradora deixou de proceder com diligência. Dessa forma, é
possível ajuizar uma ação contra a administradora de imóveis, devendo ela ser condenada a pagar
os aluguéis em atraso e demais despesas sofridas.
A responsabilidade civil é, portanto, um importante instituto do Direito, que surge diante do

descumprimento obrigacional, seja pela violação de uma regra contratual (responsabilidade civil
contratual), seja pelo cometimento de um ato ilícito ou de abuso do direito (responsabilidade civil
extracontratual), permitindo àquele que sofreu a lesão ser ressarcido dos prejuízos.
A lei prevê hipóteses em que a responsabilidade do causador do dano se dá mediante a análise

de ter este procedido ou não com culpa (responsabilidade subjetiva) e hipóteses em que essa
análise é dispensável, porque, mesmo que ele não tenha agido com culpa, será responsabilizado
(responsabilidade objetiva), como ocorre com as hipóteses elencadas no Art. 932 do Código Civil
e também como regra no Código de Defesa do Consumidor.
64
Aula 4
Na responsabilidade objetiva, basta que estejam presentes, para a responsabilização do agente,

o dano e o nexo causal entre a conduta e o resultado.
Neste momento, destacaremos duas previsões do Código Civil que tratam da responsabilidade
objetiva e que se relacionam com os imóveis:
A. Responsabilidade objetiva por danos

causados por prédios em ruína
O Art. 937 do Código Civil prevê que o dono do edifício ou construção deve responder pelos
danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos cuja necessidade de con-
serto fosse manifesta.
Nesses casos, a responsabilidade é do dono do edifício ou da construção (construtora). Na

maioria das vezes em que ocorre a queda de edifício, há a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor. Os proprietários das unidades serão considerados consumidores diretos, enquanto
moradores e outras vítimas do evento danoso, os consumidores por equiparação ou bystander,
conforme já estudamos no tópico sobre o Direito do Consumidor.
Este tema da responsabilidade civil objetiva por danos causados por prédio em ruína foi bas-
tante discutido no caso que envolveu o famoso edifício Palace II, que caiu na Barra da Tijuca, no
estado do Rio de Janeiro, em 1998.
Para relembrar o caso, acesse o link: https://oglobo.

globo.com/rio/vinte-anos-apos-tragedia-do-palace-ii-
vitimas-ainda-aguardam-indenizacao-22423743.
B. Responsabilidade civil objetiva por danos oriundos

de coisas lançadas das casas (defenestramento)
O Art. 938 do Código Civil prevê que aquele que habitar prédio ou parte dele responde pelo
dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.
Os Tribunais têm entendido que, nos casos de condomínio edilício, em que não é possível
identificar de qual apartamento a coisa foi lançada, haverá responsabilidade do condomínio.
Para finalizar este tema acompanha o resumo de um caso julgado pelo Superior Tribunal
de Justiça que tratou da situação inversa à que narramos acima. O caso relata a possibilidade
de penhora dos bens dos condôminos para pagamento de indenização, em virtude de coisas
lançadas de prédio, quando o condomínio não tiver patrimônio próprio para satisfazer o débito.
65
Técnico em
Transações
DIREITO
IMPORTANTE: é possível a penhora de bem de família de condômino, na

proporção de sua fração ideal, se inexistente patrimônio próprio do con-
domínio para responder por dívida oriunda de danos a terceiros. Exemplo:
um pedestre foi ferido por um pedaço da fachada que nele caiu. Essa ví-
tima terá que propor a ação contra o condomínio. Se o condomínio não
tiver patrimônio próprio para satisfazer o débito, os condôminos podem
ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal.
Mesmo que um condômino tenha comprado um apartamento nesse pré-
dio depois do fato, ele ainda assim poderá ser obrigado a pagar, porque as
despesas de condomínio são obrigações propter rem. O juiz poderá de-
terminar a penhora dos apartamentos para pagamento da dívida mesmo
que se trate de bem de família, considerando que as dívidas decorrentes
de despesas condominiais são consideradas como exceção à impenho-
rabilidade do bem de família, nos termos do Art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90.
STJ. 4ª Turma. REsp 1.473.484-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado
em 21/06/2018.
Resumo extraído do site www.dizerodireito.com.br (informativo 631, STJ).
TOME NOTA: obrigação propter rem é aquela que acompanha a propriedade e é

transmitida ao novo titular.
Responsabilidade Civil no Código

de Defesa do Consumidor
Agora que já entendemos o que é responsabilidade civil, vamos estudar como ela foi prevista
no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Primeiro é importante dizer que o CDC adotou como regra a responsabilidade objetiva dos
fornecedores de produtos ou serviço (Art. 12), mencionando que eles responderão independen-
temente da análise de culpa. Apenas excepcionalmente o CDC adota a responsabilidade subjetiva,
como no caso de profissionais liberais, conforme previsto no Art. 14, § 4º.
Assim, ao analisarmos o tema da responsabilidade civil, é possível perceber o caráter mais

protetivo do CDC em relação ao Código Civil, uma vez que as regras são inversas. Vejamos o
seguinte quadro comparativo:
66
Aula 4
Responsabilidade Civil no CDC Responsabilidade Civil no CC

A regra é a responsabilidade objetiva. A regra é a responsabilidade subjetiva.
A exceção é a responsabilidade subjetiva. A exceção é a responsabilidade objetiva.
O CDC também optou por dividir a responsabilidade civil em dois grupos: a responsabilidade
pelo fato do produto e do serviço e a responsabilidade por vício do produto e do serviço. Essa
distinção é muito importante para que possamos compreender qual fornecedor será responsá-
vel por indenizar o dano causado e saber quais os prazos que o consumidor tem para reclamar.
Vamos estudar cada uma delas?
A. Responsabilidade por vício do produto e do serviço

A responsabilidade por vício do produto e do serviço ocorre quando o produto for inade-
quado em razão da qualidade ou da quantidade prevista, tornando-o impróprio ao consumo ou
diminuindo-lhe o valor, e ainda quando estiver em desacordo com as indicações constantes do
recipiente, da embalagem ou da mensagem publicitária. Nesses casos, estaremos diante de um
vício de fácil constatação e que ocasiona um prejuízo econômico para o consumidor.
Todos os fornecedores envolvidos poderão ser chamados a responder no caso de vício do

produto, desde o fabricante até o comerciante.
O prazo para reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação é de 30 dias, tratando-se
de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis, ou 90 dias, tratando-se de fornecimento
de serviço e de produtos duráveis. Caso o vício não seja aparente, o prazo mencionado começa
a contar a partir do momento em que se constatar o problema.
B. Responsabilidade pelo fato do produto e do serviço

A responsabilidade pelo fato do produto e do serviço, também chamada de defeito, é aquela
que provoca um dano à integridade física e psíquica do consumidor em razão de um acidente
de consumo.
No entanto, o Superior Tribunal de Justiça tem se posicionado no sentido de que o conceito

de fato do produto e do serviço deve ser lido de forma mais ampla, para abranger as hipóteses em
que o vício não seja de fácil constatação e que seja grave a ponto de ocasionar dano indenizável
ao patrimônio material ou moral do consumidor.
Assim, diante desse conceito mais elástico, reconhecemos que nem sempre será fácil distin-
guir as hipóteses de fato e de vício do produto ou serviço. No entanto, é importante que você
conheça esse posicionamento para melhor orientar seu cliente.
67
Técnico em
Transações
DIREITO
Nos casos de fato do produto ou do serviço, serão responsabilizados o fabricante, o produ-

tor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador. O comerciante será responsabilizado
somente se esses não puderem ser identificados; se o produto for fornecido sem identificação
clara do seu fabricante, produtor, construtor ou importador; e se os produtos perecíveis não
forem conservados adequadamente.
O prazo para ajuizar ação de reparação pelos danos causados é de cinco anos, iniciando a
contagem a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
SAIBA MAIS: para entender melhor o tema da responsabilidade civil no CDC, sugiro
a leitura dos artigos de 12 a 27 do Código.
TEMAS RELACIONADOS
Os institutos que estudaremos agora estão relacionados com a responsabilidade civil, já que
esta ocorre diante do descumprimento de uma obrigação, que pode estar estipulada em um
contrato ou decorrer da própria violação da lei.
Assim, a evicção está relacionada com a responsabilidade civil por se tratar da perda de um
bem móvel ou imóvel em virtude do descumprimento obrigacional do dever de informar o
adquirente do bem sobre a probabilidade de que este venha a se perder devido, por exemplo, a
uma dívida do vendedor.
A prescrição e a decadência, por outro lado, geram a perda da possibilidade de se obter o

direito pela falta de exercício no prazo legal.
Vamos estudá-los?
Evicção
A evicção é a perda da posse ou da propriedade do bem em razão de uma decisão judicial ou
de um ato administrativo, que reconhece que um terceiro possuía direitos anteriores sobre este
bem, portanto ele não poderia ter sido alienado.
Para entender melhor o conceito apresentado e para visualizar como esse estudo é importante
na prática, vamos analisar o seguinte caso hipotético:
João vendeu um imóvel para Maria. Após meses residindo na casa, Maria é citada judicialmen-
te para responder a uma ação reivindicatória promovida por Carlos, que alega ser o verdadeiro
68
Aula 4
proprietário do bem e por esse motivo João não poderia ter vendido o imóvel a Maria, uma vez
que o bem não lhe pertencia. No final do processo, o Juiz profere a sentença e Maria perde o
imóvel em razão da evicção.
TOME NOTA: no caso de evicção, a responsabilidade civil será daquele que alienou
o imóvel, devendo ser restituído ao prejudicado o valor do bem, as despesas de
contratos e outros prejuízos, como custas judiciais e honorários advocatícios.
É possível que os contratantes coloquem no contrato cláusulas a respeito da evicção, a fim

de aumentar a responsabilidade, diminuir ou até excluí-la.
ATENÇÃO: A melhor orientação para o vendedor nos casos em que ele sabe que há riscos
de que o futuro comprador venha a perder o bem é ser claro a respeito deste risco e deixar
expresso no contrato que o comprador tem o conhecimento da possibilidade da evicção. Nos
casos de haver cláusula expressa de exclusão da garantia da evicção, em que se menciona
exatamente qual é o risco, caso o bem seja perdido pelo comprador, o vendedor não será
condenado a indenizar.
Prescrição e Decadência
Os termos prescrição e decadência estão relacionados à perda do prazo para o exercício do
direito.
Prescrição
Vamos analisar um exemplo para facilitar?
Imagine o seguinte caso: Carlos adquiriu um imóvel de 200 m² da construtora “XXX”. Em

junho de 2009, Carlos recebeu as chaves do apartamento e passou a residir no local. No ano
de 2015, Carlos resolveu jogar fora alguns documentos antigos e se deparou com o memorial
descritivo do apartamento. Foi aí que observou que o piso do imóvel não havia sido entregue
conforme descrito no memorial. O piso havia sido feito em cerâmica, quando, na verdade, o
contrato previa porcelanato.
Carlos, então, muito irritado, procura seu advogado para que ele verifique o que pode ser feito,
uma vez que ele sofreu um prejuízo em virtude do erro da construtora.
69
Técnico em
Transações
DIREITO
No caso narrado, você acha que o advogado de Carlos poderá ajudá-lo?
Bom, vamos entender o que são prescrição e decadência e como esses institutos funcionam.
Prescrição é a perda da possibilidade de reparação do direito que foi violado em virtude da

inércia de seu titular, de não ter agido no prazo previsto em lei.
Você se lembra quando, na aula anterior, estudamos a responsabilidade civil?
Pois bem. Na obrigação civil, há o débito e a responsabilidade. Débito é o dever jurídico de

cumprir espontaneamente uma prestação (dar, fazer ou não fazer). Caso esse cumprimento
espontâneo não ocorra, tem-se o fenômeno da responsabilidade civil.
Responsabilidade civil, portanto, é a consequência jurídica e patrimonial do descumprimen-

to do débito. Como a pessoa não cumpriu espontaneamente a obrigação, a parte prejudicada
pode pedir em juízo que ela o faça coercitivamente. Logo, o prejudicado vai a juízo cobrar co-
ercitivamente o cumprimento da prestação (dar, fazer e não fazer) ou, se isso não for possível, a
reparação das perdas e danos (pretensão patrimonial).
Essa obrigação pode estar prevista na lei ou ser proveniente de uma cláusula contratual.
A prescrição fulmina a responsabilidade civil, nunca o débito. Portanto, a pessoa que não agiu no
prazo determinado por lei perde a possibilidade de pleitear o cumprimento da obrigação em juízo.
IMPORTANTE: para cada pretensão, que é o poder de exigir de outra pessoa,

coercitivamente, o cumprimento de um dever jurídico originário (obrigação
de dar, fazer ou não fazer) ou de um dever jurídico secundário (reparação
de danos), existe um prazo específico para cobrança em juízo, previsto nos
artigos 205 e 206 do Código Civil.
A título de exemplo, vamos analisar um caso julgado que tratou do prazo prescricional para
ajuizamento de demanda que pleiteava a reparação de danos causados pelo defeito no imóvel.
Preste atenção, pois este caso pode nos ajudar a solucionar o exemplo de Carlos. Vamos
analisar?
70
Aula 4
TOME NOTA: a ação de indenização por danos materiais proposta por consumidor
contra construtora em virtude de vícios de qualidade e de quantidade do imóvel
adquirido tem prazo prescricional de 10 anos, com fundamento no Art. 205 do
CC/2002.
Não se aplica o prazo decadencial do Art. 26 do CDC. O Art. 26 trata do prazo que
o consumidor possui para exigir uma das alternativas previstas no Art. 20 do CDC.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.534.831-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. Acd. Min.
Nancy Andrighi, julgado em 20/02/2018.
Portanto, o prazo para ajuizar uma ação pleiteando indenização por danos materiais em
virtude de imóvel com defeito de qualidade é de 10 anos, conforme decisão do Superior Tribunal
de Justiça, que aplicou o Art. 205 do Código Civil.
Assim, como Carlos pegou as chaves do imóvel no ano de 2009 e procurou o advogado no
ano de 2015, ainda dá tempo de ser ressarcido dos prejuízos que teve com a instalação do piso
do seu apartamento em desacordo com o que estava prescrito no memorial descritivo.
Neste momento, você deve estar pensando:
— Tudo bem. Já entendi o que é prescrição. Mas e a decadência?
Então vamos avançar, corretores!
Decadência
Decadência é a perda efetiva de um direito potestativo pela falta de seu exercício no prazo
previsto em lei ou no prazo pactuado pelas partes, como em um contrato, por exemplo.
Espera um pouco! Mas o que são direitos potestativos?
São aqueles que conferem ao titular do direito o poder de provocar mudanças na esfera jurí-
dica de outra pessoa, de forma unilateral, sem que ela possa fazer alguma coisa. Portanto, há o
direito para uma das partes e um estado de sujeição para a outra.
Vamos dar um exemplo para facilitar: lembra quando estudamos o instituto da retrovenda,
previsto no Art. 505 do Código Civil? Se você não lembra, corre lá e faz uma revisão.
71
Técnico em
Transações
DIREITO
Bom, resumidamente, o instituto da retrovenda permite que o vendedor de um imóvel res-

guarde para si o direito de recomprá-lo, desde que o faça dentro do prazo de três anos. Pois bem.
O direito de recomprar o imóvel é um direito potestativo, não podendo a outra parte oferecer
resistência ao exercício desse direito. A contagem do prazo de três anos se inicia no momento
da venda, pois a decadência nasce com a aquisição do direito.
A decadência pode ser legal ou convencional. A decadência legal é aquela em que os prazos
para sua ocorrência estão previstos em lei. Já a decadência convencional é aquela criada pelas
partes, por exemplo, quando adquire-se um eletrodoméstico e opta-se pela chamada “garantia
estendida”.
Vamos analisar uma tabela comparativa entre os institutos da prescrição e da decadência?
PRESCRIÇÃO DECADÊNCIA
Nasce com a violação do direito. Nasce com o direito.
A pessoa perde a pretensão. A pessoa perde o direito.
A decadência pode decorrer da lei ou da vontade
Só há prescrição decorrente de lei.
das partes.
A prescrição só pode ser renunciada depois de
consumado o prazo (não existe renúncia prévia ao É admitida a renúncia à decadência convencional.
prazo prescricional) e desde que não prejudique Não é possível renunciar à decadência legal.
terceiros.
Síntese da aula
` São quatro as possibilidades de extinção de um contrato: extinção
normal; extinção por fatos anteriores à celebração; extinção por
fatos posteriores à celebração; e extinção por morte;
` Há dois tipos de extinção por fatos posteriores à

celebração do contrato: resolução e resilição;
` A resolução do contrato ocorre nas hipóteses de inadimplemento;
` A resilição é sempre um ato de manifestação de vontade. Pode ser bilateral, chamada de

distrato, ou unilateral, quando apenas um dos contratantes não quer mais o contrato;
72
Aula 4
` A responsabilidade civil surge diante do descumprimento obrigacional, seja pela

violação de uma regra contratual, seja pelo cometimento de um ato ilícito ou de
abuso do direito, permitindo àquele que sofreu a lesão ser ressarcido dos prejuízos;
` A responsabilidade do causador do dano pode ser subjetiva (analisa-

se a culpa) ou objetiva (não se analisa a culpa do agente, bastando que
existam o dano e o nexo causal entre a conduta e o resultado);
` O dono do edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína,
se esta provier de falta de reparos cuja necessidade de conserto fosse manifesta;
` Aquele que habitar prédio ou parte dele responde pelo dano proveniente
das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido;
` No CDC, a regra é a responsabilidade objetiva;
` No Código Civil, a regra é a responsabilidade subjetiva;
` O CDC divide a responsabilidade civil em dois grupos: responsabilidade pelo fato

do produto e do serviço; e responsabilidade por vício do produto e do serviço;
` A responsabilidade por vício do produto e do serviço ocorre quando o produto

for inadequado, em razão da qualidade ou da quantidade prevista, e ainda quando
estiverem em desacordo com as indicações constantes do recipiente, da embalagem
ou da mensagem publicitária, sendo de fácil constatação pelo consumidor;
` A responsabilidade pelo fato do produto e do serviço é aquela que provoca um dano

à integridade físico/psíquica do consumidor, em razão de um acidente de consumo;
` A evicção é a perda da posse ou da propriedade do bem em razão de uma decisão

judicial ou de um ato administrativo, que reconhece que um terceiro possuía direitos
anteriores sobre este bem, de modo que ele não poderia ter sido alienado;
` Os termos prescrição e decadência estão relacionados à

perda do prazo para o exercício do direito;
` Prescrição é a perda da possibilidade de reparação do direito que foi violado em

virtude da inércia de seu titular, de não ter agido no prazo previsto em lei;
` Decadência é a perda efetiva de um direito potestativo pela falta de seu

exercício no prazo previsto em lei ou no prazo pactuado pelas partes.
73
Técnico em
Transações
DIREITO
Exercícios
1. Os institutos da decadência e da prescrição estão relacionados

A. ( ) À perda, pela fluência do tempo, do prazo para o exercício do direito.
B. ( ) À capacidade para o exercício dos atos da vida civil.
C. ( ) Aos direitos de personalidade.
D. ( ) À sucessão de bens e direitos.
2. (Quadrix – 2018 – CRM-PR – Advogado):

Com relação à responsabilidade civil, julgue o item subsequente:
Na responsabilidade civil objetiva, o dolo do agente causador do dano é irrelevante, mas a demons-
tração de sua culpa é fundamental para a caracterização do dever de indenizar.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
3. (Questão adaptada – CESPE – 2018 – PC-SE – Delegado de Polícia)

Determinada sociedade compra peças de outra empresa e as utiliza na montagem do produto que
revende.
Ao celebrar contratos com terceiros, as duas sociedades referidas na situação hipotética podem
estabelecer prazos prescricionais mais amplos que os previstos no Código Civil.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
74
Aula 4
4. (CESPE – 2018 – PC-SE – Delegado de Polícia). Túlio, cidadão idoso, natural de Aracaju-SE e resi-
dente na capital de São Paulo-SP, caminhava na calçada em frente a um edifício em sua cidade natal
quando, da janela de um apartamento, caiu uma garrafa de refrigerante cheia, lhe atingiu o ombro
e provocou a fratura de sua clavícula e de seu braço. Em razão do incidente, Túlio permaneceu por
dois meses com o membro imobilizado, o que impossibilitou seu retorno a São Paulo para trabalhar.
Por essas razões, Túlio decidiu ajuizar ação de indenização por danos materiais. Apesar da tentativa,
ele não descobriu de qual apartamento caiu ou foi lançada a garrafa.
Considerando essa situação hipotética, julgue o item que se segue.
Em caso de condenação do condomínio, o direito de regresso contra o morador do apartamento
do qual caiu a garrafa, caso ele seja posteriormente identificado, depende da comprovação de dolo
ou culpa do causador do dano.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
5. (Prova: FGV - 2018 - TJ-SC - Técnico Judiciário Auxiliar) Ana alugou o apartamento de Luiza por meio
de contrato em que as partes optaram, mediante cláusula expressa, por dispor que a proprietária
somente poderia cobrar aluguéis vencidos e não pagos dos últimos seis meses. A respeito dessa
cláusula, é correto afirmar que:
A. ( ) Resulta da liberdade das partes, pelo que deve ser observada.
B. ( ) É regular, pois altera prazo decadencial.
C. ( ) É irregular, visto que altera prazo prescricional.
D. ( ) Deve ser a cada seis meses renovada para se manter regular.
6. Tatiana e Pedro, atraídos pelos encartes publicitários de determinado empreendimento imobiliário,

adquiriram o apartamento localizado na Rua das Flores. Após a assinatura do contrato de compra e
venda, perceberam que a metragem do imóvel era menor do que a anunciada no folder publicitário.
Nesse caso, é correto afirmar que estamos diante de uma responsabilidade pelo fato do produto.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
7. José contratou a construtora “XXX” para comprar e assentar o piso de cerâmica da sala de seu novo
apartamento. Ocorre que, cerca de 9 meses depois, as cerâmicas começaram a se deteriorar. Diante
disso, José ajuizou ação de indenização por danos morais e materiais contra a construtora.
Na contestação, a construtora alegou que a situação narrada configura “vício do produto” e que
houve a decadência do direito de o consumidor reclamar, já que o prazo máximo seria de 90 dias,
com base no Art. 26, II, do CDC. A afirmação da construtora está correta?
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
75
Técnico em
Transações
DIREITO
76
Aula 5
Direitos Reais de
Garantia e Propriedade
Direitos Reais de
Caro(a) aluno(a),
Nesta aula iremos compreender o que são os direitos de garantia e sua importância para o
cumprimento das obrigações pactuadas entre as partes e as suas espécies. Daremos especial
atenção para a análise da hipoteca e destacaremos sua relação com as hipóteses de bem de
família. Nesta aula analisaremos também o conceito de propriedade, as formas de aquisição e a
importância dessa distinção para o adquirente do imóvel.
No final desta aula, você será capaz de compreender qual espécie de garantia é a mais ade-
quada para a situação concreta que lhe for apresentada, as hipóteses em que o adquirente do
imóvel é responsável pelo pagamento de tributos anteriores à compra e venda, bem como os
atributos da propriedade e os efeitos práticos da sua distinção.
` Direitos Reais de Garantia;
` Propriedade.
77
Técnico em
Transações
DIREITO
78
Aula 5
Direitos Reais de
Direitos Reais de Garantia

Diferença entre Direito Pessoal de
Garantia e Direito Real de Garantia
Existem consequências importantes relacionadas à distinção entre direito pessoal de garantia
e direito real de garantia, tanto no que diz respeito às modalidades que asseguram o pagamento
da dívida, quanto à eficácia para com terceiros.
Mantenha a calma, caro(a) aluno(a)! Pois, apesar das nomenclaturas utilizadas, na prática você
logo irá reconhecê-las.
Os direitos pessoais de garantia, também denominados de caução fidejussória, estão rela-

cionados ao que chamamos de direitos obrigacionais, que são os direitos que se manifestam
por meio da figura do credor e do devedor, correspondendo, por exemplo, a uma obrigação de
fazer, de deixar de fazer ou de dar.
Assim, os direitos pessoais de garantia se constituem mediante manifestação de vontade das

partes envolvidas na obrigação. São eles:
z Fiança: é a garantia pessoal utilizada nos contratos. O fiador é, em regra, um respon-

sável subsidiário, porque, como já estudamos quando analisamos o contrato de fiança,
é necessário que primeiro o credor tenha tentado receber o crédito do afiançado, o
que chamamos de benefício de ordem. Essa responsabilidade, no entanto, pode ser
alterada mediante cláusula contratual, hipótese em que ocorrerá a renúncia ao be-
nefício de ordem. A fiança exige a vênia conjugal (já conversamos sobre este tema na
aula 3. Se você não se lembra o que é, sugiro que retorne à aula e revise o conteúdo);
z Aval: é a garantia pessoal utilizada em títulos de crédito, em que o avalista se com-

promete a pagar o valor do título, mesmo sem ser o devedor principal. O avalista não
tem benefício de ordem. Ele responderá conjuntamente pelo valor total da dívida.
IMPORTANTE: apenas para facilitar a compreensão dessa última garantia

(aval), é importante entendermos o que são títulos de crédito, documentos
que permitem ao credor exercer o direito literal e autônomo neles descrito,
razão pela qual facilitam a circulação e a obtenção de crédito. São exem-
plos de título de crédito a letra de câmbio, a nota promissória, o cheque,
cédulas e notas de crédito.
79
Técnico em
Transações
DIREITO
O aval é uma declaração inserida no próprio título de crédito, sendo, portanto, mais ágil que
a fiança, a qual precisa ser realizada por meio de contrato.
O Art. 1.647, inciso III, do Código Civil exige a vênia conjugal para que uma pessoa dê o seu
aval em um título de crédito. Contudo, o Superior Tribunal de Justiça dispensou essa autorização
para os títulos de crédito nominados.
Os títulos de crédito nominados são aqueles previstos em legislação específica, portanto com
regramento próprio, como mencionados anteriormente. Os títulos de crédito inominados são
aqueles criados pela vontade dos próprios particulares, segundo seus interesses.
Vejamos o resumo da decisão do Superior Tribunal de Justiça:
TOME NOTA: o Art. 1.647, III, do Código Civil somente se aplica para os títulos de
crédito inominados (atípicos).
No caso de títulos de crédito nominados (típicos), é desnecessária a outorga uxória
ou marital, não se aplicando a regra do Código Civil.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.526.560-MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado
em 16/3/2017. Resumo extraído do site www.dizerodireito.com.br (informativo
604, STJ).
Direitos Reais de Garantia
Todos os direitos reais de garantia possuem uma característica em comum, que é a vinculação
a um bem específico do garantidor. As três modalidades tradicionais de direitos reais de garantia
são: hipoteca, penhor e anticrese.
O penhor é uma garantia dada pelo devedor, de forma espontânea ou por imposição legal. O
devedor entrega uma coisa móvel que pertence a ele ou a outra pessoa (desde que autorizada por
esta) como forma de garantir que a obrigação por ele assumida seja cumprida. Caso o devedor
descumpra a obrigação, ocorre a expropriação, o que significa dizer que a quitação da dívida é
obtida pela alienação do bem do devedor.
A anticrese é uma modalidade de garantia real que incide sobre o bem do garantidor como
forma de pagar uma dívida por meio da fruição do bem do devedor e dos frutos que este bem
gerou.
80
Aula 5
Direitos Reais de
Hipoteca
O Código Civil traz as regras sobre a hipoteca em seus artigos de 1.473 a 1.505. A hipoteca é
o direito real de garantia que recai, em regra, sobre bens imóveis (o Art. 1.473 do Código Civil, no
entanto, prevê casos específicos em que ela pode recair sobre bens móveis, como aeronaves e
navios).
A hipoteca deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis do local do imóvel. O re-
gistro da hipoteca tem efeito erga omnes, ou seja, o direito à adjudicação compulsória pode ser
exercido em face de qualquer pessoa, não apenas do devedor.
O Art. 1.476 do Código Civil prevê que o dono do imóvel hipotecado pode constituir outra
hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor.
A cláusula que proíbe o proprietário de alienar imóvel hipotecado é nula. No entanto, as par-
tes podem convencionar que ocorrerá o vencimento do crédito hipotecário caso o imóvel seja
alienado.
O registro da hipoteca terá validade enquanto a obrigação que ela visa garantir perdurar. Essa
afirmação nos permite compreender o caráter acessório da hipoteca, que não pode existir por si só.
Vamos analisar duas situações hipotéticas para que você visualize na prática como funciona
a hipoteca:
Situação 1:
Uma empresa “X” que fabrica automóveis adquire aço da empresa “Y”. A empresa “Y”,
credora, exigiu uma garantia real, tendo a devedora oferecido um imóvel em hipoteca.
Se a empresa “X” não efetuar o pagamento da dívida, a empresa “Y” poderá executar a
hipoteca, hipótese na qual o imóvel dado em garantia será alienado e o valor obtido
utilizado para pagar o débito.
Situação 2:
Agora, imagine que, nessa mesma situação, em vez de executar a dívida, a empresa "Y"
nada faça e deixe transcorrer o prazo prescricional para cobrança em juízo. Nesse caso,
o que acontecerá com a hipoteca?
No caso de prescrição da pretensão de cobrança da dívida, ocorre também a extinção da

hipoteca (que é a garantia) devido ao seu caráter acessório, conforme já estudamos. Nesse
sentido, vejamos o resumo do julgado do Superior Tribunal de Justiça:
81
Técnico em
Transações
DIREITO
IMPORTANTE: a prescrição da pretensão de cobrança da dívida extingue o direito

real de hipoteca estipulado para garanti-la. A hipoteca, no sistema brasileiro, é uma
garantia acessória, seguindo, portanto, a sorte (o destino) da obrigação principal.
Assim, prescrita a pretensão derivada da obrigação principal, não persiste a garantia
hipotecária (Art. 1.499 do CC).
STJ. 3ª Turma. REsp 1.408.861-RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado
em 20/10/2015. Resumo extraído do site www.dizerodireito.com.br (informativo
572, STJ).
Agora, preste atenção nisto:
Bem de família e hipoteca

Você já ouviu falar em bem de família? Provavelmente sim, pois a previsão legal de que o imóvel
residencial não pode responder por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária
ou de outra natureza é bem difundida.
Contudo, o Art. 3º da Lei nº 8.009/90 traz as hipóteses em que o bem de família pode ser
penhorado. O inciso V prevê, por exemplo, a possibilidade de execução de hipoteca sobre o
imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.
No entanto, o Superior Tribunal de Justiça, ao interpretar esse artigo, afirmou que o imóvel
somente poderá ser penhorado se ele foi dado em garantia de uma dívida que tenha beneficiado
o casal ou a entidade familiar, excluindo a possibilidade de penhora do bem de família que tenha
sido dado em garantia de uma dívida que beneficiou terceiro, como quando um amigo garante
por meio de hipoteca a dívida de outro.
Agora, cuidado! O bem de família do fiador de um contrato de locação residencial pode ser
penhorado caso o locatário não pague os aluguéis.
Propriedade
Podemos conceituar a propriedade como o direito que alguém possui sobre um bem de-
terminado. Esse direito é protegido pela Constituição Federal em seu Art. 5º, inciso XXII, como
garantia fundamental de todo ser humano.
O Código Civil, em seu Art. 1.228, prevê que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dis-
por da coisa e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Assim, se determinada pessoa possuir todos os atributos relativos à propriedade (gozar, reaver,
usar e dispor), terá a propriedade plena. No entanto, se recair sobre a propriedade algum ônus,
82
Aula 5
Direitos Reais de
como no caso da hipoteca, do usufruto, a propriedade será limitada ou restrita, já que alguns dos
seus atributos passaram a ser de outra pessoa.
Dessa forma, nos casos em que ocorre a divisão dos atributos da propriedade, é possível
identificar duas partes destacáveis: a nua-propriedade e o domínio útil. Vamos analisar agora
cada uma delas e verificar sua importância para o nosso estudo.
Nua-propriedade
A nua-propriedade ocorre quando o bem está no nome de uma determinada pessoa, po-
rém lhe falta os atributos do uso e da fruição, como ocorrem nos casos de usufruto, em que o
nu-proprietário mantém os atributos de dispor e reaver o bem, enquanto o usufrutuário tem o
atributo de usar e fruir do bem.
Vamos analisar o seguinte exemplo para facilitar: João tinha uma casa e resolve doá-la para
seu filho Pedro. Ao fazer a doação, contudo, João reservou para si, pelo período em que viver,
o direito real de usufruto do bem. Assim, João terá o direito real de usar e fruir da casa (no caso,
morar) até que venha a falecer. A nua-propriedade, a partir da doação, pertencerá ao seu filho
Pedro, que tem a posse indireta do bem.
Domínio útil
O domínio útil corresponde à faculdade que uma determinada pessoa tem de usar, gozar
e dispor da coisa sem ter a nua-propriedade. No exemplo apresentado, podemos dizer que o
domínio útil do bem pertencia a João.
Formas de Aquisição da Propriedade Imóvel

Podemos distinguir as formas de aquisição da propriedade imóvel em originária e derivada.
A aquisição originária é aquela em que não há intermediação pessoal para sua ocorrência,
ou seja, não há a transmissão de uma pessoa para outra, como nos casos de usucapião. Já na
aquisição derivada ocorre intermediação subjetiva, ou seja, transmissão do antigo dono para o
atual, como nos casos de registro imobiliário e sucessão hereditária.
A importância dessa diferenciação é que, nas aquisições originárias, a propriedade começa do
zero, enquanto nas aquisições derivadas há um sentido de continuidade da propriedade anterior.
Dessa forma, por exemplo, se a propriedade é adquirida de forma originária, o novo proprie-
tário não responde pelos tributos que recaiam sobre o imóvel, ao contrário do que acontece
com a aquisição derivada, em que o proprietário é responsável pelos tributos anteriores, como
acontece na compra e venda.
83
Técnico em
Transações
DIREITO
Síntese da aula
` Direitos pessoais de garantia, também denominados de caução fidejussória, são
garantias oferecidas pelas partes envolvidas na obrigação, correspondendo,
por exemplo, a uma obrigação de fazer, de deixar de fazer ou de dar;
` A fiança e o aval são modalidades de direitos pessoais de garantia;
` Fiança é a garantia pessoal utilizada nos contratos;
` Aval é a garantia pessoal utilizada em títulos de crédito;
` Direitos reais de garantia são garantias oferecidas pelas partes envolvidas

na obrigação vinculadas a um bem específico do garantidor;
` São modalidades de direitos reais de garantia a hipoteca, o penhor e a anticrese;
` A hipoteca é o direito real de garantia que recai, em regra, sobre bens imóveis;
` A hipoteca é uma garantia acessória;
` A propriedade é o direito que alguém tem sobre um bem de usar, gozar,

dispor e reaver de quem quer que injustamente o possua ou detenha.
Exercícios
1. No que se refere ao penhor e à hipoteca, avalie a afirmação.

A hipoteca é um direito real de garantia reservado aos bens imóveis, exclusivamente, enquanto o
penhor reserva-se aos bens móveis.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
84
Aula 5
Direitos Reais de
2. É correto afirmar sobre a hipoteca:

A. ( ) É lícita a convenção de cláusula que proíbe o proprietário de alienar imóvel hipotecado.
B. ( ) É vedada a constituição de mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem.
C. ( ) O registro da hipoteca terá validade enquanto a obrigação que ela visa garantir perdurar.
D. ( ) A hipoteca, no Direito Brasileiro, não é uma garantia acessória.
3. Assinale a alternativa correta:

A. ( ) Propriedade plena é aquela que reúne, na figura do proprietário,
todos os atributos relativos à propriedade (gozar, reaver, usar e dispor).
B. ( ) A propriedade é plena ainda que exista ônus real sobre o bem.
C. ( ) O usucapião é forma de aquisição derivada da propriedade.
D. ( ) A propriedade imóvel se transfere mediante o registro do título
no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
4. João adquiriu um empréstimo com o banco “XXX” e, para garantir o pagamento da dívida, deu um
imóvel de sua propriedade em hipoteca. Caso ocorra a prescrição da pretensão de cobrança da
dívida, a hipoteca ainda poderá ser utilizada pelo banco como forma de pagamento.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
5. José vendeu um imóvel localizado no Jardim dos Pássaros, na Cidade das Flores, para Maria. Ocorre
que José não pagou o IPTU dos dois últimos anos anteriores à venda. Nesse caso, a prefeitura da
Cidade das Flores pode cobrar o valor do IPTU atrasado de Maria.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
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Técnico em
Transações
DIREITO
86
Aula 6
Normas Reguladoras da Locação de Imóveis;
Incorporação Imobiliária e Novidades Legislativas
Normas Reguladoras
da Locação de Imóveis;
Incorporação Imobiliária
e Novidades Legislativas
Caro(a) aluno(a),
Nesta aula iremos compreender as modalidades de locação de imóveis e a importância do

prazo do contrato de locação para a retomada do imóvel pelo locador. Abordaremos a lei de
incorporação imobiliária e a alteração legislativa que ocorreu em 2018, a qual estabeleceu regras
importantes para a compra e venda de imóveis na planta, que, pela ausência de legislação, era ob-
jeto de inúmeras discussões judiciais entre adquirentes das unidades imobiliárias e as construtoras.
Separamos um tópico específico nesta aula para trabalharmos com importantes novidades
legislativas que surgiram nos anos de 2017 e 2018, que, apesar de já conhecidas na prática, ainda
não tínhamos leis que disciplinassem os temas, como a multipropriedade e o direito real de laje.
No final desta aula, você será capaz de compreender os diferentes tipos de contratos de locação
de imóveis, escolher, diante da situação concreta, o mais adequado para o cliente, bem como
compreender as importantes alterações legislativas que impactaram diretamente a área imobiliária.
` Lei de Locação – Lei nº 8.245/91;
` Lei de Incorporação Imobiliária – Lei nº 4.591/64 e as principais

alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018;
` “Time Share” ou Multipropriedade;
` Direito Real de Laje.
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Técnico em
Transações
DIREITO
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Aula 6
Lei de Locação – Lei nº 8.245/91

Nem todos os tipos de locações são regidos pela Lei nº 8.245/91. Assim, é preciso observar
que há casos em que certas locações de imóveis serão regidas pelo Código Civil, conforme dis-
põe o parágrafo único do Art. 1º da Lei nº 8.245/91. Vamos comparar a aplicação das duas leis
com o auxilio da tabela:
APLICA A LEI DE LOCAÇÃO APLICA O CÓDIGO CIVIL

Imóveis urbanos residenciais Imóveis rurais.
Imóveis urbanos comerciais Arrendamento mercantil.
Imóveis por temporada Vagas autônomas de garagem.
Lojas de Shopping Center Espaços de publicidade.
Hotéis e similares.
Imóveis públicos.
Locação residencial com prazo

igual ou superior a 30 meses
O contrato de locação pode ser firmado por prazo igual ou superior a 30 meses, e, nessa hipótese,
a resolução do contrato ocorre automaticamente findo o prazo, sem necessidade de notificação.
No entanto, se ninguém se opuser, findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse
do imóvel alugado por mais 30 dias sem oposição do locador, ocorre a prorrogação automática,
e o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado.
Ocorrendo a prorrogação, o locador e o locatário podem romper o contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de 30 dias para desocupação. Cabe “denúncia vazia”, isto é, o locador pode
solicitar a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar justificativas.
Locação residencial com

prazo inferior a 30 meses
A locação celebrada com prazo inferior a 30 meses prorroga-se automaticamente após o
vencimento do contrato, e este passa a vigorar por prazo indeterminado.
Nessa hipótese de locação, a retomada do imóvel pelo locador somente é possível de forma
motivada, ou seja, é necessário que o locador demonstre que está presente uma das hipóteses
previstas no Art. 47 da Lei de Locação, chamada “denúncia cheia”. Como exemplos podemos citar
os casos em que o imóvel é pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio.
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Técnico em
Transações
DIREITO
Visto isso, analise o seguinte caso:
Maria, proprietária de um imóvel na cidade de São Paulo, celebrou com Carlos um contrato
de locação pelo período de 12 meses (janeiro/2016 a dezembro/2016).
Chegando em janeiro de 2017, eles celebraram novo contrato escrito, prorrogando o ajuste
inicial por mais 12 meses (janeiro/2017 a dezembro/2017).
Em janeiro de 2018, Carlos solicitou nova prorrogação do contrato e Maria aceitou, tendo sido
formado novo contrato com duração de 12 meses (janeiro/2018 a dezembro/2018).
Em dezembro de 2018, Maria não procurou Carlos para renovar o contrato, e, em janeiro
de 2019, Maria notificou Carlos pedindo o apartamento de volta, dizendo que não tinha mais
interesse em renovar o contrato. Carlos não concordou e afirmou que Maria somente poderia
exigir o imóvel se demonstrasse algum justo motivo, nos termos do Art. 47 da Lei de Locação.
Diante da recusa de Carlos em entregar o imóvel, Maria ajuizou ação de despejo contra ele,
solicitando em juízo a desocupação do imóvel e a entrega das chaves.
Em sua opinião, quem estava com a razão? O prazo de 30 meses previsto no Art. 47 pode ser
obtido por meio da soma dos prazos dos diversos contratos sucessivos?
O Superior Tribunal de Justiça disse que não, afirmando que o Art. 46 da Lei de Locação
somente admite a denúncia vazia se um único instrumento negocial estipular o prazo igual ou
superior a 30 meses, não se podendo atingir esse número de 30 meses com base em sucessivas
prorrogações.
Dessa forma, a ação de Maria foi julgada improcedente, portanto Carlos possui o direito de
permanecer no imóvel.
Vejamos o resumo do julgado do Superior Tribunal de Justiça:
TOME NOTA: a denúncia vazia não é admitida quando o prazo de 30 meses, exigido
pelo Art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato
de locação de imóvel residencial urbano.
Em outras palavras, o Art. 46 da Lei nº 8.245/91 somente admite a denúncia vazia

se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30
meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios
(accessio temporis) para se atingir esse prazo de 30 meses.
STJ. 3ª Turma. REsp 1.364.668-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em
07/11/2017. Julgado extraído do site www.dizerodireito.com.br (informativo 615)
90
Aula 6
Agora, a dúvida é a seguinte: nesse caso específico, em que temos um contrato de locação
por prazo indeterminado, que se formou de um contrato determinado com prazo inferior a 30
meses, é possível que, em razão de ter se tornado indeterminado, ocorra a “denúncia vazia”?
Não. Essa é uma exceção à regra. Para que o locador peça o imóvel, deve continuar respei-
tando as hipóteses de “denúncia cheia”, previstas no Art. 47 da Lei de Locação.
O que muitas vezes ocorre na prática imobiliária é que, ao completar cinco anos de ocupa-
ção ininterrupta, o proprietário poderá pedir a rescisão do contrato de locação e a devolução do
imóvel sem apresentar qualquer razão específica, mas isso é praticado porque essa é uma das
hipóteses previstas no Art. 47, inciso V.
Assim, ainda no nosso exemplo, após dois anos de contrato de locação, agora por prazo
indeterminado, Maria poderá pedir a devolução do imóvel em virtude de ter completado cinco
anos de ocupação ininterrupta.
Locação por temporada

É a locação destinada à residência temporária do locatário e que pode ser utilizada para a
prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde e outras hipóteses que se caracteri-
zem por períodos curtos.
A temporada não pode ser superior a 90 dias, devendo o locatário desocupar o imóvel em
até 30 dias do fim do prazo previsto para o encerramento do contrato.
Locação não residencial

A locação será não residencial sempre que a destinação do imóvel não for para a moradia de
alguém, exceto nos casos em que uma pessoa jurídica loca o imóvel para a residência de seus
funcionários.
A locação não residencial tem regras que permitem ao locatário o direito de renovar o con-
trato de locação empresarial, mesmo contra a vontade do locador, com a finalidade de proteger
o “ponto comercial”, local em que está situado o estabelecimento empresarial.
Para que o locatário possa se utilizar da ação renovatória (ação judicial que tem por finalidade
a renovação compulsória/obrigatória do contrato de locação empresarial), é necessário que os
requisitos do Art. 51 da Lei de Locação estejam presentes.
91
Técnico em
Transações
DIREITO
Requisitos cumulativos da ação renovatória:

I. O contrato de locação a ser renovado deve ter sido celebrado por escrito;
II. O contrato de locação a ser renovado deve ter sido celebrado por prazo determinado;
III. O prazo mínimo do contrato a ser renovado ou a soma dos prazos

ininterruptos dos contratos escritos devem ser de cinco anos;
IV. O locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo

ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
IMPORTANTE: a lei estabelece ainda que o contrato deverá ser renovado

por igual período.
TOME NOTA: este é um julgado importante para sua atuação profissional.

O Art. 53 da Lei nº 8.245/91 estabelece que o locador de imóvel utilizado por hospitais
somente poderá fazer a denúncia do contrato se houver um dos motivos elencados
na lei. É a chamada “denúncia cheia”.
O STJ confere interpretação restritiva ao Art. 53 e afirma que ele não protege o local
em que são desempenhadas as atividades administrativas de estabelecimentos de
saúde. Assim, pode haver denúncia vazia de contrato de locação de imóvel não
residencial ocupado por instituição de saúde apenas para o desempenho de atividades
administrativas, como marcação de consultas e captação de clientes, não se aplicando
o benefício legal previsto no Art. 53 da Lei de Locações. (STJ. 3ª Turma. REsp 1310960-
SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 4/9/2014). Julgado extraído do
site www.dizerodireito.com.br (informativo 547)
SAIBA MAIS: leia a Lei de Locação. Ela é muito importante para

a sua atuação profissional. Você pode acessá-la por meio deste
link: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
92
Aula 6
Lei de Incorporação Imobiliária

– Lei nº 4.591/64 e as principais alterações
promovidas pela Lei nº 13.786/2018
Incorporação Imobiliária
O Ministro Luis Felipe Salomão, no Recurso Especial 1.535.012-RJ, conceituou incorporação
imobiliária como “a expressão que designa a iniciativa do empreendedor que, com a venda an-
tecipada das unidades autônomas, obtém capital necessário para a construção de edifício de
apartamentos, sob o regime condominial”.
A lei que traz as regras sobre a incorporação imobiliária é a Lei nº 4.591/64. No entanto, a
Lei nº 13.786/2018 trouxe importantes alterações a esse diploma legal. Vamos destacar agora
algumas de suas regras:
Desfazimento do Contrato –
cláusulas em destaque
O quadro-resumo é um documento anexo aos contratos imobiliários que contém a síntese
das principais cláusulas que foram ajustadas pelas partes. A Lei nº 13.786/2018 determina que
devam constar no quadro-resumo, de forma destacada, as consequências do desfazimento do
contrato. A lei toma o cuidado de mencionar que as penalidades aplicáveis e os prazos de de-
volução dos valores ao adquirente devem estar em negrito e que precisa constar a assinatura do
adquirente nessas cláusulas, a fim de demonstrar que ele tomou conhecimento das regras que
tratam do desfazimento do contrato.
93
Técnico em
Transações
DIREITO
Cláusula de Tolerância
Você sabe o que quer dizer cláusula de tolerância?
É uma cláusula muito comum nos contratos de promessa de compra e venda imobiliária em
que se pactua a possibilidade de atraso na entrega da obra, normalmente pelo período de 180
dias, sem que haja o pagamento de multa ou qualquer espécie de indenização ao adquirente.
Por anos, ações foram ajuizadas contra construtoras para questionar a validade dessa cláu-
sula contratual, e as decisões dos juízes, não raras vezes, eram conflitantes, uma vez que alguns
entendiam pela sua validade e outros pela sua invalidade. Os que entendiam que a cláusula de
tolerância era inválida determinavam que durante esse período a construtora fosse obrigada a
ressarcir o adquirente com o pagamento de um “aluguel” definido, em regra, em 0,5% do valor
atualizado do contrato, para cada mês de atraso na entrega da obra.
Após muita discussão sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça acabou fixando entendi-
mento de que a cláusula de tolerância era válida, no entanto o prazo não poderia ser superior a
180 dias, sob pena de a construtora responder pelos dias que ultrapassassem esse prazo.
Agora, a Lei nº 13.786/2018 definiu a polêmica ao prever, no Art. 43-A, a validade da cláusula
de tolerância por um prazo de até 180 dias para atraso na entrega do imóvel.
Assim, se a construtora ultrapassar esse prazo, o adquirente terá o direito de pedir a resolu-
ção do contrato, a devolução de todo o valor que pagou e o pagamento da multa estabelecida
contratualmente.
É possível que o adquirente, apesar do atraso da construtora, não queira rescindir o contrato.
Nessa hipótese, ele terá direito de receber, como forma de indenização, o valor referente a 1% do
que ele efetivamente pagou à incorporadora, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente.
Desfazimento do Contrato
Já estudamos anteriormente as formas de extinção do contrato, e aqui recordaremos apenas
duas formas que estão relacionadas às mudanças introduzidas pela Lei nº 13.786/2018: o distrato
e a resolução por inadimplemento.
O distrato ocorre quando as duas partes escolhem romper o contrato, por isso também é
chamado de resilição bilateral. Já na resolução por inadimplemento absoluto, o contrato é extinto
porque uma das partes não cumpriu com a sua obrigação.
A Lei nº 13.786/2018, por meio do Art. 67-A, introduziu novas regras para disciplinar o dis-
trato ou a resolução por inadimplemento do adquirente do imóvel. Nesses casos, é importante
destacar que o adquirente do imóvel não perderá tudo que pagou à construtora, porque o Art.
53 do Código de Defesa do Consumidor veda as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor.
94
Aula 6
No entanto, de acordo com o Art. 67-A, a construtora poderá reter uma parte do valor que já
foi pago pelo adquirente. Vejamos o que ela poderá reter:
A. A integralidade da comissão de corretagem;
B. A pena convencional, que será de até 25% da quantia paga pelo adquirente ou até 50%,
caso a incorporação seja submetida ao regime do patrimônio de afetação.
TOME NOTA: regime de afetação é aquele em que o terreno e as acessões objetos de

incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-
-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e são destinados à consecução
da incorporação e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Agora, se o desfazimento ocorreu depois de a unidade imobiliária ter sido entregue, o adqui-
rente responderá também pelos seguintes valores:
A. Impostos reais sobre os imóveis;
B. Cotas de condomínio e associações de moradores;
C. Valor correspondente à fruição do imóvel, equivalentes a 0,5% do valor atualizado do

contrato pro rata die;
D. Demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
IMPORTANTE: o incorporador não precisa demonstrar que sofreu prejuízo

para exigir a pena convencional.
Caso o adquirente consiga vender o imóvel para outra pessoa, é possível, desde que a incor-
poradora concorde com a venda, que o adquirente deixe de pagar a pena convencional.
SAIBA MAIS: para aprofundar seu estudo, sugiro que você leia o artigo
“A recente lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018): o novo cenário jurídi-
co dos contratos de aquisição de imóveis em regime de incorporação
imobiliária e em loteamento”, dos autores Carlos E. Elias de Oliveira e
Bruno Mattos e Silva, no link: https://www.conjur.com.br/dl/artigo-
-lei-distrato.pdf
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Técnico em
Transações
DIREITO
96
Aula 6
Novidades Legislativas
envolvendo o Direito Imobiliário
Direito Real de Laje
Você sabe o que é direito real de laje?
A Lei nº 13.465/2017 regulamentou, no Art. 1.510-A do Código Civil, o direito real de laje, que
consiste na possibilidade de o proprietário de um imóvel (uma casa, por exemplo) ceder a parte de
cima do seu imóvel (“a laje”) ou mesmo a parte de baixo (subsolo) para que outra pessoa construa
uma edificação, que será autônoma da propriedade original construída sobre o solo. Como a laje
é uma unidade imobiliária autônoma, ela possui, inclusive, matrícula própria.
O titular da laje não possui nenhum direito sobre a construção-base, como o de usar a piscina,
a churrasqueira, já que não se trata de um condomínio edilício, e o titular da laje não tem direito
de usar a área comum.
É possível a existência de direitos de lajes sucessivos, uma sobre a outra, desde que haja
autorização expressa do titular da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas
edilícias e urbanísticas vigentes.
SAIBA MAIS: você poderá aprender mais sobre o direito de laje por meio
da leitura do Art. 1.510-A do Código Civil e do Art. “Direito real de laje:
finalmente a lei!”, de autoria dos Juízes Pablo Stolze e Salomão Viana,
disponível em: https://www.brasiljuridico.com.br/artigos/direito-real-
-de-laje-finalmente-a-lei-por-pablo-stolze-e-salomao-viana
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Técnico em
Transações
DIREITO
“Time Share” ou Multipropriedade

Você já ouviu falar em “time share” ou multipropriedade?
O instituto do “time share”, até o ano de 2018, não tinha previsão legal, mas ele ocorria com
frequência na prática, o que fazia com que os Tribunais tivessem que se manifestar sobre esse
tema, mesmo sem lei disciplinando a matéria. Você provavelmente já deve ter passado por essa
situação, muito comum em cidades turísticas. Veja o exemplo:
Em certa viagem à cidade “X”, quando Maria passeava pela praia, foi abordada por um vendedor
que lhe ofereceu um jantar gratuito para conhecer um empreendimento. Maria foi até o local
informado e lá percebeu que, durante o jantar, era oferecida para os potenciais clientes uma cota
de apartamentos, localizados em lugares turísticos do mundo todo. Funcionava assim: você se
tornava proprietário de uma fração do apartamento, junto com outras pessoas que você sequer
conhecia, e tinha o direito de em determinado período do ano usufruí-lo sozinho com a sua família.
Normalmente, o imóvel é dividido em 52 cotas (número de semanas do ano). Assim, o indi-

víduo que compra uma cota torna-se proprietário de 1/52 do imóvel e poderá utilizá-lo durante
uma semana por ano.
Esse fenômeno já ocorre no Brasil há muito tempo, desde 1980, e agora passou a ser regula-
mentado pela Lei nº 13.777/2018, que inseriu 19 novos artigos no Código Civil.
Assim, o legislador, no Art. 1358-C, conceituou multipropriedade da seguinte forma:
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos

proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual
corresponde à faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel,
a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
SAIBA MAIS: sugiro, caso queira aprofundar seus estudos sobre o as-
sunto, que visite a página na internet: https://www.dizerodireito.com.
br/2018/12/breves-comentarios-lei-137772018.html, e leia os comen-
tários à Lei nº 13.777/2018, escritos pelo Juiz Federal Márcio André
Lopes Cavalcante.
98
Aula 6
Síntese da aula
` Nem todos os tipos de locações são regidos pela Lei nº 8.245/91;
` A resolução do contrato de locação firmado por prazo superior a 30

meses ocorre automaticamente, sem necessidade de notificação;
` A locação celebrada com prazo inferior a 30 meses prorroga-se automaticamente

após o vencimento do contrato, passando a vigorar por prazo indeterminado;
` Na hipótese de locação com prazo inferior a 30 meses, a retomada do

imóvel pelo locador somente é possível de forma motivada;
` Para retomar o imóvel sem apresentar motivo, é necessário que um único instrumento
negocial estipule o prazo igual ou superior a 30 meses, não se podendo atingir
esse número de 30 meses somando-se o prazo de sucessivas prorrogações;
` Ao completar cinco anos de ocupação ininterrupta (contratos com prazo

inferior a 30 meses), o proprietário poderá pedir a rescisão do contrato de
locação e a devolução do imóvel sem apresentar qualquer razão específica;
` A locação por temporada é a destinada à residência temporária

do locatário e não pode ser superior a 90 dias;
` A locação será não residencial, é sempre que a destinação

do imóvel não for para a moradia de alguém;
` Na locação não residencial, é possível renovar o contrato de locação

empresarial por meio da ação renovatória, mesmo contra a vontade
do locador, desde que se obedeça aos requisitos legais;
` Por meio da cláusula de tolerância, inserida nos contratos de promessa

de compra e venda imobiliária, se pactua a possibilidade de atraso na
entrega da obra, normalmente pelo período de 180 dias, sem que haja o
pagamento de multa ou qualquer espécie de indenização ao adquirente;
` O direito real de laje consiste na possibilidade de o proprietário de um imóvel

ceder a parte de cima ou a parte de baixo do seu imóvel para que outra pessoa
construa uma edificação, que será autônoma da propriedade original;
` Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um

mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo para sua utilização de forma exclusiva.
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Técnico em
Transações
DIREITO
Exercícios
1. Considerando a legislação vigente e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, julgue a se-

guinte afirmação:
Na locação residencial de imóvel urbano, não será admitida a denúncia vazia, se o prazo de 30
meses exigido pela Lei n.º 8.245/1991 for atingido após sucessivas prorrogações do contrato de
locação.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
2. (Questão adaptada, FCC – 2018 – SABESP – Advogado) Determinado contrato de locação não
residencial tem as seguintes características:
I. O contrato foi celebrado por escrito e com prazo determinado de seis anos.
II. O locatário está explorando o comércio no ramo de lavanderia há três anos e cinco meses inin-
terruptos, uma vez que no início da locação explorava o ramo alimentício.
De acordo com a Lei n° 8.245/91, no caso narrado, não haverá direito a renovação, uma vez que
ocorreu troca do ramo de exploração comercial.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
3. (Questão adaptada, VUNESP – 2019 – TJ-AC – Juiz de Direito Substituto) Igor adquiriu, por meio
de compromisso de venda e compra, a propriedade de um apartamento integrante de um prédio
residencial a ser construído pela Rio Branco Incorporação Ltda. Pela aquisição do apartamento,
ajustou-se o valor total de R$ 400.000,00, dos quais R$ 20.000,00 correspondiam à comissão de
corretagem e R$ 380.000,00 correspondiam efetivamente ao preço do apartamento. Passados 12
100
Aula 6
meses da assinatura do instrumento particular de compromisso de venda e compra, apesar de Igor

estar em dia com o pagamento das parcelas do preço, resolveu desistir do negócio, solicitando à Rio
Branco o distrato. Àquela altura, Igor já havia efetuado o pagamento da comissão de corretagem e
mais R$ 80.000,00 correspondentes ao preço do apartamento. O empreendimento ainda estava em
fase de construção, não havendo a expedição do auto de conclusão da obra. A incorporação estava
submetida ao regime de afetação, e o instrumento contratual previa cláusula penal dispondo a perda
de 50% das quantias já pagas. Considerando a recente legislação que tratou da matéria promovendo
alterações na Lei n° 4.591/1964 (incorporações imobiliárias), assinale a alternativa correta.
A. ( ) Não deverá ser restituída a quantia de R$ 20.000,00 paga por Igor a título de comissão de
corretagem, e a construtora poderá aplicar a cláusula penal em sua integralidade (perda de
50% do valor pago, correspondente a R$ 40.000,00) se comprovar que seu prejuízo é igual
ou superior a essa quantia.
B. ( ) A cláusula penal é nula de pleno direito, na medida em que não poderia exceder 25% dos va-
lores pagos a título de aquisição do apartamento, razão pela qual o valor a ser restituído será
arbitrado judicialmente.
C. ( ) Igor terá direito à devolução de R$ 10.000,00 correspondentes à comissão de corretagem,
bem como à devolução de R$ 40.000,00 correspondentes a 50% dos valores pagos pelo
apartamento, ambos atualizados com base no índice contratualmente estabelecido a título
de correção monetária das parcelas do preço.
D. ( ) Igor terá direito tão somente à devolução de R$ 40.000,00, correspondentes a 50% dos va-
lores pagos pela aquisição do apartamento, atualizados com base no índice contratualmente
estabelecido a título de correção monetária das parcelas do preço.
4. Com relação à incorporação imobiliária, é correto afirmar que:

A. ( ) Não há prazo previsto em lei para que a construtora possa atrasar a entrega da obra, razão
pela qual, findo o prazo contratual, ela estará sujeita às penalidades previstas em lei.
B. ( ) O prazo de tolerância previsto em lei para que ocorra o atraso da entrega da obra é de 180 dias.
C. ( ) Na hipótese de rescisão do contrato pelo adquirente, a construtora, para receber o valor da
pena convencional, precisa comprovar que sofreu prejuízo.
D. ( ) Em nenhuma hipótese, o adquirente do imóvel, que deu causa à rescisão do contrato, será
dispensado do pagamento da pena convencional.
5. Quanto ao direito de laje, assinale a afirmação INCORRETA:

A. ( ) A laje é unidade imobiliária autônoma, constituída em matrícula própria, e seus titulares po-
derão dela usar, gozar e dispor.
B. ( ) O direito real de laje contempla as demais áreas edificadas pelo proprietário da construção-
-base.
C. ( ) O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo
direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e
das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
D. ( ) Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência,
em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa
ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de 30 dias, salvo
se o contrato dispuser de modo diverso.
101
Técnico em
Transações
DIREITO
Glossário
Adjudicação compulsória: é a transferência da propriedade de um bem penhorado
(móvel ou imóvel) para o exequente (ou para um terceiro legitimado a adjudicar), como forma
de pagamento da dívida que está sendo cobrada em juízo.
Arrendamento mercantil: também chamado de leasing, é uma espécie de contrato de

locação no qual o locatário tem a possibilidade de, ao final do prazo do ajuste, comprar o
bem pagando uma quantia chamada de valor residual garantido (VRG).
Caução fidejussória: são direitos pessoais de garantia oferecidos pelas partes envolvidas
na obrigação, como o aval e a fiança.
Consumidor bystander: são consumidores por equiparação, que foram vítimas de um

acidente de consumo.
Erga omnes: expressão latina que significa “contra todos”.

Gravar de ônus real: oferecer o bem em garantia, como acontece nos casos de hipoteca,
penhor e anticrese.
Obrigações propter rem: é a obrigação que acompanha a propriedade e é transmitida

ao novo titular.
Pacta sunt servanda: é uma expressão latina que significa que “os acordos devem ser
mantidos”. Está relacionada ao princípio da força obrigatória dos contratos.
Planos de saúde de autogestão: são criados por entidades, órgãos ou empresas para
beneficiar um grupo restrito de filiados que possuem alguma relação com o plano. Não têm
objetivo de lucro e os assistidos participam da gestão do plano.
Ponto comercial: local em que está situado o estabelecimento empresarial.

Pro rata die: incidência de juros pro rata die significa que o prazo deve ser considerado
mês a mês, mas proporcionalmente ao número de dias se houver fração incompleta de mês.
Regime de afetação: é aquele em que o terreno e as acessões objetos de incorporação

imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados
do patrimônio do incorporador e são destinados à consecução da incorporação e à entrega
das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Vênia conjugal: também chamada de outorga uxória ou marital, consiste na autorização

do cônjuge para vender ou gravar de ônus real os bens imóveis particulares do outro cônjuge.
102
Gabarito
Aula 1
1. RESPOSTA: A afirmação está ERRADA
Comentário: Joana e Luiz são consumidores por equiparação (bystander), uma vez que são vítimas de um evento danoso oca-
sionado por um defeito no produto, conforme dispõe o artigo 17 do CDC.
2. RESPOSTA: B
Comentário: conforme estudamos, o Código de Defesa do Consumidor se aplica aos planos de saúde administrados por opera-
doras comerciais, que são aquelas que operam em regime de mercado, são comercializadas para o público em geral e buscam
auferir lucro com as contribuições dos participantes (Bradesco Saúde, Sulamérica, Unimed).
3. RESPOSTA: D
Comentário: conforme estudamos em aula, o Superior Tribunal de Justiça tem aceitado a aplicação da teoria finalista mitigada
em hipóteses que envolvem pessoas físicas ou jurídicas que não figuram como destinatárias final do produto ou serviço, mas
que são consideradas vulneráveis por enfrentarem as mesmas dificuldades de um consumidor comum no mercado de consumo.
Aula 2
1. RESPOSTA: D
Comentário: conforme estudamos em aula, o principal efeito do princípio da função social do contrato é limitar a autonomia
que as partes possuem de elaborar livremente as cláusulas contratuais.
2. RESPOSTA: A afirmação está CERTA

Comentário: conforme estudamos, a resolução contratual nas hipóteses de adimplemento substancial representa uma medida
muito drástica, de modo que há uma proteção ao devedor, impedindo a rescisão contratual, restando ao credor tão somente a
cobrança das parcelas restantes.
3. RESPOSTA: A
Comentário: de fato, o contrato preliminar não precisa observar a forma prescrita para o contrato definitivo, visto que, exceto
a forma, deve ter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (Art. 462 do Código Civil). A título de exemplo, ve-
jamos o contrato de compra e venda de imóvel cujo valor exceda a 30 salários-mínimos: ora, a escritura pública é essencial à
validade deste negócio, por inteligência do Art. 108 do Código Civil. Todavia, pré-contrato que disponha sobre sua venda não é,
necessariamente, levado a registro, sendo válido ainda que não o seja.
4. RESPOSTA: A
Comentário: conforme estudamos, o caso relata uma espécie de arras confirmatórias, tendo em vista que não foi estipulada
cláusula de arrependimento. Nessas hipóteses, é possível a retenção das arras e o pagamento de indenização suplementar.
5. RESPOSTA: D
Comentário: conforme estudamos, a cláusula penal é a multa estipulada para indenizar a parte no caso de descumprimento
do contrato.
103
Técnico em
Transações
DIREITO
Aula 3
1. RESPOSTA: A
Comentário: trata-se de um contrato de empréstimo com finalidade econômica (feneratício), que gera obrigações apenas para
uma das partes (pagar o valor) e não há possibilidade de discussão a respeito das cláusulas contratuais, portanto é um contrato
de adesão.

Comentário: conforme estudamos, o contrato de fiança é formal, portanto deve ser realizado de forma escrita, não se aceitando
declaração presumida do fiador.

Comentário: conforme estudamos, existem dois erros na questão: o primeiro é o prazo, que é decadencial de três anos; o segundo
é que o vendedor deve restituir o valor pago e reembolsar as despesas que o comprador teve.
4. RESPOSTA: D
Comentário: conforme estudamos, o contrato de mandato é aquele celebrado quando alguém recebe poderes para praticar
atos ou administrar interesses de outra pessoa.

Comentário: o Art. 726 do Código Civil prevê que, se for comprovada a inércia ou ociosidade do corretor, mesmo que tenha sido
ajustada entre as partes a cláusula de corretagem com exclusividade, o corretor não terá direito à remuneração.
Aula 4
1. RESPOSTA: A
Comentário: os termos prescrição e decadência estão relacionados à perda do prazo para o exercício do direito.

Comentário: na responsabilidade objetiva não se verifica a ocorrência de dolo ou culpa para que esteja presente o dever de
indenizar, bastando o nexo causal entre a conduta e o resultado.

Comentário: conforme estudamos em aula, os prazos prescricionais não podem ser alterados por acordo das partes.

Comentário: conforme estudamos em aula, a responsabilidade por danos decorrentes de coisas lançadas de casas ou aparta-
mentos é objetiva. Assim, independe da comprovação de dolo ou culpa.
5. RESPOSTA: C
Comentário: conforme estudamos em aula, o prazo para cobrança de dívidas é prescricional por nascer com a violação do
direito. Assim, não pode ser alterado pelas partes, devendo obedecer à regra prescricional de três anos do Art. 206, parágrafo
3º, inciso I, do Código Civil.
104
Comentário: conforme estudamos em aula, problemas relacionados à qualidade do produto, que são de fácil constatação, são
hipóteses de responsabilidade civil pelo vício do produto e não pelo fato.

Comentário: o Superior Tribunal de Justiça entende que os problemas causados pelo piso novo já instalado superam o mero
conceito de “vício do produto”, razão pela qual trata-se de hipótese de “fato do produto” e deve ser aplicado o prazo prescricional
de 05 anos, conforme artigo 27 do CDC.
Aula 5
Comentário: conforme estudamos, a hipoteca, em regra, se refere a bens imóveis, todavia o Art. 1.473 admite sua utilização para
garantir alguns bens móveis, como os navios e aeronaves.
2. RESPOSTA: C
Comentário: a hipoteca, no Direito Brasileiro, é uma garantia acessória, não subsistindo se a dívida principal que ela visava
garantir se extinguir.
3. RESPOSTA: A
Comentário: o Art. 1.228 do Código Civil dispõe que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito
de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Comentário: conforme estudamos, a hipoteca, no sistema brasileiro, é uma garantia acessória, seguindo, portanto, a sorte (o
destino) da obrigação principal. Assim, prescrita a pretensão derivada da obrigação principal, não persiste a garantia hipotecária
(Art. 1.499 do Código Civil).
5. RESPOSTA: A afirmação está CORRETA

Comentário: conforme estudamos, se a aquisição da propriedade ocorre de forma derivada, o novo proprietário é responsável
pelos tributos anteriores.
Aula 6
1. RESPOSTA: A afirmação está CORRETA
Comentário: não é cabível a “denúncia vazia” quando o prazo de 30 meses, exigido pelo Art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com
as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Esse entendimento foi firmado pelo Superior
Tribunal de Justiça, no Recurso Especial 1.364.668-MG, de Relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 07/11/2017.

Comentário: o requisito do Art. 51, inciso III, da Lei de Locação, para o ajuizamento da ação renovatória, é que o locatário deve
estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Portanto, apesar de o locatário
ter alterado o ramo de exploração comercial, não haverá qualquer problema para o ajuizamento da ação, uma vez que ele atua no
105
Técnico em
Transações
DIREITO
mesmo ramo de lavanderia há três anos e cinco meses ininterruptos. Os demais requisitos do Art. 51 também estão devidamente
preenchidos, pois o contrato foi celebrado de forma escrita, por prazo determinado, e com prazo ininterrupto superior a cinco anos.
3. Resposta correta: (D)

Comentário: conforme estudamos em aula, o Art. 67-A da Lei n° 4.591/1964, prevê que, nas hipóteses de distrato ou inadimple-
mento do adquirente, este terá direito à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, com correção
monetária, podendo o incorporador reter a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional em 25% da quantia
paga pelo adquirente ou 50% em caso de incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação.
4. Resposta correta: (B)

Comentário: conforme estudamos em aula, a Lei n° 13.786/2018, em seu Art. 43-A definiu a polêmica ao prever a validade da
cláusula de tolerância, que estabelece o prazo de 180 dias para atraso na entrega do imóvel.
5. Resposta correta: (B)

Comentário: conforme estudamos em aula, o Art. 1.510-A, parágrafo 1º, menciona que o direito real de laje não contempla as
demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
Referências
NUNES JÚNIOR, F. M. A. Curso de Direito Constitucional. 2ª. ed. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018.
SILVA, B. M. E. Compra de imóveis: Aspectos Jurídicos, Cautelas Devidas

e Análises de Riscos. 12ª. ed. São Paulo: Atlas, 2019.
TARTUCE, F.; NEVES, D. A. A. Manual de Direito do Consumidor: Direito

Material e Processual. 5ª. ed. São Paulo: Método, 2016.
TARTUCE, F. Manual de Direito Civil. 5ª. ed. São Paulo: Método, 2015.
106
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Técnico em
Transações
Imobiliárias

02 - Direito Imobiliário - Web

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Expediente Direitos Autorais

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

Índices para catálogo sistemático:

` AULA 2. NOÇÕES PRELIMINARES SOBRE CONTRATOS, PÁG. 23

` AULA 3. CONTRATOS EM ESPÉCIE, PÁG. 41

` AULA 4. EXTINÇÃO DE CONTRATOS, RESPONSABILIDADE

` AULA 5. DIREITOS REAIS DE GARANTIA E PROPRIEDADE, PÁG. 77

` AULA 6. NORMAS REGULADORAS DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS;

` GLOSSÁRIO, PÁG. 102

` GABARITO, PÁG. 103

` REFERÊNCIAS, PÁG. 106

Especialização em Direito Civil e Processual Civil,

Neste componente curricular discutiremos e aprenderemos as principais normas que

Espero que este conteúdo possa auxiliá-lo(a) a enfrentar os desafios profissionais.

Nesta aula iremos introduzir o conceito de direito e abordaremos temas relacionados ao

Para tanto, estudaremos:

` Código de Defesa do Consumidor x Código Civil;

` Conceito de Consumidor Padrão;

` Conceito de Consumidor por Equiparação;

Para iniciar, vamos entender o que significa “Direito”?

O que ela representa para você?

Conceito de Consumidor Padrão

Mas atenção: são hipóteses excepcionais, porque, em regra, o consumidor intermediário,

Conceito de Consumidor por Equiparação

Hipóteses em que o Código de Defesa

X Relações entre clientes e advogados;

X Relações entre associados e associação civil;

X Relações entre condomínio e condôminos;

X Contrato de financiamento estudantil;

X Contratos celebrados com entidades fechadas de previdência;

X Contratos de plano de saúde celebrados com entidades de autogestão.

TOME NOTA: corretor de imóveis e o CDC!

` Aplica-se o CDC ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas

` Consumidor é todo aquele que adquire produto/serviço como destinatário final;

` Fornecedor é toda pessoa que desenvolve atividade (com

` É possível aplicar o CDC à relação entre proprietário de imóvel e imobiliária.

1. A construtora XXX provocou danos estruturais no imóvel de Joana e Luiz quando

2. Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça,

A. ( ) Relação contratual entre cliente e advogado.

B. ( ) Contrato de plano de saúde, salvo os administrados por entidade de autogestão.

C. ( ) Litígio entre condômino e condomínio referente à cobrança de taxa de condomínio.

D. ( ) Contrato de aquisição de equipamento médico por

3. Assinale a alternativa correta, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.

A. ( ) A condição de fornecedor somente pode ser atribuída a pessoa jurídica.

B. ( ) As atividades de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária,

C. ( ) Fornecedor de serviços é toda pessoa jurídica que desenvolve

D. ( ) É possível a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses

Para tanto, estudaremos:

` Classificação dos Contratos;

` Formação dos Contratos;

Qual seria, então, o conceito de contrato?

Classificação dos Contratos

Quanto às obrigações assumidas

Vamos aos exemplos para facilitar:

O contrato de compra e venda de um imóvel residencial é um contrato bilateral ou unilateral?

Vamos pensar em um exemplo de contrato unilateral?

Quanto à negociação do conteúdo

A. Contratos Paritários ou Negociados: são aqueles em que o conteúdo do contrato a ser

Quanto à presença de formalidades ou solenidades

IMPORTANTE: em regra, no Direito Civil, os contratos são informais e não

Nos casos de inobservância da formalidade e da solenidade quando a lei exige, a pena é a de

E agora? Qual orientação você daria a João?