Merc Imobiliario

Mercado
Imobiliário
Caroline Teixeira Barbosa
Unidade 2
Dos agentes
envolvidos
Diretor Executivo
DAVID LIRA STEPHEN BARROS
Gerente Editorial
CRISTIANE SILVEIRA CESAR DE OLIVEIRA
Projeto Gráfico
TIAGO DA ROCHA
Autor
CAROLINE TEIXEIRA BARBOSA
A AUTORA
Olá! Meu nome é Caroline Teixeira Barbosa. Sou formada em Direito
e mestre em Ciências Jurídico-políticas, com uma experiência técnico-
profissional na área de Direito do Trabalho e Direito Civil de mais de 4 anos.
Antes de iniciar a vida profissional como advogada, já havia atuado como
estagiária em alguns órgãos, como a Procuradoria Geral do Município,
Procon Municipal e Defensoria Pública do Estado da Paraíba, oportunidades
nas quais obtive uma bagagem significativa de experiência. Na advocacia,
passei pelo escritório David Diniz (ADD), responsável por engrandecer
ainda mais minha paixão pela profissão. Sou apaixonada pelo que faço,
motivo pelo qual busquei no mestrado aprimorar meus conhecimentos
para que, assim, pudesse compartilhar com outras pessoas. A interação
com o outro sempre me fascinou, seja como advogada ou dentro da
sala de aula. Poder transmitir experiências àqueles que estão iniciando
suas profissões se torna um desafio ainda mais cativante quando se trata
de uma editora sempre empenhada em oferecer o seu melhor para os
alunos, como é o caso da Editora Telesapiens. Assim, fui convidada a
integrar seu elenco de autores independentes e me sinto feliz e lisonjeada
em poder colaborar e ajudar você nesta fase de muito estudo e trabalho.
Conte comigo!
ICONOGRÁFICOS
Olá. Esses ícones irão aparecer em sua trilha de aprendizagem toda vez
que:
INTRODUÇÃO: DEFINIÇÃO:
para o início do houver necessidade
desenvolvimento de de se apresentar um
uma nova compe- novo conceito;
tência;
NOTA: IMPORTANTE:
quando forem as observações
necessários obser- escritas tiveram que
vações ou comple- ser priorizadas para
mentações para o você;
seu conhecimento;
EXPLICANDO VOCÊ SABIA?
MELHOR: curiosidades e
algo precisa ser indagações lúdicas
melhor explicado ou sobre o tema em
detalhado; estudo, se forem
necessárias;
SAIBA MAIS: REFLITA:
textos, referências se houver a neces-
bibliográficas e links sidade de chamar a
para aprofundamen- atenção sobre algo
to do seu conheci- a ser refletido ou dis-
mento; cutido sobre;
ACESSE: RESUMINDO:
se for preciso aces- quando for preciso
sar um ou mais sites se fazer um resumo
para fazer download, acumulativo das últi-
assistir vídeos, ler mas abordagens;
textos, ouvir podcast;
ATIVIDADES: TESTANDO:
quando alguma quando o desen-
atividade de au- volvimento de uma
toaprendizagem for competência for
aplicada; concluído e questões
forem explicadas;
SUMÁRIO
Surgimento das imobiliárias no Brasil ............................................... 10
O processo de urbanização e crescimento das cidades....................................10
A influência do direito urbano no mercado imobiliário........................................ 14
Evolução das imobiliárias no Brasil ................................................................................... 17
Objetivos da incorporadora no mercado imobiliário ...................20

Função da incorporadora ....................................................................................................... 20
Incorporadora versus construtora versus imobiliária ...........................................24
Ciclo da incorporação imobiliária .......................................................................................27
O papel do construtor ..............................................................................30

Surgimento da construção civil e os tipos de empreendimentos ............. 30
Responsabilidades da construtora ....................................................................................34
Garantias obrigatórias na construção civil ................................................................... 38
A importância da atividade do corretor ............................................. 42

Definição e conceitos .................................................................................................................42
Legislações pertinentes ...........................................................................................................45
Atividades desempenhadas .................................................................................................. 48

Mercado Imobiliário 7
02
UNIDADE
DOS AGENTES ENVOLVIDOS

8 Mercado Imobiliário
INTRODUÇÃO
Você sabe dizer quais as influências do processo de urbanização
e crescimento das cidades para o surgimento das imobiliárias no Brasil?
E de que maneira o direito urbano influencia no mercado imobiliário?
Quais os principais agentes envolvidos no mercado imobiliário? Você
sabe qual a função da incorporadora e as principais diferenças entre
incorporadora, construtora e imobiliária? Qual o papel da construtora?
Suas responsabilidades e garantias? E qual a importância da atividade
do corretor nas transações imobiliárias? Pois bem, para entender um
pouco mais sobre esses temas e podermos, assim, responder a todos
esses questionamentos, iremos analisar como o crescimento das cidades
influenciou o mercado imobiliário e, posteriormente, estudar alguns
dos seus principais agentes, a exemplo da incorporadora, construtora e
corretor de imóveis. Faremos uma ponte entre esses agentes como forma
de melhor visualizar a relação existente entre eles e a necessidade de que
todos trabalhem em harmonia. Vamos entender um pouquinho o papel
de cada um deles no âmbito do mercado imobiliário? Está preparado?
Vamos juntos!
OBJETIVOS
Olá. Seja muito bem-vindo à Unidade 2. Nosso propósito é auxiliar
você no desenvolvimento das seguintes objetivos de aprendizagem até o
término desta etapa de estudos:
1. Apontar como se deu o surgimento das imobiliárias no Brasil;
2. Apresentar os objetivos da incorporadora no mercado imobiliário;
3. Conhecer o papel do construtor dentro do mercado imobiliário;
4. Avaliar a importância da atividade do corretor no desenvolvimento

do mercado imobiliário;
Então? Preparado para uma viagem sem volta rumo ao conhecimento?

Ao trabalho!
Surgimento das imobiliárias no Brasil

INTRODUÇÃO
Ao término deste capítulo, você será capaz de entender

alguns fenômenos que influenciaram no surgimento
das imobiliárias no Brasil, a exemplo do êxodo rural e do
processo de urbanização e crescimento das cidades. Será
possível compreender a influência que o direito urbano tem
sobre o setor imobiliário, na medida em que negociações
que envolvam bens imóveis precisam estar alinhadas com
legislações que tratam do direito urbano. Por fim, faremos
um pequeno panorama de períodos importantes para o
surgimento do setor imobiliário, bem como de que maneira
tal setor se apresenta atualmente. E então? Motivado para
aprender um pouco mais? Vamos juntos! Avante!
O processo de urbanização e crescimento

das cidades
Entender um pouco mais do surgimento das imobiliárias no Brasil
faz com que seja necessário voltar um pouco no tempo e compreender
o processo de urbanização e como as cidades começaram a se
desenvolver, considerando que o crescimento das cidades foi um fator
muito importante para o crescimento do setor imobiliário no Brasil.
Assim, o crescimento das cidades está intimamente ligado ao

direito de propriedade, pois o intenso processo de urbanização e
desenvolvimento das cidades influenciava na forma como essas cidades
se organizavam e, sobretudo, na maneira como os espaços habitáveis
precisavam se reorganizar, acompanhando as transformações da
sociedade e possibilitando que o homem tivesse melhores condições de
vida.
É bem verdade que o processo de urbanização só ganhou mais

destaque após a Revolução Industrial, tendo em vista que tal revolução
foi um marco importante para o desenvolvimento das cidades e do
processo de êxodo rural, como veremos de maneira mais detalhada a
seguir. Contudo, esse processo de urbanização não se iniciou apenas

após a Revolução Industrial, pois desde o período romano o direito de
propriedade já era considerado algo importante.
EXPLICANDO MELHOR
A questão de propriedade remonta a tempos antigos da

nossa civilização, considerando que a propriedade nasce
junto com o indivíduo, tratando-se de um fenômeno
social que acompanha a fase de transição do homem
selvagem para o homem sedentário, oportunidade na qual
a sociedade passa a se desenvolver sobre determinados
espaços físicos. Esse maior desenvolvimento sobre
espaços físicos está diretamente relacionado ao fato de que
o homem passa a tirar seu sustento das suas propriedades
e, portanto, começa a construir seus valores, considerando
que, naquele período, possuir uma propriedade configurava
posição de destaque nas civilizações. Inclusive, no início
das civilizações, a propriedade era ligada à religião, sendo
um local para cultuar deuses e, portanto, considerada um
ambiente sagrado.
Nesse sentido, entende-se que, com o passar do tempo, a

regulação do direito de propriedade foi sendo cada vez mais necessária,
pois a propriedade passou a ser instrumento de poder, de maneira que o
tema foi ganhando cada vez mais espaço e importância com o decorrer
do tempo.
Assim, amparados na importância da questão da propriedade

e aliado ao importante papel exercido pela industrialização, houve
um crescimento urbano considerável, tanto em nível mundial quanto
nacional. Após a Revolução Industrial, um maior número de indivíduos
que antes viviam no campo, a partir da exploração de terras, foram buscar
nas cidades novas oportunidades de emprego e uma melhor qualidade
de vida. Essas pessoas viviam, em sua maioria, somente da atividade de
agricultura, explorando a terra para garantir seu próprio sustento, seja
por meio das plantações ou da caça, por exemplo, considerando que
dependiam disso para sobreviver.
Contudo, com o passar do tempo, essa situação foi sendo alterada,

sobretudo pelo processo de industrialização. Assim, a criação de fábricas
e indústrias na cidade impulsionou uma maior movimentação das pessoas
saindo do campo em busca de melhores condições de vida e de trabalho
na zona urbana.
SAIBA MAIS
A este processo de maior transição das pessoas da zona

rural para a zona urbana na busca por oportunidades de
trabalho e melhores condições de vida dá-se o nome de
êxodo rural. Assim, o êxodo rural pode ser classificado como
um tipo de migração em que uma quantidade considerável
de indivíduos se desloca da zona rural em direção às
cidades. Convém ressaltar que, para que se caracterize tal
processo como êxodo rural, deve haver um grande número
de indivíduos se deslocando da zona rural para a zona
urbana, tendo em vista que as situações em que há apenas
um pequeno número de indivíduos saindo do campo para
a cidade não podem ser consideradas como um fenômeno
de êxodo rural.
O processo de êxodo rural está diretamente relacionamento ao

processo de urbanização e crescimento das cidades, considerando que
foi um fenômeno que acarretou um deslocamento intenso e acelerado
das pessoas da zona rural para as cidades. Nesse contexto, as cidades
passaram a ser um atrativo maior para os indivíduos que estavam em
busca de melhores condições de vida e, sobretudo, mais oportunidades
de emprego, em virtude da criação de mais indústrias nas cidades
que, consequentemente, geraram mais empregos. Corroborando com
o exposto, um estudo realizado pela Embrapa (Empresa Brasileira de
Pesquisa Agropecuária) destacou os importantes contributos do fenômeno
do êxodo rural para o processo de desenvolvimento da urbanização e
crescimento das cidades no Brasil:
No passado, o êxodo rural contribuiu para a urbanização do

Brasil. No período 1950–1960, chegou a ser responsável por
17,4% do crescimento populacional das cidades, e foi muito
importante nas duas décadas seguintes. Na década de

2000–2010, por ter importância diminuta, perdeu ímpeto,
quando explicou apenas 3,5% daquele crescimento.
Atraídas por esse poderoso mercado, as populações rurais
migraram para as cidades. Como não poderia deixar de ser, o
êxodo rural ganhou velocidade e se acelerou no Sudeste, em
decorrência da industrialização do referido estado. Na década
1960–1970, o Sudeste perdeu 43,2% de sua população rural
e, na década 1970–1980, 40,3%. Seguindo-se o processo de
industrialização, que se irradiou do Sudeste para o Sul e para
o Centro-Oeste, com algum atraso, o êxodo rural também
se intensificou naquelas regiões, drenando grande parte da
população rural, a qual, hoje, só tem maior vulto no Nordeste.
Por isso, nas 2 últimas décadas, essa região experimentou
grande migração rural-urbana, também motivada pelas luzes
das cidades, das suas cidades e das do Sul do País. (ALVES;
SOUZA; MARRA, 2011, p. 81-82, grifo nosso)
Nessa perspectiva, o processo de êxodo rural não apenas

contribuiu para a aceleração da urbanização, mas também para que essa
aceleração acontecesse nas grandes metrópoles, pois, economicamente
falando, representavam os lugares mais atrativos para quem buscava por
emprego e melhores condições de vida, sendo a região Sudeste palco
principal para a instalação das indústrias e, consequentemente, para o
maior deslocamento dos indivíduos da zona rural para a zona urbana.
De igual maneira, convém destacar que o êxodo rural também

influenciou o crescimento das periferias urbanas, pois, em virtude do
aumento da população nas áreas urbanas, as habitações começaram a
precisar ser construídas em locais irregulares, o que justifica a existência
de inúmeras favelas em diversas metrópoles do país. Percebemos,
portanto, que o êxodo rural foi um importante instrumento na aceleração
do processo de urbanização no Brasil, considerando que o processo de
urbanização ocorre justamente quando a população urbana é superior à
população rural.
Assim, resta claro que o processo de urbanização no Brasil contribuiu

para que as cidades se desenvolvessem cada vez mais, sendo necessário
que o direito urbano precisasse acompanhar tais transformações e
evoluções, na medida em que o direito urbano em muito influenciou e
auxiliou no surgimento das imobiliárias em nosso país, como veremos
mais detalhadamente no tópico a seguir.
A influência do direito urbano no mercado

imobiliário
Ultrapassada uma breve análise acerca da importância do fenômeno
do êxodo rural para o processo de urbanização no Brasil, iremos entender
um pouco mais de como o direito urbano começou a se destacar cada
vez mais junto com essa aceleração do processo de urbanização,
influenciando diretamente no contexto do mercado imobiliário no país.
Assim, a forma como as cidades começaram a se organizar foram

mudando de maneira significativa, motivo pelo qual o direito urbano passou
a exercer um papel cada vez mais importante e necessário. Ora, como
tratado anteriormente, o crescimento acelerado das cidades não se deu de
maneira organizada e ordenada, oportunidade na qual, inclusive, fizemos
menção à quantidade considerável de favelas existentes nas grandes
metrópoles, justamente em virtude desse crescimento desorganizado
das cidades, fazendo com que muitas das casas começassem a ser
construídas em lugares irregulares e que, muitas vezes, poderiam
oferecer risco à vida dos indivíduos. Nesse aspecto, era necessário que
existissem medidas capazes de coordenar esses espaços habitáveis
e, assim, oferecer uma melhor qualidade de vida para as pessoas que
passavam a construir suas vidas nas cidades. Daí a importância do direito
urbano nessa reorganização.
Assim, considerando a importância da propriedade, seja ela por

definição de direito fundamental do indivíduo ou como instrumento de
poder, surgiu uma necessidade ainda maior de existir uma legislação que
tratasse especificamente disso, como forma de garantir que o direito de
propriedade inerente a cada indivíduo pudesse ser respeitado.
Ora, cada indivíduo possui o direito de utilizar sua propriedade

da forma que melhor o satisfaça e, caso queira, para a obtenção dos
interesses econômicos dele e da sua família, devendo as demais pessoas
respeitarem esse direito de propriedade, que engloba o direito de usar,
gozar, dispor e reivindicar. Assim, nas palavras de Washington de Barros
Monteiro (2003, p. 83), o direito de propriedade compreenderia o seguinte:
O direito de usar compreende exigir da coisa todos os serviços

que ela pode prestar, sem alterar-lhe a substância. O direito
de gozar consiste em fazer frutificar a coisa e auferir-lhe os
produtos. O direito de dispor, o mais importante dos três,
consiste no poder de consumir a coisa, de aliená-la, de gravá-
la de ônus e de submetê-la ao serviço de outrem.
Nesse contexto, dada a importância do direito de propriedade, esse

passou a ser positivado, de forma que o direito urbano viesse a tratar
justamente de aspectos relacionados ao direito de propriedade. Inclusive,
convém ressaltar que o direito de propriedade foi além, passando a
exercer uma função social, visto que não mais deveria satisfazer tão
somente aos interesses do dono, mas, sobretudo, aos interesses gerais e
da coletividade, a depender de cada caso concreto. Assim, a Constituição
Federal de 1988 consagra a função social da propriedade como princípio,
apresentando diversos artigos em seu ordenamento que tratam do tema,
vejamos:
Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de

qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos
estrangeiros residentes no país a inviolabilidade do direito à
vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade,
nos termos seguintes:
[...]
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
[...]
XXV - no caso de iminente perigo público, a autoridade

competente poderá usar de propriedade particular, assegurada
ao proprietário indenização ulterior, se houver dano (BRASIL,
1988, on-line)
Art. 153. Compete à União instituir impostos sobre:
§ 4º O imposto previsto no inciso VI do caput:
I - será progressivo e terá suas alíquotas fixadas de forma a

desestimular a manutenção de propriedades improdutivas.
(BRASIL, 1988, on-line)
Art. 156. § 4º O imposto previsto no inciso VI do caput:
I - propriedade predial e territorial urbana (BRASIL, 1988, on-

line)
Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do

trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a
todos existência digna, conforme os ditames da justiça social,
observados os seguintes princípios:
[...]
II - propriedade privada;
III - função social da propriedade. (BRASIL, 1988, on-line, grifo

nosso)
Fazendo uma ponte com o que discutimos até então sobre a

importância do processo de urbanização, do direito de propriedade e da
necessidade de uma legislação que tratasse de maneira mais específica
sobre a matéria, o direito urbano se torna um instrumento importante no
desenvolvimento do mercado imobiliário, sobretudo porque, no mercado
imobiliário, há uma interação entre compradores e vendedores em
questões em que são negociados bens imóveis.
Assim, as transformações e evoluções pelas quais passam o

mercado imobiliário envolvem, sobretudo, questões de direito de
propriedade e do direito urbano, nomeadamente porque as legislações
que tratam do direito urbano são essenciais para inúmeras negociações
dentro do mercado imobiliário. São, dessa forma, institutos que estão

interligados e precisam estar em harmonia, sendo o processo de
urbanização e o desenvolvimento do direito urbano aspectos importantes
para as negociações que envolvem o mercado imobiliário. Por esse
motivo, durante o nosso estudo acerca do mercado imobiliário, será
comum tratarmos, igualmente, do direito de propriedade e do direito
urbano, valendo-se de legislações que tratam sobre a matéria e que
complementam as negociações que envolvem o mercado imobiliário
aqui no Brasil.
Evolução das imobiliárias no Brasil

É bem verdade que, assim como em outras partes do mundo,
o mercado imobiliário no Brasil é sensível às questões econômicas,
levando em consideração que situações favoráveis ou desfavoráveis
afetam o andamento do mercado e a maneira como os profissionais da
área precisam se ajustar quando do impacto negativo ou positivo dessas
questões econômicas.
Nesse contexto, diante do que já foi apresentado até então, restou

claro que o fenômeno do êxodo rural, das transformações das cidades e
do processo de urbanização fez com que as pessoas buscassem cada
vez mais as cidades para viver, seja por melhores condições de vida ou
por emprego. Assim, já naquele período, podia-se observar negociações
envolvendo imóveis, seja daqueles que queriam comprar para se mudar
para a cidade ou daqueles que queriam vender como forma de obter
lucro.
Ou seja, ainda que timidamente, a figura do corretor de imóveis,

ainda que não apresentada como entendemos hoje, já podia ser
observada desde muito tempo, principalmente durante esse período
de aceleração da urbanização e crescimento das cidades. Assim, dentre
vários acontecimentos marcantes para o desenvolvimento das imobiliárias
no Brasil, destaca-se o período conhecimento como “milagre econômico”,
que já foi inclusive tratado por nós na unidade anterior, marcado pela
Criação do Banco Nacional de Habitação (BNH) e o Sistema Financeiro
de Habitação (SFH). Tal período representou um momento favorável
para aqueles que queriam adquirir imóveis conseguir financiamentos e

créditos com juros relativamente baixos para a época. Por esse motivo, o
período compreendido entre 1964 a 1977 pode ser considerado um marco
importante na evolução das imobiliárias.
SAIBA MAIS
Considerando o tema sobre a evolução das imobiliárias

no Brasil, há um documentário de Nubia Melhem que
conta um pouco da trajetória da empresa Sérgio Castro
Imóveis, fundada em 1911. O referido documentário mostra
não apenas a trajetória da empresa, mas, sobretudo, traça
um interessante paralelo com a história do Rio de Janeiro
no que diz respeito à evolução do mercado imobiliário
desde o início do século XX. O documentário apresenta as
transformações importantes pelas quais a cidade passou
naquele período, inclusive no que se refere ao processo de
verticalização, quando as casas passaram a virar prédios.
É um documentário curto, mas rico em informações
relevantes sobre a história de evolução e transformação
do mercado imobiliário, nomeadamente no Rio de Janeiro.
Vale a pena conferir. Segue link disponível no Youtube:
https://bit.ly/3qJUseA.
Após esse primeiro período de surgimento e desenvolvimento do

mercado imobiliário por meio da Criação do Banco Nacional de Habitação
e do Sistema Financeiro de Habitação, o setor imobiliário ultrapassou
algumas crises justamente em virtude das questões econômicas,
considerando que os planos econômicos após 1977 não foram frutíferos
e a crise e inflação alta, por exemplo, fizeram com que o setor imobiliário
declinasse.
Contudo, o que temos observado atualmente é que, mesmo

após algumas crises econômicas e dificuldades, o setor imobiliário
voltou a se fortalecer, indicando estarmos entrando em um ciclo novo
e positivo para o setor do mercado imobiliário brasileiro. Tem sido, por
isso, um bom momento para aqueles que desejam adquirir um imóvel,
diante das inúmeras oportunidades que têm surgido e, sobretudo, do
desenvolvimento desse setor, com pessoas cada vez mais capacitadas e
instrumentos normativos cada vez mais completos para atender a tal setor
e garantir negociações equilibradas. Assim, iremos dar continuidade na
observância de mais alguns aspectos importantes do setor, tratando um
pouco dos objetivos da incorporadora no mercado.
RESUMINDO
E então? Gostou do que viu até aqui? Espero que tenha sido
possível visualizar a importância de alguns fenômenos, a
exemplo do êxodo rural e do processo de urbanização para
o desenvolvimento do setor imobiliário. Ainda, foi possível
analisar como o direito urbano precisa estar sempre em
harmonia com o setor imobiliário, considerando que as
negociações que envolvam bens imóveis precisam estar
alinhadas às legislações que, na grande maioria das vezes,
tratam do direito urbano. Por fim, foi possível fazer um
panorama do contexto no qual se inseriu o aparecimento
com maior destaque do mercado imobiliário no Brasil com
a atual situação do setor, que está sempre em evolução e
desenvolvimento. Vamos continuar aprendendo um pouco
mais a respeito do mercado imobiliário e dos objetivos da
incorporadora nesse tipo de setor? Avante!

Objetivos da incorporadora no mercado

imobiliário
INTRODUÇÃO
Ao término deste capítulo, você será capaz de entender

qual a função da incorporadora dentro do mercado
imobiliário e como a incorporação imobiliária impacta
nas negociações imobiliárias. Para isso, iremos distinguir
o papel das incorporadoras, construtoras e imobiliárias,
considerando que são atividades distintas e que compõem
o rol do setor imobiliário. Assim, será possível compreender
um pouco mais de como funciona os ciclos da atividade
de uma incorporadora no mercado imobiliário e,
consequentemente, compreender seu importante papel
nesse setor. Motivado para conhecer um pouco mais sobre
o tema? Vamos lá!
Função da incorporadora
Entender a função da incorporadora e, sobretudo, da atividade
que exerce uma incorporação imobiliária no âmbito do setor do mercado
imobiliário é essencial, sobretudo porque a incorporação imobiliária é uma
das principais etapas desse setor. Ainda que em um primeiro momento
você ache que nunca ouviu falar desse tipo de negócio, com o decorrer
dos estudos iremos analisar que a atividade da incorporadora está mais
presente no nosso dia a dia do que imaginamos, de maneira que, a partir
de agora, será ainda mais fácil relacionar tal atividade dentro do setor do
mercado imobiliário.
DEFINIÇÃO
Dessa forma, podemos entender como sendo incorporação

imobiliária a prática negocial voltada justamente
para construção de edificações ou mesmo grupo de
empreendimentos que possuam como objetivo alienar tais
edificações. Trocando em miúdos, trata-se de um processo
pelo qual a incorporadora irá realizar a obra em determinado
terreno que pertence a outro proprietário, sendo, portanto,
a responsável por tal empreendimento. Convém destacar
que a incorporadora pode ficar responsável não apenas
pela parte da construção de uma obra em determinado
terreno que pertence a outro proprietário, mas, também,
ficar responsável pela comercialização das unidades que
vão ser construídas, seja de forma parcial ou total.
NOTA
Se levarmos em consideração o significado da expressão

“incorporação” ao pé da letra, o Dicionário nos apresenta
que pode ser considerada: a “ação ou efeito de incorporar,
de incluir algo em outra coisa”; “junção de uma sociedade a
outra, com transferência de responsabilidades e obrigações:
incorporação de empresas”; “edificação de um imóvel cujo
financiamento é feito pelos donos dos apartamentos”
(DICIO, 2020, on-line). Nesse contexto, a incorporação irá
justamente ser a responsável por formalizar tudo o quanto
seja necessário para a viabilidade do negócio imobiliário,
seja com a tomada de providências no que se refere às
certidões imobiliárias junto aos cartórios, seja com os
demais documentos que se façam necessários, desde a
identificação da oportunidade de construção até os demais
serviços que se façam necessários durante a edificação.
Sobre o tema, é importante destacar que a incorporação imobiliária

foi regulamentada pela Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que
dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Tal legislação, apesar de já ter sofrido algumas alterações, trazia em seu
Capítulo I, que tratava das incorporações, o seguinte:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território

nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se

incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito
de promover e realizar a construção, para alienação total
ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas, (VETADO).
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou

jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando
a construção, compromisse ou efetive a venda de frações
ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime condominial, ou
que meramente aceite propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo
prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação

das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser
contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão
das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em
vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa,
o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante
como incorporador.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos

proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem
a construção de edifícios que se destinem a constituição em
condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da
conclusão das obras. (BRASIL, 1964, on-line, grifo nosso)
Dessa maneira, a sobredita lei trata da questão de vendas de

imóveis, sejam eles na planta ou em meio à construção, lidando com
questões de registro dessa incorporação, vendas, construção, averbação,
matrículas e outros assuntos igualmente importantes nesse tipo de
negociação, tendo em vista que o processo de formalização legal de um

projeto de incorporação imobiliária precisa ser formalizado no Cartório de
Registro de Imóveis.
Isso permite que o cliente que deseja comprar determinado imóvel

esteja mais amparado durante todo o processo de realização da compra
e, também, como garantia de que irá receber o imóvel que adquiriu.
Temos, assim, que a incorporação imobiliária atribui uma segurança ainda
maior para o comprador.
Podemos, assim, destacar algumas partes importantes que

envolvem o processo de incorporação imobiliária, sendo elas:
• Construtora: como vimos anteriormente, a incorporadora ficará

responsável por articular o negócio imobiliário que envolva
a construção de edificações e realizações de determinadas
obras, por exemplo. Contudo, caberá à construtora a realização
da obra e construção de sobredita edificação, como veremos
mais detalhadamente no tópico a seguir quando formos tratar
de algumas diferenças entre a incorporadora, construtora e
imobiliárias.
• Proprietário do terreno: há, aqui, a figura do dono do terreno,

que irá ceder o seu terreno para que a obra seja realizada nos
moldes estipulados e discutidos por todas as partes envolvidas na
negociação imobiliária.
• Incorporadora: será, justamente, a responsável por analisar a

viabilidade da realização de suposta edificação, avaliando se
há viabilidade econômica, por exemplo, bem como fazendo a
ponte entre a construtora e o proprietário do terreno para que
o empreendimento possa sair do papel, coordenando toda essa
relação a fim de que o projeto possa sair conforme o esperado por
todas as partes envolvidas.
• Investidores: aqui, falamos em investidores, mas também

podem ser os próprios donos do empreendimento, visto que,
em algumas situações, os investidores financiam a construção
do empreendimento visando vender as unidades em momento
posterior, mas, em muitos casos, são os próprios donos dessas

unidades que buscam investir em determinada construção para
ficar com o imóvel para si.
Resta evidente, portanto, a importância do papel da incorporadora

imobiliária para a realização de uma edificação, pois caberá à incorporadora
estar atenta a todas as etapas necessárias para o bom desenvolvimento
da edificação/construção de determinado empreendimento, de maneira
que construtor, proprietário do terreno e investidores sintam confiança
no negócio que estão pretendendo contratar, garantindo uma harmonia
entre todas as partes envolvidas e, consequentemente, lograr êxito na
realização do projeto imobiliário em questão. Nessa perspectiva, será
necessário analisar agora alguns aspectos importantes e que diferenciam
o trabalho da incorporadora, construtora e imobiliária. Vamos seguir!
Incorporadora versus construtora versus

imobiliária
Já estudamos na unidade anterior que o mercado imobiliário
possui algumas expressões que, muitas vezes, acabam confundindo
ou se assemelhando a outros conceitos diversos, motivo pelo qual será
importante apresentarmos aqui alguns aspectos importantes acerca da
incorporadora, construtora e imobiliária como forma de que não reste
dúvidas acerca das suas funções e respectivas caracterizações.
Assim, como já debatido no tópico anterior, a incorporadora será

a responsável por estudar a viabilidade econômica de um projeto de
edificação, por exemplo, de maneira que venha a firmar parcerias com as
outras partes necessárias, a exemplo da construtora, do proprietário do
terreno e dos investidores. Assim, a atividade da incorporadora imobiliária
será regida pela lei já supramencionada, qual seja, a Lei nº 4.591/64.
IMPORTANTE
Vale destacar que a atividade da incorporadora imobiliária

na busca por bons negócios quando da procura de
oportunidades no setor imobiliário para a construção de
edificações não se limita apenas à construção de prédios
que tenham fins comerciais, por exemplo. É importante
destacar essa informação, considerando que algumas
pessoas acreditam que as incorporadoras imobiliárias
funcionam apenas quando os empreendimentos em
questão são construídos para fins comerciais. Contudo,
a atividade da incorporadora também pode ser para
empreendimentos ou edificações que tenham fins de
moradia.
Já em relação à construtora, apesar de ela também poder exercer

o papel de uma incorporadora, suas funções não devem ser confundidas.
Isso porque a construtora tem uma função totalmente diferente da
função da incorporadora imobiliária. Como mencionamos de maneira
breve, a função da construtora é executar a obra que foi angariada pela
incorporadora. Ou seja, após a atividade da incorporadora na análise da
viabilidade econômica de determinado empreendimento, por exemplo,
essa mesma incorporadora irá entrar em contato com determinada
construtora a fim de que possa executar a obra em questão, sendo,
portanto, contratada da incorporadora.
Assim, a construtora pode funcionar como um fornecedor da

incorporadora, tendo em vista que ficará encarregada pela execução
da obra. Por isso, as atividades que venham a ser desempenhadas no
âmbito de sobredita execução, a exemplo de projetos arquitetônicos
e de engenharia, bem como materiais necessários e mão de obra
qualificada a fim de que o projeto seja entregue dentro no prazo, será de
responsabilidade da construtora.
Dessa forma, caberá à construtora estar atenta a todas as etapas

que envolvam a construção de obra de determinado empreendimento,
observando especificações técnicas, prazos contratuais e normas
vigentes que digam respeito à construção, por exemplo. Ainda, caberá
à construtora garantir a qualidade física da obra, para que a obra possa

ser entregue dentro dos prazos contratuais estabelecidos quando da
realização do negócio imobiliário. É um cronograma que deve ser seguido
à risca, haja vista que há outros agentes envolvidos na realização dessa
obra e que contam com prazos para a realização e entrega de determinado
empreendimento.
Cabe à construtora, também, estar atenta a quaisquer problemas

físicos que possam ocorrer durante a construção e execução da obra,
de maneira a evitá-los, como infiltrações, rachaduras, materiais que
não tenham a qualidade que deles se esperam, entre outros. Por fim,
cabe também à construtora zelar pela segurança dos seus funcionários
que estão encarregados da construção e execução de determinada
obra, fazendo com que todas as exigências técnicas e legais sejam
devidamente respeitadas, a exemplo da utilização de equipamentos de
proteção individual que são obrigatórios.
SAIBA MAIS
Quando falamos em observância, por parte das construtoras,

da utilização dos equipamentos de proteção individual por
parte dos seus funcionários, precisamos lembrar que um
dos segmentos que mais registram acidentes de trabalho
no Brasil é justamente o da construção civil. O Anuário
Estatístico de Acidentes de Trabalho (AEAT), em recentes
dados disponibilizados, apontou que, em 2017, ocorreram
mais de 500 mil acidentes de trabalho em todo o país
(ANAMT, 2019), sendo que os acidentes na construção
civil equivalem a 5,46% de todos os casos. Dessa forma,
quando comparamos com outros tipos de trabalho, é um
número bastante elevado e preocupante, fazendo com que
mereça a devida atenção, tanto por parte dos responsáveis
da construtora, como também dos próprios funcionários,
que precisam ficar cada vez mais atentos às medidas
preventivas que precisam ser tomadas.
Para isso, é necessário que a construtora forneça informações

completas e adequadas aos seus funcionários, além de
fazer serem cumpridas todas as regras e disposições
que tratam especificamente da saúde e segurança na
construção civil, a exemplo das regras dispostas na Norma
Reguladora 18 (NR-18) (NORMAS LEGAIS, 2020).
Por fim, com relação às imobiliárias, elas possuem o papel justamente

de viabilizar esse processo de comercialização dos imóveis que estão
sendo construídos e negociados junto à incorporadora e às construtoras.
Assim, as imobiliárias colocaram no mercado as oportunidades que
surgem no que se refere a novos empreendimentos e construções para
que sejam vendidos aos clientes que se interessem, fazendo negociações
com compradores e investidores e tratando de toda parte burocrática que
diga respeito ao imóvel ou empreendimento em questão.
Como foi possível perceber, as incorporadoras, construtoras e

imobiliárias exercem papéis diversos e, por isso, suas funções não podem
e nem devem ser confundidas. Contudo, são funções que se interligam
e se complementam, já que uma depende da outra para poder tornar
possível os negócios que se deseja realizar no âmbito do mercado
imobiliário. São, assim, institutos diferentes, mas que precisam estar em
harmonia.
Ciclo da incorporação imobiliária

Apresentados as informações necessárias acerca do que se
entende por incorporadora e de que maneira ela atua, com a explanação
de suas funções e papel no setor imobiliário, e, posteriormente, discutidas
as diferenças entre tal incorporadora, construtora e imobiliária, ficará mais
fácil entender o ciclo da incorporação imobiliária, considerando que você
já sabe quais as etapas que devem existir para todo esse processo.
Nesse contexto, o ciclo da incorporação imobiliária acaba

obedecendo a algumas fases que serão comuns a todos os processos,
porque envolve situações que, legalmente falando, precisam ser
observadas e seguidas. Já vimos o papel das construtoras nesse processo
de incorporação imobiliária e, agora, veremos alguns outros pontos
importantes e que precisam ser observados no decorrer do processo da

incorporação. A Tabela 1, abaixo representada, nos fornece uma ideia de
como esses ciclos irão ocorrer, vejamos:
Tabela 1 – Representação do ciclo da incorporação imobiliária
Fonte: Elaborado pela autora.
Dessa forma, observando as etapas que estão dispostas na tabela

acima, percebemos que, quando a incorporadora começa a estudar a
viabilidade de determinado negócio, iniciamos a fase de pré-construção,
considerando que, em caso positivo da viabilidade econômica, haverá a
compra do terreno, o desenvolvimento do projeto e o processo de alvará
de aprovação junto ao cartório.
Posteriormente, caso toda a documentação necessária esteja

correta, haverá o registro de incorporação, com o posterior lançamento
e, assim, possibilidade de início da construção. Depois de dado início à
construção, com observância aos procedimentos anteriormente citados,
haverá a etapa de pós-construção, na qual o cliente irá adquirir o imóvel
em questão, seja para seu próprio uso ou para repasse, com a posterior
entrega das chaves. O referido ciclo fica, por isso, de melhor visualização
depois de apresentados alguns conceitos importantes sobre as figuras
que compõem o ciclo de incorporação imobiliária, considerando que,
nos próximos tópicos, iremos nos aprofundar ainda mais no papel do
construtor e do corretor imobiliário. Vamos seguir!
RESUMINDO
E então? Gostou de tudo que viu? Aprendeu direitinho?

Só para termos certeza, vamos recapitular algumas
informações importantes. Estudar o papel da incorporadora
no mercado imobiliário é imprescindível para entender
de que maneira esse setor se destaca e atua quando da
realização dos seus negócios. Foi possível observar que é
uma área interligada com outras igualmente importantes,
sendo um processo que envolve diversos agentes
importantes. Assim, não há que se confundir a função
da incorporadora com a das construtoras e imobiliárias,
pois, apesar de trabalharem juntas e precisarem estar em
harmonia, cada uma tem sua função já muito bem definida.
Nesse contexto, entender a função da incorporadora, das
construtoras e das imobiliárias nos permitiu fazer uma breve
análise do ciclo de incorporação imobiliária, observando
algumas etapas obrigatórias pelas quais passará durante
todo esse processo de negociação para a realização de
uma edificação ou empreendimento. Iremos, agora, dar
continuidade ao tema, estudando um pouco mais do papel
do construtor no mercado imobiliário. Está preparado?
Vamos juntos. Avante!
O papel do construtor
INTRODUÇÃO
Ao término deste capítulo, você será capaz de

compreender de que maneira funciona a atividade da
construtora e alguns tipos de empreendimentos mais
comuns existentes. Iremos analisar a importância do papel
da construtora no setor imobiliário, fazendo uma relação
com a atividade da incorporadora anteriormente estudada.
Ainda, iremos analisar algumas das responsabilidades
e garantias da construtora junto ao cliente, de maneira
que o empreendimento em questão possa satisfazer
aos interesses de todas as partes envolvidas no negócio
jurídico no âmbito do mercado imobiliário. Preparado?
Vamos juntos!
Surgimento da construção civil e os tipos

de empreendimentos
EXPLICANDO MELHOR
Como vimos ainda no tópico anterior, a atividade da

construtora está intimamente ligada à da incorporadora,
pois ambas vão precisar trabalhar juntas para satisfazer
os interesses dos seus clientes, seja em determinada
edificação ou novo empreendimento. Assim, a atuação de
uma construtora será essencial para que ocorra o projeto e,
consequentemente, a construção do empreendimento de
acordo com o que foi estipulado entre as partes envolvidas.
Já mencionamos aqui que a Revolução Industrial representou

um importante marco no crescimento das cidades e desenvolvimento
da urbanização, fazendo com que o setor imobiliário também se
desenvolvesse. Em nível mundial, a indústria de construção civil teve um
grande avanço após esse período de Revolução Industrial, considerando
que justamente em decorrência da industrialização foram cada vez mais
necessárias obras de infraestrutura nas cidades como forma de suprir a

grande demanda de produtos na época.
Ora, naquele período, as cidades estavam crescendo e as indústrias

se desenvolvendo cada vez mais, com a produção em massa de produtos
e, consequentemente, um número cada vez maior de construções,
quer fossem moradias ou até mesmo construções de mais indústrias
capazes de responder às necessidades dos indivíduos daquela época,
dado o grande avanço e progresso das cidades e desenvolvimento da
urbanização.
Nesse contexto, historicamente falando, a construção civil nos

primórdios da civilização tinha como base a construção de grandes
obras, a exemplo dos monumentos religiosos, muralhas, algumas obras
de infraestrutura urbana e construção de vias públicas para atender
justamente à demanda que já começava a ocorrer em decorrência do
crescimento das cidades. Assim, esse crescimento das cidades começou
a fazer com que o setor de construção precisasse se adequar e se
desenvolver cada vez mais, motivado pela necessidade de responder
às demandas que foram surgindo, como a utilização de novas técnicas
de trabalho, profissionais mais qualificados, necessidade de materiais
de melhor qualidade, entre outras. É, inclusive, um período em que a
engenharia e a arquitetura ganharam espaço.
Especificamente no que se refere ao contexto brasileiro, a década

de 1940 pode ser considerada um momento importante para a construção
civil. Tal período se deu durante o Governo de Getúlio Vargas e foi
representado por grandes investimentos que auxiliaram no crescimento
de diversos setores no país, dentre eles o da construção civil.
SAIBA MAIS
Uma das grandes contribuições do Governo Getúlio Vargas

para o desenvolvimento da construção civil na época
era o fato de o país, naquele período, ser possuidor da
importante tecnologia do concreto armado. Assim, durante
o governo Vargas, foi priorizada uma política educacional
que introduzia, dentre outros temas, o concreto armado
como disciplina obrigatória do currículo dos cursos de
arquitetura e engenharia civil. Aliada à grande concentração
da população nas cidades em busca de trabalhos na
indústria e melhores condições de vida, a legislação
urbanística daquele período precisou acompanhar o
desenvolvimento das construções. Assim, o incentivo
promovido por Vargas no que se refere ao investimento no
concreto armado viabilizou uma ampliação do mercado de
construção e intensificação das atividades urbanas e obras
públicas, impactando diretamente no desenvolvimento da
construção civil e no destaque desse período, motivo pelo
qual se considera como auge da construção civil no país
(SANTOS, 2008, p. 127).
Nos dias atuais, é perceptível como a demanda da construção civil

cresceu, considerando que o papel das construtoras e a importância do
construtor ganha cada vez mais espaço. Nesse aspecto, é importante
diferenciar duas expressões que costumam ser utilizadas no âmbito do
setor de construção e que muitas vezes se confundem, quais sejam: o da
construção e da edificação.
EXPLICANDO MELHOR
Quando falamos em construção, estamos nos referindo à

ação direta de execução de uma obra, por exemplo. Ou seja,
a construção pode englobar o ato de demolição e reforma,
considerando que faz parte do processo de preparação de
determinado terreno para que a obra possa ser iniciada.
Já quando nos referimos a edificações, estamos tratando
de algo relacionado às habitações e, portanto, não está
necessariamente associado à ação de execução de uma
obra, mas está mais ligada ao termo prédio, que, de acordo
com o Dicionário, corresponde à “construção com muitos
andares construídos verticalmente; edifício”; “nomeação
atribuída a qualquer edifício, casa, apartamento” (DICIO,
2020, on-line). Assim, apesar de similares, são expressões
com conceitos diversos.
Acerca do tema das construtoras, podemos diferenciar alguns

tipos de empreendimentos que facilitarão nossa compreensão quando
tratarmos das responsabilidades e garantias dessas construtoras perante
os seus clientes, visto que cada empreendimento terá particularidades
que precisam ser observadas e respeitadas, seja durante o processo de
execução ou a observância dos ditames legais previstos nas legislações.
Nesse sentido, podemos citar, de maneira geral, quatro tipos de
empreendimentos:
• Empreendimentos comerciais: os empreendimentos comerciais

podem incluir as obras de shoppings centers, grandes redes de
hotéis, lojas de departamentos, faculdades, supermercados,
agências bancárias, edifícios comerciais, entre outros.
• Mercado residencial: tal mercado engloba justamente condomínios

residenciais, como edificações prediais ou mesmo condomínios
fechados com a existência de casas, apartamentos de médio e
alto padrão, entre outros.
• Mercado industrial: está mais voltado à construção de galpões

para a área de produção, muitas vezes em áreas mais afastadas,
considerando a necessidade de mais espaço para tal tipo de

empreendimento.
• Condomínios clube: são tipos de empreendimento que estão mais

voltados ao lazer e, por esse motivo, incluem espaços fitness,
escritórios, salões de beleza, spa, entre outros.
Assim, resta claro que as construtoras e seus respectivos projetos

de construção buscam justamente executar uma determinada obra
não apenas para satisfazer o cliente, mas, sobretudo, para melhorar os
espaços e os ambientes, considerando que a construção civil está sempre
se adequando e evoluindo de acordo com as transformações sociais e as
novas necessidades das pessoas. As construtoras buscarão, a depender
do tipo de empreendimento em questão, atender às necessidades
e executar a obra no intuito de que sua função e seu papel sejam
devidamente cumpridos, em harmonia com outros setores no âmbito
do mercado imobiliário. Vamos seguir analisando agora um pouco das
responsabilidades da construtora. Avante!
Responsabilidades da construtora
Trataremos agora, de maneira mais aprofundada, de algumas das
responsabilidades da construtora, seja em relação à própria execução da
obra, seja em relação à responsabilidade civil dessas construtoras.
Como já abordado, as construtoras possuem um papel fundamental

no âmbito do mercado imobiliário, haja vista que cabe a elas a execução
do projeto de edificação de alguma obra ou de um novo empreendimento.
Assim, são muitas questões em causa, desde a preparação e viabilidade
do projeto, passando pela compra de terreno, o trato com o proprietário,
a execução da obra com a compra de materiais, a contratação de
funcionários capacitados, até o cumprimento dos prazos acordados
entre todas as partes envolvidas no negócio. São detalhes que envolvem
direitos e garantias de todas as partes envolvidas nesse processo e, por
esse motivo, em caso de possível dano por não cumprimento de algo
anteriormente acordado, poderá haver a possibilidade de responsabilidade
civil.
Na grande maioria das vezes, as construtoras podem se envolver

em responsabilização e reparação de danos a outrem em virtude de
situações que envolvam entregas de obras atrasadas, danos materiais que
possam vir a ocorrer durante a execução de determinada obra, acidentes
de trabalho envolvendo funcionários durante alguma construção, serviços
que porventura possam ter sido mal prestados e tantas outras situações
que muitas vezes acarretam grandes dores de cabeça tanto para as
construtoras quanto para os clientes que tenham sido prejudicados.
Dessa forma, há diversas legislações que podem tratar da matéria,

a exemplo das Normas Regulamentadoras (NRs), Instruções do Crea
– órgão que cuida da classe de engenharia – e, sobretudo, do Código
Civil e do Código de Defesa do Consumidor. São esses dois últimos
que norteiam de maneira mais incisiva todas as questões que tratam da
atividade da construtora e suas respectivas responsabilizações em cada
caso concreto.
Assim, de acordo com o art. 927 do nosso Código Civil, haverá

responsabilização civil quando a prática de algum ato ilícito causar dano a
outrem, conforme artigo abaixo transcrito. Vejamos:
TÍTULO IX
Da Responsabilidade Civil
CAPÍTULO I
Da Obrigação de Indenizar
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar
dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,

independentemente de culpa, nos casos especificados em lei,
ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor
do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de
outrem. (BRASIL, 2002, grifo nosso)
De igual maneira, o nosso Código de Defesa do Consumidor, em seu

art. 18, conforme abaixo apresentado, também estabelece as situações
em que haverá responsabilização, que também estão relacionadas a
algum dano que venha a ser causado, seja por falha na prestação de
serviços, defeitos de produtos, informações insuficientes ou inadequadas,
por exemplo.
Da Responsabilidade por Vício do Produto e do Serviço
Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis

ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios
de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou
inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam
o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade,
com a indicações constantes do recipiente, da embalagem,
rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações
decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a
substituição das partes viciadas. (BRASIL, 1990, on-line)
Portanto, resta claro que, para que haja responsabilidade civil,

é necessária a prática de algum ato ilícito ou algum ato que tenha sido
ocasionado em virtude de imperícia, imprudência ou negligência que tenha
gerado dano a outrem e, obrigatoriamente, precisará ser reparado. Assim,
trazendo para a ótica das construtoras, caso as empresas responsáveis
pela construção de determinado empreendimento incorram em algumas
dessas situações que venham causar dano aos clientes, esses clientes
poderão pleitear seus direitos a fim de que sejam reparados pelos danos
causados.
Inclusive, vale destacar que a responsabilidade contratual das

construtoras, de acordo com o que consta no Código Civil e no Código
de Defesa do Consumidor, é objetiva. Ou seja, essa responsabilidade
independe de culpa ou dolo nas condutas, havendo a possibilidade de
exclusão da responsabilidade se demonstrado caso fortuito ou força
maior, como bem prescreve o art. 927 do Código Civil, anteriormente
citado, e o art. 12 do Código de Defesa do Consumidor, abaixo transcrito.
Da Responsabilidade pelo Fato do Produto e do Serviço
Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou

estrangeiro, e o importador respondem, independentemente
da existência de culpa, pela reparação dos danos causados
aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto,

fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação,
apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem
como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua
utilização e riscos. (BRASIL, 1990, on-line, grifo nosso)
Há, ainda, situações pelas quais os danos causados em virtude

de algum serviço mal prestado por uma construtora, por exemplo, são
mais graves, podendo o cliente que tenha sido prejudicado requerer a
devolução do imóvel em questão com a devida rescisão do contrato. Isso
pode ocorrer quando há os chamados vícios redibitórios, oportunidade
na qual o imóvel se torna impróprio para o uso ou deprecia seu valor,
podendo o cliente rescindir o contrato ou requerer o abatimento no preço,
como bem estipulam os arts. 441 e 442 do Código Civil.
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo

pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem
imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às

doações onerosas.
Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato

(art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.
(BRASIL, 2002, on-line)
Ainda, esclarecem os arts. 389 e 475 do Código Civil que, em

caso de descumprimento de obrigação, pode o cliente pleitear que seja
reparado em perdas e danos, inclusive com a rescisão do contrato e a
devida indenização cabível, a depender de cada caso concreto.
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por

perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo
índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de
advogado.
[...]
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a

resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento,
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e

danos. (BRASIL, 2002, on-line)
Podemos observar, assim, que nossa legislação foi pródiga ao

estabelecer mecanismos suficientemente necessários e adequados
para que, durante uma negociação fechada com uma construtora, por
exemplo, as partes envolvidas possam ter seus direitos garantidos e, em
caso de não cumprimento de alguma das obrigações estipuladas ou
mesmo em caso de prejuízos causados por má prestação de serviços,
por exemplo, o cliente possa pleitear reparação pelos danos causados e,
a depender do caso concreto, a devida indenização por perdas e danos.
Assim, é necessário que a construtora esteja atenta a todas as

etapas quando da prestação de determinado serviço no âmbito do setor
do mercado imobiliário, desde a preparação do projeto, escolha dos
materiais de qualidade, contratação dos funcionários de maneira correta
e dentro da lei, até a entrega da obra dentro do prazo estipulado.
Garantias obrigatórias na construção civil

De maneira geral, quando tratamos das responsabilidades da
construtora, pensamos em situações pelas quais determinada obra não
saiu como planejado ou mesmo na existência de problemas que possam
ser prejudicados na execução de referida obra. Mas, além da possibilidade
de o cliente poder ser reparado por eventuais danos que tenha sofrido em
virtude de uma má prestação de serviço ou até ato ilícito por parte de
uma construtora, há de se destacar as garantias obrigatórias que possui o
cliente em relação a uma obra realizada.
Dessa forma, nossa legislação estabelece uma garantia obrigatória

que é exigida nas obras de construção civil em nosso país. Assim, é uma
garantia para os clientes que adquirem um imóvel, seja ele na planta ou
já pronto, inclusive tal garantia se estendendo a imóveis usados. Sobre os
prazos relacionados a possíveis indenizações por defeitos da construção,
estipulam os arts. 618 e 205 do Código Civil o seguinte:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras

construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e
execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco

anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão
dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o

dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro,
nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício
ou defeito.
[...]
Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe
haja fixado prazo menor. (BRASIL, 2002, on-line)
Contudo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento,

por meio da Súmula 194, de que o prazo de indenização por defeitos da
construção prescreve em 20 anos, como abaixo transcrito.
Súmula 194 - Prescreve em vinte anos a ação para obter, do

construtor, indenização por defeitos da obra (BRASIL, 2018,
on-line).
O Código de Defesa do Consumidor também se posiciona acerca

das garantias do cliente nesse aspecto, de maneira que permite ao
consumidor reclamar dos vícios construtivos dentro do prazo de 90 dias
contados da entrega, em caso de vícios aparentes ou do momento que
ficar evidente tal vício. Caso o consumidor não pleiteie dentro desse prazo,
perderá direito de reclamar, como bem descreve o art. 26 do referido
Código.
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil

constatação caduca em:
I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de

produtos não duráveis;
II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de

produtos duráveis.
§ 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da

entrega efetiva do produto ou do término da execução dos
serviços. (BRASIL, 1990, on-line)
Caso a situação seja com relação a defeitos construtivos, o mesmo

Código de Defesa do Consumidor determina que o consumidor possui o
prazo prescricional de cinco anos para reclamar e ajuizar judicialmente
uma ação buscando a reparação dos danos eventualmente causados em
virtude desse defeito no fato do produto ou serviço, como disposto no
art. 27.
Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos

danos causados por fato do produto ou do serviço prevista
na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo
a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. (BRASIL,
1990, on-line)
Assim, as garantias obrigatórias exigidas na construção civil

precisam ser observadas. Caso contrário, o cliente possui tanto no Código
Civil como no Código de Defesa do Consumidor mecanismos suficientes
para buscar seus direitos e não ficar prejudicado em virtude de algum
dano que lhe tenha sido causado. São garantias para que a realização
das obras se dê em conformidade com o acordado entre as partes e,
sobretudo, com as devidas legislações que tratam da matéria.
RESUMINDO
E então? Aprendeu direitinho os principais aspectos que

envolvem a construtora? Vamos recapitular algumas
informações só para ter certeza. Entender o papel e a
função da construtora é essencial para que você melhor
relacione a sua importância dentro do mercado imobiliário.
Foi possível entender um pouco mais sobre o surgimento
da construção civil e o período que teve seu auge em nosso
país, considerando alguns acontecimentos importantes
da época. Ainda, foi possível perceber como funciona a
questão da responsabilização das construtoras e de que
maneira essa responsabilização vem apresentada em
nosso Código Civil e Código de Defesa do Consumidor,
analisando as situações pelas quais o cliente pode pleitear
por seus direitos em caso de descumprimento de alguma
das obrigações, por exemplo. Por fim, foi possível observar
de que maneira algumas garantias obrigatórias à construção
civil estão dispostas em nossa legislação, como mais um
instrumento a favor do cliente na garantia de que as obras
realizadas sejam devidamente entregues. Espero que tenha
sido possível assimilar todas as informações e entender
um pouquinho mais do papel da construtora no âmbito
do mercado imobiliário. Preparado para continuamos nos
aprofundando nesse tema? Vamos juntos!
A importância da atividade do corretor

INTRODUÇÃO
Ao término deste capítulo, você será capaz de analisar o

papel desempenhado pelo corretor de imóveis dentro
do mercado imobiliário a partir de algumas definições e
conceitos que lhes serão apresentados. Ainda, será possível
observar quais as legislações que tratam da matéria e que
regulamentam a profissão do corretor de imóveis, para que,
assim, seja possível entender quais as principais funções
e atividades desenvolvidas por esse tipo de profissional.
Assim, iremos nos debruçar um pouco sobre a importância
desse profissional para o ramo do mercado imobiliário e de
que maneira tal atividade impacta outros setores. E então?
Preparado? Vamos juntos. Avante!
Definição e conceitos
Para o começo do nosso estudo, será importante analisar algumas
definições e conceitos do que se entende por corretor de imóveis,
considerando que há algumas expressões similares, mas que não se
confundem com a figura do corretor, a exemplo da figura do consultor
imobiliário. A partir dessas definições e conceitos, será mais fácil traçar um
raciocínio mais delineado que permitirá acrescentar os próximos tópicos
sobre o tema.
Nesse contexto, o corretor de imóveis é o profissional responsável

por intermediar negociações de venda, compra, locação ou permuta
de imóveis, sejam eles residenciais ou comerciais. É o profissional que
irá prestar todo o suporte para os clientes que estão em busca de um
imóvel e pretendem realizar uma transação imobiliária. Assim, caberá ao
corretor de imóveis acompanhar o cliente, esclarecer dúvidas e fornecer
informações importantes para que a transação imobiliária possa ser
realizada.
Nesse aspecto, o ato de acompanhar, esclarecer, informar e

fornecer informações ao cliente perpassa por questões burocráticas e
jurídicas, considerando que o acompanhamento do cliente se dá desde o
início do seu interesse pela compra de determinado imóvel, por exemplo,
até o fechamento do negócio, acompanhando todo o processo jurídico
necessário para que a transação imobiliária ocorra nos ditames previstos
em lei.
Por isso, a função do corretor imobiliário é de suma importância no

mercado imobiliário, pois caberá a esse profissional viabilizar que o cliente
encontre o que deseja, fornecendo todo o acompanhamento necessário
para que isso aconteça, considerando que é o profissional capacitado
para tal função e especialista em transações imobiliárias, garantindo que
tais transações ocorram de maneira segura e adequada.
SAIBA MAIS
É importante atentarmos para o fato de que a profissão de

corretor de imóveis não se confunde com a de consultor.
Como já dito anteriormente, o corretor de imóveis será o
responsável por todo o processo quando do interesse
de algum cliente em adquirir um imóvel, desde o seu
acompanhamento inicial com a prospecção de novos
imóveis até a resolução de processos burocráticos e jurídicos
para que a transação imobiliária ocorra. Resumidamente,
é o profissional que precisa estar a par de tudo na prática
do mercado imobiliário. Já o consultor de imóveis – que
comumente é também chamado de consultor imobiliário
– é responsável por uma parte mais teórica desse tipo de
negócio. Ou seja, ele procura entender a viabilidade do
mercado a fim de fornecer informações suficientes sobre ser
um bom momento ou não para a compra de determinados
imóveis, por exemplo, pesquisando imóveis e analisando
tendências, ficando a par de todas as oportunidades que o
mercado imobiliário oferece. Em outras palavras, o consultor
imobiliário literalmente utilizará da sua consultoria para
orientar clientes da melhor maneira possível, de acordo
com o bom momento ou não do mercado imobiliário.
Inclusive, sobre o tema, podemos destacar algumas diferenças

importantes entre o profissional corretor de imóveis e o consultor de
imóveis, de maneira que fique mais claro o conceito e definição do que se
entende por corretor de imóveis e não restem dúvidas durante os demais
tópicos sobre o tema.
Podemos começar citando a exigência legal para ambas as

profissões. Para o corretor de imóveis, há um órgão específico que trata
sobre a regulamentação dessa profissão, qual seja, o CRECI – Conselho
Regional dos Corretores de Imóveis. Dessa forma, para se tornar um
corretor de imóveis, é necessário estar regulamentado junto ao CRECI,
obedecendo todas as formalidades legais e preenchendo todos os
requisitos necessários para ser corretor, com a devida documentação
para o exercício da função. Somente assim será possível ao corretor
realizar suas vendas e proceder com as transações imobiliárias junto aos
seus clientes, independentemente se tal corretor trabalha de maneira
autônoma ou como prestador de serviços para uma imobiliária, por
exemplo.
Em contrapartida, não há tal exigência para o consultor imobiliário,

considerando que para ser um consultor não é necessário estar
regulamentado junto ao CRECI. Contudo, convém destacar que as
atividades do corretor e do consultor não podem ser confundidas,
considerando que algumas pessoas acabam buscando se tornar
consultores imobiliários pela maior facilidade oferecida em virtude da
não necessidade de regulamentação junto ao CRECI, por exemplo, mas
querendo atuar como corretores, o que não é permitido por lei e pode ser
considerado crime em caso de comprovação do fato.
Ainda, podemos citar como diferenças entre os dois tipos de

profissionais a forma como ambos apresentam uma visão de mercado.
Enquanto o corretor de imóveis, como mencionado, atua de maneira mais
prática durante todo o processo de transação, lidando com prospecção,
visitas, contratos, escrituras, certidões e de maneira mais próxima com
o cliente, acaba tendo uma visão de mercado mais focada no presente,
sem que precise se aprofundar tanto em tendências futuras do mercado
imobiliário, por exemplo.
Já o consultor imobiliário é responsável por uma parte mais teórica,

não estando tão presente no “terreno” como o corretor de imóveis,
precisando, por isso, ter uma visão mais ampla e aprofundada do mercado,
considerando que sua função é justamente a parte de estudar e avaliar as
tendências do mercado imobiliário como forma de prestar uma consultoria
que forneça informações de médio e longo prazo acerca da viabilidade na
compra de imóveis, por exemplo. Ou seja, precisa estar a par da situação
econômica, pois é um fator preponderante para o aquecimento ou não do
mercado imobiliário. Tem, portanto, uma visão mais ampla e aprofundada.
Por fim, podemos destacar como outra diferença importante entre

essas duas profissões a forma de pagamento.
Assim, enquanto um corretor de imóveis irá receber pelos resultados

que obtiver, ou seja, com o êxito na compra ou venda de determinado
imóvel, por exemplo, um consultor imobiliário irá receber com base nas
horas trabalhadas em virtude do serviço prestado. Nesse aspecto, há
situações em que o cliente faz acordo com o consultor para realizar o
pagamento após a realização de determinada consultoria para um projeto
específico, por exemplo, o que dependerá muito do que foi acordado
entre consultor imobiliário e cliente.
Posto isso, restou claro que ambas as profissões não podem e nem
devem ser confundidas, sendo possível compreender melhor o que se
define como atividade do corretor e qual o seu papel nas transações
imobiliárias. Daremos continuidade ao tema analisando a legislação que
trata da matéria e que regulamenta a profissão do corretor de imóveis.
Legislações pertinentes
Dando continuidade à análise do papel do corretor de imóveis
no mercado imobiliário, vimos que tal profissão é regulamentada
por lei, considerando que, para ser corretor de imóveis, é necessário
obrigatoriamente estar regulamentado junto ao órgão responsável, o
CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis). Assim, apenas o
corretor de imóveis é autorizado a intermediar transações imobiliárias em
todo o Brasil, como bem institui a Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978. A

referida lei disciplina da seguinte forma a profissão de corretor de imóveis:
Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no

território nacional, é regido pelo disposto na presente lei.
Art 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será

permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações
Imobiliárias.
Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação

na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo,
ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo

poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita
nos termos desta lei.
Art 4º A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica

será objeto de Resolução do Conselho Federal de Corretores
de Imóveis.
Art 5º O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são

órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão
de Corretor de Imóveis, constituídos em autarquia, dotada
de personalidade jurídica de direito público, vinculada
ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa,
operacional e financeira. (BRASIL, 1978a, on-line, grifo nosso)
Ainda, além da lei acima transcrita, deverá ser observado o disposto

no Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978, que complementa a lei
anteriormente citada, dando nova regulamentação à profissão de corretor
de imóveis. Vejamos:
Art 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo

o território nacional somente será permitido:
I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias,

inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveís da
jurisdição; ou
II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 4.116,

de 27 de agosto de 1962, desde que requeira a revalidação da
sua inscrição. (BRASIL, 1978b, on-line)
Dessa forma, além de observadas todas as disposições que

regulamentam a profissão de corretor por meio da Lei nº 6.530/78 e
do Decreto supracitado, é preciso ter formação específica na área, bem
como um registro devidamente emitido pelo CRECI, para que, só assim,
seja possível se tornar corretor de imóveis e, consequentemente, estar
autorizado a intermediar transações imobiliárias em todo o território
brasileiro.
Convém destacar um importante órgão de fiscalização no que se

refere às atividades dos profissionais corretores de imóveis. O COFECI
(Conselho Federal de Corretores de Imóveis) é o órgão fiscalizador da
profissão de corretor de imóveis no âmbito federal, criado justamente em
virtude da necessidade de organizar a categoria e impedir o mau exercício
da atividade profissional. O conselho, juridicamente falando, representa
uma autarquia federal, sendo composta pelo Conselho Federal e por mais
25 Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis espalhados por todo o
país (COFECI, 2020c). O referido sistema apresenta como missão, visão e
valores o seguinte, respectivamente:
Supervisionar a ética dos Corretores de Imóveis em todo o

território nacional, cabendo-nos zelar, trabalhar pelo bom
conceito da profissão e dos que a exercem legalmente,
visando a defesa da Sociedade.
Buscar aprimoramento contínuo e inovando sempre.
Ética, Transparência, Efetividade e Competência. (COFECI,

2020c, on-line)
Torna-se, assim, um importante instrumento para a fiscalização

da atividade profissional do corretor de imóveis, considerando que é um
setor que movimenta não apenas o setor de construção civil no país, mas
também o setor imobiliário e econômico como um todo, intermediando
negócios e transações imobiliárias diariamente em nosso país. Dessa
forma, não resta dúvidas de que a atividade do corretor precisa estar em

conformidade com todas as legislações aqui apresentadas.
Atividades desempenhadas
Depois de apresentados conceitos e definições importantes,
além da legislação que regulamenta a profissão do corretor de imóveis,
iremos agora nos aprofundar um pouco mais em algumas das atividades
desempenhadas por esse tipo de profissional, para que não restem dúvidas
a respeito do seu papel e da sua importância no mercado imobiliário.
Nesse contexto, como já anteriormente apresentado, o art. 3° da Lei

nº 6.530, 12 de maio de 1978, institui que: “Art 3º. Compete ao Corretor de
Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação
de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”
(BRASIL, 1978a, on-line). Todas as possibilidades de atuação do corretor
de imóveis trazidas neste artigo englobam atividades igualmente
importantes, dado que esse profissional irá acompanhar todo o processo
de transação imobiliária que o cliente está interessado.
Por isso, para que o corretor de imóveis possa estar apto a

intermediar na compra, venda ou locação de imóveis, por exemplo, é
imprescindível que tal profissional zele pelas qualidades dos imóveis que
pretende comercializar, compreendendo que é o seu nome que está em
jogo e, sobretudo, que a apresentação de um imóvel para o cliente requer
um estudo de toda a qualidade do material que tal imóvel apresenta,
como forma de conseguir passar para o cliente todas as vantagens e
benefícios que sobredito imóvel poderá lhe oferecer. Assim, uma das
atividades importantes do corretor de imóveis é conhecer as condições
dos imóveis que estão sendo comercializados.
Ora, negociar algo que você não conhece torna qualquer atividade
ainda mais difícil e, ao contrário, conhecer bem todas as condições e
informações necessárias e que digam respeito ao seu negócio permitirá
passar uma segurança maior para o cliente, tendo em vista que o cliente
se sentirá seguro e confortável em vir a fechar uma transação imobiliária
dado o elevado grau de conhecimento do corretor acerca dos imóveis

que estão sendo comercializados.
ACESSE
Entender as atividades de um corretor vai muito além de

entender apenas a legislação que regulamenta a matéria.
Há filmes que todos os corretores de imóveis deveriam
assistir e que servem de estímulo não apenas à atividade
do profissional corretor, mas para a vida como um todo. Um
desses filmes é À procura da felicidade (2006), do diretor
Gabriele Muccino, que conta a história de um jovem que
trabalha em uma empresa corretora e começa a ganhar
destaque quando passa a monitorar o tempo que leva para
falar com os clientes, sendo uma história que defende o fato
do foco e da perseverança venderem. Vale a pena conferir
e relacionar com o comprometimento que o corretor de
imóveis deve ter caso deseje alcançar êxito em sua vida
profissional.
Aliado ao fato de conhecer bem os imóveis que estão sendo

comercializados, o corretor de imóveis também precisa desenvolver uma
boa rede de contatos. Ora, quanto mais contatos temos, mais imóveis
podem ser comercializados. Quando falamos em desenvolver uma rede
de contatos satisfatória, tratamos tanto de uma rede de contatos de
clientes que queiram comprar imóveis, por exemplo, como daqueles
clientes que desejam vender. Ora, isso aumentará de maneira significativa
as oportunidades de novos compradores e vendedores, bem como
permitirá uma melhor comunicação no sentido de que uma maior rede de
contatos lhe deixa mais por dentro de como anda o mercado imobiliário
e quais as oportunidades que estão surgindo todos os dias, mantendo-o
atualizado com conteúdos inovadores e oportunidades diferenciadas.
Ou seja, desenvolver uma boa rede de contatos faz parte de uma das
atividades do corretor de imóveis, pois irá colocá-lo à frente no mercado
imobiliário, fazendo com que esse profissional possa se utilizar de uma
boa comunicação para ampliar suas vendas e atrair cada vez mais clientes.
Como tratamos aqui, a atividade do corretor se inicia desde o

início da procura por oportunidades de imóveis para compra, venda e
locação, por exemplo, e perdura durante todo o processo de transação

imobiliária até o seu pós-venda. Sendo assim, cabe ao corretor, como
atividade fundamental a ser exercida por ele, o conhecimento de toda
a documentação dos imóveis que estão sendo comercializados, bem
como de toda documentação necessária para que a transação imobiliária
possa ocorrer como estabelecem as legislações que tratam da matéria.
Assim, há uma série de documentos que são necessários e, para isso,
o corretor precisa estar atento para que não falte nenhum, permitindo
que a negociação ocorra de maneira eficaz. Por fim, cabe ao corretor
administrar e organizar os processos pós-venda, considerando que, em
algumas situações, há pagamentos que ainda deverão ser realizados com
o decorrer do tempo. Assim, organizar e administrar contratos que dizem
respeito às transações é mais uma importante atividade do corretor.
RESUMINDO
E então? Gostou do que lhe mostramos? Aprendeu mesmo

tudinho? Só para termos certeza de que você realmente
entendeu, vamos recapitular algumas coisas. Vimos
algumas definições e conceitos do que se entende por
atividade do profissional corretor de imóveis, como forma de
deixarmos bem delineadas suas funções e seu importante
papel no mercado imobiliário. Para isso, apresentamos
a legislação que regulamenta a profissão do corretor de
imóveis, compreendendo de que maneira tal profissão
deve ser regida e de que forma ela é fiscalizada. Por fim,
entendemos um pouco mais de algumas das atividades
importantes desenvolvidas pelo corretor de imóveis como
forma de elucidar o importante papel desenvolvimento
quando de alguma transação imobiliária. São atividades
inerentes ao corretor e que permitirá a ele ter um maior êxito
em suas negociações imobiliárias. Espero que você tenha
conseguido absorver tudo. Vamos continuar conhecendo
um pouquinho mais acerca do mercado imobiliário? Conto
com você!

REFERÊNCIAS
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urbanização de 1950 a 2010. Revista de Política Agrícola, Brasília, 20
jun. 2011. Disponível em: https://seer.sede.embrapa.br/index.php/RPA/
article/view/61/50. Acesso em: 3 out. 2020.
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acidentes de trabalho. 30 abr. 2019. Disponível em: https://www.anamt.
org.br/portal/2019/04/30/construcao-civil-esta-entre-os-setores-com-
maior-risco-de-acidentes-de-trabalho/. Acesso em: 4 out. 2020.
BRASIL. [Constituição (1988)]. Constituição da República Federativa

do Brasil de 1988. Brasília: Presidência da República, [2016]. BRASIL.
Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm.
Acesso em: 2 out. 2020.
BRASIL. Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978b. Regulamenta

a Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, que dá nova regulamentação à
profissão de corretor de imóveis. Disponível em: https://www2.camara.leg.
br/legin/fed/decret/1970-1979/decreto-81871-29-junho-1978-430918-
publicacaooriginal-1-pe.html. Acesso em: 3 out. 2020.
BRASIL. Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978a. Dá nova regulamentação

à profissão de corretor de imóveis, disciplina o funcionamento dos seus
órgãos de fiscalização e dá outras providências. Disponível em: http://
www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.htm. Acesso em: 3 out. 2020.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código

Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/
l10406compilada.htm. Acesso em: 5 out. 2020.
BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a

proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: http://
www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm. Acesso em: 5
out. 2020.
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o

condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Disponível
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 3
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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº 194. Prescreve em

vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da
obra. Diário de Justiça: Brasília, 3 out. 1997. Disponível em: https://scon.stj.
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DICIO. Incorporação. Dicionário Online de Português. Porto: 7Graus,

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DICIO. Prédio. Dicionário Online de Português. Porto: 7Graus, 2020.

Disponível em: https://www.dicio.com.br/predio/. Acesso em: 4 out. 2020.
MONTEIRO, W. B. Curso de Direito Civil: Direito das Coisas. 37. ed.

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SANTOS, R. E. A armação do concreto no Brasil: história da difusão

da tecnologia do concreto armado e da construção e sua hegemonia.
2008. Tese (Doutorado em Educação) - Universidade Federal de Minas
Gerais, Belo Horizonte, 2008. Disponível em: https://repositorio.ufmg.br/
bitstream/1843/FAEC-84KQ4X/1/2000000140.pdf. Acesso em: 7 out.
2020.
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Mercado

A influência do direito urbano no mercado imobiliário........................................ 14

Evolução das imobiliárias no Brasil ................................................................................... 17

Objetivos da incorporadora no mercado imobiliário ...................20

Incorporadora versus construtora versus imobiliária ...........................................24

Ciclo da incorporação imobiliária .......................................................................................27

O papel do construtor ..............................................................................30

Responsabilidades da construtora ....................................................................................34

Garantias obrigatórias na construção civil ................................................................... 38

A importância da atividade do corretor ............................................. 42

Legislações pertinentes ...........................................................................................................45

Atividades desempenhadas .................................................................................................. 48

DOS AGENTES ENVOLVIDOS

1. Apontar como se deu o surgimento das imobiliárias no Brasil;

2. Apresentar os objetivos da incorporadora no mercado imobiliário;

3. Conhecer o papel do construtor dentro do mercado imobiliário;

4. Avaliar a importância da atividade do corretor no desenvolvimento

Então? Preparado para uma viagem sem volta rumo ao conhecimento?

Surgimento das imobiliárias no Brasil

Ao término deste capítulo, você será capaz de entender

O processo de urbanização e crescimento

Assim, o crescimento das cidades está intimamente ligado ao

É bem verdade que o processo de urbanização só ganhou mais

seguir. Contudo, esse processo de urbanização não se iniciou apenas

A questão de propriedade remonta a tempos antigos da

Nesse sentido, entende-se que, com o passar do tempo, a

Assim, amparados na importância da questão da propriedade

Contudo, com o passar do tempo, essa situação foi sendo alterada,

A este processo de maior transição das pessoas da zona

O processo de êxodo rural está diretamente relacionamento ao

No passado, o êxodo rural contribuiu para a urbanização do

importante nas duas décadas seguintes. Na década de

Nessa perspectiva, o processo de êxodo rural não apenas

De igual maneira, convém destacar que o êxodo rural também

Assim, resta claro que o processo de urbanização no Brasil contribuiu

A influência do direito urbano no mercado

Assim, a forma como as cidades começaram a se organizar foram

Assim, considerando a importância da propriedade, seja ela por

Ora, cada indivíduo possui o direito de utilizar sua propriedade

O direito de usar compreende exigir da coisa todos os serviços

Nesse contexto, dada a importância do direito de propriedade, esse

Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

XXV - no caso de iminente perigo público, a autoridade

Art. 153. Compete à União instituir impostos sobre:

§ 4º O imposto previsto no inciso VI do caput:

I - será progressivo e terá suas alíquotas fixadas de forma a

Art. 156. § 4º O imposto previsto no inciso VI do caput:

I - propriedade predial e territorial urbana (BRASIL, 1988, on-

Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do

III - função social da propriedade. (BRASIL, 1988, on-line, grifo

Fazendo uma ponte com o que discutimos até então sobre a

Assim, as transformações e evoluções pelas quais passam o

dentro do mercado imobiliário. São, dessa forma, institutos que estão

Evolução das imobiliárias no Brasil

Nesse contexto, diante do que já foi apresentado até então, restou

Ou seja, ainda que timidamente, a figura do corretor de imóveis,

para aqueles que queriam adquirir imóveis conseguir financiamentos e

Considerando o tema sobre a evolução das imobiliárias

Após esse primeiro período de surgimento e desenvolvimento do

Contudo, o que temos observado atualmente é que, mesmo

Objetivos da incorporadora no mercado

Ao término deste capítulo, você será capaz de entender