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4ª e d i ç ã o
Revista, Atualizada e Ampliada
2 ULISSES VIEIRA MOREIRA PEIXOTO
DIREITO IMOBILIÁRIO 3
4ª e d i ç ã o
Revista, Atualizada e Ampliada
4 ULISSES VIEIRA MOREIRA PEIXOTO
Direito Imobiliário - 4ª Edição
© Ulisses Vieira Moreira Peixoto
EDITORA MIZUNO 2022
Revisão: Eliane Chainça
Revisão Técnica: Ulisses Vieira Moreira Peixoto
Catalogação na publicação
Elaborada por Bibliotecária Janaina Ramos – CRB-8/9166
Direito imobiliário / Ulisses Vieira Moreira Peixoto – 4. ed. – Leme-SP: Mizuno, 2022.
704 p.; 17 X 24 cm
ISBN 978-65-5526-320-6
CDD 346.043
Nos termos da lei que resguarda os direitos autorais, é expressamente proibida a reprodução total ou
parcial destes textos, inclusive a produção de apostilas, de qualquer forma ou por qualquer meio, eletrônico
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O conteúdo da obra é de responsabilidade do autor. Desta forma, quaisquer medidas judiciais ou
extrajudiciais concernentes ao conteúdo serão de inteira responsabilidade do autor.
Impresso no Brasil
Printed in Brazil
DIREITO IMOBILIÁRIO 5
APRESENTAÇÃO
A presente obra elaborada pelo jurista Ulisses Vieira Moreira Peixoto, destaca-se
pelo conteúdo doutrinário e pela sua eficiente parte prática, pois o autor reuniu, em
um único volume, vários temas do Direito Imobiliário, proporcionando ao leitor um
amplo conhecimento da matéria abordada. Forma-se, assim, um valioso instrumento
de trabalho para ser utilizado como fonte de informações e orientação prática.
O autor desenvolveu os temas abordados em consonância com o Novo CPC,
com o Código Civil, com a Constituição da República de 1988 etc. Desse modo, por
exemplo, consta o Usufruto no Código Civil; o Usufruto no Novo CPC; o Usufruto
na CRFB de 1988. Além disso, temos também a Usucapião no Código Civil; a Usucapião
na CRFB de 1988; a Usucapião Extrajudicial conforme o Novo CPC; e uma parte
referente à Produção Antecipada de Prova no Direito Imobiliário etc.
A parte prática conta com vários modelos, como: peça inicial, contestação,
recursos, entre outros(as).
Por tais dizeres, apresentamos à comunidade jurídica um livro possuidor de um
entendimento claro e prático, que será fundamental no desenrolar das suas atividades
jurídicas.
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DIREITO IMOBILIÁRIO 9
Sumário
PARTE 1
POSSE E PROPRIEDADE
PARTE PRÁTICA
1 Procuração Ad Judicia.................................................................................................................... 91
2 Notificação....................................................................................................................................... 92
3 Pedido de adiamento da audiência por motivo justificado............................................................. 93
4 Pedido de adiamento da audiência pelo advogado........................................................................ 94
5 Mudança de endereço.................................................................................................................... 95
6 Pedido de vista dos autos.............................................................................................................. 96
7 Pedido de desarquivamento dos autos.......................................................................................... 97
8 Interdito proibitório.......................................................................................................................... 98
9 Recurso de agravo de instrumento................................................................................................ 100
10 Razões de recurso de agravo de instrumento.............................................................................. 101
11 Recurso de apelação . ................................................................................................................. 108
12 Razões de recurso de apelação................................................................................................... 109
13 Recurso de agravo de instrumento.............................................................................................. 112
14 Razões de recurso de agravo de instrumento.............................................................................. 113
PARTE PRÁTICA
1 Ação de manutenção de posse ..................................................................................................... 149
2 Ação de reintegração de posse...................................................................................................... 153
3 Ação de reintegração de posse...................................................................................................... 160
4 Pedido de imissão na posse de imóvel arrematado....................................................................... 166
5 Ação reivindicatória ....................................................................................................................... 167
6 Ação de demarcação de terras particulares................................................................................... 169
7 Recurso de apelação...................................................................................................................... 173
8 Razões de recurso de apelação..................................................................................................... 174
9 Mandado de segurança . ............................................................................................................... 177
DIREITO IMOBILIÁRIO 13
PARTE 2
USUFRUTO E USUCAPIÃO
PARTE PRÁTICA
1 Contestação................................................................................................................................... 208
2 Pedido de cancelamento de usufruto feito pelo beneficiário.......................................................... 212
3 Pedido de extinção de usufruto administrativamente..................................................................... 213
4 Pedido de extinção de usufruto por extinção da pessoa jurídica................................................... 214
5 Pedido de extinção de usufruto...................................................................................................... 216
6 Contrarrazões de agravo de instrumento....................................................................................... 217
7 Contrarrazões................................................................................................................................. 218
8 Contrato de usufruto . .................................................................................................................... 223
9 Instrumento particular de doação de pai para filho ........................................................................ 226
10 Recurso especial . ....................................................................................................................... 229
11 Razões do recurso especial ........................................................................................................ 230
PARTE PRÁTICA
1 Ação de usucapião......................................................................................................................... 259
2 Ação de usucapião......................................................................................................................... 264
3 Ata notarial de usucapião extrajudicial........................................................................................... 268
4 Certidão de usucapião.................................................................................................................... 273
5 Recurso de apelação .................................................................................................................... 274
6 Razões de recurso de apelação . .................................................................................................. 275
7 Recurso de apelação .................................................................................................................... 280
8 Razões de recurso de apelação..................................................................................................... 281
9 Recurso de apelação...................................................................................................................... 286
10 Razões de recurso de apelação................................................................................................... 287
PARTE 3
PENHORA, HIPOTECA E LAJE
PARTE PRÁTICA
1 Pedido de homologação do penhor legal....................................................................................... 384
2 Pedido de alienação judicial do direito penhorado . ...................................................................... 386
3 Pedido de impenhorabilidade de bem de família........................................................................... 387
4 Pedido de impenhorabilidade de quantia depositada em banco e tornada indisponível...................... 389
5 Pedido de substituição da penhora................................................................................................ 391
6 Pedido de redução (ou) ampliação (ou) transferência da penhora................................................ 392
7 Pedido de penhora de percentual de faturamento de empresa..................................................... 393
8 Pedido de nova avaliação do bem penhorado nos autos............................................................... 394
9 Pedido de adjudicação................................................................................................................... 396
PARTE PRÁTICA
1 Pedido de cientificação do credor hipotecário................................................................................ 428
2 Pedido de hipoteca judiciária ........................................................................................................ 429
3 Pedido de oferecimento de fiança bancária ou garantia real ........................................................ 430
4 Ação de obrigação de fazer............................................................................................................ 431
5 Ação de anulação de ato jurídico................................................................................................... 436
6 Recurso de apelação...................................................................................................................... 440
7 Razões de recurso de apelação..................................................................................................... 441
8 Recurso de apelação .................................................................................................................... 446
9 Razões de recurso de apelação . .................................................................................................. 447
PARTE PRÁTICA
1 Averbação no cartório de imóveis na matrícula originária.............................................................. 457
2 Abertura de matrícula do direito real sobre a laje no cartório de imóveis....................................... 458
3 Escritura pública de instituição de direto real sobre a laje............................................................. 459
PARTE 4
CONDOMÍNIO E VIZINHANÇA
PARTE PRÁTICA
1 Advertência ao condômino............................................................................................................. 529
2 Aprovação de contas, previsão orçamentária etc. ........................................................................ 530
3 Carta de convocação de assembleia, por condôminos.................................................................. 531
4 Carta de convocação para assembleia pelo síndico...................................................................... 532
5 Edital de convocação de assembleia, por condôminos.................................................................. 533
6 Edital de Convocação para assembleia pelo síndico..................................................................... 534
7 Imposição de multa ....................................................................................................................... 535
8 Recurso contra a imposição de multa............................................................................................ 536
9 Ação de divisão.............................................................................................................................. 537
10 Recurso de agravo de instrumento.............................................................................................. 540
11 Razões de recurso de agravo de instrumento . ........................................................................... 541
PARTE PRÁTICA
1 Ação de nunciação de obra nova................................................................................................... 574
DIREITO IMOBILIÁRIO 25
PARTE 5
LOCAÇÃO
LOCAÇÃO DE COISAS NO CÓDIGO CIVIL
1 Definição de locação de coisas...................................................................................................... 579
2 Deveres do locador........................................................................................................................ 580
3 Deterioração da coisa alugada sem culpa do locatário.................................................................. 580
4 Garantia contra turbação de terceiros . ......................................................................................... 581
5 Obrigações do locatário.................................................................................................................. 582
6 Mudança de destinação da coisa locada....................................................................................... 582
7 Rescisão do contrato antes do vencimento do prazo locatário...................................................... 583
8 Efeito da devolução do bem locado antes do termo contratual .................................................... 584
9 Cessação da locação de coisa móvel pelo vencimento do prazo contratual................................. 585
10 Presunção de prorrogação da locação......................................................................................... 585
11 Notificação para devolução da coisa locada................................................................................ 586
12 Alienação do bem locado............................................................................................................. 586
13 Morte de um dos contratantes...................................................................................................... 587
14 Direito de retenção do bem locado............................................................................................... 588
PARTE PRÁTICA
1 Notificação do locatário, ao locador, denunciando o contrato . ..................................................... 589
2 Notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração ..................................... 590
3 Notificação exigindo novo fiador ................................................................................................... 591
4 Notificação comunicando a sub-rogação no contrato de locação . ............................................... 592
5 Contrato de locação residencial com fiador ................................................................................... 593
6 Proposta de locação........................................................................................................................ 597
PARTE 6
DISTRATO, RESCISÃO E REEMBOLSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA
PARTE PRÁTICA
1 Ação de rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com devolução de valores....... 614
2 Distrato de instrumento particular de compra e venda.................................................................... 619
3 Contrato de promessa de compra e venda de imóvel..................................................................... 620
PARTE PRÁTICA
1 Contrato particular de compra e venda de imóvel . ....................................................................... 634
2 Notificação extrajudicial . ............................................................................................................... 638
3 Ação de resolução de contrato por inadimplemento...................................................................... 639
PARTE 7
PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVA NO DIREITO IMOBILIÁRIO
PARTE PRÁTICA
1 Produção antecipada de prova pericial com pedido de liminar...................................................... 661
DIREITO IMOBILIÁRIO 27
PARTE 8
RESPONSABILIDADE CIVIL NO DIREITO IMOBILIÁRIO
PARTE PRÁTICA
1 Termo de compromisso e responsabilidade (corretor de imóveis).................................................. 678
2 Termo de responsabilidade (corretor de imóveis)........................................................................... 679
3 Contrato de prestação de serviços (contrato entre empresa e corretor)......................................... 680
4 Auto de vistoria................................................................................................................................ 681
5 Distrato (Contrato de compra e venda)........................................................................................... 682
6 Proposta de locação........................................................................................................................ 683
7 Termo de responsabilidade do notário............................................................................................ 684
8 Ação de danos materiais (em desfavor da imobiliária) . ................................................................. 685
9 Recurso inominado ........................................................................................................................ 690
10 Razões do recurso inominado....................................................................................................... 691
11 Contrarrazões a recurso de apelação........................................................................................... 693
12 Contrarrazões do apelado............................................................................................................. 694
REFERÊNCIAS.................................................................................................................................. 699
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SUMÁRIO PARTE 1: Posse e PropriedadE
PARTE 1
POSSE E PROPRIEDADE
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DIREITO IMOBILIÁRIO | Ulisses Vieira Moreira Peixoto
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POSSE NO CÓDIGO CIVIL PARTE 1: Posse e PropriedadE
1 Considerações gerais
A posse consiste na relação exterior intencional que ocorre normalmente
entre a pessoa e a coisa por virtude da função social, isto é, a posse consiste na
exteriorização ou visibilidade do domínio.
Nota-se que são elementos constitutivos da posse: a) o “corpus”, exterioridade
da propriedade, que consiste no estado normal das coisas, sob o qual desempenham
a função econômica de servir e pelo qual o homem distingue quem possui e quem
não possui; e b) o “animus ou affectio tenendi”, que já está incluído no “corpus” é o
único elemento visível e suscetível de comprovação, estando vinculado ao “animus”,
do qual é manifestação externa. A dispensa da intenção de dono na caracterização
da posse permite considerar como possuidores, além do proprietário, o locatário, o
comodatário, o depositário etc.1
O jurista Dilvanir José da Costa esclarece que:
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DIREITO IMOBILIÁRIO | Ulisses Vieira Moreira Peixoto
Por sua vez, a posse prolongada e qualificada com os requisitos próprios pode se transformar
em domínio ou outro direito real, assim como a propriedade sem a posse pode vir a
sucumbir.
Quanto às distinções, a posse é antes de tudo um fato, enquanto a propriedade é antes
de tudo um direito. O direito do possuidor é consequência do fato de sua posse (jus
possessionis).
A posse do proprietário é consequência do seu direito de possuir (jus possidendi).
Em regra, o simples possuidor só pode usar e fruir. O poder de disposição da coisa
(alienar, gravar, consumir, destruir) é inerente ao titular do domínio. O possuidor pode
ceder seus direitos sobre determinadas posses e comportar-se como dono (animo
domini), usando e alterando livremente a coisa.
A despeito da sua reconhecida eficácia erga omnes, a posse entre nós não constitui um
direito real típico. Nem sequer é registrável para efeito de usucapião de prazo mais
curto, como ocorre no Código Civil português (art. 1295 – registro da mera posse).
Em razão de seus maiores poderes, o proprietário pode opor o seu título ao possuidor
e recuperar a posse. Mas pode ocorrer que o possuidor oponha eficazmente o seu
título de posse ao proprietário, bem como a sua posse com os requisitos da usucapião.
Concluindo, a distinção entre a posse e a propriedade resulta do confronto dos dois
conceitos no Código Civil (artigos 485 e 524, respectivamente).
O proprietário tem o direito real de usar, gozar e dispor dos bens e de reavê-los do
eventual possuidor. Este tem apenas o exercício de fato do direito de propriedade e de
outros direitos reais limitados objetos de posse.
A posse é o instrumento, o meio ou forma de se exercer o direito de propriedade e o
direito real limitado, usando diretamente a coisa ou por meio de terceiro (fruindo), ou
resgatando o seu valor pela transferência do direito real e da posse a terceiro.
É sobretudo o instrumento de utilização e aproveitamento da coisa pelo não-proprietário.
Além da condição subjetiva e individualista de servir ao proprietário, a posse cada vez
mais amplia o seu conceito como instrumento objetivo de exploração econômica e
ética dos bens no interesse social.
Com a socialização do direito, relações de simples detenção vão-se transformando em
posses amparadas pelos interditos, a exemplo da locação, em que o Direito Romano
não reconhecia posse. Vai ampliando-se o círculo das posses dignas de autonomia e
proteção, a ponto de se tornarem polêmicas e duvidosas certas relações que o nosso
Código excluiu desse conceito2.
2.1 Possuidor
Nos termos do artigo 1.196 do CC, considera-se possuidor todo aquele que
tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.
2 COSTA, Dilvanir José da. O sistema da posse no Direito Civil. Disponível em: <http://www2.senado.leg.br/bdsf/
bitstream/handle/id/391/r139-08.pdf?sequence=4>. Acesso em: 01 junho de 2016.
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POSSE NO CÓDIGO CIVIL PARTE 1: Posse e PropriedadE
Relatam os doutrinadores Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery que:
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DIREITO IMOBILIÁRIO | Ulisses Vieira Moreira Peixoto
Diante disso, tem a posse aquele que congrega os elementos “apreensão física
da coisa” (que pode ser apenas potencial) e a “conduta de dono’’. E a conduta de
dono desvela-se pelo exercício de alguns dos poderes inerentes à propriedade, que,
à luz da norma substantiva civil em vigor, são o uso, o gozo e a disposição da coisa. A
propósito do tema, pontifica Tupinambá Miguel Castro do Nascimento: “Como po-
deres inerentes à propriedade, têm-se os direitos de usar, de fruir e de dispor. ( ... )
Acrescenta-se, como conteúdo da posse, o direito de dispor. Aqui, o ‘jus disponendi’
é necessariamente parcial, visto que a posse não alcança todo ele em sua inteira ex-
tensão no direito de propriedade. O fato da disposição no direito dominical significa,
numa observação primeira, o direito de seu titular alienar o bem, transferindo-o para
terceiro. A alienação, em qualquer de suas formas, faz parte do ‘jus disponendi’. O
dispor assim visto o possuidor não exerce, porque ele não pode alienar aquilo que
não lhe pertence. Contudo, o proprietário tem o direito, pelo fato de ser proprietário, de
locar, dar em comodato, etc., e o possuidor, mesmo não sendo proprietário, não fica
impedido de assim dispor. É, tal ocorrendo, exercício de poder inerente da propriedade
e ação que se configura como ato possessório. (TJRS - Ap. Civ. n. 70016396525, rel.
Des. Pedro Celso Dal Pra, j. 31.8.2006).
Há que se deixar bem claro ainda que nas ações possessórias discute-se
eminentemente o fato jurídico posse não sendo lícito aprofundar discussões acerca
da propriedade. Quanto a isso, é pacífico o entendimento no Superior Tribunal de
Justiça, em se tratando de ação possessória descabe discussão de domínio, exceto
se ambos os litigantes disputam a posse alegando propriedade ou quando duvidosas
ambas as posses suscitadas. (REsp 755861/SE, 4ª Turma, Rel. Min. Jorge Scartezzini,
j. 16.08.05, DJ 05.09.05). (TJPR - Ap. Cív. n. 361.022-4, rel. Des. Lauri Caetano da
Silva, j. 13.9.2006).
Assim, tem-se que a posse decorre de um poder de fato sobre a coisa e inde-
pende do título jurídico que a liga a seu possuidor (poder de direito). Nesse sentido,
importa fazer a clássica distinção entre ‘ius possidendi’ e ‘ius possessionis’: o primeiro
diz respeito ao direito de posse com fundamento na propriedade, em outro, direito
real ou mesmo obrigacional (faculdade jurídica de possuir), enquanto o segundo, por
sua vez, é o direito fundado na posse considerada em si mesma (fato da posse),
independentemente do título jurídico que o embasa. Desse modo, é de se convir que,
no âmbito das ações possessórias, discute-se o ‘ius possessionis’, isto é, o poder de
fato sobre determinado bem, sendo, portanto, irrelevante a invocação do domínio
(ius possidendi). (TJMG - Ap. Cív. n. 1.0024.02.798966-4/001, rel. Des. Lucas Pereira,
j. 8.11.2007).
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POSSE NO CÓDIGO CIVIL PARTE 1: Posse e PropriedadE
não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender
a sua posse contra o indireto.
Na posse direta, conhecida também como imediata, o possuidor direto
recebe o bem, em virtude de direito real ou pessoal, ou de contrato.
Nesse sentido, citaremos, por exemplo, o usufruto, pois o usufrutuário usa e
goza a coisa frutuária, consequentemente, a posse direta. Dessa forma, o usufrutuário
utiliza-a economicamente, nos mesmos moldes do proprietário.
Ao passo que, na posse indireta, também conhecida como mediata, o possuidor
retem a posse indireta, porque concedeu ao usufrutuário o direito de possuir. Dessa
forma, conservou somente a sua propriedade.
Enunciados das Jornadas de Direito Civil do CJF: n. 501 da V Jornada de
Direito Civil do CJF: O conceito de posse direta, referida no art. 1.240-A do Código
Civil, não coincide com a acepção empregada no art. 1.197 do mesmo Código; n. 76
da I Jornada de Direito Civil: O possuidor direto tem direito de defender a sua posse
contra o indireto, e este, contra aquele (art. 1.197, infine, do novo Código Civil).
Ensinam os juristas Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery que:
6 NERY JUNIOR, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade, Código Civil Anotado, p. 565.
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DIREITO IMOBILIÁRIO | Ulisses Vieira Moreira Peixoto
de Adroaldo Furtado Fabrício (p. 473, 1980) é firme a respeito: “Para qualificar-se
juridicamente à propositura da ação possessória, supõe-se, antes de tudo a condição
de possuidor que o autor tivesse antes do esbulho, ou ainda tenha nos demais casos”.
Não é preciso que a posse seja direta, ou própria. Legitimam-se à ação possessória,
ativamente, possuidores diretos e indiretos, com posse própria ou derivada. (TJRS
- Ap. Cív. n. 70016932733, rel. Des. Glênio José Wasserstein Hekman, j. 5.9.2007).
É importante considerar que, no comodato, o comodante permanece como
possuidor indireto do imóvel, enquanto o comodatário é o possuidor direto. A posse
direta e a indireta não se anulam, consoante se extrai do art. 1.197 do CCB/2002
(correspondente ao art. 486, do CCB/1916): Art. 1.197. A posse direta, de pessoa
que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal,
ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto
defender a sua posse contra o indireto. (TJMG - AI n. 1.0621.07.015008-4/001, rel.
Des. Lucas Pereira, j. 30.8.2007).
Nos casos de locação de bens móveis ocorre um desdobramento da relação
possessória, sendo consideradas duas posses, paralelas e reais: a direta ou imediata de
quem, temporariamente, por força de ato ou negócio jurídico, a exerce, e a indireta
ou mediata do titular da coisa. Como consequência, o possuidor indireto pode valer-
-se das ações possessórias para reaver a coisa do locatário inadimplente, merecendo
reforma o indeferimento liminar da demanda, calcado exclusivamente na incorreta
premissa de inadequação do procedimento, admitido pela doutrina e jurisprudência.
(TJMS - Ap. Cív. n. 2004.010302-6/0000-00, rel. Des. Elpidio Helvécio Chaves
Martins, j. 4.10.2005).
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POSSE NO CÓDIGO CIVIL PARTE 1: Posse e PropriedadE
Fâmulo da posse é o servo da posse, aquele que detém a coisa em nome de ou-
trem, seguindo as orientações e as ordens de quem tem efetivamente a posse dela. O
fâmulo da posse acha-se em relação de dependência para com aquele em cujo nome
detém a coisa. Não tem direito à proteção possessória. Pode ser compelido à deso-
cupação, no interdito possessório ajuizado por quem tenha efetiva posse do bem7.
O jurista Sílvio de Salvo Venosa esclarece que:
2.4 Composse
Segundo o enredo do artigo 1.199 do CC, se duas ou mais pessoas possuírem
coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que
não excluam os dos outros compossuidores.
Observa-se que composse está para a posse assim como o condomínio está
para o domínio [...]. O exemplo mais frequente de composse é a dos cônjuges, no
regime da comunhão de bens, ao exercerem, sobre o patrimônio comum, os direitos
de compossuidores. Os atos de posse, praticados por um dos cônjuges, não excluem
atos semelhantes de seu consorte. O mesmo ocorre no caso de condomínio, em que
os condôminos são compossuidores. Tanto num como noutro exemplo, qualquer dos
compossuidores pode reclamar a proteção possessória, caso seja turbado, esbulhado
ou ameaçado em sua posse9.
Em seus nobres ensinamentos, os juristas Nelson Nery Junior e Rosa Maria de
Andrade Nery esclarecem que:
Cada compossuidor só poderá exercer sobre a coisa atos possessórios que não excluam
a posse dos demais compossuidores, conforme prescreve o CC/1916623, 1 (CC 1314).
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DIREITO IMOBILIÁRIO | Ulisses Vieira Moreira Peixoto
10 NERY JUNIOR, Nelson e NERY, Rosa Maria de Andrade. Novo código civil e legislação extravagante anotados,
p. 395-396.
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