ULISSES VIEIRA MOREIRA PEIXOTO

Advogado. Especialista em Direito Processual Civil pela Universidade Federal

de Uberlândia (UFU). Autor de diversas Obras da Área Jurídica.

4ª E D I Ç Ã O
Revista, Atualizada e Ampliada
Usucapião e usufruto; inventário e partilha; divórcio e união estável; protesto e outros documentos de dívida;
demarcação e divisão de terras particulares extrajudiciais - 4ª Edição
© Ulisses Vieira Moreira Peixoto
EDITORA MIZUNO 2022
Revisão: Paulo Morais
Revisão Técnica: Ulisses Vieira Moreira Peixoto

Catalogação na publicação
Elaborada por Bibliotecária Janaina Ramos – CRB-8/9166

P379 Peixoto, Ulisses Vieira Moreira

Usucapião e usufruto; inventário e partilha; divórcio e união estável; protesto e outros documentos de
dívida; demarcação e divisão de terras particulares extrajudiciais / Ulisses Vieira Moreira Peixoto
– 4. ed. – Leme-SP: Mizuno, 2022.

506 p.; 17 X 24 cm

ISBN 978-65-5526-325-1

1. Direito civil. I. Peixoto, Ulisses Vieira Moreira. II. Título.

CDD 347

Índice para catálogo sistemático

I. Direito civil

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Impresso no Brasil
Printed in Brazil
 Dedicatória
Dedico a presente obra às pessoas que
buscam, cotidianamente, estudar, detectar e
combater, com reponsabilidade, a corrupção.

Dedico ainda, em especial, a minha

esposa e a meu filho, meus grandes amores...
 OBRAS DO AUTOR

• CLT Comentada Artigo por Artigo - Doutrina e Prática

• Reforma Trabalhista Comentada - Doutrina e Prática
• Manual Prático do Inventário e da Partilha - Doutrina e Prática
• Família, Alimentos e Guarda Compartilhada - Doutrina e Prática
• Execução e Recursos no Processo do Trabalho - Doutrina e Prática
• Inventário e Partilha no Novo CPC. Direito das Sucessões - Doutrina e Prática
• Família, Sucessões, Guarda Compartilhada, Inventário e Partilha, Alimentos,
União Homoafetiva, Adoção, Divórcio, Investigação de Paternidade, União
Estável e Concubinato - Doutrina e Prática
• Leis Extravagantes do Novo CPC Anotadas e Aplicadas na Prática
• Recursos e Defesas do Réu - Área Cível - Doutrina e Prática
• A Prova no Novo Código de Processo Civil - Doutrina e Prática
• Novo Código de Processo Civil Comentado Artigo por Artigo e Aplicado na
Prática
• Inovações e Alterações no Novo Código de Processo Civil - Doutrina e Prática
• Erros Médicos e Perícias Judiciais - Doutrina e Prática
• Prescrição e Decadência - Doutrina e Prática
• Código de Defesa do Consumidor Comentado Artigo por Artigo - Doutrina
e Prática Forense
• Os Prazos Processuais no Novo Código de Processo Civil - Doutrina e Prática
• Empregado Doméstico - Lei Complementar nº 150, de 1º de Junho de 2015.
Doutrina e Prática
• Lei de Drogas Comentada Artigo por Artigo - Doutrina e Prática
• Manual Jurídico Descomplicado - Doutrina e Prática Forense
• Manual Prático Previdenciário e Trabalhista - Doutrina e Prática
• Práticas Abusivas da Serasa, do SPC e das Instituições Bancárias - Doutrina e
Prática
• Recursos e Defesas do Réu - Doutrina e Prática Forense Cível, Criminal e
Trabalhista
• Revisional dos Contratos Bancários - Doutrina e Prática
• Direito para Concursos Públicos
• Roteiro Prático Direito do Trabalho e Processo - Teoria, Prática Forense e
Legislação
• Nova Lei de Recursos no Processo do Trabalho Comentado Artigo por Artigo
- Prática Forense
• A Técnica das Petições Penais - Doutrina e Prática
• Código Penal Comentado Artigo por Artigo + Prática Forense Criminal
• Petições Penais de Defesa - Doutrina e Prática
 APRESENTAÇÃO

O autor escreveu a obra em destaque com a finalidade de esclarecer a Usu-

capião e o Usufruto; o Inventário e a Partilha; o Divórcio e a União Estável; o
Protesto e outros Documentos de Dívida; a Demarcação e a Divisão de Terras
Particulares (Novo CPC) de forma EXTRAJUDICIAIS, dividindo o Livro em partes
com doutrina e parte prática ao final de cada tema.
Citaremos como exemplo a parte da Usucapião Extrajudicial, pois está con­
forme o art. 216-A da Lei nº 6.015/73, com inclusões e alterações trazidas pelo
Novo CPC, pela Lei nº 13.465/17 e com a regulamentação dada pelo Provimento
nº 65, do CNJ, de 14 de dezembro de 2017.
Assim os demais temas foram desenvolvidos com a mesma sintonia, com
doutrina e prática, proporcionando ao operador do direito um material capaz de
auxiliá-lo nas suas atividades forenses.
 sumário

PARTE 1
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

DOUTRINA
1. Disposições Gerais ......................................................................................................................... 23
2. Usucapião Extrajudicial no CPC de 2015......................................................................................... 23
3. Tipos de Usucapião . ....................................................................................................................... 27
3.1. Usucapião no Código Civil...................................................................................................... 27
3.1.1. Usucapião Urbana ou Usucapião Especial Urbana (art. 1.240 e seus parágrafos)....... 27
3.1.2. Usucapião Ordinária (art. 1.242, parágrafo único)......................................................... 29
3.1.3. Usucapião Ordinária de Bem Móvel (art. 1.260)............................................................ 33
3.1.4. Usucapião Extraordinária de Coisa Móvel (art. 1.261).................................................. 35
3.1.5. Usucapião Extraordinária (art. 1.238, parágrafo único)................................................. 37
3.1.6. Usucapião Pró-Labore (art. 1.239)................................................................................ 40
3.2. Usucapião na CRFB/1988....................................................................................................... 42
3.2.1. Usucapião Constitucional Habitacional (art. 183, da CRFB/1988 e 1.240, do Código Civil).... 42
3.2.2. Usucapião Constitucional Pró-Labore (art. 191, da CF/88 e 1.239, do Código Civil).... 44
3.3. Usucapião na Lei nº 6.969/1981............................................................................................. 46
3.3.1. Usucapião Especial:...................................................................................................... 46
3.4. Usucapião no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001)......................................................... 48
3.4.1. Usucapião Especial de Imóvel Urbano.......................................................................... 48
4. Vantagens da Usucapião Extrajudicial............................................................................................. 51
5. Momento de optar pela Via Extrajudicial.......................................................................................... 51
6. Interessado/Requerente................................................................................................................... 52
6.1. Documentos Pessoais das Partes.......................................................................................... 52
6.1.1. Pessoas Físicas............................................................................................................. 52
6.1.2. Pessoas Jurídicas.......................................................................................................... 52
7. Contratação do Advogado Habilitado............................................................................................... 52
7.1. Qualificação do Advogado .................................................................................................... 52
7.2. Qualificação Completa das Partes.......................................................................................... 53
8. Análises dos Documentos................................................................................................................ 54
8.1. Títulos e Documentos do Imóvel Usucapiendo . .................................................................... 54
8.2. Título de Origem...................................................................................................................... 56
8.3. Documentos do Imóvel sem Justo Título................................................................................ 56
8.4. Qualquer outro Tipo que Comprove........................................................................................ 56
8.5. Benfeitorias............................................................................................................................. 57
9. Lavratura da Ata Notarial.................................................................................................................. 57
10. Notificação...................................................................................................................................... 60
11. Impugnação.................................................................................................................................... 61
12. Edital............................................................................................................................................... 62
13. Suscitação de Dúvida..................................................................................................................... 62
14. Pedido............................................................................................................................................ 62
15. Registro da Usucapião................................................................................................................... 63
16. Inafastabilidade do Poder Judiciário............................................................................................... 64
16.1. Disposições Gerais .............................................................................................................. 64
16.2. Princípio da Inafastabilidade da Jurisdição........................................................................... 66
17. Temas oriundos do site do CNJ referente a Usucapião ................................................................ 69
17.1. Pleno virtual do CNJ confirma que Cartório pode Homologar Usucapião............................ 69
18. Provimento n. 65, de 14 de dezembro de 2017............................................................................. 70
18.1. Considerações Gerais........................................................................................................... 70
18.2. Comentário do Provimento n. 65, de 14 de Dezembro de 2017........................................... 71
19. Provimento originado do TJSP referente a Usucapião Extrajudicial (Provimento CG Nº 58/2015)..... 106

PARTE PRÁTICA
Modelo de Procuração para atuar em Nome do Usucapiente............................................................. 109
Modelo de Procuração para atuar em Nome do Impugnante.............................................................. 111
Modelo de Usucapião Extrajudicial...................................................................................................... 112
Modelo de Notícia de Procedimento de Usucapião Extrajudicial ........................................................ 116
Modelo de Autorização para propositura da Ação pelo Cônjuge – Regime da Comunhão Parcial
– Imóvel Comum do Casal . .......................................................................................................... 117
Modelo de Autorização para propositura da Ação pelo Cônjuge – Regime da Comunhão Parcial
– Imóvel Exclusivo do Requerente................................................................................................. 118
Modelo de Autorização para propositura da Ação pelo Cônjuge – Regime da Comunhão Universal
de Bens.......................................................................................................................................... 119
Modelo de Declaração Específica de Usucapião Constitucional Urbano............................................... 120
Modelo de Declaração Específica de Usucapião Constitucional Rural................................................ 121
Modelo de Declaração Específica de Usucapião Urbana Coletiva...................................................... 122
Modelo de Declaração Específica de Usucapião Familiar................................................................... 123
Modelo de Solicitação de Ata Notarial de Usucapião........................................................................... 124
Modelo de Ata de Depoimento............................................................................................................. 128
Modelo de Ata Notarial de Depoimento e Constatação de Documentos................................................... 132
Modelo de Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial.............................................................................. 136
Modelo de Ata de Constatação............................................................................................................ 142
Modelo de Certidão de Usucapião com Identificação de Área Maior................................................... 145
Modelo de Certidão de Usucapião sem Identificação de Área Maior................................................... 146
Modelo de Recurso de Apelação ........................................................................................................ 147
Modelo de Razões de Recurso de Apelação ...................................................................................... 148
Modelo de Recurso de Apelação ........................................................................................................ 156
Modelo de Razões de Recurso de Apelação ...................................................................................... 157

PARTE 2
USUFRUTO EXTRAJUDICIAL

DOUTRINA
1. Disposições Gerais........................................................................................................................... 163
2. Objeto do Usufruto........................................................................................................................... 163
3. Registros no Cartório de Registro de Imóveis.................................................................................. 164
4. Acessórios da Coisa e seus Acrescidos........................................................................................... 166
5. Título Gratuito ou Oneroso............................................................................................................... 169
6. Direitos do Usufrutuário.................................................................................................................... 171
7. Títulos de Crédito............................................................................................................................. 172
8. Frutos............................................................................................................................................... 173
9. Crias dos Animais............................................................................................................................. 174
10. Frutos Civis..................................................................................................................................... 174
11. Sem expressa Autorização do Proprietário.................................................................................... 175
12. Deveres do Usufrutuário................................................................................................................. 176
13. Direito de Administrar o Usufruto.................................................................................................... 176
14. Deteriorações................................................................................................................................. 177
15. Usufrutuário.................................................................................................................................... 178
16. Reparações Extraordinárias........................................................................................................... 179
17. Juros da Dívida............................................................................................................................... 180
18. Lesão Produzida............................................................................................................................. 181
19. Contribuições do Seguro................................................................................................................ 182
20. Edifício Sujeito a Usufruto.............................................................................................................. 183
21. Ônus do Usufruto........................................................................................................................... 183
 PARTE PRÁTICA
Modelo de Escritura Pública para Instituição de Usufruto.................................................................... 189
Modelo de Procuração de Doação Outorgante/Usufruto..................................................................... 191
Modelo de Requerimento para Averbação de Cancelamento de Usufruto - Não Incidência de
ITCMD............................................................................................................................................ 192
Modelo de Requerimento de Cancelamento de Usufruto.................................................................... 193

PARTE 3
INVENTÁRIO E PARTILHA EXTRAJUDICIAIS

DOUTRINA
1. Disposições Gerais ......................................................................................................................... 197
2. Competência dos Notários .............................................................................................................. 197
3. Prazo para a Abertura do Inventário ............................................................................................... 200
4. Requisitos para a Realização do Inventário Extrajudicial ............................................................... 202
5. Documentos Necessários para a Realização do Inventário Extrajudicial................................... 202
6. Eficácia da Escritura......................................................................................................................... 203
7. Emolumentos.................................................................................................................................... 204
8. Testamento....................................................................................................................................... 204
9. União Estável................................................................................................................................... 205
10. Inventário Judicial em Andamento.................................................................................................. 205
11. Renúncia de Herança..................................................................................................................... 205
12. Sobrepartilha.................................................................................................................................. 206
13. Dívidas............................................................................................................................................ 206
14. Efeitos............................................................................................................................................. 206
15. Temas oriundos do site do CNJ referente ao Inventário ............................................................... 206
15.1. Corregedoria simplifica Procedimentos de Inventário, Partilha e Separação....................... 207
15.2. CNJ Serviço: inventários ou divórcios consensuais extrajudiciais........................................ 207
16. Inventário Extrajudicial segundo o Colégio Notarial do Brasil - Bahia ......................................... 208
17. Resolução nº 35, de 24 de abril de 2007....................................................................................... 212
18. Provimento nº 56, de 14 de julho de 2016..................................................................................... 247
19. Provimento originado do TJSP referente ao Inventário e Partilha Extrajudicial (Provimento CGJ
N.º 37/2016)................................................................................................................................... 248
 PARTE PRÁTICA
Modelo de Procuração de Inventário.................................................................................................... 251
Modelo de Autenticação....................................................................................................................... 252
Modelo de Reconhecimento de Firmas................................................................................................ 253
Modelo de Reconhecimento de Sinal Público...................................................................................... 254
Modelo de Reconhecimento de Firmas Autênticas.............................................................................. 255
Modelo de Requerimento (Geral)......................................................................................................... 256
Modelo de Notificação Extrajudicial...................................................................................................... 257
Modelo de Revogação de Procuração em Cartório............................................................................. 258
Modelo de Inventário Extrajudicial ...................................................................................................... 259
Modelo de Escritura de Inventário e Partilha Extrajudicial .................................................................. 264
Modelo de Recurso de Apelação ........................................................................................................ 267
Modelo de Razões de Recurso de Apelação ...................................................................................... 268

PARTE 4
DIVÓRCIO EXTRAJUDICIAL

DOUTRINA
1. Disposições Gerais ......................................................................................................................... 275
2. Opção entre as Vias Judicial e Extrajudicial..................................................................................... 277
3. Requisitos......................................................................................................................................... 282
4. Documentos Necessários................................................................................................................. 282
5. Competência ................................................................................................................................... 286
6. Possibilidade de Separação e Divórcio Extrajudiciais por Procuração.................................................. 287
7. Advogado......................................................................................................................................... 289
8. Restabelecimento da Sociedade Conjugal....................................................................................... 289
9. Temas oriundos do site do CNJ referentes ao Divórcio .................................................................. 289
9.1. CNJ confirma gratuidade de divórcio consensual extrajudicial............................................... 290
9.2. Existência de Filhos Emancipados não impede Divórcio Extrajudicial.............................. 291
9.3. Resolução é alterada para se adequar à Emenda do Divórcio............................................... 292
9.4. Divórcio consensual em cartório não é possível caso a mulher esteja grávida................ 292
9.5. Divórcio consensual no exterior agora pode ser averbado direto no cartório......................... 293
10. Resolução nº 35, de 24 de abril de 2007....................................................................................... 294
11. Provimento nº 51, de 22 de setembro de 2015.............................................................................. 306
12. Provimento nº 53, de 16 de maio de 2016..................................................................................... 306
13. Recomendação nº 36, de 30 de maio de 2019.............................................................................. 308
 PARTE PRÁTICA
Modelo de Procuração de Divórcio - Administrativo (Cartório)............................................................. 311
Modelo de Procuração Divórcio - Extrajudicial - Assinar Escritura....................................................... 312
Modelo de Procuração Divórcio - Homologação de Sentença Estrangeira......................................... 313
Modelo de Procuração de Divórcio litigioso......................................................................................... 314
Modelo de Procuração de Divórcio ou Separação - Contratar Advogado "Cláusula Ad Judicia".............. 315
Modelo de Pedido de Divórcio Administrativo em Cartório ................................................................ 316
Modelo de Escritura Pública de Divórcio . ........................................................................................... 320
Modelo de Recurso de Apelação ........................................................................................................ 323
Modelo de Razões de Recurso de Apelação ...................................................................................... 324

PARTE 5
UNIÃO ESTÁVEL EXTRAJUDICIAL

DOUTRINA
1. Disposições Gerais........................................................................................................................... 331
2. Requisitos......................................................................................................................................... 334
3. Documentos..................................................................................................................................... 334
4. Efeitos ............................................................................................................................................. 334
5. Registro............................................................................................................................................ 335
6. Distrato ............................................................................................................................................ 335
7. Escritura de União Homoafetiva....................................................................................................... 335
8. Procedimentos a serem adotados para Formalização da Dissolução de União Estável Extrajudicial....... 335
9. Temas oriundos do site do CNJ referente à União Estável ............................................................. 337
9.1. Corregedoria disciplina registro de união estável em Cartórios de Registro Civil................... 337
9.2. CNJ determina que Cartórios terão de reconhecer União de pessoas do mesmo sexo... 340
10. Inexistência de Filhos Menores e da Presença de Advogado . ..................................................... 341
10.1. Consulta n° 2014.0098477-7/000......................................................................................... 342

PARTE PRÁTICA
Modelo de Escritura Pública de União Estável..................................................................................... 347
Modelo de Dissolução de União Estável Extrajudicial ........................................................................ 349
Modelo de Escritura Pública de Dissolução de União Estável ............................................................ 351
Modelo de Contrato de União Estável com Comunhão Parcial de Bens............................................. 353
 PARTE 6
PROTESTO E OUTROS DOCUMENTOS
DE DÍVIDA EXTRAJUDICIAIS

DOUTRINA
1. Disposições Gerais ......................................................................................................................... 357
2. Competência ................................................................................................................................... 361
3. Ordem dos Serviços......................................................................................................................... 361
4. Distribuição....................................................................................................................................... 362
5. Apresentação e Protocolização........................................................................................................ 364
6. Prazo................................................................................................................................................ 365
7. Intimação.......................................................................................................................................... 366
8. Desistência e Sustação do Protesto................................................................................................. 368
9. Pagamento....................................................................................................................................... 369
10. Registro do Protesto....................................................................................................................... 370
11. Averbações e Cancelamento.......................................................................................................... 372
12. Certidões e Informações do Protesto............................................................................................. 374
13. Livros e Arquivos............................................................................................................................ 376
14. Emolumentos.................................................................................................................................. 378
15. Disposições Finais.......................................................................................................................... 378
16. Temas oriundos do site do CNJ referentes ao Protesto................................................................. 380
16.1. CNJ Serviço: Como usar Protesto para recuperar Crédito sem ir à Justiça......................... 380
16.2. Corregedoria regulamenta recepção e Protesto de Cheques para evitar Fraudes............... 382
17. Provimento n. 72, de 27 de junho de 2018..................................................................................... 383
18. Provimento nº 30 do Conselho Nacional de Justiça....................................................................... 386
19. Lei nº 13.775, de 20 de dezembro de 2018 (Emissão de Duplicata sob a Forma Escritural)........ 389
20. Lei nº 9.492, de 10 de setembro de 1997 (Serviços Concernentes ao Protesto de Títulos e outros
Documentos de Dívida).................................................................................................................. 391

PARTE PRÁTICA
Modelo de Requerimento para Protesto............................................................................................... 411
Modelo de Solicitação de Apontamento de Títulos de Crédito............................................................. 413
Modelo de Notificação Extrajudicial para fins de Cancelamento de Protesto de Título de Crédito...... 415
Modelo de Carta de Anuência ............................................................................................................. 416
Modelo de Solicitação de Certidão de Protesto de Pessoa Física para Interesse Próprio.................. 417
Modelo de Requerimento para Solicitação de Certidão para Pessoa Jurídica.................................... 418
Modelo de Requerimento para Solicitação de Certidão de Protesto de OUTRA para Pessoa Física...... 419
Modelo de Solicitação para Retirada de Títulos sem Protesto............................................................. 420
Modelo para Solicitação de Certidão de Protesto de Pessoa Física para Próprio Interessado Referente ao
Período dos 10 anos...................................................................................................................... 421
Modelo de Recurso de Apelação.......................................................................................................... 422
Modelo de Razões de Recurso de Apelação....................................................................................... 423

PARTE 7
DEMARCAÇÃO E DIVISÃO DE TERRAS PARTICULARES
EXTRAJUDICIAIS (NOVO CPC)

DOUTRINA
1. Disposições Gerais........................................................................................................................... 429
1.1. Ação de Demarcação.............................................................................................................. 429
1.2. Cumulação.............................................................................................................................. 432
1.3. Demarcação e Divisão Extrajudiciais...................................................................................... 433
1.4. Terceiros quanto ao Processo Divisório.................................................................................. 435
1.5. Dispensa da Prova Pericial..................................................................................................... 436
2. Demarcação..................................................................................................................................... 437
2.1. Finalidade e Requisitos da Demarcação................................................................................. 437
2.2. Qualquer Condômino.............................................................................................................. 439
2.3. Citação na Ação Demarcatória................................................................................................ 440
2.4. Prazo para Contestação.......................................................................................................... 441
2.5. Procedimento Comum............................................................................................................. 442
2.6. Obrigatoriedade de Perícia..................................................................................................... 443
2.7. Requisitos do Laudo Pericial................................................................................................... 445
2.8. Natureza da Sentença da Demarcação.................................................................................. 446
2.9. Trânsito em Julgado................................................................................................................ 447
2.10. Cadernetas de Operações de Campo e Memorial Descritivo............................................... 448
2.11. Marcos................................................................................................................................... 448
2.12. Arbitrador............................................................................................................................... 449
2.13. Auto de Demarcação............................................................................................................. 450
2.14. Homologação da Demarcação.............................................................................................. 452
3. Divisão.............................................................................................................................................. 452
3.1. Ação de Divisão...................................................................................................................... 452
3.2. Réus e Terceiros, na Ação Divisória........................................................................................ 455
 3.3. Prova Pericial.......................................................................................................................... 456
3.4. Títulos Condominiais e Pedido de Constituição de Quinhões................................................ 457
3.5. Contraditório e Decisão Judicial.............................................................................................. 457
3.6. Benfeitorias de Confinantes.................................................................................................... 458
3.7. Eficácia da Decisão de Divisão............................................................................................... 459
3.8. Laudo Pericial sobre a forma de Divisão................................................................................. 461
3.9. Decisão sobre a Divisão.......................................................................................................... 461
3.10. Folha de Pagamentos e Sentença Homologatória de Divisão.............................................. 462
3.11. Citação, Resposta e Produção de Provas, na Ação de Divisão............................................ 464

PARTE PRÁTICA
Modelo de Ação de Demarcação......................................................................................................... 465
Modelo de Ação de Divisão . ............................................................................................................... 468

PARTE 8
FRAUDE À EXECUÇÃO E AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA;
PROTESTO DE DECISÃO JUDICIAL EM CARTÓRIO E
PENHOR LEGAL NA VIA EXTRAJUDICIAL

CAPÍTULO 1
FRAUDE À EXECUÇÃO E AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA
1 Considerações Gerais....................................................................................................................... 473
2 Averbação no Registro de Imóveis, de Veículos ou de Outros Bens................................................ 474
3 Averbada no Registro do Bem........................................................................................................... 478

PARTE PRÁTICA
Modelo de Requerimento Cartorário para Fins de Averbação Premonitória........................................ 480
Modelo de Averbação Premonitória/Acautelatório - Art. 651-A............................................................ 481
Modelo de Requerimento de Cancelamento de Averbação Premonitória/Penhora............................. 482
 CAPÍTULO 2
PROTESTO DE DECISÃO JUDICIAL EM CARTÓRIO
1 Disposições Gerais............................................................................................................................ 483
2 Decisão Judicial Transitada em Julgado Poderá Ser Levada a Protesto......................................... 483
3 Efetivação do Protesto .................................................................................................................... 485
4 Provimento nº 510, de 8 de Dezembro de 2020.............................................................................. 486

PARTE PRÁTICA
Modelo de Certidão de Trânsito em Julgado (Pagamento das Custas)............................................... 489
Modelo de Certidão de Trânsito em Julgado (Não Pagamento das Custas com Possibilidade de
Inscrição em Dívida Ativa).............................................................................................................. 490
Modelo de Certidão de Trânsito em Julgado (Não Pagamento das Custas - Processos com Prazo
Decadencial Transcorrido)............................................................................................................. 491
Modelo de Certidão de Trânsito em Julgado (Não Pagamento das Custas - Impossibilidade de Inscrição
em Dívida Ativa em Virtude da Ausência de CNPJ/CPF).......................................................................... 492
Modelo de Certidão de Trânsito em Julgado (Não Pagamento das Custas - Impossibilidade de Inscrição
em Dívida Ativa em Virtude da Ausência de Endereço)............................................................................. 493
Modelo de Ofício Protesto (Cancelamento por Erro/Pagamento Anterior da Emissão da Certidão de
Protesto/Decisão Modificando a Ordem de Protesto).................................................................... 494

CAPÍTULO 3
PENHOR LEGAL NA VIA EXTRAJUDICIAL
1 Considerações Gerais....................................................................................................................... 495
2 Penhor Legal .................................................................................................................................... 495
3 Penhor Legal no Código Civil........................................................................................................... 498
3.1 Penhor Rural............................................................................................................................ 498
3.2 Penhor Industrial e Mercantil................................................................................................... 499
3.3 Penhor de Direitos e Títulos de Crédito.................................................................................. 500
3.4 Penhor de Veículos................................................................................................................. 501

PARTE PRÁTICA
Modelo de Ata de Homologação de Penhor Legal............................................................................... 502

REFERÊNCIAS. ................................................................................................................................. 503

Usucapião e Usufruto Inventário e Partilha Divórcio e União Estável Protesto e Outros Documentos de Dívida Demarcação e Divisão de Terras Particulares EXTRAJUDICIAIS

PARTE 1
USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

21
 PARTE 1 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

»»DOUTRINA

1. Disposições Gerais
Define-se “usucapião” como a aquisição pelo uso (no sentido de posse), mas
não é qualquer uso, é um uso prolongado, que demonstra a importância do tempo
nessa forma de aquisição. O vocábulo originou-se das palavras latinas “usus” e
“capire”, constituindo palavra do gênero feminino pela sua origem latina, embora
no idioma português tenha se consolidado como do gênero masculino (assim
como no idioma espanhol e, a tal ponto, que grandes gramáticos admitiam que os
dois gêneros a designassem e foi adotada, dessa maneira, por inúmeros juristas)1.

2. Usucapião Extrajudicial no CPC de 2015

Encontramos no art. 1.071 do CPC de 2015 a disciplina o reconhecimento
extrajudicial de usucapião. O reconhecimento da usucapião é realizado mediante
simples requerimento do interessado. No caso previsto nesse dispositivo, não
haverá, em princípio, oposição de eventuais interessados (cf. art. 216-A, II, da Lei
6.015/1973, que exige a assinatura de “titulares de direitos reais e de outros direitos
registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos
imóveis confinantes”). Caso uma dessas pessoas não tenha anuído previa e expressa-
mente e assinado a planta, deve-se proceder de acordo com o que dispõem o §
2.º do art. 216-A da Lei 6.015/1973: aquele que não assinou a planta será notificado
pelo oficial do registro para se manifestar, presumindo-se sua anuência, em caso
de ausência de impugnação; havendo impugnação, será ouvido o requerente, e,
não havendo acordo, o processo será enviado ao juiz, que decidirá a respeito (cf.
§ 10 do art. 216-A da Lei 6.015/1973). Esse procedimento administrativo não
exclui a via judicial, mediante provocação do interessado ou daquele que se sentir
prejudicado (cf. art. 212, caput, in fine, e parágrafo único da mesma Lei).
Vejamos a redação do art. 1.071 e seus dispositivos do CPC de 2015:

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei
de Registros Públicos), passa a vigorar acrescido do seguinte art. 216-A:

1 MORATO, Antônio C. (Organizador: Costa Machado). Código Civil Interpretado, p. 1.088.

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Ulisses Vieira Moreira Peixoto

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento

extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório
do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a
requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído
pela Lei nº 13.105, de 2015)
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de
seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no
art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação
dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova
de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional,
e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou
na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do
domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a
continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e
das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até
o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados
ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o
titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso
de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o
silêncio como concordância. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito
Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e
documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em
15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de
grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados,
que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas
diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na
forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de
imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a
abertura de matrícula, se for o caso. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos
termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)

24 |
 PARTE 1 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de

registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de
usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
§ 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de
usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros
direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos
imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado,
o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da
situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao
procedimento comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015)
§ 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício,
fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados
ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico
para se manifestar na forma do § 2º deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação
do síndico para o efeito do § 2º deste artigo, dispensada a notificação de todos os
condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 13. Para efeito do § 2º deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso
ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que
deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em
jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o
silêncio do notificando como concordância. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias
poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada
a publicação em jornais de grande circulação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do “caput”
deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedi-
mento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que
couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei nº 13.105,
de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Em relação ao reconhecimento extrajudicial da usucapião, o procedimento

para tanto é fixado por este novo LRP, art. 216-A, talvez em compensação ao fato
de que a usucapião não mais dispõe de um procedimento especial próprio no
atual CPC, e levando em consideração o fato de que os notários e tabeliães estão
assumindo diversas funções que antes eram exclusivas do Poder Judiciário, quando
provocado. É provável que esse procedimento seja mais rápido e prático do que

| 25
Ulisses Vieira Moreira Peixoto

o judicial (que não foi extinto e deverá tramitar pelo procedimento comum).
Segundo o RFS-Senado (p. 205), o modelo adotado para a elaboração do instituto
foi o das experiências bem-sucedidas de usucapião extrajudicial constantes do
programa Minha Casa Minha Vida, da retificação extrajudicial e da demarcação
extrajudicial de terrenos públicos.
Ao comentar o art. 1.071 e seus dispositivos a jurista Elaine Harzheim
Macedo entende que:

Adentra no âmbito da Lei dos Registros Públicos, instituindo, pela introdução do art.
216-A, a usucapião extrajudicial a ser processada perante o cartório de registro de
imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, e requerido pelo
interessado, devidamente representado por advogado. Trata-se, a exemplo do que já
ocorreu no passado, com a ação de retificação de registro imobiliário, de abrir um
espaço extrajudicial para a aquisição e regulação da propriedade imobiliária, ainda que
não haja prejuízo à opção judicial2.

O(s) doutrinador(es) Luiz Guilherme Marrinoni e outros, ao comentar(rem)

o art. 1.071 e seus dispositivos do CPC de 2015, leciona(m) que:

1. Usucapião Extrajudicial. Embora não se tenha extinto a ação de usucapião (como,

aliás, se vê pelas referências ainda presentes no código novo a respeito dessa ação, arts.
246, § 3º, 259, I e 1.07l, CPC de 2015), a ação perdeu seu rito especial, sujeitando-se
ao procedimento comum. Por outro lado, previu-se o procedimento de usucapião
extrajudicial. O requerimento se processa perante o Cartório de Registro de Imóveis
da Comarca do imóvel, e deve ser instruído com os documentos arrolados no art. 216-
A da Lei nº 6.015/1973 (na redação dada pelo art. 1.071, CPC de 2015).
2. Intimação do Poder Público. Devem ser obrigatoriamente intimados do pedido
a União, o Estado, o Distrito Federal e o Município (conforme o caso), pessoalmente,
para que manifestem interesse no prazo de quinze dias.
3. Intimação de Terceiros. Deve-se publicar editais, em jornais de ampla circulação,
para que terceiros eventualmente interessados também possam manifestar-se sobre o
pedido de usucapião no prazo de quinze dias.
4. Procedimento. Havendo a necessidade de esclarecimentos, o oficial do registro
de imóveis poderá solicitá-los ou realizá-los. Havendo a concordância expressa
de todos os titulares de direitos reais ou outros direitos registrados ou averbados
na matrícula do imóvel usucapiendo (e dos imóveis confrontantes), e estando em
ordem a documentação, o oficial do registro registrará a aquisição do imóvel. Pode,

2 MACEDO, Elaine Harzheim. Novo Código de Processo Civil Anotado – OAB/RS, p. 838.

26 |
 PARTE 1 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

entretanto, qualquer interessado suscitar dúvida (art. 216-A, § 7º, Lei nº 6.015/1973),
levando a questão à análise judicial. Por outro lado, havendo impugnação ao pedido de
reconhecimento extrajudicial de usucapião, feita por qualquer titular de direito real
ou direito registrado ou averbado na matrícula do imóvel, o interessado será remetido
à via judicial da comarca de situação do imóvel, devendo emendar o requerimento para
adequá-lo ao procedimento comum (art. 216-A, § 10, Lei nº 6.015/1973)3.

Assim com o surgimento do CPC de 2015, o legislador trouxe enorme

inovação para os notários, ou seja, com a previsão da Ata Notarial de Usucapião
Extrajudicial. Dessa forma foi inserido aos Tabeliães de Notas em todo o processo
de regularização fundiária no Brasil, favorecendo a prática da cidadania com a
efetivação do direito fundamental à moradia.

3. Tipos de Usucapião
Na prática o Cartório deverá observar em qual modalidade de usucapião
o caso se engloba, pois existem inúmeros tipos encontrados no ordenamento
jurídico.

3.1. Usucapião no Código Civil

3.1.1. Usucapião Urbana ou Usucapião Especial Urbana (art. 1.240 e

seus parágrafos)
De acordo com a redação do art. 1.240 do CC aquele que possuir, como
sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua fa-
mília, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
E, por fim, o direito previsto no parágrafo antecedente não será reconheci-
do ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Observa-se que a preocupação em regular a usucapião em área urbana

3 MARRINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. MITIDIERO, Daniel. Novo Código de Processo
Civil Comentado, p. 1.001-1.002.

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Ulisses Vieira Moreira Peixoto

é mais do que justificável, tendo em vista a mudança ocorrida durante o século

passado, com o crescimento da área urbana e a redução proporcional do número
de habitantes na área rural, fenômeno que ocorreu globalmente e não apenas
no Brasil. Partindo de tal constatação, o próprio texto constitucional (art. 183)
consagrou o que, acertadamente, seria denominado de usucapião habitacional eis
que tal texto consagra também o direito à moradia (art. 6º alterado pela EC n.
64/2010), afastando a possibilidade de alegação quando o bem for público. Dessa
forma, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou
rural, decorrido, sem qualquer oposição, o lapso temporal de cinco anos e em
área que não exceda 250 metros quadrados, será reconhecido o direito a usucapir
o imóvel urbano4.
Usucapião especial urbano. Art. 183 da CF. Requisitos não preenchidos.
Alegada posse sobre área superior ao limite estabelecido constitucionalmente a
usucapião urbana. Não se mostra passível de usucapião na modalidade especial
propriedade com área superior ao parâmetro constitucional, cujo instituto tem
por objetivo primordial regularizar a posse sobre pequenas áreas urbanas àqueles
que não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. (TJRS, Recurso de
apelação improvido. Unânime.” (TJRS, Ap. Cível n. 70.004.670.550, 18ª Câm.
Cível, rel. Des. Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes, j. 16.09.2004).
Ação de usucapião ordinário. Inexistência de justo título. Usucapião constitucional.
1- Entende-se por justo título o documento hábil para transferir o domínio, só não
o fazendo por ser portador de falhas ou defeitos. Faltando o justo título, não há falar
em usucapião ordinário. 2 - Demonstrado que os autores detêm a posse mansa,
pacífica e sem interrupção, de uma área urbana de 255,81 m², há mais de dez anos,

4 Além do próprio CC, a matéria foi regulada pelo art. 9º do Estatuto da Cidade, que tratou da matéria da
mesma forma e, embora sustente-se que o dispositivo estaria em vigor (com o que se concorda somen-
te em relação ao § 3º do art. 9º, que estabeleceu que o herdeiro continua a posse de seu antecessor,
embora tal dispositivo, de forma mais ampla, já esteja no CC), acredita-se que estaria revogado pelo
critério cronológico (lei posterior revoga a anterior quando regular da mesma forma a matéria), pre-
sente no art. 2º da Lindb. E, ainda, que o “caput” do art. 9º do Estatuto da Cidade tenha estabelecido
que poderá usucapir aquele que “possuir como sua área” e acresça “ou edificação urbana”, sustenta-se
que a menção à “área urbana”, que também consta no art. 1.240 do CC, seria suficiente para transmitir
o que o dispositivo pretende.
O direito à aquisição do bem será reconhecido tanto ao homem quanto à mulher, dispensada aí a aná-
lise do estado civil de ambos. A intenção do dispositivo é ampliar o direito ao reconhecimento desse
direito, previsto também constitucionalmente (art. 183, § 1º) e que atende ao princípio constitucional
da igualdade entre os sexos (art. 5º, I) e à necessidade de reconhecimento das novas espécies de família
(em que pese a denominação “entidades familiares”) pelo mesmo texto constitucional, tais como a
união estável (art. 226, § 3º) e a família monoparental (art. 226, § 4º).

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 PARTE 1 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

não sendo proprietários de outro imóvel urbano ou rural, aplicável se mostra o

princípio da função social da propriedade, impondo-se a declaração de domínio
com base no art. 183 da CF. 3 - Possibilidade de usucapião de área pouco superior a
250 m², com base na CF, insignificância da diferença de metragem, e aplicação, por
analogia, do disposto no parágrafo único do art. 1.136 do CC então vigente. (TJRS,
Ap. Cível n. 70.007.119.803, 19ª Câm. Cível, rel. Des. José Francisco Pellegrini, j.
13.04.2004).
Ação de usucapião especial urbano. Configuração dos requisitos estabelecidos
no art. 183 da CF/1988, indispensáveis ao reconhecimento do direito pleiteado.
O objeto da usucapião vem a ser apenas parte do total da área do imóvel em
questão, sendo viável reduzir tal área ao limite constitucional de 250 m² com o fim
de usucapi-la. (TJRS, Ap. Cível n. 70.002.229.748, 19ª Câm. Cível, rel. Des. Luís
Augusto Coelho Braga, j. 26.11.2002).
Usucapião constitucional. Imóvel urbano. Alegação, pela municipalidade,
de o imóvel estar localizado em loteamento irregular. Questão administrativa,
relativa à aprovação de parcelamento do solo, que não obsta o reconhecimento
da prescrição aquisitiva. Aplicação do art. 183 da CF. (TJSP, Ap. Cível n. 115.268-4,
rel.ª Zélia Maria Antunes Alves, j. 19.02.2001).
Usucapião especial urbano. Ação ajuizada em caráter individual com a
finalidade do reconhecimento de domínio exclusivo sobre um cômodo de habitação
coletiva. Inadmissibilidade. Situação a viabilizar em tese a ação de usucapião especial
urbano coletivo, na qual a legitimidade ad causam é deferida a todos os moradores
em litisconsórcio necessário ou à associação que os representa. Aplicação das
regras dos arts. 9°, 10 e 12 da Lei n. 10.257/2001 (Estatuto da Cidade). (TJSP, Ap.
n. 283.033-410, rel. Des. Morato de Andrade, j. 27.08.2003).

3.1.2. Usucapião Ordinária (art. 1.242, parágrafo único)

Segundo o legislador, descreve no art. 1.242 “caput” do CC que adquire
também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com
justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

E, por fim, reza no parágrafo único do mesmo dispositivo que será de cinco

| 29
Ulisses Vieira Moreira Peixoto

anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosa-
mente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada poste-
riormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico.
Define-se a usucapião ordinária como aquela que confere o domínio do
imóvel a quem, por dez anos, o possuir com “animus domini” contínua e pacifi-
camente, tendo justo título e boa-fé. Em relação aos pressupostos da usucapião
ordinária, apresenta essa modalidade de usucapião os seguintes pressupostos: a)
posse mansa, pacífica e ininterrupta, exercida com intenção de dono; b) decurso
do tempo de dez anos, que, excepcionalmente, reduzir-se-á a 5 anos, se o bem
de raiz houver sido adquirido onerosamente e cujo registro foi cancelado, desde
que o possuidor tenha nele sua morada ou nele tenha realizado investimentos de
interesse social ou econômico. Trata-se da posse-trabalho, que, para atender ao
princípio da socialidade e dar efeito prático à função social da posse, punindo a
inércia do proprietário e prestigiando o possuidor, reduz o prazo de usucapião; c)
justo título formalizado, devidamente registrado (p. ex., formal de partilha, escri-
tura de compra e venda, carta de arrematação, etc.), mesmo que esse contenha
algum vício ou irregularidade (p. ex., cancelamento da titularidade por ato judicial;
ausência de requisito legal), e boa-fé; d) sentença judicial que declare a aquisição
do domínio, que deverá ser levada a assento em Registro Imobiliário5.
O mestre Francisco Eduardo Loureiro (Coordenador: Cezar Peluso) ao
comentar o art. 1.242 do CC entende que:
Trata o artigo em questão da usucapião ordinária, cuja posse, além dos requisitos já
mencionados nos comentários ao art. 1.238 do CC - continuidade, pacificidade e
“animus domini”, exige dois outros suplementares: justo título e boa-fé.
Natural a aposição de dois novos requisitos. O prazo menor da posse exige, em
contrapartida, que seja esta mais qualificada.
Em relação ao CC revogado, não mais persiste a questão da duplicidade de prazos da
posse, de dez anos entre presentes - moradores do mesmo município - e quinze anos
entre ausentes - os que habitam município diverso. Foi agora o prazo unificado em dez
anos, para qualquer das hipóteses. Remanesce a questão ele direito intertemporal dos
casos de usucapião ordinário nos quais parte ou a totalidade do prazo tenha ocorrido
entre ausentes na vigência do Código revogado.
Pode ser aplicado de imediato o prazo de dez anos, aproveitando-se o período de posse

5 DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado, p. 863-864.

30 |
 PARTE 1 USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

anterior ao atual CC? Remete-se o leitor ao que se disse anteriormente, na parte final
do comentário ao art. l .238, quando se tratou da interpretação do art. 2.028 do CC, no
caso de redução ele prazos de prescrição extintiva e aquisitiva.
Justo título é aquele potencialmente hábil para a transferência da propriedade ou de
outros direitos reais, que, porém, deixa de fazê-lo, por padecer de um vício de natureza
substancial ou de natureza formal. O título pode se consubstanciar nos mais diversos
negócios jurídicos aptos à transmissão de direitos reais, como a venda e compra, a
doação, a dação em pagamento, a arrematação, a adjudicação, entre outros. Em tese,
seria tal título suficiente, caso levado ao registro, para a transmissão do direito real.
Ocorre, porém, que o título sofre de um vício, quer substancial, quer formal. Tomem-se
como exemplos de vícios substanciais a aquisição a “non domino”, os negócios jurídicos
nulos e os anuláveis. E como exemplos de vícios formais, o compromisso de venda
e compra de um lote, sem prévio parcelamento do solo, ou de títulos em geral que
não conseguem ingressar no registro, por ofender os princípios da especialidade ou da
continuidade registrárias. O Enunciado n. 86 do CEI é no mesmo sentido: “A expressão
justo título, contida nos arts. 1.242 e 1.260 do CC, abrange todo e qualquer ato jurídico
hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente do registro’’.
O termo justo título tem duas acepções no CC.
No art. 1.201, parágrafo único, significa uma causa que justifique, que explique a posse.
No art. 1.242 tem sentido mais estrito, de título hábil em tese para a transferência da
propriedade e de outros direitos reais.
Para efeito do artigo em exame, deve o justo título emanar do titular efetivo ou aparente
do direito real que se pretende transferir, podendo ser levado, ou não, ao registro
imobiliário. Basta que haja negócio jurídico abstratamente apto a transferir o domínio
ou os direitos reais.
Entre os títulos hábeis, destaca-se por sua frequência o compromisso de venda e
compra e respectiva cessão de direitos, por instrumento público ou particular, levado
ou não ao registro imobiliário, desde que o preço se encontre pago.
É título hábil à transferência da propriedade, tanto que se qualifica como direito real de
aquisição e dá direito à adjudicação compulsória. Gera ao compromissário comprador
mais do que simples posse direta, uma vez que a propriedade remanesce com o
promitente vendedor como mera garantia do recebimento do preço. Note-se que
o termo inicial de contagem do prazo, pago o preço, retroage à data da imissão do
compromissário comprador na posse do imóvel.
Exige, ainda, o artigo em exame o requisito cumulativo da boa-fé do possuidor, qualidade
que deve existir não só no momento da aquisição, como persistir durante todo o prazo
necessário à consumação da usucapião. Como já visto no comentário ao art. 1.20 l do
CC, cuida-se da boa-fé subjetiva, consistente no desconhecimento do vício que afeta a
posse. O justo título faz presumir a boa-fé, mas os dois requisitos não se confundem.
Pode haver justo título sem boa-fé, como no caso em que o possuidor, em determinado

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Ulisses Vieira Moreira Peixoto

momento, toma conhecimento do vício que afeta o título e o torna impróprio para a
transferência da propriedade. Pode haver também boa-fé sem justo título, como no
caso do possuidor que acredita na força translativa de um negócio entabulado com
quem não é proprietário nem real e nem aparente da coisa.
Finalmente, o parágrafo único do art. 1.242 do CC reduz para cinco anos o prazo da
usucapião ordinária, desde que se revista a posse de qualidades adicionais, especiais e
cumulativas: tratar-se de posse-trabalho, qualificada socialmente pelo estabelecimento
de moradia ou realização de investimentos de interesse social e econômico somados a
um justo título especial, consistente na aquisição onerosa do imóvel, levada a registro,
com posterior cancelamento deste.
No que se refere à posse-trabalho, confere o legislador ao possuidor uma alternativa:
ou estabelece no imóvel sua moradia, ou realiza investimentos de interesse social e
econômico. Qualquer um dos requisitos deve persistir por todo o período aquisitivo.
Note-se que o investimento deve não apenas revestir-se de caráter econômico, como
deve cumulativamente atender o interesse social.
No que tange ao justo título, o legislador o limita àqueles de aquisição onerosa, descartando,
portanto, as doações, as heranças e legados. Exige, mais, que a aparência de autenticidade
do título seja tal que supere ele o exame qualificador do oficial, ingressando no registro
imobiliário. Alude o preceito a posterior cancelamento, que pode ocorrer tanto por vício
substancial como formal do título, abrangendo casos de anulabilidade, nulidade e, até
mesmo, de inexistência, em razão de falso consentimento do alienante, assim como por
vícios do próprio mecanismo do registro (art. 214 da LRP).
Óbvio, embora não diga o preceito, que também o título viciado, mas cujo registro
ainda não foi cancelado, valha como justo para a usucapião ordinária com prazo de cinco
anos. É o que a doutrina denomina usucapião tabular, que serve não para a aquisição do
domínio, mas para sanar os vícios originais de aquisição a título derivado.
Pode, por exemplo, se alegar exceção de usucapião em demanda que tenha por objeto
a anulação, nulidade ou mesmo declaração de inexistência do negócio que deu origem
ao registro.
Embora haja controvérsia sobre o tema, não há necessidade de o registro inválido
permanecer aparente por cinco anos. O que exige a lei é que a posse dure cinco anos e
que o título aquisitivo oneroso tenha ingressado no registro em algum momento, ainda
que seu cancelamento se dê antes do quinquênio.
Finalmente, no que se refere à questão de direito intertemporal de redução do prazo,
remete-se o leitor ao comentário do parágrafo único do art. 1.238 do CC, que aqui se
aplica inteiramente6.

6 LOUREIRO, Francisco Eduardo (Coordenador: Cezar Peluso). Código Civil Comentado, p. 1.183-1.184

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