A Lei de financiamentos imobiliários 9514/97

estabelece que:
Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito
do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as
seguintes condições essenciais:

I - reposição integral do valor emprestado e respectivo

reajuste;
Em reforço, o art. 36 da mesma lei informa que:

Art. 36. Nos contratos de venda de imóveis a prazo, inclusive alienação

fiduciária, de arrendamento mercantil de imóveis, de financiamento
imobiliário em geral e nos títulos de que tratam os arts. 6º, 7º e 8º,
admitir-se-á, respeitada a legislação pertinente, a estipulação de
cláusula de reajuste e das condições e critérios de sua aplicação.

A lei, portanto, fala em “reposição integral do valor emprestado e respectivo

reajuste”, não prevendo risco exacerbado nem lucro extraordinário pelos reajustes. É
certo que a utilização de IGP-M era, até 2020, usual em contratos de financiamentos
imobiliários, entretanto, no momento atual, não apresenta-se uma solução justa,
devendo haver reajuste entre as partes para evitar desequilíbrio contratual.

Nos termos do art. 478 do Código Civil "nos contratos de execução continuada
ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com
extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato".

Entretanto, de forma a dar sobrevida ao contrato, o art. 479 possibilita que “A

resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as
condições do contrato.” Dando assim, sobrevida ao contrato que não pode sobreviver
com cláusulas iníquas.

Temos que notar que historicamente, o IGP-M é fixado para reajuste, tendo
percentual de 5 a 10%, conforme tabela abaixo:

2011: 5,09%

2012: 7,81%

2013: 5,52%

2014: 3,67%

2015: 10,54%

2016: 7,19%
 2017: -0,53%

2018: 7,55%

2019: 7,31%

2020: 23,13%

Em 2021 o IGP-M permanece na mesma média, tornando inviável a sua

utilização como índice de correção contratual. É importante destacar que o contrato de
financiamento imobiliário não é, e jamais poderia ser, contrato aleatório. O contrato
não prevê risco exacerbado a nenhuma das partes, e inclusive, é considerado
investimento de baixo risco.

No caso da consumidora, não condiz com a realidade contratual a aplicação de

reajuste quase o triplo maior que no ano anterior, sendo que, a aplicação de tal índice
representa onerosidade excessiva.

Desta forma, cabe reajuste contratual no valor da média dos anos anteriores,
fixando-para o ano de 2020 o percentual de reajuste de 7,31%, equivalente ao ano
anterior, e, a partir de janeiro de 2021 repactuação dos juros, fazendo constar reajuste
pelo INCC, bem como, limitação explícita a 12% ao ano, em respeito à proibição da
usura.

A Jurisprudência pátria tem caminhado neste sentido, tanto para reajustes em

contratos de locação quanto em contratos de financiamentos imobiliários, visto que
ambos costumavam reger seus reajustes pelo IGP-M, conforme podemos ver:

TJSP DEFIRO a tutela recursal de urgência para determinar que o 13º aluguel seja
calculado com base na média dos locativos pagos durante o ano de 2020; bem como
para substituir o IGP-M pelo IPCA, ad referendum da D. Turma Julgadora.

Agravo de Instrumento nº 2298701-80.2020.8.26.0000 1

TJRJ

Em 2016, o casal adquiriu um imóvel no Rio de Janeiro ainda em fase de construção

por meio de financiamento feito com a própria incorporadora. Quando receberam as
chaves, se mudaram para o imóvel e começaram a pagar as parcelas que, com o
passar dos anos, foram aumentando mais e mais.

Isso aconteceu porque o índice estabelecido no contrato para correção monetária das
parcelas foi o IGP-M que, segundo divulgação da Fundação Getúlio Vargas (FGV) feita
nesta sexta-feira, acumula alta de 30,70% nos últimos 12 meses.

— Ocorre que, este considerável aumento do IGP-M, além de corrigir o valor da

moeda, passou a servir como um adicional para a incorporadora, gerando um
1
https://www.conjur.com.br/dl/tj-sp-substitui-igp-ipca-reajuste1.pdf
enriquecimento excessivo e sem causa — argumenta o advogado dos consumidores,
Raphael Mançur.

E acrescentou:

— embora tenha buscado uma solução amigável para redução do valor de suas
prestações, principalmente por já ter pago mais da metade das parcelas do
financiamento, o casal, que trabalha com o comércio e na pandemia teve seus
negócios bastante impactados, não conseguiu acordo.

Diante disso, os consumidores resolveram entrar com uma ação revisional, com base
no Código de Defesa do Consumidor. O advogado da defesa solicitou que as parcelas
desde março do ano passado fossem recalculadas com base no IPCA.

Na decisão liminar do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), de 23 de março de

2021, a juíza Juliana Leal de Melo afirmou que o aumento significativo das parcelas do
contrato promove "desequilíbrio entre as partes" e, entendendo que o depósito em
valor menor não irá prejudicar a incorporadora, acolheu o pedido dos autores do
processo. A empresa ainda pode entrar com recurso.

https://br.noticias.yahoo.com/justi%C3%A7a-autoriza-troca-%C3%ADndice-corre
%C3%A7%C3%A3o-193546621.html

Nº 2140196-54.2021.8.26.0000 - Processo Digital. Petições para juntada devem ser

apresentadas exclusivamente por meio eletrônico, nos termos do artigo 7º da Res.
551/2011 - Agravo de Instrumento - Campinas - Agravante: Marli Leite de Carvalho -
Agravado: Banco Ribeirão Preto S/A - 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto
por MARLI LEITE DE CARVALHO, no âmbito da ação revisional de instrumento
particular de compra e venda ajuizada contra BANCO RIBEIRÃO PRETO S/A, contra
decisão que Sustenta a agravante não haver o magistrado singular observado o
equilíbrio econômico-financeiro, bem como a superveniência de fato imprevisto; que,
se houvesse sido antevisto, não haveria celebrado o contrato. Observa que em 07 de
maio de 2019 foi celebrado compromisso para a aquisição de lote residência por
instrumento particular de compra e venda, pelo valor total de R$ 106.150,00. O preço
ajustado para a entrada foi de R$ 21.230,00, e o restante, de R$ 84.920,00, seria pago
em 120 parcelas mensais e sucessivas de R$ 1.288,71, vencendo a primeira em
10/6/2019, e as demais no mesmo dia dos meses subsequentes. As parcelas
pactuadas sofreram correção monetária de acordo com a variação acumulada do IGPM
calculado pela FGV e acrescido de juros de 12% ao ano. A requerente, entretanto, não
notou abatimento do saldo devedor. Pois, com todas as atualizações sofridas, o saldo
devedor tem aumentado, evidenciando-se a onerosidade excessiva. Salienta que, em
maio/2019 o IGP-M era de 0,45%, pois o IPCA correspondia a 0,13%. Em 2021 a
diferença é notável. Embora o IPCA, em março, tenha permanecido em 0,93%, o IGP-
M é de 317%. Diante da alteração imprevisível das circunstâncias no momento da
contratação, durante curso do contrato de execução continuada ou diferida, houve
desequilíbrio das prestações, podendo ser aplicada a teoria da imprevisão;
especialmente por que possui uma única renda (seu benefício da previdência social).
Pede a concessão de efeito suspensivo, para determinar a suspensão dos pagamentos
das parcelas, até efetiva revisão dos valores pagos e dos juros incidentes; ou,
eventualmente, que seja afastado o indexador do IGP-M, devendo ser aplicado o índice
do IPCA para atualização das parcelas, até efetiva resolução da demanda. 2. Além de a
decisão monocrática estar adequadamente fundamentada, não se vislumbra, por ora,
risco de dano grave ou de difícil reparação, razão pela qual recebo o agravo apenas
em seu efeito devolutivo. A questão será analisada, com a profundidade exigida, por
ocasião do julgamento do tema de fundo, pelo Colegiado. 3. Processe-se o agravo,
sem efeito suspensivo. Como o agravado já foi citado em primeiro grau, intime-se
para, querendo, apresentar contraminuta. São Paulo, 21 de junho de 2021. RAMON
MATEO JÚNIOR Relator - Magistrado (a) Ramon Mateo Júnior - Advs: Luís Gustavo
Toledo Martins (OAB: 309241/SP) - Páteo do Colégio - Salas 211/213

Goiânia 08 de julho de 2021

Márcia Freire
OABGO 57260