Exemplo PTAM

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MAURICIO HERNANDEZ QUINTANA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 24/01/2019 às 15:52 , sob o número WSTS19700155994
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MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA

PERITO JUDICIAL
Corretor de Imóveis - CRECI-SP nº 116.784 - Perito Avaliador de Imóveis - COFECI /CNAI nº 10.999
mhqimoveis@creci.org.br - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1033091-37.2017.8.26.0562 e código 3601E01.
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL DA
COMARCA DE SANTOS-SP
PROCESSO: 1033091-37.2017.8.26.0562
CLASSE: Execução de Titulo Extrajudicial
ASSUNTO: Locação de Imóvel – Cobrança de Aluguéis
EXEQTE: Jose Alberto de Salles Gomes
EXECTDA: Elaine Cristina Silva Lopes
MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA, Perito Judicial

nomeado no processo em epígrafe, na Ação de Execução de Título Extrajudicial,
proposta por Jose Alberto de Salles Gomes em face de Elaine Cristina Silva Lopes,
e tendo concluído todas as diligências e os estudos que se fizeram necessários, vem,
respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar suas conclusões através de seu
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
1
PERITO JUDICIAL
RUA GENERAL MARIO HERMES DA FONSECA N° 105

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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MAURICIO HERNANDEZ QUINTANA e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 24/01/2019 às 15:52 , sob o número WSTS19700155994 .
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PERITO JUDICIAL
1-APRESENTAÇÃO
Maurício Hernández Quintana, corretor de imóveis, inscrito

no CRECI-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis – São Paulo –2ª. Região),
sob n°. 116.784 e Avaliador de Imóveis inscrito no CNAI/COFECI - (Cadastro Nacional
de Avaliadores de Imóveis) sob n°. 10.999, apresenta o PTAM (Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica)
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM -

entende-se como o documento elaborado por Corretor/Avaliador de Imóveis no qual é
apresentado, com base em critérios técnicos e análise de mercado, com vistas à
determinação do valor de comercialização ou locação de um imóvel, estando em
conformidade com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas – ABNT sobre Avaliação de Imóveis, série NBR 14.653.
A competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar

imóveis está autorizada na Resolução COFECI (Conselho Federal dos Corretores de
Imóveis) nº 1.066/2007
Este parecer está em conformidade com o disposto no art.

3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a
profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de
Corretores de Imóveis (COFECI) n.º 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de
26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que
dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração.
3
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PERITO JUDICIAL
Art. 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo ainda, “OPINAR” quanto à comercialização e ou
locação imobiliária
Importante também, a decisão da 7ª. Turma do Tribunal

Regional Federal da 1ª. Região - Distrito Federal (TRF/DF) emitindo o acórdão nº
0010520-92.2007.4.01.3400 de 29 de junho de 2.010, com isso o Corretor de Imóveis
está legalmente autorizado a elaborar PTAM (Parecer Técnico de Avaliação de
Imóveis).
2- METODOLOGIA UTILIZADA
O método de avaliação adotado neste Parecer Técnico,

consiste no “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, sendo essa a
metodologia mais utilizada e que possui o melhor embasamento técnico, onde o valor
de venda ou locação de um imóvel é determinado a partir da busca e analise de
imóveis semelhantes junto a avaliação do desempenho do mercado imobiliário, suas
tendências, demandas, velocidade de comercialização, expectativa de valorização e/ou
depreciação futura.
Serão comparados os imóveis em situações equivalentes, com

as mesmas características, mesmo segmento e enquadrados no mesmo universo
mercadológico, com o objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços,
sendo que para isso, é fundamental a existência de um conjunto de dados que possa
ser tomado como amostra representativa de mercado de tal modo que a comparação
seja possibilitada, ponderados os atributos de homogeneização para formação de
preços.
Este Parecer está definido como “Parecer Técnico” conforme a

ABNT NBR 14.653, sendo que os Pareceres Técnicos de Avaliação elaborados por
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PERITO JUDICIAL
Corretores de Imóveis não se aplique o que dispõe a norma na sua forma integral, mas
sim, o que estabelece a Lei n° 6530/78, a Resolução-COFECI n° 1.066/07, bem como o
Ato Normativo n° 001/11, sendo classificado na Modalidade Simplificada, atendendo
aos requisitos mínimos de informações, dispensado de especificação quanto a sua
fundamentação e precisão, mas tendo como base o que nela dispõe sobre:
Procedimentos Gerais
NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos Gerais

NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis Urbanos
NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis Rurais
O valor que se pretende determinar em uma avaliação é o Valor

de Mercado, onde a Norma Brasileira para Avaliação de Bens: ABNT NBR 14653-1
define valor de mercado como sendo: “Quantia mais provável pela qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das
condições do mercado vigente”. Já preço, pela mesma Norma ABNT é definido como
“quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem,
um fruto ou um direito sobre ele”
Podemos também definir Valor de Mercado como: “o preço justo

pago por um imóvel por um comprador desejoso de comprar para um vendedor
desejoso de vender, ambos com pleno conhecimento do seu aproveitamento eficiente”
(THOFEHRN apud TRIVELLONI E HOCHHEIM, 1998, 2010, p.26)
Valor de Mercado é também definido como a expressão monetária

do bem na data de referência da avaliação, que é representado pela livre negociação
entre partes interessadas e conhecedoras do imóvel, com suas potencialidades e
limitações, bem como das condições mercadológicas do segmento ao qual o mesmo
esteja integrado.
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PERITO JUDICIAL
VALOR DE LOCAÇÃO
Quando o objetivo do PTAM é a determinação do valor de

mercado para locação do imóvel objeto, o método empregado é o de comparação
direta com outros imóveis semelhantes, de mesma utilização, fazendo-se a proporção
entre as áreas dos imóveis, ou seja, através do valor unitário de locação.
Pode-se, ainda, no caso de dificuldade em constituir uma

amostra de, ao menos, cinco imóveis comparando, empregar o método de renda. Esse
método consiste em, conhecendo-se o valor do imóvel previamente ou determinado
dentro do procedimento do PTAM, estimar o valor de locação pela aplicação de um
percentual usual de renda (taxa de retorno) a esse valor previamente conhecido.
Atualmente, esse percentual varia entre 0,5% e 1,2%, sendo

mais comum à sua fixação entre 0,7% e 0,8%.
O Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel como

um todo, dentro das variações da Lei da Oferta e da Procura do Mercado Imobiliário
no momento da avaliação.
As pesquisas são feitas através de comparações diretas e

levantamento junto a empresas e profissionais idôneos que atuem na região onde se
situe o imóvel objeto da avaliação, corretores autônomos, proprietários, locadores,
locatários, bem como aos classificados em jornais da região, internet, placas
anunciativas, buscando também outros imóveis nas redondezas do imóvel a ser
avaliado, procurando encontrar o maior número de imóveis com as características
mais próximas do imóvel avaliando.
Foram utilizados também os sites de pesquisa Viva Real, Zap

Imóveis, Trovit e Imóvel Web, que são os maiores e mais conceituados sites de
pesquisas de imóveis, tendo como anunciantes grande parte das imobiliárias do Brasil,
além de corretores autônomos e anunciantes particulares.
6
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PERITO JUDICIAL
3- INTRODUÇÃO
O presente laudo refere-se à AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL, tendo como finalidade a avaliação de imóvel localizado em São
Vicente/SP, que restou distribuída a 5° VARA CÍVEL DE SANTOS.
O imóvel avaliando é a casa n° 04, situado à Rua Gal. Mario

Hermes da Fonseca n° 105, no Bairro Esplanada dos Barreiros, São Vicente-SP que
consta ser de propriedade de Heitor Alves de Oliveira e sua mulher Wanda de Oliveira e
Oliveira conforme extraído da matricula n° 105637, do Cartório de Registro de Imóveis
da Comarca de São Vicente, datada de 29 de novembro de 2018, conforme cópia em
anexo.
Qualquer transação que envolva o imóvel objeto desta avaliação

deverá ser precedida de eventual levantamento e de análise pelos interessados: da
titularidade, da ocupação, execuções, processos e das condições de regularidade das
construções e das características e confrontações que constam na matricula.
Foi nomeado para avaliação do bem imóvel, como Perito Oficial

do MM. Juízo, o signatário deste laudo.
O cálculo do valor do imóvel estará atualizado para o mês de

janeiro de 2019.
4- IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
O prédio e seu respectivo terreno, situado na rua Gal. Mario

Hermes da Fonseca, antiga rua J, n° 105, casa 04, localizada no pavimento superior,
nesta cidade, composta de escadarias, de acesso, sala, cozinha, banheiro, 02
dormitórios, sendo um com suíte e área de serviço , confrontando, tomando-se por
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PERITO JUDICIAL
referencia de quem da rua General Mario Hermes da Fonseca olha para o imóvel, pela
frente faz vista para a área de recuo frontal destina-se a estacionamento de
automóveis, pelo lado direito com o lote n° 22, pelo lado esquerdo faz meação de
paredes com a unidade n° 103, e nos fundos, faz vista para a área de recuo dos fundos
do prédio, possui a área total construída de 88,45 mts², pertencendo-lhe no terreno e
nas demais coisas de uso e propriedade comum, a fração ideal correspondente a 85,22
metros quadrados, equivalente a 23,35% do todo. É de propriedade e uso exclusivo da
unidade, a seguinte área do terreno. Uma área de terreno destinada a guarda de um
automóvel localizada no recuo frontal do terreno, medindo 2,50m, de frente aos fundos,
com área de 12,50 m2., confrontando pela frente com a rua General Mario Hermes da
Fonseca, pelo lado direito com a outra área do terreno, pertencente a unidade 107, pelo
lado esquerdo com outra parte do terreno, pertencente a unidade n° 103, e nos fundos
com a unidade n° 107.
O imóvel acha-se matriculado sob n° 105637 no Cartório

de Registro de Imóveis de São Vicente, em nome Heitor Alves de Oliveira e sua
mulher Wanda de Oliveira e Oliveira, e inscrito na Prefeitura Municipal de São Vicente,
sob. n° 35-00525-0602-00105-000.
5. DA VISTORIA
O imóvel foi vistoriado em 18 de dezembro de 2018, com

inicio ás 15:00 hs e finalizado às 15:35 hs, data comunicada previamente as partes
através de petição de fls. 128/129, e telegrama com AR (em anexo).
Este perito avaliador efetuou a inspeção técnica através de

visita “in loco”, para identificação dos elementos físicos e aspectos essenciais, o
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PERITO JUDICIAL
estado e suas características, a fim de possibilitar a definição do método avaliatório e
dos níveis de fundamentação e precisão a serem adotados na avaliação.
Na companhia do Sr. Felipe Heitor Oliveira, Rg: 30.005.451-8,

filho da proprietária Wanda de Oliveira e Oliveira, que também acompanhou a vistoria,
este perito realizou o trabalho de forma tranqüila e sem qualquer ocorrência imprevista
a ser relatada.
6. VISTORIA DA UNIDADE
Trata-se de uma casa sobreposta alta de n° 105, localizada

na Gal. Mario Hermes da Fonseca, com área total construída de 88,45 m² e área da
garagem de 12,50 m² totalizando 100,95 m².
O acesso ao imóvel é feito por uma única entrada pela

garagem do imóvel, e que através de uma escadaria tem-se acesso a parte superior da
residência, parte esta composta de 2 dormitórios, sendo uma suíte, banheiro social,
sala, corredor de distribuição, cozinha, área de serviço, além de uma área de lazer com
uma churrasqueira localizada no recuo frontal do terreno.
A disposição das dependências é feita de forma que todas

as janelas e área de serviço fiquem voltadas para o lado direito de quem olha o imovel
de frente.
O imóvel não apresenta bom aspecto de conservação, os

acabamentos ainda são originais, datando da época em que o imóvel foi construído,
paredes e tetos necessitando de reparos e nova pintura, devido a rachaduras e
umidade nas paredes,
Sala: Piso laminado, paredes e teto com pintura em tinta acrílica, janelas em alumínio
anodizado
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fls. 142

PERITO JUDICIAL
Corredor de circulação: piso cerâmico, e teto em alvenaria com pintura das paredes
e teto em tinta acrílica
Suíte: Piso cerâmico, paredes e teto com pintura acrílica, armários embutidos, janela
em alumínio anodizado.
Banheiro suíte: Piso cerâmico, ausência de Box, azulejo até o teto, janela em
alumínio.
Dormitório: Piso cerâmico, paredes e teto com pintura acrílica, armário, janela em
alumínio anodizado.
Banheiro Social: Piso cerâmico, azulejo até o teto, janela em alumínio, e sem box.
Cozinha: Revestida em azulejo até o teto, piso cerâmico e armários suspensos e

armários baixos, em bom aspecto de conservação.
Área de serviço: Revestida em piso cerâmico e azulejo até o teto, fechada com janela
em alumínio e teto com telha metálica.
Garagem: Piso em caco cerâmico, e paredes em tinta látex.
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PERITO JUDICIAL
Vista frontal do imóvel

7.TOMADA FOTOGRÁFICA

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PERITO JUDICIAL
Vista do Imóvel
Rodovia dos Imigrantes sem acesso direto da estrada para rua

Vista do final da Rua General Mário Hermes da Fonseca

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PERITO JUDICIAL
Vista do Inicio da Rua General Mario Hermes da Fonseca

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dormitório.
PERITO JUDICIAL

Vista da lateral do imóvel onde ficam voltadas: a janela da sala, área de serviço e
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PERITO JUDICIAL
Vista da garagem com observador posicionado em frente ao imóvel

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PERITO JUDICIAL

Vista interna da garagem com observador posicionado dentro do imóvel
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PERITO JUDICIAL
Vista área de acesso a parte superior do imóvel

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PERITO JUDICIAL
Sala do imóvel

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Escada de acesso parte superior imóvel
Sala do imóvel
PERITO JUDICIAL
Porta de acesso a laje onde está situada a churrasqueira

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Suíte
PERITO JUDICIAL

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Suíte
PERITO JUDICIAL

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Banheiro da suíte
PERITO JUDICIAL

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fls. 154
PERITO JUDICIAL
Vista do corredor do imóvel


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Dormitório
PERITO JUDICIAL

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Dormitório
PERITO JUDICIAL

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fls. 157
PERITO JUDICIAL
Banheiro Social

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Cozinha
PERITO JUDICIAL

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Cozinha
PERITO JUDICIAL

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PERITO JUDICIAL
Área de Serviço

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PERITO JUDICIAL
Área de Serviço

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PERITO JUDICIAL
Vista da área da churrasqueira


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PERITO JUDICIAL
Vista da área da churrasqueira


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PERITO JUDICIAL
8. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel residencial objeto dessa pericia, construído na

década de 1980, encontra-se em um terreno localizado na rua General Mario Hermes
da Fonseca n° 105 casa 4, na quadra complementada pelos seguintes logradouros:
Rua Antonio de Queiros Filho, Rua dos Calungas e Rua Lucio Bittencourt, possui
churrasqueira, mas não possui estrutura como piscina.
9. CARATERÍSTICAS DA REGIÃO
O referido imóvel encontra-se em uma rua pouco movimentada,

revestida de blocos, com construções baixas, e com 2 (dois) sentidos de direção.
A região é servida de melhoramentos públicos tais como,

pavimentação, guias e sarjetas, água encanada, rede de esgoto, energia elétrica,
iluminação pública, luz elétrica domiciliar, telefone, televisão a cabo e internet banda
larga, coleta de lixo, transporte coletivo urbano.
O imóvel avaliando encontra-se também próximo a pista da

rodovia SP 160 (Rodovia dos Imigrantes), região servida também de escolas
particulares e municipais, supermercados, postos de gasolina, farmácias, padarias,
academias, restaurantes, lanchonetes, e um farto comercio de lojas.
O bairro ESPLANADA DOS BARREIROS – Começa no

cruzamento da Avenida Nações Unidas com a Rua Mal. Cândido Mariano da Silva
Rondon, segue pelo eixo desta até o cruzamento com a Rua Mal. Mascarenhas de
Moraes; deflete à direita e segue pelo eixo desta até o cruzamento com a Praça Avelino
Teixeira Tavares Filho; contorna a Praça até o cruzamento com a Rua Prof. Carlos
33
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fls. 166

PERITO JUDICIAL
Araújo dos Santos, segue pelo eixo desta até o cruzamento com a Praça Prof. Lúcio
Martins Rodrigues, contorna a Praça até o cruzamento com o Rio d' Avó; segue pelo
eixo deste até o cruzamento com o prolongamento da Avenida Nações Unidas; deflete
à direita e segue pelo eixo desta até o ponto de partida." (fonte
http://www.novomilenio.inf.br)
VISTA DA ESPLANADA DOS BARREIROS
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Rua General Mario Hermes da Fonseca 105
PERITO JUDICIAL

10. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

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Rodovia dos Imigrantes
PERITO JUDICIAL

Rua General Mario Hermes da Fonseca n° 105

11. VISTA DA REGIÃO POR IMAGEM EM SATÉLITE
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PERITO JUDICIAL
12.VISTA AÉREA DO IMÓVEL AVALIANDO

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PERITO JUDICIAL
13. PLANO DIRETOR SÃO VICENTE

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PERITO JUDICIAL
14. ZONEAMENTO

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PERITO JUDICIAL
15. MACROZONAS
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Esplanada dos Barreiros
PERITO JUDICIAL

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PERITO JUDICIAL
16. PESQUISA DE MERCADO E ELEMENTOS DE REFERÊNCIA
A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 12 (doze)

imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao
avaliando, no mesmo bairro e enumerados a seguir, além de outros em oferta
na região com valorização equivalente, em número suficiente para estabelecer
um valor médio por metro quadrado.
As amostras serão identificadas, junto com o telefone das

imobiliárias responsáveis pela venda dos respectivos imóveis.
Após a realização de cálculos, tratamento e

homogeneização das amostragens, será apresentado o valor venal do imóvel
avaliando.
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 01
Local: Esplanada dos Barreiros
Tipo: casa sobreposta alta
Área: 80 m² construída
Oferta de Venda: R$ 270.000,00 (R$ 3.375,00/m²)
Fonte: Futura Negócios Imobiliários S/C Creci: 17105-J-SP
Tel.: 13-3467-3111 e - Viva Real cód: CA0212
Situação: a venda
Observações: 02 dorm (1 suíte), 2 banheiros, 1 vaga
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 02
Tipo: casa
Área: 103 m² construídos
Idade: sobreposta alta
Fonte: Imobiliária Casaemar. –Tel.: 13-35072561 e 13-988125089
MercadoLivre cód. SV1643
Situação: a venda
Observações: 02 dorm (1 suíte), 2 banheiros, garagem
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 03
Tipo: sobreposta alta
Área: 78 m²
Idade: sobreposta alta
Oferta de Venda: R$ 250.000,00 (R$ 3.205,12,00/m²)
Fonte: Futura Imóveis Tel.: 13-3467-3111 – Cod: SO0158
Situação: a venda
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 04
Tipo: sobreposta
Área Construída: 78,00 m²
Fonte: Futura Negócios Imobiliários S/C Creci: 17105-J-SP Tel.: 13-3467-

3111 e - cód. SO0156
Situação: a venda
Observações: 02 dom. (1 suíte), 2 banheiros, 1 vaga
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 05
Tipo: sobreposta
Área: 70 m²
Idade: sobreposta
Fonte: Futura Imóveis Tel.: 13-3467-3111 – Cod: SO0155
Situação: a venda
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 06
Local: Parque São Vicente
Tipo: casa
Área: 85 m² construídos
Fonte: Século 21 Empreendimentos Imobiliários - Creci- SP 22969-J-SP–

Tel.: 13-3324-6070 3 13- 99782-2121 - cód: CA0647 Viva real
Situação: a venda
Observações: 2 dorm (1 suíte), 1 vaga
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 07
Tipo: sobreposta
Área: 150m²
Fonte: Roda Imóveis Ltda. – EPP Creci 5657J
13-3327-3538 ZAP: IM018433544 e 11962
Situação: a venda
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 08
Local: Parque São Vicente
Tipo: casa
Área Útil: 70 m²
Fonte: Loren Imóveis - Creci- SP 029004-J-SP–Tel.: 13-3466-9002 e 13-

7812-9127 - cód.: CA2485S Viva real
Situação: a venda
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 09
Área Construída: 83,38 m²

3111 e - cód. SO0169
Situação: a venda
Observações: 02 dom. (1 suíte), 2 banheiros, 1 vaga
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 10
Tipo: casa
Área: 80 m²

3111 e - Viva Real cód. CA0211
Situação: a venda
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 11
Local: Rua Caminho dos Barreiros - Esplanada dos Barreiros
Tipo: sobreposta
Área: 77,15 m²
Oferta de Venda: R$ 250.000,00 (R$ 3.240,44,00/m²)

3111 e - Viva Real cód. CA0108
Situação: a venda
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PERITO JUDICIAL
ELEMENTO 12
Área Construída: 136m²
Fonte: Bela Vista Imóveis Código do anunciante: 6887
Cód. Imovelweb: 2940011093
Situação: a venda
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PERITO JUDICIAL
17. HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES
Nº Bairro Vagas Quartos Banheiros Área Valor R$ R$ / m²

1 Esplanada 1 2 2 80 R$ 270.000,00 3.375,00
2 Esplanada 1 2 2 103 R$ 240.000,00 2.330,09
3 Esplanada 1 2 2 78 R$ 250.000,00 3.205,12
4 Esplanada 1 2 2 78 R$ 230.000,00 2.948,71
5 Esplanada 1 2 2 70 R$ 230.000,00 3.285,71
6 Pque S Vicente 1 2 2 85 R$ 220.000,00 2.588,23
7 Esplanada 1 2 2 150 R$ 450.000,00 3.000,00
8 Pque S.Vicente 1 2 2 70 R$ 245.000,00 3.500,00
9 Esplanada 1 2 2 83,38 R$ 260.000,00 3.118,25
10 Esplanada 1 2 2 80 R$ 260.000,00 3.250,00
11 Esplanada 1 2 2 77,15 R$ 250.000,00 3.240,44
12 Esplanada 1 2 2 136 R$ 320.000,00 2.352,94
18. EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA
A existência de preços do tipo "oferta",

normalmente superiores ao valor real do imóvel, torna necessário à aplicação
de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao valor de mercado.
Aplicando, então, um redutor (Fator de Oferta) de

10% aos preços do tipo "oferta":
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PERITO JUDICIAL
1 Esplanada 1 2 2 80 R$ 243.000,00 3.037,50
2 Esplanada 1 2 2 103 R$ 216.000,00 2.097,08
3 Esplanada 1 2 2 78 R$ 225.000,00 2.884,61
4 Esplanada 1 2 2 78 R$ 207.000,00 2.653,84
5 Esplanada 1 2 2 70 R$ 207.000,00 2.957,14
6 Pque S Vicente 1 2 2 85 R$ 198.000,00 2.329,41
7 Esplanada 1 2 2 150 R$ 405.000,00 2.700,00
8 Pque S.Vicente 1 2 2 70 R$ 220.500,00 3.150,00
9 Esplanada 1 2 2 83,38 R$ 234.000,00 2.806,42
10 Esplanada 1 2 2 80 R$ 234.000,00 2.925,00
11 Esplanada 1 2 2 77,15 R$ 225.000,00 2.916,39
12 Esplanada 1 2 2 136 R$ 288.000,00 2.117,64
19.EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS
18.1 Cálculo da Média Aritmética:
Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados

Número de valores pesquisados
Média Aritmética = R$ 32.575,03

12
Média Aritmética = R$ 2.714,58/m²
56
.
fls. 189

PERITO JUDICIAL
19.2- Cálculo da Média Ponderada:
Apurou-se a média ponderada das amostras,

considerando-se um intervalo percentual de 20% como Fator de Ponderação,
isto é, descartando-se os imóveis pesquisados, cujos valores do metro
quadrado sejam inferiores, ou superiores a 20% do valor do metro quadrado da
média aritmética das amostras (R$ 2.171,66 e R$ 3.257,49 respectivamente).
Portanto, descartam-se as amostras com valores/m²
inferiores à R$ 2.171,66 (média aritmética - 20%) e superiores à R$ 3.257,49
(média aritmética + 20%).
Após a ponderação teremos o seguinte quadro amostral:
20.QUADRO AMOSTRAL APÓS PONDERAÇÃO

1 Esplanada 1 2 2 80 R$ 243.000,00 3.037,50
2
3 Esplanada 1 2 2 78 R$ 225.000,00 2.884,61
4 Esplanada 1 2 2 78 R$ 207.000,00 2.653,84
5 Esplanada 1 2 2 70 R$ 207.000,00 2.957,14
6 Pque S.Vicente 1 2 2 85 R$ 198.000,00 2.329,41
7 Esplanada 1 2 2 150 R$ 405.000,00 2.700,00
8 Pque S.Vicente 1 2 2 70 R$ 220.500,00 3.150,00
9 Esplanada 1 2 2 83,38 R$ 234.000,00 2.806,42
10 Esplanada 1 2 2 80 R$ 234.000,00 2.925,00
11 Esplanada 1 2 2 77,15 R$ 225.000,00 2.916,39
12
57
.
fls. 190

PERITO JUDICIAL
Média Ponderada= Somatório dos valores pesquisados, após ponderação
Número de valores pesquisados, após ponderação
Média Ponderada = R$ 28.360,31

10
Média Ponderada = R$ 2.836,03 /m²
20.1 Cálculo da Média Homogeneizada:
A homogeneização tem por objetivo descartar os

imóveis pesquisados, cujos dados eventualmente expressem anomalias em
relação à média, uma vez que só é possível equalizar-se matematicamente
grandezas comparáveis.
Será adotado o critério bairro, onde serão eliminadas
as amostras fora do bairro Esplanada, apesar dos outros bairros serem
próximos e possuírem característica de mercado equivalentes ou seja:
(amostras 6, 8).
No presente caso, concluídos os

procedimentos de Ponderação, eliminamos as amostras 6 e 8, restando o
seguinte grupo de imóveis pesquisados:
58
.
fls. 191

PERITO JUDICIAL
20.QUADRO AMOSTRAL APÓS PONDERAÇÃO

1 Esplanada 1 2 2 80 R$ 243.000,00 3.037,50
2
3 Esplanada 1 2 2 78 R$ 225.000,00 2.884,61
4 Esplanada 1 2 2 78 R$ 207.000,00 2.653,84
5 Esplanada 1 2 2 70 R$ 207.000,00 2.957,14
6
7 Esplanada 1 2 2 150 R$ 405.000,00 2.700,00
8
9 Esplanada 1 2 2 83,38 R$ 234.000,00 2.806,42
10 Esplanada 1 2 2 80 R$ 234.000,00 2.925,00
11 Esplanada 1 2 2 77,15 R$ 225.000,00 2.916,39
12
Somatório dos valores pesquisados

Média Homogeneizada = após ponderação e homogeneização__
Número de valores pesquisados após
ponderação e homogeneização
Média Homogeneizada= _ R$ 22.880,90
Média Homogeneizada = R$ 2.860,11 m²
59
.
fls. 192

PERITO JUDICIAL
Logo:
Valor médio do m² = R$ 2.860,11/m²
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO
IMÓVEL AVALIANDO
Valor do imóvel avaliando = Valor médio do m² X Área total do imóvel avaliando
Valor do Imóvel Avaliando = R$ 2.860,11 m² X 100,95 m² = R$ 288.728,35
Fator Correção pela Percepção de Mercado do Perito

Avaliador em relação ao estado de conservação e idade do imóvel em
relação as amostras.
Em função de o imóvel avaliando apresentar um estado de

conservação de regular/ruim e construído na década de 80, implica em um
ajuste de valores comparando-se com as amostras da pesquisa, conforme a
percepção mercadológica do perito avaliador.
Valor do Imóvel avaliando = R$ 288.728,35 sendo que será

empregada uma desvalorização de 15% pelo estado do imóvel (pintura,
60
.
fls. 193

PERITO JUDICIAL
reparos e manutenção, idade), em relação as amostras pesquisadas,
totalizando R$ 245.419,10
A norma permite o arredondamento do valor encontrado em

até 1% (um), portanto podemos dizer que em números redondos o valor do
imóvel é de R$ 245.000,00 (duzentos e quarenta e cinco mil reais).
Portanto:
VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO = R$ 245.000,00
61
.
fls. 194

PERITO JUDICIAL
CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e

características intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os
atributos dos dados obtidos, por meio de técnicas de homogeneização
normatizadas, que permitem a determinação do valor levando-se em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia.
Conclui-se que o Valor de Mercado do imóvel

objeto, deste Laudo Técnico de Análise Mercadológica, localizado em São
Vicente-SP, situado à Rua Gal. Mario Hermes da Fonseca n° 105, casa n° 04
no Bairro Esplanada dos Barreiros, no estado em que se encontra, representa
nesta data a importância de R$ 245.000,00 (duzentos e quarenta e cinco mil
reais).
62
.
fls. 195

PERITO JUDICIAL
ENCERRAMENTO
E para que produza os seus efeitos legais,

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA, Perito Avaliador de Imóveis inscrito no
CRECI-SP sob nº 116.784-F e Perito Avaliador de Imóveis inscrito no
CODECI/CNAI sob n° 10.999, assina e certifica este Laudo Técnico, contendo
63 (sessenta e três) páginas, elaborado de acordo com a legislação vigente.
Santos, 17 de janeiro de 2019.
Maurício Hernández Quintana

Perito Avaliador de Imóveis – CRECI N° 116.784-F - CNAI 10.999
Assinatura digital nos termos da Lei nº 11.419/2006.
63

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MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA, Perito Judicial

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

mhqimoveis@creci.org.br - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

RUA GENERAL MARIO HERMES DA FONSECA N° 105

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA

Maurício Hernández Quintana, corretor de imóveis, inscrito

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM -

A competência legal do Corretor de Imóveis em avaliar

Este parecer está em conformidade com o disposto no art.

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA

Importante também, a decisão da 7ª. Turma do Tribunal

O método de avaliação adotado neste Parecer Técnico,

Serão comparados os imóveis em situações equivalentes, com

Este Parecer está definido como “Parecer Técnico” conforme a

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA

NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos Gerais

O valor que se pretende determinar em uma avaliação é o Valor

Podemos também definir Valor de Mercado como: “o preço justo

Valor de Mercado é também definido como a expressão monetária

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA

Quando o objetivo do PTAM é a determinação do valor de

Pode-se, ainda, no caso de dificuldade em constituir uma

Atualmente, esse percentual varia entre 0,5% e 1,2%, sendo

O Perito Avaliador de Imóveis sempre analisa o imóvel como

As pesquisas são feitas através de comparações diretas e

Foram utilizados também os sites de pesquisa Viva Real, Zap

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA

O presente laudo refere-se à AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO

O imóvel avaliando é a casa n° 04, situado à Rua Gal. Mario

Qualquer transação que envolva o imóvel objeto desta avaliação

Foi nomeado para avaliação do bem imóvel, como Perito Oficial

O cálculo do valor do imóvel estará atualizado para o mês de

O prédio e seu respectivo terreno, situado na rua Gal. Mario

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA

O imóvel acha-se matriculado sob n° 105637 no Cartório

O imóvel foi vistoriado em 18 de dezembro de 2018, com

Este perito avaliador efetuou a inspeção técnica através de

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA

Na companhia do Sr. Felipe Heitor Oliveira, Rg: 30.005.451-8,

Trata-se de uma casa sobreposta alta de n° 105, localizada

O acesso ao imóvel é feito por uma única entrada pela

A disposição das dependências é feita de forma que todas

O imóvel não apresenta bom aspecto de conservação, os

MAURÍCIO HERNÁNDEZ QUINTANA

Cozinha: Revestida em azulejo até o teto, piso cerâmico e armários suspensos e

Garagem: Piso em caco cerâmico, e paredes em tinta látex.

Vista frontal do imóvel

mhqimoveis@creci.org.br - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

Rodovia dos Imigrantes sem acesso direto da estrada para rua

Vista do final da Rua General Mário Hermes da Fonseca

mhqimoveis@creci.org.br - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

Vista do Inicio da Rua General Mario Hermes da Fonseca

mhqimoveis@creci.org.br - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

mhqimoveis@creci.org.br - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

Vista da garagem com observador posicionado em frente ao imóvel

mhqimoveis@creci.org.br - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

Vista interna da garagem com observador posicionado dentro do imóvel

mhqimoveis@creci.org.br - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000

Vista área de acesso a parte superior do imóvel

mhqimoveis@creci.org.br - (13) 97412-6136 / (13) 99646-0000