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E N G EN H ARIA DE
AVALIAÇÕES APLICADAS
A IMÓVEIS RURAIS
PPIIRRAACCIICCAABBAA // SSPP
22001116
INDÍCE
1. OBJETIVOS .......................................................................................................................... 1
2. INTRODUÇÃO ...................................................................................................................... 2
3. CONCEITOS BÁSICOS .......................................................................................................... 4
4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 ..................................................................................... 12
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ................................................................................................ 26
5.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ........................................... 27
5.2 MÉTODO DA RENDA ......................................................................................................... 28
5.3 MÉTODO EVOLUTIVO ....................................................................................................... 30
6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS ...................................................................................... 31
7. AVALIAÇÃO DE TERRA NUA .............................................................................................. 33
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS .................................................................. 34
7.2 SITUAÇÃO ......................................................................................................................... 46
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ..................................................................................... 47
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO ............................................................... 47
7.3.2 FATORES DE SITUAÇÃO ................................................................................................... 53
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE DE
USO E SITUAÇÃO ............................................................................................................. 54
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ............................................................. 58
7.5 VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .................................................................. 59
7.6 HOMOGENEIZAÇÃO .......................................................................................................... 60
7.6.1 NOTA AGRONÔMICA (NA) .............................................................................................. 62
7.6.2 DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES .......................................................... 63
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA) .......................................................................... 64
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN) .......................................................................................... 65
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ...................................................... 66
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL ............................................................................................... 68
7.7.1 CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA ................................................................................... 69
7.7.2 CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO ........................................................................................ 70
7.7.3 CRITÉRIO DE CHAUVENET ............................................................................................... 71
7.7.4 CRITÉRIO DE ARLEY ......................................................................................................... 72
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMÓVEL AVALIANDO ............................................................. 74
7.9 INTERVALO DE CONFIANÇA E CAMPO DE ARBÍTRIO ........................................................ 75
8. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.......................................................................................... 78
9. AVALIAÇÃO DE CULTURAS ................................................................................................ 79
9.1 AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS ......................................................................... 80
9.2 AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS................................................................................ 80
9.3 AVALIAÇÃO DE PASTAGENS.............................................................................................. 84
10. AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS ........................................................ 87
11. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS .................................................................. 93
12. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES........................................................................................... 95
13. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS ................................................................................... 96
14. VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL .................................................................................... 98
15. BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 100
INDÍCE DE EQUAÇÕES
EQUAÇÃO 1: MÉTODO DA RENDA..................................................................................................... 29
EQUAÇÃO 2: RENDA LÍQUIDA ........................................................................................................... 29
EQUAÇÃO 3: ORDEM DE IMPORTÂNCIA DOS FATORES DE SUBCLASSE ........................................................ 50
EQUAÇÃO 4: NOTA AGRONÔMICA (NA) ............................................................................................ 63
EQUAÇÃO 5: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO I .......................................... 64
EQUAÇÃO 6: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II OU III................................. 64
EQUAÇÃO 7: VALOR DA TERRA NUA (VTN) ......................................................................................... 66
EQUAÇÃO 8: VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO)................................................................. 67
EQUAÇÃO 9: MÉDIA ARITMÉTICA ...................................................................................................... 69
EQUAÇÃO 10: DESVIO-PADRÃO........................................................................................................ 69
EQUAÇÃO 11: LIMITES NO CRITÉRIO DA MÉDIA .................................................................................... 69
EQUAÇÃO 12: LIMITES NO CRITÉRIO DO DESVIO-PADRÃO....................................................................... 70
EQUAÇÃO 13: D/S CRITÉRIO DE CHAUVENET ....................................................................................... 71
EQUAÇÃO 14: R DO CRITÉRIO DE ARLEY.............................................................................................. 72
EQUAÇÃO 15: VALOR DA TERRA NUA DA PROPRIEDADE AVALIANDA ......................................................... 75
EQUAÇÃO 16: INTERVALO DE CONFIANÇA (IC) .................................................................................... 75
EQUAÇÃO 17: CAMPO DE ARBÍTRIO (CA) ........................................................................................... 77
EQUAÇÃO 18: CULTURAS DOMÉSTICAS .............................................................................................. 80
EQUAÇÃO 19: VALOR ECONÔMICO (VE) ............................................................................................ 81
EQUAÇÃO 20: RECEITA LÍQUIDA (RL) ................................................................................................. 82
EQUAÇÃO 21: FATOR DE ATUALIZAÇÃO (FA), PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS CONSTANTES (OU UNIFORMES) ..... 82
EQUAÇÃO 22: FATOR DE ATUALIZAÇÃO (FA), PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS ÚNICOS .................................... 82
EQUAÇÃO 23: VALOR ECONÔMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAÇÃO PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS
CONSTANTES (OU UNIFORMES) ...................................................................................... 83
EQUAÇÃO 24: VALOR ECONÔMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAÇÃO PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS
ÚNICOS ..................................................................................................................... 83
EQUAÇÃO 25: VALOR CULTURA, NORMA NBR 8.799 .......................................................................... 83
EQUAÇÃO 26: VALOR DAS PASTAGENS ............................................................................................... 85
EQUAÇÃO 27: VALOR DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS ................................................................ 88
EQUAÇÃO 28: FATOR DE DEPRECIAÇÃO .............................................................................................. 89
EQUAÇÃO 29: DEPRECIAÇÃO MÁQUINAS E IMPLEMENTOS ..................................................................... 94
EQUAÇÃO 30: VOLUME DE MADEIRA ................................................................................................. 96
EQUAÇÃO 31: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA ..................................................................... 98
EQUAÇÃO 32: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA, DESCONTADO O PASSIVO................................... 99
INDÍCE FIGURAS
FIGURA 1 - COMPOSIÇÃO DE UM IMÓVEL RURAL .................................................................................. 32
FIGURA 2 - CRITÉRIOS EMPREGADOS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................. 33
FIGURA 3: SISTEMA DE CLASSIFICAÇÃO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO .............................................. 34
FIGURA 4 - RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO
DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA
(1984) ......................................................................................................................... 45
FIGURA 5: EXEMPLO DE CLASSIFICAÇÃO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO ............................................. 46
FIGURA 6: ESTRUTURA DE RELAÇÃO ENTRE IMÓVEL PARADIGMA E ELEMENTOS AMOSTRAIS........................... 67
INDÍCE DE TABELAS
TABELA 1 – CLASSIFICAÇÃO DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO QUANTO À FUNDAMENTAÇÃO................................ 19
TABELA 2 – PONTUAÇÃO PARA FINS DE CLASSIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES QUANTO AO GRAU DE
FUNDAMENTAÇÃO ......................................................................................................... 20
TABELA 3 – GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA DE VALOR NO CAOS DE UTILIZAÇÃO DO MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ................................................................... 22
TABELA 4 – FATORES PARA CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS .......................................................................... 44
TABELA 5 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO
SOLO........................................................................................................................... 48
TABELA 6 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO
SOLO........................................................................................................................... 49
TABELA 7 - VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VÁRIOS
AUTORES. .................................................................................................................... 49
TABELA 8 - FATORES LIMITANTES CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SUAS SUBDIVISÕES. ............................... 51
TABELA 9 - VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E
LIMITAÇÕES DO SOLO..................................................................................................... 52
TABELA 10 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO................ 53
TABELA 11 – SITUAÇÃO DO IMÓVEL EM RELAÇÃO À LOCALIZAÇÃO E ACESSO .............................................. 54
TABELA 12 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO KOZMA ....................................................... 55
TABELA 13 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO FRANÇA ...................................................... 56
TABELA 14 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO O INCRA ...................................................... 56
TABELA 15 – FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS CONSIDERANDO A CLASSE DE
CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO ...................................................................................... 57
TABELA 16 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS CONSIDERANDO A
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO, SEGUNDO FRANÇA (1983). ............. 57
TABELA 17: MODELO DE UM QUADRO RESUMO PARA O SANEAMENTO..................................................... 68
TABELA 18 – D/S CRÍTICO DO CRITÉRIO DE CHAUVENET ......................................................................... 71
TABELA 19 – NÍVEL DE Α ................................................................................................................. 73
TABELA 20 - CRITÉRIO DE ARLEY - “R” CRÍTICO .................................................................................... 73
TABELA 21 – VALORES DO PERCENTIL DA DISTRIBUIÇÃO DE STUDENT....................................................... 76
TABELA 22 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO PARA PASTAGENS .............................................................. 86
TABELA 23 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO PARA CONSTRUÇÕES RURAIS ................................................ 89
TABELA 24 – RAZÃO DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO............................................ 89
TABELA 25 - - FATORES DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO E DA IDADE ........................ 90
TABELA 26 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL ........................................................... 92
TABELA 27 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL ........................................................... 93
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
OBJETIVOS
1. OBJETIVOS
1
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
INTRODUÇÃO
2. INTRODUÇÃO
Para uma melhor compreensão dos efeitos do mercado, normalmente observa-se que
quanto menor for à oferta de um imóvel, ou quanto maior for sua procura, maior será seu
valor de mercado, pois esse será um imóvel raro. Em contrapartida, para que o valor de
mercado do imóvel esteja abaixo de um suposto valor real, menor do que o bem realmente
vale, implica que a oferta está em alta ou a procura é pequena.
Para que um imóvel seja considerado como rural, não basta que se situe em área rural
ou não urbana, inclusive ele pode estar localizado em área urbana, mas sim que seja
explorado com finalidades rurais, como: produção de grãos e frutos, criação de animais,
produção de madeira, etc., ou seja, são áreas onde a melhor alternativa de exploração
econômica é qualquer uma das atividades agropecuárias existentes.
No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender também, que
além do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer
melhoramento concedido pelo homem, que não pode ser retirado ou removido, sem sofrer
algum tipo de dano ou fratura. Além disto, também podem ser objeto de avaliação num
imóvel rural: as máquinas e equipamentos, os veículos, os semoventes, as florestas nativas e
os produtos diversos.
2
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
INTRODUÇÃO
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS
3. CONCEITOS BÁSICOS
Entende-se por avaliação o conjunto de operações com as quais se podem somar juízo
sobre o valor de um bem, e, no caso específico de bens imóveis, sobre o justo valor de uma
propriedade ou de um direito a ela relativo.
Para muitos autores o processo avaliatório tem por objetivo fixar o valor de troca das
coisas vendáveis ou o que se mede pela quantidade de outros bens que, numa economia de
trocas, poderia ser obtido por um bem da propriedade avalianda. É o poder de aquisição que
pode ser comparado com qualquer mercadoria, porém é mais cômodo medi-lo em termos
monetários. Neste caso obtendo o preço do produto, isto é, o valor da troca, expresso em
somas monetárias.
A ideia de valor está intimamente ligada à ideia de utilidade, ou seja, só tem valor
aquilo que é útil. Na teoria econômica, conceitua-se utilidade como a capacidade que
possuem certos bens de satisfazer uma necessidade, e, mais, para que uma coisa seja
considerada útil, é necessária a ocorrência de três condições:
A ideia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o escambo de bens
entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parâmetros vetustos são determinantes para
estabelecer o valor das coisas.
O valor dos objetos no mecanismo de trocas sempre foi regulado por três conceitos:
• utilidade;
• raridade;
• trabalho em consegui-lo.
CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo avaliatório nos
seguintes termos:
“De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se dizer
que: Avaliar é medir o valor. O valor é uma grandeza e, como tal, suscetível
de ser medida. Por sua vez, Medir é comparar. Daí infere-se que avaliação é
a determinação do valor de uma coisa obtida por comparação com outras
semelhantes”.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS
A NBR 14.653-1:2001 estabelece no item 3, que para os efeitos desta norma, aplicam-
se as seguintes definições, dentre elas a definição de avaliação de bens, que é:
A dificuldade de se obter uma definição única e precisa para o que venha a ser valor,
foi responsável pelo surgimento de duas escolas ou correntes universais sobre o que se
entende por valor:
Segundo PELLEGRINO (1983), a diferença entre preço e valor de mercado, é que, num
dado momento o valor significa o que a propriedade vale, enquanto o preço expressa a
quantia pela qual ele pode ser vendido.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS
O valor potencial é utilizado em avaliação, para mostrar se, em face do valor potencial,
um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação do capital.
Embora a lei refira-se a preço de mercado, o termo técnico mais adequado é valor de
mercado, conforme definido pelo item 3.44 da NBR 14.653-1:2001:
Esse valor não é necessariamente o preço pelo qual este bem será transacionado ou
ofertado, pois o valor de mercado é um processo matemático e/ou estatístico de
modelagem de dados, que são obtidos através de coleta de informações sobre os preços
pelos quais imóveis com características semelhantes foram negociados ou estão sendo
ofertados. Portanto, preço e valor são conceitos distintos. Enquanto o valor de mercado se
refere ao valor mais provável de um bem, o preço reflete a quantia monetária pela qual o
bem está sendo transacionado. (PELLI NETO, 2005).
Seguindo o disposto na legislação, considera-se justa a indenização que reflita o preço
atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais,
matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos:
I - localização do imóvel;
II - aptidão agrícola;
III - dimensão do imóvel;
IV - área ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias.
Segundo Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico, terra (ou "bem-de-raiz") pode ser
conceituada como qualquer porção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos
os direitos de propriedade que dizem respeito não somente à área da superfície, mas
também a coisas tais como a cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias
feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície, tais como
plantações e pedreiras, por exemplo.
O conceito econômico de terra, segundo BARLOWE (1972) é muito amplo abrangendo
o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a
possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle. Subdivide-se a terra
como: espaço, natureza, fator de produção, bem de consumo, situação, propriedade e
capital, cujas definições são:
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS
I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua
localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou
agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, ou quer seja,
pela iniciativa privada;
II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e pessoalmente
explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho,
garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área
máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e eventualmente
trabalho com a ajuda de terceiros;
III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior;
IV - "Minifúndio", o imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da
propriedade familiar;
V - "Latifúndio", o imóvel rural que:
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS
a) exceda à dimensão máxima fixada na forma do artigo 46, § 1°, alínea "b",
desta Lei, tendo-se em vista as condições ecológicas, sistemas agrícolas
regionais e o fim a que se destine;
b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo área igual ou
superior à dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido
inexplorado em relação às possibilidades físicas, econômicas e sociais do
meio, com fins especulativos, ou seja, deficiente ou inadequadamente
explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS
"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos
artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil.”
Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo,
de forma não muito clara, define benfeitoria.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS
Com a entrada em vigor do novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002)
houve mudanças nos artigos e definições sobre o que são bens imóveis e benfeitorias, que
se encontram transcritos abaixo:
Artigo 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou
artificialmente.
Artigo 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
Notem que os conceitos se alteraram um pouco, mas que ainda possuem o mesmo
significado, principalmente se nos ativer aos artigos 79 e 97 para definir o conceito de terra
nua.
A Constituição Federal, no seu artigo 184 diz que os imóveis desapropriados serão
indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro,
mas em nenhum momento se refere à definição de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo
as benfeitorias úteis necessárias todo o restante é terra nua.
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro
o conceito de terra nua, mas a medida provisória 1997-34, de 13 de janeiro de 2000, que
alterou alguns artigos destas leis, diz o seguinte:
Art. 3 - Os artigos 2º, 6º, 7º, 11º, 12º, 17º e 18º da Lei n.º 8.629, de 25 de
fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações:
Art. 12 - Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado
do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas e
florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos:
I - localização do imóvel;
II - aptidão agrícola;
III - dimensão do imóvel;
IV - área ocupada e ancianidade das posses;
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONCEITOS BÁSICOS
A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de cálculo de valor da terra nua
a seguinte condição, estabelecida pelo artigo 10.1.2:
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
1. Objetivo
Atentem para o fato de que a norma é uma unanimidade, sendo inclusive muito aceita
nos tribunais, mas não é imutável, conforme especificado no item 1.3, ou seja, pode e deve
ser atualizada com o passar dos anos.
Relacionado ao capítulo anterior à norma apresenta no item 3.12 o conceito para terra
nua:
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
Segundo especifica a norma, a terra nua deve ser classificada segundo o Manual
Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação ou o que vir a
substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais, conforme apresentado a seguir:
5.2.1 Terras
7. Atividades Básicas
1 Adjudicação: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados à praça, ou leilão, são transmitidos ao
credor exeqüente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para pagamento do seu crédito, por preço igual ao
da avaliação, quando não houve licitantes, ou pelo valor do maior lanço, quando arrematado por terceiros.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
# transações;
# ofertas;
# opiniões de Engenheiros de Avaliações ligados ao setor imobiliário rural;
# opiniões de profissionais ligados ao setor imobiliário rural;
# informações de órgãos oficiais.
7.7.1 Preliminares
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
B.1 Generalidades
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
Esta nova norma, NBR 14.653 – Parte 3, instituiu o conceito de trabalhar apenas com
dados semelhantes ao avaliando, segundo critério estabelecido pela própria norma, mas
variando segundo o grau de fundamentação do trabalho.
Abaixo uma das referências da norma quanto aos dados semelhantes:
8 Metodologia aplicável
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
9.1 Generalidades
Grau
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
Notem que a classificação dos trabalhos nos respectivos graus de fundamentação fica
cada vez mais rigorosa, que seja pela pontuação que tem que ser alcançada ou pelas
restrições impostas além da pontuação.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
Tabela 2 – Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação
SOMATÓRIO PONTUAÇÃO
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
Grau
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
<=30% 30% - 50% > 50%
torno do valor central da estimativa
Nota: Observar subseção 9.1
10 Procedimentos específicos
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
10.3.3.1 Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas
condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos
diretos e indiretos, inclusive o custo da terra.
23
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo direto
de dados de mercado.
10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão
competente pode ser utilizado o método da capitalização da renda, onde
devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for
necessário o inventário florestal, este deve ser executado para a área
avalianda.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização, que serve para adequar o valor
encontrado ao valor de mercado.
Todos os métodos são eficientes desde que aplicados adequadamente. Independente
do método escolhido haverá sempre a necessidade do conhecimento do mercado, o que só
pode ser obtido a partir de uma boa base de informações.
Além destes, existem os seguintes métodos para identificar o custo de um bem:
• características físicas;
• localização e acesso;
• benfeitorias;
• culturas;
• entre outros, específicos para cada propriedade ou região.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Deve-se lembrar de que este método é considerado eficiente, apenas onde houver
abundância de informações, tanto do próprio imóvel avaliando como do mercado, imóveis
comparativos. Caso contrário, o método é falho, e isso é possível de se acontecer em
determinadas regiões do país, ou em certas épocas, quando os dados não estejam
atualizados e a movimentação do mercado de compra e venda de imóveis esteja estagnada.
A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação, pois é conhecido que
as fazendas têm características distintas, como: áreas cultivadas; quantidade e tamanho de
benfeitorias não reprodutivas; produções diferentes; tipos de solos; disponibilidade de água;
cobertura vegetal natural (matas) etc.
Além disso, deve estar claro que sua aplicação para a avaliação de imóveis rurais é
muito trabalhosa, pois o mais comum neste método, para a avaliação de imóveis rurais, é a
sua utilização via tratamento por fatores, que são os responsáveis pela transposição das
informações do mercado para a propriedade avalianda.
Na opção de tratamento por fatores, recomenda-se que deve existir um fator para
cada variável independente, e que, preferencialmente, este fator deve evitar o uso de notas,
dado a subjetividade dos mesmos, assim facilmente existiria mais de 05 fatores para um
trabalho considerado simples, podendo chegar a mais de 10 em trabalhos mais complexos
ou elaborados.
Assim, imaginem a quantidade de elementos amostrais que deveria ser empregada
para tornar a amostra significativa, principalmente no caso de uma avaliação de grau de
fundamentação III, o que torna a aplicação do método extremamente oneroso e difícil.
Na prática ocorre que o método comparativo de dados de mercado será o método
mais utilizado para a avaliação de terra nua, como veremos a seguir.
28
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural está
relacionado com a renda que ela é capaz de produzir, capitalizada a uma determinada taxa
de juros, cuja equação matemática pode ser representada da seguinte forma:
𝑅𝑅𝑅𝑅
𝑉𝑉𝑉𝑉 = � � ×100
𝑖𝑖
Equação 1: Método da Renda
onde;
Vp = valor da propriedade;
Rl = renda líquida/ha;
i = taxa de juros.
Importante frisar que no cálculo da renda líquida (Rl) devem-se considerar as receitas
totais e os custos totais da propriedade, enfatizando que os custos totais devem incluir os
custos diretos (custeio) e indiretos, como: depreciação, juros e amortizações.
onde;
Rl = renda líquida; 2
Rb = renda bruta;
Ct = custos totais.
2 O valor da renda líquida deve ser preferencialmente calculado na unidade R$/ha, medida padrão em Engenharia
de Avaliações para o valor da terra de imóveis rurais.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
IMÓVE RURAL
Máquinas e
Construções
Implementos
Produtos
Semoventes
diversos
Recursos
Outros
Naturais
Dada à complexidade dos imóveis rurais, além de visto alguns conceitos e legislações
sobre a avaliação de imóveis rurais, o avaliador deve proceder, no mínimo, a separação do
mesmo em terra nua e benfeitorias.
Segundo recomendações da norma, a terra nua deve ser avaliada pelo método
comparativo direto de dados de mercado, enquanto as benfeitorias pelo método
recomendado em virtude de suas características, mas que variam entre o método da renda e
de custos.
Ao término da avaliação de cada um dos elementos existentes na propriedade, deve
ser feito o somatório destas parcelas para a apuração do valor total do imóvel rural.
32
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Imóvel
Rural
Classe de
Recursos
Capacidade Situação Dimensão Outros
Naturais
de Uso
Dentre os fatores que influenciam o valor da terra nua, maior ênfase será dada a classe
de capacidade de uso e a situação, pois são os fatores mais usuais e utilizados pelos diversos
avaliadores de imóveis rurais. Isto não significa que os outros fatores não são importantes,
são apenas pouco usuais, mas não menos importantes dadas às condições e características
do trabalho a ser executado.
Para acompanhar o estudo de cálculo do valor da terra nua (VTN) é apresentado na
sequência, com as informações pertinentes, os dados para a apuração do valor da terra nua,
distribuído nos exercícios 2 a , apresentados oportunamente conforme são apresentados os
tópicos do assunto.
33
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Classe
Classe I Classe V
VIII
Classe II Classe VI
Classe
Classe III
VII
Classe IV
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As
classes baseadas no grau de limitação de uso e as subclasses na natureza da limitação de
uso. Existem ainda as unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo.
Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificação seria recomendável
que o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel avaliando ou então que
tenha conhecimentos de pedologia para que, no momento da vistoria, detalhar os principais
solos.
Segundo LEPSCH (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em determinado
número de pressuposições, estabelecidas em função dos objetivos que se tem em vista e das
condições socioeconômicas da área de trabalho. A seguir transcrevemos estas
pressuposições:
A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o
planejamento de práticas de conservação do solo, deve ser feita pela interpretação do
levantamento do meio físico, efetuado com o uso de métodos computacionais e/ou
fotogrametria, para as interpretações prévias e trabalhos de campo. Ela é baseada em
combinações de efeito do clima, características e propriedades da terra relacionadas com os
riscos de erosão, limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.
São consideradas como restrições permanentes, dentre outras: o declive, a textura, a
profundidade efetiva do solo, os efeitos anteriores da erosão, a permeabilidade, a
capacidade de retenção de água, o tipo de argilo-minerais. Já os arbustos, árvores ou tocos
possíveis de serem removidos ou deficiências de fertilidade do solo que podem ser
normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos, não são
consideradas como características permanentes. Em resumo, as condições temporárias,
ainda que possam ser importantes para o planejamento, não servem de base à classificação.
Ao se proceder a classificação, tem-se que levar em conta o nível de manejo referente
ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas pela experimentação e pesquisa
agronômica, e que refletem determinado grau de aplicação de capital e de tecnologia.
Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares
apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso para fins agrícolas e/ou risco de
depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes
tipos de solos, e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razão,
generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo
não podem ser feitas ao nível de classe, sem levar em conta todas as características e
propriedades dos solos (para isso, geralmente é necessário determinar a unidade de
capacidade de uso).
A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo com o uso
econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisição, mas sim um sistema
destinado a promover a conservação dos solos.
Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades de
aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco de depauperamento intensivo, e por
isso, em uma mesma região em idênticas condições de localização, a terra cuja capacidade
35
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
36
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
E, as limitações do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses, designadas
pelas seguintes letras:
CLASSE I - são solos que tem poucas restrições quanto à sua utilização, podem
ser cultivados com intensidade, utilizados para pastagens, vegetação campestre,
florestas ou mesmo como reserva para animais silvestres, com mínimos riscos de
depauperamento, sem exigir práticas ou medidas especiais de conservação do
solo. Normalmente, são solos profundos, de fácil mecanização, com boa
retenção de umidade no perfil e fertilidade de média a alta. São áreas planas ou
com declividades muito suaves (< 2%), sem riscos de inundação e sem grandes
37
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
CLASSE III – os solos desta classe possuem severas limitações que reduzem a
escolha dos vegetais ou exigem práticas especiais de conservação, ou ambas,
com severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas
anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo, a fim
de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produção média a
elevada, de culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variações
(subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais
fatores limitantes são: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez
de água no solo (regiões semi-áridas não irrigadas) e pedregosidade.
Frequentemente, essas limitações restringem muito a escolha das espécies a
serem cultivadas, ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do
solo. A classe III admite as seguintes subclasses:
CLASSE IV – os solos desta somente são utilizados para lavouras com limitações
muito severas quanto a escolha das culturas, pois os solos necessitam de
manuseio muito cuidadoso. Estes solos têm riscos ou limitações permanentes
muito severas quando usadas para culturas anuais, apresentam declividade de
12% a 20 %. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável, mas não são
adequados, para cultivos intensivos e contínuos. Usualmente, devem ser
mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos
cultivos ocasionais (na proporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis
anos de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porém com cuidados muito
especiais. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive
íngreme, erosão severa, obstáculos físicos, como pedregosidade ou drenagem
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
sujeitas à erosão acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem
práticas especiais de controle de erosão ou de proteção do solo, são previstas
para a classe V as seguintes subclasses:
CLASSE VI – solos dessa classe possuem limitações severas que restringem seu
emprego, são terras impróprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas
para produção de certos cultivos permanentes úteis, como pastagens, florestas e
algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que
adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes
protetoras deve ser feito com restrições moderadas, com práticas especiais de
conservação do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetação, são
medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do
solo. Normalmente as limitações que apresentam, são em razão da declividade
excessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade do solo, ou presença de pedras
impedindo emprego de máquinas agrícolas. Quando a pluviosidade da região é
adequada para culturas, as limitações da classe VI residem, em geral, na
declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade.
Nas regiões semiáridas, a escassez de umidade, muitas vezes, é a principal razão
para o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes
subclasses:
41
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
CLASSE VII – os solos dessa classe possuem severas limitações que restringem
seu uso, além de serem impróprias para culturas anuais, apresentam severas
limitações, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo,
pastagens e florestas. Sendo altamente suscetíveis de danificação, exigem
severas restrições de uso, com práticas especiais. Normalmente, são muito
íngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com
deficiência de água muito grande. Os cuidados necessários a elas são
semelhantes aos aplicáveis à classe VI, com as diferença de poder ser necessário
maior número de práticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais
intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por erosão. Requerem
cuidados extremos para controle da erosão. Seu uso, tanto para pastoreio como
para produção de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses
são as seguintes:
Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que
não florestas, com risco de erosão muito severo, apresentando
declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade)
propiciando deflúvios muito rápidos ou impedindo a moto mecanização;
presença de erosão em sulcos muito profundos, muito frequentes;
Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com
associações rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com
agravante de serem constituídas por solos de baixa capacidade de
retenção de água;
Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas, a
exemplo das terras situadas em regiões semi-áridas, em locais onde a
irrigação seria imprescindível, mas é impraticável.
42
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
CLASSE VIII – nessa classe estão incluídos todos os solos que não pode ser
utilizados para qualquer tipo de produção vegetal de valor comercial. Prestam-se
apenas para proteção e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreação e
turismo ou armazenamento de água em açudes. Consistem, em geral, em áreas
extremamente áridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem
possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou
encostas rochosas, ou, ainda dunas arenosas. Inclui-se aí a maior parte dos
terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas, que não se prestam
para pastoreio. São possíveis as seguintes subclasses:
Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não possibilitam o
desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas como tipos de terreno. Entre elas,
enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas, areias de praias, áreas escavadas pelo
homem etc.
Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com características dos solos que limitam
a sua exploração, a análise desta planilha no levantamento de campo, serve como
ferramenta, facilitadora, à classificação da classe da capacidade de uso dos solos da
propriedade avalianda. Seu uso é extremamente simples, e, a determinação da referida
classe ocorre quando se encontra para a área avaliada o fator mais restritivo.
43
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
44
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Importante ressaltar que neste trabalho vamos nos concentrar apenas em classificar as
terras em classes de capacidade de uso, não detalhando ao nível de subclasse, pois este é
um procedimento ainda pouco usual em avaliações de imóveis rurais.
Agora é fácil perceber que o valor da terra nua deve estar diretamente relacionado
com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário. Isto
significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo e quanto
maior a gama de uso que o solo permite, maior deve ser o valor deste, em contrapartida,
quanto menor a liberdade, provavelmente, menor o seu valor.
Isto pode ser muito bem visualizado na figura 4, onde esta claro que a classe de
capacidade de uso I permite qualquer tipo de uso sem limitações, enquanto que a classe de
capacidade de uso VIII não permite nenhum uso comercial e ainda possui severas limitações
ao uso do solo.
ocasional ou
aptidões e das
recreação
limitado
Cultivo
Moderado
Complexo
Intensivo
aparente
Limitado
limitações
Simples
Não
I
Aumento das limitações e dos
II
Aumento da adaptabilidade e
SUB-UTILIZAÇÃO DA
III
da liberdade de escolha de uso
IV
V
riscos de uso
VI
SOBRE-UTILIZAÇÃO DA
VII
VIII
Figura 4 - Resumo da variação do tipo e da intensidade máxima de utilização da terra sem risco de
erosão acelerada em função das classes de capacidade de uso, retirado de KOZMA (1984)
45
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
7.2 SITUAÇÃO
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Certamente a segunda propriedade terá um valor superior à primeira, para aquele tipo de
exploração.
KOZMA (1985) referindo-se ao trabalho do Engenheiro Agrônomo Octávio Teixeira
Mendes Sobrinho, que quantificou estas diferenças, assim se manifesta sobre o problema:
47
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo
Classe de Escala de
Critério
Cap. de Uso Valores (%)
terras para culturas, sem problemas de conservação e fertilidade,
I 100
exige adubação de manutenção.
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação e
II 95
fertilidade exigem práticas simples (nivelamento).
terras de culturas, com sérios problemas de conservação e fertilidade
III 75
exigem práticas complexas (terraceamento).
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem
IV 55
problemas de conservação.
terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida
V 50
de pecuária leiteira.
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação,
VI 40
fertilidade exige práticas simples, renda líquida de pecuária leiteira.
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige
VII práticas complexas (estradas de acesso), renda líquida de exploração 30
silvícola.
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservação,
VIII 20
renda líquida de eventual exploração piscícola.
As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para cada
classe foram definidas para uma época e região pré-fixadas e não devem ser seguidas como
únicas. Para cada região podem-se adaptar estas rendas, seguindo os padrões locais
próprios.
48
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Tabela 6 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo
Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em
extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região. Outros autores
também procederam aos mesmos cálculos, em outras regiões, chegando a valores diversos,
reunidos pelo Engenheiro Agrônomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de
Queiroz', USP, Geraldo Vitorino FRANÇA (1983), a seguir apresentados:
Tabela 7 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade segundo vários autores.
II 80 67 95 80 80
III 64 44 75 60 61
IV 51 30 55 52 47
V 41 20 50 44 39
VI 33 13 40 28 29
VII 26 9 30 14 20
VIII 21 6 20 7 13
Fonte: França
49
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores, segundo o professor
FRANÇA (1983), é a não consideração, por nenhum destes, das naturezas das limitações, ou
seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razão seriam as condições regionais
próprias de cada estudo.
Segundo FRANÇA (1983), quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem
duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a
dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte ordem:
onde:
e = erosão ou risco de erosão;
w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio);
s = limitações inerentes ao solo e;
c = limitações devidas ao clima.
Ou seja, erosão apresenta o maior grau de limitação, enquanto que o clima o menor. O
esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983) resume as principais características a
serem observadas nas classes, subclasses e unidades:
50
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
1) seca prolongada
2) geada
c 3) ventos frios
VIII
4) granizo
5) neve
Com este refinamento, a definição da natureza das limitações, é lícito admitir-se uma
variação entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de acordo com as
subclasses, variação essa que é da ordem de 10% a 15%.
Com base nestes argumentos, FRANÇA (1983) organizou a tabela apresentada a seguir,
na qual são propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso,
utilizados na região de Piracicaba. Para outras regiões deve-se verificar se os valores
relativos correspondem à realidade, caso contrário, faz-se necessário a adoção justificada de
novos valores relativos.
51
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Tabela 9 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade de Uso e Limitações do
Solo.
Fonte: França
Para a Classe I não são admitidas subclasses e, para a Classe VIII não foi detectada
nenhuma variação no valor em função das severas limitações de uso já impostas a classe.
Desta forma têm-se definido valores relativos para as classes e subclasses de
capacidade de uso de solo segundo diversos autores.
Conforme exposto por LIMA (2005), qual será a curva de solos adequada para o
trabalho que você, leitor, está fazendo? É preciso esclarecer que todas estas curvas já
apresentadas estão corretas para as regiões e épocas onde foram elaboradas, mas o
problema é com a adoção de qualquer uma destas sem os cuidados necessários.
Ainda segundo LIMA (2005) talvez esteja aqui à razão das críticas à utilização do
critério “classes de capacidade de uso”: em vez de se testar qual a curva de valores que
representa a região em estudo, diversos profissionais aplicam uma mesma “curva” para
diferentes localidades, gerando distorções. O correto é a verificação da representatividade
daquela curva frente ao mercado em análise, com as necessárias precauções.
52
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Da mesma forma que foi feita para a classe de capacidade de uso, diversos autores
estudaram o efeito da situação no rendimento líquido das culturas, este estudo forma a base
atualmente para determinação dos fatores de situação.
A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hélio de Caires, sintetiza a solução
proposta pelo Engenheiro Octávio T. Mendes Sobrinho.
Circulação Escala
de
Situação Importância das Praticabilidade durante
Tipo de Acesso valor
distâncias o ano (%)
Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100
Primeira classe não
Muito boa Relativa Permanente 95
pavimentada
Boa Não pavimentada Significativa Permanente 90
Estradas e servidões de Vias e distâncias se Sem condições
Desfavorável 80
passagem equivalendo satisfatórias
Distâncias e classes Problemas sérios na
Má Fecho nas servidões 75
se equivalendo estação chuvosa
Fechos e interceptadas Problemas sérios
Péssima 70
por córregos sem ponte mesmo nas secas
Fonte: Caires
LIMA (2005) explica que se deve lembrar que está tabela também foi elaborada, a
exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de dados de mercado para uma
determinada região e época. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas
regiões, mas não significa que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar
trabalho realizado recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado
imobiliário, diferenças de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com
frente para estradas de terra de boa qualidade.
Atualmente existe uma nova tabela de caracterização da situação do imóvel rural,
desenvolvida pelos técnicos do INCRA e, em vigência desde 2007. Nesta tabela os técnicos
do INCRA incorporaram ao elemento tipo de acesso, a questão do acesso fluvial, muito
importante em regiões mais remotas do país, locais estes muitas vezes sem nenhum tipo de
estrada.
53
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Características
Valor
Tipo de acesso
Situação Importância Praticabilidade Relativo
Fluvial das distâncias durante o ano (%)
Terrestre
(navegabilidade)
Não
Ótima Asfaltada 0–1h Permanente 100
significativa
1ª classe não
Muito boa 1–3h Relativa Permanente 95
asfaltada
Não
Boa 3–6h Significativa Permanente 90
pavimentada
Estradas e
Sem condições
Regular servidões de 6 – 12 h Significativa 80
satisfatórias
passagem
Problemas
Fecho nas
Desfavorável Parte do ano Significativa sérios na 75
servidões
estação chuvosa
Fechos e
Problemas
interceptada
Má Restrita Significativa sérios mesmo 70
por córrego sem
na seca
ponte
Fonte: INCRA (2007), Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de KOSMA (1986)
Assim analisando-se as tabelas pode-se concluir que, o item a ser observado com
maior cuidado é o tipo de acesso, vindo num segundo plano a distância e a praticabilidade
destes acessos.
Notam-se neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os diferentes tipos de
solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em
porcentagem.
54
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do imóvel com valores
relativos também expressos em porcentagem.
O Engenheiro Agrônomo KOZMA (1984), baseando-se nos estudos de MENDES
SOBRINHO (1966), montou uma nova tabela, relacionado às Classes de Capacidade de Uso
com a situação da propriedade, resultando disto, coeficientes para cada tipo de solo e
situação.
Com isto, depois de determinado o valor da relação de uma CLASSE versus
determinada SITUAÇÃO de solo, por uma simples multiplicação, pode-se determinar os
índice agronômico (IA), que expressam o valor de uma determinada combinação de classe
da capacidade de uso e situação.
Tabela 12 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de
capacidade de uso e situação segundo KOZMA
Classe
ótima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
desfavorável - 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
má - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
péssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
Fonte: Kozma
55
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Tabela 13 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de
capacidade de uso e situação segundo FRANÇA
Classe
ótima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123
boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
desfavorável - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
má - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098
péssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: França
Tabela 14 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de
capacidade de uso e situação segundo o INCRA
Classe
ótima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300
muito boa
0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285
95%
boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255
regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210
desfavorável
0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180
- 60%
má - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150
56
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Ótima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130
Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124
Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117
Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104
Desfavorável 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098
Má 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091
Fonte: INCRA (2006) – Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de FRANÇA (1983) e citado por LIMA
(2005).
Tabela 16 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas considerando a classe e
subclasse de capacidade de uso e situação, segundo FRANÇA (1983).
SITUAÇÃO I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII
100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%
Ótima 100% 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13
Muito boa
0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123
95%
Boa 90% 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117
Desfavorável
0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104
80%
Má 75% 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,48 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097
Péssima 70% 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,448 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091
Fonte: França
57
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
unitário básico para uma determinada condição, este valor denominamos a partir de agora
como índice agronômico (IA).
Deve-se lembrar sempre que estas tabelas, como já demonstrado, têm valores
diferentes, dependendo da região e da época em que foram realizadas, ou seja, não se
recomenda a adoção de nenhuma das tabelas listadas neste trabalho sem que antes seja
feita uma verificação prévia com dados de mercado, plenamente justificada, de que a
mesma retrata o funcionamento do mercado de terras agrícolas da região.
Da mesma forma, esta classificação de solos por capacidade de uso não implica
necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões deste País, sendo
perfeitamente possível criar-se uma equação das classes apenas com aquelas mapeadas no
local analisado.
Aos dois fatores já citados, capacidade de uso das terras e situação, pode-se juntar um
terceiro, que seria a dimensão das propriedades, pois se sabe que imóveis rurais têm
variações significativas no valor, devido ao tamanho. Dependendo da região existirão outros
fatores, como potencial de irrigação, pluviosidade, porcentagem de área com cobertura
florística natural (mata nativa) etc., cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da
mesma sequencia sugerida a seguir.
3 Benfeitoria voluptuária é aquela que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem.
58
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
59
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
vegetação;
relevo;
tipos de solos;
classes de capacidade de uso dos solos;
recursos hídricos;
recursos naturais;
Para facilitar seu trabalho, o profissional pode se valer de algumas fichas de pesquisa e
coleta de dados. LIMA (2005) ressalta um velho ditado: “Uma fotografia vale mais que mil
palavras”. Ou seja, o laudo deve vir sempre acompanhado de documentação fotográfica.
O levantamento de dados, tanto do imóvel avaliando como das amostras, imóveis
ofertados ou negociados, deve obedecer ao mesmo critério, pois nada adiantaria ao
avaliador procederem a uma minuciosa vistoria no imóvel avaliando se não proceder da
mesma maneira na sua amostragem de dados.
7.6 HOMOGENEIZAÇÃO
60
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram negociados ou
estão em oferta no mercado imobiliário.
Ao mesmo tempo, este método trabalha com valores de terra nua (VTN), que não
estão disponíveis, uma vez que as propriedades são negociadas com as respectivas
benfeitorias.
Somente para reafirmar o já exposto, a principal diferença entre as diversas
propriedades rurais são as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as construções e
instalações (ou benfeitorias não reprodutivas), além de rebanhos, máquinas e
equipamentos. Para viabilizar este trabalho de avaliação, a recomendação é a separação do
valor das culturas (ou benfeitorias reprodutivas) das construções e instalações (ou
benfeitorias não reprodutivas), dos rebanhos, das máquinas e equipamentos em cada uma
das amostras. Como resultado desta separação, valor do imóvel – valor das culturas – valor
das construções – valor dos rebanhos – valor das máquinas, determinamos o valor de TERRA
agora dita NUA, isto é, sem qualquer benfeitoria realizada pelo proprietário, ocupante ou
explorador.
E no que isto ajuda? Esta “separação” nos permite trabalhar com as propriedades
como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando compará-las utilizando-se de suas
características mais significativas tanto do ponto de vista agronômico, quanto do produtor
rural: fertilidade natural, topografia, profundidade, drenagem etc. associado ao tipo de
acesso, parâmetros para os quais existem sistemas de classificação que nos permitem
compará-los.
A homogeneização é a etapa onde o valor da terra nua de cada amostra gera um valor
para a propriedade avalianda, pela correlação entre suas notas agronômicas, para tanto é
necessário os seguintes procedimentos:
61
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Definidos estes critérios, digamos básicos, iremos agora analisar as informações que
nos são fornecidas pelos profissionais que trabalham ou encontram-se envolvidos na
comercialização de imóveis, como Corretores de Imóveis, Cartorários e etc.
Assim na sequencia da apostila iremos expor a metodologia de cálculo da nota
agronômica (NA), a determinação do Fator de Elasticidade (fe), a equação do valor de terra
nua (VTN), possibilitando assim o estabelecimento do conjunto amostral semelhante para a
posterior homogeneização dos dados amostrais.
62
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
onde;
NA = nota agronômica do imóvel;
A1 = área da gleba 1;
IA1 = índice agronômico da gleba 1;
A2 = área da gleba 2;
IA 2 = índice agronômico da gleba 2;
An-1 = área da gleba n-1;
IA n-1 = índice agronômico da gleba n-1;
An = área da gleba n;
IA n = índice agronômico da gleba n;
At = área total do imóvel analisado.
Este cálculo deve ser repetido para a propriedade avalianda e para todas as
propriedades amostradas, conforme exemplo a seguir.
63
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
onde;
Liminf. = limite inferior do conjunto amostral semelhante;
Limsup. = limite superior do conjunto amostral semelhante;
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda.
Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que têm valor
numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que, para aqueles dados que
estão à venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE (fe),
isto é, aquela margem de negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado.
Segundo LIMA (2005), na área de avaliação de imóveis urbanos, onde dispomos de
uma base de dados maior, em períodos normais, entendam-se períodos em que a oferta e a
procura são equivalentes, esta margem é de 10% sobre o valor total do imóvel, já na área
rural, frequentemente nos deparamos com margens diferentes, mas como a sua apuração é
demorada, e tempo não é uma coisa que se tem em trabalhos de avaliação, o usual é utilizar
o fe = 0,10.
64
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
A verificação desta margem deve ser feita, pela comparação de diversas ofertas com
negociações efetivamente realizadas na região em estudo, para que se possa adotar o
coeficiente correto para a região, no momento da avaliação.
Além disto, como se trata de um fator de homogeneização, também esta sujeito às
mesmas regras dos dados semelhantes, portanto devendo se enquadrar nos respectivos
limites, dentro do grau de fundamentação adotado para o trabalho.
65
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
benfeitorias, o que é incorreto, visto que, na negociação do tipo “porteira fechada”, a terra
nua e as benfeitorias perfazem um valor único.
Desta forma chegamos neste momento na definição do valor da terra nua (VTN) da
propriedade, quer seja ela uma oferta ou negócio realizado, conforme visto na seguinte
equação:
onde;
VTN = valor da terra nua por unidade de área;
VTI = valor total do imóvel (ofertado ou transacionado);
fe = fator de elasticidade;
Vb = valor das benfeitorias;
At = área do imóvel.
O valor da terra nua (VTN) deve ser expresso em reais por hectare (R$/ha).
Importante salientar que o fator de elasticidade (fe), parte da equação acima, só existe
quando o imóvel for oferta, nos casos de negócio realizado este não existe, ou podemos
considerar que assume o valor de 1.
Este procedimento deve ser realizado para todos os elementos que compõe o
conjunto amostral semelhante.
Após a realização destas etapas, cálculo da nota agronômica, verificação dos dados
semelhantes e cálculo do valor da terra nua, todas as etapas de preparação dos dados, o
avaliador encontra-se apto a proceder à homogeneização do conjunto amostral.
O resultado final destas etapas deve ser uma tabela ou figura contendo no mínimo as
seguintes informações: identificação do elemento, nota agronômica e valor da terra nua,
também pode incluir a nota agronômica da propriedade avalianda, conforme ilustra a figura
6.
66
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Amostra
02
NA e VTN
Amostra Amostra
03 01
NA e VTN PARADIGMA NA e VTN
NA
VTN=?
Amostra Amostra
04 05
NA e VTN NA e VTN
�𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝 ×𝑁𝑁𝑁𝑁𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎 �
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑉𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖 = � �
𝑁𝑁𝑁𝑁𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝𝑝
67
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
onde;
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade avalianda;
VTNpesquisa = valor da terra nua do imóvel pesquisado;
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda;
NApesquisa = nota agronômica do imóvel pesquisado.
Elemento VTNindexado
Amostra 01 1.257,00
Amostra 02 1.165,00
Amostra n 1.031,00
Média 1.151,00
Desvio-padrão 113,65
O saneamento destes dados poderá ser feito segundo quatro critérios, sendo que a
adoção de um ou outro critério dependerá dos objetivos e da metodologia utilizada na
coleta de dados. São critérios utilizados e aceitos para o saneamento amostral:
68
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
∑𝑛𝑛𝑖𝑖=1 𝑥𝑥𝑖𝑖
𝑥𝑥̅ =
𝑛𝑛
Equação 9: Média aritmética
∑𝑛𝑛
𝑖𝑖=1 𝑥𝑥𝑖𝑖
( − 𝑥𝑥̅ )2
S =�
𝑛𝑛 − 1
Equação 10: Desvio-padrão
onde:
xi = valor de um dado amostral;
n = número de elementos do conjunto amostral;
x� = média aritmética simples;
s = desvio-padrão.
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿.𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖. = 0,70×𝑥𝑥̅
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿.𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. = 1,30×𝑥𝑥̅
onde:
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
x� = média aritmética simples;
69
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖𝑖. = 𝑥𝑥̅ − 𝑠𝑠
𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿𝐿.𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠 = 𝑥𝑥̅ + 𝑠𝑠
onde;
Liminf. = limite inferior do intervalo;
Limsup. = limite superior do intervalo;
x� = média aritmética simples;
s = desvio-padrão.
70
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Neste critério, os limites são substituídos pelo cálculo do valor do d/s amostragem,
onde d representa a diferença entre o valor do VTNindexado de um elemento da amostra (xi) e
a média (x� ), expresso em valores absolutos (módulo), divididos pelo desvio-padrão (s), para
em seguida compará-lo com um “d/scrítico” tabelado.
|𝑥𝑥𝑖𝑖 − 𝑥𝑥̅ |
D/𝑠𝑠 =
𝑠𝑠
Equação 13: d/s critério de Chauvenet
onde;
d/s = d/s;
xi = valor do elemento analisado;
x� = média aritmética do conjunto amostral;
s = desvio-padrão do conjunto amostral.
Neste método existe um pequeno macete que pode ser aplicado, trata-se do cálculo
de apenas o d/sinferior e o d/ssuperior. Neste caso o valor do elemento utilizado para calcular o
d/sinferior corresponde ao elemento que apresenta o menor valor do VTNindexado, enquanto
para o d/ssuperior utilizamos o elemento de maior valor do conjunto amostral.
Após a determinação dos limites inferior e superior, deve-se encontrar o valor do
d/scrítico, que é tabelado e varia em função do número de elementos do conjunto amostral
(n), conforme tabela a seguir.
71
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
eliminados todos os dados cujo resultado seja superior ao valor tabelado, se for menor ou
igual ao valor tabelado não há necessidade de expurgar nenhum elemento do conjunto
amostral.
Nesta metodologia deve-se fazer um novo procedimento de saneamento caso tenha
ocorrido à eliminação de qualquer dado do conjunto amostral, pois o critério estabelece que
sejam feitos tantos procedimentos de saneamento quantos forem necessários até não
houver mais dados eliminados.
Ao término de cada etapa do processo de saneamento deve-se calcular a nova média
aritmética (x� s ) e o novo desvio-padrão (ss) do conjunto amostral restante. Na etapa final, ou
última verificação, estes dados passam a ser denominados de saneados.
Este método apresenta algumas diferenças em relação os outros dois métodos
apresentados, primeiramente quanto à forma de determinação dos seus valores limites,
inferior e superior, que não formam um intervalo, depois quanto à forma de determinação
dos dados expurgados, agora feito por meio da comparação dos valores calculados com um
valor tabelado, e finalmente, que este método deve ser reaplicado sempre que houver
dados eliminados, até que estes cessem e não seja mais necessária a operação de
saneamento.
|𝑥𝑥𝑖𝑖 − 𝑥𝑥̅ |
R =
𝑠𝑠
Equação 14: r do critério de Arley
onde;
rinf. = limite inferior;
rsup. = limite superior;
xi = valor do elemento analisado;
x� = média aritmética do conjunto amostral;
s = desvio padrão do conjunto amostral.
72
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Tabela 19 – Nível de α
Nível
n Até 5 De 6 a 10 De 11 a 50 Mais de 50
α 10% 5% 1% 0,1%
V α
10% 5% 1% 0,1%
1 1,397 1,409 1,414 1,414
2 1,559 1,645 1,715 1,730
3 1,611 1,757 1,918 1,982
4 1,631 1,814 2,051 2,178
5 1,640 1,848 2,142 2,329
6 1,644 1,870 2,208 2,447
7 1,647 1,885 2,256 2,540
8 1,648 1,895 2,294 2,616
9 1,649 1,903 2,324 2,678
10 1,649 1,910 2,348 2,730
11 1,649 1,916 2,368 2,774
12 1,649 1,920 2,385 2,812
13 1,649 1,923 2,399 2,845
14 1,649 1,926 2,412 2,874
15 1,649 1,928 2,423 2,899
16 1,649 1,931 2,432 2,921
17 1,649 1,933 2,440 2,941
18 1,649 1,935 2,447 2,959
19 1,649 1,936 2,454 2,975
20 1,649 1,937 2,460 2,990
21 1,649 1,938 2,465 3,003
22 1,648 1,940 2,470 3,015
23 1,648 1,941 2,475 3,026
24 1,648 1,941 2,479 3,037
25 1,648 1,942 2,483 3,047
26 1,648 1,943 2,487 3,056
27 1,648 1,943 2,490 3,064
28 1,648 1,944 2,492 3,071
29 1,648 1,945 2,495 3,078
30 1,648 1,945 2,498 3,085
35 1,648 1,948 2,509 3,113
40 1,648 1,949 2,518 3,134
45 1,647 1,950 2,524 3,152
50 1,647 1,951 2,529 3,166
73
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Assim como para o critério de Chauvenet, o teste é específico para cada elemento,
sendo usual testar as extremidades, ou seja, o maior e o menor elemento, caso estes sejam
inferiores ao rcrítico tabelado, não há necessidade de eliminar nenhum elemento da
amostragem, entretanto caso sejam maiores, deve-se eliminar ambos os elementos, ou
apenas o que for maior, preservando o de valor inferior.
Caso ocorra a eliminação de algum elemento, deve-se proceder a um novo
saneamento do conjunto amostral restante, pois este critério estabelece que sejam feitos
tantos procedimentos de saneamento até que não seja eliminada mais nenhuma amostra
após o procedimento de saneamento.
Igualmente ao critério anterior, no término do processo de saneamento deve-se
calcular a nova média saneada (x� s ) e o novo desvio-padrão saneado (ss) do conjunto
amostral final.
Após a conclusão do saneamento dos dados amostrais, por qualquer um dos critérios
apresentados, parte-se para definir o valor da propriedade avalianda.
O avaliador tem que definir qual será o valor da terra nua da propriedade avaliando
com base nos dados do conjunto amostral saneado, dentre estes dados qual será o VTN/ha
da propriedade avalianda?
Após o saneamento dos dados amostrais, tem-se um conjunto de dados que
representam valores que cada amostra contribuiu para a determinação do valor da
propriedade avalianda, assim deve-se calcular uma nova média e desvio padrão do conjunto
amostral restante. Esta novo valor da média (x� s ) e do desvio-padrão (ss) denominamos de
saneados.
Importante ressaltar que foram apresentados no tópico anterior 04 (quatro) critérios
possíveis de saneamento para o conjunto de dados homogeneizados, mas destes critérios
qual adotar na execução dos trabalhos de avaliação, ou então qual o melhor critério de
saneamento?
Quando terminar de aplicar qualquer um dos critérios de saneamento, o avaliador tem
que calcular o valor da nova média saneada e do novo desvio-padrão saneado, resultado
obtido somente com os dados resultantes do saneamento amostral.
Para que serve esta média e desvio-padrão saneado?
O valor da média saneada (x� s ) será considerado como o valor da terra nua por hectare
(VTN/ha) da propriedade avalianda, pois ela é o valor que pode substituir todos os valores
da variável, isto é, é o valor que a variável teria se em vez de variável ela fosse constante.
O desvio-padrão é uma medida de variabilidade do conjunto amostral, portanto
demonstra como está a variação dos dados em torno da média, o que significa que quanto
maior o desvio-padrão, maior a heterogeneidade do conjunto amostral.
74
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
onde:
VTNavalianda = valor da terra nua da propriedade avalianda;
x� = média aritmética do conjunto amostral;
At = área total da propriedade avalianda.
𝑠𝑠𝑠𝑠
I. 𝐶𝐶. [𝜇𝜇]: �𝑥𝑥̅𝑠𝑠 ∓ �𝑡𝑡× � ���
�𝑛𝑛𝑠𝑠
Equação 16: Intervalo de confiança (IC)
onde;
I. C. [µ] = intervalo de confiança para a média populacional ou verdadeira;
x� s = média saneada;
t = percentil da distribuição de Student, com grau de liberdade (V = n-1) e 80% de
confiança;
ss = desvio padrão saneado;
ns = número de elementos do conjunto saneado
Isto significa que com um coeficiente de confiança de 80% de certeza esse
intervalo calculado contém a média populacional ou verdadeira.
75
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
Percentis
Grau de liberdade
t0,90
1 3,080
2 1,890
3 1,640
4 1,530
5 1,480
6 1,440
7 1,420
8 1,400
9 1,380
10 1,370
11 1,360
12 1,360
13 1,350
14 1,340
15 1,340
16 1,340
17 1,333
18 1,330
19 1,328
20 1,325
∞ 1,282
76
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
onde;
CA = campo de arbítrio;
x� s = média saneada;
Desta forma, o intervalo de confiança passa a ser utilizado para estabelecer o grau de
precisão do trabalho e o campo de arbítrio para inferir um provável valor da propriedade
avalianda, que pode variar dentro de certas condições, na faixa calculada para o campo de
arbítrio, mas na realidade, essa decisão do avaliador não deve ser aleatória, e sim
fundamentada nos elementos de que ele dispõe ao realizar o trabalho da avaliação.
77
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS
8. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS
reflorestamentos;
pastos cultivados ou melhorados;
culturas anuais;
culturas perenes e semiperenes;
canaviais;
cafezais;
pomares e etc.
edificações em geral;
casas;
galpões;
estábulos;
pocilgas;
currais e outras instalações;
assim como os chamados melhoramentos fundiários, como:
trabalhos de conservação do solo;
sistemas de irrigação e drenagem;
açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado,
efetuados no próprio solo.
78
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS
9. AVALIAÇÃO DE CULTURAS
79
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS
VB = 𝐶𝐶𝐶𝐶
Equação 18: Culturas domésticas
onde:
Vb = valor da benfeitoria;
Cf = custo de formação.
80
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS
• espécie botânica;
• área de plantio em ha. e/ou covas;
• estágio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo;
• estado fitossanitário e tratos culturais;
• espaçamento entre plantas;
• culturas intercaladas;
• plantio em terraços, contornos, cordões, banquetas individuais e outros.
VE = 𝑅𝑅𝑅𝑅×𝐹𝐹𝐹𝐹×𝑟𝑟
Equação 19: Valor econômico (VE)
81
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS
onde;
VE = valor econômico da cultura;
Rl = receita líquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
RL = 𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅 − 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷
Equação 20: Receita líquida (Rl)
onde;
Rl = renda líquida;
Receitas = receitas totais da cultura;
Despesas = despesas totais da cultura.
Normalmente adota-se a variável taxa de risco o valor de 10% (dez por cento),
entretanto muitos trabalhos sugerem que esta taxa deve ser compatível com a cultura e os
seus riscos de produção, de acordo com a região em análise. Uma fonte alternativa para
determinação da taxa de risco seria o Seguro Agrícola, o grande inconveniente desta opção é
que no Brasil o seguro agrícola ainda é uma coisa incipiente.
Detalhando a expressão anterior, quanto ao cálculo do fator de valor presente obtém-
se a seguinte equação:
[(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 − 1]
FA = � �
[𝑖𝑖×(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 ]
Equação 21: Fator de atualização (Fa), para série de pagamentos constantes (ou uniformes)
1
FA = � �
(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛
Equação 22: Fator de atualização (Fa), para série de pagamentos únicos
onde;
Fa = fator de atualização (para valor presente);
i = taxa de juros;
n = número de períodos.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS
((1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 − 1)
VE = �(𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑎𝑎 − 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷)× � � ×𝑟𝑟�
(𝑖𝑖×(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 )
Equação 23: Valor econômico (VE), com fator de atualização para série de pagamentos constantes
(ou uniformes)
1
VE = �(𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅𝑅 − 𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷𝐷)× � � ×𝑟𝑟�
(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛
Equação 24: Valor econômico (VE), com fator de atualização para série de pagamentos únicos
VC = [𝐶𝐶𝐶𝐶 + (𝑅𝑅𝑅𝑅×𝐹𝐹𝐹𝐹×𝑟𝑟)]
Equação 25: Valor cultura, norma NBR 8.799
onde:
VC = valor da cultura;
Cf = custo de formação;
Rl = receita líquida;
Fa = fator de valor presente;
r = taxa de risco, inerente a cultura.
83
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS
Pastagem cultivada, para fins de avaliação, nada mais é do que um tipo de “cultura
perene”, onde temos a fase de plantio, o período de formação e o ciclo de utilização,
entretanto devido a questões culturais a avaliação de pastagens segue uma metodologia
diferente da avaliação das culturas comerciais.
Segundo a norma brasileira para avaliação de imóveis rurais, NBR 14.653-3:2004, no
que se refere à avaliação de pastagens estabelece o seguinte:
10.3.3.1 – Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições, pelo
período restante da vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive
o custo da terra.
A diferença está no produto final: carne, leite, animais para cria, animais melhorados
(reprodutores), matéria seca, silagem, feno, etc.
Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura, a recomendação
para a avaliação é a seguinte, deve-se determinar qual o custo para formação de uma
pastagem semelhante e depreciá-la conforme seu estado vegetativo, a expressão que
demonstra isto é fornecida abaixo:
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE CULTURAS
VP = 𝐶𝐶𝐶𝐶×𝑑𝑑
Equação 26: Valor das pastagens
onde:
VP = valor da pastagem;
Cf = custo de formação, que se resume neste caso ao custo de plantio, retirado
de uma planilha adaptada à tecnologia utilizada no imóvel em estudo;
d = depreciação.
Podem ser previstas, por exemplo, as operações de preparo do solo, plantio, insumos e
tratos culturais, já os custos relativos ao desbravamento (derrubada, destoca,
encoivaramento, catação, etc.) somente serão admitidos em regiões de fronteira agrícola,
onde tais operações foram recentemente realizadas e ainda não ocorreu à amortização
desse capital investido. Essa condição é confirmada quando não se verifica mais no mercado
a ocorrência de negócios com valoração de terras brutas (cobertura vegetal primária).
O técnico deve prestar atenção para as planilhas de custos, que devem representar a
realidade da região avalianda e as condições encontradas na propriedade avalianda.
Há uma grande dificuldade, no caso das pastagens, em utilizar-se o método da
determinação do valor econômico (VE), pela simples falta de informações detalhadas e
precisas sobre a exploração de animais a pasto. Assim vários autores, depois de estudos
diversos, concluíram que este pode ser equiparado ao valor do arrendamento da pastagem,
durante um tempo correspondente ao período entre o plantio e a liberação para o
pastoreio.
O valor calculado corresponde a uma pastagem NOVA, recém-implantada. E para
aquelas já com alguns períodos de utilização? A nossa recomendação acompanha o trabalho
de SAVIETTO (1997) e LIMA (2005): a esse valor será aplicado um coeficiente de depreciação
em função do estado vegetativo e fitossanitário.
Os itens a serem considerados na depreciação de pastagens são:
85
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AVALIAÇÃO DE CULTURAS
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AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS
Sob essa designação genérica incluem-se aquelas benfeitorias que estão vinculadas ao
solo e não podem ser negociadas separadamente da terra, compreendendo as construções e
instalações como:
• casas;
• galpões para máquinas e veículos;
• depósitos;
• secadores;
• pocilgas;
• aviários;
• armazéns;
• estábulos;
• silos;
• abrigos;
• cercas;
• estradas internas;
• represas;
• barragens;
• poços;
• sistemas de irrigação e drenagem;
• trabalhos de conservação dos solos;
• etc.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS
A norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, preconiza que as instalações rurais devem ser
avaliadas da seguinte forma:
Do texto da Norma pode-se concluir que, a fórmula básica para determinação do valor
das benfeitorias não reprodutivas pode ser expressa como:
VC = �𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝐶𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢𝑢Á𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟𝑟 ×𝐴𝐴×𝑑𝑑𝑓𝑓𝑓𝑓 �
onde,
VC = valor da benfeitoria não reprodutiva;
Custounitário = custo unitário de reposição (R$/m2);
A = área total da construção (m2);
dff = coeficiente de depreciação física e funcional.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS
KD = (1 − 𝑅𝑅)𝑛𝑛
Equação 28: Fator de depreciação
onde,
Kd = coeficiente de depreciação;
R = razão de depreciação;
n = idade.
Barracos 4,00%
Residências proletária, rústica/médio comercial 1,50%
Residência médio superior / luxo 2,00%
Apartamentos e escritórios 2,50%
Armazéns e indústrias 1,50%
Construções de madeira 4,00%
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS
R
n
1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS
A análise da funcionalidade das construções deve abranger alguns itens, como: podem
ser utilizadas para outra atividade dentro do imóvel? Em caso positivo, quanto em termos de
capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor como material usado para
aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e é lógico, a outras
que forem condizentes com o problema, é que determinará a “funcionalidade” da
construção.
Outra questão seria também o dimensionamento e capacidade operacional com
relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por exemplo, silos com capacidade
muito superior a capacidade de produção no imóvel, e sem condições de armazenar
produções de terceiros. Neste caso, a depreciação funcional seria em função da
porcentagem utilizada atualmente.
Segundo LIMA (2005) pode-se classificar a funcionalidade de um bem nos seguintes
critérios:
Juntando a depreciação física proposta por MAGOSSI (1983) com a depreciação por
funcionalidade proposta por LIMA (2005), surgem os seguintes coeficientes de depreciação
física e funcional, conforme apresentado na tabela abaixo:
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS
Depreciação Funcional
Depreciação
física 100% utilizada ou 75% utilizada ou 50% utilizada ou 20% utilizada ou
ótima média regular valor residual
Ótimo – 100% 1,00 0,75 0,50 0,20
Bom – 80% 0,80 0,60 0,40 0,16
Regular – 60% 0,60 0,45 0,30 0,12
Precário – 40% 0,40 0,30 0,20 0,08
Mau – 20% 0,20 0,15 0,10 0,04
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS
No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de elementos
comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o critério
sugerido por FILLINGER (1985) que consiste, resumidamente em:
Veículos utilitários 3 4 5
Maquinário e equipamentos agrícolas em geral,
8 10 12
incluindo silos para grãos, cercas e obras
Edificações rurais 20 25 30
Fonte: PINI
Ou seja, máquinas e equipamentos deste tipo, têm suas vidas úteis, estimadas em no
máximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma depreciação anual de:
93
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS
100
D=
𝐴𝐴
Equação 29: Depreciação máquinas e implementos
onde:
D = percentual anual de depreciação;
A = número de anos previsíveis de vida útil.
A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior que este não
tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciação anual do
equipamento.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES
95
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS
A aplicação das recomendações a seguir deve ser utilizada apenas quando o valor das
matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra nua, pois naturalmente é
considerada como acessão natural da terra.
A avaliação de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar, atender ao pré-
requisito de ser passível de exploração exibindo-se de autorização do órgão fiscalizador, com
a apresentação do alvará.
Uma vez atendido este preceito, a avaliação é feita segundo o inventário florestal da
área para determinação do volume e tipo de madeira existente, conforme recomendação da
norma da ABNT NBR 14.653-3:2004:
𝜋𝜋
𝑉𝑉𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚𝑚 = � ×𝐷𝐷𝐴𝐴𝑃𝑃2 ×𝐻𝐻×𝐹𝐹𝐹𝐹×𝐹𝐹𝐹𝐹�
4
Equação 30: Volume de madeira
onde:
Vmadeira = volume de madeira em st/árvore;
DAP = diâmetro à altura do peito médio;
96
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS
Todos estes cálculos e explicações somente têm validade caso exista alvará de
exploração da madeira, entretanto se não houver alvará, a mesma deixa, é lógico, de ter
valor comercial em uma transação de compra e venda de propriedades rurais, como volume
de madeira.
Nestes casos, a análise deve envolver diversas variáveis, como:
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL
onde;
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
∑ Vb = somatório do valor das diversas benfeitorias existentes na propriedade
avalianda.
Uma ressalva importante que deve ser feita, mesmo que no final do trabalho, é sobre
o valor do passivo da propriedade. Mas o que é o passivo de uma propriedade?
Assim como na contabilidade, o passivo é uma conta de resultado negativo, pois nela
estão às pendências que incidem sobre a propriedade, quer sejam de cunho: legal, fiscal,
tributário, ambiental, etc., mas que não estão sendo atendidas.
Recentemente, passamos a nos preocuparmos mais com o passivo ambiental do
imóvel rural, verificando quais pontos da legislação ambiental que não estão sendo
cumpridos na propriedade. Este descumprimento gera uma obrigação de fazer para
solucioná-lo, onde é necessário dispor de recursos financeiros, materiais e temporais para
sua realização.
Quando nos deparamos com um imóvel que possui estas pendências, deve-se apurar
qual o valor necessário para arcar com os custos de regularização desta propriedade, este
valor corresponde ao passivo, no caso citado de cunho ambiental.
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ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL
Além desta conta com o meio ambiente, também podem existir outros passivos que
devem ser considerados, como: a obrigatoriedade do georreferenciamento, a regularização
de títulos e documentos, entre outros.
Estes passivos não podem ser apuradas e simplesmente desconsideradas, portanto
eles devem fazer parte da equação de cálculo do valor final da propriedade avalianda, que
reorganizada pode ser expressa da seguinte forma:
onde:
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda;
VTN = valor da terra nua;
∑ Vb = valor das benfeitorias;
Vtpassivo = valor total dos passivos existentes para a propriedade avalianda.
99
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS
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