Como lotear terrenos e área rural

2 de julho de 2019

O processo de desenvolvimento urbano é uma das atividades mais nobres do

mercado imobiliário. É a transformação do pasto em lotes, das fazendas em
bairros, remodelação do solo rural para fins urbanos como ruas, praças e
terrenos que futuramente sustentarão construções.

Exatamente por ser responsável por toda a urbanização, desenvolvimento e

ampliação de bairros, os loteamentos requerem muito mais atenção e
cumprimento das exigências em comparação aos outros tipos de
empreendimentos, o que gera bastante dúvida em relação a como lotear
terrenos.

Este artigo procura sanar as dúvidas mais básicas de quem está procurando
saber sobre o processo de loteamento. Se você gostaria de entender como
funciona o processo de urbanização e como lotear área rural, continue lendo este
artigo!

Assuntos que serão tratados aqui:

· Escolha do terreno
· Como aprovar um loteamento
· Início das construções
· Pós-venda

Escolhendo seu terreno

Todo o cuidado começa nessa etapa, a localização deve ser selecionada de
acordo com o tipo de público que você pretende atingir. É importante levar em
consideração a tendência de crescimento da região, ficando atento a dados
fornecidos pelo IBGE e da prefeitura local. Seu loteamento também pode ser de
acesso controlado, similar a um condomínio fechado com serviços de portaria,
espaços de lazer, clube privativo, etc.

Com o terreno escolhido, é necessário realizar uma análise completa do lote e

um levantamento da situação econômica e jurídica dos proprietários e da área.
Como a maior parte do terreno disponível para loteamento está em áreas rurais,
o proprietário terá um trabalho para transformar toda essa área rural em urbana.

Além disso segue pontos importantes a ser levado em consideração:

Topografia do terreno – Se o terreno for muito acidentado você irá ter que
gastar muito com terraplanagem e se ele for muito plano sem inclinação
nenhuma, você terá que ter galerias pluviais muito profundas, pois terá que fazer
uma inclinação, já que o terreno é muito plano, portanto nos 2 extremos o seu
custo de obra irá aumentar consideravelmente. Outro ponto importante antes de
escolher seu terreno é fazer uma sondagem de solo para garantir que é possível
fazer as galerias de drenagem e as redes de água e esgoto.

APP – Deve-se analisar muito bem a questão de lagos, córregos, nascentes, pois
você perderá muita área de acordo com cada situação, já que você terá que
respeitar os recuos da legislação ambiental.

Doações e exigências das Prefeituras – Aqui você deverá analisar a legislação

do município que você irá fazer o loteamento, pois cada prefeitura tem uma
legislação específica para largura mínimas de ruas, % de doações de áreas
institucionais, exigências de se fazer creches, escolas e praças, enfim tem que se
fazer uma análise minuciosa da legislação municipal de fração de solo.

Análise de concorrência – Também é essencial que se analise os loteamentos

que ainda possuem estoque para venda e os loteamentos que estão aprovados,
e os valores que eles estão sendo vendidos, o ideal é contratar uma empresa de
pesquisa para analisar está concorrência x potencial da cidade.
Como aprovar um loteamento
Antes de começar a estudar a área que será loteada, é primordial que esteja com
sua documentação impecável, isto é: o atual proprietário deve apresentar todas
as certidões referentes ao imóvel (certidão vintenária do imóvel, Certidão
Negativa do ITR da Receita Federal, C.C.I.R) e todas as certidões referentes aos
proprietários do imóvel (Certidão do Distribuidor Civil Estadual, Justiça Federal e
Justiça do Trabalho, Certidão do Cartório de Protesto, Certidão Negativa
Conjunta, ou Positiva com Efeitos de Negativa, de Débitos Relativos aos Tributos
Federais e à Dívida Ativa Da União).

Muitos dos processos burocráticos podem ser resolvidos com a ajuda de uma
incorporadora, que seja relevante no mercado imobiliário.

Aprovação municipal

Ela é dividida em 4 etapas:

Viabilidade técnica: essencial fazer um levantamento topográfico cadastral para

checar tudo que pode interferir diretamente no projeto urbanístico do loteamento;
reservas legais, falhas geológicas, barrancos, relevo, linha de transmissão de
energia, divisas, entre outros. Depois desse levantamento, pode ser feito um
esboço de um possível traçado com ruas e quadras para confirmar a viabilidade
financeira do projeto.

Pedido de Diretrizes: esse pedido é feito para prefeitura, na companhia de água e

esgoto, na companhia de energia, todos eles irão indicar aspectos técnicos que
devem ser respeitados para elaboração do seu projeto.

Elaboração dos projetos: aqui é quando o projeto irá começar. O conhecimento

técnico e de legislações é fundamental, pois no Brasil temos a lei do
parcelamento do solo urbano, lei nº 6766 de 19/12/79 que explica aspectos
relevantes sobre todo o processo, desde o projeto até o registro e vendas. Os
projetos mínimos determinados por essa lei:

 Projeto Urbanístico;
 Projeto Terraplenagem;
 Projeto de Drenagem de Águas Pluviais;
 Projeto de Rede de Água e Esgoto;
 Projeto de estações de tratamento de esgoto ou elevatórias, caso
necessário.
 Projeto de Pavimentação
 Memoriais descritivos com explicações técnicas e memórias de cálculo de
cada projeto.
Aprovação dos projetos: esses projetos serão analisados e pode haver inúmeras
revisões. O processo de aprovação municipal se dará pelos carimbos nas
inúmeras vias das plantas entregues e nas declarações de conformidade do
projeto com a regulação local.

Aprovação Estadual
Com o projeto aprovado pelo município, o loteamento segue para aprovação do
Estado, como as Secretarias Estaduais de Meio Ambiente e de Habitação. Com
essa aprovação estadual, o empreendedor retorna à prefeitura para obter o
alvará de aprovação do loteamento. Atenção: a divisão dos lotes, as áreas de uso
comum e as destinadas aos edifícios públicos descritos no projeto não podem ser
alteradas após o projeto ser aprovado.

Aprovação Cartório de Registro de Imóveis

O próximo passo é solicitar, em até 180 dias, o registro do loteamento no Cartório
de Registro de Imóveis. Para isso, é necessária uma cópia do ato de aprovação
do parcelamento do solo e documentação em dia do imóvel, do empreendedor e
de todos os proprietários do terreno nos últimos 10 anos. Quando falamos em
documentações seriam: documentos pessoais, certidões municipais, certidões
estaduais, certidões federais, certidões trabalhistas, cível e criminais, além de
certidões dos cartórios de protestos, isso tudo deverá ser tirado nas cidades onde
será feito o empreendimento, na cidade onde moram os sócios e nas cidades
onde fica a matriz da empresa.

Também será necessário um exemplar do contrato padrão de compra e venda

que será utilizado futuramente nas negociações dos lotes.

Caso esteja tudo em ordem, o Cartório enviará a decisão para a prefeitura, que
publica edital do pedido de registro resumido e um pequeno desenho da
localização da área.

Se não houver nenhuma manifestação contrária, seu registro estará efetivado e

todos os espaços livres da área urbana destinadas a construções públicas
passam a integrar o domínio do município, e você está pronto para iniciar as
obras e vender as unidades.

A dica que damos é contar sempre com o auxílio de um advogado especializado

em direito imobiliário para ter um parecer favorável ao loteamento durante essa
etapa.

Início das construções

Com toda a documentação em ordem e o projeto aprovado com o número do RI ,
a loteadora já pode começar a comercializar os lotes e iniciar as construções
privadas e implantar os equipamentos públicos descritos no memorial descritivo.

O empreendedor deve obedecer ao cronograma estabelecido pela prefeitura,

tendo liberdade na parte de contratação dos profissionais que irão executar as
obras. O prazo máximo será de 4 anos, após isso estará sujeito a caducidade e
sansões.

Finalizando as construções, a loteadora deve outorgar a escritura definitiva para

os compradores que quitarem seus lotes.

Nos loteamentos de acesso controlado, como é o caso da Reserva da Mata em

Ortigueira, é comum a instalação de serviços adicionais, como clube privativo,
portaria 24 horas, segurança particular, entre outros.

Pós-venda

Se o empreendedor seguir rigorosamente o projeto aprovado, com contratos

claros e objetivos, não haverá nenhum problema com os clientes na etapa de
pós-venda.

Em casos de loteamentos de acesso controlado, deve constar no contrato a

vinculação obrigatória do cliente à associação de moradores que administrará os
serviços de lazer, por exemplo. Essa associação irá definir os direitos, deveres e
conduta dos moradores, funcionamento de forma semelhante aos condomínios.