Apostila de Avaliações de Imóveis - Especialização PDF

UNIVERSIDADE REGIONAL DO CARIRI - URCA
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM GERENCIAMENTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
APRESENTAÇÃO:
Este trabalho representa muitos anos de aprendizagem e

experiência da parte do autor e será apresentado de forma didática, em linguagem simples
e acessível a todos os técnicos interessados nos fundamentos da Engenharia de Avaliações.
Merece destaque, ainda, o caráter prático imprimido na

apreciação de vários temas, incluindo a oferta de roteiros que encaminham o raciocínio
para a solução lógica de alguns problemas com os quais se defronta o avaliador de imóveis
nos seus afazeres do dia a dia.
Muitas vezes no exercício da sua profissão, você precisará se

referir a detalhes específicos e a dados acerca do assunto tratado aqui nesta apostila e que
você poderá ter-se esquecido.
Neste contexto, é o corretor naturalmente conduzido por um

caminho simples, isento das perigosas sinuosidades observadas em algumas publicações
sobre o assunto, e que lhe dá uma visão panorâmica da matéria, além da base prática para a
elaboração de um laudo de avaliação.
Prof. Esp. Jefferson Luiz Alves Marinho

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ÍNDICE
1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS........................................................................................4
1.1. Conceito de Engenharia de Avaliações.....................................................................4

1.2. Histórico....................................................................................................................4
1.3. Quem pode avaliar ? ................................................................................................6
1.4. Campo de Aplicação.................................................................................................8
1.5. Definições.................................................................................................................8
2. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS....................................................................13
2.1 Classificação dos imóveis urbanos...........................................................................13

2.2 Vistoria.....................................................................................................................13
2.3 Coleta de dados........................................................................................................14
2.4 Métodos Avaliatórios...............................................................................................15
2.4.1 – Método Comparativo de Dados de Mercado................................................16

2.4.2 – Método do Custo de Reprodução das Benfeitorias .....................................17
2.4.3 – Método da Renda..................................................................................... ....18
2.4.4 – Método Involutivo................................................................................... ....18
2.4.5 – Método Evolutivo.................................................................................... ....19
2.5 Tratamento de Dados................................................................................................19

2.6 Especificação da Avaliação......................................................................................21
2.7 Diagnóstico de Mercado...........................................................................................22
2.8 Valor de Mercado.....................................................................................................22
3. TRATAMENTO POR FATORES.................................................................................23
3.1 Fundamentos da Estatística Clássica........................................................................23

3.2 Fatores de homogeneização......................................................................................25
3.2.1 – Fator de frente...............................................................................................26
3.2.2 – Fator de Profundidade ............................................................................... 26
3.2.3 – Fator de Transposição............................................................................... ...27
3.2.4 – Fator de área.................................................................................................28
3.2.5 – Fator de superfície........................................................................................28
3.2.6 – Fator de topografia........................................................................................28
3.2.7 – Fator de fonte................................................................................................28
3.2.8 – Fator de Melhoramentos Públicos................................................................29
3.2.9 – Fator de Acabamento....................................................................................29

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4. INTRODUÇÃO À INFERÊNCIA ESTATÍSTICA......................................................30
4.1 Introdução................................................................................................................30
4.2 Análise de um modelo inferencial...........................................................................31
4.3 Identificação das variáveis do modelo....................................................................33
5. Apresentação do Laudo de Avaliação...........................................................................34
6. Anexos:
6.1 Tabela de depreciação de Ross-Heidecke................................................. ..............35
6.2 Ficha de coleta de dados.......................................................................... ...............36
6.3 Modelo de laudo de avaliação ................................................................................37
6.4 Artigo do Engº Francisco Maia Neto – “ Fim da Polêmica de Avaliações ”..........41
7. Exercícios.......................................................................................................................44
7. Bibliografia....................................................................................................................46

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CAPÍTULO 1 – CONCEITOS BÁSICOS E METODOLOGIA:
1.1 – Conceito de Engenharia de Avaliações:
A Engenharia de Avaliações não é uma ciência exata, mas sim a arte de estimar os
valores de propriedades específicas em que o conhecimento profissional de engenharia e o
bom julgamento são condições essenciais. Os balizes sobre os quais nos orientaremos neste
trabalho são a análise financeira e a avaliação técnica de imóveis. De acordo com a NBR
14653-1, a avaliação pode ser definida como o “Análise técnica, realizada por Engenheiro
de Avaliações, com o objetivo de identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e
direitos, e/ou determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma
determinada finalidade, situação e data.”
1.2 - Histórico:
Uma das primeiras avaliações que se tem registro na história ocorreu há 3.000 anos
no Oriente Médio quando Moisés, tendo saído do Egito, enviou espias para avaliarem a
terra prometida e eles retornaram informando ser “ terra que mana leite e mel ” (Bíblia,
Nm 13-17).
Após a Idade Média, época em que os senhores feudais exploravam seus servos em
troca de renda pelo uso da terra, Adam Smith iniciou o estudo clássico da economia com o
conceito de “valor de uso” para a propriedade privada (PELLEGRINO, 1983).
A Engenharia de Avaliações passou, a partir de meados do século XIX, nos EUA, a

ser tratada como ramo do conhecimento.
No Brasil, o primeiro trabalho sobre o assunto foi publicado em 1918 pelo Prof.
Eng. Vitor da Silva Freire em São Paulo (PIRES, 1974), que trata-se de um artigo sobre
avaliação racional de terrenos.
Em 1941, Luiz Carlos Berrini, engenheiro paulista, um dos maiores precursores da

Engenharia de Avaliações no Brasil, lançou o primeiro livro sobre o assunto, “Avaliações
de Terrenos ”
Em 1952 surgiu a primeira norma sobre avaliação de imóveis, elaborada pelo

Departamento de Engenharia da Caixa Econômica Federal, sob a chefia do engenheiro
Daro de Eston. No mesmo ano, um Anteprojeto de Normas para Avaliação de Imóveis, de
autoria do engenheiro Augusto Luiz Duprat foi submetido à ABNT, que recebeu a
nomenclatura P-NB-74 R, em 1957. Já em 1953 foi fundado o primeiro Instituto de

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Engenharia de Avaliações no Brasil, no Rio de Janeiro e em 1957, foi criado o Instituo

Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias de São Paulo – IBAPE/SP.
Contudo, foi a partir da década de 70 que a Engenharia de Avaliações começou a

despertar maior atenção dos profissionais engajados nesse ramo, em todo o Brasil. Para se
ter uma idéia desta evolução, é importante que se observem os dados abaixo:
1974 – Realização do I Congresso Brasileiro de Avaliações, em São Paulo;
1977 – Publicação da 1ª Norma Brasileira sobre o assunto pela ABNT – NB –

502/77 – Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos;
1980 – Realização do I Congresso Mundial de Engenharia de Avaliações, em São

Paulo;
1980 – Realização do 1° Curso de Engenharia de Avaliações oferecido por uma

universidade brasileira, ministrado na Escola Politécnica da USP, pelos
professores Hélio de Caires e Hélio Roberto Ribeiro de Caires;
1989 - Revisão da NB - 502/77, assumindo a nomenclatura NB - 502/89 (NBR-

5676/90);
1990 - Consolidação da Metodologia da Pesquisa Científica (Inferência Estatística);
2004 – Revisão da NBR - 5676/90, assumindo a nomenclatura NBR - 14653,

distribuída em sete partes:
parte 1 (Procedimentos gerais);

parte 2 (Imóveis Urbanos);
parte 3 (Imóveis Rurais);
parte 4 (Empreendimentos);
parte 5 (Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral);
parte 6 (Recursos naturais e ambientais) e ;
parte 7 (Patrimônios Históricos).
2005 – Em outubro realizar-se-á o XIII – COBREAP em Fortaleza/CE.
No Ceará, embora hajam trabalhos realizados anteriormente, a fundação do

Instituto Cearense de Engenharia de Avaliações e Perícias – ICEAP, em 29/11/1979, marca
o início da engenharia de avaliações no estado do Ceará.
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1.3 - Quem pode avaliar ?
Com o advento da Lei que regulamentou a profissão de Corretor de Imóveis (Lei

6.530 de 12/05/1978), a partir da prerrogativa de “opinar quanto à comercialização
imobiliária”, alguns profissionais mal informados têm provocado conflito entre esta
importante categoria (corretores) e a de Engenheiros e Arquitetos.
É comum vermos anúncios nos jornais oferecendo “avaliações gratuitas”, quando

na verdade tratam-se de estimativas de preço, baseadas nas opiniões sobre comercialização
imobiliária, uma vez que laudos de avaliação são de competência exclusiva de
Engenheiros, pautados em normas técnicas e estudos matemático-estatísticos, cujo objetivo
é a determinação do valor.
O Corretor de Imóveis é o profissional envolvido diretamente na negociação a

quem cabe acompanhar as transações imobiliárias, enquanto que o Engenheiro de
Avaliações é um analista do mercado, cuja função é exarar um parecer sobre o real valor
de um determinado imóvel.
A questão encontra-se muito bem delineada na legislação que regulamenta o

exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, Lei Federal
5.194/66, onde, em seu artigo 7°, discrimina como atribuição destas profissões, dentre
outras, avaliações de imóveis, vistorias, perícias e pareceres, além de prever, nos artigos
13, 15 e 68, a validade dos trabalhos desta natureza somente quando realizadas por
profissionais legalmente habilitados.
Artigo 7° “ As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto

e do agrônomo consistem em:
c)estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e

divulgação técnica ”;
Artigo 13 “ Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de

Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer público, quer particular, somente
poderão ser submetidos ao julgamento das autoridades competentes e só terão valor
jurídico quando seus autores forem profissionais habilitados de acordo com esta Lei .”
Artigo 15 “ São nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer ramo da

Engenharia, Arquitetura ou da Agronomia, inclusive a elaboração de projeto, direção ou
execução de obras, quando firmados por entidade pública ou particular com pessoa física
ou jurídica não legalmente habilitada a praticar a atividade nos termos desta Lei.”
Quanto às pessoas que não possuam a necessária habilitação legal, a referida lei,
em seu artigo 6°, prescreve que exercem ilegalmente a profissão de engenheiro, arquiteto e
engenheiro agrônomo, aqueles que realizarem atos ou prestarem serviços reservados aos
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profissionais de que trata esta lei, além de prever a nulidade destes serviços em seu artigo
15.
Artigo 6° “ Exerce ilegalmente a profissão de engenheiro, arquiteto e engenheiro

agrônomo:
a) a pessoa física ou jurídica que realizar ato ou prestar serviços público ou

privado, reservados aos profissionais de que trata esta lei e que não possuam
registro nos Conselhos Regionais;
b) a firma, organização ou sociedade que, na qualidade de pessoa jurídica,
exercer atribuições reservadas aos profissionais de engenharia, da arquitetura e
da agronomia, com infringência do dispositivo único do artigo 8° desta lei.
Em julho de 1990, em função de algumas dúvidas que pessoas não habilitadas

procuravam levantar sobre o assunto, o Confea publicou no Diário Oficial da União, a
Resolução N° 345, exclusiva sobre o assunto, onde consta, em seu Artigo 2° como
atividade privativa dos profissionais registrados nos Crea´s as vistorias, perícias,
avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis que para sua existência ou
utilização sejam atribuições das profissões abrangidas por estes conselhos.
Esta Resolução prevê ainda no Artigo 3° que serão nulas de pleno direito as
perícias e avaliações relacionadas no parágrafo anterior quando executadas por pessoa
física ou jurídica não registradas nos Crea´s.
Não obstante os argumentos descritos acima, devidamente embasados em

fundamentos legais de ampla sustentação, surgiram no meio jurídico brasileiro alguns
pareceres e opiniões em publicações e/ou manifestações públicas, dentre as quais podemos
destacar:
“Pelo exposto, concluo: o corretor de imóveis não tem competência legal para
fazer avaliações de imóveis, atributo definido pela Lei 5.194/66 aos engenheiros, arquitetos
e agrônomos ” (Dr. João Leão de Faria Júnior, consultor jurídico do Crea/SP, em parecer
sobre a matéria).
“A avaliação de imóveis vem se especializando dia-a-dia, com a elaboração de

normas técnicas e de fórmulas matemáticas para a quantificação de seus valores, o que a
torna privativa de engenheiros, arquitetos e agrônomos, detentores do privilégio
profissional de todas as perícias prediais ” (MEIRELLES, Helly Lopes. Direito de
construir. 5. Ed., São Paulo: Revista dos Tribunais).
“ Em que pese a autoridade dos corretores de imóveis, a sua opinião traduzida em

declaração que legalmente não tem valor decisivo ” (Huagih Bacos, Corretor de Imóveis,
Presidente da CVI-SP e Conselheiro do CRECI/SP)
“ As avaliações de imóveis são exclusivas dos Engenheiros ” (Ministro do STF,

Carlos Mário da Silva Velloso, em agosto de 1988).

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“ A nomeação de perito para avaliação de imóvel deve recair na pessoa de um

engenheiro que conheça intimamente a indústria da construção civil e não tenha vinculação
com nenhuma das partes. Meu entendimento é o de que o perito avaliador de imóveis deve
ser um engenheiro, um técnico em construção ( e não um corretor de imóveis), mas um
engenheiro que se encontre familiarizado com a indústria da construção civil da cidade: só
um engenheiro é que pode ser considerado técnico ou perito. ” (Conselho de Justiça
Federal, Processo N° 643/RJ, Relator: Ministro Antônio Neder).
Com esta pequena preliminar desejamos mostrar que a avaliação de imóveis, quer
em face do seu caráter científico, quer atendendo aos preceitos legais, deve ser levada a
efeito por engenheiros ou arquitetos, habilitados que estão para o estudo do melhor
aproveitamento ou do estado físico das propriedades, o que, em última análise, permite
estabelecer os seus valores.
1.4 - Campo de Aplicação ?
O Engenheiro Avaliador tende a encontrar encargos de avaliação ligados a

inúmeros campos de trabalho, como, por exemplo:
a) Transações de Compra e Venda;

b) Aluguéis;
c) Financiamentos e hipotecas;
d) Implantação de empreendimentos;
e) Desapropriações;
f) Heranças e Inventários;
g) Seguros;
h) Perícia Judicial;
i) Taxação de Tributos (IPTU, ITBI e Laudêmios);
j) Organização de empresas;
1.5 Definições:
AMORTIZAÇÃO: É a parcela da prestação que amortiza (abate) o saldo devedor.
AMOSTRA : Conjunto de dados de mercado representativos de uma população.
AMOSTRAGEM: Procedimento utilizado para constituir uma amostra.
ANATOCISMO: É a prática de se cobrar juros de juros, vedada pela legislação brasileira.
ARRENDAMENTO: Contrato pelo qual o proprietário de um bem passa para uma pessoa
física ou jurídica (o arrendatário) o direito de uso e exploração do mesmo durante prazo
determinado e mediante retribuição em dinheiro, em produtos ou em trabalho.
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AVALIAÇÃO DE BENS: Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, com

o objetivo de identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, e/ou
determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada
finalidade, situação e data.
BEM: Tudo aquilo que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de
direito, que integra um patrimônio. Classifica-se em:
a) Tangível - identificado materialmente (ex.: imóveis, equipamentos, matérias-primas).
b) Intangível - não identificado materialmente (ex.: fundo de comércio, marcas e patentes).
BENFEITORIA: Melhoramento que se realiza num bem com o intuito de aproveitá-lo,

conservá-lo, embelezá-lo, melhorá-lo ou valorizá-lo, e que não pode ser retirado sem
destruição, fratura ou dano.
CAMPO DE ARBÍTRIO: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual de

valor, associado a um nível de confiança estatístico, dentro do qual o engenheiro de
avaliações pode arbitrar o valor do bem avaliando, desde que justificado pela existência de
características próprias não contempladas no modelo adotado.
CUSTO:
Total das despesas diretas e indiretas necessárias a produção, manutenção ou aquisição de
um bem, numa determinada data e situação.
CUSTO DIRETO DE PRODUÇÃO:

Despesas com insumos e mão de obra na produção de um bem.
CUSTO INDIRETO DE PRODUÇÃO:

Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à
produção de um bem.
CUSTO DE REEDIÇÃO:
Custo de reprodução, descontada a depreciação, tendo em vista o estado em que se
encontra o bem.
CUSTO DE REPRODUÇÃO:
Despesa necessária para reproduzir um bem, sem considerar eventual depreciação.
CUSTO DE SUBSTITUIÇÃO:
Custo de reedição de um bem que exerça a mesma função do avaliando.
DADO DE MERCADO:
Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um determinado bem.
DANO:
Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e delitos, entre
outros.
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DEPRECIAÇÃO:
Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, ocasionadas
por:
a) Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em conseqüência de seu

envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção.
b) Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção
inadequados.
c) Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes.
d) Obsoletismo Superação tecnológica ou funcional.
EMPREENDIMENTO:
Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou exploração
econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento, prédios comerciais/residenciais) de base
imobiliária (ex.: hotel, "shopping center", parques temáticos), industrial ou rural.
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES:
Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de
bens.
ENGENHARIA DE CUSTOS:
Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados aplicados à avaliação de
custos de bens e serviços.
ENGENHARIA ECONÔMICA:
Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à análise e
avaliação técnico-econômica de empreendimentos.
ENGENHARIA LEGAL:
Parte da engenharia que atua na interface técnico-legal envolvendo avaliações e toda
espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais.
ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES:
Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação técnico-científica para
realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia - CREA.
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção;
EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL: Método ainda muito utilizado pelos Agentes

Financeiros para executar o Mutuário inadimplente. Não passa pelo crivo do Judiciário, o
que, segundo inúmeras jurisprudências, a torna inconstitucional.

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FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO:
Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de reedição, que pode ser maior
ou menor do que 1 (um).
FRAÇÃO IDEAL: Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no

terreno e nas coisas comuns da edificação;
FRENTE REAL: Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso.
FRUTO: Resultado da exploração econômica de um bem.
GLEBA URBANIZÁVEL: Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana,

visando o seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou
implantação de empreendimento.
HOMOGENEIZAÇÃO:
Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações matemáticas
que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os bens pesquisados e
o avaliando.
IDADE APARENTE: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização,

funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros;
IDADE REAL: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de
referência;
IMÓVEL :
Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser
classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação.
LAUDO DE AVALIAÇÃO:
Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com esta
norma, com propósito de identificar o valor de um bem.
LOTE: Porção de terreno com frente para vias públicas ou particulares, em condições de
ser aproveitado de imediato para fins urbanos.
PADRÃO CONSTRUTIVO: Qualidade das benfeitorias em função das especificações

dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção;
PARECER TÉCNICO:

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Relatório circunstanciado, ou esclarecimento técnico emitido por um profissional

capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade.
PERÍCIA : Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, com
objetivo de averiguar fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram
determinado evento, avaliar bens ou direitos.
PESQUISA : Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção,

processamento, análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado.
PREÇO: Quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma transação.
SACRE: Sistema de Amortização Crescente.
SERVIDÃO : Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem.
TABELA PRICE: Método de cálculo de juros – chamado Sistema Francês de

Amortização.
TESTADA: Medida da frente;
TRATAMENTO DE DADOS :
Aplicação de operações matemáticas e/ou estatísticas que expressem, em termos relativos,
as diferenças de atributos entre os dados de mercado e o bem avaliando.
VALOR: Expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, quando as partes

envolvidas em uma transação e conhecedoras das possibilidades do seu uso, não estejam
compelidas a efetivá-la.
VALOR DE MERCADO:
Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.
VALOR RESIDUAL: Quantia representativa do valor do bem ao final de sua vida útil.
VÍCIO CONSTRUTIVO: Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na

construção ou de execução;
VÍCIO DE UTILIZAÇÃO: Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na

manutenção;
VIDA ÚTIL: Prazo de utilização funcional de um bem.
VIDA REMANESCENTE : Vida útil que resta a um bem.

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VISTORIA: Constatação local, através de exames circunstanciados e observações

criteriosas no bem, dos elementos e condições que o constituem ou o influenciam.
CAPÍTULO 2 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS:
2.1– CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS URBANOS:
2.1.1) – Quanto ao uso:
Residencial;
Comercial;
Industrial;
Institucional;
Misto.
2.1.2) - Quanto ao tipo de imóvel, entre outros:
Terreno (lote ou gleba);

Apartamento;
Casa;
Escritório;
Loja;
Galpão;
Vaga de garagem;
Misto;
Hotéis e motéis;
Hospitais;
Escolas;
Cinemas e teatros;
Clubes recreativos;
Prédios Industriais.
2.1.3) - Quanto ao agrupamento dos imóveis:
Loteamento;
Condomínio de casas;
Prédio de apartamentos;
Conjunto habitacional;
Prédio Comercial;
Complexo industrial.
2.2 - VISTORIA:
A VISTORIA consiste num detalhado exame do imóvel avaliando, com a

finalidade de verificar a sua localização, características físicas, topografia, estado de
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conservação, padrão construtivo, e outras características intrínsecas e extrínsecas ao imóvel

e que possam, de alguma forma, exercer influência na formação do seu valor.
A VISTORIA deverá, a rigor, ser estendida também aos imóveis da amostra, no

sentido de buscar todos os elementos que possam servir de comparação com o avaliando.
Na prática, contudo, nem sempre essa tarefa é viável, especialmente quando se trata de
avaliação de apartamentos e salas para escritório. Nesses casos, deve o profissional
compensar a falta de vistoria com exame externo mais cuidadoso do prédio, buscando o
máximo de informações através de documentos, memoriais descritivos, especificações e
através de consultas feitas às empresas imobiliárias encarregadas de sua comercialização.
PRINCIPAIS RECOMENDAÇÕES:
Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria;

Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a
adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no
laudo;
A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliações com o objetivo de conhecer
e caracterizar a região, o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado,
daí resultando condições para a orientação da coleta de dados;
É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros
aspectos relevantes à formação do valor;
O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam a vir a
afetar o valor do bem avaliando deverá ser explicitado e suas conseqüências
apreciadas;
Examinar a compatibilidade entre os dados da documentação do imóvel (endereço,
dimensões, confrontantes, orientação geográfica, áreas, etc.). Caso exista
incompatibilidades descrever no laudo.
2.3 - COLETA DE DADOS:
A Coleta de dados é uma das fases mais importantes da avaliação pois é a partir
dela que o Engenheiro Avaliador tirará suas conclusões no que se refere à formação do
valor do imóvel avaliando.
A Coleta de Dados é feita através de consulta a anúncios classificados de transações

imobiliárias, mediante consulta a empresas imobiliárias e corretores independentes,
consultando-se Bancos de Dados imobiliários próprios ou de firmas especializadas, em
pesquisa de transações efetuadas e registradas nos Cartórios de Registros de imóveis, e por
qualquer outro meio que permita acesso a essas informações.
É recomendável que seja planejada com antecedência, tendo em vista os seguintes

pontos:
a) Características do bem avaliando;

b) Disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores;
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c) Documentação disponível (projetos, escrituras, laudos anteriores, etc.);

d) Prazo de execução dos serviços;
e) Tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação.
Na fase de coleta de dados é recomendável:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem
avaliando;
b) Identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações
devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com o objetivo de aumentar a
confiabilidade dos dados de mercado;
c) Identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado
coletados;
d) Buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de
referência da avaliação;
e) Identificar o tipo de transação do imóvel. No caso de ofertas é recomendável
buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de
transações, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram
2.4 - MÉTODOS AVALIATÓRIOS
As avaliações de imóveis podem ser desenvolvidas de várias formas diferentes,

subordinadas aos dados disponíveis ou, ainda, à preferência do engenheiro de avaliações.
Algumas vezes, ainda, o imóvel pode ser avaliado seguindo caminhos diferentes tendo em
vista a confirmação do valor de avaliação.
Diz a NBR – 14653-1:2001 que “ a metodologia escolhida deve ser compatível

com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado
disponíveis ”
Os diferentes caminhos percorridos na determinação do valor do imóvel constituem

a metodologia avaliatória, cabendo a cada um deles a denominação de MÉTODO
AVALIATÓRIO, que de forma grupada estão apresentados abaixo:
A) MÉTODOS DIRETOS:
Método Comparativo de Dados de Mercado;

Método do Custo de Reprodução das Benfeitorias.
B) MÉTODOS INDIRETOS:
Método da Renda;
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Método Involutivo;
Método Evolutivo;
2.4.1 - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO:
É o método mais utilizado e mais recomendado na avaliação de imóveis, pois ele

permite a determinação do valor levando em consideração às diferentes tendências e
flutuações do mercado imobiliário, freqüentemente diferenciadas das flutuações e
tendências de outros ramos da economia.
Com utilização do MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

determina-se o valor de um imóvel pela sua comparação com outros de natureza e
características semelhantes, a partir de um conjunto de dados e informações relacionados
com transações efetivas e ofertas existentes, e que irão compor uma amostra representativa
do mercado.
Na prática avaliatória, de modo geral, a semelhança entre o imóvel avaliado e os

componentes da amostra é imperfeita e incompleta, quer por não envolver todos os
atributos que influenciaram a formação do valor, seja por apresentá-los de forma parcial
ou imperfeita.
Diante dessa situação, deve o engenheiro avaliador observar, identificar, analisar

e interpretar essas diferenças, dando um tratamento adequado a cada um dos atributos ou
características dos imóveis componentes do quadro amostral, visando a sua conveniente
ponderação na avaliação.
O MÉTODO COMPARATIVO é desenvolvido em várias etapas que, em

conjunto, devem fornecer todos os elementos necessários à formação da amostra e a
elaboração do trabalho final da avaliação.
O Método Comparativo compreende as seguintes etapas:
Vistoria;
Pesquisa de Mercado: que subdivide-se em:
Coleta de Dados;
Identificação e Seleção da Variáveis.
Após a coleta de dados e informações, cabe ao engenheiro avaliador a importante

tarefa de identificar aqueles aspectos que possam se transformar em variáveis
independentes a serem utilizadas na regressão, selecionando aquelas que entenda serem
aprováveis pela influência que possam ter formação do valor.
A experiência do profissional, decorrência do seu trato continuado com o trabalho

avaliatório, vai lhe permitir, em certos casos, a identificação de varáveis que não se
apresentam expressas nas informações, mas que se acham latentes em alguns dos aspectos
de interesse avaliação, e que exigem a maior acuidade para sua identificação.
- 16 -
2.4.2 - MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO DE BENFEITORIAS
Por custo de reprodução entende-se o custo do prédio avaliando em estado de novo,

levando-se em conta as suas características construtivas e de acabamento.
Os preços de custo de construção, dependendo da precisão pretendida e do tipo da
mesma, podem ser obtidos, seja por orçamentos detalhados, seja por valores unitários
tabelados em revistas especializadas. O procedimento através de orçamentos é
recomendado no caso de construções especiais, enquanto o recurso a valores tabelados
será utilizados será quando as construções forem de tipos padronizados.
Uma vez determinado o custo de reprodução, teremos que subtrair a parcela
representativa da depreciação sofrida, desde a entrada em serviço até a data de
avaliação.
O valor final depreciado poderá ser encontrado mediante o seguinte modelo

matemático, baseado no Critério de Heidecke e no método da Linha Reta, para construções
prediais :
* Vk = S x q /100 [n (100 – 80c) – 80.k (1 – c)] /n
Vk = valor final depreciado

S = área construída
q = valor/m2 de construção nova
n = vida útil (ver tabela I)
c = estado de conservação (ver tabela II)
k = idade
* Aplicabilidade somente no intervalo 0 ≤ k ≤ n
TABELA Nº01 - VIDA ÚTIL (n)
Burgau of International Revue
Apartamentos...................................................................................50 anos
Bancos..............................................................................................67 anos
Residências.......................................................................................60 anos
Fábricas.............................................................................................50 anos
Garagens...........................................................................................50 anos
Celeiros.............................................................................................75 anos
Hotéis...............................................................................................50 anos
Paióis................................................................................................67 anos
Escritórios........................................................................................67 anos
Lojas.................................................................................................67 anos
Teatros..............................................................................................50 anos
Armazéns..........................................................................................75 anos
- 17 -
TABELA Nº02 - ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Critério de Heidecke
Ótimo (O)...................................................................................................0,00%
Muito Bom (MB) - não necessita de reparos ............................................0,32%
Bom (B) - requer reparos sem importância ...............................................2,52%
Intermédio (I)..............................................................................................8,09%
Regular (R) - requer reparos sem Regular (R) .......................................18,10%
Deficiente (D)............................................................................................33,20%
Mau (M) - requer reparos importantes......................................................52,60%
Muito Mau (MM)......................................................................................75,20%
Valor Residual (VR) -requer demolição..................................................100,00%
Ver Tabela 03 em anexo – Tabela de depreciação de Ross-Reidecke.
2.4.3 – MÉTODO DA RENDA:
Método que apropria o valor do imóvel ou de suas partes construtivas, com base na
capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais do
método são: a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser
utilizada, que devem ser expressamente justificados pelo avaliador.
A avaliação por este processo deve considerar:
Estimação das receitas e despesas;

Montagem do fluxo de Caixa;
Estabelecimento da taxa mínima de atratividade;
Estimação do valor do imóvel.
2.4.4 – MÉTODO INVOLUTIVO:
Método que identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu

aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,
mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as
condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para
execução e comercialização do produto.

- 18 -
A avaliação por este processo considera:
A receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em

preços obtidos em pesquisas;
Todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento
projetado;
Prevê margem de lucro líquido ao empreendedor;
Despesa de comercialização das unidades, mediante taxas financeiras
operacionais reais, expressamente justificadas.
2.4.5 – MÉTODO EVOLUTIVO:
Método em que o valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da
conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução
das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja:
VI = (VT + VB). FC, onde:
VI = Valor do imóvel;
VT = Valor do Terreno;
VB = Valor da benfeitoria;
FC = Fator de comercialização.
A avaliação por este processo exige que:
O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de

mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou
pelo método da quantificação de custo;
O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser
maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na
época da avaliação.
2.5 – TRATAMENTO DE DADOS:
É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações obtidas sob a

forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis,
bem como as relações entre elas.
Nesta etapa deveremos verificar os seguintes aspectos:
Equilíbrio da amostra;
Influência das possíveis variáveis-chaves sobre os preços e a forma de
variação;
Possíveis dependência entre elas;
Identificação de pontos atípicos;
- 19 -
Confrontar as respostas obtidas no mercado com as convicções do avaliador;

Formular novas hipóteses;
No caso de pagamento parcelado, considerar o valor à vista através do valor
presente líquido, adotando-se uma taxa de desconto, efetiva, líquida e
representativa da média pratica no mercado.
2.5.1 - Tipos de tratamentos:
a) Tratamento por fatores: Homogeneização dos elementos pesquisados através de

fatores ou ponderações empíricas consagradas e tratados pela estatística
descritiva;
b) Tratamento Científico: Formulação de um modelo matemático através da
estatística inferencial que represente o atual comportamento do mercado.
Tratamento Por Fatores:
A Homogeneização dos elementos pesquisados visa equalizar as diferenças entre os

elementos pesquisados e os seus atributos.
Principais recomendações:
Deve ser aplicado somente ao Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado;
Os dados de mercado devem possuir atributos os mais semelhantes possíveis
aos do imóvel avaliando;
O preço homogeneizado, resultado da aplicação de todos os fatores de
homogeneização ao preço original, deve estar contido no intervalo de 0,50 a
1,50;
Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados
de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra;
O Campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor
máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no
tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso não seja adotado
o valor calculado o engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha;
A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no
trabalho avaliatório;
Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade
dos valores não devem ser utilizados.
Tratamento Científico:
A técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma

variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada
nos preços é a análise de regressão.

- 20 -
Com base em uma amostra extraída do mercado, os parâmetros populacionais são

estimados por inferência estatística.
Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do

mercado e formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicados e
testados. Quando necessário, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercussão na
classificação dos graus de fundamentação e precisão.
Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado,

consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações, tais como redes neurais artificiais,
regressão espacial e análise envoltória de dados, podem ser aplicadas, desde que
devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação,
quando pertinente.
2.6 – ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES:
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do

engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele
extraídas.
A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos

despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do
tratamento a ser empregado.
As avaliações podem ser especificadas quanto aos seguintes aspectos:
a) Fundamentação;
b) Precisão.
8.1) Fundamentação: Será estabelecida em função do aprofundamento do trabalho

avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade,
qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.
8.2) Precisão: Será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o
nível de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da
avaliação, da conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados
(quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
Os graus de fundamentação e precisão nas avaliações está definido na NBR 14653,

guardando o critério de atribuir graus em ordem numérica e crescente, que assumem
atributos de I (menor) a III (maior).

- 21 -
2.7 – DIAGNÓSTICO DO MERCADO:
O Engenheiro de avaliações, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o

mercado onde se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo a liquidez deste bem
e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, conduta e o desempenho do mercado.
2.8 – VALOR DE MERCADO:
A identificação do valor de mercado deve ser efetuada segundo a metodologia que

melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento de dados de
mercado, permitindo-se:
a) Arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais
de 1% do valor estimado;
b) Indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em

relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada.

- 22 -
CAPÍTULO 3 – TRATAMENTO POR FATORES
3.1 – FUNDAMENTOS DA ESTATÍSTICA CLÁSSICA:
Nesta apostila iremos nos ater à Estatística Descritiva, uma vez que trata-se de
noções básicas para a engenharia de Avaliações. O Estudo da técnica da Inferência
Estatística requer um curso a parte devido à sua complexidade.
3.1.1 – Símbolos e convenções:
Elemento da amostra x
Número de elementos da amostra n
Média Aritmética amostral x
Desvio Padrão da amostra s
Coeficiente de variação Cv
Somatório ∑
3.1.2 – Definições:
a) Amostra: é um número finito ou limitado de dados de uma população, à partir

da qual e através da aplicação da teoria estatística, pode-se tirar conclusões
qualitativas e quantitativas em relação à população;
b) Desvio Padrão: é uma medida de dispersão da amostra;
c) Coeficiente de Variação: é uma relação entre o desvio padrão e a média
aritmética;
d) Teoria estatística das pequenas amostras: aplicada quando o número de
elementos da amostra é menor que 30 ( n < 30);
e) Saneamento de elementos suspeitos: é a eliminação de dados da amostra,
discrepantes, tanto para mais como para menos, em relação à média;
f) Critério de Chauvenet: método utilizado para se proceder ao saneamento de
elementos suspeitos;
g) Campo de arbítrio: Intervalo fechado de valores, obtido por processo estatístico
compatível com a amostra, dentro do qual o engenheiro de avaliações pode
adotar, justificando, o valor mais representativo do valor do imóvel avaliando.
3.1.3 – Aplicação da Estatística descritiva na Avaliação de Imóveis:
a) Homogeneização dos valores (xi);

b) Média Aritmética ( x )
X = ∑ xi/n
c) Desvio Padrão (s):
S = √ ∑ (xi – x) ² / (n – 1)

- 23 -
d) Coeficiente de Variação (Cv):
Cv = S / x , Se Cv < 15% não pesquisar elementos suspeitos
e) Pesquisa de dados suspeitos:
Critério de Chauvenet
n d/s n d/s
│di / S │= │(xi – x) / S │
5 1,65 11 1,99
6 1,73 12 2,03
7 1,80 13 2,10
8 1,86 14 2,16
9 1,92 15 2,20
10 1,96 16 2,24
f) Campo de arbítrio:
Distribuição “ t ” de Student
n–1 t (0,90) n t (0,90) ∑Xm = soma dos
1 3,08 11 1,36 elementos contidos dentro
2 1,89 12 1,36 do campo de arbítrio.
3 1,64 13 1,35
4 1,53 14 1,34 m = n° de elementos
5 1,48 15 1,34 contidos dentro do campo
6 1,44 16 1,34 de arbítrio
7 1,42 17 1,33
8 1,40 18 1,33
9 1,39 19 1,33
10 1,37 20 1,32
Valor assumido: q = ∑ Xm / m
Extremos da Normalidade:
Limite Superior: LS = x + tc (S / √ n – 1);
Limite Inferior: LI = x – tc (S / √ n – 1);

- 24 -
3.1.4 – Aplicação didática: De uma amostragem do valor do m2 de lotes no bairro

Muriti, obtiveram-se os valores abaixo: Pede-se o valor provável de mercado do lote e
o intervalo de confiança:
n Valor/m2 (R$)
1 10,00
2 12,00
3 8,00
4 8,00
5 13,00
6 14,00
7 11,00
8 12,00
3.2 – Fatores de Homogeneização:
A coleta de informações mercadológicas para avaliação, sempre envolve imóveis

heterogêneos, distintos daquele que está sendo avaliado, em virtude das particularidades de
cada unidade levantada em mercado. Em função disto, o avaliador necessita homogeneizar
valores, para tornar os imóveis de referência comparáveis com o imóvel objeto da
avaliação.
Para materializar os procedimentos corretivos, foram criados os Fatores de

Homogeneização, que visam tornar os imóveis de referência “assemelhados” ao imóvel
que está sendo avaliado. Na prática, é apenas uma tentativa de aproximar o valor do imóvel
avaliando ao valor de mercado.
Esta técnica, empregada por engenheiros avaliadores, é reconhecida e recomendada

pela NBR 14653, sendo que as avaliações feitas por este critério somente atingiram o grau
I de Fundamentação e Precisão.
A fragilidade técnica desta metodologia reside justamente, no empirismo,

subjetividade e arbítrio do avaliador, tanto no que se refere aos fatores de homogeneização,
como na aplicação de certos “coeficientes”, cuja determinação depende, única e
exclusivamente, do julgamento do avaliador.
Assim, os valores dos imóveis de referência, heterogêneos por natureza, são

tornados “homogêneos”, através de uma relação do seguinte tipo:
VHi = VUi * F1i * F2i * ... Fki, onde:

- 25 -
VHi = Valor homogeneizado da mostra (i)

VUi = Valor unitário de mercado referente à amostra (i)
i = (1,2, ..., n) número de dados da amostra
Fj = (j = 1,2, ..., k) número de fatores para corrigir os preços ao valor de mercado.
Aplicando-se o modelo acima com referência a todas as informações amostrais,

resulta um Rol de valores unitários homogeneizados, dos quais são expurgados os valores
extremos (outliers). A seguir calcula-se a média aritmética do rol de valores unitários
remanescentes, obtendo-se o valor unitário avaliando, conforme modelo que segue:
VUa = VHmédio / ( F1a * F2a * ... Fka) , onde:
VUi = Valor Unitário Avaliando

VHmédio = Valor unitário médio do rol após a homogeneização e expurgo dos outliers
Fj = (j = 1,2, ..., k)
A = de avaliando.
3.2.1 – Fator de Frente (Ff): É calculado através da relação entre a frente projetada (Fp) e
a frente de referência (Fr), conforme fórmula abaixo de uso freqüente:
Ff = (Fp / Fr ) ¼ - utilizada para Fp situada entre Fr/2 e 2 Fr;
Ff = 0,8409 - utilizada para Fp menor ou igual a Fr/2;
Ff = 1,1892 - utilizada para Fp maior ou igual a 2Fr.
3.2.2 – Fator de Profundidade (Fp): É calculado em função da profundidade equivalente

(Pe), assumindo os valores a seguir:
Fp = 0,707 - utilizada se Pe < Pmi / 2;
Fp = (Pe / Pmi) ½ - utilizada quando: Pmi/2 < Pe < Pmi;
Fp = 1,00 - utilizada quando: Pmi < Pe < Pma;
Fp = (Pma / Pe) ½ - utilizada quando: Pma < Pe < 2Pma;
Fp = 0,707 - utilizada quando: Pe > 2Pma,
Onde:
Fp = Fator de profundidade;
Pe = Profundidade equivalente;
- 26 -
Pmi = profundidade mínima recomendável;

Pma = profundidade máxima recomendável
A tabela a seguir refere-se a dados para a cidade de Juazeiro do Norte, utilizáveis também
em outras cidades, quando adaptados às condições locais:
Bairro / Zona Profundidades Testada de

referência
MÍN MÁX
Padrão alto para apartamento, 30m + recuo 60m até 3 x 15m
escritório ou loja frontal testada
Padrão alto para residência 20m + recuo 60m 15m
frontal
Padrão médio para apartamento, 20m + recuo 40m até 3 x 10m
escritório ou loja frontal testada
Padrão médio para residência 20m + recuo 40m 10m
frontal
Padrão popular para residência 10m + recuo 30m 10m
frontal
Centro comercial e bancário 10m + recuo 30m 10m
frontal
3.2.3 – Fator de Transposição (Localização) (Ft): Quando se transpõe um certo elemento

pesquisado para o local do imóvel avaliando, o seu valor unitário é corrigido pelo fator de
transposição, determinado pela relação:
Ft = Ia / Ie, onde:
Ft = fator de transposição;
Ia = Índice do local avaliando;
Ie = Índice do local do elemento pesquisado
Esses índices podem ser retirados de plantas genéricas das prefeituras, desde que bem
elaboradas. Quando inexistentes, tais índices são determinados por observações in loco,
pelos fatores de ponderação e pelo bom senso do avaliador. Sugere-se que seus limites
fiquem entre 0,60 e 1,40.
Para efeito de avaliação vale a seguinte situação paradigma:
Ft = 1,00- imóveis situados em área com mesma valorização comercial do imóvel

avaliando;
Ft < 1,00 - imóveis situados em áreas com valorização comercial menor que a do imóvel
avaliando;
Ft > 1,00 - imóveis situados em áreas com valorização comercial maior que a do imóvel
avaliando;

- 27 -
3.2.4 – Fator de Área (Fa): É calculado através da relação entre a área do elemento
pesquisado (Ap) e a área do imóvel avaliando (Aa), conforme fórmula abaixo de uso
freqüente:
Fa = (Ap / Aa ) ¼ - utilizada quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%
Fa = (Ap / Aa ) ^ 0,125 - utilizada quando a diferença entre as áreas for superior a 30%
3.2.5 – Fator de Superfície (Fs): É calculado através da seguinte situação paradigma:
Tipo de superfície Fs
Terreno com superfície seca 1,00
Terreno com superfície brejosa 0,90
Terreno com superfície alagadiça 0,75
Terreno com superfície alagada 0,60
3.2.6 – Fator de topografia (Ftop): É calculado através da seguinte situação paradigma:
Tipo de relevo F top

1. Terreno Plano 1,00
2. Terreno com declive
2.1 Até 5% 0,95
2.2 de 5% a 10% 0,90
2.3 maior que 10% 0,80
3. Terreno com aclive
3.1 suave 0,95
3.2 acentuado 0,90
3.2.7 – Fator de Fonte (Ffo): No caso de elementos coletados a partir de anúncios, ofertas
ou outras fontes de informação que não reflitam com absoluta exatidão o valor de mercado,
porque admitem uma elasticidade de negociação, ou escondem uma maior valorização,
deve-se efetuar um desconto ou um acréscimo, conforme esteja esta negociação, acima ou
abaixo do valor de mercado, o que se faz pela aplicação de um fator de fonte.
Dado referente à transação efetiva: Ffo = 1,00;

Dado referente à oferta: Ffo < 1,00 (geralmente adota-se Ffo = 0,90)
- 28 -
3.2.8 – Fator de melhoramentos público (Fmp): Os melhoramentos públicos nas vias

exercem importante influência na valorização imobiliária. Usualmente, as discrepâncias
decorrentes da presença em maior ou menor quantidade desses melhoramentos, são
corrigidas pelos coeficientes produzidos pelo Engº João Ruy Canteiro.
Tipo de melhoramentos públicos F mp

Rede de distribuição de água 0,15
Rede coletora de águas pluviais 0,05
Arborização 0,02
Rede coletora de esgotos 0,10
Rede de distribuição de gás 0,01
Luz domiciliar 0,15
Iluminação pública 0,05
Rede de telefonia 0,05
Guias e sargetas 0,12
Pavimentação (asfáltica) 0,30
Coeficiente de urbanização = (1 + Σ mi)

Σ mi = percentuais de: água + esgoto + .... + etc.
3.2.9 – Fator de Acabamento (Fac): Sua aplicação é muito significativa no caso de

imóveis residenciais e comerciais. Está ligado diretamente às diferenças existentes quando
se compara o padrão de acabamento de um certo elemento pesquisado com o padrão de
acabamento do imóvel avaliando. É determinado através de índices publicados em revistas
especializadas (Construção Norte-Nordeste PINI, Sinduscon, SINAPI) ou através de
orçamento detalhado de cada edificação. Paraponderação das diversas partes constitutivas
do imóvel, adotamos como referência as definições contidas na NBR 12.721. Seus limites
usualmente estão situados entre 0,80 e 1,20.
Para efeito de avaliação vale a seguinte situação paradigma:
Ft = 1,00 - imóveis com mesmo padrão de acabamento do imóvel avaliando;

Ft < 1,00 - imóveis com padrão de acabamento inferior ao do imóvel avaliando;
Ft > 1,00 - imóveis com padrão de acabamento superior ao do imóvel avaliando;
OBS.: Finalmente, é importante ressaltar que a utilização de todos os fatores de

homogeneização listados anteriormente não é obrigatória numa avaliação, devendo o
profissional fazer as devidas análises no sentido de selecionar aqueles aplicáveis a cada
caso.

- 29 -
EXERCÍCIOS:
1) Avaliar um lote no bairro Mirandão, medindo 15 x 35m, situado em meio de quadra,

com topografia plana e com os seguintes melhoramentos públicos: água tratada, energia e
rua asfaltada.
Considere:
Frente de referência do bairro: 10m;
Profundidade máxima (Pma): 40m;
Profundidade mínima (Pmi): 20m
Pesquisa Dimensão área topografia Infra- Fonte valor

estrutura unitário/m2
1 8 x 35m 30m2 aclive suave água, luz, Oferta R$ 40,00

asfalto
2 9 x 30m 70m2 aclive suave água, luz e Venda R$ 32,00

calçamento
3 5 x 35m 25m2 Plana água, luz, Oferta R$ 38,00

telefone,
asfalto
4 5 x 35m 25m2 Plana água, luz, Venda R$ 30,00

telefone,
asfalto
5 2 x 35m 70m2 Plana água, luz, Oferta R$ 43,00

telefone,
asfalto.
3) Calcular o valor de mercado de um terreno urbano loteado com as seguintes

características:
Dimensões: 22(frente) x 33(Profundidade)

Frente de referência: 6m;
Profundidade máxima (Pma): 50m;
Profundidade mínima (Pmi): 20m;
Zona tipo A: mesma do imóvel avaliando
Zona tipo B: em local 25% menos valorizado

- 30 -
Pesquisa Dimensão Área Localização Fonte Valor do

terreno (R$)
Dado 1 8 x 20m 160m2 Zona tipo B Oferta 30.000,00
Dado 2 24,80 x 65m 1.615m2 Zona tipo A Oferta 450.000,00
Dado 3 3,70 x 37m 136,90 Zona tipo B Oferta 15.000,00
Dado 4 14 x 13,19m 184,65 Zona tipo A Oferta 45.000,00
Dado 5 70 x 71,43 5000m2 Zona tipo B Oferta 1.000.000,00
Dado 6 70 x 50,00 3500m2 Zona tipo B Oferta 800.000,00
4) Calcular através do método do custo de reprodução das benfeitorias o valor de um

prédio onde funciona um banco com as seguintes características:
Valor do terreno: R$ 50.000,00

Área do Banco (S) = 700m2;
Estado de conservação: Regular
Custo unitário de reposição para construção nova (q) = 650,00m2; (Padrão Alto)
Idade do imóvel (K) = 10 anos.
5) Determine o valor do prédio do exercício anterior utilizado o critério de depreciação de

Hoss-Heidecke.
CAPÍTULO 4 – INTRODUÇÃO A INFERÊNCIA ESTATÍSTICA
4.1 - INTRODUÇÃO
Na análise de fatos da natureza, de problemas de ordem social e de

interesse econômico, verifica-se, freqüentemente, que as diversas variáveis consideradas
guardam certa relação entre si.
No caso específico da engenharia de avaliações, constata-se que o

valor unitário de um terreno vai depender das suas dimensões de frente e profundidade, da
topografia, do índice de aproveitamento e da sua localização na malha urbana da cidade;
enquanto que o valor unitário de locação de um apartamento guarda estreita relação com o
número de dormitórios, da existência ou não de dependências para empregados, da
existência ou não de espaços para estacionamento de veículos, além de outros atributos de
interesse.
Diante desses fatos, torna-se sempre possível, teoricamente,

determinar-se o valor de uma variável a partir do conhecimento de outra e da relação
existente entre as mesmas. A solução do problema consiste, basicamente, em se determinar
uma curva representativa desse relacionamento e, posteriormente, na seleção de uma
equação matemática que possa expressar, numericamente, a relação existente.

- 31 -
Os problemas dessa natureza são resolvidos com aplicação da teoria

das REGRESSÕES, que formam um processo estatístico – matemático que permite
determinar o valor de uma variável desconhecida, chamada “DEPENDENTE”, ou
“EXPLICADA”, em função das relações que ela possa apresentar com outras variáveis
conhecidas, chamadas “INDEPENDENTES” ou “EXPLICATIVAS”.
Quando o valor da variável desconhecida é calculado a partir de

somente variável conhecida, tem-se uma REGRESSÃO SIMPLES; quando for maior o
número de variáveis independentes consideradas, o problema passa ao âmbito das
REGRESSÕES MÚLTIPLAS.
Na prática avaliatória, raramente se irá determinar o valor de um

imóvel, ou de um direito sobre o imóvel, com a utilização de regressão simples, dado que,
de modo geral, as pesquisas nos apresentam diversos fatores de influência no valor a
determinar.
Contudo, por razões de ordem didática e prática, este estudo será

iniciado com a análise das regressões simples, de mais fácil compreensão e que levam a
cálculos mais simplificados, servindo ainda de base para o estudo das regressões múltiplas.
4.2 - ANÁLISE DE UM MODELO INFERENCIAL
Considerada uma equação de regressão linear simples:
Y = a + bX + e
Temos uma correspondente equação de regressão que corresponderia à população ou

universo:
Y = α + βx + µ
Em se trabalhando com uma amostra de dados, existirá sempre uma diferença entre o
verdadeiro valor de Y e o seu estimado através da equação de regressão com os dados de
mercado.
Para levar em conta essa diferença e, visando diferenciar o verdadeiro valor de Y, escreve-
se a equação desta última da seguinte forma:
Ŷ = a + bX + e
Assim temos o erro total da regressão amostral em relação à verdadeira equação da

regressão, também conhecido como desvio ou disturbância da regressão:

- 32 -
O erro "e", definido por : e = Y - Ŷ, pode ser provocado por diversas causas, podendo ser
considerado com a soma de duas componentes:
1) Erros devidos a falhas de mensuração na pesquisa;

2) Erros divididos a não consideração de variáveis influentes na formação do valor, não
identificadas na regressão que constituem os "erros estocásticos".
Para minimização deste erro, buscamos a equação de melhor ajustamento para a reta (ou
curva), sendo aquela que "a soma dos quadrados dos desvios em relação à reta (ou curva
para regressões múltiplas) é um mínimo.
A partir da curva de regressão já discutida, podemos resumir os seguintes parâmetros para

sua análise:
A) COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO:
O grau de relação entre as variáveis que expressa quão bem essas variáveis estão
relacionadas entre si, é definido numericamente pelo COEFICIENTE DE
CORRELAÇÃO, grandeza representada pelo símbolo "r" que varia entre +1 e -1, podendo
portanto ser positivo ou negativo:
-1 ≤ r ≤ +1
O coeficiente de correlação nulo indica que não há nenhum relacionamento entre as
variáveis, enquanto que o coeficiente de correlação igual a um define um relacionamento
perfeito:
r = 0 (relação nula)
0 < r ≤ 0,30 (relação fraca)
0,30 < r ≤ 0,60 (relação média)
0,60 < r ≤ 0,90 (relação forte)
0,90 < r ≤ 0,99 (relação fortíssima)
r = 1,0 (relação perfeita)
B) COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO:
O COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO representado por r2 é definido pelo quociente

entre a variação explicada para a variação total:
r2 = variação explicada de Y = ∑ (Ŷi - Y)2

variação total de Y ∑ (Yi - Y)2
O Coeficiente de determinação varia de zero a um e representa a percentagem do valor da

avaliação que é explicada pela equação ajustada da regressão.

- 33 -
C) INTERVALOS E TESTES DE CONFIANÇA PARA b:
O parâmetro b é de fundamental importância numa regressão, merecendo por essa razão,

um estudo especial nos compêndios de estatística. Isso pode ser compreendido com exame
da equação de regressão da linha reta:
Ŷ = a + bX
No caso de ser b=0, o valor de Ŷ será dado pelo valor do intercepto. Isso significa que a
variável conhecida X não é importante na formação do valor, não havendo pois regressão.
Portanto, impõe-se a condição de b ≠ 0
Quando o F observado > F tabelado, rejeita-se a hipótese de não haver regressão.
Temos:
n = número de elementos da amostra;
k = graus de liberdade do numerador (variáveis independentes);
n-k-1 = graus de liberdade do denominador;
Para verificar a significância do Fobs deve-se recorrer à Tabela de Fischer-Snedecor, onde

se buscaria o Ftab com graus de liberdade no numerador e graus de liberdade no
denominador, mais próximo do Fcalc, com o devido percentual de probabilidade de haver
regressão.
4.3 - IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO
Cada elemento coletado no mercado carrega em seu bojo, além do preço pretendido ou
comercializado, uma gama importantíssima de informações (explicações do preço), as
quais podem ser expressas quantitativamente e/ou qualitativamente. Sob esse enfoque,
cada evento Ei¹ coletado produzirá um elenco de atributos (variáveis
independentes Xk²) de explicação do preço praticado (variável dependente
Yk).
Modelando-se a matriz informações, ter-se-á a função inferida justificada, que melhor

representa o campo de informações pesquisadas, sob o ponto de vista de estimação
estatística:
Y = f (X1, X2, X3,...,Xn)
As variáveis podem ser: quantitativas, qualitativas e dicotômicas.

- 34 -
As variáveis quantitativas são valores que representam os atributos quantitativos que

podem ser medidos diretamente em cada elemento da amostra, tais como: área construída,
área do terreno, frente, nº de dormitórios, etc.
As variáveis qualitativas representam os conceitos ou qualidades que podemos associar a

valores numéricos que possibilitam medir a diferença entre os dados, para o conceito ou
qualidade em estudo, tais como: padrão construtivo, estado de conservação, localização na
malha urbana, etc.
As variáveis dicotômicas são aquelas que podemos associar apenas a dois valores distintos
(normalmente 1 e 2), para representar certas dicotomias que podem estar presentes em uma
mesma amostra, ou seja, a presença ou ausência de certo atributo em cada dado da amostra,
tais como:
Venda (1) x Oferta (2);

Ausência de elevador (1) x Presença de elevador (2).
Com o uso das variáveis podemos observar o comportamento da amostra, especificamente

no que se refere ao atributo que nos interessa concluir ( variável “valor” ), transferindo as
conclusões tiradas para a população.
CAPÍTULO 5 - APRESENTAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO:
De acordo com a NBR 14653-1:2001, o laudo de avaliação deverá conter no

mínimo as informações abaixo relacionadas:
a) Interessado;
b) Objetivo da avaliação;
c) Identificação e caracterização do imóvel;
d) Metodologia utilizada;
e) Especificação da avaliação;
f) Diagnóstico do Mercado;
g) Tratamento de Dados;
h) Determinação do valor do imóvel;
i) Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is)
responsável(is) pela avaliação;
j) Local e data do laudo.
k) Anexos
Modalidade: O laudo de avaliação pode ser apresentado nas seguintes

modalidades:

- 35 -
a) Simplificado: contém de forma sucinta as informações necessárias ao seu

entendimento;
b) Completo: contém todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-
explicável.
Obs.: No caso de laudo de avaliação de uso restrito, este deverá obedecer a

condições específicas pré-combinadas entre as partes e não tem validade para
outros usos ou exibição para terceiros, fato que dee ser explicitado no laudo.

- 36 -
Referências Bibliográficas
1. MARINHO, J.L.A. ; Apostila do Curso Básico de Engenharia de Imóveis
Urbanos para Corretores de Imóveis, CRECI-CE e SEBRAE. J. do Norte,
2005;
2. MAIA NETO, F. ; Roteiro Prático de Avaliações e Perícias Judiciais. Belo
Horizonte, Editora Del Rey, 2000
3. IMAPE - Instituto Mineiro de Avaliações e Perícias Judiciais. Fundamentos das

Avaliações Patrimoniais em Engenharia - Autores diversos, Belo Horizonte,
Editora PINI, 1998
4. MOREIRA, A. L. ; Princípios de Engenharia de Avaliações. São Paulo, Editora

PINI, 1994.
5. ABUNAHMAN, S. A. - Engenharia Legal e de Avaliações. São Paulo, Editora

PINI, 1999
6. FIKER, J. ; Avaliação de imóveis - Manual de Redação de Laudos. São Paulo:

Editora PINI, Novembro, 1989
7. FIKER, J. ; Avaliação de imóveis urbanos . São Paulo, Editora PINI, Maio, 1997
8. NBR 14653 ; Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos. São Paulo,
ABNT, 2005

- 37 -
Curriculum Vitae do Autor:

Nome: Jefferson Luiz Alves Marinho
Eng° Civil formado pela UFC em 1990;

Tecnólogo da Construção Civil – Habilitação em Topografia e Estradas, formado pela
URCA em 1994;
Acadêmico de Direito da Universidade Regional do Cariri – URCA;
Pós-graduado em Administração de Empresas pela URCA;
Pós-graduado em Engenharia de Segurança do Trabalho pela Faculdade Leão Sampaio;
Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia pela Faculdade Osvaldo Cruz-
SP;
Mestrando em Engenharia Ambiental pela Universidad de Léon – Espanha;
Professor Adjunto da Universidade Regional do Cariri – URCA;
Coordenador do Curso de Tecnólogo da Construção Civil - URCA;
Coordenador do Curso de Especialização Lato Sensu em Gerenciamento da Construção
Civil da URCA;
Coordenador na Região do Cariri do Projeto FINEP - Habitação de Interesse Social no
Ceará, sob a coordenação geral da UFC;
Diretor Técnico-Financeiro da Construtora Soares Marinho Ltda;
Responsável Técnico da empresa Engeap – Avaliações e Perícias de Engenharia Ltda,
empresa credenciada junto às seguintes instituições: Caixa Econômica Federal, Banco do
Brasil S.A, Banco do Nordeste S.A., Banco HSBC, Bradesco, Unicred, Poupex, dentre
outros;
Membro Efetivo do IBAPE/CE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias;
Membro Efetivo da Corte Internacional de Arbitragem – CINTER - Fórum Clovis Beviláqua;
Ministrou diversos cursos: Avaliações de Imóveis Urbanos, Perícias de Engenharia,
Noções básicas de licitações de obras públicas, Dosagem de Concreto, Orçamento e
Custos, dentre outros;
Autor de diversos artigos sobre engenharia publicados em congressos, seminários e
jornais.
Contatos: 88-3523-2458 e 88-9965-2018

e-mail: engeap@gmail.com e www.engeap.blogspot.com

- 38 -

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UNIVERSIDADE REGIONAL DO CARIRI - URCA

CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM GERENCIAMENTO DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Este trabalho representa muitos anos de aprendizagem e

Merece destaque, ainda, o caráter prático imprimido na

Muitas vezes no exercício da sua profissão, você precisará se

Neste contexto, é o corretor naturalmente conduzido por um

Prof. Esp. Jefferson Luiz Alves Marinho

1.1. Conceito de Engenharia de Avaliações.....................................................................4

2. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS....................................................................13

2.1 Classificação dos imóveis urbanos...........................................................................13

2.4.1 – Método Comparativo de Dados de Mercado................................................16

2.5 Tratamento de Dados................................................................................................19

3. TRATAMENTO POR FATORES.................................................................................23

3.1 Fundamentos da Estatística Clássica........................................................................23

Prof. Esp. Jefferson Luiz Alves Marinho

4. INTRODUÇÃO À INFERÊNCIA ESTATÍSTICA......................................................30

5. Apresentação do Laudo de Avaliação...........................................................................34

Prof. Esp. Jefferson Luiz Alves Marinho

CAPÍTULO 1 – CONCEITOS BÁSICOS E METODOLOGIA:

1.1 – Conceito de Engenharia de Avaliações:

A Engenharia de Avaliações passou, a partir de meados do século XIX, nos EUA, a

Em 1941, Luiz Carlos Berrini, engenheiro paulista, um dos maiores precursores da

Em 1952 surgiu a primeira norma sobre avaliação de imóveis, elaborada pelo

Prof. Esp. Jefferson Luiz Alves Marinho

Engenharia de Avaliações no Brasil, no Rio de Janeiro e em 1957, foi criado o Instituo

Contudo, foi a partir da década de 70 que a Engenharia de Avaliações começou a

1974 – Realização do I Congresso Brasileiro de Avaliações, em São Paulo;

1977 – Publicação da 1ª Norma Brasileira sobre o assunto pela ABNT – NB –

1980 – Realização do I Congresso Mundial de Engenharia de Avaliações, em São

1980 – Realização do 1° Curso de Engenharia de Avaliações oferecido por uma

1989 - Revisão da NB - 502/77, assumindo a nomenclatura NB - 502/89 (NBR-

1990 - Consolidação da Metodologia da Pesquisa Científica (Inferência Estatística);

2004 – Revisão da NBR - 5676/90, assumindo a nomenclatura NBR - 14653,

parte 1 (Procedimentos gerais);

2005 – Em outubro realizar-se-á o XIII – COBREAP em Fortaleza/CE.

No Ceará, embora hajam trabalhos realizados anteriormente, a fundação do

1.3 - Quem pode avaliar ?

Com o advento da Lei que regulamentou a profissão de Corretor de Imóveis (Lei

É comum vermos anúncios nos jornais oferecendo “avaliações gratuitas”, quando

O Corretor de Imóveis é o profissional envolvido diretamente na negociação a

A questão encontra-se muito bem delineada na legislação que regulamenta o

Artigo 7° “ As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto

c)estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e

Artigo 13 “ Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro trabalho de

Artigo 15 “ São nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer ramo da

Artigo 6° “ Exerce ilegalmente a profissão de engenheiro, arquiteto e engenheiro

a) a pessoa física ou jurídica que realizar ato ou prestar serviços público ou

Em julho de 1990, em função de algumas dúvidas que pessoas não habilitadas

Não obstante os argumentos descritos acima, devidamente embasados em

“A avaliação de imóveis vem se especializando dia-a-dia, com a elaboração de

“ Em que pese a autoridade dos corretores de imóveis, a sua opinião traduzida em

“ As avaliações de imóveis são exclusivas dos Engenheiros ” (Ministro do STF,

Prof. Esp. Jefferson Luiz Alves Marinho

“ A nomeação de perito para avaliação de imóvel deve recair na pessoa de um

1.4 - Campo de Aplicação ?

O Engenheiro Avaliador tende a encontrar encargos de avaliação ligados a

a) Transações de Compra e Venda;

AMORTIZAÇÃO: É a parcela da prestação que amortiza (abate) o saldo devedor.

AMOSTRA : Conjunto de dados de mercado representativos de uma população.

AMOSTRAGEM: Procedimento utilizado para constituir uma amostra.

ANATOCISMO: É a prática de se cobrar juros de juros, vedada pela legislação brasileira.

AVALIAÇÃO DE BENS: Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, com