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NBR 8977 AGO 1985

Avaliação de máquinas, equipamentos,

instalações e complexos industriais
ABNT-Associação
Brasileira de
Normas
Nor mas Técnicas
Técnicas

Sede:
Rio de Janeiro
Av. Treze de Maio, 13 - 28º andar
CEP 20003-900 - Caixa Postal 1680
Rio de Janeiro - RJ
Tel.: PABX (021) 210-3122
Telex: (021) 34333 ABNT - BR
Endereço Telegráfico:
NORMATÉCNICA

Procedimento
Origem: ABNT- NB-901/1984 (Projeto 02:010.03-010)
CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção Civil
CE-02:010.03 - Comissão de Estudo de Avaliação de Máquinas e
Equipamentos, Instalações e Complexos Industriais
NBR 8977 - Industrial machines, equipments, installations and plants -
Copyright © 1985, Guidelines for evaluation - Procedure
ABNT–Associação Brasileira
de Normas Técnicas Descriptors: Industrial machines. Industrial equipments
Printed in Brazil/ 
Impresso no Brasil Palavra-chave: Equipamento industrial 14 páginas
Todos os direitos reservados

SUMÁRIO e) institui a terminologia, as convenções e as nota-

1 Objetivo ções em trabalhos avaliatórios desta espécie;
2 Documentos complementares
3 Definições f) prescreve diretrizes para a apresentação de laudos.
4 Classificação quanto à natureza
5 Notações, simbologia e convenções 1.2 Esta Norma é exigida em todas as manifestações es-
6 Metodologia básica aplicável critas de trabalhos que caracterizam o valor das máqui-
7 Níveis de precisão nas, dos equipamentos,
equipamentos, dos imóveis,
imóveis, das instalações e
8 Condições gerais dos complexos industriais, de seus rendimentos ou de
9 Condições específicas direitos sobre eles.
10 Apresentação de laudos Nota: Podem ser aplicadas, conforme o caso, além das diretrizes
prescritas nesta Norma, diretrizes da NBR 5676.
1 Objetivo
1.3 A determinação do valor referido em 1.2 é da res-
1.1 Esta Norma fixa as diretrizes para avaliação de má- ponsabilidade e da competência exclusivas dos profis-
quinas, equipamentos, imóveis, instalações e complexos sionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regio-
industriais, de seus rendimentos e dos direitos sobre eles; nais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, na confor-
e ainda: midade de suas respectivas atribuições, tendo em vis-
ta a Lei 5.194 e Resoluções nº 205, nº 218 e nº 235 do
a) estabelece os critérios a serem empregados em CONFEA.
trabalhos avaliatórios; 1.4 O valor a ser determinado corresponde sempre àquele
que, num dado instante, é único, qualquer que seja a
b) define a metodologia básica aplicável às mesmas
mesmas finalidade da avaliação. Esse
Esse valor corresponde também
avaliações; ao valor real que se definiria em um mercado de concor-
rência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
c) fixa os níveis de precisão das avaliações em ques-
tão; a) homogeneidade dos bens levados a mercado;
d) classifica a natureza das máquinas, dos equi- b) número elevado de compradores
compradores e vendedores,
pamentos, das instalações e dos complexos indus- de tal sorte que não possam, individualmente
individualmente ou
triais; em grupos, alterar o mercado;
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c) inexistência de influências externas; Prescrições sobre seguro do IRB - Instituto de Res-

seguros do Brasil
d) racionalidade dos participantes e conhecimento
absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as 3 Definições
tendências deste;
Para os efeitos desta Norma são adotadas as definições
definições
e) perfeita mobilidade de fatores e de participantes de 3.1 a 3.20.
oferecendo liquidez com plena liberdade de en-
trada e saída do mercado. 3.1 Avaliação
1.5 Em casos avaliatórios especiais, quando for so-
licitada a determinação de outro tipo de valor que não o Determinação técnica do valor de um bem ou de seus
real de mercado, o avaliador deve proceder à avaliação rendimentos, gravames, frutos e direitos.
do valor real de mercado, conceituando previamente o 3.2 Aproveitamento eficiente
outro tipo de valor e determinando assim ambos os va-
lores. Nestes casos, é da alçada exclusiva dos clientes Aquele recomendável para o local, numa dada época,
ou superiores do profissional avaliador a tomada de posi- observada a tendência de uso nas circunvizinhanças,
ção diante de um negócio que está para ser efetuado dentre os diversos permitidos pela legislação pertinente.
com base no trabalho avaliatório.
1.6 O avaliador pode, se necessário e em caráter facul- 3.3 Benfeitorias
tativo:
Qualquer obra incorporada permanentemente ao solo
a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde de modo que não se possa retirá-la sem destruição, mo-
que o número final não exceda de 1% (um por dificação, fratura ou dano.
cento) o valor apurado para mais ou para menos;
menos;
3.4 Campo de arbítrio
b) indicar a faixa de variação de preços do mercado,
admitidos como toleráveis em relação ao valor fi- Faixa de variação de valores, determinada estatis-
nal, respeitados os limites de confiança inferidos ticamente, dentro da qual o avaliador pode decidir.
do tratamento estatístico;
3.5 Construção
c) explicitar o prazo de validade da avaliação.
Toda benfeitoria não enquadra na classificação “Edifi-
2 Documentos complementares(1) cação”.
Na aplicação desta Norma é necessário consultar:
3.6 Edificação
NBR 5676 - Avaliação de imóveis urbanos - Proce-
dimento Toda benfeitoria coberta, destinada a atividades indus-
triais e afins.
Lei nº 5.194,
5.194, de 24 de
de dezembro de 1966, que regu-
la o exercício das profissões de engenheiro, arqui- 3.7 Equipamento
teto e engenheiro agrônomo e dá outras providên-
cias, bem como a legislação complementar perti- Qualquer unidade auxiliar de máquina, não projetada
nente; especificamente para o processo industrial.
Resoluções nº 218, de 29 de junho de 1973, e 3.8 Frente efetiva
nº 235, de 09 de outubro de 1975,
1975, ambas
ambas do Con-
selho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agro- Distância real, medida ao longo do alinhamento da via
nomia, que discriminam as atividades das diferentes pública.
modalidades profissionais da engenharia, da arqui-
tetura e da agronomia, assim como outras resolu- 3.9 Gleba industrial
ções posteriores que também versam sobre o mes-
mo assunto; Grande extensão de terreno,
terreno, cujo aproveitamento
aproveitamento mais
eficiente depende de arruamento ou subdivisão em lotes
Resolução nº 205 do Conselho Federal de Enge- de destinação
destinação industrial
industrial e que, após receber
receber os be-
nharia, Arquitetura e Agronomia, de 30 de setembro nefícios resultantes da implantação da infra-estrutura, po-
de 1971, que adota o Código de Ética Profissional; de ser absorvida por venda em prazo preestabelecido.

(1) Esta Norma está compatibilizada com os seguintes documentos:

. Constituição
Constituição Federal, os Códigos Civil Brasileiro, de Processo
Processo Civil, Penal, dede Processo
Processo Penal,
Penal, Comercial,
Comercial, de Águas e de Minera-
Minera-
ção, a Lei das Contravenções Penais, bem como a legislação complementar pertinente;
. Toda a legislação federal, estadual e municipal, relativa ao uso e à ocupação do solo para fins industriais e conexos, bem como à
defesa do meio ambiente;
. Decreto Federal nº 81.621,
81.621, de 03 de maio de 1978, que aprova
aprova o quadro
quadro geral das unidades
unidades de
de medida;
medida;
. Todas as normas existentes relativas a máquinas,
máquinas, equipamentos,
equipamentos, instalações
instalações e complexos
complexos industriais,
industriais, inclusive
inclusive as que regulam
questões relacionadas com seguros.
. NBR 12722 - Discriminação
Discriminação de serviços
serviços técnicos
técnicos para construção
construção de
de edifícios
edifícios - Procedimento
Procedimento
. NBR 8799
8799 - Avaliação
Avaliação de imóvei
imóveiss rurais
rurais - Procedimen
Procedimento
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3.10 Instalação
Conjunto de aparelhos, peças e componentes que inte-
gram qualquer utilidade destinada a portar fluidos, ener-
gias ou serviços ao processo industrial.
3.11 Lote industrial
Aquele situado em zonas de destinação industrial, legal
e/ou econômica, com características compatíveis com
essa finalidade.
3.12 Máquina
Todo e qualquer aparelho destinado a executar uma ou
mais funções específicas a um trabalho ou à produção
industrial.
3.13 Melhoramento do terreno
Benfeitoria introduzida no terreno com a finalidade de
dotá-lo de melhores condições para o seu aproveitamento
industrial.
3.14 Método comparativo
Aquele em que o valor de um bem ou de suas partes partes
constituintes é obtido através de dados de mercado,
relativos a outros de características similares. Consiste
na determinação do valor de um bem pela sua compa-
ração direta com outros similares, através
através de seus preços
preços
de venda, tendo em vista as características comuns e/ou
semelhantes, e admitindo-se que todos os que produzem
os mesmos rendimentos têm valor igual ou guardam
entre si proporcionalidade linear. No processo compa-
rativo a comparação entre o bem em exame e os pesqui-
sadores é feita levando-se em conta as características
intrínsecas de cada um e adaptando-se às diversas
condições através de critérios e fórmulas próprios. Consi-
deram-se também os coeficientes dos diversos fatores
que valorizam ou desvalorizam o bem avaliando.
3.15 Método do custo
Aquele em que o valor dos bens resulta de orçamento
sumário ou detalhado ou da composição do custo de
outros iguais ao avaliando (custo de reprodução) ou
equivalente (custo de substituição). Em
Em alguns casos,
pode lançar mão do método comparativo
comparativo e da previsão
de encargos.
3.16 Método da renda
Aquele em que o valor do bem ou de suas partes cons-
tituintes é obtido pela capitalização da sua renda líquida,
real ou prevista. A apuração
apuração é feita como se o valor fosse
aplicado no mercado normal, mediante a utilização de
taxas convenientes de renda e de operação. Dada a sua
grande sensibilidade, posto
posto que pequenas oscilações
nas taxas empregadas
empregadas podem apresentar grandes
grandes varia-
ções no valor obtido, não se recomenda a aplicação
deste método sem a utilização dos demais, prevalecendo
esta observação como regra. Os casos especiais devem
ser amplamente justificados pelo avaliador.
3
3.17 Método involutivo
Geralmente utilizado para a avaliação de glebas susce-
tíveis de urbanização, cuja vocação é marcantemente
marcantemente
industrial, consistindo na apuração da receita total aufe-
rida com a venda de todas as unidades que correspondem
ao seu máximo e mais eficiente aproveitamento,
aproveitamento, e dedu-
zindo-se todos os gastos diretos e indiretos envolvidos
na execução do empreendimento, assim como os lucros
respectivos, e involuindo-se até o custo inicial do bem
cujo valor se deseja determinar.
3.18 Método residual
Consiste na apuração do valor global de um determinado
determinado
bem ao qual se integra o componente avaliando, apuran-
do-se o valor desse último
último pela sucessiva dedução dos
valores de todos os outros componentes, assim como de
seus respectivos encargos, gastos, lucros e outros itens
ou despesas pertinentes.
3.19 Posta-em-marcha ou despesas pré-operacionais
Montante das despesas realizadas durante a fase que
vai desde o término
término da construção
construção e montagem
montagem de uma
unidade industrial até a sua operação, a um nível aceitável
de capacidade de produção e custo operacional.
3.20 Vistoria
Exame circunstanciado de um bem, objetivando a sua
descrição minuciosa e a sua respectiva avaliação.
4 Classificação quanto à natureza
4.1 Bens imóveis
4.1.1 Terrenos
a) glebas suscetíveis de urbanização, com vocação
marcantemente industrial;
b) glebas que integram distritos industriais, assim
definidos em planos diretores ou em legislação
específica de uso e ocupação do solo;
c) lotes de destilação industrial.
4.1.2 Melhoramentos do terreno
a) muros e cercas de vedação;
b) redes de drenagem e construções acessórias;
c) desvios e ramais ferroviários;
d) vias de circulação interna, para veículos e pe-
destres, pavimentadas ou não;
e) muros de arrimo e construções destinadas a con-
tenção;
f) gramados, canteiros com plantas e árvores orna-
mentais e paisagismo em geral;
g) áreas de lazer;
h) pátios de manobra e de estacionamento.
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4.1.3 Benfeitorias g) sistemas de prevenção e combate a incêndio e/ 

ou de proteção em geral;
a) poços artesianos, semi-artesianos e freáticos;
h) outros sistemas e/ou redes.
b) reservatórios enterrados, semi-enterrados e ele-
vados; 4.3 Máquinas e equipamentos
c) construções para tratamento
tratamento de esgotos
esgotos sanitários Compreendem todas as unidades necessárias à pro-
e/ou industriais, enterrados ou em nível; dução, à manutenção, à conservação, aos diversos con-
troles e às atividades de apoio.
d) fundações e estruturas especiais para máquinas,
equipamentos e instalações; 4.4 Ferramentas e acessórios
e) fundações e estruturas destinadas à instalação Compreendem todo os itens destinados à produção, à
de pontes rolantes; manutenção, à conservação, aos diversos controles e às
f) portarias; atividades de apoio.

g) construções destinadas a balanças para veículos 4.5 Veículos e bens semoventes

e vagões; Compreendem todas as unidades necessárias à pro-
h) edificações destinadas a centrais de sistemas de dução, à manutenção, à conservação, aos diversos con-
gás, ar comprimido, vapor e outras utilidades; troles e às atividades de apoio.

i) chaminés; 4.6 Móveis e utensílios

 j) torres de resfriamento de água; Compreendem todos os itens destinados à produção, à

manutenção, à conservação, aos diversos controles e às
k) subestações abaixadores de energia elétrica, ca- atividades de apoio.
bines primárias e de distribuição em geral;
4.7 Rendimentos
l) tanques,
tanques, silos e torres
torres de armazenage
armazenagem
m de com-
com-
bustíveis e materiais diversos; 4.7.1 Rendas de exploração direta:

m) coberturas e galpões para uso industrial ou de a) produtos fabricados;

atividades de apoio;
b) prestações de serviços;
n) edificações industriais simples;
c) outras.
o) edificações industriais com características fun-
cionais especializadas; 4.7.2 Rendimentos em geral:

p) armazéns e edificações destinadas a almoxa- a) aluguéis;

rifados e a estocagem de matérias-primas, pro-
dutos semi-acabados ou acabados; b) arrendamentos mercantis (leasing );
);

q) edificações destinadas a setores ou departa- c) outros.

mentos de ferramentaria, manutenção, labora-
tórios, inspeções e controles, refeitórios, vestiá- 4.8 Gravames
rios, ambulatórios e garagens; 4.8.1 Bens imóveis (terrenos, melhoramentos
melhoramentos do terreno,
r) edificações destinadas a escritórios; construções e edificações, benfeitorias em geral e ins-
talações fixas ou estáticas):
s) construções especiais e outras.
a) hipoteca;
4.1.4 Terrenos com melhoramentos e/ou benfeitorias
b) anticrese;
4.2 Instalações
c) leasing ;
a) redes de água potável e de uso industrial;
d) servidão;
b) redes de energia elétrica (luz, força e iluminação
externa); e) renda constituída sobre imóveis;
c) galerias e redes de águas pluviais; f) enfiteuse;
d) redes de esgotos sanitários e industriais; g) comodato;
e) sistemas de ventilação industrial
industrial e de ar condi- h) locação;
cionado;
i) concessão de uso;
f) redes de ar compri
comprimido,
mido, gás,
gás, vapor e outras
outras utili-
utili-
dades;  j) outros.
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4.8.2 Bens móveis (máquinas, equipamentos, ferramentas 5 Notações, simbologia e convenções

e acessórios, móveis e utensílios, veículo, semoventes e
instalações móveis): 5.1 Para os fins desta Norma
Norma são adotadas as notações,
os símbolos gráficos e as convenções literais constantes
a) penhor civil; em normas brasileiras, complementadas pelas seguintes
convenções literais:
b) alienação fiduciária;
c) marcas e patentes; Ab = área
área da benfei
benfeitor
toria
ia

d) leasing ; A c = área
área da constr
construçã
uçãoo
e) transferência de tecnologia; At = área
área do
do terr
terren
enoo
f) outr
outros
os.. Fe = frente
frente efeti
efetiva
va do terre
terreno
no
4.9 Outros frutos, direitos e/ou obrigações
FC = valor
valor do fund
fundoo do comérc
comércio
io
Caracterizam-se como:
L = lucr
lucros
os líquid
líquidos
os prov
prováve
áveis
is e acu
acumu
mulad
lados
os no
a) rendas diversificadas; triênio futuro de recuperação, considerados na
avaliação do fundo de comércio
b) usufrutos;
n = perí
períod
odoo de temp
tempoo expr
expres
esso
so em
em mes
meses
es
c) direitos de locação e/ou de leasing ;
d) direitos hereditários; n 1 = expoente
expoente do módulo
módulo de
de profundida
profundidade
de

e) direitos possessórios; n 2 = expoente

expoente do módulo
módulo de frente
f) outros não especificados na presente classificação. r = taxa
taxa infl
inflac
acio
ioná
nári
ria,
a, inf
infer
erid
idaa com
com bas
basee na infl
inflaç
ação
ão
dos doze meses anteriores à data da avalia-
4.10 Complexos industriais ção
Integrados por diversos componentes, como terreno,
benfeitorias, instalações, máquinas, equipamentos, fer- v = valo
valorr bás
básic
icoo uni
unitá
tári
rioo do
do bem
bem aval
avalia
iand
ndoo
ramentas, acessórios, veículos, semoventes, móveis,
vb = valor total da benfeit
benfeitoria
oria
utensílios e outros, constituindo-se em conjunto fabris.
4.11 Titulação dos bens avaliandos v c = valor
valor total
total da constr
construçã
uçãoo

O avaliador deve adotar a cautela de

de examinar a titulação vm = valor total
total dos melhoram
melhoramentos
entos do
do terreno
terreno
dos bens avaliandos, nos casos de avaliação de com-
plexos industriais. vt = valor
valor total
total do
do terren
terrenoo
4.11.1 Titulação provisória 6 Metodologia básica aplicável
Caracterizam-se como: 6.1 Na avaliação de máquinas, equipamentos, insta-
a) promessa de compra e venda; lações e complexos industriais são utilizados os métodos
diretos e/ou indiretos.
b) promessa de cessão;
6.2 Os métodos diretos classificam-se em:
c) outros títulos não definitivos, contratos ou ins-
trumentos particulares. a) método comparativo;
4.11.2 Titulação definitiva b) método do custo.
Caracteriza-se como: 6.3 Os métodos indiretos classificam-se em:
a) compra e venda;
a) método da renda;
b) cessão;
b) método involutivo;
c) doação;
c) método residual.
d) permuta;
e) doação em pagamento; 6.4 Na avaliação de terrenos industriais são empregados
os métodos diretos e/ou indiretos.
f) usuca
usucapi
pião;
ão;
6.4.1 O único método direto permitido para a avaliação de
g) outros
outros títulos definitivos.
definitivos. terrenos industriais é o comparativo de dados de mercado.
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6.4.2 Os métodos indiretos recomendáveis são:
a) método da renda;
b) método involutivo;
c) método residual.
6.5 Na avaliação de edificações, construções e ben-
feitorias industriais, deve ser utilizado o método de
custo, determinando-se
determinando-se o valor de cada unidade isolada-
isolada-
mente, observadas as recomendações constantes de
cada nível de precisão.
6.6 Para a avaliação de instalação, aplica-se
aplica-se a mesma
metodologia recomendada em 6.5. Nos casos de ins-
talações de pequeno porte e quando padronizadas, pode
ser adotado o método comparativo, desde que existam
eventos comparáveis no mercado.
6.7 Na avaliação de máquinas e equipamentos, podem
ser utilizados os seguintes métodos:
a) o comparativo direto, desde que existam no mer-
mer-
cado dados comparáveis ao bem avaliando;
b) o direito do custo, observando-se as recomenda-
ções feitas em 6.5, sendo permitida a avaliação
simultânea de mais de uma máquina e/ou equipa-
mento, sempre que as diversas unida-
des integrarem um conjunto único;
c) o indireto da renda, quando o bem avaliando esti-
ver gerando rendimento (locação ou leasing ) e
desde que seja possível fixar com segurança a
taxa de renda líquida respectiva.
Nota: A mesma metodologia é aplicável aos demais bens refe-
ridos de 4.4 a 4.9.
6.8 Na avaliação de complexos industriais, os seus diver-
sos componentes
componentes devem ser avaliados isoladamente,
de conformidade com a metodologia aplicável à natureza
de cada um, acrescentando-se à somatória
somatória dos diversos
valores calculados as importâncias correspondentes
correspondentes aos
bens incorpóreos ou intangíveis e ao valor em marcha,
se for o caso. A adição
adição de tais parcelas deve ser sempre
precedida de minuciosa análise por parte do avaliador
que, obrigatoriamente, a inclui no laudo de avaliação, de
forma amplamente fundamentada.
7 Níveis de precisão
Estão condicionados
condicionados à quantidade, à confiabilidade e
ao tratamento
tratamento dos elementos pesquisados, sendo orde-
nados em três níveis de rigor.
7.1 Avaliações rigorosas
São avaliações detalhadas, em que está expressamente
caracterizado cada um dos elementos que contribuem
para formar a convicção do valor, impondo-se ainda que:
7.1.1 Para terrenos:
a) a confiabilidade de cada um dos elementos uti-
lizados seja assegurada quanto:
- à idoneidade
idoneidade e à completa
completa identificaçã
identificaçãoo das fon-
tes de informação;
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- à sua atualidade;
- ao detalhamento da descrição das suas carac-
terísticas;
- à sua semelhança
semelhança com o terreno objeto da ava-
liação, no que diz respeito à situação, à desti-
nação, à sua efetiva vocação e ao aprovei-
tamento industrial, às suas formas e dimensões,
à sua localização em relação aos pólos de
de valori-
zação urbanos e aos centros de consumo, à pre-
sença de fácil acesso às vias de escoamento
da produção, de desvios ferroviários e, em al-
guns casos,
casos, de cursos d’água, às características
características
físicas e à adequação ao meio, devidamente veri-
ficados;
b) a confiabilidade do conjunto de elementos que
atendem aos requisitos da alínea anterior seja as-
segurada por:
- uniformidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
elementos;
- número
número de dados da mesma
mesma natureza,
natureza, efetiva
efetiva--
mente utilizados, maior ou igual a cinco;
c) o tratamento dispensado aos elementos, para tor-
ná-los homogêneos, possibilite conferir a eles:
- equivalência financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformação em valor à
vista, pelo desconto composto dos juros, usuais,
acrescidos da previsão de inflação inferida com
base nos doze meses anteriores;
- equivalência no tempo, mediante a transposição
dos valores dos elementos, considerando-se a
desvalorização monetária; em casos de insu-
ficiência de eventos de mercado de imóveis
assemelhados contemporâneos, permite-se a
utilização de dados pretéritos, desde que corri-
gidos monetariamente e considerada a sua
valorização real, mediante tratamento estatístico-
econômico e respectiva abordagem dedutiva,
fundamentada teoricamente por modelo mate-
mático (equação de regressão), efetuando-se
nestes casos
casos o cotejo com elementos contem-
porâneos colhidos em mercados similares;
- equivalência de situação, pela transposição dos
elementos, obedecendo a critérios tecnicamente
consagrados e comprovados por instrumental
matemático, e que levam em consideração a
proximidade de pólos de valorização
valorização urbanos e
de centros de consumo,
consumo, assim como a facilidade
de acesso às vias de escoamento da produção;
- equivalência de características, usando-se crité-
rios técnicos
técnicos comprovados,
comprovados, coeficientes, índices,
fatores, gráficos ou tabelas, sempre
sempre com a cita-
ção da fonte e dos pressupostos teóricos de
sua elaboração, dirigidos especificamente a ter-
renos industriais;
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d) o valor arbitrado pelo avaliador esteja com- - pintura;

preendido por um intervalo de confiança máximo
de 80%, em torno
torno do valor mais provável calcu- - serviços diversos, com suas distintas subdivisões
lado através
através de método estatístico, e, nos casos (demolições, projetos, etc.);
de regressão, testada a hipótese da variância
amostral ao nível de confiança mínima de 90%; b) sejam apresentados os seguintes valores para
para
cada unitário e/ou total:
e) as taxas de capitalização, quando empregados
métodos indiretos, sejam justificadas e compro- - de reprodução: com base nos custos de repro-
vadas estatisticamente; dução de construção nova, sem uso, equivalente
à benfeitoria avalianda, considerando-se as mes-
f) o valor final seja o resultado
resultado do usouso de mais de mas finalidade e utilidade;
um método,
método, sempre que
que possível e/ou necessário,
necessário,
com atendimento dos requisitos de precisão exi- - de depreciação: com base no uso que a ben-
gidos nos itens anteriores; na impossibilidade feitoria avalianda teve até a data da vistoria ou
da utilização de mais de um método ou no caso do laudo e levando em conta os aspectos físicos
da adoção do resultado obtido
obtido em apenas um de- e funcionais, a vida econômica útil, a idade apa-
les, torna-se obrigatória a justificação fundamen-
fundamen- rente e o estado geral de conservação; devem
tada. ser utilizados os unitários e as depreciações
depreciações ade-
quadas a cada uma das das diversas fases cons-
7.1.2 Para benfeitorias (Edificações): trutivas, relacionados na alínea “a”;
a) sejam executados orçamentos qualitativos e - líquido: com base na diferença entre os valores
quantitativos que considerem, no mínimo,
mínimo, os cus- de reprodução e de depreciação, sendo que a
tos e/ou os unitários de: soma dos diversos valores líquidos equivale ao
valor de mercado à vista, para a benfeitoria ava-
- terrap
terraplen
lenage
agem;
m; lianda e na data-base adotada como referência,
considerando-se as mesmas finalidade e
- fund
fundaç
açõe
ões;
s; utilidade;

- bases ou fundações de máquinas

máquinas e equipa-
equipa- c) a confiabilidade de cada um dos unitários
mentos; utilizados seja assegurada quanto:

- tanques
tanques e reservatóri
reservatórios;
os; - à idoneidade e à completa identificação das fon-
tes de informação;
- estruturas
estruturas,, com subdivisões
subdivisões em normais,
normais, es-
peciais, de coberturas e internas; - à sua atualidade;

- contra
contrapis
pisos;
os; - ao detalhamento da descrição das suas carac-
terísticas respectivas;
- pinos, inclusive
inclusive os das estrutur
estruturas
as internas;
internas;
- à contemporaneidade dos unitários;
- cobert
cobertura
uras;
s;
d) o tratamento dispensado aos unitários, para torná-
- forr
forros
os;; los homogêneos, possibilite conferir a eles;
- fechamento
fechamentoss laterais;
laterais; - equivalência financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformação em valor à
- revestimen
revestimentos,
tos, com subdivisões
subdivisões em internos,
internos, vista, pelo desconto composto de juros usuais,
externos e de estruturas internas; acrescidos da previsão de inflação inferida com
base nos seis meses anteriores;
- instalações
instalações elétricas;
elétricas;
- equivalência
equivalência no tempo,
tempo, mediante
mediante a transpos
transposição
ição
- ilumi
iluminaç
nação;
ão; dos unitários, considerando-se a desvalorização
monetária e/ou as variações de custos na cons-
- instalações
instalações hidráulicas;
hidráulicas; trução civil; em casos de insuficiência de eventos
eventos
de mercado de custos assemelhados contempo-
- instalações
instalações sanitárias;
sanitárias; râneos, permite-se a utilização de dados pre-
téritos, desde que corrigidos monetariamente
monetariamente e
- instalações diversas,
diversas, com as suas várias subdi- considerada a sua valorização real, mediante
visões (incêndio, vapor, ar comprimido, ar con- tratamento estatístico-econômico e respectiva
dicionado, gás, etc.); abordagem dedutiva, fundamentada teorica-
mente por modelo matemático (equação de
- esquadrias, com subdivisões em portas, cai- regressão), efetuando-se
efetuando-se nestes casos o cotejo
xilhos e vidros, portas especiais e vidros espe- com unitários contemporâneos colhidos em mer-
ciais; cados similares;
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- equivalência
equivalência de situação
situação pela transposição
transposição
dos unitários, obedecendo a critérios tecni-
camente consagrados, comprovados por instru-
mental matemático, e que levam em conside-
ração as variações de custos de materiais
de construção e de serviços nas diferentes regi-
ões do País, fazendo-se obrigatória a citação
das publicações especializadas ou das fontes
de informação;
- equivalência de características, usando-se cri-
térios técnicos comprovados, coeficientes, ín-
dices, fatores, gráficos ou tabelas, sempre com
a citação da fonte e dos
dos pressupostos teóricos
de sua elaboração, dirigidas especificamente a
benfeitorias, edificações e construções indus-
triais;
e) as taxas de capitalização, quando empregadas,
sejam justificadas e comprovadas.
7.1.3 Para outras benfeitorias e instalações:
a)sejam executados orçamentos qualitativos e
quantitativos que considerem os custos e/ou os
unitários das diversas fases construtivas em que
podem ser subdivididos cada melhoramento do
terreno, construção, benfeitoria especial ou
instalação, sempre que utilizado o método de custo;
b) sejam apresentados
apresentados os seguintes valores parapara
cada unitário e/ou total do melhoramento do ter-
reno, da construção, da benfeitoria especial ou
da instalação avaliandos, quando aplicado o méto-
do do custo;
- de reprodução: com base nos custos de re-
produção de bem similar novo, sem uso, equi-
valente ao melhoramento do terreno, à cons-
trução, à benfeitoria especial ou à instalação
avaliandos, considerando-se as mesmas fina-
lidade e utilidade;
- de depreciação: com
com base no uso que que o melho-
ramento do terreno, a construção, a benfeitoria
especial ou a instalação avaliandos tiverem até
a data da vistoria ou do laudo e levando em con-
ta os aspectos
aspectos físicos e funcionais,
funcionais, a vida
econômica útil, a idade aparente e o estado geral
de conservação e/ou de manutenção; devem ser
utilizados os unitários e as depreciações ade-
quados a cada uma das diversas fases constru-
tivas pertinentes ao item avaliando;
- líquido: com base na diferença entre os valores
de reprodução e de depreciação, sendo que a
soma dos diversos valores líquidos equivale
ao valor de mercado à vista, para o item avalian-
do e na data-base adotada como referência,
considerando-se as mesmas finalidade e utili-
dade;
c) sejam observadas as mesmas exigências cons-
tantes das alíneas “c”, “d” e “e” de 7.1.2, devida-
mente adaptadas ao melhoramento do terreno, à
construção, à benfeitoria especial e/ou à insta-
lação avaliandos, sempre que empregado o méto-
do do custo;
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d) sejam apresentadas cotações ou orçamentos
dos fabricantes dos bens avaliandos, originais
ou similares, no caso da avaliação de instalações
pelo método comparativo direto de dados de
mercado.
7.1.4 Para máquinas, equipamentos e outros bens:
a) a confiabilidade de cada um dos elementos utili-
zados, quando empregado o método comparativo
direto de dados de mercado, seja assegurada
quanto:
- à idoneidade e à completa identificação da fonte
de informação;
- à sua atualidade;
- ao detalhamento da descrição das suas carac-
terísticas;
- à sua
sua semelhança
semelhança com a máquina
máquina,, o equipa-
equipa-
mento ou o outro bem (referido em 4.4 a 4.9)
objeto da avaliação;
b) a confiabilidade do conjunto de elementos que
atendem aos requisitos da alínea anterior, ainda
quando da aplicação do método comparativo
direto, seja assegurada por:
- uniformidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
c) o tratamento dispensado aos elementos, para tor-
ná-los homogêneos, possibilite conferir a eles;
- equivalência financeira, nos casos de valor a
prazo, mediante a transformação em valor à
vista, pelo desconto composto dos juros usuais,
acrescidos da previsão de inflação inferida com
base nos 12 meses anteriores;
- equivalência
equivalência no tempo,
tempo, mediante
mediante a transposição
transposição
dos valores dos elementos, considerando-se a
desvalorização monetária; em casos de insu-
ficiência de eventos de mercado de máquinas,
equipamentos e outros bens (referidos em 4.4 a
4.9) assemelhados contemporâneos, permite-se
a utilização de dados
dados pretéritos, desde que cor-
rigidos monetariamente e considerada a sua
valorização real, mediante tratamento estatístico-
econômico e respectiva abordagem dedutiva,
fundamentada teoricamente por modelo mate-
mático (equação de regressão), efetuando-se
nestes casos o cotejo com elementos contem-
porâneos colhidos em mercados similares;
- equivalência
equivalência de característi
características,
cas, usando-se
usando-se cri-
térios técnicos comprovados, coeficientes, índi-
ces, fatores, gráficos
gráficos ou tabelas, sempre com a
citação da fonte e dos pressupostos teóricos de
sua elaboração, dirigidos especificamente a má-
quinas, equipamentos e outros bens (referidos
em 4.4 a 4.9);
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d) sejam executados orçamentos qualitativos
qualitativos e quan-
quan-
titativos que considerem os custos e/ou os unitá-
rios das diversas fases construtivas em que podem
ser subdividos cada máquina, equipamento ou
outro bem (referidos em 4.4 a 4.9), sempre que
utilizado o método do custo;
e) sejam apresentados os seguintes valores para
cada unitário e/ou total da máquina,
máquina, do equipa-
mento ou do outro bem avaliando, quando apli-
cado o método do custo:
- de reprodução: com base nos custos de repro-
dução de bem similar novo, sem uso, equiva-
lente à máquina, ao equipamento ou ao outro
bem avaliando, considerando-se as mesmas
finalidade e utilidade;
- de deprec
depreciação:
iação: com base no uso uso que
que a má-
quina, o equipamento ou outro bem avaliando
tiveram até a data da vistoria ou do laudo e levan-
do em conta os aspectos físicos e funcionais, a
vida econômica útil, e idade aparente, o estado
geral de conservação e/ou de manutenção; de-
vem ser utilizados os unitários e as deprecia-
ções adequados a cada uma das diversas fases
construtivas pertinentes ao item avaliando;
- líquido:
líquido: com base na diferenç
diferençaa entre os valores
valores
de reprodução e de depreciação, sendo que a
soma dos diversos valores líquidos equivale ao
valor de mercado
mercado à vista, para
para o item avaliando
e na data-base adotada como referência,
considerando-se as mesmas finalidade e utili-
dade;
f) sejam observadas as mesmas exigências cons-
tantes das alíneas “c”, “d” e “e” de 7.1.2, devida-
mente adaptadas à máquina, ao equipamento ou
ao outro bem avaliando, sempre que que empregado
o método do custo;
g) sejam apresentadas cotações ou orçamentos dos
fabricantes de máquinas, equipamentos ou outros
bens avaliandos originais ou similares, no caso
da avaliação pelo método comparativo direto de
dados de mercado;
h) as taxas de capitalização, quando empregados
empregados
métodos indiretos, sejam justificadas, citando-se
as fontes respectivas.
7.2 Avaliações normais
Aqueles em que os elementos que contribuem para for-
mar a convicção de valor estão indicados de forma
forma resu-
mida ou que, respeitados os demais, atendem apenas
parcialmente os seguintes requisitos das avaliações
rigorosas.
7.2.1 Para terrenos:
a) quanto à atualidade dos elementos;
b) quanto à semelhança dos elementos com o terreno
avaliando, no que concerne à situação, à desti-
nação, à sua efetiva vocação e ao aproveitamento
industrial, às suas formas e dimensões, à sua
localização em relação aos pólos de valorização
9
urbanos e aos centros de consumo, à presença
de fácil acesso às vias de escoamento da da pro-
dução, de desvios ferroviários, e, em alguns casos,
de cursos
cursos d’ água, às características
características físicas e à
adequação ao meio, devidamente verificados;
c) quanto à confiabilidade do conjunto de elementos,
seja assegurada por:
- homogeneidade dos elementos entre si;
- contemporaneidade dos elementos;
- número
número de elementos
elementos de mesma
mesma naturez
natureza,
a, efeti-
efeti-
vamente utilizados e não descartados, maior ou
igual a cinco;
d) quando do emprego de mais de um método, o va-
lor final deve estar contido entre os valores extre-
mos encontrados ou coincidir com o resultado
obtido com a utilização do método mais confiável.
7.2.2 Para benfeitorias (Edificações):
a) sejam considerados os mesmos orçamentos
qualitativos e quantitativos, facultando-se o cál-
culo da depreciação das diversas fases cons-
trutivas através de um único coeficiente para todas
elas;
b) a confiabilidade de cada um dos unitários utiliza-
dos seja assegurada quanto:
- à idoneidad
idoneidadee e à complet
completaa identificaçã
identificaçãoo da fonte
de informação;
- à sua atualid
atualidade
ade;;
- ao detalhamen
detalhamentoto da descrição
descrição das suas carac-
carac-
terísticas respectivas;
- à contemporaneidade dos unitários.
7.2.3 Para outras benfeitorias e instalações:
a) sejam considerados os mesmos orçamentos
orçamentos
qualitativos e quantitativos que levam em conta
os custos e/ou unitários das diversas fases cons-
trutivas em que podem ser subdivididos cada
melhoramento do terreno, construção, benfeitoria
especial ou instalação, sempre que utilizado o
método do custo, facultando-se
facultando-se o cálculo da depre-
ciação das diversas etapas construtivas através
de um único coeficiente;
b) seja observada a mesma exigência constante da
alínea “b” de 7.2.2, devidamente
devidamente adaptada ao me-
lhoramento do terreno, à construção, à benfeitoria
especial e/ou à instalação avaliandos, sempre que
empregado o método do custo;
c) seja identificada a fonte
fonte que cotou ou orçou o
bem original ou similar ao avaliando, no caso de
avaliação pelo método comparativo direto de da-
dos do mercado.
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7.2.4 Para máquinas, equipamentos ou outros bens: são compatível com a finalidade da avaliação e
as demais circunstâncias que podem influir no
a)confiabilidade de cada um dos elementos valor de cada item avaliando;
utilizados, quando empregado o método compa-
rativo de dados de mercado, seja assegurada b) individualização do objeto da avaliação, obtida
quanto: através de seu cadastro,
cadastro, compreendendo plantas,
memoriais descritivos e documentação fotográ-
- à idoneidade
idoneidade e a completa
completa identificaçã
identificaçãoo das
fica, em grau de destacamento compatível com o
fontes de informação;
nível de precisão exigido pela finalidade da
- à sua atuali
atualidad
dade;
e; avaliação, englobando a totalidade do item
avaliando - terreno, edificações, construções, ben-
- ao detalhamen
detalhamento
to da descrição
descrição das suas carac-
carac- feitorias especiais e em geral, instalações, má-
terísticas; quinas, equipamentos e outros bens - e propici-
ando a coleta de todos os elementos que influem
- à sua semelhança
semelhança com
com a máquina,
máquina, o equipa-
equipa- na fixação de seu valor respectivo;
mento ou o outro bem avaliando;
c) informações complementares:
complementares: sempre
sempre que neces-
- à homogeneida
homogeneidade
de dos elementos
elementos entre
entre si;
sário ao desenvolvimento do trabalho avaliatório,
- à contemporan
contemporaneidade
eidade dos
dos elementos;
elementos; devem ser também conhecidos os elementos
relativos ao estado de cada item avaliando, objeti-
b) sejam considerados os mesmos orçamentos vando a consideração dos fatores valorizantes ou
qualitativos e quantitativos, facultando-se o cál- desvalorizantes dele decorrentes.
culo da depreciação das diversas etapas cons-
trutivas em que podem ser subdivididos cada má-
má- 8.2 Atividades básicas
quina, equipamento ou outro bem, através de um
único coeficiente, sempre que utilizado o método 8.2.1 Vistoria
do custo;
Visa a permitir a individualização de cada item
item avaliando,
c) seja observada a mesma exigência constante da em relação ao universo a que pertence, além da verifica-
alínea “b” de 7.2.2, devidamente
devidamente adaptada à má-
má- ção e da complementação dos elementos relativos aos
quina, ao equipamento,
equipamento, ou a outro bem avaliando, pressupostos, devendo abranger:
sempre que empregado o método do custo;
a) para terrenos:
d) seja informada a fonte que cotou o bem original
ou similar ao avaliando, no caso de avaliação pelo - a caracterização física da região: topografia,
método comparativo direto de de dados de mercado;
mercado; superfície e vegetação, natureza do subsolo,
e) seja citada a fonte que informou a taxa de capita- ocupação predominante,
predominante, meio ambiente e outros
lização, quando empregados
empregados os métodos
métodos indi- fatores de importância;
retos.
- os melhorament
melhoramentos os públicos existentes
existentes na região,
região,
7.3 Avaliações expedidas tais como vias de acesso principais e secun-
dárias, existência de guias, sarjetas e pavimen-
São aquelas que se louvam em informações e na escolha tação, presença de redes de energia elétrica
arbitrária do avaliador,
avaliador, sem se pautar por metodologia (principalmente força), de água potável, de es-
desta Norma e sem a comprovação expressa dos ele- gotos sanitários, de telefone,
telefon e, de gás e de águas
mentos ou métodos que levaram
levaram à convicção do valor; pluviais, iluminação pública, sistema viário e ou-
são igualmente aquelas que não podem ser classificadas tros;
como avaliações rigorosas ou normais.
- os serviços comunitários da região, tais como
Nota: Só devem ser utilizadas em casos especiais, sempre jus- transporte coletivo, rede bancária, proximidade
tificada a sua utilização, devidamente acompanhada do de núcleos residencias compatíveis com a natu-
respectivo termo de responsabilidade, sendo expres-
samente mencionado o engenheiro responsável por elas
reza da mão-de-obra necessária, segurança,
e seu respectivo registro no Conselho Regional de En- saúde, lazer, ensino, cultura e outros;
genharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).
- o potencial de utilização da região definido por
8 Condições gerais planos diretores e pela legislação específica do
parcelamento do solo, assim como pelas
8.1 Desenvolvimento do processo avaliatório restrições físicas, legais e sócio-econômicas de
8.1.1 Pressupostos
uso, pela estruturação do sistema viário e outros;

As seguintes condições devem ser observadas e pre- - a classificação da região;

ceder o processo avaliatório:
- a caracterização física do terreno avaliando, com
a) caracterização do objetivo da avaliação, para destaque para a topografia, a superfície, a vege-
permitir ao avaliador estabelecer o grau de deta- tação, a natureza do subsolo, a ocupação e ou-
lhamento das atividades básicas, o nível de preci- tros fatores intrínsecos;
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- os acessos
acessos às principais
principais vias
vias de escoamento
escoamento da d) para máquinas, equipamentos e outros bens:
produção, os serviços e melhoramentos pú-
blicos que beneficiam o terreno avaliando, os - a caracter
caracterização
ização física da região,
região, os melhor
melhora-
a-
desvios ferroviários e a presença de cursos mentos públicos nela existentes, os públicos seus
d’água; serviços comunitários, o seu potencial de utili-
zação e a sua classificação, de conformidade
- as utilizações
utilizações atual, potencial,
potencial, legal e econô-
econô- com as referências
referências feitas na alínea 8.2.1-a);
mica do terreno avaliando; quando necessário;
- a descrição
descrição sumária
sumária do comple
complexo
xo ou da unidade
unidade
- outros
outros fatores
fatores valorizantes
valorizantes ou desvaloriza
desvalorizantes
ntes produtiva industrial, quanto à localização, à
do terreno avaliando; área, à construção, à produção predominante,
ao meio ambiente e a outros fatores caracte-
b) para benfeitorias (edificações): rísticos;
- a caracterização
caracterizaç ão física da região, os melho- - o potencial de utilização do bem avaliando,
ramentos públicos nela existentes, os seus quanto às condiçðes de mão-de-obra, de ener-
serviços comunitários, o seu potencial de utiliza- gia, de matérias-primas, de suprimentos de mer-
ção e a sua classificação,
clas sificação, de conformidade com cado em geral e de transporte;
as referências feitas na alínea 8.2.1-a);
- a caracteriza
caracterização
ção física do bem avaliando,
avaliando, com
- a caracterização física de cada edificação ava- especial destaque para sua qualidade e seus
lianda, com destaque para a composição e o detalhes construtivos;
acabamento das diversas fases construtivas; - a caracteriza
caracterização
ção dos estados
estados de conservação
conservação e
de manutenção, bem como das idades real e
- a caracterização dos estados de conservação e aparente de cada item avaliando;
das idades real e aparente;
- a determinação da vida útil de cada máquina,
- as utilizações atual, potencial, legal e econô- equipamento ou outro bem avaliando, em fun-
mica da edificação avalianda; ção do desenvolvimento histórico dos tópicos
anteriores;
- a determinação de sua vida útil;
- outros
outros fatores valorizante
valorizantess ou desvalorizantes
desvalorizantes da
- outros
outros fatores valorizant
valorizantes
es ou desvalorizante
desvalorizantess da máquina, do equipamento ou do outro bem ava-
edificação avalianda; liando.
8.2.2 Pesquisa de valores
c) para outras benfeitorias e instalações:
De acordo com a natureza
natureza da avaliação, o nível de pre-
- a caracterização física da região, os melhora- cisão desejado e a disponibilidade de elementos deve
mentos públicos nela existentes, os seus serviços abrangir;
comunitários, o seu potencial de utilização e a
sua classificação, de conformidade com as a) para terrenos:
referências feitas na alínea 8.2.1-a);
- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;
- a caracterização física do melhoramento do ter- - transações de ofertas de terrenos;
reno, da construção da benfeitoria especial ou
da instalação avaliandos, com destaque para a - transações
transações de ofertas
ofertas de terrenos
terrenos comparáveis
comparáveis,,
composição e o acabamento das fases cons- situados nas circunvizinhanças;
trutivas pertinentes;
- valor dos frutos;
- a caracte
caracterizaçã
rizaçãoo dos
dos estados
estados de conservação
conservação e - custos dos insumos e serviços;
de manutenção, bem como das idades real e
aparente de cada item avaliando; b) para benfeitorias (edificações):
- as utilizações
utilizações atual,
atual, potencial,
potencial, legal e econô- - avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;
mica do melhoramento do terreno, da constru-
ção, da benfeitoria especial ou da instalação - custos unitários
unitários de construção
construção civil (materiais
(materiais e
avaliandos; serviços);
- custos financeiros;
- a determinação da vida útil de cada item ava-
liando; - despesas diretas e indiretas e lucros do construtor;

- outros
outros fatores valorizant
valorizantes
es ou desvalorizante
desvalorizantess do c) para outras benfeitorias e instalações:
melhoramento
melhoramento do terreno, da construção, da ben-
feitoria especial ou da instalação avaliandos; - avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;
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- custos unitários
unitários de construçã
construçãoo civil (materiais
(materiais e
serviços);
- custos financeiros;
- custos de montagem e instalação;
- despesas diretas e indiretas e lucros do construtor;
d) para máquinas, equipamentos e outros bens:
- avaliações e/ou estimativas anteriores confiáveis;
- custos unitários do setor;
- custos de montagem e instalação;
- custos acessórios (fretes, impostos, taxas, etc.).
8.2.2.1 Escolha e justificativa dos métodos e critérios de
avaliações em função dos dados obtidos em pesquisa,
adotando-se a metodologia e as diretrizes que permitam
conferir a maior consistência da manifestação acerca do
valor.
8.2.2.2 Tratamento dos elementos de acordo com os cri-
térios escolhidos e em função da metodologia adotada;
os dados obtidos devem ser tratados
tratados por meio
meio de parâ-
metros e cálculos, de modo a colocar-se em evidência e
a freqüência e a influência dos atributos na formação dos
preços, as relações que causem efeito, a regularidade
das ocorrências e a qualidade das amostras.
8.2.2.3 Cálculo do valor de cada item (terreno, edificações,
construções, benfeitorias especiais e em geral, instala-
ções, máquinas, equipamentos
equipamentos e outros bens) com base
nos critérios estabelecidos e de acordo com os resul-
tados dos tratamentos efetuados, definindo-se também o
nível de precisão da avaliação, segundo o Capítulo 7.
8.2.2.4 Considerações finais e conclusão com a apresen-
tação das peculiaridades de cada item avaliando, das
condicionantes não explicitadas no corpo do trabalho e
das considerações inerentes ao valor e ao contexto em
que este se definiu.
9 Condições específicas
9.1 Terrenos
9.1.1 Na avaliação de terrenos industriais devem ser
utilizados o método comparativo direto de dados de
mercado ou os indiretos da renda, involutivo e residual.
O emprego de fatores de gleba é terminantemente ve-
dado, inclusive nos tratamentos de homogeneização.
9.1.2 Quando da utilização do método comparativo direto
de dados de mercado,
mercado, deve ser empregado o critério do
metro quadrado
quadrado médio, obtendo-se o valor do terreno
através da multiplicação direta de sua área pelo valor
básico unitário adotado. Neste caso, devem ser cui-
dadosamente analisados os fatores valorizantes ou des-
valorizantes de correntes das características dos fatores
relativos aos pressupostos, relacionados em 8.2.1-a). Não
são consideradas as influências de testada, de profun-
didade, de esquina e de frentes mútiplas, mas deve-se
levar em conta a existência ou não de área de expan-
são industrial.
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9.1.3 Ainda no caso da aplicação do método comparativo
direto de dados de mercado, o tratamento de homo-
geneização deve ser levado a efeito
efeito com o auxílio de
fatores de ajuste ou de ponderação, extraídos de traba-
lhos consagrados ou estabelecidos através de estudos
matemáticos e/ou estatísticos, de equações de regressão
linear ou múltipla, e/ou com o apoio em outras análises
técnicas desenvolvidas
desenvolvidas pelo avaliador. É terminante-
terminante-
mente vedada a utilização de fatores subjetivos.
9.2 Benfeitorias e instalações
9.2.1 As avaliações rigorosas de edificações, construções,
construções,
melhoramentos do terreno, benfeitorias especiais e em
geral, e instalações, quando aplicado o método do custo,
devem ser feitas através de orçamentos qualitativos e
quantitativos, determinando-se o valor de cada unidade
isoladamente.
9.2.1.1 Nestes casos, o coeficiente de depreciação deve
ser aplicado a cada fase construtiva pertinente ao bem
avaliando, com
com base no uso que teve até a data da vistoria
ou do laudo e levando em conta os aspectos físicos e
funcionais, a vida econômica útil, a idade aparente
aparente e o
estado geral de conservação e/ou de manutenção.
9.2.2 Nas avaliações normais, permite-se
permite-se o emprego
emprego de
custos unitários retirados de publicações consagradas
ou de tabelas tecnicamente
tecnicamente fidedignas, obrigando-se o
avaliador a citar as fontes respectivas. Neste caso, o coe-
ficiente de depreciação também pode ser assumido com
base em trabalhos tecnicamente idôneos.
9.2.3 Nas instalações, quando utilizado o método
comparativo direto de dados de mercado, devem ser apre-
sentados os orçamentos e as cotações de intalações
similares ou simplesmente citada a fonte de informação,
na dependência do nível de precisão que o avaliador de-
sejar atingir.
9.2.4 A vida útil das instalações deve ser estabelecida
em função das máquinas e dos equipamentos que dela
se utilizam.
9.3 Máquinas, equipamentos e outros bens
9.3.1 Todos os equipamentos
equipamentos não duráveis devem ser
avaliados individualmente.
9.3.2 A d
determinação
eterminação da vida útil
útil de máquinas isoladas
deve levar em conta o seu potencial de comercialização,
devidamente justificado pelo avaliador.
9.3.3 Sempre que a máquina ou o equipamento avaliando
se constituir em componente importante
importante de um complexo
ou de uma
uma unidade industrial, a sua vida útil respectiva
não pode ser superior à do complexo ou da unidade a
que pertence.
9.3.4 A depreciação de máquinas, equipamentos e outros
outros
bens pode ser calculada através de progressões geo-
métricas ou de outros métodos
métodos consagrados, obrigando-
se o avaliador a explicitar fundamentadamente o critério
utilizado.
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elo Sist
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9.4 Complexos industriais L = lucros

lucros líquidos provávei
prováveiss e acumulado
acumuladoss no
triênio futuro de recomposição, considerados
9.4.1 Na avaliação de complexos industriais, deve ser in- como série uniforme
uniforme de pagamentos mensais
cluída uma minuciosa análise do desempenho da em- para fins de aplicação do fator de valor pre-
presa, no que concerne ao fluxograma implantado, à sente
produtividade, à existência de mercado e de concorrência,
ao estado de conservação e de manutenção
manutenção gerais, aos n = número
número de meses
meses do
do triênio
triênio = 36
36
eventuais planos de expansão, aos bens incorpóreos ou
intangíveis e às demais características peculiares à in- r = taxa mensal
mensal que abrange
abrange os juros normais
normais e
dústria avalianda. a correção inflacionária; está inferida com base
9.4.2 Para fins de cálculo de depreciação, a vida útil do
na inflação dos 12 meses anteriores à data
complexo industrial avaliando
avaliando deve ser fixada em função
função do laudo
de uma projeção que considere as condições de mer- 9.5 Rendimentos e frutos
cado, os estados gerais de conservação e de manu-
tenção do setor industrial
industrial (bem como de todos os bens São, preferivelmente, avaliados por comparação direta.
que o integram) e dos demais fatores referidos no subi-
tem anterior, obrigando-se o avaliador a apresentar a 9.6 Direitos e gravames
respectiva justificativa.
9.4.3 O resultado final deve englobar as considerações 9.6.1 Servidões
de valor sobre os bens intangíveis ou incorpóreos, o fun-
do de comércio e o valor em marcha, este definido como São avaliadas em função dos riscos, das restrições e
aquele excesso de valor que uma empresa
empresa industrial em dos incômodos que acarretam ao bem avaliando consi-
operação, produzindo e apresentando lucro, possui so- derado como um todo.
bre outra similar em estágio não tão avançado.
9.6.2 Usufrutos
9.4.4 Ainda, na avaliação de complexos industriais, devem
ser devidamente considerados e integrar o resultado fi- São avaliados em função da renda real ou estimativa,
nal: durante o prazo estabelecido ou previsto de sua duração.
a) os custos financeiros durante o período de repro- 9.6.3 Concessões e comodatos
dução ou de montagem do complexo avaliando;
A avaliação resulta da transformação em valor presente
b) as despesas da posta-em-marcha; dos rendimentos futuros a serem obtidos durante o prazo
c) os custos de inventários; da concessão ou do comodato.

d) o valor em marcha; 9.6.4 Direitos hereditários e possessórios

e) o fundo de comércio. A avaliação leva em conta o valor do bem com a sua si-
9.4.5 Os custos financeiros durante o período de repro-
tuação dominal regularizada, deduzida a parcela corres-
dução e/ou de montagem
montagem são apurados através de mo-
mo- pondente às despesas e ao tempo necessário à sua
delo de fluxo de caixa justificado pelo avaliador. regularização.

9.4.6 As despesas da posta-em-marcha e o valor em mar- 9.6.5 Seguros

cha são avaliados através da aplicação de modelos típi-
cos e tradicionais do setor, devidamente fundamentados
pelo avaliador.
9.4.7 O fundo de comércio deve ser avaliado
avaliado mediante a
análise da rentabilidade verificada nos últimos cinco anos
imediatamente anteriores à data do laudo. Os lucros
líquidos retirados dos balanços desse qüinqüênio
passado de observação, devidamente atualizado para a
data do trabalho avaliatório,
avaliatório, devem permitir
permitir o traçado de
uma curva média, cuja tendência é projetada para os três
anos seguintes à data do laudo. Os lucros prováveis
acumulados nesse triênio futuro são considerados como
série uniforme de pagamentos e devem ser transfor-
mados em valor presente (para a data do laudo),
recomendando-se o emprego da seguinte fórmula:
L (1 + r )
n
- 1
FC = x n
n r (1 + r )
Onde:
FC = valor do fundo de comércio que se deseja
apurar
As avaliações para fins secundários devem obedecer
principalmente às prescrições instituídas pelo IRB - Ins-
tituto de Resseguros do Brasil, bem como às prescrições
desta Norma (quando se fizer necessário), sendo sempre
imprescindível indicar claramente o texto e a designação
numérica dos documentos (IRB) ou a referência desta
Norma, aplicadas em cada caso.
9.6.6 Desapropriações
As avaliações para fins
fins expropriatórios devem considerar
o valor individual de cada bem atingido pelo ato público,
assim como todos os demais danos dele decorrentes,
tais como prejuízos de mutilação, desvalorização de bens
remanescentes, paralisações temporárias ou perma-
nentes da produção
produção industrial, remoções
remoções e remontagens
de máquinas, equipamentos e instalações, aluguéis de
armazéns e outros imóveis destinados à estocagem ou à
guarda de máquinas, equipamentos, matérias-primas,
produtos acabados e semi-acabados, etc., dispensa força-
da de pessoal, perdas parciais ou totais de fundo de co-
mércio, e outros, de modo a se atingir um resultado final
que expresse a justa e reparadora indenização.
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9.7 Hipotecas, penhores e garantias em geral

g) as pesquisas de valores, com a indicação das fon-
tes e demais informações relacionadas em 8.2.2;
São avaliados com base na metodologia exposta nesta
Norma, devendo o avaliador fundamentar tecnicamente h) os métodos e critérios utilizados, com a justifica-
o coeficiente de liquidez aplicado a cada item. tiva da escolha;
10 Apresentação de laudos i) a homogeneiza
homogeneização
ção dos elementos
elementos pesquisa
pesquisados,
dos,
com o atendimento das prescrições referentes ao
10.1 A apresentação dos laudos deve obedecer às pres- nível de precisão da avaliação, constantes do
crições desta Norma. Capítulo 7;

10.2 Na apresentação dos laudos devem constar, obriga-  
toriamente, os seguintes tópicos:
a) o interessado, pessoa física ou jurídica que enco-
mendou o trabalho avaliatório;
b) o proprietário,
proprietário, quando possível;
j) a sequência dos cálculos avaliatórios de cada
item ou bem avaliando;
k) a determinação do valor final, com a indicação
da data de referência;
l) as conclusões, com os fundamentos resultantes
da análise final;

c) o objetivo do trabalho, segundo a informação m) a data da vistoria e do laudo, o nome, a assinatura,

prestada por quem o solicitou; o número do registro no CREA e as credenciais
do avaliador;
d) o nível de precisão da avaliação, com a indicação n) os anexos, tais como plantas, documentação
da categoria em que se enquadra, segundo a clas- fotográfica, pesquisas de valores e outros.
sificação constante do Capítulo 7 desta Norma;
10.3 A apresentação do resultado final pode constar de
e) os pressupostos,
pressupostos, observadas as condições cons-
cons- um relatório em forma de anexo, no qual
qual são relaciona-
tantes de 8.1.1; dos os resultados obtidos para cada item e a somatória
respectiva, ainda que o valor seja nulo. A critério do ava-
f) o relato
relato das vistorias,
vistorias, com
com as informa
informações
ções relacio-
relacio- liador podem ser acrescentados outros detalhes ou es-
nadas em 8.2.1; clarecimentos, como considerações finais.