MÓDULO 3 – MÉTODO COMPARATIVO COM E SEM

HOMOGENEIZAÇÃO
 Método comparativo com e sem
homogeneização

Método comparativo

O valor do prédio é determinado por comparação com outros de

características semelhantes e de que se conhecem os seus valores
obtidos no mercado, isto é, fundamenta-se no conhecimento:
- do mercado da região
- e dos valores de transações efetuadas em data recente.

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Ou, dito por outras palavras:

Com este método determina-se o valor de um imóvel:
- pela sua comparação com outros de natureza e características
semelhantes,
- a partir de um conjunto de dados e informações relacionados com
transações e ofertas existentes,
- e que irão constituir uma amostra representativa do mercado.

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Para que os valores obtidos por este método sejam aceites, é

necessário que previamente estejam reunidos alguns atributos,
designadamente:
1 - Significativo dinamismo do mercado imobiliário
2 - Comparabilidade dos prédios a avaliar com os transacionados que
servem de referência
3 - Idênticas condições de venda
4 - Recolha recente de dados de transação
5 - Qualidade e credibilidade da informação
6 - Não influência de fatores externos e subjetivos nos valores das
transações efetuadas.

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Na atualidade, a maioria dos pressupostos não tem aplicação ou

significado em Portugal em que se verifica que o mercado de prédios
rústicos, salvo em alguns nichos e zonas muito localizadas, ou quando
se destinem à construção, está a atravessar um período de
estabilização ou estagnação generalizadas.
Este facto pode levar a uma caracterização deficiente do mercado e do
seu comportamento, o que constitui desde logo um fator limitante à boa
aplicação do método e à segurança dos resultados a que possa
conduzir .

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Método comparativo

O método comparativo baseia-se nas seguintes fases:

1 - Realizar um estudo de mercado.
2 -Verificar a informação: depurar a amostra.
3 - Estratificar a amostra.
4 - Comparação do imóvel com as vendas. Ajustes.
5 - Reconciliação dos valores obtidos corrigidos.

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6 - Determinação do valor de mercado por comparação.

7 - Ajuste do valor àquela situação, com prévia consulta de dados e
índices oficiais publicados para determinação do valor de mercado
ajustado.

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1 – Estudo de mercado - O Avaliador deve:

a) procurar obter o maior número de informações e dados
representativos de mercado, socorrendo-se, designadamente de:
- Entrevistas e visitas técnicas
- Consultas a promotores imobiliários e em sites de bancos e outras
instituições do sector, jornais, revistas, etc.
- Consultas a transações registadas nos serviços de finanças,
conservatórias do registo predial e cartórios notariais.
b) reunir e compreender os dados imobiliários disponíveis;
c) completar o estudo de mercado de acordo com o objeto de avaliação

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2 - Verificar a informação: depurar a amostra.

– Assegurar que os dados recolhidos correspondem a preços reais de
transação, ou preços de ofertas firmes (ofertas reais existentes)
corrigidos à data,
• eliminando os valores de observação com distorções e os que
resultam anormais.
– Elaborar as fichas definitivas de amostras representativas, que se
utilizam para comparação.

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3 - Estratificar a amostra.
Para o caso das parcelas rústicas dos prédios mistos, a seleção das
amostras de mercado leva em conta vários dos critérios/fatores,
designadamente:
- Origem dos dados
– Superfície total do terreno; áreas parcelares
– Solos e classe de capacidade de uso. Uso – aproveitamentos
agrícolas, pecuários ou florestais;
– Acessibilidades;
– Localização e exposição;
– Declives/orografia/erodibilidade;

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4 - Comparação do imóvel com as vendas. Ajustes.

– Transformar os dados de cada um dos elementos da amostra
utilizando os métodos de homogeneização para os tornar comparáveis.
– Comparação e homogeneização.
– Na homogeneização tem-se em conta a data dos dados e as
diferenças ou analogias entre os prédios da amostra e o que se está a
avaliar.

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5 - Reconciliação dos valores obtidos corrigidos.

– Procede-se à correção total de cada amostra de forma a que o seu
valor corrigido corresponda o mais possível a características idênticas
às do prédio a avaliar.
– É aconselhável que se eliminem os valores que forem mais
discordantes dando-se maior preponderância às amostras com maior
fiabilidade e com maior similitude com o modelo a avaliar.

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6 - Determinação do valor de mercado por comparação:

– valor resultante da conciliação anterior, a aplicar ao objeto de
avaliação,
• líquido dos gastos de comercialização
• e prévia dedução de outros custos e limitações do domínio que
recaiam sobre o bem e que não foram levados em conta.

7 - Ajuste do valor àquela situação, com prévia consulta de dados e

índices oficiais publicados para determinação do valor de mercado
ajustado.

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Homogeneização

A homogeneização é:
• um processo de aplicação de dados do mercado
• e é feita em função das características e qualidades que, previamente,
foram detetadas e que influem no valor de mercado, dentro do
segmento dos imóveis comparáveis.
• compara as características da amostra com o imóvel avaliado, isto é,
determina se as suas qualidades são melhores ou piores.

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•Uma vez estabelecidas as características com impacto no valor,

deverá determinar-se como influenciam e em que proporção, tanto em
valor absoluto como em percentagem, sobre o valor da venda.

• Desta comparação obtém-se o valor corrigido, que se aplica à

avaliação.

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Na prática, utilizam-se tabelas de homogeneização.

• Os preços de oferta das amostras são homogeneizados, aplicando

coeficientes de ponderação:
- para «aproximar» os dados que se estão a avaliar,
- de acordo com as características que, em cada caso, influenciam o
valor segundo a observação do mercado.

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E que características ou fatores podemos considerar?

- Solos, capacidade de uso
- Recursos hídricos
- Localização
- Acessibilidades
- Exposição
- Declive
- Culturas

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Assim, uma vez determinadas e quantificadas as variáveis intrínsecas

que, no critério do avaliador, mais influem no valor do imóvel, constrói-
se a tabela de homogeneização.

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Exemplo de uma tabela de homogeneização

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Neste método, vão-se corrigindo os valores de todas e de cada uma

das amostras, com referência a todas e cada uma das variáveis e aos
seus parâmetros de homogeneização, de forma a que:
– Quando uma característica da amostra é melhor que a do imóvel a
avaliar, “subtrai-se” para que se consiga chegar ao valor que aquela
característica representa no valor deste.
– Quando é inferior, “soma-se”, para que a partir dessa operação o
valor da amostra fique harmonizado com o imóvel a avaliar e respeite a
característica que se comparou.

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• Essa operação repete-se para todas as amostras e para todos os

parâmetros de homogeneização.
• No final, apresenta-se como resultado uma correção total de cada
amostra que foi comparada com o imóvel a avaliar, obtendo-se um valor
corrigido, o qual corresponde a características idênticas ao modelo a
avaliar.
• É recomendado eliminarem-se os valores que forem mais
discordantes dando-se maior preponderância às amostras com maior
fiabilidade e com maior similitude com o modelo a avaliar.

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• O valor final de comparação será, como consequência, a média

aritmética dos valores homogeneizados, se todos forem igualmente
fiáveis e similares, ou, caso contrário, resultará da média ponderada.
• Neste último caso, as amostras mais fiáveis e mais similares deverão
pesar mais na ponderação.
• Ao valor final, seja ele calculado com base em todas as amostras, ou
só em algumas, com a média aritmética ou ponderada, o processo fica
concluído, assinalando um valor homogeneizado por comparação ao
imóvel que se avalia, que se denomina valor de mercado por
compensação.

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