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Transações imobiliárias

Metodologias de avaliação
Para realizar uma avaliação imobiliária, antes de mais nada, é importante
conhecer as metodologias aplicáveis a cada tipo de imóvel e os procedimentos de
avaliação. As metodologias avaliatórias constantes na NBR 14.653, permitem avaliar
um imóvel mercadologicamente, portanto, seguiremos o que a norma indica. Neste
tópico de estudos, conheceremos os métodos que está norma aponta.

A escolha de um método de avaliação deve levar em consideração sua

adequação à finalidade da avaliação, à natureza do bem e à disponibilidade de
dados de mercado. Os métodos disponíveis para essas finalidades estão previstos
na NBR – 14.563:1 – Norma de avaliação de bens da ABNT – Parte 1. Dentre eles,
estudaremos os mais utilizados.

1. Métodos para identificar o valor de um bem:

a) Comparativo direto de dados de mercado

b) Involutivo
c) Evolutivo

2. Métodos para identificar o custo de um bem:

a) Comparativo direto de custo e da quantificação de custo

Método comparativo direto de dados de mercado

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Esse método é definido por meio da comparação entre dados de mercado

relativos aos imóveis com características semelhantes ou assemelhadas ao imóvel
avaliado. É utilizado na busca de valor de mercado de apartamentos, casas, salas e
conjuntos comerciais, lojas, lotes, terrenos, prédios, galpões/depósitos/armazéns,
valor locatício (aluguel). Neste método identificamos o valor de mercado do bem
imóvel por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis que
fazem parte de nossa amostra de dados.

Método evolutivo
Esse método normalmente é utilizado para estimar o valor de mercado no caso
da impossibilidade de utilização do método comparativo, por exemplo, como em
residências de altíssimo padrão. Esse método é definido pelo somatório dos valores
do terreno e benfeitorias existentes sobre ele.

Valor do imóvel avaliando = valor do terreno + valor da benfeitoria

Imóvel avaliando = o imóvel que está sendo objeto da avaliação

Para cálculo do valor do imóvel, tomando por base os critérios do método

evolutivo, este será resultante da conjugação de fatores iniciando-se pelo valor do
terreno, considerado ainda o custo de reprodução das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercialização, ou seja:

VI = (VT + VB) + FC<

VI = valor do imóvel

VT = valor do terreno

VB ou VC = valor da benfeitoria ou valor da construção

FC = fator de comercialização

Veja um exemplo:

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Verificaremos o valor de mercado de um pavilhão industrial médio e novo,

construído em condomínio com outros três iguais. Não há área construída
condominial.

Dados:

Terreno: 80 m x 90 m (dimensão do terreno)

Área construída de cada pavilhão: 660 m2

Padrão simples: R$ 650,00/m2

Valor do m2 de terrenos semelhantes na região: R$ 480,00/m2

Aplicação do FC=10%

VI = (VT + VB) + FC

VT = 80 x 90 x 480 = 3.456.000,00 / 4 = 864.000,00

VB = 660 x 650 = 429.000,00

VI = (VT + VB) + FC

VI = (864.000,00 + 429.000,00) + 10% (129.300,00)

VI = (1.293.000,00) + (129.300,00)

VI =R$ 1.422.300,00

VI igual a (VT mais VB) mais FC

VT igual a 80 multiplicado por 90 multiplicado por 480 igual a 3.456.000,00

dividido por 4 igual a 864.000,00

VB igual a 660 multiplicado por 650 igual a 429.000,00

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VI igual a (VT mais VB) mais FC

VI igual a (864.000,00 mais 429.000,00) mais 10% (129.300,00)

VI igual a (1.293.000,00) mais (129.300,00)

VI igual a 1.422.300,00 reais

O valor de mercado de um pavilhão industrial médio e novo, construído em

condomínio com outros três iguais é de R$ 1.422.300,00.

Conforme enunciado, neste exemplo verificamos o valor de um pavilhão

industrial médio e novo, construído em condomínio com outros três iguais, ou seja,
ao total são 4 pavilhões neste terreno. Por este motivo é que no cálculo do Valor do
Terreno = VT dividimos o valor encontrado por 4.

Para calcularmos o Valor da Benfeitoria = VB, multiplicamos os valores

correspondentes a área construída de cada pavilhão pelo valor do metro quadrado
simples. Após chegarmos aos valores do VT e VB, podemos finalizar o cálculo do
Valor do Imóvel = VI, aplicando o Fator de Comercialização (FC).

Para a aplicação do método evolutivo, a norma ABNT 14653-2 ainda orienta

sobre outras técnicas operacionais, são elas:

a) O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de

mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo.

b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo

ou pelo método da quantificação de custo.

c) O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser

maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época
da avaliação.

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Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, no qual o

aproveitamento eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar
a adequação das benfeitorias, ressaltar o subaproveitamento ou o super
aproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.

Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como
método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características peculiares
impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a
aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.

Método involutivo
Esse método é utilizado da mesma forma que o método evolutivo, baseando-se
em modelo de estudo de viabilidade, considerando o aproveitamento eficiente do
bem por meio da comparação com outros imóveis semelhantes ao avaliando. Esse
método é definido pelo estudo de viabilidade técnica e econômica de aproveitamento
do terreno ou de uma gleba urbanizável, mediante hipotético empreendimento
imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições do
mercado. Entendendo-se por gleba urbanizável a área que pode ser loteada e
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização deste produto.

Avaliação de terreno pelo método involutivo

VT = VGV - C - L

VT igual VGV menos C menos L

VT = Valor do terreno

VGV = Valor de venda do empreendimento (receita)

C = Custo da edificação do empreendimento (despesa)

L = Lucro

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Avaliação de gleba urbanizável pelo método involutivo

VG = VGV - Dd - Di - L ou VG = R - D - L

VG igual a VGV menos Dd menos Di menos L ou VG igual a R menos D menos L

VG = valor da gleba

VGV = Valor de venda do empreendimento (receita)

Dd = Despesa direta

Di = Despesa indireta

L = Lucro

Método comparativo de custo

Esse método é utilizado para a avaliação de custos de benfeitorias no qual
deveremos considerar uma amostra composta por benfeitorias semelhantes.
Entende-se por benfeitoria qualquer melhoramento, incorporado permanentemente
ao solo pelo homem, que não pode ser retirado, sem destruição, fratura ou danos.
Por exemplo, edificações em geral.

Embora este método não seja o mais utilizado, é possível utilizá-lo desde que
tenhamos informações sobre os custos das benfeitorias semelhantes a avalianda.

Método da quantificação do custo

Este método é utilizado exclusivamente quando há a necessidade de obtenção
do custo do imóvel avaliando por meio de orçamento sumário, detalhado ou pela
composição de outras iguais as que são objeto da avaliação ou equivalentes da
época da avaliação, devendo ser somado o valor estimado do terreno e observação
da comercialização. É utilizado em algumas situações de forma conjunta com o
método comparativo.

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Segundo Fiker (2005), por meio deste método, o custo das benfeitorias, no
estado de novo, é estimado pela reprodução dos custos de seus componentes, com
base em orçamentos ou a partir de um custo unitário básico, em função do nível de
fundamentação do trabalho avaliatório, devendo ser justificados e quantificados os
efeitos do desgaste físico, se houver.

Escolhendo o melhor método

O mais utilizado por nós corretores de imóveis e o mais recomendado é o
método comparativo de dados do mercado. Por meio dele, é possível determinar o
valor do imóvel fazendo a comparação com outros de natureza e características
semelhantes, possibilitando a valoração do imóvel, levando-se em consideração as
flutuações do mercado imobiliário, frequentemente diferente das flutuações dos
outros ramos da economia.

Corretores de imóveis não têm amparo legal para avaliar pelo processo da
ponderação por inferência estatística. Em razão disto, usaremos a homogeneização.
A inferência estatística é utilizada por engenheiros e arquitetos.

Vejamos um exemplo de avaliação pelo método comparativo de dados de

mercado.

Baixe aqui o material em PDF (pdf/avaliacao_metodo_comparativo .pdf)

Depreciação
De acordo com a norma ABNT NBR 14653-1:2001, a depreciação é a perda de
valor de um bem, devido à modificação em seu estado ou qualidade, ocasionada por
decrepitude (desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu
envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção),
deterioração (desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção
inadequados), mutilação (retirada de sistemas ou componentes originais existentes)
e obsoletismo (superação tecnológica ou funcional).

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Denominamos de depreciação de ordem física a que é decorrente do desgaste

nas partes constitutivas do bem, como avarias, decrepitude. A de ordem funcional
pode ser provocada, no caso de bens imóveis, por inadequação, superação ou
anulação.

A depreciação funcional no caso de imóveis pode ser provocada por:

Inadequação

Devido às falhas no projeto e/ou na execução, resultando na inadequação à

finalidade para o qual foi projetado. Exemplo: imóvel projetado de forma que para
acessar um dormitório necessita passar por dentro de outro dormitório.

Superação

É consequência do desenvolvimento de novas técnicas e novos materiais.

Exemplo: utilização de manilhas louças para banheiro e azulejos antigos, utilização
de manilhas cerâmicas para a execução de esgoto, construção de garagens com
dimensões adequadas aos veículos da época da construção, porém, atualmente não
são suficientes para abrigar os veículos de passeio mais vendidos.

Anulação

É o resultado da inadaptabilidade para outros fins, por exemplo, o caso de uma

edificação comercial que, por restrições de zoneamento, não pode funcionar no local
em que foi construído e não pode ser adaptado para servir de residência.

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Inadequação

Devido às falhas no projeto e/ou na execução, resultando na inadequação

à finalidade para o qual foi projetado. Exemplo: imóvel projetado de forma que
para acessar um dormitório necessita passar por dentro de outro dormitório.

Superação

É consequência do desenvolvimento de novas técnicas e novos materiais.

Exemplo: utilização de manilhas louças para banheiro e azulejos antigos,
utilização de manilhas cerâmicas para a execução de esgoto, construção de
garagens com dimensões adequadas aos veículos da época da construção,
porém, atualmente não são suficientes para abrigar os veículos de passeio mais
vendidos.

Anulação

É o resultado da inadaptabilidade para outros fins, por exemplo, o caso de

uma edificação comercial que, por restrições de zoneamento, não pode
funcionar no local em que foi construído e não pode ser adaptado para servir de
residência.

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Segundo Fiker (2005), a depreciação é fator importante na avaliação de

imóveis, pois, na classificação do padrão construtivo, leva-se em conta a época em
que foi construído. Para chegarmos ao valor do imóvel, será necessário fazer sua
depreciação em função de sua idade, do estado de conservação e da localização.

Poderemos depreciar a construção relacionando a sua idade real, geralmente

encontrada no “habite-se”, e a sua idade aparente caso não haja dados sobre a data
de sua construção. Para realizar uma avaliação, considerando a idade aparente,
necessitaremos utilizar o tino comercial do avaliador para determiná-la. Ou seja, o
próprio avaliador vistoria o imóvel e leva em consideração o estado geral da
construção.

Para a utilização da tabela utilizamos a primeira coluna (idade % de vida), da

seguinte maneira: (100% corresponde a 50 anos – 80% a 40 anos, ou seja, é
considerado como vida útil de uma edificação 50 anos), e dependendo do estado da
construção, conforme as letras, estabelecer o fator de depreciação.

Para fins de cálculo da depreciação imobiliária, utilizaremos o método de Ross-

Heidecke, por ser o mais utilizado. Este método leva em consideração o
obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de
conservação da edificação na determinação de seu valor de venda.

A tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em

relação direta ao estado em que se encontram classificados pelos códigos: A, B, C,
D, E, F, G, H e I.

Na figura 1, tabela de Ross-Heidecke, temos o estado de conservação.

utilize a barra de rolagem para visualizar a tabela por completo.

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IDADE ESTADO DE CONSERVAÇÃO

EM %
DE
VIDA A B C D E F G H

2,00% 0,99 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245

4,00% 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243

6,00% 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240

8,00% 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237

10,00% 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234

12,00% 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231

14,00% 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228

16,00% 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,255

18,00% 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222

20,00% 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218

22,00% 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215

24,00% 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211

26,00% 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207

28,00% 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204

30,00% 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200

32,00% 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196

34,00% 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192

36,00% 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187

38,00% 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183

40,00% 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179

42,00% 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174

44,00% 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169

46,00% 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165

48,00% 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160

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50,00% 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155

52,00% 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150

54,00% 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145

56,00% 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140

58,00% 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134

60,00% 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129

62,00% 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123

64,00% 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118

66,00% 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112

68,00% 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106

70,00% 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100

72,00% 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094

74,00% 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088

76,00% 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082

78,00% 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076

80,00% 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069

82,00% 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063

84,00% 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056

86,00% 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050

88,00% 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,155 0,082 0,043

9
90,00% 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,06
0,036

92,00% 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029

94,00% 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022

96,00% 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015

98,00% 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007

100,00% 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

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IDADE
EM % A B C D E F G H
DE VIDA

Figura 1 – Tabela de Ross-Heidecke

Fonte: Adaptado de Fiker (2008, p. 69).

Na segunda tabela, figura 2, encontramos os vários “estados de conservação”

ou idade em % de vida, como:

(A) Novo
(B) Entre novo e regular
(C) Regular
(D) Entre regular e reparo simples
(E) Reparos simples
(F) Entre reparos simples e importantes
(G) Reparos importantes e
(H) Entre reparos importantes e sem valor
(I) Sem valor

Na figura 2, temos os critérios de Heideck, observe:

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Critério de Heideck

Tabela de Ross/Heideck – Depreciação Física - Fator K

Estado de Coeficiente
Condições Físicas Classificação
Conservação E%

NOVO - NÃO
SOFREU NEM
NECESSITA DE
REPAROS
Com até seis meses
de uso e sem danos.
Não sofreu nem
necessita de reparos. O --------
A 0,00%
Edificação nova ou Ótimo
com reforma geral e
substancial, com
menos de 2 anos, que
apresente apenas
sinais de desgaste
natural da pintura
externa.

ENTRE NOVO E
REGULAR
Apesar de já
submetido ao uso,
apresenta-se nas
condições de novo ou
bem próximo disso.
Não recebeu e nem
necessita de reparos.
MB ------
B Edificação nova ou 0,32%
Muito bom
com reforma geral e
substancial, com
menos de 02 anos,
que apresente
necessidade apenas
de uma demão leve
de pintura para
recompor a sua
aparência.

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REGULAR - requer
ou recebeu reparos
pequenos. Quando o
objeto de serviço de
recuperação ou de
restauração recente
deixou em condições
próximas ao de novo.
Quando da existência
de atividade de
manutenção
permanente e
eficiente que mantém
a aparência e/ou uso
em condições de
novo; Requer apenas
limpeza sem
C B --------- Bom 2,52%
utilização de mão de
obra especializada
para manter em boas
condições de
uso/aparência.
Edificação seminova
ou com reforma geral
e substancial entre 2
e 5 anos, cujo estado
geral possa ser
recuperado apenas
com reparos de
eventuais fissuras
superficiais
localizadas e/ou
pintura externa e
interna.

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ENTRE REGULAR E
REPAROS SIMPLES.
Atividade de
manutenção eventual
ou periódica que
mantém uma boa
aparência e
condições normais de
uso, mas sem o
aspecto de novo ou
recuperação recente.
Requer intervenções
superficiais em
pontos localizados
para recuperação de
I ------
D desgastes naturais. 8,09%
Intermediário
Pode requerer mão
de obra especializada
com uso de
instrumentos
especiais. Edificação
seminova ou com
reforma geral e
substancial entre 2 e
5 anos, cujo estado
geral possa ser
recuperado com
reparo de fissuras
localizadas e
superficiais e pintura
externa e interna.

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REPAROS SIMPLES
- requer reparações
simples. Requer
intervenções em
pontos localizados ou
em
partes/componentes
definidos para
restauração de
aspectos e/ou
funcionalidades
originais. Necessitam
de serviços
generalizados de
manutenção e
limpeza. Implicam a
realização de serviços
superficiais ou
reparos de partes ou
R ---------
E componentes 18,10%
Regular
definidos/localizados
com mão de obra
especializada. Não
comprometem a
operação e a
funcionalidade.
Edificação cujo
estado geral possa
ser recuperado com
pintura interna e
externa, após reparos
de fissuras
superficiais
generalizadas, sem
recuperação do
sistema estrutural.
Eventualmente,
revisão do sistema
hidráulico e elétrico.

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ENTRE REPAROS
SIMPLES E
IMPORTANTES.
Requer intervenções
generalizadas na
maior parte ou com
profundidades em
peças ou
componentes
específicos sob pena
de comprometimento
iminente de operação
e segurança. Implica
restauração ou
recuperação com
remoção/
substituição/ adição
de elementos ou
peças com mão de
obra especializada.
Edificação cujo
estado geral possa
ser recuperado com
pintura interna e
externa, após reparos D ---------
F 33,20%
de fissuras, e com Deficiente
estabilização e/ou
recuperação
localizada do sistema
estrutural. As
instalações
hidráulicas e elétricas
possam ser
restauradas mediante
a revisão e com
substituição eventual
de algumas peças
desgastadas
naturalmente.
Eventualmente possa
ser necessária a
substituição dos
revestimentos de
pisos e paredes, de
um, ou de outro
compartimento.
Revisão da
impermeabilização ou
substituição de telhas
da cobertura.

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REPAROS
IMPORTANTES -
requer reparações
importantes. Requer
intervenções
generalizadas e com
profundidade em
partes ou peças
críticas sob o aspecto
de estética,
salubridade,
segurança e
funcionalidade.
Implica restauração
ou recuperação com
remoção/
substituição/ adição
de elementos ou
peças com mão de
obra especializada.
Edificação cujo
estado geral possa
ser recuperado com
pintura interna e
G externa, com M --------- Mau 52,60%
substituição de panos
de regularização da
alvenaria, reparos de
fissuras, com
estabilização e/ou
recuperação de
grande parte do
sistema estrutura. As
instalações
hidráulicas e elétricas
possam ser
restauradas mediante
a substituição das
peças aparentes. A
substituição dos
revestimentos de
pisos e paredes, da
maioria dos
compartimentos.
Substituição ou
reparações
importantes na
impermeabilização ou
no telhado.

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ENTRE REPAROS
IMPORTANTES E
SEM VALOR.
Restauração total de
elementos ou peças
importantes.
Degradação
generalizada e com
alto grau de
exposição. Alto nível
de comprometimento
da funcionalidade,
segurança e
operação. Edificação
cujo estado geral
MM ------
H possa ser recuperado 75,20%
Muito mau
com estabilização
e/ou recuperação do
sistema estrutural,
substituição da
regularização da
alvenaria, reparos de
fissuras. Substituição
das instalações
hidráulicas e elétricas.
Substituição dos
revestimentos de
pisos e paredes.
Substituição da
impermeabilização ou
do telhado.

SEM VALOR - valor

de demolição
residual.
Máquina/equipamento DM ------
I 100,00%
em estado de Demolição
demolição. Sem
condição de operação
ou uso.

Figura 2 – Critérios de Heideck

Fonte: Adaptado de Fiker (2008, p. 68).

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essa tabela apresenta a relação entre a idade em vida % de um imóvel em

relação ao seu estado de conservação. Sendo seus estados de conservação
classificados de A até I, seguindo a tabela de Ross-Heidecke.

A figura 3 representa as classificações das edificações em relação aos seus

padrões construtivos e sua vida útil.

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VIDA VALOR
CLASSE TIPO PADRÃO REFERENCIAL RESIDUAL
(ANOS) (%)

RUSTICO 5 0
BARRACO
SIMPLES 10 0

RUSTICO 60 20

PROLETÁRIO 60 20

ECONÔMICO 70 20

SIMPLES 70 20
CASA
MÉDIO 70 20

SUPERIOR 70 20
RESIDENCIAL
FINO 60 20

LUXO 60 20

ECONÔMICO 60 20

SIMPLES 60 20

MÉDIO 60 20
APARTAMENTO
SUPERIOR 60 20

FINO 50 20

LUXO 50 20

COMERCIAL ECONÔMICO 70 20

SIMPLES 70 20

MÉDIO 60 20
ESCRITÓRIO
SUPERIOR 60 20

FINO 50 20

LUXO 50 20

GALPÕES RUSTICO 60 20

SIMPLES 60 20

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MÉDIO 80 20

SUPERIOR 80 20

RUSTICO 20 10

COBERTURAS SIMPLES 20 10

SUPERIOR 30 10

Figura 3 – Tabela da vida referencial e do valor residual

Fonte: Adaptado de Fiker (2008, p. 66-67).

Observe um exemplo prático:

Tipo de imóvel: apartamento

Vida útil: 60 anos

Idade do imóvel (ano atual): 15 anos

Para chegarmos a idade em % de vida (ϰ), aplicamos a regra de três simples:

60 anos ------------------- 100

15 anos de uso --------- ϰ

60ϰ = 100 x 15

60ϰ = 1.500

ϰ = 1.500 / 60

ϰ = 25

Assim, podemos afirmar que um apartamento simples com 15 anos de construção, já atingiu
25% da sua vida útil (neste caso arredonda-se para 26% na tabela) Verificaremos no alto da

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tabela (códigos: A, B, C, D, E, F, G, H e I), o percentual de depreciação a ser adotado na

avaliação.

Todas estas metodologias que estudamos são essenciais para conseguir

desenvolver com excelência nossas avaliações imobiliárias. Para cada tipo de
avalição imobiliária, devemos escolher o melhor método aplicável e levar em
consideração a idade do imóvel e seu estado de conservação.

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