CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Profª. ISMÊNIA SCHAEFFER

MÉTODOS DE AVALIAÇÃO - VALOR

Identifica o valor de mercado do bem,

Método Involutivo alicerçado no seu aproveitamento
eficiente.
MÉTODO INVOLUTIVO
A avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser
realizada em função do seu aproveitamento potencial.

Código de Obras da localidade

O método do máximo aproveitamento eficiente busca

identificar os melhores usos, em qualidade e quantidade.
MÉTODO INVOLUTIVO

Todos os tipos de utilizações possíveis devem ser

investigados.

O avaliador realiza um anteprojeto do loteamento ou da

construção, ambos hipotéticos, levando em conta as
utilizações permitidas pelo plano diretor, legislação
vigente, os usos tradicionais e a demanda recente na
região.
MÉTODO INVOLUTIVO
Definida a utilização, a análise segue com:
• a execução de orçamentos, mais ou menos
detalhados, conforme o caso;
• pesquisa de dados de mercado para os bens que
devem ser produzidos (lotes ou unidades
construídas);
• verificação da viabilidade e dos frutos e despesas
esperados tais como: aluguéis, lucros na venda, taxas
e emolumentos, custos de publicidade e corretagem,
etc.

Este método é utilizado nos casos em que não há

dados de transações de imóveis semelhantes.
MÉTODO INVOLUTIVO

Terreno Urbano Melhor

Empreendimento
Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-
se um estudo para sua edificação, considerando as
despesas necessárias para produzir o melhor tipo de
empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do
promotor.

O valor do terreno é a diferença entre o preço de

mercado das unidades construídas (avaliado pela
comparação com imóveis semelhantes) e este total de
despesas.
MÉTODO INVOLUTIVO

Gleba Urbana Loteamento

Os preços dos terrenos na região são determinados por

comparação de dados de mercado.

Deve ser elaborado um anteprojeto de loteamento,

obtendo-se o número de lotes, no tamanho padrão
adotado na região, verificando-se as despesas a serem
realizadas no empreendimento.

O valor da gleba é a diferença entre o montante das

vendas destes lotes e o custo para obtê-los.
MÉTODO INVOLUTIVO
Fórmula:

Vt = R x (1 – h – j – k) – Cc x (1 + i x t /2)

Onde:
Vt = valor do terreno
R = receita total das vendas
Cc = Custo da Construção
h= lucro esperado
j = porcentagem de publicidade e vendas
k = porcentagem de despesas de corretagem
i = taxa de juros
t = prazo da obra
MÉTODO INVOLUTIVO
Exemplo:

Suponhamos um lote plano e retangular, medindo 15m

de frente e 30 m de profundidade, situado numa zona
residencial e que o incorporador deseje um lucro mínimo
de 15% na negociação.

Verificamos na prefeitura local que a legislação permite

que o terreno tenha uma taxa de ocupação de 80% e um
gabarito de 12 pavimentos.

Iremos considerar que 30% da área edificável permitida

pela legislação será destinada para a construção de
áreas comuns (hall, escadas, garagem, ...).
MÉTODO INVOLUTIVO
Exemplo:

Área Edificável = 15m x 30m = 450 m²

0,80 x 450 m² = 360 m²
12 x 360m² = 4.320 m²

Descontando 30% para áreas comuns:

Área dos apartamentos = 0,70 x 4.320 = 3.024m²
Considerando cada apartamento com 75 m², teremos 40
apartamentos construídos.

Admitindo um preço unitário de venda para esses

apartamentos de R$ 3.500,00/m², temos que cada
apartamento vale, em média: 3.500 x 75 = 262.500,00.
MÉTODO INVOLUTIVO
Exemplo:

Como são 40 apartamentos, a receita total com vendas

será: 40 x 262.500 = R$ 10.500.000,00

Considere que a taxa de juros vigente é de 0,6% ao mês,

as despesas de publicidade são de 2% do valor das
vendas, a taxa de corretagem é de 5% sobre as vendas
e o tempo de construção é de 24 meses, então:
i = 0,6%
j = 2%
K = 5%
t = 24 meses.
MÉTODO INVOLUTIVO
Exemplo:

Considerando que a área construída total é de 4.320 m²

e adotando o Custo Unitário de construção – CUB de R$
1.533,44, o custo da construção será de:
Cc = 4.320 x 1.533,44 = R$ 6.624.460,80

Aplicando os valores na fórmula:

Vt = 10.500.000 x (1 – 0,15 – 0,02 – 0,05) – 6.624.460,80

x (1 + 0,006 x 24/2)

Vt = 8.190.000,00 – 7.101.421,98 =
Vt = 1.088.578,02
MÉTODO INVOLUTIVO
Exemplo:

Sendo a área do terreno de 450m², o seu valor unitário

resulta em:
1.088.578,02 / 450 = R$ 2.419,06/m²
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO - VALOR

Identifica o valor do bem pelo

Método Evolutivo somatório dos valores de seus
componentes.
MÉTODO EVOLUTIVO

VI = ( VT + VB ) x FC
MÉTODO EVOLUTIVO

VI = ( VT + VB ) x FC

Onde: VI é o valor do imóvel;

VT é o valor do terreno;
VB é o valor de custo total das benfeitorias;
FC é o fator de comercialização.
MÉTODO EVOLUTIVO

O fator de comercialização é a razão entre o valor de

mercado (VI) e o custo de reedição de um imóvel
assemelhado.

O custo de reedição é o resultado da soma do valor

do terreno e do custo de reprodução depreciado das
benfeitorias.

Utiliza-se a seguinte expressão:

FC = VI ÷ [Vt + Vb]
MÉTODO EVOLUTIVO

O fator de comercialização é a razão entre o valor de

mercado (VI) e o custo de reedição de um imóvel
assemelhado.

O custo de reedição é o resultado da soma do valor

do terreno e do custo de reprodução depreciado das
benfeitorias.

Utiliza-se a seguinte expressão:

FC = VI ÷ [Vt + Vb]
Admite-se que este fator pode ser maior ou menor que 1,00 - conforme a
situação do mercado na época da avaliação.
MÉTODO EVOLUTIVO

VI = ( VT + VB ) x FC
Valor de mercado – Vm → Valor de venda pesquisado

Valor do terreno - VT → Método Comparativo direto

Método Involutivo

Valor da benfeitoria - VB → Método Comparativo direto

Método da Quantificação
de Custos - Reedição

Fator de comercialização – FC → arbitrado

MÉTODO EVOLUTIVO

VB = A x Custo x d

A = Área construída

Custo → Custo de reprodução

d → Fator de depreciação

Custo de
CUB
Reprodução
MÉTODO EVOLUTIVO

VB = (Aeq x CUB + E) x d

Aeq = Área equivalente de construção

Custo → Custo de reprodução

E = Custos e Despesas Extras

d → Fator de depreciação
Custo de
CUB
Reprodução
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

ÁREA REAL X ÁREA EQUIVALENTE

Área real do pavimento:
Área da superfície limitada pelo perímetro externo da
edificação, no nível do piso do pavimento
correspondente.

Área equivalente:
Área virtual cujo custo da construção é equivalente ao
custo da respectiva área final, utilizada quando este
custo é diferente do custo unitário básico da construção,
adotado como referência. Pode ser, conforme o caso,
maior ou menor que a área real correspondente.
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

ÁREA REAL X ÁREA EQUIVALENTE

CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

ÁREA REAL X ÁREA EQUIVALENTE

As áreas de padrão diferente são transformadas em área

equivalente (quantos m² de área padrão resultariam no
mesmo custo que a área de padrão diferente?)

Área equivalente = Área real de padrão diferente x CE

CE (coef. equivalência) = Custo da área padrão diferente

Custo da área padrão
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

ÁREA EQUIVALENTE – ÍNDICES MÉDIOS

Para o cálculo das áreas equivalentes podem ser
utilizados os seguintes coeficientes médios que
foram utilizados no cálculo de equivalência de
áreas dos projetos - padrão, a saber:

a) Garagem (subsolo): 0,50 a 0,75

b) Área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00
c) Área privativa salas com acabamento: 1,00
d) Área privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,90
e) Área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60
f) Varandas: 0,75 a 1,00
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

ÁREA EQUIVALENTE – ÍNDICES MÉDIOS

g) Terraços/áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60

h) Estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10
i) Área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00
j) Área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo
(aberta): 0,50
k) Barrilete: 0,50 a 0,75
l) Caixa d’água: 0,50 a 0,75
m) Casa de máquinas: 0,50 a 0,75
n) Piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,75
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

ÁREA EQUIVALENTE – EXEMPLO 01

Considere:
Se para uma determinada área real coberta, de 60 m²,
estima-se que, em virtude de sensível melhora no padrão
de acabamento, o custo unitário efetivo é cerca de 50%
maior que o custo unitário básico adotado para as áreas
cobertas padrão do edifício considerado, qual a área
equivalente (Se) correspondente:
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

ÁREA EQUIVALENTE – EXEMPLO 01

Considere:
Se para uma determinada área real coberta, de 60 m²,
estima-se que, em virtude de sensível melhora no padrão
de acabamento, o custo unitário efetivo é cerca de 50%
maior que o custo unitário básico adotado para as áreas
cobertas padrão do edifício considerado, qual a área
equivalente (Se) correspondente:

Resolução:

Se = 60 X 1,50 = 90m²
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

ÁREA EQUIVALENTE – EXEMPLO 02

Segundo a NBR 12721, Área Equivalente é a área virtual

cujo custo de construção é equivalente ao custo da
respectiva área real. Assim:

a) Qual a área equivalente, segundo a NBR 12721, de

um projeto com área real de 1.500 m², sendo 1.000
m² de área coberta padrão e 500 m² de área coberta
de padrão diferente, considerando coeficiente de
equivalência de área de custo padrão = 0,5?
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

ÁREA EQUIVALENTE – EXEMPLO 02

Segundo a NBR 12721, Área Equivalente é a área virtual

cujo custo de construção é equivalente ao custo da
respectiva área real. Assim:

a) Qual a área equivalente, segundo a NBR 12721, de

um projeto com área real de 1.500 m², sendo 1.000
m² de área coberta padrão e 500 m² de área coberta
de padrão diferente, considerando coeficiente de
equivalência de área de custo padrão = 0,5?
Resolução:
AE = 1.000 + 500 x 0,5 = 1.250 m²
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

NBR 12.721/2006 – JULHO 2017

CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

NBR 12.721/2006

O CUB NÃO LEVA EM CONTA...

• Fundações especiais, submuramentos, paredes-
diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático;
• Elevadores;
• Equipamentos e instalações, tais como: fogões,
aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar
condicionado, calefação, ventilação, exaustão e outros;
• Playground (quando não classificado como área
construída);
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

NBR 12.721/2006

O CUB NÃO LEVA EM CONTA...

•Obras e serviços complementares, tais como:
urbanização, recreação (piscinas, campos),
ajardinamento, instalação e regulamentação do
condomínio;
• Outras serviços;
• Impostos, taxas e emolumentos cartorários;
• Projetos arquitetônicos, estruturais, instalações e
especiais;
• Remuneração do construtor;
• Remuneração do incorporador.
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB

DEFINIÇÕES
Preço global da construção: valor mínimo que pode ser
atribuído à construção da edificação, calculado com a
utilização do preço unitário básico divulgado pelo
Sinduscon da localidade da obra correspondente ao
padrão mais semelhante ao do imóvel incorporado,
correspondente ao somatório dos seguintes itens:

5
Preço
Final
MÉTODO EVOLUTIVO

VB = (Aeq x CUB + E) x d

VB = A x Custo x d

Custo de
CUB
Reprodução
MÉTODO EVOLUTIVO

Depreciação – é a medida da deterioração de um bem.

No caso particular de edificações, o uso aliado ao
tempo provoca um desgaste natural do bem. Este
desgaste pode ser de ordem física ou funcional.

Vários são os estudos sobre o assunto, surgindo vários

métodos:
• Método da Linha Reta
• Método de Ross
• Método de Ross Heidecke, entre outros.
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Trata-se de um método misto, que considera idade
(Ross) e estado de conservação (Heidecke). O cálculo
é efetuado por meio seguinte fórmula:

D
D== [[ αα++( (11– –α α) c) ]cVd
] Vd
Onde: D = Depreciação total
α = 1 ( x + x2 )
2 n n2
x = idade do imóvel
n = expectativa de vida útil
c = Coeficiente de Heidecke (tabela)
Vd = Valor depreciável (sem incluir o residual)
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Trata-se de um método misto, que considera idade
(Ross) e estado de conservação (Heidecke). O cálculo
é efetuado por meio seguinte fórmula:

D
D== [[ αα++( (11– –α α) c) ]cVd
] Vd
Onde: D = Depreciação total
α = 1 ( x + x2 )
2 n n2
x = idade do imóvel
n = expectativa de vida útil
c = Coeficiente de Heidecke (tabela)
Vd = Valor depreciável (sem incluir o residual)
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Trata-se de um método misto, que considera idade
(Ross) e estado de conservação (Heidecke). O cálculo
é efetuado por meio seguinte fórmula:

D
D== [[ αα++( (11– –α α) c) ]cVd
] Vd
Onde: D = Depreciação total
α = 1 ( x + x2 )
2 n n2
x = idade do imóvel
n = expectativa de vida útil
c = Coeficiente de Heidecke (tabela)
Vd = Valor depreciável (sem incluir o residual)
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características:

Tipo: residencial
Área: 250,00m²
Custo Unitário de reprodução: R$ 500,00
Valor Residual (Vr) = 20% = 0,20
Idade (x) = 27 anos
Vida útil (n) = 50 anos
Condições físicas: Requer reparos importantes.
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características:

D = [ α + ( 1 – α ) c ] Vd
Resolução:
α = 1 ( x + x2 ) = 1 ( 27 + 27 ) = 0,50 (0,54 + 0,292) = 0,416
2 n n2 2 50 502
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características:

D = [ α + ( 1 – α ) c ] Vd
Resolução:
α = 1 ( x + x2 ) = 1 ( 27 + 27 ) = 0,50 (0,54 + 0,292) = 0,416
2 n n2 2 50 502
c = 52,60% (Estado G)
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características:

D = [ α + ( 1 – α ) c ] Vd
Resolução:
α = 1 ( x + x2 ) = 1 ( 27 + 27 ) = 0,50 (0,54 + 0,292) = 0,416
2 n n2 2 50 502
c = 52,60% (Estado G)
D = [0,416 + (1 – 0,416) x 0,5260] x 250,00x500,00x0,80
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características:

D = [ α + ( 1 – α ) c ] Vd
Resolução:
α = 1 ( x + x2 ) = 1 ( 27 + 27 ) = 0,50 (0,54 + 0,292) = 0,416
2 n n2 2 50 502
c = 52,60% (Estado G)
D = [0,416 + (1 – 0,416) x 0,5260] x 250,00x500,00x0,80
D = [0,416 + 0,307] x 100.000,00 = 72.300,00
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características:

D = [ α + ( 1 – α ) c ] Vd
Resolução:
α = 1 ( x + x2 ) = 1 ( 27 + 27 ) = 0,50 (0,54 + 0,292) = 0,416
2 n n2 2 50 502
c = 52,60% (Estado G)
D = [0,416 + (1 – 0,416) x 0,5260] x 250,00x500,00x0,80
D = [0,416 + 0,307] x 100.000,00 = 72.300,00
VD = 125.000,00 – 72.300,00 = 52.700,00
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Outra forma: Calcular o coeficiente de depreciação

através da Tabela de Ross-Heidecke.
Método de Ross - Heidecke
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características:

Tipo: residencial
Área: 250,00m²
Custo Unitário de reprodução: R$ 500,00
Valor Residual (Vr) = 20% = 0,20
Idade (x) = 27 anos
Vida útil (n) = 50 anos
Condições físicas: Requer reparos importantes.
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características:

Tipo: residencial
Área: 250,00m²
Custo Unitário de reprodução: R$ 500,00
Valor Residual (Vr) = 20% = 0,20
Idade (x) = 27 anos
Vida útil (n) = 50 anos
Condições físicas: Requer reparos importantes.
Método de Ross - Heidecke
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características:

Tipo: residencial
Área: 250,00m²
Custo Unitário de reprodução: R$ 500,00
Valor Residual (Vr) = 20% = 0,20
Idade (x) = 27 anos
Vida útil (n) = 50 anos
Condições físicas: Requer reparos importantes.
Método de Ross - Heidecke
Método de Ross - Heidecke
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características
descritas anteriormente, utilizando a tabela:

Resolução:
D = Kd x Vd
D = 72,30% x 100.000,00 = 72.300,00
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características
descritas anteriormente, utilizando a tabela:

Resolução: 250 m² x R$ 500,00 x 0,80

D = Kd x Vd
D = 72,30% x 100.000,00 = 72.300,00
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características
descritas anteriormente, utilizando a tabela:

Resolução: 250 m² x R$ 500,00 x 0,80

D = Kd x Vd
D = 72,30% x 100.000,00 = 72.300,00

VD = Vt – D
VD = 125.000,00 – 72.300,00 = 52.700,00
MÉTODO EVOLUTIVO

Método de Ross - Heidecke

Exemplo: Calcular o valor depreciado de uma
benfeitoria urbana com as seguintes características
descritas anteriormente, utilizando a tabela:

Resolução: 250 m² x R$ 500,00 x 0,80

D = Kd x Vd
D = 72,30% x 100.000,00 = 72.300,00

VD = Vt – D
VD = 125.000,00 – 72.300,00 = 52.700,00

250 m² x R$ 500,00
OBRIGADA