RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO

Avaliação Imobiliária do Prédio Urbano 10595 - Ermesinde - Valongo

IVO LIMA MAIO – Geógrafo e Perito Avaliador – PAI/18/0057

Membro n.º 617 da Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários
Morada - Rua dos Ferreiros n.º 184, 4490-597 – Póvoa de Varzim
Email – geral@imoterritorio.pt
1 - NOTA INTRODUTÓRIA

A presente avaliação realizada pelo Perito Avaliador Ivo Lima Maio, Licenciado
em Geografia e Planeamento Regional e Local pela Universidade do Minho, Pós-
Graduado em Engenharia Municipal pela Universidade do Minho, Pós-Graduado em
Riscos, Cidades e Ordenamento do Território pela Universidade do Porto, e Pós-
Graduado em Gestão Imobiliária na “Porto Business School”, Perito certificado pela
CMVM com o n.º PAI/18/0057 e membro n.º 617 da Associação Nacional de
Avaliadores, com o Seguro de Responsabilidade Civil Profissional - Apólice RC PAI
Pessoa Singular com o n.º 0153.1000259 da Companhia de Seguros GENERALI,
refere-se a um terreno, localizado na Rua José Joaquim Ribeiro Teles, na freguesia de
Ermesinde, no concelho de Valongo.

A solicitação deste estudo foi efetuada pela Câmara Municipal de Valongo.

O levantamento foi realizado em agosto de 2018, tendo servido como base o

levantamento cedido pela Autarquia, bem como a análise realizada no local e a análise
das cartas do Plano Diretor Municipal de Valongo.

Não sendo a avaliação uma ciência exata, não pode uma avaliação realizada
constituir a única e última palavra a emitir sobre um valor imobiliário. Poderá, no entanto,
constituir o valor mais próximo possível daquele que um comprador prudente estaria em
condições de apresentar, em circunstâncias normais de funcionamento do mercado no
momento da avaliação, ou à data a que ele se reporta.

Para os devidos efeitos o Perito Avaliador declara que não teve, atualmente não
tem e não se perspetiva que no futuro possa vir a ter qualquer envolvimento material
com o imóvel objeto de avaliação.

O Perito Avaliador atua com total isenção, não existindo qualquer conflito de
interesse.

Na relação com o Cliente, o Perito não tem qualquer limitação da sua

responsabilidade na realização do presente relatório de avaliação. Deste modo, o seu
seguro de responsabilidade civil, com o âmbito de cobertura de “Perito Avaliador de
Imóveis”, protege-o de fortuitas indemnizações que possam eventualmente vir a ser
exigidas por negligência profissional.

2
2 - DEFINIÇÃO DE CRITÉRIOS E METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO

As circunstâncias da avaliação a realizar ultrapassam a tradicional metodologia

de avaliação de bens, não sendo exigente apenas a relação dos valores com a prática
do mercado corrente local, mas também com os estudos da localização, enquadramento
paisagístico, proximidade a equipamentos, externalidades, entre outros aspetos
fundamentais para a realização do respetivo relatório.

Não se justificando uma exaustiva enunciação dos critérios adotados, nem dos
princípios implícitos nos valores-base, será, no entanto, conveniente referir que a
metodologia a adotar consistirá na ponderação do método de custo ou construção, com
o método comparativo ou do mercado.

Tendo em conta que a avaliação é para uma entidade pública, iremos também
avaliar o prédio através da lei n.º 168/99 de 18 de Setembro para efeitos de comparação
com as metodologias acima referidas.

Para o efeito serão mobilizados os conhecimentos da realidade do mercado local

e regional em resultado de ampla experiência em avaliações para grande número de
instituições e entidades públicas e privadas.

O Valor de Mercado tem a sua definição estabelecida pelo IVSC – International

Valuation Standards Council: “estimativa o montante mais provável pelo qual, à data da
avaliação, uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá
ser transacionada entre um vendedor e um comprador decididos, em que ambas as
partes atuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.”

Na presente avaliação foram seguidas as regras de avaliação constantes no Aviso

5/2007 do Banco de Portugal, por ser a norma que mais se aproxima do fim desejado.
Assim, de acordo com o anexo VI do referido regulamento:

“63. Os bens imóveis devem ser avaliados ao seu valor de mercado, ou a um

valor inferior, por um perito avaliador independente.

64. Por “Valor de mercado”, entende-se o preço pelo qual o bem imóvel pode ser
vendido mediante contrato entre um vendedor interessado e um comprador com
capacidade para realizar a transação, à data de avaliação, no pressuposto de

3
 que o imóvel é colocado à venda publicamente, de que as condições de mercado
permitem uma transmissão regular do bem e de que se dispõe de um período
normal, tendo em conta a natureza do imóvel, para a negociação da venda. O
valor de mercado deve ser documentado de forma transparente e clara.”

3 - METODOLOGIAS A APLICAR SÃO AS SEGUINTES:

MÉTODO COMPARATIVO:

Entende-se como a técnica que menos risco implica e que mais consenso gere.

O método comparativo também designado por método direto ou sintético,

fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais
se têm vindo a transacionar as propriedades análogas à que se pretende avaliar. A sua
aplicação é mais adequada na avaliação de propriedades que são transacionadas em
maior número (habitações, comércio e terrenos) e menos adequada na avaliação de
propriedades específicas ou com transações menos frequente (unidades industriais).

Este método é bastante fiável sempre que exista um mercado muito ativo e com
fácil informação, como seja o caso de venda de frações de habitação, escritórios e
comércio.

O uso desta metodologia serviu como parâmetro referencial por utilizar os dados
diretamente recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objetivo e indicador
dos valores de avaliação.

De acordo com as características da zona e do imóvel são feitas as correções

necessárias, relativamente à prospeção obtida, tendo em consideração diferenças como
localização, acessos, índices urbanísticos, dimensões, estado de conservação, etc. de
modo a obter o montante que melhor traduz o valor real do imóvel.

4
 MÉTODO DO CUSTO – DISCOUNTED CASH FLOW:

Consiste em determinar o valor do terreno conhecendo seu potencial construtivo,

usando o método do discount cash flow, partindo da simulação de todos os custos de
construção, incluindo taxas, licenças, projetos, administração, fiscalização, encargos
financeiros, margens de promoção, custos de venda e valores prováveis de transação
e, no caso presente, considerando a duração do investimento num determinado número
de semestres.
Este método pressupõe o conhecimento das diversas componentes de custo de
um qualquer investimento, a do terreno balizada pelos valores de zonas similares, a da
construção na base de características dimensionais e qualitativas do projeto,
associados aos encargos inerentes (projeto, financeiros, administrativos, taxas, etc.) e
à margem de lucro da operação construtiva.

MÉTODO DO CÓDIGO DAS EXPROPRIAÇÕES:

O critério do CE tem em consideração o estipulado no Código das Expropriações

(CE), aprovado pela Lei n.º 168/99, publicada no Diário da república, I Série-A, n.º 19,
de 18 de setembro, bem como nos instrumentos de gestão territorial, nomeadamente o
Plano Diretor Municipal de Valongo e o seu regulamento.

Considerando os Acórdãos do Tribunal Constitucional e outra jurisprudência, o

valor da avaliação/indemnização deverá ser o do valor comum do bem expropriado,
sendo o valor comum o valor que o bem adquire no mercado.

Para o cálculo da indemnização, no artigo 25º, o solo é classificado em:

a) Solo apto para construção

b) Solo para outros fins

Considera-se solo apto para construção:

5
 a) O que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água,
de energia elétrica e de saneamento, com características para servir as
edificações neles existentes ou a construir;
b) O que apenas dispõe de parte das infraestruturas referidas na alínea
anterior, mas que integra um núcleo urbano existente;

c) O que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a

adquirir as características descritas na alínea a);

d) O que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui,
todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento
da declaração de utilidade pública, desde que o processo respetivo se tenha
iniciado antes da data da notificação a que se refere o nº 5 do art.º 10º.

Considera-se solo para outros fins o que não se encontra em qualquer das
situações previstas no número anterior.

Desta forma, entende-se que se encontram reunidas as condições previstas nas

transcritas alíneas do n.º 2 do artigo 25.º do Código das Expropriações, que permitem
classificar o solo como apto para a construção.

O valor do solo apto para construção, deve ser calculado em função do custo de
construção, em condições normais de mercado, nos termos do n.º 5, 6, 7, 8, 9 e 10 do
artigo 26º do CE.

4 – DADOS RECOLHIDOS PARA A AVALIAÇÃO

Para a realização do presente relatório a informação disponibilizada foi a seguinte:

 Caderneta Predial Urbana;

 Certidão Predial da Conservatória de Valongo;

6
  Levantamento Topográfico;
 Planta de Localização/Enquadramento;
 Planta de Ordenamento do PDM;
 Planta de Condicionantes do PDM;

5 – IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO:

A identificação do imóvel é feita através dos elementos cadastrais, nomeadamente

através da planta anexa a este relatório e às áreas que constam da caderneta predial
das finanças, do registo da conservatória e do levantamento topográfico fornecido pela
Câmara Municipal de Valongo.

Distrito Porto

Concelho Valongo

Freguesia Ermesinde

Lugar/Freguesia Origem Ermesinde

Rua e nº de porta Rua José Joaquim Ribeiro Teles

Código Postal 4445-656

Artigo Matricial 10595

Áreas Área do terreno: 2011 m2

CRP nº 8306

Licença de utilização Não se aplica

Confrontações:

Norte: Alameda Pedonal de Acesso ao Parque Urbano (CM Valongo);

Sul: Caminho de Servidão;

Nascente: Rua José Joaquim Ribeiro Teles;

Poente: Parque Urbano (CM Valongo).

7
Observações: Informação retirada da caderneta predial urbana.

O Terreno localiza-se no centro urbano da freguesia de Ermesinde, na zona mais

a norte/poente do concelho de Valongo, e muito próximo do limite com o concelho da
Maia. Trata-se de uma das zonas mais desenvolvidas do concelho, com uma grande
dinâmica do ponto de vista demográfico, habitacional, do comércio e serviços, ou seja,
trata-se de uma área com uma ocupação mista. É uma área com grande procura dada
a sua posição geográfica estratégica, os seus acessos, a sua proximidade com outros
concelhos.

Figura 1: Localização do terreno sob a Carta Militar 1/25.000.

O terreno em análise situa-se junto ao Parque Urbano de Ermesinde e junto à

Estação de Comboio, fatores determinantes do ponto de vista da qualidade ambiental e
do ponto de vista da mobilidade.

8
 Trata-se de um terreno quase plano, ao nível dos arruamentos, destinado a
construção e com uma configuração regular, e em forma de retângulo. O terreno tem
uma orientação nascente/poente, o que lhe dá uma excelente visibilidade e boa
apetência para a implementação de edificado. O terreno encontra-se atualmente limpo.

Figura 2 e 3: Vista do terreno no sentido norte/sul e sul/norte.

Figura 4 e 5: Vista do acesso a nascente, nomeadamente da Rua José Joaquim Ribeiro Teles.

9
 Figura 6: Localização do terreno sob ortofotomapa.

O acesso principal ao terreno é feito a nascente pela Rua José Joaquim Ribeiro
Teles, a poente é feito por um caminho pedonal que dá acesso ao Parque Urbano de
Ermesinde.

A zona é servida por transportes públicos, não apenas pela linha de caminho de
ferro como já foi referido, mas também pela rede de transportes urbanos STCP.

O local dispõe de rede de abastecimento de água, rede de águas residuais, rede

de energia elétrica, gás e telecomunicações.

Podemos ainda, considerar que o prédio em análise se encontra numa área

consolidada do ponto de vista urbanístico, com propensão para a construção de edifício,
ainda que o destino a afetar seja o de serviços ou comércio, tendo em conta o
regulamento do PDM para o local em questão e a próprio afetação que se encontra
descrita na caderneta predial.

10
Figura 7: Levantamento topográfico fornecido pela Câmara Municipal de Valongo.

Figura 8: Delimitação cadastral do terreno em estudo.

11
6 – CLASSIFICAÇÃO DO SOLO DO PRÉDIO DE ACORDO COM OS
INSTRUMENTOS DE GESTÃO TERRITORIAL

O Plano Diretor Municipal de Valongo, ratificado através da Resolução do

Conselho de Ministros n.º 168/95, de 12 de outubro, publicada na I Série-B do Diário da
República a 12 de dezembro, alterado pelo Aviso n.º 1634/2015 publicado no Diário da
República, II Série n.º 29 de 11 de fevereiro de 2015, estabelece ao nível do concelho
as regras de ocupação e uso do solo, e respetivas condicionantes.

Conforme se pode verificar através da análise da Carta de Ordenamento e da

Carta de Condicionantes, a parcela encontra-se classificada como:

 Solo Urbano – Espaços de Usos Especiais;

 Estrutura Ecológica Municipal
 Encontra-se ainda dentro da UOPG 04

12
 Fig. 9 – Localização da Parcela na Planta de Ordenamento do PDM.

Conforme o artigo 62º do regulamento do PDM, os Espaços de Usos Especial

(EU), destinam-se segundo a, “áreas do solo urbano do concelho, destinadas
predominantemente à localização de infraestruturas ou equipamentos de utilização
coletiva. Nestes espaços admite-se o uso para comércio, serviços, ou serviços de
restauração e bebidas, desde que associados, ou complementares, aos equipamentos
ou infraestruturas presentes.
É permitida a alteração pela Câmara Municipal, da tipologia da infraestrutura ou
equipamento de utilização coletiva existente, desde que seja mantida a finalidade
genérica da sua ocupação, e de tal facto não resulte agravamento das condições
ambientais e urbanísticas existentes.”

No art.º 63.º do mesmo regulamento podemos ler os parâmetros urbanísticos

para a edificabilidade neste tipo de uso do solo, nomeadamente:

13
 “a) Manutenção dos alinhamentos, afastamentos, e forma de relação dos
edifícios com o espaço público, presentes em mais de um terço dos edifícios da frente
edificada consolidada em que se insere a pretensão;
b) os parâmetros seguintes, nos casos em que se verifique a ausência ou a
impossibilidade de definir as características morfotipológicas referidas na alínea
anterior:
i) Índice de utilização do solo máximo de 1.40;
ii) índice de impermeabilização do solo máximo de 80 %;
iii) alinhamentos determinados pelas características das vias, existentes
ou propostas, de acordo com o previsto no Capítulo V”

A “Estrutura Ecológica Municipal”, tem como objetivo a preservação e a promoção

das componentes ecológicas e ambientais do território concelhio, assegurando a defesa
e a valorização dos espaços naturais e dos elementos patrimoniais e paisagísticos
relevantes, a proteção de zonas de maior sensibilidade biofísica e a promoção dos
sistemas de recreio e lazer.”

A UOPG 04 integra a área delimitada pelo Plano de Pormenor da Área Central de

Ermesinde, cujos termos de referência e respetiva oportunidade foram objeto de
deliberação pela Câmara Municipal, conforme aviso publicado no Diário da República,
2.ª série, n.º 60 em 26 março de 2009.

Esta UOPG tem como objetivos:

a) promover a consolidação da malha urbana da área central da cidade de
Ermesinde;
b) garantir melhores condições de mobilidade urbana sustentada;
c) qualificar os espaços verdes de utilização coletiva.

Os parâmetros e indicadores urbanísticos a adotar para a referida área são os

estabelecidos para a respetiva categoria no presente regulamento, bem como os
parâmetros de dimensionamento gerais das áreas destinadas a espaços verdes e de
utilização coletiva e equipamentos de utilização coletiva e das infraestruturas viárias e
de estacionamento.

14
A execução é efetuada através de operações urbanísticas, enquadradas em plano de
pormenor ou em uma ou mais unidades de execução, sem prejuízo do disposto no artigo
101.º do presente regulamento.

7 - CONSIDERAÇÕES

Na obtenção dos Valores do imóvel, tiveram-se em atenção os principais fatores

determinantes como sendo a localização, acessos, dimensões, e outros fatores
considerados relevantes para a formação de valor do imóvel objeto de avaliação e o
estado e dinâmica do mercado imobiliário na zona envolvente.

As áreas consideradas foram retiradas dos elementos fornecidos pela Câmara

Municipal, e pela informação que consta das finanças e da conservatória, sendo
considerada como área total a que consta das informações cedidas.

8 – CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO

A presente avaliação foi efetuada no pressuposto que o imóvel se encontra livre

de quaisquer ónus, encargos ou compromissos, reunindo condições para ser

transacionado, e que, apesar do índice máximo de construção pelo PDM neste tipo de

classificação poder ser de 1.4, vamos definir para efeitos de avaliação aquela que está

definida na caderneta predial e que teve origem no protocolo entre a Câmara Municipal

de Valongo e “Construções Augusto Pereira e Filhos, LDA., nomeadamente o índice de

construção de 1.

 Área Total do terreno: 2011 m2;

 Área de Implantação do Edifício: 1000 m2;

 Área Bruta de Construção: 2000 m2;

 Tipo de coeficiente de localização: Serviços.

15
9 – PROSPEÇÃO DE MERCADO

Foi feita uma prospeção de terrenos para venda, lojas comerciais e escritórios por
levantamento de rua, consulta de mediadoras e em sites especializados.
Para estimativa dos valores dos terrenos, do custo da construção e dos valores
venais, além do método comparativo e método do custo, utilizou-se também a base de
dados, experiência e conhecimentos do avaliador, bem como os elementos recolhidos
da prospeção efetuada, referentes à oferta de venda de terrenos para construção em
altura na zona e nas áreas mais próximas, para comparação, sendo analisadas e
ajustadas para as adaptar ao local e ao terreno a avaliar.
Apesar da amostra ter sido selecionada com o máximo rigor, escolhendo
localizações muito próximas, e áreas também elas muito semelhantes, é visível algumas
diferenças da amostra nas áreas, entre outros aspetos técnicos. De forma a diminuir
estas diferenças, foi introduzido um coeficiente de homogeneização por todos os fatores
acima mencionados.

9.1 – Levantamento de terrenos:

L LEVANTAMENTO DE PREÇOS TERRENOS

Coeficiente Área Área Valor Pedido Valor Homogeneizado
Tipologia Localização Qualidade e Localização Homoge. Terreno B. Const. Tot. Euros €/m2 Tot. Euros €/m2
Terreno Ermesinde/Valongo Semelhante 1,00 2100 Desconh. 425 000 202 425 000 202
Terreno Ermesinde/Valongo Muito Inferior / Periferia 1,50 35902 28722 2 500 000 70 3 750 000 104
Terreno Ermesinde/Valongo Muito Inferior / Menos Central 1,40 7015 Desconh. 350 000 50 490 000 70
Terreno Ermesinde/Valongo Superior / Central 0,80 2362 6216 566 000 240 452 800 192
Terreno Ermesinde/Valongo Superior / Menos Central 0,90 803 2886 170 000 212 153 000 191
Terreno Ermesinde/Valongo Ligeira. Inferior / Menos Central 1,15 1000 1000 190 000 190 218 500 219
Terreno Ermesinde/Valongo Inferior / Menos Central 1,25 1598 Desconh. 170 000 106 212 500 133
Terreno Ermesinde/Valongo Inferior / Menos Central 1,05 2200 Desconh. 395 000 180 414 750 189
Terreno Ermesinde/Valongo Semelhante 1,00 1952 Desconh. 375 000 192 375 000 192
Terreno Ermesinde/Valongo Muito Superior / Central 0,70 1322 3093 460 000 348 322 000 244
Terreno Ermesinde/Valongo Semelhante 1,00 2000 Desconh. 360 000 180 360 000 180
Terreno Ermesinde/Valongo Superior / Central 0,75 1018 Desconh. 400 000 393 300 000 295
Terreno Ermesinde/Valongo Inferior / Menos Central 1,15 2485 Desconh. 309 000 124 355 350 143
Terreno Ermesinde/Valongo Semelhante 1,00 2377 Desconh. 550 000 231 550 000 231
Ponto 6 Aná lise EstaAN ÁLISE
tistica EST
Sumá
ATria
ÍSTda
ICAProspe
SU MÁR
cçãIA
oD- Va
A PR
lore
OSPECÇÃO
s U nitá rios - T e rre nos
Valor Minimo 70 1º Qua rtil 152 Pe rce ntis 152 Mé dia Amostra l 185
Va lor Má ximo 295 2º Qua rtil 191 Me dia na 191 D e svio Pa drã o 58
3º Qua rtil 214 Áre a Mé dia 5 582

A media amostral do levantamento de terrenos é de 185, 00€/m2 para uma área

média de 5582 m2.

16
9.2 – Levantamento de lojas comerciais:
L LEVANTAMENTO DE PREÇOS COMÉRCIO
Coeficiente Área Com Valor Pedido Valor Homogeneizado
Tipologia Localização Qualidade e Localização Homoge. Total Garagem Tot. Euros €/m2 Tot. Euros €/m2
Comércio Ermesinde/Valongo Novo / Central 1,00 284 N/Sabe 316 000 1 113 316 000 1 113
Comércio Ermesinde/Valongo Novo / Menos Central 1,10 172 N/Sabe 139 000 808 152 900 889
Comércio Ermesinde/Valongo Inferior / Menos Central 1,30 55 N/Sabe 35 000 636 45 500 827
Comércio Ermesinde/Valongo Inferior / Menos Central 1,30 177 N/Sabe 110 000 621 143 000 808
Comércio Ermesinde/Valongo Recente / Menos Central 1,15 163 N/Sabe 106 000 650 121 900 748
Comércio Ermesinde/Valongo Recente / Menos Central 1,10 140 N/Sabe 100 000 714 110 000 786
Comércio Ermesinde/Valongo Novo / Central 1,00 116 N/Sabe 190 000 1 638 190 000 1 638
Comércio Ermesinde/Valongo Recente / Menos Central 1,20 335 N/Sabe 265 000 791 318 000 949
Comércio Ermesinde/Valongo Inferior / Menos Central 1,25 110 N/Sabe 100 000 909 125 000 1 136
Ponto 6 Aná lise Esta AN ÁLISE
tistica EST
SumáATria
ÍST
daICA
Prospe
SU MÁR
cçãIA
o -DVa
A PR
lore
OSPECÇÃO
s U nitá rios - Comé rcio
Valor Minimo 748 1º Qua rtil 808 Pe rce ntis 808 Mé dia Amostra l 988
Va lor Má ximo 1 638 2º Qua rtil 889 Me dia na 889 D e svio Pa drã o 280
3º Qua rtil 1 113 Áre a Mé dia 172

A media amostral do levantamento de terrenos é de 988,00€/m2 para uma área

média de 172 m2.

9.3 – Levantamento de escritórios:

L LEVANTAMENTO DE PREÇOS ESCRITÓRIOS
Coeficiente Área Com Valor Pedido Valor Homogeneizado
Tipologia Localização Qualidade e Localização Homoge. Total Garagem Tot. Euros €/m2 Tot. Euros €/m2
Escritório Ermesinde/Valongo Recente / Menos Central 1,10 2394 Sim 1 207 500 504 1 328 250 555
Escritório Ermesinde/Valongo Novo / Central 1,00 190 Sim 180 000 947 180 000 947
Escritório Ermesinde/Valongo Recente / Menos Central 1,15 660 Sim 365 000 553 419 750 636
Escritório Ermesinde/Valongo Recente / Central 1,15 316 Sim 168 000 532 193 200 611
Escritório Ermesinde/Valongo Novo / Menos Central 1,00 207 Sim 179 000 865 179 000 865
Escritório Ermesinde/Valongo Recente / Central 0,90 114 Sim 100 000 877 90 000 789
Escritório Ermesinde/Valongo Novo / Central 1,00 272 Sim 290 000 1 066 290 000 1 066
Escritório Ermesinde/Valongo Recente / Central 0,90 82 Sim 88 000 1 073 79 200 966
Escritório Ermesinde/Valongo Recente / Central 0,90 86 Não 116 000 1 349 104 400 1 214
Ponto 6 Aná lise Esta
AN tistica
ÁLISE Sumá
EST AT
riaÍST
daICA
Prospe
SU MÁR
cçã IA
o -DVa
A lore
PR OSPECÇÃO
s U nitá rios - Escritórios
Valor Minimo 555 1º Qua rtil 636 Pe rce ntis 636 Mé dia Amostra l 850
Va lor Má ximo 1 214 2º Qua rtil 865 Me dia na 865 D e svio Pa drã o 222
3º Qua rtil 966 Áre a Mé dia 480

A media amostral do levantamento de terrenos é de 850,00€/m2 para uma área

média de 480 m2.

10 – AVALIAÇÃO

Para a estimativa do Valor de Mercado do Imóvel, face às suas potencialidades,

foram utilizados o Método Comparativo de Mercado, para a obtenção dos valores de
oferta de venda e transação praticados no mercado, a partir dos quais também, e por
associação ao Método de Custo/Discount Cash Flow, se vai determinar o valor do
imóvel.

17
 Tendo em conta que uma grande percentagem da amostra se trata de espaços
usados, vamos adotar uma valorização de 30% sobre o preço médio encontrado,
admitindo-se como um valor mais ajustado para espaços novos e que servirão de preço
base para o nosso estudo.
Ou seja, o valor estimado de venda para a área comercial e para a área de
escritórios será de:

1. Comércio: 980,00€/m2 + 30% = 1285,00€/m2

2. Escritórios: 850,00€/m2 + 30% = 1105,00€/m2

10.1 – Valor através do método de comparação/mercado

Em função da área bruta de construção, 2000 m2, e utilizando o valor unitário de

185,00€/m2 encontrado no ponto 9.1, teríamos como valor provável de mercado de:
 2000 m2 x 185,00€/m2 = 370.000,00€

10.2 – Valor através do método de custo/construção

Através da prospeção realizada, pela análise da envolvente, do tipo de

construções existente, e dados existentes do ponto de vista do custo de construção,
vamos determinar o valor residual do terreno, utilizando a área de implantação do
projeto acima, e o índice de construção real, considerando assim o desenvolvimento
imobiliário do loteamento, e simulando a sua utilização como serviços conforme a
caderneta predial urbana.

Áreas
Descrição
(m2)

Área de Terreno 2 011,00

Área de implantação 1 000,00
Área Bruta de Construção Sem Cav e 2 000,00
Área Comércio (piso 0) 1 000,00
Área Serv iços (piso 1) 1 000,00
ABC 2 011,00
Logradouro 1 011,00

18
 CUSTOS DE CONSTRUÇÃO E DIVISÃO EM PH

Área Custos de
bruta Construção e Infraestruturas
Designação total unit/ Cc

(m2) m2 Ab Euros

Comércio 800,0 600,00 € 480 000,00 €

Zonas Comuns 320,0 325,00 € 104 000,00 €
Escritórios 880,0 550,00 € 484 000,00 €

Logradouro 1 011,0 30,00 € 30 330,00 €

TOTAL 2 000,0 1 098 330,00 €

RECEITAS DE CONSTRUÇÃO E DIVISÃO EM PH

Área Custos de
bruta Construção e Infraestruturas
Designação
total unit/ Cc
(m2) m2 Ab Euros

Comércio (1) 350,0 1 285,00 € 449 750,00 €

Comércio (2) 450,0 1 285,00 € 578 250,00 €
Escritórios (3) 300,0 1 105,00 € 331 500,00 €
Escritórios (4) 580,0 1 105,00 € 640 900,00 €

TOTAL 1 680,0 2 000 400,00 €

19
 Método do " Discounted Cash Flow " - Imóvel Urbano 10595

FLUXOS DE PROJECTO SEMESTRES TOTAL

0 1 2 3 4 5 6 7

Faseamento - Construção
. Taxas 0% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 0% 100%
. Construção 0% 0% 25,0% 25,0% 25,0% 25,0% 0,0% 0,0% 100%
. Infraestruturas 0% 0% 0,0% 0,0% 50,0% 50,0% 0,0% 0,0% 100%
. Fiscalização 0% 20% 20,0% 20,0% 20,0% 20,0% 0,0% 0,0% 100%
. Projectos 50% 25% 15% 0% 0% 10% 0% 0% 100%

Custos
.Taxas / Impostos 4% 33 683 - 10 983 10 983 10 983 10 983 - - - 43 933
. Construção 779 709 - - 274 583 274 583 274 583 274 583 - - 1 098 330
. Infraestruturas 4% 28 793 - - - - 21 967 21 967 - - 43 933
. Fiscalização 2% 21 967 - 4 393 4 393 4 393 4 393 4 393 - - 21 967
. Projecto 3% 32 950 16 475 8 237 4 942 - - 3 295 - - 32 950

Total dos custos 886 743 16 475 23 614 294 902 289 959 311 926 304 237 - - 1 241 113

Faseamento - Receitas
. Vendas 5% 5% 5% 10% 20% 35% 20% 100%

Receitas
. Vendas 1 251 606 - 100 020 100 020 100 020 200 040 400 080 700 140 400 080 2 000 400
. Marketing e Publicidade 1% - 12 515 - - 1 000 - 1 000 - 1 000 - 2 000 - 4 001 - 7 001 - 4 001 - 20 004
. Comissões na Venda 3% - 12 390 - - 990 - 990 - 990 - 1 980 - 3 961 - 6 931 - 3 961 - 60 012
. Custos administrativos 1% - 12 515 - - 1 000 - 1 000 - 1 000 - 2 000 - 4 001 - 7 001 - 4 001 - 20 004

Total de Receitas 1 214 185 - 97 030 97 030 97 030 194 060 388 117 679 207 388 117 1 940 591

FLUXO DO PROJECTO / VALOR RESIDUAL 327 441 - 16 475 73 416 - 197 872 - 192 929 - 117 866 83 880 679 207 388 117 699 478

PLANO FINANCEIRO

FLUXOS DA CAIXA DO PROMOTOR Momento 0 SEMESTRES TOTAL

(V.AL.) 0 1 2 3 4 5 6 7

FLUXOS DO PROJECTO 0 - - - - - - - - -

CUSTO BRUTO DO IMÓVEL 327 441

A - CAPITAL ALHEIO
Juros do periodo 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0

20
B - CAPITAL PRÓPRIO (*) 327 441 -16 475 73 416 -197 872 -192 929 -117 866 83 880 679 207 388 117 699 478
 VALOR LÍQUIDO DO IMÓVEL NO ESTADO ATUAL € 327 000,00

Valor por m2 de área de bruta de construção 162,61 €

Valor por m2 de área de terreno 162,61 €

10.3 – Valor através do método de Código das Expropriações

Valoração de solo apto para construção, com a metodologia do art.º 26 da Lei 168/99 (Código das Expropriações)

- Localiz., qual. ambiental e equip. (nº6 do art.º 26) - até 15% 11,00%
- Infrestruturas disponíveis (nº 7 do artº 27)
a) Acesso rodoviário pavimentado (1,5%) 1,50%
b) Passeios em toda extensão (0,5%) 0,50%
c) Rede de abastecimento de água (1,0%) 1,00%
d) Rede de saneamento em serviço (1,5%) 1,50%
e) Rede de distribuição eletricidade (1,0%) 1,00%
f) Rede de drenagem de águas pluviais (0,5%) 0,50%
g) ETAR com ligação à rede local (2,0%) 2,00%
h) Rede de distribuição de gás (1,0%) 1,00%
i) Rede telefónica (1,0%) 1,00%
TOTAL (percentagem) 21,00%

- Índice de construção (valor real ou máx. admitido pelo PDM) 1

- Fator de conversão de área útil em área bruta 0,9

- Agravamento do custo de construção pelas condições locais (n.º 8 do art.º 26.º) 0,00%
- Dedução para reforço de infraestruturas, considerando a sua localização e dimensões (n.º 9 do art.º 26.º) 0,00%
- Dedução, por inex. risco (n.º 10 do art.º 26.º) 2,50%
- Valor unitário de construção 821,14 €

Valor Unitário do solo: 151,32 €

Através da metodologia do código das expropriações o valor do terreno seria de:

 2011 m2 x 151,32€/m2 = 304.304,52€

21
 Tendo em conta as três diferentes metodologias, conseguimos obter os seguintes
valores comparativos:

1. Método Comparativo: 370.000,00€

2. Método de Custo/DCF: 327.000,00€
3. Método do CE: 304.304,52€

Após análise de todos os elementos do imóvel, as componentes físicas que o

caracterizam, assim como a situação do mercado onde se insere, somos da opinião que
o valor justo para o terreno urbano 10595, é um valor muito próximo do valor encontrado
através do método de custo, nomeadamente o valor arredondado de 330.000,00€
(Trezentos e trinta mil euros).

Valongo, 28 de Agosto de 2018

__________________________

(Ivo Lima Maio, Geógrafo e Perito Avaliador Imobiliário)

22
ANEXOS

23
 CADERNETA PREDIAL URBANA
SERVIÇO DE FINANÇAS: 3565 - VALONGO-2. ERMESINDE

IDENTIFICAÇÃO DO PRÉDIO

DISTRITO: 13 - PORTO CONCELHO: 15 - VALONGO FREGUESIA: 03 - ERMESINDE

ARTIGO MATRICIAL: 10595 NIP:

Descrito na C.R.P. de : VALONGO sob o registo nº: 5311

TEVE ORIGEM NOS ARTIGOS

DISTRITO: 13 - PORTO CONCELHO: 15 - VALONGO FREGUESIA: 03 - ERMESINDE Tipo: URBANO

Artigo: 219

LOCALIZAÇÃO DO PRÉDIO

Av./Rua/Praça: Rua José Joaquim Ribeiro Teles Lugar: Ermesinde Código Postal: 4445-656 ERMESINDE

CONFRONTAÇÕES

Norte: Alameda Pedonal de Acesso ao Parque Urbano (CM Valongo) Sul: Caminho de Servidão Nascente: Rua
José Joaquim Ribeiro Teles Poente: Parque Urbano (CM Valongo)

DESCRIÇÃO DO PRÉDIO

Tipo de Prédio: Terreno para Construção

ÁREAS (em m²)

Área total do terreno: 2.011,0000 m² Área de implantação do edifício: 1.000,0000 m² Área bruta de
construção: 2.000,0000 m² Área bruta dependente: 0,0000 m²

DADOS DE AVALIAÇÃO

Ano de inscrição na matriz: 2014 Valor patrimonial actual (CIMI): €307.360,00 Determinado no ano: 2015

Percentagem para cálculo da área de implantação: 26,00 % Tipo de coeficiente de localização: Serviços
Coordenada X: 164.977,00 Coordenada Y: 471.848,00
Vt* = Vc x A x Cl x Ca x Cq
307.360,00 = 603,00 x 463,3750 x 1,00 x 1,10 x 1,000

Vt = valor patrimonial tributário, Vc = valor base dos prédios edificados, A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação, Ca = coeficiente de
afectação, Cl = coeficiente de localização, Cq = coeficiente de qualidade e conforto, Cv = coeficiente de vetustez, sendo A = (Aa + Ab) x Caj x % + Ac + Ad, em que Aa
representa a área bruta privativa, Ab representa as áreas brutas dependentes, Ac representa a área do terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação, Ad
representa a área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação, (Aa + Ab) x Caj = 100 x 1,0 + 0,90 x (500 - 100) + 0,85 x (1000 - 500) + 0,80 x
(Aa + Ab - 1.000,0000).
Tratando-se de terrenos para construção, A = área bruta de construção integrada de Ab.
* Valor arredondado, nos termos do nº2 do Art.º 38º do CIMI.

Mod1 do IMI nº : 6480107 Entregue em : 2014/06/17 Ficha de avaliação nº: 9879225 Avaliada em :
2014/06/18

TITULARES

Identificação fiscal: 500792615 Nome: CAIXA ECONOMICA MONTEPIO GERAL

Morada: RUA AUREA N S 219 A 241, LISBOA, 1100-062 LISBOA

Tipo de titular: Propriedade plena Parte: 1/1 Documento: ESCRITURA PUBLICA Entidade: 600018822

131503 - ERMESINDE - U - 10595 Página 1 de 2

 CADERNETA PREDIAL URBANA
SERVIÇO DE FINANÇAS: 3565 - VALONGO-2. ERMESINDE

Obtido via internet em 2018-08-14

O Chefe de Finanças

(Vítor Silva Pereira Canastro)

131503 - ERMESINDE - U - 10595 Página 2 de 2