PLANEJAMENTO DE CUSTOS

DE OBRA
 O mercado da construção civil, com a rapidez das transformações tecnológicas
(técnicas e tecnologia) associada à competitividade cada vez mais acirrada e abrangente
entre as empresas, exige do mercado profissionais aptos e capazes de atender e dar
respostas rápidas a estas demandas.
As empresas e os contratantes, exigem qualidade associada à produtividade e
rapidez (cronogramas cada vez mais apertados); hoje em dia este desempenho é quase
uma obrigação. A satisfação do cliente tornou-se prioridade, assim o nosso pensar e agir
devem estar relacionado com um novo processo de execução de projeto e obra, onde os
trabalhos, a produção e o planejamento devem ser elaborados dentro desta nova
realidade.
A produtividade está relacionada com a qualidade e desempenho, com a
eliminação do desperdício, o consumo elevado de materiais, mão de obra e
equipamentos; acompanhados da utilização de técnicas, tecnologias e normas que
respeitem o meio ambiente. Não temos mais condições de tomar decisões amadorísticas,
devemos, pois, acompanhar a demandas. Devemos sempre estar à busca de boas
soluções com qualidade e custos compatíveis de execução, associando ao máximo o
aproveitamento de idéias que elevem o processo produtivo, aproveitando os novos
conceitos de planejamento e de execução de obras.
Precisamos ter em mente o que significa o projeto do produto e ou
empreendimento, como definir e especificar a maior quantidade de informações e
detalhes possíveis para, posteriormente temos uma execução mais racional e
simplificada, não se esquecendo da máxima: Atrás de uma boa OBRA, sempre existe
um bom PROJETO e um bom ORÇAMENTO.
No projeto do produto / empreendimento, a elaboração do orçamento significa
também a definição de como se executará cada uma das etapas participantes do
processo produtivo ou seja: para podermos chegar aos melhores resultados necessitamos
conhecer as melhores técnicas e tecnologia, o emprego de materiais adequados e mão-
de-obra cada vez mais qualificada e preparada são necessidades fundamentais para
tornar o objeto (edifício) cada vez eficiente. Este é o nosso grande desafio, considerando
sempre neste processo a melhor relação entre o custo e benefício.
A organização e execução de uma obra exigem dos profissionais, atenção em
todas as suas fases, especialmente as dedicadas ao planejamento e ao controle da
mesma. Este curso propõe discutir os principais elementos de planejamento de uma
obra: O orçamento, o planejamento de obra em si, as ferramentas de planejamento e
o controle de custos.

Abordaremos os seguintes aspectos:

O orçamento

O orçamento é um produto definido, informando o valor para a realização de um

determinado produto ou serviço, as condições necessárias para a sua realização, o objeto
a ser realizado e o prazo para que este produto ou serviço se realize.
Elaborar um orçamento exige um processo ao qual denominamos de
orçamentação. A técnica orçamentária exige identificação clara do produto e ou serviço,
descrição correta, quantificação, análise e valorização de uma série de itens, requerendo
técnica, atenção e, principalmente, conhecimento de como se executa uma determinada
obra e ou serviço. O conhecimento detalhado do serviço, a interpretação detalhada dos
desenhos, planos e especificações da obra lhes permite a melhor maneira de realizar
cada tarefa de uma obra, bem como identificar a dificuldade de cada serviço e
consequentemente seus custos.
Além dos serviços identificados e extraídos do projeto, existem outros
parâmetros que devem ser identificados, como é o caso das chuvas, condições do solo,
acesso, dificuldades de abastecimento de materiais, flutuações na produtividade dos
operários e despesas indiretas, tais como: água, luz, telefone, refeições, combustivéis,
manutenção do canteiro, etc.
A elaboração de um orçamento pode determinar o sucesso e ou fracasso de uma
empresa construtora e ou construtor, um erro no orçamento acarreta imperfeições,
frustações, falta de credibilidade e prejuizos a curto e médio prazo.
O orçamento é à base de fixação do preço de um determinado projeto e ou
empreendimento, é uma das mais importantes áreas no negócio da construção civil.

Executar um orçamento, não pode ser considerado um jogo de adivinhação, deve

ser um trabalho bem executado com critérios, normas, regras e utilização de
informações confiavéis; para que o verdadeiro custo de um empreendimento se
aproxime ao máximo da estimativa de custo realizado, ou seja; nenhum orçamento fixa
de antemão o valor exato dos custos, o que um bom orçamento realmente consegue é
uma estimativa de custos bem precisa em função da qual a empresa construtora irá
atribuir o seu melhor preço de Venda.

Em geral, um orçamento é elaborado considerando-se:

• Custos diretos: Mão-de-obra de operários, materiais e equipamentos;

• Custos indiretos: equipes de supervisão e apoio, despesas gerais com o canteiro de

obras, taxas, etc;

• Preço de venda: Incluindo custos diretos e indiretos, adicionando-se os impostos e

lucro da operação.

O preço final de um orçamento numa planilha de vendas proposto por uma

construtora ou construtor não deve ser tão baixo a ponto de não permitir lucro, e
também não deve ser tão alto a ponto de não ser competitivo com outras empresas na
disputa da realização de determindo serviço e ou emprendimento.
Na elaboração de um orçamento, duas empresas construtoras chegarão sempre a
orçamentos bem distintos e diferentes para uma determinada concorrência; porque
diferentes são os critérios utilizados, a metodologia de levantamento de quantidade, as
técnicas e métodos utilizados para a execução de obra, os preços coletados, o BDI
(Bonificação de Despesas Indiretas) adotado pelas empresas, dentre outros fatores.
Em resumo, podemos afimar que o orçamento reflete a ideologia e as premissas
de uma construtora, constituindo-se num produto que define a qualidade e competência
da empresa.

Tipos de Licitação: Lei 8.666/93

Na fase interna da licitação, o órgão público efetua a pesquisa de preços de mercado,

para prever o custo do objeto. Esta pesquisa é de fundamental importância para o
processo pois o valor apurado será o teto que a Administração Pública poderá gastar
e isso é o que definirá a modalidade da licitação. O artigo 22 da Lei 8.666/93 elenca
o rol, taxativo diga-se de passagem, das modalidades de licitação, sendo:
Art. 22. São modalidades de licitação:

I- Concorrência;
II- Tomada de preços;
III- Convite;
IV- Concurso;
V- Leilão.

§ 1º Concorrência é a modalidade de licitação entre quaisquer interessados que, na

fase inicial de habilitação preliminar, comprovem possuir os requisitos mínimos de
qualificação exigidos no edital para execução de seu objeto.

§ 2º Tomada de preços é a modalidade de licitação entre interessados devidamente

cadastrados ou que atenderem a todas as condições exigidas para cadastramento até o
terceiro dia anterior à data do recebimento das propostas, observada a necessária
qualificação.

§ 3º Convite é a modalidade de licitação entre interessados do ramo pertinente ao seu

objeto, cadastrados ou não, escolhidos e convidados em número mínimo de 3 (três)
pela unidade administrativa, a qual afixará, em local apropriado, cópia do
instrumento convocatório e o estenderá aos demais cadastrados na correspondente
especialidade que manifestarem seu interesse com antecedência de até 24 (vinte e
quatro) horas da apresentação das propostas.

§ 4º Concurso é a modalidade de licitação entre quaisquer interessados para escolha

de trabalho técnico, científico ou artístico, mediante a instituição de prêmios ou
remuneração aos vencedores, conforme critérios constantes de edital publicado na
imprensa oficial com antecedência mínima de 45 (quarenta e cinco) dias.

§ 5º Leilão é a modalidade de licitação entre quaisquer interessados para a venda de

bens móveis inservíveis para a administração ou de produtos legalmente apreendidos
ou penhorados, ou para a alienação de bens imóveis prevista no art. 19, a quem
oferecer o maior lance, igual ou superior ao valor da avaliação.
Art. 23. As modalidades de licitação a que se referem os incisos I a III do artigo
anterior serão determinadas em função dos seguintes limites, tendo em vista o valor
estimado da contratação:

I - para obras e serviços de engenharia:

a) convite - até R$ 150.000,00 (cento e cinqüenta mil reais);

b) tomada de preços - até R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais);

c) concorrência: acima de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais);

II - para compras e serviços não referidos no inciso anterior:

a) convite - até R$ 80.000,00 (oitenta mil reais);

b) tomada de preços - até R$ 650.000,00 (seiscentos e cinqüenta mil reais);

c) concorrência - acima de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinqüenta mil reais).

MODALIDADES OU REGIMES DE CONTRATAÇÕES

Os regimes ou modalidades de contratações são de dois tipos:

A preço fixo (conhecida no Brasil com empreitada)

A preço móvel ou variável (conhecida como administração)

As duas modalidades permitem uma vasta série de variações nos seus arranjos
contratuais de modo que, ao final, tem-se um verdadeiro leque de arranjos contratuais já
consagrados na prática sem, contudo, perderem as características de uma ou da outra
odalidade. Assim são, por exemplo, os contratos do tipo Turnkey ou Design-build
(referido na lei 8.666/93 como empreitada integral), Contratos de Incentivo diversos
como, por exemplo, Máximo Garantido Divisão do Economizado e algumas outras
variações menos comuns ainda no Brasil.
Cada modalidade com seus arranjos específicos apresentam, evidentemente,
vantagens e desvantagens, além de riscos, que devem ser analisadas em todos os seus
aspectos sempre que a situação envolve a escolha da modalidade contratual. Pode-se
afirmar, sem margem de erro, que não existe um contrato perfeito. O contrato sempre
apresentará características favoráveis e desfavoráveis a ambas as partes envolvidas. A
opção pela melhor modalidade varia de caso a caso e se baseará nas prioridades,
conveniências e/ou necessidades das partes, principalmente do contratante. Segundo
Limmer (1997) O bom contrato é aquele por meio do qual uma obra é executada por um
preço e condições considerados justos pelas partes contratantes, que permita um lucro
ao construtor (visto que o lucro é o seu objetivo) cumprindo-se o prazo e o padrão de
qualidade previstos no contrato.

CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALOR GLOBAL

Conhecidos como contratos de empreitada global, empreitada total, contratos a

preço firme ou preço certo. O preço fixo pode ser reajustável ou irreajustável. O
reajustamento não invalida a condição de preço fixo ou firme, pois é uma medida de
compensação de desvalorização da moeda nas situações de instabilidade econômica –
inflação.

Princípios Básicos:
O Contratado executará a obra do Contratante, de acordo com o projeto e as
especificações técnicas, dentro de um prazo determinado e por um preço global ou total
fixo, por ele calculado e será remunerado mensalmente conforme:

o progresso na execução dos serviços da obra (n parcelas iguais);

etapas de serviços determinadas;
serviços previstos em cronograma físico.

Requisitos indispensáveis:

Projeto executivo completo e detalhado

Especificações técnicas completas
Prazo total de obra e diretrizes de Cronogramas físico e financeiro
Procedimentos:
 O Contratado elabora orçamento da obra, baseando-se nas especificações
técnicas e nos projetos executivos e fornece um preço global para sua execução, bem
como uma proposta de Cronogramas Físico e Financeiro. Esse preço será fixo (ou
fechado), podendo sofrer reajustamento ou não, conforme condição contratual, e
segundo o índice de reajustamento também estipulado em contrato, o que não significa
que o preço deixa de ser fixo, como dito anteriormente;
O Contratado, que se responsabiliza técnica e administrativamente pela obra em
todos os seus aspectos, inicia a construção, suprindo-a com todos os insumos
necessários (materiais, mão-de-obra, equipamentos e ferramentas), empregando seus
próprios recursos financeiros, adquirindo-os em seu próprio nome e por sua conta
exclusiva, sem nenhuma participação imediata do Contratante nas despesas com a obra.
Com a finalidade de acompanhar e garantir a boa qualidade dos materiais e dos serviços
e a obediência aos projetos e especificações técnicas, o Contratante indicará um
preposto, o fiscal da obra, caso o próprio Contratante não tenha qualificação ou
disponibilidade para tal tarefa.
O Contratado se orienta pelo Cronograma Físico na execução dos serviços, o
qual deverá ser rigorosamente cumprido dentro de cada período programado.
Excetuando-se raríssimos casos, o período adotado é o mês;
Ao final de cada mês, ou outro período estipulado em contrato, procede-se aos
acertos financeiros relativos ao que foi efetivamente executado. Efetua-se a medição
(tarefa conjunta com a fiscalização da obra) dos serviços executados, comparando-os
com aqueles previstos no Cronograma Físico.
Estando os serviços executados em conformidade com os da previsão do
cronograma, o Contratante efetua o pagamento conforme o valor previsto no
Cronograma Financeiro relativo ao período. O comprovante de recebimento que
compete ao Contratado fornecer ao Contratante será uma Nota Fiscal de Prestação de
Serviços com fornecimento de mão-de-obra no valor do total do recebimento.
Evidentemente, o pagamento mensal corresponde a duas "parcelas" não explícitas,
sendo uma parte do pagamento relativa a ressarcimento do custo direto de produção da
obra e outra parte referente ao BDI, parte do qual corresponde à remuneração do
Contratado.
Em caso de o Contratado não haver executado o total dos serviços previstos no
Cronograma Físico, a mesma não fará jus ao recebimento previsto, ficando este adiado
para a medição seguinte, caso seja cumprida a programação acumulada de serviços dos
dois períodos;
Os casos de alterações, voluntárias ou não, em projetos, especificações e/ou
prazos, deverão ser acordados em tempo hábil pelas partes, pois trata-se de casos
imprevistos e não facilmente compatíveis com a natureza rígida desta modalidade de
contratação;
Este é o procedimento adotado a cada mês, até o término da obra.
O preço global ou fechado fornecido pelo Contratado é:

Custo da construção + BDI (benefícios e despesas indiretas)

CONTRATOS A PREÇO FIXO POR VALORES UNITÁRIOS

Princípios Básicos:

Também chamados de Preços Unitários, constitui uma variação do regime de

Empreitada, não a preço global, onde o Contratado fornecerá os preços fixos unitários
de cada serviço (BDI incluso) por unidade de comprimento, área, volume, peso, peça,
etc, recebendo o pagamento em função dos quantitativos executados ao final de cada
período estipulado em contrato, mediante o critério de medição. Dependendo do
volume total dos serviços ou do porte da obra e de seu prazo global, poderá haver
apenas uma única medição ao final, ou diversas medições periódicas. Trata-se, portanto,
de empreitada a preços fixos unitários de serviços na qual o preço global somente será
conhecido após a execução da totalidade dos serviços, o que difere substancialmente da
empreitada a preço global onde este já é conhecido previamente.

Requisitos:

Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de características diversas,

sendo o mais comum quando se tem serviços com especificações bem definidas, mas
seus quantitativos não são facilmente mensuráveis antes de serem bem inspecionados ou
executados. É o caso, por exemplo, das obras de recuperações diversas em
revestimentos de paredes (cerâmicos, tijolinhos, pastilhas, argamassas, pedras,
laminados, etc) ou de pisos (tacos, cerâmicos, vinílicos, têxteis, laminados, placas
diversas, etc), reformas em geral, manutenções, etc.
Logicamente esta modalidade pode também ser utilizada em qualquer outra obra em
substituição ao preço global apesar de apresentar desvantagens onde se destaca o
laborioso e complexo trabalho das medições de tantos itens característicos da
construção
civil.