Artigo

Rústico
Secarias - Arganil 2162

Relatório de avaliação
[15-abril-2019]

Estimativa do Presumível Valor de Mercado

Artigo Rústico 2162
Secarias / Arganil

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Índice

Síntese da Avaliação,3

1 – Âmbito e objetivo, 4

2 – Elementos que suportam a análise, 4

3 – Identificação, localização e caracterização sumária do prédio, 4

4 – Infraestruturas e benfeitorias, 5

5 – Classificação e qualificação urbanística do solo, 6

6 – Metodologia e método de avaliação, 7

7 – Estimativa do presumível valor de mercado - Conclusão, 8

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Síntese da Avaliação

1 - A estimativa do Presumível Valor de Mercado, em €/m2, do prédio relativo ao Artigo

Rústico 2162, sito em Secarias, ARGANIL é de 2,5 €/m2

2 – Caso as áreas expressas na caderneta Predial Rústica se encontrem correctas, então a

estimativa do Presumível Valor de Mercado do prédio relativo ao Artigo Rústico 2162,
sito em Secarias, ARGANIL é de:

PVM - R_2162 ≈ 4,000,00 €

[Quatro mil euros]

Arganil, 15 de abril de 2019

João Rua
[Urbanista. Perito Avaliador das listas oficiais do Ministério da Justiça]

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1 – Âmbito e objetivo

1.1 - O presente Relatório de Avaliação incide sobre um terreno, localizado na freguesia de

Secarias, que a Câmara Municipal de Arganil pretende alienar, porquanto não ser necessário à
prossecução de fins de interesse público e cuja manutenção na sua propriedade não é
conveniente, nos termos do artigo 77º do decreto Lei n.º 280/2007, de 7 de agosto, na sua atual
redação.

1.2 – É objetivo do presente Relatório estimar o presumível valor de mercado do prédio

referenciado e, assim, poder enquadrar eventuais processos de transação / negociação.

2 – Elementos que suportam a análise

Suportam a presente a avaliação:

a] A Caderneta Predial Rústica
b] Plano Director Municipal de Arganil em vigor [Aviso 10298/2015, Diário da República, 2.ª
Série, n.º 176 de 9 de setembro de 2015]
c] Vistoria em local e ao imóvel

3 – Identificação, localização e caracterização sumária do prédio

3.1 - A parcela localiza-se na freguesia de Secarias, na envolvente do Rio Alva, junto à Praia
Fluvial da Cascalheira em Secarias, no sítio designado por Caneiro A Caderneta Predial Rústica
refere e expressa:

Serviços Finanças Artigo Rústico n.º 2162 da Freguesia de Secarias, Concelho de Arganil
Ocupação e uso Pinhal e Mato
Área [m2] 1.521,35
Norte Estrada
Sul Albertina Duarte
Confrontações
Nascente Alexander Geert Albert Moeninch Van Sterson e outro
Poente Leopoldina de Oliveira Duarte Pereira e Maria da Luz Oliveira Alves Pinto
Proprietário Município de Arganil
Valor patrimonial atual – 4,53€ [determinado em 1989]

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3.2 – A figura seguinte ilustra a localização [aproximada e indicativa] do terreno e evidencia a

proximidade à Praia Fluvial de Secarias.

Figura 1 – Localização, aproximada e indicativa, do prédio em avaliação – Googlemaps, março de 2019

3.3 – A parcela apresenta uma ocupação e uso florestal de pinhal [pinheiro bravo], com fraca
densidade, e matos, em solos de natureza granítica. Não evidencia as características de uma
exploração silvícola ordenada. A parcela apresenta uma configuração geométrica irregular com
uma frente aproximada de 30 metros e características topográficas relativamente planas.

4 – Infraestruturas e benfeitorias

4.1 – Embora disponha de acesso público [caminho em terra batida] a parcela não é servida por quais
quaisquer infraestruturas urbanísticas.

4.2 – Relativamente a benfeitorias há a registar a existência de alguns pinheiros com valor económico
de mercado pouco significativo.

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5 – Classificação e qualificação urbanística do solo

5.1 – O instrumento de gestão territorial em vigor e vinculativo das entidades públicas e dos
particulares para a zona que abrange a parcela em análise é o Plano Diretor Municipal de
Arganil, plenamente eficaz e em vigor.

5.2 – O PDM de Arganil plenamente eficaz e em vigor procede à seguinte classificação e

qualificação do solo:
Classificação – Solo Rural
Qualificação – Espaço Florestal

5.3 – O potencial urbanístico que decorre de um PDM será sempre um potencial abstrato. A
edificabilidade nos espaços florestais prevista no regulamento do PDM de Arganil, define o
programa de usos e a edificabilidade admissível. Para o presente caso, considerar qualquer
programa de edificabilidade para o terreno tem muito pouca ou nula aderência. As regras e os
parâmetros de defesa da floresta contra incêndios, não evidenciam potencialidades urbanísticas.
Assim deve considerar-se na avaliação o potencial de uso associado à capacidade do terreno
gerar rendimento.

Figura 2 – Extrato da Planta de Ordenamento do PDM de Arganil, em vigor [março de 2019]

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6 – Metodologia e método de avaliação

6.1 – Independentemente da classificação e da qualificação do solo evidenciada pelo PDM de

Arganil a consulta e a prospeção que realizámos junto de outros residente estima que o valor
médio do solo com uso e vocação florestal enquadra-se no intervalo de valor 0,8 -1,5 €/m2. Esta
constatação encontra enquadramento se adotarmos, para determinação da estimativa de valor,
o método analítico e as fórmulas utilizadas em economia agrária, por se considerar ser este o
método que oferece maior garantia no caso presente e capaz de proporcionar um valor mais
ajustado ao valor real.

6.2 – Para aferir o valor estimado pelo método comparativo recorreu-se ao Método do
Rendimento Fundiário e estimou-se o cálculo do valor intrínseco potencial do terreno
correspondente ao seu melhor aproveitamento económico normal, a partir do cálculo
proporcionado pela ocupação do terreno pela espécie mais favorável e de ciclo mais adequado
– eucalipto – estabelecido nas melhores condições no que respeita à preparação do terreno e
compasso de plantação. Optou-se por esta espécie em detrimento do pinheiro bravo, dada que
este último tem sido ultimamente pouco plantado na zona, apresentando algum risco devido a
problemas fitossanitários que têm atingido estes povoamentos, nomeadamente pragas como a
do nemátodo-do-pinheiro (Bursaphelenchus xylophilus). Com base nos valores de produção
estimados para a Eucalyptus globulus em Portugal, pelo Modelo GLOBULUS 2.1 (TOMÉ et al.,
2001), e para a Classe de Qualidade Média na zona Norte-Centro do continente, com
densidades de 1.217 árvores por ha, estima-se poder atingir acréscimos médios de 20
m3/ha/ano de madeira de eucalipto para pasta de papel, na melhor das estações. Considerar-
se-ão cortes a cada 10 anos e ciclos produtivos de 40 anos, em talhadia. Estimam-se assim na
primeira produção 220 m3/ha. Considera-se que a segunda produção é superior em 20%
relativamente à primeira. A terceira produção inferior em 15% relativamente à primeira e a
produção do último corte, prevê-se inferior em 30% ao que lhe antecede, iniciando-se de
seguida um novo ciclo, com arranque de cepos e nova plantação. Em função destas
produtividades, espera-se gerar adicionalmente, ao corte, aproximadamente 15% do volume
final como subprodutos valorizados pela indústria de energia elétrica a partir de biomassa.
Considerando o quadro seguinte onde se representa as produções médias expectáveis numa
exploração ordenada e considerando, ainda, uma taxa de capitalização associada de 4,0% e
tendo em consideração que se trata de rendimentos multianuais temporários e variáveis,
vencendo com ritmo periódico e produzindo rendimentos variáveis a intervalos regulares, o
valor atual dos rendimentos pode ser traduzido por uma expressão do tipo (ver por exemplo a
edição “Avaliação de Património”, PINHEIRO, 2006):

RL1 RL2 RL3 RL4

VAL= + + +
qn1m qn2m qn3m qn4m

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Preço
Produção m3/ha
[€/m3] Rendimento Custos Rendimento
Designação
Bruto Produção/ha Fundiário/ha
Eucalipto Biomassa Eucalipto Biomassa

1º Corte 220m3 33 7.865,00€ 20% 6.292,00€

2º Corte 242m3 36,3 8.651,50€ 7.353,78€
35 7
3º Corte 176m3 26,4 6.292,00€ 15% 5.348,20€
4º Corte 105,6m3 15,8 3.775,20€ 3.208,92€
VAL [€/m ] considerando uma taxa
2
0,99 ≈ 1,00 €/m 2
de 4%

6.3 – Acresce aquele valor o valor da madeira presente no terreno e que se estima corresponder
ao rendimento líquido de um primeiro corte [6.292,00€/hectare] o que equivale a cerca de
0,63€/m2.

6.4 – A proximidade ao perímetro urbano e a inexistências de condicionantes da Reserva

Agrícola nacional e Reserva Ecológica Nacional e, ainda, a possibilidade de se programar outros
usos compatíveis com o solo rural permitem introduzir um fator de valorização do terreno de
1,5.

6.5 – Assim, a estimativa do presumível valor de mercado €/m2 de solo será:

PVM – R_2162 [€/m2] = [1,00 + 0,63] x 1,5 €/m2 = 2,45 €/m2 ≈ 2,50€/m2
[Dois euros e cinquenta cêntimos por metro quadrado de solo]

7 – Estimativa do presumível valor de mercado - conclusão

Considerando o disposto e expresso nos pontos anteriores e caso as áreas expressas na

Caderneta Predial Rústica estejam correctas, estima-se que o Presumível Valor de Mercado do
Prédio relativo ao Artigo Rústico 2162, sito em Secarias, ARGANIL é de:

Área Valor do solo

Artigo Indemnização [€]
[m2] [€/m2]
Rústico – 2162 1.521,35 2,50 3.803,38
Secarias / Arganil Valor arredondado ≈ 4.000,00
Quatro mil euros

Aveiro, 15 de abril de 2019

João Rua
[Urbanista. Perito Avaliador das listas oficiais do Ministério da Justiça]

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Artigos Urbanos 3840 – 3842 – 3843 – 3855, Freguesia de Arganil, Concelho de Arganil

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Sobreiral, Freguesia e Concelho de Arganil

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Índice

Síntese da Avaliação, 3

1 – Âmbito, objetivo e localização, 4

2 – Elementos que suportam a avaliação, 5

3 – Localização e caracterização sumária do prédio e das áreas a afetar, 6

4 – Metodologia e métodos de avaliação, 8

5 – Avaliação pelo método do custo, 10

6 – Avaliação pelo simulador do Valor Patrimonial Tributário, 11

7 – Avaliação pelo método comparativo ou de mercado 13

8 – Avaliação – Conclusão, 14

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Síntese da Avaliação

As estimativas do Presumível Valor do Solo, dos Lotes 1,3, 14 e 16 do Loteamento do

Sobreiral, em ARGANIL, e correspondentes, respectivamente, aos Artigos Urbanos 3840, 3842,
3843 e 3855 são as expressas no quadro seguinte:

Área [m2]
Estimativa Presumível Valor [€]
Global Dependente Privativa
355 170 240 32.500,00
Lote 1 – U3840
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 170 240 32.500,00
Lote 3 – U3842
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 108 214 27.500,00
Lote 14 – U3843
Vinte e sete mil e quinhentos euros
363 108 214 25.000,00
Lote 16 – U3855
Vinte e cinco mil euros

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João Rua
[Urbanista. Perito Avaliador das listas oficiais do Ministério da Justiça]

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1 – Âmbito, objectivo e identificação dos prédios

1.1 – A Câmara Municipal de ARGANIL pretende alienar bens do domínio privado do município
correspondentes a 4 lotes do loteamento do Sobreira [Artigos urbanos 3840 – 3842 – 3843 –
3855]

1.2 – É objetivo do presente relatório estimar o Presumível Valor de Mercado dos lotes referidos
para sustentar o processo de alienação.

1.3 – De acordo com as respectivas cadernetas prediais urbanas, os prédios a avaliar apresentam
as seguintes características:

U – 3840 [Lote 1]
Área Total do Terreno 355 m2
Área de Implantação do edifício 170 m2
Área Bruta de Construção 510 m2
Área Bruta Dependente 170 m2
Norte Arruamento
Sul Lote 3
Confrontações
Nascente Lote 2
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 37.827,93 €

U – 3842 [Lote 3]
Área Total do Terreno 355 m2
Área de Implantação do edifício 170 m2
Área Bruta de Construção 510 m2
Área Bruta Dependente 170 m2
Norte Lote 1
Sul Arruamento
Confrontações
Nascente Lote 4
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 37.938,76 €

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U – 3853 [Lote 14]

Área Total do Terreno 223 m2
Área de Implantação do edifício 108 m2
Área Bruta de Construção 324 m2
Área Bruta Dependente 108 m2
Norte Lote 18
Sul Arruamento
Confrontações
Nascente Lote 15
Poente Lote 13
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 23.995,75 €

U – 3855 [Lote 16]

Área Total do Terreno 490 m2
Área de Implantação do edifício 108 m2
Área Bruta de Construção 324 m2
Área Bruta Dependente 108 m2
Norte Arruamento
Sul Lote 13
Confrontações
Nascente Lote 17
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 25.780,18 €

2 – Elementos que suportam a análise

A presente avaliação considerou:

a] Loteamento do Sobreiral
b] Vistoria em local e ao imóvel [ 12 de Fevereiro de 2019]
c] Código de Expropriações [Lei 168 / 99 de 18 de Setembro com a redação da Lei 56/2008 de 4
de Setembro]

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3 – Localização e caracterização sumária dos prédios

3.1 – A imagem seguinte ilustra a localização dos prédios.

Imagem 1 – Localização
[Googlemaps, 15 de abril de 2019]

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Imagem 2 – Planta de Síntese do Loteamento em vigor

3.2 - O quadro seguinte sistemática a edificabilidade admissível para cada um dos Lotes em
avaliação.

Área [m 2] Número de pisos

N.º
Lote Construção Abaixo da Acima da cota Função
Total Implantação Fogos
[sem cave] cota de soleira de soleira
1 355 170 340 1 2 2
Cave- garagem
3 363 170 340 1 2 2
R/C Habitação
14 223 108 216 1 2 1.º Habitação 2
16 490 108 216 1 2 2

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4 – Metodologia e métodos de Avaliação

4.1 – Considerando que se trata de lotes urbanos, infraestruturados e integrados em processo de

Loteamento na envolvente do Bairro do Sobreiral e da EB 2/3 de Arganil recorrer-se-á aos
seguintes métodos
A] O Método de Custo considerando o nível de infraestruturação existente, a localização, a
qualidade ambiental e o acesso a equipamentos de utilização colectiva e a quantidade de
construção possível edificar.
B] O simulador para o cálculo do Valor Patrimonial Tributável, para efeito de CIMI,
disponibilizado pela Autoridade Tributária
C] Método comparativo

5.2 - Método de custo considerando o nível de infraestruturação existente, a localização, a

qualidade ambiental e o acesso a equipamentos de utilização colectiva e a quantidade de
construção possível edificar. A seguinte expressão matemática reflete e traduz, com equilíbrio e
coerência, uma estimativa aproximada do valor de mercado do solo:
Valor do Lote [€] = Cc x If x Caj
Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo
If – O Índice Fundiário considera a localização, a qualidade ambiental e o acesso a equipamentos
e serviços públicos até a um máximo de 15% e a disponibilidade e acesso às redes de
infraestruturas [Existência de acesso rodoviário; Passeio em toda a extensão do arruamento ou quarteirão do
lado da parcela; Rede de abastecimento domiciliária de água com serviço junto da parcela; Rede de
saneamento com coletor em serviço junto à parcela; Rede de abastecimento de energia elétrica em baixa tensão
com serviço junto da parcela; Rede de drenagem de águas pluviais com coletor de serviço junto à parcela;
Estação depuradora em ligação com a rede de coletores de saneamento (…); Rede distribuidora de gás junto
da parcela; Rede telefónica junto da Parcela] até ao máximo de 10%.
Caj – Coeficiente de ajustamento que possibilite internalizar na avaliação características
intrínsecas do local ou do prédio em avaliação como seja a topografia, as características da
envolvente, as especificidades do mercado imobiliário da zona e outras que se considerem
pertinentes.

4.2 – Recorre-se ao simulador para o cálculo do Valor Patrimonial Tributável, para efeito de
CIMI, disponibilizado pela Autoridade Tributária no site:
[https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/simulador/default.jsp]
Considera-se a opção de avaliação de “Terrenos Urbanos” e procede-se ao ajustamento da
estimativa obtida considerando que o resultado obtido corresponde a cerca de 90% dos valores
praticados no mercado.

4.3 – Dada a especificidade dos prédios em avaliação [lotes constituídos em operação de

loteamento] e a dificuldade em encontrar prédios em condições semelhantes, a utilização do
Método Comparativo considerou uma amostra de referências, mais ou menos similares.
Constituem valores de referência e estabelecem um padrão orientador que permite aferir as
estimativas de valor determinadas pelos outros métodos.

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4.4 – Para a avaliação considera-se o potencial edificativo de cada lote associado à respectiva
área de acordo com o expresso no quadro seguinte:

Área
Área de Área de Construção Área Privativa
Área [m2] Dependente
Implantação [m 2] incluindo cave [m 2] m2
- cave [m 2]
Lote 1 355 170 510 170 240
Lote 3 363 170 510 170 240
As características e as áreas dos lotes 1 e 3 são similares bem como o seu potencial edificativo. Assim a
valorização de cada um destes lotes será idêntica,
Lote 14 223 108 324 108 216
Lote 16 490 108 324 108 216
Os lotes 14 e 16 embora apresentem o mesmo potencial edificativo [a mesma área de construção]
apresentam características diferentes. O Lote 14 apresenta menor área em resultado de integrar o centro
da banda de edificações. O Lote 16, como se insere no extremo da banda dispõe de uma área de logradouro
significativamente maior.

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5 – Avaliação pelo método do custo

5.1 - Método de custo recorrendo a uma expressão matemática, cuja aplicação reflete e traduz,
com equilíbrio e coerência, uma estimativa aproximada do valor de mercado do solo:

Valor do Lote [€] = Cc x If x Caj

Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo _ Lotes 1 e 3

Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 650 €/m2 x 240 m2 [área privativa] + 200 €/m 2 x 170 m2 [área dependente]
Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 156.000,00 € + 34.000,00 € = 190.000,00 €
Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo _ Lotes 14 e 16
Cc_Lotes 14 e 14 [€] = 650 €/m 2 x 216 m2 [área privativa] + 200 €/m2 x 108 m2 [área dependente]
Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 140.400,00 € + 21.600,00 € = 162.000,00 €

If – Tratando-se de um loteamento com as obras de urbanização já executadas e considerando

que a localização integra o centro de Arganil [envolvente da EB 2/3] considera-se um Índice
Fundiário de 17,5%

Caj – No presente consideraram-se os seguintes valores para o Caj

Lotes 1, 3 e 16 – Caj = 1 [entende-se que a edificabilidade prevista e admissível reflete
suficientemente o valor dos lotes]
Lote 14 – Caj = 0,85 [internaliza a condição de se tratar de um Lote no centro da banda construída
não apresentando, por isso afastamento ou logradouro lateral. Trata-se do Lote com menor área.

5.2 – Assim o valor unitário dos Lotes 1 e 3 é determinado da seguinte forma:

Valor unitário dos Lotes 1 e 3 [€] = Cc x If x Caj
Valor unitário dos Lotes 1 e 3 [€] = 190.000,00 € x 0,175 x 1 = 33.250,00€

5.3 – Assim o valor do Lote 14 é determinado da seguinte forma:

Valor do Lote 14 [€] = Vc x If x Caj
Valor do Lote 14 [€] = 162.000,00 € x 0,175 x 0,85 = 24.097,50€

5.4 – Assim o valor do Lote 16 é determinado da seguinte forma:

Valor do Lote 16 [€] = Cc x If x Caj
Valor do Lote 16 [€] = 162.000,00 € x 0,175 x 1 = 28.350,00€

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6 – Avaliação pelo simulador do Valor Patrimonial Tributário

Recorrendo ao simulador disponibilizado pela Autoridade Tributária foi possível obter uma
estimativa do Presumível Valor de Mercado considerando que o valor estimado pelo simulador
corresponde a cerca de 90% do valor de mercado.

Lote 1 e 3

Presumível Valor de Mercado – PVM Lotes 1 e 3 ≈ 30.870,00 / 0,90 ≈ 34.300,00 €

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Lote 14

Presumível Valor de Mercado – PVM Lote 14 ≈ 20.470,00 / 0,90 ≈ 22.744,00 €

Lote 16

Presumível Valor de Mercado – PVM Lote 14 ≈ 22.120,00 / 0,90 ≈ 24.578,00 €

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Estimativa do presumível valor de mercado Arganil

Artigos Urbanos 3840 – 3842 – 3843 – 3855, Freguesia de Arganil, Concelho de Arganil

7 – Avaliação pelo Método Comparativo

7.1 - A prospecção de mercado realizada permitiu identificar um conjunto de referências

comparativas de prédios similares. O quadro seguinte sistematiza o resultado dessa amostra:

Referências Área [m2] Preço [€]

1 – Arganil
Zona de moradias, com viabilidade de construção de uma moradia.
Boa exposição solar, boas vistas, bons acessos 730 33.500,00
https://www.imovirtual.com/anuncio/terreno-para-construcao-com-
730-m2-IDjxjV.html
2 – Arganil – Vale das Zebras
Bons acessos. Paisagem notável. Apenas dispões de águas e
eletricidade e telefone 1.107 31.000,00
http://www.green-lands.pt/imovel-venda-lote-nseaplica-arganil-
4750656
3 – Arganil
Junto à EN342, próximo do Lidl 833 35.000,00
https://www.idealista.pt/imovel/28192901/
4 – Sobreiral
Dispões de redes de infraestruturas. Boa exposição solar 549 27.000,00
https://www.idealista.pt/imovel/29671058/
5 – Gândara
Dispões de redes de infraestruturas. Boa exposição solar 728 28.500,00
https://www.idealista.pt/imovel/29671034/
Valor médio das Referências com áreas de lote inferior a 800 m2 29.667,00
≈ 30.000,00

7.2 – Considera-se, no entanto, que estes valores devem ser ajustados às especificidades de cada
lote em avaliação. Assim entende-se que:
A] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado dos lotes 1 e 3 ajustam-se e enquadram-se no
valor médio das referências consideradas – 30.000,00 €
B] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado do lote 14 deve ser ajustada aplicando um fator
de 0,90 para internalizar o a circunstância de apresentar a possibilidade de realizar menor área de
construção. PVM = 30.000,00 € x 0,90 = 27.000,00 €
C] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado do lote 16 deve ser ajustada aplicando um fator
de 0,85 para internalizar o a circunstância de apresentar a possibilidade de realizar menor área de
construção e se tratar de um lote inserido numa banda de edificações e, portanto, sem
logradouros laterais. PVM = 30.000,00 € x 0,85 = 25.500,00 €

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Artigos Urbanos 3840 – 3842 – 3843 – 3855, Freguesia de Arganil, Concelho de Arganil

8 – Avaliação - Conclusão

8.1 – Considerando, analisando e ponderando as estimativas de valor determinadas pelos

diferentes métodos obtiveram-se os seguintes Presumíveis Valores de Mercado para cada um dos
lotes em avaliação:

Lote 1 Lote 3 Lote 14 Lote 16

Método do Custo 33.250,00 33.250,00 24.097,50 28.350,00
VPT – Simulador AT 34.300,00 34.300,00 22.744,00 24.578,00
Método Comparativo 30.000,00 30.000,00 27.000,00 25.500,00
Valor médio 32.516,70 24.614,00 26.142,70
Valor Ponderado e ajustado 32.500,00 25.000,00 27.500,00

8.2 - As estimativas do Presumível Valor do Solo, dos Lotes 1,3, 14 e 16 do Loteamento

do Sobreiral, em ARGANIL, e correspondentes, respectivamente, aos Artigos Urbanos 3840, 3842,
3843 e 3855 são as expressas no quadro seguinte:

Área [m2]
Estimativa Presumível Valor [€]
Global Dependente Privativa
355 170 240 32.500,00
Lote 1 – U3840
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 170 240 32.500,00
Lote 3 – U3842
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 108 214 27.500,00
Lote 14 – U3843
Vinte e sete mil e quinhentos euros
363 108 214 25.000,00
Lote 16 – U3855
Vinte e cinco mil euros

Aveiro, 15 de abril de 2019

João Rua
[Urbanista. Perito Avaliador das listas oficiais do Ministério da Justiça]

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Relatório de avaliação
[15-abril-2019]

Estimativa do Presumível Valor de Mercado

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Sobreiral, Freguesia e Concelho de Arganil

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Índice

Síntese da Avaliação, 3

1 – Âmbito, objetivo e localização, 4

2 – Elementos que suportam a avaliação, 5

3 – Localização e caracterização sumária do prédio e das áreas a afetar, 6

4 – Metodologia e métodos de avaliação, 8

5 – Avaliação pelo método do custo, 10

6 – Avaliação pelo simulador do Valor Patrimonial Tributário, 11

7 – Avaliação pelo método comparativo ou de mercado 13

8 – Avaliação – Conclusão, 14

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Síntese da Avaliação

As estimativas do Presumível Valor do Solo, dos Lotes 1,3, 14 e 16 do Loteamento do

Sobreiral, em ARGANIL, e correspondentes, respectivamente, aos Artigos Urbanos 3840, 3842,
3843 e 3855 são as expressas no quadro seguinte:

Área [m2]
Estimativa Presumível Valor [€]
Global Dependente Privativa
355 170 240 32.500,00
Lote 1 – U3840
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 170 240 32.500,00
Lote 3 – U3842
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 108 214 27.500,00
Lote 14 – U3843
Vinte e sete mil e quinhentos euros
363 108 214 25.000,00
Lote 16 – U3855
Vinte e cinco mil euros

Arganil, 15 de abril de 2019

João Rua
[Urbanista. Perito Avaliador das listas oficiais do Ministério da Justiça]

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1 – Âmbito, objectivo e identificação dos prédios

1.1 – A Câmara Municipal de ARGANIL pretende alienar bens do domínio privado do município
correspondentes a 4 lotes do loteamento do Sobreira [Artigos urbanos 3840 – 3842 – 3843 –
3855]

1.2 – É objetivo do presente relatório estimar o Presumível Valor de Mercado dos lotes referidos
para sustentar o processo de alienação.

1.3 – De acordo com as respectivas cadernetas prediais urbanas, os prédios a avaliar apresentam
as seguintes características:

U – 3840 [Lote 1]
Área Total do Terreno 355 m2
Área de Implantação do edifício 170 m2
Área Bruta de Construção 510 m2
Área Bruta Dependente 170 m2
Norte Arruamento
Sul Lote 3
Confrontações
Nascente Lote 2
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 37.827,93 €

U – 3842 [Lote 3]
Área Total do Terreno 355 m2
Área de Implantação do edifício 170 m2
Área Bruta de Construção 510 m2
Área Bruta Dependente 170 m2
Norte Lote 1
Sul Arruamento
Confrontações
Nascente Lote 4
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 37.938,76 €

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U – 3853 [Lote 14]

Área Total do Terreno 223 m2
Área de Implantação do edifício 108 m2
Área Bruta de Construção 324 m2
Área Bruta Dependente 108 m2
Norte Lote 18
Sul Arruamento
Confrontações
Nascente Lote 15
Poente Lote 13
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 23.995,75 €

U – 3855 [Lote 16]

Área Total do Terreno 490 m2
Área de Implantação do edifício 108 m2
Área Bruta de Construção 324 m2
Área Bruta Dependente 108 m2
Norte Arruamento
Sul Lote 13
Confrontações
Nascente Lote 17
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 25.780,18 €

2 – Elementos que suportam a análise

A presente avaliação considerou:

a] Loteamento do Sobreiral
b] Vistoria em local e ao imóvel [ 12 de Fevereiro de 2019]
c] Código de Expropriações [Lei 168 / 99 de 18 de Setembro com a redação da Lei 56/2008 de 4
de Setembro]

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3 – Localização e caracterização sumária dos prédios

3.1 – A imagem seguinte ilustra a localização dos prédios.

Imagem 1 – Localização
[Googlemaps, 15 de abril de 2019]

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1
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Imagem 2 – Planta de Síntese do Loteamento em vigor

3.2 - O quadro seguinte sistemática a edificabilidade admissível para cada um dos Lotes em
avaliação.

Área [m 2] Número de pisos

N.º
Lote Construção Abaixo da Acima da cota Função
Total Implantação Fogos
[sem cave] cota de soleira de soleira
1 355 170 340 1 2 2
Cave- garagem
3 363 170 340 1 2 2
R/C Habitação
14 223 108 216 1 2 1.º Habitação 2
16 490 108 216 1 2 2

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4 – Metodologia e métodos de Avaliação

4.1 – Considerando que se trata de lotes urbanos, infraestruturados e integrados em processo de

Loteamento na envolvente do Bairro do Sobreiral e da EB 2/3 de Arganil recorrer-se-á aos
seguintes métodos
A] O Método de Custo considerando o nível de infraestruturação existente, a localização, a
qualidade ambiental e o acesso a equipamentos de utilização colectiva e a quantidade de
construção possível edificar.
B] O simulador para o cálculo do Valor Patrimonial Tributável, para efeito de CIMI,
disponibilizado pela Autoridade Tributária
C] Método comparativo

5.2 - Método de custo considerando o nível de infraestruturação existente, a localização, a

qualidade ambiental e o acesso a equipamentos de utilização colectiva e a quantidade de
construção possível edificar. A seguinte expressão matemática reflete e traduz, com equilíbrio e
coerência, uma estimativa aproximada do valor de mercado do solo:
Valor do Lote [€] = Cc x If x Caj
Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo
If – O Índice Fundiário considera a localização, a qualidade ambiental e o acesso a equipamentos
e serviços públicos até a um máximo de 15% e a disponibilidade e acesso às redes de
infraestruturas [Existência de acesso rodoviário; Passeio em toda a extensão do arruamento ou quarteirão do
lado da parcela; Rede de abastecimento domiciliária de água com serviço junto da parcela; Rede de
saneamento com coletor em serviço junto à parcela; Rede de abastecimento de energia elétrica em baixa tensão
com serviço junto da parcela; Rede de drenagem de águas pluviais com coletor de serviço junto à parcela;
Estação depuradora em ligação com a rede de coletores de saneamento (…); Rede distribuidora de gás junto
da parcela; Rede telefónica junto da Parcela] até ao máximo de 10%.
Caj – Coeficiente de ajustamento que possibilite internalizar na avaliação características
intrínsecas do local ou do prédio em avaliação como seja a topografia, as características da
envolvente, as especificidades do mercado imobiliário da zona e outras que se considerem
pertinentes.

4.2 – Recorre-se ao simulador para o cálculo do Valor Patrimonial Tributável, para efeito de
CIMI, disponibilizado pela Autoridade Tributária no site:
[https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/simulador/default.jsp]
Considera-se a opção de avaliação de “Terrenos Urbanos” e procede-se ao ajustamento da
estimativa obtida considerando que o resultado obtido corresponde a cerca de 90% dos valores
praticados no mercado.

4.3 – Dada a especificidade dos prédios em avaliação [lotes constituídos em operação de

loteamento] e a dificuldade em encontrar prédios em condições semelhantes, a utilização do
Método Comparativo considerou uma amostra de referências, mais ou menos similares.
Constituem valores de referência e estabelecem um padrão orientador que permite aferir as
estimativas de valor determinadas pelos outros métodos.

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4.4 – Para a avaliação considera-se o potencial edificativo de cada lote associado à respectiva
área de acordo com o expresso no quadro seguinte:

Área
Área de Área de Construção Área Privativa
Área [m2] Dependente
Implantação [m 2] incluindo cave [m 2] m2
- cave [m 2]
Lote 1 355 170 510 170 240
Lote 3 363 170 510 170 240
As características e as áreas dos lotes 1 e 3 são similares bem como o seu potencial edificativo. Assim a
valorização de cada um destes lotes será idêntica,
Lote 14 223 108 324 108 216
Lote 16 490 108 324 108 216
Os lotes 14 e 16 embora apresentem o mesmo potencial edificativo [a mesma área de construção]
apresentam características diferentes. O Lote 14 apresenta menor área em resultado de integrar o centro
da banda de edificações. O Lote 16, como se insere no extremo da banda dispõe de uma área de logradouro
significativamente maior.

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5 – Avaliação pelo método do custo

5.1 - Método de custo recorrendo a uma expressão matemática, cuja aplicação reflete e traduz,
com equilíbrio e coerência, uma estimativa aproximada do valor de mercado do solo:

Valor do Lote [€] = Cc x If x Caj

Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo _ Lotes 1 e 3

Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 650 €/m2 x 240 m2 [área privativa] + 200 €/m 2 x 170 m2 [área dependente]
Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 156.000,00 € + 34.000,00 € = 190.000,00 €
Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo _ Lotes 14 e 16
Cc_Lotes 14 e 14 [€] = 650 €/m 2 x 216 m2 [área privativa] + 200 €/m2 x 108 m2 [área dependente]
Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 140.400,00 € + 21.600,00 € = 162.000,00 €

If – Tratando-se de um loteamento com as obras de urbanização já executadas e considerando

que a localização integra o centro de Arganil [envolvente da EB 2/3] considera-se um Índice
Fundiário de 17,5%

Caj – No presente consideraram-se os seguintes valores para o Caj

Lotes 1, 3 e 16 – Caj = 1 [entende-se que a edificabilidade prevista e admissível reflete
suficientemente o valor dos lotes]
Lote 14 – Caj = 0,85 [internaliza a condição de se tratar de um Lote no centro da banda construída
não apresentando, por isso afastamento ou logradouro lateral. Trata-se do Lote com menor área.

5.2 – Assim o valor unitário dos Lotes 1 e 3 é determinado da seguinte forma:

Valor unitário dos Lotes 1 e 3 [€] = Cc x If x Caj
Valor unitário dos Lotes 1 e 3 [€] = 190.000,00 € x 0,175 x 1 = 33.250,00€

5.3 – Assim o valor do Lote 14 é determinado da seguinte forma:

Valor do Lote 14 [€] = Vc x If x Caj
Valor do Lote 14 [€] = 162.000,00 € x 0,175 x 0,85 = 24.097,50€

5.4 – Assim o valor do Lote 16 é determinado da seguinte forma:

Valor do Lote 16 [€] = Cc x If x Caj
Valor do Lote 16 [€] = 162.000,00 € x 0,175 x 1 = 28.350,00€

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6 – Avaliação pelo simulador do Valor Patrimonial Tributário

Recorrendo ao simulador disponibilizado pela Autoridade Tributária foi possível obter uma
estimativa do Presumível Valor de Mercado considerando que o valor estimado pelo simulador
corresponde a cerca de 90% do valor de mercado.

Lote 1 e 3

Presumível Valor de Mercado – PVM Lotes 1 e 3 ≈ 30.870,00 / 0,90 ≈ 34.300,00 €

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Presumível Valor de Mercado – PVM Lote 14 ≈ 20.470,00 / 0,90 ≈ 22.744,00 €

Lote 16

Presumível Valor de Mercado – PVM Lote 14 ≈ 22.120,00 / 0,90 ≈ 24.578,00 €

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7 – Avaliação pelo Método Comparativo

7.1 - A prospecção de mercado realizada permitiu identificar um conjunto de referências

comparativas de prédios similares. O quadro seguinte sistematiza o resultado dessa amostra:

Referências Área [m2] Preço [€]

1 – Arganil
Zona de moradias, com viabilidade de construção de uma moradia.
Boa exposição solar, boas vistas, bons acessos 730 33.500,00
https://www.imovirtual.com/anuncio/terreno-para-construcao-com-
730-m2-IDjxjV.html
2 – Arganil – Vale das Zebras
Bons acessos. Paisagem notável. Apenas dispões de águas e
eletricidade e telefone 1.107 31.000,00
http://www.green-lands.pt/imovel-venda-lote-nseaplica-arganil-
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3 – Arganil
Junto à EN342, próximo do Lidl 833 35.000,00
https://www.idealista.pt/imovel/28192901/
4 – Sobreiral
Dispões de redes de infraestruturas. Boa exposição solar 549 27.000,00
https://www.idealista.pt/imovel/29671058/
5 – Gândara
Dispões de redes de infraestruturas. Boa exposição solar 728 28.500,00
https://www.idealista.pt/imovel/29671034/
Valor médio das Referências com áreas de lote inferior a 800 m2 29.667,00
≈ 30.000,00

7.2 – Considera-se, no entanto, que estes valores devem ser ajustados às especificidades de cada
lote em avaliação. Assim entende-se que:
A] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado dos lotes 1 e 3 ajustam-se e enquadram-se no
valor médio das referências consideradas – 30.000,00 €
B] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado do lote 14 deve ser ajustada aplicando um fator
de 0,90 para internalizar o a circunstância de apresentar a possibilidade de realizar menor área de
construção. PVM = 30.000,00 € x 0,90 = 27.000,00 €
C] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado do lote 16 deve ser ajustada aplicando um fator
de 0,85 para internalizar o a circunstância de apresentar a possibilidade de realizar menor área de
construção e se tratar de um lote inserido numa banda de edificações e, portanto, sem
logradouros laterais. PVM = 30.000,00 € x 0,85 = 25.500,00 €

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8 – Avaliação - Conclusão

8.1 – Considerando, analisando e ponderando as estimativas de valor determinadas pelos

diferentes métodos obtiveram-se os seguintes Presumíveis Valores de Mercado para cada um dos
lotes em avaliação:

Lote 1 Lote 3 Lote 14 Lote 16

Método do Custo 33.250,00 33.250,00 24.097,50 28.350,00
VPT – Simulador AT 34.300,00 34.300,00 22.744,00 24.578,00
Método Comparativo 30.000,00 30.000,00 27.000,00 25.500,00
Valor médio 32.516,70 24.614,00 26.142,70
Valor Ponderado e ajustado 32.500,00 25.000,00 27.500,00

8.2 - As estimativas do Presumível Valor do Solo, dos Lotes 1,3, 14 e 16 do Loteamento

do Sobreiral, em ARGANIL, e correspondentes, respectivamente, aos Artigos Urbanos 3840, 3842,
3843 e 3855 são as expressas no quadro seguinte:

Área [m2]
Estimativa Presumível Valor [€]
Global Dependente Privativa
355 170 240 32.500,00
Lote 1 – U3840
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 170 240 32.500,00
Lote 3 – U3842
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 108 214 27.500,00
Lote 14 – U3843
Vinte e sete mil e quinhentos euros
363 108 214 25.000,00
Lote 16 – U3855
Vinte e cinco mil euros

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João Rua
[Urbanista. Perito Avaliador das listas oficiais do Ministério da Justiça]

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Estimativa do presumível valor de mercado Arganil

Artigos Urbanos 3840 – 3842 – 3843 – 3855, Freguesia de Arganil, Concelho de Arganil

Relatório de avaliação
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Estimativa do Presumível Valor de Mercado

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Índice

Síntese da Avaliação, 3

1 – Âmbito, objetivo e localização, 4

2 – Elementos que suportam a avaliação, 5

3 – Localização e caracterização sumária do prédio e das áreas a afetar, 6

4 – Metodologia e métodos de avaliação, 8

5 – Avaliação pelo método do custo, 10

6 – Avaliação pelo simulador do Valor Patrimonial Tributário, 11

7 – Avaliação pelo método comparativo ou de mercado 13

8 – Avaliação – Conclusão, 14

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Síntese da Avaliação

As estimativas do Presumível Valor do Solo, dos Lotes 1,3, 14 e 16 do Loteamento do

Sobreiral, em ARGANIL, e correspondentes, respectivamente, aos Artigos Urbanos 3840, 3842,
3843 e 3855 são as expressas no quadro seguinte:

Área [m2]
Estimativa Presumível Valor [€]
Global Dependente Privativa
355 170 240 32.500,00
Lote 1 – U3840
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 170 240 32.500,00
Lote 3 – U3842
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 108 214 27.500,00
Lote 14 – U3843
Vinte e sete mil e quinhentos euros
363 108 214 25.000,00
Lote 16 – U3855
Vinte e cinco mil euros

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1 – Âmbito, objectivo e identificação dos prédios

1.1 – A Câmara Municipal de ARGANIL pretende alienar bens do domínio privado do município
correspondentes a 4 lotes do loteamento do Sobreira [Artigos urbanos 3840 – 3842 – 3843 –
3855]

1.2 – É objetivo do presente relatório estimar o Presumível Valor de Mercado dos lotes referidos
para sustentar o processo de alienação.

1.3 – De acordo com as respectivas cadernetas prediais urbanas, os prédios a avaliar apresentam
as seguintes características:

U – 3840 [Lote 1]
Área Total do Terreno 355 m2
Área de Implantação do edifício 170 m2
Área Bruta de Construção 510 m2
Área Bruta Dependente 170 m2
Norte Arruamento
Sul Lote 3
Confrontações
Nascente Lote 2
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 37.827,93 €

U – 3842 [Lote 3]
Área Total do Terreno 355 m2
Área de Implantação do edifício 170 m2
Área Bruta de Construção 510 m2
Área Bruta Dependente 170 m2
Norte Lote 1
Sul Arruamento
Confrontações
Nascente Lote 4
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 37.938,76 €

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U – 3853 [Lote 14]

Área Total do Terreno 223 m2
Área de Implantação do edifício 108 m2
Área Bruta de Construção 324 m2
Área Bruta Dependente 108 m2
Norte Lote 18
Sul Arruamento
Confrontações
Nascente Lote 15
Poente Lote 13
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 23.995,75 €

U – 3855 [Lote 16]

Área Total do Terreno 490 m2
Área de Implantação do edifício 108 m2
Área Bruta de Construção 324 m2
Área Bruta Dependente 108 m2
Norte Arruamento
Sul Lote 13
Confrontações
Nascente Lote 17
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 25.780,18 €

2 – Elementos que suportam a análise

A presente avaliação considerou:

a] Loteamento do Sobreiral
b] Vistoria em local e ao imóvel [ 12 de Fevereiro de 2019]
c] Código de Expropriações [Lei 168 / 99 de 18 de Setembro com a redação da Lei 56/2008 de 4
de Setembro]

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3 – Localização e caracterização sumária dos prédios

3.1 – A imagem seguinte ilustra a localização dos prédios.

Imagem 1 – Localização
[Googlemaps, 15 de abril de 2019]

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Imagem 2 – Planta de Síntese do Loteamento em vigor

3.2 - O quadro seguinte sistemática a edificabilidade admissível para cada um dos Lotes em
avaliação.

Área [m 2] Número de pisos

N.º
Lote Construção Abaixo da Acima da cota Função
Total Implantação Fogos
[sem cave] cota de soleira de soleira
1 355 170 340 1 2 2
Cave- garagem
3 363 170 340 1 2 2
R/C Habitação
14 223 108 216 1 2 1.º Habitação 2
16 490 108 216 1 2 2

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4 – Metodologia e métodos de Avaliação

4.1 – Considerando que se trata de lotes urbanos, infraestruturados e integrados em processo de

Loteamento na envolvente do Bairro do Sobreiral e da EB 2/3 de Arganil recorrer-se-á aos
seguintes métodos
A] O Método de Custo considerando o nível de infraestruturação existente, a localização, a
qualidade ambiental e o acesso a equipamentos de utilização colectiva e a quantidade de
construção possível edificar.
B] O simulador para o cálculo do Valor Patrimonial Tributável, para efeito de CIMI,
disponibilizado pela Autoridade Tributária
C] Método comparativo

5.2 - Método de custo considerando o nível de infraestruturação existente, a localização, a

qualidade ambiental e o acesso a equipamentos de utilização colectiva e a quantidade de
construção possível edificar. A seguinte expressão matemática reflete e traduz, com equilíbrio e
coerência, uma estimativa aproximada do valor de mercado do solo:
Valor do Lote [€] = Cc x If x Caj
Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo
If – O Índice Fundiário considera a localização, a qualidade ambiental e o acesso a equipamentos
e serviços públicos até a um máximo de 15% e a disponibilidade e acesso às redes de
infraestruturas [Existência de acesso rodoviário; Passeio em toda a extensão do arruamento ou quarteirão do
lado da parcela; Rede de abastecimento domiciliária de água com serviço junto da parcela; Rede de
saneamento com coletor em serviço junto à parcela; Rede de abastecimento de energia elétrica em baixa tensão
com serviço junto da parcela; Rede de drenagem de águas pluviais com coletor de serviço junto à parcela;
Estação depuradora em ligação com a rede de coletores de saneamento (…); Rede distribuidora de gás junto
da parcela; Rede telefónica junto da Parcela] até ao máximo de 10%.
Caj – Coeficiente de ajustamento que possibilite internalizar na avaliação características
intrínsecas do local ou do prédio em avaliação como seja a topografia, as características da
envolvente, as especificidades do mercado imobiliário da zona e outras que se considerem
pertinentes.

4.2 – Recorre-se ao simulador para o cálculo do Valor Patrimonial Tributável, para efeito de
CIMI, disponibilizado pela Autoridade Tributária no site:
[https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/simulador/default.jsp]
Considera-se a opção de avaliação de “Terrenos Urbanos” e procede-se ao ajustamento da
estimativa obtida considerando que o resultado obtido corresponde a cerca de 90% dos valores
praticados no mercado.

4.3 – Dada a especificidade dos prédios em avaliação [lotes constituídos em operação de

loteamento] e a dificuldade em encontrar prédios em condições semelhantes, a utilização do
Método Comparativo considerou uma amostra de referências, mais ou menos similares.
Constituem valores de referência e estabelecem um padrão orientador que permite aferir as
estimativas de valor determinadas pelos outros métodos.

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4.4 – Para a avaliação considera-se o potencial edificativo de cada lote associado à respectiva
área de acordo com o expresso no quadro seguinte:

Área
Área de Área de Construção Área Privativa
Área [m2] Dependente
Implantação [m2] incluindo cave [m 2] m2
- cave [m2]
Lote 1 355 170 510 170 240
Lote 3 363 170 510 170 240
As características e as áreas dos lotes 1 e 3 são similares bem como o seu potencial edificativo. Assim a
valorização de cada um destes lotes será idêntica,
Lote 14 223 108 324 108 216
Lote 16 490 108 324 108 216
Os lotes 14 e 16 embora apresentem o mesmo potencial edificativo [a mesma área de construção]
apresentam características diferentes. O Lote 14 apresenta menor área em resultado de integrar o centro
da banda de edificações. O Lote 16, como se insere no extremo da banda dispõe de uma área de logradouro
significativamente maior.

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5 – Avaliação pelo método do custo

5.1 - Método de custo recorrendo a uma expressão matemática, cuja aplicação reflete e traduz,
com equilíbrio e coerência, uma estimativa aproximada do valor de mercado do solo:

Valor do Lote [€] = Cc x If x Caj

Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo _ Lotes 1 e 3

Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 650 €/m2 x 240 m2 [área privativa] + 200 €/m2 x 170 m2 [área dependente]
Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 156.000,00 € + 34.000,00 € = 190.000,00 €
Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo _ Lotes 14 e 16
Cc_Lotes 14 e 14 [€] = 650 €/m2 x 216 m2 [área privativa] + 200 €/m2 x 108 m2 [área dependente]
Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 140.400,00 € + 21.600,00 € = 162.000,00 €

If – Tratando-se de um loteamento com as obras de urbanização já executadas e considerando

que a localização integra o centro de Arganil [envolvente da EB 2/3] considera-se um Índice
Fundiário de 17,5%

Caj – No presente consideraram-se os seguintes valores para o Caj

Lotes 1, 3 e 16 – Caj = 1 [entende-se que a edificabilidade prevista e admissível reflete
suficientemente o valor dos lotes]
Lote 14 – Caj = 0,85 [internaliza a condição de se tratar de um Lote no centro da banda construída
não apresentando, por isso afastamento ou logradouro lateral. Trata-se do Lote com menor área.

5.2 – Assim o valor unitário dos Lotes 1 e 3 é determinado da seguinte forma:

Valor unitário dos Lotes 1 e 3 [€] = Cc x If x Caj
Valor unitário dos Lotes 1 e 3 [€] = 190.000,00 € x 0,175 x 1 = 33.250,00€

5.3 – Assim o valor do Lote 14 é determinado da seguinte forma:

Valor do Lote 14 [€] = Vc x If x Caj
Valor do Lote 14 [€] = 162.000,00 € x 0,175 x 0,85 = 24.097,50€

5.4 – Assim o valor do Lote 16 é determinado da seguinte forma:

Valor do Lote 16 [€] = Cc x If x Caj
Valor do Lote 16 [€] = 162.000,00 € x 0,175 x 1 = 28.350,00€

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6 – Avaliação pelo simulador do Valor Patrimonial Tributário

Recorrendo ao simulador disponibilizado pela Autoridade Tributária foi possível obter uma
estimativa do Presumível Valor de Mercado considerando que o valor estimado pelo simulador
corresponde a cerca de 90% do valor de mercado.

Lote 1 e 3

Presumível Valor de Mercado – PVM Lotes 1 e 3 ≈ 30.870,00 / 0,90 ≈ 34.300,00 €

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Lote 14

Presumível Valor de Mercado – PVM Lote 14 ≈ 20.470,00 / 0,90 ≈ 22.744,00 €

Lote 16

Presumível Valor de Mercado – PVM Lote 14 ≈ 22.120,00 / 0,90 ≈ 24.578,00 €

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7 – Avaliação pelo Método Comparativo

7.1 - A prospecção de mercado realizada permitiu identificar um conjunto de referências

comparativas de prédios similares. O quadro seguinte sistematiza o resultado dessa amostra:

Referências Área [m2] Preço [€]

1 – Arganil
Zona de moradias, com viabilidade de construção de uma moradia.
Boa exposição solar, boas vistas, bons acessos 730 33.500,00
https://www.imovirtual.com/anuncio/terreno-para-construcao-com-
730-m2-IDjxjV.html
2 – Arganil – Vale das Zebras
Bons acessos. Paisagem notável. Apenas dispões de águas e
eletricidade e telefone 1.107 31.000,00
http://www.green-lands.pt/imovel-venda-lote-nseaplica-arganil-
4750656
3 – Arganil
Junto à EN342, próximo do Lidl 833 35.000,00
https://www.idealista.pt/imovel/28192901/
4 – Sobreiral
Dispões de redes de infraestruturas. Boa exposição solar 549 27.000,00
https://www.idealista.pt/imovel/29671058/
5 – Gândara
Dispões de redes de infraestruturas. Boa exposição solar 728 28.500,00
https://www.idealista.pt/imovel/29671034/
Valor médio das Referências com áreas de lote inferior a 800 m2 29.667,00
≈ 30.000,00

7.2 – Considera-se, no entanto, que estes valores devem ser ajustados às especificidades de cada
lote em avaliação. Assim entende-se que:
A] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado dos lotes 1 e 3 ajustam-se e enquadram-se no
valor médio das referências consideradas – 30.000,00 €
B] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado do lote 14 deve ser ajustada aplicando um fator
de 0,90 para internalizar o a circunstância de apresentar a possibilidade de realizar menor área de
construção. PVM = 30.000,00 € x 0,90 = 27.000,00 €
C] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado do lote 16 deve ser ajustada aplicando um fator
de 0,85 para internalizar o a circunstância de apresentar a possibilidade de realizar menor área de
construção e se tratar de um lote inserido numa banda de edificações e, portanto, sem
logradouros laterais. PVM = 30.000,00 € x 0,85 = 25.500,00 €

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8 – Avaliação - Conclusão

8.1 – Considerando, analisando e ponderando as estimativas de valor determinadas pelos

diferentes métodos obtiveram-se os seguintes Presumíveis Valores de Mercado para cada um dos
lotes em avaliação:

Lote 1 Lote 3 Lote 14 Lote 16

Método do Custo 33.250,00 33.250,00 24.097,50 28.350,00
VPT – Simulador AT 34.300,00 34.300,00 22.744,00 24.578,00
Método Comparativo 30.000,00 30.000,00 27.000,00 25.500,00
Valor médio 32.516,70 24.614,00 26.142,70
Valor Ponderado e ajustado 32.500,00 25.000,00 27.500,00

8.2 - As estimativas do Presumível Valor do Solo, dos Lotes 1,3, 14 e 16 do Loteamento

do Sobreiral, em ARGANIL, e correspondentes, respectivamente, aos Artigos Urbanos 3840, 3842,
3843 e 3855 são as expressas no quadro seguinte:

Área [m2]
Estimativa Presumível Valor [€]
Global Dependente Privativa
355 170 240 32.500,00
Lote 1 – U3840
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 170 240 32.500,00
Lote 3 – U3842
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 108 214 27.500,00
Lote 14 – U3843
Vinte e sete mil e quinhentos euros
363 108 214 25.000,00
Lote 16 – U3855
Vinte e cinco mil euros

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1 – Âmbito, objetivo e localização, 4

2 – Elementos que suportam a avaliação, 5

3 – Localização e caracterização sumária do prédio e das áreas a afetar, 6

4 – Metodologia e métodos de avaliação, 8

5 – Avaliação pelo método do custo, 10

6 – Avaliação pelo simulador do Valor Patrimonial Tributário, 11

7 – Avaliação pelo método comparativo ou de mercado 13

8 – Avaliação – Conclusão, 14

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Síntese da Avaliação

As estimativas do Presumível Valor do Solo, dos Lotes 1,3, 14 e 16 do Loteamento do

Sobreiral, em ARGANIL, e correspondentes, respectivamente, aos Artigos Urbanos 3840, 3842,
3843 e 3855 são as expressas no quadro seguinte:

Área [m2]
Estimativa Presumível Valor [€]
Global Dependente Privativa
355 170 240 32.500,00
Lote 1 – U3840
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 170 240 32.500,00
Lote 3 – U3842
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 108 214 27.500,00
Lote 14 – U3843
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1 – Âmbito, objectivo e identificação dos prédios

1.1 – A Câmara Municipal de ARGANIL pretende alienar bens do domínio privado do município
correspondentes a 4 lotes do loteamento do Sobreira [Artigos urbanos 3840 – 3842 – 3843 –
3855]

1.2 – É objetivo do presente relatório estimar o Presumível Valor de Mercado dos lotes referidos
para sustentar o processo de alienação.

1.3 – De acordo com as respectivas cadernetas prediais urbanas, os prédios a avaliar apresentam
as seguintes características:

U – 3840 [Lote 1]
Área Total do Terreno 355 m2
Área de Implantação do edifício 170 m2
Área Bruta de Construção 510 m2
Área Bruta Dependente 170 m2
Norte Arruamento
Sul Lote 3
Confrontações
Nascente Lote 2
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 37.827,93 €

U – 3842 [Lote 3]
Área Total do Terreno 355 m2
Área de Implantação do edifício 170 m2
Área Bruta de Construção 510 m2
Área Bruta Dependente 170 m2
Norte Lote 1
Sul Arruamento
Confrontações
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Valor Patrimonial Actual [2016] 37.938,76 €

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Área Total do Terreno 223 m2
Área de Implantação do edifício 108 m2
Área Bruta de Construção 324 m2
Área Bruta Dependente 108 m2
Norte Lote 18
Sul Arruamento
Confrontações
Nascente Lote 15
Poente Lote 13
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 23.995,75 €

U – 3855 [Lote 16]

Área Total do Terreno 490 m2
Área de Implantação do edifício 108 m2
Área Bruta de Construção 324 m2
Área Bruta Dependente 108 m2
Norte Arruamento
Sul Lote 13
Confrontações
Nascente Lote 17
Poente Arruamento
Proprietário Município de Arganil
Valor Patrimonial Actual [2016] 25.780,18 €

2 – Elementos que suportam a análise

A presente avaliação considerou:

a] Loteamento do Sobreiral
b] Vistoria em local e ao imóvel [ 12 de Fevereiro de 2019]
c] Código de Expropriações [Lei 168 / 99 de 18 de Setembro com a redação da Lei 56/2008 de 4
de Setembro]

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3 – Localização e caracterização sumária dos prédios

3.1 – A imagem seguinte ilustra a localização dos prédios.

Imagem 1 – Localização
[Googlemaps, 15 de abril de 2019]

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Imagem 2 – Planta de Síntese do Loteamento em vigor

3.2 - O quadro seguinte sistemática a edificabilidade admissível para cada um dos Lotes em
avaliação.

Área [m 2] Número de pisos

N.º
Lote Construção Abaixo da Acima da cota Função
Total Implantação Fogos
[sem cave] cota de soleira de soleira
1 355 170 340 1 2 2
Cave- garagem
3 363 170 340 1 2 2
R/C Habitação
14 223 108 216 1 2 1.º Habitação 2
16 490 108 216 1 2 2

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4 – Metodologia e métodos de Avaliação

4.1 – Considerando que se trata de lotes urbanos, infraestruturados e integrados em processo de

Loteamento na envolvente do Bairro do Sobreiral e da EB 2/3 de Arganil recorrer-se-á aos
seguintes métodos
A] O Método de Custo considerando o nível de infraestruturação existente, a localização, a
qualidade ambiental e o acesso a equipamentos de utilização colectiva e a quantidade de
construção possível edificar.
B] O simulador para o cálculo do Valor Patrimonial Tributável, para efeito de CIMI,
disponibilizado pela Autoridade Tributária
C] Método comparativo

5.2 - Método de custo considerando o nível de infraestruturação existente, a localização, a

qualidade ambiental e o acesso a equipamentos de utilização colectiva e a quantidade de
construção possível edificar. A seguinte expressão matemática reflete e traduz, com equilíbrio e
coerência, uma estimativa aproximada do valor de mercado do solo:
Valor do Lote [€] = Cc x If x Caj
Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo
If – O Índice Fundiário considera a localização, a qualidade ambiental e o acesso a equipamentos
e serviços públicos até a um máximo de 15% e a disponibilidade e acesso às redes de
infraestruturas [Existência de acesso rodoviário; Passeio em toda a extensão do arruamento ou quarteirão do
lado da parcela; Rede de abastecimento domiciliária de água com serviço junto da parcela; Rede de
saneamento com coletor em serviço junto à parcela; Rede de abastecimento de energia elétrica em baixa tensão
com serviço junto da parcela; Rede de drenagem de águas pluviais com coletor de serviço junto à parcela;
Estação depuradora em ligação com a rede de coletores de saneamento (…); Rede distribuidora de gás junto
da parcela; Rede telefónica junto da Parcela] até ao máximo de 10%.
Caj – Coeficiente de ajustamento que possibilite internalizar na avaliação características
intrínsecas do local ou do prédio em avaliação como seja a topografia, as características da
envolvente, as especificidades do mercado imobiliário da zona e outras que se considerem
pertinentes.

4.2 – Recorre-se ao simulador para o cálculo do Valor Patrimonial Tributável, para efeito de
CIMI, disponibilizado pela Autoridade Tributária no site:
[https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/simulador/default.jsp]
Considera-se a opção de avaliação de “Terrenos Urbanos” e procede-se ao ajustamento da
estimativa obtida considerando que o resultado obtido corresponde a cerca de 90% dos valores
praticados no mercado.

4.3 – Dada a especificidade dos prédios em avaliação [lotes constituídos em operação de

loteamento] e a dificuldade em encontrar prédios em condições semelhantes, a utilização do
Método Comparativo considerou uma amostra de referências, mais ou menos similares.
Constituem valores de referência e estabelecem um padrão orientador que permite aferir as
estimativas de valor determinadas pelos outros métodos.

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4.4 – Para a avaliação considera-se o potencial edificativo de cada lote associado à respectiva
área de acordo com o expresso no quadro seguinte:

Área
Área de Área de Construção Área Privativa
Área [m2] Dependente
Implantação [m2] incluindo cave [m 2] m2
- cave [m2]
Lote 1 355 170 510 170 240
Lote 3 363 170 510 170 240
As características e as áreas dos lotes 1 e 3 são similares bem como o seu potencial edificativo. Assim a
valorização de cada um destes lotes será idêntica,
Lote 14 223 108 324 108 216
Lote 16 490 108 324 108 216
Os lotes 14 e 16 embora apresentem o mesmo potencial edificativo [a mesma área de construção]
apresentam características diferentes. O Lote 14 apresenta menor área em resultado de integrar o centro
da banda de edificações. O Lote 16, como se insere no extremo da banda dispõe de uma área de logradouro
significativamente maior.

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5 – Avaliação pelo método do custo

5.1 - Método de custo recorrendo a uma expressão matemática, cuja aplicação reflete e traduz,
com equilíbrio e coerência, uma estimativa aproximada do valor de mercado do solo:

Valor do Lote [€] = Cc x If x Caj

Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo _ Lotes 1 e 3

Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 650 €/m2 x 240 m2 [área privativa] + 200 €/m2 x 170 m2 [área dependente]
Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 156.000,00 € + 34.000,00 € = 190.000,00 €
Cc – Custo de construção da edificação admissível, em novo _ Lotes 14 e 16
Cc_Lotes 14 e 14 [€] = 650 €/m2 x 216 m2 [área privativa] + 200 €/m2 x 108 m2 [área dependente]
Cc_Lotes 1 e 3 [€] = 140.400,00 € + 21.600,00 € = 162.000,00 €

If – Tratando-se de um loteamento com as obras de urbanização já executadas e considerando

que a localização integra o centro de Arganil [envolvente da EB 2/3] considera-se um Índice
Fundiário de 17,5%

Caj – No presente consideraram-se os seguintes valores para o Caj

Lotes 1, 3 e 16 – Caj = 1 [entende-se que a edificabilidade prevista e admissível reflete
suficientemente o valor dos lotes]
Lote 14 – Caj = 0,85 [internaliza a condição de se tratar de um Lote no centro da banda construída
não apresentando, por isso afastamento ou logradouro lateral. Trata-se do Lote com menor área.

5.2 – Assim o valor unitário dos Lotes 1 e 3 é determinado da seguinte forma:

Valor unitário dos Lotes 1 e 3 [€] = Cc x If x Caj
Valor unitário dos Lotes 1 e 3 [€] = 190.000,00 € x 0,175 x 1 = 33.250,00€

5.3 – Assim o valor do Lote 14 é determinado da seguinte forma:

Valor do Lote 14 [€] = Vc x If x Caj
Valor do Lote 14 [€] = 162.000,00 € x 0,175 x 0,85 = 24.097,50€

5.4 – Assim o valor do Lote 16 é determinado da seguinte forma:

Valor do Lote 16 [€] = Cc x If x Caj
Valor do Lote 16 [€] = 162.000,00 € x 0,175 x 1 = 28.350,00€

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6 – Avaliação pelo simulador do Valor Patrimonial Tributário

Recorrendo ao simulador disponibilizado pela Autoridade Tributária foi possível obter uma
estimativa do Presumível Valor de Mercado considerando que o valor estimado pelo simulador
corresponde a cerca de 90% do valor de mercado.

Lote 1 e 3

Presumível Valor de Mercado – PVM Lotes 1 e 3 ≈ 30.870,00 / 0,90 ≈ 34.300,00 €

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Lote 14

Presumível Valor de Mercado – PVM Lote 14 ≈ 20.470,00 / 0,90 ≈ 22.744,00 €

Lote 16

Presumível Valor de Mercado – PVM Lote 14 ≈ 22.120,00 / 0,90 ≈ 24.578,00 €

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7 – Avaliação pelo Método Comparativo

7.1 - A prospecção de mercado realizada permitiu identificar um conjunto de referências

comparativas de prédios similares. O quadro seguinte sistematiza o resultado dessa amostra:

Referências Área [m2] Preço [€]

1 – Arganil
Zona de moradias, com viabilidade de construção de uma moradia.
Boa exposição solar, boas vistas, bons acessos 730 33.500,00
https://www.imovirtual.com/anuncio/terreno-para-construcao-com-
730-m2-IDjxjV.html
2 – Arganil – Vale das Zebras
Bons acessos. Paisagem notável. Apenas dispões de águas e
eletricidade e telefone 1.107 31.000,00
http://www.green-lands.pt/imovel-venda-lote-nseaplica-arganil-
4750656
3 – Arganil
Junto à EN342, próximo do Lidl 833 35.000,00
https://www.idealista.pt/imovel/28192901/
4 – Sobreiral
Dispões de redes de infraestruturas. Boa exposição solar 549 27.000,00
https://www.idealista.pt/imovel/29671058/
5 – Gândara
Dispões de redes de infraestruturas. Boa exposição solar 728 28.500,00
https://www.idealista.pt/imovel/29671034/
Valor médio das Referências com áreas de lote inferior a 800 m2 29.667,00
≈ 30.000,00

7.2 – Considera-se, no entanto, que estes valores devem ser ajustados às especificidades de cada
lote em avaliação. Assim entende-se que:
A] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado dos lotes 1 e 3 ajustam-se e enquadram-se no
valor médio das referências consideradas – 30.000,00 €
B] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado do lote 14 deve ser ajustada aplicando um fator
de 0,90 para internalizar o a circunstância de apresentar a possibilidade de realizar menor área de
construção. PVM = 30.000,00 € x 0,90 = 27.000,00 €
C] A Estimativa do Presumível Valor de Mercado do lote 16 deve ser ajustada aplicando um fator
de 0,85 para internalizar o a circunstância de apresentar a possibilidade de realizar menor área de
construção e se tratar de um lote inserido numa banda de edificações e, portanto, sem
logradouros laterais. PVM = 30.000,00 € x 0,85 = 25.500,00 €

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8 – Avaliação - Conclusão

8.1 – Considerando, analisando e ponderando as estimativas de valor determinadas pelos

diferentes métodos obtiveram-se os seguintes Presumíveis Valores de Mercado para cada um dos
lotes em avaliação:

Lote 1 Lote 3 Lote 14 Lote 16

Método do Custo 33.250,00 33.250,00 24.097,50 28.350,00
VPT – Simulador AT 34.300,00 34.300,00 22.744,00 24.578,00
Método Comparativo 30.000,00 30.000,00 27.000,00 25.500,00
Valor médio 32.516,70 24.614,00 26.142,70
Valor Ponderado e ajustado 32.500,00 25.000,00 27.500,00

8.2 - As estimativas do Presumível Valor do Solo, dos Lotes 1,3, 14 e 16 do Loteamento

do Sobreiral, em ARGANIL, e correspondentes, respectivamente, aos Artigos Urbanos 3840, 3842,
3843 e 3855 são as expressas no quadro seguinte:

Área [m2]
Estimativa Presumível Valor [€]
Global Dependente Privativa
355 170 240 32.500,00
Lote 1 – U3840
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 170 240 32.500,00
Lote 3 – U3842
Trinta e dois mil e quinhentos euros
363 108 214 27.500,00
Lote 14 – U3843
Vinte e sete mil e quinhentos euros
363 108 214 25.000,00
Lote 16 – U3855
Vinte e cinco mil euros

Aveiro, 15 de abril de 2019

João Rua
[Urbanista. Perito Avaliador das listas oficiais do Ministério da Justiça]

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