LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

CHÁCARA COQUEIRO VERDE

EQUIPE TÉCNICA
ANDRE VITOR RODRIGUES MIRANDA - 21754472
RÔMULO CÉSAR CARVALHO LIMA - 21602046
SABRINA REIS DE CARVALHO - 21553083
VITOR MATEUS MOREIRA GONÇALVES - 21752790

MAIO - 2022
MANAUS – AMAZONAS
 SUMÁRIO
1. IMÓVEL RURAL AVALIANDO 3
2. OBJETIVO 3
3. PROPRIETÁRIO / CONTRATANTE 3
4. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES 4
5. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA 4
5.1 Localização 4
5.2 Temperatura 5
5.3 Área/População 5
5.4 Infraestrutura 5
5.5 Setor Primário 5
5.6 Setor Secundário 6
5.7 Setor Terciário 6
6. ASPECTOS FÍSICOS E GEOGRÁFICOS 6
6.1 Vegetação 6
6.2 Relevo 6
6.3 Solos 6
6.4 Hidrologia 7
6.5 Clima 8
7. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 8
7.1 Vistoria 8
8. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO 9
9. METODOLOGIA, PESQUISAS E CÁLCULOS 10
9.1 Elementos da pesquisa de Valores 10
11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 15
12. APÊNDICES 15
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1. IMÓVEL RURAL AVALIANDO

Nome do imóvel: Chácara Coqueiro Verde

Área Total: 3 ha
Perímetro: 100 x 300 m
Localização: Iranduba/AM - Lat: 03°15'52,27" S Long: 60°10'28,14" O
Tipo do bem: Imóvel Rural - Sítio
Preço de venda: 1.000.000,00
Culturas: Plantio de Coco, Cupuaçu e Açaí
Semoventes: Galinhas, Perus, Patos, Gansos

Matrícula n° 1430 - Livro N° 02-D - Registro Geral - Cartório único de registro de

imóveis de Iranduba/AM.

Certificado de cadastro de Imóvel Rural/CCIR - INCRA - Código do imóvel n°

300.123.456.789-1 - Exercício 2022, datado de 30/04/2022.

2. OBJETIVO

Promover a correta e justa avaliação do imóvel rural, definindo valor de

mercado atual, para fins particulares do proprietário e de levantamento.

3. PROPRIETÁRIO / CONTRATANTE

- ARCHIMEDES AMBIENTAL E EMPREENDIMENTOS LTDA.

- CNPJ: 28.350.654/0001-03
- Presidente: Archimedes da Silva Santos Júnior
- R.G.: 73.897.342-6 SSP/SP
- CPF: 013.619.144-55
- Endereço: Av. General Rodrigo Octávio Jordão Ramos, 1200 - Coroado I,
Manaus - AM, 69067-005
- Contato: (92) 99758-6580
 4

4. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES

É consignado que Laudo de Avaliação se fundamenta no que estabelecem as

normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR
14653 - Parte 1 (Procedimentos gerais) e Parte 3 (Imóveis Rurais) e baseia-se:

- Na documentação fornecida e em anexo, devidamente discriminada no item

1;

- Em informações constatadas in loco quando a da VISTORIA empreendida ao

imóvel rural, em 30/04/2022 (sábado);

- Em informações obtidas junto à jornais, sites especializados em

comercialização de imóveis rurais e anúncios de venda de imóveis rurais
dispostos dispostos na área de influência do avaliando;

- Não foram efetuados levantamentos referentes à titulação indevida, possíveis

invasões, outras hipotecas, superposição de divisas, existência de ônus,
outros mais que não integram o objetivo desta avaliação, entendendo que a
documentação fornecida/apresentada está correta e perfeitamente dentro da
legalidade.

5. CARACTERIZAÇÃO DA ÁREA

5.1 Localização
O imovel avaliado assim como as amostras utilizadas para o cálculo estão
localizados no município de Iranduba, sendo o imovel avaliando no ramal Santo
Antonio a cerca de 500 metros da cidade e as amostras nos ramais ao longo da AM-
070 como pode ser visto na figura abaixo.
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Figura 1. Localização do imóvel avaliando e amostras.

5.2 Temperatura
Tropical chuvoso e úmido. Máxima de 30°C - Mínima de 27°C, sendo a média
de 23°C.

5.3 Área/População
De acordo com dados do IBGE o município de Iranduba possui uma área de
2.216,817 km² e uma população de 49.718 pessoas o que dá uma densidade
demográfica de 18,42 hab/m².

5.4 Infraestrutura
Presença de transporte fluvial e rodoviário através da Rodovia AM 070 (01:00
h); água potável; energia elétrica; unidades de saúde; educação; agência dos
correios; Banco do Brasil; Caixa Econômica Federal; Telefonia fixa e celular;
Radiodifusão e TV; fórum municipal e cartório judicial/extrajudicial.

5.5 Setor Primário

No setor primário, a agricultura é baseada principalmente no cultivo de
produtos como milho, arroz, mandioca, maracujá, repolho, pepino e tomate. A
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pecuária consiste na criação de gado nelore para corte, leite e mista (corte/leite). A
pesca é uma atividade exercida principalmente por camadas de baixa renda, para
subsistência, sendo o excedente comercializado no mercado e feiras.

5.6 Setor Secundário

O setor secundário conta com indústrias como olarias, serrarias, frigoríficos e
panificadoras. O extrativismo vegetal como atividade tradicional no município
impulsiona as atividades do segundo setor pelo aproveitamento dos subprodutos
como por exemplo a lenha para as olarias e padarias.

5.7 Setor Terciário

O setor terciário consiste em estabelecimentos comerciais e serviços como
hotéis, pensões e o mercado municipal.

6. ASPECTOS FÍSICOS E GEOGRÁFICOS

6.1 Vegetação
A cobertura vegetal do município é da Floresta Tropical Densa. Este tipo de
floresta reflete a conjugação de fatores climáticos extremamente favoráveis ao
desenvolvimento de atividades biológicas, com a abundância de luminosidade,
água e calor, proporcionando o aparecimento de um elevado número de espécies.
Caracteriza-se por apresentar dossel fechado, compacto e com altura variável.

6.2 Relevo
É um planalto dissecado, com platôs levemente inclinados e áreas íngremes
limitando estas florestas. As encostas têm em média de 5 a 20 m de profundidade,
com declividade em torno de 100 a 400. O ponto topográfico mais alto está a 128 m
e o mais baixo a 40 m. Relevo acidentado, variando de plano a levemente ondulado,
composto de aclives e declives.

6.3 Solos
O controle geomorfológico na distribuição dos solos da região é marcante:
geoformas colinosas e residuais aplainados de baixos platôs estão geralmente
associadas a Latossolos Vermelho-Amarelos na áreas de rochas cristalinas ou a
Latossolos Amarelos nas áreas de sedimentos; nos terços médio e inferior das
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colinas ou residuais aplainados ocorrem Argissolos, que podem apresentar plintita

ou petroplintita, além de Espodossolos e Neossolos Quartzarênicos. Os solos de
terra firme geralmente se classificam como Argissolos, apresentando as seguintes
caracterìsticas: são solos minerais, que tem como característica diferencial a
presença de um horizonte superficial, exceto o orgânico, sem apresentar, contudo,
os requisitos para serem enquadrados nas classes dos alissolos, planossolos,
plintossolos ou gleissolos. Em termos de aptidão agrícola temos: fertilidade natural
baixa, classificando-os na classe restrita tanto para as culturas anuais e perenes,
num sistema de manejo intensivo; e regular e boa para culturas anuais e perenes
em sistema de manejo menos intensivo. Apresentam aptidão regular tanto para seu
aproveitamento em pastagem quanto na silvicultura; e, Latossolos: são solos
minerais que apresentam horizonte B latossólico imediatamente abaixo de qualquer
tipo de horizonte A, dentro de 200cm da superfície do solo ou dentro de 300cm, se o
horizonte A apresenta mais que 150cm de espessura. Acontecem nas áreas mais
planas e onduladas nas proximidades de Iranduba, em geral ocorrendo em áreas
sob cobertura de Floresta Densa. Sua maior limitação é a baixa fertilidade natural,
apresentando aptidão restrita tanto para os cultivos anuais quanto perenes.
Também apresentam uma boa aptidão para silvicultura e restrita para pastagens.
Estes solos, quando submetidos ao processo de derrubada da mata, queima dos
resíduos vegetais para limpeza do terreno e cultivo, apresentam queda acentuada
de produção a partir do segundo ano de cultivo, o que leva ao abandono da área e
incorporação ao processo produtivo de outra área.

6.4 Hidrologia
As águas naturais da região amazônica caracterizam-se por apresentarem
dois fatores principais que influenciam o meio ambiente aquático, provocando
alterações de suas características ecológicas: condições físico-químicas devido à
geologia, geomorfologia e cobertura florestal e mudanças drásticas do nível de água
durante o ciclo hidrológico anual. Pequenos tributários drenam a região onde se
localiza o imóvel em avaliação e têm importância direta no funcionamento do
ecossistema. Eles ainda não foram submetidos a impactos ambientais de grande
escala e que viessem a descaracterizá-los, podemos citar no contexto da região do
imóvel em avaliação o Rio Negro e o Rio Solimões.
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6.5 Clima
O clima da região é caracterizado como equatorial úmido, sendo resultante
de uma combinação de vários fatores, dos quais o mais importante é a
disponibilidade de energia solar. Tanto a insolação como a energia disponível na
região dependem diretamente da formação das nuvens, e este processo, por sua
vez, é diretamente influenciado pela umidade do ar e pelo mecanismo de formação
das nuvens. A energia que atinge a superfície terrestre é devolvida para a atmosfera
na forma de fluxo de calor sensível (aquecimento) e latente (evapotranspiração).
Desta forma, o balanço de energia e umidade interagem, sendo que o saldo de
radiação é particionado em termos de calor sensível e/ou latente, dependendo das
condições ambientais e de água no solo. A temperatura mensal média varia pouco
em quase toda a região amazônica, principalmente devido à posição geográfica e a
falta de relevos elevados na faixa central, sendo as variações diárias maiores que
as ocorridas durante o ano. A amplitude térmica sazonal é da ordem de 1° a 2° C.
As grandes oscilações de temperatura que ocorrem na Amazônia são causadas,
principalmente, pelas frentes frias. A região possui uma precipitação média de
aproximadamente 2300 mm/ano e três centros de precipitação abundante, nos
quais não existe período de seca. Estes valores de precipitação elevados próximo à
Cordilheira dos Andes são associados à ascensão orográfica da umidade
transportada pelos ventos alíseos de leste. O período de chuvas na região
amazônica é compreendido entre Novembro e Março, sendo que o período de seca
(estiagem) é entre os meses de Maio e Setembro. Os meses de Abril e Outubro são
meses de transição entre um regime e outro.

7. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

7.1 Vistoria
Realizado pelos Engenheiros Florestais André Vitor Rodrigues Miranda -
CREA/AM 54326-D, Rômulo César Carvalho Lima - CREA/AM 78993-D, Sabrina
Reis de Carvalho - CREA/AM 24218-D e Vitor Mateus Moreira Gonçalves -
CREA/AM 40352-D, em 30/04/2022, acompanhado pelo Ivanildo (Proprietário) com
a seguinte descrição:
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- Saída de Manaus/AM - Via terrestre - Rodovia AM 070 - Sede do Município

de Iranduba/ AM - km XX - prosseguindo mais adentro no Ramal Vicinal - em
torno de 500 metros;

- Utilizado como transporte para realização da vistoria um veículo tipo Kombi

da marca Volkswagen;

- A informação de distância partindo de Manaus/AM até a propriedade é de

aproximadamente 25 quilômetros em linha reta;

- O imóvel rural dista da sede de Iranduba/AM a menos de 50 quilômetros, ou

seja, proximidade com a sede municipal.

8. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO

O mercado sofreu um baque decorrente da pandemia de COVID-19,

entretanto com negócios sendo realizados em um prazo maior de comercialização.
Mas ainda existem alguns fatores que ajudam a aquecer o mercado no qual seria: A
Ponte Rio Negro e a Região Metropolitana de Manaus. A ponte do Rio Negro foi
inaugurada em 24 de outubro de 2011, sendo a única ponte que atravessa o trecho
do Rio Negro, sendo considerada como o maior ponte fluvial e esteaiada do Brasil,
com 3,6 quilômetros de extensão (3.595 metros), esta importante infraestrutura
proporcionou inúmeras vantagens para os municípios com acesso terrestre (caso de
Iranduba, Manacapuru e Novo Airão), bem como, beneficiando praticamente todos
os municípios do Médio e Alto Solimões. A Região Metropolitana de Manaus
(também conhecida como Grande Manaus) é uma das regiões metropolitanas do
Brasil, situada no estado do Amazonas, criada pela Lei Complementar Estadual n°
52 de 30/05/2007, e é formada pela união de oito municípios: Manaus, Iranduba,
Itacoatiara, Manacapuru, Rio Preto da Eva, Novo Airão, Careiro da Várzea e
Presidente Figueiredo; o termo refere-se à extensão da capital amazonense com
seus municípios vizinhos, apesar de distantes, e com baixa densidade demográfica,
21,44 hab./ km 2; Além disso, a Região Metropolitana de Manaus é um dos maiores
parques industriais da América Latina, sozinha, representa 60% da população do
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estado do Amazonas e cerca de 14,89% da população de toda a Região Norte do

Brasil.

9. METODOLOGIA, PESQUISAS E CÁLCULOS

Para a avaliação do imóvel, foi adotado o Método Comparativo Direto de

Mercado, que consiste em pesquisar as ofertas e/ou preços de venda de imóveis e
comparar com o imóvel que está sendo avaliado (imóvel avaliando). Para isso, é
necessário que a pesquisa tenha consistência na semelhança de variáveis que
serão trabalhadas, adotando fatores de homogeneização. Além de que os imóveis
amostrados devem ser selecionados na mesma localidade ou proximidades do
imóvel avaliando para melhor comparação.

9.1 Elementos da pesquisa de Valores

Para o memorial de cálculos foram coletados as seguintes amostras com

seus respectivos dados, como forma de avaliar o preço do imóvel que está sendo
avaliado:
Valor/ha nos
AMOSTRA AREA (ha) OFERTA (R$) PREÇO/ha municípios Ff Fa Ft K4 K5 K6 VL HOMOG
Catia Maria 16 2000000.00 125000 16581.77 0.9 1.2327 1 1 1 1 138684.3206
Sitio Bom
11.2 5000.00
Jesus 446.4286 16581.77 0.9 1.1790 1 1 1 1 473.7035
Sítio Danino 8.8 461000.00 52386.3636 16581.77 0.9 1.1440 1 1 0.8 1 43149.0190
Larissa 1.4 163000.00 116428.5714 16581.77 0.9 0.9091 1 0.90 1 1 85737.4248
Sítio 3 Irmãos 0.6 70000.00 116666.6667 16581.77 0.9 0.8178 1 1 1 1 85865.3706
Bom Jesus 0.6 70000.00 116666.6667 16581.77 0.9 0.8178 1 1 1 1 85865.3706
Dona Maria 1 0.6 60000.00 100000 16581.77 0.9 0.8178 1 1 1 1 73598.8891
Dona Maria 2 0.6 60000.00 100000 16581.77 0.9 0.8178 1 1 1 1 73598.8891
Raquel 1 0.6 50000.00 83333.3333 16581.77 0.9 0.8178 1 1 1 1 61332.4075
Raquel 2 0.6 50000.00 83333.3333 16581.77 0.9 0.8178 1 1 1 1 61332.4075

30% 0.9 Média 70963.7802

>30% 3.9 Desv. Pad 35261.5199
<30% 2.1

Imóvel vendido 1
Imóvel a venda 0.9
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Parâmetros utilizados:
Imóvel
avaliando Iranduba
área do imóvel 3
Valor/ha 16581.77

K4 K6
Terreno plano (1) Estrada temporaria ou permanente
Aclive até 5% (0.9) (1.02)
Aclive entre 5% e 10% Via hidrica temporaria (1.05)
(0.8) Rodovia asfaltada (1)
Aclive acima de 10%
(0.7)
Declive suave (0.9)
Declive acentuado (0.7)

K5
Limitação de solo
Rede hidrica com limitação de solo
Rede hidrica sem limitação
Solo sem limitação
Sérias limitações
Alagadiço (0.6)
Brejoso (0.5)
Úmido (0.8)
Seco e firme (1)
Permanente alagado (0.4)

Média e desvio padrão da amostra:

Média: 70963.7802
Desvio padrão: 35261.5199
● Verificação da Pertinência das Amostras pelo critério excludente de Chauvenet:

(a) Primeiramente verificar na tabela (coluna do valor homogeneizado) as amostras

máxima e mínima:
Sítio bom Jesus = xmin = 473.7035
Catia Maria = xmax = 138684.3206
* Valor crítico (tabelado) para 10 amostras = 1,96 (valor na tabela de Chauvenet)
Máxima
d/s = (138684.3206 – 70963.7802)/ 35261.5199
d/s = 1,92
portanto 1,92<1,96 (tabelado) obs: essa amostra permanece

Mínima
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Verificar se essas duas amostras são pertinentes ou se elas estão causando tendência
no nosso conjunto de amostras por serem muito diferentes.
- (amostra mínima)
d/s = (473.7035 – 70963.7802)/ 35261.5199
ds = 1,99

portanto 1,99 > 1,96 (tabelado) obs: essa amostra deverá ser eliminada.

Obs: Como temos que excluir a amostra de “Sitio bom Jesus”, portanto,
teremos um n=9 (n amostral) em vez de n=10, desta forma deve-se calcular
uma nova média e um novo desvio padrão sem essa amostra.

(b) Cálculo da nova média e do novo desvio sem a amostra de “Sitio bom Jesus” (n=9):

Média = 78796.0110
Desvio pad. = 26621.0153

Obs: agora o valor crítico tabelado de Chauvenet para 9 amostras é 1,92

Obs: Novamente vamos ver a amostra mínima

Sítio Danino = 43149.0190

- (amostra mínima) = (43149.0190 – 78796.0110)/ 26621.0153
d/s = 1.34
logo 1.34 < 1,92 (tabelado)
obs: o d calculado foi menor que o d tabelado portanto esta amostra não precisa
ser excluída e com isso as que vem depois dela também não.

● Calculo do Intervalo de confiança de Student (80%) – teste t:

Obs: n = 9 amostras
Obs2: Graus de liberdade (n-1) = 8, então pela tabela t = 1,40;

X = ± t tab * (s/√n-1)
X Max/há Amplitude
91972.7413 26353.4606
X min/ há
65619.2807

Ampli/3 = 8784.4869
Amp. 1 65619.2807 ------- 74403.7676
Amp. 2 74403.7676 ------- 83188.2545
Amp. 3 83188.2545 ------- 91972.7414
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Amp. 1 = 2 pesos
Amp 2 = 0 pesos

Amp. 3 = 3 pesos

● Soma dos pesos (Sp):

Sp = 2 + 2 + 0 + 3 + 3 + 3 = 13

● Soma dos valores ponderados (Sv):

Sv = valor amostra x peso +.............+valor da amostra x peso

Soma dos valores ponderados
1066800.054
SV/SP
82061.54265

Valor Final* 3 (área imóvel

avaliando)
246184.6279

Valor do imóvel sem considerar as culturas e semoventes = R$ 246.184,6279

● Semoventes
Semoventes - AVES Quantidade Preço Valor final
Galinha 30 40 1200
Peru 12 200 2400
Gansos 4 400 1600
Pato 24 50 1200
Total 6400

● Benfeitorias
Benfeitorias
Plantio Quantidade Produção Preço de venda RL CF r CM Fa
Coco 600 1000/mês 3 2800 3000 0.9 200 1
Cupuaçu 50 250 kg 7 1550 6000 0.9 200 1
Açaí 70 400 L 7 2600 6000 0.9 200 1
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Total Coco 5520

Total Cupuaçu 8520
Total Açaí 8340
Total 22380

● Valor final do imóvel:

Vf = Valor/fatores + Valor dos semoventes + valor dos cultivos

Vfinal do imóvel = R$ R$ 246.184,6279 + R$ 6.400,00 + R$ 22.6380,00

Valor do imóvel = R$ 274.964,63

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

Após a realização dos cálculos necessários para determinar o valor do

imóvel, foi obtido o seguinte resultado: R$274.946,63 (duzentos e setenta e quatro
mil, novecentos e sessenta e quatro e sessenta e três centavos).
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11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Arantes, C. A.; Arantes, C. de. Avaliações de Imóveis Rurais. Norma NBR

14653-3/2019. 3ª edição. Revisada e Ampliada. Ed. dos Autores. Araçatuba/SP,
2020;
Associação Brasileira de Normas Técnicas/ABNT – Avaliação de Bens – Parte 1:
Procedimentos gerais – NBR 14653-1. Rio de Janeiro, 2019;

Associação Brasileira de Normas Técnicas/ABNT – Avaliação de Bens – Parte 3:

Imóveis Rurais – NBR 14653-3. Rio de Janeiro, 2019;

Lima, M. R. de C. Avaliação de Propriedades Rurais – Manual Básico. A

Engenharia de Avaliações Aplicada às Fazendas. 3ª Edição. Editora LEUD. São
Paulo, 2011;

12. APÊNDICES

Plantio:Cupuaçu.
 16

Caixa de abelhas.

Plantio: Coco.
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Plantio: Açaí.

Semoventes: Gansos e pato