SUMÁRIO

APRESENTAÇÃO-----------------------------------------------------------------------------03

OBJETIVO --------------------------------------------------------------------------------------04

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL--------------------------------------------------------04

VIAS DE ACESSO----------------------------------------------------------------- ----------05

RELEVO-----------------------------------------------------------------------------------------06

DADOS CLIMATOLÓGICOS---------------------------------------------------------------07

USO DO SOLO--------------------------------------------------------------------------------07

AVALIAÇÃO TERRA NUA------------------------------------------------------------------20

CÁLCULO VTN/HÁ--------------------------------------------------------------------------23

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS------------------------------------------------------27

CONCLUSÃO---------------------------------------------------------------------------------29

ANEXOS---------------------------------------------------------------------------------------
 FAZENDA IRAPURÚ
PROPRIETÁRIO: IRAPURÚ TRANSPORTES LTDA
PILÃO ARCADO-BA

SETEMBRO DE 2021
 APRESENTAÇÃO

O presente relatório versa a apresentação do Laudo de Vistoria e Avaliação do

imóvel rural denominado FAZENDA SÃO JOÃO, conforme solicitação do
Proprietário, onde os valores foram calculados com parâmetros referentes ao ano
2021, utilizando-se para isso informações de profissionais e instituições idôneas e
cálculos de uso e depreciação das inversões existentes.
O imóvel em tela localiza-se no município de Pilão Arcado–Ba, em área de Solos
medianos, várias fontes de água perene situada a 123,01 km do Polo atrativo
Agropecuário, aos vinte e cinco dias do mês de julho do dito ano, nesta cidade e
Comarca de Caracol, Estado do Piauí em Cartório da Serventia Única, perante
mim Escrivão Judicial e as duas testemunhas adiante nomeadas e no final
assinadas, compareceram partes entre si justas e contratadas, a saber: de um
lado como proprietária, IRAPURÚ TRANSPORTES LTDA, inscrita no CNPJ nº
88.668.298/0001-53 com sede na Estrada São Francisco, 460, Bairro Jardim
Maria Rosa, cidade de Taboão da Serra/SP. A Empresa é possuidora do
seguinte imóvel: Um imóvel denominado Fazenda São João, Registrada no
cartório de Registro de Imóveis a partir deste ato passa a se denominar de:, R-1-
1434 Município de Pilão Arcado – Bahia.– Bahia, com área de 10.005,80 ha (Dez
mil, e cinco hectares, oitenta ares). PASSAR A DENOMINAR FAZENDA
IRAPURÚ.
O trabalho de campo foi realizado no período de Setembro de 2.021 pelo perito e
avaliador judicial, credenciado na 7ª Vara-Seção Judiciária do Estado da Bahia,
Emanuel Carlos Rizério da Silva –Engº Agrônomo, Engº Segurança do Trabalho,
Consultor Ambiental, CREA n.º 24.948-D.
Salienta-se que os procedimentos para a avaliação do imóvel foram embasados
nas Normas da ABNT, utilizando referenciais técnicos de Órgãos Oficiais, tais
como, Banco do Nordeste, Banco do Brasil, INCRA – Sites Imobiliários, estatística
de opiniões, em virtude da existência de negócios realizados e ofertas da região
em relação ao imóvel em tela. Outrossim, que os justos valores do imóvel
vistoriado, refletiram-se o preço de mercado em sua totalidade, incluindo-se as
terras e acessões naturais, matas e florestas e o valor das benfeitorias úteis e
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necessárias, sendo calculada a depreciação conforme o estado de conservação

das mesmas, em consonância com a Lei 8.629/93.
O apoio recebido dos funcionários da Fazenda vistoriada que contribuíram com a
realização deste trabalho, quando os mesmos nos forneceram informações e
documentos acerca do imóvel, objeto desta vistoria.
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OBJETIVO
Determinar tecnicamente o valor monetário atual do imóvel Rural denominado
FAZENDA IRAPURÚ, município de Pilão Arcado - Ba, objeto de
Negociação.(Compra e venda) e Cadastral.

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

1.0. NOME: Fazenda Irapurú

1.1. MUNICÍPIO: Pilão Arcado - Bahia

1.2. ÀREA: 10.005,80 ha

1.2.1. Segundo o levantamento topográfico georreferenciado, anexo, a área do
imóvel é de 10.005,80 ha.

1.3. LIMITES e CONFRONTAÇÕES:

VIDE DOCUMENTOS

1.4. CÓDIGO CADASTRAL:

1.5. REGIÃO DE PLANEJAMENTO – Mesorregião do Vale São Franciscano-Ba

1.6. REGIÃO ADMINISTRAÇÃO – Pilão Arcado

1.7. REGIÃO ECONÔMICA (015) – Mesorregião do Vale São Franciscano-Ba

1.8. VIAS DE ACESSO:

Saindo de Pilão Arcado. Em linha reta Próximo à Barragem de Sobradinho. Vide

anexos.
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1.9. RELEVO:
IMÓVEL UNIDADE RELEVO( declividade) ÁREA(ha) %
GEORMOLOGICA
FAZENDA IRAPURÚ Baixada/Margens Plano/suave ondulado (0-10%) 8.004,64 80,00
Mata/Cerrado/Encosta 2.001,16 20,00
Ondulado a forte ond. (>15 %)

AREA TOTAL 10.005,80 100,00

Quadro 01- Distribuição do relevo do imóvel Fazenda Irapurú.
VEGETAÇÃO:
FLORESTA SUBCADUCIFÓLIA-SUBPERENIFÓLIA E PARTE DE CAATINGA
Na Botânica, caducifólia,caduca, ou decídua é o nome dado às plantas que,
numa certa estação do ano, perdem as suas folhas, geralmente nos meses
mais frios e sem chuva(outono e Inverno) ou em que a água se encontra
congelada ou de difícil acesso no solo.
É a forma que as plantas encontram para não perder água pelo processo
de evaporação pelas folhas. Às vezes ficam só os galhos e o caule. Desta
forma elas armazenam a água sem perder praticamente nada pela
evaporação.
Algumas plantas de pequeno porte, ficam com suas folhas aparentemente
murchas quando os raios solares incidem sobre elas. É uma forma de não
perder a umidade, também, pois assim elas fecham os estômatos-“Os
poros” das folhas. Plantas que apresentam o atributo contrário tem folhas
persistentes.(Espécie Perenifólia).
“§ Integram o Preço da TERRA NUA as florestas nativas,
matas nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural,
não podendo o preço apurado superar,tem qualquer
hipótese o preço de mercado do imóvel”.
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1.10. REDE HIDROGRÁFICA:

O imóvel pertence a Micro–Bacia Hidrográfica do Rio São Francisco. Possui

inúmeros Riachos perenes, área com aptidão para pastagens, silvicultura, sorgo e
Pecuária.

1.11. DADOS CLIMATOLÓGICOS:

A propriedade esta sob influência do tipo AW da classificação de KOPPEN e do

tipo 4bth da classificação de GAUSSEN. Com estações bem definidas, seca no
inverno e chuva no verão. Sendo o período de maior pluviosidade de novembro a
março e o período de menor pluviosidade de abril a outubro.
O Balanço Hídrico Climatológico para a Estação Meteorológica mais próxima, que
é segundo o INMET a estação n° 05- Barreiras, localizada aproximadamente 200
km do imóvel avaliado.

Dados Máxima Mês Mínima Mês Média

Anual
TEMPERATURA MÉDIA ( C) 26,5 Out. 21,8 Jul. 24,2
UMIDADE RELATIVA DO AR (%) 80,2 Fev. 45,2 Set. 67,2
PLUVIOSIDADE (mm) 198 Dez. 0 Jul./Ago 750,00
ETCA (mm) 152,7 Out. 90,2 Jun.
VELOCIDADE DO VENTO (m/s) 2,0 Jul. 1,5 Mar/Abr 1,7
Quadro 2 – Normais Climatológicas da Estação Meteorológica – Pilão Arcado Barreiras,
para uma série histórica de 20 anos.

1.12. REDE DE ENERGIA:

Não tem.

1.13. SOLOS – USO ATUAL E CAPACIDADE DE USO DO SOLO.

Nas Baixadas Planas a Suaves onduladas, na sua maioria, solos latossólico,
profundos a muito profundos, bem acentuadamente drenados, textura arenosa a
média, levemente ácido a ácido e fertilidade em alguns pontos relevantes média.
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QUADRO 3- CAPACIDADE DE USO DO SOLO.

IMÓVEL CAPACIDADE DE USO ÁREA(ha) %

FAZENDA IRAPURÚ Classe II 8.004,64 80,00

2.001,16 20,00
Classe III

AREA TOTAL 10.005,80 100,00

PILÃO ARCADO

Município na Bahia
Pilão Arcado é um município brasileiro do estado da Bahia. Sua população
estimada em 2004 era de 30.413 habitantes. É situada próximo ao Rio São
Francisco. Conhecida como Pilão novo foi construída para abrigar a população da
cidade antiga inundada pelo referido rio.

Área: 11.700 km²

População total (IBGE/2019): 35 048 hab
Prefeito(a): Orgeto Bastos dos Santos (Progressistas, 2021 – 2024)
Fundação: 1771 (250 anos)
Distância até a capital: 740 km
IDH (PNUD/2010): 0,506 — baixo
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CLIMATOLOGIA

Os dados apresentados representam o comportamento da chuva e da

temperatura ao longo do ano. As médias climatológicas são valores calculados a
partir de uma série de dados de 30 anos observados. É possível identificar as
épocas mais chuvosas/secas e quentes/frias de uma região.

Mês Minima (°C) Máxima (°C) Precipitação (mm)

Janeiro 23° 32° 145
Fevereiro 23° 32° 120
Março 23° 31° 135
Abril 23° 31° 105
Maio 22° 32° 12
Junho 21° 31° 3
Julho 20° 31° 1
Agosto 20° 32° 0
Setembro 21° 34° 40
Outubro 23° 34° 110
Novembro 24° 33° 120
Dezembro 23° 32° 130

PILÃO ARCADO
Município do Brasil
Símbolos

Bandeira
Hino
Gentílico pilão-arcadense

Localização
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Localização de Pilão Arcado na Bahia

Mapa de Pilão Arcado

Coordenadas 10° 0' 10" S 42° 30' 14"
O
País Brasil
Unidade Bahia
federativa
Municípios Remanso, Campo Alegre
limítrofes de Lourdes, Sento Sé,
Barra, Xique-Xique,
Guaribas/PI, Morro
Cabeça no Tempo/PI,
Buritirama, Avelino
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Lopes/PI
Distância até a 740 km
capital
História
Fundação 1771 (250 anos)
Emancipação 15 de janeiro de 1890
(131 anos)
Administração
Prefeito(a) Orgeto Bastos dos
Santos[1] (Progressistas,
2021 – 2024)
Vereadores 13
Características geográficas
Área total [2] 11 700,012 km²
População 35 048 hab.
total
(IBGE/2019[3])
Densidade 3 hab./km²
Clima semiárido (AC)
Fuso horário Hora de Brasília (UTC−3)
CEP 47240-000
Indicadores
IDH 0,506 — baixo
(PNUD/2010[4])
PIB R$ 89 131,533 mil
(IBGE/2008[5])
PIB per capita R$ 2 610,46
(IBGE/2008[5])
Outras informações
Padroeiro(a) Santo Antônio
Sítio Prefeitura de Pilão
Arcado (Prefeitura)
Câmara Municipal de
Pilão Arcado (Câmara)
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AVALIAÇÃO DE TERRA NUA

O valor da terra nua foi atribuído em consonância com as Normas Técnicas da

ABNT- Associação Brasileira de Normas e Técnicas, especialmente a NBR
14.653-3, que o mesmo foi fundamentado a partir de informações de Mercado,
Empresas de Assistência Técnica, Imobiliárias da Região, Órgãos Oficiais, tais
como, Banco do Brasil, INCRA e negócios ofertados.(Anúncios de Internet, jornais
entre outros).

METODOLOGIA :

1.1 A metodologia empregada baseou-se nas Normas de Avaliação de Imóveis

Rurais-NBR 8799/85 e NB 613. Utilizou-se ainda as determinações e
procedimentos de Avaliação de Imóveis Rurais adotadas pelo Banco do Nordeste,
Banco do Brasil, Empresas Elaboradoras de Projetos e informações de
transações efetivadas.
1.2 O nível de precisão adotado foi o estabelecido como Grau II.

Sendo necessários o uso de fotografias digitais, Georreferenciamento, visita “ in

loco”, documentos, croqui de acesso, entre outros para aumentar a confiabilidade
e precisão da Avaliação do Imóvel Rural conforme a NBR 14.653-3 a seguir:
Foi utilizado o Método Comparativo de Mercado, juntamente com os itens
exigidos pela NBR já citada.
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PROCEDIMENTOS DA NBR 14.653-3-ABNT

9 Especificação das avaliações

9.1 Generalidades

9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do

engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam
ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de
fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no
trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados
de fundamentação.
Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do
mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.

9.1.2 No caso de insuficiência de informações que não permitam a utilização dos

métodos previstos nesta Norma, conforme 8.1.2 da ABNT NBR 14653-1:2001, o
trabalho não será classificado quanto à fundamentação e à precisão e será
considerado parecer técnico, como definido em 3.34 da ABNT NBR 14653-
1:2001. Nesse Trabalho não é o caso.

9.1.3 Os laudos de uso restrito, conforme 10.3 da ABNT NBR 14653-1:2001,

podem ser dispensados de especificação, em comum acordo entre as partes.
As avaliações de imóveis rurais devem ser serão especificadas, segundo sua
fundamentação, conforme os critérios de 9.2 e 9.3.

9.2 Quanto à fundamentação

9.2.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos

graus indicados na tabela 1, de acordo com a soma dos pontos em função das
informações apresentadas.
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Tabela 1 — Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação.

GRAU

I II III

12 36 71
Limite Máximo

Limite Mínimo 35 70 100

9.2.2 Esta pontuação é obtida segundo a tabela 2, quando a finalidade for a

avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se o método comparativo
direto de dados de mercado, conjugado ou não com os métodos de custo e da
capitalização da renda.

9.2.2.1 Na avaliação do imóvel rural como um empreendimento, deve-se reportar

à ABNT NBR 14.653-4.

9.2.2.2 O engenheiro de avaliações deve enquadrar seu trabalho em cada item da

tabela 2. A soma dos pontos obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir
o grau de fundamentação conforme a tabela 1, observadas as restrições de 9.2.3.

9.2.3 Observações referentes à tabela 2 estão descritas de 9.2.3.1 a 9.2.310.

9.2.3.1 No item 1, se houver maioria de opiniões, fica caracterizado o grau I.

9.2.3.2 k = número de variáveis independentes:

a) variável dependente: preço ou preço unitário;
b) variáveis independentes (exemplos): área, classe de solo, situação etc.

9.2.3.3 São obrigatórios em qualquer grau:

a) explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no mercado;
b) vistoria do imóvel avaliando;
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c) identificação das fontes;

d) no mínimo três dados de mercado, efetivamente utilizados.
9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imóvel avaliando, o profissional
pode admitir uma situação paradigma, conforme em 7.3.1 da ABNT NBR 14653-
1:2001.
9.2.3.5 É obrigatório nos graus II e III o seguinte:
a) a apresentação de fórmulas e parâmetros utilizados;
b) no mínimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados;
c) a apresentação de informações relativas a todos os dados amostrais e
variáveis utilizados na modelagem;
d) que, no caso da utilização de fatores de homogeneização, o intervalo
admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores esteja
compreendido entre 0,80 e 1,20.
9.2.3.7 No caso de utilização de variáveis qualitativas que podem assumir n
situações bem definidas (códigos alocados), como, por exemplo, a situação (boa,
regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1) variáveis dicotômicas para
descrever as diferenças qualitativas. Quando isto não for possível, a avaliação
terá grau de fundamentação máximo II.
9.2.3.8 Se os dados não forem de mesma exploração (conforme em 5.1.2), o
modelo adotado pode incluir variáveis dicotômicas que evidenciem as diferenças
dos respectivos mercados.

9.2.3.9 Na inexistência de produções vegetais, construções ou instalações ou

quando estas não forem objeto da avaliação, deve ser atribuído o valor máximo
nos itens 4 e 5 da tabela 2 para não penalizar o enquadramento na tabela 1.
9.2.3.10 Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são
cumulativos e a soma é realizada apenas na vertical.
9.3 Quanto à precisão
As avaliações de imóveis rurais serão especificadas quanto à precisão no caso
em que for utilizado exclusivamente o método comparativo direto de dados de
mercado, conforme a tabela 3.
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10 Procedimentos específicos
10.1 Terras nuas
10.1.1 Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado, preferivelmente, o
método comparativo direto de dados de mercado.
10.1.2 É admissível na avaliação a determinação do valor da terra nua a partir de
dados de mercado de imóveis com benfeitorias, deduzindo-se o valor destas.
10.1.2.1 No cálculo do valor das benfeitorias, pode-se adotar o fator de
comercialização, além daqueles citados em 10.2.
10.1.3 Fatores de homogeneização
No caso de utilização de fatores de homogeneização, recomenda-se que a
determinação destes tenha origem em estudos fundamentados estatisticamente e
envolva variáveis, como, por exemplo, escalas de fatores de classes de
capacidade de uso, fatores de situação e recursos hídricos. Os dados básicos
devem ser obtidos na mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel
avaliando e tratados conforme anexo B.

10.1.4 Método da capitalização da renda

Para o uso do método da capitalização da renda, remete-se à ABNT NBR 14653-
4.
10.2 Construções e instalações
10.2.1 As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de dados
de mercado, devem ser feitas através de orçamentos qualitativos e quantitativos,
compatíveis com o grau de fundamentação.

10.2.2 Quando empregado o método da quantificação de custo, podem ser

utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos,
específicos para mercados rurais. É recomendável que esses materiais sejam
anexados ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentação.
10.2.3 A depreciação deve levar em conta:

a) aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do estado de

conservação;
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b) aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no contexto

socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a
funcionalidade do imóvel.

10.3 Produções vegetais

Na avaliação em separado das produções vegetais deve-se observar o descrito
em 10.3.1 a 10.3.3.
10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a
identificação do valor econômico.
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação,
recomenda-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda, o
custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos.

10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a aplicação de um

fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da
pastagem.

10.3.3.1 Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios
regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições, pelo período
restante de sua vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo
da terra.
10.4 Florestas nativas

Para a identificação do valor da terra em conjunto com a sua floresta nativa, deve-
se seguir o descrito e 10.4.1 e 10.4.2.

10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo direto de
dados de mercado.

10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão competente,

pode ser utilizado o método da capitalização da renda, onde devem ser
considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessário o
inventário florestal, este deve ser executado para a área avalianda.
10.5 Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias
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10.5.1 Na utilização do método comparativo direto de dados de mercado, o valor

do imóvel é obtido por meio de modelos onde as características dos imóveis,
como, por exemplo, localização, área, tipos de solos, benfeitorias, equipamentos,
recursos naturais etc., são consideradas como variáveis independentes.

10.5.2 Como segunda opção, pode-se utilizar o método da capitalização da renda,

conforme detalhado na ABNT NBR 14653-4.
Anexo B
(normativo)
Procedimentos específicos para aplicação de fatores de homogeneização
B.1 Generalidades
B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicável ao método comparativo direto de
dados de mercado, é admitida a priori a validade da existência de relações fixas
entre os atributos específicos e os respectivos preços. Para isso, são utilizados
fatores de homogeneização calculados conforme 7.7.2.1, que reflitam, em termos
relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e
temporal.
B.1.2 É recomendável que sejam utilizados dados de mercado:
a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando;
b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não
contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através
de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo, neste
caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. Quando a
atualização na forma mencionada for impraticável, só será admitida a correção
dos dados por índices resultantes de pesquisa no mercado.

B.1.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado

com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de
homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre
0,50 e 1,50.
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B.1.2.2 O preço homogeneizado de cada dado amostral, resultado da aplicação

de todos os fatores de homogeneização, deve estar contido no intervalo de 0,50 a
1,50, em relação ao preço observado no mercado.

B.1.3 Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos

consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da
amostra.

B.1.4 Os fatores de homogeneização devem apresentar, para cada tipologia, os

seus critérios de apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a
abrangência regional e temporal.

B.1.4.1 Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua

tipologia, campo de aplicação e abrangências regional e temporal.

B.1.4.2 No caso de variáveis qualitativas, não é admitida extrapolação em relação

às características da amostra. Para as demais variáveis, as características
quantitativas do imóvel avaliando não devem ultrapassar 50% dos limites
observados na amostra, resguardado o campo de aplicação do fator de
homogeneização utilizado.

B.1.4.3 Toda característica quantitativa, ou expressa por variável proxy, do imóvel

avaliando não deve ultrapassar o intervalo compreendido entre a metade do limite
inferior e o dobro do limite superior da amostra.
Para as demais características qualitativas é vedada a extrapolação em relação
aos limites amostrais.

B.1.4.4 A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no

trabalho avaliatório.
B.2 Definição dos fatores de homogeneização
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B.2.1 Fator de fonte

É a relação média entre o valor transacionado e o valor ofertado, observada no

mercado imobiliário do qual faz parte o bem avaliando.

B.2.2 Fator classe de capacidade de uso das terras

Define-se o paradigma a ser utilizado no processo de homogeneização e

determina-se o seu índice, obtido por modelo matemático ou estatístico ou com a
utilização da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas específicas.
Por ocasião da vistoria dos dados de mercado, com concurso dos mapas de solos
existentes ou de observações locais, verifica-se a característica morfológica, física
e química, e obtém-se a extensão geográfica e distribuição percentual das
classes ocorrentes.
Com auxílio da mesma escala utilizada, considera-se a distribuição geográfica e
percentual das classes ocorrentes anteriormente obtidas e determina-se o índice
para cada um dos dados de mercado.
O fator classe de capacidade de uso das terras corresponde à razão entre o
índice do paradigma com o índice de cada dado de mercado.

B.2.3 Fator de situação

Define-se a situação paradigma a ser utilizada no processo de homogeneização e

determina-se o seu índice, obtido por modelo matemático ou estatístico ou com a
utilização da escala de Mendes Sobrinho ou outras tabelas específicas.
Por ocasião da vistoria dos dados de mercado, determina-se o índice para cada
um deles.
O fator de situação corresponde à razão entre o índice do paradigma com o índice
de cada dado de mercado.
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B.2.4 Outros fatores

Outros fatores, como, por exemplo, disponibilidade de recursos hídricos, devem

ser utilizados quando relevantes.

B.3 Processo de homogeneização

É o produto dos fatores pelos preços observados dos dados de mercado.

B.4 Campo de arbítrio

O campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor máximo

e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento,
limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso não seja adotado o valor
calculado, o engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha.
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Referências bibliográficas

[1] Lei Federal nº 4.504, de 30/11/1964, que dispõe sobre o Estatuto da Terra.
[2] Lei Federal nº 5.194, de 21/12/1966, que regula o exercício das profissões de
Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências.
[3] Lei Federal nº 6.496/77, que institui a “Anotação de Responsabilidade Técnica”
(ART) na prestação de serviços de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia;
autoriza a criação pelo CONFEA de uma Mútua Assistência Profissional e dá
outras providências.
[4] Lei Federal nº 8.629 de 05/02/93, que regulamenta os dispositivos
constitucionais relativos à reforma agrária.
[5] Decretos Federais nº 23.196/34 e 23.569/34, que dispões sobre atribuições
profissionais dos engenheiros agrônomos.
[6] Decreto Federal nº 24.643/34, que dispõe sobre o Código de Águas.
[7] Medida Provisória nº 2.183-56 de 24 de agosto de 2001, que dispõe sobre
desapropriações por utilidade pública.
[8] Resolução nº 342/90 do CONFEA, que dispõe sobre a responsabilidade
técnica do engenheiro agrônomo.
[9] Decisão normativa do CONFEA 34/90, que dispõe quanto ao exercício por
profissional de nível superior das atividades de engenharia de avaliações e
perícias de engenharia.
[10] Decisão normativa do CONFEA 69/01, que dispõe sobre aplicação de
penalidades aos profissionais por imperícia, imprudência e negligência e dá
outras providências.
[11] Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA –
Escritório Técnico de Agricultura Brasil – Estados Unidos) III aproximação.
[12] Manual Técnico de Vegetação Brasileira, publicado pela Secretaria de
Planejamento, Orçamento e Coordenação do IBGE, Diretoria Geociências,
Departamento de Recursos Naturais e Estudos Ambientais.
[13] Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação no
Sistema de Capacidade de Uso (SBCS, 1983).
[14] Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de
Avaliação de Imóveis Rurais – 1ª aproximação/CESP
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OS CÁLCULOS FORAM BASEADOS NOS SEGUINTES PARÂMETROS:

- Solo totalmente adequado para mecanização agrícola.

- Regime de chuvas de 900-1.100,00(Microclima no Municipio, zoneamento

diferenciado. mm, perímetro irrigado da barragem de Sobradinho perto.
- Cálculo baseado no mínimo nos próximos 10 anos, o que na verdade os valores
serão além dos pesquisados, mas por margem de garantia foram colocados com
valores menores que a valorização real do imóvel.

- Os preços justificam a ascensão de Pilão Arcado(Descoberta de inúmeras

Jazidas de minerais, inclusive uma das maiores do País em Ouro), divisa com o
Piauí(pertencente a Região denominada MATOPIBA(Maranhão, Tocantins e
Bahia, com maior luminosidade, terras propícias à agricultura de precisão, com
estimativa de em alguns anos, mais ou menos 5(cinco) acompanhar os valores da
região do Mato grosso, tendo ainda a logística como vantagem, uma vez que o
escoamento de insumos e produção não estão muito longe dos Portos de Aratú,
Ilhéus etc. Salientando-se ainda que o início das obras da Ferrovia do Oeste,
estão iniciando. Ainda temos o Porto de Itaquí no Maranhão.
- No imóvel não existe, não existiu qualquer ônus, seja financiamento bancário,
Hipoteca, Gravame, ITR, INSS, FGTS, CND e AMBIENTAIS.
- Acesso trafegável durante todo o ano. Asfalto e Cascalho.
IMÓVEL- FAZENDA IRAPURÚ-PILÃO ARCADO-BA

Área: 10005,80 ha.

Localização: Pilão Arcado-Ba

Distância da Cidade Polo: 123,01

Valor Básico da Terra Nua R$ 7.000,00(Sete mil, reais, zoneamento em

microclima diferenciado, solos, pluviosidade entre outros) Zoneamento da
Prefeitura Municipal de Pilão Arcado, baseado em 46,7 sacas de Soja, a R$
150,00 a saca de soja.

Fator Distância:1,10- Km, sendo 123,01 Km de estrada de chão asfalto.

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Fator Energia:1,00.

ITENS DE AVALIAÇÃO: NOTAS AGRONÔMICAS

1-FS/A = Solo/Acesso = 1,10

2-F.E=Energia: 1,50;

3-F. Distância=1,10

4- Fator Água: 1,50- irrigação e consumo humano e animal.

Fc = Fator de Correção- CLASSE II- 8.004,64 ha CLASSE III- 2.001,16 ha

Fc = Fs/a X FE X FD X FA X F Área

Fc = 1,10 X 1,50 X 1,10 X 1,50 X 1,20 = Fc = 2,723

VTN1(CLASSE II ) 8.004,64ha X R$ 7.000,00/ha X 2,723 = R$ 152.968.670,40

1-FS/A = Solo/Acesso = 1,10

2-F.E=Energia: 1,00;

3-F. Distância=1,10

4- Fator Água: 1,20- irrigação e consumo humano e animal.

Fc = Fator de Correção- CLASSE III- 2.001,16 ha

Fc = Fs/a X FE X FD X FA X F Área

Fc = 1,10 X 1,00 X 1,10 X 1,20 X 1,20 = Fc = 1,742

VTN2(CLASSE III)= 2.001,16 ha X R$ 7.000/ha X 1,742 = R$ 24.402.145,04

VTN TOTAL = R$ 177.370.815,44
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CONCLUSÕES:
1- O valor definido para cálculo de área em sacas de soja/ha é o
preço médio de R$ 150,00 a saca, muito utilizado pelos agentes
financeiros na região com: Banco do Nordeste, Banco do Brasil,
HSBC, Bradesco, Cargill, Bunge etc.
2- O imóvel possui área em condições de ser trabalhada, plana, em
torno de 70% ou mais.

3- A propriedade foi avaliada, numa área produtiva, segundo

zoneamento municipal, já foi avaliada uma área nessa mesma
Região, em 2014, em torno de 6.900,00/ha (INCRA).

Assim, de acordo com as qualificações e quantificações fornecidas pelos fatores

levantados e anteriormente descritos e pelas explicações técnicas e potencial do
Oeste Baiano, realizamos os cálculos através de planilha e chegamos aos
seguintes valores:
ITEM QUANTIDADE
1. Área (ha) 1.952,5166
2. Valor Terra Nua/ha R$ 17.726,80
3. Valor Total da Propriedade R$ 177.370.815,44
O valor total da propriedade é de R$ 177.370.815,44 (Cento e setenta e sete
milhões, Trezentos e Setenta mil, Oitocentos e quinze reais e quarenta e quatro
centavos Centavos).

Pilão Arcado, Setembro de 2021.

Emanuel Carlos Rizério da Silva

Perito Oficial Justiça Federal
Engenheiro Agrônomo/Engenheiro Segurança Trabalho
Especialista em Cafeicultura Irrigada/Biossegurança Hospitalar e Laboratorial
Especialista em Petróleo e Gás-CREA- 24.948-D
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AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES RURAIS.

GENERALIDADES

Valor de mercado: O valor de mercado é provável ponto de convergência entre os interesses de

vendedores e compradores de um determinado bem. Em mercados livres este valor é o que mais se
aproxima do preço.
Preço: Quando uma negociação se concretiza, o ponto onde efetivamente os interesses se cruzaram
representa o preço. O preço, portanto, não é uma estimativa e sim um dado concreto.
Quando uma instituição de crédito expõe uma garantia à venda e consegue vendê-la, a importância
recebida é o preço; independentemente desta importância situar-se além ou aquém da expectativa
de valor.
Entende-se então que o valor a ser perseguido nas avaliações para um banco deva ser
exclusivamente o valor de mercado por ser o mercado quem abriga os interesses dos compradores e
o produto dinheiro pelo qual interessa-se um banco em fazer a troca.

Valor de reposição, valor histórico, valor potencial e outros tantos valores podem e devem ter suas
influências consideradas e medidas na formação do valor de mercado. Para tanto, só o prévio
conhecimento dos elementos que compõem o mercado evidencia a verdadeira relação entre o valor
de mercado e os demais valores.
Avaliar uma edificação ou outro bem pelo seu custo de reprodução não garante a determinação do
valor de mercado, uma vez que o custo de reprodução não é resultante do ajuste dos interesses de
compradores e vendedores. Ele decorre apenas da capacidade que teve o ofertante de produzir um
bem, empregando mais ou menos recursos. Ao ser utilizado este custo, só um lado, o lado de quem
produziu, está determinando o valor. Fica faltando, portanto, a influência dos compradores. Sem se
comprovar o comportamento dos compradores não se comprova o comportamento do mercado nem
se determina o valor de mercado.

Nenhum valor atribuído a um bem, que não seja resultado da comprovação do confronto de
interesses de vendedores e compradores, se presta para valor de mercado

Pesquisa: O procedimento para se identificar os ítens que compõem os interesses do mercado é a

coleta de informações acerca de seus eventos e a disposição ordenada destas informações é a
pesquisa.
A determinação da influência de cada item na formação dos valores constitue-se no pleno
conhecimento do mercado.
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A representação destas influências através de fórmulas, expressa as regras formadoreas de valores

num determinado mercado.

Avaliação: A aplicação dessas fórmulas às características de um determinado bem é uma avaliação

e seu resultado é o valor de mercado.

Eficacácia das avaliações:Se as características, preferências e interesses dos elementos que

compõem o mercado forem bem determinadas pela pesquisa, as fórmulas refletirão, com acerto, o
comportamento do mercado e a avaliação será eficaz.

Na impossibilidade de proceder-se a uma boa pesquisa, procede-se a uma pesquisa de qualidade

inferior e a eficácia da avaliação será reduzida na proporção da qualidade da pesquisa.
Não existindo pesquisa, não é possível identificar as lei formadora dos valores, e uma avaliação
nestas circunstâncias é ineficaz, não podendo seu resultado ser tido por valor de mercado.
Há uma chance de qualquer valor arbitrado por quem quer que seja, se aproximar do valor de
mercado, mas este fato prende-se ao campo da casualidade, que não guarda dependência com o
emprego de técnica alguma.

Médodos de avaliação: Entre dos diversos métodos de avaliações, o método comparativo de dados
de mercado, o método da renda e o método do custo de reprodução/substituição podem atender aos
objetivos de avaliações para garantias.

O método comparativo de dados de mercado é o que oferece a melhor condição de se chegar ao

valor de mercado pois, como o próprio nome diz, baseia-se na comparação objetiva entre eventos
ocorridos e um evento possível de ocorrer, tal como a venda de um imóvel que se está avaliando.

O método da renda baseia-se no exame de componentes capazes de gerar lucros e que façam parte
do objeto avaliado, determinando a influência destas vantagens na estimativa final do valor de
mercado.

O método do custo de reprodução/substitução, embora não determine o valor de mercado pode ser
aproveitado para gerar informação básica ou inicial para uma possível estimativa de valor de
mercado.

Critérios de avaliação: A terra nua será avaliada pelo método comparativo de dados de mercado e
as coberturas pelo método da renda.
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A coleta de dados para a pesquisa deverá ser uma prática permanente, independentemente de se
estar ou não procedendo alguma avaliação.
O avaliador irá coletando, dia-a-dia, toda e qualquer informação que diga respeito à sua região, tais
como ofertas, vendas, indenizações, leilões, etc.
Deverá ser usada a planilha Coleta de Preços de Imóveis.

As informações que forem coletadas serão repassadas ao técnico da Agência, para que sejam
usadas na apuração do Preço Base da Terra Nua.

Com este procedimento, o Preço Base da Terra Nua estará sendo extraído de negócios realizados,
e não de forma subjetiva; antendendo portanto aos critérios que deverão ser considerados numa
avaliação.

VALOR BASE DA TERRA NUA:

Para apuração do valor da terra nua foi adotado um valor básico, que será corrigido - para maior ou
para menor - em função dos índices corretores (fatores).
Foi considerado um hectare de solo definido como padrão - classe 1, com acesso ótimo, sem água,
sem possibilidade de introdução de energia, localizado entre 20 a 50km do polo atrativo, com área
de 100 a 500ha, e localizado fora de perímetro irrigado.
Conforme já comentado acima, os valores básicos da terra nua serão doravante corrigidos com base
em negócios realizados, de forma a guardar coerência com a realidade do mercado.

TABELA DE FATOR SOLO/ACESSO

SOLO-Classe
==> I II III IV V VI VII VIII
ACESSO
ÓTIMO 1,00 0,95 0,75 0,55 0,50 0,40 0,30 0,20
BOM 0,90 0,85 0,67 0,49 0,45 0,36 0,27 0,18
REGULAR 0,80 0,76 0,60 0,44 0,40 0,32 0,24 0,16
PRECÁRIO 0,70 0,66 0,52 0,38 0,35 0,28 0,21 0,14

CLASSIFICAÇÃO DE SOLOS - ESCALA DE NORTON

Classe I - Terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de conservação e
melhoramentos. São terras muito boas sob todos os aspectos.
Classe II - Terras cultiváveis, com práticas simples de conservação. São terras boas, podendo
exigir drenagem e apresentar baixa fertilidade.
Classe III - Terras cultiváveis, mas com sérios problemas de conservação. São moderadamente
boas,apresentando um ou mais fatores restritivos de uso.
Classe IV - Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada, com sérios
problemas de conservação. São terras que apresentam como fatores restritivos de uso declives
íngremes, erosão severa, pedregosidade, drenagem muito deficiente e baixa produtividade.
Classe V - Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e
adaptáveis em geral para pastagens e reflorestamentos, sem necessidade de práticas especiais de
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conservação. São terras que não prestam para culturas anuais, podendo apresentar baixa fertilidade,
encharcamento permanente e afloramento de rochas.
Classe VI - Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes, e
adaptáveis em geral para reflorestamentos, com práticas simples de conservação.
Classe VII - Terras adaptadas, em geral, para reflorestamentos, com práticas complexas de
conservação, consequentemente exigindo severas restrições de uso.
Classe VIII - Terras impróprias para culturas, pastagens e reflorestamentos, podendo servir como
abrigo silvestre e para fins de armazenamento de água. São formadas por terrenos íngremes,
afloramentos rochosos e areais costeiras.

"CLASSIFICAÇÃO DAS TERRAS SEGUNDO AS CLASSES E SUBCLASSES DE CAPACIDADE

DE USO

É conveniente salientar, uma vez mais, que, na definição das classes e subclasses, apenas serão levadas em conta as
características inerentes ao solo e às condições climáticas locais. Não serão, portanto,consideradas diferenças de
condições sócio-econômicas ou de política agrícola, também de importância para condicionamento da potencialidade de
exploração da terra. Tais condições, entretanto, deverão ser consideradas oportunamente em uma fase posterior à
classificação da capacidade de uso, quando da elaboração dos planejamentos específicos das propriedades ou pequenas
bacias hidrográficas.

É oportuno lembrar também que é muito importante ter sempre em mente que os critérios da classificação da capacidade
de uso da terra não devem ser condicionados pela antevisão do planejamento do uso do solo, que será estabelecido em
uma etapa futura.

As principais características das classes e subclasses de capacidade de uso e indicações gerais sobre as medidas de
conservação necessárias serão descritas a seguir.
GRUPO A - Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais, perenes, pastagens, reflorestamento e
vida silvestre.

CLASSE I

São terras que têm nenhuma ou somente muito pequenas limitações permanentes ou riscos de depauperamento. São
próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produção de colheitas entre médias e elevadas, sem práticas
ou medidas especiais de conservação do solo. Normalmente, são solos profundos, de fácil mecanização, com boa
retenção de umidade no perfil e fertilidade de média a alta. São áreas planas ou com declividades muito suaves, sem
riscos de inundação e sem grandes restrições climáticas .Não há afloramentos de rocha, nem o lençol de água é
permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o uso de máquinas agrícolas. Dependendo de
bons sistemas de manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a erosão, como o algodão, milho ou
mandioca, plantadas em linhas retas, sem perigo apreciável de erosão acelerada.
As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo, inclusive a rotação de culturas e aplicação de
corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da classe I. Esta classe não admite subclasses.
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CLASSE II

Consiste em terras que têm limitações moderadas para o seu uso. Estão sujeitas a riscos moderados de depauperamento,
mas são terras boas, que podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas especiais de conservação do solo,
de fácil execução, para produção segura e permanente de colheitas entre médias e elevadas, de culturas anuais adaptadas
à região.
A declividade já pode ser suficiente para provocar enxurradas e erosão. Em terras planas, podem requerer drenagem,
porém sem necessidades de práticas complexas de manutenção dos drenos. Podem enquadrar-se nessa classe também
terras que não tenham excelente capacidade de retenção de água.
Cada uma dessas limitações requer cuidados especiais, como aração e plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura
em faixas, controle de água, proteção contra enxurradas advindas de glebas vizinhas, além das práticas comuns já
referidas para a classe I, como rotações de cultura e aplicações de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as
seguintes subclasses:

lle : terras produtivas, com relevo suavemente ondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (classe de
declive B);

lls: terras produtivas, planas ou suavemente onduladas, com ligeira limitação pela capacidade de retenção de água, ou
baixa saturação de bases (caráter distrófico), ou pouca capacidade de retenção de adubos (baixa capacidade de troca);

lla: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras restrições de drenagem ou excesso de água, sem riscos de
inundação, mas, uma vez instalado o sistema de drenos, é de fácil manutenção e, a probabilidade de salinização,
pequena;
llc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente onduladas, com ligeiras limitações climáticas (seca prolongada
até três meses).

CLASSE III

São terras que quando cultivadas sem cuidados especiais, sujeitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no
caso de culturas anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo, a fim de poderem ser
cultivadas segura e permanentemente, com produção média a elevada, de culturas anuais adaptadas.

Esta classe pode apresentar variações (subclasses) de acordo com a natureza do fator restritivo de uso.
Os principais fatores limitantes são a declividade (moderado), drenagem eficiente, escassez de água no solo (regiões
semi-áridas não irrigadas) e pedregosidade. Freqüentemente, essas limitações restringem muito a escolha das espécies a
serem cultivadas, ou à época do plantio ou operações de preparo e cultivo do solo. A classe III admite as seguintes
subclasses:

Llle: terras com declividades moderadas (classe de declive C), relevo suavemente ondulado a ondulado, com deflúvio
rápido, com riscos severos à erosão sob cultivos intensivos, podendo apresentar erosão laminar moderada e/ou sulcos
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superficiais e rasos freqüentes, também em terrenos com declives da classe B e solos muito erodíveis, como aqueles com
mudança textural abrupta;

Llls: terras praticamente planas ou suavemente onduladas com fertilidade muito baixa (caráter áulico) ou limitadas ainda
por: profundidade efetiva média,ou drenagem interna moderada a pobre; ou risco acentuado de salinização, ou
dificuldades de preparo do solo devido à presença de pedras ou argilas expansivas (caráter vórtice);

Llla: terras praticamente planas, com limitações moderadas por excesso de água, mas sem riscos freqüentes de
inundações, a drenagem é possível, mas sua manutenção, complexa;

Lllc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com moderadas limitações climáticas, como a escassez de água
em regiões semi-áridas.
CLASSE IV

São terras que têm riscos ou limitações permanentes muito severas quando usadas para culturas anuais. Os solos
podem ter fertilidade natural boa ou razoável, mas não são adequados para cultivos intensivos e contínuos. Usualmente,
devem ser mantidos com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos cultivos ocasionais (na proporção
de um ano de cultivo para cada quatro a seis de pastagens) ou para algumas culturas anuais, porém com cuidados muito
especiais.

Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive íngreme, erosão severa, obstáculos físicos, como
pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condições que as tornem impróprias para o
cultivo motomecanizado regular.

Em algumas regiões onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a não serem seguras as culturas sem
irrigação, as terras deverão ser classificadas na classe IV. São previstas as seguintes subclasses:

IVE: terras severamente limitadas por risco de erosão para cultivos intensivos, geralmente com declividades acentuadas
(classe de declive D), com deflúvio muito rápido, podendo apresentar erosão em sulcos superficiais muito frequentes,
em sulcos rasos frequentes, ou em sulcos profundos ocasionais; também é o caso de terrenos com declives da classe C,
mas com solos muito susceptíveis à à erosão, tais como os Podzólicos com mudança textural abrupta;
IVS: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou apresentando pedregosidade (30-50%) com problemas de
motomecanização, ou ainda com pequena capacidade de retenção de água aliada a problemas de fertilidade (como no
caso das Areias Quatzosas);

IVA: solos úmidos, de difícil drenagem, dificultando trabalhos de motomecanização e ainda com outra limitação
adicional, tal como risco de inundação ocasional, que impede cultivo contínuo;
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IVC: terras com limitações climáticas moderadas a severas, ocasionando períodos prolongados de seca, não sendo
possíveis colheitas em anos muito secos, ou então com risco ocasional de geada.

GRUPO B - Terras normalmente impróprias para cultivos intensivos, mas

adaptadas para pastagens e/ou reflorestamento e/ou vida silvestre

CLASSE V

São as terras planas ou com declives suaves praticamente livres de erosão, mas impróprias para serem exploradas com
culturas anuais, podendo, com segurança, ser apropriadas para pastagens, florestas, ou mesmo para algumas culturas
permanentes, sem a aplicação de técnicas especiais.

Embora apresentando-se praticamente planas e não sujeitas à erosão, não são adaptadas para exploração com culturas
anuais comuns, em razão de impedimentos permanentes, tais como muito baixa capacidade de armazenamento de água,
encharcamento (sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climática, freqüente risco de inundação,
pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos é possível o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim com
risco de insucesso pelas limitações advindas, principalmente, do risco de inundação. O solo, entretanto tem poucas
limitações de qualquer espécie, para uso de pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns tratos para produções
satisfatórias, tanto de forragens como de arbustos e árvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados, não serão
sujeitas à erosão acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem práticas especiais de controle de erosão ou
de proteção do solo. São previstas para a classe V as seguintes subclasses:

Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo, podendo apresentar como limitações os
seguintes fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de água, drenagem interna muito rápida ou muito lenta,
pedregosidade ou rochosidade intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva;

Va: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio praticamente nulo, severamente limitadas por excesso de água,
sem possibilidade de drenagem artificial e/ou com risco de inundação freqüente, mas que podem ser usadas para
pastoreio pelo menos em algumas épocas do ano;

Vc: terras planas com limitações climáticas severas, com longos períodos de seca e/ou freqüente de geada, neve ou
ventos frios.

CLASSE VI

Terras impróprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas para produção de certos cultivos permanentes úteis,
como pastagens, florestas e algumas culturas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que
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adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito com restrições
moderadas, com práticas especiais de conservação do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetação, são
medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do solo.
Normalmente as limitações que apresentam, são em razão da declividade excessiva ou pequena profundidade do solo, ou
presença de pedras impedindo emprego de máquinas agrícolas. Quando a pluviosidade da região é adequada para
culturas, as limitações da classe VI residem, em geral, na declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na
pedregosidade. Nas regiões semi-áridas, a escassez de umidade, muitas vezes, é a principal razão para o enquadramento
da terra na classe VI, que apresenta as seguintes subclasses:
Vle: terras que, sob pastagem (ou eventualmente, com culturas protetoras do solo, como por exemplo:
seringueira, cacau ou banana) são medianamente susceptíveis à erosão, com relevo forte ondulado e declividades
acentuadas (classe de declive D ou C para solos muito erodíveis) propiciando de flúvio moderado a severo;
dificuldades severas de motomecanização, pelas condições topográficas, com risco de erosão que pode chegar a muito
severo; presença de erosão em sulcos rasos muito freqüentes ou sulcos profundos freqüentes;

Vls: terras constituídas por solos rasos ou, ainda, com pedregosidade (30-50%) e/ou rochas expostas na superfície. Outra
condição que pode caracterizá-las é a pequena produtividade dos solos, como no caso das areias quartzosas em terrenos
não planos;
Vla: solos muito úmidos, com pequenas ou nulas possibilidades de drenagem artificial, acarretando problemas à
motomecanização, agravados por certa suscetibilidade à erosão ou recebimento de depósitos erosivos oriundos de áreas
vizinhas;

Vlc: terras com limitações climáticas muito severas, a ocasionar seca edafológica muito prolongada que impeça o
cultivo mesmo das plantas perenes mais adaptadas.
CLASSE VII

Terras que, por serem sujeitas a muitas limitações permanentes, além de serem impróprias para cultu_
ras anuais, apresentam severas limitações, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e
florestas. Sendo altamente susceptíveis de danificação, exigem severas restrições de uso, com práticas especiais.
Normalmente, são muito íngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com deficiência de água
muito grande.
Os cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à classe VI, com a diferença de poder ser necessário
maior número de práticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais intensivas a fim de prevenir ou
diminuir os danos por erosão. Requerem cuidados extremos para controle da erosão. Seu uso, tanto para pastoreio como
para produção de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas sub-classes são as seguintes:

Vlle: terras com limitações severas para outras atividades que não florestas, com risco de erosão muito severo,
apresentando declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade) propiciando deflúvio muito rápido ou
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impedindo a motomecanização, presença de erosão em sulcos muito profundos muito freqüentes;

Vlls: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com associações rochosas, solos rasos a muito rasos ou,
ainda, com a agravante de serem constituídas por solos de baixa capacidade de retenção de água;

Vllc: terras com limitações climáticas muito severas, a exemplo das terras situadas em regiões semi-áridas, em locais
onde a irrigação seria imprescindível, mas é impraticável.

GRUPO C - Terras não adequadas para cultivos, pastagens ou reflorestamento

CLASSE VIII

Terras impróprias para serem utilizadas com qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou para
produção de qualquer outra forma de vegetação permanente de valor econômico. Prestam-se apenas para proteção e
abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreação e turismo ou de armazenamento de água em açudes.

Consistem, em geral, em áreas extremamente áridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem possibilidade
de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda dunas arenosas. Inclui-se
aí a maior parte dos terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas, que não prestam para pastoreio. São
possíveis as seguintes subclasses:

Vllle: terras de relevo excessivo, com declives extremamente acentuados e deflúvios muito rápidos, a expor os solos a
altos riscos de erosão inclusive a eólica, como é o caso das dunas costeiras; presença de processos erosivos muito
severos, inclusive voçorocas;

Vllls: terras constituídas por solos rasos e/ou com tantas pedras e afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e
colheita de essências florestais;

Vllla: áreas planas permanentemente encharcadas, como banhados ou pântanos, sem possibilidade de drenagem ou
apresentando problemas sérios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos tiomórficos;

Vlllc: terras com limitações climáticas muito severas, como as das áreas áridas, que não se prestam mesmo ao pastoreio
ocasional.

Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não possibilitam o desenvolvimento de vegetação e
são áreas denominadas tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas, areias de
praias, áreas escavadas pelo homem, etc..."
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OUTROS FATORES
Fator hídrico (água) - Fh - Para irrigação - rios/barragens - 200% (2,00)
Para irrigação - poços tubulares - 150% (1,50)
Para consumo animal e humano - 120% (1,20)
Não tem - 100% (1,00)

Fator energia - Fe Existente - 125% (1,25)

Com possibilidade de introdução - 110% (1,10)
Sem possibilidade de introdução - 100% (1,00)

Fator distância - Fd até 10km - 130% (1,30)

(distância do polo atrativo)
de 11 a 20 km - 120% (1,20)
de 21 a 50km - 100% (1,00)
de 51 a 100km - 80% (0,80)
de 101 a 150km - 70% (0,70)
de 151 a 200km - 60% (0,60)
acima de 200km - 50% (0,50)

Fator área - Fa até 20ha - 150% (1,25)

de 21 a 50ha - 130% (1,15)
de 51 a 100ha - 120% (1,10)
de 101 a 500ha - 100% (1,00)
de 501 a 1.000ha - 90% (0,90)
de 1.001 a 3.000ha - 80% (0,80)
de 3.001 a 6.000ha - 70% (0,70)
acima de 6.000ha - 60% (0,60)

Fator perímetro irrigado - Fpi Imóvel localizado em perímetro irrigado - 300% (3,00)
Imóvel localizado fora de perímetro irrigado - 100% (1,00)

Fator Livre – Fl:É um fator extra que valorize o desvalorize a propriedade; exemplo: imóvel localizado próximo a um
local poluído, ou a alguma agroindústria,etc..Índice que desvalorize em 20% - digitar 0,80; índice que valorize em 20% -
digitar 1,20.
Inexistindo tais fatores, considerar índice 1.

VA = Valor Base X Fu/a X Fc,

Benfeitorias - onde:

VA = Valor
avaliado
Valor Base = valor de construção da benfeitorias
Fu/a = fator
utilidade/adequação
FC = estado de conservação da
benfeitoria

VA = (Cf + R)(1-Fr),
Coberturas - sendo:

VA =Valor
avaliado.
Cf = Custo de formação
da cultura.
R = Renda líquida (caso a cultura, em função da sua vida útil, tiver apenas
duas safras a mais, não será considerada para efeito de avaliação).
Fr = Fator de risco em decimais. Este parâmetro é usado como redutor,
com
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vistas a expressar possíveis perdas advindas de incertezas climáticas

e/ou outros fatores que reduzem a produtividade. Em culturas
irrigadas
este índice fica em torno de
10%.

Cf = (CM1+CM2+CM+ ........+CMX)(1-i/I),
sendo:

CM1 = Custo de implantação da cultura, e manutenção no ano 1.

CM2 = Custo de manutenção da cultura no ano 2.
CM3 = Custo de manutenção da cultura no ano 3, e assim
sucessivamento,
até a obtenção da primeira
safra.
i = Número de safras já colhidas até a data da
avaliação.
I = Número total de safras que se espera obter da
cultura.

AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

VA = Valor Base X Fu/a X Fc;

onde;
VA = Valor avaliado.
Valor Base = Valor de construção da
benfeitoria.
Fu/a = Fator
utilidade/adequação.
Fc = Estado de conservação da
benfeitoria.

Fator
utilidade/adequação: Estado de Conservação:

Utilidade 1 2 3 Ótimo 0,90

Adequação -
1 0,60 0,50 0,30 Bom 0,70
2 0,80 0,70 0,40 Regular 0,50
3 0,50 0,40 0,20 Precário 0,30

MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS

VA=Vo[D(1-
r)+r] D=t/T x cmt
VA = Valor de
Avaliação D = Depreciação
Vo = Valor da máquina
nova t = Idade da máquina
D=
Depreciação T = Vida útil média da máquina
r = Valor Residual -
normalmente = a 5% cmt = coeficiente de manutenção/trabalho

Coeficiente de manutenção Coeficiente de trabalho

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Tipo de manutenção Valor Tipo de trabalho

Inexistente 0 1 Nulo
Sofrível 5 2 Leve
Normal 10 3 Normal
Rigorosa 15 4 Pesado
Perfeita 20 5 Extremo

MANUTENÇÃO TRABALHO cmt

0 -

10

15

20

5 -

10

15

20

10 -

10

15

20

15 -

10

15

20

20 -

10

15
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FATORES SOLO/ACESSO
Situação Características
Ótima – 100% Imóvel com face para rodovia asfaltada, importância limitada das distâncias.
Muito boa – Imóvel servido por rodovia de primeira classe, não pavimentada, importância
90% relativa das distâncias.
Boa 80% Imóvel servido por rodovia não pavimentada, mas que ofereça seguras
condições de praticabilidade, durante todo ano, importância significativa das
distâncias.
Regular 0,70 Imóvel servido por rodovia secundária em condições satisfatórias de
praticabilidade.
Sofrível 60% Imóvel servido por rodovia secundária em condições relativas de
praticabilidade.
Inconveniente 50% Imóvel servido por rodovia secundária em más condições de praticabilidade.
Má 40% Como a anterior, porém interceptada por fechos nas servidões e com
problemas sérios de praticabilidade na estação chuvosa, distâncias e classe
de estrada equivalendo.
Péssima 30% Como a anterior, com sérios problemas de praticabilidade mesmo na estação
seca, interceptada por córregos e ribeirões, sem pontes, com vau cativo ao
volume das águas.
Após inúmeras pesquisas do funcionamento prático, chegou-se a esta
prática Tabela de Homogeneização de Terrenos Rurais:
VALORES RELATIVOS DE TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CAPACIDADE DE USO DO
SOLO E A SITUAÇÃO DO IMÓVEL DO PONTO DE VISTA DA CIRCULAÇÃO
Classe I II III IV v VI VII VIII
Situação 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
Ótima 100% 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30
Muito boa 90% 0,90 0,81 0,72 0,63 0,54 0,45 0,36 0,27
Boa 80% 0,80 0,72 0,64 0,56 0,48 0,40 0,32 0,24
Regular 70% 0,70 0,63 0,56 0,49 0,42 0,35 0,28 0,21
Sofrível 60% 0,60 0,54 0,48 0,42 0,36 0,30 0,24 0,18
Inconveniente 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,20 0,20 0,15
50%
Ma 40% 0,40 0,36 0,32 0,28 0,24 0,20 0,16 0,12
Péssima 30% 0,30 0,27 0,24 0,21 0,18 0,15 0,12 0,09
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IMAGENS VEGETAÇÃO DE PILÃO ARCADO BAHIA

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BURITIZAIS NO SERTÃO, ZONA DE TRANSIÇÃO

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VEGETAÇÃO DA REGIÃO DE PILÃO ARCADO

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OUTRAS ATIVIDADES DE EXTRATIVISMO QUE GERAM RIQUEZA

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 Página 44 de 48

MAIS RIQUEZA NA REGIÃO

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MAIS RIQUEZA PRA REGIÃO

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