RelatorioAvaliação2020Mar20AvaliacaoClinicaStaJoana RGPD

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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO
Imóvel sito na Rua Sebastião, nº 123
Interessado: Local: Autores: Data do Relatório:

Universidade de Aveiro Rua de S. Sebastião, 123, Aveiro Mário Santiago e Amorim Póvoa 2020-03-10
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Relatório de avaliação
Imóvel sito na Rua S. Sebastião, 123
Introdução
A presente avaliação é feita por solicitação da Universidade de Aveiro, representada pela

Exma. Srª Profª Drª Alexandra Isabel Cardador de Queirós, na qualidade de Vice-Reitora
dessa Instituição.
De acordo com a informação prestada pela representante da requerente, o imóvel a avaliar
corresponde a parte das antigas instalações da Clínica de S.ta Joana e, localizado na zona
do Bairro do Liceu, da freguesia de Glória e Vera Cruz, do concelho de Aveiro.
É composto por R/C, 1º,2º e 3º andarese ainda por dois compartimentos (garagem e
arrumos) no logradouro, a nascente, do R/C e faz parte de um prédio urbano, confrontante
com a Rua de S. Sebastião e com a Rua José Joaquim Lopes Lima, sito na citada freguesia
e concelho, dividido em Propriedade Horizontal,cabendo a este espaço a designação de
fraçãoM. Em conformidade com a “ Alteração da Propriedade Horizontal” datada de 21-11-
2017, a fracão destina-se a habitação, no “ edifício poente”- “ corpo sul”, sendo a única
deste corpo, composta pela totalidade do rés-do-chão, do 1º e 2º andar, esquerdo e direito,
intercomunicáveis, com a área de 816,00 m2, pela totalidade do 3º andar, amplo, com a área
de 240,55 m2 e ainda a parte posterior do rés-do-chão, o “ edifício anexo”, contíguo à
estrema nascente e sul no tardoz do “ edifício poente”- “ corpo sul” com dois
compartimentos, garagem e e arrumos com 65,08 m2, ficando ainda afeto, para utilização
exclusiva, não obstante a natureza da coisa comum, a zona ajardinada da frontaria, com a
área de 82,00 m2 e na parte posterior, devidamente delimitada, na zona do logradouro, uma
área de utilização de uso exclusivo, com a área de 143,50 m2, sendo zona comum, de seu
uso exclusivo, o terraço que lhe é contínuo, com uma área de 20,20 m2.
O imóvel actualmente encontra-se devoluto está implantado num lote com uma área
de1.501,90 m2, sendo que o prédio está constituído atualmente em 29frações.
O imóvel encontra-se inscrito na matriz predial urbana com o n.º 2714 Me está descrito na
Conservatória de Registo Predial de Aveiro, da extinta freguesia da Glória com nº 1686 /
19960207 - M, em conformidade com os elementos obtidos por consulta ao Processo de
Obras 512/1961, existente no arquivo da Câmara Municipal de Aveiro .
O objeto deste trabalho consiste na valorização do imóvel à data de março de 2020.
A metodologia que presidiu ao presente processo de avaliação, consistiu numa visita ao
imóvel, realizada no dia 14 de fevereiro de 2020, para verificação das suas características
construtivas e caracterização da realidade urbana envolvente, à prospeção de mercado com
o objetivo de caraterizar o ambiente imobiliário para este tipo de imóveis e na zona
considerada, bem assim como a elaboração do presente relatório em função das variáveis à
frente enunciadas.

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Identificação dos avaliadores
Mário Alves Santiago (Engº. Civil)
Residência: R. Poeta Cavador, 5 3780-237 ANADIA

Perito Avaliador, registado na CMVM com o n.º AVFII 11/002.
Membro da Lista Oficial de Peritos Avaliadores da DGAJ - Dist. Jud. Coimbra – Min. Justiça
Perito Avaliador da Direção de Serviço de Avaliações da Autoridade Tributária e Aduaneira
Ministério das Finanças.
Inscrito na Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários, com o n.º 427
Amorim Manuel Ferreira Póvoa (Engº. Civil)
Residência: Pcta João de Figueiredo, 8 3º Dt

Esgueira, 3800-423 AVEIRO
CC 02528106 2ZY3
Perito Avaliador, registado na CMVM com o n.º AVFII 14/036.
Ex Perito Avaliador da D. Serviço de Avaliações da Aut. Tributária e Aduaneira, Min
Finanças.
Membro da Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários, com o n.º 597.
Membro da Ordem dos Engenheiros, com o nº 17263.
Descrição do imóvel
Localização, Enquadramento e Caracterização do imóvel
Localização
O imóvel confronta com a Rua de SãoSebastião, a poente, e o acesso à garagem é

efetuado através da Rua José Lopes de Lima, a nascente, e insere-se numa zona
habitacional, de comércio e serviços, designado por Bairro do Liceu, em área pertencente à
União das Freguesias da Glória e Vera Cruz, concelho de Aveiro, podendo ser referenciado
pelas coordenadas posicionais de: 40º 38´ 05.88´´N e -8º 38´ 56.00´´W, conforme fotografias
aéreas que a seguir se exibem.

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Enquadramento Legal
O prédio encontra-se em Zona de Habitação Multifamiliar segundo o Plano de Urbanização

da Cidade de Aveiro (PUCA) e, ainda, em área de Sensibilidade Arqueológica Geral.
Em conformidade com o Aviso nº 19708/2019, publicado no Diário da República, nº 236, 2ª
Série, de 09/12/2019, a que se refere o Regulamento da Primeira Revisão do Plano Diretor
Municipal de Aveiro, o solo onde o imóvel se insere é na Secção II- Espaços Centrais,
Subsecção I- Espaço Central Tipo I, plasmado no parágrafo 1 do art.º 93º - Caracterização e
Usos, que corresponde a áreas ou conjuntos de unidades morfo-tipológicas de tecido
urbano estabilizado e áreas de colmatação, caracterizadas pela sua função de centralidade,
apresentando importantes valores de morfologia urbana e de arquitetura,onde a

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coexistência das funções de habitação, comércio, serviços, turismo, equipamentos e

espaços verdes é acentuadamente reconhecível e com capacidade de polarização à escala
supra municipal.
Consultadas as Plantas de Condicionantes e de Ordenamento do Plano Diretor Municipal de
Aveiro em vigor, apresentam-se os respetivosextratos, onde se insere o imóvel em estudo e
que a seguir se apresentam.
Extrato da Planta de Condicionantes do PDM

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Extrato da Planta de Ordenamento do PDM
Extrato da Legenda da Planta de Ordenamento do PDM

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Descrição funcional
A edificação objeto do presente estudo, é constituída pelo “ edifício poente”- “ corpo sul”de
um prédio em propriedade horizontal, constituída pela totalidade do r/c, do 1º e 2º andares,
esquerdo e direito, intercomunicáveis, pela totalidade do 3º andar, amplo, e ainda a parte
posterior do rés-do-chão, o “ edifício anexo”, contíguo à estrema nascente e sul no tardoz do
“ edifício poente” – “ corpo sul” tem dois compartimentos, garagem e arrumos. A zona
“ajardinada” frontal, no r/c, é para utilização exclusiva do imóvel, não obstante a natureza de
coisa comum. No logradouro, a nascente, existirá um espaço devidamente limitado, para
utilização de uso exclusivo da edificação. Será também zona de uso exclusivo do citado
imóvel, um terraço contíguo.
A edificação é composta também por duas caixas de escada, quartos, instalações
sanitárias, ex. gabinetes médicos, arrumos, alpendres, varandas e sótão amplo, com pé
direito adequado à utilização de habitação.
No seu todo, o imóvel objeto do presente estudo, no seu estado atual, é composto por 5
espaços independentes, sendo 1 no piso térreo, 2 fogos por piso nos 1º e 2º andares, 1 fogo
no 3º andar amplo, servido por 2 conjuntos de escadas, uma próxima do centro geométrico
em planta e a outra na fachada nascente com comunicação com as zonas de serviços e o
logradouro do tardoz da edificação.
Envolvente
De acordo com o estudo efetuado, a zona do Bairro do Liceu é caracterizada por uma zona
com predominância de habitação multifamiliar, com cérceas de 4 e mais pisos acima da cota
de soleira, com algumas zonas afetas a serviços e comércio ocupadas com lojas de
proximidade ou de conveniência, não havendo incidências assinaláveis de zonas de
habitação unifamiliar ou comércios/serviços de grandes dimensões.

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Edifício
O imóvel, do início da década de 60, apresenta-se com as paredes exteriores em alvenaria

de tijolo cerâmico de barro vermelho em paredes exteriores, nos pisos de r/c, 1º e 2º
andares e alvenaria exterior de bloco térmico simples rebocado na face exterior, no piso do
3º andar amplo. Constata-se que tem uma estrutura de betão armado, possuindo uma
cobertura inclinada com vigotas em betão pré-esforçado, preenchidas com abobadilha de
leca e lajes em betão armado na zonas frontal.
Os pavimentos são revestidos a vinílico, taco de madeira e material cerâmico, à excepção
do piso do 3º andar que não possui qualquer revestimento.
As paredes interiores, aparentemente com função resistente, são rebocadas a areado,
pintadas com tinta plástica nos gabinetes e revestidas,em algumas zonas, com material
cerâmiconos lambrins dos corredores e instalações sanitárias. Apresentam-se as fotografias
seguintes que documentam o acima exposto.

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Fotos

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Áreas
As áreas utilizadas neste trabalho relativamente às construções, foram obtidas por consulta
à “ Alteração da Propriedade Horizontal” com data de 21/11/2017 e à descrição da Certidão
do Registo Predial, da extinta freguesia da Glória, concelho de Aveiro, com o nº
1686/19960207-M.
Quadro Resumo de Áreas Parciais
Áreas Totais
Designação de Espaços Observações
(m2)
Áreas do r/c, 1º e 2º andares 816.00

Área do 3º andar amplo 240.55
Garagem e Arrumos 65.08
T erraço 20.20
Logradouro ( área de utilização de uso exclusivo) 142.50
Zona ajardinada da frontaria 82.00
TOTAL da área edificada: 1,141.83

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Metodologia de avaliação
Introdução
O objetivo do presente trabalho é o de encontrar o presumível Valor de Mercado do imóvel,

pela valorização resultantes da aplicação dos métodos tradicionais de avaliação imobiliária,
designadamente: Método Comparativo ou de Mercado, Método do Rendimento e Método do
Custo (Depreciado ou obtenção do Valor Residual).
Dada a natureza, localização, dimensão, estado de conservação e integração do imóvel

objeto de valorização, considera-se que a simples eliminação e substituição deste, não pode
ser considerada sem ter havido uma avaliação ponderada dos benefícios e prejuízos
causados por esta decisão.
Considerando o tempo de vida útil restante da estrutura resistente deste imóvel, atendendo
às diversas componentes de estabilidade e às respostas efetivas às solicitações que um uso
normal podem exigir deste tipo de construção, ponderando as técnicas atuais de
recuperação estrutural, a tipologia de materiais e os níveis de conforto e funcionalidade
exigíveis para a colocação de um produto desta gama no mercado, ponderou-se apenas
valorização do imóvel em estudo, pela via do uso alternativo, já que a do uso continuado,
que hipoteticamente se poderia considerar, com eventuais adaptações físicas do imóvel a
novas exigências tendo em vista, por exemplo, a sua reabilitação para “ Residência
Universitária”, cenário esse que foi equacionado pela Universidade de Aveiro, em
conformidade com o seu Requerimento dirigido à C.M.Aveiro, com onº 48373/2019, e que
não obteve o necessário deferimento ao respetivo pedido de licenciamento, tal como consta
do Despacho do Exmo. Senhor Presidente dessa Autarquia, datado de 8/11/2019, suportado
nos termos propostos na informação técnica ref.ª DGU/22326/2019.
Assim, a estratégia de valorização deste imóvel foi feita partindo apenas do cenário
referente ao do uso alternativo, partindo do maior e melhor aproveitamento do espaço para
a valorização do solo e obedecendo aos procedimentos impostos no ofício nº 17968 do
Município de Aveiro, datado de 20-11-2019, designadamente no que concerne aos seus
parágrafos 1, 3 e 4.
Valorização para uso alternativo
A opção de valorização deste imóvel para uso alternativo, passa por obter o valor através do
seguinte mecanismo: obtenção do valor atual em função do potencial valor de mercado do
imóvel remodelado e reacondicionado, subtraído do valor do custo dessa mesma
remodelação e reacondicionamento já referidas nos últimos parágrafos do citado ofício da
C.M.Aveiro.
Relativamente a esta estratégia de valorização, terá de ser equacionado apenas um cenário:
o da obtenção do potencial do valor de mercado pela via da alienação.

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Referências teóricas da metodologia de avaliação
Método Comparativo
O Método Comparativo, também por vezes designado por “Método direto, sintético,
empírico ou de comparação”, fundamenta-se sobretudo no conhecimento do mercado local
e dos valores pelos quais se têm vindo a transacionar as propriedades análogas à que se
pretende avaliar.
Neste método, o valor do imóvel é determinado por comparação com outros semelhantes,
de que são conhecidos os preços (ou valores de oferta) no mercado imobiliário.
No que se refere aos diferentes tipos de valor utilizados na prática da engenharia de
avaliação imobiliária, indicam-se apenas as de tipologias associadas a conceitos específico,
que nos interessam no caso corrente:
a. Valor intrínseco, é definido como o custo necessário para a construção de um bem
semelhante ou igual ao em apreço (incluindo os custos com projetos, taxas e demais
encargos), afetado de um fator que traduza a depreciação física, funcional e/ou
económica ocorrida e acrescido ainda do valor de mercado da parcela de terreno onde o
bem está implantado (incluindo os encargos conexos com a sua aquisição). O valor de
um bem semelhante ou igual ao imóvel que se pretende avaliar é designado
respetivamente por "valor de substituição" e por "valor de reprodução". No geral, é o
primeiro destes valores que se determina, pois traduz o custo de um edifício construído
com materiais e técnicas atuais e que em relação aos vários requisitos formulados ou
impostos apresenta desempenhos ("performances") iguais ou superiores aos verificados
no edifício em questão.
b. Valor de rendimento ou locativo, também conhecido como valor de exploração, é o
valor que resulta da capitalização a uma taxa conveniente, dos rendimentos líquidos
médios proporcionados (em geral, anualmente) pela propriedade.
c. Valor efectivo atual, refere-se ao valor do bem correspondente à utilização que lhe está
afeto (isto é, não considerando o respetivo valor potencial, mesmo que exista).
d. Valor de mercado, usa-se frequentemente, o valor de mercado de um bem, (isto é, trata-
se do Presumível Valor de Transação PVT, ou Comercial PVC, ou Venal PVV do bem,
como base ou principal referência para o seu valor. Trata-se de um tipo de valor que
poderá ser definido como "o preço que o mercado estará disposto a pagar por essa
propriedade". A sua medida pode ser estimada com base no valor pelo qual se tem vindo
a transacionar a maioria dos bens com características semelhantes às do bem em
apreço; cada uma dessas transações deverá ser efetuada sem coação entre o vendedor
que quer vender e o comprador que quer comprar, devendo estes serem conhecedores
das alternativas possíveis no mercado e seus valores, e dever-se-ão excluir da amostra
as transações relativas às situações anómalas do mercado,
De todos os tipos de valores indicados é sem dúvida o Valor de Mercado aquele que
merece a atenção e preocupação do Método Comparativo.
Valor de Mercado
Dado o seu interesse, apresenta-se a seguir, a sua definição de acordo com o TIAVSC
(TheInternationalValuation Standards Committee).
"Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of
valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm´s-length transaction after

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proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without
compulsion".
Ou seja:
Valor de Mercado é o montante pelo qual se estima que uma propriedade adequadamente
publicitada seja transacionada à data da avaliação entre um comprador e um vendedor
interessados cada um dos quais atuando independentemente um do outro, com prudência,
sem coação e com pleno conhecimento do mercado.
Um comprador interessado significa aquele que está motivado a comprar sem ser forçado
a tal. Assume-se também que nem está ansioso por comprar nem deseja comprar por
qualquer preço. Pressupõe também que o comprador atuará de acordo com as realidades
do mercado e que não pagará um preço superior ao do que o mercado exige.
Um vendedor interessado significa aquele que está motivado para vender sem ser forçado
a tal, sem estar ansioso por fazê-lo e que não deseja vender por qualquer preço.
A independência entre as partes envolvidas, comprador e vendedor, significa que não
existem relações particulares ou especiais entre as mesmas (familiares, senhorio-
arrendatário, outra) que possam estabelecer um nível de preço não característico do
mercado.
Método do Rendimento
O "Método do Rendimento", também conhecido por Método da Capitalização do

Rendimento, Analítico, Indireto ou de Exploração, é especialmente adequado para a
avaliação de imóveis que podem ser arrendadas a determinado valor de renda (isto é, que
podem fornecer ou já fornecem um rendimento, em regra periódico, sazonal, mensal ou
anual).
Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que estão associados
determinados rendimentos (renda provável de um fogo, renda provável de uma loja
comercial, rentabilidade industrial, rendimento fundiário, etc.). Como exemplo de
propriedades que podem ser objeto de arrendamento, apontam-se os prédios urbanos
(habitações, escritórios, unidades comerciais, etc.).
Para a determinação do valor do imóvel, parte-se do conhecimento do valor dos

rendimentos e da taxa de capitalização indexada a este tipo de imóveis.
A taxa é obtida através do estudo das relações efetivas existentes entre os rendimentos
fundiários (ou de outro tipo) e os valores dos respetivos bens de capital que os originam, isto
é, se for R, o rendimento anual (líquido ou bruto) e V o valor de transação verificados em
propriedades análogas à que está a ser objeto de avaliação, então a taxa de capitalização a
aplicar na avaliação da propriedade será dada por: taxa de capitalização t = R / V
A taxa de capitalização traduz deste modo, a relação existente entre os mercados de
arrendamento e de venda que operam num dado lugar geográfico e num dado momento
temporal.

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Estimativa do valor
O valor V da propriedade em apreço será obtido dividindo o seu rendimento anual R (líquido
ou bruto) pela taxa de capitalização (líquida ou bruta) anteriormente referida, isto é: V = R /
t
Tal como no Método Comparativo, a quantidade e qualidade da informação imobiliária
constituem requisitos fundamentais para uma adequada aplicação do Método do
Rendimento.
As taxas e a avaliação imobiliária

Atualmente convive-se com um conjunto diversificado e numeroso de taxas de cariz
financeiro que nem sempre compreende ou distingue de forma perfeita, acarretando, por
vezes, uma utilização pouco adequada das mesmas (taxas de juro dito simples, taxas de
juro composto, taxas ativas, taxas passivas, taxas postecipadas, taxas antecipadas, taxas
reais, taxas nominais, taxas efetivas, etc.
Conforme se pode demonstrar, o somatório dos diferentes rendimentos atualizados obtidos
ao longo da vida útil de um imóvel em estado de arrendado, a partir dos 50 anos estabilizam
e o seu somatório aproxima-se do valor dos rendimentos obtidos à perpetuidade,
concluindo-se que, como se verifica para o período de vida que se atribui normalmente às
construções (50 a 75 anos), verificamos que os valores correspondentes são muito
próximos do valor obtido à perpetuidade.
Daqui se infere que por simplificação e dado também ser de pouco significado o erro que
se comete, a valorização de uma propriedade urbana produtiva poderá ser feita com base
na seguinte expressão: V (valor) = R (rendimento) / t (taxa) tx = R / V
Em síntese, a valorização de propriedade produtivas ou passíveis de ser arrendadas a

determinado valor de renda, poderá ser feita com recurso a uma taxa dita de capitalização,
obtida empiricamente e que traduz a relação entre o mercado de arrendamento e de venda,
sendo que de acordo com a envolvente de mercado, actualmente essa taxa é de 4.00 %.
Método do Custo(Depreciado e do Valor Residual)

Este método considera, no seu processo de cálculo, todos os custos e receitas envolvidas
na execução do imóvel, quer sejam custos, diretos, indiretos, de estrutura e inclusivamente
financeiros. Tem em consideração a depreciação do imóvel abrangendo a segmentação da
vetustez, da perda de funcionalidade ou da problemática da envolvente de mercado (relação
oferta/procura) e adapta o valor intrínseco deste à realidade estrutural da sua inserção no
mercado imobiliário. Este método aplica.se correntemente na determinação do valor de
imóveis usados, por aplicação de um coeficiente de Depreciação ou na estimativa dos
valores dos terrenos, com capacidade edificativa tendo por base a determinação de custos,
margens e proveitos, ajudando a estimar os montantes a envolver na aquisição do terreno.
O “valor residual” é uma “medida” de valor utilizada na avaliação de terrenos para
construção e que se obtém deduzindo ao presumível valor venal do imóvel a construir, todos
os custos associados à intervenção. A metodologia adoptada traduz-se essencialmente no
levantamento do mercado dos valores médios de venda e na análise e estudo do método do
custo no mercado local, tendo em consideração os custos de construção na envolvente.
Assim, neste método, considera-se o terreno uma parcela residual após a dedução dos
custos e lucro ao potencial valor de venda.

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Valorização
A valorização do imóvel foi feita partindo do cenário referente ao do uso continuado, partindo
do maior e melhor uso do espaço.
Analisada a estrutura de compartimentação dos pisos (r/c, 1º e 2º andares), será
hipoteticamente exequível ter quatro apartamentos tipo T1 no rés-do chão, dois
apartamentos tipo T2 e um apartamento tipo T1nos 1º e 2.º andar, bem como dois
apartamentos T3 no 3º andar amplo em conformidade com o imóvel confinante a norte,
sendo certo que se deverá ter em linha de conta a construção de uma caixa de elevador.
A análise tendente à valorização pela via da alienação, terá de ser efetuada pela construção
de um cenário de valorização de um produto comercial, como é o caso de apartamentos
com tipologia e área vendável para a zona.
Considerou-se a localização, acessibilidade e condicionantes ditadas pelas características
do edificado, e que em termos de mercado, após efetuada a prospecção, obtivemos os
seguintes valores homogeneizados, tendo em consideração as variáveis intrínsecas e
exógenas dos apartamentos, designadamente: áreas, exposição solar, existência ou não de
garagem/lugar de estacionamento, envolvente, acessibilidades, etc:
Notas:
A obtenção de amostras foi feita com recurso a um estudo de mercado efetuado nesta zona
geográfica, especialmente recorrendo a entidades conhecedoras deste tipo de negócios,
bem como a mediadoras imobiliárias, influentes no mercado, especialmente de terrenos
urbanos e edifícios destinados a habitação e serviços e à valorização de outros terrenos
próximos, destinados a fins similares, com potencial edificativo.
Assim recolheram-se os seguintes dados de comercialização simulada (referentes a imóveis
similares), tomando como amostras valores de venda publicitados e valores declarados em
escrituras públicas, depois de devidamente seriados e ajustados.

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Apartamentos de tipologia T1, novos e/ou em construção

Valor Valor homog
Descrição do Ítem e Localização Área (m2) 2
Total (€) €/m € / m2
Apartamento T1, jto á Estação, CIVILRIA 62,0 147.500,00 € 2.379,03 € 2.300 €
Apartamento T1, jto á Estação, CIVILRIA 61,0 152.000,00 € 2.491,80 € 2.250 €
Apartamento T1,Aveiro Centro, Largo da Apresentação 72,0 199.500,00 € 2.770,83 € 2.550 €
Apartamento T1,Aveiro Centro, Largo da Apresentação 68,0 195.000,00 € 2.867,65 € 2.500 €
Apartamento T1,Aveiro Centro 48,5 142.500,00 € 2.938,14 € 2.500 €
Apartamento T1,Aveiro Centro, Av Sta Joana 63,8 165.000,00 € 2.588,24 € 2.450 €
Apartamento T1,rotunda R de Viseu 60,0 133.000,00 € 2.216,67 € 2.300 €
Apartamento T1,Canal de S. Roque 46,0 133.000,00 € 2.891,30 € 2.450 €
Apartamento T1, Av Dr Lorenço Peixinho 54,00 152.000,00 € 2.814,81 € 2.500 €
Apartamento T1, luxo, Bº do Liceu 63,8 159.000,00 € 2.494,12 € 2.400 €
Apartamento T1, Forca 47,0 109.000,00 € 2.319,15 € 2.300 €
Apartamento T1, Barrocas 49,0 133.000,00 € 2.714,29 € 2.350 €
Valor médio: 2.619,42 €
Valor médio poderado e homogeneizado: 2.404,17 €
Apartamentos de tipologia T2, novos e / ou em construção

Valor Valor homog
Descrição do Ítem e Localização Área (m2)
Total (€) € / m2 € / m2
Apartamento T2, Fonte Nova, novo, 4ºand (CE: A+) 100,0 248.500,00 € 2.485,00 € 2.259 €
Apartamento T2, Fonte Nova (CE: A+) 98,5 259.000,00 € 2.629,44 € 2.390 €
Apartamento T2, jto à estação, CIVILRIA 103,0 210.000,00 € 2.038,83 € 1.854 €
Apartamento T2, jto à Loja do Cidadão 122,0 320.000,00 € 2.622,95 € 2.385 €
Apartamento T2,centro Aveiro, Larg Apresentação ( CE: A) 90,73 245.000,00 € 2.700,32 € 2.455 €
Apartamento T2,jto á rotunda R Viseu ( CE: A+) 91,7 225.000,00 € 2.454,99 € 2.232 €
Valor médio: 2.530,15 €
Valor médio poderado e homogeneizado: 2.301,45 €
Apartamentos de tipologia T3, novos e / ou em construção

Valor Valor homog
Descrição do Ítem e Localização Área (m2)
Total (€) € / m2 € / m2
Apartamento T3, Forca, jto à Loja do Cidadão 122.0 294,500.00 € 2,413.93 € 2,260 €
Apartamento T3, Cais da Fonte Nova 135.0 342,000.00 € 2,533.33 € 2,260 €
Apartamento T3, Sá Barrocas 144.5 280,000.00 € 1,937.58 € 1,795 €
Apartamento T3, Sá Barrocas 143.3 276,000.00 € 1,925.49 € 1,800 €
Valor médio: 2,353.83 €
Valor médio poderado e homogeneizado: 2,199.50 €

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Apartamentos p/ arrendamento de tipologias T1 e T2, novos e/ou em construção
Valor Valor Valor homog

Descrição do Ítem e Localização Área (m2) 2
Valor €/ mês €/m € / m2
Apartamento T2, jto ao nó do Parque de Feiras 140,0 975,00 € 6,96 € 4,60 €
Apartamento T2, Rua S. Sebastião 89,0 800,00 € 8,99 € 6,50 €
Apartamento T2, Forum, usado, cond. Fechado 84,0 1.100,00 € 13,10 € 8,30 €
Apartamento T2, R. Manuel Firmino, usado, vista ria 113,0 800,00 € 7,08 € 7,50 €
Apartamento T2,Baixa de Santo António, usado ( 2000) 115,0 750,00 € 6,52 € 6,50 €
Apartamento T2,Glicínias, usado 96,0 600,00 € 6,25 € 8,50 €
Apartamento T2,Av Loureço Peixinho 91,0 850,00 € 9,34 € 7,50 €
Apartamento T2, R. Aviação Naval 67,0 650,00 € 9,70 € 7,00 €
Apartamento T2, Aveiro Centro 89,0 850,00 € 9,55 € 8,50 €
Valor médio poderado e homogeneizado: 7,21 €
Apartamento T1,Bº do Liceu, novo, s/ lugar estac. 48,0 600,00 € 12,50 € 10,00 €
Apartamento T1,Bº do Liceu, novo, c/ lugar estac. 48,0 650,00 € 13,54 € 11,50 €
Apartamento T1, jto ao nó do Parque de Feiras 85,00 750,00 € 8,82 € 8,50 €
Apartamento T1, Fonte Nova 60,0 750,00 € 12,50 € 10,00 €
Valor médio poderado e homogeneizado: 10,00 €
Fontes de informação da prospeção
Fonte Localidade contacto
Arcada Imobiliária Aveiro 917187160

Remax Aveiro 924454430
Era Aveiro 915319904
Casaveiro Aveiro
Next House Aveiro
Idealista Aveiro
BPI expresso imobiliario http://www.bpiexpressoimobiliario.pt
Casa.sapo http://casa.sapo.pt/
Imovirtual http://www.imovirtual.com/imoveis/casas/venda/
Do exposto conclui-se que os valores unitários de venda de apartamentos de tipologia T2

novos ou remodelados são de 2.300 € / m2, de tipologia T1 novos ou remodelados são de
2.400 € / m2 e de tipologia T3 novos ou remodelados são de 2.200 €/ m2ou seja, em função
das áreas aproximadas, de cerca de 207.000,00 € por fogo de tipologia T2, de cerca de
122.400 € por fogo de tipologiaT1 e de cerca de 224.400,00 € por fogo de tipologia T3. No
entanto a valorização dos espaços mais pequenos, apartamentos de tipologia T1 encontra-
se em alta pelo que o valor considerado irá ser majorado.

24/ 31
Considerando o produto em estudo:
Número de apartamento T2 4
2
Área aproximada por apartamento T2 90 m
2
2
2
Valor unitário venda T2 2.300 € /m
2
2
Valor por fogo T2 207.000,00 €
Valor dos 4 T2 (arredondado) 828.000,00 €
Valor total de venda do imóvel 2.011.200,00 €
Conforme demonstrado, atendendo ao espaço destinado aos 12 fogos possíveis edificar no

prédio, sendo 4 T1 no r/c, 4 T2 e 2T1 nos 1º e 2º andares e 2 T3 no 3º andar, prevê-se um
proveito de venda após renovação/remodelação de cerca de: 2.000.000,00 €.
Dadas as condições em que se encontra a edificação, nomeadamente no que concerne a
alvenarias, estrutura, e demais componentes edificativas, atendendo à necessidade de
refazer todas as infraestruturas não só de distribuição mas também de fornecimento
primário, nomeadamente redes de distribuição de água, rede de drenagem de águas
residuais e pluviais, instalação elétrica, telecomunicações e televisão por cabo, rede interior
de gás, instalação de proteção contra fogo e intrusão, execução de caixa de elevador, etc., à
necessidade de reacondicionamento do isolamento térmico e acústico, bem assim como
assegurar a substituição toda a caixilharia exterior (r/c, 1º andar e 2º andar), fornecimento e
assentamento de caixilharia exterior (3º andar), demolir e refazer algumas alvenarias
interiores, refazer os seus revestimentos, execução de alvenarias interiores e seu
revestimento no 3º andar, sendo que o custo estimado obtido para a realização destes
trabalhos rondarão valor unitário de 550,00 €/m2 (variando em função da tipologia de
fogo),para a remodelação/beneficiação dos espaços, tendo em consideração que esse valor
variará na relação inversa com as áreas consideradas.
Assinala-se que é obrigatório a instalação de um elevador e outros equipamentos, e a
adaptação a exigências regulamentares ou legais em vigor.

25/ 31
Assim, considerando as áreas atrás descritas, teremos:
Número de apartamentos T2 4
2
2
2
2
Valor unitário custo dos trabalhos T2 500,00 € /m
2
2
Valores custo dos trabalhos por fogo T2 45.000,00 €
Valores do custo arredondados dos 4 T2 180.000,00 €
Valores do custo arredondadosdos 6 T1 168.300,00 €
Valores do custo arredondados dos 2 T3 91.800,00 €
Reforço estrutural 60.000,00 €
Infraestruturas comuns 75.000,00 €
Tratamento de áreas comuns 60.000,00 €
Valor total da remodelação/benef. do imóvel 635.100,00 €
Valor atual do imóvel:

Considerando o diferencial entre:
Proveitos – despesas =2.000.000 € – 635.000 € = 1.365.000 €
1.365.000.00 € (Um milhão trezentos e sessenta e cinco mil Euros)
Valorização pelo Método do Rendimento
Considerando a rentabilização do negócio por recurso ao rendimento, a um bloco de 12

apartamentos de tipologia T1, T2 e T3, considerando um valor de renda unitária varável em
função dos diferentes espaços, entre os 7,20 e os 10.00 €/m2, que se obteve da prospecção
de mercado efectuada junto de imobiliárias e promotores imobiliários sediados em Aveiro, e
uma taxa de atualização e despesas gerais ligeiramente inferiores às consideradas
anteriormente pela diminuição do prémio de risco e custos de manutenção e conservação
de menor dimensão, obtém-se os seguintes valores:

26/ 31
2
Renda unitária mensal T2 7.20 € /m
2
2
2
Área média/apartamt T2 90.0 m
2
2
Renda média por apartamnt T2 648.00 €
Despesas gerais 8.00%
Rendimento anual liquido 79,289.28 €
taxa de atualização 4.00%
Valor do imóvel 1,982,232.00 €
Do exposto se conclui, que o montante obtido para o valor do imóvel em termos do proveito
quer no caso da alienação, quer para as diferentes formas de rentabilização se situa muito
próximo do valor de 1.985.000 € que associado ao custo de remodelação/renovação da
ordem dos 635,00 €garante para o valor atual, considerando o diferencial entre:
Proveitos – despesas = 1.985.000 € – 635.000 € = 1.350.000 €
Valor do imóvel para uso continuado em arrendamento (remodelado e beneficiado):
1.350. 000 € (Um milhão trezentos e cinquenta mil Euros)
Valor para uso alternativo
Considerando o cenário do uso alternativo, ou seja da demolição e reaproveitamento do

espaço para nova edificação considerando os condicionalismos urbanísticos da zona,
considerando a imposição de um plano de alinhamentos respeitando o existente, uma
cércea igual ao edifício concluído a norte deste (4 pisos acima da cota de soleira) e uma
profundidade entre empenas na ordem dos 15 m, teremos:

27/ 31
Método do Custo - processo involutivo - método estático
Custos
Directos de construção destinada a Habitação
2
Áreas (m ) Cust unit € Valor €
Implantação (habitação)
Habitação 1056,55 600,0 633.930,0
Garagem e arrumos 65,0 380,0 24.700,0
Logradouro nascente 143,5 100,0 14.350,0
Terraço 20,2 300,0 6.060,0
Custo directo Total: 679.040,0
Indirectos (% do valor do custo ou do valor de venda)

Infra-estruturas 5,0% vc 33.952,0
Taxas e licenças 2,5% vc 16.976,0
Projectos 4,0% vc 27.161,6
Fiscaliz. e Direc. Técnica 3,0% vc 20.371,2
Encarg. Sede e Administrat 2,5% vc 16.976,0
Margem de comercialização 25,0% ct 198.619,2
Cust comercializaç 5,0% vv 87.500,0
Custo indirecto Total: 401.556,0
Custos directos Cust indirect Custos totais

679.040,0 € 401.556,0 € 1.080.596,0 €
Valor de venda
Áreas (m2 ) Valor unit € Valor €
Implantação (habitação)
Habitação 870,0 2000,0 1.740.000,0
Garagem e arrumos 65,0 430,0 27.950,0
Total: 1.767.950,0
Valor provável de venda 1.750.000,00
Despesas com aquisição do terreno 8,5%

Valor do terreno 616.962,2 €

28/ 31
Analisado a demonstração de resultados, pressupondo um investimento com as

condicionantes descritas, em que é imposto um retorno de 25% sobre os custos totais, em
que é necessário o recurso a uma mobilização de cerca de 635.000 € para além do custo do
terreno e que são desprezados os custos financeiros do projeto, tais como juros sobre
capitais próprios ou alavancagem financeira, partindo de preços de venda na ordem dos
2.000,00 €/m2, chega-se à conclusão que o projeto só terá viabilidade desde que o terreno
não custe mais do cerca de 615.000 €, valor em que o custo do terreno em zona de elevada
valorização urbanística representa cerca de 35% do valor total do empreendimento, relação
esta atestada pela percentagem do valor do custo do terreno versus valor final do prédio,
que se encontra plasmado no cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do Código do
Imposto Municipal sobre Imóveis – CIMI, para o local.
Do exposto, conclui-se, que o montante máximo a disponibilizar para a aquisição do terreno

para se atingir um equilíbrio no negócio será de:
615. 000 € (Seiscentos e quinze mil Euros)
Valor do imóvel para uso alternativo:
1.750.000. 000 € (Um milhão, setecentos e cinquenta mil Euros)
NOTAS:
A avaliação deste imóvel teve em consideração os seguintes condicionamentos:
 A avaliação deste imóvel, teve por base um uso futuro como habitação multifamiliar,
sendo que para isso é necessário remodelá-lo, beneficiá-lo e adaptá-lo com espaços
próprios para esse fim. O imóvel, possui uma boa exposição solar, com fachadas a
poente e nascente, situa-se numa área urbana com muito boas acessibilidades,
incluindo transportes públicos, inserido em tecido urbano com boas zonas de comércio,
de serviços, nas proximidades de equipamentos importantes da cidade de Aveiro,
designadamente Universidade, Hospital, Parque da Cidade, Centros Comerciais, etc.
 Para a valorização deste edifício recorreu-se a uma abordagem com base nos métodos
tradicionais de avaliação imobiliária, adaptada ao imposto pela C.M.Aveiro, na
determinação do valor de mercado do bem, tendo em conta a perspectiva referida por
essa Autarquia, designadamente do seu uso, da tipificação das fachadas e cércea que
o imóvel actualmente possui, ou seja com mais um piso, relativamente ao imóvel
anterior e que se encontra perfeitamente justificada no edifício contíguo a norte e que se
encontra concluído.

29/ 31
Conclusão
Analisados os valores obtidos para o imóvel pelas vias expostas, tendo em consideração
que o uso continuado (com remodelação e beneficiação) oferece um nível menor de risco e
uma mobilização de capital menos intensivo, tendo por base soluções que apontam para
situação alternativa capaz de oferecer viabilidade consistente à demolição e substituição,
que não se revela a melhor solução económica, somos de opinião que o valor atual do
imóvel em função do valor do imóvel em exploração ou venda de 2,000,000.00 € e um custo
de remodelação / requalificação de 635,000.00€, considerando a possibilidade de um
hipotético deslize no processo, é de:
1,350,000.00 €
(Um milhão trezentos e cinquenta mil Euros)
Os avaliadores
Mário Alves Santiago
Amorim Manuel Ferreira Póvoa
Assinado de forma digital por AMORIM MANUEL FERREIRA

PÓVOA
Dados: 2020.05.21 12:46:21 +01'00'

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ADENDA em 20.05.21
No que respeita ao impacto da pandemia do COVID-19, esta ainda não está reflectido nesta avaliação
datada de Março de 2020. A avaliação foi efectuada antes de se conhecer a verdadeira dimensão da
tragédia e numa fase bastante precoce sem o conhecimento das repercussões a nível mundial e que
se presentemente se está a reflectir a nível das viagens aéreas e do turismo mundial. Este facto vai
trazer enormes alterações no mercado imobiliário a nível nacional mas com maiores repercussões nas
cidades onde se estava a assistir a um boom nos preços da habitação, potenciada pela corrida
desenfreada ao alojamento local (AL). Aveiro apenas encontra paralelo em Braga, Guimarães, Porto e
Lisboa nesta subida de preços. A teoria de que o excedente de AL pode ser colocado no mercado de
arrendamento familiar, é uma falácia, dado que a tipologia de habitação é completamente diferenciada
por um lado, e por outro, porque os preços pagos pelo AL são incomparavelmente superiores aos da
capacidade financeira média familiar, para esta zona. Parte deste AL pode vir a ser absorvido pela
população estudantil e a ela associada (alunos, professores, investigadores, freelancers, profissionais
liberais, etc., no entanto, no curto/médio prazo, haverá excedente de stock e a oferta está
descompensada em relação à procura por excedentária.
No que respeita a novos empreendimentos, apenas está a ser dada continuidade aos que se
apresentam em fase de acabamentos, uma vez que já há compromissos de vendas efectuadas antes
de acabamento, e prazos de entrega a serem cumpridos. Há conhecimento de empreendimentos em
fase de execução com estrutura de betão armado já executado, que foram suspensos preventivamente.
Do nosso ponto de vista, o mercado estagnará no mínimo até haver retoma económica de modo a ser
absorvido o produto "pronto a consumir" como aconteceu nos anos de 2017/18, e só depois desta fase
haverá condições ao aparecimento de novos investimentos no mercado imobiliário, por isso, é natural
um desinteresse da empresa em negociação com a UA, neste momento, ou uma tentativa de compra
em saldo.
As estratégias de optimização de rentabilização do espaço disponível em alojamentos de pequena
dimensão T0, T1 dará origem a tipologias maiores T2, T3 e T4 com uso de capital menos intensivo e
valores unitários de venda mais modestos, A abertura de acesso das zonas centrais da cidade às
famílias dar-se-á lentamente, e por isso este mercado demorará na sua retoma, sempre dependente da
evolução da pandemia e das suas repercussões sobre as finanças familiares, cerca de três anos após
alivio das restrições impostas pelas circunstâncias.
De acordo com a projecção da S&P, ilustrada no gráfico abaixo, acredita-se que esta estagnação do
mercado a prolongar-se, no mínimo por um período de 2 anos (cenário optimístico) atendendo a que

31/ 31
Portugal vinha de valores de mercado acima dos 10% dos valores de referência europeus, possa
chegar a 2.5% abaixo desses valores, com uma queda na ordem dos 15%.
Pressupondo a vontade por parte da UA de alienar o imóvel num período de espaço temporal curto,
será prudente que possa existir a necessidade de redução do valor proposto entre 20 a 25%, uma vez
que a retoma não será feita no nível do mercado de janeiro de 2020, mas ligeiramente abaixo, na
ordem dos 5%.
Por outro lado, abdicando a UA de uma margem referida a lucros comerciais e compensações
financeiras diferidas no tempo, que não deverão ser quantificadas nesta situação, e uma vez que os
valores futuros a 2025, actualizados a 2020 sofrerão erosão depreciativa pela evolução dos preços no
período considerado, associado ao risco e incerteza, induzem a um desconto comercial e liquidação do
produto a curto prazo.
Os avaliadores
Mário Alves Santiago
Amorim Manuel Ferreira Póvoa
Assinado de forma digital por AMORIM MANUEL

FERREIRA PÓVOA
Dados: 2020.05.21 12:49:51 +01'00'


RelatorioAvaliação2020Mar20AvaliacaoClinicaStaJoana RGPD

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Apartamentos p/ arrendamento de tipologias T1 e T2, novos e/ou em construção

Valor Valor Valor homog

Fontes de informação da prospeção

Fonte Localidade contacto

Arcada Imobiliária Aveiro 917187160

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Considerando o produto em estudo:

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