LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Rua Iracema, Quadra 07, parte dos Lotes n°s 04 e 05, Vila Santa
Maria, Anápolis – GO

Coordenadas Geográficas:
-16.324014, -48.963236

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 1- Identificação do Solicitante:

NOEMIA DE SOUZA MAMEDE

Inscrita sob o CPF: 131.639.901-00

2- Objetivo do Parecer Técnico:

Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando, com base em

pesquisas de mercado da região geoeconômica do imóvel avaliando, para
fins de garantia / comercialização.

3- Identificação e Caracterização dos Imóveis:

3.1- Identificação do Imóvel

Imóvel residencial, com Lote de terreno de NºS 04 e 05, da Quadra 07, Rua
Iracema (conforme consta o endereço no Google Maps), Vila Santa Maria,
Anápolis-GO, com área total de 453,75m² (quatrocentos e cinquenta e três
metros e setenta e cinco centímetros), sendo que a parte do lote 04, mede
12,00 metros de frente para a Rua Ubiracema, 16,00 metros de fundos com
o Lote 05, 21,00 do lado direito com o Lote 03, 19,00 metros do lado
esquerdo com o restante do Lote 04, e a parte do Lote 05, mede 16,00
metros na divisa com o Lote 04, fundo 18,00 metros com o vale, 8,50 metros
do lado direito com o Lote 03, e 12 metros do lado esquerdo com o restante
do Lote 05, conforme transcrição nº 49.645, Livro 3-AR, do Registro da 2ª
Circunscrição de Registro Imobiliário de Anápolis-Go.

Possui neste terreno, uma construção do tipo Residencial, não lajotada, com
forro de madeira, com área total construída de aproximadamente 76,10m²,
consistente de uma casa residencial, contendo dois quartos, sala, cozinha,
banheiro e alpendre.

3.2 – Características do Imóvel

 O acesso para o Imóvel é feito por vias asfaltadas;

 A topografia do terreno é do Tipo Escorrida para a rua com declive para

direita quando se olha para a frente do imóvel.

 O terreno possui uma área construída regularizada, trata-se de imóvel

urbano, com característica Residencial, composto por 01 (uma)
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 construção. A construção é levantada em alvenaria, com
características simples, sendo a casa com área sem laje, com forro de
madeira, com aproximadamente 76,10 m² que se dá pela divisão de
Sala de TV, Banheiro social, cozinha com copa, dois quartos sendo um
suíte e uma área de serviço .

3.3 – Localização do Imóvel

O imóvel avaliando objeto de estudo da presente avaliação localiza-se

à Rua Iracema, Vila Santa Maria, Quadra 07, parte dos Lotes 04 e 05,
Anápolis–GO.

(Imagem – Mapa de localização aérea)

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3.4 - CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

 O imóvel está localizado na região urbana de Anápolis - GO. A região

é contemplada em sua maioria por imóveis residenciais. Entretanto em
um raio de 1 KM, é possível encontrar variedades de comércios, tais
como igrejas, colégios, faculdade, supermercados, atacadistas,
quadras de esporte, gráficas e comércios em geral.

 O imóvel está localizado próximo à nascente do Ribeirão João Leite,

onde existe o que era para ser um parque ecológico denominado
“Buracão”, entretanto o que é possível identificar no local de fato é
mato, dejetos orgânicos, restos de materiais de todos os tipos, dignos
de um local esquecido e em tese perigoso.

 No logradouro específico do imóvel avaliando, não há comércios de

expressão e as construções são de padrão simples.

Os setores próximos ao bairro do imóvel avaliando, a saber, Vila São Jorge

e Setor Central é dotado de boa infraestrutura e é servido pelos seguintes
melhoramentos urbanos:

 Boa rede de comércios (Colégios, Supermercados, Igrejas, farmácias,

restaurantes, escolas primárias, posto de combustível, Atacadistas,
Faculdade, dentro outras)
 Coleta de Lixo
 Vias asfaltadas
 Transporte coletivo
 Redes de telefonia
 Iluminação Pública

4- Análise Mercadológica:

 Conforme informações de imobiliárias especialistas na região do imóvel

avaliando, bem como corretores e empresários do ramo, é considerado
“Ruim”, entre as variáveis “Muito Ruim, Ruim, Média, Boa e Muito Boa”
referente à procura de imóveis na região em que o imóvel avaliando
se encontra, principalmente devido a vizinhança caracterizada por
casas residenciais simples, ruas acidentadas e muita área verde não
cuidada.

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  Devido à proximidade do imóvel avaliando à áreas de APP (Áreas de
Preservação Permanente), bem como à nascente do Ribeirão João
Leite, impede que desenvolvimentos e valorizações ocorra próximos a
esta região, devido às Leis Federais e Municipais de afastamento,
devido a zona de risco de solo úmido.

 De acordo com o Plano diretor de Anápolis, SEÇÃO I DAS ÁREAS DE

PRESERVAÇÃO PERMANENTE Art. 147. Considera-se Área de
Preservação Permanente – APP a área protegida, coberta ou não por
vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos
hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade,
facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o
bem-estar das populações humanas, compreendendo:

I. as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e

intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular,
em largura mínima de: a) 30,00m (trinta metros) para os cursos d'água de
menos de 10,00m (dez metros) de largura.

 O imóvel avaliando, encontra-se a menos de 200 metros de uma área

de APP, o que impede novas construções de imóveis em regiões
próximas à do imóvel Avaliando.

 De acordo com vistoria realizada na região, bem como nas regiões

circundantes, é possível identificar uma quantidade significativa de
imóveis disponibilizados para para aluguel, mas não para venda, o que
enseja fraca absorção de mercado nesta região, mantendo
desequilíbrio entre oferta e procura.

 Conforme pesquisas realizadas junto à imobiliárias renomadas, e

anúncios na internet, a procura na região por imóveis semelhantes é
considerada “ruim”.

 A expectativa de valorização é considerada “Muito Baixa” pelo fato da

região já ter alcançado seu ápice de desenvolvimento e de não ter
grandes empreendimentos próximos à região do imóvel avaliando.

 A região do imóvel avaliando, tem “Média” procura para locação,

devido a sua localização razoável próxima ao Centro da cidade de
Anápolis e um custo relativamente baixo conforme pesquisas de
mercado.

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  Assim conclui-se que a sua liquidez para venda é considerada como
“Muito Ruim”, entre as variáveis muito ruim, ruim, media, boa e muito
boa.

 A liquidez “Muito Ruim” se deve ao fato de o imóvel avaliando se

encontrar muito próximo à “Nascente do Ribeirão João Leite”, bem
como próximo a regiões com construções mais antigas e simples e pela
“baixa” expectativa de valorização do logradouro específico do imóvel
em epígrafe pelo fato de já se tratar de uma região consolidada e
antiga na cidade de Anápolis - GO.

5- Metodologia Utilizada:

Para a presente avaliação, adotou-se o “Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado”, o qual conforme redação da NBR 14653-1: “Identifica o
custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra”.

Através deste método, considerado dentre todos, o mais indicado e

adequado no que tange precisão de levantamento de dados estatísticos e
quantitativos, é possível realizar a determinação de valor do imóvel
avaliando, levando em consideração o estado atual do mercado, bem como
tendências e flutuações do mercado imobiliário local.

Em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item 9.2.1 – Tabela

1 e Tabela 2, item 9.2.3 – Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui
Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III.

6- Pesquisa de Mercado:

A pesquisa de mercado contempla 08 (Oito) imóveis com

características semelhantes ao imóvel Avaliando, localizadas na mesma
região e em regiões próximas, cujas características encontram-se
especificadas abaixo:

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 VALOR
TERREN CONSTRUÇÃ HOMOGEINIZ
CONTATO NOME RESPONS. ENDEREÇO
O M² O M² VALOR PEDIDO
ADO DO M²
(R$)
(62) 9.8102-9123
Divino Rua Jose Gomes
(62) 9.8538-2723 Imobiliária
Corretor de Paula, N 200, 467 114 413,08 R$240.000,00
(62) 9.9867-6340 D imóveis T
Vila Santa Maria
(62) 9.9234-9964

RUA
Ana Lucia –
BARTOLOMEU,
(62) 9.9328-8679 Donizete Imovies Imobiliária 450 300 200,00 R$150.000,00
N263, Bueno Vila
(62) 9.9150-3378 e Brasil Imoveis
Santa Maria
RUA
BARTOLOMEU
(62) 3311-2035 Maria – Brasil
Imobiliária BUENO, N 263, 675 0 222,22 R$ 150.000.00
(62) 9.9974-1455 imóveis
QD.11, LT 10,
Vila Santa Maria

(62) 9.9220-7951 Donizete Imóveis Imobiliária Bairro São Jorge 380 369 193,59 R$145.000,00

Charles – Eva
Terreno Rua
Maria (nome
(62) 9.9317-9331 Voluntários da
da Proprietária 275 0 309,09 R$85.000,00
(62) 9.9854-7970 Pátria, QD. 15, LT
mãe/Proprietár
04, Vila São José
ia)
Terreno Rua
(61) 9.8179-2310
Ipiranga, QD 15,
(61) 9.8501-0003 Gomes Proprietário 250 0 360,00 R$90.000,00
N 130,Vila São
(61) 9.9623-0422
Jorge
RUA Professor
(62) 3311-2305 Maria – Salvador Santos,
Imobiliária 360 90 244,44 R$110.000,00
(62) 9.9974-1455 Brasil Imóveis QD C, LT 21, Vila
Brasil

Donizete
(62) 99447-9752 Imobiliaria Vila São Jorge 280 90 270,27 R$100.000,00
Imoveis

MEDIA 3.137M² 963M² R$2.212,69 R$ 1.070.000,00

Somatório dos valores pesquisados, após ponderação

Média Ponderada =
Número de valores pesquisados, após ponderação

Coeficiente de média ponderada = R$ 276,58 / m²

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 7- Determinação do Valor de Mercado do Imóvel pelo método
comparativo de mercado:

Área de Terreno + Construção: 453,75 m² + 76,10 m² = 529,85 m²

Coeficiente de Média Ponderada: R$ 276,58/m²

Demonstrativo de Cálculo: (529,85 m² x R$ 276,58/m²)

Valor do Imóvel: R$ 146.545,91

7.1 - VALOR DO IMOVEL PELO MÉTODO COMPARATIVO DE

MERCADO PARA VENDA NÃO FORÇADA:

R$ 146.545,91 (Cento e quarenta e seis mil, quinhentos e quarenta e cinco

reais, noventa e hum centavos).

7.2 – Valor do imóvel para Venda Forçada: Aplicar 20% de

depreciação:

VALOR DO IMOVEL PELO MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PARA VENDA FORÇADA:

R$ 117.236,72 (Cento e dezessete mil, duzentos e trinta e seis reais,

setenta e dois centavos).

8- Valor do Terreno e suas benfeitorias:

8.1 – Valor do Terreno

453,75m2 (Tamanho)
R$ 190,00/m2 (Avaliação do valor de m² da região)

R$ 86.212,50 (Oitenta e seis mil, duzentos e doze reais, cinquenta

centavos)

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8.2 – Valor da Construção

76,10 m2 (Tamanho aproximado de área sem laje)

R$ 400,00/m2 (Avaliação da construção)

R$ 30.440,00 (Trinta mil, quatrocentos e quarenta reais)

 Valores e bases de dados calculadas de acordo com o estágio atual da

construção, que se encontram em estado de conservação “E”conforme
tabela de Depreciação de Ross-Heidecke

9 – Valor total do Imóvel com Suas Benfeitorias:

Com a somatória dos itens 8.1 e 8.2, encontramos o valor total do imóvel
avaliando.

VALOR TOTAL DO IMÓVEL E SUAS BENFEITORIAS:

R$ 116.652,50 (Cento e dezesseis mil, seiscentos e cinquenta e dois

reais, cinquenta centavos)

10 - Conclusão: Valor final de avaliação de imóvel

Tendo como paramentos o preço de mercado dos imóveis com

características semelhantes, na mesma região do imóvel avaliando, através
do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, bem como utilizando
o método de depreciação de Ross-Heidecke, conclui-se que o valor de
mercado do imóvel objeto deste parecer técnico de Análise Mercadológica é
de:

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 VALOR FINAL DE AVALIAÇÃO

R$ 126.811,71
(Cento e vinte e seis mil, oitocentos e onze reais, setenta e hum
centavos)

O valor acima descrito é composto pela média entre os 3 (três) valores

encontrados através do método comparativo de mercado conforme média
ponderada, considerando valor de venda forçada e não forçada, valor de
avaliação do imóvel sendo terreno e suas benfeitorias e conforme avaliação do
perito.

Anápolis, 14 de Fevereiro de 2020.

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9- Anexo Fotográfico

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Página 14 de 21
Página 15 de 21
Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel:

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Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do Imóvel:

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Certidão de Regularidade da Imobiliária Responsável:

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Certidão de Regularidade de Corretor /Avaliador Responsável:

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Certidão de Regulariade Do Engenheiro Responsável:

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Cálculo de Avaliação de Imóvel Emitido pela Prefeitura Municipal de
Anápolis - Secretaria da fazenda no valor de R$ 105.292,70
(Cento e cinco mil, duzentos e noventa e dois reais, setenta centavos)

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