Colégio Mirante T B C 634-MINUTA Laudo de Avaliacao-290422

ENGENHARIA CIVIL, PERÍCIA E AVALIAÇÕES
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

(NBR 14653-2/2011)
Solicitante: COLÉGIO MIRANTE LTDA.

Localização: Tv. Benjamin Constant, n.° 634 - CEP: 66.053-040
Bairro: Reduto
Município/ Estado: Belém/PA.
VALOR TOTAL AVALIADO: R$ 12.650.000,00
Abril/ 2022
Tv. Angustura, 807 – Sacramenta – Belém – Pará - CEP: 66.120-230 - Fone: (91) 99626-3000/
CPF: 244.912.922-72 - Email: luis.guilherme.flores@gmail.com
1. SOLICITANTE:
COLÉGIO MIRANTE LTDA.
2. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL:
INSTITUTO DOM BOSCO.
3. OBJETO DA AVALIAÇÃO:
• Tipo do Bem: Imóvel Comercial urbano.
• Descrição Sumária do Bem: Imóvel comercial urbano (terreno mais edificações), em área
mista (comercial/ residencial/ industrial), com vários condomínios às proximidades,
funcionando empresa comercial no ramo de educação particular, apresentando as
edificações estado de conservação de bom a necessitando de reparos importantes.
O imóvel se localiza na Tv. Benjamin Constant, n.° 634, no bairro Reduto, CEP: 66.053-040,
município de Belém, Estado do Pará.
• Área do Terreno: 6.773,22 m², conforme Certidão de Cadastro de Imóveis, da Prefeitura

Municipal de Belém/PA.
• Área Construída: 7.425,47 m², conforme levantamento no local e Certidão de Cadastro de

Imóveis, da Prefeitura Municipal de Belém.
• Ocupante do imóvel: Solicitante/ Proprietário.
• Tipo de ocupação: Comercial.
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4. FINALIDADE DO LAUDO:
Levantamento Patrimonial.
5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO:
Determinação do Justo Valor de Mercado para Venda.
6. PRESSUSPOSTOS E FATORES LIMITANTES (NBR 14653-1 ITEM 7.2):
• Todos os dados relativos à Área Total do Terreno e à Área Construída foram obtidos com
informação e documentação entregue pela solicitante, bem como da Prefeitura Municipal de
Belém e confirmadas por medição pelo GoogleEarth.
• Não há por parte desse Avaliador qualquer interesse quanto ao resultado obtido no presente
trabalho.
• O presente trabalho foi elaborado obedecendo às normas brasileiras NBR 14.653 Partes 1
e 2 – Avaliação de bens – Imóveis urbanos.
• Considera-se que o imóvel se encontra regular, já que não foi feito o exame sobre a situação
do imóvel junto aos órgãos competentes.
• A vistoria foi efetuada nos dias 06 e 20/04/22, devido a necessidade de liberação para fotos
da dois prédios ocupados pelos proprietários.
7. VISTORIA:
Belém, é a capital do estado do Pará, localizada nas coordenadas 1º27’21”S e 48º30’14”O,

Mesorregião Metropolitana de Belém, aproximadamente 2.140km de Brasília por estrada, com
acessos também por via fluvial e aérea.
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Possui uma área de 1.059,458 km², altitude de 10m, com uma população estimada de
1.506.420 habitantes (IBGE/ 2021). Economia fortemente baseada nos setores de comércio,
serviços e turismo, embora seja também desenvolvida a atividade industrial com grande número
de indústrias alimentícias, navais, metalúrgicas, pesqueiras, metalúrgicas, químicas e
madeireiras (nos últimos anos reduziu bastante). A Grande Belém localiza-se na região mais
dinâmica do estado e juntamente com o município de Barcarena, integra o segundo maior
parque industrial da Amazônia. A cidade conta com os portos brasileiros mais próximos da
Europa e dos Estados Unidos (Belém, Miramar e Outeiro), sendo que o Porto de Belém é o
maior movimentador de containers da Amazônia. Com a revitalização dos distritos industriais
de Icoaraci (maior polo de produção artesanato em cerâmica marajoaras e tapajônicas país) e
Ananindeua, a implantação da Hidrovia do Tocantins e com a chegada da Ferrovia Norte-Sul,
a cidade aguarda um novo ciclo de desenvolvimento. O Círio de Nazaré, a maior procissão
cristã do planeta, movimenta a economia da Cidade. No período há aquecimento na produção
industrial, no comércio, no setor de serviços e no turismo.
• Região: O imóvel avaliando está localizado na Tv. Benjamin Constant, n.° 634, no bairro
Reduto, município de Belém, na Zona ZAU (Zona de Ambiente Urbano) 7 – Setor I-C,
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caracteriza-se por seus atributos históricos, paisagísticos e culturais, por desempenhar

tradicionalmente as funções de centro comercial, administrativo, de serviços e portuário,
com atendimento a todo o Município, e por apresentar: infraestrutura consolidada,
mobilidade reduzida, degradação paisagística e ambiental, edificações históricas
descaracterizadas e grande número de imóveis desocupados e subutilizados., conforme
a Lei n° 8.655/2008 Plano Diretor), sendo que o imóvel se localiza com sua lateral
esquerda no limite entre o Setor I-C e Setor I-B (Rua Aristides Lobo).
A via em que se encontra o imóvel avaliando, é uma via comum de mão única, com 1 faixa
de tráfego e acostamento nas laterais para estacionamento de veículos, por essa
característica, a via possibilita a ocupação para comércios e residenciais, face os imóveis
estarem a margem da via, possibilitando o escoamento do fluxo do tráfego das demais ruas
e avenidas perpendiculares.
A região é dotada de grande parte de infraestrutura urbana (asfalto, rede viária, água potável,
energia elétrica, rede telefônica, iluminação pública, sistema de drenagem pública e coleta
de lixo, não possuindo sistema de coleta/ tratamento de esgoto sanitário público) e nenhuma
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arborização, possuindo facilidade de acesso e razoáveis condições de estacionamento.
• Terreno: Com área de 6.773,22 m², conforme documentos fornecidos pela solicitante e PMB,
o terreno tem formato irregular (em formato de “L”), apresenta topografia plana com leve
declividade no sentido dos fundos, solo aparentemente seco e firme.
• Benfeitorias: 7.425,47 m², conforme levantamento no local e Certidão de Cadastro

Imobiliário, sendo compostas pelas seguintes edificações:
PLANTAS COMUNS
1- PRÉDIO PRINCIPAL: construção convencional de 03 pavimentos, com cobertura em
telha de barro sobre estrutura de sustentação em madeira, estrutura em concreto,
escada em concreto, forro rebaixado em gesso, PVC e laje, paredes em alvenaria
(interna e externamente) rebocadas e pintadas com tinta látex PVA, com azulejos (até
altura de 1,60/2,00 m) ou cerâmica (até altura de 2,10 m), piso em concreto revestido
em cimentado, cerâmica, ladrilho, são Caetano, cacos cerâmicos e taco (madeira), com
1.890,00 m² de área construída. Apresenta estado regular de conservação,
necessitando de reparos simples a importantes, alguns revestimentos de piso são
antigos e precisam de revitalização ou troca, além de algumas fissuras (paredes e piso)
e pontos de infiltração (manchas e pintura soltando).
2- ANEXO AO PRÉDIO PRINCIPAL: construção convencional de 03 pavimentos, com

cobertura em telha de barro sobre estrutura de sustentação em madeira, estrutura em
concreto, escada em concreto, forro rebaixado em PVC e laje, paredes em alvenaria
(interna e externamente) rebocadas e pintadas com látex PVA, piso em concreto
revestido em cerâmica, com 555,45 m² de área construída. Apresenta estado regular
de conservação, necessitando de reparos simples a importantes, os revestimentos
são antigos e alguns precisam de revitalização ou troca.
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3- BALLET: construção convencional de 01 pavimento, com cobertura em telha de barro

sobre estrutura de sustentação em madeira, forro em gesso, paredes em alvenaria
pintadas com látex PVA e piso em concreto revestido de cerâmica e piso vinílico, com
126,00 m² de área construída. Apresenta estado regular de conservação.
4- BLOCO AO FUNDO: construção convencional de 02 pavimentos, com cobertura em

telha de fibrocimento sobre estrutura de sustentação em madeira, forro em PVC,
estrutura em concreto, escada em concreto, paredes em alvenaria rebocadas e pintadas
com látex PVA e piso em concreto revestido por cerâmica, com 456,00 m² de área
construída. Apresenta estado regular com necessidade de reparos importantes,
devido a danos consideráveis, com fissuras e trincas em paredes e afundamento de
parte do piso, em vários pontos, mas principalmente aos fundos, além disso, o forro e a
cobertura precisam de manutenção, estando isolado sem atividade.
5- QUADRA: construção convencional de 01 pavimento com pé direito de 6,0 m., com

cobertura em telha metálica sobre estrutura de sustentação metálica, estrutura metálica
revestida em concreto (até a altura de 5,50 m) e aparente (acima de 5,50 m e sob a
arquibancada), sem forro rebaixado, paredes em alvenaria e concreto (arquibancada)
com 70% em aberto, rebocadas e pintadas com látex PVA, piso em concreto e
cimentado, com 864,00 m² de área construída. Apresenta estado regular com
necessidade de reparos importantes, devido a danos consideráveis, com fissuras,
trincas e afundamento em piso, em vários pontos, mas principalmente aos fundos, já
tendo atingido algumas construções de apoio desta que foram desativadas, além disso,
a cobertura precisa de manutenção.
6- PASSARELA COBERTA (ao lado da quadra): construção de 01 pavimento, com

cobertura em telha de barro, estrutura de sustentação em madeira, sem forro rebaixado,
sem paredes (aberta), estrutura em madeira pintadas com esmalte sintético, piso em
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cerâmica, com 34,68 m² de área construída. Apresenta estado regular de

conservação.
7- BANHEIROS (anexos à quadra): construção convencional de 01 pavimento com pé

direito de 5,50 m., com cobertura em telha metálica sobre estrutura de sustentação
metálica, estrutura metálica revestida em concreto (até a altura de 3,50 m) e aparente
(acima de 3,50 m), sem forro rebaixado, paredes em alvenaria com 90% em aberto,
rebocadas e pintadas com látex PVA, piso em concreto revestido em cimentado, com
270,00 m² de área construída. Apresenta estado regular de conservação, mas
necessitando de reparos simples a importantes devido a idade.
8- REFEITÓRIO/ COZINHA/ AUDITÓRIO/ SALAS: construção convencional de 02

pavimentos, com cobertura em telha de fibrocimento sobre estrutura de sustentação em
madeira sobre laje (sem forro rebaixado), estrutura em concreto, escada em concreto,
paredes em alvenaria rebocadas e pintadas com látex PVA e piso em concreto revestido
por cerâmica e paviflex, com 840,00 m² de área construída. Apresenta estado regular
com necessidade de reparos importantes, devido a danos consideráveis, com
fissuras e trincas em piso em alguns pontos na cozinha (térreo) e no auditório (superior),
além disso, a cobertura precisa de manutenção.
9- BANHEIROS (anexos ao refeitório): construção convencional de 01 pavimento, com

cobertura em telha fibrocimento sobre estrutura de sustentação em madeira, estrutura
em concreto, forro em laje, paredes em alvenaria, com cerâmica até a altura de 2,10m
e rebocadas e pintadas com látex PVA até o teto, piso em concreto revestido em
cerâmica, com 80,00 m² de área construída. Apresenta estado regular de
conservação, mas necessitando de reparos simples a importantes devido a idade.
10- PASSARELA COBERTA (entre refeitório e banheiros): construção de 01 pavimento,

com cobertura em telha de fibrocimento, estrutura de sustentação metálica, sem forro
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rebaixado, sem paredes (aberta), estrutura metálica pintadas com esmalte sintético, piso
em cerâmica e plurigoma, com 48,00 m² de área construída. Apresenta estado regular
de conservação.
11- PASSARELA COBERTA (entre capela e prédio principal): construção de 01 pavimento,

com cobertura em telha de fibrocimento, estrutura de sustentação metálica, forro
rebaixado em gesso, PVC e laje, sem paredes (aberta), estrutura em concreto pintadas
com látex PVA, piso em cerâmica, com 207,84 m² de área construída. Apresenta estado
regular de conservação.
12- CAPELA: construção convencional de 01 pavimento com mezanino (pé direito de 5,50
m), com cobertura em telha de fibrocimento sobre estrutura de sustentação de madeira,
forro rebaixado em gesso, estrutura em concreto, escada em concreto, paredes em
cerâmica e alvenaria rebocadas e pintadas com látex PVA e piso em concreto revestido
por cerâmica, com 374,50 m² de área construída. Apresenta estado regular de
conservação, mas necessitando de reparos simples a importantes devido a idade.
13- ORATÓRIO (anexo a capela): construção convencional de 01 pavimento, com cobertura

em telha fibrocimento sobre estrutura de sustentação em madeira, estrutura em
concreto, forro em laje e sem forro (40%), paredes em alvenaria, com revestimento
cerâmico até a altura de 1,25m e rebocadas e pintadas com látex PVA até o teto, piso
em concreto revestido em cerâmica, com 72,00 m² de área construída. Apresenta
estado regular de conservação, mas necessitando de reparos simples a importantes
devido a idade.
14- BLOCO INFANTIL: construção convencional de 02 pavimentos, com cobertura em telha

de fibrocimento sobre estrutura de sustentação em madeira, forro em laje e PVC
(rebaixado), estrutura em concreto, escada em concreto, paredes em alvenaria (com
20% em aberto) rebocadas e pintadas com látex PVA e revestida em azulejo até a altura
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de 2,0m (banheiros), piso em concreto revestido por cerâmica diversas, com 954,00 m²
de área construída. Apresenta estado regular de conservação, mas necessitando de
reparos simples a importantes devido a idade.
15- RESIDÊNCIA DAS IRMÃS: construção convencional de 02 pavimentos, com cobertura

em telha de fibrocimento sobre estrutura de sustentação em madeira, forro em laje,
estrutura em concreto, escada em concreto, paredes em alvenaria rebocadas e pintadas
com látex PVA e revestida em azulejo até a altura de 1,25m (interna e externamente),
piso em concreto revestido por korodur e cerâmica diversas, com 954,00 m² de área
construída. Apesar de não termos tido acesso interno, aparentemente apresenta estar
em estado regular de conservação, mas necessitando de reparos simples a
importantes devido a idade.
16- DEPÓSITO (anexo a residência): construção convencional de 01 pavimento, com

em concreto, sem forro, paredes em pintadas com látex PVA, piso em concreto revestido
em cimentado, com 60,00 m² de área construída. Apresenta estado regular de
conservação geral, mas necessitando de reparos simples a importantes devido a idade.
17- LAVANDERIA (anexo a residência): construção convencional de 01 pavimento, com

em concreto, forro rebaixado em madeira (lambri), paredes em azulejo e revestimento
cerâmico (até 1,20 m, externamente) e pintadas com látex PVA (externamente), piso em
concreto revestido cerâmica comum, com 33,00 m² de área construída. Apresenta bom
estado de conservação geral, mas necessitando de reparos simples a importantes
devido a idade.
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PLANTAS ESPECIAIS
18- ESTACIONAMENTO: construção de 01 pavimento, sem cobertura, sem estrutura, sem

paredes, com piso em concreto sem revestimento, com 379,50 m² de área construída.
19- PLAYGROUND: construção de 01 pavimento, sem cobertura, sem estrutura, sem

paredes, com piso em colchão de areia, com 336,00 m² de “área construída”.
20- ÁREA LIVRE (entre prédio principal e capela): construção de 01 pavimento, sem
cobertura, sem estrutura, sem paredes, com piso em cerâmica comum, com 236,65 m²
de área construída.
21- MURO DE ALVENARIA: construção com paredes em alvenaria, com altura média de
2,00 m, rebocadas e pintadas com látex PVA, com 379,00 m² de área construída.
Apresenta bom estado de conservação, mas necessitando de reparos importantes,
considerando o afundamento próximo a sua base e indicação de já haver ocorrido danos
em algumas partes, decorrentes de possível afundamento.
No geral, as benfeitorias consideradas nesta avaliação, inclusive as construções

especiais, estão em estado de conservação regular a necessitando de reparos importantes,
muito embora apresente aparente estabilidade, solidez, condições de habitabilidade e uso,
foi observado que algumas benfeitorias necessitam de reparos simples e outras necessitam
de reparos importantes, que em parte deve-se a idade de construção da maioria destas, entre
24 e 50 anos (exceto o prédio do ballet, o prédio aos fundos e o playground que seriam um
pouco mais novos).
• Data: 29 de abril de 2022.
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8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO:
O mercado imobiliário de Belém, apresenta um quadro de pequena defasagem entre oferta

e procura, no que diz respeito a imóveis comerciais e residenciais – observa-se que alguns
permanecem por um longo período no mercado. Porém imóveis como o avaliando por sua
localização em via de fácil acesso e porte deste, apesar de distante do centro comercial de Belém,
mas proximidade ao Shopping Center, relativa dificuldade de estacionamento e das dimensões
do imóvel, tem o seu uso e ocupação direcionado para médios/grandes comércios, depósitos de
médio/grande porte, em que a via facilita bastante o deslocamento e escoamento de tráfego,
melhorando o poder de negociação.
Pode-se considerar desta forma, que o prazo para absorção do imóvel pelo mercado é
médio – em torno de 06 (seis) a 12 (doze) meses, e a liquidez é média - baixa, em função
principalmente de sua localização, do porte do imóvel, público-alvo, infraestrutura disponível e
das características atuais do mercado.
9. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS (NBR 14653-1 ITEM 8):
Método Evolutivo.
10. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO (NBR 14653-2 ITEM 9):
Grau de Fundamentação: II
Grau de Precisão: III
11. TRATAMENTO DOS DADOS (NBR 14653-2 ITEM 8.2.1.4):
A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação
de métodos, a partir do valor do terreno, considerando o custo de reprodução das benfeitorias
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devidamente depreciado e com o fator de comercialização calculado.
𝑽𝒊 = (𝑽𝒕 + 𝑽𝒃) × 𝑭𝒄, onde:
Vi – Valor de Mercado do Imóvel (R$);

Vt – Valor do Terreno (R$);
Vb – Valor das Benfeitorias (R$);
Fc – Fator de Comercialização
11.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
Foi adotado o Processo de "Inferência Estatística" para definição do valor de venda do

terreno do imóvel. O Modelo de Regressão, parâmetros e resultados, obtidos pelo do Software
Sisdea®, encontram-se em anexo.
Regressão: Y = f(X1, X2,.....,Xn), isto é ,

Y é função de X1, X2,.....,Xn, onde:"
Y = Variável Dependente (ou explicada)
X1, X2,.....,Xn = Variáveis Independentes (ou explicativas)
- Variável Dependente (Y):

Y = R$/AC = Valor unitário de área do terreno para venda do imóvel (em R$)
AMOSTRAGEM
Amostra é composta por 68 (sessenta e oito) elementos, sendo desconsiderados 36
(trinta e seis) elementos e 32 (trinta e dois) elementos foram considerados. Foram consideradas
inicialmente 09 (nove) variáveis, sendo efetivamente utilizadas 04 (quatro) variáveis
independentes e 01 (uma) variável explicada, conforme a identificação e caracterização das
variáveis no modelo:
• Valor Unitário – Variável dependente, que expressa em reais por metro quadrado (R$/m²), que
representa o valor unitário do terreno em relação a sua área total.
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• Data – Variável Proxy do tempo, que indica o mês e ano de coleta do dado, com o seguinte
agrupamento: maio/2020 (257); outubro/2020 (262); novembro/2020 (263); fevereiro/2021 (266);
maio/ 2021 (269); junho/ 2021 (270); julho/2021 (271); setembro/ 2021 (273); novembro/ 2021
(275); janeiro/2022 (277); março/2022 (279); e abril/ 2022 (280).
• Fluxo - Variável qualitativa (código alocado), que compreende as condições de fluxo de veículos
na via onde o dado foi coletado, de acordo com a seguinte escala: Tráfego moderado/ reduzido,
com fluxo regular (1); Tráfego, normal, com fluxo satisfatório (2); e Tráfego intenso/pesado, com
bom fluxo (3).
• Localização Polo – Variável Dicotômica, que indica se o dado coletado se encontra em via
polarizada ou não, de acordo com os seguintes valores: Via secundária (0); Via Polarizada (1).
• Localização Centro-Bairro – Variável qualitativa (código alocado), que compreende a distância
do dado coletado à ao Centro Comercial, de acordo com a seguinte escala: Distante acima de 5
km ao centro (1) ao centro; Distante entre 3 km até 5 km ao centro (2); e Distante até 3 km ao
centro (3).
• Pavimentação – Variável Dicotômica, que indica se o dado coletado se encontra em via
pavimentada ou não, de acordo com os seguintes valores: Via não pavimentada (0); e Via
Pavimentada (1).
• Setor Urbano - Variável qualitativa (código alocado), que compreende as condições da via onde o
dado coletado, de acordo com a seguinte escala: Moderado tráfego, acessibilidade e infraestrutura
urbana (1); Regular tráfego, acessibilidade e infraestrutura urbana (2); Satisfatório tráfego,
acessibilidade e infraestrutura urbana (3); Bom tráfego, acessibilidade e infraestrutura urbana (4);
e Ótimo tráfego, acessibilidade e infraestrutura urbana (5).
• Imóvel em Condomínio – Variável Dicotômica, que indica se o dado coletado se encontra em
dentro de condomínio ou não, de acordo com os seguintes valores: Não localizado em condomínio
(0); e Localizado em condomínio (1).
• Área do Terreno – Variável quantitativa, que correspondente a área total do terreno em que a
unidade avalianda está inserida, expressa em metros quadrados (m²).
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Por se tratar de uma amostra constituída, em sua maioria, de imóveis em oferta no

mercado, está presente no valor encontrado a margem de negociação em relação ao valor das
amostras, normalmente presente em qualquer transação imobiliária, assim pelas razões
expostas, optou-se por aplicar um redutor de 10% (dez por cento) ao valor médio encontrado de
cada amostra.
− Cálculo do Valor de Mercado do Terreno:
𝑽𝒕 = 𝑨𝒕 × 𝑽𝑼 × 𝑭𝒇 , onde:
Vt – Valor de Mercado do Terreno (R$);

At – Área do Terreno (m²);
VU – Valor Unitário do Terreno (R$/m²)
Ff – Fator Oferta (0,90), já aplicado na obtenção do VU das amostras, passando a ser 1,00
𝑽𝒕 = 𝟔. 𝟕𝟕𝟑, 𝟐𝟐 × 𝑹$ 𝟒𝟗𝟒, 𝟗𝟓/𝒎𝟐 × 𝟏, 𝟎𝟎

𝑽𝒕 = 𝑹$ 𝟑. 𝟑𝟓𝟐. 𝟒𝟎𝟓, 𝟐𝟒
Vt – Valor de Mercado do Terreno (R$) = R$ 3.352.405,24
11.2. CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS
Para o cálculo do valor das benfeitorias encontradas foi utilizado o custo de reedição da
construção de acordo com o Custos Unitários Básicos de Construção (CUB), obtido através
do site do SINDUSCON PA, de abril/2022 (referente ao mês de março/2022), em anexo, além
disso, os valores encontrados foram majorados em 20%, considerando que o CUB não inclui
todas as despesas que se teria em uma construção completa das edificações, tais como:
• Terreno, ITBI, IPTU, custos notariais, registro de incorporação, escrituras…

• Projetos de arquitetura, paisagismo, estruturas, instalações, fundações, aprovação dos
projetos…
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• Fundações: fundações especiais, movimentação de terra, submuramentos, paredes-

diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático…
• Equipamentos extras: elevadores, fogões, aquecedores, bombas de recalque, equipamentos
de incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação ou exaustão…não confundir com
equipamentos utilizados para construção e considerados no CUB (ex. ferramentas,
escavadeiras, betoneiras, …)
• Obras e serviços complementares: urbanização, recreação, playground, piscinas, campos de
esporte, paisagismo…
• Despesas indiretas: cópias, orçamentos, emolumentos, equipe técnica, escritório central,
seguros, serviços de proteção coletiva…
• Remuneração da construtora e da incorporadora.
• Impostos.
Por se tratar de imóvel comercial em área mista, com várias edificações de 1 (um) ao máximo
de 3 (três) pavimentos, foi considerado os valores para uso de edificação o CUB - Padrão do
mês (R$ 1.795,42) como o que mais se adequava às edificações de alvenaria, o Padrão Galpão
Industrial (R$ 1.018,78) como o que mais se adequava aos galpões e para as edificações tipo
passarelas foi considerado o Padrão Galpão Industrial dividido por 2 (R$ 509,39).
Além disso, foram considerados a área de estacionamento em concreto (cód. 130112), o

playground em areia (cód. 260278), piso da área livre entre o prédio principal e a capela (cód.
130112) e o muro de fechamento do terreno com altura média de 2,00 metros (cód. 260213),
sem considerar o fechamento da frente em grade (por se equiparar ao preço da alvenaria
concluída), sendo aplicado o custo do m2 (exceto p o muro), de acordo com a Tabela SEDOP,
do mês de referência fevereiro/2022 (em anexo), para as benfeitorias existentes no imóvel
avaliando, logo:
𝑽𝒃 = 𝑨𝒄 × 𝑪𝑼𝑩 × 𝑫, onde:
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Vb = Valor das Benfeitorias (R$);

Ac = Área Construída do Imóvel (m²);
CUB = Custos Unitários Básicos de Construção (R$/m²);
D = Fator de Depreciação.
Valor das Edificações em Alvenaria

Vb1 = 1.890,00 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,575 = R$ 2.341.407,22
Vb2 = 555,45 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,613 = R$ 733.588,90
Vb3 = 126,00 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,647 = R$ 175.639,48
Vb4 = 456,00 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,517 = R$ 507.928,63
Vb8 = 840,00 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,493 = R$ 892.223,20
Vb9 = 80,00 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,613 = R$ 105.656,88
Vb12 = 374,50 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,575 = R$ 463.945,51
Vb13 = 72,00 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,613 = R$ 95.091,19
Vb14 = 954,00 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,575 = R$ 1.181.853,17
Vb15 = 560,00 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,575 = R$ 693.750,29
Vb16 = 60,00 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,575 = R$ 74.330,39
Vb17 = 33,00 m² × (R$ 1.795,42/m² × 1,20) × 0,575 = R$ 40.881,71
Valor das Edificações tipo Galpão

Vb5 = 864,00 m² × (R$ 1.018,78/m² × 1,20) × 0,466 = R$ 492.222,33
Vb7 = 270,00 m² × (R$ 1.018,78/m² × 1,20) × 0,613 = R$ 202.341,93
Valor das Edificações tipo Passarela (galpão)

Vb6 = 34,68 m² × (R$ 1.01878/m² ÷ 2) × 1,20 × 0,679 = R$ 14.393,97
Vb10 = 48,00 m² × (R$ 1.01878/m² ÷ 2) × 1,20 × 0,613 = R$ 17.985,95
Vb11 = 207,84 m² × (R$ 1.01878/m² ÷ 2) × 1,20 × 0,613 = R$ 77.879,16
Pág. 17 de 25
Valor das Edificações Especiais

• Estacionamento (piso), pavimentado em concreto:
Vb18 = 379,50 × (R$ 63,89/m² × 1,20) × 0,575 = R$ 16.729,92
• Playground (colchão de areia):

Vb19 = 336,00 × (R$ 32,11/m² × 1,20) × 0,647 = R$ 8.376,55
• Área entre o bloco principal e a capela (área pavimentada):

Vb20 = 236,65 × (R$ 63,89/m² × 1,20) × 0,613 = R$ 11.121,95
• Muro em alvenaria, com altura de 2,00 m:

Vb21 = 379,00 × (R$ 581,19/m × 1,20) × 0,437 = R$ 115.510,12
Valor Total das Benfeitorias

Vb = Vb1 + Vb2 + Vb3 + Vb4 + Vb5 + Vb6 + Vb7 + Vb8 + Vb9 + Vb10 + Vb11 + Vb12+ V13 + V14 +
Vb15 + Vb16 + Vb17 + Vb18 + Vb19 + Vb20 + Vb21, onde:
Vb= 2.341.407,22 + 733.588,90 + 175.639,48 + 507.928,63 + 892.223,20 +

492.222,33 + 14.393,97 + 202.341,93 + 892.223,20 + 105.656,88 +
17.985,95 + 77.879,16 + 463.945,51 + 95.091,19 + 1.181.853,17 +
693.750,29 + 74.330,39 + 40.881,71 + 16.729,92 + 8.376,55 +
11.121,95 + 115.510,12
Vb= 8.262.858,43
Vb – Valor Total das Benfeitorias (R$) = 𝟖. 𝟐𝟔𝟐. 𝟖𝟓𝟖, 𝟒𝟑
11.3. CÁLCULO DO FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
O fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo de

reedição ou de substituição, que pode ser maior ou menor do que 1 (um). Porém devido à
ausência de amostras de terreno na área/região, em oferta para o cálculo desse fator, onde está
Pág. 18 de 25
inserido o imóvel avaliando, a facilidade de sua localização em área mista (comercial e

residencial), imóvel ter várias edificações, porte do imóvel, fácil acesso, arbitrou-se o valor de
1,089, que é a média dos valores contido no item 2.1.2. para Escritório Padrão Simples sem
elevador (fatores mínimo e médio), da tabela de classificação das edificações presente no
estudo intitulado de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2017, do IBAPE/SP – Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo/SP, logo:
𝐕𝐢 = (𝐕𝐭 + 𝐕𝐛) × 𝐅𝐜
𝐕𝐢 = (𝐑$ 𝟑. 𝟑𝟓𝟐. 𝟒𝟎𝟓, 𝟐𝟒 + 𝐑$ 𝟖. 𝟐𝟔𝟐. 𝟖𝟓𝟖, 𝟒𝟑) × 𝟏, 𝟎𝟖𝟗
𝐕𝐢 = 𝐑$ 𝟏𝟐. 𝟔𝟒𝟗. 𝟎𝟐𝟐, 𝟏𝟒
Resultado da Avaliação (R$) = 𝟏𝟐. 𝟔𝟓𝟎. 𝟎𝟎𝟎, 𝟎𝟎
12. CONCLUSÃO:
Data do Laudo: 29/04/2022
Resultado da Avaliação: R$ 12.650.000,00 (doze milhões seiscentos e cinquenta mil reais).
13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES:
• Documentação Fornecida: Documentos de Processos para isenção de IPTU (n.°

220109000007498) e TLPL (n.° 110109000007510) e Certidão de Cadastro de Imóveis
solicitada e expedida em 26/04/22 pela Prefeitura Municipal de Belém/PA.
• Referências de localização: Considerar o observador na Tv. Benjamin Constant, olhando

para dentro do imóvel.
Pág. 19 de 25
Considerações finais quanto ao valor de venda do bem:
O valor estimado para venda do imóvel, referente ao mês de abril de 2022, pelos critérios
e considerações expostos é o indicado no item 11, valor este coerente com as informações
colhidas no mercado local, atendendo às normas ABNT NBR 14653-1:2001 (versão corrigida
2:2005) e 14653-2:2011.
Belém, 29 de abril de 2022.
___________________________________________
Luís Guilherme dos Santos Flores
Engenheiro Civil – Esp. Avaliações e Perícias
CREA/PA 15.926D/PA
14. ANEXOS AO LAUDO:
1. Documentação fotográfica;
2. Localização;
3. Croqui das Edificações
4. Cálculos e parâmetros;
5. Outros Documentos.
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DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
Pág. 21 de 25
LOCALIZAÇÃO
Pág. 22 de 25
CROQUI DAS EDIFICAÇÕES
Pág. 23 de 25
CÁLCULOS E PARÂMETROS
OUTROS DOCUMENTOS
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Colégio Mirante T B C 634-MINUTA Laudo de Avaliacao-290422

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ENGENHARIA CIVIL, PERÍCIA E AVALIAÇÕES

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Solicitante: COLÉGIO MIRANTE LTDA.

VALOR TOTAL AVALIADO: R$ 12.650.000,00

COLÉGIO MIRANTE LTDA.

INSTITUTO DOM BOSCO.

• Tipo do Bem: Imóvel Comercial urbano.

• Área do Terreno: 6.773,22 m², conforme Certidão de Cadastro de Imóveis, da Prefeitura

• Área Construída: 7.425,47 m², conforme levantamento no local e Certidão de Cadastro de

• Ocupante do imóvel: Solicitante/ Proprietário.

• Tipo de ocupação: Comercial.

Determinação do Justo Valor de Mercado para Venda.

6. PRESSUSPOSTOS E FATORES LIMITANTES (NBR 14653-1 ITEM 7.2):

Belém, é a capital do estado do Pará, localizada nas coordenadas 1º27’21”S e 48º30’14”O,

caracteriza-se por seus atributos históricos, paisagísticos e culturais, por desempenhar

arborização, possuindo facilidade de acesso e razoáveis condições de estacionamento.

• Benfeitorias: 7.425,47 m², conforme levantamento no local e Certidão de Cadastro

2- ANEXO AO PRÉDIO PRINCIPAL: construção convencional de 03 pavimentos, com

3- BALLET: construção convencional de 01 pavimento, com cobertura em telha de barro

4- BLOCO AO FUNDO: construção convencional de 02 pavimentos, com cobertura em

5- QUADRA: construção convencional de 01 pavimento com pé direito de 6,0 m., com

6- PASSARELA COBERTA (ao lado da quadra): construção de 01 pavimento, com

cerâmica, com 34,68 m² de área construída. Apresenta estado regular de

7- BANHEIROS (anexos à quadra): construção convencional de 01 pavimento com pé

8- REFEITÓRIO/ COZINHA/ AUDITÓRIO/ SALAS: construção convencional de 02

9- BANHEIROS (anexos ao refeitório): construção convencional de 01 pavimento, com

10- PASSARELA COBERTA (entre refeitório e banheiros): construção de 01 pavimento,

11- PASSARELA COBERTA (entre capela e prédio principal): construção de 01 pavimento,

13- ORATÓRIO (anexo a capela): construção convencional de 01 pavimento, com cobertura

14- BLOCO INFANTIL: construção convencional de 02 pavimentos, com cobertura em telha

15- RESIDÊNCIA DAS IRMÃS: construção convencional de 02 pavimentos, com cobertura

16- DEPÓSITO (anexo a residência): construção convencional de 01 pavimento, com

17- LAVANDERIA (anexo a residência): construção convencional de 01 pavimento, com

18- ESTACIONAMENTO: construção de 01 pavimento, sem cobertura, sem estrutura, sem

19- PLAYGROUND: construção de 01 pavimento, sem cobertura, sem estrutura, sem

No geral, as benfeitorias consideradas nesta avaliação, inclusive as construções

• Data: 29 de abril de 2022.

O mercado imobiliário de Belém, apresenta um quadro de pequena defasagem entre oferta

9. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS (NBR 14653-1 ITEM 8):

10. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO (NBR 14653-2 ITEM 9):

11. TRATAMENTO DOS DADOS (NBR 14653-2 ITEM 8.2.1.4):

devidamente depreciado e com o fator de comercialização calculado.

𝑽𝒊 = (𝑽𝒕 + 𝑽𝒃) × 𝑭𝒄, onde:

Vi – Valor de Mercado do Imóvel (R$);

11.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Foi adotado o Processo de "Inferência Estatística" para definição do valor de venda do

Regressão: Y = f(X1, X2,.....,Xn), isto é ,

- Variável Dependente (Y):

Por se tratar de uma amostra constituída, em sua maioria, de imóveis em oferta no

− Cálculo do Valor de Mercado do Terreno:

Vt – Valor de Mercado do Terreno (R$);

𝑽𝒕 = 𝟔. 𝟕𝟕𝟑, 𝟐𝟐 × 𝑹$ 𝟒𝟗𝟒, 𝟗𝟓/𝒎𝟐 × 𝟏, 𝟎𝟎

Vt – Valor de Mercado do Terreno (R$) = R$ 3.352.405,24

11.2. CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS

• Terreno, ITBI, IPTU, custos notariais, registro de incorporação, escrituras…

• Fundações: fundações especiais, movimentação de terra, submuramentos, paredes-

Além disso, foram considerados a área de estacionamento em concreto (cód. 130112), o

Vb = Valor das Benfeitorias (R$);

Valor das Edificações em Alvenaria

Valor das Edificações tipo Galpão

Valor das Edificações tipo Passarela (galpão)

Valor das Edificações Especiais

• Playground (colchão de areia):

• Área entre o bloco principal e a capela (área pavimentada):