Processo CPOS 0380/2008 – pasta A97

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Rua Riachuelo, 547

Pirassununga/SP

Conselho do Patrimônio Imobiliário

Coordenada Geográfica: 21°59’31,2” S , 47°25’39,8” W

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FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL

1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$):

R$ 204.000,00
VALOR TOTAL DO IMÓVEL: :

2. CPOS – PROCESSO: SEP – PROCESSO: 2944/2009

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3. LOCALIZAÇÃO:
Rua Riachuelo, 547 CENTRO
ENDEREÇO: BAIRRO:

MUNICÍPIO: PIRASSUNUNGA TRANSCRIÇÃO: 28.528 EMITENTE: CRI PIRASSUNUNGA

4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA:

- FORMATO DO TERRENO:
POLÍGONO REGULAR:

POLÍGONO IRREGULAR:

6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO:

ÁREA: 672,00 FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA 24,00

TOPO GRAFIA:

PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO:

SUPERFÍCIE DO SOLO:

SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO:

7. BENFEITORIAS EXISTENTES:

PADRÃO CONSTR.: ECONOMICO ÁREA (m2): 494,00

IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO:

60 COMERCIAL
ESTADO DE CONSERVAÇÃO:
BOM: REGULAR: RUIM:

8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL:

OCUPADO: DESOCUPADO:
OCUPANTE: OXINITRO GASES E EQUIPAMENTOS CONTATO: (19)-35619925

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ÍNDICE

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
2. FINALIDADE DO LAUDO
3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
4.1. DOCUMENTAÇÃO
4.2. LOCALIZAÇÃO
4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
6. ESPECIFICAÇÃO DA REAVALIAÇÃO
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO
7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
7.2. CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA
7.3. CÁLCULO DO VALOR DO VALOR TOTAL
8. ENCERRAMENTO
9. ANEXOS
9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
9.4. CÁLCULOS DA REAVALIAÇÃO
9.5. RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS
9.6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE

O presente Laudo de Reavaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do

Patrimônio Imobiliário.

2. FINALIDADE DO LAUDO

A finalidade do laudo é determinar o valor de mercado do imóvel objeto da avaliação.

3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O objetivo do Laudo de avaliação é a determinação do valor de mercado com base em

pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando,
apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos
dados coletados.

4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

4.1. DOCUMENTAÇÃO

Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo

solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo
sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos.

Para efeitos de avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos,

hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza.

4.2. LOCALIZAÇÃO

De acordo com Cartório de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de

Pirassununga verificou constar a seguinte Transcrição: nº 28.528, o imóvel
encontra-se localizado na Rua Riachuelo, 547, bairro Centro, no município de
Pirassununga, estado de São Paulo.

O imóvel está confrontando com um posto de combustíveis e atualmente é utilizado

pela empresa Oxinitro Gases e Equipamentos, além de uma oficina que divide o
galpão. No setor de cadastro da Prefeitura a informação foi de que a Transcrição do

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Cartório encontra-se errada, pois o prédio é do lado impar da rua, segundo

informação do Relatório de Visita Técnica-Cadastral da própria CPOS, feito pelo Eng.
Marcio Renato Negrini, dia 26/11/2009, anexado a este.

4.3. VISTORIA

A vistoria fora realizada na data do dia 8 de janeiro de 2013, onde se localizou o

avaliando conforme descrição da documentação de referência.
Constatou-se um galpão de tijolos, com um pavimento, com 494,00 m², edificado
num terreno medindo 672,00 m².

4. 4. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

A região central do município é caracterizada por grande número de empresas

comerciais e alguns imóveis ainda com uso residencial.

O Bairro é contemplado por toda infra-estrutura necessária à habitação, dentre as

quais se podem citar: água encanada, coleta de esgoto e de águas pluviais,
pavimentação asfáltica, energia elétrica, iluminação pública, telefone, transporte,
arborização, etc..

4.5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Constitui-se de um galpão de tijolos, com um pavimento, com 494,00 m², edificado
num terreno medindo 672,00 m².

Ambiental: Não faz parte do escopo deste trabalho, não havendo condições de
promover manifestação quanto à existência ou não de contaminação ambiental do
solo.
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Trata-se de região bem valorizada no município de Pirassununga, com característica
principal comercial apesar do imóvel avaliando estar localizado numa área periférica
do centro.

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Em termos de imóveis a venda, a região central apresenta um baixíssimo número

de imóveis com esta característica. Portanto, os em oferta apresentam atualmente
boa demanda no mercado imobiliário.

6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a

seguinte redação:
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as
informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo
contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a
determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa
garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de
precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da
amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.”

Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do

mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR 14.653-2:2011, item
9.2.3 – Tabela 4 e Tabela 5, o presente laudo de reavaliação possui Grau de
Fundamentação II e Grau de Precisão III.
7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado para o cálculo do valor do terreno. A descrição do Método encontra-se no
Anexo 9.2 – item 1.2.

Verificou-se que as características que influenciaram na composição do valor

unitário do imóvel na região do avaliando foram as seguintes:

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Fator Transposição: Aplicado para corrigir diferenças de localização entre

comparativos e o avaliando. Utilizamos o índice fiscal
baseado em observações do avaliador.

Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90; a fim

de compensar a super estimativa / elasticidade da oferta.

Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos,

cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como
anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR para o terreno:

VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 267,94/m²

O valor do terreno foi determinado através seguinte equação:

Valor do Terreno: Valor Unitário do Terreno * Área do Terreno
Valor Total do Terreno: R$ 267,94 * 672,00 m²
Valor Total do Terreno: R$ 180.055,68

7.2 CALCULO VALOR DA BENFEITORIA

Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR para a edificação:

Valor Total da Edificação: R$ 24.296,03

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7.3 VALOR TOTAL DO IMÓVEL

O valor do imóvel é estabelecido pela somatória dos valores do terreno e edificação

assim sendo:

Valor do Imóvel= Valor total Terreno + Valor total Edificação

Valor do Imóvel = R$ 180.055,68+ R$ 24.296,03

Valor do Imóvel : R$ 204.351,71

Ref: Janeiro/2013

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8. ENCERRAMENTO

Encerra-se o presente trabalho composto por 9 (nove) folhas, todas impressas de

anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as
demais rubricadas.

Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o seguinte valor:

Valor do imóvel, arredondado:

R$ 204.000,00 (Duzentos e quatro mil reais)

Referência: janeiro/2013

São Paulo, 28 de março de 2013.

Luís Fernando Pagliusi Laércio Paulino Simões

Engenheiro Agrônomo Engenheiro Sanitarista
CREA 0601874684 CREA 0601141851
Responsável técnico pelo trabalho Coordenador dos trabalhos

São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos:

9.1. PRESSUPOSTOS
9.2. METODOLOGIA
9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
9.4. CÁLCULOS ESTATISTICO
9.5. RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS
9.6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

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ANEXO 9.3 - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

FOTOGRAFIA 1: Vista do avaliando a esquerda, ao fundo Posto de Gasolina.

FOTOGRAFIA 2: Vista do avaliando a direita e rua Riachuelo.

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FOTOGRAFIA 3: Vista do avaliando galpão oficina mecânica.

FOTOGRAFIA 4: Vista do avaliando ocupado pela Oxinitro Gases e Equipamentos.

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FOTOGRAFIA 5: Vista do avaliando a esquerda e ao fundo esquina Rua Riachuelo e

Duque de Caxias.

FOTOGRAFIA 6: Vista da esquina das ruas Riachuelo e Duque de Caxias, com indicação
do avaliando.

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ANEXO 9.4 – CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO

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ANEXO 9.5– RELAÇÃO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS

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ANEXO 9.6 – DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

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