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_______________________
JOSÉ CARLOS BONAN
Perito Avaliador Judicial
Cel.:(22) 9.9989.8269 e Cel.: (21) 9. 9989.8269
carlosbonan@gmail.com
www.bonan.com.br
CNAI 01790 – TJRJ 3.893
CRECI/RJ 26.012

EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 29ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA

CAPITAL-RJ.
Processo nº 0251201-25.2012.8.19.0001
Ação Execução de Títulos Extrajudiciais
Autor : Petróleo Sabbá S.A.

TJRJ CAP CV29 201809633687 17/12/18 13:24:32137543 PROGER-VIRTUAL

Réus : José Mariano de Almeida e outros

Local da Perícia: TERRENO DE NATUREZA RURAL, SITUADO NA

ZONA SUBURBANA DA CIDADE E COMARCA DE
MARABÁ-PA. COM 48.000,00m². Rodovia PA-150
Km 6,5

JOSÉ CARLOS BONAN, Perito do Juízo, no

processo à epígrafe, tendo concluído seu trabalho, consubstanciado em seu

LAUDO PERICIAL

vem, respeitosamente, apresentá-lo e submetê-lo a apreciação de Vossa

Excelência, requerendo a sua juntada aos autos, para vir a produzir os
efeitos de Direito, colocando-se à disposição do Juízo para quaisquer
esclarecimentos que se façam necessários.

Requer ainda, a expedição do alvará para

levantamento do complemento dos honorários depositados nos índices
364/365.

Nestes Termos,
Pede e Espera Deferimento.

Rio de Janeiro/RJ, 17 de dezembro de 2018.

José Carlos Bonan
Perito do Juízo
CNAI 01790 – CRECI/RJ 26.012
TJRJ 3893
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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL

Sumário:

Folhas Conteúdo
01 Apresentação
02 Laudo Técnico de Avaliação de Imóvel Comercial
02 Sumário
02 Anexos
03 Informações Iniciais – Imóvel Objeto da Perícia
03 Características e Identificação do Imóvel
03 Dos Gravames Que Pesam Sobre o Imóvel
04 Da Situação Fiscal Junto à Prefeitura Municipal
05 Vistoria do Imóvel Objeto da Perícia
05 Objetivo
05 Descrição do Imóvel
07 Especificidades do Imóvel
33 Aspectos do Imóvel no Contexto Urbano
34 Análise Mercadológica
38 Avaliação do Valor de Mercado do Imóvel
42 Grau de Fundamentação – Tratamento de Fatores
42 Conclusão
43 Dos Quesitos Apresentados
45 Link do Plano Diretor de Marabá-PA Lei 17.846 29/03/2018
45 Encerramento – Considerações Finais

ANEXOS
01/16 Complemento Material Fotográfico
As Fotos Aéreas foram obtidas com Drone Phantom 4 Plus,
devidamente cadastrado na ANAC – Embratel – DECEA.
As demais fotos foram obtidas com Câmeras Gopro Hero 3+.
17/24 Certidão de Ônus Reais
25/38 Situação Financeira Junto à Prefeitura
39/61 D.A.M – Documento de Arrecadação Municipal – IPTU
62 Planta da Localização Pelo Azimute – Conforme Ônus Reais
Currículo do Perito já apresentado nos índices 285/286

Este Laudo Pericial atende as diretrizes da Norma

Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos-NBR 14.653-2/2004, e aos
requisitos da lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão
de Corretor de Imóveis, e a Resolução 1.066/2007 do COFECI-Conselho
Federal dos Corretores de Imóveis que regulamenta a de Perito Avaliador de
Imóveis.
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01 - INFORMAÇÕES INICIAIS – IMÓVEL OBJETO DA PERÍCIA

Imóvel de natureza rural, situado na zona suburbana,

na cidade de Marabá, Estado do Pará, desmembrada de maior porção da
¨Fazenda Santos Reis¨.

Apesar de constar na Certidão do Registro de Imóveis

como área rural, a mesma perdeu há muito tempo a vocação para
agricultura, sendo hoje considerada área urbana. Informes colhidos com a
Drª Daniela da Silva Goiano – Coordenadora Técnica em Agrimensura na
S.D.U. (Superintendência de Desenvolvimento Urbano), junto à Prefeitura de
Marabá-Pa.

02 - CARACTERÍSTICA E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

Devidamente matriculado no 1º Tabelionato de Notas

e Registro de Imóveis de Marabá-PA, Cartório Silvino Santis, matrícula nº
15.108.

No imóvel objeto da Perícia existem 65 (sessenta e

cinco) inscrições junto a Secretaria Municipal de Fazenda, cujas matrículas
seguirão no anexo. Todas as lojas estão alugadas.

As lojas/boxes ficam em ¨U¨, ao entorno do Hiper

Posto Marabá.

A área do terreno totaliza 48.000,00 m².

O imóvel, Posto de Combustível, envolvendo o

perímetro de 920,00m, com limites e confrontações seguintes: Norte com
terra de João Damascena Pereira de Miranda.; Leste com a Rodovia PA –
150; Sul com terra de João Damascena Pereira de Miranda.

03 - DOS GRAVAMES QUE PESAM SOBRE O IMÓVEL

Conforme certidão de ônus reais, obtida por este

Auxiliar do Juízo, que segue anexa. Expedida em 03/12/2018.

Constando no:

AV - 011 – O imóvel está gravado com medida do

Arrolamento Administrativo de acordo com o disposto na Instrução Normativa
nº 264/2002.
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R – 012 – Penhora Judicial – Título Mandado de
Penhora, Avaliação, Registro e Depósito, processo 1510-34.2011. Execução
Fiscal Fazenda Nacional. 1ª Vara Federal de Marabá – PA. Exequente União
Federal – Fazenda Nacional.

R – 013 – Penhora Judicial, Título, Mandado de

Penhora, Avaliação e Registro. Processo 2009.39.01.001622-0 – 1ª Vara
Federal de Marabá – PA.

R – 014 - Penhora Judicial, Título, Mandado de

Penhora, Avaliação e Registro. Processo 6427-96.2011.4.01.3901.
Exequente Fazenda Nacional.

R – 015 - Penhora Judicial, Título, Mandado de

Penhora, Avaliação e Registro. Processo 8623-39.2011.4.01.3901.
Exequente Fazenda Nacional.

R – 016 - Penhora Judicial, Título, Mandado de

Penhora, Avaliação e Registro. Processo 7705-35.2011.4.01.3901.
Exequente Fazenda Nacional.

R – 017 - Penhora Judicial, Título, Mandado de

Penhora, Avaliação e Registro. Processo 141-682012.4.01.3901.
Exequente UNIÃO.

R – 018 - Penhora Judicial, Título, Mandado de

Penhora, Avaliação e Registro. Processo 2009.39.01.001622-0. Exequente
Fazenda Nacional.

R – 019 - Penhora Judicial, Título, Mandado de

Penhora, Avaliação e Registro. Processo 7711-41.2011.4.01.3901.
Exequente Fazenda Nacional.

04 - DA SITUAÇÃO FISCAL JUNTO A PREFEITURA MUNICIPAL

Anexamos ao presente Laudo a situação do Hiper

Posto Marabá e de todas as lojas que estão dentro do perímetro do terreno,
lojas estas que estão alugadas.

Juntamos também espelho dos IPTU: do Posto,

Terreno e de algumas lojas.

Informes constantes no SIAT – SISTEMA

INTEGRADO DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA, obtido junto à Prefeitura
de Marabá-PA.
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05 - VISTORIA NO IMÓVEL OBJETO DA PERÍCIA

A vistoria no imóvel foi realizada no dia 04 de

dezembro de 2018, iniciada às 09:30h às 12:30h, no endereço do imóvel
objeto da lide, e foi acompanhada pelo Sr. José Mariano Almeida Júnior,
Herdeiro e Inventariante do imóvel.

06 - OBJETIVO

O objetivo do laudo é a determinação técnica do valor

de mercado do imóvel objeto deste Laudo.

07 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

O imóvel localiza-se à beira da Rodovia PA – 150,

caracterizado por um Posto de Combustível de bandeira IPIRANGA,
denominado “HPM - HIPER POSTO MARABÁ”, com 12 bombas de venda de
combustível, 6 tanques de armazenamento de combustível de 30.000L, cada
um, lubrificação, troca de óleo e lojas do segmento de serviços automotivos,
específicos para caminhões e carretas, entreposto de cargas e fretes, hotel,
banheiros e restaurantes.

MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

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MAPA DE SITUAÇÃO DO IMÓVEL

DETALHE DO IMÓVEL
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VISTA AÉREA – FOTO DRONE

08 - ESPECIFICIDADES DO IMÓVEL

TERRENO
FRENTE LESTE 160,00m
LATERAL NORTE 300,00m
LATERAL SUL 300,00m
FUNDOS OESTE 300,00m
ÁREA TOTAL 48.000,00m²

ÁREAS EDIFICADAS *
COBERTURA PRINCIPAL 74,00m x 32,00m =
2.368,00m²
COBERTURA SECUNDÁRIA 18,00m X 78,00m =
1.404,00m²
ADMINISTRAÇÃO E 330,00m²
LANCHONETES
BENFEITORIAS DIVERSAS 9.440,00m²
(LOJAS- HOTEL –
BANHEIROS -
RESTAURANTES)
* MEDIDAS DETERMINADAS PELO PERITO NA VISTORIA

O imóvel tem sua frente para a Rodovia PA – 150 ,

com acessos laterais e lojas em todo seu entorno encostadas no muro da
divisa, e em formato de “U”. Área de abastecimento central coberta, onde
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situa-se a administração do Posto. Piso em sua maior parte de bloquetes de
concreto sextavados, e algumas partes de terra com brita.

VISTA FRONTAL DO POSTO

VISTA FRONTAL NA PA-150

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ENTRADA LATERAL DIREITA

ENTRADA LATERAL ESQUERDA

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ÁREA COBERTA DE ABASTECIMENTO E

ADMINISTRAÇÃO CENTRAL

ÁREA DE ABASTECIMENTO FUNDOS DA ADMINISTRAÇÃO

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ADMINISTRAÇÃO CENTRAL COM LANCHONETES LATERAIS E

ÁREA DE ABASTECIMENTO FRONTAL

ADMINISTRAÇÃO CENTRAL
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LOJA DE AUTO-PEÇAS FRENTE PARA RODOVIA PA-150

LOJA DE ELÉTRICA
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LOJA DE MOLAS

LOJA DE FREIOS
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BORRACHARIA E FREIOS

AR CONDICIONADO – REFRIGERAÇÃO
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LOJA DE MOLAS

LOJAS DE MOLAS
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LOJA DE PNEUS

OFICINA MECÃNICA
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400

DIVISA OESTE - FUNDOS DO IMÓVEL

TENDA DE LANCHES – FUNDOS DO IMÓVEL

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LOJAS DE TRANSPORTE DE CARGAS

FUNDOS DO TERRENO

TRANSPORTADORA
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402

RESTAURANTE

LOJA DE ELÉTRICA – SOLDAS

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403

RESTAURANTE DA MARIA

ÁREA DE LAVAGEM DE CAMINHÕES