ExtraJud 17 - Avaliacao Jabora

Alvino José Júnior
CORRETOR DE IMÓVEIS – CRECI 3819

CONSELHEIRO DO CRECI / SC
DIRETOR DE ASSUNTOS PEDAGÓGICOS DO CRECI / SC
Av. João Pinho, 806, Sala 02, Mar-Grosso, 88790-000 LAGUNA – SC (048) 3647-1323 ou 8823 – 1596
e-mail: alvinoimoveis@gmail.com
Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da Comarca de CATANDUVAS – SC
Autos 218.06.000327 – 3
ALVINO JOSÉ JÚNIOR, brasileiro, casado,

corretor de imóveis, atualmente exercendo a
posição de Conselheiro e Diretor do Conselho
Regional de Corretores de Imóveis – CRECI /
SC, honrosamente designado por seu
Presidente, Sr. GILMAR DOS SANTOS, que
por sua vez foi chamado aos autos na condição
de auxiliar da justiça para avaliar um imóvel
com o intuito de sanar eventual divergência
contida na presente contenda, vem mui
respeitosamente, apresentar o presente
1
Avaliação com base na determinação expressa no Ato 033/2004 CRECI/SC,
Incorporações e demais serviços da área imobiliária.
PARECER TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Objeto da Avaliação
Nosso trabalho servirá de base para apropriar corretamente o valor de
mercado do imóvel alvo da presente contenta.
Da Propriedade
O imóvel ora avaliado foi adquirido pela Câmara Municipal de Vereadores
do Município de JABORÁ – SC, com a intenção de edificar a sede daquele
órgão público. Imóvel adquirido através de escritura pública de compra e
venda do Sr. GABRIEL BELLAN e sua esposa INEZ D’AMBROS BELLAN.
Gravames
Não existem quaisquer menções a gravames gravados na matrícula acima.
2
Nível de Precisão
Iremos utilizar o nível de rigor como sendo o de PRECISÃO NORMAL,
vez que para a adoção deste nível, estaremos atrelado à Norma Técnica
14.653, emitida pela ABNT, que regulamenta a matéria, aliado a nossa
experiência profissional na área imobiliária, cuja inscrição junto ao
Conselho se deu em 15 de julho de 1.988, bem como, obedecendo ao
expresso nas determinações contidas no Ato Normativo do CRECI - 11ª
Região, no Estado de Santa Catarina, N° 033/2004, que normatiza a
emissão de documentos de Avaliação, por último, mesmo não possuindo
ainda o definitivo registro junto ao COFECI, pela necessidade de tramite
burocrático junto aquele órgão, ainda assim estaremos conduzindo o
trabalho conforme o disposto na Resolução COFECI N° 957/2006, que
disciplina a emissão e a competência do Corretor de Imóveis para
elaboração de PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA - PTAM.
Metodologia
Para determinarmos a metodologia a ser adotada na avaliação do terreno
em questão, foram verificadas que raríssimas foram as negociações
efetuadas na região. Após verificarmos a existência de dois outros lotes
negociados, nas proximidades da Rua Carlos Gomes e outras duas ofertas
na mesma região, faremos a opção pelo método comparativo, já que
possuímos os pressupostos necessários para tal método.
3
Método Comparativo de
Dados de Mercado
O Método comparativo de dados de mercado consiste em determinar o
valor pela comparação com dados de mercado assemelhados quanto às
características intrínsecas e extrínsecas.
As Características e os atributos dos Dados são ponderados por
homogeneização.
Ressalvas e Princípios
A presente avaliação obedeceu aos seguintes princípios:
1. Estão expressas as limitações impostas pelo método aplicado;
2. Utilizamos o método mais recomendável, considerando as

imperfeições, pesquisa de mercado e a homogeneização adequada;
3. O universo da pesquisa, o imóvel avaliando, foi inspecionado pelo

signatário e ainda pelo Sr. MARCELO RODRIGO VELOSO LIMA,
Delegado do CRECI / SC em VIDEIRA - SC;
4. A avaliação, bem como todas conclusões exaradas, são de

responsabilidade do profissional que subscreve a presente peça;
5. Não existem honorários do avaliador e portanto em nada poderia

influenciar de qualquer maneira às conclusões da presente avaliação;
6. O avaliador não tem qualquer inclinação pessoal em relação a matéria

envolvida na avaliação, nem contempla para o futuro, qualquer
interesse nos bens objetos da avaliação;
7. As restrições tanto do ponto de vista de gravames legais quanto

eventuais exceções previstas pelo Plano Diretor do Município, ou ainda
planos de mudanças da destinação da área, foram consideradas e
narradas em sua totalidade, no presente trabalho.
4
8. O autor do presente trabalho, Corretor de Imóveis ALVINO JOSÉ

JÚNIOR, Conselheiro e Diretor do CRECI/SC é autor do Ato Normativo
033/2004 do CRECI/SC, que regulamenta a expedição de avaliações
por Corretores de Imóveis no Estado de Santa Catarina.
9. O Ato Normativo acima citado foi transformado em tese apresentado

pelo autor no I° Encontro dos Corretores de Imóveis da Região Sul,
realizado em Balneário Camboríu, que resultou na Resolução 957/2006
do COFECI, que igualmente veio disciplinar a emissão de avaliações de
imóveis em todo Brasil.
10. Consta na Prefeitura Municipal de JABORÁ uma dívida relativa ao IPTU

de 2006 no valor de R$ 70,11 (Setenta Reais e Onze Centavos), este
valor datado em 01 de Dezembro de 2006, o qual será lançada em
divida ativa no exercício de 2007.
Imóvel
Um terreno urbano sem benfeitorias totalizando área de 510,00 M²,
situado à Rua Carlos Gomes, Centro, JABORÁ – SC, confrontando:
FRENTE, com a Rua Carlos Gomes, na extensão de 25,00 metros;
FUNDOS, com o lote nº 335, na extensão de 5,00 metros; LADO
ESQUERDO, com o lote nº 80, na extensão de 40,00 metros; LADO
DIREITO, com o lote nº 118 na extensão de 34,00 metros. Imóvel este
constante do Registro 1.032 no Cartório Registro De Imóveis Da Comarca
de CATANDUVAS – SC, através da Escritura Pública De Compra e Venda
Fls. 139 e 140 do Livro nº 008, protocolo nº 0096 do Cartório de
Paz,Tabelionato e Registro Civil, situado à Rua Carlos Gomes nº 110,
Centro, no Município De JABAORÁ – SC.
5
Constatações
Constatações na Vistoria do
Imóvel
Existe no município verdadeira guerra em torno do presente caso.
Claramente esta a cidade divida em duas facções: Prefeitura e Câmara.
Em visita ao imóvel constatamos possuir o terreno um tipo de vegetação

rasteira, com suas extremas definidas, com certa aclividade.
A configuração do terreno aproxima-se a um triangulo com uma frente de

aproximadamente 25,00 metros e nos fundos 5,00 metros lineares.
Caracterização da Região
Plano Diretor
Conforme verificação junto à Prefeitura Municipal de JABORÁ,
constatamos que a região em que está localizado este terreno a ser
avaliado, está mapeado desde o ano de 2002, conforme Planta Baixa do
Perímetro Urbano desta cidade. Verificamos que o Plano Diretor do
Município aprovado através da Lei nº 415/84 em 13 de agosto de 1.984,
não está sendo respeitado, mencionando apenas as Ruas Lauro Rupp a
partir da Rua Ângelo Poyer até a SC 463 (Trevo). Até a presente data, o
Plano Diretor do Município não faz qualquer referência à Rua Carlos
Gomes e sua região.
Acesso
Pelo sistema viário normal da cidade, por sua principal via, devidamente
asfaltada (Rua Lauro Rupp), portando localizado em posição privilegiada e
central da cidade.
6
Pedologia
normal.
Regularidade
Conforme demonstrado em fotografias anexas, o terreno é plano, num
formato triangular, possuindo testada de 25,00 metros para a Rua Carlos
Gomes, possuindo forma geométrica do tipo triângulo, pois relação aos
fundos do terreno existe uma extensão de apenas 5,00 metros.
Restrições
Restrições de Construção
Em virtude da legislação vigente não abranger esta área, consultamos o
Sr. Silvionei César Adam, Diretor de Administração e Desenvolvimento
Econômico do Município de JABORÁ – SC, o qual nos informou que para
esta área não existe qualquer restrição para construção, em virtude de o
Plano Diretor do Município ser da data de 1984.
Infra-
Infra-estrutura
- Rede de energia elétrica pública e domiciliar;
- Água;
- Telefone;
- Tubulação de água Pluvial;
- Rua Pavimentada com asfalto
- Meio Fio
7
Análise de Mercado
O Imóvel está localizado no Centro da Cidade de JABORÁ – SC, próximo à
Prefeitura Municipal de JABORÁ, Hospital Santo Antonio, Catedral, Escola,
Posto de Saúde e Correio. Portanto a localização tem absorção pelo
mercado.
Considerações
Considerações sobre 0 Valor
A cidade de JABORÁ – SC, é de pequeníssimo porte, portanto as
transações imobiliárias são tidas como um acontecimento de importância,
motivo de acalorados debates nos mais diversos pontos. Sem dúvida, mais
ainda seria o presente caso, envolvendo um órgão público, a Câmara
Municipal de Vereadores, mais visível, sendo dessa forma de
conhecimento da população no geral, com cada munícipe tomando partido
de “A” ou de “B”, ou quando não, tendo sua própria versão do episódio.
Sem fazer julgamento da atitude de qualquer das partes envolvidas, nem

mesmo da população envolvida, iniciamos nosso trabalho, o de determinar
o exato valor do imóvel objeto da contenda.
De imediato podemos observar que as avaliações acostadas aos autos são

comprometidas, senão vejamos:
Aparentemente a Câmara faz juntada de algumas declarações onde

munícipes, moradores vizinhos ao imóvel adquirido, fazem declarações do
valor dos imóveis na região. As declarações oscilam de R$ 40.000,00
a R$ 55.000,00. por fim essas declarações aduzem que não foram
consultados por qualquer corretor a cerca dos valores praticados
(Grifo meu).
Por sua vez, acreditamos ser a Prefeitura que faz chegar aos autos alguns
“Laudos de Avaliação” do Corretor de Imóveis atuante em JOAÇABA – SC,
Sr. IVANIR ZAMBONI, inscrito no CRECI / SC sob N° 11.667, cuja
inscrição se deu na data de 24 de maio de 2006, onde o mesmo entre
outras coisas afirma ser a avaliação efetuada por solicitação da Prefeitura
e ainda ser a BASE PARA SE CHEGAR AO VALOR DA AVALIAÇÃO o
cadastro da Prefeitura e depoimentos dos vizinhos da
propriedade colhidos no local, pelo próprio corretor (Grifei).
8
O profissional, nosso companheiro IVANIR ZAMBONI, encontrou valores

os mais diversos partindo de R$ 10.126,35 (Dez mil, cento e vinte e
seis reais e trinta e cinco centavos), até chegar a R$ 17.002,76
(Dezessete mil, dois reais e setenta e seis centavos), para imóveis
na região do adquirido pela Câmara Municipal. Os valores encontrados,
sem qualquer emissão de conceito calcado em opiniões de terceiros são
desprovidos de qualquer explicação viável para tentar estabelecer o valor
de mercado do imóvel objeto da presente demanda.
Acredito que ambos documentos, tanto as declarações quanto os laudos

de avaliações carecem de ser firmados por pessoas com maior
conhecimento técnico do setor imobiliário. Apesar dos laudos de
avaliações estar firmados por profissional com competência legal, não
significa que o mesmo agiu dentro do rigor requerido para o assunto em
pauta.
As declarações, embora dignas da mais alta credibilidade, não merecem

maior comentário pois foram assinadas por pessoas não ligadas ao ramo
imobiliário, portanto, poderiam refletir um dado momento ou situação em
particular, o que não se pode ser levado para um universo maior sem o
devido crivo técnico. Entretanto, essas declarações informam algo valioso
para comprometer os laudos apresentados: A declaração expressa da não
participação dessas pessoas na informação passada ao Corretor.
Os laudos de Avaliações, embora assinados por Corretor de Imóveis,

carecem no mínimo de informações mais precisas. Em toda avaliação deve
ser mencionado quem encomendou o trabalho. No caso presente deixa
uma certa margem de dúvida por ser a Prefeitura solicitante e ao
mesmo tempo quem fornece a base para se chegar ao valor final
(o grifo se faz necessário).
Dessa forma entendo que os documentos acostados precisam maior

robustez técnica para fazer valer suas conclusões.
Quando de nossa consulta na cidade pelos valores praticados, procurei

pelo único Corretor de Imóveis na cidade, Sr. VANDER ANTONIO
FERRARI. Segundo este profissional quando ocorreu o fato o valor do
imóvel adquirido estaria em torno de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil
reais), mas depois da desapropriação o mercado ficou “maluco” e as
ofertas e vendas hoje, estão no patamar de R$ 50.000,00 (cinqüenta mil
reais). Pode ser que as palavras e ou valores não tenham sido exatamente
esses, podendo existir alguma divergência, porém pequena.
9
Lembro-me ter questionado o profissional o real motivo dessa súbita

alteração no mercado e o mesmo afirmou ter sido fruto apenas dessa
negociação. Neste ponto sou obrigado a fazer uma reflexão técnica para
afirmar inexistir uma única venda isolada, ainda mais, fruto de uma
desapropriação que modificasse o mercado. Talvez até tenha ocorrido
essa mudança, porém se houve, o que existia encoberto era uma
demanda reprimida que aflorou coincidentemente com a transação
realizada pela Câmara Municipal.
Portanto, minha conclusão não poderia ser outra: Realizo a presente

avaliação com os dados atuais do mercado, conforme relatada a seguir, e,
acredito ainda, se anteriormente existiam valores a menor, existia uma
demanda reprimida, com valores irreais. Afora as divergências políticas o
valor atual de mercado é compatível com o valor praticado.
Evolução dos Cálculos
Pesquisa de Mercado
Foram obtidos apenas 04 (quatro) elementos de pesquisa de terrenos nas

proximidades do imóvel avaliado, em virtude da pequena extensão do
perímetro urbano do Município de JABORÁ – SC, com pouquíssimas
negociações imobiliárias.
Primeiro Imóvel
Informante: Rozemari Fátima Frigo Dalberto
Telefone: (49) 3526 1027
Informante: Vander A. Ferrari (49) 3526 1159 / 3526 1108
Localização: Rua Carlos Gomes, Lote nº 250 Quadra 08, Setor 01
Características:
• Topografia: Plana
• Viabilidade Prefeitura: Não possui Plano Diretor para esta região
• Medidas:
Frente: 36,00m; Fundos 47,50m;
Lado Esquerdo: 26,00m Lado Direito Rua Carlos terminando em zero.
10
• Área: 542,00 M²
• Operação: Venda - Março/2006
• Valor: R$ 42.000,00
• Melhoramentos:
Água luz domiciliar e pública
Telefone Pavimentação asfaltica.
Segundo Imóvel
Informante: Gilberto Bianchi
Telefone: (49) 3526 1199
Informante: James Antonio Guanezzi (49) 3526 1324 / 3526 1108
Vander A. Ferrari (49) 3526 1159 / (49) 3526 1108
Localização: Rua Lauro Rupp
Características:
• Topografia: Plana (abaixo do nível da rua)
• Viabilidade Prefeitura: Área Residencial e Comercial
• Medidas: 20,00 x 30,00
• Área: 600,00 M²
• Operação: Venda - Maio/2006
• Valor: R$ 55.000,00
• Melhoramentos:
Terceiro Imóvel
Informante: James Antonio Guanezzi
Telefone: (49) 3526 1324
Informante: James Antonio Guanezzi (49) 3526 1324 / 3526 1108
Localização: Rua Carlos Gomes, ao lado do avaliado
Características:
• Medidas: Frente 13,00
• Área: 380,00 M²
• Operação: Oferta – Agosto/2005
11
• Valor: R$ 35.000,00
• Melhoramentos:
Quarto Imóvel
Informante: Gilmar Poyer
Telefone: (49) 3526 1139
Informante: Vander A. Ferrari (49) 3526 1159 / 3526 1108
Localização: Rua São Roque
Características:
• Medidas: 18,00 X 22,66
• Área: 400,00 M²
• Operação: Oferta - Agosto/2006
• Valor: R$ 20.000,00
• Melhoramentos:
Homogeneização
A homogeneização da amostragem é necessária na medida em que só é
possível equalizar matematicamente grandezas comparáveis.
Assim os preços de venda dos elementos que integram a amostra obtida
foram homogeneizados quanto:
• À sua profundidade
• À testada
• À topografia
• À forma
• À localização
• À forma de pagamento
• À atualização de valor
• À fonte
• Aos melhoramentos públicos
12
A Elaboração dos cálculos relativos á homogeneização e os procedimentos

estatísticos foram desenvolvidos sob a forma de (Planilha em Anexo) com
auxílio de computador compatível com o IBM-PC e programa elaborado em
ambiente Excel 2000.
Determinação do valor do m² na região

Após a homogeneização dos dados obtidos na pesquisa, obtivemos os
seguintes valores:
Imóvel Valor do M²
Homogeneizado
Rua Carlos Gomes, L 250 Q 08 S 01 área de 542,00 M² 77,49
Rua Lauro Rupp com a área de 600,00 M² 91,66
Rua Carlos Gomes, ao lado do avaliado área de 380,00 M² 92,10
Rua São Roque área de 400,00 m² 50,00
Dos valores acima, encontramos a média aritmética, de R$ 77,81 (Setenta

e sete reais e oitenta e centavos). De posse desse valor, verificada a
existência de dados discrepantes dentro do quadro amostral, realizaremos
o saneamento da média, que consiste em desprezar os valores abaixo ou
acima de 30% (trinta por cento) da média encontrada. Após o
saneamento, estabeleceremos o valor final para o metro quadrado a ser
adotado na região, da ordem de R$ 87,08 (Oitenta e sete reais e oito
centavos), conforme a tabela acima, já com os dados tabulados e
homogeneizados, de acordo com critérios estabelecidos pelo padrão
utilizado pelo avaliador.
Determinação do Valor do Imóvel

O valor da área será estipulado baseado no valor do metro quadrado
encontrado na região, assim, o Valor do Terreno, é obtido através da
seguinte expressão:
13
Vt = A x Vu x Vt
Onde:
Vt = Valor do Terreno
A = Área do imóvel avaliando em metros quadrados
Vu = Valor unitário básico adotado em R$ 87,08m²
Dessa Forma
Vt = 510,00 x 87,08
Vt = R$ 44.410,80
Arredondamento do Valor Encontrado

Por ser a avaliação, matéria que não exprime cientifica, faremos o
arredondamento, avaliando o imóvel em R$ 45.000,00 (Quarenta e
cinco mil Reais).
Conclusão
A presente avaliação é composta de 14 (quatorze) páginas digitadas,
numeradas e assinadas pelo profissional abaixo.
Laguna, 07 de fevereiro de 2007.

Corretor de Imóveis - CRECI 3819
14
Vista do terreno em sua frente
Vista total da frente do terreno

1
Tomada mais distante da frente do terreno
Tomada focalizando o encontro das ruas e do terreno

2
Vista da pracinha e ao fundo o terreno
Vista geral da rua e à esquerda o terreno

3

ExtraJud 17 - Avaliacao Jabora

Enviado por

Dados do documento

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

ExtraJud 17 - Avaliacao Jabora

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

Alvino José Júnior

CORRETOR DE IMÓVEIS – CRECI 3819

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da Comarca de CATANDUVAS – SC

ALVINO JOSÉ JÚNIOR, brasileiro, casado,

1. Estão expressas as limitações impostas pelo método aplicado;

2. Utilizamos o método mais recomendável, considerando as

3. O universo da pesquisa, o imóvel avaliando, foi inspecionado pelo

4. A avaliação, bem como todas conclusões exaradas, são de

5. Não existem honorários do avaliador e portanto em nada poderia

6. O avaliador não tem qualquer inclinação pessoal em relação a matéria

7. As restrições tanto do ponto de vista de gravames legais quanto

8. O autor do presente trabalho, Corretor de Imóveis ALVINO JOSÉ

9. O Ato Normativo acima citado foi transformado em tese apresentado

10. Consta na Prefeitura Municipal de JABORÁ uma dívida relativa ao IPTU

Em visita ao imóvel constatamos possuir o terreno um tipo de vegetação

A configuração do terreno aproxima-se a um triangulo com uma frente de

Sem fazer julgamento da atitude de qualquer das partes envolvidas, nem

De imediato podemos observar que as avaliações acostadas aos autos são

Aparentemente a Câmara faz juntada de algumas declarações onde

O profissional, nosso companheiro IVANIR ZAMBONI, encontrou valores

Acredito que ambos documentos, tanto as declarações quanto os laudos

As declarações, embora dignas da mais alta credibilidade, não merecem

Os laudos de Avaliações, embora assinados por Corretor de Imóveis,

Dessa forma entendo que os documentos acostados precisam maior

Quando de nossa consulta na cidade pelos valores praticados, procurei

Lembro-me ter questionado o profissional o real motivo dessa súbita

Portanto, minha conclusão não poderia ser outra: Realizo a presente

Evolução dos Cálculos

Foram obtidos apenas 04 (quatro) elementos de pesquisa de terrenos nas

A Elaboração dos cálculos relativos á homogeneização e os procedimentos

Determinação do valor do m² na região

Dos valores acima, encontramos a média aritmética, de R$ 77,81 (Setenta

Determinação do Valor do Imóvel

Arredondamento do Valor Encontrado

Laguna, 07 de fevereiro de 2007.

Alvino José Júnior

Vista do terreno em sua frente

Vista total da frente do terreno

Tomada mais distante da frente do terreno

Tomada focalizando o encontro das ruas e do terreno

Vista da pracinha e ao fundo o terreno

Vista geral da rua e à esquerda o terreno

Você também pode gostar