Petição Juntada de Laudo Servidão - Carlos Takashi Kanayama I

Geraldo Antônio da Costa – Gestor Imobiliário – Creci -
9661/Pr. Perito Avaliador Judicial – CNAI – 4001 – Perito

Alienação Judicial
Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da Vara Cível da

Comarca de Ipiranga Paraná.
Autos nº0001367.89.2019.8.16.0093
GERALDO ANTONIO DA COSTA, perito deste juízo, devidamente

qualificado nos autos processuais, nomeado nos autos acima descrito, vem na presença
de Vossa Excelência, entregar a seguir o presente Laudo Técnico de Avalição
Mercadológica.
Requer ainda, o levantamento do saldo de 50% dos honorários

periciais, e indica para transferência do Alvará eletrônico a conta corrente nº457670-5
da Agência 646 do Banco Bradesco em favor deste auxiliar.
Nestes Termos, espera deferimento
Ponta Grossa, 10 de junho de 2021.
Assinado Digitalmente
Geraldo Antônio da Costa
Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa – Pr. – CEP – 84010-020
FONES: (42)3223-4461/99972-5139 – geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br Página 1

LAUDO DE VISTORIA E AVALIAÇÃO DE SERVIDÃO DE

PASSAGEM.
Preparado por:
GERALDO ANTONIO DA COSTA CRECI 9661/PR. – CNAI/4001
Endereço eletrônico: geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br
PROJUDI: gadc.per
CADASTRO: CAJU (Cadastro de Auxiliares da Justiça TJPR)
Graduado em Contabilidade e Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Pós Graduado

em Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Pós Graduado em Direito Imobiliário,
MBA em Negociações e Vendas, Especialista em Avaliações de Imóveis Urbanos e Rurais
pela Unimóveis, Especialista em Alienações Judiciais de bens penhorados, cadastrado
no CNAI (Cadastro de Avaliadores Imobiliários de Imóveis).
Valor Avaliado: R$864.034,59 (Oitocentos e sessenta e quatro mil, trinta e quatro reais
e cinquenta e nove centavos).
Matrícula nº6.113 do Registro de Imóveis da Comarca de Ipiranga Paraná.

1 - Introdução Inicial
Um laudo ou parecer técnico é o resultado de uma vistoria ou de uma

pesquisa de preço médio de mercado: é um parecer emitido por um perito
ou técnico na matéria que foi chamado a opinar sobre uma questão que
necessita ser conhecida em maior profundidade.
Assim sendo, a apresentação dos resultados dessa vistoria e pesquisa

deve ser revista com apurado cuidado, de forma metódica, técnica e clara,
a fim de que o parecer atinja o seu objetivo primordial, que é o de esclarecer
amplamente a autoridade a quem é dirigida.
Os laudos ou pareceres técnicos também podem ser apresentadas de

forma sintética, com a utilização de formulários estudados e preparados
previamente, de acordo com as necessidades técnicas do cliente.
As avaliações devem produzir valores que expressam as condições

vigentes no mercado local, ou seja, representem o VALOR DE MERCADO.
Além de experiência profissional, o avaliador não pode deixar de observas
as regras técnicas cabíveis em cada caso, e as recomendações das Normas
Brasileiras de Avaliações de Imóveis Urbanos e Rurais, elaboradas pela
Associação Brasileira de Normas Técnicas, como parâmetro para justificar
as conclusões da avaliação, fornecendo bases para o julgamento dos
critérios empregados e dos elementos pareceram indispensável à perfeita
compreensão dos valores adotados, evitando-se a descrição e a
fundamentação muito prolixas dos dados solicitados. Sendo Assim:
Avaliação é a determinação técnica de valor de um imóvel ou de um direito
sobre o imóvel.
Valor é a expressão monetária do bem, à data de referência da

avaliação, numa situação em que as partes conhecedoras das possibilidades

de seu uso e envolvidas em sua transação não estejam compelidas à

negociação, determinar o valor corresponde sempre aquele, num dado
instante, é único qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor é
também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência
perfeita, caracterizados pelas seguintes premissas: - homogeneidade dos
bens levados a mercado; número elevado de compradores e vendedores,
de tal sorte que não passam, individualmente ou em grupos, alterar o
mercado; inexistência de influências externas. Racionalidade dos
participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e
as tendências deste. Perfeita modalidade de fatores e de participantes,
oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída de mercado.
Reconhecimento dos fatos esteve este perito avaliador na data da perícia
acompanhado do assistente técnico das parte autora o Sr. Ronaldo Kondrat
e uns dos proprietários os Sr. Carlos Takashi Kanayama no que pode visitar
a área e conferir a matrícula nº6456 do Registro de imóveis da Comarca de
Ipiranga Paraná.
2 – OBJETIVO:
O Presente Laudo de Avaliação Técnico Mercadológico, tem como

objetivo atender o despacho referente aos autos 0001367.2019.8.16.0093
Juízo da Vara Cível da Comarca de Ipiranga Paraná, para proceder a
avaliação de 13,7995 hectares de servidão administrativa de passagem para
linha de transmissão LT 230 Kv SE Irati norte, SE Ponta Grossa C2, de
propriedade de Carlos Takashi Kanayama e outros. Onde segue a
metodologia aplicada conforme descrito no Laudo de Avaliação, onde
forma adotadas e estabelecidas como parâmetros, NBR 14.653-3 e demais
normativos e instruções relativos à avaliação de imóveis referente a
matrícula nº6.113 do Cartório de Registro de Imóveis de Ipiranga Paraná.

3 – DOCUMENTAÇÃO
A matrícula, croqui e projeto para elaboração deste trabalho, foram

extraídos dos Autos.
4 – LOCALIZAÇÃO E ACESSO



5 – IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
5.1 – Denominação: Fazenda
5.2 – Área Registrada: 56,3944 hectares
5.3 – Situação Dominial
Área (há) Forma de Matrícula Livro Comarca

Otenção
56,3944 EPCV 6.113 00 Ipiranga
5.4 – Área Avaliada: 13,7995 ha
Roteiro de Acesso
Partindo do Centro da Cidade de Ponta Grossa, próximo a Prefeitura

Municipal e seguir na direção leste por 0,14 km. Virar à esquerda em
direção à Visconde de Taunay e seguir 81,00 m. Virar à direita na Avenida
Visconde Taunay, e percorrer 2,6 km. Curvar a direita para pegar a BR 376
e seguir por 3 km até o sentido para norte pegando a Avenida Souza Naves,
continua pela Avenida Souza Naves 10 km, até pegar a BR 487 e percorrer
16 km virar à direita faz retorno para Ponta Grossa percorre 800 metros
encontra a propriedade avaliada. Excelente acesso principal pela rodovia
487 com estradas trafegáveis e permanentemente

Zona Urbana: Não
Distância da sede municipal ao imóvel: 30km
6 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL
Os procedimentos para avaliação deste imóvel rural, seguiram

recomendações da Norma Brasileira registrada nº14.653 da ABNT
(Associação Brasileira de Normas Técnicas), parte 1/2019 e parte 3/2019,
sendo determinado o valor de mercado, a utilização do método
comparativo direto de dados de mercado. Por esse método identifica-se o
valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico aos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes de uma amostra.
Para formar a amostra buscamos negócios realizados, imóveis

ofertados na região, e opiniões de pessoas idôneas ligadas ao mercado de
imóveis rurais, para compor um conjunto de elementos de qualidade e
número suficiente para obtenção de um resultado confiável que mais se
aproximasse do valor provável de mercado, para este imóvel rural objeto
da avaliação.
Nas ofertas de imóveis rurais foram aplicados o fator de elasticidade,

que representa o percentual da diferença entre o provável valor real de
venda e aquele estabelecido pelo vendedor no início da negociação.
Todos os elementos pesquisados foram consignados em quadro de

pesquisas, que comtemplam seus atributos agronômicos e informações
importantes.

Os dados básicos foram obtidos na mesma região de influência do

imóvel avaliando, englobando na Pesquisa de Mercado de Terras,
elementos de pesquisa localizados nos municípios de Ponta Grossa e região.
Após a determinação do valor total dos imóveis (VTI) da Pesquisa de

Mercado, foram deduzidos os valores das benfeitorias, calculados com base
nos princípios da engenharia de avaliações, destacando-se o uso de fatores
de depreciação física e funcional, para apurar o valor da terra nua (VTN).
A homogeneização dos dados foi feita pela Nota Agronômica que

associa Capacidade de Uso das Terras com sua localização e acesso, pela
existência de posse e sua ancianidade e outras notas ou fatores
fundamentados estatisticamente, considerados relevantes determinação
do valor como por exemplo, antecipação para pagamento à vista,
elasticidade, dimensão, benfeitorias, recursos hídricos, entre outros.
Para definição da situação de localização e acesso forma

considerados o tipo de estrada, a importância das distâncias e a
trafegabilidade durante o ano.
Os imóveis rurais pesquisados no mercado imobiliário da região

foram analisados, suas terras classificadas em Classes de Capacidade de
Usos, e suas benfeitorias descritas com seus valores estimados.
6.1 – AVALIAÇÃO DA TERRA NUA
61.1.1 – Metodologia de avaliação
Para avaliação da terra nua, utilizou-se a pesquisa de preços de

imóveis rurais elaborada pela equipe de avaliação citada na inicial.

O método de avaliação empregado na determinação do valor da terra

nua – VTN – é o método comparativo direto, tendo como parâmetro
pesquisas de imóveis rurais negociados ou em oferta no mercado
imobiliário da região, bem como opiniões de pessoas idôneas e
conhecedoras do mercado local, observando-se:
- Pesquisa de mercado;
- Homogeneização dos elementos coletados;
- Apuração do valor unitário;
- Cálculo do valor global do imóvel e da térrea nua.
6.1.2 – Critério utilizado
Para realização da presente avaliação foi adotado o critério que leva

em consideração, tanto na pesquisa de preços, quanto na avaliação das
terras rurais, o tipo de solo predominante, a capacidade de uso das terras,
as classes de relevo, a situação do imóvel em relação à sua localização e vias
de acesso, bem como a dimensão do imóvel rural avaliando em relação aos
dados levantados na pesquisa de preços, entre outros particulares.
6.1.3 – DATA BASE
Para efeitos legais, a presente avaliação tem como data base os

meses de maio de 2021.
6.1.4 – PESQUISAS DE PREÇOS

Para a determinação do preço de mercado do imóvel rural

denominado de Boa Vista, foi utilizado o Método Comparativo de Dados do
Mercado.
Esse método baseia-se na comparação direta do imóvel avaliando

com outros imóveis semelhantes ofertados ou negociados no mercado. As
normas também preveem a possibilidade do perito avaliador ouvir pessoas
ou organizações idôneas e conhecedoras do mercado imóveis rurais da
região com preenchimento de fichas de coletas de opiniões.
6.1.5 – USO ATUAL DO IMÓVEL AVALIANDO
O uso atual do imóvel, conforme mapa de uso do imóvel elaborado

pelos vistoriadores, está representado conforme segue:
USO DO IMÓVEL ÁREAS EM HECTARES %

Áreas de lavoura 11,4200 83,00
Áreas de Mata Estrada 2,3697 17,00

Interna
Total 13,7995 100
1.6 – DESCRIÇÃO E CLASSIFICAÇÃO DO RELEVO
A classificação do relevo do imóvel rural Boa Vista I, é definido como

segue no quadro abaixo:
Classe do Relevo Classe Área % no imóvel

Declividade Aproximada (há)

%
Plano e Suave 0 até 5 11,4200 83,00
Ondulado
Moderadamente 5 até 10 2,3697 17,00
Ondulado
Ondulado 10 até 15 0,0000 0,0000
Forte Ondulado 15 até 25 0,0000 00,00
Forte Ondulado 25 até 45 0,0000 00,00
Montanhoso 45 até 70 0,0000 00,00
Escarpado Maior 70 0,0000 00,00
Total 13,7995 100
Plano: É o relevo onde predominam superfícies horizontais ou levemente

inclinadas, com declive variando entre 0 a 2%, podendo o tipo de solo com
esta característica ser mecanizada sem necessidade de práticas intensivas
de proteção de solo. O escoamento superficial (deflúvio) é muito lento, e
não existem erosões da camada superficial significativas; exceto em solos
altamente susceptíveis à erosão ou sem vegetação (descobertas), quando
recebem enxurradas de áreas vizinhas situadas à montante e mais
declivosas.
Suave Ondulado: Corresponde as meio-encostas e aos terrenos

ligeiramente movimentadas, com declives suaves acimas de 2 e até 5%;
onde o escoamento superficial é lento ou médio na maior parte dos solos.
Não existem impedimentos para uso de máquinas agrícolas, a aração deve
ser feita em curva de nível e a agricultura necessita práticas simples de
proteção do solo.
Moderadamente Ondulado: Corresponde a superfície de topografia

acima 5 e até 10%. Áreas com superfícies inclinadas, que por si só não

prejudicam o uso de máquinas agrícolas; onde o escoamento superficial é

médio ou rápido na maior parte dos solos. Em alguns casos, a erosão hídrica
oferece poucos problemas ou pode ser controlada com prática simples; mas
práticas complexas são exigidas para que possam ser cultivadas
intensamente.
Ondulado: Corresponde a superfície de topografia acima de 10 e até

15%. São áreas muito inclinadas, onde o escoamento superficial é rápido na
maior parte dos solos. A não ser que os declives sejam muitos complexo, a
maior parte das máquinas agrícolas pode ser usada, mas com dificuldades.
São áreas em que o solo é facilmente erodível, (exceto os muito permeáveis
e argilosos), devem ser usados mais para culturas perenes, pastagens ou
reflorestamento.
Forte Ondulado: Corresponde a superfície de topografia acima de 15

e até 45%. O escoamento superficial é muito rápido na maior parte dos
solos, somente máquinas agrícolas especiais ou mais leves podem ser
utilizadas, e mesmo assim com dificuldades.
Montanhoso: Corresponde a superfície de topografia acima de 45 e

até 70%. São áreas íngremes, onde praticamente nenhum tipo de máquina
agrícola pode trafegar. O escoamento superficial é muito rápido, e os solos
extremamente susceptíveis a erosão hídrica.
Escarpado: Corresponde a superfície de topografia acima de 70%.

São áreas muito íngremes, onde normalmente nenhum solo se desenvolve,
ou só existem solos muitos rasos, geralmente em associação com
exposições rochosas.
6.1.7 – Classificação das terras do imóvel, no Sistema de Classes de

Capacidade de Uso.

A capacidade de uso da terra serve para avaliar suas limitações,

considerando a sua adaptabilidade para diversos fins. Determina o quanto
o sistema solo suporta, sendo explorado economicamente, sem que
desgaste, empobreça, e torne-se inapto ao cultivo. As 8 (oito) diferentes
classes do Sistema de Classificação da Capacidade de usos da terra são:
Classe I: são terras que não tem nenhuma ou somente muito

pequenas limitações permanentes ou riscos de depauperamento. São
próprias para culturas anuais climaticamente adaptadas, com produção de
colheitas entre médias e elevadas, sem práticas ou medidas especiais de
conservação do solo.
Classe II: Terras que tem limitações moderadas para seu uso. Estão
sujeitas a riscos moderados de depauperamento, mas são terras boas, que
podem ser cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas especiais de
conservação do solo, de fácil execução, para produção segura permanente
de colheitas entre médias e elevadas, de culturas anuais adaptadas a região.
Classe III: São terras que quando cultivadas sem cuidados especiais,
estão sujeitas a severos riscos de depauperamento, principalmente no caso
de culturas anuais. Requerem medidas intensas e complexas de
conservação do solo, a fim de poderem ser cultivadas segura e
permanentemente, com produção média a elevada, de culturas anuais
adaptadas.
Classe IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão

limitada, com sérios problemas de conservação. São terras com restrições
muito severas ao uso com culturas anuais, podendo, no entanto ser
exploradas com algumas culturas permanentes. São adaptadas em geral

para pastagens ou reflorestamentos, com problemas simples de

manutenção.
Classe V: Terras planas, ou com declives muito suaves, praticamente

livres de erosão, mas impróprias para serem exploradas com culturas
anuais, e que podem com segurança, serem adaptadas para pastagens e/ou
reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de conservação,
cultiváveis apenas em casos muito especiais.
Classe VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou

reflorestamento, com problemas simples de conservação, cultiváveis
apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do
solo. São terras impróprias para culturas anuais. Prestam-se com algumas
restrições a exploração com culturas permanentes, pastagens e
reflorestamento, exigindo, no entanto medidas de conservação
relativamente complexas.
Classe VII: Terras sujeitas a muitas limitações permanentes, além de

serem impróprias para culturas anuais, apresentam severas limitações,
mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, pastagens e
reflorestamentos. Sendo altamente susceptíveis de danificação, exigem
severas restrições de uso, com práticas especiais.
Classe VIII: terras impróprias para cultura, pastagens ou

reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e proteção da fauna
e flora silvestre, como ambiente para recreação e turismo, ou para fins de
armazenamento de água. São terras as margens de rios e córregos,
impróprias para cultivos de qualquer natureza, inclusive a de florestas
comerciais ou para produção de qualquer outra forma de vegetação de
valor econômico.

Os solos do imóvel “Boa Vista” foram classificados segundo as Classes de

Capacidade de Usos como segue:
Classes % Área em Hectares

I 83,00 11,4200
II 00,00 0,0000
III 00,00 0,0000
IV 00,00 0,0000
V 17,00 2,3697
VI 00,00 0,0000
VII 00,00 0,0000
VIII 00,00 0,0000

Total 100 13,7995
A situação do imóvel objeto deste estudo, em relação a localização e acesso

foi considerada Ótima.
Para o cálculo da nota agronômica tanto do imóvel avaliado como das

amostras, utilizou-se a somatória do produto entre o percentual de cada
classe de capacidade de uso existente no imóvel pelo seu correspondente
índice de correção baseado na localização e acesso do imóvel avaliando.
Associando-se situação e acesso ao imóvel com as classes de

capacidade de suo descritas, a nota agronômica do imóvel Boa Vista é
0,68.
7 - Homogeneização

A Finalidade de se realizar a homogeneização dos valores coletados

é permitir a equiparação destes com o objeto da avaliação, saneando-se
através do método estatístico de média aritmética mais ou menos o desvio
padrão, aqueles valores que não estão coerentes, observando-se um
coeficiente de variação no limite máximo de 20%.
Para determinação do valor da terra nua, utilizamos o seguinte

cálculo:
Sendo: VTN = Área do imóvel avaliando X VTN valor base/ha
7.1 – PESQUISA DE MERCADO
A – Fazenda em Castro Pr. Com a área de 266,20 hectares, informante

corretor, contato (0423242-1772, imóvel vendido, Valor total do imóvel
R$16.000.000,00, forma de pagamento à vista, localização Município de
Castro, sentido Socavão, a 20 km da cidade. Acesso muito bom, terras
adequadas culturas agrícolas, mecanizadas e pastagens. Relevo
predominante suave ondulado. Distribuição das Classes de capacidade de
uso: Classe II 30%, classe II 47%, classe VII 20%. Nota agronômica: 0,5135.
Benfeitorias mais relevantes: Casa sede e Barracão, valor estimado em
R$320.000,00.
B – Fazenda em Tibagi Pr. Com a área total de 484,00 hectares, informante:

https://imoveis.mitula.com.br/detalle/1502/1050042583673103316/1/1/f
azendas-tibagi?search terms=fazendas+tibagi&page=1&pos=1&t sec=1&t
or=2&t pvid=d1fe681e-c25a-4c29-8703-f4bd3e853f82 (online). Imóvel
ofertado. Valor total do imóvel R$30.084.000,00, forma de pagamento: à
vista. Localização Município de Tibagi, próximo localidade Amparo. Quanto
à localização e acesso Bom. Terras adequadas culturas agrícolas,
mecanizadas e pastagens. Relevo predominante suave ondulado.

Distribuição das Classes de capacidade de uso: Classe II 20%, classe III 49%,
classe VII 20% e Classe VIII 11% da área total do imóvel. Nota agronômica:
0,468. Benfeitorias: Casa sede e Barracão, valor estimado em
R$900.000,00. Imóvel ofertado.
C – Fazenda em Imbituva Pr. Com a área total de 217,80 hectares,

informante: http://www.earcge.com.br/imovel/979230/fazenda-venda-
imbituva-pr-fazenda-com-21780-hectares-de-area-total (fone: 42-
998607995, valor total do imóvel R$16.990.000,00, forma de pagamento à
vista, localização Município de Imbituva sentido Irati, situação do imóvel
quanto à localização e acesso Muito boa. Terras adequadas culturas
agrícolas, mecanizadas e pastagens. Relevo predominante suave ondulado.
Distribuição das Classes de capacidade de uso: Classe II 20%, classe III 60%,
classe VII 20% e da área total do imóvel. Nota agronômica 0,5094. Sem
benfeitorias. Fator Oferta.
D – Fazenda em Tibagi Pr. Com a área total de 290,40 hectares, informante:

corretor (42)99860-7995, valor total do imóvel R$18.000.000,00, forma de
pagamento à vista, localização Município de Ponta Grossa sentido Palmeira,
situação do imóvel quanto à localização acesso muito boa. Terras
adequadas culturas agrícolas, mecanizadas. Relevo predominante suave
ondulado. Distribuição das classes de capacidade de uso: Classe II 10%,
classe III 56%, Classe IV 14% e Classe VII 20% da área total do imóvel. Nota
agronômica 0,5014. Benfeitorias: Casa sede e Barracão, valor estimado
R$900.000,00. Fator imóvel vendido.
E – Fazenda em Ponta Grossa Pr. Com a área total de 1.050,00 hectares.

Informante: corretor local, contado: (42)3272-1732, valor total do imóvel
R$65.000.000,00, forma de pagamento à vista. Localização Município de
Ponta Grossa, sentido Tibagi. Situação do imóvel quanto à localização e

acesso Muito bom. Terras adequadas culturas agrícolas, sendo toda

mecanizada. Relevo predominante suave ondulado. Distribuição das
Classes de Capacidade de uso: Classe II 20%, Classe III 50%, classe VII 20% e
Classe VIII 10% da área total do imóvel. Nota Agronômica 0,4924.
Benfeitorias: Casa sede e Barracão, valor estimado R$1.300.000,00. Fator
Oferta.
F – Fazenda Canjerê em Castro Pr. Com a área total de 327,2976 hectares.

Informante: Rafael Lopes Miranda, contato: (42)99927-2886, Valor total do
imóvel R$27.000.000,00, forma de pagamento à vista. Localização saindo
de Castro em direção ao Abapã, percorre-se 34 km até a propriedade, ao
lado direito da rodovia. Situação do imóvel quanto à localização e acesso
muito bom. Terras adequadas culturas agrícolas e pastagem. Relevo
predominante é suave ondulado a ondulado. Distribuição das Classes de
capacidade de uso: Classe III 50%, classe IV 30%, e classe VII 20% da área
total do imóvel. Nota agronômica 0,4621. Fator vendido.
HOMOGENEIZAÇÃO DOS VALORES
Área Valor Fator Fator Fator Fator Valor

Hectare Oferta Acesso local Aproveitamento Hectare
corrigido
Pesquisa 60.105,18 1,0 1,15 1,15 1,10 87.438,01

A
Pesquisa 62.157,02 0,9 1,15 1,15 1,10 81.380,63

B

Pesquisa 78.007,35 0,9 1,15 1,15 1,10 102.133,07

C
Pesquisa 61.983,47 1,0 1,15 1,15 1,10 90.170,45

D
Pesquisa 61.904,76 0,9 1,15 1,15 1,10 81.050,35

E
Pesquisa 82.493,73 1,0 1,15 1,15 1,10 120.007,75

F
Cálculo do valor médio do hectare da área
Qm = 87.438,01 + 81.380,63 + 102.133,07 + 90.170,45 + 81.050,35 + 120.007,75/6

= R$93.696,71
Depois desse cálculo, você deve verificar se todos os termos podem ser considerados
como amostra representativa. Usualmente se estabelece, quando não se realiza o
cálculo através da inferência estatística, que os termos que têm uma variação menor
que 10,00% da média (para mais ou para menos) são considerados válidos para a
determinação do valor do metro quadrado do terreno.
Nesse caso as amostras da Pesquisa F (120.007,75), Pesquisa E (81.050,35) e Pesquisa

B (81.380,63) apresentam valores com variação superior e inferior a 10%. Portanto,
são desconsiderados e nova média deve ser feita.
Cálculo do valor médio (média saneada)
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados
Número de Valores Pesquisados
Média Aritmética = 87.438,01 + 102.133,07 + 90.170,45
03
Média Aritmética Final = R$93.247,18/hectare
7.2 – Tratamento matemático estatístico
Após o tratamento matemático-estatístico dos dados coletados em

pesquisa, se procederam ao saneamento e homogeneização das amostras,
conforme o cálculo.
7.3 – Resumo da Avaliação da Terra Nua

Terras Classe Valor R$/há Área/há CS Subtotal
Lavoura I 1.065.796,62 93.247,18 11,4298 76% 810.005,43
Mata, VI 71.091,00 30.000,00 2,3697 76% 54.029,16

Estrada
Interna
Total 1.136.887,62 127.077,00 13,7995 76% 864.034,59

Avaliação de Benfeitorias não reprodutivas
Nada consta
Avaliação de Benfeitorias Reprodutivas
Nada Consta
Área Avaliada – ha 13,7995
Valor Total da terra nua – R$ Médio 1.136.887,62
Valor Global médio – R$ Médio 1.136.887,62
Valor Unitário médio – VTI/ha 93.247,18
O valor médio da Terra Nua (VTN) foi calculado na planilha de

homogeneização em R$1.136.887,62 (Um milhão cento e trinta e seis mil,
oitocentos e oitenta e sete reais e sessenta e nove centavos).
8 – INDENIZAÇÃO DA SERVIDÃO
A servidão administrativa em imóveis rurais é um apossamento feito

pelo poder público ou empresa concessionária do serviço público para
instalação de uma linha de transmissão ou duto enterrado. É unânime um
ônus ao imóvel que deve ser indenizado causado por esta obra. Porém,
nota-se que não existe uma unanimidade ou consenso acerca do método
ideal de calcular este prejuízo. A forma usualmente avaliação passa por

aplicação de alíquotas ou coeficientes sobre o valor das terras nuas. Nessa

seara, vários são os autores que propuseram trabalhos sobre o tema,
propondo desde a depreciação considerando uso antes e depois;
comparativos relacionados à perda de rentabilidade, fatores depreciativos
da servidão, como incômodos e restrições, dentre outros. Entendemos que
não há um método único que englobe todas as particularidades das áreas,
ficando a escolha do método que melhor se encaixa a cada situação a cargo
do avaliador, após vistoria e análise da área.
No caso em tela, uma metodologia que se enquadra muito bem é a

proposta pelo Eng. Luiz Augusto Seabra da Costa, em 1978. Nesta obra, o
mesmo afirma que a desvalorização de uma propriedade sujeita a uma
servidão não pode ser, uma porcentagem fixa e invariável, seja qual for o
tipo de servidão imposta e seja qual for a utilidade da propriedade. Ela seria
composta por uma desvalorização fixa, de 5%, e uma variável, 95% do valor
total do terreno objeto da servidão.
Para as limitações variáveis, Seabra da Costa, sugere a seguinte fórmula:
Onde:
Dn = porcentagem de desvalorização do terreno, pela perda de uma

determinada utilidade;
A = número total de utilidades do terreno;
n = número de ordem de importância da utilidade perdida;
Seabra da Costa apresenta as seguintes ordens de importância:

Glebas Rurais Agrícolas
São as fazendas ou as áreas que se prestam para atividades agrícolas de

grande monta:
- receber culturas de porte médio
- receber pastagens
- receber culturas de grande porte
- receber culturas de pequeno porte
- receber construções
Como exemplo, neste caso o (a) é igual a 5; para uma servidão que não
permita o plantio de cana de açúcar (médio porte) temos (n) igual a 1, do
que resulta, substituindo na equação (4), o percentual de desvalorização de
63%.
Glebas Rurais Pastoris
São as fazendas ou as áreas que se prestam à criação de animais de grande

porte ou médio porte:
- receber pastagens

Glebas Rurais Florestais
São as fazendas ou as áreas que se prestam ao plantio de árvores de grande

porte ou à manutenção de florestas naturais:
- receber pastagens
Glebas e lotes interurbanos hortícolas
São as chácaras ou as áreas predominantemente propícias à produção de

legumes e hortaliças:
Glebas e lotes interurbanos cultiváveis
São as granjas ou as áreas predominantemente propícias às atividades

agrícolas de pequena monta ou à criação de pequenos animais e aves:

Glebas e lotes interurbanos edificáveis
São os sítios ou as áreas predominantemente propícias e receberem

construções, tais como: residências temporárias (férias e fins de semana),
educandários, clubes, sanatórios, colônias de férias, motéis, industrias,
restaurantes, postos de gasolina, depósitos, oficinas, armazéns, etc:
Glebas urbanas loteáveis e o lotes urbanos, sejam industrias, comerciais ou

residenciais possuem uma única utilidade, qual seja:
Seabra da Costa concluiu sua proposta apresentando uma tabela com os

percentuais de desvalorização baseado na equação (4) e ordens de
importância acima listadas, reproduzida abaixo:
Glebas Rurais Agrícolas Pastoris Florestais

Desvalorização da terra 5% 5% 5%
Culturas pequeno porte 3% 3% 3%
Culturas médio porte 63% 7% 21%
Culturas Grande porte 7% 21% 63%
Pastagens 21% 63% 7%
Construções 1% 1% 1%
Partindo do modelo proposto, a área objeto desse processo enquadra-se

em gleba rural agrícola, a qual será desvalorizada em função de limitações
à liberdade de uso, que a impedirão de receber:
-Culturas grande porte
-Culturas de porte médio
- desvalorização da terra nua
Adiciona-se a estes a desvalorização devida por eventual perda de

exclusividade de uso da terra, Assim Temos:
CS = 5% + 7% +63% + 1%
CS = 76%

Como demonstrado, o coeficiente de servidão para a área é de 76% sobre

o valor da terra nua.
VI = CS * VTN, onde
VI = Valor da indenização
CS = Coeficiente de Servidão
VTN = Valor da terra nua
VI = 76% * R$1.136.887,62
VI = R$864.034,59
Conclui-se, portanto, que o valor a ser indenizado pela servidão é de

R$864.034,59 (Oitocentos e sessenta e quatro mil, trinta e quatro reais e
cinquenta e nove centavos).
ROL DE QUESITOS DA PARTE AUTORA:
1. - Esclareça o Sr. Perito, qual a matricula atingida, e o tamanho da área

atingida pela linha de transmissão.
Resposta: Matrícula nº6.113 do Registro de Imóveis de Ipiranga Paraná.

Área atingida 13,7995 há.

2. - Queira o Sr. Perito fazer uma descrição das características físicas do

imóvel de propriedade da requerida na extensão em que se pretende
constituir a servidão de passagem;
Resposta: A área é utilizada lavoura com alta produção e tecnologia
3. - Esclareça o Sr. Perito qual a utilização atual dada pela proprietária ao

imóvel objeto do pedido de Servidão de Passagem.
Resposta: 83% da área para lavoura e 17% para estrada interna e mata.
4. - Poderia o Sr. Perito indicar se existe alguma benfeitoria, culturas

perenes ou reflorestamento na extensão da servidão do eletroduto?
Resposta: Não há benfeitorias, reflorestamentos e culturas perenes.
5. - Sendo afirmativa a resposta do item anterior, queira o Sr. Perito

esclarecer a demanda no mercado na região pelas produções originadas da
área em questão e informar se a implantação da Linha acarretará dano ou
comprometerá a utilização da área.
Resposta: Prejudicado.
6. - Tendo por base o memorial descritivo e planta anexados ao laudo de

avaliação destes autos, informe o Sr. Perito qual é o percentual de ocupação
da faixa de servidão em relação a área total do imóvel.
Resposta: 25%.
7. - Queira o Sr. Perito esclarecer se a implantação da linha de transmissão

inviabiliza totalmente ou apenas restringe o uso do imóvel na extensão do
eletroduto.

Resposta: Apenas restringe.
8. - Para fins de cálculo da indenização devida em razão da instituição de

servidão administrativa, o que significa o termo coeficiente de servidão?
Para cálculo do coeficiente de servidão são analisados os fatores
depreciativos causados pela restrição de uso a ser instituída sobre o
imóvel?
Resposta: Servidão é um direito de gozo de natureza pública, instituído

sobre um imóvel alheio. Coeficiente de Servidão: Deve exprimir a perda real
do valor da fração de um imóvel, devido as depreciações impostas a esta
fração de terra e variar de propriedade para propriedade.
9. - Exponha o Sr. Perito detalhadamente, a metodologia utilizada para o

cálculo do coeficiente de servidão, justificando eventual valor apurado,
explicando a metodologia e os índices de homogeneização utilizados, bem
como apresente as tabelas de composição de valores unitários, consoante
as orientações estampadas nas NBRs (ABNT), aplicáveis a espécie,
expurgando eventuais especulações imobiliárias.
Resposta: Para o Cálculo do coeficiente de servidão foi empregado a

metodologia do SEABRA, da Costa, conforme consta no Laudo. Para
Avaliação da Terra nua foi utilizado o método comparativo direto de dados
do mercado, com ofertas e negociações realizadas em torno da região do
imóvel avaliando.
10. - Queira o Sr. Perito esclarecer qual o valor de mercado das áreas
afetadas pela servidão de passagem, comprovar documentalmente com
transações efetivamente ocorridas nos últimos três anos (contratos
particulares registrados ou escrituras públicas de compra e venda)
considerando inclusive o preço de aquisição pelo proprietário atualizado

monetariamente, o valor do imóvel para fins fiscais como determinam os

artigos 23 § 1º e 27 do decreto – Lei 3.365/41.
Resposta: Prejudicado. Geralmente nem sempre os negócios realizados são

declarados pelos valores reais. O valor atualizado monetariamente quando
da aquisição não reflete a realidade do mercado na atualidade.
11. - Considerando-se que a NBR 14653-3 (item 10.10.2) da Associação

Brasileira de Normas Técnicas - ABNT estabelece que a indenização pela
servidão deve corresponder a uma porcentagem explicada e justificada do
valor da terra por conta da limitação do uso da propriedade, queira o Sr.
Perito esclarecer quais as limitações que a linha de transmissão impõe ao
uso do imóvel considerada a sua utilização atual.
Resposta: Restringe a utilização de pulverização via avião muito utilizado

hoje pelos agricultores.
12. - A partir das limitações ao uso da propriedade decorrentes da

implantação do eletroduto, considerada a sua utilização atual, queira o Sr.
Perito definir o valor da servidão em percentual calculado sobre o valor da
terra.
Resposta: Conforme Laudo 76%.
13. - Poderia o Sr. Perito identificar se a propriedade está localizada em área

urbana ou rural? Qual o imposto recolhido inerente a propriedade (ITR,
IPTU)? Qual o valor do hectare informado pelo proprietário na Declaração
Anual do ITR?
Resposta: Área Rural. Informações sobre impostos prejudicado

informações sigilosas.

14. - Queira o Sr. Perito fazer a descrição da destinação econômica atual do

imóvel, considerando os fatores de produção refletindo o manejo da
propriedade.
Resposta: Agricultura de verão e inverno e empregado alta tecnologia de

produção.
15. - Queira o Sr. Perito esclarecer se a implantação da linha de transmissão

de energia compromete a continuidade das atividades econômicas da
propriedade.
Resposta: Não compromete, só traz limitações.
QUESITOS DAS PARTE DO REQUERIDO
1. Que o Sr. Perito defina a metodologia básica de avaliação nos termos da

ABNT-NBR14.653-3:2004, indicando preliminarmente qual a metodologia
básica utilizada na avaliação, e a seguir responda os seguintes quesitos:
Resposta: Método Comparativo Direto de Dados do Mercado.
2. O imóvel em questão é um imóvel ALODIAL?
Resposta: Não.
3. Qual a localização da propriedade em relação a: - Acesso pavimentado

por rodovia? - Distância das Rodovias BR 153, BR 373, bem como de outras

vias pavimentadas próximas? - Distância dos centros urbanos mais

próximos?
Resposta: A área em questão fica em frente à BR373 ao lado da Laticínios

Tirol, distante 16km da sede da Cidade de Ipiranga e 30km de Ponta Grossa.
4. Se dentro da macrorregião onde se encontra a propriedade da parte

requerida está previsto crescimento para os próximos anos?
Resposta: Devido à crise de saúde mundial do Covid-19 fica difícil de prever

crescimento.
5. Se a propriedade, com as características próprias que ela possui, ela se

destaca da média das outras propriedades do município ou da região?
Resposta: Sim. Pela alta produção.
6. Qual o preço mínimo e máximo dos imóveis de referência (caderno de

preços da localidade), com a sua individualização?
Resposta: R$200.000,00 a R$250.000,00 o alqueire.
7. Quais serão as obras que atingirão os imóveis em questão?
Resposta: Linhas de Transmissão de energia.
8. A área descrita na planta e memorial descritivo que instrui a petição

inicial está inserida na declaração de utilidade pública?
Resposta: Sim.

9. Qual o nome da concessionária que consta na Declaração de Utilidade

Pública?
Resposta: Engie Transmissão de Energia Ltda.
10. Considerando que fica vedado ao requerido fazer construções

residenciais, industriais ou comerciais de qualquer natureza, plantar cana
de açúcar e/ou culturas e vegetação que ultrapassem 3,5 m de altura, bem
como utilizar explosivos ou proceder à queimada de campo ou de quaisquer
culturas dentro da faixa de servidão, que tem a largura de 60m (sessenta
metros) e, nos termos do artigo 1º, inciso III, alínea “a” do Decreto
2.661/98, fica igualmente impedido de proceder à queimada de campo ou
de outras culturas dentro da faixa de servidão, em uma faixa suplementar
e adicional de 15 (quinze) metros para cada lado, além da faixa de servidão
acima descrita, que o Sr. Perito aponte a EXATA dimensão da área atingida
da servidão, pois a autora avaliou apenas para uma faixa de servidão com
largura de 60m (sessenta metros) e não 90m (noventa metros).
Resposta: Conforme memorial descritivo área da faixa de servidão 13,7995

há.
11. Quanto corresponde (em percentual), a área de servidão de passagem

em relação à área do imóvel como um todo?
Resposta: 25%.
12. Qual a distância que a linha de transmissão passará da frente das casas
existentes na propriedade?
Respostas: 3,5km mais ou menos.

13. Esta distância causará alguma interferência técnica em aparelhos

eletrônicos, sinais de celulares, computadores, antenas receptoras digitais
de TV a cabo ou qualquer outro tipo de aparelho?
Resposta: Prejudicado. Este perito não tem formação técnica para essa
informação.
14. Qual a destinação atual das áreas objeto da servidão?
Resposta: Lavoura de alta produção e tecnologia.
15. Utilizando-se de amostras de solo, é possível concluir se as áreas atuais

apresentam algum diferencial na exploração da atividade, especialmente
em seu manejo desenvolvido atualmente (100% de aproveitamento da
área, qualidade do solo, técnicas de preservação, conservação, adubação,
etc)?
Resposta: Sim.
16. Caso positivo, se tal diferencial representa maior produtividade e

lucratividade da exploração agrícola?
Resposta: Sim, maior produtividade e lucratividade.
17. Se as propriedades atingidas pela servidão se localizam em região

produtora de cana-de açúcar?
Respostas: Não.
18. Caso positivo, qual a distância aproximada da USINA mais próxima?
Resposta: vide acima.


19. Tal distância representa maior lucratividade, ou menor onerosidade no

transporte da produção agrícola, ou ainda maior facilidade na negociação
da referida produção?
20. Qual o tempo médio de cada ciclo vegetativo da lavoura de cana nas
áreas objeto da servidão pretendida?
21. Qual o custo médio da produção de cana-de-açúcar em cada ciclo

vegetativo?
22. Qual a produção média (toneladas por hectare) a cada corte, nas áreas
objeto da servidão?
23. Qual o valor comercial da tonelada de cana-de-açúcar, na região das

áreas objeto da servidão?
24. Se a propriedade atingida pela servidão é também, produtora de soja,

milho ou trigo?
Resposta: Produtora de soja e milho.

25. Caso seja constatada a presença de plantações de soja, milho e trigo, se

em função das edificações de torres e cabos, será necessária a supressão
(erradicação) dessas plantações?
Resposta: Não afetará. O Proprietário poderá continuar com o plantio.
26. Caso positivo, qual o ciclo vegetativo de cada uma?
Resposta: de 100 a 160 dias (soja), 120 a 160 dias (milho).
27. Qual o custo médio/hectare da formação de cada espécie de lavoura

(semente, plantio, cultivo, adubação, etc.)?
Resposta: Soja custo médio R$3.500,00/há, Milho custo médio R$5.000,00.
28. Qual a produção média/hectare (sacas/toneladas) de cada uma delas,

em cada ciclo vegetativo?
Resposta: Soja de 55,5 há a 70,5 há, Milho de 60 a 83 ha
29. Qual o valor comercial (saca/tonelada), de cada uma delas?
Resposta: Soja (R$168,00), Milho (R$97,00).
30. Quanto que os requeridos deixarão de auferir, anualmente, na

exploração da atividade agrícola atualmente desenvolvida nas áreas objeto
da servidão?
31. Em função das edificações que serão construídas pela Autora (torres e
cabos), qual o grau de dificuldade para a atividade agrícola ou atividade

urbana (loteamento e casas, chácaras, etc.), em especial para o plantio,

quanto ao custo de hora/máquina e se pode causar risco de acidentes tanto
para a atividade rural quanto urbana?
32. Além das servidões de passagem impactar à restrição no cultivo de

determinadas culturas, há também o impacto oneroso para outras culturas
ou ainda, poderá restringir a utilização de manejo, como por exemplo
irrigação, pulverização, etc., e se a instituição da servidão irá ocasionar o
isolamento (encravamento/inutilização) de alguma área?
Resposta: Não causará encravamento.
33. Caso haja a ocorrência do isolamento (encravamento/inutilização) de

alguma área, apontar qual a dimensão total da área ou áreas encravadas?
34. Se a propriedade do requerido possui APTIDÃO para desenvolvimento

da atividade agrícola mediante a utilização de pivôs para irrigação?
Resposta: Sim.
35. Caso positivo, se a instituição da servidão acarretará IMPEDIMENTO ou

RESTRIÇÃO ao uso de pivôs para irrigação?
Resposta: Restrição.
36. Caso haja impedimento ou mesmo restrição, se isso acarretará

desvalorização das propriedades como um todo?

Resposta: Não acarretará desvalorização.
37. Caso positivo, apontar qual o percentual de desvalorização, bem como,

qual o valor a ser indenizado ao requerido por conta dessa desvalorização?
38. Caso negativo, que o Sr perito justifique, fundamentadamente?
Resposta: Os principais e potenciais compradores de área principalmente

de lavoura plantio de soja são agricultores, eles olham o aproveitamento da
área como um todo e a servidão não vai proibir o plantio.
39. Qual a diferença, em percentual, da previsão de receita do requerido

caso exercesse a atividade rural atualmente desenvolvida na propriedade
mediante o uso da tecnologia da irrigação, e sem o uso da mesma?
40. Se a propriedade atingida pela servidão se localiza em região com

APTIDÃO/VIABILIDADE para instalação de INDÚSTRIAS, implantação de
loteamento/condomínios, e caso positivo, quais tipos de loteamentos
(urbanos, chácaras de lazer, etc.)?
Resposta: A área não tem aptidão para instalação de Indústrias ou

implantação de loteamento ou condomínios.
41. Seria viável técnica e economicamente a implementação de

loteamento/condomínio com a passagem da linha de transmissão?

42. Em caso afirmativo, quantos lotes seriam afetados diretamente pela

linha? E quantos serão afetados indiretamente? Qual o índice de
desvalorização dos lotes afetados indiretamente?
43. Qual a previsão de valor de cada lote pelo empreendedor, para fins de
viabilização econômica do empreendimento?
44. Suprimidos os lotes afetados diretamente, e depreciados os lotes

afetados indiretamente, haveria viabilidade econômica para prosseguir
com o loteamento?
45. As áreas de servidão representarão OUTLIER para um futuro

loteamento?
46. Se a resposta for positiva, qual seria o índice de desvalorização dos lotes
planejados com a implementação da linha de transmissão?
47. Em caso de inviabilização de loteamento, qual o valor estimado dos

prejuízos ao proprietário?

48. Que o Sr. Perito apresente o caderno de preços dos loteamentos de

chácaras de lazer e condomínios da região, com a suas individualizações?
49. Mesmo sem a implementação de loteamento, considerando o valor de

mercado atual e o valor de mercado após a implementação da linha de
transmissão, qual é o valor estimado dos prejuízos do proprietário?
50. Qual o valor de mercado das propriedades, considerando a facilidade

de acesso, benfeitorias (casas, barracões etc.), topografia, beleza
cênica,etc.?
Resposta: Entre R$200.000,00 a R$250.000,00 por alqueire.
51. Qual o impacto da servidão nas áreas atingidas, e no restante das

propriedades, em relação a: a)- produtividade; b)- oneração do manejo; c)-
desvalorização do imóvel como um todo?
Resposta: Nenhum impacto.
52. Quais as áreas atingidas pelas obras?
Resposta: Área atingida da matrícula 6.113 do Registro de Imóveis de

Ipiranga Pr.
53. E quanto à servidão de passagem para acesso à faixa da referida linha

de transmissão, qual será sua área?
Resposta: 13,7995 hectares.


54. Na mencionada área haverá limitações?
Resposta: Não.
55. Há benfeitorias atingidas pela implantação das obras? Em caso positivo,

qual o valor a indenizar?
Resposta: Não.
56. Qual a utilização dada ao imóvel na data da implantação da obra?
Resposta: plantio de soja.
57. Qual poderá ser a utilização dada ao imóvel, após a constituição da obra,
especialmente nas áreas compreendidas na faixa de segurança?
Resposta: apenas para o plantio.
58. Em função das edificações que serão construídas pela Autora (torres e
cabos), qual o grau de dificuldade para a atividade agrícola ou atividade
urbana (loteamento e casas, chácaras, etc.), em especial para o plantio,
quanto ao custo de hora/máquina e se pode causar risco de acidentes tanto
para a atividade rural quanto urbana?
59. Além da servidão de passagem impactar a restrição no cultivo de

determinadas culturas, há também o impacto oneroso para outras culturas
ou ainda, poderá restringir a utilização de manejo, como por exemplo
irrigação, pulverização, etc.?

Resposta: poderá restringir a pulverização via aérea muito usado hoje pelos
agricultores.
60. Queira o Sr. Perito informar se há cultivo de eucalipto e pinus na

propriedade da parte requerida?
Resposta: Não.
61. Quanto custa o metro cúbico do eucalipto e pinus para lenha ou para
madeira?
62. Qual a idade dos eucaliptos/pinus plantados na propriedade da parte

requerida?
63. Quantos cortes podem ser feitos num mesmo plantio de

eucalipto/pinus e quantos cortes já foram feitos nas árvores deste tipo na
propriedade da parte requerida?
64. Se foi utilizado algum critério de conciliação para obtenção do preço das
áreas serviendas? Caso positivo, qual critério?
Resposta: Não.
65. Qual o índice de desvalorização (coeficiente de servidão) aplicável às

áreas de servidão instituídas?

Resposta: 76%.
66. Se inferior a 80% a resposta anterior, que o Sr. Perito justifique,

fundamentadamente.
Resposta: Para o Cálculo do coeficiente de servidão foi empregado a

metodologia do SEABRA, da Costa, conforme consta no Laudo fls. 28/29.
67. Que o Sr. Perito apresente a planta de valores (caderno de preços). 68.
Que o Sr. Perito indique os polos de influência das áreas serviendas.
69. Quais as variáveis chave, independentes, qualitativas, quantitativas e

dependentes das áreas serviendas?
70. As áreas serviendas possuem algum vício construtivo ou de utilização?
71. Há rota alternativa para a implantação da servidão de forma menos

onerosa aos proprietários?
72. Por que a expropriante optou por esta rota?

73. Qual o número de torres que será implantada no imóvel do requerido?

Qual a área da base das torres? É possível a parte requerida usar, gozar e
dispor da área ocupada pelas torres na sua propriedade?
74. Considerando que os acessos também serão utilizados pela parte

autora, que o Sr. Perito informe o valor da indenização dos acessos
existentes na propriedade da parte requerida;
Resposta: Conforme Laudo.
75. Qual o valor, por metro quadrado ou por hectare, dos imóveis, para
pagamento à vista e pleno domínio?
76. Que o Sr. Perito observe na sua avaliação que a área da faixa de servidão
possui 90m (noventa metros) de largura, conforme descrito na petição
inicial, e não 60m (sessenta metros) como consta na planta, memorial
descritivo e laudos de avaliação, pois com uma largura menor resultou em
redução significativa das áreas de servidão e dos valores de indenização
apresentados na avaliação unilateral da parte autora;
Resposta: Trata-se de avaliação correspondente a 13,7995 hectares de

servidão administrativa.
77. Que o Sr. Perito informe o valor da indenização das áreas

remanescentes do(s) imóvel(eis) da parte requerida;

78. Com a finalidade de estabelecimento de parâmetros comparativos do

valor unitário/m² para as áreas de servidão objeto da presente ação e o
imóvel atingido, que o Sr. Perito Judicial obtenha todo o detalhamento do
orçamento apresentado pela Autora para a ANEEL, pois na Tabela “A”,
Orçamento Simplificado de Linhas de Transmissão (mov. 1.6 – Página 72),
documento datado de 26 de fevereiro de 2018, consta que foi orçado, para
a faixa de servidão e acessos, o valor de R$157.284.129,95, o que comprova
que a avaliação da presente ação não abrangeu as áreas de acessos, e que
há disparidade de avaliações, pois enquanto existe um orçamento datado
de 26 de fevereiro de 2018, o laudo de avaliação que instrui a inicial está
datado de 14 de outubro de 2019, tendo havido a vistoria no imóvel em 04
de outubro 2018, sendo que não consta data de referência (base de
cálculo);
79. Queira o Sr. Perito confirme se consta nos autos a Licença Prévia e/ou
Licença de Instalação para a passagem das Linhas de Transmissão de
Energia Elétrica – LT 525 kV - IVAIPORÃ - PONTA GROSSA C1;
Resposta: Na inicial não consta no rol de documentos anexos.
80. Que o Sr. Perito obtenha junto à parte Autora e exibir neste Juízo a
totalidade do projeto executivo para a passagem das Linhas de Transmissão
de Energia Elétrica – LT 525 kV - IVAIPORÃ - PONTA GROSSA C1;

81. QUAL O VALOR DA JUSTA INDENIZAÇÃO, considerando principalmente

a desapropriação/servidão perpétua, desapropriação da área 4 das bases
das torres, os danos emergentes, áreas remanescentes, benfeitorias,
culturas, acessos, largura da faixa de 90m (noventa metros) e todos os
lucros cessantes da parte requerida, inclusive a exploração de agricultura
irrigada;
Resposta: Fls. 29 do Laudo.
82. Por fim, que o Sr. Perito Judicial apresente suas considerações finais e
impressões sobre as áreas avaliadas.
Resposta: Sem considerações.
83. Em que pese as questões propostas acima, as partes Requeridas

reservam-se, em conformidade com o CPC, a apresentar novos quesitos,
por ocasião da intimação para tal finalidade.
9 – CONCLUSÃO
O presente laudo de avaliação do imóvel rural denominado Fazenda Boa

Vista I – Área de Servidão, considerou a terra nua a valores atuais de
mercado, avaliada conforme as Normas Técnicas relativas ao tema, e uma
metodologia difundida e conhecida para calcular o valor de indenização a
ser pago pela servidão, elaborada por Pellegrino, e adaptada conforme as
condições atuais de mercado e rentabilidade.
10 – TERMO DE ENCERRAMENTO

Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos e é independente e

totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimentos do profissional
que realizou o presente serviço técnico.
Nestes Termos, espera deferimento.
Ponta Grossa, 10 de junho de 2021.
Geraldo Antônio da Costa
Avaliador Imobiliário – CNAI 4001
Assinatura Digital

Petição Juntada de Laudo Servidão - Carlos Takashi Kanayama I

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Petição Juntada de Laudo Servidão - Carlos Takashi Kanayama I

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Geraldo Antônio da Costa – Gestor Imobiliário – Creci -

9661/Pr. Perito Avaliador Judicial – CNAI – 4001 – Perito

Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da Vara Cível da

GERALDO ANTONIO DA COSTA, perito deste juízo, devidamente

Requer ainda, o levantamento do saldo de 50% dos honorários

Nestes Termos, espera deferimento

Ponta Grossa, 10 de junho de 2021.

Geraldo Antônio da Costa

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa – Pr. – CEP – 84010-020

FONES: (42)3223-4461/99972-5139 – geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br Página 1

LAUDO DE VISTORIA E AVALIAÇÃO DE SERVIDÃO DE

GERALDO ANTONIO DA COSTA CRECI 9661/PR. – CNAI/4001

Endereço eletrônico: geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br

CADASTRO: CAJU (Cadastro de Auxiliares da Justiça TJPR)

Graduado em Contabilidade e Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Pós Graduado

Matrícula nº6.113 do Registro de Imóveis da Comarca de Ipiranga Paraná.

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa – Pr. – CEP – 84010-020

FONES: (42)3223-4461/99972-5139 – geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br Página 2

Um laudo ou parecer técnico é o resultado de uma vistoria ou de uma

Assim sendo, a apresentação dos resultados dessa vistoria e pesquisa

Os laudos ou pareceres técnicos também podem ser apresentadas de

As avaliações devem produzir valores que expressam as condições

Valor é a expressão monetária do bem, à data de referência da

FONES: (42)3223-4461/99972-5139 – geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br Página 3

de seu uso e envolvidas em sua transação não estejam compelidas à

O Presente Laudo de Avaliação Técnico Mercadológico, tem como

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa – Pr. – CEP – 84010-020

FONES: (42)3223-4461/99972-5139 – geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br Página 4

A matrícula, croqui e projeto para elaboração deste trabalho, foram

Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa – Pr. – CEP – 84010-020

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5.1 – Denominação: Fazenda

5.2 – Área Registrada: 56,3944 hectares

5.3 – Situação Dominial

Área (há) Forma de Matrícula Livro Comarca

5.4 – Área Avaliada: 13,7995 ha

Partindo do Centro da Cidade de Ponta Grossa, próximo a Prefeitura

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Zona Urbana: Não

Distância da sede municipal ao imóvel: 30km

6 – AVALIAÇÃO DO IMÓVEL RURAL

Os procedimentos para avaliação deste imóvel rural, seguiram

Para formar a amostra buscamos negócios realizados, imóveis

Nas ofertas de imóveis rurais foram aplicados o fator de elasticidade,

Todos os elementos pesquisados foram consignados em quadro de

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Os dados básicos foram obtidos na mesma região de influência do

Após a determinação do valor total dos imóveis (VTI) da Pesquisa de

A homogeneização dos dados foi feita pela Nota Agronômica que

Para definição da situação de localização e acesso forma

Os imóveis rurais pesquisados no mercado imobiliário da região

6.1 – AVALIAÇÃO DA TERRA NUA

61.1.1 – Metodologia de avaliação

Para avaliação da terra nua, utilizou-se a pesquisa de preços de

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O método de avaliação empregado na determinação do valor da terra

- Homogeneização dos elementos coletados;