LAUDO TÉCNICO

DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA

Conjunto Comercial
Rua Grã Nicco, nº 117
Mossunguê – Curitiba – PR

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 ÍNDICE

01. Introdução..................................................................................................................... 03
02. Objetivo......................................................................................................................... 03
03. Identificação do imóvel.................................................................................................. 03
04. Descrição do imóvel...................................................................................................... 04
05. Vistoria........................................................................................................................... 04
06. Análise mercadológica.................................................................................................. 05
07. Metodologia avaliatória................................................................................................. 05
08. Determinação do valor da avaliação............................................................................. 06
09. Conclusão..................................................................................................................... 07
10. Relatório fotográfico...................................................................................................... 08
11. Mapas de localização.................................................................................................... 17
12. Anexos........................................................................................................................... 17
13. Encerramento................................................................................................................ 18
14. Data e assinatura.......................................................................................................... 18
15. Bibliografia..................................................................................................................... 19

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01. INTRODUÇÃO

A solicitação deste laudo é do senhor José Augusto Mansur e atende aos requisitos do
artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de
imóveis, e as resoluções 957/2006 e 1.044/2007 do Cofeci – Conselho federal dos Corretores
de Imóveis. A Avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT
– NBR 14653-2 – Avaliação de Imóveis Urbanos.

02. OBJETIVO

O objetivo do presente Laudo é avaliar o imóvel para fins de determinação de valor

de mercado para venda.

03. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

Imóvel urbano
ENDEREÇO: Rua Grã Nicco, nº 113 – Mossunguê – Curitiba/PR
Matrícula: 185.332 do Registro de Imóveis
8ª Circunscrição – Curitiba – PR

IMÓVEL: CONJUNTO Nº 102 (cendo e dois), do Tipo 02, localizado no Andar

Térreo ou Segundo (2º) Pavimento, do BLOCO 2 (dois), do EDIFÍCIO ECOBUSINESS
CENTER, situado na Rua Grã Nicco, nº 113, nesta Cidade de Curitiba, com área
construída privativa coberta de 55,76 m2, área construída de uso comum coberta
de 16,4682 m2, área construída total de 72,2282 m2, correspondendo-lhe a fração
ideal do solo de 0,006223 e quota de 28,8206 m2 do terreno onde será construído
o Edifício, constituído pelo Quinhão “J”, unificação e subdivisão dos Lotes 3-A, 4-A,
5-B, 5-E, 6-A, 7-A, 7-B, 8-A, 8-B, 9-A, 10-A e 10-F, da planta aprovada pela Prefeitura
Municipal local, com a área de 4.631,30 m2, situado no Bairro Mossunguê, Distrito
de Campo Comprido, nesta Capital, com as seguintes confrontações: ao Sul, na
distância de 144,50 metros, confronta com o Quinhão “H”, cujo ponto de partida é o
ponto de encontro do Quinhão “H” com a Av. Conectora 5 – Via Central, Rua Heitor
Alencar Furtado; a Leste, confronta com a Av. Conectora 5 – Via Sul, Rua Monsenhor
Ivo Zanlorenzi, na distância de 50,10 metros em cinco segmentos, uma reta de 27,50
metros, outra reta de 4,80 metros, outra de 3,80 metros, outra de 7,00 metros e uma
curva de 7,00 metros; ao Norte, na distância de 136,70 metros, confronta com a Rua
Grã Nicco; a Oeste, na distância de 48,00 metros, em dois segmentos, o primeiro de
25,00 metros em curva alongada e o segundo uma reta de 23,00 metros, confronta
com a Av. Conectora 5 – Via Central, Rua Heitor Alencar Furtado, até encontrar o
ponto de partida.
Continua...

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 Continuação

AV-35/185.332 – Prot. 661.294, de 12/03/2021 – Consoante a solicitação extraída

do portal eletrônico na Central Nacional de Indisponibilidade – CNIB (http://www.
indisponibilidade.org.br), Protocolo de Indisponibilidade nº 202103.1118.01526552-IA-
460, de 11/03/2021, às 18:12:44h, vinculada ao processo nº 00012912520105090029,
em que figuram, como requerente (emissor da ordem), a VIGÉSIMA (20ª) VARA DO
TRABALHO DE CURITIBA-PR, DO TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO – 9ª
REGIÃO, e requerido, MORO CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA – (CNPJ: 77.699.007/0001-
78), sob Código HASH: 284c.44ba.82ad.a362.94f2.596b.5408.63bc.c771.31a5, cuja
ordem se encontra disponível no mencionado portal eletrônico, e fica uma cópia
arquivada nesta Serventia, procede-se a esta AVERBAÇÃO para, de conformidade
com o artigo 14, § 3º, do Provimento nº 39/2014 da Egrégia Corregedoria Nacional
de Justiça, fazer constar que o imóvel objeto da presente matrícula, de titularidade
da requerida MORO CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA, tornous-e INDISPONÍVEL.
(Observação: Foi solicitada ao Juízo de origem a inclusão na conta de liquidação do
processo das despesas relativas aos emolumentos e do FUNREJUS, este no valor de
Normas da Corregedoria-Geral da Justiça deste Estado; Ofício Circular nº 02/2015;
e Despacho exarado nos autos SEI nº0023558-66.2016.8.16.6000, do Tribunal de
Justiça do Estado do Paraná, divulgado no sistema mensageiro, datado de 04/07/2016,
às 14:05h. (O prazo de validade da prenotação do título que deu origem a presente
averbação foi contado em dobro, em conformidade com o disposto no artigo 11, do
Provimento nº 94/2020, do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, e SEI nº 0032246-
75.2020.8.16.6000 – Parecer nº 5070282 – GCJ-GJACJ-AC, do Tribunal de Justiça
do Estado do Paraná) Emolumentos: 630,00 VRC – R$ 136,71; Fundep: R$ 6,84;
ISSQN: R$ 5,47). Dou fé. Curitiba, 14 de abril de 2021.

04. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS

Conjunto comercial, nº 102, localizado no térreo, dividido em 4 salas, cozinha e

banheiro. Piso cerâmico, sendo que na cozinha uma parte está sem piso, estando cimentado.
Janelas amplas com grades de ferro.
O conjunto faz parte do Edifício Ecobusiness Center, Bloco 02.
Região com toda estrutura urbana, comercial e residencial.
O conjunto encontra-se indisponível, conforme matrícula AV - 35/185.332 - protocolo
661.294 de 12/03/2021 (ver matrícula no anexo).

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05. VISTORIA

A vistoria foi realizada no dia 30 de setembro de 2021, às 9h.

06. ANÁLISE MERCADOLÓGICA

Sobre o Bairro Mossunguê – Curitiba – PR

O Mossunguê é um bairro de Curitiba (PR), popularmente conhecido como Ecoville,

cresceu de forma significativa em meados dos anos 90, devido à grande oferta de terrenos
na época. Hoje é conhecido pela grande quantidade de condomínios verticais de luxo.
É dotado de boa infraestrutura de transporte e locomoção urbana.
É constituído de muitos edifícios, mas é considerado um bairro verde. O Mossunguê
oferece 155 metros quadrados de área arborizada por habitante, de acordo com o Instituto
de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba (IPPUC).
Fonte: http://www.imobiliariaeucaliptos.com.br/blog/bairro-mossungue-destaques-e-vantagens – Em 03/10/2021.

07. METODOLOGIA AVALIATÓRIA

Para a avaliação dos imóveis as Peritas buscaram informações com outros imóveis
na região, com as mesmas características.

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:

É o método em que o valor do imóvel é definido através de comparação de dados de
mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas do imóvel avaliando.

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08. DETERMINAÇÃO DO VALOR DA AVALIAÇÃO

Amostras para preço médio de valor de locação para clínica:

TABELA PARA MÉDIAS

QTDD ÁREA m2 VALOR R$ VALOR R$/m2 FONTES FONE CRECI

1 75 R$ 300.000,00 R$ 4.000,00 Bonfim 3329-0090 5225

2* 77 R$ 230.000,00 R$ 2.987,01 Especiale Vendas 997200415 5285
3 43 R$ 200.000,00 R$ 4.651,16 Imobiliária CD 99112-6200 13918
4 54 R$ 195.000,00 R$ 3.611,11 TNR do Brasil 3045-8281 26019
5 48 R$ 198.000,00 R$ 4.125,00 Fernandes Imóveis 99950-6364 6341
6 76 R$ 290.000,00 R$ 3.815,79 Apolar 3473-3177 158
7 39 R$ 190.000,00 R$ 4.871,79 Casa ao Lado Imóveis 3072-3999 7164
8 49 R$ 230.000,00 R$ 4.693,88 Abel Corretor 99919-9313 4107
9 77 R$ 295.000,00 R$ 3.831,17 Arthur Corretor 99121-1529
10* 50 R$ 259.000,00 R$ 5.180,00 K2 imóveis 99928-8091 7327
TOTAL DE MÉDIAS R$ 41.766,92
VALOR DO m2 R$ 4.176,69

Média conjunto comercial = R$ 4.176,69 o m²

R$ 4.176,69 X 72,2282 m² = R$ 301.674,80
(Trezentos e um mil, seiscentos e setenta e quatro reais e oitenta centavos)

Determinação da média final (MF). A média final sempre é calculada com base na
média aritmética (MA). Considerando-se um intervalo de desvio de 20% teremos:

+20% +20% = R$/m2 5.012,03 (limite superior)

MF = MA R$/m2 4.176,69
–20% –20% = R$/m2 3.341,35 (limite inferior)

– Observação: As amostras com (*) no quadro amostral (amostras 2 e 10) ficam

excluídas do cálculo por estarem acima do limite superior (R$ 5.012,03) ou abaixo do limite
inferior (R$ 3.341,35). A média final será calculada com base nas 8 amostras que ficaram
dentro da variação aceitável.

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 TABELA PARA MÉDIAS

QTDD ÁREA m2 VALOR R$ VALOR R$/m2 FONTES FONE CRECI

1 75 R$ 300.000,00 R$ 4.000,00 Bonfim 3329-0090 5225

3 43 R$ 200.000,00 R$ 4.651,16 Imobiliária CD 99112-6200 13918
4 54 R$ 195.000,00 R$ 3.611,11 TNR do Brasil 3045-8281 26019
5 48 R$ 198.000,00 R$ 4.125,00 Fernandes Imóveis 99950-6364 6341
6 76 R$ 290.000,00 R$ 3.815,79 Apolar 3473-3177 158
7 39 R$ 190.000,00 R$ 4.871,79 Casa ao Lado Imóveis 3072-3999 7164
8 49 R$ 230.000,00 R$ 4.693,88 Abel Corretor 99919-9313 4107
9 77 R$ 295.000,00 R$ 3.831,17 Arthur Corretor 99121-1529
TOTAL DE MÉDIAS R$ 33.599,91
VALOR DO m2 R$ 4.199,99

33.599,91
Média Final (MF): R$ = 4.199,99 R$/m2
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Valor de Venda do Conjunto Comercial: R$ 4.199,99 X 72,2282 m² = R$ 303.357,72

(trezentos e três mil, trezentos e sessenta reais).

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09. CONCLUSÃO

É do entender destas Corretoras de Imóveis/Peritas Avaliadoras, que o parecer sobre

o Valor de Mercado importa nesta data nos valores abaixo:

VALOR FINAL E ARREDONDADO DO IMÓVEL

R$ 303.360,00
(Trezentos e três mil, trezento e sessenta reais)

Limite inferior = R$ 303.360,00 – 5% = R$ 318.528,00

Limite superior = R$ 303.360,00 + 5% = R$ 288.192,00

A variação de 5% é referente às condições do mercado imobiliário, oferta e procura.

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10. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

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11. MAPAS DE LOCALIZAÇÃO

12. ANEXOS

• Matrícula (20);
• Mapa de Identificação (1);
• Selo Certificador Digital nº 012734 (1);
• Certificado de regularidade pelo CRECI-PR Perita Silmara Gottardi Peres (1);
• Currículo do Perito Maria Helena Viana das Virgens (1);
• Currículo da Perita Silmara Gottardi Peres (2).

13. ENCERRAMENTO

O presente Laudo Técnico de Avaliação Mercadológica, com Selo Certificador

Digital nº 012734 é composto por 19 (dezenove) páginas impressas de um lado só, sendo
todas rubricadas e a última página assinada pela Corretora de Imóveis, Perita Avaliadora
Responsável e por 14 (quatorze) páginas de anexos, também vistadas, totalizando 33 (trinta
e três) páginas.

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14. DATA E ASSINATURA

Curitiba, 06 de outubro de 2021

CASSIANO ORSO
Corretor de Imóveis – CRECI-PR 35114
Perito Avaliador – CNAI 031.542

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15. BIBLIOGRAFIA

1 - ABNT, avaliação de bens – NBR 14.653 – junho de 2019.

2 - MARCELLO, João Diniz, Avaliação Mercadológica de Imóveis – WDL – Porto Alegre –

2012

3 - http://www.imobiliariaeucaliptos.com.br/blog/bairro-mossungue-destaques-e-vantagens
– Em 03/10/2021.

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