Parecer Técnico Avaliação Mercadológica - Espólio Vitor Malucelli - Apartamento Iris Nº2

Geraldo Antô nio da Costa – Gestor Imobiliá rio – Perito Judicial
Gestã o de Negó cios de Compra, Venda e Avaliaçõ es de

Imó veis https://www.gecostaimoveis.com.br/
LAUDO DE VISTORIA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

APARTAMENTO EDIFÍCIO IRIS APARTAMENTO Nº02
Preparado por:
GERALDO ANTONIO DA COSTA CRECI 9661/PR. – CNAI/4001
Endereço eletrônico: geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br
PROJUDI: gadc.per
CADASTRO: CAJU (Cadastro de Auxiliares da Justiça TJPR)
CADASTRO: EPROC (Cadastro Auxiliares da Justiça Federal do Pr.)
CADASTRO: PJE (Cadastro Auxiliares da Justiça do Trabalho 09ª região Pr.)
Graduado em Contabilidade, Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Serviços Jurídicos

Notariais e de Registro, Pós-Graduado em Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Pós-
Graduado em Direito Imobiliário, Pós-Graduado em Direito Tributário, MBA em Negociações e
Vendas, MBA em Finanças e Estatísticas, Especialista em Avaliações de Imóveis Urbanos e
Rurais pela Unimóveis, Especialista em Alienações Judiciais de bens penhorados, cadastrado
no CNAI (Cadastro de Avaliadores Imobiliários de Imóveis).
IMÓVEL: Matrícula nº8.252 do 02º Registro de Imóveis de Ponta Grossa Pr.
Valor Avaliado: R$190.000,00 (Cento e noventa mil reais).
Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 1

Contato: (42)3025-5139/99972-5139 – Email:geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE

IMÓVEL APARTAMENTO.
1 – SOLICITANTE
A solicitação de este parecer é de ESPÓLIO DE VICTOR MALUCELLI JÚNIOR, que
era brasileiro, inscrito no CPF/MF -002.584.319-20.
2 – DA COMPETÊNCIA
Este parecer de avaliação atende a todos os requisitos e da Lei 6.530/78 que
regulamenta a profissão de corretores de imóveis, e a Resolução 1.066/2007 e Ato
Normativo 001/2011 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis.
A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT

14653-2- Avaliação de Imóveis Urbanos.
Em adição, a elaboração deste parecer respeita a Resolução do COFECI –

Conselho Federal de Corretores de Imóveis nº 1066, de 22 de novembro de 2007
(D.O.U. de 29/11/2007), que estabelece nova regulamentação para a elaboração de
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, em atenção ao seu artigo 4º, o qual versa
que “Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM – o
documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentada, com base em
critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de
comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente”, e artigos sucessivos,
os quais apresentam os requisitos do PTAM, destacando-se o artigo 6º, o qual versa
que “A elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a
todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regulamente inscrito em Conselho Regional
de Corretores de Imóveis”.
3 - FINALIDADE
O objetivo do presente Parecer é avaliar o imóvel para determinação do seu
real valor de mercado como determina a NBR 14653-1 – item 3.44.
4 – INSTITUTOS NORMATIVOS
Este parecer segue rigorosamente os institutos normativos emitidos pelo
COFECI Conselho Federal de Corretores de Imóveis – Resolução COFECI 1006/2007,
Ato Normativo nº001/2011 e ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) NBR
14653 3.34.
5 – IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

Apartamento nº02 (dois), 04º pavimento, do Edifício Íris, com entrada pela
Avenida Bonifácio Vilela, nº191, na parte central do prédio, com a área de 85,80m2, e
respectiva fração ideal do solo correspondente a 0,0602, no lote de terreno nº05
(cinco), quadra nº28 (vinte e oito), quadrante NE, medindo 13,00 metros de frente
para a Avenida Bonifácio Vilela por 32,00 m (trinta e dois metros), da frente ao fundo,
em ambos os lados, tendo no fundo igual metragem da frente, confrontando, de um
lado, com Jaci Soares, de outro lado, com Araújo Martins Júnior, e de fundo, com Jaci
Soares, com 416,00m2.
6 – PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL
Conforme a matrícula nº8.252 do 02º Cartório de Registro de Imóveis de Ponta
Grossa Paraná, o imóvel é de propriedade do Espolio de Victor Malucelli Júnior e a
viúva meeira Marília Malucelli.
7 – VISTORIA

O imóvel foi vistoriado “in loco” por este avaliador no período da manhã, do dia
13/05/2022, sendo conferida a metragem da Unidade Apartamento, verificada a
idade do mesmo, analisado o estado de conservação, as avarias, as benfeitorias e a
qualidade do material utilizado em sua edificação.
8 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
Imóvel localiza-se no Município de Ponta Grossas Paraná, de frente para a Rua:
Avenida Bonifácio Vilela, nº191 – Apartamento n02, totalizando o apartamento
avaliando em 85,80m2 abaixo descreve as características do apartamentos:
Sobre a Edificações: Posição em relação à rua: mesmo nível

Apartamento Com 03 quartos Idade real 43 anos
Estado de Conservação Entre reparos simples e Regular
importantes
Área total avaliada 85,80m2 0

8.1 – DO TERRENO
Sobre o Terreno
Frente 13,00
Orientação Solar Leste
Extensão 32,00
Topologia Plano
Posição Meio de quadra
Forma Geométrica Retangular
Trata-se de Apartamento localizado na Avenida Bonifácio Vilela, nº191, Ap.02, Centro,

com 03 quartos, sala, cozinha, banheiro, área de serviços, sem garagem, na Cidade de
Ponta Grossa Paraná, com pavimentação asfáltica, terreno nível da rua, superfície
seca, zona central da cidade, localizado em região de médio/alto padrão com perfil de
ocupação residencial, com comércio diversificado, com densidade demográfica alta,
com excelente localização ligando à outros bairros e acesso para o centro da Cidade,
alto fluxo de pedestres e alto fluxo de veículos, servido pelos meios normais de
transporte.
8. 2 - SERVIÇOS PÚBLICOS
A região possui os serviços públicos disponíveis, tais como: rede de água, rede
de internet, esgoto, rede elétrica, rede águas pluviais, rede de telefone, pavimentação,
limpeza urbana e transporte coletivo.
8.3 - ZONEAMENTO
O local de implantação do imóvel é classificado como Zona Central - ZC.

9 – REGISTRO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO
Foto da vista da fachada do imóvel avaliando


Foto do Acesso pela escada ao imóvel avaliando


Fotos da parte interna do apartamento







10 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO
10.1 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Localizado no Segundo Planalto Paranaense, na região dos Campos Gerais,

Ponta Grossa destaca-se no cenário turístico do sul do Brasil, devido sua posição
geográfica pela facilidade de acesso a todas as regiões do Estado.

11 – VISTA AÉREA
12 – ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO

Conforme informações de imobiliárias que atuam no setor é constante a
procura por imóveis nessa região do imóvel avaliando sendo que no momento a oferta
é maior que a procura isso faz que os compradores demorem mais para fechar
negócios.
13– METODOLOGIA AVALIATÓRIA UTILIZADA

Em conformidade com a Resolução COFECI 1066/2007, o anexo IV do Ato

Normativo 001/2011 do COFECI e considerando o item 8.2.1 da ABNT/NBR 14653, para
elaboração deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e a realização da
avaliação do imóvel objeto deste parecer, utilizou-se “MÉTODO COMPARATIVO
DIRETO DE DADOS DE MERCADO.”
Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando
em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário,
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da
economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação
de imóveis.
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando

resulta da comparação deste com outros de natureza e características
intrínsecas e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no
mercado. As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados
por meio de técnicas de homogeneização normatizadas.
14 – PESQUISA DE MERCADO – IMÓVEIS REFERENCIAIS
14.1 R-1 Imóvel Referencial 1

Imóvel anunciado Idi Felipe (42)99901-7165, Apartamento com 02 quartos, sem

garagem, no Edifício Napoli, situado na Rua: Tiradentes, 680 esquina com a Avenida
Bonifácio Vilela, com 90,00m2. Valor R$200.000,00. Valor por M2 R$2.222,22

14.2 R2 Imóvel Referencial 3
Imóvel anunciado pela Casa Top Imóveis (42)3028-0545, Apartamento Edifício

Santana, com 02 quartos, sem garagem, sito a Rua: XV de Novembro, 354, com
87,00m2. Valor R$260.000,00. Valor por M2 R$2.988,50. Ofertado.

Imóvel anunciado Torre Blanca Imóveis (42)3228-4800, Apartamento com 02

quartos, sem garagem, com 73,00 m2, sito a Rua: Balduino Taques, 291. Valor
R$150.000,00. Valor por metro quadrado R$2.054,79. Ofertado.

Imóvel anunciado na Castelli Imóveis (42)3027-3131, apartamento com 02 quartos,

sem garagem, sito a Rua: Frederico Balhs, 122 - Centro, com 66,00m2. Valor
R$185.000,00. Valor por metro quadrado R$2.803,03. Ofertado.

15 – ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES
Nº Apartamento Quartos IdadeVida Área Valor R$ R$/M2

útil Total
1 Centro 02 40 60 90,00 200.000,00 2.222,22
anos anos
2 Centro 02 40 60 87,00 260.000,00 2.988,50
anos anos
3 V. Estrela 02 40 60 73,00 150.000,00 2.054,79
anos anos
4 Centro 02 40 60 66,00 185.000,00 2.803,03
anos anos
EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA
A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real

do imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-
los ao valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do
corretor exige que o interessado apresente uma contraproposta.
Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo

"oferta":
Nº Apartamento Quartos Idade Vida Área Valor R$ R$/M2

útil Total
1 Centro 02 40 60 90,00 180.000,00 2.000,00
anos anos
2 Centro 02 40 60 87,00 234.000,00 2.689,65
anos anos
3 V. Estrela 02 40 60 73,00 135.000,00 1.849,31

anos anos
4 Centro 02 40 60 66,00 166.500,00 2.522,72
anos anos
Preço ajustado (reduzido) pelo "Fator de Oferta" de 10%
Cálculo do valor médio do metro quadrado do apartamento
Qm = 2.000,00 + 2.689,65 + 1.849,31 + 2.522,72/4 = R$2.265,42
Depois desse cálculo, você deve verificar se todos os termos podem ser
considerados como amostra representativa. Usualmente se estabelece, quando não
se realiza o cálculo através da inferência estatística, que os termos que têm uma
variação menor que 15,00% da média (para mais ou para menos) são considerados
válidos para a determinação do valor do metro quadrado do terreno.
Nesse caso as amostras da Pesquisa R2 (2.689,65) e Pesquisa R3 (1.849,31)

apresentam valores com variação superior e inferior a 15,00%. Portanto, são
desconsiderados e nova média deve ser feita.
Cálculo do valor médio (média saneada)
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS
Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados
Número de Valores Pesquisados
Média Aritmética = R$2.000,00 + 2.522,72

02
Média Aritmética Final = R$2.261,36
16 – DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO
Valor do Imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando x Valor médio do M2
Valor do Imóvel avaliando = 85,80M2 X R$2.261,36
Valor do Imóvel avaliando = R$194.024,68
17 – CONCLUSÃO
É do Entender do Perito Avaliador Judicial que os valores de mercado para o imóvel

avaliando são:
Valor Médio Estimado do Imóvel: R$190.000,00

(Cento e noventa mil reais)
Limite inferior = R$180.000,00
Limite superior =R$200.000,00

(o arredondamento máximo permitido pela NBR 14653 -1 é de 1,00%

item 7.7.1, e variação de 1 a 10% em relação ao valor médio estimado)
18 – ENCERRAMENTO
O presente Parecer de avaliação mercadológica é composto de 27 páginas, todas
digitadas de um lado só, assinados pelo avaliador, que subscreve esta última.
Ponta Grossa, 20 de julho de 2.022.
Assinado Eletronicamente.
Geraldo Antônio da Costa
Gestor Imobiliário – CNAI - 4001


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Geraldo Antô nio da Costa – Gestor Imobiliá rio – Perito Judicial

Gestã o de Negó cios de Compra, Venda e Avaliaçõ es de

LAUDO DE VISTORIA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

GERALDO ANTONIO DA COSTA CRECI 9661/PR. – CNAI/4001

Endereço eletrônico: geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br

CADASTRO: CAJU (Cadastro de Auxiliares da Justiça TJPR)

CADASTRO: EPROC (Cadastro Auxiliares da Justiça Federal do Pr.)

CADASTRO: PJE (Cadastro Auxiliares da Justiça do Trabalho 09ª região Pr.)

Graduado em Contabilidade, Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Serviços Jurídicos

IMÓVEL: Matrícula nº8.252 do 02º Registro de Imóveis de Ponta Grossa Pr.

Valor Avaliado: R$190.000,00 (Cento e noventa mil reais).

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 1

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE

A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT

Em adição, a elaboração deste parecer respeita a Resolução do COFECI –

5 – IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 3

Sobre a Edificações: Posição em relação à rua: mesmo nível

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 4

Trata-se de Apartamento localizado na Avenida Bonifácio Vilela, nº191, Ap.02, Centro,

O local de implantação do imóvel é classificado como Zona Central - ZC.

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 5

9 – REGISTRO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO

Foto da vista da fachada do imóvel avaliando

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 6

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 7

Foto do Acesso pela escada ao imóvel avaliando

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 8

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 9

Fotos da parte interna do apartamento

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 10

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 11

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 12

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 13

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 14

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 15

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 16

10.1 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Localizado no Segundo Planalto Paranaense, na região dos Campos Gerais,

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 17

12 – ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO

13– METODOLOGIA AVALIATÓRIA UTILIZADA

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 18

Em conformidade com a Resolução COFECI 1066/2007, o anexo IV do Ato

Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando

14 – PESQUISA DE MERCADO – IMÓVEIS REFERENCIAIS

14.1 R-1 Imóvel Referencial 1

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 19

Imóvel anunciado Idi Felipe (42)99901-7165, Apartamento com 02 quartos, sem

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 20

14.2 R2 Imóvel Referencial 3

Imóvel anunciado pela Casa Top Imóveis (42)3028-0545, Apartamento Edifício

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 21

14.3 R3 Imóvel Referencial 3

Imóvel anunciado Torre Blanca Imóveis (42)3228-4800, Apartamento com 02

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 22

14.4 R4 Imóvel Referencial 4

Imóvel anunciado na Castelli Imóveis (42)3027-3131, apartamento com 02 quartos,

Rua: Santana, 814 – Centro – Ponta Grossa-Pr. – CEP – 84.010-320 Pá gina 23

15 – ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES

Nº Apartamento Quartos IdadeVida Área Valor R$ R$/M2

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real