GERALDO ANTONIO DA COSTA – Gestor Imobiliá rio – Perito

Judicial – Gestã o de Negó cios de Compra, Venda e Avaliaçõ es

de Imó veis

LAUDO DE VISTORIA E AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

RURAL

Preparado por:

GERALDO ANTONIO DA COSTA CRECI 9661/PR. – CNAI/4001

Endereço eletrônico: geraldoperitoimobiliário@yahoo.com.br

PROJUDI: gadc.per

CADASTRO: CAJU (Cadastro de Auxiliares da Justiça TJPR)

Graduado em Contabilidade e Negócio e Empreendimentos Imobiliários, Pós Graduado

em Negócios e Empreendimentos Imobiliários, Pós Graduado em Direito Imobiliário,
Especialista em Avaliações de Imóveis Urbanos e Rurais pela Unimóveis, Especialista
em Alienações Judiciais de bens penhorados, cadastrado no CNAI (Cadastro de
Avaliadores Imobiliários de Imóveis).

IMÓVEL: Matrícula 7.480 do 01º Registro de Imóveis de Ponta Grossa Pr.

Valor Avaliado: R$220.000,00 (duzentos e vinte mil reais).

Escritó rio: Rua: XV de Novembro, 43 – Centro – Ponta Grossa Pr.

Contato: (042)3223-4461/99972-5139 – Email: geraldoperitoimobiliario@yahoo.com.br

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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICO DE ÁREA

RURAL.

A solicitação deste Parecer é, DEGRAF PARTICIPAÇÕES LTDA, pessoa jurídica de

direito privado, inscrita no CNPJ/MF – 10.488.654/0001-60, com sede nesta cidade sito
a Avenida Ernesto Vilela, nº2.631 – Ap.06, Jardim Sabará, neste ato representada pela
sua sócia/administradora a Sra. Elaine Degraf Mendes, e atende aos requisitos do
Artigo 3º da Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de
Corretor de Imóveis, e a RESOLUÇÃO 1.066/2007 – COFECI – Conselho Federal dos
Corretores de Imóveis.

A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT

– NBR 14.653-3 – Avaliação de Imóveis Rurais.

O objetivo do Parecer é a avaliação de mercado para fins de VALOR DE MERCADO.

Para contraditar avaliação da Receita Estadual do Paraná para recolhimento do
imposto ITCMD (imposto de transmissão de causa mortis e doação)

ÁREA RURAL:

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Um terreno rural com a área de 2,0 (dois) alqueires, ou seja, 4,84 hectares,
situado no lugar denominado Conchas Velhas, Distrito de Uvaia, deste Município e
Comarca, confrontando ao norte, com as estrada de Conchas Velhas; ao Sul, com
terras de Miguel com propriedade de Miguel Dadas. Conforme a matrícula nº7480 do
01º Cartório de Registro de Imóveis de Ponta Grossa Paraná.

ÁREA AVALIANDA = 4,84 há sendo:

3,87 há (lavoura)

0,97 há (Reserva Legal)

PROPRIETÁRIOS: Degraf Participações Ltda, conforme a matrícula nº7.480 do 01º

Registro de Imóveis de Ponta Grossa Paraná.

CONTEXTO RURAL:

A área localiza-se no Município de Ponta Grossa Paraná, denominado

Conchas Velhas, no lugar denominado Colônia Moema, Distrito de Uvaia, com acesso
pela Avenida Souza Naves, seguindo pela Avenida Frederico Constant Degraf,
conhecida como estrada Taquari dos Polacos, percorrendo 1.225 metros até encontrar
uma estrada ao lado esquerdo que dá acesso a Colônia Gertrudes, percorrendo por
2.000 metros até encontrar o imóvel.

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A área apresenta em toda sua extensão um relevo médio ondulado com

o solo de um modo geral argiloso, área de reserva legal floresta nativa (estágio médio
e avançado) floresta nativa (estágio inicial), com vegetação nativa, árvores umas
próximas das outras.

O principal recurso hídrico é o Rio Pitangui localizado na região em

questão, que fornece água para as atividades rotineiras e também para irrigação de
área com potencial de cultivo, como recursos secundários existe arroios e nascentes
nas áreas mais baixas.

A propriedade é dotada de energia elétrica em todas as suas

instalações, apresenta infraestrutura completa para o desenvolvimento da agricultura.

A região tem acesso facilitado devido à proximidade do contorno leste

com oferta significativa de mão de obra rural. O acesso interno é realizado através de
estrada de terras com saibro em locais específicos.

Próximo à Área, há uma escola de Ensino Fundamental. O

abastecimento de combustível também é realizado em um posto de gasolina.

Atualmente na área atividade desenvolvida de plantio (lavoura)

representa 80% do total da área.

O responsável e feitor das atividades rurais da área.

ANÁLISE MERCADOLÓGICA:

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A área está inserida na região situado no Conchas Velhas com acesso

facilitado e próximo da Capital do Estado, o que determina que pela distância e acesso
a propriedade apresenta uma liquidez média no mercado imobiliário rural.

Segundo informações das empresas que comercializam imóveis rurais

nesta região, as negociações de compra e vendas realizam-se principalmente entre os
lindeiros e vizinhos próximos as propriedades ofertadas.

Constatou-se uma crescente aumento de ofertas por áreas destinadas

para agricultura, pecuária e a demanda em baixa estimuladas por situação econômica
que assola o País.

Aliado a este segmento existe uma demanda constante por sítios de

lazer devido à proximidade da região a cidades como Curitiba e Ponta Grossa e
Carambeí.

VISTORIA:

A vistoria foi realizada no dia 22 de setembro de 2020, fundamentou-

se na identificação física da área, levantamento das ofertas e últimas transações
imobiliárias na região.

Realizou-se um amplo levantamento que posteriormente auxiliou nas

determinações de valores dos imóveis, pois permitia a visualização dos mesmos pelos
especialistas de cada área que foram consultados durante as diversas pesquisas.

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CLASSIFICAÇÃO DA ÁREA QUANTO AS TERRAS:

A área avaliada quanto a classificação de terras enquadra-se como

TERRA APROVEITÁVEIS, para lavoura (plantio) conforme Pesquisa de Preços- Terras
Agrícolas do Departamento de Economia Rural – DERAL.

A área avaliada é aproveitável para atividades agricultura,

apresentando de um modo geral um solo argiloso.

CLASSIFICAÇÃO DA ÁREA QUANTO A DIMENSÃO.

A área classifica-se como propriedade de dimensão PEQUENA o

módulo fiscal do município onde se localiza a área avaliada é de 12 ha.

AVALIAÇÃO

METODOLOGIA AVALIATÓRIA:

Para avaliação da área utilizou-se o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO

DE DADOS DE MERCADO que realiza uma amostragem representativa de dados de
mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do
imóvel avaliando.

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METODOLOGIA ÁREA INAPROVEITÁVEL: São áreas totalmente inaproveitáveis para

atividades agropecuárias de solo pedregoso, muito rasos ou inundáveis
periodicamente, despenhadeiro, pirambeira, penhasco etc., com relevo íngreme ou
reserva de preservação permanente, podendo servir apenas como abrigo e proteção
de fauna e flora silvestre, como ambiente para recreação ou para fins de
armazenamento de água.

METODOLOGIA ÁREAS NÃO MECANIZÁVEL: São áreas cujo relevo e/ou profundidade
do solo são desfavoráveis à execução de operações ou práticas agrícolas com
máquinas ou implementos motorizados, permitindo, porém, o plantio manual ou a
tração animal. São consideradas também áreas não mecanizáveis, as reservas legais,
tendo em vista que as mesmas só poderão sofrer algum tipo de desmatamento e/ou
corte, mediante um plano de manejo, sustentável com projeto devidamente aprovado
pelo IAP e/ou IBAMA.

METODOLOGIA ÁREA MECANIZADA: São áreas destocadas, sem restrições para o

preparo do solo e plantio, cujo a declividade (topografia) permite operações com
máquinas e implementos agrícolas motorizados, podendo estar sendo cultivado ou em
polsio, independente da cultura existente, incluindo várzea sistematizada.

METODOLOGIA ÁREA MECANIZÁVEL: São áreas cuja a declividade (topografia)

permite operações com máquinas e implementos agrícolas motorizados, porém, ainda
não há mecanização, devido a presença de vegetação adensada (mata ou capoeira)
resto de desmatamento (tocos, troncos e galhos) e várzea não sistematizada (úmida).

A ÁREA AVALIADA ESTÁ CLASSIFICADO EM MECANIZÁVEL GRUPO A – CLASSE I;

CLASSE B – CLASSE VII; GRUPO C – CLASSE VIII (ÁREA DE PRESERVAÇÃO
PERMANENTE)

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SEPARAÇÃO EM CLASSES:

Para o levantamento são utilizados as oito classes de capacidade de uso,

conforme o “Manual para levantamento utilitário e classificação de terras no sistema
de capacidade de uso”, publicado pela Sociedade Brasileira de Ciência e Solo (SBCS),
amplamente difundido no Brasil desde sua publicação em 1983. Apenas o preço de
classe V, atualmente de uso bastante restrito não é pesquisado em nenhuma
localidade.

GRUPO A – CLASSE I: Terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de

conservação. Ocupação mais comum no Paraná: Grãos, com alta produtividade.

GRUPO B – CLASSE VII: Terras adaptadas em geral somente para pastagens ou

reflorestamento, com problemas complexos de conservação. Ocupação mais comum
no Paraná. Pastagem degradada, pastagens em áreas declivosas e reflorestamento.

PESQUISA A) :

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DADOS DO ANUNCIANTE

RICARDO ROCHA

CRECI 9098

CÓDIGO DO ANUNCIANTE: 325

CÓDIGO IMÓVELWEB: 2949154830

CONTATO: (51) 98229-4480

FAZENDA EM PONTA GROSSA/8 KM DO ASFALTO/205,7 HECTARES

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LOCALIZAÇÃO: REGIÃO DE PONTA GROSSA

TIPO DO SOLO: 92% ARGILA ROXA

RELEVO: ONDULADO

ÁGUA: SIM

ATIVIDADE: AGRICULTURA/SOJA

PLANTA: LAVOURA/133,10 HECTARES

PASTAGEM: 48,40 HECTARES

VALOR R$7.000.000,00

VALOR POR HECTARE R$38.891,58

PESQUISA B):

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DADOS DO ANUNCIANTE: LAGO CORRETORA DE IMÓVEIS

CONTATO: (42)3301-7775

CÓDIGO DO ANUNCIANTE: 629

CÓDIGO IMÓVELWEB: 2942322796

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LOCALIZAÇÃO: ESTRADA RURAL CATANDUVA, CARAMBEÍ

ÁREA GLOBAL: 77,44 HECTARES

TOPOGRAFIA: ONDULADO

LAVOURA: 60,50 HECTARES

ÁREA RESERVA: 16,94 HECTARES

ÁGUA: NASCENTE

VALOR R$4.250.000,00

VALOR POR HECTARE R$54.881,20

Amostras Valor R$ da Área Área Total em Ha Valor R$ por Há

Há
Pesquisa A R$7.000.000,00 205,7 R$38.891,58
Pesquisa B R$4.250.000,00 77,44 R$54.881,20

Valor médio R$46.886,39

Valor médio pesquisado por hectare de área rural é de R$46.886,39 este perito usou
para cálculo final os parâmetros da Tabela do Departamento de Economia Rural, da
Secretaria Estadual de Abastecimento do Paraná em conformidade com a Resolução
SEFA nº 1527/2015 que regulamenta a Lei 18.573 de 30/09/2015.

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A pesquisa foi realizada no ano base de 2020 conforme tabela de Pesquisas de

Preços de Terras Agrícolas – Departamento de Economia Rural – DERAL, da Secretaria
Estadual e Abastecimento do Paraná. Conforme o link abaixo:

http://www.agricultura.pr.gov.br/sites/default/arquivos_restritos/files/documento/2020-06/
terras_pdf_publicacao_20.pdf

AVALIAÇÃO DA ÁREA

AVALIAÇÃO DA ÁREA APROVEITÁVEL/LAVOURA CONFORME A TABELA –

DERAL ANO BASE DE 2020 - é de R$53.300,00 por hectare.

VALOR DO IMÓVEL = 3,84/há X R$53.300,00/ha = R$204.672,00

AVALIAÇÃO DA ÁREA RESERVA LEGAL CONFORME A TABELA DERAL – ANO BASE DE

2020 É DE R$14.500,00 POR HECTARE:

VALOR DO IMÓVEL = 0,97/HÁ X R$14.500,00/HÁ = R$14.065,00

AVALIAÇÃO GLOBAL DA ÁREA:

R$204.672,00 + R$14.065,00 = R$218.737,00

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CONCLUSÃO:

É do entender do Perito Avaliador que o valor para a área avaliada, é

de:

VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$220.000,00

(Duzentos e vinte mil reais)

- Limite Inferior = R$200.000,00
-

- Limite Superior = R$240.000,00

(o arredondamento máximo permitido pela NBR 14653 -1 é de 1,00% item 7.7.1, e

variação de 1 a 10% em relação ao valor médio estimado)

ENCERRAMENTO

O corpo do Parecer é composto quinze páginas, todas de um lado só,

rubricadas pelo avaliador, que subscreve esta última.

Ponta Grossa, 28 de setembro de 2020.

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