Laudo Locacao Judicial

fls.
239
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Maísa Machado Turolla cau A 9738-1
Perícias e Avaliações – Membro Titular do IBAPE nº 1706/SP
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Segunda Vara Cível do Foro
da Comarca de Diadema/SP.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1005004-76.2018.8.26.0161 e código 6ACDE51.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MAISA MACHADO TUROLLA, protocolado em 16/04/2020 às 16:49 , sob o número WDDA20700446508 .
Processo n.º 1005004-76.2018.8.26.0161
MAÍSA MACHADO TUROLLA, arquiteta/urbanista, inscrita no Conselho

de Arquitetura e Urbanismo – CAU sob nº A 9738-1 e no portal de auxiliares da
justiça, perita judicial nomeada e compromissada nos autos digitais da AÇÃO
DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C ARBITRAMENTO DE ALUGUEL E
REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS que MARIA JOSÉ DA SILVA E OUTRA
move em face de MARIA SOARES FERNANDES E OUTROS vem
respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar suas conclusões
após detalhado exame da matéria em questão, consubstanciadas neste......
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

DE ALUGUEL
___________________________
Rua Bagé, 230/41 C – Vila Mariana / SP. – Fones (11)50838827/99473.7866 mmturolla@gmail.com
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1. OBJETIVO
Em estrita observância ao respeitável despacho de fls 211, o presente
Laudo visa apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e
criteriosa determinação do valor de aluguel de imóvel comercial do tipo Galpão,
no mercado imobiliário, localizado à Rua Pablo Neruda, 158 – Jardim Ruyce ou
Serraria com cep 09980-010, neste município de Diadema.
Portanto, após detalhado estudo da questão, análise dos autos e

vistorias, esta signatária deu prosseguimento ao trabalho e concluiu o presente
laudo.
2. PERÍCIA
Segundo despacho proferido por Vossa Excelência às fls 211 dos autos,
o objetivo da perícia reside na avaliação do valor de aluguel do bem imóvel e
suas benfeitorias, descritos às fls 14 a 18 dos autos.
Para tanto, esta signatária adotou como procedimento à vistoria ao local

dos fatos, datada de novembro de 2019 e pesquisas de comparativos similares
para o mês da avaliação.
3. VISTORIA
Com o objetivo de cumprir a determinação deste Douto Juízo, esta
signatária dirigiu-se ao local em questão para proceder à vistoria e avaliação do
imóvel.
Trata-se de um galpão localizado à Rua Pablo Neruda, 158 no bairro

Jardim Ruyce, neste município de Diadema, objeto da matrícula:
 Matrícula 2.978 do CRI de Diadema, datado de 28 de janeiro de 1977,

com 335,00 m2 de terreno e 274,90 m2 de área construída conforme
AV.4
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 Inscrição Imobiliária: 330.110.1200
Cabe esclarecer que a situação fática, constatada por esta signatária por
ocasião da vistoria, encontra-se em anexo a este laudo, com documentação
fotográfica do imóvel avaliando, cálculo dos comparativos e descrição de cada
amostra. O imóvel está localizado em Zona Mista Comercial e Industrial,
próximo a comércio e serviços com toda infraestrutura necessária.
4. DADOS OBTIDOS
4.1. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
1.1. Do Local
1.1.1 Localização
O imóvel objeto do presente estudo localiza-se à Rua Pablo Neruda, 158,
Jardim Ruyce ou Serraria com cep 09980-010, neste município na quadra
formada pelas Rua Pablo Neruda (sem saída), Av. Nossa Senhora das Graças,
Rua José Bonifácio, Rua Pedro Garuba Neto, Rua José Antonio Rodrigues,
próximo Av. Eldorado e Rodovia dos Imigrantes.
Fonte: Google.
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1.1.2 Melhoramentos Públicos
O imóvel está localizado em Zona de Qualificação Urbana, próximo ao
comércio de densidade média, dotado de toda a infraestrutura de serviços
públicos urbanos, sendo servidos de redes de água, telefone e energia elétrica
domiciliar, iluminação pública, coleta de lixo, guias e sarjetas, pavimentação,
transporte coletivo próximo e arborização.
A proximidade com alguns pontos de comércio possibilita o acesso a

uma grande variedade de estabelecimentos comerciais das mais variadas
proporções e ramos de atividades.
1.1.3 Mapas Fiscais da Municipalidade

De conformidade com a Planta Genérica de Valores de Diadema, o local
onde se encontra localizado o imóvel tem a inscrição imobiliária sob nº
330.110.1200.
1.1.4 Zoneamento
Conforme a Planta de Macrozoneamento de Estruturação e Qualificação
Urbana da PMD o referido imóvel está situado em Zona Mista.
Como particularidade favorável ao imóvel em estudo tem-se a

localização com fácil acesso e proximidade a vias importantes no bairro e a
possibilidade de locomoção através de transporte público. Como desfavorável,
temos rua sem saída com difícil acesso de caminhões e manobras.
1.1.5 Circunvizinhança
O imóvel localiza-se distante do centro de Diadema. O local apresenta
características de Uso Comercial e Industrial com densidade demográfica alta.
Usos comerciais, serviços e residenciais, onde predomina o padrão
médio/baixo.
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2.2 Do Imóvel
2.2.1. Terreno
O terreno relativo ao imóvel objeto do presente estudo possui formato
regular, localizado acima do nível da rua e pequeno aclive no terreno,
apresentando solo aparentemente firme e seco com área total de 335,00 m2.
2.2.2. Construção
A construção trata-se de um galpão industrial, escritórios e edícula
implantados no lote com recuo lateral esquerdo e recuo de frente onde temos 2
vagas de garagem descobertas e uma vaga coberta. No pavimento térreo junto
do recuo de frente existe uma construção que no térreo possui uma copa, um
lavabo e no andar superior um escritório e um banheiro.
No limite dos fundos do lote temos uma edícula com dois pavimentos
composta por salão no térreo e no superior. Entre a construção do galpão e a
edícula existe um compartimento que serve de almoxarifado ou estoque de
matéria prima.
O galpão possui construção em alvenaria com revestimento de massa

grossa, azulejos até meia barra, piso cimentado e cobertura com telhas de
cimento amianto e estrutura metálica. As outras construções estão inacabadas,
algumas paredes sem revestimento ou massa, piso cerâmico, e azulejos meia
barra, classificados no padrão econômico.
5.AVALIAÇÃO
5.1. Diretrizes
O presente laudo de avaliação obedece como diretrizes gerais, às
normas técnicas e recomendações da ABNT - Associação Brasileira de
Normas Técnicas, NBR 14.653 parte 1 e 2 , bem como às do IBAPE/SP –
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Norma Para
Avaliação de Imóveis Urbanos/2011 e Valores de Edificações de Imóveis
Urbanos – versão 2017.
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5.2. Metodologia Básica
Conforme prescreve a Norma e o IBAPE, em especial na “Norma para
Avaliação de Imóveis Urbanos” de 2011 e a NBR 14.653-2/2011 (parte 2) para
avaliação de aluguéis, a metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se
em pesquisa de mercado com o maior número possível de elementos
comparativos contemporâneos e similares ao imóvel avaliando. Assim sendo,
os métodos básicos para o cálculo do valor do aluguel do imóvel objeto deste
trabalho, serão o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
5.2.1. Método Direto ou Comparativo

Neste método, o valor de aluguel do imóvel é atribuído através da
comparação direta com as informações de elementos assemelhados, após o
adequado tratamento e homogeneização dos dados obtidos por meio de
pesquisa no mercado imobiliário local, envolvendo preços comercializados ou
ofertados, e as demais características, atributos e fatores que possam
influenciar no resultado. Trata-se de procedimento preferencial, usualmente
empregado em ações judiciais. Para sua aplicação é exigido o conhecimento de
dados de mercado referentes locações de imóveis semelhantes com aplicação
do índice comumente usado IGPM/FGV.
Recomenda-se que as amostras no tratamento por fatores seja composta

por dados de mercado com características físicas, socioeconômicas e de
localização as mais semelhantes possíveis entre si e em relação ao imóvel
avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneização.
5.2.2. Fatores de Homogeneização

O denominador comum, ou situação paradigma, sob a qual todos os
elementos comparativos serão analisados e tratados, levando-se em conta os
atributos e variáveis que influenciam na variação do valor dos imóveis, para
Grupo IV, Zonas Industrial ou Galpões, será:
Fator Transposição (IF) : 1,000
Fator Profundidade : não se aplica
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Fator Testada : não se aplica
Fator Topografia : 1,000 (ver tabela na Norma)
5.2.3. Fator Fonte
Visando a consideração da elasticidade das ofertas pesquisadas, os
preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos às ofertas serão
abatidos em até 10%, compensando assim a eventual superestimativa das
mesmas, tendo em vista a atual situação do mercado local, para só então serem
considerados nos cálculos estatísticos.
5.2.4. Fator Transposição

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos
comparativos para o local de referência, da situação do imóvel avaliando, serão
utilizados índices determinados e aferidos no local.
5.2.5. Pesquisa de Valores

O presente laudo está baseado em uma ampla e detalhada pesquisa na
região, datada de abril de 2020, visando à obtenção de elementos
comparativos, tendo sido consultadas as fontes competentes para a obtenção
de valores, de ofertas e informações específicas do mercado local para o tipo de
imóvel avaliando.
Esses elementos se encontram devidamente caracterizados no anexo 2

e 3 do presente trabalho. Após a devida análise de todos os elementos e in-
formações coletadas, foram efetuados os devidos tratamentos de
homogeneização dos elementos comparativos, considerando todas as
características, atributos, e fatores que exercem influência sobre o valor do
imóvel, de acordo com os critérios de praxe.
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5.3. Valor locativo do Imóvel
Desta forma, feita estas considerações e explicações, o valor de aluguel
do imóvel para abril de 2020, de acordo com os cálculos apresentados em
anexo, é igual a:
Vi = R$ 3.350,00 (três mil, trezentos e cinquenta reais), para o mês de abril de
2020. (ver anexo 2)
O valor devido a Autora:

MARIA JOSÉ DA SILVA corresponde a R$ 37.747,36 (trinta e sete mil,
setecentos e quarenta e sete reais e centavos);
ALZIRA CRISTINA FURTADO SERRA corresponde a R$ 31.447,98 (trinta e

um mil, quatrocentos e quarenta e sete reais e centavos)
(ver anexo 3)
 No anexo 3 temos a Tabela dos valores calculados nos períodos anuais

com emprego do índice IGPM/FGV acumulado para cada período. Vale
salientar que as Autoras cada qual se desligou da empresa em datas
diferentes.
 O valor do aluguel concluído para a data atual através do Método
Comparativo de Dados (anexo 2) nos conduziu através do índice
IGPM/FGV aos valores retroativos para as respectivas datas das
Autoras.
 Lembrando ainda que o valor encontrado para abril de 2020, reflete o
valor para contratos de locação feitos nesse mês, porém os períodos
definem o início de cada contrato, ou seja, o contrato se existisse
estaria vigente da Sra. Maria José até 24/07/2020 e da Sra. Alzira
Cristina até 26/08/2020, ambos pelos valores do último período de
renovação do contrato.
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6. CONCLUSÃO
Desta forma, esta signatária, perita de confiança do Douto Juízo, honrada
com a sua nomeação, procurou cumprir adequadamente à sua designação e
encerra aqui suas considerações, concluindo o valor total do imóvel para o
mês corrente conforme pesquisa efetuada no mercado imobiliário local,
fundamentado pelas Normas descritas neste trabalho.
7. ENCERRAMENTO
Encerrados os trabalhos, foi redigido e digitado este Laudo, que se
compõe de 40 (quarenta) folhas digitadas de um só lado, incluindo 6 (seis)
anexos.
Diadema, 16 de abril de 2020.
Maísa Machado Turolla

CAU A9738-1
ANEXOS: Integram ainda este trabalho seis anexos:
1. Planta de Localização do Avaliando;

2. Cálculo Valor Avaliando e Amostras;
3. Tabela de Comparativos;
4. Tabela de Correções Mensais IGPM/FGV;
5. Tabela de Variação de Aluguéis por Autora;
6. Documentação Fotográfica.
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Anexo 1 – Planta de Localização do Avaliando.
Fonte: Google Earth
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Anexo 2- Cálculo do Valor do Imóvel Avaliando e Amostras.
1. Pesquisa do Preço Unitário do Terreno
1.1. Método Comparativo
Será empregado o Método Direto ou Comparativo de Dados de Mercado.
Recomendam as Normas Técnicas que a pesquisa deva abranger várias e
diversas fontes de maneira que se possam obter elementos comparativos apro-
veitáveis.
2. Critérios de Seleção e Tratamento de Dados

2.1. Seleção
Na seleção de dados foram considerados como pontos primordiais à
obtenção dos elementos semelhantes ao objeto da avaliação, considerando-se
para tanto a mesma situação geográfica e urbanística do imóvel e a tipologia do
mesmo.
2.2. Valor à Vista

Será resultado do desconto de um ágio de 10%, quando se tratar de
ofertas ou opiniões, a fim de se compensar a elasticidade natural do mercado
imobiliário.
2.3. Homogeneização
Os elementos obtidos na amostra foram tratados através de exames e
cálculos para se assimilarem, considerando a qualidade dos dados, a
regularidade das ocorrências, e a freqüência e influência dos atributos na
formação dos preços. Visa ajustar os dados da pesquisa à situação paradigma.
2.4. Avaliação
Para determinar o Valor Locativo, deve-se ajustar o valor médio obtido na
situação paradigma para as condições do avaliando.
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3. Classificação da zona
De acordo com a "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos" do
IBAPE/SP - 2011, o imóvel em lide enquadra-se na 11ª. Zona Galpões – Grupo
IV, Zonas Industriais ou Galpões na qual recomenda-se:
Fr : frente de referência = não se aplica;
Pmi : profundidade mínima = não se aplica;
Pma : profundidade máxima = não se aplica.
O expoente do fator frente (Cf) e fator profundidade (Cp) não se aplicam, assim
como múltiplas frentes ou esquinas ou coeficiente de área.
4.Coleta de Dados
Fórmulas básicas utilizadas:
Vu = Vo x {1 + [ (F1 – 1 ) + (F2 – 1) + (Fn – 1) ]};
Vt = Vu / {1 + [ (F1 – 1 ) + (F2 – 1) + (Fn – 1) ]} x At;
Vc = Ac x Cc x K x Foc;
Cf = (Fe/Fr)0,20 ; dentro dos limites Fr/2<Fe<2Fr
Cp = (Pe/Pmi)0,50 ; dentro dos limites 1/2Pmi<Pe< Pmi,
Cp = (Pma/Pe)0,50 ; dentro dos limites Pma<Pe< 2Pma,
Foc= R+ K (1 - R),
Onde temos que :
Vc : Valor da construção;
Ac : Área construída;
Cc : Custo da construção/ Sinduscon/SP galpão – G1 R$807,89 nov/2019;
K : Fator do padrão da construção (tabela específica);
Fob : Fator de obsolescência;
Foc : Fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação do
imóvel avaliando;
R : Coeficiente residual correspondente ao padrão(tabela específica);
Vut : Valor unitário do terreno pesquisado;
Vi : Valor da oferta do imóvel pesquisado;
At : Área do terreno;
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Ff : Fator de desconto sobre a oferta;
Cf : Coeficiente de frente;
Cp : Coeficiente de Profundidade;
Ce : Coeficiente de esquina;
Ft : Fator topografia
Fr : Frente de referência;
Fe : Frente do imóvel pesquisado;
Pmi : Profundidade mínima para a região;
Pma : Profundidade máxima para a região;
Pe : Profundidade do imóvel pesquisado;
If : Índice Fiscal
Dados Referenciais do Imóvel Avaliando
Dados Referenciais do Imóvel

Local: Rua Pablo Neruda, 158 Jardim Ruyce ou Serraria/Diadema/SP;
Construção industrial – galpão e escritórios com 3 vagas de garagem.
Área construída: 274,90 m2
Área de terreno: 335,00 m2
Construção 41 anos
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4.1.Pesquisa de Mercado - Elemento Comparativo 1
Local : Rua do Inverno - Serraria/Diadema - Galpão
Todos os melhoramentos, com benfeitorias.
Área terreno: 280,00m² - Área Construída: 260,00 m2.
Fonte: Invictus Imóveis telefone: 4316.1009
Oferta: R$ 4.000,00/mês data: abril/2020
Elementos de cálculo para homogeneização:
(1) Fator elasticidade = 0,900

(2) Fator localização = 1,000
Vu = R$ 4.000,00 x 0,90 ___________

260,00 x { 1+ [1,000 -1]}
Vu = __________3.600,00_______________
260,00 x 1,000
Vu =R$ 13,84/m2.
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Local : - Serraria/Diadema - Galpão
Área terreno:170,00m² - Área Construída: 220,00 m2.
Fonte: Zanon Imóveis telefone: 3996.0330

Vu = R$ 4.800,00 x 0,90 ___________

220,00 x { 1+ [1,000 -1]}
Vu = __________4.320,00_______________
220,00 x 1,000
Vu =R$ 19,63/m2.
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Local : Rua do Sol – Jardim Ruyce/Diadema - Galpão
Fonte: VGV Imóveis telefone: 2501.0305

Vu = R$ 4.200,00 x 0,90 ___________

350,00 x { 1+ [1,000 -1]}
Vu = __________3.780,00_______________
350,00 x 1,000
Vu =R$ 10,80/m2.
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fls. 255
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Local : - Jardim Ruyce/Diadema - Galpão
Fonte: Gral Imóveis telefone: 45098282

Vu = R$ 4.000,00 x 0,90 ___________

320,00 x { 1+ [1,000 -1]}
Vu = __________3.600,00_______________
320,00 x 1,000
Vu =R$ 11,25/m2.
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Fonte: Zanon Imóveis telefone: 39960330

Vu = R$ 4.000,00 x 0,90 ___________

330,00 x { 1+ [1,000 -1]}
Vu = __________3.600,00_______________
330,00 x 1,000
Vu =R$ 10,90/m2.
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________________________________________________
Fonte: Gral Imóveis telefone: 4509.8282

Vu = R$ 5.500,00 x 0,90 ___________

350,00 x { 1+ [1,000 -1]}
Vu = __________4.950,00_______________
350,00 x 1,000
Vu =R$ 14,14/m2.
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4.2. Homogeneização dos dados obtidos
Elementos Vut (R$/m²)
1 _____________________ 13,84
2 _____________________ 19,63 #
3 _____________________ 10,80
4 _____________________ 11,25
5 _____________________ 10,90
6 _____________________ 14,14
Média Aritmética_____80,56 / 6 = R$ 13,42
Limite superior (13,42 + 30%) = R$ 17,45

Limite inferior (13,42 - 30%) = R$ 9,39
Considerando que o elemento de nº 2 está fora do intervalo de variação

admissível temos, portanto a Média Aritmética Saneada corresponde a:
M.A.S. = 60,93 / 5 = R$ 12,18/m2 (doze reais e centavos)
3. Paradigmas
Para o imóvel avaliando temos os seguintes dados:
Matrícula 2.978 com Inscrição. Municipal 330.110.1200

Para o imóvel avaliando temos os seguintes dados:
Fe : frente efetiva = 11,50 m;
Pe : profundidade equivalente = 29,13 m;
At : área do terreno = 335,00 m2.
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fls. 259
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4. Valor Locativo do Avaliando
Após termos obtido o valor unitário de terreno, podemos aplicar as fórmulas
específicas, considerando todos os fatores inerentes, neste caso, à formação do
valor total:
VL = Vu/m2 x área construída ; onde:
VL = 12,18/m2 x 274,90
VL = R$ 3.348,28 para março de 2020 ou em números redondos R$ 3.350,00
(três mil, trezentos e cinquenta reais) por mês.
___________________________
Anexo 2 Características do Imóvel
Processo nº 1005004-76.2018.8.26.0161 Área Construída: 274,9
Endereço: Rua Pablo Neruda, 158 Área terreno: 335
Bairro/Município: Serraria/Diadema
Tipo: galpão
Pesquisa de Mercado
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Área de Preço Unitário Unitário
Oferta ou Construção Pedido Pedido Pedido
nº Endereço Tipo Transação (m²) (R$/mês) (R$/m²/mês) Com Fonte Contato
Anexo 3 – Tabela de Comparativos
Invictus Imóveis
1 Rua do Inverno galpão Oferta 260,00 4.000,00 15,38 13,84 fone 4316.1009
Zanon Imóveis
2 Serraria galpão oferta 220,00 4.800,00 21,88 19,63 fone 3996.0330
VGU Imóveis fone

3 Rua do Sol/Jd Ruyce galpão oferta 350,00 4.200,00 12 10,8 2501.0305
Gral Imóveis fone
Rua Bagé, 230/41 C – Vila Mariana / SP. – Fones (11)50838827/99473.7866

4 Jardim Ruyce galpão oferta 320,00 4.000,00 12,5 11,25 4509.8282
Zanon Imóveis fone

Gral Imóveis fone

mmturolla@gmail.com
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fls. 260
Homogeneização: Valores Unitários
Homogenei-
Unitário Pedido Fator de zado Saneado Dados
nº (R$/m²/mês) Localização Fator Total (R$/m²/mês) (R$/m²/mês) Utilizados
1 15,38 1 1 13,84 13,84 ok
2 21,88 1 1 19,63 19,63 não
3 12,00 1 1 10,80 10,80 ok
4 12,50 1 1 11,25 11,25 ok
5 12,12 1 1 10,90 10,90 ok
___________________________
6 15,71 1 1 14,14 14,14 ok
Considerando que os elemento de nº 2 está fora do intervalo de variação admissível, portanto foi descartado,
e temos a Média Aritmética a seguir:
Número de Elementos Válidos 6 5

Média Aritimética 13,42 12,18
Valor Máximo (+30%) 17,45 15,83

Valor Mínimo (-30%) 9,39 9,39
Fechamento do Valor

Fechamento do Valor
Avaliação R$ 3.350,00
Área de construção (m²) Valor do m²/mês (R$/Mês) de Locação:
274,90 12,18 3.348,28 abr/20
mmturolla@gmail.com
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fls. 262
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Anexo 4 – Tabela de correções IGPM/FGV
IGP-M
Variação (%)
Mês Índice
No mês No ano 12 meses
fevereiro/2014 543,038 0,38 0,87 5,76
março/2014 552,087 1,67 2,55 7,30
abril/2014 556,420 0,78 3,35 7,98
maio/2014 555,679 -0,13 3,22 7,84
junho/2014 551,554 -0,74 2,45 6,24
julho/2014 548,202 -0,61 1,83 5,32
agosto/2014 546,745 -0,27 1,56 4,89
setembro/2014 547,839 0,20 1,76 3,54
outubro/2014 549,396 0,28 2,05 2,96
novembro/2014 554,769 0,98 3,05 3,66
dezembro/2014 558,213 0,62 3,69 3,69
janeiro/2015 562,482 0,76 0,76 3,98
fevereiro/2015 564,004 0,27 1,04 3,86
março/2015 569,536 0,98 2,03 3,16
abril/2015 576,175 1,17 3,22 3,55
maio/2015 578,516 0,41 3,64 4,11
junho/2015 582,401 0,67 4,33 5,59
julho/2015 586,426 0,69 5,05 6,97
agosto/2015 588,042 0,28 5,34 7,55
setembro/2015 593,606 0,95 6,34 8,35
outubro/2015 604,832 1,89 8,35 10,09
novembro/2015 614,051 1,52 10,00 10,69
dezembro/2015 617,044 0,49 10,54 10,54
janeiro/2016 624,060 1,14 1,14 10,95
fevereiro/2016 632,114 1,29 2,44 12,08
março/2016 635,349 0,51 2,97 11,56
abril/2016 637,434 0,33 3,30 10,63
maio/2016 642,651 0,82 4,15 11,09
junho/2016 653,496 1,69 5,91 12,21
julho/2016 654,641 0,18 6,09 11,63
agosto/2016 655,602 0,15 6,25 11,49
setembro/2016 656,894 0,20 6,46 10,66
outubro/2016 657,927 0,16 6,63 8,78
novembro/2016 657,752 -0,03 6,60 7,12
dezembro/2016 661,304 0,54 7,17 7,17
janeiro/2017 665,542 0,64 0,64 6,65
fevereiro/2017 666,099 0,08 0,73 5,38
março/2017 666,197 0,01 0,74 4,86
___________________________
fls. 263
________________________________________________
abril/2017 658,898 -1,10 -0,36 3,37

maio/2017 652,758 -0,93 -1,29 1,57
junho/2017 648,409 -0,67 -1,95 -0,78
julho/2017 643,766 -0,72 -2,65 -1,66
agosto/2017 644,383 0,10 -2,56 -1,71
setembro/2017 647,400 0,47 -2,10 -1,45
outubro/2017 648,672 0,20 -1,91 -1,41
novembro/2017 652,073 0,52 -1,40 -0,86
dezembro/2017 657,859 0,89 -0,52 -0,52
janeiro/2018 662,826 0,76 0,76 -0,41
fevereiro/2018 663,311 0,07 0,83 -0,42
março/2018 667,524 0,64 1,47 0,20
abril/2018 671,327 0,57 2,05 1,89
maio/2018 680,579 1,38 3,45 4,26
junho/2018 693,287 1,87 5,39 6,92
julho/2018 696,800 0,51 5,92 8,24
agosto/2018 701,677 0,70 6,66 8,89
setembro/2018 712,373 1,52 8,29 10,04
outubro/2018 718,684 0,89 9,25 10,79
novembro/2018 715,166 -0,49 8,71 9,68
dezembro/2018 707,441 -1,08 7,54 7,54
janeiro/2019 707,488 0,01 0,01 6,74
fevereiro/2019 713,747 0,88 0,89 7,60
março/2019 722,707 1,26 2,16 8,27
abril/2019 729,346 0,92 3,10 8,64
maio/2019 732,595 0,45 3,56 7,64
junho/2019 738,421 0,80 4,38 6,51
julho/2019 741,346 0,40 4,79 6,39
agosto/2019 736,402 -0,67 4,09 4,95
setembro/2019 736,362 -0,01 4,09 3,37
outubro/2019 741,333 0,68 4,79 3,15
novembro/2019 743,558 0,30 5,11 3,97
dezembro/2019 759,112 2,09 7,30 7,30
janeiro/2020 762,733 0,48 0,48 7,81
fevereiro/2020 762,423 -0,04 0,44 6,82
março/2020 771,908 1,24 1,69 6,81
Fonte: FGV
___________________________
fls. 264
________________________________________________
Anexo 5 – Tabela Variação Aluguéis Autoras.
Os valores foram corrigidos utilizando o índice IGPM/FGV do mês de início de

cada período, com reajuste a cada 12 (doze) meses. Observar que o último
período o aluguel vigente é o da ultima correção que seria hipoteticamente
usada para uma renovação de aluguel. Segundo informação nos autos o valor
para cada sócio equivale a 20%.
___________________________
___________________________

mmturolla@gmail.com
________________________________________________
fls. 265
fls. 266
________________________________________________
Anexo 6 - Documentação Fotográfica.
Foto Vista frente do galpão.
Foto – Vista interna galpão.
___________________________
fls. 267
________________________________________________
Anexo 6 – Documentação Fotográfica.
Foto – Vista paredes galpão com algumas infiltrações.
Foto – Vista olhando de dentro para a rua.
___________________________
fls. 268
________________________________________________
Foto – Outra vista do galpão com detalhe do tipo de telha e

estrutura da cobertura..
___________________________
fls. 269
________________________________________________
Foto – Vista interna galpão logo na entrada.
Foto – Vista lavabo no pavimento do galpão.
___________________________
fls. 270
________________________________________________
Foto - Entrada escritório.
Foto - Outra vista entrada escritório.
___________________________
fls. 271
________________________________________________
Foto Banheiro do escritório sem acabamento.
Foto – Escritório.
___________________________
Foto Escritório
___________________________


mmturolla@gmail.com
________________________________________________
fls. 272
fls. 273
________________________________________________
Foto Vista corredor recuo lateral esquerdo imóvel que leva à edícula.
___________________________

Laudo Locacao Judicial

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fls.

MAÍSA MACHADO TUROLLA, arquiteta/urbanista, inscrita no Conselho

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

Portanto, após detalhado estudo da questão, análise dos autos e

Para tanto, esta signatária adotou como procedimento à vistoria ao local

Trata-se de um galpão localizado à Rua Pablo Neruda, 158 no bairro

 Matrícula 2.978 do CRI de Diadema, datado de 28 de janeiro de 1977,

 Inscrição Imobiliária: 330.110.1200

A proximidade com alguns pontos de comércio possibilita o acesso a

1.1.3 Mapas Fiscais da Municipalidade

Como particularidade favorável ao imóvel em estudo tem-se a

O galpão possui construção em alvenaria com revestimento de massa

5.2.1. Método Direto ou Comparativo

Recomenda-se que as amostras no tratamento por fatores seja composta

5.2.2. Fatores de Homogeneização

5.2.4. Fator Transposição

5.2.5. Pesquisa de Valores

Esses elementos se encontram devidamente caracterizados no anexo 2

O valor devido a Autora:

ALZIRA CRISTINA FURTADO SERRA corresponde a R$ 31.447,98 (trinta e

 No anexo 3 temos a Tabela dos valores calculados nos períodos anuais

Diadema, 16 de abril de 2020.

Maísa Machado Turolla

1. Planta de Localização do Avaliando;

Fonte: Google Earth

2. Critérios de Seleção e Tratamento de Dados

2.2. Valor à Vista

Dados Referenciais do Imóvel Avaliando

Dados Referenciais do Imóvel

Elementos de cálculo para homogeneização:

(1) Fator elasticidade = 0,900

Vu = R$ 4.000,00 x 0,90 ___________

Elementos de cálculo para homogeneização:

(1) Fator elasticidade = 0,900

Vu = R$ 4.800,00 x 0,90 ___________

Elementos de cálculo para homogeneização:

(1) Fator elasticidade = 0,900

Vu = R$ 4.200,00 x 0,90 ___________

Elementos de cálculo para homogeneização:

(1) Fator elasticidade = 0,900

Vu = R$ 4.000,00 x 0,90 ___________

Elementos de cálculo para homogeneização:

(1) Fator elasticidade = 0,900

Vu = R$ 4.000,00 x 0,90 ___________

Elementos de cálculo para homogeneização:

(1) Fator elasticidade = 0,900

Vu = R$ 5.500,00 x 0,90 ___________

Média Aritmética_____80,56 / 6 = R$ 13,42

Limite superior (13,42 + 30%) = R$ 17,45

Considerando que o elemento de nº 2 está fora do intervalo de variação

M.A.S. = 60,93 / 5 = R$ 12,18/m2 (doze reais e centavos)

Matrícula 2.978 com Inscrição. Municipal 330.110.1200

VGU Imóveis fone

Gral Imóveis fone

Rua Bagé, 230/41 C – Vila Mariana / SP. – Fones (11)50838827/99473.7866

Zanon Imóveis fone

Gral Imóveis fone

Número de Elementos Válidos 6 5

Valor Máximo (+30%) 17,45 15,83

Rua Bagé, 230/41 C – Vila Mariana / SP. – Fones (11)50838827/99473.7866

abril/2017 658,898 -1,10 -0,36 3,37

Anexo 5 – Tabela Variação Aluguéis Autoras.

Os valores foram corrigidos utilizando o índice IGPM/FGV do mês de início de