Laudo 3

.
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MAYTE TAVARES SIGWALT DE ARAUJO COELHO e tjce.jus.br, protocolado em 06/02/2023 às 11:51 , sob o número WEB123018551834
1
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ

2ª. VARA DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS E FALÊNCIAS DA COMARCA DE FORTALEZA
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjce.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0200248-05.2021.8.06.0001 e código CD84DEC.
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
Rua 01 do Lot Cid. Sul – confluências com as Ruas

Alódia/Farias Lemos – Parque Boa Esperança,
Bairro Cajazeiras, Fortaleza/CE
PROCESSO: No. 0200248-05.2021.8.06.0001

CLASSE: FALÊNCIA DE EMPRESÁRIOS, SOCIEDADE EMPRESARIAIS,
MICROEMPRESAS E EMPRESAS DE PEQUENO PORTE.
REQUERENTE: MASSA FALIDA DA PORTO FREIRE

ENGENHARIA E INCORP LTDA
.
fls. 32729
2
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ
2ª. VARA DE RECUPERAÇÃO DE EMPRESAS E FALÊNCIAS DA COMARCA DE FORTALEZA
EXCELENTÍSSIMO
SENHOR
DR. JUIZ DE DIREITO
MÁXIMO HENRIQUE FORTINHO DE MIRANDA SÁ JR – Engenh.

Civil, Oficial do Juízo, nomeado nos Autos do processo em epígrafe,
tendo procedido aos estudos, diligências e pesquisas necessárias
para o cumprimento do dever, vem mui respeitosamente apresentar
a V. Excelência as conclusões respaldadas pelo Laudo a seguir:
JUNHO – 2022
LAUDO DE AVALIAÇÃO
fls. 32730
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por MAYTE TAVARES SIGWALT DE ARAUJO COELHO e tjce.jus.br, protocolado em 06/02/2023 às 11:51 , sob o número WEB123018551834 .
.
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4
SUMÁRIO
1.0 APRESENTAÇÃO -------------------------------------------------------------------------------------- fl. 05
1.1 IDENTIFICAÇÃO:
1.2 ASPECTOS GERAIS DO BEM AVALIANDO:
1.2.1 APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL:
1.2.2 HISTÓRICO:
2.0 VISTORIA ------------------------------------------------------------------------------------------------- fl. 06

2.1 CARACTERÍSTICAS DA ZONA DE INFLUÊNCIA – DADOS ESTADUAIS:
2.2 CARACTERÍSTICAS DA ZONA DE INFLUÊNCIA – FORTALEZA:
2.2 DIAGNÓSTICO DO MERCADO IMOBILIÁRIO:
2.4 VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO:
3.0 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ----------------------------------------------------------------------------- fl. 10

3.1 OBJETO AVALIANDO:
3.2 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO;
3.3 FINALIDADE DA AVALIAÇÃO;
3.4 PERÍODO DE VISTORIA E PESQUISA;
3.5 PRESSUPOSTOS;
3.6 ANÁLISE DA REGIÃO DE INFLUÊNCIA - MICROLOCALIZAÇÃO;
3.7 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO;
4.0 AVALIAÇÃO ---------------------------------------------------------------------------------------------- fl. 16

4.1 INVESTIGAÇÃO/PESQUISA;
4.2 VARIÁVEIS ADOTADAS;
4.3 VALORES DETERMINADOS;
4.4 DECISÃO;
4.5 RESULTADO DA AVALIAÇÃO - QUADRO RESUMO;
4.6 ANÁLISE DA REGIÃO DE INFLUÊNCIA - MICROLOCALIZAÇÃO;
5.0 CONCLUSÃO --------------------------------------------------------------------------------------------- fl. 22

5.1 TABELA RESUMO - VALORES;
5.2 CONCLUSÃO;
.
fls. 32732
5
1.0 APRESENTAÇÃO
1.1 IDENTIFICAÇÃO:
PROPRIETÁRIO: PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORP LTDA
CNPJ: 01.064.644/0001-06
End.
Av. dos Expedicionários, 5571
Aeroporto, CEP: 60.411-135, Fortaleza - CE.
SÍNDICA DA MASSA MAYTÊ TAVARES SIGWALT DE ARAÚJO COELHO

FALIDA : Av. Dom Luís, Nº 300, loja 339, L3, Avenida Shopping & Office,
Aldeota, CEP: 60.160-196, Fortaleza - CE.
1.2 ASPECTOS GERAIS DO BEM AVALIANDO:

1.2.1 APRESENTAÇÃO:
O imóvel avaliando é de propriedade da PORTO FREIRE ENGENHARIA E
INCORPORAÇÃO LTDA, constituído por terreno urbano, situada na Rua 01 do Lot.
Cidade Sul – confluência com as Ruas Alódia e Farias Lemos, no Parque Boa
Esperança, Bairro Cajazeiras, Fortaleza/CE, com área de 90,91m2.
Foto – imóvel avaliando
1.2.2 HISTÓRICO:
A massa falida da empresa PORTO FREIRE ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA, no
momento da decretação de sua falência, sendo formada pelo acervo do ativo e passivo de
bens e interesses do falido, passaram a ser administrados e representados pela
Administradora Judicial, Dra. Maytê Tavares Sigwalt de Araújo Coelho, para pagamento
dos credores conforme ordem de preferência estabelecida pela legislação vigente.
2.0 VISTORIA
2. 1 CARACTERÍSTICAS DA ZONA DE INFLUÊNCIA – DADOS ESTADUAIS:

fls. 32733
.
fls. 32734
7
2.2 CARACTERÍSTICAS DA ZONA DE INFLUÊNCIA – FORTALEZA/CE
O Ceará está localizado na Região
Nordeste. Limita-se com o Oceano
Atlântico ao norte e nordeste, o Rio Grande
do Norte e Paraíba a leste, Pernambuco a
sul e Piauí ao oeste. Sua área é de
148.825,6 km² e 1,7% da superfície do Brasil
- densidade 54,99 hab./Km2. A sua capital é
grande polo turístico da região do norte e
nordeste do país.
LOCALIZAÇÃO E ESTATÍSTICAS
 População do Estado: 8.185.286 Habitantes.

 4,58% da população brasileira.
 Extensão territorial: 148.825,602 km2.
 1,71% do território nacional.
 População urbana: 69,21%.
 Densidade Demográfica: 54,99% Hab/km2.
 Posição geográfica: Norte da região nordeste.
 Municípios: 184  Sedes com mais de 20.000 habitantes: 53 municípios.
 Cidades mais importantes: Fortaleza, Caucaia, Juazeiro do Norte, Maracanaú,
Sobral, Crato, Maranguape, Itapipoca, Iguatu e Canindé.
 Educação: Estabelecimentos de ensino superior - 47 unidades. 99.597 Alunos
matriculados. Estabelecimentos de ensino médio - 793 unidades. 404.240 Alunos
matriculados. Estabelecimentos de ensino fundamental – 8.773 unidades.
1.624.943 Alunos matriculados. Estabelecimentos de ensino pré-escolar – 7.668
unidades. 261.030 Alunos matriculados. Bibliotecas
Fonte: IBGE, 2010

.
fls. 32735
8
2.3 VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO:
2.3.1. LOCALIZAÇÃO:
Terreno urbano, situada na Rua 01 do Lot. Cidade Sul – confluência com as
Ruas Alódia e Farias Lemos, no Parque Boa Esperança, Bairro Cajazeiras,
Fortaleza/CE, com área de 90,91m2.
2.3.2. CARACTERÍSTICAS - ZONEAMENTO:

- DOCUMENTAÇÃO: Cartório de Reg. de Imóveis da 1ª. Zona da Comarca de
Fortaleza/CE
- MATRÍCULA/REG. No. 71.535 (Data: 17/04/2007)
- ÁREA DO TERRENO: 90,91m²
- ÁREA CONSTRUÍDA: Não se aplica
- FORMATO: Irregular (triangular)
2.3.3. MEMORIAL DESCRITIVO:

- PAVIMENTAÇÃO: Poliédrica
- ACESSO (VIA): Rua Consuelo Freire
- INFRAESTRUTURA Pública: Completa
- CADASTRO: Prefeitura Municipal de Fortaleza
- CADASTRO: Prefeitura Municipal de Fortaleza
fls. 32736
.
fls. 32737
10
3.0 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL - PROCEDIMENTOS
 INTRODUÇÃO:
A evolução histórica da avaliação no Brasil, desde os primeiros trabalhos

realizados há mais de cem anos, demonstra a solidez de seu crescimento e a sua
amplitude, uma vez estar sustentada em conhecimentos gerais não só de engenharia,
mas mesclando conhecimentos de outras áreas, tais como economia e estatística,
objetivando determinar o valor de bens móveis e imóveis, elaborar estudos e realizar
análises e projeções de comportamento mercadológico.
A inferência estatística, como ferramenta para avaliação de imóveis, foi um
marco divisor nos estudos da engenharia de avaliação no Brasil que, até aquele
momento, consagrava a estatística descritiva e o subjetivismo da homogeneização de
fatores, diante das características intrínsicas e extrínsecas dos imóveis.
Hoje, as normas de avaliação da ABNT, sintetizadas em uma única norma para
Avaliação de Bens, é formada por uma parte principal, contendo conceitos, métodos e
definições comuns a todos os bens e, nos apêndices, a parte específica para cada tipo
do bem a avaliar. A NBR 14.653/2001 – Parte I, apresenta diretrizes para os
procedimentos de excelência relativos ao exercício profissional e é exigível em todas
as manifestações técnicas escritas vinculadas às atividades de engenharia de
avaliações. A parte 2 da NBR 14.653/2004, trouxe novos conceitos e ferramentas de
análise de dados - “tratamento por fatores” e da “inferência estatística”, além das redes
neurais, regressão espacial e análise de envoltória de dados, dentre outras. Esta parte
da norma, portanto, visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais
para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos.
Todos os trabalhos regulamentados, através das Novas Técnicas editadas
pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), exigem um grau de
fundamentação e precisão dos resultados, buscando dar transparência às conclusões
obtidas, além de serem objeto de registro juntos aos Conselhos Regionais de
Engenharia e Agronomia - CREA, através da ART (Anotação de Responsabilidade
Técnica), e respeito a todas as outras normais legais já existentes, como, por exemplo,
o Código de Defesa do Consumidor – CDC.
.
fls. 32738
11
3.1 OBJETO AVALIANDO:

Terreno urbano, situada na Rua 01 do Lot. Cidade Sul – confluência com as Ruas Alódia
e Farias Lemos, no Parque Boa Esperança, Bairro Cajazeiras, Fortaleza/CE, com área
de 90,91m2.
3.2 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO:

Identificar e estimar o seu valor de mercado, dos seus frutos e dos direitos sobre o
mesmo, instituindo terminologia, suas convenções e notações.
3.3 FINALIDADE DA AVALIAÇÃO:
O laudo tem por finalidade a estimação do valor de mercado do imóvel arrecadado,

consubstanciando as informações necessárias de apuração para a Síndica e
Administradora da massa falida;
3.4 PERÍODO DE VISTORIA E PESQUISA :
A vistoria do imóvel avaliando e a pesquisa dos dados de mercado foi feita no período
de 2019/2020 (acervo do avaliador) a junho de 2022, todos pertencentes ao mercado
imobiliário da sua região geoeconômica.
3.5 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:
A pesquisa abrangeu cartórios, imobiliárias, corretores autônomos, proprietários

urbanos, opiniões de terceiros e outros, para obtenção de dados para os estudos dos
valores unitários (R$/m²) a serem saneados através dos procedimentos estatísticos
para o valor ideal de mercado para o imóvel. Assim, consideramos:
 Vistoria à macrorregião, qualificando infraestrutura, fatores físicos e econômicos
disponíveis que possam contribuir na formação de valor;
 O imóvel é considerado livre e desembaraçado de qualquer ônus;
 A pesquisa de mercado atentou para a identificação de elementos com as
mesmas características dos imóveis avaliando, tendo como base os parâmetros
da legislação municipal vigente;
.
fls. 32739
12
 Os dados obtidos junto aos agentes do mercado imobiliário da região,
imobiliárias, instituições e opiniões de nativos (residentes locais) ou terceiros
foram, todos, tomadas de boa fé e, portanto, confiáveis;
 Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel ref.
investigações relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas,
desapropriações, superposição de divisas, usufrutos, sub-rogação de vínculos e
outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação;
 A inferência mercadológica da avaliação espelha uma dada conjuntura
econômica, a qual fica subordinada as suas conclusões, bem como, seus
resultados;
 Os raciocínios e análises do presente trabalho desenvolveram-se de acordo com
os critérios preconizados pelas atuais Normas Brasileiras para Avaliações de
Imóveis Urbanos – ABNT NBR 14.653: Partes 1 e 2;
3.6 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO:
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO – DCDM
A metodologia adotada é o método Direto Comparativo de Dados de Mercado –

DCDM para o cálculo do valor do terreno (VTER/m2), pois é o que melhor representa a
realidade atual no mercado.
Esse método se baseia em pesquisas de ofertas e/ou transações de propriedades
equiparáveis, localizadas na região onde se encontra o bem avaliando, observando no
tratamento dos dados pesquisados e todos os procedimentos conforme ABNT NBR
14.653 – Partes I e II.
“Para identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir

o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido
em 8.2.1 da ABNT NBR 14.653-1 de 2019.” (Fonte: Item 8.1
Procedimentos gerais, subitem 8.1.1 da NBR 14.653-1 de 2011)
.
fls. 32740
13
INVESTIGAÇÃO/PESQUISA DE DADOS
Inicialmente, realizamos uma vistoria no imóvel avaliando, levantando todas as
características e melhoramentos existentes. Posteriormente, foram coletados vinte e
oito elementos de referência - mas apenas 23 (vinte e três) dados efetivamente
utilizados dos quais se registrou as suas características e os atributos que pudessem
influenciar na formação do valor do terreno em estudo. Os dados foram tratados através
de regressão linear múltipla, por estatística inferencial.
TRATAMENTO ESTATÍSTICO CIENTÍFICO – INFERÊNCIA

O processo pelo qual se faz o estudo das múltiplas variáveis que explicam o valor é a
técnica da análise de regressão. O suporte dessa metodologia está na estatística,
especialmente na teoria das probabilidades e na inferência. Os modelos desenvolvidos
devem quantificar científica e probabilisticamente o valor dos imóveis e as oscilações
erráticas [DANTAS, 1987]. A análise de regressão consiste em estudar o comportamento
de uma variável dependente em relação a outras independentes que são responsáveis
pela sua formação.
Relacionado ao conceito de população está o conceito de amostra, conjunto de

observações selecionadas de uma população.
MODELO ECONOMÉTRICO
Y1 = β0 + β1 * X1 + β2 * X2i... βn-1 * X(n-1)i + βn * Xni + Єi;
Y1 = variável dependente ou variável explicada ou variável resposta;
Xni = variável independente, explicativas ou ainda covariável;
β0 = é o parâmetro de intercepto;
βn = é o parâmetro de declividade ou coeficiente angular
Єi = são os valores do termo aleatorio.
TESTES PRELIMINARES
• Coeficiente de determinação;
• Coeficiente de correlação;
• Importância das variáveis Independentes na formação do modelo – teste “t”: para
avaliação de Grau de fundamentação “1”, conf. NBR 14.653;
 A hipótese de b1 ≠ 0, deverá ser testada com significância máxima α = 10%; onde se
observa quanto maior o “t”calculado p/ cada regressor das variáveis explicativas (Xi) maior
a sua importância no modelo;
.
fls. 32741
14
• Análise do teste “F” (Fischer-Snedecor), onde verificamos a importância entre a variável
dependente com as variáveis independentes do modelo, onde (bi’s ≠ 0) - verifica-se a
existência ou não de regressão;
• Cálculo do intervalo de confiança máximo de 80% em torno da moda e/ ou média (Y^),
conforme exigência da NBR-14.653, para Avaliações com Grau de Fundamentação II;
• Verificação da existência ou não de outliers (gráf. Resíduo x V. Total)
TESTES COMPLEMENTARES
Análise das Hipóteses Básicas das Regressões
• As variáveis Independentes são números reais que estão relacionados com as
características fixas ou atributos do imóvel avaliando: Frente, Área, Localização, Tipo,
Padrão, dentre outros.
• Verificar se o número de amostra que atende as Normas vigentes, como por exemplo:
fundamentação II e III (n≥4 (k + 1)) e (n ≥ 6(k + 1)) respectivamente;
• Verificação de auto-correlação entre os resíduos - através do teste de Durbin - Watson,
tendo como significância máxima fixada em norma de α 5% ou α = 1%, conf. grau de
fundamentação;
• Gráfico dos Resíduos (ei x Y^), verificar se há distribuição aleatória dos pontos “plotados”
o que não denota relação direta entre o ei e Y^, indicando inexistência de auto-
correlação (heterocedasticidade x homocedasticidade).
• Verifica-se pelo relatório a normalidade dos resíduos;
TRATAMENTO DE DADOS - SOFTWARE ESTATÍSTICO

Os dados serão homogeneizados através do software especializado. Adotamos o SisDea
v. 1.50 da Pelli Sistemas, sendo de inferência estatística com regressão múltipla,
redes neurais e análise envoltória de dados, para determinação de um modelo
econométrico, representando o comportamento do mercado imobiliário em
análise.
.
fls. 32742
15
4.0 AVALIAÇÃO - VALORAÇÃO
VALORAÇÃO - TERRENO
4.1. INVESTIGAÇÃO/PESQUISA
Após vários testes, inclusive com fatores de interação entre variáveis, concluímos
que as variáveis independentes mais importantes para compor o modelo
econométrico na formação de valor do imóvel:
4.2. VARIÁVEIS ADOTADAS:

Após os tratamentos, homogeneizações e testes de estatística inferencial, verificou-
se que as seguintes variáveis se mostraram importantes na formação do valor do
terreno. Conforme citado anteriormente, as hipóteses de pesquisa, eleitas como sendo as que
mais fortemente influenciam nas variações de preços do universo amostral, foram:
- Margem da rodovia/avenida assumindo 1 e demais assumindo “0”

- Data para imóveis de 2021/2022 assumindo 1 e demais assumindo “0”
- Localização variando de 1 a 3 conforme atrativo comercial e intensidade de tráfego
VARIÁVEIS TESTADAS E NÃO UTILIZADAS NO MODELO FINAL

Segue a análise das variáveis propostas para o modelo final econométrico que
foram testadas, mas retiradas porque não refletiam a realidade mercadológica ou
feriam a legislação da ABNT NBR 14653-2 em algum momento.
 Variável Acessibilidade – há probabilidade da hipótese do modelo ser nula; ou
seja, da variável não ser importante na formação dos preços dos terrenos e/ou
alta colinearidade.
 Data do evento: variável dicotômica para dados atuais x datas anteriores, sem obter
significância para o modelo.
.
fls. 32743
16
A equação de regressão que mostrou o melhor ajuste contemplado na pesquisa imobiliária
levada a efeito, inferida através do programa de Regressão Linear utilizado, foi:
MODELO ADOTADO:
Equação de Regressão - Direta:
Valor Unitário = +160.1356031 * e^( +2.708005099E-005 * Area
Total) * e^( +0.5373969299 * Localização) * e^( +0.4886302516 *
Data)
4.3. VALORES DETERMINADOS
Características observadas no Após inserido os dados no modelo

avaliando: matemático adotado, obtivemos:
Localiz = 2,00 Valor Unitário
Área = 90,91 Mínimo (8,98%) = 697,71
Médio = 766,56
Data = 1,00 Máximo (9,87%) = 842,20
DECISÃO – CAMPO DE ARBÍTRIO

A ABNT NBR 14653-2 faculta o campo de arbítrio do engenheiro de avaliações
correspondente a semi-amplitude de 15% em torno do pontual adotado, resultando
nos valores unitários e totais.
 Ressaltamos que o “Campo de Arbítrio” nos modelos de regressão, segundo

a NBR 14653 – Parte 2 (item 8.2.1.5), poderá ser utilizado quando variáveis
relevantes para a avaliação do imóvel, observadas durante o processo
avaliatório, não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de
dados de mercado, por inexistência de fatores de homogeneização
aplicáveis ou porque essas variáveis, estatisticamente, não se apresentaram
significantes em modelos de regressão.
.
fls. 32744
 Isso acontece para uma amplitude de até mais ou menos 15 % sejam 17
suficientes para absorver as influências não consideradas e que os ajustes
sejam justificados. Quando o avaliando apresentar características próprias
e diferentes das variáveis (características) não observadas inicialmente para
a avaliação do imóvel o avaliador poderá usar uma margem ou arbítrio
(justificado pela própria característica), podendo condicionar uma valorização
ou desvalorização do bem, em torno da estimativa pontual utilizada na
avaliação – conforme parâmetros.
FATORES DE CONVERSÃO PARA Neste caso, a função

EQUAÇÕES, CASO A TRANSFORMAÇÃO antilogarítmica se torna assimétrica “à
DA VARIÁVEL DEPENDENTE FOR DO esquerda”, isto é, a sua moda
TIPO LOGARÍTMICA (LN) precede a mediana e esta, por sua
vez, precede a média aritmética.
Quando a variável dependente estiver
na forma direta (y) ou tenha sido A essência do raciocínio
transformada para qualquer do autor é que na transformação
transformação, exceto a forma ln, a logarítmica das variáveis de
moda, média e mediana são regressão, a distribuição de uma
coincidentes. Assim, o software só variável aleatória é assimétrica (dita
apresenta o valor da moda, pois os “lognormal”) quando o seu logaritmo
demais (mediana e média) possuem os se distribui normalmente, diferindo,
mesmos valores. No caso da variável portanto, na distribuição da mesma, a
dependente estiver na forma ln, então moda da mediana e da média.
a função estimativa gerada pela
regressão será uma exponencial e neste Como a primeira é,
retorno ao plano das variáveis nas segundo o autor, “o valor mais
escalas originais gera valores provável” para o mercado
diferenciados entre a moda, média e imobiliário, conclui-se que a
mediana. estimativa do valor da referida
variável, para o bem objeto da
ESTIMATIVA PELA “MODA”: avaliação, se deva fazer pela “moda”
No artigo “EXAMINANDO OS e não “pela média” ou “pela mediana”.
MODELOS DE REGRESSÕES - II” Nos termos acima, opta-
assinado pelo autor do “software – se pela moda já que a estimativa pela
SisRen/SisDea”, adota a estimação média ou mediana forneceria uma
do valor pela “moda”, sempre que, em superestimação dos valores dos bens
busca da linearização do fenômeno, a avaliando (lote padrão), não
variável dependente é transformada por advertidos para o fato da assimetria
logaritmação e os resíduos da regressão da distribuição lognormal.
assumem forma de distribuição normal.
.
fls. 32745
18
4.4. DECISÃO
Optaremos pela estimativa de tendência central.
V = R$..766,56/m²
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO (VT)
VT = AT x V
AT = Área = 90,91m2
V = Valor Unitário Básico = R$...766,56/m2
VT = 90,91m2 x R$...766,56/m2
VALOR DO TERRENO ........................................................R$.. 69.687,96
(Sessenta e nove mil e seiscentos e oitenta e sete reais

e noventa e seis centavos)
4.5. ESPECIFICAÇÃO DO LAUDO
Conf. item 9.5.1 – Tab. 10, e item 9.5.2 – Tab. 11 da

NBR 14.653/2, o laudo obteve o GRAU I de
fundamentação e GRAU III de precisão.
.
fls. 32746
19
5.0 CONCLUSÃO
5.1 TABELA RESUMO - VALORES:
METODOLOGIA APLICADA VALOR ESTIMADO (R$)
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS

R$ 69.687,96
DE MERCADO
(Sessenta e nove mil e seiscentos e oitenta e sete reais
e noventa e seis centavos)
5.2 CONCLUSÃO:
O valor estimado para o imóvel de propriedade da PORTO FREIRE
ENGENHARIA E INCORPORAÇÃO LTDA, constituído por terreno urbano,
Terreno urbano, situada na Rua 01 do Lot. Cidade Sul – confluência com as Ruas Alódia
e Farias Lemos, no Parque Boa Esperança, Bairro Cajazeiras, Fortaleza/CE, com área
de 90,91m2, consoante a NBR ABNT 14653 - Partes 1/2, na data do laudo, em
valores redondos é de:
VALOR DA AVALIAÇÃO ..................................... R$ 70.000,00
(SETENTA MIL REAIS)
ENCERRAMENTO DOS TRABALHOS:

Nada mais havendo a acrescentar, encerramos o presente laudo técnico que fica
constituído de relatório técnico de avaliação, digitadas em uma só face, com 41
(quarenta e uma) folhas - excluso os anexos.
Local: Fortaleza. Data do laudo: 30.06.2022
__________________________________________________________________
Responsável técnico: Máximo Henrique Fortinho de Miranda Sá Jr.
Título: Engo. Civil Crea-Ce 9047/D
.
fls. 32747
20
REFERÊNCIAS
01. Código de Processo Civil - Lei no. 5869 , de 11/ 01 / 1973 .
02. Novo Código Civil - Lei no. 10.406 , de 10/ 01 / 2005 .
03. Avaliações para Garantias - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

Editora Pini , 1983 .
04. BUSTAMANTE, Rogério Silva de, A Prova Pericial de Engenharia no Processo
Civil Editora Forense , 1991 .
05. MEDEIROS JUNIOR, Engo. Joaquim da Rocha e Engenheiro José Fiker. A Perícia
Judicial - Como Redigir Laudos e argumentar dialeticamente, Editora Pini ,1996.
06. Normas para Avaliações de Imóveis nas Desapropriações - Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia , 1993 .
07. APOSTILA PARA O CURSO DO IBAPE/SP - Avaliação de Propriedades Rurais
Engo. Agrônomo Marcelo R. de Camargo Lima.
08. APOSTILA PARA O CURSO DO MARPE/CE - Formação de Perito Judicial,2004
Adm. Agenor Studart .
09. APOSTILAS - Curso de Especialização em Avaliações e Perícias de Engenharia
UFC / IBAPE , 1999 - Diversos Autores .
10. MOREIRA , Engo. Alberto Lélio . Princípios de Engenharia de Avaliações . Editora Pini, 1994 .
11. PTACEK , Frantisek . O Custo da Construção . Editora Hemus, 1967 .
12. FIKER, Engo . José . Avaliação de Imóveis - Manual de Redação de Laudos
Editora Pini , 1989 .
13. DANTAS , Engo . Rubens Alves , Engenharia de Avaliações - Uma Introdução à
Metodologia Científica . Editora Pini , 1999 .
14. ABNT NBR 14653 – 1 , Avaliação de bens – Procedimentos Gerais, 2001 .
15. ABNT NBR 14653 – 2 , Avaliação de bens – Imóveis Urbanos , 2011
.
a) DADOS DE MERCADO
e) MATRÍCULA – IMÓVEL
d) FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO
ANEXOS
c) ESTIMATIVA DO IMÓVEL AVALIANDO

b) MEMORIAL DE CÁLCULO – INFERÊNCIA
f) CREDENCIAL DO AVALIADOR E DA CÂMARA DE VALORES

fls. 32748
21
a)
DADOS DE MERCADO
fls. 32749
22
.
fls. 32750
RELATÓRIO ESTATÍSTICO - REGRESSÃO LINEAR
23
Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.
Total de variáveis: 4
Variáveis utilizadas no modelo: 4
Total de dados: 21
Dados utilizados no modelo: 19
Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0.9656438 / 0.9353560
Coeficiente de determinação: 0.9324680
Fisher - Snedecor: 69.04
Significância do modelo (%): 0.01
Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1s e 68% 73%
+ 1s
Resíduos situados entre -1,64s 90% 94%
e + 1,64s
Resíduos situados entre -1,96s 95% 100%
e + 1,96s
Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0.00%
Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado Médio F

Quadrados Liberdade
Explicada 4.948 3 1.649 69.039
Não Explicada 0.358 15 0.024
Total 5.307 18
.
fls. 32751
Equação de regressão: 24
ln (Valor Unitario) = +5.099913078 +2.708005099E-005 * Area Total +0.5373969299 * Localização

+0.4886302516 * Data
Função estimativa (moda):
Valor Unitario = +160.1356031 * e^( +2.708005099E-005 * Area Total) * e^( +0.5373969299 * Localização)
* e^( +0.4886302516 * Data)
Função estimativa (mediana):

Valor Unitario = +164.0076509 * e^( +2.708005099E-005 * Area Total) * e^( +0.5373969299 * Localização)
* e^( +0.4886302516 * Data)
Função estimativa (média):
Valor Unitario = +165.978644 * e^( +2.708005099E-005 * Area Total) * e^( +0.5373969299 * Localização) *
e^( +0.4886302516 * Data)
Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Area Total x 1.28 22.07
Localização x 9.61 0.01
Data x 5.58 0.01
Valor Unitario ln(y) 36.82 0.01
Correlações Parciais:
Correlações parciais para Area Isoladas Influência

Total
Localização -0.52 0.44
Data -0.45 0.43
Valor Unitario -0.49 0.31
Correlações parciais para Isoladas Influência

Localização
Data 0.40 0.72
Valor Unitario 0.89 0.93
Correlações parciais para Data Isoladas Influência

Valor Unitario 0.69 0.82
.
fls. 32752
25
Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos
obtidos
III II I
1 Caracterização do Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação II
imóvel avaliando todas as variáveis variáveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
2 Quantidade mínima 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o número II
de dados de número de variáveis número de variáveis de variáveis independentes
mercado, independentes independentes
efetivamente
utilizados
3 Identificação dos Apresentação de Apresentação de Apresentação de I
dados de mercado informações relativas a informações relativas a informações relativas aos
todos os dados e todos os dados e dados e variáveis
variáveis analisados na variáveis analisados na efetivamente utilizados no
modelagem, com foto e modelagem modelo
características
conferidas pelo autor
do laudo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que: a) as I
uma variável, desde que: medidas das características
a) as medidas das do imóvel avaliando não
características do imóvel sejam superiores a 100 % do
avaliando não sejam limite amostral superior, nem
superiores a 100% do inferiores à metade do limite
limite amostral superior, amostral inferior; b) o valor
nem inferiores à metade estimado não ultrapasse 20
do limite amostral % do valor calculado no
inferior, b) o valor limite da fronteira amostral,
estimado não ultrapasse para as referidas variáveis,
15% do valor calculado de per si e simultaneamente,
no limite da fronteira e em módulo
amostral, para a referida
variável
5 Nível de 10% 20% 30% III

significância
(somatório do valor
das duas caudas)
máximo para a
rejeição da
hipótese nula de
cada regressor
(teste bicaudal)
6 Nível de 1% 2% 5% III
significância
máximo admitido
para a rejeição da
hipótese nula do
modelo através do
teste F de
Snedecor
FUNDAMENTAÇÃO I
GRÁFICO DE RESÍDUOS
GRÁFICO DE ADERÊNCIA
fls. 32753
26
.
fls. 32754
27
ESTIMATIVA
Modelo:
Parque Iracema
Data de Referência:
2022
Informações Complementares:
Terreno localizado no Ancuri/Messejana
Dados para a projeção de valores:
Area Total = 90,91

Localização = 2,00
Data = 1,00
Endereço = Rua Alódia

Complemento =
Bairro = Parque Iracema/Ancuri/Messejana
Informante =
Telefone =
Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%
Valor Unitário
Mínimo (8,98%) = 697,71
Médio = 766,56
Máximo (9,87%) = 842,20
Valor Total
Mínimo = 63.428,63
Médio = 69.687,55
Máximo = 76.564,07
Intervalo Predição
Mínimo = 55.499,83
Máximo = 87.502,14
Mínimo (20,36%) = 610,49
Máximo (25,56%) = 962,51
Campo de Arbítrio
RL Mínimo = 651,57
RL Máximo = 881,54
FOTOS DO IMÓVEL
fls. 32755
28
DOCUMENTO DO IMÓVEL
fls. 32756
29
fls. 32757
30
fls. 32758
31
Documento assinado no Assinador Registro de Imóveis. Para validar o documento e suas assinaturas acesse https://assinador.registrodeimoveis.org.br/validate/KDNAA-7FJG9-992C2-PPSTX.
fls. 32759
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjce.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0200248-05.2021.8.06.0001 e código CD84DED.
fls. 32760
fls. 32761
Documento assinado no Assinador Registro de Imóveis. Para validar o documento e suas assinaturas acesse https://assinador.registrodeimoveis.org.br/validate/KDNAA-7FJG9-992C2-PPSTX. 345724: EXP: 43900
fls. 32762
.
fls. 32763
assinado no Assinador Registro de Imóveis. Para validar o documento e suas assinaturas acesse https://assinador.registrodeimoveis.org.br/validate/KDNAA-7FJG9-992C2-PPSTX.
MANIFESTO DE
ASSINATURAS
https://esaj.tjce.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0200248-05.2021.8.06.0001 e código CD84DED.

Código de validação: KDNAA-7FJG9-992C2-PPSTX
Documento assinado com o uso de certificado digital ICP Brasil, no Assinador

Registro de Imóveis, pelos seguintes signatários:
Ingrid Clementino Rodrigues Fatori (CPF 017.336.243-50)
Para verificar as assinaturas, acesse o link direto de validação deste documento:
https://assinador.registrodeimoveis.org.br/validate/KDNAA-7FJG9-992C2-PPSTX
.
Ou acesse a consulta de documentos assinados disponível no link abaixo e informe
o código de validação:
https://assinador.registrodeimoveis.org.br/validate
.
acesse o site
Para conferir o original,Documento
.
fls. 32764
LOTE 01
1) DESCRIÇÃO DO BEM
“IMÓVEL – Um terreno situado nesta Capital, no distrito de Messejana, no Parque Boa Esperança
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjce.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0200248-05.2021.8.06.0001 e código CD84DF5.
em Cajazeiras, de forma irregular, com uma área total de 90,91m², com os seguintes limites e
dimensões: Ao Sul, confluência da Rua 01 do Loteamento Cidade Sul com a Rua Alódia,
formando um ângulo interno de 23°33’, onde se situa o ponto “A”, por onde mede 0,00m; Ao
Norte, limita-se com a Rua Farias Lemos com a Rua Farias Lemos, partindo do Ponto “B”, que
se situa na confluência da Rua Farias Lemos com a Rua Alódia, no sentido leste-oeste com um
ângulo interno de 90°44’, até o Ponto “C” por onde mede 9,25m; Ao Oeste, limita-se com a Rua
01 do Loteamento Cidade Sul, antes Rua n° 5495, partindo do Ponto “C”, que se situa na
confluência da Rua 01 do Loteamento Cidade Sul com a Rua Farias Lemos, no sentido norte-sul
com um ângulo interno de 65°44’, até o Ponto “A”, por onde mede 23,58m; Ao Leste, limita-se
com a Rua Alódia, partindo-se do Ponto “B”, que se situa na confluência da Rua Farias Lemos
com a Rua Alódia, no sentido norte-sul com um ângulo interno de 90°44’, até o ponto “A” por
onde mede 21,50m.” – Matrícula nº 71.535, do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona da
Comarca de Fortaleza/CE. Inscrita na PMF sob o nº 271429-9.
Observação: no terreno acima descrito, existe uma edificação não averbada, a qual se trata de
casa de alvenaria, tendo sido construída de forma irregular em período anterior à decretação de
falência das sociedades falidas do Grupo Porto Freire, de modo que suas medidas ultrapassam a
área descrita na Matrícula nº 71.535/1ª Zona, ocupando, em parte via pública, qual seja
pertencente à Rua Faria Lemos. Fica a encargo do arrematante eventual regularização de tal
edificação junto aos órgãos competentes.
2) AVALIAÇÃO: R$ 70.000,00 (setenta mil reais).
A avaliação levou em consideração tão somente a área descrita na matrícula nº 71.535. Não foi
considerado para fins de avaliação do imóvel a edificação mencionada no item “1” do presente
loteamento. Ou seja, a avaliação considerou somente o terreno vazio, sem construção,
regularmente registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Zona da Comarca de
Fortaleza/CE.
O bem será vendido no estado em que se encontra.
Eventual regularização junto à prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis será de

responsabilidade do arrematante.

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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO CEARÁ

Rua 01 do Lot Cid. Sul – confluências com as Ruas

PROCESSO: No. 0200248-05.2021.8.06.0001

REQUERENTE: MASSA FALIDA DA PORTO FREIRE

MÁXIMO HENRIQUE FORTINHO DE MIRANDA SÁ JR – Engenh.

2.0 VISTORIA ------------------------------------------------------------------------------------------------- fl. 06

3.0 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ----------------------------------------------------------------------------- fl. 10

4.0 AVALIAÇÃO ---------------------------------------------------------------------------------------------- fl. 16

5.0 CONCLUSÃO --------------------------------------------------------------------------------------------- fl. 22

SÍNDICA DA MASSA MAYTÊ TAVARES SIGWALT DE ARAÚJO COELHO

1.2 ASPECTOS GERAIS DO BEM AVALIANDO:

Foto – imóvel avaliando

2. 1 CARACTERÍSTICAS DA ZONA DE INFLUÊNCIA – DADOS ESTADUAIS:

O Ceará está localizado na Região

 População do Estado: 8.185.286 Habitantes.

Fonte: IBGE, 2010

2.3 VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO:

2.3.2. CARACTERÍSTICAS - ZONEAMENTO:

2.3.3. MEMORIAL DESCRITIVO:

3.0 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL - PROCEDIMENTOS

A evolução histórica da avaliação no Brasil, desde os primeiros trabalhos

3.1 OBJETO AVALIANDO:

3.2 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO:

3.3 FINALIDADE DA AVALIAÇÃO:

O laudo tem por finalidade a estimação do valor de mercado do imóvel arrecadado,

3.4 PERÍODO DE VISTORIA E PESQUISA :

3.5 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

A pesquisa abrangeu cartórios, imobiliárias, corretores autônomos, proprietários

3.6 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO:

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO – DCDM

A metodologia adotada é o método Direto Comparativo de Dados de Mercado –

“Para identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir

TRATAMENTO ESTATÍSTICO CIENTÍFICO – INFERÊNCIA

Relacionado ao conceito de população está o conceito de amostra, conjunto de

• Análise do teste “F” (Fischer-Snedecor), onde verificamos a importância entre a variável

TRATAMENTO DE DADOS - SOFTWARE ESTATÍSTICO

4.0 AVALIAÇÃO - VALORAÇÃO

4.2. VARIÁVEIS ADOTADAS:

- Margem da rodovia/avenida assumindo 1 e demais assumindo “0”

VARIÁVEIS TESTADAS E NÃO UTILIZADAS NO MODELO FINAL

4.3. VALORES DETERMINADOS

Características observadas no Após inserido os dados no modelo

DECISÃO – CAMPO DE ARBÍTRIO

 Ressaltamos que o “Campo de Arbítrio” nos modelos de regressão, segundo

FATORES DE CONVERSÃO PARA Neste caso, a função

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO TERRENO (VT)

VALOR DO TERRENO ........................................................R$.. 69.687,96

(Sessenta e nove mil e seiscentos e oitenta e sete reais

4.5. ESPECIFICAÇÃO DO LAUDO

Conf. item 9.5.1 – Tab. 10, e item 9.5.2 – Tab. 11 da

METODOLOGIA APLICADA VALOR ESTIMADO (R$)

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS

VALOR DA AVALIAÇÃO ..................................... R$ 70.000,00

(SETENTA MIL REAIS)

ENCERRAMENTO DOS TRABALHOS:

Local: Fortaleza. Data do laudo: 30.06.2022

02. Novo Código Civil - Lei no. 10.406 , de 10/ 01 / 2005 .

03. Avaliações para Garantias - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

04. BUSTAMANTE, Rogério Silva de, A Prova Pericial de Engenharia no Processo

Civil Editora Forense , 1991 .

Judicial - Como Redigir Laudos e argumentar dialeticamente, Editora Pini ,1996.

07. APOSTILA PARA O CURSO DO IBAPE/SP - Avaliação de Propriedades Rurais