Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica: Solicitante

.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CARLOS ALBERTO SOARES DOS REIS e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 16/09/2022 às 12:18 , sob o número WJMJ22416391984
fls. 325
Patrício Orlando Figueroa Pinto
Corretor de Imóveis
CRECI 140035-F
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0026167-50.2020.8.26.0100 e código DD840A3.
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA
Avaliação de imóvel residencial
Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07

e Ato Normativo COFECI nº 001/11.
Solicitante
O presente instrumento foi solicitado por Isaias Angelo do Nascimento.
Descrição do imóvel
Imóvel localizado à Rua Touro, 135 - Vila Guiomar, Santo André - SP. Inscrito no 1° Cartório
de Registro de Imóveis de Santo André-SP, sob matrícula nº 29.653.
Localizado em rua pavimentada e com fornecimento de energia elétrica, rede de água e esgoto.
Coleta de lixo e infraestrutura básica.
O bairro conta com comércios próximos e fácil acesso às principais vias da cidade via
transporte público ou veículo próprio. Próximo a restaurantes, supermercados, farmácias e
padarias.
A Casa conta com área construída de 60,00m², seu terreno possui 7,49m de frente, 20,00m da
frente aos fundos, 20,00m do lado esquerdo, 7,49m de fundo, encerrando uma área total de
149,86m².
Clicksign 4cde11e7-15b9-4c8c-8627-3bb8e05f1c9d
.
fls. 326
Corretor de Imóveis
CRECI 140035-F
Não foi possível acessar a área interna do imóvel para realizar sua avaliação presencialmente,
portanto, utiliza-se o método comparativo para atribuir um valor adequado ao imóvel em
questão, considerando anúncios publicitários de imóveis semelhantes.
Foto da fachada do Imóvel
Avaliação
Levando em consideração que não foi possível avaliar pessoalmente a situação da parte interna
do imóvel, fundamento esta avaliação de acordo com o comparativo de ofertas de imóveis
semelhantes na região, considerando a possível ausência de benfeitorias necessárias e eletivas.
Concluo que atualmente o valor para venda em leilão judicial está entre R$ 300.000,00 e
R$ 310.000,00.
São Paulo, 14 de setembro de 2022
Clicksign 4cde11e7-15b9-4c8c-8627-3bb8e05f1c9d
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Datas e horários em GMT -03:00 Brasilia
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Avaliação imobiliária - 0026167-50.2020.8.26.0100 - Patrício Orlando.pdf

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Assinaturas

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14 set 2022, 21:56:31 Operador com email ariane.ape27@gmail.com na Conta ab952d6c-ee20-453d-96cc-

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fls. 328
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por CARLOS ALBERTO SOARES DOS REIS e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 16/09/2022 às 12:18 , sob o número WJMJ22416391984 .
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2022
PARECER TÉCNICO DE
Ato Normativo COFECI nº 001/11.

AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 e

Corretora de imóveis
Tatiane Raymundo
CRECI 140624-F
fls. 329
FOTO
LOCALIZAÇÃO
INTERESSADO: Isaias Angelo do Nascimento.
Rua Touro, n°135, Vila Guiomar, Santo André – SP.

objetivando estabelecer o preço de mercado para fins de leilão judicial.
A requerimento do interessado acima, executei avaliação do imóvel residencial abaixo relacionado
Tatiane Raymundo
CRECI 140624-F
fls. 330
.
fls. 331
Tatiane Raymundo
CRECI 140624-F
CARACTERÍSTICAS
Registrado no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santo André – SP, sendo a matrícula do

imóvel sob número 29.653.
A casa descrita na matrícula fica na Rua Touro 135, Vila Guiomar, Santo André – SP.
Seu respectivo terreno tem 7,49m de frente, 20,01m da frente aos fundos confinando a casa n°141
da mesma rua, 20,00m do lado esquerdo confinando com a casa n°127 e nos fundos mede 7,49m,
totalizando 149,86m², com área de construção de 60,00m²,.
O imóvel está localizado em via pavimentada, em bairro que possui toda infraestrutura de energia,
água, esgoto e coleta de lixo.
Próximo a pontos de ônibus, com comércios diversos, farmácias, padarias, supermercados.
PESQUISA DE MERCADO
⮚ Referência 01: Casa com 3 quartos e 2 banheiros, com 70m² localizada em bairro
próximo, em boas condições, reformada.
Anunciado a venda por R$ 455.800,00;
⮚ Referência 02: Casa com 3 quartos e 2 banheiros, com 100m² localizada em bairro
próximo, em boas condições, sem aparente reforma.
⮚ Referência 03: Casa com 2 quartos e 1 banheiro, com 65m² localizada em bairro próximo,
em boas condições, sem aparente reforma.
.
fls. 332
Tatiane Raymundo
CRECI 140624-F
AVALIO
✔ Valor patrimonial R$ 295.000,00 (Duzentos e noventa e cinco mil reais)
Para as conclusões do presente parecer, foram usados cálculos em função da área em relação
ao mercado, pesquisa local das alienações mais recentes e estado de conservação incerto do
imóvel em questão, visto que não foi avaliado internamente.
São Paulo, 14 de setembro de 2022
.
fls. 333
Parecer de avaliação imobiliaria - 0026167-50.2020.8.26.0100 - Tatiane 1.pdf

Documento número #4425c583-0fb4-4c58-bfdd-e7896481f2d9
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Assinaturas
Tatiane Raymundo
CPF: 335.567.168-10

Tatiane Raymundo
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tatiape27@gmail.com para assinar, via E-mail, com os pontos de autenticação: Token via E-mail;
Nome Completo; CPF; endereço de IP; Assinatura manuscrita. Dados informados pelo Operador
para validação do signatário: nome completo Tatiane Raymundo e CPF 335.567.168-10.
15 set 2022, 10:15:39 Tatiane Raymundo assinou. Pontos de autenticação: Token via E-mail tatiape27@gmail.com. CPF
informado: 335.567.168-10. Assinatura manuscrita com hash SHA256 prefixo 7bbe32(...), vide
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disponibilizado em https://app.clicksign.com.
4425c583-0fb4-4c58-bfdd-e7896481f2d9.

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Assinatura manuscrita com hash SHA256 prefixo 7bbe32(...)
4425c583-0fb4-4c58-bfdd-e7896481f2d9
fls. 334
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fls. 335
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0026167-50.2020.8.26.0100 e código DD840BB.
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
MERCADOLÓGICA
Avaliação de imóvel residencial

Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 e Ato Normativo
COFECI nº 001/11.
IMÓVEL: Rua Touro, n°135, Vila Guiomar

Santo André/SP
2022
1
Ariane Malanga Mitsuiama - CORRETORA E AVALIADORA DE IMÓVEIS
Tel.: (11) 97961-0041 – e-mail: amalanga@live.com
CRECI 197127-F | CNAI 35859
Clicksign b1150917-fa7c-436f-8ffa-949e4d42ff0a
.
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1. INTRODUÇÃO
1.1 Solicitante
O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica foi solicitado por Isaias Angelo do
Nascimento.
1.2 Finalidade
Este documento tem como finalidade avaliar o imóvel abaixo descrito e determinar seu real
valor mercadológico para venda.
2. COMPETÊNCIA
Este parecer está em conformidade com a Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de
15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, em atenção ao disposto em
seu artigo 3º, o qual versa que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização
imobiliária”.
Em adição, a elaboração deste parecer respeita a Resolução do COFECI nº 1066/2007, que
estabelece nova regulamentação para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica, em atenção ao seu artigo 4º, o qual versa que “Entende-se por Parecer Técnico
de Avaliação Mercadológica – PTAM - o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual
é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação
do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente”, e artigos sucessivos,
os quais apresentam os requisitos do PTAM, destacando-se o artigo 6º, o qual versa que “A
elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de
Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis”.
Este Parecer segue rigorosamente os institutos normativos emitidos pelo COFECI, notadamente
a Resolução-COFECI nº 1066/2007 e o Ato Normativo nº 001/2011.
2
CRECI 197127-F | CNAI 35859
.
fls. 337
3. IMÓVEL AVALIANDO
3.1 Descrição do imóvel
Imóvel registrado na matrícula de nº 29.653, do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santo
André.
Uma casa situada na Rua Touro, n°135, Vila Guiomar, Santo André/SP. De acordo com a
matrícula o imóvel faz parte da quadra “J” do Conjunto Residencial Vila Guiomar, com as
seguintes medidas: 7,49m de frente, 20,01m da frente aos fundos e observado pelo lado direito,
do lado esquerdo mede 20,00m, aos fundos medindo de 7,49m, encerrando uma área total de
149,86m². Possuindo área construída de 60,00m².
O bairro conta com diversos comércios, padarias, supermercado, farmácia, próximo a pontos de
ônibus.
4. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Vista da fachada
3
CRECI 197127-F | CNAI 35859
.
fls. 338
5. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Também conta com todas as benfeitorias públicas necessárias, como: rede de água e esgoto,
eletricidade domiciliar, pavimentação, coleta de lixo, telefone, correio e transporte coletivo
próximo. Próximo à padaria, supermercado, açougue e comércios. Fácil acesso à estação de
trem.
5.1 Mapa de localização
6. METODOLOGIA UTILIZADA
Em conformidade com a Resolução COFECI 1066/07, o anexo IV do Ato Normativo 001/2011 do

COFECI e considerando o item 8.2.1 da ABNT/NBR 14653, para a elaboração deste Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica, utilizou-se o “Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado”.
Pelo método aplicado, foi levada em consideração as diversas tendências e flutuações do
Mercado Imobiliário, identificando-se imóveis que tenham elementos com atributos
comparáveis, para compará-los com o imóvel em avaliação. A partir da ponderação dos dados
obtidos, foi possível determinar o valor do bem imóvel.
4
CRECI 197127-F | CNAI 35859
.
fls. 339
7. PESQUISA DE MERCADO
A determinação do valor do imóvel em avaliação, foi realizada pela comparação no mercado de
outros 3 (três) imóveis que apresentam elementos com atributos comparáveis. Estes imóveis,
sendo referenciais, foram utilizados no método aplicado neste parecer e estão identificados
abaixo.
7.1 Referência 01
Casa com 88m² sem reforma, em boas condições, no mesmo bairro Vila Guiomar.
Anunciada à venda por R$ 312.000,00 (Trezentos e doze mil reais);
7.2 Referência 02
Anunciado à venda por R$ 320.000,00 (Trezentos e vinte mil reais);
7.3 Referência 03
Anunciado à venda por R$ 450.000,00 (Quatrocentos e cinquenta mil reais);
8. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES
Apesar da semelhança dos imóveis referenciais com o imóvel avaliando, foram necessárias
aplicações de cálculos de adequação para a correta obtenção de realidades homogêneas para a
conclusão apresentada.
5
CRECI 197127-F | CNAI 35859
.
fls. 340
9. CONCLUSÃO
Fundamento o presente Parecer Técnico com base em pesquisa de imóveis com elementos e
características comparáveis e por meio do tratamento técnico e ponderações dos seus atributos,
utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e aplicadas as devidas técnicas
de homogeneização que permitem a determinação do valor levando em consideração as
diversas tendências e flutuações específicas do Mercado Imobiliário, a despeito de outros ramos
da economia, conclui-se o quanto segue acerca do Valor de Mercado do imóvel objeto deste
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
Atribuo ao imóvel o valor de R$ 310.000,00 (Trezentos e dez mil reais).
Com base em pesquisa de imóveis com elementos e características comparáveis e por meio do
tratamento técnico e ponderações dos seus atributos, utilizando o Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado e aplicadas as devidas técnicas de homogeneização que permitem a
determinação do valor levando em consideração as diversas tendências e flutuações específicas
do Mercado Imobiliário, a despeito de outros ramos da economia, conclui-se o quanto segue
acerca do Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica.
Guarulhos, 15 de setembro de 2022.
6
CRECI 197127-F | CNAI 35859
.
fls. 341
10. ANEXOS
11.1. Currículo do Corretor de Imóveis emissor deste Parecer
ARIANE MALANGA MITSUIAMA
CRECI: 197127-F – 2ª Região (São Paulo)
CNAI: 35859 - CRECI 2ª Região (São Paulo)
Corretora e Avaliadora de Imóveis
Tel.: (11) 97961-0041
E-mail: ariane.ape27@gmail.com
Endereço comercial: Avenida Salgado Filho, 1913 – Sala 24, Centro de Guarulhos/SP
● Experiência na área imobiliária desde 2018

● Formada Perita Judicial pelo COFECI em 2019
● Graduada em Negócios Imobiliários pela Anhembi Morumbi em 2021
● Formada em Avaliação de Imóveis pelo COFECI em 2021
● Pós-Graduanda em Direito Imobiliário pela FMU, previsão de término início de
2022
7
CRECI 197127-F | CNAI 35859
.
fls. 342
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - 0026167-50.2020.8.26.0100 -

Ariane Malanga Mitsuiama.pdf
Documento número #b1150917-fa7c-436f-8ffa-949e4d42ff0a
Hash do documento original (SHA256): b01310cee4cdc08b9a358b1f91de95e9c517f495440cee14200c56805e547ea4
Assinaturas
Ariane Malanga Mitsuiama

CPF: 412.912.168-55

Ariane Malanga Mitsuiama
Log

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amalanga@live.com para assinar, via E-mail, com os pontos de autenticação: Token via Sms;
Nome Completo; CPF; endereço de IP; Assinatura manuscrita. Dados informados pelo Operador
para validação do signatário: nome completo Ariane Malanga Mitsuiama, CPF 412.912.168-55 e
Telefone celular *******0041, com hash prefixo fb620e(...).
15 set 2022, 08:12:48 Ariane Malanga Mitsuiama assinou. Pontos de autenticação: Token via SMS *******0041, com
hash prefixo fb620e(...). CPF informado: 412.912.168-55. Assinatura manuscrita com hash
SHA256 prefixo dd5a59(...), vide anexo 15 set 2022, 08-12-48.png. IP: 186.219.64.33.
Componente de assinatura versão 1.362.0 disponibilizado em https://app.clicksign.com.
b1150917-fa7c-436f-8ffa-949e4d42ff0a.

Este Log é exclusivo e deve ser considerado parte do documento nº b1150917-fa7c-436f-8ffa-949e4d42ff0a, com os efeitos
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Anexo: 15 set 2022, 08-12-48.png
Assinatura manuscrita com hash SHA256 prefixo dd5a59(...)
b1150917-fa7c-436f-8ffa-949e4d42ff0a
fls. 343








125 m²
125 m²
2 Vagas
2 Vagas
R$ 530.000
2 Quartos
2 Quartos
Santo André - SP
1 Banheiro
2 Banheiros
Casa com 2 Quartos à Venda, 125m²Rua Touro, 45 - Vila Guiomar,
Casa com 2 Quartos à Venda, 125m²Vila Guiomar, Santo André - SP

Casas à venda na Rua Touro - Vila Guiomar, Santo André - SP
fls. 344
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 0026167-50.2020.8.26.0100 e código DD840C2.



André - SP
 125 m²
Quintal
+ 23 fotos
 2 Vagas
R$ 589.000
 2 Quartos
 2 Banheiros
Churrasqueira
Área de serviço
Casa com 2 Quartos à Venda, 125m²Rua Touro - Vila Guiomar, Santo
fls. 345





125 m²
2 Vagas
R$ 530.000
Garagem
2 Quartos
2 Banheiros
fls. 346
André - SP
 237 m²
 2 Vagas
 3 Quartos
 4 Banheiros
R$ 750.000 Preço abaixo do mercado

Casa com 3 Quartos à Venda, 237m²Rua Touro - Vila Guiomar, Santo
fls. 347






...
 237 m²
Quintal
 2 Vagas
Cozinha
Varanda
 4 Quartos
Santo André - SP
 4 Banheiros
Churrasqueira
Área de serviço
R$ 740.000 Preço abaixo do mercado

Casa com 4 Quartos à Venda, 237m²Rua Touro, 111 - Vila Guiomar,
fls. 348








125 m²
Quintal
+ 31 fotos
2 Vagas
Cozinha
R$ 532.000
Garagem
2 Quartos
2 Banheiros
Churrasqueira
fls. 349
fls. 350

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Avaliação de imóvel residencial

Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07

Foto da fachada do Imóvel

São Paulo, 14 de setembro de 2022

Avaliação imobiliária - 0026167-50.2020.8.26.0100 - Patrício Orlando.pdf

Patrício Orlando Figueroa Pinto

Assinou em 15 set 2022 às 10:03:48

14 set 2022, 21:56:31 Operador com email ariane.ape27@gmail.com na Conta ab952d6c-ee20-453d-96cc-

14 set 2022, 21:56:33 Operador com email ariane.ape27@gmail.com na Conta ab952d6c-ee20-453d-96cc-

Documento assinado com validade jurídica.

4cde11e7-15b9-4c8c-8627-3bb8e05f1c9d Página 1 de 2 do Log

Ato Normativo COFECI nº 001/11.

Conforme Lei nº 6530/78, Resolução COFECI nº 1066/07 e

Rua Touro, n°135, Vila Guiomar, Santo André – SP.

Registrado no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Santo André – SP, sendo a matrícula do

✔ Valor patrimonial R$ 295.000,00 (Duzentos e noventa e cinco mil reais)

São Paulo, 14 de setembro de 2022

Parecer de avaliação imobiliaria - 0026167-50.2020.8.26.0100 - Tatiane 1.pdf

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Avaliação de imóvel residencial

IMÓVEL: Rua Touro, n°135, Vila Guiomar

3.1 Descrição do imóvel

5.1 Mapa de localização

Em conformidade com a Resolução COFECI 1066/07, o anexo IV do Ato Normativo 001/2011 do

A determinação do valor do imóvel em avaliação, foi realizada pela comparação no mercado de

8. ADEQUAÇÕES E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES

Atribuo ao imóvel o valor de R$ 310.000,00 (Trezentos e dez mil reais).

Guarulhos, 15 de setembro de 2022.

11.1. Currículo do Corretor de Imóveis emissor deste Parecer

● Experiência na área imobiliária desde 2018

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica - 0026167-50.2020.8.26.0100 -

Ariane Malanga Mitsuiama

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Casa com 2 Quartos à Venda, 125m²Vila Guiomar, Santo André - SP

R$ 750.000 Preço abaixo do mercado

R$ 740.000 Preço abaixo do mercado

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