PTAM Terreno Hortolândia

fls.
554
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1026130-37.2015.8.26.0114 e código A8DE599.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por RENATO RODRIGUES, protocolado em 18/06/2021 às 13:46 , sob o número WCAS21703231090 .
PARECER TÉCNICO
DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Imóvel Avaliando: O terreno à Rua Leila Diniz (antiga 42) Lote 33 CEP
13188-165, Jardim Amanda II, município de
Hortolândia/SP
Finalidade do Parecer: Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando

para fins de processo judicial.
Interessado: Sérgio Ricardo Rodrigues
Geraldo Eleuterio Moreira

Corretor de Imóveis
Creci n° 48610 - 2ª Região (São Paulo)
Rua João Previtalle, 2800 - Sala 22, Imobiliária Leão Imóveis, Valinhos, SP
Fone: - E-mail: leo@leaoimoveis.com.br
Valinhos/SP, 18 de junho de 2021
ZapSign 96ccc906-09f7-4673-b286-0a80428af37b. Documento assinado eletronicamente, conforme MP 2.200-2/2001 e Lei 14.063/2020.

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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica PTAM
Processo: 1026130-37.2015.8.26.0114/01
Ação: Cumprimento de sentença - Rescisão do contrato e devolução do Dinheiro
Fórum: 1ª Vara Cível - Foro de Campinas
Autor: Sérgio Ricardo Rodrigues
Réu: Gold Comercio de Esquadrias Ltda - Me e outros
EXMO. SR. JUÍZ DE DIREITO DR. Andre Pereira de Souza
Geraldo Moreira, Corretor de Imóveis com registro no

CRECI da 2ª Região (São Paulo) sob o nº 48610,
domiciliado à Rua João Previtalle, 2800 - Sala 22,
Imobiliária Leão Imóveis, Valinhos, SP, na qualidade
de Perito Avaliador designado nos autos do processo
em epígrafe, vem mui respeitosamente a presença de
Vossa Excelência apresentar o presente Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica.
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
FINALIDADE
A finalidade do presente parecer é Determinação do valor de mercado do imóvel

avaliando para fins de processo judicial., para instrução do processo em referência.
Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12

de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de
Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)
nºs 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de
2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis
para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua
forma de elaboração.
PTAM Simplificado emitido em 18/06/2021, as 11:53 hs Página 2

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IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel avaliando, de propriedade de Minervina Soares de Oliveira
Aparecido, está localizado à Rua Leila Diniz (antiga 42) Lote 33 CEP 13188-165, Jardim
Amanda II, município de Hortolândia/SP, e encontra-se registrado sob a matrícula de nº
50104 (Registro de Imóveis de Sumaré-SP), nos seguintes termos:
AMANDA, situado no distrito de Hortolândia, neste município e comarca de Sumaré/SP,

medindo 10,00 metros de frente para a rua 42, igual medida nos fundos onde confronta
com o lote 21, por 25,00 metros da frente aos fundos de ambos os lados, confrontando pelo
lado direito de quem da rua olha para o imóvel com o lote 32 e pelo lado esquerdo
confronta com o lote 34, com a área de 250,00 metros quadrados, existindo no fundo uma
VISTORIA
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada entre os dias 15/06/2021 e

17/06/2021.
Trata-se de um terreno, com área total de 250 m2.
Atualmente o imóvel avaliando encontra-se vazio.
A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota.
O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1.
CONTEXTO URBANO
O imóvel avaliando localiza-se no Bairro Jardim Amanha II, dotado de boa

infraestrutura básica (água, rede de esgoto, energia elétrica, telefone, coleta de lixo,
transporte coletivo), escolas de ensino fundamental e médio, supermercado, centro
comercial, agência de correios, banco, posto de combustíveis e praça de esportes.

fls. 557
METODOLOGIA UTILIZADA
Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, sendo por isso o
mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.
Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da

comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas e extrínsecas
semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado. As características e os atributos
dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de homogeneização
normatizadas.

fls. 558
PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 4 (quatro) imóveis com
características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao avaliando, enumerados a seguir,
cujas características encontram-se detalhadamente descritas no Anexo 2:
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|Nº| Bairro | Área Total | Valor | R$/m2 | CUB/m2 |
| | | (m2) | (R$) | | |
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|01|Jardim Amanda II | 250 | 180.000,00*| 720,00| 0,46|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|02|Jardim Amanda II | 268 | 190.000,00*| 708,96| 0,46|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|03|Jardim Amanda II | 365 | 200.000,00*| 547,95| 0,35|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|04|Jardim Amanda II | 250 | 220.000,00*| 880,00| 0,57|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
* Preço tipo "Oferta"
Adotou-se o CUB do mês de Maio de 2021, no valor de R$ 1.549,51.

fls. 559
EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA
A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do

imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de Oferta) para adequá-los ao
valor de mercado, uma vez que nesses casos a euforia do vendedor ou do corretor exige
que o interessado apresente uma contraproposta.
Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo
"oferta":
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
| | | (m2) | (R$) | | |
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|01|Jardim Amanda II | 250 | 162.000,00*| 648,00| 0,42|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|02|Jardim Amanda II | 268 | 171.000,00*| 638,06| 0,41|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|03|Jardim Amanda II | 365 | 180.000,00*| 493,15| 0,32|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|04|Jardim Amanda II | 250 | 198.000,00*| 792,00| 0,51|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
* Preço ajustado (reduzido) pelo "Fator de Oferta" de 10%

fls. 560
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS
1) Cálculo da Média Aritmética:
Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados
Número de valores pesquisados
R$ 2.571,21
Média Aritmética =
4
Média Aritmética = R$ 642,80 /m2 (0,41 CUBs de Maio/2021)
2) Cálculo da Média Ponderada:
Adotou-se 20% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis

pesquisados com valores/m2 inferiores à R$ 578,52 (média aritmética - 10%) e superiores à
R$ 707,08 (média aritmética + 10%).
Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
| | | (m2) | (R$) | | |
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|01|Jardim Amanda II | 250 | 162.000,00| 648,00| 0,42|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|02|Jardim Amanda II | 268 | 171.000,00| 638,06| 0,41|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
Somatório dos valores pesquisados, após ponderação

Média Ponderada =
Número de valores pesquisados, após ponderação
R$ 1.286,06
Média Ponderada =
2
Média Ponderada = R$ 643,03 /m2 (0,41 CUBs de Maio/2021)
3) Cálculo da Média Homogeneizada:

fls. 561
A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos

dados eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é
possível equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis.
No presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, não
identificamos anomalias que exijam a eliminação de qualquer uma das amostras
remanescentes.
Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização

restou o seguinte grupo de imóveis pesquisados:
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
| | | (m2) | (R$) | | |
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|01|Jardim Amanda II | 250 | 162.000,00| 648,00| 0,42|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
|02|Jardim Amanda II | 268 | 171.000,00| 638,06| 0,41|
+--+-------------------------+------------+---------------+------------+--------+
Somatório dos valores pesquisados,

Média Homogeneizada = após ponderação e homogeneização
Número de valores pesquisados,
após ponderação e homogeneização
Média Homogeneizada = R$ 1.286,06

2
Média Homogeneizada = R$ 643,03 /m2 (0,41 CUBs de Maio/2021)
Logo:
Valor médio do m2 = R$ 643,03 (0,41 CUBs de Maio/2021)

fls. 562
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO
Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do m 2
Valor do imóvel avaliando = 250,00 m2 X R$ 643,03 /m2
Valor do imóvel avaliando = R$ 160.757,50
Portanto:
Valor de mercado do imóvel avaliando

R$ 160.757,50
(103,75 CUBs de maio/2021)

fls. 563
GRÁFICO MERCADOLÓGICO
O poder de predição do modelo utilizado no presente parecer pode ser verificado
no Gráfico Mercadológico abaixo, que evidencia a conformidade entre os preços
observados nas diversas amostras e o valor calculado para o imóvel avaliando. O ponto
maior, sobre a linha horizontal, indica o valor/m2 calculado para o imóvel avaliando, e os
pontos menores indicam os preços/m2 de cada uma das amostras consideradas, excluídas
as que foram eliminadas nos processos de ponderação e homogeneização.

fls. 564
CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e
extrínsecas semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de
técnicas de homogeneização normatizadas que permitem a determinação do valor levando
em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da economia, conclui-se que o
Valor de Mercado do imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica
é de R$160.757,50 (cento e sessenta mil, setecentos e cinquenta e sete reais e
cinquenta centavos), ou 103,75 CUBs de Maio/2021, admitindo-se uma variação de até
5% (cinco por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo de R$152.719,63
(cento e cinquenta e dois mil, setecentos e dezenove reais e sessenta e três centavos) e o
máximo de R$168.795,38 (cento e sessenta e oito mil, setecentos e noventa e cinco reais e
trinta e oito centavos).
Valinhos/SP, 18 de junho de 2021.
Geraldo Eleutério Moreira

Corretor de Imóveis
CRECI nº 48610 - 2ª Região (São Paulo)

PTAM Simplificado emitido em 18/06/2021, as 11:53 hs
E
Anexo 1
DO IMÓVEL AVALIANDO
DESCRIÇÃO DETALHADA
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

Página 12
PTAM
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fls. 566
Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando
1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando:
1.1 - Matrícula:
- Nº: 50104
- Cartório: Registro de Imóveis de Sumaré-SP
1.2 - Proprietário:
- Nome: Minervina Soares de Oliveira Aparecido
- Endereço: Rua Antonio Campagnoni, 441

- Bairro: Jardim Bom Sucesso
- Município: Campinas
- UF: SP
1.3 - Situação e localização:
- Tipo: Terreno
- Endereço: Rua Leila Diniz (antiga 42) Lote 33 CEP 13188-165
- Bairro: Jardim Amanda II
- Município: Hortolândia
- UF: SP
1.4 - Áreas:
- Área do Terreno: 250,00 m2

- Área Real Total: 250,00 m2
2 - Infraestrutura disponível no logradouro e na região onde se encontra o imóvel: rede de

abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto,
rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo,
pavimentação.
3 - Características do terreno:
- Frente: 10,00 m
- Fundos: 10,00 m
- Profundidade: 25,00 m
- Topografia: em aclive
- Forma: regular
- Proteção: cerca
4 - Fotografias do imóvel avaliando:


Página 14
PTAM
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Página 15
PTAM
fls. 568
Anexo 2
(AMOSTRAS)
DESCRIÇÃO DETALHADA
DOS IMÓVEIS COMPARANDOS


Página 16
PTAM
fls. 569
fls. 570
. Amostra 1
1 - Identificação e caracterização do imóvel:
- Tipo: Casa
- Endereço: Leila Diniz, 1

- UF: SP
- Estado da Edificação: entre necessitando de reparos simples e necessitando de

reparos importantes
1.2 - Áreas:
2 - Características da edificação:
3 - Peças, benfeitorias, e outras características do imóvel: não consideradas.
4 - Preço (oferta): R$ 180.000,00
5 - Data da vistoria: 17/06/2021
6 - Fotografia da amostra:

fls. 571
. Amostra 2
- Tipo: Terreno
- Endereço: Rua João Guimarães Rosa, Lote 6

- UF: SP

reparos importantes
1.2 - Áreas:
2 - Preço (oferta): R$ 190.000,00

fls. 572
. Amostra 3
- Tipo: Casa
- Endereço: Rua Leila Diniz, 2

- UF: SP

reparos importantes
1.2 - Áreas:
4 - Preço (oferta): R$ 200.000,00

fls. 573
. Amostra 4
- Tipo: Casa
- Endereço: Rua Pedro Vilas Boas, 1

- UF: SP

reparos importantes
1.2 - Áreas:
4 - Preço (oferta): R$ 220.000,00

fls. 574
CURRICULUM DO AVALIADOR
Nome: Geraldo Moreira
Qualificação: Corretor de Imóveis
CRECI: 48610 - 2ª Região (São Paulo)
Formação Profissional:
Experiência Profissional:
Endereço: Rua João Previtalle, 2800 - Sala 22, Imobiliária Leão Imóveis, Valinhos, SP
Telefone: (19) 99128-4032
E-mail: leo@leaoimoveis.com.br

fls. 575

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Finalidade do Parecer: Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando

Interessado: Sérgio Ricardo Rodrigues

Geraldo Eleuterio Moreira

Valinhos/SP, 18 de junho de 2021

ZapSign 96ccc906-09f7-4673-b286-0a80428af37b. Documento assinado eletronicamente, conforme MP 2.200-2/2001 e Lei 14.063/2020.

Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica PTAM

Geraldo Moreira, Corretor de Imóveis com registro no

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

A finalidade do presente parecer é Determinação do valor de mercado do imóvel

Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12

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O imóvel avaliando, de propriedade de Minervina Soares de Oliveira

AMANDA, situado no distrito de Hortolândia, neste município e comarca de Sumaré/SP,

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada entre os dias 15/06/2021 e

Trata-se de um terreno, com área total de 250 m2.

Atualmente o imóvel avaliando encontra-se vazio.

A vistoria do imóvel não revelou observações dignas de nota.

O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1.

O imóvel avaliando localiza-se no Bairro Jardim Amanha II, dotado de boa

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Para a realização do presente trabalho utilizou-se o Método Comparativo

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da

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A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 4 (quatro) imóveis com

Adotou-se o CUB do mês de Maio de 2021, no valor de R$ 1.549,51.

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EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao valor real do

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EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

Média Aritmética = R$ 642,80 /m2 (0,41 CUBs de Maio/2021)

2) Cálculo da Média Ponderada:

Adotou-se 20% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis

Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:

Somatório dos valores pesquisados, após ponderação

Média Ponderada = R$ 643,03 /m2 (0,41 CUBs de Maio/2021)

3) Cálculo da Média Homogeneizada:

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A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos

Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização

Somatório dos valores pesquisados,

Média Homogeneizada = R$ 1.286,06

Média Homogeneizada = R$ 643,03 /m2 (0,41 CUBs de Maio/2021)

Valor médio do m2 = R$ 643,03 (0,41 CUBs de Maio/2021)

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DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor do imóvel avaliando = R$ 160.757,50

Valor de mercado do imóvel avaliando

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O poder de predição do modelo utilizado no presente parecer pode ser verificado

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