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PARECER DE ANÁLISE DO LAUDO TÉCNICO PERICIAL

DO PROCESSO N°
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São Luís, 06 de Junho de 2020.

Ao

Assunto: Parecer de Análise do Laudo Pericial

Em atenção à sua solicitação, temos o prazer de apresentar o Parecer de Análise do Laudo

Pericial, localizado no município de São Luís, Estado do MA.

Este trabalho foi conduzido por profissionais da qualificados na atividade de avaliação

imobiliária, tendo como base as normas técnicas, somados ao nosso conhecimento na análise e
interpretação de tais dados.

Agradecemos pela oportunidade de oferecer nossos serviços, colocando-nos à disposição para

quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

_________________________________
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ÍNDICE:
PÁG.

1. OBJETIVO 4
2. LOCALIZAÇÃO 4
3. FINALIDADE DO LAUDO 4
4. INTERESSADO 4
5. POSSEIRO 5
6. MEMORIAL DESCRITIVO 5
7. ÁREA DO TERRENO 5
8. METODOLOGIA 5
9. DA ANÁLISE DO LAUDO 5
9.1 DA BIBLIOGRAFIA 5
9.2 DA COMPETENCIA PROFISSIONAL 6
9.3 DA APRESENTAÇÃO DO LAUDO 10
9.4 QUANTO A METODOLOGIA 14
9.4.1 QUANTO A AMOSTRA 15
9.4.2 QUANTO AO TRATAMENTO TÉCNICO DOS DADOS 16
9.5 QUANTO AO PARECER TÉCNICO DE PRODUTIVIDADE AGRÍCOLA 19
9.5.1 QUANTO A NORMA 19
9.5.2 QUANTO A PROFISSIONAL 19
9.5.3 DA METODOLOGIA 21
9.5.4 QUANTO AS CULTURAS 22
9.5.4.1 BANANA 22
9.5.4.2 LARANJA 22
9.5.4.3 LIMÃO 23
9.5.4.4 MAMÃO 23
9.5.5 QUANTO AS ESPÉCIMES FLORESTAIS MADEIRÁVEIS 23
9.5.5.1 VOLUME 23
9.5.5.2 VALOR 23
9.5.6 DO MEMORIAL DE CÁLCULOS E TABELAS 24
10. CONCLUSÃO 25
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1. OBJETIVO

Analisar tecnicamente o Laudo de Avaliação Mercadológica do Perito XXX a luz das normas
técnicas vigentes, legislação, boas práticas e decisões judiciais acerca do tema.

De acordo com a norma NBR 14653-1

3.1.30 laudo de avaliação: relatório com fundamentação técnica e

científica, elaborado por profissional da engenharia de avaliações, em
conformidade com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o bem.

2. LOCALIZAÇÃO:

O referido imóvel está localizada na ilha de São Luís-MA, na localidade XXX

3. FINALIDADE DO LAUDO:

Determinar o valor de Mercado.

De acordo com a NBR 14653-1:

3.1.47 valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência,
dentro das condições do mercado vigente.
3.1.5 avaliação de bens, de seus frutos e direitos: análise técnica para
identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para
um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas
premissas, ressalvas e condições limitantes

4. INTERESSADO

XXX
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5. POSSEIRO

XXX

6. MEMORIAL DESCRITIVO

A área de acordo com o laudo tem relevo misto, com áreas em declive, parte plana, parte
alagada, existe na área construções em alvenaria, em taipa, barracões, 2 poços artesianos e o
terreno encontra-se cercado em todos seus limites com estacas e arame farpado. O acesso se
dá por estrada de terra batida e piçarra com conservação regular. Não foi notada redes de água
e esgoto e existe serviço de energia elétrica disponível.

7. ÁREA DO TERRENO:

De acordo com o laudo pericial a área é de 13.877,28 m²

8. METODOLOGIA:

Este parecer fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT,

Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653-1/2019 (Procedimentos
Gerais), NBR 14653-2/2011 (Imóveis Urbanos), e NBR 14653-3/2019 (Imóveis rurais e
seus componentes).

● Na documentação fornecida, constituída pelo Laudo de Avaliação

Mercadológica do Perito XXX com 14 páginas.

9. DA ANÁLISE DO LAUDO:

9.1. DA BIBLIOGRAFIA:

Verificamos nesse ponto que embora o laudo do Perito esteja com data de 24 de Março de 2020
o mesmo referiu-se a NBR 14653-1: Avaliação de Bens: procedimentos Gerais. Rio de Janeiro
2001.

Ocorre que a referida norma encontra-se obsoleta, visto que esta NBR foi atualizada em
27.0.2019 como percebe-se em https://www.abntcatalogo.com.br/norma.aspx?ID=420739.
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Portanto o Laudo foi baseado em norma obsoleta.

9.2. DA COMPETENCIA PROFISSIONAL:

Segundo a norma NBR 14653-1/2019 em seu item 3.1.17 que define Engenharia de Avaliações:

Conjunto de conhecimentos técnicos-científicos especializados,

aplicados a avaliação de bens por arquitetos ou engenheiros

E isto não é novidade da atualização da norma em 2019, mesmo analisando a versão 2001 usada
pelo perito encontramos em seu item 3.19 a definição do engenheiro de avaliações:

Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação

técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA.

Este entendimento é corroborado, por exemplo, pelos bancos no credenciamento de

profissionais para atividade de avaliações de imóveis, vejamos na Caixa Econômica Federal:

A Caixa Econômica Federal comunica a abertura de processo de

Credenciamento de empresas especializadas para a contratação de
serviços técnicos de Engenharia, Arquitetura, Agronomia e Geologia
nas atividades de: Avaliação de Imóveis e Outros Bens e Atividades
Correlatas. Disponível em: http://www.in.gov.br/web/dou/-/aviso-de-
credenciamento-n-551/2019-214874946
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Situação idêntica no Banco do Brasil:

Credenciamento de Pessoas Jurídicas, inclusive Empresário Individual,

devidamente registradas no CREA – Conselho Regional de Engenharia
e Agronomia ou CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo, cujo
objeto social contemple atividades técnicas de engenharia e/ou
arquitetura, para prestação de serviços técnicos profissionais
relacionados a avaliação de bens. Disponível em:
https://www.bb.com.br/docs/pub/siteEsp/dilog/dwn/CRE19.1725.zip

E também no Banco do Nordeste vide edital 2019/73.

Esse entendimento também já se encontra em diversas decisões judiciais.

Vistos, Companhia de Saneamento do Paraná - Sanepar - interpôs o

presente recurso em face da decisão proferida nos autos de
desapropriação que determinou a nomeação de perito corretor de
imóveis para proceder à avaliação do bem objeto da inicial. Aduz o
agravante, em síntese, que a decisão agravada merece reforma pois a
execução de laudos e avaliação de bens para fins de desapropriação é
regida pela NBR 14653 da ABNT, que estabelece regramentos que
devem ser observados estritamente pelo avaliador, devendo este ser
profissional de nível superior (de acordo com o art. 145, § 1º do CPC),
devendo, assim, ser nomeado engenheiro civil para avaliação de imóvel
urbano ou engenheiro agrônomo para imóvel rural. provimento final do
recurso para que seja nomeado um engenheiro civil - e não corretor de
imóveis - para a avaliação do imóvel em questão. Decido O recurso
comporta provimento direto, nos termos do art. 557, § 1º do CPC. Isso
porque, verifica-se que as normas citadas pelo recorrente (NBR 14563,
art. 145, § 1º do CPC) bem como a Resolução nº 218 do CONFEA, dão
amparo legal à sua pretensão. O entendimento do Superior Tribunal de
Justiça também ampara o julgamento direto do presente recurso:
DESCUMPRIDO. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO. PERÍCIA TÉCNICA.
NECESSIDADE. PROFISSIONAL. FORMAÇÃO UNIVERSITÁRIA. ART. 145
DO CPC. ART. 12, § 3.º, DA LEI 8.629/1993. DECISÃO RECLAMADA.
NOMEAÇÃO. PERITO JUDICIAL. CORRETOR DE IMÓVEIS.
DESCUMPRIMENTO CONFIGURADO. 1. A tese firmada no julgamento do
Ag 1.334.673/ES confirma a ilegalidade prima facie da designação de de
desapropriação, na forma do art. 145, §§ 1.º a 3.º, do CPC, e do art. 12,
§ 3.º, da Lei 8.629/1993, à míngua de qualificação em ensino superior.
2. A decisão judicial que, a despeito da clareza desse comando judicial,
procede à nomeação de perito judicial sobre corretor de imóveis, em que
pese não configurada a exceção prevista no § 3.º do art. 145 do CPC,
descumpre o teor do referido julgado. 3. Reclamação procedente. (Rcl
7277/ES, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO,
julgado em 27/11/2013, DJe 05/12/2013) O Código de Processo Civil
determina que o perito seja escolhido entre profissionais de nível
universitário, inscritos no órgão de classe competente na matéria sobre
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a qual deverão opinar (art. 145, §§ 1º a 3º do CPC). A lei que

regulamenta o exercício profissional da atividade de engenharia,
arquitetura e agronomia determina que compete a esses profissionais,
dentre outras atribuições, "c) estudos, projetos, análises, avaliações,
vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;" (art. 7º, alínea c, da
Lei 5194/66). A legislação minucia que essas atividades devem ser
realizadas por pessoas físicas devidamente habilitadas (art. 8º da Lei
5194/66). Extrai-se, ainda, da mesma legislação federal: qualquer outro
trabalho de engenharia, de arquitetura e de agronomia, quer público,
quer particular, sòmente poderão ser submetidos ao julgamento das
autoridades competentes e só terão valor jurídico quando seus autores
forem profissionais habilitados de acôrdo com esta lei. Art. 14. Nos
trabalhos gráficos, especificações, orçamentos, pareceres, laudos e atos
judiciais ou administrativos, é obrigatória além da assinatura, precedida
do nome da emprêsa, sociedade, instituição ou firma a que
interessarem, a menção explícita do título do profissional que os
subscrever e do número da carteira referida no art. 56 [CREA/CONFEA].
No Brasil, a avaliação de bens imóveis está regulamentada pela NBR
14653, expedida pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
A primeira parte da ABNT NBR 14653 (NBR 14653-1/2001) trata dos
Procedimentos Gerais para Avaliação de Bens. Ao conceituar ‘laudo de
avaliação’, mencionando expressamente que essa terminologia é
reservada ao trabalho do perito, a NBR 14653-1 determina: "Laudo de
Avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em
conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem.". Além
disso, em todo o texto, a norma faz referência ao engenheiro de
avaliação. da avaliação dos imóveis urbanos (NBR 14653-2/2004),
refere-se diretamente ao engenheiro como o profissional habilitado,
v.g.: 4 Símbolos e abreviaturas. As notações adotadas pelo engenheiro
de avaliações devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer
técnico, indicando-se também suas respectivas unidades de medida, de
acordo com a Resolução do CONMETRO nº 12, de 12.10.1988. 7
Atividades básicas. É recomendável que o engenheiro de avaliações ao
ser contratado ou designado para fazer uma avaliação esclareça
aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis
de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros: (...)
Vale ressaltar que a parte da ABNT NBR 14653 que trata da avaliação
dos imóveis urbanos (NBR 14653-2/2004), tem um trecho específico
destinado a avaliação de imóveis submetidos a desapropriação, cujo
conteúdo também refere-se diretamente ao engenheiro como o
profissional habilitado: 11 Procedimentos específicos 11.1
Desapropriações 11.1.1 Classificação das desapropriações 11.1.1.1
Quanto à extensão: total: aquela que atinge o imóvel em sua totalidade,
ou cujo remanescente seja ? Quanto à duração: ? temporária; ?
permanente. 11.1.2 Critérios 11.1.2.1 Nas desapropriações totais, as
avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos
nesta Norma. Quando o custo de reedição for superior ao valor de
mercado, o engenheiro de avaliações deverá apresentar os dois
resultados, a titulo de subsídio. A Jurisprudência por outro lado tem
reconhecido a nulidade de perícias realizadas por corretor de imóveis ou
por qualquer outro profissional que não envergue a habilitação de
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engenheiro, arquiteto ou agrônomo: PROCESSUAL CIVIL -

DESAPROPRIAÇÃO - PERITO JUDICIAL INAPTO - AUSÊNCIA DE
HABILITAÇÃO TÉCNICA - AUSÊNCIA DE CONHECIMENTO DO JUIZ SOBRE
A NÃO QUALIFICAÇÃO - NECESSIDADE DE CONHECIMENTOS
ESPECÍFICOS EM ENGENHARIA - ART. 145, § 1º, DO CPC - NULIDADE -
PRECLUSÃO - VÍCIO INSANÁVEL - NULIDADE DO PROCESSO. 1. É nula
perícia realizada por profissional inabilitado, exigindo-se nas ações de
desapropriação a atuação de prova pericial realizada por engenheiro
habilitado. habilitação adequada, servindo o laudo por ele fornecido de
base para a estipulação das indenizações constantes da sentença. 3.
Nulidade absoluta da prova e do processo por ela contaminado, sendo
insanável por decurso de tempo, por assentimento das partes ou pela
indução do Juízo a erro. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e,
nessa parte, provido. (REsp 1127949/SP, Rel. Ministra ELIANA CALMON,
SEGUNDA TURMA, julgado em 03/11/2009, DJe 17/11/2009)
ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO. PERÍCIA. CORRETOR DE IMÓVEIS.
IMPOSSIBILIDADE. REALIZAÇÃO POR ENGENHEIRO. DETERMINAÇÃO
IMPOSTA PELO ARTIGO 12 DA LEI 8.629/93. AGRAVO DE INSTRUMENTO
CONHECIDO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº
1.334.673 - ES (2010/0140240-6) DESAPROPRIAÇÃO - PERÍCIA FEITA POR
CORRETOR DE IMÓVEIS - NULIDADE. Por todas as razões expostas, tendo
por uma a perícia e por processo a partir da nomeação do perito sem a
necessária qualificação profissional e com inobservância do artigo 7º,
letra c, da Lei 5.194/66"(TJRS, Ap. Civ. 30.738, rel. Des. Bonorino
Buttelli)" (TJMG, Ap. Civ. 68.868, rel. Costa Loures) Como se vê, a
avaliação judicial prévia realizada por profissional habilitado e com
registro nos Conselhos de Engenharia e/ou Arquitetura é não apenas um
requisito legal e regulamentar, mas também um requisito material que
atribui segurança jurídica ao expropriado e evita lesão ao patrimônio
público. Por tais fundamentos e com amparo no art. 557, § 1º do CPC,
dou provimento ao recurso, para determinar que seja nomeado perito
engenheiro civil para a realização da perícia. Curitiba, 24 de agosto de
2015. DES. CARLOS MANSUR ARIDA Relator

(TJ-PR - AI: 14253055 PR 1425305-5 (Decisão Monocrática), Relator:

Carlos Mansur Arida, Data de Julgamento: 25/08/2015, 5ª Câmara Cível,
Data de Publicação: DJ: 1642 03/09/2015)

Ou em decisão do TRF-4:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. BEM

PENHORADO. AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. REALIZAÇÃO DE PERÍCIA
TÉCNICA. ENGENHEIRO CIVIL. Impugnado fundamentadamente o valor
atribuído ao bem penhorado, impõe-se a realização de nova avaliação
por avaliador oficial (Art. 13, § 1º, da Lei nº 6.830, de 1980), ao que não
equivale a leiloeira do Juízo, uma vez que a competência legal para
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avaliação técnico-econômica de imóveis para fins judiciais é por lei

reservada a engenheiro civil, inscrito no CREA.

(TRF-4 - AG: 50236691820184040000 5023669-18.2018.4.04.0000,

Relator: ANDREI PITTEN VELLOSO, Data de Julgamento: 18/12/2018,
SEGUNDA TURMA)

Ou ainda a decisão do TJ-SP:

A Lei 6.530/78 que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, ao

atribuir àquele profissional a atividade de “exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar
quanto à comercialização imobiliária”. Por outro lado, forçoso notar
dispor o artigo 7º da Lei 5.194/66 que: “art. 7º - As atividades e
atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-
agrônomo consistem em: (...) c) estudos, projetos, análises, avaliações,
vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;” Como se pode notar,
a avaliação de bens imóveis requer conhecimento específicos em
matemática financeira, estatística e domínio dos métodos avaliatórios e
conhecimentos sobre fundações, estruturas e coberturas de imóveis,
bem como características dos materiais que os envolvem. Sendo assim,
é imprescindível que a avaliação seja feita por profissional capacitado
para tanto. Disponível em: https://ibape-nacional.com.br/site/wp-
content/uploads/2018/05/Ac%C3%B3rd%C3%A3o-do-Tribunal-de-
Justi%C3%A7a-do-Estado-de-S%C3%A3o-Paulo-recurso-para-que-a-
avalia%C3%A7%C3%A3o-seja-feita-por-profissional-de-engenharia-
civil-arquiteto-ou-engenheiro-agr%C3%B4nomo.pdf

Portanto o Laudo não foi elaborado por profissional Habilitado para realiza-lo de acordo com
as normas técnicas vigentes.

9.3. DA APRESENTAÇÃO DO LAUDO:

Conforme item 9 da norma NBR 14653-1 que trata da apresentação do laudo de avalição ficaram
evidentes a ausência ou incorreção de alguns elementos importantes:

i) indicação do método utilizado com justificativa da escolha

O perito utiliza a terminologia MDCPP – Método direto de comparação de preço praticado na

região, porém não existe na norma método com essa nomenclatura. Entendemos que o mesmo
se referia ao método comparativo direto de dados de mercado. Porém vejamos o que diz a
norma NBR 14653-1 em seu item 7.2.1 que define o método:

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico

dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
 11

Na aplicação desse método para a avaliação imobiliária, a natureza dos

bens, a indisponibilidade dos dados e de suas características, bem como
os prazos limitados para a concepção da avaliação, podem levar a coleta
de amostras que não atendam na íntegra aos pressupostos formais
das amostras aleatórias simples, exigidos pelos modelos de estatística
inferencial

Não encontra-se no laudo a justificativa da escolha desse método. Quanto ao tratamento

técnico e a coleta de amostras como foi descrito na definição do método comparativo direto de
dados de mercado nada foi feito ou feito de forma equivocada como será abordado na
sequência.

j) especificação da avaliação

Quanto a especificação das avaliações a norma NBR 14653-2 define:

9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o

empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as
informações que possam ser dele extraídas... Quanto ao grau de
precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e
da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.
9.1.2 Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições dessa
norma serão denominados laudo de avaliação. O grau de
fundamentação atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos
casos em que o grau mínimo I não for atingido, devem ser indicados e
justificados os itens das tabelas de especificação que não puderam ser
atendidos e os procedimentos e cálculos utilizados na identificação do
valor.

Em seguida a NBR 14653-2 apresenta tabelas de enquadramento para que o Engenheiro de

avaliações possa classificar os laudos com notas de I a III para graus de fundamentação e
precisão, onde I seria a pior nota e III a melhor nota.

Como pode-se perceber na página 5 nenhuma classificação foi dada em relação a precisão.
Observamos ainda que o perito afirma ter obtido o grau de fundamentação I no laudo, sem ter
demonstrado objetivamente como. Vejamos os quadros de enquadramento da fundamentação
para o método comparativo direto de dados de mercado de acordo com a norma:
 12

Continuação da tabela na página seguinte da norma:

 13

Ou seja, se ele tivesse utilizado essa metodologia para tratamento ele necessitaria demonstrar,
como obteve o grau de fundamentação em relação aos 6 parâmetros normativos acima
descritos pela norma.

A norma ainda tem outra metodologia para o método comparativo direto de dados de mercado,
que seria o tratamento por fatores. Se ele tivesse usado o tratamento por fatores:
 14

Ou seja, se ele tivesse utilizado essa metodologia para tratamento ele necessitaria demonstrar,
como obteve o grau de fundamentação em relação aos 4 parâmetros normativos acima
descritos pela norma.

Nada disso foi demonstrado.

Portanto o Laudo não permite afirmar qual o grau de fundamentação adotado e sequer
apresenta o grau de precisão.

9.4. QUANTO A METODOLOGIA:

Vejamos o que define a norma:

6.6 Escolha da metodologia

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem
avaliando, o objetivo e a finalidade da avaliação e os dados de mercado
disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que
possível, preferir o método comparativo direto de dados de mercado.

Aqui reside um grave equívoco do laudo na escolha da metodologia, visto que a quantidade e a
qualidade das amostras obtidas pelo perito se mostraram inadequadas para o uso do método.
 15

9.4.1. QUANTO A AMOSTRA:

Foram coletados conforme páginas 10 e 11 do laudo apenas 6 dados para referência de preços
e sem nenhuma homogeneização e tratamento técnico dos dados obtidos.

Quanto a quantidade de dados a norma NBR 14653-2 apresenta em sua tabela I que a
quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados seja:

• 6(K+1) para enquadramento no Grau III

• 4(K+1) para enquadramento no Grau II
• 3 (K+1) para enquadramento no Grau I

Onde K, é o número de variáveis independentes, no caso o perito optou por escolher apenas
uma variável independente, que seja a área. Ou seja, a quantidade de dados mínimas para essa
avaliação seriam 6 se todos fossem utilizados.

Importante salientar que o aspecto número de dados é apenas um de 6 elementos que devem
ser levados em consideração para enquadramento do grau de fundamentação.

No caso o perito optou sem nenhum tipo de tratamento técnico por considerar os 6 dados em
seu cálculo, mesmo esses dados se mostrando totalmente discrepantes com o imóvel avaliando.
Senão vejamos, o terreno avaliando de acordo com o laudo tem 13.877,28 m² em compensação
os dados obtidos para comparação foram:

% da área do do
Área (m²)
Avaliando
Avaliando 13877,28
Amostra 1 6750 -51,36%
Amostra 2 7200 -48,12%
Amostra 3 11000 -20,73%
Amostra 4 4060000 29156,45%
Amostra 5 50000 260,30%
Amostra 6 43000 209,86%

Ou seja, na amostra coletada ou foram considerados terrenos muito pequenos, ou um terreno

enorme para a comparação, o que se torna equivocado. É como se eu pudesse comparar o preço
da compra de 1 grão de arroz, com 1 Kg e 1 tonelada. É de conhecimento instintivo que a
quantidade, ou o tamanho de um bem influencia no seu valor, isso chama-se efeito barganha.

Veja o que diz a norma NBR 14653-1:

7.2.1 O profissional da engenharia de avaliações, para alcançar o

máximo de representatividade da amostra, deve especificar claramente
as características dos imóveis que compõem a população pesquisada,
tomando como referência as características do imóvel avaliando.

E a norma NBR 14653-2:

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8.2.1.1 Planejamento de pesquisa: No planejamento de uma pesquisa,

o que se pretende e a composição de uma amostra representativa de
dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto
possível, semelhante às do avaliando, usando-se toda a evidência
disponível.

8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado

8.2.1.3.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de

uma amostra representativa para explicar o comportamento de
mercado no qual o imóvel avaliado esteja inserido e constitui a base do
processo avaliatório. Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga
o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferencialmente a
respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de
referência da avaliação, com suas principais características econômicas,
fiscais e de localização.

Portanto, além da quantidade de elementos serem insuficientes para essa avaliação os dados
coletados em mercado para ser usado como referência de comparação com o imóvel
avaliando, quer pelas grandes diferenças de áreas, bem como pelas condições de
infraestrutura, pois alguns deles possuíam muro ou ficava em estrada pavimentada, sem que
isso fosse levado em consideração ou justificado, o que definitivamente torna inconsistente o
método utilizado.

9.4.2. QUANTO AO TRATAMENTO TÉCNICO DOS DADOS

Vejamos o que diz a NBR 14653-2:

8.2.1.4.1 É recomendável, preliminarmente, a sumarização das

informações obtidas sob a forma de gráficos que mostram as
distribuições de frequências para cada uma das variáveis, bem como as
relações entre elas. Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a
influência das variáveis que presumivelmente expliquem a variação dos
preços a forma dessa variação, possíveis dependências entre elas,
identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar
as respostas obtidas no mercado comas crenças a priori do engenheiro
de avaliações, bem como permitir a formações de novas hipóteses.

No tratamento de dados podem ser utilizados, alternativamente ou em

função da qualidade e da quantidade de dados e informações
disponíveis:
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- tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios,

fundamentados por estudos conforme 8.2.1.4.2 e posterior análise
estatística dos resultados homogeneizados.

- tratamento científico: tratamento de evidencias empíricas pelo uso de

metodologia cientifica que leve à indução de modelo validado para o
comportamento do mercado.

Ou seja, de acordo com a norma existem duas formas apenas de tratar os dados de uma
amostra, e nenhum dos dois critérios foram utilizados pelo Perito. Portanto, o perito não
trabalhou seus cálculos em cima de uma amostra tratada ou homogeneizada como determina
a norma.

Observando o valor unitário (R$/m²) das amostras coletadas percebe-se claramente a

incompatibilidade com o método utilizado.

Área (m²) Valor (R$) Valor/m²

Amostra 1 6750 R$ 800.000,00 R$ 118,52
Amostra 2 7200 R$ 400.000,00 R$ 55,56
Amostra 3 11000 R$ 350.000,00 R$ 31,82
Amostra 4 4060000 R$ 39.000.000,00 R$ 9,61
Amostra 5 50000 R$ 6.000.000,00 R$ 120,00
Amostra 6 43000 R$ 5.000.000,00 R$ 116,28

Vejamos o que diz a norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias/SP sobre saneamento das amostras:

a) Calcula-se a média dos valores unitários homogeneizados;

b) Adota-se como intervalo de elementos homogêneos, aquele definido
entre os limites de 30%, para mais ou para menos, do respectivo valor
médio;
c) Se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo,
adota-se essa média como representativa do valor unitário de mercado;
d) Caso contrário, procura-se o elemento que, em módulo, esteja mais
afastado da média, que é excluído da amostra. Após a exclusão,
procede-se como em a) e b), definindo-se novos limites
e) Se elementos anteriormente excluídos passarem a estar dentro dos
novos limites devem ser reincluídos;
f) Este processo deve ser reiterado até que todos os dados atendam o
intervalo de +/- 30% em torno da última média;
g) Se houver coincidência de mais de um elemento a ser excluído na
etapa d), deve-se excluir apenas um, devidamente justificado; disponível
em
https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/infraestru
tura/arquivos/ACESSO%20WEB%20novo/DESAPROPRIACAO/norma_im
oveis_.pdf

Se tentássemos sanear a amostra com o procedimento acima, veja o que aconteceria:

 18

AMOSTRA
Valor/m² Distância a Média
Amostra 1 R$ 118,52 R$ 43,22
Amostra 2 R$ 55,56 0
Amostra 3 R$ 31,82 -R$ 43,48
Amostra 4 R$ 9,61 -R$ 65,69
Amostra 5 R$ 120,00 R$ 44,70
Amostra 6 R$ 116,28 R$ 40,98
Média R$ 75,30
1,3x Média R$ 97,89
0,7x Média R$ 52,71

Em um primeiro momento todas a amostra, com exceção de um elemento, estaria fora do

intervalo homogêneo. Excluindo o elemento mais afastado da média em módulo teríamos:

SANEAMENTO I
Valor/m² Distância a Média
Amostra 1 R$ 118,52 R$ 30,08
Amostra 2 R$ 55,56 -R$ 32,88
Amostra 3 R$ 31,82 -R$ 56,62
Amostra 4
Amostra 5 R$ 120,00 R$ 31,57
Amostra 6 R$ 116,28 R$ 27,84
Média R$ 88,43
1,3x Média R$ 114,96
0,7x Média R$ 61,90

Excluído o primeiro elemento, a amostra remanescente inteira estaria fora do intervalo

homogêneo. Excluindo um segundo elemento, o mais afastado da média em módulo teríamos:

SANEAMENTO II
Valor/m² Distância a Média
Amostra 1 R$ 118,52
Amostra 2 R$ 55,56 -R$ 47,03
Amostra 3
Amostra 4
Amostra 5 R$ 120,00
Amostra 6 R$ 116,28
Média R$ 102,59
1,3x Média R$ 133,36
0,7x Média R$ 71,81
 19

Excluído o segundo elemento, a amostra remanescente ainda teria um elemento fora do

intervalo homogêneo. Excluindo um terceiro elemento, o mais afastado da média em módulo
teríamos:

SANEAMENTO III
Valor/m² Distância a Média
Amostra 1 R$ 118,52
Amostra 2
Amostra 3
Amostra 4
Amostra 5 R$ 120,00
Amostra 6 R$ 116,28
Média R$ 118,27
1,3x Média R$ 153,75
0,7x Média R$ 82,79

Ou seja, apenas 3 elementos restariam na amostra saneada, o que seria insuficiente para a
realização da avaliação com grau de fundamentação mínimo, conforme tabela I da Norma já
citada anteriormente.

Isto, prova que a amostra era insuficiente e não homogênea com o dado avaliando, o que
resultaria em um LAUDO SEM FUNDAMENTAÇÃO.

9.5. QUANTO AO PARECER TÉCNICO DE PRODUTIVIDADE AGRÍCOLA

9.5.1. QUANTO A NORMA:

Para as avaliações dos componentes dos Imóveis rurais existe uma norma, a NBR 14653-3 que
em nenhum momento foi citada no referido documento. Porém, por se tratar de uma avaliação
a mesma está sujeita aos rigores também da norma NBR 14653-1.

9.5.2. QUANTO A PROFISSIONAL:

Nas considerações gerais:

As avaliações produtivas agronômicas tiveram como base os

levantamentos realizados pela ENGENHEIRA XXX...

Verificando junto ao site do CREA, que tem área de consulta de profissionais de forma pública e
gratuita, e que deveria ser verificado pelo perito diga-se de passagem, a profissional encontra-
se inadimplente desde 2014, conforme imagem abaixo retirado de consulta no dia 06 de Junho
de 2020.

Vejamos o que diz a lei 5194/66:

 20

Art. 63. Os profissionais e pessoas jurídicas registrados de

conformidade com o que preceitua a presente lei são obrigados ao
pagamento de uma anuidade ao Conselho Regional, a cuja jurisdição
pertencerem.

Sendo assim a profissional não cumpriu com suas obrigações e vejamos as consequências
dispostas na mesma lei:

Art. 64. Será automaticamente cancelado o registro do profissional ou

da pessoa jurídica que deixar de efetuar o pagamento da anuidade, a que
estiver sujeito, durante 2 (dois) anos consecutivos sem prejuízo da
obrigatoriedade do pagamento da dívida.

Parágrafo único. O profissional ou pessoa jurídica que tiver seu

registro cancelado nos têrmos dêste artigo, se desenvolver qualquer
atividade regulada nesta lei, estará exercendo ilegalmente a profissão,
podendo reabilitar-se mediante novo registro, satisfeitas, além das anuidades
em débito, as multas que lhe tenham sido impostas e os demais emolumentos
e taxas regulamentares.

Portanto, o registro profissional da Engenheira deve ser considerado cancelado e a mesma por
desenvolver essa atividade regulada exerceu ilegalmente a profissão.

Art. 67. Embora legalmente registrado, só será considerado no

legítimo exercício da profissão e atividades de que trata a presente lei o
profissional ou pessoa jurídica que esteja em dia com o pagamento da
respectiva anuidade.

Art. 68. As autoridades administrativas e judiciárias, as repartições

estatais, paraestatais, autárquicas ou de economia mista não receberão
estudos, projetos, laudos, perícias, arbitramentos e quaisquer outros
trabalhos, sem que os autores, profissionais ou pessoas jurídicas; façam
prova de estar em dia com o pagamento da respectiva anuidade.

Sendo assim o judiciário não deve acolher o laudo por possuir parte dele autoria de
profissional com registro cancelado.

9.5.3. DA METODOLOGIA

Conforme item 10.6 da norma NBR 14653-3

 21

10.6.1 Na avaliação em separado das culturas, recomenda-se o emprego

do método da capitalização da renda para a identificação do valor
econômico, onde devem ser observados os procedimentos previstos em
8.2.2. Convém que as planilhas de custeio sejam anexadas aos laudos.
10.6.2 Recomenda-se que o valor econômico corresponda ao valor
presente líquido de um fluxo de caixa, resultante de receitas e despesas
inerentes ao bem, descontado a uma taxa de atratividade de igual
risco, considerado o prazo do ciclo da cultura.

A engenheira agrônoma XXX não usou o método recomendado pela norma e nem justificou o
não uso.

“Para obtenção dos valores, foi usado método comparativo direto com
os valores de mercado, tendo em vista a obtenção mais precisa das
informações”.

Porém não existe na norma esse método.

Imaginamos que o profissional se refere ao Método Comparativo direto de dados de mercado

porém não há norma previsão de comparação de culturas.

Ainda segundo a engenheira;

Foram utilizados roteiro de entrevistas para levantamento das

informações...

Quanto ao roteiro de entrevistas. Por que o mesmo não foi juntado ao laudo para que ficasse
demonstrada de forma clara e transparente os fundamentos do laudo?

Prossegue a engenheira:

Todas as fontes consultadas foram cercadas do rigor científico das

informações e características, antes mesmo do fornecimento das
informações solicitadas, do ponto de vista das idades e estágios de
produção e idade das mesmas.

Após a coleta e análise das informações primárias (coletadas a campo)

foram realizadas pesquisas para subsidiar (levantamento secundário) a
elaboração do presente parecer. Para a definição dos valores foram
levantadas também informações de mercado junto a fontes
selecionadas que pudessem responder com fidelidade as questões dessa
avaliação, observando sempre a idoneidade da fonte da informação....

Ora, que fontes são essas que não podem ser citadas em um documento técnico isento que
permitam uma consulta ou confirmação dos dados obtidos?

Onde encontra-se a demonstração da coleta e análise das informações?

 22

9.5.4. QUANTO AS CULTURAS:

No referido laudo na tabela I foram apresentados dados sem as fontes de informações:

a) Produção por planta ano (em Kg) (Qual a fonte?)

b) Produção durante o tempo de vida útil (Qual a fonte que determinou a vida útil de cada
frutífera?)
c) Valor unitário (Onde estão os dados de mercado para se chegar a esse preço visto que
foi usado o método comparativo direto de dados de mercado?)

Embora não dita a fonte no Laudo, qualquer pessoa, por mais leiga que seja pode encontrar
algumas dessas informações (embora apenas uma única fonte não seja suficiente) no site:

http://www3.ceasa.gov.br/prohortweb/?page=reports.consulta_relatorio_preco_medio_mens
al

Vamos mostrar alguns exemplos:

9.5.4.1. Banana (no Laudo não especifica o tipo):

Ambos ao valores bem abaixo do valor de R$ 3,15 no laudo.

9.5.4.2. Laranja:

Valor do Laudo: R$ 3,15

9.5.4.3. Limão:

Valor do Laudo: R$ 6,30

9.5.4.4. Mamão:
 23

Valor do Laudo: R$ 3,68

Isso considerando o preço direto ao consumidor, não levando em conta, por exemplo, que
geralmente o produtor vende no atacado para os distribuidores ou feirantes, por um valor ainda
mais baixo.

Outra pergunta que se faz, toda a produção será vendida? Não há nenhuma perda? Não há
nenhum investimento para a produção? É um negócio ausente de riscos? Qual o valor presente
líquido do negócio?

9.5.5. QUANTO AS ESPÉCIMES FLORESTAIS MADEIRÁVEIS:

9.5.5.1. Volume:

Foi considerado todo o volume, porém:

a. Não foi considerada perda no beneficiamento.

9.5.5.2. Valor:

Qual a fonte da pesquisa de valores já que foi utilizado o método comparativo direto de dados
de mercado?

Outras fatos não levados em consideração no laudo.

a. Não foi considerado custo no transporte da madeira até a madeireira.
b. Não foi considerado o próprio custo do beneficiamento.
c. Não foi considerado custos de legalização para o extrativismo da madeira.
d. Não foi considerado o custo de armazenagem e comercialização das peças.

Em resumo: Em relação as culturas e madeira o laudo não levou em consideração valor

presente líquido de um fluxo de caixa, resultante de receitas e despesas inerentes ao bem,
descontado a uma taxa de atratividade de igual risco, considerado o prazo do ciclo da cultura
como recomenda a norma NBR 14653-3.

9.5.6. DO MEMORIAL DE CÁLCULOS E TABELAS

Observa-se que foi considerada uma simples média para obtenção do valor de mercado dos
imóveis, sem nenhum tratamento dos dados e nem levando em consideração a
heterogeneidade dos dados coletados, principalmente em relação as áreas, muito discrepantes
em relação ao avaliando, ou a infraestrutura.

Quanto aos valores da casa de taipa, barraca de estocagem, poço artesiano e açude nada foi
demonstrado como fonte de obtenção de valor.
 24

Quanto ao custo da casa de alvenaria, não foi justificado o uso do CUB desonerado. Também
não foi justificado e nem dada a fonte do percentual de depreciação em 10%.

Também não foi considerado no cálculo o BDI conforme tabela de grau de fundamentação
previsto na norma NBR 14653-2.

10. CONCLUSÃO:

Para ser considerado um Laudo de Avaliação deve haver:

a) fundamentação técnica e científica

b) elaboração por um profissional da engenharia de avaliações
c) estar em conformidade com a norma NBR 14653-1.
 25

Como pudemos demonstrar nada disso se apresenta como característica do laudo pericial
apresentado.

Para que o resultado do laudo fosse o valor de mercado necessitaria se descobrir a quantia mais
provável pela qual se negociaria voluntária e conscientemente um bem, em uma data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.

Utilizar um valor médio que não representa as condições do mercado vigente não me parece
que possa ser levado em consideração como uma fundamentação técnica e científica que se
espera de laudo pericial.

Portanto, sugerimos a anulação da devida perícia com a convocação de um Engenheiro

Avaliador, preferencialmente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias, pois trata-se de
uma instituição que capacita seus profissionais e tem regas rígidas para filiação, como a
comprovação de conhecimento técnico-científico.

Que a nova perícia tenha de 30 a 60 para realização, para que possa ser feita com calma e
fundamento.