AVALIAÇÃO PERICIAL DE EMPREENDIMENTOS

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 NOSSA HISTÓRIA

A nossa história inicia com a realização do sonho de um grupo de empre-

sários, em atender à crescente demanda de alunos para cursos de Graduação
e Pós-Graduação. Com isso foi criado a nossa instituição, como entidade ofere-
cendo serviços educacionais em nível superior.

A instituição tem por objetivo formar diplomados nas diferentes áreas de

conhecimento, aptos para a inserção em setores profissionais e para a partici-
pação no desenvolvimento da sociedade brasileira, e colaborar na sua formação
contínua. Além de promover a divulgação de conhecimentos culturais, científicos
e técnicos que constituem patrimônio da humanidade e comunicar o saber atra-
vés do ensino, de publicação ou outras normas de comunicação.

A nossa missão é oferecer qualidade em conhecimento e cultura de forma

confiável e eficiente para que o aluno tenha oportunidade de construir uma base
profissional e ética. Dessa forma, conquistando o espaço de uma das instituições
modelo no país na oferta de cursos, primando sempre pela inovação tecnológica,
excelência no atendimento e valor do serviço oferecido.

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Sumário

CONCEITOS ....................................................... Erro! Indicador não definido.

AVALIAÇÃO PERICIAL.......................................................................................7

EMPREENDIMENTOS………………………………………………………………12

PERÍCIA DE ENGENHARIA..............................................................................16

PERITO..............................................................................................................20

PERÍCIA ............................................................................................................25

REFERÊNCIAS.................................................................................................30

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 CONCEITOS

Definição:

Avaliação (extrajudicial) ou Perícia (judicial) de Imóveis é a definição téc-

nica do valor de mercado dos bens (tangíveis) ou de direitos ou frutos sobre eles
(intangíveis).

Os bens tangíveis identificados materialmente são os imóveis urbanos,

rurais e industriais, as máquinas e equipamentos, matéria-prima, enquanto que
na categoria dos intangíveis se incluem o fundo de comércio, os lucros cessan-
tes, as marcas e patentes, de acordo com procedimentos técnicos definidos por
normas específicas.

Aplicações:

· Comercialização (venda e locação);

· Atualização do valor de ativos;

· Avaliação para fins de seguro, hipotecários, garantias;

· Análise de carteira de portfólios imobiliários;

· Análise de investimentos imobiliários (lastro);

· Determinação de valor de mercado;

· Análises de viabilidade de empreendimentos;

· Análise de “highest and best use”;

· Desapropriações e Servidões Administrativas;

· Indenizações;

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 · Partilha de Bens;

· Revisionais e Renovatórias de Valor de Locação;

· Lançamentos Fiscais (planta Genérica de Valores)

Etc

Procedimento:

O processo de avaliação ou perícia imobiliária é regido por normas ava-

liatórias que fornecem diretrizes, consolidam conceitos, métodos e procedimen-
tos gerais para realização de avaliações de bens e exigem a necessidade de
estudos científicos de mercado, aplicação de metodologias e ferramentas esta-
tísticas específicas.

Tais procedimentos estão previstos pela Associação Brasileira de Nor-

mas Técnicas através da NBR 14.653-1 a 5

Métodos:

Método Comparativo Direto:

Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos,

casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, entre outros, sempre que
houver dados semelhantes ao avaliando;

Método Involutivo:

Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao

avaliando e parte da mensuração de receita de um empreendimento a ser cons-
truído no local do terreno, retrocedendo até chegar no valor da área. Exemplo:
avaliação de glebas;

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 Método Evolutivo ou de Custo de Reprodução:

Indicado para obter o valor de mercado no caso de inexistência de dados

amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão,
galpões, entre outros;

Método da Capitalização de Renda:

Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como

shopping centers e hotéis;

Método para Quantificação do Custo do Bem:

Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.

Diferenciais da Saber Fazer:

A Saber Fazer reuniu profissionais com vasta experiência nos campos

da engenharia, arquitetura, imobiliário, marketing, economia e tecnologia da in-
formação, com habilidade orçamentária, de coleta e tratamento de dados e aná-
lise de mercado para oferecer a recomendação mais embasada possível para
tomada de decisão pelo contratante.

Certificação no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI)

sob o n. 011991;

Certificação de Perito Judicial;

Experiência na avaliação de terrenos, imóveis residenciais, comerciais e

industriais, para fins de venda e locação, para pessoas físicas e jurídicas de per-
fis variados (incorporadores, terrenistas, investidores, locadores, locatários, etc)
e em diversas cidades (capital, interior, litoral e outros estados).

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 AVALIAÇÃO PERICIAL

Além de auxiliar diversos empreendimentos privados, a avaliação peri-

cial de bens é essencial para o funcionamento dos processos. A partir de normas
técnicas, o perito demonstra o valor e o estado de imóveis, veículos, pertences,
animais de produção etc. Portanto, gera uma prova que pode motivar decisões
judiciais e negociais.

Não por acaso, a especialização é um excelente caminho para a ascen-

são profissional. Tribunais, cartórios, instituições financeiras, imobiliárias, incor-
poradoras, escritórios de advocacia, há um sem-número de locais em que os
conhecimentos e habilidades do perito trarão reconhecimento e boa remunera-
ção.

A seguir, abordamos as principais características do segmento. Para en-

tender a importância da avaliação pericial e descobrir uma excelente área para
fazer uma pós-graduação, continue a leitura deste artigo!

O que é a perícia de bens?

A perícia de bens é a área responsável pela comprovação do estado,

situação ou valor de propriedades móveis, imóveis ou semoventes (animais).
Para isso, o perito utiliza parâmetros definidos em normas técnicas, bem como
os métodos de trabalho aprendidos em especializações.

Nos processos judiciais, as atividades realizadas podem ser de três ti-

pos:

exame;

vistoria;

avaliação.

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 Os dois primeiros têm o objetivo de levantar informações sobre a propri-
edade. O exame é a modalidade realizada em bens móveis e semoventes, ao
passo que a vistoria cuida dos bens imóveis. Em ambos, é comum o profissional
receber uma lista prévia de questionamentos para serem respondidos.

Por sua vez, a avaliação pericial de bens consiste na apreciação da pro-

priedade. Diante de imóveis, veículos, pertences, marcas, créditos etc., o perito
será o responsável por dizer quanto o item escolhido vale em dinheiro.

Para que ela serve?

A avaliação pericial de bens é fundamental tanto para atividades do setor

público como do setor privado. Consequentemente, o mercado profissional é
bastante amplo, e profissionais de diferentes segmentos podem ver utilidade na
especialização.

Na carreira pública, a principal área de atuação é o processo judicial. O

perito é quem dá as informações necessárias para avaliar os bens na execução
judicial. A partir desses dados, a propriedade será usada para satisfazer o direito
do credor.

Um detalhe importante é a relevância da qualificação para os oficiais de

justiça. O CPC de 2015 consolidou a função de avaliação judicial como parte do
trabalho desses profissionais. Logo, com uma qualificação específica na área,
as chances de subir na carreira são mais elevadas.

Já no mercado privado, a avaliação de bens é uma ferramenta para au-

xiliar as negociações, especialmente na garantia, na compra e venda e na cor-
retagem. Não à toa, imobiliárias e instituições financeiras estão entre os princi-
pais usuários desses serviços.

Por fim, os escritórios de advocacia podem buscar a perícia para funda-

mentar defesas ou requerimentos relacionados aos bens. Por exemplo, se o va-
lor indicado pelo perito está muito baixo ou muito elevado, a melhor medida para
contestar é usar a avaliação de outro especialista.

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 Como funciona a avaliação pericial?

O perito precisa estar capacitado em duas frentes. A primeira é o conhe-

cimento do objeto da perícia, ou seja, as características de bens móveis, imóveis
e semoventes. O segundo é o domínio dos métodos e normas técnicas que es-
tabelecem, etapa por etapa, como chegar ao valor da propriedade.

Em relação às etapas, normalmente o passo a passo é o seguinte:

Pesquisa de mercado

Após receber incumbência, o perito levantará as informações de bens

similares. Para isso, analisará a propriedade: características, localização, estado
de conservação etc. Posteriormente, reunirá os preços de patrimônios similares
na região — os preços dos apartamentos, dos automóveis, das cabeças de
gado, entre outros, conforme o caso.

Homogeneização

Os bens pesquisados, embora similares, não serão idênticos. Por exem-

plo, se dois imóveis estão próximos à praia, a tendência é que o mais perto seja
ligeiramente mais bem localizado. Logo, esse fator — a localização — deve pas-
sar por um processo no qual descobriremos quanto ele influencia o valor e qual
é a diferença para as demais propriedades.

Os fatores que passam por essa homogeneização são indicados pelas

normas técnicas da ABNT. Além disso, podem ser quantitativos ou qualitativos.
Os cômodos, o tamanho da fachada e afins são quantitativos, pois o número de
unidades ou metros muda o valor. Já a localização é qualitativa, já que compa-
ramos as residências e vemos qual é a melhor delas.

Análise estatística

Após identificar quais são os fatores, o passo seguinte é buscar o valor

provável, confrontando as características. Isto é, utilizamos cálculos matemáti-
cos, consideramos as diferenças entre os paradigmas — bens que servem de

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base de comparação por representar as propriedades similares — e a proprie-
dade avaliada, com o objetivo de definir os valores em moeda.

Laudo

O passo final é a descrição do valor do bem em um relatório, demons-

trando quais foram os procedimentos adotados. Com isso, permite-se não ape-
nas entender como o resultado foi obtido, mas também a revisão por outro pro-
fissional.

Vale ressaltar que, durante as etapas, outras técnicas podem ser neces-
sárias a depender das características da propriedade. Não à toa, as normas re-
gulamentares registram inúmeros procedimentos de perícia.

Quais são as normas que a avaliação deve seguir?

A entidade responsável pela regulamentação do segmento é a Associa-

ção Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Nas avaliações, a norma mais im-
portante é a NBR 14653, com suas diversas partes.

A primeira, NBR 14653-1, estabelece os “Procedimentos gerais de ava-

liação de bens imóveis”. Ela traz as atividades em comum, independentemente
do tipo de bem avaliado, especialmente os métodos. A partir de então, temos as
regulamentações específicas, de acordo com o objeto da perícia:

NBR 14653-2 — Avaliação de bens imóveis urbanos;

NBR 14653-3 — Avaliação de bens imóveis rurais;

NBR 14653-4 — Avaliação de empreendimentos;

NBR 14653-5 — Avaliação de máquinas, equipamentos, instalações e

bens industriais em geral;

NBR 14653-6 — Recursos naturais e Ambientais;

NBR 14653-7 — Bens de patrimônios históricos e Artísticos.

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 A ênfase dos estudos e das regulamentações são os bens imóveis. Afi-
nal, esse é o caso em que existe maior dificuldade em definir o valor. No entanto,
o conteúdo das NBRs também trazem informações valiosas para apreciar outras
propriedades.

Por que se especializar?

O trabalho do perito é pautado pelo domínio de metodologias e normas

técnicas. É assim na perícia contábil, na digital, na criminal e também na de
bens. Por isso, o passo principal para atuar no segmento é a qualificação profis-
sional.

Na pós-graduação em Avaliação Pericial de Bens e Direitos do CEJUR,

você receberá os instrumentos teóricos e práticas para exercer construir
uma carreira sólida. A especialização contempla os tópicos centrais de cada uma
das NBRs, como procedimentos gerais, imóveis urbanos, imóveis rurais e patri-
mônio histórico e artístico.

Sendo assim, o curso será uma formação completa para atuar com a
avaliação pericial de bens, oferecendo as condições para quem deseja se espe-
cializar, mudar para essa carreira ou fazer a reciclagem profissional.

O Laudo de Avaliação de Imóveis deve ser elaborado de acordo com

a NBR-14.653 – Avaliação de bens, da ABNT (Associação Brasileira de Nor-
mas Técnicas). O resultado final é um laudo isento e que possibilita a tomada
de decisão mais acertada, minimizando ou eliminando um eventual conflito.

O Laudo de Avaliação deve preencher requisitos mínimos descritos na

Norma Técnica para ter validade e ser aceito para a finalidade à qual se destina.
O método escolhido pelo Perito Avaliador deve ser o mais adequado para a vo-
cação do imóvel, ainda de acordo com a Norma Técnica.

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 A avaliação de imóveis determina o valor real de mercado para o mo-
mento na qual foi executada. Como o mercado imobiliário é muito dinâmico, no
sentido financeiro, o mesmo imóvel pode ser avaliado com diferentes valores em
momentos diferentes, refletindo diretamente o mercado no qual está inserido.
Desta forma, o laudo de avaliação de imóvel tem um prazo de validade.

Exemplos de finalidades do laudo de avaliação de imóvel são: operações

de compra e venda, partilha de bens, operações de garantia, atualização patri-
monial, revisão de tributos, estudos de viabilidade de empreendimentos, renova-
ção de contrato de aluguel, ou qualquer outra situação que envolva patrimônio
imobiliário.

Os clientes principais do laudo de avaliação de imóvel são: pessoas físi-

cas, incorporadoras, construtoras, bancos, governos, poder judiciário (em ações
de partilha de bens, usucapião, indenização, etc), concessionárias de serviços
públicos (energia elétrica, água, gás, telefonia, etc) entre outros.

EMPREENDIMENTOS

Nesse momento desafiador, direcionar investimentos imobiliários não é

uma tarefa fácil, portanto, segue 5 tipos de empreendimentos que podem ser
alternativas de maior rentabilidade

Se nos grandes centros os estúdios são a sensação, no interior do país

os loteamentos continuam com bastante força, especialmente em regiões onde
o agronegócio tem se destacado.

Em tempos de crise, uma preocupação frequente dos profissionais do

mercado de lançamentos imobiliários diz respeito ao direcionamento de seus in-
vestimentos.

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 Por isso, eles têm buscado investir em empreendimentos imobiliários
rentáveis, capazes de oferecer um retorno mais rápido. Se você também quer
saber quais são esses empreendimentos para direcionar melhor os seus inves-
timentos, listamos os 5 mais rentáveis do momento. Confira:

1. Imóveis residenciais do segmento popular: rentabilidade aliada à

alta procura

O segmento popular é uma das grandes bolas da vez no Brasil, e, com

a crise econômica, ele tem sido a opção de várias incorporadoras que não bus-
cam, apenas, se manter competitivas, mas também querem se destacar no mer-
cado.

Veja o exemplo da MRV. Focada na habitação popular, ela foi eleita esse
ano pela quarta vez consecutiva como a maior incorporadora do Brasil, segundo
o ranking ITC- As 100 maiores da construção. Hoje, ela está à frente em uma
série de indicadores: número de lançamentos, vendas, lucro líquido e receita
líquida operacional.

O foco da MRV, e das incorporadoras de sucesso desse segmento, di-

vide-se entre o Minha Casa Minha Vida e outros tipos de imóveis focados em
famílias de baixa renda.

Embora o programa tenha sido alvo de muitos boatos nos últimos tem-
pos, sua continuidade foi confirmada pelo Ministério das Cidades. A terceira fase,
que foi anunciada com previsão de 2 milhões de unidades a serem lançadas até
2018, deve sofrer algumas alterações, mas está garantida. Por isso, o segmento
popular ainda figura entre os empreendimentos imobiliários mais rentáveis.

2. Imóveis de alto padrão: investimentos baseados na inteligência

de mercado

Assim como a habitação popular, os imóveis de alto padrão também es-

tão entre os empreendimentos imobiliários mais rentáveis, e essa boa fase dos
imóveis mais caros se deve a uma série de fatores.

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 Um dos problemas que tem sido enfrentado por quem trabalha com ven-
das é a dificuldade de obtenção de financiamento imobiliário. Segundo a Asso-
ciação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, no último mês
de abril o montante total de financiamento imobiliário foi de R$ 3,5 bilhões, contra
R$ 9,2 bilhões no mesmo período em 2015. Isso representa uma queda de 62%,
e é nesse ponto que o segmento de alto padrão sai ganhando, já que é menos
dependente de financiamento do que os imóveis de valores populares ou inter-
mediários.

O segmento de alto padrão também sai na frente, pois as famílias com

renda maior costumam ser as últimas a sentir os efeitos das crises, por isso seu
poder aquisitivo não é prejudicado, e elas continuam mantendo seus hábitos de
consumo, mesmo quando outros segmentos se retraem.

Estrangeiros ou pessoas que têm investimentos fora do país também

ganharam com a desvalorização do dólar, outro fator que ajudou a impulsionar
esse segmento, juntamente pela discreta queda no valor do metro quadrado.

3. Estúdios em grandes centros: nicho imobiliário em expansão

Os grandes centros urbanos do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro,

Belo Horizonte e suas cidades metropolitanas, têm visto um movimento de valo-
rização de bairros mais centrais com o ressurgimento dos lançamentos imobiliá-
rios nessas regiões, que costumam ser ricas em transporte público e conveniên-
cias.

O perfil de quem busca esses empreendimentos, que, em geral, são

compactos e exigem menos cuidados com manutenção, costuma ser de estu-
dantes ou profissionais que moram sozinhos e valorizam a praticidade desses
bairros cheios de facilidades.

Por isso, estúdios e microapartamentos têm sido cada vez mais valori-
zados nesses locais. Uma pesquisa da Imobiliária Lopes revelou que mais de
21% dos lançamentos imobiliários em São Paulo, no ano de 2013, foram de

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apartamentos com apenas 1 dormitório. E a tendência é que esses números
continuem crescendo nos próximos anos, já que, segundo o IBGE, entre 2004 e
2013, o número de pessoas que optam por morar sozinhas cresceu 35%.

4. Loteamentos no interior do Brasil: rentabilidade acompanha a va-

lorização das cidades

Se nos grandes centros os estúdios são a sensação, no interior do país

os loteamentos continuam com bastante força, especialmente em regiões onde
o agronegócio tem se destacado. Os loteamentos são hoje, juntamente com o
segmento popular, uma das grandes forças que têm puxado os números do mer-
cado, já que, juntos, os dois cresceram 20% no primeiro trimestre do ano, em
comparação a 2015.

E quando falamos em loteamentos, não consideramos apenas os terre-

nos mais populares, mas também os de alto padrão em cidades e regiões onde
o poder aquisitivo está crescendo.

Esse fenômeno começou no interior de São Paulo há alguns anos e se

espalhou para o resto do país de forma lenta. Hoje, esses loteamentos estão em
boa fase no Centro-Oeste e também partes do Norte e Nordeste brasileiros. Nes-
sas regiões, os lotes são vistos como bons investimentos, já que as cidades
ainda estão em fase de valorização, e, por isso, são bastante procurados.

5. Imóveis de 2 quartos: o perfil de busca dos consumidores

Se a sua incorporadora não atua nos extremos do mercado (popular e

alto padrão) e você não pretende mudar o foco, a melhor opção no segmento
intermediário é apostar nos imóveis mais buscados.

Segundo dados do Secovi SP, imóveis na faixa de valor entre R$200 mil
e R$ 500 mil foram os mais vendidos no primeiro trimestre do ano. Quanto às
características, os mais buscados são os de 2 dormitórios, com área privativa
entre 45m² e 65m².

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 Embora seja possível analisar dados gerais do mercado e identificar
quais são os empreendimentos imobiliários mais rentáveis, é importante ressal-
tar que, em um país continental, como o Brasil, as diferentes regiões apontam
para cenários distintos. Por isso, é sempre válido estar atento ao seu mercado
de atuação e contar com um software de BI para incorporadoras, que vai lhe
ajudar nas análises locais e a identificar os investimentos imobiliários mais ren-
táveis da sua região.

PERÍCIA DE ENGENHARIA

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 Tradicionalmente, segundo os dicionaristas, perícia é o exame técnico
de caráter especializado, ou seja, é a observação, investigação, análise, inspe-
ção ou pesquisa minuciosa de um fato, condição ou direito, realizado pelo espe-
cialista.

E a definição de perícia de Engenharia pela resolução 345 do Confea,

de 27 de julho de 1990, segue no foco da especialidade, determinando que é a
atividade que envolve a apuração das causas que motivaram determinado
evento ou da asserção de direitos.

Nessa perícia de Engenharia na Construção Civil o exame especializado

incide no planejamento, projeto, obra em execução ou concluída, visando apurar,
principalmente, a causa do evento em estudo.

Destacam-se como as mais usuais atividades desse exame de engenha-

ria, as seguintes:

a) Coleta de informes gerais (extrínsecos) – geográficas, climáticas, am-

bientais, região, vizinhança, urbanização,melhoramentos públicos, usos, costu-
mes e outros;

b) Coleta de informes específicos (intrínsecos) – projetos, especifica-

ções, manuais técnicos, normas técnicas e legislações pertinentes, e outros;

c) Vistoria – constatações gerais e específicas doevento em estudo;

d) Inspeção – análises gerais e específicas do evento em estudo;

e) Auditoria – atestamentos das conformidades e não-conformidades do

evento em estudo;

f) Ensaio – pesquisas das especificações dos materiais relativas ao

evento;

g) Protótipo –para testes do modelo.

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 Evidentemente, o resultado desse exame, ou seja, a determinaçãoda
causa do evento em questão permitirá se adotaruma série de medidas correti-
vas, ou de avaliação, posteriores, podendo-se destacar as seguintes:

a) Corrigir ou aprimorar a Qualidade;

b) Apurar responsabilidade;

c) Avaliar qualitativamente ou monetariamente;

d) Apurar eventuais desequilíbrios contratuais;

e) Indicar procedimentos de reparo ou reabilitação.

O quadro ilustrativo das principais atividades de investigação técnica e

medidas posteriores da perícia de engenharia pode ser o seguinte:

Sabendo-se que os resultados das perícias são muito utilizados no meio

judicial, para apurar responsabilidades e corrigir problemas, é usual o chama-
mento dos peritos, não só para apurar as causas, como também para darem
seus pareceres sobre as medidas técnicas corretivas ou de avaliação posterio-
resao diagnóstico.

Essas medidas, no entanto, não se confundem com as perícias de en-

genharia, pois são consultorias posteriores, como se pode observar no quadro
anterior.

Os leigos e neófitos, entretanto, costumam denominar todas as ferra-

mentas de investigação e essas medidas posteriores de “perícia”, confundindo
diagnóstico com ferramentas de investigação técnica, avaliação ou medidas de
correção técnica.

No foco da Engenharia Diagnóstica, numa visão mais detalhada e pre-

cisa, tudo se esclarece, pois a diferença entre vistoria, perícia, avaliação, apura-
ção de responsabilidade, recomendações técnicas, etc, é nítida.É sabido que a

18
perícia resulta exclusivamente no diagnóstico final e completo do evento, po-
dendo ser conceituada como a investigação técnica que determinaa origem, o
mecanismo de ação e causa de um fato, condição ou direito relativo a uma cons-
trução.

A origem pode ser endógena (projeto, execução e materiais), exógena

(fatores externos), natural (clima) e funcional (degradação e uso intenso), ca-
bendo ressaltar que a determinação da origem precedeaos diagnósticos do me-
canismo de ação e causa.

A causa, por óbvio, é o diagnóstico técnico resultante da investigação

procedida.

O mecanismo de ação é a descrição dos fatores de ação e suas influên-

cias no evento em estudo, ou seja, é a fundamentação da causa.

A perícia requer estudos aprofundados e reiterados, muitas vezes reque-

rendo ensaios tecnológicos ou mesmo a construção de um protótipo.

As perícias de engenharia na construção civil podem ser diretas ou indi-

retas. São diretas quando os exames técnicos recaem diretamente no objeto,
fato ou condição em estudo, ou indiretas, quando os exames se desenvolvem à
distância, por meios digitais ou através da análise de documentos retrospectivos
do caso em estudo.As Diretrizes Técnicas de

Engenharia Diagnóstica em Edificações elaboradas pelo Instituto de En-

genharia (www.institutodeengenharia.org.br) apresentam os conceitos, classifi-
cações, metodologia e demais procedimentos das Perícias, cabendo destacar a
sequencia recomendada desses trabalhos técnicos:

● Planejamento e coleta de informações;

● Estudo da documentação;

● Vistoria técnica;

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 ● Inspeções e Auditorias Técnicas;

● Recursos Técnicos Adicionais – levantamentos topográficos, ensaios,

protótipos e outros;

● Exames intrínsecos do objeto, fato, condição ou direito;

● Exames extrínsecos;

● Conclusão e fundamentação;

● Elaboração do laudo.

Perícia de Engenharia na Construção Civil se distingue, sutilmente, das

provas periciais preconizadas pelos juristas, e não se confunde com Avaliação
ou Medidas de Reparação.

Norma Técnica não se confunde com norma jurídica.

PERITO

De acordo com o glossário do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perí-

cias de Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP) perito é o profissional legalmente
habilitado, idôneo e especialista, convocado para realizar uma perícia. Segundo
Vendrame (1997), apud Veronesi (2004)

“O perito é individuo de confiança do juiz, sendo até denominado de

“olhos e os ouvidos do juiz”, figurando como auxiliar da justiça [...], deve reunir
os conhecimentos técnicos e científicos [...].

É justamente por isso que o perito judicial deve ter conduta incorrupta,
ética com a verdade técnica, além de expertise no assunto que irá tratar em sua
perícia, pois tem a função de apresentar ao juiz, de forma clara e precisa, sua
análise técnica para solver as dúvidas e divergências existentes no litígio em
curso.

20
 ” O novo Código de Processo Civil (CPC) trouxe consideráveis modifica-
ções quanto à nomeação do perito. Anteriormente, como descrito por Maia Neto
(1997) o juiz nomeava o perito, que era efetivado através de um despacho no
processo, publicado no Diário Oficial, no qual o cartório expedia um mandado de
intimação, que era a forma oficial pelo qual o profissional tomava ciência de sua
nomeação para realização da perícia.

De acordo com o novo CPC/2015 no art. 156, o juiz será assistido por
perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico
assim disposto:

§ 1.º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habi-

litados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro
mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.

§ 2.º Para formação do cadastro, os tribunais devem realizar consulta

pública, por meio de divulgação na rede mundial de computadores ou em jornais
de grande circulação, além de consulta direta a universidades, a conselhos de
classe, ao Ministério Público, à Defensoria Pública e à Ordem dos Advogados
do Brasil, para a indicação de profissionais ou de órgãos técnicos interessados.

§ 3.º Os tribunais realizarão avaliações e reavaliações periódicas para

manutenção do cadastro, considerando a formação profissional, a atualização
do conhecimento e a experiência dos peritos interessados.

4.º Para verificação de eventual impedimento ou motivo de suspeição,

nos termos dos Arts. 148 e 467, o órgão técnico ou científico nomeado para re-
alização da perícia informará ao juiz os nomes e os dados de qualificação dos
profissionais que participarão da atividade.

§ 5.º Na localidade onde não houver inscrito no cadastro disponibilizado

pelo tribunal, a nomeação do perito é de livre escolha pelo juiz e deverá recair
sobre profissional ou órgão técnico ou cientifico comprovadamente detentor do
conhecimento necessário à realização da perícia.

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 O novo CPC/2015 foi além, ao prever que, mesmo quando a nomeação
for feita livremente pelo juiz, deverá ser nomeado profissional ou órgão técnico
ou científico comprovadamente detentor do conhecimento necessário à realiza-
ção da perícia. Grifo nosso Quanto às avaliações periódicas do cadastro servirão
para, além da manutenção, apurar os casos de suspeição.

“Aprimorando o art. 138 do CPC de 1973, o art. 148 do CPC/2015, es-

tende os casos de impedimento e de suspeição ao membro do Ministério Pú-
blico, aos auxiliares da justiça e, de forma ampla e interessante, aos demais
sujeitos imparciais do processo. ” (BUENO, 2015).

“A vigência do novo Código de Processo Civil reforça a necessidade do

mercado por um profissional que alie a formação em engenharia civil, e áreas
afins, com conhecimentos do mercado imobiliário e do direito. ” (IPOG, 2017).

Uma grande dificuldade para o profissional iniciante é o devido reconhe-

cimento tanto em relação à atividade em si como em relação à sua remuneração.

Para Imamura (2016) com a evolução das técnicas processuais e da le-

gislação, também evoluíram as técnicas das perícias, necessitando da atualiza-
ção constante do profissional nas diversas matérias que envolvem sua atuação.
Outro ponto que o mesmo autor chama atenção, e que é de suma relevância, é
o alto custo da estrutura técnica e administrativa que o perito necessita para o
seu escritório.

Há poucos anos atrás a função do perito era exercida como um comple-

mento de sua atividade profissional, pois normalmente era funcionário de em-
presas privadas ou órgãos públicos, sendo que hoje muitos se dedicam exclusi-
vamente a atender às nomeações de Juízes ou possuem suas próprias empre-
sas para atuarem como perito do Juízo ou assistente técnico de partes, na atu-
ação na área jurídica.

Um aprimoramento válido que torna mais justa a nomeação do perito é

o § 2º do artigo 157 do CPC/2015 que, em seus termos, determina que será

22
organizada lista de peritos na vara ou na secretaria, com disponibilização dos
documentos exigidos para habilitação à consulta dos interessados, para que a
nomeação seja distribuída de modo equitativo, observadas a capacidade técnica
e a área do conhecimento.

Já o art. 157 do CPC/2015 diz que o perito tem o dever de cumprir oficio
no prazo que lhe designar o juiz, empregando toda sua diligência, podendo es-
cusar-se do encargo alegando motivo legítimo.

A escusa será apresentada no prazo de 15 (quinze) dias, (anteriormente

eram 5), contado da intimação, da suspeição ou do impedimento supervenientes,
sob pena de renúncia ao direito a alegá-la. O Art. 158 o CPC/2015 atualiza os
critérios para a inabilitação.

O perito que, por dolo ou culpa, prestar informações inverídicas respon-

derá pelos prejuízos que causar à parte e ficará inabilitado para atuar em outras
perícias no prazo de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, independentemente das demais
sanções previstas em lei, devendo o juiz comunicar o fato ao respectivo órgão
de classe para adoção das medidas que entender cabíveis.

De acordo com o art. 475 tratando-se de perícia complexa que abranja

mais de uma área de conhecimento especializado, o juiz poderá nomear mais
de um perito e a parte indicar mais de um assistente técnico. Neste caso deixa
de ser responsabilidade do perito a contratação de um consultor especialista na
respectiva área.

Para Imamura (2016) os honorários devem custear não só as atividades,

como também ser uma forma de equiparar a competência, experiência e quali-
dade dos serviços prestados. Isto porque, o engenheiro que atua na função de
perito não somente deve se apresentar como capaz ao juiz, assim como ter uma
sólida formação que inclui especializações e a aquisição de materiais que o au-
xilie em sua prática.

23
 O CPC/2015 trouxe uma grande e vantajosa inovação para todos que é
a Perícia Consensual de acordo com o art. 471, em que as partes podem, de
comum acordo, escolher o perito, indicando-o mediante requerimento ao juiz,
desde que:

I – Sejam plenamente capazes;

II – A causa possa ser resolvida por autocomposição.

§ 1º As partes, ao escolher o perito, já devem indicar os respectivos as-

sistentes técnicos para acompanhar a realização da perícia, que se realizará em
data e local previamente anunciados.

§ 2º O perito e os assistentes técnicos devem entregar, respectivamente,

laudo e pareceres em prazo fixado pelo juiz. § 3º A perícia consensual substitui,
para todos os efeitos, a que seria realizada por perito nomeado pelo juiz.

Entende-se por autocomposição a situação em que uma das partes de-

sista de exercer a sua manifestação de vontade ou a outra deixe de resistir à
pretensão, ou haja concessão de ambas as partes no sentido de firmarem um
acordo.

A expectativa é que este procedimento inovador acelere a tramitação

judicial. Para Bueno (2015) o novo CPC inovou ao permitir que as partes, obser-
vadas as exigências feitas pelos incisos do caput do art. 471, escolham perito de
comum acordo, substituindo assim a prova pericial que seria realizada por perito
nomeado pelo magistrado.

24
 PERÍCIA

A perícia é o ato da investigação onde o profissional habilitado utiliza-se

de ferramentas propicias para evidencia dos fatos e apuração das causas. Se-
gundo Brandimiller (1996) apud Veronesi Junior (2004, p.25) “Perícia é o exame
de situações ou fatos relacionados a coisas e pessoas, praticado por especialis-
tas na matéria que lhe é submetida, com o objetivo de elucidar determinados
aspectos técnicos".

Na perícia é necessário estar atento aos elementos que serão examina-

dos e posteriormente utilizados para responder às arguições das partes. Para
identificar uma causa precisa-se saber o que se está averiguando, transpondo-
se assim para um laudo claro e objetivo. Ainda de acordo com Veronesi Junior
(2004, p.25) “A perícia é realizada por requisição formal de instituição, pública
ou privada, ou de pessoa jurídica.

Seus resultados são apresentados através de parecer sucinto, apenas

com respostas aos quesitos formulados, ou de laudo técnico com exposição de-
talhada dos elementos investigados, sua análise e fundamentação das conclu-
sões, além da resposta aos quesitos formulados.”

Para Kempner (2013) a prova pericial é fundamental para os casos em

que as confissões, as provas documentais ou quaisquer elementos trazidos aos
autos, através dos meios previstos em lei, não são suficientes para dar subsídio
ao julgamento neste caso, é a prova pericial que norteia a decisão judicial.

O mesmo julga pertinente afirmar que a prova pericial é a bússola do

magistrado. Encontra-se disciplinada no art. 464 do novo CPC que a prova peri-
cial consiste em exame, vistoria ou avaliação, cujas definições jurídicas são:

Exame é a inspeção judicial feita por perito sobre pessoas, animais, coi-
sas móveis, livros e papéis, a fim de verificar algum fato ou circunstância ao
mesmo relativa;

25
 Vistoria é a inspeção judicial feita por perito sobre um imóvel, para veri-
ficar fatos ou circunstâncias ao mesmo relativas;

Avaliação é o exame pericial destinado a verificar o valor em dinheiro de

alguma coisa ou obrigação. No art. 472 (CPC/2015) diz que “O juiz poderá dis-
pensar prova pericial quando as partes, na inicial e na contestação, apresenta-
rem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos ou documentos elucidativos
que considerar suficientes.”

CRITÉRIOS NORMATIVOS PARA PERÍCIA DE ENGENHARIA NA

CONSTRUÇÃO CIVIL

Todos os trabalhos periciais de engenharia devem ser orientados e aten-

der às diretrizes preconizadas pelas Normas Brasileiras aprovadas pela Associ-
ação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), aplicáveis à natureza e espécie do
objeto da perícia.

A NBR 13.752/1996 é a norma que trata das perícias. Ela determina as

diretrizes básicas, conceitos, critérios e procedimentos para a realização das pe-
rícias de engenharia.

Esta Norma é exigida em todas as manifestações escritas de trabalhos

periciais de engenharia na construção civil e é aplicável às demais áreas da en-
genharia.

A realização deste trabalho é de responsabilidade e exclusiva compe-

tência dos profissionais legalmente habilitados pelos Conselhos Regionais de
Engenharia e Agronomia (CREA), de acordo com a Lei Federal nº 5194/1966 e,
entre outras, as Resoluções nos 205, 218 e 345 do Conselho Federal de Enge-
nharia e Agronomia (CONFEA).

LAUDO

O resultado do trabalho realizado na perícia é apresentado em forma de

laudo ao juiz para que este dê prosseguimento no processo e contribua na sua

26
sentença. No glossário do IBAPE/SP apud Medeiros Junior e Fiker (2013) o
laudo é um parecer técnico escrito e fundamentado, emitido por um especialista
indicado por autoridade, relatando resultados de exames e vistorias, assim como
eventuais avaliações com ele relacionadas. No laudo deve-se evitar palavras de
sentido ambíguo ou confuso, ainda que necessite apresentar termos técnicos,
objetivando facilitar assim a sua leitura e compreensão do mesmo. Segundo Me-
deiros Junior e Fiker (1996, p.31)

O laudo é o resultado da perícia expresso em conclusões escritas e fun-

damentadas, devendo conter fiel exposição das operações e ocorrências das
diligências, concluindo com pare cer justificado sobre a matéria submetida a
exame do especialista e respostas objetivas aos quesitos formulados pelas par-
tes e não impugnados pelo juízo.

O laudo deve ser imparcial e de inteira responsabilidade com a verdade

técnica, baseando-se nas perguntas elaboradas em forma de quesitos, mas não
somente a estas, devendo o engenheiro fazer suas devidas observações e aná-
lises de acordo com o elemento a ser investigado.

Como afirmado por Yee (1999) o laudo pericial é apresentado de acordo

com os quesitos formulados pelas partes, com as respectivas respostas. Ainda
sinaliza que o perito não está adstrito somente às respostas aos quesitos, mas
ao objeto da perícia, devendo esclarecer todas as questões técnicas levantadas.

O novo CPC traz no art. 469 a possibilidade de as partes apresentarem

quesitos suplementares durante a diligência, que poderão ser respondidos pelo
perito previamente ou na audiência de instrução e julgamento.

O escrivão dará à parte contrária ciência da juntada dos quesitos aos

autos. “A novidade está na expressa possibilidade de o perito responder aos
quesitos suplementares previamente ou na audiência de instrução e julgamento,
consagrando, legislativamente, prática forense bastante difundida. ” (BUENO,
2015).

27
 Não cabe ao perito ao redigir o seu laudo interferir ou opinar para as
decisões do juiz. Como elucidado por Veronesi (2004) o objeto da perícia é o
fato ocorrido e seu nexo de casualidade e não o fato jurídico. Para a elaboração
do trabalho a ser apresentado, não existe um padrão préestabelecido, porém
existem orientações normativas, além dos quesitos, que direcionam o laudo pe-
ricial.

Como explica Medeiros Junior e Fiker (1996, p.31) A legislação não

prescreve a forma pela qual o laudo deve ser apresentado.

Constituindo a peça representativa das operações periciais, das ocor-

rências das diligências e da concatenação dos fatos que determinam as conclu-
sões do vistor, deve obedecer à orientação individual deste, razão pela qual, sem
sombra de dúvida, seria desaconselhável exigir-se respeito a fórmulas predeter-
minadas.

O deferimento é tarefa atribuída ao juiz e a sua forma de conclusão está

explicitada de forma atualizada e abrangente no CPC/2015 no art. 479 em que
diz “O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371, indi-
cando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a deixar de consi-
derar as conclusões do laudo, levando em conta o método utilizado pelo perito.”

Quando as provas coletadas ou a elaboração do laudo é julgada inefici-

ente o art. 480 estabelece que o juiz determinará, de ofício ou a requerimento da
parte, a realização de nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente
esclarecida.

§ 1º A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais

recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão dos re-
sultados a que esta conduziu.

§ 2º A segunda perícia rege-se pelas disposições estabelecidas para a

primeira.

28
 § 3º A segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar
o valor de uma e de outra.

Para Medeiros Junior e Fiker (2013) quando duas ou mais pessoas pos-
suem interesse sobre o mesmo bem ou utilidade, surge entre elas um conflito de
interesses, tal conflito pode dar lugar à manifestação da vontade de uma delas
de exigir a subordinação do interesse da outra ao próprio (pretensão). Se essa
vontade é resistida, configura-se então um litígio ou lide.

A função de decidir a lide é atribuída a um terceiro sujeito, desinteres-

sado e imparcial, que é o Estado, através de seus órgãos jurisdicionais. Quando
alguém ingressa em Juízo, geralmente o faz para obter do órgão jurisdicional
que, na primeira instância, é o juiz, uma decisão que acolha sua pretensão pondo
fim à lide.

O processo civil é, portanto, um actum trium personarum, ou seja, uma

relação entre três pessoas, em que um litigante (autor) pede a um juiz que lhe
reconheça ou faça valer um direito contra uma outra pessoa (réu).

29
 REFERÊNCIAS

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 13752: Pe-

ricias de engenharia na construção civil. Rio de Janeiro, 1996.

BRASIL, Código de Processo Civil. Lei n.13.105/2015. [S.l.], 2015. Dis-

ponível em: . Acesso em: 27 de março de 2017.

BUENO, Cássio Scarpinella. Novo Código de Processo Civil Anotado.

São Paulo: Saraiva, v. 2105, 2015.

GEROLLA, Giovanny. Carreira: Perito em Engenharia. São Paulo: Re-

vista Téchne, edição 182. 2011. Disponível em: . Acesso em: 25 de janeiro de
2017.

IBAPE/SP, INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIA DE

SÃO PAULO. Perícias de engenharia. [S.l.]: São Paulo: Pini, 2008.

IMAMURA, Ricardo Henrique de Araújo. Perícias judiciais: A importância

do perito judicial. 2016. Disponível em: . Acesso em: 27 de maio de 2017.

KEMPNER, Dorilene Bagio. A importância da prova pericial. Goiânia.

2017. Disponível em: . Acesso em: 21 de maio de 2017.

MAIA NETO, Francisco. Roteiro prático de avaliações e perícias judici-

ais. [S.l.]: Belo Horizonte: Del Rey, 1997.

_____ . _____. [S.l.]: Belo Horizonte: Del Rey, 2000

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