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EXMA. SRA. DRA. JUZA DE DIREITO DA XXXXXXXX VARA CVEL DE RIO GRANDE/RS
LAUDO DE ENGENHARIA
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NDICE
2. PRELIMINARES .................................................................................... 03
4. METODOLOGIA ................................................................................... 05
6. CONCLUSO ........................................................................................ 06
7. QUESITOS ........................................................................................... 06
1. PROCEDIMENTOS APLICADOS
1.1. Introduo
1.2. Metodologia
2. MODELO MATEMTICO
3. TRATAMENTO DOS DADOS
3.1. Pesquisa
3.2. Avaliando
3.3. Tratamento
4. DATAS DE REFERNCIA
5. RESULTADO
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1. OBJETIVO DA PERCIA
2. PRELIMINARES
3. VISTORIA E CARACTERIZAO
A vistoria ocorreu no dia 18/01/11, s 13:30h, contando alm deste perito com as
presenas do Dr. M. A. A. e Eng. G. C., respectivamente advogado e assistente tcnico da
Autora e do assistente tcnico da R, Eng. A. C. F.
Regio litornea, localizada em zona definida no Plano Diretor como UR (Unidade
Residencial), possuindo grande extenso de praia, com predominncia de habitaes
residenciais unifamiliares, relevo em forma de plancie, padro scio econmico cultural nvel
mdio, topografia em nvel, solo predominantemente arenoso permevel da classe das areias
quartzosas marinhas distrficas, com algumas zonas constitudas de relativa parcela de argila de
Atividade Alta1.
A Infra-estrutura urbana possui sistema virio, transporte coletivo, gua potvel, energia
eltrica e telefone.
As atividades existentes incluem redes bancrias, indstrias, comrcio e atividades de
profissionais liberais, mdio nvel de mercado de trabalho, sendo mais intenso em poca de
veraneio com a chegada dos turistas praia.
Os servios comunitrios disponveis compreendem escolas (municipal e estadual),
segurana, posto de sade, igreja e clubes de recreao.
Para efeito de melhor entendimento e preciso dos trabalhos periciais, junta-se a
documentao fotogrfica comentada a seguir, obtida no ato da inspeo.
1
Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)
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Foto 2- Girando um pouco a cmera para a direita, observa-se com mais clareza o terreno, o
qual delimitado por uma cerca em precrias condies.
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Foto 3- Nesta foto, visualiza-se a chegada da Rua Padre Francisco, ao local. Da esquerda para a
direita na foto; a ETE, o terreno em discusso e o empreendimento Loteamento Balnerio
Parque do Cassino, estes ltimos, separados pelo valeto.
4. METODOLOGIA
A presente percia atendeu todos os requisitos necessrios e exigidos pela NBR 13752/96
(norma que fixa os critrios e procedimentos relativos s percias de engenharia na construo
civil), em seu item 4.3.2 Requisitos essenciais. Todos foram condicionados tanto quanto
abrangncia das investigaes, confiabilidade e adequao das informaes obtidas quanto
qualidade das anlises tcnicas e ao menor grau de subjetividade emprestado pelo perito.
5. DIAGNSTICO DA SITUAO
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Existe tambm uma rede eltrica de alta tenso, que ultrapassa a rea, por via rea,
para alimentao da estao.
6. CONCLUSO
A configurao atual do terreno em questo no permite a utilizao plena por parte dos
Autores.
7. QUESITOS
7.1. QUESITOS DA AUTORA
R: No.
R: Sim. Este fato pode ser constatado da simples visualizao da foto 3, do Laudo.
3- Informe o Sr. Expert se para deslocarem-se de dentro da rea desapropriada (ETE) para rea
pblica (vias pblicas) os funcionrios da R so obrigados a transitarem por rea no
desapropriada e de propriedade dos Autores.
6- Informe o Sr. Expert se os Autores desenvolvem atividades agropastoris nas reas adjacentes
a Estao de Tratamentos de Esgotos da R.
R: Sim.
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8- Informe o Sr. Expert, a perda real de rea dos Autores em razo da necessidade de acesso
dos empregados da R Estao de Tratamento de Esgotos ETE do Cassino, uma vez
constatada rea intermediria entre a divisa da propriedade dos Autores com as vias pblicas
mais prximas.
10- Informe o Sr. Expert qual a rea (em m2) "desapropriada indiretamente", situada na parte
fronteiria entre a estao de tratamento de esgotos - ETE Cassino e a divisa da propriedade
dos Autores com a via pblica.
11- Informe o Sr. Expert, de forma geral, qual a mdia razovel de animais (gado) por hectare
em atividade de pastoreio?
R: Na criao extensiva a mdia da lotao de gado nas pastagens oscila entre 0,9 a 1
cabea por hectare.
Fonte: http://www6.ufrgs.br/ensinodareportagem
http://www.inovacao.unicamp.br/report/entrevistas/index.php?cod=285
12- Informe o Sr. Expert, o preo mdio do boi de engorda no Rio Grande do Sul.
13- Informe o Sr. Expert se existe alguma confrontao da rea dos Autores com reas da
Empresa Arcobrs Comercial e Incorporadora Ltda?
R: No.
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7.2. QUESITOS DO RU
R: No.
3- Informe se a rea objeto da indenizao em voga possui infra-estrutura bsica, qual a sua
vocao, como feito o acesso e a distncia do centro da cidade.
4- Queira o Sr. Perito avaliar, com base nos critrios da NBR-14653-2, apontando e justificando
as variveis utilizadas e informando sua pesquisa mercadolgica com fontes, para
posteriormente informar qual o valor de mercado para a rea.
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Clarel da Cruz Riet
Eng. Civil CREA 66.891-D
Perito - IBAPE 1.047/99
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ANEXO I
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1. PROCEDIMENTOS APLICADOS
1.1. INTRODUO
2
Dantas, R.A. Uma Introduo Metodologia Cientfica So Paulo- Pini, 1998
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1.2. METODOLOGIA
Pelo acima exposto, considerando que a gleba em questo no possui similar na regio,
optamos por realizar um trabalho que propiciasse um caminho que melhor traduzisse as foras
de mercado, de modo a possibilitar a estimativa do real valor do bem, de forma fundamentada.
Em data anterior a construo da ETE, a zona no entorno norte do local era definida
como AUOR (rea Urbana de Ocupao Rarefeita), sendo atualmente, de acordo com o novo
Plano Diretor, classificada como UR (Unidade Residencial) 43, portanto com maiores
possibilidades de uso, entretanto, tal condio no foi levada em considerao, visto que o
presente trabalho avaliatrio se ateve as condies de uso e valores praticados na poca.
No caso em questo, o mtodo apropriado aquele que busca entender a vocao de
uma gleba, na poca, anterior ao ano 2000, com caractersticas mistas de rural e semi-urbano.
Assim, nos inspiramos no Mtodo do ndice de Equivalncia3, apresentado no XXIII
Congreso Panamericano de Valuacin, pelo Eng. Francisco Maia Neto, cuja proposta foi trazer
discusso, a possibilidade de adoo de uma metodologia avaliatria, cujo princpio a
determinao do valor de um bem partir da anlise de um coeficiente percentual, calculado
em funo da relao entre o valor do bem em anlise e de outro, que a ele esteja
indiretamente relacionado, denominado ndice de Equivalncia.
Francisco Maia Neto observa que a aplicao desta metodologia tem sentido amplo,
desde que identifiquemos o ndice de equivalncia, ou seja, uma varivel dependente,
caracterizada por um coeficiente que refletir a relao percentual entre o valor do bem
avaliando e de outro a ele ligado indiretamente.
Neste trabalho, o valor unitrio da gleba foi calculado em funo de seu coeficiente de
paridade com terrenos vizinhos, aproximadamente 500m de distncia (Ver o sub-anexo III-A
Croqui de localizao dos terrenos), que a influenciavam, devidamente justificado e interpretado
com a utilizao da inferncia estatstica.
Coeficiente de paridade conforme definido pela antiga Norma Brasileira NBR-8951, a
"relao entre os preos unitrios apropriados exclusivamente a partir de dados de mercado,
visando a composio de modelos cuja representatividade, restrita ao local pesquisado, funo
de exame estatstico especfico."
2. MODELO MATEMTICO
3
Neto, Francisco Maia Mtodo do ndice de Equivalncia Apresentado no XXIII Congreso
Panamericano de Valuacin, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San Jos/Costa Rica.
4
Zeni, Andr Maciel Avaliao de Glebas Urbanas- Mtodo avaliatrio para glebas urbanas inserido
na NBR 8951, Norma Brasileira para Avaliao de Glebas Urbanizveis da ABNT, em 1985.
5
Portinho, Luiz Fernando R. Avaliao de reas Invadidas- 1980. Trabalho apresentado no Ciclo de
Estudos do IGEL/RS, em 1982.
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Funo potencial: Y= a Xb
Onde;
Assim, a partir dos "n" pares, ajustamos os pontos a um modelo representativo, pelo
processo dos "mnimos quadrados", para obtermos a curva matemtica atravs de regresso
simples;
A coleta dos elementos amostrais foi efetuada na zona do imvel avaliando, procurando
a melhor representatividade, em consulta a empresa LCBC, atravs da comparao com dados
de mercado referente a vendas de terrenos, realizadas no perodo 1998/1999. Ver o sub-anexo
III-A- Croqui de localizao dos terrenos.
3.2. AVALIANDO
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3.3. TRATAMENTO
Sendo,
s= Desvio padro da regresso= ((soma (Yi-Ye)^2)/(n-k-1))^0,5= 0,1119
DP= Desvio padro dos resduos= {[soma(R-Rm)^2]/(n-1)}^0,5= 0,1071
s^2 =varincia residual da regresso= (soma (Yi-Ye)^2)/(n-k-1)= 0,0125
4. DATAS DE REFERNCIA
Vistoria: 18/01/2011
Avaliao: 14 a 22/02/2011
Laudo: 23/02/2011
5. RESULTADO
Y= 68,55393085 X 0,774727309
Onde,
X= 10.232,25m2
Y= Valor Gleba avaliando= R$87.632,76
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Clarel da Cruz Riet
Eng. Civil CREA 66.891-D
Perito - IBAPE 1.047/99
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