Inspeção Predial - Lawton

Consultoria e Estudos Técnicos de Engenharia eng_lawton_parente
Eng.º Civil Lawton Parente
Inspeções Prediais
INSPEÇ ÃO PREDIAL
É a análise isolada ou combinada que descobre e faz o
entendimento dos problemas em uma edificação ou em
uma obra de Engenharia, exercendo o papel
organizacional para solução dos mesmos, prestando-se
como base fundamental para a elaboração de
documentos técnicos e métodos de reparos.
Para que serve a INSPEÇÃO PREDIAL?

• Para inspecionar os elementos e sistemas
construtivos, as instalações e os equipamentos da
edificação;
• Para avaliar o uso, a operação e a manutenção dos
itens componentes de uma edificação;
• Para determinar as anomalias e falhas prediais;
• Para estabelecer providências e prioridades.
RIO DE JANEIRO
Janeiro de
2012
Quem está reformando ou “mantendo” nossas edificações?

Até onde pode-se modificar um projeto original?
Desabamento do Edifício Liberdade – Rio de Janeiro 2012

9°
3°
ANOS 50 e ANTES DO COLAPSO

Destroços do Ed. Liberdade

SÃO PAULO
Fevereiro de
2012
O colapso ocorreu às 19h.
EDIFÍCIO SENADOR
• Prédio comercial
• Ano de construção 1978
• 14 Pavimentos – Térreo + 10 Andares + 03 Sobrelojas + Subsolo
• 74 Unidades Condominiais
Após os sinistros do início de 2012 acrescidos

de vários outros já ocorridos em diversas
cidades houve o surgimento de Leis:
Lei das Inspeções Prediais no Rio de Janeiro/RJ
e também a
Lei N° 9.913/2012 de Fortaleza/CE
Fortaleza
Março de
2015
Colapso de varanda no Edifício Versailles em Fortaleza/CE – 2015

Condições da estrutura dias antes do colapso.

Visão investigativa do Patologista
Forte indício de falha na impermeabilização da estrutura.

Forte indício de fadiga da estrutura de concreto na mesma região do colapso.

Forte indício de erro na escolha do tipo de escoramento e no seu posicionamento.

Condições da estrutura pós-colapso.

Após o colapso da varanda do

Ed. Versailles:
Decreto No. 13.616/2015 de Regulamentação

da Lei No. 9.913/2012 das Inspeções Prediais
de Fortaleza/CE
Março de 2017 – Fortaleza/CE

Fortaleza/CE - Notícia de Jornal local – 25/03/17
“Ao chegar ao 8° andar, a guarnição do Corpo de Bombeiros

percebeu que o hidrante não funcionava. Um deles acredita que
o defeito tenha sido ocasionado por falta de Inspeção Predial.
Como não tinham onde ligar a mangueira, os militares usaram 3
extintores de incêndio como primeiro ataque. Enquanto isso,
uma parte da equipe desceu para ligar as mangueiras de incêndio
do próprio prédio a viatura do CB, que estava do lado de fora do
edifício, para poder controlar as chamas. O oficial responsável
afirmou que o problema com a caixa do andar atrasou em pelo
menos 15 minutos o combate ao incêndio. As chamas foram
totalmente apagadas por volta das 22h.”
2020, 08 Anos depois da Lei os

SINISTROS continuam...
Nossas EDIFICAÇÕES continuam
precisando de
ATENÇÃO TÉCNICA!
Processo de análises patológicas:

MANIFESTAÇÃO
PATOLÓGICA
INSPEÇÃO PREDIAL REABILITAÇÃO
AÇÕES DE ELUCIDAÇÃO, ORIENTATIVAS e ORGANIZACIONAIS
DIAGNÓSTICO – Elucidação, análise e entendimento

PROGNÓSTICO – Evolução e criticidade
PRESCRIÇÃO – Medidas claras e simplificadas
Desenvolvimento de um Sinistro
Início do problema Lapso temporal Sinistro
t0 ∆t tf
03 fatores auxiliam o Engenheiro Patologista:
- Os sintomas expostos;
- O que pode ser verificado;
- O que pode ser informado.
Sintomas expostos
A edificação “fala”, cabe ao Engenheiro
Patologista ou Inspetor Predial interpretar
e entender essa linguagem através dos
sinais.
2º.
1º.
Colorações
Armaduras Expostas
Infiltrações e Umidade
Desplacamento das peças cerâmicas em fachada.
???
(tentaram calar
a edificação)
O que pode ser verificado

É importante para o do Engenheiro
Patologista ou Inspetor Predial:
A experiência e o espirito investigativo

no momento da análise da edificação.
Teste Percussivo e Teste de Arrancamento

Infiltração em laje de fosso de elevador

de difícil acesso
Manifestações Patológicas - Sujidades
Acúmulo de sujidades
Termografia
O que pode ser informado

Escutar usuários, funcionários e a
administração da edificação, essas pessoas
sempre têm informações sobre problemas
passados e atuais.
Os sintomas expostos
O que pode ser verificado
O que pode ser informado
CONHECIMENTO +
ANÁLISE TÉCNICA
Inspeção Predial
Inspeção Predial
Norma IBAPE Nacional
NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL NACIONAL – IBAPE¹

Nacional
Aprovada em assembleia nacional de 25/10/2012, baseada em
texto normativo pioneiro do IBAPE/SP, para atender à ABNT
NBR 5674², NBR 14037³, NBR 15575-1⁴ e, principalmente,
para colaborar com a “saúde dos edifícios”, sua segurança,
funcionalidade, manutenção adequada e valorização
patrimonial
____________
¹IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia;
²NBR 5674 – Norma de Manutenção em Edificações – Procedimentos;
³NBR 14037 – Norma Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações;
⁴NBR 15575-1 – 1ª Versão da Norma de Desempenho, p/ edificações residenciais até 05 pavimentos;
* NBR 16280 – Norma de Reforma em edificações.
Profissionais aptos elaboração de Laudos de IP:

- ENGENHEIROS com registro regular no Sistema
CONFEA – CREA;
- ARQUITETOS com registro regular no CAU;
- EQUIPE MULTIDISCIPLINAR – Formada por

especialistas.
1ª CLASSIFICAÇÃO DE MANIFESTAÇÕES
PATOLÓGICAS EM INSPEÇÕES PREDIAIS
ANOMALIAS e FALHAS são deficiências.
ANOMALIAS: Deficiências de ordem construtivas ou funcionais;
FALHAS: Deficiências de origem em atividades de manutenção,

uso e operação inadequadas ou inexistentes.
Anomalia de origem Endógena (ou interna)
Desprendimento
cerâmico
Infiltrações
ANOMALIAS ENDÓGENAS
Trincas
Porta empenada
A anomalia de origem Exógena (ou externo):
Acidentes
Obras vizinhas
ANOMALIAS EXÓGENAS
Explosões
Vandalismo
ANOMALIAS EXÓGENAS
SOBRECARGA
INSTALAÇÃO DE GÁS INADEQUADA
Anomalia de origem Funcional (fim de vida útil)
Desgaste de Junta
Corrosão de conexões
Anomalia de origem Natural (ação da natureza, de forma imprevisível):
Terremoto
Raio
Classificação de FALHAS em INSPEÇÕES

PREDIAIS:
- Falhas de Planejamento;
- Falhas de Execução de Serviços;
- Falhas Operacionais;
- Falhas Gerenciais.
2ª CLASSIFICAÇÃO EM INSPEÇÕES
PREDIAIS - CRITICIDADE
O GRAU DE RISCO da anomalia ou falha deve ser
classificado em:
MÍNIMO - REGULAR - CRÍTICO

O grau de risco das anomalias e falhas constatadas na

Inspeção Predial é classificado em:
5.4.3 MÍNIMO:
Pode causar pequenos prejuízos à estética ou

atividade programável e planejada, sem incidência ou
sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e
regulares, além de baixo ou nenhum comprometimento
do valor imobiliário.
Exemplos – CRITICIDADE MÍNIMA:
Vazamento de torneira
Iluminação fraca
Exemplos – CRITICIDADE MÍNIMA:
Fechadura desregulada Pintura com sujidades


5.4.2 REGULAR:
Pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo

à operação direta de sistemas, perda pontual de
desempenho (possibilidade de recuperação),
deterioração precoce e pequena desvalorização.
Exemplos – CRITICIDADE REGULAR:
Cerâmica desplacadas em piso Esquadrias com estruturas soltas

Telhamento c/ beira e bica desgastado Infiltração de água em calhas pluviais

Alguns fissuramentos Infiltração em alvenarias


5.4.1 CRÍTICO:
Pode provocar danos contra a saúde e segurança das

pessoas e/ou meio ambiente, perda excessiva de
desempenho causando possíveis paralisações,
aumento de custo, comprometimento sensível de vida
útil e desvalorização acentuada.
Exemplos – CRITICIDADE CRÍTICA:
Infiltrações em estruturas de concreto Desplacamento de cerâmica em fachada

Cabeamento de SPDA desconforme Estrutura instável

Desprendimento volumétrico Corrosão de armaduras

PREDIAIS - NÍVEL
As inspeções devem ser classificadas quanto ao
NÍVEL DE COMPLEXIDADE:
NÍVEL 1 - NÍVEL 2 - NIVEL 3

PREDIAIS – Qualidade da Manutenção
As manutenções devem ser classificadas em:
ATENDE - ATENDE PARCIALMENTE - NÃO ATENDE

PREDIAIS – Uso
As manutenções devem ser classificadas quanto

ao USO:
REGULAR - IRREGULAR
O Inspetor predial ainda pode orientar tecnicamente

a realização de:
- Métodos de reforma;
- Plano de reparos;
- Determinar prazos limites de intervenções;
- Revitalizações de sistemas construtivos;
- Plano de Uso, Operação e Manutenção.
Documentação solicitada em INSPEÇÕES PREDIAIS:
- Documentação administrativa;
- Documentação técnica;
- Documentação de manutenção e operacional.

O que deve ser

inspecionado em uma
edificação residencial?
ESTRUTURAS DE CONCRETO
ALVENARIAS
TRINCAS E FISSURAS
COBERTAS
FACHADAS
PISOS
REJUTES E JUNTAS ELÁSTICAS

RESERVATÓRIOS
PISCINAS
IMPERMEABILIZAÇÕES
ESTANQUEIDADE
DRENAGENS
ESQUADRIAS
GRADIS
INSTALAÇÕES HIDROSANITÁRIAS
INST. COMBATE A INCÊNDIO

SPDA
INSTALAÇÕES DE GÁS
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
BOMBAS
ESTRUTURAS METÁLICAS
ELEVADORES
ELEMENTOS DE INSTALÇÃO DE CONDICIONADORES DE AR

ACESSÓRIOS DE INSTALAÇÃO
ESCADAS E ACESSOS
ACESSIBILIDADE
PLAYGROUNDS
Laudo de Inspeção
Predial e
recomendações
Um laudo de IP, atendendo à Lei de Fortaleza, deve:
1. Apontar o Nível de Complexidade do estudo;

2. Definir de forma clara o local da ocorrência;
3. Expor os sintomas observados;
4. Classificar entre Anomalia ou Falha;
5. Determinar o grau de Criticidade;
Um laudo de IP, atendendo à Lei de Fortaleza, deve:
6. Prescrever as Medidas Saneadoras;

7. Informar o Tipo de Reparo;
8. Definir o prazo máximo para os reparos;
9. Apontar as prováveis causas;
10. Analisar e atestar quesitos de Uso/Manutenção.
Apresentação básica de análises técnicas de ocorrências:

COMO DETERMINAR A LISTA DE PRIORIDADE?

A maneira recomendada na publicação técnica “Engenharia
Diagnóstica em Edificações” é o método:
GUT – Gravidade, Urgência e Tendência
São atribuídos valores numéricos às manifestações patológicas

e em seguida posto em fórmula multiplicativa, gerando assim
resultados que serão postos em ordem de priorização.

GRAU GRAVIDADE PESO
CRÍTICA Perda de vida humana, do meio 10
ambiente ou do próprio edifício
ALTA Ferimentos em pessoas, danos ao 8
meio ambiente ou ao edifício
MÉDIA Desconforto, deterioração do meio 6
ambiente ou do edifício
BAIXA Pequenos incômodos ou pequenos 3
prejuízos financeiros
NENHUMA - 1
GRAU URGÊNCIA PESO

CRÍTICA Evento em ocorrência 10
ALTA Eventos prestes a ocorrer 8
MÉDIA Prognóstico de ocorrência em breve 6
BAIXA Prognóstico de ocorrência adiante 3
NENHUMA Evento imprevisto 1
GRAU TENDÊNCIA PESO

CRÍTICA Evolução imediata 10
ALTA Evolução em curto prazo 8
MÉDIA Evolução em médio prazo 6
BAIXA Evolução em longo prazo 3
NENHUMA Não evolui 1
Ex.: Numa edificação, pós Inspeção Predial, foram encontradas

as seguintes manifestações patológicas sujeitas à reparos:
• Desprendimento de peças cerâmicas em fachada;
• Piso da portaria desprendendo;
• Ausência de bico do hidrante;
• Ausência de portas divisórias de sanitários;
• Trincas e fissuras em laje térreo/sub-solo;
• Quadros elétricos com fiação solta.
Manifestações patológicas encontradas:

Desprendimento de peças cerâmicas em fachada (DCF):

G: 10 – CRÍTICO
U: 10 – CRÍTICO
T: 10 – CRÍTICO
Pontuação = 10x10x10 =1000
@eng_lawton_parente
Piso da portaria desprendendo (PPD):

G: 6 - MÉDIA
U: 6 - MÉDIA
T: 8 – ALTA
Pontuação = 6x6x8 = 288
Hidrante sem funcionamento (HSF):

G: 10 - CRÍTICA
U: 8 - ALTA
T: 8 - ALTA
Ausência de portas divisórias de sanitários (APS):

G: 3 - BAIXA
U: 10 - MÉDIA
T: 1 - NENHUMA
Trincas e fissuras em laje térreo/sub-solo (TFL):

G: 8 - ALTA
U: 10 - CRÍTICA
T: 6 – MÉDIA
Quadros elétricos com fiação solta e exposta (QFS):

G: 10 – CRÍTICA
U: 10 – CRÍTICA
T: 10 – CRÍTICA
SIGLAS GRAVIDADE URGÊNCIA TENDÊNCIA NÚMERO DE PRIORIDADE

PONTOS TEMPORÁRIA
DCF 10 10 10 1000 1º
PPD 6 6 8 288 4º
HSF 10 8 8 640 2º
APS 3 10 1 30 5º
TFL 8 10 6 480 3º
QFS 10 10 10 1000 1º
Posição Manifestações a serem reparadas – Lista de Prioridades Pts.

1º (1) Desprendimento de peças cerâmicas em fachada 1000
1º (2) Quadros elétricos com fiação solta 1000
2º Hidrante sem funcionamento 640
3º Trincas e fissuras em laje térreo/sub-solo 480
4º Piso da portaria desprendendo 288
5º Ausência de portas divisórias de sanitários 30

FACHADA
No quesito segurança e habitabilidade a
fachada impõe-se como uns dos principais itens
a serem analisados em uma Inspeção Predial:
A INSPEÇÃO DA FACHADA É ITEM

FUNDAMENTAL!
02 Situações básicas:
SEM ocorrência
de Descolamento
FACHADA
ou
com
Desprendimento
Revestimento
Cerâmico
Aderido COM ocorrência
de Descolamento
ou
Desprendimento
FACHADA com Revestimento Cerâmico SEM ocorrência de

Descolamento ou Desprendimento
‘
O QUE O INSPETOR DEVE OBSERVAR?
- Vistoriar visualmente a fachada (Dica: O sol ajuda);

- A edificação passou por alguma manutenção preventiva
ou corretiva na fachada? Qual? Quantas vezes?
- Verificar as juntas (assentamento e elásticas) e a
presença de fissuras e infiltrações.
FACHADA com Revestimento Cerâmico SEM ocorrência de

O QUE O INSPETOR DEVE RECOMENDAR?
- Substituição do material elástico das juntas de

dilatação/movimentação;
- Revisão das juntas de assentamento (rejunte);
- Tratamento de fissuras (alguns tipos);
- Lavagens para descontaminação da fachada.
Manifestações Patológicas em Juntas Elásticas
Falta de espessura do material elástico

Ressecamento do material elástico

Corpo estranho ao material da junta

Manifestações Patológicas em Juntas de Assentamento
Volumes de material faltantes - FUROS

Volumes de material faltantes - ABERTURAS

Volumes de material faltantes - ABERTURAS

Repasse generalizado de argamassa

Manifestações Patológicas – Fissuramentos
Manifestações Patológicas – Fissuramentos
Fissuramento de 45° canto de abertura

Lavagem de Descontaminação
Lavagem de Descontaminação
Acúmulo de sujidades – Poluição e fuligem

Acúmulo de sujidades – Maresia

Manifestações Patológicas - Sujidades
Acúmulo de sujidade
FACHADA com Revestimento Cerâmico COM ocorrência de

- Recorrência;
- Voluntariedade;
- Indiscriminação.
Relacionando à quantidade de eventos em que os 03 fatores ocorrem.

Considerações
Finais
PROFISSIONAL PATOLOGISTA
ENGENHEIRO DIAGNÓSTICO
INSPETOR PREDIAL
- Atributos Pessoais: Idoneidade, ética, discrição, experiência e espírito

investigativo;
- Capacitação: Treinamento, estudo e leitura;
- Banco de Dados: Catalogação de trabalhos, laudos, relatórios,
pareceres técnicos e biblioteca;
- Qualidade: Equipamentos e ferramentas.
FACHADA com Revestimento Cerâmico COM ocorrência de

Dificilmente os reparos pontuais

serão a solução de ocorrências de
descolamento e desplacamento
cerâmico.
TÉCNICAS
Ferramentas técnicas como a Inspeção

Predial, a Engenharia Diagnóstica e
Patologia das Edificações são instrumentos
fundamentais para construirmos melhor e
evitarmos as tragédias.
A Engenharia entra em uma nova fase
“O novo momento da Engenharia

brasileira passa inevitavelmente pelo
cuidado com o patrimônio construído,
é hora de manutenção.”
Lawton Parente de Oliveira
Eng.° Civil Patologista
Blog: www.lawtonparente.blogspot.com.br
E-mail: lawtonparente516@gmail.com
Instagram: @eng_lawton_parente
+85 98767.0331 +85 9.8158.5880
OBRIGADO e
BOA SORTE!

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Eng.º Civil Lawton Parente

Para que serve a INSPEÇÃO PREDIAL?

Quem está reformando ou “mantendo” nossas edificações?

Desabamento do Edifício Liberdade – Rio de Janeiro 2012

ANOS 50 e ANTES DO COLAPSO

Destroços do Ed. Liberdade

Após os sinistros do início de 2012 acrescidos

Colapso de varanda no Edifício Versailles em Fortaleza/CE – 2015

Condições da estrutura dias antes do colapso.

Visão investigativa do Patologista

Forte indício de falha na impermeabilização da estrutura.

Visão investigativa do Patologista

Forte indício de fadiga da estrutura de concreto na mesma região do colapso.

Visão investigativa do Patologista

Forte indício de erro na escolha do tipo de escoramento e no seu posicionamento.

Condições da estrutura pós-colapso.

Após o colapso da varanda do

Decreto No. 13.616/2015 de Regulamentação

Março de 2017 – Fortaleza/CE

Fortaleza/CE - Notícia de Jornal local – 25/03/17

“Ao chegar ao 8° andar, a guarnição do Corpo de Bombeiros

2020, 08 Anos depois da Lei os

Processo de análises patológicas:

AÇÕES DE ELUCIDAÇÃO, ORIENTATIVAS e ORGANIZACIONAIS

DIAGNÓSTICO – Elucidação, análise e entendimento

Início do problema Lapso temporal Sinistro

03 fatores auxiliam o Engenheiro Patologista:

O que pode ser verificado

A experiência e o espirito investigativo

Teste Percussivo e Teste de Arrancamento

Infiltração em laje de fosso de elevador

Manifestações Patológicas - Sujidades

O que pode ser informado

NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL NACIONAL – IBAPE¹

Profissionais aptos elaboração de Laudos de IP:

- ARQUITETOS com registro regular no CAU;

- EQUIPE MULTIDISCIPLINAR – Formada por

ANOMALIAS e FALHAS são deficiências.

ANOMALIAS: Deficiências de ordem construtivas ou funcionais;

FALHAS: Deficiências de origem em atividades de manutenção,

Anomalia de origem Endógena (ou interna)

A anomalia de origem Exógena (ou externo):

Anomalia de origem Funcional (fim de vida útil)

Anomalia de origem Natural (ação da natureza, de forma imprevisível):

Classificação de FALHAS em INSPEÇÕES

MÍNIMO - REGULAR - CRÍTICO

O grau de risco das anomalias e falhas constatadas na

Pode causar pequenos prejuízos à estética ou

Exemplos – CRITICIDADE MÍNIMA:

Exemplos – CRITICIDADE MÍNIMA:

Fechadura desregulada Pintura com sujidades

O grau de risco das anomalias e falhas constatadas na

Pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo

Exemplos – CRITICIDADE REGULAR:

Cerâmica desplacadas em piso Esquadrias com estruturas soltas

Exemplos – CRITICIDADE REGULAR:

Telhamento c/ beira e bica desgastado Infiltração de água em calhas pluviais

Exemplos – CRITICIDADE REGULAR:

Alguns fissuramentos Infiltração em alvenarias

O grau de risco das anomalias e falhas constatadas na

Pode provocar danos contra a saúde e segurança das

Exemplos – CRITICIDADE CRÍTICA:

Infiltrações em estruturas de concreto Desplacamento de cerâmica em fachada