Laudo técnico sobre danos causados por vazamento entre apartamentos

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FABIO
FERNANDES
Avaliações e Perícias de Engenharia
EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FORO

REGIONAL DE ITAQUERA, COMARCA DE SÃO PAULO – SP.
Ref. : Processo nº 1002097-08.2018.8.26.0007
FÁBIO COSTA FERNANDES, Engenheiro Civil, devidamente

registrado no CREA sob nº 060134.5895, Perito Judicial, louvado e compromissado nos
autos da AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS ,
requerida por MARA ELISA RIBEIRO, em face de ANDRÉ GONÇALVES, tendo
procedido às diligências necessárias ao cumprimento de sua missão, vêm apresentar à
V.Exa. o resultado de seu trabalho, fundamentado no presente
LAUDO TÉCNICO
São Paulo, 18 de março de 2019
_____________________________
FÁBIO COSTA FERNANDES
Engenheiro Civil – CREA 060134.5895
Membro do IBAPE – N° 793
Rua José Senno, 160 – casa 71 – Cep. 11630-000 – Ilhabela – São Paulo – Fone: (12) 3896.6527; Cel. (11) 9 8556 8579
E-mail – fcfernan@uol.com.br
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FERNANDES
ÍNDICE
LISTA DE FIGURAS.................................................................................... 3
1. PRELIMINARES ................................................................................... 4
2. DO OBJETIVO DA PERÍCIA ............................................................... 6
3. VISTORIA .............................................................................................. 6
4. LOCALIZAÇÃO ..................................................................................... 7
5. DOS IMÓVEIS VISTORIADOS (DO AUTOR E DOS RÉUS) ............ 8
6. INTRODUÇÃO TEÓRICA ................................................................... 9
6.1 Classificação dos danos segundo a origem .......................................... 9
6.2 Fundamentação Teórica da Patologia da Construção: ....................... 11
7. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ........................................................... 13
8. ANÁLISE DOS DANOS EXISTENTES NO IMÓVEL DO AUTOR 24
8.1 Do custo para reparação do imóvel da Autora ................................... 25
9. CONCLUSÕES .................................................................................... 26
ANEXO 01 .................................................................................................. 28
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FABIO
FERNANDES
LISTA DE FIGURAS
Foto 1: Vista do condomínio Edifício Galícia III. .......................................................................... 13

Foto 2: Entrada do apartamento da Autora 34-B ......................................................................... 13
Fotos 3, 4 e 5: O foco do vazamento ocorrido (e já reparado) localizava-se sobre o banheiro do imóvel da
Autora, local mais danificado. As fotos demonstram os danos no teto do banheiro da Autora. .......... 14
Fotos 6 e 7: Danos no revestimento do teto do corredor entre o banheiro e a área de serviços. .............. 15
Foto 8: Mais distante do foco do vazamento, a área de serviços apresenta danos de menor gravidade. . 16
Fotos 9, 10 e 11: O batente da porta do banheiro foi danificado pela umidade. ................................ 17
Fotos 12: Detalhe da fiação do chuveiro, danificada pela umidade. ................................................... 18
Fotos 13 e 14: Locais onde ocorreram desplacamentos do revestimento cerâmico, na cozinha e na área de
serviço. .......................................................................................................................................... 19
Foto 15: Entrada do apartamento dos Réus 44-B. ......................................................................... 20
Foto 16: Vista do banheiro do imóvel dos Réus .............................................................................. 20
Foto 17: Local onde ocorreu o vazamento, mesmo local da foto à fl. 5 dos autos e do vídeo disponibilizado
pelo link na mesma folha, junto à tubulação do vaso sanitário. É possível notar que a peça cerâmica no
local não é original, tendo sido substituída após os reparos. ............................................................... 21
Foto 18: No box, junto às tubulações do chuveiro, é possível notar a presença de outras peças cerâmicas
substituídas, possivelmente outros locais de vazamentos reparados. .................................................... 22
Foto 19: Posição dos imóveis envolvidos na lide. .............................................................................. 23
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1. PRELIMINARES
Trata-se o presente Laudo Oficial da AÇÃO DE INDENIZAÇÃO

POR DANOS MATERIAIS E MORAIS, requerida por MARA ELISA RIBEIRO,
em face de ANDRÉ GONÇALVES, autos do processo ora em epígrafe.
Conforme vem na peça preambular de fls. 01/12, a Autora relata que

é proprietária do apartamento nº 34-B do Condomínio Edifício Galícia III e que, em
meados de 2012, com o seu imóvel ora locado a terceiros, teria sido informada pelos
inquilinos de que havia uma infiltração existente no teto do banheiro e na parede próxima
ao teto. Então, a Autora teria se dirigido ao apartamento e observado que o vazamento
causador da infiltração tinha origem no apartamento acima.
Na sequência a Autora relata ter se dirigido ao apartamento acima (44-

B) e à imobiliária, para buscar solução ao problema, porém sem obter nenhum retorno.
Por este motivo ingressou com reclamação pré-processual (processo nº 0010036-
90.2017.8.26.0007), quando tomou ciência, em audiência realizada no dia 29/05/2017, que
a proprietária do apartamento 43-A havia contratado um encanador que constatou que o
vazamento realmente era proveniente do apartamento 44-B (há nos Autos link para
visualização de vídeo do vazamento encontrado pelo encanador).
Segue relatando a Autora que no dia 14/08/2017 o mesmo encanador

teria comparecido ao seu imóvel onde ratificou que o vazamento realmente tinha origem
no apartamento 44-B, tendo informado que o vazamento fora consertado. Entretanto,
restaram os danos no imóvel da Autora, pendentes de reparos.
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Os Réus apresentaram contestação às fls. 57/60, ratificando o polo

passivo da ação para o ESPÓLIO DE ANDRÉ GONÇALVES. Em sua manifestação,
reclamam de documentos ilegíveis da Autora, e requerem seja reconhecida a prescrição da
pretensão, pois os fatos teriam ocorrido em meados de 2012 e a proposição da ação apenas
em fevereiro de 2018.
Os Réus ainda relatam que, após o falecimento de seu pai em 2016,
teriam tomado ciência do suposto vazamento em seu imóvel. Porém, após contratarem
empresa especializada (caça-vazamento), não teria sido detectado nenhum vazamento no
imóvel. Protestam ainda contra os valores da reforma apresentados pela Autora e pedem
a Improcedência da ação.
As partes não nomearam Assistentes Técnicos, nem apresentaram quesitos.
Saneado o feito e cadente a prova pericial, foi o signatário nomeado

jurisperito às fls. 89/91, para sanar os pontos técnicos controvertidos: a) haver vazamento
oriundo do apartamento do réu; b) danos provocados pelo vazamento; c) valores
necessários ao reparo do imóvel;
Assumindo o compromisso de, bem e fielmente, sem dolo nem malícia, apresentar
seu parecer sobre a lide ora focalizada, o que o faz por meio do presente LAUDO
TÉCNICO.
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2. DO OBJETIVO DA PERÍCIA
O Objetivo da Perícia é, em suma: Analisar as declarações das partes e

documentos anexados ao processo, bem como vistoriar o imóvel objeto da lide. Analisar
o nexo causal e determinar a origem dos danos observadas no imóvel da Autora, utilizando
a égide da Engenharia Legal, determinando as responsabilidades pelos problemas.
3. VISTORIA
Após o estudo acurado da matéria, procedeu o signatário à vistoria do imóvel

objeto da lide, quando então buscou observar seu dimensionamento, características
aparentes e demais detalhes de interesse à mais completa e perfeita elucidação da matéria.
Ressalta o técnico que o exame pericial se aterá aos documentos existentes

nos autos bem como aqueles colhidos por ocasião da vistoria empreendida.
Para bem caracterizar a situação fática local, o jurisperito empreendeu a

diligência oficial em 14/02/2019, onde estiveram presentes, além do signatário, aqueles
descritos no anexo 01.
Os convites para comparecimento na vistoria foram realizados atendendo o

art. 431-A do CPC, conforme fl. 129 dos autos.
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4. LOCALIZAÇÃO
Os imóveis objetivados situam-se no Condomínio Edifício Galícia III, situado à

Rua Bernardino Prudenti, nº 193, no Bairro de Itaquera, São Paulo-SP.
Tudo conforme reprodução do mapa a seguir apresentado:
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5. DOS IMÓVEIS VISTORIADOS (DO AUTOR E DOS RÉUS)
O imóvel objetivado na presente perícia técnica vem constituído por

apartamento de condomínio edílico urbano. O terreno possui topografia plana.
No que concerne às construções, segundo o conhecido e consagrado estudo
“VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/2017”, o
imóvel da Autora pode ser classificado como residência “APARTAMENTO PADRÃO
SIMPLES”, com idade estimada de 12 anos, e necessitando de reparos simples.
Mais detalhes das construções objetivadas poderão ser melhor apreciados pelas
fotos do “Relatório Fotográfico”.
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6. INTRODUÇÃO TEÓRICA
Para a completa e perfeita conceituação dos danos existentes no

imóvel à época da vistoria empreendida, entende o signatário por uma breve análise dos
mesmos, trazendo à baila os ditames da Engenharia Legal.
Existem duas abordagens possíveis para a classificação dos danos: a

classificação GENÉTICA (baseada na origem) e a classificação MORFOLÓGICA
(baseada em aspectos geométricos).
6.1 Classificação dos danos segundo a origem
Os danos, segundo suas gêneses, podem ser classificados conforme segue:
• Origem Endógena (fatores da própria edificação);

• Origem Exógena (fatores extrínsecos à edificação);
• Naturais (englobam as situações de caso fortuito e força maior);
Por outro lado, a engenharia de manutenção considera problemas

construtivos decorrentes de mau uso, desgaste natural e falhas de manutenção como
anomalias funcionais.
• Funcionais (fatores de uso);
A diferença fundamental entre os três primeiros tipos de dano e o

último é que uma patologia de origem funcional pode ser “controlada” pelos ocupantes,
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ao passo que os demais acontecem sem interferência do ser humano, ou seja, ocorrem
independentemente do uso do imóvel.
Nesse tocante, fica evidenciado que a relação origem/responsabilidade, em

geral, resulta no seguinte quadro:
ORIGEM RESPONSÁVEL
Endógenas Incorporador e Construtor;
Exógenas Terceiros (vizinhos, concessionárias, etc.);
Naturais (apurar) previsível, evitável ou inevitável. Contemplam as situações de
caso fortuito e força maior (“Acts of God”);
Funcionais Condomínio, morador.
Mostra-se cadente também, no presente caso, a apreciação de forma sintética

acerca das definições e conceitos básicos constantes na norma NBR 13752 – PERÍCIAS
DE ENGENHARIA NA CONSTRUÇÃO CIVIL, a qual se apresenta como
importante instrumento elucidativo.
A referida normalização classifica os vícios, defeitos construtivos e danos

deles decorrentes do seguinte modo:
a) Vícios: anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os

tornam inadequados aos fins a que se destina, causando transtornos ou
prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer da falha de projeto, ou
da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou
manutenção;
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b) Vícios Redibitórios: são os vícios ocultos que diminuem o valor da coisa

ou a tornam imprópria ao uso a que se destina e que, se fossem do
conhecimento prévio do comprador, ensejariam pedido de abatimento do
preço pago, ou inviabilizariam a compra;
c) Defeitos: são também anomalias, que podem causar danos efetivos ou

representar ameaça potencial de dano à saúde ou segurança do consumidor;
d) Danos: consequências dos vícios e/ou defeitos, que, na construção civil,

afetam a própria obra, ou imóvel vizinho, ou bens, ou as pessoas nele
situadas ou que por ali transitavam, etc.
6.2 Fundamentação Teórica da Patologia da Construção:
A patologia na construção pode ser entendida, analogamente à Ciência Médica,

como o ramo da engenharia que estuda os sintomas, formas de manifestação, origens e
causas das doenças ou defeitos que ocorrem nas edificações (CARMO, 2000).
Os problemas patológicos estão presentes na maioria das edificações, seja com

maior ou menor intensidade, variando o período de aparição e/ou a forma de
manifestação. Segundo Lichtenstein (1985), estes problemas podem apresentar-se de
forma simples, sendo assim, de diagnóstico e reparo evidentes ou então, de maneira
complexa, exigindo uma análise individualizada. As formas patológicas encontradas com
maior frequência são infiltrações, fissuras, corrosão da armadura, movimentações
térmicas, descolamentos, entre outros.
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Deve-se salientar a importância da detecção precoce de manifestações

patológicas, tendo-se em vista que o quanto antes estas forem tratadas, menor será a perda
de desempenho e mais barato será a terapia.
Toda edificação possui um período de vida útil a que se destina. Muitas vezes,
antes mesmo deste prazo ser alcançado, o nível de desempenho já se encontra abaixo do
satisfatório devido, por exemplo, a falta de manutenção periódica. A manutenção não
evitará que o estabelecimento alcance, um dia, o fim da sua durabilidade, mas sim,
prorrogará a vida útil deste, buscando sempre a ausência de patologia.
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7. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Foto 1: Vista do condomínio Edifício Galícia III.
Foto 2: Entrada do apartamento da Autora 34-B
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Fotos 3, 4 e 5: O foco do vazamento ocorrido (e já reparado) localizava-se sobre o

banheiro do imóvel da Autora, local mais danificado. As fotos demonstram os
danos no teto do banheiro da Autora.
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Fotos 6 e 7: Danos no revestimento do teto do corredor entre o banheiro e a área

de serviços.
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Foto 8: Mais distante do foco do vazamento, o teto da área de serviços apresenta

danos de menor gravidade.
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Fotos 9, 10 e 11: O batente da porta do banheiro foi danificado pela umidade
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Fotos 12: Detalhe da fiação do chuveiro, danificada pela umidade.
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Fotos 13 e 14: Locais onde ocorreram desplacamentos do revestimento cerâmico,

na cozinha e na área de serviço, distantes do foco do vazamento.
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Foto 15: Entrada do apartamento dos Réus 44-B.
Foto 16: Vista do banheiro do imóvel dos Réus
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Foto 17: Local onde ocorreu o vazamento, mesmo local da foto à fl. 5 dos autos e
do vídeo disponibilizado pelo link na mesma folha, junto à tubulação do vaso
sanitário. É possível notar que a peça cerâmica no local não é original, tendo sido
substituída após os reparos.
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Foto 18: No box, junto às tubulações do chuveiro, é possível notar a presença de

outras peças cerâmicas substituídas, possivelmente outros locais de vazamentos
reparados.
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Foto 19: Posição dos imóveis envolvidos na lide.
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8. ANÁLISE DOS DANOS EXISTENTES NO IMÓVEL DO AUTOR:
Pela análise dos danos encontrados no imóvel da Autora pôde o signatário concluir
ter ocorrido vazamento acima da região do banheiro do imóvel da Autora. Pela análise da
fotografia juntada ao Autos (abaixo) e da filmagem disponibilizada pelo link às fl. 5, pôde
o Jurisperito concluir que o vazamento teve origem nas instalações hidráulicas do banheiro
do imóvel dos Réus, próximas ao vaso sanitário. Entretanto, o vazamento já foi reparado,
conforme indicam as placas cerâmicas substituídas, conforme fotos 17 e 18 do Relatório
Fotográfico.
Os danos resumem-se à degradação do revestimento do teto (no banheiro, área de

serviço e corredor), apodrecimento do batente do banheiro e danos na fiação do chuveiro.
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Além destes, a Autora reclama do desplacamento de revestimento cerâmico em

diversos pontos do apartamento, porém estes não têm nexo causal com o vazamento
ocorrido no imóvel dos Réus, sendo uma patologia com outra origem, de ordem
construtiva (endógena).
8.1 Do custo para reparação do imóvel da Autora
O signatário estima os custos para reparação dos danos causados pelo vazamento
ocorrido no imóvel dos Réus conforme tabela abaixo, já inclusos mão de obra e materiais:
SERVIÇO CUSTO
Recuperação do teto danificado (raspagem, aplicação de gesso liso e
R$ 450,00
lixamento)
Repintura do teto (banheiro, corredor e área de serviço) R$ 350,00
Troca do batente do banheiro e tratamento da madeira R$ 400,00
Troca da fiação do chuveiro elétrico R$ 200,00
TOTAL R$ 1.400,00
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9. CONCLUSÕES
Apresenta o signatário a seguir a conclusão alcançada no presente

Laudo Oficial, consubstanciadas em todo o exposto, esclarecendo os pontos
controvertidos apontados na decisão de fls. 90/91:
a) Ocorreu, anteriormente à perícia técnica, vazamento oriundo do imóvel dos Réus.
O vazamento já foi corrigido.
b) Os danos resumem-se à degradação do revestimento de teto no banheiro, corredor
e área de serviço; danos ao batente da porta do banheiro; e dano à fiação do
chuveiro elétrico. O desplacamento cerâmico reclamado pela Autora não possui
nexo causal com o vazamento ocorrido no imóvel dos Réus.
c) O custo para os reparos necessários foi estimado em R$ 1.400,00
ORIGEM RESPONSÁVEL
Endógenas Incorporador e Construtor;
Exógenas Terceiros (vizinhos, concessionárias, etc.);
Naturais (apurar) previsível, evitável ou inevitável. Contemplam as situações de
caso fortuito e força maior (“Acts of God”);
Funcionais Condomínio, morador.
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ENCERRAMENTO
Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo Técnico

Oficial em 27 (vinte e sete) folhas, todas numeradas e rubricadas no anverso, à exceção da
primeira e desta última que vão assinadas e datadas. Incluso neste vai 1 (um) anexo.
São Paulo, 18 de março de 2019
_____________________________
FÁBIO COSTA FERNANDES
Engenheiro Civil – CREA 060134.5895
Membro do IBAPE – N° 793
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ANEXO 01 – Presentes na diligência

Laudo técnico sobre danos causados por vazamento entre apartamentos

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EXMO. SR. DR. JUÍZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FORO

Ref. : Processo nº 1002097-08.2018.8.26.0007

FÁBIO COSTA FERNANDES, Engenheiro Civil, devidamente

São Paulo, 18 de março de 2019

Foto 1: Vista do condomínio Edifício Galícia III. .......................................................................... 13

Trata-se o presente Laudo Oficial da AÇÃO DE INDENIZAÇÃO

Conforme vem na peça preambular de fls. 01/12, a Autora relata que

Na sequência a Autora relata ter se dirigido ao apartamento acima (44-

Segue relatando a Autora que no dia 14/08/2017 o mesmo encanador

Os Réus apresentaram contestação às fls. 57/60, ratificando o polo

As partes não nomearam Assistentes Técnicos, nem apresentaram quesitos.

Saneado o feito e cadente a prova pericial, foi o signatário nomeado

O Objetivo da Perícia é, em suma: Analisar as declarações das partes e

Após o estudo acurado da matéria, procedeu o signatário à vistoria do imóvel

Ressalta o técnico que o exame pericial se aterá aos documentos existentes

Para bem caracterizar a situação fática local, o jurisperito empreendeu a

Os convites para comparecimento na vistoria foram realizados atendendo o

Os imóveis objetivados situam-se no Condomínio Edifício Galícia III, situado à

5. DOS IMÓVEIS VISTORIADOS (DO AUTOR E DOS RÉUS)

O imóvel objetivado na presente perícia técnica vem constituído por

Para a completa e perfeita conceituação dos danos existentes no

Existem duas abordagens possíveis para a classificação dos danos: a

6.1 Classificação dos danos segundo a origem

Os danos, segundo suas gêneses, podem ser classificados conforme segue:

• Origem Endógena (fatores da própria edificação);

Por outro lado, a engenharia de manutenção considera problemas

• Funcionais (fatores de uso);

A diferença fundamental entre os três primeiros tipos de dano e o

Nesse tocante, fica evidenciado que a relação origem/responsabilidade, em

Mostra-se cadente também, no presente caso, a apreciação de forma sintética

A referida normalização classifica os vícios, defeitos construtivos e danos

a) Vícios: anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os

b) Vícios Redibitórios: são os vícios ocultos que diminuem o valor da coisa

c) Defeitos: são também anomalias, que podem causar danos efetivos ou

d) Danos: consequências dos vícios e/ou defeitos, que, na construção civil,

6.2 Fundamentação Teórica da Patologia da Construção:

A patologia na construção pode ser entendida, analogamente à Ciência Médica,

Os problemas patológicos estão presentes na maioria das edificações, seja com

Deve-se salientar a importância da detecção precoce de manifestações

Foto 2: Entrada do apartamento da Autora 34-B

Fotos 3, 4 e 5: O foco do vazamento ocorrido (e já reparado) localizava-se sobre o

Fotos 6 e 7: Danos no revestimento do teto do corredor entre o banheiro e a área

Foto 8: Mais distante do foco do vazamento, o teto da área de serviços apresenta

Fotos 9, 10 e 11: O batente da porta do banheiro foi danificado pela umidade

Fotos 12: Detalhe da fiação do chuveiro, danificada pela umidade.

Fotos 13 e 14: Locais onde ocorreram desplacamentos do revestimento cerâmico,

Foto 15: Entrada do apartamento dos Réus 44-B.

Foto 16: Vista do banheiro do imóvel dos Réus

Foto 18: No box, junto às tubulações do chuveiro, é possível notar a presença de

Foto 19: Posição dos imóveis envolvidos na lide.

8. ANÁLISE DOS DANOS EXISTENTES NO IMÓVEL DO AUTOR:

Os danos resumem-se à degradação do revestimento do teto (no banheiro, área de

Além destes, a Autora reclama do desplacamento de revestimento cerâmico em

8.1 Do custo para reparação do imóvel da Autora

Apresenta o signatário a seguir a conclusão alcançada no presente

Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo Técnico

São Paulo, 18 de março de 2019

ANEXO 01 – Presentes na diligência

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