Avaliação de danos por infiltrações em condomínio

FABIO 1
FERNANDES
Avaliações e Perícias de Engenharia
EXMA. SR.ª DR.ª JUÍZA DE DIREITO DA 5 ª VARA CÍVEL DA COMARCA

DE JUNDIAÍ - SP
Ref.: Processo nº 0045390-27.2009.8.26.0309
FÁBIO COSTA FERNANDES, Engenheiro Civil,

devidamente registrado no CREA sob nº 060134.5895, Perito Judicial, louvado e
compromissado nos autos da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS
MATERIAIS E MORAIS, COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA requerida
por RICARDO FREIRE DA SILVEIRA E TÂNIA GARCIA FRAGA DA
SILVEIRA em face de GERALDO DE SOUZA NUNES JUNIOR E
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ACAPULCO, tendo procedido às diligências necessárias
ao cumprimento de s u a missão, vêm apresentar à V.Exa. o resultado de seu trabalho,
fundamentado no presente
LAUDO TÉCNICO
São Paulo, 18 de novembro de 2019 .
__________________________________________
FÁBIO COSTA FERNANDES
Engenheiro Civil – CREA 060134.5895
Membro do IBAPE – N° 793
Rua José Senno, 160 – casa 71 – Cep. 11630-000 – Ilhabela – São Paulo – Fone: (12) 3896.6527; Cel. (11) 9 8556 8579
E-mail – fcfernan@uol.com.br
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ÍNDICE
1. PRELIMINARES .................................................................................................. 4
2. VISTORIA .............................................................................................................. 7
3. OBJETIVO DA PERÍCIA ..................................................................................... 7
4. LOCALIZAÇÃO .................................................................................................... 8
5. DO IMÓVEL VISTORIADO (do autor) .............................................................. 9
6. INTRODUÇÃO TEÓRICA ................................................................................ 10
7. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ......................................................................... 17
8. ANÁLISE DOS DOCUMENTOS TÉCNICOS JUNTADOS AOS AUTOS. ... 23
9. CONSIDERAÇÕES FINAIS .............................................................................. 30
10. CONCLUSÕES ................................................................................................ 30
QUESITOS FORMULADOS PELO CO-RÉU SR. GERALDO ........................... 33
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LISTA DE FOTOS
Fotos 1: Vista frontal do Condomínio Edifício Acapulco. ........................................ 17
Fotos 2 e 3: Vista da sacada do apartamento 162, uma das fontes de infiltrações para
a unidade 152. ............................................................................................................. 18
Foto 3: Detalhe das tubulações que vêm do barrilete, para alimentar prumadas de
água fria. ..................................................................................................................... 18
Fotos 4 e 5: Detalhe dos ralos executados na sacada durante reforma, pelo co-réu
Geraldo. ...................................................................................................................... 19
Foto 6: Tubulação com gotejamento constante, vinda da tubulação que se

encontrava inacabada no interior da parede e foi desviada para a sacada. .............. 19
Fotos 7 e 8: Vista da área comum na cobertura do edifício, e das tubulações que

seguem em direção ao apartamento 162. ................................................................... 20
Fotos 9 e 10: Detalhe de tubulações de água fria que seguem em direção ao

apartamento 162, descendo pela fachada da sacada. ................................................ 20
Fotos 11 e 12: Teste que comprovou que a água captada pelo ralo da cobertura (área
comum) é lançada na sacada do apartamento 162 (área privativa). ......................... 21
Fotos 13 e 14: Vistas do apartamento 152. Não há mais danos. ................................ 21
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1. PRELIMINARES
Trata-se o presente Laudo Oficial da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE

FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS, COM PEDIDO DE TUTELA
ANTECIPADA requerida por RICARDO FREIRE DA SILVEIRA E TÂNIA
GARCIA FRAGA DA SILVEIRA em face de GERALDO DE SOUZA NUNES
JUNIOR E CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ACAPULCO, autos do p r o c e s s o ora em
epígrafe.
Conforme vem na peça preambular, de fls. 01/23, os Autores relatam que há

vários anos sofrem com problemas de infiltrações de água em seu imóvel (apto 152)
advindas da unidade superior (apto 162) e de dependências de uso comum do condomínio.
Segundo os Autores, após várias ocorrências de infiltrações, ainda em 1997,

foi efetuada a troca da manta de impermeabilização no terraço do 16º andar (apto 162).
Porém mesmo com a nova impermeabilização teriam continuado os problemas de
infiltrações, sem que se conseguisse descobrir a causa. Após a contratação de engenheiro
para avaliação do problema conseguiu-se solucionar os problemas, conforme laudos
anexos.
Seguem relatando os Autores que no ano de 2001, novos problemas de

infiltrações surgiram, agravando-se gradativamente ao longo de 6 anos, face a inércia dos
réus em resolverem os problemas, que tentavam imputar as responsabilidades um ao outro.
No ano de 2007 teria ocorrido o transbordamento da caixa d’água, devido a uma falha na
bomba de recalque, o que acabou por despejar água no terraço da unidade 162 e, devido a
sua falha de impermeabilização, alagou o imóvel dos autores. Após este episódio foi
contratado um engenheiro, pelo condomínio, para averiguar os problemas. No entanto,
segundo os Autores, os problemas persistiram face à inércia do primeiro réu, que não
adotou medidas corretivas, mesmo após ser notificado pelo Condomínio.
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Ainda foi elaborado novo Laudo, sugerindo também a existência de

infiltrações pelas fachadas, além de possível vazamento no banheiro da unidade 162, que
necessitaria de inspeção destrutiva para sua análise.
Seguem relatando os Autores, que ambos os réus não se importaram com os

problemas, tentando imputar a responsabilidade um ao outro. Então, no dia 10 de
setembro de 2009, após fortes chuvas, o imóvel dos Autores sofreu um grande alagamento.
Após este episódio, os Autores contrataram novo engenheiro para investigação dos
problemas, que apontou como causas: infiltrações de águas pluviais advindas da unidade
162 (ralos) e da tubulação de uso comum do prédio, além de falhas no sistema de
impermeabilização da unidade 162. Segundo os Autores, após este novo laudo, o
condomínio teria se comprometido a resolver suas irregularidades, porém o outro réu, Sr.
Geraldo (apto 162), negou ter responsabilidade sobre os problemas.
Sem o reconhecimento do réu Sr. Geraldo por sua responsabilidade pelos

problemas, e sem o início dos serviços corretivos, mesmo com o compromisso do réu-
Condomínio em realizar as manutenções necessárias, os Autores ingressaram com a
presente ação, buscando indenização por danos morais e materiais.
O co-réu Sr. Geraldo, apresentou contestação às fls. 216/244 onde alega, em

sinopse, que todos os danos relatados pelos Autores são de responsabilidade do
condomínio co-réu, visto que não há nenhuma prova da relação entre as infiltrações no
apto 152 e a área privativa do apto 162. Segundo o co-Réu Sr. Geraldo, os problemas
provêm de falhas estruturais e de manutenção do edifício, que devem ser imputadas
exclusivamente ao condomínio.
O co-réu Condomínio Edifício Acapulco apresentou contestação às fls.

279/296 onde alega, em sinopse, que as infiltrações que ocorrem no imóvel dos Autores
têm origem no apartamento 162, especificamente em sua área de cobertura/terraço,
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existente devido à sua diferente configuração (duplex), e que sofreu reparos em sua
impermeabilização, sendo, portanto, de exclusiva responsabilidade daquela unidade
privativa e do co-réu Sr. Gilberto.
Foi realizada perícia, com o Laudo Técnico encartado às fls. 330/413. Além
deste, há diversos pareceres técnicos encartados aos Autos, conforme analisado ao longo
deste trabalho.
Saneado o feito e cadente a prova pericial, foi o signatário nomeado

jurisperito à fl. 1038, assumindo o compromisso de, bem e fielmente, sem dolo nem
malícia, apresentar seu parecer sobre a lide ora focalizada, o que o faz por meio do presente
LAUDO TÉCNICO.
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2. VISTORIA
Após o estudo acurado da matéria, procedeu o signatário à vistoria do

imóvel objeto da lide, quando então buscou observar seu dimensionamento, características
aparentes e demais detalhes de interesse à mais completa e perfeita elucidação da matéria.
Ressalta o técnico que o exame pericial se aterá aos documentos existentes nos
autos bem como àqueles colhidos por ocasião da vistoria empreendida.
Para bem caracterizar a situação fática local, o jurisperito empreendeu a

diligência oficial em 26/06/2019, onde estiveram presentes, além do signatário, aqueles
relacionados no ANEXO 1.
Os convites para comparecimento na vistoria foram realizados atendendo o art.

466 do CPC, conforme fl. 1701 dos Autos.
3. OBJETIVO DA PERÍCIA
O Objetivo da Perícia é, em suma: Analisar as declarações das partes e

documentos anexados ao processo, bem como vistoriar o imóvel do Requerido. Analisar
a ocorrência e origem de infiltrações de umidade na unidade 152, dos Autores.
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4. LOCALIZAÇÃO
O imóvel objetivado situa-se à Rua Senador Fonseca, nº 1313. Centro,

Jundiaí– SP. O apartamento do Requerente é o de nº 152 e do co-requerido é o de nº 162.
Tudo conforme reprodução do mapa da cidade a seguir apresentado:
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5. DO IMÓVEL VISTORIADO (do autor)
O imóvel objetivado na presente perícia técnica vem constituído por apartamento

urbano. O terreno possui topografia plana.
No que concerne às construções, neste caso do Requerido, segundo o conhecido e

consagrado estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS –
IBAPE/2017”, a mesma pode ser classificada como “APARTAMENTO PADRÃO
SUPERIOR”, com idade estimada de 30 anos.
Mais detalhes das construções objetivadas poderão ser melhor apreciados pelas fotos
do “Relatório Fotográfico”, capítulo 7.
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6. INTRODUÇÃO TEÓRICA
Breve esclarecimento e terminologia sobre instalações prediais
Rede pública de distribuição de água – É aquela existente na rua, de propriedade da

entidade responsável pelo fornecimento de água.
Ramal predial – É a tubulação compreendida entre a rede pública de distribuição e o

hidrômetro ou peça limitadora de vazão.
Ramal de alimentação – É a tubulação compreendida entre o hidrômetro e a entrada de

água no reservatório de acumulação.
Reservatório Inferior – É próprio dos edifícios com mais de dois pavimentos.

Geralmente projetado a armazenar um volume de água para dois dias de consumo, é dele
que através do sistema de recalque, é alimentado o reservatório superior. O ideal é ser
dividido em duas células para efeito de limpeza e manutenção e não haver interrupção no
consumo de água.
Extravasor – Vulgarmente chamado "ladrão", serve para regularização do nível máximo

e aviso de não funcionamento da válvula de bóia. Tem que desaguar em locais visíveis e que
chamem a atenção, pois esta é mesmo sua maior finalidade.
Sistema de Recalque – Sempre que tivermos que transportar uma determinada

quantidade de líquido de um reservatório inferior a um reservatório superior é necessário
fornecer, por meios mecânicos, uma certa quantidade de energia ao líquido. O conjunto
constituído pela canalização e meios mecânicos denomina-se Sistema de Recalque.
Normalmente, se usam bombas acionadas por motores elétricos. Depois temos a
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Canalização de Sucção – que é a parte da tubulação que conduz água do reservatório inferior,
até a bomba e a Canalização de Recalque – é a que conduz a água da bomba ao reservatório
superior.
Reservatório Superior – É próprio dos edifícios com mais de dois pavimentos.

Geralmente projetado para armazenar um volume de água para dois dias de consumo
conjuntamente com o Reservatório Inferior. É dele que parte todo o sistema de alimentação
dos pontos de consumo da Edificação, inclusive o Hidrante. Deve ser dividido em duas
células para efeito de limpeza e manutenção e não haver interrupção no consumo de água.
Barrilete Superior – Abaixo do reservatório superior e acima da laje de forro, é situado o

barrilete, provido de registros que comandam toda a distribuição de água e de onde partem
as colunas de alimentação.
Coluna ou Prumada– É a canalização vertical, tendo origem no barrilete e abastecendo

os ramais de distribuição de água (registros gerais das unidades). Dependendo do local, as
mesmas poderão ser instaladas de maneira embutida e/ou aparentes (fachada ou shaft), com
pintura dos trechos aparentes e proteção da tubulação das intempéries. As prumadas, por
atenderem várias unidades privativas, são consideradas como partes comuns dos edifícios.
Ramal – É a canalização compreendida entre a coluna e os sub-ramais, ou seja, a

tubulação que deriva da coluna até o ponto de registro dos ambientes, atendendo a uma
unidade privativa. Os ramais atendem cada unidade privativa e são, portando, pertencentes
a sua respectiva unidade.
Sub-ramal – É a canalização que liga os ramais aos aparelhos de utilização, ou seja, do

registro até o ponto de consumo.
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A seguir esquematização das instalações de água fria de um edifício. O ramal predial, os

reservatórios, o sistema de recalque e a coluna de distribuição (ou prumada) são considerados
de uso comum. Os ramais que derivam da coluna e seus sub-ramais são de uso privativo das
unidades que atendem.
Instalações de esgoto sanitário: São instalações destinadas à retirada das águas servidas
nas edificações, desde os aparelhos ou ralos até a rede coletora pública, ou outro destino
final qualquer. Dividem-se em três partes: esgoto secundário, esgoto primário e ventilação.
Esgoto Secundário – é a parte que não está em contato com os gases provenientes do
coletor público ou fossa séptica, ou seja, que vai dos aparelhos de utilização até a caixa
sifonada.
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Esgoto Primário – é a parte que está em contato com os gases provenientes do coletor
público ou fossa, ou seja, após a caixa sifonada no sentido do escoamento, as partes
componentes da rede de esgoto primário são: ramal de descarga, ramal de esgoto, tubo de
queda, subcoletor, coletor predial, caixa de gordura, caixa de inspeção e caixa coletora.
Ramal de Descarga – são tubulações que recebem diretamente efluentes de aparelhos

sanitários, exceção para os autos sifonados como mictórios, vasos, etc.
Ramal de Esgoto – parte da tubulação que recebe os efluentes dos ramais de descarga e
conduz a um subcoletor, ou mesmo a um tubo de queda.
Subcoletor – tubulação que recebe efluentes dos ramais de esgoto e conduz a um tubo
de queda e/ou destes ao coletor predial.
Tubo de Queda (Coluna de Esgoto) – é a tubulação vertical que conduz o esgoto dos
diversos pavimentos até os subcoletores situados no teto do subsolo ou no terreno.
Ramal de Ventilação – Tubo ventilador interligando um ponto de ventilação da rede à

coluna de ventilação ou a um tubo ventilador primário.
Coletor Predial – trecho da tubulação compreendido entre a última inserção de

subcoletor, ramal de esgoto ou descarga e o coletor público ou outro destino final qualquer.
Caixa de Gordura – utilizada para esgotos com resíduos gordurosos proveniente de pias
de cozinhas, a fim de retê-las, protegendo assim a tubulação da rede quanto à deposição em
suas paredes. Devido a fermentação da gordura retida devem ser hermeticamente fechadas,
porém com tampas removíveis. Recomenda-se o uso dos sifões nas pias, principalmente,
para evitar o mau cheiro proveniente da gordura retida, embora a limpeza deva ser periódica.
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Caixa de passagem - caixa destinada a permitir a junção de tubulações do subsistema de

esgoto sanitário.
Caixa de Inspeção – caixa destinada a permitir a inspeção, limpeza, desobstrução, junção,

mudanças de declividade e/ou direção das tubulações.
Caixa Coletora - caixa onde se reúnem os efluentes líquidos, cuja disposição exija elevação
mecânica, devido às condições do terreno e o partido arquitetônico adotado muitas vezes,
no todo ou em parte, as instalações se situam em nível inferior ao coletor público (tubulação
da rede coletora que recebe contribuição de esgoto dos coletores prediais em qualquer ponto
ao longo do seu comprimento), assim a condução deste esgoto ao coletor, só se fará através
de dispositivo mecânico de elevação.
Ventilação – sua finalidade é dar escape aos gases provenientes da rede pública ou mesmo
da rede interna do edifício e também manter a pressão atmosférica dentro da tubulação
quando das descargas nos aparelhos.
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Instalações de águas pluviais: O sistema de águas pluviais e drenagem é o conjunto de

calhas, condutores, grelhas, caixas de areia e de passagem e demais dispositivos que são
responsáveis por captar águas da chuva e de lavagem de piso e conduzi-las a um destino
adequado.
Calha: canal que recolhe a água de coberturas, terraços e similares e a conduz a um ponto de
destino.
Condutor horizontal: canal ou tubulação horizontal destinada a recolher e conduzir águas

pluviais até locais permitidos pelos dispositivos legais.
Condutor vertical: tubulação vertical destinada a recolher águas de calhas, coberturas,

terraços e similares e conduzi-las até a parte inferior do edifício.
As instalações de águas pluviais devem ser projetadas de modo a obedecer às seguintes

exigências:
a) Recolher e conduzir a vazão de projeto até locais permitidos pelos dispositivos legais.
b) Ser estanques.
c) Permitir a limpeza e desobstrução de qualquer ponto no interior da instalação.
d) Absorver os esforços provocados pelas variações térmicas a que estão submetidas.
e) Quando passivas de choques mecânicos, ser constituída de materiais resistentes a
estes choques.
f) Nos componentes expostos, utilizar materiais resistentes às intempéries.
g) Nos componentes em contato com outros materiais de construção, utilizar materiais
compatíveis.
h) Não provocar ruídos excessivos.
i) Resistir às pressões a que podem estar sujeitas.
j) Ser fixadas de maneira a assegurar resistência e durabilidade.
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A instalação predial de águas pluviais se destina exclusivamente ao recolhimento e

condução das águas pluviais, não se admitindo quaisquer interligações com outras instalações
prediais.
O destino das águas pluviais pode ser:
- escoamento superficial;
- infiltração no solo por meio de poço absorvente;
- disposição na sarjeta da rua ou por tubulação enterrada no passeio; pelo sistema público,
as águas pluviais chegam a um córrego ou rio.
- cisterna (reservatório inferior) de acumulação de água, para uso posterior.
A seguir esquematização do sistema de águas pluviais de um edifício. As colunas

verticais, ou prumadas, que atendem várias unidades são consideradas de uso comum. Já os
ramais que derivam da coluna e atendem as unidades privativas são de uso exclusiva destas
unidades.
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7. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Apresenta-se o relatório fotográfico da vistoria, constatando a atual situação do imóvel.
Fotos 1: Vista frontal do Condomínio Edifício Acapulco.
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Fotos 2 e 3: Vista da sacada do apartamento 162, uma das fontes de infiltrações

para a unidade 152.
Foto 3: Detalhe das tubulações que vêm do barrilete, para alimentar prumadas de
água fria.
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Fotos 4 e 5: Detalhe dos ralos executados na sacada durante reforma, pelo co-réu
Geraldo.
Foto 6: Tubulação com gotejamento constante, vinda da tubulação que se

encontrava inacabada no interior da parede e foi desviada para a sacada.
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Fotos 7 e 8: Vista da área comum na cobertura do edifício, e das tubulações que

seguem em direção ao apartamento 162.
Fotos 9 e 10: Detalhe de tubulações de água fria que seguem em direção ao

apartamento 162, descendo pela fachada da sacada.
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Fotos 11 e 12: Teste que comprovou que a água captada pelo ralo da cobertura (área
comum) é lançada na sacada do apartamento 162 (área privativa).
Fotos 13 e 14: Vistas do apartamento 152. Não há mais danos.
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Fotos 15 e 16: Vistas do apartamento 152. Não há mais danos.
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8. ANÁLISE DOS DOCUMENTOS TÉCNICOS JUNTADOS AOS

AUTOS.
Neste capítulo são relatados os documentos técnicos constantes nos Autos e analisados
pelo Jurisperito, com breve síntese de cada.
1. Parecer Técnico elaborado pelo Engº Fábio Callia – fls. 34/77 – 15/12/1998.
Neste parecer, constatou-se a existência de infiltrações no apartamento 152, 162 e

barrilete. Constatou-se que o terraço do apartamento 162 (17º andar) estava em reforma.
Segundo este parecer, o apartamento 152 contava com “uma infiltração ativa no banheiro
da primeira suíte” e “nos outros quartos e banheiros estavam aparentemente inativas”.
Ainda segundo esse parecer, a sacada do apartamento 162 havia passado por nova
impermeabilização há aproximadamente 1 ano, minimizando os problemas no apartamento
152.
As prováveis causas apontadas por este parecer, são falhas na impermeabilização e
vazamentos em tubulações de ferro galvanizado.
2. Laudo de Vistoria elaborado pelo Engº Cassiano Martins – fls. 79/88 –

26/07/2006.
Neste trabalho técnico é relatado um teste de estanqueidade feito na sacada do

apartamento 162 que não resultou em infiltrações no apartamento 152, comprovando,
portanto, a eficácia da impermeabilização. Há relato da obstrução dos ralos, dificultando a
vazão de água, que posteriormente foi corrigida com a limpeza dos ralos.
Na sequência há relato de ocorrência de infiltração no apartamento 152 após chuvas
prolongadas. Há ainda menção a infiltrações na sacada menor e recomendações para
possíveis correções como calafetações na área externa.
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3. Laudo de Vistoria elaborado pelo Engº Cassiano Martins – fls. 90/93 e 254/256
– 28/04/2009.
Neste relatório, o técnico analisou a infiltração na sacada menor, descartando
problemas de impermeabilização e nas tubulações do ralo, levantando suspeitas sobre a
fachada.
Há também relato de infiltração no banheiro da unidade 152, possivelmente
proveniente do banheiro do apartamento 162.
Sobre as infiltrações na suíte, levantou-se a possibilidade de problemas nas fachadas.
4. Fotos dos danos nos apartamentos 152 – Fls. 101/115
Nestas folhas estão encartadas diversas fotografias dos danos no apartamento dos
Autores, unidade 152.
5. Laudo Técnico de Vistoria e Constatação elaborado pelo Engº Cesar Rivelli –

fls. 117/132 – 24/09/2009.
Neste trabalho o técnico relatou infiltrações no teto do apartamento 152, na laje e forro
de gesso da sala de estar, suítes, corredor, banheiro da primeira suíte (junto à sala de estar) e
teto da varanda da sala de estar. Segundo relatos, as anomalias estariam relacionadas à
incidência de chuvas.
Há ainda relato de obras de impermeabilização na sacada do apartamento 162, com teste
de estanqueidade aprovado. Porém, com irregularidades nos detalhes de impermeabilização
nos ralos, sem a descida da manta, o que permitiria infiltrações.
Também relata o técnico da existência de irregularidades em conexões de tubulações,
algumas apenas posicionadas justapostas. O diâmetro dos tubos era de 75mm.
Há breve citação da possibilidade de infiltrações pelas arandelas, não estanques e mal
fixadas.
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6. Laudo Técnico elaborado pelo Ilustre 1º Perito nomeado pelo EXMO. Juízo,
Engº Claudio Garcia Gomes– fls. 330/413 – 16/04/2010.
As principais constatações do nobre colega foram:

• A ocorrência de infiltrações nos dois banheiros da unidade 152, provenientes dos
banheiros do apartamento 162, com origem em tubulações de água fria, esgoto ou
piso.
• A execução de reparos no piso da sacada maior do apartamento 162, incluindo os
ralos e luminárias nas paredes.
• Os tetos das salas e dormitórios apresentavam marcas de infiltrações não tão
recentes, sendo confirmado pelos proprietários não ter ocorrido infiltrações
durante as chuvas em 2010, até aquela data.
• Os ralos apresentavam obstrução por concreto.
• O nobre colega conclui que as infiltrações só poderiam ter como origem o
apartamento 162, principalmente sua área descoberta e banheiros.

03/03/2010.
Neste documento há o relato de um teste de estanqueidade na sacada do apartamento

162, porém inconclusivo, visto não ter sido feita vistoria no apartamento 152 após a
realização do teste. Além do teste, foi aplicado mastique nas arandelas da sacada.
8. Parecer técnico elaborado pelo Engº José Carlos Gavião Almeida – fls. 446/471
– 10/05/2010.
Neste parecer, o Assistente Técnico do co-réu Condomínio analisa o Laudo Técnico

do 1º perito nomeado, destacando algumas de suas constatações e respostas a
quesitos.
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Por fim, apresenta algumas conclusões próprias. Destaca que durante a vistoria
foram constatadas anomalias que se apresentam em forma de infiltrações e ocorrem
tanto em áreas úmidas (banheiros) como na varanda. Assinala que não foram
observadas infiltrações no apto 162.
Concordando com as conclusões do 1º perito nomeado, ressalta que não pode
haver outro entendimento para a origem das infiltrações na unidade 152 que não seja
o apartamento 162, pois as águas agem por gravidade e sobre o apto 152 existe apenas
o apto 162.
Conclui concordando com o Laudo Técnico do 1º Perito, sendo as
infiltrações oriundas de uma anormalidade de comportamento do sistema
hidráulico e da impermeabilização da varanda do apartamento 162.
9. Parecer técnico parcialmente divergente elaborado pelo Engº Cesar Ribeiro

Rivelli – fls. 481/518 – 12/05/2010.
Neste trabalho técnico, o Assistente técnico dos Autores concorda com as conclusões
do 1º Perito nomeado, de que o apartamento 152 “vem padecendo com infiltrações crônicas
(....) todas de origem descendente, a partir da unidade 162 localizada acima” e de que “a
origem das animálias (...) está em deficiências crônicas existentes nos sistemas de
impermeabilização de lajes das varandas, do lavabo e do banheiro e em vazamentos em redes
hidráulicas de uso privativo da unidade 162”. O AT apenas discorda “da forma genérica com
que o Ilustre Perito Judicial conclui seu trabalho, deixando de, objetivamente, condenar ou
garantir a estanqueidade do sistema de impermeabilização existente na unidade 162...”.
Na sequência, o AT dos Autores faz uma análise quanto ao sistema de impermeabilização
de lajes de cobertura exercer a mesma função do telhado, portanto, podendo ser considerado
um item de uso/manutenção comum, ou seja, de responsabilidade do condomínio.
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10. Laudo Complementar elaborado pelo Ilustre 1º Perito nomeado pelo EXMO.
Juízo, Engº Claudio Garcia Gomes– fls. 519/539
Nos dias 14/07/2010 e 09/08/2010 o 1º Perito nomeado realizou novas vistorias nos
apartamentos envolvidos na lide, constatando a ocorrência de infiltrações acentuadas na sala
e banheiro adjacente, provocadas pelo entupimento de tubulação e lavagem da parte superior
da cobertura do apartamento 162. Além disso, aquele Perito também constatou o retorno
de infiltrações no outro banheiro do apartamento 152, com origem no teto, vindas do
banheiro do apartamento 162.
07/10/2010.
Neste documento, o Assistente Técnico do co-réu Geraldo relata a descoberta de uma

tubulação vertical, embutida na parede da sala do apartamento 162, que não possuía
terminalidade, ou seja, era aberta, não tampada e sem continuidade, com o bocal do tubo
aberto posicionado junto a laje e apresentando gotejamento, sem que se pudesse aferir a
origem desta tubulação e da água. Como solução esta tubulação foi desviada para a sacada.
Há ainda relato quanto à adequação da manta asfáltica que descia pelo tubo do ralo, ao
mau dimensionamento dos ralos para captar o excesso de água que é lançado da área comum
de cobertura e sobre a tubulação na sacada amassada e com junção feita a quente.
12. Laudo Complementar elaborado pelo Ilustre 1º Perito nomeado pelo EXMO.
Juízo, Engº Claudio Garcia Gomes– fls. 617/619.
Neste documento, além das já citadas vistorias dos dias 14/07/2010 e 09/08/2010, o 1º
perito relata uma nova vistoria, realizada em 18/01/2011, onde constata que as infiltrações
na sala, dormitórios e banheiros do apartamento 152 continuavam. Relata ainda que estavam
em execução correções em tubulações e na sacada do apartamento 162.
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FERNANDES
13. Manifestação do AT dos Autores, Engº Cesar Rivelli - fls. 648/653 –

11/02/2011.
Nesta manifestação o nobre colega reitera as conclusões do 1º Perito (documento

anterior) de que não houve planejamento para solução dos problemas, e que o apartamento
152 continuava sofrendo com infiltrações de chuvas e dos banheiros.
14. Parecer técnico elaborado pelo Engº Cassiano Martins – fls. 715/729–
07/10/2010.
Neste trabalho técnico, o nobre colega Assistente Técnico do co-réu Geraldo, descreve
os serviços que foram executados para cessar as infiltrações no apartamento 152, atendendo
a determinação do D. Juízo (fls. 656/662).
A princípio, há explicação sobre a tubulação não concluída e com gotejamento, embutida
na parede da sala e que lançava água sobre a laje, já mencionada em documento anterior (fls.
577/580). A solução deste problema foi obtida com o desvio desta tubulação para a sacada,
onde é lançada a água que goteja dessa tubulação. Novamente há menção à correta execução
da manta asfáltica na descida dos ralos, tubulação amassada com junção feita a quente e
subdimensionamento dos ralos para receber águas da área comum de cobertura.
Além disso foi encontrada uma nova fonte de infiltração, uma tubulação do ralo da sacada
que estava conectada a quente (sem colagem), e posicionada abaixo da manta asfáltica,
provocando infiltrações no apartamento dos Autores. Esta tubulação foi corrigida. Por fim,
na sacada, foram instalações novos ralos, com dimensões maiores para poder suportar as
águas que são lançadas na sacada, e refeita toda a impermeabilização, seguida dos testes de
estanqueidade.
Além da sacada maior, foram executados trabalhos nos banheiros (impermeabilização
dos boxes) e na sacada menor (caimento nos balaústres e impermeabilização) e iniciados os
reparos dos danos no apartamento 152.
FABIO 29
FERNANDES
15. Laudo Complementar elaborado pelo 1º Perito nomeado pelo EXMO. Juízo,
Engº Claudio Garcia Gomes– fls. 735/754 – 25/10/2011.
Em atendimento à determinação do D. Juízo, de verificar se as infiltrações no

apartamento 152 foram cessadas, o 1º Perito nomeado compareceu aos imóveis envolvidos
na lide em 13/10/2011, constatando que as infiltrações realmente haviam cessado, tendo
suas causas corrigidas, mas que a recuperação do apartamento 152 (dos danos causados)
ainda não estava concluída.
Estes são os principais documentos para o entendimento da lide. Além destes há ainda
um Parecer Técnico elaborado pelo AT do co-réu Geraldo com o histórico e uma análise
holística do processo (fls. 1129/1175) e, ainda, dois “Pareceres complementares” elaborados
por profissionais alheios ao processo, pelo Engº Marcos Pandolfi (fls. 1179/1183) e pelo
Engº Samir Soliaman (fls. 1198/1205). Todos estes trabalhos foram também apreciados pelo
Jurisperito, mas não há necessidade de maiores explanações neste momento, visto que
basicamente corroboraram com as conclusões já propostas pelo assistente técnico do co-réu
Geraldo.
FABIO 30
FERNANDES
9. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Em vistoria empreendida aos imóveis objetos da lide e análise dos

documentos constantes dos Autos, pôde o jurisperito coletar os elementos necessários
para o deslinde técnico do feito de forma indireta, com base na vasta documentação
encartada aos Autos, bem como em informações colhidas pelo Jurisperito.
10. CONCLUSÕES
Apresenta o signatário a seguir a conclusão alcançada no presente Laudo

Oficial, consubstanciadas em todo o exposto:
• Anteriormente à demanda, ainda no ano de 1997, houve a substituição da

impermeabilização da sacada maior do apartamento 162. Após este reparo, as
infiltrações no apartamento 152 diminuíram, mas não cessaram (doc. fls. 34/77).
Ou seja, havia falha no sistema de impermeabilização, contribuindo com os
problemas, porém não era a única origem. Após essa primeira substituição, foi feito
teste de estanqueidade, com resultado satisfatório, porém ainda com erros nos
detalhes da impermeabilização nos ralos (doc. fls. 177/132). Estes erros da manta
asfáltica nos ralos foram corrigidos apenas posteriormente, conforme constatado
no Laudo Técnico elaborado pelo 1º Perito Nomeado (doc. fls. 330/413).
• Além da impermeabilização, durante o cumprimento da decisão de fls. 656/662,

que determinou a realização das obras necessária para cessar as infiltrações, foram
descobertos outros dois pontos de origem das infiltrações, conforme abaixo:
o Embutida na parede da sala, foi encontrada uma tubulação sem
terminalidade, ou seja, não acabada, com o bocal do tubo aberto e
posicionado sobre a laje que separa os apartamentos 152 e 162. Não foi
FABIO 31
FERNANDES
descoberta a função desta tubulação, que também não aparece nos projetos
(fls. 1695/1696), porém foi constatado pelo jurisperito que esta tubulação
apresenta um gotejamento lento e constante e, segundo relatos, com maior
intensidade durante as chuvas. A água que gotejava desta tubulação era uma
das causas das infiltrações no apartamento dos Autores. A solução adotada
pelo co-réu Geraldo foi desviar esta tubulação em direção à sacada de seu
imóvel (fls. 577/580). Embora seja de origem e função desconhecidas, esta
tubulação não atende nenhum ponto privativo da unidade 162 e, além disto,
possui características (verticalidade e diâmetro) compatíveis com uma
tubulação de prumada. Assim, a responsabilidade por esta tubulação foi
atribuída, pelo signatário, ao co-réu Condomínio.
o O segundo ponto de vazamento foi encontrado em tubulação de ramal do

ralo da sacada do apartamento 162. As tubulações originais, executadas pela
construtora, foram unidas a quente e de forma incorreta, com o tubo
superior por fora do inferior (ver esquema à fl. 1160), causando vazamentos
e, consequentemente, infiltrações no apartamento 152. O co-réu alega que
a localização do vazamento estaria abaixo da linha de divisa entre o seu
imóvel e o dos Autores, portanto o vazamento não seria de sua
responsabilidade (doc. fls. 914/979). Entretanto, independentemente da
posição do vazamento em si, esta tubulação atende e pertence ao
apartamento 162, sendo assim, de sua responsabilidade. Há de acrescentar
uma ressalva. Embora esta tubulação seja privativa ao apartamento 162, ela
escoa também águas que caem em áreas comuns, erroneamente lançadas
pelo condomínio na sacada do apartamento 162 (ver fotos 11 e 12). Ou seja,
o vazamento se localizava em uma tubulação pertencente ao apartamento
162, por onde passam águas que caem na sua sacada (área privativa) e águas
que caem na cobertura do edifício (área comum). A interpretação jurídica
desta situação cabe ao MM. Juízo de direito.
FABIO 32
FERNANDES
• Por fim, além dos problemas já apresentados, que causavam infiltrações durante as
chuvas, existiram também infiltrações com origem nos banheiros da unidade 162
(proveniente do uso), conforme relatam os documentos: i) Parecer Técnico
elaborado pelo Engº Fábio Callia – fls. 34/77; ii) Laudo de Vistoria elaborado pelo
Engº Cassiano Martins – fls. 254/256 ; iii) Laudo Técnico elaborado pelo 1º Perito
nomeado Engº Claudio Garcia Gomes– fls. 330/413; iv) Laudo Complementar
elaborado pelo 1º Perito nomeado Engº Claudio Garcia Gomes– fls. 519/539. A
origem exata destes vazamentos não foi revelada nos Autos, porém conforme
documento de fls. 715/729, foram realizadas novas impermeabilizações nos boxes
dos banheiros. De qualquer maneira, para os vazamentos nos banheiros a
responsabilidade recai sobre o apartamento 162.
Em resumo:
• As falhas de impermeabilização, antes da sua correção em 1997, e nos detalhes da
manta asfáltica nos ralos, corrigidos posteriormente durante a lide, são de
responsabilidade do co-requerido Geraldo.
• A tubulação embutida na parede da sala do apartamento 162, não concluída e com
gotejamento, foi um erro executivo da construtora e é caracterizada como
tubulação de prumada, portanto de responsabilidade do co-requerido
Condomínio.
• O vazamento proveniente do ramal do ralo da sacada do apartamento 162,
independentemente da posição do vazamento, é de responsabilidade do co-
requerido Geraldo, porém com contribuição de água da área comum, fato que
deverá ser juridicamente analisado pelo MM. Juízo de direito.
• As infiltrações provenientes dos banheiros são de responsabilidade do co-
requerido Geraldo.
As respostas aos quesitos completam o Laudo Técnico:
FABIO 33
FERNANDES
QUESITOS FORMULADOS PELO CO-RÉU SR. GERALDO ( FLS.

1046/1051 dos Autos)
1. Qual a formação acadêmica do senhor perito?

Reposta do Jurisperito: O Currículo do Jurisperito já foi juntado aos Autos, às fls.
1298/1301.
2. Qual a experiência profissional e acadêmica do senhor perito no que se refere a

problemas hidráulicos, de vazamentos e estrutura de edifícios?
Reposta do Jurisperito: Vide resposta ao quesito anterior.
3. É possível a realização de perícia precisa sem que o senhor perito tenha

acompanhado pessoalmente os reparos anteriormente realizados, bem como não
havendo mais as infiltrações de outrora?
Reposta do Jurisperito: Sim, é possível a realização de perícia indireta e precisa, baseada
na farta documentação constante nos Autos, em especial nos registros fotográficos.
4. Se sim, como será realizada essa nova perícia? Ela será feita de maneira indireta
sobre os documentos juntados aos autos? Quais documentos dos autos serão
utilizados? Qual a metodologia que será aplicada para identificação da origem dos
vazamentos?
Reposta do Jurisperito: Perícia indireta com base em todos os documentos juntados aos
Autos, somados às informações colhidas durante a vistoria.
5. Os documentos constantes dos autos são suficientes para a elaboração de laudo

pericial preciso?
Reposta do Jurisperito: Sim.
6. Qual o grau de precisão do laudo pericial realizado indiretamente sobre a análise
FABIO 34
FERNANDES
única de documentos?
Reposta do Jurisperito: Como os documentos foram elaborados por diversos técnicos,
durante a ocorrência dos problemas, é possível a elaboração de perícia indireta precisa.
7. O Réu Condomínio Edifício Acapulco despeja água da parte comum em uma das
sacadas do apartamento 162 em que ocorriam problemas de infiltração no
apartamento 152?
Reposta do Jurisperito: Sim, a água de parte da cobertura do edifício (área comum) é
lançada na sacada do apartamento 162 (área privativa), de forma errônea. Uma vez na sacada,
esta água é captada pelo ralo e encaminhada à prumada de águas pluviais, onde deveria ser
lançada desde o início, sem a “passagem” pela sacada do apartamento 162.
8. À época da ocorrência dos vazamentos, os ralos possuíam dimensão apta a

suportar o volume de água que era despejado pelo Réu Condomínio Edifício
Acapulco em uma das sacadas do apartamento 162?
Reposta do Jurisperito: Como os ralos não foram projetados para receber as águas da
cobertura do edifício (área comum), pode-se presumir que não eram dimensionados para tal.
Ainda assim, este fato por si só não causaria infiltrações no apartamento 152, mas sim
problemas de transbordamento na sacada e inundação do apartamento 162, pela
incapacidade de drenagem do volume das águas. Cabe ressaltar que o único relato de
transbordamento está relacionado com falha na bomba da caixa d’água. Ou seja, embora não
dimensionados para tal, os ralos foram suficientes para drenar esse excesso de água.
9. As tubulações que apresentavam problemas eram de que tipo? Recolhiam águas

do apartamento 162 ou águas das chuvas e caixa d´água do condomínio? Essas
tubulações serviam e servem a todo o condomínio (prumada)?
Reposta do Jurisperito: Conforme parecer técnico de fls. 715/729, havia dois focos
principais de infiltrações: a tubulação inacabada embutida na parede da sala e a conexão falha
no ramal do ralo da sacada. Quanto a tubulação inacabada, não se sabe sua função, pois não
FABIO 35
FERNANDES
aparece nos projetos e não foi possível identifica-la através de testes. Pode-se concluir,
entretanto, que não atende privativamente o apartamento 162, e que possui características
(verticalidade e diâmetro) de tubulação de prumada, de uso comum. Assim, considera-se esta
tubulação de uso comum, e de responsabilidade do condomínio. Já o ramal do ralo da sacada,
embora receba erroneamente água de área comum do edifício (cobertura), ele tem a função
de escoar a água que cai sobre a sacada do apartamento 162, sendo um ramal e, portanto, de
responsabilidade do co-réu Geraldo.
10. A manta asfáltica anterior à demanda estava em boas condições, atingindo o seu
objetivo de impermeabilização adequadamente?
Reposta do Jurisperito: Em termos, conforme relatos nos documentos 78/88, já havia sido
realizado teste de estanqueidade e com resultado satisfatório. Existia, entretanto, erros nos
detalhes da manta asfáltica nos ralos, que só foram corrigidas durante a lide, conforme
constatado no Laudo técnico de fls. 330/413 (é possível notar diferenças nos pisos ao redor
dos ralos).
11. O contato pessoal do senhor perito com a manta asfáltica anterior aplicada nas
sacadas da unidade 162 e a realização de testes de estanqueidade naquela época
seriam necessários para elaborar um parecer técnico preciso sobre o caso? Explique
detalhadamente.
Reposta do Jurisperito: Outros técnicos tiveram a oportunidade de realização destes testes.
12. É possível que haja infiltrações no banheiro com chuveiro, da suíte 1 da unidade
162, utilizado normalmente, sendo que só infiltrava na unidade 152 em dias de fortes
chuvas? Nesse caso as infiltrações são decorrentes das fortes chuvas?
Reposta do Jurisperito: Nem todas as infiltrações estavam relacionadas com as chuvas.
Segundo o laudo técnico do 1º perito nomeado, houve um período em que as chuvas não
causaram infiltrações, porém os banheiros continuavam a apresentar infiltrações,
provenientes “do piso, do sistema hidráulico de águas frias ou de esgoto”. Posteriormente,
FABIO 36
FERNANDES
no documento de fls. 715/729, além dos reparos realizados nas tubulações, aquele técnico
também relata terem sido realizadas recuperações nas impermeabilizações dos boxes
banheiros. Conclui-se que os banheiros também contribuíram para as infiltrações no imóvel
dos Autores.
13. Poderia o senhor perito informar se é comum problemas de vazamentos

decorrentes de falhas na estrutura do Edifício Acapulco nas demais unidades que o
formam?
Reposta do Jurisperito: Falhas na “estrutura” não causam problemas de vazamentos. Sim,
há relatos de vazamentos na outra unidade de cobertura do condomínio, conforme
depoimento às fls. 855/856 e declarações da D. Olga ao Jurisperito durante a vistoria.
14. Poderia o senhor perito informar a data da construção do Edifício Acapulco, a

construtora e o responsável técnico pela obra?
Reposta do Jurisperito: Os projetos juntados aos Autos (fls. 1695/1696) datam de 1985.
Pode-se presumir que a obra foi finalizada ao final da década de 1980 pela construtora Bela
Vista. Não há informação relativa ao responsável técnico pela obra, o que também não é
objeto da perícia.
15. A construção obedeceu à normas técnicas inerentes? Se sim, como e onde o

senhor perito obteve tal informação? Se não, por quê?
Reposta do Jurisperito: Não é objeto da perícia analisar o atendimento às normas técnicas
da construção como um todo, mas apenas os problemas de infiltrações que acometeram o
apartamento 152.
16. Os materiais empregados na construção são adequados para o fim a que se

destinam? Como e onde o senhor perito obteve tal informação? Explicar.
Reposta do Jurisperito: Considerando os problemas de infiltrações no apartamento 152,
sim, os materiais empregados nos sistemas envolvidos são adequados: tubulações de pvc e
FABIO 37
FERNANDES
ferro galvanizado para as instalações hidráulicas, impermeabilização em manta asfáltica,

revestimentos cerâmicos de piso e nas fachadas. Apenas o PVC executado externamente
pela fachada foi aplicado de maneira incorreta. Embora hoje as tubulações de ferro
galvanizado tenham caído em desuso, à época da construção a sua aplicação em instalações
hidráulicas era corriqueira, portanto, não se pode afirmar ter sido empregado material
inadequado.
17. Poderia o senhor perito detalhar o memorial descritivo dos apartamentos 152 e
162, bem como da área comum do condomínio, inclusive a planta hidráulica
existente?
Reposta do Jurisperito: As fotos contidas no Relatório Fotográfico podem elucidar os
materiais que foram empregados nos imóveis. Os revestimentos de piso externo e fachada
são em materiais cerâmicos. Há impermeabilização em manta asfáltica. As tubulações são
compostas de PVC.
18. Poderia o senhor perito esclarecer quais as áreas e equipamentos que devem ser
objeto de obras de natureza preventiva e de manutenção? Se positivo, elas foram
realizadas antes dessa demanda judicial? Quando?
Reposta do Jurisperito: Todos os sistemas de um edifício necessitam de manutenção. Para
as áreas comum, o condomínio deve elaborar um plano de manutenção. Já nas áreas
privativas, seus proprietários são responsáveis pela manutenção. Não há nenhum relato de
manutenção preventiva de nenhuma das partes. Há relato de tentativas de manutenção
corretiva (na impermeabilização da sacada do apto 162) que remontam ao ano 1997. Porém,
os problemas só foram totalmente sanados em 2013, conforme parecer técnico às fls.
715/729.
19. Quais os tipos de tubulações e materiais que as compõe, formando a estrutura

hidráulica do Edifício Acapulco? São adequadas para a sua finalidade? Qual a sua
durabilidade? Necessitam ser substituídas de quanto em quanto tempo? O
FABIO 38
FERNANDES
Condomínio Edifício Acapulco realiza algum controle disso? Como ele Condomínio
faz isso? Esse meio de controle é seguro, sério e suficiente?
Reposta do Jurisperito: Vide respostas aos quesitos 16 e 18.
20. O Condomínio Edifício Acapulco possui falhas em sua estrutura?

Reposta do Jurisperito: Impertinente, não é objeto da perícia.
21. Em dezembro de 1998, o engenheiro Fábio Callia elaborou parecer técnico

encartado às fls. 33/77 dos autos. Poderia o senhor perito esclarecer se as conclusões
exaradas, à época, estavam corretas? Favor especificar.
Reposta do Jurisperito: Que a principal causa dos problemas à época era a
impermeabilização das lajes e, em seguida, as tubulações de ferro galvanizado. À época estes
sistemas poderiam sim colaborar com os problemas, porém conforme evidenciado pelo
relatório de fls. 715/729, haviam outros problemas ainda ocultos nas tubulações de pvc.
22. As partes tomaram providências após a apresentação deste parecer? Quais foram
elas?
Reposta do Jurisperito: Conforme declaração às fls. 97/100, ambos os requeridos
tomaram medidas após o parecer citado, destacando-se a substituição das tubulações de ferro
galvanizado e testes de estanqueidade.
23. De acordo com a farta documentação juntada aos autos, na opinião do senhor
perito trata-se de caso complexo envolvendo problemas de infiltração? Por quê?
Reposta do Jurisperito: Não se trata de caso complexo, os problemas são simples e de fácil
solução. O que ocorreu foi uma falta de investigação adequada, pois são necessários
processos destrutivos, com quebra de piso e paredes.
24. É difícil até para um engenheiro especializado na área identificar os possíveis

focos de infiltração?
FABIO 39
FERNANDES
Reposta do Jurisperito: Não, não é um trabalho complexo, porém pode ser moroso,
devido a necessidade de quebras, por exemplo.
25. De acordo com a farta documentação juntada aos autos, antes da presente
demanda, foram feitos inúmeros reparos sempre sob a orientação de profissionais
especializados na unidade 162 na tentativa de solucionar problemas de infiltração?
Reposta do Jurisperito: Há relato de nova impermeabilização feita na sacada maior do
apartamento 162, antes da propositura da ação (depoimento fls. 859).
26. Na visão do senhor perito, a dimensão da tubulação existente, antes dos reparos
realizados durante essa demanda, era adequada para os dias das fortes chuvas que
atingiam as cidades em geral naquela época? Favor esclarecer.
Reposta do Jurisperito: Não, visto que a tubulação fora dimensionada apenas para receber
as águas que caem na sacada, e há um excesso de água devido ao lançamento de águas da
cobertura do edifício (área comum). Entretanto, este fato por si só não causaria as
infiltrações no apartamento 152 e ressalta-se que não há relatos de transbordamentos, com
exceção do episódio da bomba d’água.
27. Há possibilidade de correção do sistema de captação de águas pluviais que o

Condomínio Edifício Acapulco despeja da área comum na sacada do apartamento
162? Se positivo, de quem seria a responsabilidade?
Reposta do Jurisperito: Sim, basta que os ralos da cobertura do edifício (área comum)
lancem as águas diretamente nas prumadas de água pluviais. A responsabilidade recai sobre
o condomínio.
28. Poderia o senhor perito esclarecer a partir de quando os problemas de infiltração

no apartamento dos Autores começaram a existir? Como chegou a tal conclusão?
Reposta do Jurisperito: No documento de fls. 34/77, datado de 1998, já existiam
infiltrações no apartamento 152. Porém, segundo este mesmo documento, a
FABIO 40
FERNANDES
impermeabilização da sacada foi substituída em 1997, afim de tentar sanar estes problemas,
ou seja, conclui-se que as infiltrações iniciaram ainda antes de 1997.
29. Antes da presente demanda houve a troca de manta de impermeabilização do

terraço da unidade 162? Se positivo, quando e quantas vezes?
Reposta do Jurisperito: Sim, conforme parecer de fls. 34/77 e depoimento de fls. 859
houve a instalação de nova impermeabilização por volta do ano 1997.
30. Quais foram os responsáveis técnicos pelas referidas trocas? Quem os contratou?
Tal obra atendeu às normas técnicas e resolveu os problemas apresentados no
apartamento 152?
Reposta do Jurisperito: Conforme depoimento de fls. 859, o responsável por estes serviços
foi o Engº Carlos Alberto Torelli, contratado pelo co-réu Geraldo. Estes serviços não
solucionaram os problemas de infiltrações no apartamento 152, porém os diminuíram.
31. Quanto tempo em média dura uma manta asfáltica para impermeabilização?
Reposta do Jurisperito: O sistema de impermeabilização com manta asfáltica pode ter uma
durabilidade média entre 5 e 20 anos, dependendo dos materiais empregados e da qualidade
de sua execução.
32. Qual a função da bomba da caixa d´água e como a água é drenada da laje superior
do Condomínio Edifício Acapulco?
Reposta do Jurisperito: A função da bomba d’água é elevar a água do nível da rua
(reservatório inferior) até o reservatório superior (caixa d’água). A laje superior conta com
ralo para a drenagem das águas pluviais.
33. Poderia o senhor perito indicar se há ou se já houve falha na drenagem do fluxo

direcionado de vazão da caixa d´água do Condomínio Edifício Acapulco? Favor
detalhar, inclusive a respeito da responsabilidade pelo projeto e correção.
FABIO 41
FERNANDES
Reposta do Jurisperito: Prejudicado. Favor esclarecer o que é “drenagem do fluxo

direcionado de vazão da caixa d’água”.
34. Poderia o senhor perito esclarecer e descrever detalhadamente como as águas

pluviais das áreas comuns superiores do Condomínio Edifício Acapulco são
drenadas? Há falha nesse procedimento?
Reposta do Jurisperito: Parte da área de cobertura do edifício lança as águas captadas pelos
ralos na sacada do apartamento 162, procedimento incorreto.
35. A inicial afirma que no dia 16/12/2007 houve “(...) um defeito no comando da
bamba que abastece a caixa de água do prédio (18º andar) (...)”, o que teria
provocado novas infiltrações. Poderia o senhor perito esclarecer o motivo desse
defeito e se tal situação poderia ter sido evitada? Como?
Reposta do Jurisperito: Este episódio foi provocado por uma falha no sistema de comando
da bomba d’água, que continuou enchendo a caixa d’água além de seu limite. Falhas no
comando são passíveis de ocorrer, pois não há sistema a prova de falhas. Porém deve-se
prever proteções contra as falhas, por exemplo, adotando uma tubulação de extravasão
(ladrão da caixa d’água) que seja capaz de drenar a água em vazão maior do que a bomba é
capaz de fornecer, evitando transbordamentos da caixa d’água. O extravasor, por sua vez,
deve lançar as águas em tubulação capaz de receber aquele volume, e não na sacada de uma
unidade privativa, como ocorria.
36. Com base na resposta ao quesito anterior, poderia o senhor perito indicar a
função da bomba que abastece a caixa d´água do Condomínio Edifício Acapulco?
Reposta do Jurisperito: Vide resposta ao quesito 32.
37. Ainda com relação à bomba que abastece a caixa d´água do referido Condomínio,
o proprietário do apartamento 162 teve alguma participação sobre a ocorrência
havida no dia 16/12/2007?
FABIO 42
FERNANDES
Reposta do Jurisperito: Não.
38. O apartamento 162 também foi afetado por conta desse defeito na bomba da caixa
d´água? Em caso afirmativo, favor, detalhar as consequências.
Reposta do Jurisperito: Não há nos Autos documentação acerca dos danos causados no
apartamento 162 por este episódio.
39. Antes dos reparos determinados por esse Juízo, houve falha de
impermeabilização do apartamento 162 e suas dependências, especialmente no
terraço e varandas externos? Se sim, favor detalhar.
Reposta do Jurisperito: Segundo o documento de fls. 34/77, com a intervenção na
impermeabilização realizada em torno de 1997, os problemas de infiltrações no apartamento
152 diminuíram, mas não cessaram. Conclui-se que anteriormente a esta data a
impermeabilização também se apresentava com desempenho insatisfatório, contribuindo
para os problemas.
40. Poderia o senhor perito esclarecer qual o tipo de impermeabilização, vertical ou

horizontal, aplicada no Condomínio Edifício Acapulco, bem como a da varanda da
unidade 162 antes dos reparos determinados por esse Juízo? Antes dessa demanda
ela atendia aos requisitos técnicos mínimos exigidos? Explique.
Reposta do Jurisperito: A impermeabilização na sacada do apartamento 162 é composta
por manta asfáltica. Segundo já explanado, há relatos da adequada eficiência da
impermeabilização, com erros apenas nos detalhes dos ralos.
41. Com base na resposta ao quesito anterior, poderia o senhor perito esclarecer se a
impermeabilização da unidade 162 à época era suficiente para impedir as infiltrações
mencionadas na inicial? Favor explicar, bem como detalhar.
Reposta do Jurisperito: Não, pois conforme documento de fls. 715/729 existiam outras
causas para as infiltrações.
FABIO 43
FERNANDES
42. Poderia o senhor perito esclarecer se na época, antes dessa demanda, a manta
estava embutida dentro da tubulação e que a dobra dela em referência ao piso é de,
mais ou menos, 30 centímetros de altura em toda a sua extensão? Está correta essa
aplicação de manta asfáltica?
Reposta do Jurisperito: Não, segundo relatório do Eng. Cesar Rivelli (fl. 124), a
impermeabilização não possuía descidas nos ralos. Estes detalhes foram corrigidos
posteriormente, conforme constatado no Laudo Ténico de fls. 330/413. Quanto à virada da
manta nas paredes laterais não há relatos da situação antes da demanda.
43. Detalhe como é a estrutura sequenciada que separa as unidades 162 e 152,
especialmente na área da varanda da unidade 162. Chão apartamento 162, manta
asfáltica, caixão perdido, laje, teto do apartamento 152?
Reposta do Jurisperito: Piso apartamento 162 – manta asfáltica – regularização – caixão
perdido com tubulações – laje – teto apartamento 152.
44. A impermeabilização deve compreender o bocal do ralo?

Reposta do Jurisperito: Sim.
45. Poderia o senhor perito especificar quais os materiais empregados na fachada do

Condomínio Edifício Acapulco? Há necessidade de manutenção? Se positivo, ela foi
realizada? Quando e por quem?
Reposta do Jurisperito: Pela tipologia dos danos apresentados no apartamento 152, e com
base nos demais documentos técnicos, concluiu-se que as infiltrações não eram provenientes
da fachada, descartando a necessidade de um estudo mais aprofundado deste sistema, que
não é objeto da perícia.
FABIO 44
FERNANDES
46. Poderia o senhor perito afirmar categoricamente se, antes dessa demanda, a
fachada apresentava pontos em que a cerâmica estava solta e com trincas na parede?
Se positivo, favor detalhar e quantificar.
Reposta do Jurisperito: Impertinente, vide resposta ao quesito anterior.
47. Com base na resposta do quesito anterior, há condições de se avaliar há quanto

tempos esta situação ocorria?
Reposta do Jurisperito: Impertinente, vide resposta ao quesito anterior.
48. Poderia o senhor perito afirmar que as infiltrações de outrora decorriam do

sistema de rejuntamento de pisos e elementos de cerâmicos das fachadas? Favor
explicar.
Reposta do Jurisperito: Não, as infiltrações provinham do apartamento 162. Vide resposta
ao quesito 45.
49. A colocação de soleiras de granito nas janelas dos banheiros e impermeabilização

das litocerâmicas da fachada seriam suficientes para sanar as infiltrações que
existiam antes dessa demanda? Favor detalhar.
Resposta do Jurisperito: Não, visto que o próprio co-réu concluiu pela existência de falha
na conexão de tubulações hidráulicas e tubulação inacabada embutida na parede, que
causavam infiltrações.
50. Antes dessa demanda, foi constatado vazamento no ralo da piscina? Em caso
positivo, ele afetou e poderia afetar o imóvel do Autores? Em que proporção?
Reposta do Jurisperito: Não há nenhum relato de vazamento no ralo da piscina, causando
infiltrações no apartamento 152.
51. Antes da presente demanda, houve relação direta entre eventuais problemas no
ralo, piso, balaústre e parapeito da unidade 162 com as infiltrações havidas no
FABIO 45
FERNANDES
apartamento 152? Se positivo, pode-se afirmar que a origem delas seriam na falha da
drenagem do fluxo de vazão de água?
Reposta do Jurisperito: Não.
52. Com base na resposta ao quesito anterior, poderia o senhor perito informar,
precisamente, quais as consequências que tais problemas ocasionariam ao
apartamento 152 e em quais proporções?
Reposta do Jurisperito: Vide resposta ao quesito anterior.
53. Poderia o senhor perito afirmar se antes dessa demanda o Réu Geraldo realizou
inúmeros reparos na unidade 162? Se positivo, quais e quando? Tais reparos são
suficientes para sanar os problemas de infiltração no apartamento 152? Justificar.
Reposta do Jurisperito: Há relatos da substituição da manta asfáltica da sacada maior, antes
da presente demanda. Todos os reparos anteriores foram incapazes de cessar as infiltrações,
que só foram resolvidas após os serviços relatados no parecer de fls. 715/729.
54. O senhor perito pode afirmar que houve a colocação de silicone entre a fiação e
o conduite nas luminárias que estão na fachada do apartamento 162 antes da
presente demanda? Isso pode ser considerado como medida correta e eficaz para
tentar solucionar os problemas de infiltração apresentados no apartamento 152? Por
quê?
Reposta do Jurisperito: Não, este trabalho de calafetação foi realizado apenas após a
instalação da demanda, conforme documento de fls. 392/398.
55. O senhor perito poderia apontar o motivo para eventual infiltração nas luminárias
na época, antes dos reparos exigidos por esse Juízo?
Reposta do Jurisperito: Existiam frestas entre as arandelas e as paredes, o que poderia
causar eventual infiltração. Porém, caso realmente ocorressem estas infiltrações,
FABIO 46
FERNANDES
manifestariam também no apartamento 162, e os danos no apartamento 152 seriam muito

pequenos e insignificantes face as demais causas das infiltrações.
56. Na época havia necessidade de se garantir a condição de estanqueidade em todos

os aspectos? Se positivo, por quê?
Reposta do Jurisperito: Sim, a boa prática busca a estanqueidade, resolvendo todas as
possíveis falhas. Porém a falta de vedação das arandelas era um problema menor em
comparação às reais causas depois descobertas.
57. Havia problemas de vazamento no banheiro da suíte 1 do apartamento 162? Em

caso positivo, qual era a origem exata desse vazamento?
Reposta do Jurisperito: Sim, havia vazamento no banheiro. Diversos documentos relatam
este vazamento, como: i) Parecer Técnico elaborado pelo Engº Fábio Callia – fls. 34/77;
ii) Laudo de Vistoria elaborado pelo Engº Cassiano Martins – fls. 254/256 ; iii) Laudo
Técnico elaborado pelo 1º Perito nomeado Engº Claudio Garcia Gomes– fls. 330/413;
iv) Laudo Complementar elaborado pelo 1º Perito nomeado Engº Claudio Garcia Gomes–
fls. 519/539. A origem exata não foi revelada nos Autos, porém recai sob responsabilidade
do apartamento 162, por ter como origem o banheiro desta unidade.
58. Poderia o senhor perito especificar quais os problemas apresentados na unidade

162 e nas áreas comuns de responsabilidade do Condomínio, bem como as suas
causas?
Reposta do Jurisperito: Já foram amplamente abordados. Vide o item conclusão e
respostas aos quesitos anteriores.
59. As inúmeras providências adotadas antes da presente demanda pelo Réu Geraldo
na unidade 162 estão corretas e tecnicamente adequadas para resolver as infiltrações
na unidade 152? Se negativo, esclarecer.
FABIO 47
FERNANDES
Reposta do Jurisperito: Antes da presente demanda foi realizada apenas a substituição da

impermeabilização da sacada do apartamento 162. Sim, este procedimento é correto para a
tentativa de cessar as infiltrações. A falha da impermeabilização é sempre a primeira suspeita
em casos como este. Porém este procedimento não cessou os problemas.
60. Poderia o senhor perito informar se concorda com as premissas e conclusões

constantes em todos os laudos elaborados pelo engenheiro Cassiano Martins
juntados a esses autos? Em caso negativo, apontar a discordância específica e
fundamentar.
Reposta do Jurisperito: O Jurisperito não concorda ou discorda com nenhum trabalho
específico. Os trabalhos constantes nos Autos foram realizados por técnicos com as
informações que detinham à época. Conclusões foram sendo alteradas conforme foram
descobertos novos fatos. Com a coleta de informações em todos os trabalhos técnicos
constantes nos Autos o Jurisperito obteve suas próprias conclusões.
61. Na época houve comprometimento da vida útil da estrutura predial devido à

corrosão das armaduras de concreto? Se positivo, qual seria a solução para o
problema? O senhor perito estava presente para fazer essa avaliação?
62. Poderia o senhor perito esclarecer, identificar e detalhar se outras unidades do

Condomínio Edifício Acapulco apresentam ou já apresentaram problemas de
infiltração?
Reposta do Jurisperito: Sim, a outra unidade de cobertura já apresentou problemas de
infiltrações. Vide resposta ao quesito 13.
63. Os orçamentos apresentados às fls. 164/168 estão condizentes com os danos e

com o valor praticado pelo mercado? Favor detalhar.
FABIO 48
FERNANDES
Reposta do Jurisperito: Sim, estão condizentes com os preços praticados no mercado à

época.
64. Por fim, tem o senhor perito algum esclarecimento adicional conveniente a fazer
para a elucidação desse caso?
Reposta do Jurisperito: Vide item conclusão.
Quesitos complementares do co-réu Sr. Geraldo, enviados ao Jurisperito após a

realização da vistoria.
65. As plantas apresentadas pelo Condomínio Edifício Acapulco são as built? Qual
a data das plantas de hidráulica apresentadas? Elas estão condizentes com as
instalações hidráulicas atualmente observadas nas unidades 152 e 162?
Reposta do Jurisperito: Não são “As Built”. São plantas da época da construção, datadas
de 1985. Não condizem com a situação fática in loco.
66. Quem construiu as tubulações hidráulicas externas e internas localizadas na

unidade 162? Especificar quais.
Reposta do Jurisperito: As tubulações externas, pela fachada, foram executadas pelo
Condomínio (vide fotos 3, 9 e 10). Internamente há tubulações executadas pelo condomínio
(prumada de água fria) e tubulações originais, executadas pela construtora durante a
construção.
67. O Condomínio Edifício Acapulco desativou, criou, fez alterações e/ou

modificações em tubulações hidráulicas localizadas na unidade 162? Especificar
quais. Elas estão expressamente documentadas nas plantas de hidráulica juntadas
pelo condomínio? Em caso positivo, apontar onde elas constam nas plantas.
FABIO 49
FERNANDES
Reposta do Jurisperito: Sim, foram feitas alterações nas instalações hidráulicas do

condomínio, alterando o caminhamento de tubulações de água fria e do extravasor da caixa
d’água. Estas alterações não constam nas plantas juntadas pelo condomínio aos Autos.
68. As instalações hidráulicas externas e internas feitas na unidade 162 pela

Construtora Bela Vista e Condomínio Edifício Acapulco, que servem o condomínio,
estavam na época das infiltrações e estão tecnicamente corretas, conforme as normas
da boa de engenharia civil? Quais as falhas e quem seriam os responsáveis por elas?
As instalações hidráulicas externas feitas na unidade 162 pela Construtora Bela Vista
e Condomínio Edifício Acapulco, que servem o condomínio, desvalorizam,
sobrecarregam e prejudicam a unidade 162? Elas podem ser consideradas um perigo
iminente para todos?
Reposta do Jurisperito: A execução das instalações externamente (não embutidas), na
situação em que se encontra, sem proteção, não é tecnicamente adequada. Causam prejuízo
estético ao apartamento 162. Por serem executadas em PVC, material que quando exposto
a raios UV perde resistência e durabilidade, e por conter água sob pressão, podem causar
incidentes como vazamentos após rompimento do tubo.
70. As instalações hidráulicas externas e internas feitas na unidade 162 pela

Construtora Bela Vista e Condomínio Edifício Acapulco foram feitas com materiais
de primeira qualidade?
Reposta do Jurisperito: Os materiais são de qualidade, porém com aplicação incorreta.
Tubulações de PVC não podem ser executadas externamente pois os raios UV degradam
este material, diminuindo sua resistência e durabilidade.
71. A forma da conexão da tubulação do ralo da sacada maior da unidade 162 (que
se encontra abaixo do caixão perdido, dentro da laje teto da unidade 152) onde a
tubulação de cima (que leva a água para a tubulação abaixo) estava por fora da
tubulação abaixo (que recebe a água do ralo acima) é tecnicamente correta
FABIO 50
FERNANDES
(conforme situação relatada nos pareceres técnicos do engenheiro Cassiano Martins

a fls. 721/723, 761 e 1134/1336, bem como demonstrada ao proprietário da unidade
152 e seu assistente técnico engenheiro César)?
Reposta do Jurisperito: Não, a forma de conexão destas tubulações, conforme
esquematização à fl. 1136, não é adequada e pode causar vazamentos. Cabe ressaltar que
independentemente da posição física do vazamento, esta tubulação serve privativamente a
unidade 162 e é, portanto, de sua responsabilidade. Entretanto, esta tubulação recebe
também contribuição de águas da área comum do edifício. A interpretação jurídica desta
situação cabe ao MM. Juiz de Direito.
72. Este e o próximo quesito referem-se ao 71. A conexão conforme constatada, por
aquecimento do tubo, é tecnicamente correta para esta finalidade? Quem seriam os
responsáveis por a ter realizado dessa maneira? Ela se encontrava na laje teto da
unidade 152, acima do banheiro da suíte 1 de solteiro (152), ao lado da sala da unidade
152 e do quarto dessa suíte?
Reposta do Jurisperito: A conexão por aquecimento do tubo é inadequada. Foi executada
pela construtora. Ela se encontrava no interior da laje que separa os apartamentos 152 e 162,
porém é uma tubulação pertencente a unidade 162.
73. Qual a influência do bocal (conexão) mal conectado exatamente na laje teto da
unidade 152 (abaixo do caixão perdido da unidade 162) nas infiltrações que
ocorreram na unidade 152? Seria esta condição a principal causa das infiltrações na
unidade 152? Quem seriam os responsáveis por a ter realizado dessa maneira? Este
problema ocorria desde a construção do edifício, observado em 1998 pelo parecer da
Mercatto Assessoria & Projetos, fls. 38, item III, 3º parágrafo, corroborado pelos
autores a fls.03, item I, 3º parágrafo, mas só descoberto e solucionado pelo o
engenheiro Cassiano em 2011? Após essa solução do engenheiro Cassiano em 2011
cessaram todas as infiltrações da unidade 152?
FABIO 51
FERNANDES
Reposta do Jurisperito: O bocal das tubulações mal conectado pode causar vazamentos.
A mal conexão é originária da construção, ou seja, existia desde a construção do prédio e foi
executado pela construtora, porém o vazamento pode ter iniciado apenas após alguns anos.
Sendo um erro de origem, executado pela construtora, a determinação da responsabilidade
jurídica deste fato recai ao MM. Juiz de direito. Antes da execução de nova
impermeabilização, em 1997, havia falha na impermeabilização, conforme se extrai do
documento às fls. 34/77, que relata que os problemas diminuíram após a nova
impermeabilização, mas não cessaram. Além disso, existiam erros nos detalhes das mantas
asfálticas nos ralos, que só foram corrigidos durante a lide. Além da ineficiência da
impermeabilização, ainda haviam duas principais origens dos vazamentos, a tubulação mal
conectada questionada neste quesito e a tubulação inacabada embutida na parede da sala.
Ambas contribuíram para os danos no apartamento dos Autores.
74. Os ralos na sacada maior da unidade 162 (quartos e sala), 16º andar, que também
recebem as águas pluviais da área comum do edifício (18º andar, teto onde está
instalada antena de TV), possuíam dimensões e possuem tubulações adequadas
tecnicamente com a área de contribuição (área que contribui com água despejada
na região)? Quem são os responsáveis por isso?
Reposta do Jurisperito: Como as tubulações foram substituídas não é possível analisar qual
a situação anterior, porém presume-se que as tubulações não foram dimensionadas para
receber o acréscimo de volume de água lançadas das áreas comuns dos edifícios. O
responsável por este lançamento extra de água da área comum é o condomínio, embora
ressalta-se que este acréscimo de volume por si só não causaria os vazamentos na unidade
152 e que há apenas um relato de transbordamento, referente a defeito no comando da
bomba de recalque.
75. Após vistoria realizada em 26/06/2019 e relatos atuais, é possível afirmar que
todos os problemas de infiltração na unidade 152 foram sanados? Todas as
infiltrações da unidade 152 sanaram desde a correção da tubulação mal conectada
FABIO 52
FERNANDES
dentro da sua laje teto, que era o principal foco das suas infiltrações desde a
construção do edifício?
Reposta do Jurisperito: Eram duas principais fontes de infiltrações, esta falha no encaixe
das tubulações e a tubulação inacabada embutida na parede da sala. Ambas foram
solucionadas simultaneamente. Conforme laudo técnico de fls. 735/754, todas as infiltrações
foram sanadas em 13/10/2011. Ressalta-se que além dos problemas nas tubulações,
anteriormente a 1997 a deficiência da impermeabilização também contribuía com as
infiltrações e posteriormente ainda persistiram erros nos detalhes das mantas nos ralos, que
só foram corrigidos durante a lide.
76. A unidade 152 fez alguma alteração na estrutura da sua planta?

77. A piscina da unidade 162, localizada entre o 17º e 18º andar, poderia ter dado
origem as infiltrações relatadas pelos autores na inicial? Explicar.
Reposta do Jurisperito: Sim, seria possível, porém não há nenhum relato de vazamentos
originários da área da piscina.
78. A fachada do Edifício Acapulco é de boa qualidade e adequada? Explique.

Reposta do Jurisperito: A fachada do edifício é adequada para evitar a infiltração de
umidade. Existem outros problemas, porém que não possuem relação com os danos no
apartamento 152, ou seja, são impertinentes.
79. Quem é responsável pela fachada do Edifício Acapulco, sua conservação e

manutenção?
Reposta do Jurisperito: O condomínio.
80. O caixão perdido existe somente abaixo do chão do 16º andar ou é um padrão
existente em todos os demais andares?
FABIO 53
FERNANDES
Reposta do Jurisperito: Impertinente. Os demais andares não são objeto da perícia,

portanto não foram vistoriados.
81. Na época dos fatos, as águas provenientes das infiltrações das tubulações de
prumada e de vazão do ladrão da caixa d´água (evento de 16/12/2007) ao entrarem
no caixão perdido do 16º andar espalhavam-se, ocasionando vários pontos de
infiltração na unidade 152?
Reposta do Jurisperito: Não apenas pela existência de caixão perdido, a própria estrutura
e saturação da laje poderia causar infiltrações em diferentes pontos.
82. O caixão perdido feito e preenchido pela Construtora Bela Vista com entulho,
restos de construção, existente abaixo do chão da unidade 162, 16º andar, foi um
complicador para localizar a origem das infiltrações? Por quê?
Reposta do Jurisperito: Não, a existência do caixão perdido pode até facilitar as buscas,
por ser mais fácil de remover que o concreto, por exemplo.
83. É adequado preencher o caixão perdido com entulho? Explique.

Reposta do Jurisperito: Não é usual, visto que uma das funções do caixão perdido é obter
elementos mais leves, sendo adotado, por exemplo, poliestireno expandido (isopor) para o
preenchimento dos vazios. Porém o preenchimento com entulhos, desde que a laje tenha
resistência suficiente para tal, não causa nenhum problema específico.
84. A origem das infiltrações foi a execução incorreta da conexão da tubulação de

águas pluviais (prumada) realizada pela Construtora Bela Vista, que estava abaixo
da manta, dentro laje teto da unidade 152?
Reposta do Jurisperito: Não, existiram várias causas. Inicialmente havia ineficiência da
impermeabilização. Além da impermeabilização havia gotejamento de água em tubulação
não acabada, embutida na parede da sala. Além disso, havia o vazamento no ramal do ralo
da sacada, mal conectado, tubulação de responsabilidade do apartamento 162.
FABIO 54
FERNANDES
85. Pode-se também considerar que a tubulação quebrada, abandonada na prumada,

sem fecho, abaixo do contra piso da unidade 162, dentro do caixão perdido da
unidade 162, próxima a laje teto da unidade 152 (vide fls. 716/717 e 1137/1138), como
sendo outra causa responsável pelas infiltrações da unidade 152?
Reposta do Jurisperito: Sim, vide resposta ao quesito anterior.
86. A nova prumada construída pelo condomínio (que serve a todo lado par do
edifício com exceção da unidade 162) foi mal executada no rejunte com a parede da
sala da unidade 162 por onde infiltravam águas pluviais, que percolavam por toda a
extensão da tubulação e, consequentemente, atingiam a unidade 152 (vide fls.
720/721 e 1138/1139). Assim, pode-se concluir que também era responsável pelas
infiltrações na laje da unidade 152?
Reposta do Jurisperito: Não, se este fosse o caso, haveria problemas de umidade no
apartamento 162 antes da umidade atingir o apartamento 152. E estes danos seriam de
pequena monta, ou insignificantes, face às demais origens das infiltrações.
87. Consideraria que esses defeitos poderiam ser atribuídos a falhas na execução de
instalação por parte da construtora (quesitos 86 e 87) e condomínio (quesito 88)?
Reposta do Jurisperito: Não é o caso.
88. Considerando a existência de um caixão perdido entre as unidades 152 e 162,

onde há várias tubulações que atendem ao condomínio, por exemplo, de águas
pluviais, pode-se considera-lo como área de responsabilidade condominial?
Reposta do Jurisperito: Não há tubulações de uso comum no caixão perdido. As
tubulações de uso comum são as prumadas, que passam embutidas nas paredes.
89. Pode-se considerar como de responsabilidade do Condomínio a varanda maior

da unidade 162 (quartos e sala) por esta captar águas pluviais, bem como de serem
FABIO 55
FERNANDES
despejadas nela águas pluviais da área comum do condomínio (18º andar, teto e
antena da TV)? Explique.
Reposta do Jurisperito: Um dos vazamentos tinha origem no ramal do ralo da sacada
maior, tubulação que é de responsabilidade do apartamento 162. Entretanto há uma situação
atípica, pois por esta tubulação passam águas que caem na sacada privativa do apartamento
162, bem como águas que caem na cobertura do edifício (área comum). Assim, a
responsabilidade jurídica desta situação cabe ao MM. Juiz de direito.
90. Na vistoria do dia 26/06/2019 o senhor perito constatou que o condomínio capta
águas pluviais da área comum (18º andar, teto e antena da TV) e as despeja
irregularmente na varanda maior da unidade 162 (16º andar, quartos e sala)?
Reposta do Jurisperito: Sim, vide fotos 11 e 12.
91. É correto o condomínio despejar as águas pluviais da sua área comum na varanda
da unidade 162? Tal conduta está de acordo com os padrões de engenharia civil?
Reposta do Jurisperito: Não. Não.
92. Qual a área do 18º andar (área comum do lado par, teto e antena da TV) que fica
acima da unidade 162? Qual a área onde está localizada a piscina (entre 17º e 18º
andar)? Qual área da varanda descoberta abaixo da piscina (17º andar)? Qual a área
da varanda maior da unidade 162 (16º andar, quartos e sala)? A varanda maior da
unidade 162 (16º andar, quartos e sala) recebe águas de quais áreas? Ela suportava e
suporta receber essas águas? Qual era e é a dimensão dos ralos e tubulações dessa
área? Os ralos e tubulações eram e são adequados para receber esse volume de água,
principalmente quando chove? Toda essa dinâmica é adequada e tecnicamente
correta? Quem são os responsáveis por isso?
Reposta do Jurisperito: Independentemente das áreas, não há relatos de transbordamentos
na sacada maior do apartamento 162, com exceção do episódio do defeito na bomba da
caixa d’água. Ou seja, apesar de provavelmente não dimensionados para tal, os ralos da
FABIO 56
FERNANDES
sacada suportaram e suportam (agora aumentados depois da reforma) o acréscimo de águas

lançadas da cobertura do edifício (área comum).
93. Onde seria correto a construtora e/ou condomínio despejar as águas pluviais
captadas na área comum (18º andar, teto e antena da TV)? O condomínio cogitou
dar novo direcionamento para o volume de água captada na área comum?
Reposta do Jurisperito: As águas deveriam ser lançadas diretamente nas prumadas de águas
pluviais (instalações de uso comum). Não há informação se o condomínio cogitou dar novo
direcionamento para estas águas.
94. Além da água da área comum do 18º andar (teto e antena da TV), antes do
processo o condomínio despejava na varanda maior da unidade 162 (16º andar,
quartos e sala) água proveniente da vazão do “ladrão” da caixa d’água quando
ocorria problema com a bomba da caixa d’água? Tal conduta está de acordo com os
padrões de engenharia civil? Podemos então considerar que existe um erro de
projeto? Quem é o responsável?
Reposta do Jurisperito: Sim, segundo declaração, anteriormente a tubulação de extravasão
da caixa d’água também lançava águas na sacada do apartamento 162. Esta situação não é
correta. Não é um erro de projeto pois os projetos não previram as instalações desta maneira
(projetos fls. 1696).
95. Os materiais utilizados pela construtora e pelo condomínio são de boa ou má

qualidade?
Reposta do Jurisperito: Prejudicado, o quesito é vago.
96. Podemos considerar que existem erros de projeto? Os problemas podem ser
considerados vícios de construção ou também houve omissão/falha do condomínio?
Reposta do Jurisperito: As causas das infiltrações (falha de impermeabilização, tubulações
mal conectadas e tubulação sem terminalidade na parede da sala) têm origem construtiva.
FABIO 57
FERNANDES
Não houve omissão do condomínio, pois a tubulação que é de sua responsabilidade (aquela
embutida na parede da sala sem finalização) era um problema oculto que só foi revelado
durante as obras de reforma no apartamento 162.
97. As infiltrações ocorriam em dias de fortes chuvas? Explique.

Reposta do Jurisperito: Existiam infiltrações causadas pelas chuvas e infiltração no
banheiro, não relacionada com as chuvas.
98. O senhor perito pode afirmar que o condomínio tem responsabilidade pela
fachada do edifício e responde pelas infiltrações e vazamentos dela provenientes?
Resposta do Jurisperito: Sim, as fachadas do edifício, e sua conservação, são de
responsabilidade do condomínio. Porém, os danos no apartamento 152 não foram
provenientes das fachadas.
99. O material utilizado na fachada é de baixa qualidade, poroso, quebradiço, de

baixa durabilidade e com rejunte inadequado? Esse material pode causar umidade
nas paredes?
Reposta do Jurisperito: Não, o material é adequado. As infiltrações não tinham origem nas
fachadas.
100. O senhor perito pela sua expertise tem ciência de que a não apresentação,
inexistência ou ausência, das plantas arquitetônicas e de hidráulica das unidades 152
e 162 na época dos fatos, provocou muitos transtornos e prejuízos para o Corréu
Geraldo, bem como para os Autores, pois dificultou muito o trabalho do seu
assistente técnico, engenheiro Cassiano, para localizar a real origem das infiltrações,
que teve que quebrar quase toda a unidade 162 na sua procura, devido ao fato das
águas caminharem e se espalharem dentro do caixão perdido, que se encontrava
preenchido irregularmente com entulhos, resto de obras, entre as unidades 162 e 152,
causando vários pontos de umidade na laje teto da unidade 152?
FABIO 58
FERNANDES
Reposta do Jurisperito: Não, como há divergência entre projeto e executado, os projetos

não teriam auxiliado na busca pelos vazamentos. Por exemplo, a tubulação embutida na
parede da sala, sem finalização, que era uma das causas dos problemas, não aparece nos
projetos.
101. Apesar dos testes de estanqueidade dos pisos dos boxs dos banheiros das suítes
da unidade 162 darem negativos, foram quebrados devido a insistência dos Autores
e condomínio e foi constatado pelo engenheiro Cassiano que estavam secos, sem
qualquer vestígio de umidade, comunicando-se para os demais interessados.
Contudo, verificou que aquela área se encontrava protegida por camadas de Neutrol,
serviço realizado pela Construtora Bela Vista na época da entrega do apartamento.
Então, por um excesso de zelo e também para evitar qualquer tipo de transtorno
futuro, realizou nova impermeabilização, mas apesar de tudo isso, as infiltrações
continuavam na unidade 152, notadamente quando chovia. Ainda assim poderiam
ser eles origem de alguma infiltração? Explique.
Reposta do Jurisperito: Sim, existiram infiltrações advindas dos banheiros, não
relacionados com as chuvas, conforme já amplamente relatado.
102. A origem das infiltrações na unidade 152 eram provenientes: a) da tubulação mal
conectada dentro da laje teto da unidade 152; b) da tubulação quebrada, abandonada
na prumada, sem fecho, dentro do caixão perdido da unidade 162; c) nova prumada
realizada pelo condomínio, localizada na sala da unidade 162; d) fachada do
condomínio; e) falha no comando da bomba da caixa d’água que inundou a unidade
162 (16º andar)?
Reposta do Jurisperito: Itens (a) e (b). Item (e) foi um episódio pontual.
103. Quem é responsável pela tubulação quebrada, abandonada na prumada, sem

fecho, abaixo do chão da suíte 1 de solteiro da unidade 162, dentro do caixão perdido?
FABIO 59
FERNANDES
Reposta do Jurisperito: O condomínio, por se tratar de tubulação de uso comum

(coluna/prumada).
104. Qual a origem da tubulação quebrada, abandonada na prumada, sem fecho,

abaixo do chão da suíte 1 de solteiro da unidade 162, dentro do caixão perdido, que
constantemente pinga água?
Reposta do Jurisperito: Não foi encontrada a origem, e não consta em projeto. Porém, por
suas características (verticalidade e diâmetro), esta tubulação se trata de uma prumada, de
responsabilidade do condomínio
105. O banheiro da suíte 1 de solteiro da unidade 162, corresponde exatamente que

área/cômodo da unidade 152, imediatamente inferior? Identificar também com
sobreposição de plantas.
Reposta do Jurisperito: Vide sobreposição de plantas às fls. 387/388.
106. O banheiro da suíte 1 de solteiro da unidade 152, corresponde exatamente que

área/cômodo da unidade 162, imediatamente superior? Identificar também com
sobreposição de plantas.
Reposta do Jurisperito: Vide sobreposição de plantas às fls. 387/388.
107. Quem é responsável pela manutenção e conservação da caixa d’água do

Condomínio Edifício Acapulco?
Reposta do Jurisperito: O Condomínio.
108. Quem foi o responsável pela falha no comando da bomba da caixa d’água do
Condomínio Edifício Acapulco que ocorreu em 16/12/2007, inundou toda a unidade
162 e, consequentemente, causou inúmeras infiltrações na unidade 152?
Reposta do Jurisperito: O co-réu Condomínio. Cabe ressaltar que este foi um episódio
pontual, as infiltrações já existiam e continuaram a existir após este episódio.
FABIO 60
FERNANDES
109. Na vistoria realizada no dia 26/06/2019 pelo senhor perito, a fachada do

Condomínio Edifício Acapulco encontrava-se bem conservada, adequada aos
padrões técnicos ou apresentava várias falhas, inclusive com pontos interditados,
devido à insegurança de algumas áreas?
110. A unidade 162 também sofreu infiltrações causadas por falhas da Construtora
Bela Vista e Condomínio Edifício Acapulco?
Reposta do Jurisperito: Sim, conforme documento às fls. 34/77 também existiam danos
por umidade na unidade 162.
111. Onde se localizava a tubulação que despejava o excesso de água da caixa d´água
(ladrão da caixa d´água) do condomínio no 18º andar, lado par, teto, antena da TV e
área comum do condomínio? Era adequada a sua localização? Quem era
responsável? Quem fez a execução do seu desvio? Para onde foi desviado? Onde
despeja as suas águas atualmente? Esse desvio foi feito de forma adequada e
respeitando as normas técnicas de engenharia?
Reposta do Jurisperito: Anteriormente o extravasor da caixa d’água (ladrão) despejava água
na sacada do apartamento 162. Atualmente foi desviado, lançando estas águas direto na
prumada, sem a “passagem” pela sacada do apartamento 162.
112. O Corréu Geraldo tem alguma responsabilidade pelas tubulações de prumada

construídas pela Construtora Bela Vista e Condomínio Edifício Acapulco onde
foram localizados os focos das infiltrações da unidade 152? Em caso positivo
justifique a sua resposta.
Resposta do Jurisperito: Pela tubulação de prumada abandonada na parede da sala, não.
Já pelo vazamento no ramal do ralo da sacada, sim, por ser uma tubulação pertencente à sua
unidade. Pelo fato desta tubulação da sacada do apartamento 162, receber também águas
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que caem nas áreas comuns do condomínio, além das que caem diretamente na sacada,
deverá existir uma interpretação jurídica desta situação pelo MM. Juiz de Direito. Por fim,
pela impermeabilização falha, antes da presente demanda, corrigida em 1997, e erros nos
detalhes dos ralos, corrigidos durante a lide, também existia a responsabilidade do co-réu
Geraldo.
QUESITOS FORMULADOS PELO CO-RÉU CONDOMÍNIO ACAPULCO

(enviados aos Jurisperito após a vistorias)
1. Identifique o Sr. Perito a origem ou possível causa das infiltrações ocorridas

no apartamento da Requerente.
Reposta do Jurisperito: As infiltrações que persistiram no apartamento 152 tinham origem
em: i) tubulação sem terminalidade na parede/laje da sala, com gotejamento e; ii) má
execução das tubulações dos ralos da sacada do apartamento 162. Anteriormente existia falha
da impermeabilização da sacada, que foi corrigida em 1997, e erros nos detalhes da manta
asfáltica nos ralos, corrigidos durante a lide.
2. Informe o Sr. Perito quando os problemas de infiltração ocorriam, ou seja, se

há relação às épocas de chuva.
Reposta do Jurisperito: Sim, conforme relatos nos diversos documentos analisados, a
maior parte das infiltrações estavam relacionadas com a ocorrência de chuvas. Entretanto,
também ocorriam infiltrações nos banheiros, relacionados com o uso destes.
3. Informe o Sr. Perito se os problemas de infiltração possuem qualquer tipo de

relação com o sistema hidráulico da área comum do prédio (colunas ou
barriletes).
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Reposta do Jurisperito: Sim, a tubulação sem terminalidade na sala possui características

de prumada de uso comum e, portanto, foi imputada a responsabilidade por esta ao
condomínio. Além disso, na sacada do apartamento 162, embora os problemas ocorressem
em tubulações pertencentes a esta unidade privativa, não se pode deixar de citar que estas
mesmas tubulações também recebem águas de áreas comuns.
4. Informe o Sr. Perito se a hidráulica questionada pela parte Requerida (Sr.

Geraldo), a qual não é possível identificar sua origem, mesmo que haja um
fluxo mínimo e constante de água, pode ser responsável pelos danos ocorridos
no apartamento 152 objeto da ação?
Reposta do Jurisperito: Sim, esta tubulação era uma das origens das infiltrações ocorridas
no apartamento dos Autores.
5. Informe o Sr. Perito se é possível atribuir responsabilidades pelas infiltrações.

Reposta do Jurisperito: Do ponto de vista técnico, pode-se aferir que a tubulação sem
terminalidade na sala do apartamento 162, que apresentava gotejamento, possui
características de prumada de uso comum, portanto de responsabilidade do condomínio. Já
na sacada do apartamento 162, ocorriam vazamentos em tubulações de responsabilidade
desta unidade privativa, porém estas áreas também recebem, erroneamente, contribuição de
águas que caem em área comum do condomínio. O entendimento jurídico desta situação
cabe ao MM. Juiz de direito. Além destas, as infiltrações nos banheiros e as infiltrações por
erros na impermeabilização recaem sobre o co-réu Geraldo.
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FERNANDES
ENCERRAMENTO
Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo Técnico Oficial em 63 (sessenta
e três) páginas, todas numeradas e rubricadas no anverso, à exceção da primeira e desta
última que vão assinadas e datadas.
Jundiaí, 9 de outubro de 2019.
________________________________________
FÁBIO COSTA FERNANDES
Engenheiro Civil – CREA 060134.5895
Membro do IBAPE – N° 793
FABIO 64
FERNANDES
ANEXO 1 – PRESENTES NA VISTORIA
FABIO 65
FERNANDES

Avaliação de danos por infiltrações em condomínio

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FABIO 1

EXMA. SR.ª DR.ª JUÍZA DE DIREITO DA 5 ª VARA CÍVEL DA COMARCA

Ref.: Processo nº 0045390-27.2009.8.26.0309

FÁBIO COSTA FERNANDES, Engenheiro Civil,

São Paulo, 18 de novembro de 2019 .

Membro do IBAPE – N° 793

3. OBJETIVO DA PERÍCIA ..................................................................................... 7

5. DO IMÓVEL VISTORIADO (do autor) .............................................................. 9

6. INTRODUÇÃO TEÓRICA ................................................................................ 10

7. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ......................................................................... 17

8. ANÁLISE DOS DOCUMENTOS TÉCNICOS JUNTADOS AOS AUTOS. ... 23

9. CONSIDERAÇÕES FINAIS .............................................................................. 30

10. CONCLUSÕES ................................................................................................ 30

QUESITOS FORMULADOS PELO CO-RÉU SR. GERALDO ........................... 33

Fotos 1: Vista frontal do Condomínio Edifício Acapulco. ........................................ 17

Foto 6: Tubulação com gotejamento constante, vinda da tubulação que se

Fotos 7 e 8: Vista da área comum na cobertura do edifício, e das tubulações que

Fotos 9 e 10: Detalhe de tubulações de água fria que seguem em direção ao

Fotos 13 e 14: Vistas do apartamento 152. Não há mais danos. ................................ 21

Trata-se o presente Laudo Oficial da AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE

Conforme vem na peça preambular, de fls. 01/23, os Autores relatam que há

Segundo os Autores, após várias ocorrências de infiltrações, ainda em 1997,

Seguem relatando os Autores que no ano de 2001, novos problemas de

Ainda foi elaborado novo Laudo, sugerindo também a existência de

Seguem relatando os Autores, que ambos os réus não se importaram com os

Sem o reconhecimento do réu Sr. Geraldo por sua responsabilidade pelos

O co-réu Sr. Geraldo, apresentou contestação às fls. 216/244 onde alega, em

O co-réu Condomínio Edifício Acapulco apresentou contestação às fls.

Saneado o feito e cadente a prova pericial, foi o signatário nomeado

Após o estudo acurado da matéria, procedeu o signatário à vistoria do

Para bem caracterizar a situação fática local, o jurisperito empreendeu a

Os convites para comparecimento na vistoria foram realizados atendendo o art.

O Objetivo da Perícia é, em suma: Analisar as declarações das partes e

O imóvel objetivado situa-se à Rua Senador Fonseca, nº 1313. Centro,

Tudo conforme reprodução do mapa da cidade a seguir apresentado:

5. DO IMÓVEL VISTORIADO (do autor)

O imóvel objetivado na presente perícia técnica vem constituído por apartamento

No que concerne às construções, neste caso do Requerido, segundo o conhecido e

Breve esclarecimento e terminologia sobre instalações prediais

Rede pública de distribuição de água – É aquela existente na rua, de propriedade da

Ramal predial – É a tubulação compreendida entre a rede pública de distribuição e o

Ramal de alimentação – É a tubulação compreendida entre o hidrômetro e a entrada de

Reservatório Inferior – É próprio dos edifícios com mais de dois pavimentos.

Extravasor – Vulgarmente chamado "ladrão", serve para regularização do nível máximo

Sistema de Recalque – Sempre que tivermos que transportar uma determinada

Reservatório Superior – É próprio dos edifícios com mais de dois pavimentos.

Barrilete Superior – Abaixo do reservatório superior e acima da laje de forro, é situado o

Coluna ou Prumada– É a canalização vertical, tendo origem no barrilete e abastecendo

Ramal – É a canalização compreendida entre a coluna e os sub-ramais, ou seja, a

Sub-ramal – É a canalização que liga os ramais aos aparelhos de utilização, ou seja, do

A seguir esquematização das instalações de água fria de um edifício. O ramal predial, os

Ramal de Descarga – são tubulações que recebem diretamente efluentes de aparelhos

Ramal de Ventilação – Tubo ventilador interligando um ponto de ventilação da rede à

Coletor Predial – trecho da tubulação compreendido entre a última inserção de

Caixa de passagem - caixa destinada a permitir a junção de tubulações do subsistema de

Caixa de Inspeção – caixa destinada a permitir a inspeção, limpeza, desobstrução, junção,

Instalações de águas pluviais: O sistema de águas pluviais e drenagem é o conjunto de

Condutor horizontal: canal ou tubulação horizontal destinada a recolher e conduzir águas

Condutor vertical: tubulação vertical destinada a recolher águas de calhas, coberturas,

As instalações de águas pluviais devem ser projetadas de modo a obedecer às seguintes

A instalação predial de águas pluviais se destina exclusivamente ao recolhimento e

A seguir esquematização do sistema de águas pluviais de um edifício. As colunas