LAUDO TÉCNICO DE VISTORIA DE ENGENHARIA

RICARDO DOS SANTOS NEVES, Engenheiro Civil da MS Engenharia, com

Registro Nacional no CONFEA/CREA GO Nº 1015027636 e, contratado pelo
CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO ART1 SIRON FRANCO , com o objetivo de realizar
uma Vistoria Técnica de Engenharia, após ter comparecido ao local, em
03/03/2018, acompanhado da representante do Condomínio Sra. Denise, e do
Assistente Técnico da MS Engenharia, Sr. Roberto de Almeida Guerra .O
Profissional que assina o Laudo Técnico, vem apresentar o relatório do seu Laudo
Técnico de Vistoria, na forma que se segue.

IMÓVEL VISTORIADO
Prédio do Condomínio do Edifício Art1 SIRON FRANCO.

ENDEREÇO LOCALIZADO DA EDIFICAÇÃO

Rua Ruy Brasil Cavalcante, esquina com Rua Dom Orione, nº 456 – Setor OESTE
– Goiânia- Goiás. CEP 74140-140

ÁREAS VISTORIADAS

Áreas sociais da edificação; Garagem térreo e subsolo; áreas de lazer; áreas

descobertas; estacionamento; casa de máquinas; elevadores; corredores; escadas
hall de entrada; calçadas; áreas de paisagismo. Também foi vistoriado: sistema
hidro sanitário da edificação, sistema de aguas pluviais, sistema de proteção ao
combate a incêndio, iluminação de emergência, sistemas elétricos, sistema
estrutural da edificação, rampas de acesso e saída de veículos.
1.0 – OBJETIVO

Relatar as patologias, danos e vícios construtivos observados durante

a Vistoria Técnica, realizada em 03/03/2018, nas áreas comuns. Analisar as
modificações executadas ao longo dos anos, para verificar se houve algum tipo
de comprometimento de ordem estrutural. Averiguar patologias construtivas de
infiltrações, apontar as possíveis causas que deram origem aos danos. Apurar
através deste, se houve falta e falha de manutenção predial. Recomendar as
obras e reparos necessários para sanar problemas e adequação junto as
normas de desempenho. A norma NBR 15575/2013 diz que níveis de
segurança, conforto e resistência devem proporcionar cada um dos sistemas
que compõem um imóvel: estrutura, pisos, vedações, coberturas e instalações.

2.0 – DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO

O prédio do Condomínio residencial Art1 Siron Franco e de classe média,

é constituído de 15 pavimentos, sendo 2 apartamentos por andar

O Condomínio possui 30 apartamentos de 2 e 3 quartos, todos com vaga

de garagem e escaninhos.

Há 01 subsolo de garagem (subsolo 1) e um garagem no piso térreo

O Condomínio possui portaria com interfone, infraestrutura de lazer e

serviços públicos necessários à habitabilidade, compatível com a época atual. A
localidade é dotada de toda a infraestrutura necessária à vida moderna.
Foto 01- PLANTA DE LOCALIZAÇÃO DO PRÉDIO

Foto 02- VISTA DE ENTORNO DO CONDOMINIO ART1 SIRON FRANCO

Foto 03- VISTA DA FACHADA DO CONDOMINIO ART1 SIRON FRANCO

3.0 - DESCRIÇÃO DOS DANOS E PATOLOGIAS OBSERVADOS

A patologia é entendida como a parte da engenharia que estuda os

sintomas e mecanismos, as causas e origens dos defeitos e vícios construtivos. É,
portanto, o estudo das partes componentes do diagnóstico do problema observado.

As patologias ou defeitos podem, também, ser definidos como

degradações inesperadas no desempenho dos imóveis devido à falta de qualidade,
provocando perda de vida útil e desconforto aos moradores, além do aspecto
estético.
Os principais danos e patologias observados, durante a Vistoria Técnica
realizada em 03/03/2018, foram:

• Infiltrações provenientes das aguas pluviais e falhas no sistema de

impermeabilização da edificação;

• Trincas e fissuras em alguns locais de paredes e tetos da edificação;

• Ausência ou impermeabilização vencida e deteriorada;

• Portas de elevadores fora do modelo padrão NBR 13994/2000;

• Revestimento de pisos da área de lazer com algumas trincas e fissuras;

• Subsolo 1 com vazamentos no sistema de conexões de esgoto e em

tubulação de aguas pluviais;

• Piso do hall de entrada fora ao padrão de acessibilidade e com risco a

acidentes, por possuir desnível inadequado;

• Banheiro da área de lazer e churrasqueira com infiltrações e mofos em

paredes e tetos;

• Sistema de iluminação de emergência ineficiente e fora do padrão a norma

NBR 10898/1999 com fiação exposta a riscos de choque elétrico;

• Área de cobertura da churrasqueira com vazamentos aparentes no telhado,

por não possuir sistema de vedação e estanqueidade adequado NBR 15575-
5/2013;

• Sistema de agua pluvial de dimensionamento ineficiente a carga de chuva

e a norma NBR 10844/1989;

• Pontos de concreto com ferragem de laje exposta a corrosão por falta a

manutenção preventiva NBR 5674/2012;

• Rejunte do piso das áreas de lazer e área molhadas junto a piscina

inadequados e deteriorados pelas intempéries;
• Sistema de drenagem de aguas provenientes do paisagismo ‘floreiras’
ineficiente ou obstruídos;

• Sistema de pontos de tomada de energia ultrapassados e fora da norma,

NBR 14146/2002, nas áreas coletivas da edificação;

3.1 – TELHADO DA AREA DE CHURRASQUEIRA

Existem telhas mal justapostas, descolando nas junções, causando

infiltrações em paredes, ausência de rufos e contra rufos no telhado

Foto 04 e Foto 05 – Ausência ou deterioração dos rufos que ligam a platibanda

junto ao telhado.
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS

• Substituir as telhas quebradas.

• Criar rufos e contra rufos ou utilizar manta aluminizada.

3.2- BANHEIRO DA AREA DE LAZER E CHURRASQUEIRA

Fotos 06 e 07 – Banheiro da área de lazer com pequenas marcas de mofo e

infiltração no piso
Foto 08- Vazamento aparente nas conexões de esgoto do banheiro, vistas
pela garagem no subsolo1.
As principais Patologias:
Água fria: mau funcionamento de válvulas fluxíveis (válvula de descarga);
vazamentos em tubulações; vazamento de peças que extravasam de reservatórios
(Caixas de descarga); e mau funcionamento do sistema de recalque.
Esgotos sanitários: vazamento na junta ralo-piso; vazamento de tubulações;
vazamento de aparelhos sanitários; mau funcionamento das bacias sanitárias; mau
cheiro; e entupimento de tubulações.

RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA VAZAMENTOS EM APARELHOS

SANITARIOS E PONTOS DE AGUA FRIA:

• Substituir tubos, conexões trincadas ou quebradas, por novas e verificar o

sistema de vedação das mesmas, utilizando as, com a declividade correta,
para pleno funcionamento do sistema.

• Verificar o estado da manta de impermeabilização das áreas adjacentes a

tubulação de esgoto e substitui-la se for necessário.

3.3- AREA DE LAZER E CHURRASQUEIRA

Foto 09 e Foto 10 – Piso com revestimento deteriorado e ralos de escoamento

da agua pluvial insuficientes para o cálculo de demanda da área de chuva.
Foto 11 e Foto 12 – Piso com rejunte deteriorado e ineficiente, com possível
infiltração na laje do sub solo.

3.4 - AREA DAS GARAGENS DESCOBERTAS DO PISO TERREO

Foto 13 e Foto 14 – Piso de concreto exposto as intempéries e com juntas de

dilatação irregulares
Foto 15 e Foto 16 – Pequenas fissuras entre juntas de dilatação no piso da
garagem. Também há fissuras e mofos nas paredes expostas as chuvas e
ações do sol. Na 2º foto, causada por retração das argamassas de vedação.

A impermeabilização é um componente essencial dos elementos estruturais de

qualquer tipo de construção, como forma de proteção contra a infiltração e ataques
da umidade. Em linhas gerais, a exposição à água sobre materiais tem muitos
efeitos nocivos e podem comprometer bastante a durabilidade e segurança
estrutural das edificações.

Uma das técnicas mais utilizadas na impermeabilização em obras é a manta

asfáltica. Esse tipo de sistema tem a sua durabilidade e garantia diretamente
relacionadas à qualidade do material utilizado e à especialização da mão-de-obra
que executa o serviço. Eventualmente, no decorrer dos anos, a manta asfáltica
pode precisar ser substituída, de forma a não correr riscos e garantir a proteção
dos elementos estruturais.

Segundo Moraes (2002, p.36) “promover a reexecução total da

impermeabilização existente é uma forma de solução dos problemas porque os
reparos localizados em impermeabilização são frequentes e reconhecidos como
procedimentos fracassados”. O autor sugere ainda uma sequência de etapas para
serem executadas. Vamos acompanhá-las passo a passo.

RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA PROBLEMAS DE

IMPERMEABILIZAÇÕES EM AREAS DESCOBERTAS:

• Substituir pisos, juntas de dilatação, rejuntes trincados ou quebrados, por

novos e verificar o sistema de vedação das mesmas, fazendo o teste de
estanqueidade, essa será uma solução possivelmente paliativa. Se persistir o
problema na área, refazer todo o sistema de impermeabilização através dos
passos:

• 1. Demolição do piso existente

• 2. Remoção da proteção mecânica existente
• 3. Retirada e transporte do entulho gerado
• 4. Remoção da impermeabilização antiga
• 5. Reconstituição da regularização
• 6. Aplicação de uma nova impermeabilização
• 7. Colocação de camada separadora
• 8. Proteção mecânica
• 9. Colocação de novo piso
• 10. Reconstituição do “lay out”
• 11. Execução de novo paisagismo
3.5 – PARTE DAS ESTRUTURAS DE LAJES E VIGAS EXPOSTAS A
CORROSÃO

Foto 17 e Foto 18 -

Foto 17 e Foto 18 – Pequenas fissuras causando exposição da ferragem de

vigas e lajes visualizadas no piso do sub solo. Na 1º foto há exposição da
ferragem na viga de amarração da piscina, devido à falta de manutenção
preventiva regular. Na 2º foto, também por falta de manutenção preventiva de
sistemas estruturais e visível algumas rachaduras por ação do tempo e
retração do concreto.

Foto 19 e Foto 20 – Pequenas fissuras na laje de acesso a rampa no piso da

garagem sub solo, devido a balanço e movimentação de cargas. Na 2º foto,
causada por retração e umidade das bandejas de amparo de aguas vazadas
da laje, um caso atípico de corrosão das estruturas ligantes causador da
patologia.
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS PARA VAZAMENTOS EM LAJES E VIGAS E
POR EXPOSIÇAO AS FERRAGENS A CORROSÕES

3.6 – SISTEMA DE IMPERMEABILIZAÇAO E DRENAGEM DAS AREAS DE

PAISAGISMO ‘FLOREIRAS’

Foto 21, Foto 22 e Foto 23 – Paisagismo com sinais aparentes de umidade

excessiva nas pedras de granito e obstrução no sistema de drenagem das
‘floreiras’, o que acarreta em encharcamento nas lajes do sub solo;
4.0 – CONCLUSÃO

O estado geral e o padrão construtivo do prédio são bons. Muitos dos defeitos
e patologias narrados são funções da idade do prédio, que daqui para frente
necessitará, cada vez mais, de atenção à manutenção preventiva e corretiva.

Não foram observados recalques diferenciais no prédio, bem como não foram
observados problemas estruturais.

Os elementos estruturais, da infraestrutura do subsolo 1, podem começar a

apresentar problemas de corrosão das armaduras e perda de resistência do
concreto, devido ao processo de molhagem-secagem que é extremamente
prejudicial às estruturas.

Caso esses reparos não sejam executados, com a urgência devida, pode-se
chegar a um estado de maior deterioração, inclusive estético-funcional,
comprometendo a qualidade de vida e habitabilidade dos moradores, e diminuindo
o tempo de vida útil do prédio.

RECOMENDAÇÃO TÉCNICA ESPECIAL:

AS PROVIDÊNCIAS, PARA REPARAR OS DANOS E DEFEITOS NA

GARAGEM DO SUBSOLO 1 , E DE SEU APROVEITAMENTO E OCUPAÇÃO,
DEVEM SER TOMADAS COM URGÊNCIA, E EXECUTADAS COM MÃO DE
OBRA ESPECIALIZADA, RESPONSABILIDADE E SUPERVISÃO DE
ENGENHERIO CIVIL, DEVIDAMENTE HABILITADO. REFAZER O SISTEMA DE
IMPERMEABILIZAÇAO DAS AREAS DESCOBERTAS PARA SE TER TOTAL
GARANTIA DE ESTANQUEIDADE E A SOLUÇAO DO PROBLEMA.

TODAS AS OBRAS EFETUADAS NO CONDOMÍNIO, SEJAM NAS PARTES

COMUNS OU NAS ÁREAS PRIVATIVAS, DEVEM TER UM ENGENHEIRO
RESPONSÁVEL TÉCNICO.
5.0 - ENCERRAMENTO

Concluo o presente Laudo Técnico de Vistoria Predial, em duas vias de igual

teor, contendo 15 (Quinze) folhas de papel A4, digitadas de um só lado, 23 (vinte e
três) fotografias coloridas e digitalizadas.

Todas as folhas, devidamente, rubricadas pelo Engenheiro Perito que assina

este Laudo Técnico de Engenharia.

GOIÂNIA, 03 de março, de 2018.

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RICARDO DOS SANTOS NEVES

Engenheiro Civil